RESOLUO DE UM ARRENDAMENTO COMERCIAL (PARECER)

ALEXANDRE LIBRIO DIAS PEREIRA

Sumrio: I. Do contrato de arrendamento. II. Do contrato de cesso de explorao de

estabelecimento. III. Dos efeitos sobre o contrato de arrendamento produzidos pela renovao ex
lege do contrato de cesso de explorao do estabelecimento. IV. Concluses.

Caso
A empresa A, do ramo mobilirio, pretende apurar o eventual fundamento da resoluo
de um contrato de arrendamento comercial que a liga empresa B, do ramo automvel.
Invoca a empresa A, como causa de pedir, o incumprimento, por parte da arrendatria, a
empresa B, de deveres legalmente prescritos. Esse incumprimento resultaria do facto de a
arrendatria ter proporcionado empresa C, tambm do ramo automvel, o gozo do
prdio, na sequncia de uma cesso de explorao do estabelecimento a instalado, sem
que, para o efeito, tivesse obtido autorizao junto da senhoria ou, ao menos, a esta tivesse
comunicado tal cedncia. Em nosso entender, a pretenso da empresa A tem fundamento,
assistindo-lhe o direito resoluo do contrato. Vejamos, pois, os argumentos que nos
permitem sustentar esta opinio.

I. Do contrato de arrendamento
1. Segundo um princpio dogmtico-negocial, a natureza jurdica da relao material
controvertida resulta das estipulaes das partes. Sendo que, no caso, tais estipulaes
remontam a um negcio concludo a 2 e formalizado, mediante escritura pblica, a 13 de
Julho de 1965, que produziria efeitos desde 1 de Agosto desse mesmo ano. Da anlise das
estipulaes do acordo, conclui-se que se trata este de um negcio de natureza jurdico-
locatcia. O qual, dentro da ordem dos tipos contratuais legais, se qualifica como um
contrato de arrendamento urbano para exerccio de actividade comercial. Passemos ento
anlise do contrato.
Para comear, as partes deste negcio so a empresa A e a empresa B, ocupando,
respectivamente, a posio de senhorio e de inquilino. A segunda parte originria do
contrato. A primeira ocupa essa posio por fora da regra emptio non tollit locatum (art.
1057. do Cdigo Civil). Com efeito, sucedeu a D outorgante inicial, juntamente com a

Colectnea de Jurisprudncia, Acrdos do Supremo Tribunal de Justia, 1998, II, p. 13-16 (corresponde, com
ligeiras alteraes e sem identificao nominativa das partes, a Parecer elaborado em 1997).
empresa B , ao ter adquirido a propriedade do prdio urbano. Por outro lado, a empresa
B manteve at hoje a qualidade de inquilina, uma vez que o contrato tem sido renovado
sucessivamente por perodos de um ano, depois de decorrido o prazo inicialmente
estipulado de trs anos, nos termos da clusula constante do Art. 1. do Contrato. E, nessa
medida, tem detido o prdio urbano. Prdio esse que constitui o objecto contratual, a
saber: loja e cave sito em Lisboa.
No que respeita ao fim contratual, importa referir que se trata de um arrendamento
para o exerccio de actividade comercial. Com efeito, inicialmente o prdio destinava-se ao
estabelecimento de vendas e armazenamento de veculos automveis da marca E ou de
outras, das suas respectivas peas e acessrios e ainda a instalao de escritrio da
arrendatria (Art. 2. do Contrato). Posteriormente, as partes acordaram que no local
poderia ainda funcionar uma estao de servio e assistncia para pequenas reparaes de
veculos automveis, excluindo-se, porm, trabalhos de bate-chapas, pinturas e outros
trabalhos susceptveis de causar incmodos aos inquilinos do prdio (escritura pblica de
Alterao de contrato de arrendamento, p. 4, de 21 de Dezembro de 1971). Resulta,
portanto, destas estipulaes que o fim do contrato o exerccio de uma actividade
comercial.
Relativamente retribuio, depois de fixada inicialmente em trinta mil escudos (Art.
3., do Contrato), a renda foi depois aumentada para trinta e cinco mil escudos (ver Ponto
3., da Alterao do Contrato). Em Outubro do ano transacto, o valor da renda ascendia
aos 624.678$00. Quanto a outros poderes do arrendatrio, so ainda previstas clusulas
respeitantes s condies de conservao e de restituio do prdio findo o contrato (Arts.
4. e 5.), e uma clusula relativa s obras a efectuar pela arrendatria (Art. 6.; clasula
esta, na sequncia da qual foram autorizadas outras obras na Escritura de Autorizao e
Compromisso em Sequncia de Contrato de Arrendamento, lavrada em 13 de Abril de
1966). Por ltimo, importa ainda referir o Art. 7. do Contrato, nos termos do qual fica
proibida a sub-locao parcial ou total dos locais arrendados, salvo nos casos previstos por
lei.

