LEY 17801 Y LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES.

Nuestras Leyes Registrales, en especial la Ley 17801 estn inspiradas en una serie de
principios bsicos de la publicidad registral, que han sido elaborados cuidadosamente
por la doctrina Alemana y, en especial por la doctrina registralista espaola, en la que
bebieron los autores de la ley, que fueron Scotti y Felbo.

Si bien la mayora de los autores coinciden acerca de dichos principios, como lo son en
de Rogacin, Prioridad, Legalidad, Inscripcin, Tracto Sucesivo, y Especialidad,
podemos encontrar tambin a otros principios como ser el de Publico Registral y la
Legitimacin para Obrar.

En razn de ello, explicaremos que son los principios, que significa cada uno de ellos y
su reflejo en la Ley 17801 en sus diversos artculos.

Asimismo, por la vinculacin de los principios con los registros, que son a quienes va
dirigida la Ley para su aplicacin, nos vemos en la necesidad de explicar que son los
registros en general, de que se ocupan, que fin persiguen y, especialmente, veremos al
Registro de la Propiedad Inmueble.

REGISTROS

Refirindonos especficamente a la publicidad en los derechos reales, podemos decir

que es la actividad dirigida a hacer cognoscible una Situacin Jurdica Real, y que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico
jurdico.

La publicidad contribuye, en cierta forma a dar solucin a conflictos (1) brindando

proteccin a los terceros que depositan su confianza en la situacin hecha pblica por el
registro.

(1) Hay un eterno choque de intereses contrapuestos cuando hay apariencia de

titularidad y se realizan actos de disposicin a favor de terceros, con lo que el verdadero
propietario puede quedar desposedo por este actor, y el tercero, adquiriente de buena fe
sobre la base de la apariencia de la situacin que ya existe (choque entre el Verdadero
Propsito y el Tercero de Buena fe).

Y es que esta es la razn de ser de los Registros, dar publicidad, para evitar conflictos y
con ellos seguridad en el trafico jurdico e indirectamente la paz social y la concrecin
del valor mximo Justica.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Los mismos no suelen estar enunciados en la Ley como tales, sino que -como dira
Lacruz Berdejo - son una especie de ideas fuerza, que inspiran la Ley, y han sido
despendidas por el esfuerzo de la doctrina que interpretando la Normativa Registral nos
dice que esos preceptos consagran tal o cual principio.

PRINCIPIO DE ROGACIN

El Principio de Rogacin se plasma en las normas que exigen peticin de parte

interesada para lograr la matriculacin de la casa, objeto del Derecho Real, o,
posteriormente, obtener la mutacin de las situaciones jurdicas reales que ya se
encuentran registradas.

Vinculado al Principio de Rogacin encontramos que, quien Ruega, solicita o pide,

debe estar legitimado para hacerlo. Es as que puede Rogar el autorizante del documento
que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal (Art 6 inc a Ley 17801), el
que tiene un inters legtimo en asegurar el derecho que se ha de registrar (Art 6 inc b
Ley 17801) y, finalmente las leyes para algunos casos limitan la facultad de rogar la
inscripcin a ciertas y determinadas personas. Para el caso de fusin, xxxxx y
transformacin de sociedades solo el juez puede ordenar la inscripcin ante el Registro
de la Propiedad Inmueble o la autoridad a cargo del Registro pblico de comercio.

La reglamentacin del Artculo 6 de la Ley 17801 (Por ley local Ley II N 4 Antes
Ley 391) establece:
Inc a) Juzgase funcionarios hbiles para solicitar inscripciones adems de los
autorizantes, sus reemplazantes, adscriptos y suplentes.

Inc b) Cuando la solicitud de inscripcin fuera solicitada por particulares, estos debern
acreditar que estn actuando por derecho propio o justificar su inters xxxxx a
satisfaccin de la Divisin, fijar domicilio en la Ciudad Capital de la Provincia y
autenticar su firma ante escribano pblico.

