I.
DATOS GENERALES econmicos y desconfianza hacia dicho sistema, los cuales
1.1 DENOMINACIN DE LA INVESTIGACIN
El acuerdo de voluntades como merito suficiente para la
seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles
1.2 REA DE INVESTIGACIN
Derecho Civil
1.3 INVESTIGADOR
1.4 FACULTAD
Derecho y Ciencias Polticas
1.5 INSTITUCIN
Universidad Privada de Tacna
1.6 LOCALIDAD DONDE SE REALIZAR LA INVESTIGACIN
Provincia de Tacna
INTRODUCCIN:
Todo contrato, entendido como un acuerdo de voluntades
destinada a producir efectos prcticos tutelados por el derecho,
debe estar revestido de un alto grado de seguridad jurdica, en
cuanto dicha condicin posibilita cumplir con su funcin primordial,
la circulacin de la riqueza.
Los contratos (de compra-venta principalmente) tienen como
objeto dentro de los bienes materiales dos tipos: muebles o
inmuebles. Los primeros se perfeccionan con la tradicin, lo cual
reviste de un alto grado de seguridad jurdica al mismo; en cuanto
al segundo, segn el Cdigo Civil, se perfecciona con el solo
consenso, pero luego vemos que prescribe que se reputa
propietario aquel que inscribe dicho bien en los registros
correspondientes, frente a los que no lo hicieron a pesar de haber
realizado un contrato, con fecha anterior, generando un
contradiccin en dicho sistema, respecto a la exclusividad que
debe revestir el derecho de propiedad, el cual como se puede
observar, no se logra con el solo consentimiento.
El presente trabajo tiene como objetivo poder identificar y explicar
las principales causas que producen incertidumbre jurdica
respecto a los contratos como medio de transmisin de la
propiedad respecto de bienes inmuebles.
Primero se proceder a explicar el problema, posteriormente se
comparar la teora con la realidad, de los datos obtenidos en el
trabajo de campo utilizando la encuesta, dando posibles
explicaciones a los fenmenos que se presentan y finalmente
comprobando o refutando las hiptesis planteadas a manera de
conclusin.
El propsito de esta investigacin es ms all de explicar el el nivel de seguridad jurdica respecto a los contratos, entendidos
fenmeno de la transmisin de propiedad bajo el sistema
consensualista y sus repercusiones respecto a la seguridad
jurdica, es en lo posible plantear alternativas de solucin respecto
a dicho sistema.
CAPITULO I
1.- EL PROBLEMA
1.1.- DESCRIPCION DEL PROBLEMA
El contrato de compra-venta, en nuestro pas, es la forma de
transferencia de propiedad por excelencia, en cuanto el Cdigo
Civil prescribe que el solo consentimiento implica el
perfeccionamiento de dicho acto, este debera poder facultar al
nuevo propietario, ejercer todos los derechos que estn incluidos
en la propiedad; a diferencia de los bienes muebles, que requieren
de la tradicin.
Este sistema, inspirado en el sistema francs, denominado
consensualista, a primera vista implicara una flexibilidad en el
mercado que se traducira en un beneficio econmico para el pas,
pero en realidad, lo que ha generado es una gran cantidad de
problemas y litigios, en cuanto ha sido aprovechado, para
cometer estafas, amparndose en artculos que generan cierta
contradiccin, al prescribir la preferencia del derecho inscrito ante
la concurrencia de acreedores, generando enormes perjuicios
consideramos buscaba evitar.
1.2.- FORMULACION DEL PROBLEMA
El problema objeto de la investigacin se puede resumir en la
siguiente interrogante:
-ES EL ACUERDO DE VOLUNTADES MERITO SUFICIENTE
PARA OTORGAR SEGURIDAD JURIDICA EN LA
TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES?
Adems se generan las siguientes interrogantes:
. Cul es el principal factor que favorece a la seguridad jurdica
respecto a la transferencia de bienes inmuebles?
. De qu manera afecta a la poblacin la falta de seguridad
jurdica respecto a la transferencia de bienes inmuebles?
. Cul es el sistema de transferencia de bienes que reviste de
mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles?
1.3 JUSTIFICACIN:
El presente trabajo pretende plantear el problema que genera la
falta de seguridad jurdica en la transferencia de propiedad
inmueble. Puesto tiene gran repercusin en la sociedad, dada la
importancia que tiene dichos bienes y su transmisin por medio de
los contratos.
Las consecuencias de la falta de seguridad jurdica respecto a los
contratos, afectan enormemente en el plano econmico,
impidiendo una eficiente circulacin del capital, y en el caso de los
bienes inmuebles, afectando directamente las necesidades de los
individuos, en cuanto satisfacen por ejemplo la necesidad de
vivienda, sirve de fuente ingresos econmicos, etc.
La utilidad de la presente investigacin deviene en el conocimiento
que se pretende alcanzar tanto a estudiantes como a los
profesionales del Derecho y que se puedan generar propuestas
respecto a cmo replantear el sistema de transferencia de
propiedad, buscando aumentar la seguridad juridica.
Adems nos permitir identificar las causas y factores primordiales
por los cuales se sostiene que nuestro actual sistema, no reviste
de seguridad jurdica a los contratos de compra venta de bienes
inmuebles, y por el contrario, en base a una serie de
contradicciones contenidas en nuestro Codigo Civil, genera una
serie de conflictos en el plano prctico.
La importancia del presente estudio radica en que nos permitir
conocer los factores que impiden revestir de seguridad jurdica a
los contratos de compra y venta de bienes inmuebles y los efectos
negativos que estos producen en la sociedad, con ello plantear
alternativas de solucin y buscar reformas que permitan aumentar
como el mecanismo por el cual se realizan la transmisin de
propiedad.
1.4 OBJETIVOS DE INVESTIGACION:
1.4.1 OBJETIVO GENERAL:
Determinar si el acuerdo de voluntades es mrito suficiente para
otorgar seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles.
1.4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS:
. Identificar el factor principal que favorece a la seguridad jurdica
respecto a la transferencia de bienes inmuebles
. Determinar de qu manera afecta a la poblacin la falta de
seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes inmuebles.
. Identificar cual es el sistema de transferencia de bienes que
reviste de mayor seguridad jurdica la transferencia de bienes
inmuebles.
1.5 HIPOTESIS DE INVESTIGACION
1.5.1 HIPTESIS GENERAL:
El acuerdo de voluntades no es mrito suficiente para otorgar
seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles.
1.5.2 HIPOTESIS ESPECFICAS
1. HIPOTESIS ESPECIFICA 1
La inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho de
propiedad, es el principal factor que favorece la seguridad jurdica
en la transferencia de bienes inmuebles.
2. HIPOTESIS ESPECFICA 2
 La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes
inmuebles, genera una serie de prdidas econmicas por
contratos no realizados debido a la incertidumbre y el miedo a las
posibles estafas que se puedan cometer.
3. HIPOTESIS ESPECFICA 3
El sistema de registro constitutivo reviste de mayor seguridad
jurdica a la transferencia de bienes inmuebles.
CAPTULO II
MARCO TEORICO
1. La Propiedad
El Cdigo Civil define la Propiedad como "'El poder jurdico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe;
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites
de la ley" (Art. 923 del Cdigo Civil).
Atienza y Ruiz Manero: el derecho de propiedad sobre una cierta
cosa es un titulo que constituye el fundamento de un complejo de
posiciones normativas () no sujetas a lmite temporal, en
relacin a esa cosa y frente a todos los dems. Y en este sentido
comprende una serie de situaciones que se entrelazan entre si:
- Una serie de libertades, tales como usar la cosa, percibir los
frutos; edificar sobre el terreno, entre otras, cuyo correlativo es el
no derecho de los dems sobre dichas conductas.
- Una serie de poderes normativos sobre la cosa que permiten
producir cambios en el status normativo de la cosa, tales como
donar vender, constituir una garanta sobre ella.
- El derecho a no ser interferido en el uso y disfrute de la cosa , asi
como en la actuacin de las libertades y poderes normativos.
Correlativo a este derecho es el deber de todos los dems a no
injerir sobre la cosa.
- Una inmunidad referida al status normativo de la cosa, que no
puede ser alterado por los dems en virtud de lo cual, por ejemplo,
el propietario no puede ser privado de esa condicin salvo
determinadas circunstancias y de un procedimiento legal.