2. Da anlise das estipulaes negociais resulta, portanto, a qualificao jurdica deste

contrato como arrendamento urbano para o exerccio de actividade comercial. Estamos
perante um contrato bilateral, em que uma das partes concede outra o gozo temporrio de
um prdio urbano, mediante retribuio, para fins directamente relacionados com uma
actividade comercial (cf. arts. 1. e 110. do Regime do Arrendamento Urbano RAU).
 II. Do contrato de cesso de explorao de estabelecimento

1. No dia 12 de Agosto de 1992, a arrendatria celebrou com a empresa C um contrato

de cesso de explorao de estabelecimento, do qual foi lavrada escritura pblica. Nos
termos deste contrato, a empresa B transferiu para a empresa C a explorao do seu
estabelecimento comercial instalado no prdio da empresa A, pelo prazo de trs anos e
mediante uma retribuio anual de seis mil contos. Para o efeito, a empresa B no apenas
comunicou empresa A a celebrao do negcio, mas ainda diligenciou no sentido de
obter autorizao junto desta; o que sucedeu, como resulta da documentao junta ao
processo (Cartas de 29 de Julho e de 20 de Agosto pedido-informao da empresa B, e
Carta de 15 de Dezembro de 1992 resposta da empresa A, todas de 1992).
Porm, aps 31 de Agosto de 1995, a empresa C, sem oposio da empresa B continuou
a explorar o estabelecimento e, consequentemente, a utilizar o prdio da empresa A, sem
que, para o efeito, esta tivesse dado autorizao ou obtido comunicao desse facto. Estes
factos so, em nosso entender, constitutivos do direito que empresa A assiste de resolver
o contrato de arrendamento que a liga empresa B So as seguintes as nossas razes.