Como excepciones a estos principios encontramos la caducidad de las anotaciones

medidas cautelares, 5 aos y caducidad de la hipoteca a los 35 aos
(xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx)

En la legislacin local encontramos excepciones del Cdigo Fiscal, xxxxxxxxxxxxx

respecto a las xxxxxxxxx de embargos e inhibiciones que operan en forma automtica.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Uno de los principios que se enuncia como principio registral bsico es el de prioridad
y, aunque los autores no suelen colocarlo en primer trmino, nosotros vamos a referimos
en primer lugar a l.

En realidad la prioridad -que casi todos los juristas que se ocupan de estos temas
enuncian como principio registral- no es un principio exclusivo del fenmeno registral,
ni del fenmeno publicitario, sino que es casi un elemento caracterstico del derecho
real.

Insistimos en que la prioridad no es principio de la publicidad, sino un elemento de

todos los derechos reales; pero si nos detenemos a analizarlo es porque el principio de
prioridad se ve afectado en cierta manera por el sistema que se adopte para dar
publicidad a los derechos reales.

En el Cdigo Civil el principio cardinal respecto a la prioridad es el de la adjudicacin

automtica de preferencia a los derechos reales, en razn del tiempo en que han sido
constituidos estos derechos. Este es el principio que campea en el Cdigo Civil, y se
refleja en una serie de normas. Por ejemplo, en materia de privilegios, y con relacin a
la hipoteca, el artculo 3934 del Cdigo Civil nos dice:
Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El
privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones
del mismo da concurren a prorrata.

Advertimos que all la prioridad est dada, segn dispone el artculo, por ... el da que
se tom razn de la hipoteca.... Pero debemos hacer una salvedad; el propio Cdigo,
en virtud de lo que establece el artculo 3137, dispone que la prioridad debe retrotraerse
a la fecha de celebracin del acto, ... si es inscripto dentro de los seis das, con ms un
da por cada dos leguas (...). O sea que, dentro del Cdigo, y en materia de hipoteca,
donde hay publicidad registral, la preferencia se establece por la fecha de celebracin
del acto, si se inscribe en trmino; y si no se inscribe dentro de los plazos legales, por la
fecha de inscripcin o toma de razn.

Respecto a los derechos reales no inscribibles, es decir aquellos en los cuales la

publicidad se logra por va posesoria, el Cdigo fija tambin la manera de determinar la
prioridad. As, en materia de prenda, encontramos el artculo 3210:

Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo
acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada,
o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn. El derecho de los
acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha
constituido.

Y con relacin a los dems derechos reales, advertimos la curiosidad de que las normas
que establecen la prioridad no se encuentran en el Libro Tercero del Cdigo, al tratar de
los derechos reales, sino en la Seccin Primera del Libro Segundo, en materia de
obligaciones, cuando se legisla sobre las obligaciones de dar cosas ciertas para transferir
o constituir un derecho real, y concurren varios acreedores a la entrega de la cosa.

Quin ser el sujeto que obtendr preferencia con relacin a este derecho real que debe
constituirse por medio de una obligacin de dar cosas ciertas para transferir derechos
reales? El Cdigo consagra normas distintas a los inmuebles y a los muebles, distincin
que era innecesaria pues, como veremos, las soluciones son idnticas; pero distingue
tambin, y esto es ms importante, segn que se haya hecho o no tradicin de la cosa.
Para el primer caso, y en materia de muebles, dispone el artculo 592:
Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir
derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro,
por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque su
ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe,
sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la
obligacin del deudor.

Y, con relacin a los inmuebles, expresa el artculo 594:

Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de
transferirle el dominio, el acreedor no tendr derechos contra el tercero que
hubiere ignorado la obligacin precedente del deudor, pero s contra los que
sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa.

Ambos artculos deben concordarse con lo que, en el ttulo de la transmisin de los

derechos en general, dispone el artculo 3269:

Cuando una persona ha contratado en diversas pocas con varias personas la

obligacin de trasmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que
primero ha sido puesta en posesin de la cosa, es preferida en la ejecucin del
contrato a las otras, aunque su ttulo sea ms reciente, con tal que haya tenido
buena fe, cuando la cosa le fue entregada.