Correlativo a esta inmunidad se encuentra la incompetencia de os
dems para alterar este estatus normativo.
La propiedad es el derecho civil patrimonial ms importante y en el
cual reviste una serie de garantas de su proteccin y su
transferencia, en primer lugar la propiedad es un poder jurdico
pleno sobre un bien el cual contiene cuatro atributos clsicos
tradicionales o derechos que confiere la propiedad a su titular:
usar, disfrutar disponer y reivindicar.
Jorge Avendao Valdez seala:
- Usar es servirse del bien. Usa el automvil quien se traslada con
el de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.
- Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo
econmicamente. Los frutos son los bienes que se originan de
otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien original. Son las
rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien
sin intervencin humana, frutos industriales, en cuya percepcin
interviene el hombre, y frutos civiles, que se originan como
consecuencia de una relacin jurdica, es decir, un contrato.
- Disponer es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya sea
jurdica o fsicamente. Un acto de disposicin es la enajenacin del erga omnes, es decir, la oponibilidad absoluta del derecho de
bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o
destruirlo. La disposicin es la facultad de transferir la propiedad,
la facultad de disponer no deriva del derecho de propiedad sino de
la relacin de titularidad o pertenencia.
- La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el ejercicio de
la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de
todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el acreedor
hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cul recae su
derecho. No nos parece entonces que la reivindicacin deba ser
colocada en el mismo nivel que los otros atributos, los cules, en
conjunto, configuran un derecho pleno y absoluto. Ningn otro
derecho real confiere a su titular todos estos derechos.
Un sector de La doctrina nacional no comparte los atributos
clsicos de la propiedad: el uso, disfrute, disposicin y
reivindicacin (Jorge Avendao sostiene que la reivindicacin no
es un atributo de la propiedad).
Freddy Escobar Rozas nos indica que el derecho de propiedad
tiene un contenido extenso, que le permite a su titular efectuar una
amplia variedad de comportamientos sobre la cosa. Solo a travs
de un proceso de abstraccin tales comportamientos pueden ser
agrupados y comprendidos por facultades especficas. Teniendo
presente esto ltimo, se puede afirmar que nicamente forman
parte del contenido del derecho de propiedad las facultades de
usar, disfrutar y modificar la cosa.
Un sector de la doctrina sostiene que entre un sujeto de derecho y
un bien (mueble o inmueble) existe un relacin jurdica esta
posicin quedo obsoleta y errnea, sabemos que solo se puede
hablar de relacin jurdica entre dos sujetos de derecho as
tenemos que el derecho de crdito o de obligacin crea una
relacin jurdica entre el acreedor y el deudor, lo mismo es el
contrato de compra-venta donde interactan el vendedor y el
comprador.
Pero cuando tenemos un derecho real solo se crea una situacin
jurdica entre el titular y la cosa, es decir el titular tiene un poder o
atribucin sobre la cosa y jams podra existir un relacin jurdica
entre el bien o cosa con el titular del bien, solo existe una situacin
jurdica o una atribucin del propietario sobre el bien del cual
ejerce un poder jurdico pleno.
El maestro DEZ PICAZO nos dice los sujetos de toda relacin
jurdica son siempre las personas entre quienes la relacin se
traba o se establece. Una relacin jurdica es siempre una
situacin en la cual se encuentra dos o ms personas. No es
admisible, en buena tcnica jurdica, utilizar la idea de relacin
jurdica para aludir a la situacin en que se encuentra una persona
respecto a una cosa, una persona respecto a un lugar o varias
cosas entre si. La relacin jurdica es siempre relacin entre
personas.
2. Sistema de Derechos de Propiedad:
Sergio Salinas Rivas, citado por Mario Castillo Freyre, seala que
El sistema de propiedad vigente en una sociedad es el conjunto
de especificaciones socialmente sancionadas en tal medida, un
sistema institucional-, diseadas como un mecanismo para
determinar la asignacin de los recursos escasos entre los
miembros de la comunidad.
Como seala Castillo Freyre, en base al planteamiento de Torres
Lpez, todo sistema de propiedad debe contar con las siguientes
caractersticas:
Universalidad: todos los recursos deben ser posedos por alguien,
salvo que por su abundancia puedan ser consumidos por cualquier
sin necesidad de excluir a los dems.
-Exclusividad: lo que significa que el sistema debe garantizar
jurdicamente la posibilidad de excluir a los dems del consumo y
uso del bien en cuestin. Los derechos de propiedad nicamente
aparecen, entonces, cuando los costos de lograr su uso exclusivo
resultan compensados por los beneficios que el propio uso
exclusivo genera. Bullard destaca que este rasgo no es otra cosa
que lo que la doctrina tradicional ha denominado el carcter de
propiedad []
Transferibilidad; se requiere que por medio de intercambios
voluntarios los recursos pasen de sus usos menos valiosos a los
ms valiosos.
Segn Avendao, el derecho de propiedad tiene cuatro caracteres
que complementan los atributos del propietario estos son: derecho
real, absoluto, exclusivo y perpetuo.
Reviste especial importancia el carcter de exclusividad, esto se
reconoce de las lecturas de los artculos 923 1. 11352. 20143. 20164,
20225, seala Castillo Freyre, que nuestro ordenamiento jurdico
reconoce como caracterstica a la exclusin, adems de designar
al registro como signo de cognoscibilidad, concedindole, tambin
el mrito de que el derecho inscrito otorgue a su titular exclusin
frente a terceros.
2. Sistemas de Transferencia de Propiedad
2.1. Sistemas Clsicos de Adquisicin de la Propiedad
Jorge Beltrn Pacheco seala que. los sistemas de transferencia
de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos,
clsicamente, en tres grandes sistemas: el sistema romano de
transferencia de propiedad o de la tradicin; b) el sistema
espiritualista o francs; y, c) el sistema alemn o del registro.
2.1.1. El Sistema Romano.-
Max Arias Schereiber Pezet, nos menciona que en Roma,
primitivamente existan tres modos de transmisin de la propiedad:
(i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res mancipi y la (iii)
traditio para las res nec mancipi.
1 Nocin de propiedadArtculo 923.- La propiedad es el
poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el
inters social y dentro de los lmites de la ley
2 Concurrencia de acreedores de bien inmuebleArtculo
1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo
ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin,
al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere,
en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de
fecha cierta ms antigua.
3 Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registral El
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los asientos registrales y los ttulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del registro.
4 Principio de prioridadArtculo 2016.- La prioridad en el
tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.
5 Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritosArtculo 2022.- Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre
los mismos, es preciso que el derecho que se opone est
inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican
las disposiciones del derecho comn
Segn Cayo, eran res mancipi las cosas mas preciosas: los
fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es
costumbre domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los
vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; tambin las
servidumbres rusticas.
Eran res nec namcipi, en cambio, las otras cosas: sumas de
dinero, animales salvajes, la mancipatio, que se empleaba para la
enajenacin de las res mancipi, era un acto formal celebrado en
presencia de cuando menos cinco testigos en una balanza, las
librepens, que deberan llevar los contratantes, se pesaba un
objeto representativo del objeto del contrato y del otro plato se
colocaba un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba el
pago, adems deban pronunciarse formas sacramentales a fin de
que se entendiese materializada la adquisicin.
La in jure cessio utilizada tambin para la transferencia de las res
mancipi, era igualmente un acto formal, pero se celebraba delante
del Pretor. Este modo implica una reivindicacin simulada. En
efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y
el enajenante se allanada a ello. La tradittio (tradicin) era
empleada para alinear las res nec mancipi. Supona la entrega
fsica del bien, de comn acuerdo entre el trasdens (el que entrega
la cosa) y el accipiens (el que la recibe).
En Roma la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola
la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la presencia
de un acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure
cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo,
los actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto
momento la transferencia de propiedad nicamente opero a travs
de la traditio.
