Flash Inmobiliario Mxico

02 Marzo 2016

INMOBILIARIO

En 2015, el financiamiento hipotecario bancario

creci 21.7%
Fernando Balbuena / Samuel Vzquez

Introduccin
En 2015, el nmero de crditos hipotecarios creci 3.3% respecto a 2014; mientras que el monto
financiado lo hizo 11.2% en trminos reales. El Infonavit cerr 2015 con una derrama econmica de ms
de 120 mmp solo en crditos para adquisicin, lo que impuls el monto promedio por hipoteca por arriba de
los 300 mil pesos. El otorgamiento de crditos en pesos y a tasa fija, as como un lmite mximo de 850 mil
pesos increment el tamao del mercado que atiende el instituto, principalmente en vivienda nueva. Los
financiamientos para vivienda usada del instituto representaron el 37% de la adquisicin y aquellos para
remodelaciones y ampliaciones volvieron a superar lo establecido en su Programa Operativo Anual. El
Fovissste continu creciendo en 2015, pero a ritmos ms estables respecto a 2014, principalmente por una
mayor demanda de casas usadas que son ms escasas; as como crditos para remodelaciones. Por su
parte, la banca comercial mantuvo el crecimiento a doble dgito durante todo 2015, con mayor nfasis en los
crditos con recursos propios, con una contraccin importante en los crditos otorgados en coparticipacin
(Infonavit Total y Segundo crdito) a travs del Infonavit.

Cuadro 1
Actividad hipotecaria: nmero y monto de crditos, al mes de diciembre

Nmero de crditos Monto de crdito Monto promedio

Originacin (miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)
Hipotecaria Var. % Var. % Var. %
dic-14 dic-15 dic-14 dic-15 dic-14 dic-15
anual anual real anual real
Institutos Pblicos 450.1 457.4 1.6 153.7 160.5 4.4 341 351 2.8
Infonavit 387.0 393.0 1.5 114.0 120.5 5.7 295 307 4.1
Fovissste 63.1 64.4 2.0 39.7 40.0 0.9 629 622 -1.1
Sector Privado 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Bancos 1/ 95.4 110.6 15.9 100.2 121.9 21.7 1,050 1,102 4.9
Otros
Subtotal 545.5 568.0 4.1 253.9 282.4 11.2 465 497 6.8
Cofinanciamientos 2/ (-) 32.6 38.0 16.4
Total 512.9 530.0 3.3 253.9 282.4 11.2 495 533 7.7

Cifras Informativas
Total Cofinanciamientos 77.8 49.1 -36.9 39.7 23.3 -41.3 510 474 -7.1
Infonavit Total 45.2 11.2 -75.3 16.8 3.8 -77.3 372 341 -8.3
Otros Cofinanciamientos 32.6 38.0 16.4 22.9 19.5 -14.9 701 513 -26.9
1/
El rubro de bancos incluye los crditos otorgados a los empleados por las instituciones financieras.
2/
Sin Infonavit total y Apoyo Infonavit (Viviendas nuevas y usadas). No incluye productos para remodelaciones y ampliaciones.
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste ABM, Banco de Mxico y CNBV.

Si bien, la banca mostr un crecimiento de doble dgito gracias a un mejor desempeo en lo individual, si
consideramos el nmero total de crditos hipotecarios reportados por la CNBV, que no distingue los crditos
de coparticipacin y en particular el producto Infonavit Total en donde la banca perdi participacin por el
incremento en el lmite mximo de financiamiento otorgado por el Infonavit, se registr de igual forma un
efecto base en las hipotecas otorgadas en el mes de diciembre de 2014, que fue superior como en aos
previos por el cierre presupuestal del perodo. Como puede observarse, esto ya no ocurri al final de 2015,
por una mayor semejanza en las condiciones de financiamiento del Infonavit con la banca y mayor acceso
en los segmentos medios y residenciales. Prcticamente de enero a noviembre de 2015 los flujos de
 Flash Inmobiliario Mxico
02 Marzo 2016

hipotecas de la banca se observan estables, con el mismo incremento estacional del ltimo mes, pero a una
escala menor.
Los cambios implementados por el Infonavit favorecieron la demanda de los trabajadores por una vivienda
de mejores caractersticas y mayor precio, principalmente en el segmento de vivienda nueva. Sin embargo,
al revisar los datos del Programa Operativo Anual, el monto otorgado por el Instituto se qued ligeramente
por debajo de lo planteado, en un 98%; mientras que en los crditos para vivienda usada la meta volvi a
ser superada como ha sucedido en los ltimos aos, ahora en 113%. De la misma forma, los crditos para
mejoramientos registraron un avance del 210%, lo que tambin genera mayor valor de las viviendas
existentes, principalmente en zonas donde la construccin es menor.