2. No que respeita ao regime jurdico aplicvel, importa comear por referir, que o
contrato celebrado entre as empresas B e C se qualifica como locao de estabelecimento
comercial. Com apoio na lei (ver, por ex., art. 1682-A, n. 1, al. b) CCiv.), entende a melhor
doutrina, que o estabelecimento comercial, entendido como unidade jurdica, pode
constituir objecto do contrato de locao (A. Ferrer Correia, Reivindicao do
estabelecimento comercial como unidade jurdica, in Estudos Jurdicos, II, Coimbra 1969, pp.
206 ss, e 265). O contrato de locao de estabelecimento , pois, o contrato pelo qual uma
das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de um estabelecimento,
mediante retribuio [] sendo-lhe aplicveis, inclusive, vrios preceitos do CCiv.
disciplinadores da locao em geral (Coutinho de Abreu, Da empresarialidade (As
empresas no direito), Coimbra 1996, p. 310).
2.1. Decorre desta qualificao jurdica, em termos de regime, que, em 31 de Agosto de
1995, o contrato de cesso de explorao de estabelecimento caducou, por decurso do
prazo. Com efeito, foi essa a vontade que as partes expressaram na clusula constante do
Artigo 2 do Contrato, segundo a qual: A cesso feita pelo prazo de trs anos, com incio
em um de Setembro do ano corrente [1992] e com termo em trinta e um de Agosto de mil
novecentos e noventa e cinco. Ora, nos termos do art. 1051., al. a) do Cdigo Civil: 1. O
contrato... caduca: a) findo o prazo estipulado.
 2.2. Porm, ao que parece, o contrato renovou-se, por fora do art. 1056. do Cdigo
Civil. Nos termos desta disposio: Se, no obstante a caducidade do arrendamento, o
locatrio se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposio do locador, o
contrato considera-se igualmente renovado nas condies do art. 1054.. Ou seja, pelo
prazo de um ano. Significa isto, no caso em anlise, que a empresa C, desde 31 de Agosto
de 1995, tem explorado o estabelecimento e, consequentemente, utilizado o prdio em que
este se encontra instalado, nos termos da renovao, ex lege, do contrato de cesso de
explorao que celebrou com a empresa C.
2.2.1. Refira-se, porm, que esta soluo no foi inicialmente querida pelas partes.
Porque, ao contrrio do que usual nestes negcios, no estipularam uma clusula de
renovao do contrato, findo o prazo inicial. Antes disseram, mesmo, no Art. 7., que
decorrido que seja o perodo do contrato a cessionria obriga-se a repr o edifcio. Por
outro lado, trata-se de um negcio formal (art. 89. do Cdigo do Notariado), e as regras de
interpretao dos negcios jurdicos prescrevem que, nos negcios formais no pode a
declarao valer com um sentido que no tenha um mnimo de correspondncia no texto
do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238., n. 1, do
Cdigo Civil). Trata-se de uma regra de interpretao de declaraes negociais cuja
validade carece de um requisito de forma , caracterizada, pois, por um maior
objectivismo (Carlos Alberto da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3. edio
actualizada, Coimbra 1989, p. 452).
2.3. Assim, a cesso de explorao, acordada em 12 de Agosto de 1992, caducou, em 31
de Agosto de 1995, com o decurso do prazo. Porm, por fora do disposto no art. 1056. do
Cdigo Civil, dever considerar-se que houve renovao da locao do estabelecimento.

3. No obstante, esta renovao ex lege parece fazer surgir um novo contrato. Com
efeito, em sentido tcnico... uma renovao... de um novo contrato que se trata o outro
caduca pelo decurso do prazo , ainda que prosseguindo uma relao contratual anterior,
at porque h pelo menos um elemento que muda. [] Trata-se de um novo contrato,
concludo tacitamente, que prossegue a relao contratual anterior o que pode ser
relevante para determinados efeitos (Pinto Monteiro, Contrato de Agncia Anotao ao
Decreto-Lei n. 178/86, 2. edio actualizada, Coimbra 1993, pp. 90 e 91).
Vale isto por dizer, que a renovao ope legis da cesso de explorao faz surgir um
novo contrato entre a empresa B e a empresa C. Nessa medida, para que este novo contrato
seja vlido e eficaz em face do senhorio do prdio, onde funciona o estabelecimento,
necessrio que se verifiquem certos requisitos. Por outras palavras, a renovao da cesso
de explorao, por fora do art. 1056. do Cdigo Civil, faz surgir um novo contrato de
locao de estabelecimento. A validade e eficcia deste novo contrato em face,
designadamente, do senhorio, depende do cumprimento de certos requisitos, que cumpre
agora analisar.