En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la
transmisin de lo derechos reales sobre las cosas y,
particularmente, el dominio, requera no solo el consentimiento de
las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega material de
la cosa. Se distingua as entre el contrato propiamente dicho y la
transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo
de voluntades; para la segunda era necesaria la tradicin. La
tradicin obedeca a una razn de publicidad; se parta del
concepto de que interesando los derechos reales a toda la
comunidad, la transmisin de ellos deba manifestarse por
caracteres visibles y pblicos, ya que no es posible pedir el
respeto de derechos que no se conocen. En suma, el derecho
romano comprendi la importancia de la publicidad en materia de
derechos reales y arbitro esta forma de publicidad que es la
entrega de la cosa.
Concluimos con mencionar que en Roma los contratos no
transferan nunca la propiedad y era necesario un acto material
como en la mancipatio, en la cessio in jure, en la traditio
usucapin, la transmisin de la propiedad inmueble se ejerca
primero con el titulo y luego con el modo.
La separacin del contrato en dos momentos en Roma 6, no fue por
un simple capricho, la razn se justificaba de establecer un
mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisin del
derecho. Una publicidad que permite conocer a la comunidad de
las transferencias de propiedad realizadas.
6 FORNO FLORES, Hugo. Ob. Cit. pp. 80. a partir de
Justiniano se amplia el concepto de contractus para
comprender no solo a los acuerdos bilaterales
constitutivos de obligacin sino tambin a los acuerdos
bilaterales que constituyen o transfieren derechos reales,
pero advertido el diferente efecto que producen ambos
tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la causa
de la atribucin, se acenta en el derecho comn la
necesidad de mantenernos diferenciados y se designa a
los primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los
segundos con el de modus adquirendi.
2.1.2. El Sistema Francs.-
Segn el cdigo francs de 1804, Cdigo Napolenico
trascendental en las legislaciones civiles hispanoamericanas, nos
indica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto
de la estipulacin, del consenso (consensus); la obligacin de
entregar se reputa idealmente ejecutada; La tradicin que resulta
luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el dominio,
sino solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien. La
obligacin nace y muere sin solucin de continuidad; hay por
expresarlo un modo, una tradicin de derecho implcita, la
convencin pone los riesgos del bien a cargo del acreedor
convertido en propietario por el solo consentimiento.
El sistema consensual parte de la base de que el derecho real
nace directamente del mero consentimiento de las partes que
contratan. As podemos mencionar que para el transmisor de los
derechos reales, basta el solo contrato (convencin), sin
necesidad de la tradicin (entrega); las transferencias de bienes
tienen lugar por el simple consentimiento.
El consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las partes
entienden que se realiza la tradicin cuando as se obligaron. De
esta manera, el sistema francs considera que vender es
enajenar, y Planiol, dice que ambas nociones eran muy distintas
en la antigedad, y que hoy se confunden, el comprador pasa a
ser propietario y acreedor al mismo tiempo, acreedor dentro de la
relacin obligatoria y propietario por la misma razn, sin mas, no
es necesario otro requisito mas que la voluntad de las partes
contratantes.
Los hermanos Maseaud, sostienen diversas disposiciones del
Cdigo Civil afirman el principio de la transmisin solo cosensus
(por el simple consentimiento), la voluntad, toda poderosa para
crear obligaciones, es todo poderosa igualmente para producir, sin
ninguna formalidad ni tradicin, transmisin de derechos reales, el
contrato adems de su efecto obligatorio, posee un efecto real; la
compraventa, por ejemplo, no solo crea obligaciones entre las
partes, sino que el transmite al comprador la propiedad de la cosa
vendida
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el
derecho real, la entrega se justifica no para adquirir o transmitir el
derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es
tradicional la opinin de ALBALADEJO, al sustentar que la entrega
es un simple traspaso posesorio y no una tradicin34 (entrega de
la posesin con animo de transferir el derecho de la cosa), con ello
demuestra que en el sistema francs, uno es propietario con el
solo consentimiento, y que la entrega de la propiedad es un simple
traspaso posesorio del bien, con el fin de que le propietario pueda
ejercer sus potestades de propiedad sobre el bien.
El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la
voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es
suficiente para que se realice la transmisin de la propiedad
La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo
poderoso al punto que en ella se hace reposar la justificacin y
razn de ser el contrato
El cdigo de Napolen marco el triunfo de la voluntad sobre el
formalismo jurdico; en consecuencia, protegi fundamentalmente
a los adquirentes convertidos de manera inmediata en
propietarios, mientras el transmitente solo poda ejercer las
acciones personales o de impugnacin del contrato.
Segn el cdigo francs, la propiedad de los inmuebles se
transmite como efecto de la estipulacin, conforme a este sistema
la obligacin de entregar se reputa mentalmente ejecutada. La
tradicin que viene despus del pacto, es un hecho que no tiene la
virtud de transferir el dominio, sino nicamente de poner al
adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, la obligacin nace y
muere sin solucin de continuidad
El Sistema francs se estableci sobre la base de los siguientes
principios: i) la inscripcin que contendra por objeto hacer
oponibles los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal,
iii) los actos celebrados intervivos necesariamente deberan ser
inscritos, iv) la inscripcin no convalidara los vicios de los ttulos,
ni impedira las acciones reivindicatorias, v) los registros serian
accesibles a todos los interesados en el inmuebles, vi) de un lado,
se llevara un registro de hipoteca y, del otro, uno de la propiedad y
sus desmembraciones.
En conclusin el derecho francs desarrolla un sistema de
transmisin y adquisicin de derechos reales distinto del sistema
dual (titulo y modo) por lo cual solo se baza en el solo consensus
es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una
vez transmitido el derecho de dominio como efecto inmediato del
contrato, la obligacin del vendedor consistir en permitir la
posesin real y efectiva del bien, en propiedad del comprador.
2.1.3. El Sistema Alemn.-
La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el
negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima
el criterio de la Ausflassung que es un acuerdo abstracto de
transmisin entre el adquiriente y el enajenante. Segn el cdigo
alemn y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de
emitir declaracin de auflassung emanado de la relacin causal
bsica, es por eso que el vendedor debe hacer todo lo posible y
todo lo que este al alcance de sus manos para conseguir la
transmisin de propiedad, si se niega a emitir por su parte la
declaracin requerida, puede ser demandado en tal sentido. El
Auflassung tambin puede ser judicial y extrajudicial; ser judicial
cuando al igual que la in iure cessio era un juicio simulado; el
adquiriente demandada al enajenante la entrega de la cosa, este
de allanaba a la demanda y el juez resolva a favor del accinate
entregndoles judicialmente la posesin; ser extrajudicialmente
cuando el contrato se perfecciona con la inscripcin de la
transmisin de la propiedad en el libro territorial. A este sistema se
le conoce con el nombre del registro.
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para
aprovecharse de ella temporalmente, sino con carcter definitivo y
excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola entrega
de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligacin totalmente:
esta obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La
transmisin de la propiedad esta regulada en el derecho de cosas.
Esta transmisin, cuando se refiere a cosas muebles, exige la
entrega y el acuerdo de ambas partes de transmitir la propiedad
no se contiene en el contrato de compraventa, sino que es
necesario un especial contrato real diferente, cuyo nico
contenido es que la propiedad sea transmitida, este contrato real
es independiente del contrato de compraventa que le sirve de
base, es decir, es un contrato abstracto
En el sistema germano de la separacin del contrato (artculos
873, 925 y 929 del Cdigo Civil Alemn) el consentimiento no es
suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce
desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles.
En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o
espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la
inscripcin del contrato en el registro de la propiedad o en los
libros territoriales.
2.2. Sistemas Contemporneos de Transferencia de
Propiedad.-
En el derecho occidental contemporneo existen dos grandes
sistemas de transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la
unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. El
primer sistema se caracteriza por exigir la celebracin de un solo
negocio jurdico en el cual reposan las voluntades del transferente
y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la
propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza por
exigir dos negocios jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en
los que, con distintas caractersticas y consecuencias, reposan las
voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad.
2.2.1. Sistema de Unidad del Contrato
2.2.1.1. Sistema Transmisivo de la causa nica.- Que establece
que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo de la
 propiedad por lo cual no requiere del modo que haga publica la
adquisicin de la propiedad; es decir el solo consentimiento
(simple acuerdos de voluntades) es la causa del nacimiento del
derecho del nuevo propietario; en efecto en los denominados
sistemas de causa nica, al reputarse a la voluntad suficiente para
-producir la mutacin jurdico-real, puede afirmarse que el contrato
adicionalmente a que pueda producir efectos obligatorios- esta en
la capacidad de producir efectos reales. Dentro de este sistema
encontramos el siguiente sub. Sistema.
Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el
consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es
decir se expresa en su mas lato grado la autonoma de la voluntad
(hoy autonoma privada) es aquella posibilidad que tiene la
persona como poder de autorregulacin o autorreglamentacin, de
creacin de preceptos privados de conducta para ejercer
facultades y conformar relaciones jurdicas por la sola decisin del
individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la
idea del negocio jurdico
Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (articulo
1376
de su Cdigo Civil), el sistema francs (articulo 1138 de su C.C.),
el sistema portugus (articulo 408 de su C.C.), el sistema
mexicano (articulo 2014 de su C.C.), el sistema venezolano
(articulo 1161 de su C.C.).
2.2.1.2. Sistema Transmisivo de doble causa.- Nos indica que el
contrato no es suficiente para generar la transferencia de
propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de
recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la
colectividad de la adquisicin del derecho de propiedad. Los
denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran a
la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos solo
pueden producirse a travs de actos de disposicin. En la teora del articulo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo ubicamos en el articulo
de la doble causa, el acto que crea la relacin obligatoria se
denomina acto de obligacin, titulo o causa remota (ej. El de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
contrato de compraventa). El acto que produce el efecto real es el
acto de disposicin, modo o causa prxima, por medio de este estaba contenida en el Cdigo Civil de 1852 en sus artculos 574 y
la situacin subjetiva sale del patrimonio del transmitente e
ingresa al del adquiriente (ej. La tradicin, la inscripcin, etc.).
Dentro del presente sistema tenemos los siguientes subsistemas.
Sistema Real o de Tradicin o Sistema de la unin del titulo y
el modo.-, Reconocido en nuestro sistema jurdico para la
transferencia de bienes muebles; los pases que se acogen a este
sistema son: el sistema espaol (Arts. 609 y 1095 del su C.C.), el
sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el
sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la transmisin de
que bienes recoden este sistema, el sistema chileno Arts. 670 y
684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts. 740 y 754 de su
C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro cdigo civil valido
para muebles).
Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.- En este
sistema el registro no es convalidante puesto que de operar un
defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del
registro tambin resultara ineficaz estructural o invalido. Este
sistema es adoptado solo para inmuebles por el sistema brasileo
(art. 676 de su C.C.).
2.2.2. El Sistema de Separacin del Contrato.- El sistema de
separacin tuvo su origen en la revisin critica a la que fue
sometida en Alemania del siglo XIX7 la teora del titulo y el modo,
este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir
existen dos contratos o actos jurdicos, uno que produce los
efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la
propiedad. De acuerdo al sistema recogido en el BGB, los
negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los
negocios de disposicin. Los primeros crean los vnculos de
obligacin que sirven de fundamento o base para la transferencia
de propiedad. Los segundos por su parte, acompaados de la
inscripcin registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega
(cuando se trata de muebles), son los que producen la referida
transferencia, el sistema de separacin del contrato supone,
entonces, la concurrencia de dos negocios jurdicos y de un acto
ejecutivo real
As, a pesar que el acto jurdico generador de efectos personales
fuese invalido el acto del registro resultara plenamente eficaz
estructural. Este sistema es conocido como el sistema de
transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se
produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar
el adquiriente del bien con el derecho de propiedad. Ubicamos
dentro del sistema de Separacin del Contrato dos sistemas: El
Sistema Registral Constitutivo y El Sistema Real Abstracto.
Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos
de causa abstracta, acogen para inmuebles, el sistema registral
constitutivo convalidante: el sistema alemn (artculo 873, I parte,
BGB), el sistema suizo (articulo 971) de su Cdigo Civil) y el
sistema Torrens australiano.
3. El Sistema de Transferencia de Propiedad Peruano.-
El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por
excelencia de herencia e influencia francs, por lo cual adopta el
sistema espiritualista francs o sistema declarativo, el antecedente
del Cdigo Civil de 1936 que a la letra regulaba la sola obligacin
propietaria de ella, salvo pacto en contrario norma que tambin
1306. Todos los artculos mencionados abandonan el sistema del
derecho romano del titulo (el consentimiento) y el modo (la
tradicin), adoptando el sistema espiritualista francs para la
transmisin de propiedad de bienes inmuebles determinados.
3.1. En el Cdigo de 1852.-
Este cdigo es influenciado eminentemente por el cdigo de
napolen, en el cual considera que solo el consentimiento
consensus era necesario para poder transferir la propiedad
inmueble. Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el
solo consentimiento de las partes, y al operar en aquella la
transferencia de propiedad de la cosa aun antes de su entrega y
pago del precio, debemos entender que la transferencia de la
propiedad (al igual que el derecho francs) en los contratos de
compraventa simple, operaba automticamente, al momento del
nacimiento de la obligacin de enajenar, urgida de su celebracin
3.2. En el Cdigo de 1936.-
En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del libro Quinto,
del Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones y sus
Modalidades, incluye el articulo 1172, en el que se ratifica el
principio del articulo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero
exclusivamente para bienes inmuebles: Articulo 1172.- la sola
7 ESCOBRA ROZAS, Freddy. El contrato y los Efectos reales
Ob. Cit. pp. 49. en la Alemania del siglo XXI aun tenia
apogeo la teora del titulo y el modo, que haba hacho
suya la primera interpretacin y que evidentemente haba
debilitado a la vieja traditio romana. Con la promulgacin
del Code , esta ultima sufri un mayor debilitamiento, en
tanto que fue expresamente eliminada como requisito
para que se produzca la transferencia de propiedad
obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al
acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario.
No podramos hablar del sistema de transferencia de propiedad
inmueble en el cdigo de 1936, sin dejar de mencionar los ilustres
e intensos debates de la comisin Redactora del Cdigo de 1936.
Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes
debates, y que ms aviv el inters de la Comisin, fue el
concerniente a la transmisin de propiedad de bienes inmuebles.
Todos los integrantes de ella tuvieron la honrosa misin de
elaborar el cdigo mencionado, estuvieron de acuerdo que el viejo
sistema todava imperante, sustentado en el simple
consentimiento, es imperfecto, tanto por inseguro y que en el
curso de su vigencia y de su aplicacin, ha dado origen a opuestas
e inconciliables discusiones e interpretaciones.
3.3. En el Cdigo de 1984.-
A continuacin nos ilustraremos de la destacada doctrina nacional,
esperando poder transmitir las principales ideas y crticas mas
importantes, reiterando nuestras limitaciones en referencia de
ilustrar perfectamente las opiniones, criticas (a favor o en contra
de nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble) de
autorizados juristas nacionales.
Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales
ideas y aportes, de los siguientes juristas:
a) Posicin de Jack Bigio Chrem .-
Bigio Chrem entiende , los contratos solo tienen una eficacia
obligatoria, es decir generan la obligacin, el contrato de
enajenacin es al mismo tiempo, titulo y modo, por cuanto el solo
consentimiento hace producir el efecto traslativo (refundiendo, por
tanto, el titulo y el modo en un instante cronolgico), por lo menos
as sucede entre las partes contratantes. Pero si existe un conflicto
entre dos compradores que han adquirido el mismo bien inmueble
de parte de un vendedor comn, la situacin se resolvera a favor
del primer inscribiente, con lo cual, en esta situacin excepcional
de incertidumbre jurdica, seria la inscripcin la que atribuira la
propiedad, y en consecuencia, tendra carcter constitutivo.
Para Bigio, el contrato es a la vez titulo y modo de adquisicin, de
lo cual su posicin representa a la unidad del contrato de la
transferencia de bienes inmuebles. El contrato (de compra venta)
sirve, por un lado, de titulo, en tanto perfecciona la adquisicin (del
comprador), lo cual nos indica que para BIGIO el contrato
transfiere directamente la propiedad inmueble, aceptando que el
solo consentimiento de las partes convierte al comprador en
propietario.
b) Posicin de Hugo Forno Florez.-
Forno Florez indica que el contrato es susceptible de producir
efectos reales, pues el articulo 1351 del Cdigo Civil establece que
aquel tiene por objet crear, regular, modificar o extinguir una
relacin jurdica patrimonial, el cual no se agota en la obligacin,
en tanto que existen situaciones jurdicas subjetivas distintas del
debito y el crdito y tambin expone una crtica al sistema
espiritualista francs cuestionando sobre el efecto traslativo del
contrato en el cual el legislador francs se olvido de atribuirle al
contrato el efecto traslativo8.