Grfica 1 Grfica 2
Originacin hipotecaria mensual por organismo Originacin hipotecaria mensual por organismo
Miles de crditos y variacin % anual Miles de millones de pesos reales y var. % anual

% = -17.0 % = -14.0
68.2
4.0 34.7 29.8
56.6
15.8 4.6
14.0
15.0
9.3
15.3
4.6
6.2

3.0
47.2
41.5
14.5
11.6

dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15

Infonavit Fovissste Banca Cofinanciamientos Infonavit Fovissste Banca

Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste y CNBV Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste y CNBV

Grfica 3
Cuadro 2 Fovissste: crditos por condicin de uso
Infonavit: avance de otorgamiento de crditos Miles de millones de pesos y porcentaje
Millones de pesos
Inversin (mp) Programado Avances % avance 45
Diciembre de 2015 Diciembre de 2015 en meta 40
Hipotecarios 116,466 119,838 103% 35 34%
13 15 40%
Nueva 76,868 75,202 98% 30
25
Usada 39,598 44,636 113%
20
Mejoramientos 4,030 8,462 210% 15 66%
25 23 60%
Total 120,496 128,300 106% 10
5
0
2014 2015
Nuevas Usadas
Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit. Fuente: BBVA Research con datos del Fovissste.

El Fovissste registr una estabilizacin tanto en el nmero como en el monto de crditos otorgados. No
obstante, la composicin del financiamiento otorgado en 2015 apunta a una mayor preferencia por vivienda
usada, que represent el 40% de los crditos para adquisicin respecto al 34% de 2014. La mayor demanda
por productos alternativos a la adquisicin de vivienda nueva tambin se reflej en los subsidios de Conavi
en 2015. Si bien, 72% del monto se destin a vivienda nueva, los segmentos de autoproduccin y
mejoramientos ya representaron en conjunto casi el 20%. Por su parte la vivienda usada, que representa
alrededor del 40% en los crditos para adquisicin del Infonavit y el Fovisste, solo recibieron 7.5% del monto
 Flash Inmobiliario Mxico
02 Marzo 2016

total de subsidios en 2015. Para 2016 el PEF anunci un monto de subsidios a travs de la Conavi por 9.6
mmp.

En 2015, la vivienda nueva se recuper en cantidad y precio

El flujo de los crditos hipotecarios de la banca comercial en el mes de diciembre de 2015 disminuy 11.7%;
mientras el monto otorgado aument 3.6% en trminos reales respecto a diciembre de 2014. Como ya lo
mencionamos en la seccin anterior, ello se explica por menor nmero de crditos en el producto Infonavit
Total, que originaban dos instituciones financieras a travs del instituto. Con todo ello, el flujo financiado en
trminos reales se ha visto marginalmente afectado y se encuentra en niveles similares a 2014, en parte por
mayores montos de crditos solicitados, sobre todo en vivienda nueva.

Grfica 4 Grfica 5
Crdito para adquisicin de la banca Crdito para adquisicin de la banca
Miles de crditos y variacin % anual Miles de millones de pesos reales y var. % anual

16 % = -11.7 20 % = 3.6
13.4
14 10
14 12.6 30
11.8 12.2
12 0 25
3.7 12
2.5 20
2.7 3.3
10 -10 10 15
8 -20 8 10
5
6 -30 6 0
9.7 10.1
9.1 8.9 -5
4 -40 4
-10
2 -50 2
-15

0 -60 0 -20
dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15
Nueva Usada Variacin % anual (der.) Nueva Usada Variacin % anual (der.)

Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

Grfica 6 Grfica 7
Precios de la vivienda por condicin de uso Precios de la vivienda por condicin de uso
ndice base 2012=100 Variacin % anual

125 10
9
120 8
7
115 6
5
110 4
3
105 2
1
100 0
4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15
SHF Vivienda usada Vivienda nueva SHF Vivienda usada Vivienda nueva

Fuente: BBVA Research con datos de la SHF Fuente: BBVA Research con datos de la SHF

Si bien, de acuerdo con datos de la SHF, la vivienda nueva mantiene su brecha de apreciacin respecto a la
vivienda usada, el ltimo ao creci a tasas cercanas al 10%, impulsado por la recuperacin en los precios
de algunas regiones que concentran la mayor parte de la construccin de vivienda y en donde se haba
registrado poca apreciacin o incluso negativa aos anteriores. En la ltima parte del ao, la dinmica de
una mayor cantidad de subsidios por ms de 2.7 mmp adicionales, que se destinaron principalmente a
 Flash Inmobiliario Mxico
02 Marzo 2016

vivienda nueva, estimularon la demanda, lo que se combinara con una recuperacin de los precios. Lo
anterior resultara en un mayor crecimiento de la cartera hipotecaria en el ltimo trimestre del ao. En el mes
de diciembre de 2015, el saldo total de la cartera hipotecaria de la banca comercial volvi a batir la tasa de
crecimiento del mes anterior y en esta ocasin creci 8.7% real respecto a 2014. El alto dinamismo de las
transacciones hipotecarias impuls el crecimiento del saldo vigente en 9.4%, mientras que la cartera
vencida volvi a registrar una contraccin de 11%, todo en trminos reales. El crecimiento en los crditos
para pago de pasivos y liquidez, que ya representan el 12% del total, tambin contribuyeron al incremento.