Se concede primordial importancia a la tradicin, que es el modo constitutivo del

derecho real y, en consecuencia, en estas hiptesis la prioridad temporal consagrada por
el Cdigo Civil quedar fijada por el momento en que se efectu la tradicin. Es decir
que a la primera persona que se le ha hecho tradicin, es la que ha adquirido de manera
efectiva el derecho real, y va a tener preferencia sobre todos los dems, que solamente
tenan un derecho personal, ya que no se les haba hecho tradicin de la cosa.

Ahora bien, cuando se trata meramente de una obligacin, porque todava no se ha

hecho tradicin a ninguno, y todos los acreedores tienen solamente una expectativa o
esperanza de adquirir el derecho real, nuestra ley conceder preferencia a aquel que
tenga el ttulo ms antiguo. As lo dispone en materia de muebles el artculo 593:
Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo
deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de
ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.

Y con respecto a los inmuebles, dispone el artculo 596:

Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo

deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese
hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento pblico sea
de fecha anterior.

Cmo ha influido la ley 17.801 sobre el principio de prioridad?

RESERVA DE PRIORIDAD

Lo ha hecho en dos aspectos: primero, haciendo extensible a todas las relaciones

regstrales aquello de que la prioridad se establece por la fecha de inscripcin del
derecho (artculo 19), pero que puede retrotraerse a una fecha anterior, la de celebracin
del acto, cuando es inscripto dentro del plazo de cuarenta y cinco das que fija el
artculo 5 de la ley 17.801. Dice la primera parte del artculo 19:

La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo

inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40 (...).

Y el artculo 5:

Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten dentro
del plazo de cuarenta y cinco das contado desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin.

Para las hipotecas continu, durante un tiempo, aplicndose el plazo de seis das, fijado
por el artculo 3137, pero luego la ley 20.089 modific los artculos 3137 y 3149 del
Cdigo Civil y el artculo 5 de la ley 17.801, unificando todos los plazos en cuarenta y
cinco das.
Todava la ley 17.801 ha dado en esta materia un paso ms, porque establece una
verdadera reserva de prioridad desde el momento en que el Registro expide el
certificado para la realizacin del acto, como surge de lo dispuesto en el artculo 24, que
fija los plazos de vigencia de dichos certificados en quince, veinticinco y treinta das,
segn donde tenga su domicilio el funcionario pblico que debe autorizar el acto, y la
parte final del artculo 25, que determina los efectos del certificado:

Artculo 24. El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse

desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta
das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o
Capital Federal (...).

Articulo 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos

anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente (...)

(...) Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de

quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo
otorgamiento se hubiese solicitado.

Lo mismo ocurre en materia de automotores, para los que tambin se han creado
registros reales, aunque con carcter constitutivo (artculo 1, decreto-ley 6582/58). La
preferencia all va a estar dada por la expedicin de un certificado, que tiene un plazo de
validez de quince das.

Algo similar sucede en la ley 19.170, sancionada en agosto del ao 1971, y que
modific la reglamentacin del Registro de Buques, procurando que coincida en lo
fundamental con los lineamientos y principios que inspiran a la Ley de Registro
Inmobiliario, llegando en algunos casos a adoptar los mismos plazos que fija la ley
17.801.

El artculo 23 de la ley 19.170 establece que la prioridad se determinar por la fecha de

inscripcin, pero esta preferencia puede retrotraerse a la fecha de otorgamiento del acto,
si se inscribe dentro de los cuarenta y cinco das, segn dispone el artculo 14; y en
definitiva, de acuerdo con lo establecido en los artculos 41 y 42, se gozar de una
reserva de prioridad desde la fecha de expedicin del certificado, cuyos plazos de
validez son de quince o treinta das.