III. Dos efeitos sobre o contrato de arrendamento produzidos pela renovao ex

lege do contrato de cesso de explorao do estabelecimento

1. A necessidade de o senhorio autorizar a cedncia do gozo do prdio arrendado para

efeitos de locao do estabelecimento nele instalado discutida na doutrina e nos tribunais.
1.1. Em sentido afirmativo tem sido firmada jurisprudncia na Relao de vora (ver,
recentemente, o Ac. de 31/1/91, CJ 1991, I, pp. 290 ss.) e na Relao de Coimbra (Ac. de
23/7/85, CJ 1985, IV, pp. 64 ss.). Jurisprudncia esta que goza de suporte doutrinal, na
opinio dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela (cf. Cdigo Civil Anotado, II,
Coimbra 1986, pp. 532-533). Esta tese convoca os seguintes argumentos. Primeiro, nos
termos do art. 1038, al. f), do Cdigo Civil, obrigao do arrendatrio no proporcionar
a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cesso onerosa ou gratuita da sua
posio jurdica, sub-locao ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o
autorizar. Segundo, a locao do estabelecimento, quando este continue instalado no
prdio arrendado, implica a sub-locao do prdio, como afirmou a Relao de Coimbra no
referido Acordo; ou, por outra via, como sustentou a Relao de vora no referido
Acordo, o art. 1038., al. f), do Cdigo Civil deve ser interpretado extensivamente, de modo
a compreender todas a formas de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada, incluindo
a que se d com a cesso de explorao de estabelecimento. Depois, o art. 111. do RAU
(relativo cesso de explorao do estabelecimento comercial) no prev a possibilidade
de o arrendatrio ceder o gozo do prdio sem autorizao do senhorio, ao contrrio do
que faz o art. 115. (relativo ao trespasse de estabelecimento, e que veio suceder ao art.
1118. do Cdigo Civil). E, como sustenta o Professor Antunes Varela, esta norma tem
natureza excepcional, no permitindo, portanto, aplicao analgica, nos termos do art.
11. do Cdigo Civil (cf. Anotao ao Ac. de 18/7/85 do STJ, RLJ ano 123 (1990-91), p.
351). Finalmente, a violao da norma constante do art. 1038., al. f), sancionada com a
atribuio ao senhorio do direito de resolver o contrato de arrendamento, como resulta do
art. 64., al. f) do RAU (sucedneo do art. 1093., n. 1, al. f), do Cdigo Civil.
Parecem as partes ter negociado convictas da validade desta tese, como decorre das
comunicaes entre as empresas aquando da cesso de explorao. Pois que fizeram
depender a validade deste negcio de tal autorizao, tendo esta sido, inclusive, objecto de
negociao. Assim, no caso em apreo, no tendo a arrendatria-locadora do
estabelecimento obtido autorizao do senhorio para a cedncia do gozo do prdio aquando
da nova cesso de explorao, resultante da renovao, ex lege, do contrato, tal facto ser
constitutivo do direito de resolver o contrato de arrendamento por parte da empresa A
se se entender ser aquela a tese mais fundamentada.