Si la obligacin es absolutamente intil pues no puede darse
siquiera la secuencia de obligacin cumplimiento ya que el pago
de tal obligacin se produce con independencia de toda actividad
del deudor, por el hecho de su misma existencia; ella se paga por
si misma, es su propio cumplimiento, el contrato produce
directamente la atribucin del derecho de propiedad, la
transferencia de propiedad de los bienes inmuebles determinados
deriva directamente del contrato, o que se sostenga que el
contrato genera la obligacin de enajenar y que esta obligacin
transmitente el referido derecho.
El profesor Forno concluye manifestando que la transmisin del
derecho de los bienes inmuebles determinados se produce por
efecto del contrato. Siendo que Hugo Forno , atribuye el carcter
traslativo y no obligacional en la transferencia de bienes
inmuebles, advirtiendo que el cumplimiento de una obligacin
requiere de una actividad del deudor, pues precisamente esto es la
prestacin. Por lo cual el artculo 949 no exige conducta alguna
par que opere la transferencia de propiedad, debe entenderse que
dicha transmisin no deviene del cumplimiento de una obligacin
(la de enajenar a que hace referencia el dispositivo), sino que
surge directamente del contrato. No existira, pues, un modo para
que opere la transferencia, a ese efecto bastara el titulo.
c) Posicin de Alfredo Bullard Gonzalez.-
Alfredo Bullard, desde su perspectiva del anlisis econmico del
derecho nos brinda nuevas e interesantes propuestas y reflexiones
sobre el sistema de transferencia inmobiliaria en el Per; un
sistema de transferencia de propiedad ptimo debe cumplir con
dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la mxima circulacin
de la riqueza, esto es, conseguir que se den el mayor nmero de
operaciones de intercambio eficientes posibles, haciendo fcil
contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o reducir el riesgo de
ineficacia del derecho adquirido, es decir generar seguridad
jurdica para los adquirientes.
La propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del
contrato. Sin embargo, esta norma es completamente incoherente
con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El contrato es un
acto que, de ordinario, permanece oculto al conocimiento de
terceros.
Los sistemas de transferencia de propiedad que generan
seguridad para los adquirientes es que reducen los costos de
transaccin (mejoran la informacin y reducen la incertidumbre)
pero son, a su vez, un costo de transaccin (porque implican
8 FORNO FLOREZ, Hugo. Ob. Cit. p. 84. en nuestro caso,
la ley establece que la adquisicin del derecho de
propiedad de un inmueble determinado no requiere de la
conducta del deudor -como se necesita en cambio para la
transmisin del derecho de propiedad de un cosa mueble-
por lo que no cabe que esta transmisor deriva
directamente del contrato sin que el expediente de crear
una obligacin. De que obligacin puede hablarse en el
caso del articulo 949 del Cdigo vigente? Se trata de una
obligacin que consiste en trasmitir el derecho de
propiedad, lo que supondra una actividad material del
deudor consistente en dar, hacer o no hacer (que es la
prestacin) a travs de la cual se produzca dicha
transaccin (cumplimiento). la prestacin siempre es
contenido u objeto para quienes prefieren un enfoque
distinto de la obligacin. Pero en este caso, el inters del
sujeto activo queda satisfecho mediante la obtencin del
derecho de propiedad y esa obtencin se logra
automticamente sin necesidad de ningn acto material
del sujeto pasivo.
pagar, al registrador, al abogado) se genera un conflicto que ha
generado grandes discusiones en torno a si es el sistema
consensualista o el registral el mejor desde el punto de vista
econmico.
La posicin de Fernndez Cruz, sobre los costos de transaccin,
elimina ciertos costos, pero el problema es que genera otros
costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente
se genera el costo de incertidumbre. Es decir, como uno no sabe
si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente
no le compre o le compre mas barato. Basta simplemente con ver
el precio en que se vende un inmueble no registrado con respecto
a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene un valor
adicional por el cual nosotros pagamos, y que la propiedad vale
menos como consecuencia de esta incertidumbre9.
Un Sistema registral constitutivo tiene reglas claras. Es como la
isla que se ve lejos. Sabemos que si el registro dice algo voy a
llegar a mi meta.
Mientras que en el consenso debo confiar: (1) que la persona que
me esta vendiendo es el propietario; (2) que no le haya vendido a
otro; o (3) que exista un tercero con documento de fecha cierta
anterior al mo que pueda privarme de ese bien. Ello solo genera
inseguridad. La conclusin principal es que la propiedad debe
permitir la exclusin ms perfecta al menor costo posible, pero
permitiendo, paralelamente, que los terceros estn en la
posibilidad de conocer el derecho del que han sido excluidos.
Para Bullard el controvertido articulo 949. C.C. por la cual la
propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del
contrato. Sin embargo, esta norma es complementaria incoherente
con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El contrato es un
acto que, de ordinario, permanece oculto al conocimiento de
terceros. Ello quiere decir que carece de la cualidad de ser un
signo de cognosibilidad y, por tanto, de la posibilidad de informar a
los terceros sobre quien goza de la titularidad ara la transferencia
de propiedad, la disfuncionalidad del sistema seria evidente.
Para Bullard, el articulo 949 se refiere a una propiedad relativa,
pues finalmente el agente econmico racional sabe que en
realidad no es propietario en trminos absolutos hasta que inscriba
su derecho y que el contrato es un escalo en el camino, pero de
ninguna manera el fin del viaje, y que la aplicaron coordinada de
los artculos 1135, 2014, 2016 y 2022 pareciera cumplir con los
otros requisitos, los cuales son el de recognoscibilidad al registro y
se concede a este el merito de convertir al propietario con derecho
inscrito en titular de una facultad de exclusin absoluta e
inatacable por terceros.
d) Posicin de Max Arias Schereiber Pezet.-
Arias-Schereiber Pezet, nos menciona, que el artculo 949 del
cdigo civil se deriva que, el solo acuerdo de voluntades, en el
caso de los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio. En
consecuencia, ser suficiente, por ejemplo, que comprador y
vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del
contrato y el precio que se ha de pagar por el para que no
solamente se produzca el efecto de haberse consumado el
contrato y surgi un derecho al bien para el acreedor (ius ad rem),
sino que simultneamente este adquiere la propiedad (ius in re).
Las excepciones a este principio lo constituirn el pacto en
contrario del articulo 949, el pacto en contrario de reserva de
propiedad regulado por los artculos 1583 a 1585 del Cdigo Civil,
a este respecto es preciso puntualizar que la expresin salvo
disposicin legal diferente no puede entenderse referida al caso
previsto por el artculo 113553 del Cdigo Civil.
9 BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp. 146. La
incertidumbre de saber si compro o no compro un bien
hace que se celebren menos contratos, que haya menos
circulacin de riqueza y menor dinamismo, impidiendo la
maximacion de las operaciones y transferencias.
La propuesta del doctor Arias Schereiber Pezet nos parece muy
importante y acertado en efectos de aplicarse en una reforma
registal en nuestro pas entre los puntos importantes a la
propuesta ubicamos: la implantacin del catastro en todo el
territorio del pas, particularmente en sus dos aspectos esenciales,
el fsico y el jurdico. De este modo se lograra determinar la
correcta ubicacin de los inmuebles, fijar sus dimensiones lineales
y superficiales, su naturaleza, nomenclatura y otras caractersticas
y, adems, sanear definitivamente los correspondientes ttulos de
propiedad.