Insistimos, pues, en que la expedicin del certificadora a establecer la reserva de

prioridad, durante todo el plazo de validez, por va de una mecnica registral a la que
denominamos del bloqueo, que es el nombre tcnico que sirve para caracterizar los
efectos que produce la certificacin, al garantizar la inmutabilidad de la situacin
registral.

LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD Y LA PRIORIDAD

El segundo aspecto en el que la ley 17.801 ha influido sobre la prioridad, se refiere a la

posibilidad de que la voluntad de las partes llegue a prevalecer sobre la atribucin
automtica de preferencia en razn de fechas; el artculo 19 de la ley 17.801, y la
concordante reforma del artculo 3135 por la ley 17.711, han modificado
sustancialmente el sistema del Cdigo en este aspecto.

El prrafo agregado al artculo 3135 admite la reserva de rango hipotecario;7 la nueva

norma faculta a las partes para alterar voluntariamente la prioridad automtica que
surgira de la fecha de inscripcin del derecho, reservndose la posibilidad de constituir
ulteriormente una hipoteca de grado preferente, siempre y cuando se respeten otros
principios, como el de especialidad con respecto al monto. Este problema lo hemos
tratado con ms detenimiento en un pequeo trabajo que ha sido publicado en El
Derecho, y al cual remitimos.

El artculo 19 de la ley 17.801 es an ms amplio que el artculo 3135 del Cdigo, pues
no solamente admite la reserva de rango, sino que consagra la facultad de las partes de
introducir todo tipo de cambios o alteraciones en el orden de preferencia, ya que
despus de establecer el principio de atribucin automtica de prioridad, agrega:

No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada

con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Advirtase, pues, que la voluntad de las partes puede alterar totalmente el orden de
prioridad que resultara de la mera atribucin automtica en razn de la fecha de
constitucin de los derechos reales, y esto nos demuestra que las leyes regstrales, en
lugar de coartar el funcionamiento de la autonoma de la voluntad -como teman
algunos-, vienen a ensanchar su campo de aplicacin y permiten conceder mayor
libertad a las partes, porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente seguridad a
los terceros y al trfico jurdico.

En la actualidad, el artculo 19 de la ley 17.801 admite que las partes establezcan el

orden de preferencia de sus derechos reales, con independencia de la fecha de
constitucin, siempre y cuando se respete el principio de la especialidad y se brinde la
debida publicidad a este acuerdo de partes. Y en el caso de que las partes no hubiesen
fijado voluntariamente un orden de preferencia, cuando el acto se inscriba dentro de los
plazos legales la prioridad estar dada por la fecha de expedicin del certificado, que
origina un bloqueo registral y hace nacer una reserva de prioridad. Si no se inscribe en
trmino, deber estarse a la fecha de toma de razn.

TRACTO SUCESIVO

La Ley de Registro inmobiliario dedica parte del Captulo 4 al tracto sucesivo, requisito
del que se ocupan muy especialmente los artculos 14 a 16. Se trata de esta manera de
establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento
que conduzca desde el titular actual, a travs de cada uno de sus antecesores, hasta la
persona que era titular del derecho en el momento de matricularse el inmueble, de modo
tal que se refleje ntegramente la historia jurdica de la finca.

Cuando se desee practicar un nuevo asiento, ste debe encontrar su j apoyo en el

anterior, es decir debe emanar de quien figura como titular t inscripto; de lo contrario el
registrador no podr, como regla general, dar cabida al documento, y as lo dispone el
artculo 15 de la ley 17.801, cuando expresa:

No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una

persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos
existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Por supuesto que el requisito del tracto sucesivo se refiere no slo a la transmisin de la
titularidad del dominio pleno, sino tambin a la constitucin de derechos reales
accesorios o desmembrados, como la hipoteca y el usufructo, que deben tambin
apoyarse en la titularidad de la persona que dispone del derecho.

La exigencia de que cada nueva inscripcin se base en un acto otorgado por el titular
inscripto, slo encuentra verdaderas excepciones en el caso de la matriculacin del
inmueble, o con respecto a un -inmueble ya matriculado- cuando se produce una
adquisicin originaria por va de usucapin.