Grfica 8 Grfica 9
Originacin pago de pasivos y liquidez Saldo de crdito hipotecario bancario
Miles de crditos y mmp constantes Miles de millones de pesos e ndice de morosidad
630 3.3 3.4
18
610 3.3
16
14 5 590 3.2

12 570 3.1
10 3 550 3.0
8 530 2.9
2.8
6 12
510 2.8
4 9
3
490 2.7
2
2 470 2.6
0
2013 2014 2015 450 2.5
dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15
Pago de pasivos Liquidez Vigente Vencida ndice de morosidad (der.)

Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV Fuente: BBVA Research con datos de Banxico

La construccin de vivienda hace una pausa al final de 2015

El crecimiento en el monto de los subsidios por 2.7 mmp en la segunda mitad de 2015 inyect dinamismo
en la construccin de vivienda, incentivando a las empresas a edificar vivienda con cierta aceleracin. Sin
embargo, conforme los inventarios muestren una disminucin, las empresas decidieron hacer una pausa. Es
importante sealar que si bien se registra una variacin anual negativa de doble dgito, ello se explica en
gran medida por el registro de ms de 80 mil viviendas que se hicieron slo en el mes de diciembre de
2014, cuando se confirm que el monto de subsidios sera muy similar al del ao previo.

Por otra parte, el incremento de 50 puntos base en la tasa de inters anunciado recientemente tambin
hara que los constructores muestren mayor prudencia en la contratacin de crditos puentes, que al ser en
tasas variables y a plazos mucho ms cortos tienen mayor riesgo con comparacin con los crditos
hipotecarios, que son a tasa fija y a plazos cercanos a los 20 aos.

En cifras anualizadas al mes de diciembre de 2015 el nmero de proyectos en el Registro nico de Vivienda
(RUV) se ubic en 350 mil viviendas; lo que equivale a una contraccin de 15.2% respecto al cierre de
2014. Por su parte, los inventarios disminuyeron su nivel el ltimo trimestre de 2015 respecto al tercero y en
el mes de diciembre haba 302 mil viviendas terminadas, lo que represent un aumento de 5.8% respecto al
mismo mes de 2014.
 Flash Inmobiliario Mxico
02 Marzo 2016

Grfica 10 Grfica 11
Registro de nuevos proyectos en el RUV Inventario de vivienda en el RUV
Miles, cifras anualizadas y variacin % anual Miles de viviendas anualizadas y variacin % anual

500 50 340 40
450 330 35
40
400
320 30
350 30

300 310 25
20
250 300 20
10
200 290 15
150 0
280 10
100
-10 270 5
50
0 -20 260 0
dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 dic-14 feb-15 abr-15 jun-15 ago-15 oct-15 dic-15
Viviendas Var % anual (der.) Viviendas Var % anual (der.)

Fuente: BBVA Research con datos del RUV Fuente: BBVA Research con datos del RUV

Grfica 12 Grfica 13
Saldo de crdito a la construccin residencial Tasa de inters de crdito a la construccin
Miles de millones de pesos e ndice de morosidad Tasa de inters anual, %

100 35 7.3

90 7.2
30
80 7.1
70 25 7.0
60 6.9
20
50 6.8 6.8
15
40 6.7
30 10 6.6
20 6.5
5
10 6.4
0 0 6.3
dic-13 abr-14 ago-14 dic-14 abr-15 ago-15 dic-15 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15
Crdito Puente Otros ndice de morosidad (der.) Banca Comercial

Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV

En el mes de diciembre, el saldo total del crdito puente creci 3.6%, en gran medida por el impulso de su
componente vigente, que aument 9.1% anual en trminos reales. Esto es reflejo de una mayor originacin
de crditos para edificacin de vivienda en la segunda mitad de 2015 y que podran comenzar a construirse
en el primer trimestre de 2016.

AVISO LEGAL
Este documento ha sido preparado por BBVA Research del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA) y por BBVA Bancomer. S. A., Institucin de
Banca Mltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer, por su propia cuenta y se suministra slo con fines informativos. Las opiniones, estimaciones,
predicciones y recomendaciones que se expresan en este documento se refieren a la fecha que aparece en el mismo, por lo que pueden sufrir cambios
como consecuencia de la fluctuacin de los mercados. Las opiniones, estimaciones, predicciones y recomendaciones contenidas en este documento se
basan en informacin que ha sido obtenida de fuentes estimadas como fidedignas pero ninguna garanta, expresa o implcita, se concede por BBVA sobre
su exactitud, integridad o correccin. El presente documento no constituye una oferta ni una invitacin o incitacin para la suscripcin o compra de valores.