La realizacin del catastro ya no tropieza con las dificultades de
antao, Los avanzados elementos tcnicos y cientficos
disponibles en el momento actual lo hacen posible. Entre las
principales virtudes del sistema catastral propuesto por el maestro
tenemos: i) Constituira el sustento ideal del sistema registral
inmobiliario, ii) impedira la especulacin sobre inmuebles
inexistentes. Los fraudes vinculados con esta situacin no son
precisamente poco frecuentes. La imperfeccin del sistema
registral vigente permite que se inventen fincas que no tienen
existencia en al realidad, iii) evitara los problemas tan frecuentes
de superposicin de propiedades, pues podra conocerse con
exactitud los linderos y medidas perimtricas de los predios, iv)
evitara igualmente la doble inscripcin de un mismo inmueble en
el registro, v) suprimir la posibilidad de que se construya en
terreno ajeno de buena fe, por falta de conocimiento de la correcta
ubicacin de los inmuebles; situacin tan comn en nuestro medio,
vi) debido a su actualizacin permanente, dificultara la edificacin
clandestina de construccin por usurpadores, vii) permitira la
identificacin de la tierras abandonadas, viii) promovera, en fin,
las operaciones inmobiliarias, que aumentara su volumen al
basarse en un rgimen que asegura la realidad de los inmuebles,
ix) mediante la inscripcin constitutiva, se descartara, por ejemplo,
la posibilidad de la venta del mismo bien a un segundo o tercer
adquiriente que ignoraba la primera enajenacin y, aun la venta de
lo ajeno. Es precio imponer en nuestro pas el sistema de la
inscripcin, en forma distinta a la vigente, exigiendo esta como
requisito consultivo de todos los derechos reales que se
establezcan sobre la propiedad inmueble inscrita.
e) Posicin de Manuel De la Puente Lavalle
El distinguido profesor Manuel De La Puente, nos otorga una
visin de la transferencia de la propiedad (mueble e inmueble)
desde la ptica del contrato, sobre el momento en que se
perfecciona la venta, lo cual ser explicado en las siguientes
lneas:
En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador
la cosa materia de la venta, pues solo as dicho comprador podr
disfrutar de todos los derechos inherentes a la propiedad
contemplados en el artculo 923 del cdigo. Versando la venta
sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo necesario para
que se produzca la transferencia del derecho y, si el derecho se
produzca la transferencia del derecho y, si el derecho faculta a la
posesin de una cosa, a entregarle esta. La entrega de la cosa al
comprador, que es la primera obligacin principal del vendedor, no
tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la cosa,
que ya tiene, sino permitirle la posesin de ella. La entrega es para
el comprador el medio ordinario de conseguir la posesin. El titulo
de adquisicin, en efecto, califica el sentido posesorio de la
disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la detencin de
la cosa, el comprador deviene poseedor.
El doctor DE LA PUENTE LAVALLE, nos menciona sobre el
perfeccionamiento del contrato10 el cual es sustentado por el
artculo 1549 que consiste en hacer lo necesario para que se
transfiera al comprador la plena propiedad del bien. En los bienes
inmuebles la transferencia se obtendr mediante la celebracin de
un contrato de compraventa que cree a cargo del vendedor una
obligacin pura de transferir la, propiedad del bien, de acuerdo con
el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la sola obligacin de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
Surgen dos tipos de perfeccionamiento: Perfeccionamiento
constitutivo11 y perfeccionamiento complementario12
En este sentido, se plantea que el problema y su solucin, se
encuentran en el sistema del titulo y el modo adoptado por el
10 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento
de la Transferencia de Propiedad, Ob. Cit. pp. 37-42. Si
bien el contrato de compraventa no se transfiere al
comprador la propiedad del bien vendido, corresponde
hacer todo lo necesario para que este efecto se produzca,
pues solo as se habr cumplido la obligacin que en ese
sentido ha asumido al celebrar el contrato. Pensar que el
vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato
satisface todo lo que de el se requiere, seria privar al
contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad y
convertirlo en un instrumento inadecuado para que el
comprador adquiera la propiedad del bien
11 DE LA PUENTE Y LAVALLE. Ob. Cit. El verbo
perfeccionar es entendido como celebrar y tambin
concluir. Esta interpretacin coincide con la tercera
apreciacin de la palabra perfeccionar dada por el
diccionario de la lengua espaola, segn el cual significa
completar los requisitos para que un acto civil,
especialmente un contrato, tenga plena fuerza jurdica.
En efecto, tanto en el caso del articulo 1352 como en el
del articulo 1373 se quiere expresar que el cumplimiento
de cada uno de los requisitos contemplados en ellos esto
es la existencia del consentimiento, en el caso del artculo
1352, y el conocimiento de la aceptacin por parte del
oferente, en el caso del articulo 1373 d lugar a la
existencia del contrato, esto es a su vez celebracin.
Podemos decir que se trata de un perfeccionamiento
constitutivo.
12 Ibidem. Se trata, pues de dos supuestos distintos. En
el caso del artculo 1549, a diferencia de los artculos 1352
y 1373, existe un vnculo precedente que determina que
una persona tenga la calidad de vendedor -que se
adquiere en virtud de un previo contrato de compraventa
-y que tal persona tenga como obligacin esencial
inherente a tal calidad que perfeccionar la transferencia de
la propiedad para que produzca sus efectos propios. En
este caso el sentido de la palabra perfeccionar
corresponde ms bien a la primera acepcin de ella segn
el diccionario de lalengua espaola, o se acabar
enteramente una obra, dndole el mayor grado posible de
bondad o excelencia. Podemos decir que se trata de un
perfeccionamiento complementario.
derecho contractual peruano. En virtud de este sistema la
transferencia por compraventa de la propiedad de un bien requiere
de una causa remota (titulo) que esta constituida por el contrato
consensual de compraventa (perfeccionamiento en virtud de los
artculos 1351 y 1373) por el cual el vendedor de obliga a transferir
al comprador la plena propiedad del bien; y una causa (modo)
destinada a cumplir esa obligacin.
En el caso de bienes inmuebles, la causa prxima de la
adquisicin de la propiedad es la aplicacin de articulo 949 del
Cdigo Civil, que hace al comprador (como acreedor de la
obligacin de que se le transfiera la propiedad del bien) propietario
de el. Sin embargo, en este caso, la transferencia de la propiedad
no lleva incluida la posesin del bien, por lo cual para que el
comprador goce del pleno dominio del bien, incluida la posesin,
se requiere su entrega. Para evitar cualquier mal entendimiento
debe recordarse que el perfeccionamiento constitutivo es para la
celebracin del contrato y que el perfeccionamiento
complementario es para la transferencia de la propiedad del bien.
A fin de que opere el perfeccionamiento complementario tanto en
el caso de bienes muebles como de inmuebles, se requiere que
previamente se haya producido el perfeccionamiento constitutivo
de producido el perfeccionamiento constitutivo del respectivo
contrato de compraventa, que crear la obligacin del vendedor de
transferir al comprador la propiedad del bien. Solo cuando se haya
celebrado el contrato de compraventa podr efectuarse el
perfeccionamiento complementario de la transferencia del bien
mediante la entrega del mismo, que en el caso de bien mueble
tendr como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el
caso de bien inmueble la adquisicin de la posesin
f) Posicin de Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo Freyre.-
Para los profesores Osterling y Castillo, consideran que el simple
acuerdo de voluntades produce el efecto transmitido, y aceptan la
teora del titulo y modo. Para los mencionados profesores no es el
contrato sino ms bien la obligacin de enajenar creada por el
mismo la que en definitiva provoca la transferencia de la propiedad
inmueble. A continuacin mencionaremos las ideas ms
importantes sobre su posicin (en la cual coinciden con el Dr. De
la Puente y Lavalle) expresado en un ensayo jurdico:
El contrato en general, como categora abstracta, tiene por objeto
crear obligaciones, y el contrato de compraventa, en particular,
crea la obligacin de transferir la propiedad de un bien, as no
puede concebirse la celebracin de un contrato cuyo fruto no sea
una obligacin, porque seria algo contrario a la naturaleza misma
del contrato.