La ley prev tambin, por razones de economa inscriptora, hiptesis de tracto sucesivo
abreviado o, ms simplemente,' tracto abreviado, en las cuales el acto de disposicin se
otorga por un titular que todava no est inscripto y cuyo derecho deriva del titular
inscripto, en especial cuando se trata de una o varias sucesiones universales por causa
hereditaria. Se respeta as el principio que inspira nuestro derecho sucesorio de que los
herederos ocupan el lugar jurdico de su causante y, por va de una ficcin jurdica,
continan su propia persona. Son las hiptesis previstas en la primera parte del artculo
16, que dispone:

No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la continuidad

del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados
o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones
contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a
su nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios (...).

Se prev tambin el caso en que se practiquen, por actos entre vivos, dos transmisiones
simultneas de derechos, que parten de un titular inscripto y pasan por un primer
adquirente, todava no inscripto, que realiza un nuevo acto de disposicin; en este caso
se permite tambin recurrir a la abreviacin del tracto, como lo expresa el inciso d del
mismo artculo 16:

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y

se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios (...).

En todas las hiptesis de tracto abreviado el nuevo asiento contendr una relacin
detallada y completa de la serie de transmisiones, de manera tal que no se quiebre el
principio del tracto sucesivo y se refleje en el folio el perfecto eslabonamiento de
titularidades. As lo dispone la parte final del artculo 16:

"En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del
que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio
respectivo.

Tambin en la Ley de Registr Nacional de Buques se establece el principio del tracto

sucesivo, en los artculos 17 a 19.

*Otros principios registrales:

La limitacin en cuanto al tiempo que impone una exposicin de esta naturaleza, nos
impide efectuar aqu el anlisis de otros principios registrales, y nos limitaremos a
enunciarlos, con la esperanza de ocuparnos de ellos en un futuro prximo.

Mencionaremos, entonces:

a) La legitimacin para obrar, provocando la transmisin de una relacin jurdica

real, aspecto que se vincula con la titularidad registral y con la posibilidad de
disponer del derecho inscripto a lo que hace referencia, por va de exclusin, el
Captulo 6 de la ley 17.801, al establecer el registro de anotaciones personales en
los artculos 30 a 32.
b) La fe pblica registral, en su doble aspecto, formal y material, sobre el que
tienen especial incidencia el artculo 4 de la ley 17.801, y varios artculos del
Cdigo Civil entre los que podemos mencionar el 979, inciso 2; el 993, ... y muy
 especialmente el 1051, con la proteccin de los terceros adquirentes de buena fe
y a ttulo oneroso.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El denominado principio de legalidad se relaciona con la funcin calificadora del

registrador, es decir con las facultades que tiene para analizar los documentos que se
presentan para su inscripcin y, aceptarlos, observarlos o rechazarlos

La primera norma que encontramos en la ley 17.801 sobre este particular es el artculo
8, que faculta al registrador a efectuar un anlisis de las formas extrnsecas, y algunos
autores han sostenido que con ello se agotan las atribuciones del registrador que debera
limitarse a examinar los aspectos meramente formales. Otros, en cambio, con el
propsito de conceder mayores atribuciones al registrador, llegan a interpretar que en las
formalidades extrnsecas quedan comprendidos otros aspectos que, a nuestro entender,
no son frmales, sino que se vinculan con la legitimacin para obrar, o con la capacidad
del disponente. Pero veamos qu dice el artculo 8:

El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos

cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos.

Queremos destacar, adems, que el artculo 8 no dice, en ningn momento, que slo se
han de analizar las formas extrnsecas, por lo que debe entenderse que ste es uno de los
tantos aspectos sometidos al examen del registrador.