2. Porm, e ainda que se siga a orientao oposta na doutrina e na jurisprudncia

segundo a qual, por argumento a fortiori ou por maioria de razo, tirado do art. 115. do
RAU (relativo ao trespasse), no necessria a autorizao do senhorio para a cedncia do
gozo do prdio aquando de cesso de explorao ou locao do estabelecimento que nele
esteja instalado , a proteco dos interesses do senhorio exige, a nosso ver, o
cumprimento de um outro requisito. O qual, para alm de no comprometer a celeridade
do trfego jurdico e a proteco do estabelecimento, impe sobre o arrendatrio-cedente
do estabelecimento um dever, cujo cumprimento satisfaz minimamente os interesses do
senhorio do prdio onde se encontra instalado o estabelecimento. Trata-se do dever, que
sobre o arrendatrio recai, de comunicar ao senhorio, quem, em que termos e para que fins,
utiliza o prdio arrendado.
Na verdade, entende-se que obrigao do arrendatrio-locador de estabelecimento
comunicar ao senhorio a cedncia do gozo do prdio, sob pena de o senhorio poder
resolver o contrato de arrendamento (art. 64., al. f do RAU, e art. 1038., als. f e g, do
Cdigo Civil). Nesse sentido se pronunciaram a Relao de Coimbra e a Relao de vora
nos acrdos acima referidos, sendo essa a tese defendida na doutrina (cf. Janurio Gomes,
Arrendamentos Comerciais, Coimbra 1986, p. 18; Coutinho de Abreu, Da empresarialidade,
cit., p. 315).
2.1. Assim, o art. 1038., al. f) deve ser interpretado extensivamente. E,
consequentemente, tambm a al. g) desse artigo, nos termos da qual, o arrendatrio
obrigado a comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedncia do gozo da coisa por
algum dos referidos ttulos, quando permitida ou autorizada. A ratio legis desta norma
repousa na circunstncia de o locador do prdio ter o legtimo interesse em averiguar a
existncia ou no da locao do estabelecimento, porque s quando ela exista que se lhe
impor a cedncia do gozo do prdio.
Com efeito, no havendo efectivamente locao de estabelecimento, por ocorrer
alguma das circunstncias previstas no n. 2 do art. 115. [do RAU], o contrato [dito de
cesso de explorao] passa a ser havido como arrendamento do prdio, como dispe o
n. 2 do art. 111. do RAU. Pelo que, como refere a doutrina, deve reconhecer-se o dever
de comunicao a cargo do arrendatrio-locador do estabelecimento. (Coutinho de Abreu,
ob. e loc. cits.). E, ao que parece, deve reconhecer-se esse dever, de igual modo, no momento
da renovao da locao do estabelecimento, pois que implica, como vimos, o surgimento de
um novo contrato de cesso de explorao.
2.2. Por outro lado, cumpre referir, neste passo, que o contrato que se renova a
locao ou cesso de explorao, que tem por objecto o estabelecimento. O qual no se
confunde com o prdio, que constitui o objecto do arrendamento. As partes do
arrendamento so, no caso, a empresa A e a empresa B. O prdio arrendado no seno um
dos elementos do estabelecimento, uma parte de um todo, definido na doutrina como
organizao concreta de factores produtivos como valor de posio no mercado
(Orlando de Carvalho, Direito das coisas, Coimbra 1977, p. 201). Ora, a renovao,
resultante do art. 1056. do Cdigo Civil, faz surgir uma nova cesso de explorao e, nessa
medida, implica uma nova cedncia do gozo do prdio onde o estabelecimento funciona.
Por seu turno, o senhorio do prdio, no qual est instalado o estabelecimento, tem um
interesse legtimo em saber, aquando da nova cesso de explorao, quem e em que
termos, se encontra no gozo do prdio. Desde logo, para saber se houve verdadeira
renovao da locao do estabelecimento e, nessa medida, uma autntica cesso de
explorao. Ou se, pelo contrrio, quiseram as partes, sob a veste da renovao da locao de
estabelecimento, encobrir uma sub-locao do prdio. Pelo que, a satisfao mnima deste
interesse legtimo do senhorio incumbe, desde logo, ao arrendatrio-locador do
estabelecimento. Que tem o correspectivo dever de comunicar ao primeiro a cedncia do
gozo do prdio resultante da nova cesso de explorao. Resulta tal dever da interpretao
da al. g) do art. 1038. do Cdigo Civil.
Em suma, porque de um novo acordo de cesso de explorao se trata, a renovao da
locao de estabelecimento implica, ao nvel do arrendamento, renovao da permisso
legal da cedncia do gozo do prdio. Porm, a fim de acautelar interesses legtimos do
senhorio, deve o arrendatrio-locador do estabelecimento comunicar-lhe tal facto. O no
cumprimento deste dever d fundamento resoluo do arrendamento por parte do
senhorio, como resulta do art. 64., n. 1, al. f) do RAU.
2.3. Regressando ao caso em anlise, importa referir que a empresa B no cumpriu este
dever de comunicao aquando da renovao do contrato. Com efeito, em todas as
comunicaes realizadas entre a empresa A e a empresa B aps 31 de Agosto de 1995, em
documento algum se encontra uma comunicao de tal natureza. Pelo contrrio, a ltima
referncia locao do estabelecimento encontra-se na carta da empresa A, datada de 15
de Dezembro de 1992, pela qual reconhece que a cesso de explorao empresa C
terminaria em 31 de Agosto de 1995.
 Acresce que, por carta datada de 9 de Dezembro de 1996, a empresa A comunicou
empresa B a sua inteno de vender o prdio arrendado, bem como os elementos
essenciais do negcio, a fim de que a arrendatria, querendo, exercesse o seu direito legal
e preferncia. Na sua resposta, datada de 11 de Dezembro, a empresa B prescindiu de tal
direito, mas nada disse relativamente ao facto de o gozo do prdio se encontrar na
titularidade da empresa C. Vale isto por dizer, que a arrendatria no cumpriu o dever de
comunicar senhoria a cedncia do gozo da coisa, decorrente da renovao da locao do
estabelecimento.
Por outro lado, aps 31 de Agosto de 1992, a empresa A no reconheceu a empresa C
como cessionria do gozo do prdio, nem esta lhe comunicou tal ocorrncia. Pelo que no
aplicvel o art. 1049. do Cdigo Civil.