Por eso segn De la Puente, la funcin del contrato de
compraventa es crear la obligacin de transferir la propiedad de un
bien y la funcin del artculo 949 es otorgar a esa obligacin,
tratndose de bienes inmuebles determinados, el efecto de hacer
al comprador propietario. El titulo y el modo, requiere
indispensablemente la conjuncin de un acuerdo de voluntades
orientado a transferir la propiedad y de un medio que permita
lograrlo. Expresa que esto es posible otorgando al titulo el carcter
de causa remota de la transferencia y al modo el carcter de
causa prxima de la misma.
g) Posicin de Jorge Avendao Valdez
El doctor Avendao, diferencia el titulo y el modo, el titulo es el
acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en definitiva, el contrato. El
titulo se presenta en el nivel obligacional y contractual, que es
eminentemente privado. El modo es el hecho determinante que
produce la traslacin, aunque es consecuencia del titulo
La inscripcin no es constitutiva de derecho sino simplemente
declarativa, la transferencia de propiedad no se produce en dos
momentos. No hay pues como en el derecho alemn, suizo,
austriaco y de varios pases de Europa, principalmente del centro
de Europa, dos momentos: el titulo y el modo. El titulo es el acto
jurdico, el acuerdo de voluntades, es el contrato en definitiva; y el
modo es un hecho que, en materia inmobiliaria, es la inscripcin.
El momento de la transferencia en nuestro sistema es solo uno.
Ocurre con el titulo porque la sola obligacin de dar un inmueble
determinado hace el acreedor propietario de el. De manera que
basta el acuerdo de voluntades para que la transferencia de
propiedad se entienda producida. El modo no es la inscripcin
porque esta no es un elemento esencial, no es un elemento
constitutivo. No podemos decir, sin embargo, que la inscripcin no
quita no pone. Si pone en lo que a los terceros se refiere.
Pero para que quede perfeccionada la transferencia de la
propiedad, la inscripcin no es necesaria. La transferencia puede
quedar perfectamente convalidad y ser plenamente eficaz entre
las partes por el solo merito del consentimiento. No hay titulo y
modo, hay titulo y punto.
El modo (la inscripcin) no surte efecto desde el punto de vista de
la transferencia del derecho real, sino tan solo protege a los
terceros en los trminos del artculo 2014 del Cdigo Civil. Para el
Dr. AVENDAO, solo el principio consensualistico (el contrato) es
quien se produce la transferencia de propiedad inmuebles, no
mencionando a la obligacin de enajenar.
h) Posicin de Gunther Gonzales Barron
Gunther Gonzales Barrn nos ofrece algunas notas distintivas
correspondientes a nuestro sistema de transferencia de propiedad
en bienes inmuebles:
i) Se adopta el principio consensualstico, propio de los sistemas
jurdicos francs e italiano. Sin embargo, este principio se halla
moralizado o corregido por la introduccin del registro y los efectos
de la inscripcin.
ii) La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho
real) opera en virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata
de un sistema causalista, en donde no es necesario un modo
especfico de adquisicin.
iii) No existe una independiente obligacin de enajenar (art. 949
C.C.) en cambio, desde una perspectiva teleologica y sistemtica,
si es posible hablar de una obligacin de dar en propiedad como
obligacin esencial del vendedor en todo contrato de compraventa.
En este sentido debe entenderse el artculo 1529 del cdigo.
iv) La obligacin esencial del vendedor es compleja y unitaria,
consistente en hacer propietario y entregar la cosa al comprador.
v) el momento exacto de la transferencia de propiedad es una
cuestin de poltica jurdica. El legislador puede hacer coincidir ese
momento con la consumacin de la obligacin de dar en
propiedad, esto es, con la tradicin; o tambin puede preferir un
momento distinto a cualquiera de los dos anteriores (la
inscripcin). Si el legislador opta por establecer que la propiedad
se transfiera antes de la tradicin (principio consensual), el
comprador ya es propietario, y el vendedor solo se encuentra
obligado a entregar la cosa. En cambio si el legislador opta por
establecer que la propiedad se transfiera despus, o con
independencia, de la tradicin (principio de inscripcin
constitutiva), el comprador no es propietario aunque ya exista
tradicin.
4. La Seguridad Jurdica:
La seguridad jurdica se entiende como un valor esencial del
Derecho, en tanto afianza la justicia, asegura la libertad, propende
a la paz social y en consecuencia, resulta imprescindible para
alcanzar el bien comn
Castillo Freyre, seala que la nocin misma de seguridad jurdica,
habida cuenta de que debe alcanzar tanto a la titularidad y al
contenido de los derechos como la certeza en el trfico comercial
de aqullos, ha dado nacimiento a la distincin entre la llamada
seguridad esttica y la seguridad dinmica. La primera tiene por
finalidad otorgar proteccin al derechohabiente o titular del
derecho frente a terceros y la segunda tiene por objetivo proteger
a los terceros, lo que se proyecta bsicamente en dos direcciones:
Por una lado otorga seguridad a los acreedores del enajenante, y
por otro a los adquirientes.
Habiendo repasado una serie de visiones e interpretaciones
acerca de los sistemas de transferencia de propiedad, podemos
limitar el tema, basndonos en la siguiente interrogante, es el
acuerdo de voluntades, merito suficiente para otorgar seguridad
jurdica a la transferencia de propiedad?
Al respecto Mario Castillo Freyre, seala que ello nos llevara a
determinar si la propiedad inmueble debe seguirse transfiriendo
en virtud de la sola obligacin de enajenar o si para que opere la
transferencia debera ser necesaria la inscripcin registral, esto es,
si el registro debe seguir siendo declarativo o debera ser
constitutivo.
Esta interrogante, seala, ha conducido a que se plantee
incorporar la clasificacin de bienes registrados y no registrados,
con el propsito de modificar el sistema de transferencia de
propiedad hoy imperante
4.1. Costos de la Seguridad Juridica y la Incertidumbre
Juridica:
Seala Castillo Freyre, que el intercambio de bienes y con ello, la
posibilidad de que en efecto circule la riqueza, exige actualmente
no solo celeridad, sino tambien -y fundamentalmente- seguridad.
Asi seala Bullard:
Si los derechos no son percibidos como claramente definidos,
entonces, es ms costoso contratar sobre ellos. La incertidumbre
es econmicamente un costo que se mide en funcin del riesgo de
perder su derecho. Como contrato sobre un bien inscrito y con un
derecho bien definido, el riesgo disminuye. Al haber menos costo,
por simple aplicacin de la ley de oferta y demanda, la cantidad
demandada aumenta. Si el precio de la incertidumbre es menor,
entonces los costos de transaccin son menores. En
consecuencia hay ms contratos, mayor circulacin de la riqueza y
con ello mayor bienestar. Este es el principio que est detrs de la
primera formulacin del Teorema de Coase.
Al respecto del planteamiento de Bullard, Castillo Freyre seala
que la aplicacin de normas registrales y, en consecuencia, de los
principios que la sustentan, se presenta as como relevante en
este asunto tan intrincado de la transferencia de propiedad. La
razn es muy simple: gracias a la publicidad registral se convierte
la propiedad en absoluta al otorgar seguridad jurdica.
En este sentido, el valor aparentemente abstracto o terico de la
seguridad juridica, puede justificarse desde un punto de vista
econmico al constituir un elemento que reduce los costos propios
de la transferencia o intercambio de bienes. Los denominados
costos de transaccin, los cuales son principalmente tres: los de
informacin, los de negociacin, y los de vigilancia del
cumplimiento de lo acordado.
De este modo, Edwin Villegas Poma seala que un sistema
adecuado de organizacin de los derechos de propiedad deber
proporcionar derechos fcilmente identificables y verificables, cuyo
intercambio no se encuentre sujeto a excesivas incertidumbres
jurdicas y que sean objeto de una delimitacin, lo suficientemente
precisa para que puedan ser protegidas eficazmente contra las
intromisiones de otros. Justamente, con tal finalidad es que surgen
los Registro Pblicos en general, y el Registro de la Propiedad
Inmueble en particular [].
En este sentido los Registros, reducen los costos de informacin
gracias a la publicidad que otorgan.
En este sentido Mario Castillo Freyre, en base a dicho
planteamiento de Gonzales Loli, seala:
[] la publicidad registral se justifica por ser el instrumento ms
eficaz de seguridad jurdica en la constitucin, modificacin y
extincin de los derechos reales sobre inmuebles. La publicidad
registral completa las exigencias de seguridad jurdica mediante la
proteccin y potenciacin de derechos ya creados, dotando a los
derechos inscritos de las presunciones de pertenencia, existencia
y alcance; asi como otorgndoles efectos sustantivos que colocan
los derechos publicados en planos superiores de legitimacin.