En el artculo 9 que, a nuestro criterio, es el que brinda la clave para delimitar cules
son las atribuciones del registrador. De su atenta lectura llegamos a la conclusin de que
siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta, deber observarlo, procediendo a
su rechazo cuando, adems, la nulidad es absoluta:

Artculo 9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente

manera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta ()

En resumen, el registrador debe analizar las formas extrnsecas y tambin los aspectos
del contenido del acto que se vinculen con el tracto sucesivo y la legitimacin de
disponer, como as tambin cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad
manifiesta:

a) Si el acto no presenta fallas, debe proceder a inscribirlo.

b) Si hay nulidades manifiestas, pero relativas, lo observar, ya que se trata de
defectos subsanables (inciso b, artculo 9).
c) Si se trata de nulidades absolutas y manifiestas, lo rechazar.
d) Si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni rechazar el
acto (por ejemplo, no puede investigar los posibles vicios del consentimiento:
error, dolo o violencia).

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN

El llamado principio de inscripcin tiene distinto vigor segn sea su formulacin

concreta en cada sistema positivo; por ejemplo en el derecho espaol la inscripcin es
voluntaria, de manera que el titular de derechos reales sobre inmuebles no est obligado
a matricular la finca, ni a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye un
grave defecto del sistema. Una de las consecuencias de esta libertad de inscripcin,
unida al elevado costo de registracin, es que numerosos inmuebles permanecen al
margen del Registro. Por ello algunos autores espaoles, como Hernndez Gil, sostienen
que en realidad la ley espaola consagra el principio de no inscripcin.

Otros regmenes jurdicos imponen la obligatoriedad de la inscripcin, previendo

distintas sanciones para el caso de incumplimiento de este deber jurdico que varan
desde las multas de carcter pecuniario, hasta la inexistencia del derecho real, cuando se
concede efecto constitutivo a la inscripcin.

La ley 17.801 no contempla sanciones tan drsticas, lo que permite decir a uno de sus
autores que la inscripcin de los ttulos en el registro no es obligatoria, pero s es
necesaria para la perfeccin del derecho real.

Nosotros entendemos que toda norma dotada de coactividad es obligatoria, aunque el

vigor de la sancin impuesta por su violacin pueda presentar una gama de matices que
vara desde las sanciones pluscuamperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso
de la ley 17.801 la obligatoriedad de la inscripcin surge del artculo 2, que impone este
deber de manera muy clara.

Artculo 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y

concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems
previsiones de esta ley, en los mencionados Registros se inscribirn o anotarn,
segn corresponda, los siguientes documentos: (...).

Y, a continuacin, enumera los documentos que deben registrarse.

La inscripcin otorga ventajas, como la que surge del artculo 17, que impide la
posterior registracin de documentos incompatibles y, de manera indirecta, impone una
grave sancin: los derechos reales sobre inmuebles que no se encuentren inscriptos,
aunque sean vlidos entre las partes, se encuentran fuera del trfico jurdico, como lo
establece el artculo 23:

Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de

transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como
certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas (...).

Este dispositivo contiene una grave sancin, pues impide que se efecten actos de
transmisin inter vivos, con relacin a los derechos no inscriptos. En consecuencia, no
vacilamos en afirmar que la inscripcin en el sistema argentino es verdaderamente
obligatoria.

En la Ley de Registro de Ruques 19.170, encontramos como artculo concordante con

los mencionados el artculo 7, que se vincula con el principio de inscripcin.

PUBLICIDAD

En alguna oportunidad hemos dicho que la publicidad, en sentido lato, es una actividad
dirigida a hacer notorio un hecho, una situacin o una relacin jurdica y agregbamos,
refirindonos especficamente a los derechos reales, que es la actividad dirigida a una
situacin jurdica real, y persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y
la seguridad del trfico. Hemos puntualizado tambin que en algunos sistemas, a los
efectos ya mencionados, se suma la constitutividad, es decir que el negocio jurdico se
integra con el registro publicitario, producindose por esa va la transmisin de la
titularidad.