3. Assim, nos termos do art. 64., n. 1, al. f) do RAU, conjugado com o art. 1038., al. f) e
g) do Cdigo Civil, assiste empresa A o direito de resolver o contrato de arrendamento
que a liga empresa B. Ser, pois, em nosso entender, fundamentada e procedente a aco
de despejo que a empresa A intente contra a empresa B, nos termos dos arts. 63., n. 2, e
55., n. 1, ambos do RAU.

IV. Concluses

1. A empresa A est ligada empresa B atravs de um contrato, por fora da regra

emptio non tollit locatum;
1.1. Da anlise das estipulaes acordadas, conclui-se que este contrato se qualifica
como arrendamento urbano para o exerccio de actividade comercial;
1.2. Nessa medida, o contrato est sujeito ao regime jurdico dos arrendamentos
vinculsticos.

2. Em 12 de Agosto de 1992, a empresa B e a empresa C celebraram entre si um

contrato de cesso de explorao de estabelecimento;
2.1. Este contrato qualifica-se como locao de estabelecimento sendo que o
estabelecimento locado se encontra instalado no prdio tomado de arrendamento pela
cedente da explorao empresa A;
2.2. A locao do estabelecimento caducou a 31 de Agosto de 1995, por decurso do
prazo;
2.3. Porm, por fora do art. 1056. CCiv produziu-se a renovao ex lege ;
 2.4. A renovao ex lege gera um novo contrato de locao de estabelecimento;
2.5. Sendo que, este novo contrato implica nova cedncia do gozo do prdio em que se
encontra instalado o estabelecimento;
2.6. Por seu turno, esta nova cedncia do gozo do prdio, se no carece de ser
autorizada por aquela, dever, ao menos, ser comunicada senhoria pela arrendatria-
locadora do estabelecimento;
2.7. O no cumprimento deste dever causa de resoluo do contrato de arrendamento.

3. Ora, a empresa B no comunicou empresa A a cedncia do gozo do prdio aquando

do novo contrato de cesso de explorao, resultante de renovao ex lege;
3.1. Acresce que, de igual modo, a empresa A no reconheceu a empresa C como
beneficiria da nova cedncia do gozo do prdio, nem esta lhe comunicou tal ocorrncia;
3.2. Nestes termos, em nosso entender, assiste empresa A o direito de resolver o
contrato de arrendamento que a liga empresa B;
3.4. Pelo que, salvo melhor parecer, ser fundamentada e procedente a aco de
despejo que, nesses termos, contra ela intente.

Coimbra, Maio de 1997