4.2. Publicidad registral y seguridad jurdica:
Las notas principales que caracterizan a la seguridad jurdica
inmobiliaria, consecuencia de la publicidad registral son dos:
 -La certeza, certidumbre, confianza o ausencia de duda que
permite la predictibilidad del interesado sobre las reglas del juego
existentes.
-Certeza sobre las fuentes, publicidad normativa, tipicidad penal,
de manera que quienes adquieran derechos lo hagan sobre bases
de certidumbre
Como seala Edilberto Cabrera, la proteccin que brinda dicho
Registro tiene dos destinatarios: el titular registral aquel que tiene
un derecho inscrito en el Registro. Y los terceros aquellos que
adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el
Registro.
De este modo, la publicidad registral, seala Castillo Freyre:
[] se presenta como una creacin del Estado para reemplazar a
la publicidad posesoria cuando sta ya no resultaba adecuada
para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratacin y
otorgar seguridad jurdica en la misma, respecto de ciertos tipos
de bienes perfectamente identificables e individualizables.
Constituye por ende, el sistema ms perfecto que se ha inventado
hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas, oponer
derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de los
mismos.
4.3. Actual sistema de transferencia de propiedad y seguridad
jurdica:
Al plantearse, el problema de si es necesario la reforma de nuestro
actual sistema de transferencia de propiedad, debe considerarse si
es convieniente, cambiar la clasificacin de los bienes, cambios
los modos de transmitir la propiedad y otorgar a la inscripcin
registral naturaleza constitutiva.
Segn Alfredo Bullard, un sistema de transferencia de propiedad
coherente debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a
cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de
exclusin total. Un sistema que no reuna estas caracterstica no
permite una efectiva internalizacin de todos los beneficios y
costos externos (Externalidades), por lo que no crear los
incentivos necesarios para una eficiente asignacin y uso de los
recursos escasos.
Esto traera dos consecuencias:
- La falta de certeza en la transmisin de la facultad de excluir
determinar que muchas operaciones de intercambio que, por su
naturaleza, sern eficientes (correcta asignacin de recursos) no
se lleven a cabo por incertidumbre que dicha adquisicin
significara para un potencial nuevo titular.
- En los casos en los que se llegue a dar la transmisin del derecho
pero no exista certeza absoluta de la propiedad o titularidad del
transferente o del contenido de las facultades que confiere, los
propietarios se comportarn en cierto grado como si su propiedad,
tericamente exclusiva, fuese comn. No se sentirn incentivados
ainvertir y hacer producir el bien, por lo menos en el mismo nivel
en que se comportaran si la facultad de excluir fuese
completamente cierta.
En este sentido, seala Castillo Freyre, que para Bullard, la
propiedad debe estar reconocida objetivamente en el Derecho
positivo, lo que [] facilita la circulacin de la riqueza. Para que
ese intercambio sea seguro es necesario que existan signos de
cognoscibilidad que permitan a los terceros identificar si el
transferente, en efecto, tiene la facultad de realizar la transferencia
y si el derecho que se transmite existe y otorga la posibilidad de
excluir [] la cual debe derivarse directamente de la consolidacin
del signo de cognoscibilidad; de lo contrario, se estara en el
absurdo de que existan sujetos excluidos que no tengan en los
hechos la posibilidad de conocer quin y cmo los excluye.
Respecto al sistema consensualista, seala, genera serios
inconvenientes los cuales se traducen en el menor grado de
seguridad que brinda en comparacin con los sistemas que
requieren de la inscripcin registral para que se realice la
transferencia de propiedad, pues supone que el adquiriente deba
confiar en la buena fe del transferente. Debe confiar en tres
supuestos:
Que la persona que est transfiriendo es el propietario.
Que aquel no le haya transferido la propiedad a otro.
Que no exista un tercero con documento de fecha cierta anterior
que pueda privarlo del bien.
Debido a su falta de eficacia constitutiva, son tres los efectos
perniciosos que identifican los opositores a este sistema:
Merma la utilidad social del Registro al no permitir en muchos
supuestos como en los que no ha habido inscripcin o se ha
interrumpido el tracto sucesivo, que se conozca el estado jurdico
de los inmuebles.
Queda indeterminado respecto de terceros, el momento en que se
producen los cambios de propiedad.
Mantiene irresoluble el problema de la base fsica de los asientos
registrales.
CAPITULO III
MARCO OPERATIVO
3.1 OPERACIONALIZACIONDE LAS VARIABLES
3.1.1 HIPTESIS GENERAL
V.I.: El acuerdo de voluntades.
V.D.: No es mrito suficiente para otorgar seguridad jurdica en la
transferencia de bienes inmuebles
3.1.1.1 DEFINICION OPERACIONAL:
VARIABLE INDEPENDIENTE.-
El acuerdo de voluntades.- Es el elemento definidor bsico del
origen de los contratos y puede ser, por otra parte, ttulo para la
constitucin de derechos reales.
VARIABLE DEPENDIENTE.-
Seguridad Jurdica.- La seguridad jurdica es un principio del
Derecho, universalmente reconocido, que se basa en la certeza
del derecho, tanto en el mbito de su publicidad como en su
aplicacin, y que significa la seguridad de que se conoce, o puede
conocerse, lo previsto como prohibido, ordenado o permitido por el
poder pblico.
3.1.2 HIPTESIS ESPECFICAS
3.1.2.1 HIPTESIS ESPECIFICA 1
V.I.: La inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho
de propiedad.
V.D.: La seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles
3.1.2.2 HIPTESIS ESPECFICA 2
V.I.: La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de
bienes inmuebles
V.D.: Prdidas econmicas por contratos no realizados debido a la
incertidumbre y el miedo a las posibles estafas que se puedan
cometer.
3.1.2.3 HIPTESIS ESPECFICA 3
V.I.: El sistema de registro constitutivo
V.D.: Mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes
inmuebles
3.2 DEFINICIONES OPERACIONALES.-
Inscripcin registral.- Es una serie de actividades o conjunto de
actos, que tiene por finalidad la prctica de un asiento registral.
Incertidumbre jurdica.- Es la falta de conviccin o
reconocimiento social en torno a la vigencia o eficacia de un
derecho.
Registro constitutivo.- Es aquel registro que se crea para
inscribir actos jurdicos, los cuales solo se perfeccionan y surten
efectos entre las partes despus de la inscripcin de estos.
3.3. FUNDAMENTACION DEL NIVEL DE ANALISIS DEL
PROBLEMA CAUSAL
EXPLICATIVO O DESCRIPTIVO EXPLICATIVO
El presente trabajo de investigacin se considera de un primer
momento descriptivo, porque refiere a los atributos de las
variables, es decir, como estn las variables: como el actual
sistema de transferencia de propiedad (sistema consensualista) y
la seguridad juridica, asimismo, es explicativo, porque en un
determinado momento indica por que la variable independiente
influye en la variable dependiente, es decir porque la
manifestacin de voluntad como sistema de transferencia de
propiedad inmueble y el grado de seguridad jurdica que otorga
influye en los ciudadanos.
CAPITULO IV
CONCLUSIONES
- Debido a la incertidumbre que genera en los contratantes, el
sistema consensualista, basado en el acuerdo de voluntades, no
es mrito suficiente para otorgar seguridad jurdica en la
transferencia de bienes inmuebles.
- Si bien existen contradicciones en nuestro Cdigo Civil, por
ejemplo entre al artculo 1352 y el 1135, y sus consecuencias en el
plano prctico, es posible determinar que es la inscripcin registral
como requisito para ejercer el derecho de propiedad, el principal
factor que favorece la seguridad jurdica en la transferencia de
bienes inmuebles.
- Como sostiene Bullard, respecto a los costos de transaccin, la
falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes
inmuebles, genera una serie de prdidas econmicas, producidas
por contratos no realizados debido a la incertidumbre y el miedo a
las posibles estafas que se puedan cometer (sumado a los costos
que implican llevar adelante un proceso judicial).
- El sistema de registro constitutivo, al permitir el ejercicio absoluto
del derecho de propiedad solo despus de su inscripcin, genera
mayor certeza a los contratantes, respecto a la exclusividad de su
derecho, y por ende reviste de mayor seguridad jurdica a la
transferencia de bienes inmuebles.