Encontramos, pues, en la publicidad dos elementos unidos de manera inescindible,

aunque a veces con fines didcticos procuremos Separarlos: por una parte, la publicidad
produce ciertos efectos sustantivos (constitutividad, oponibilidad a terceros, seguridad
del trfico), y mirada desde este ngulo es denominada publicidad; por otra, el
legislador, para lograr esos fines, organiza un sistema en el que se emplean ciertos
instrumentos o herramientas publicitarias que reciben el nombre de publicidad formal

Esta clasificacin de la publicidad en material y formal ha sido esbozada posiblemente

por la doctrina germnica, que suele dividir los principios regstrales en materiales y
formales, tomando sin duda como base la distincin filosfica que hacan Aristteles y
Santo Toms entre materia y forma, y de all ha pasado a la doctrina registral espaola.

Como la distincin parece til, al menos desde el punto de vista didctico,

continuaremos emplendola, aunque no desconocemos que en la doctrina argentina ha
generado algunos problemas, como bien lo seala Lpez de Zavala, marcando las
diferencias que hay entre Garca Coni, Falbo, Fontbona y Villar, cuando se trata de
establecer si determinada actividad debe ser clasificada como de publicidad formal o de
publicidad material

Las vacilaciones y dudas de estos autores se deben a que no han captado el fundamento
de la clasificacin. Todo hecho publicitario, en cuanto tal, presenta aspectos formales y
aspectos materiales o sustantivos. La exhibicin de los libros de Registro, los informes
y los certificados, en cuanto son herramientas de la publicidad, integran la llamada
publicidad formal; y en cuanto producen un efecto sustantivo (como la prioridad o la
oponibilidad) son parte de la publicidad material.

Publicidad material:

La publicidad material encuentra asiento sustantivo en la fe pblica de que gozan los

Registros, base fundamental sin la cual carecera de razn de ser un sistema publicitario.
Pero, cada sistema registral determina sus propios efectos, vale decir el alcance que
tendr la publicidad material en ese rgimen especial.

a) Constitutividad

En el sistema argentino los efectos sustantivos de la publicidad encuentran su mximo

exponente en el valor constitutivo de la registracin de los automotores y de los caballos
pura sangre de carrera.

b) Cognoscibilidad

No se agotan aqu los posibles efectos sustantivos o materiales de la publicidad;

podemos tambin mencionar la cognoscibilidad legal de los asientos.

En el derecho argentino slo encontramos una disposicin semejante la Ley de Registro

de Automotores, cuyo artculo 16 dispone que:

A los efectos de la buena fe previstos en los artculos 2, 3 y 4 del presente, se

presume que los que adquieren derechos sobre un automotor, conocen las
constancias de su inscripcin y dems anotaciones que respecto de aqul obran en
el Registro de la Propiedad del Automotor, aun cuando no hayan exigido del titular
o del disponente del bien, la exhibicin del certificado de dominio que se establece
en este artculo.

El Registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la sitacin jurdica en

que se encuentran las relaciones publicitadas; esta cognoscibilidad se considera
suficiente, y produce sus efectos, como si el adquirente hubiera realmente conocido los
asientas, aunque en los hechos no los haya consultado. El adquirente, por tanto, no
podr ampararse en una mera ignorancia de las cosas, sino que se le exige una buena fe
diligente.

En los dems Registros argentinos, pese a la ausencia de norma legal expresa, la

doctrina no duda que con ellos se logre el efecto sustantivo de cognoscibilidad.

Publicidad formal:

La finalidad primordial que se persigue con los Registros de bienes es dar publicidad a
los derechos que sobre ellos recaen; pero no sera conveniente que los Registros
estuviesen abiertos a cualquiera que por simple curiosidad pretendiese consultar sus
datos, sino que esa consulta debe restringirse a las personas que acrediten un inters
legtimo. Lo contrario sera, atentar contra la intimidad d los" titulares de derechos
registrados que podran quedar expuestos a la curiosidad malsana de personas
desaprensivas.

Certificados:

En el sistema argentino debe distinguirse netamente entre los simples informes y los
certificados, problema que hemos estudiado con detenimiento en otros trabajos los
cuales remitimos. Esta distincin entre uno y otro tipo de documentos aparece tanto en
la Ley de Registro Inmobiliario, como en la de Registro de Buques, y en la de
automotores; los informes se limitan a brindar publicidad formal, mientras que los
certificados garantizan que la situacin jurdica por ellos publicitada se mantendr
inmutable durante un plazo, que generalmente es de quince das, reservando prioridad
para un negocio que se encuentra en gestacin, es decir que a la publicidad formal
agregan un importante efecto de publicidad material.

Estas certificaciones con reserva de prioridad son una creacin del derecho registral
argentino, que aparece por primera vez en leyes provinciales de Registro inmobiliario,
lo que -dentro de la organizacin institucional argentina- constitua una anomala.

Informes:

El informe, en sentido tcnico, cumple solamente la funcin de publicidad, y es el

documento que expide el Registro para dar noticia sobre cualquiera de las constancias
que en l obran, correspondiendo de esta manera a lo que en el derecho peruano se
denomina certificado.

Aunque goza de fe pblica, no garantiza la inmutabilidad de las situaciones jurdicas

que hace conocer, aspecto que lo diferencia netamente de los certificados. En con-
secuencia, los simples informes no tienen plazo de vigencia.
 ESPECIALIDAD

La Ley de Registros Inmobiliarios se ha estructurado alrededor de los principios

regstrales, varios de los cuales, como la inscripcin, el tracto, la prioridad y la
publicidad, son mencionados de manera expresa en las leyendas de los diferentes
captulos de ese cuerpo legal.

La especialidad, en cambio, no es motivo de una referencia semejante, lo que no

significa -sin embargo- que el principio se encuentre ausente de nuestra ley registral, ya
que varias de sus normas se vinculan con la determinacin de los elementos de las
relaciones jurdicas que se registran.

Advirtase, en primer lugar, que la causa del derecho se individualizar en el documento

inscribible (artculos 2 y 3 de la ley 17.801), instrumento que en sus formas deber
ajustarse a las exigencias legales, pues de lo contrario el registrador lo observara
(artculos 8 y 9 de la ley 17.801). Pues bien, en materia de escrituras pblicas el Cdigo
prev en el artculo 1001 que en ellas deben determinarse la naturaleza del acto y su
objeto, individualizndose tambin a los sujetos que lo otorgan.

La ley registral en su artculo 12, al tratar del asiento de matriculacin, contiene

especificaciones sobre la determinacin de los distintos elementos de la relacin
jurdica.

1. Sujetos

Deber expresarse el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras pblicas (artculo 12), previsin que
corrobora nuestra afirmacin de que en materia de especialidad debe concordarse la ley
17.801 con el resto de las previsiones del Cdigo Civil.

A continuacin la misma norma dice que respecto de las sociedades o personas

jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.

2. Objeto

El punto es materia de mayores detalles, ya que se debe indicar la ubicacin y

descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
resulten necesarias para su completa individualizacin (artculo 12).
Como el Registro Inmobiliario tiene carcter real, es decir, toma como base de
imputacin a la cosa que es objeto de la relacin jurdica, y i de ella predica los restantes
elementos vinculados con esa relacin, se justifica que la ley se detenga
pormenorizadamente en la relacin de datos que contribuirn a la adecuada
individualizacin de este elemento. Por eso tambin agrega el artculo 12 que, cuando
exista, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de
mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que
resulten.

Se trata, pues, de individualizar de manera especfica el objeto del derecho real, es decir
su soporte fsico, y para ello el medio ms idneo es la descripcin del inmueble por va
de un plano y los correspondientes datos catastrales.

Sabemos, sin embargo, que si se exigiese para la individualizacin del bien que se
acompaase siempre el plano catastral, podran quedar fuera del Registro muchos
inmuebles, porque hay zonas del pas, vastas regiones, que no estn catastradas. Por eso
la ley registral, atendiendo ese estado de cosas, no exige como elemento indispensable
los datos catastrales, que slo tendrn que acompaarse en aquellas zonas en que se han
hecho los correspondientes relevamientos.

Se prev tambin la posibilidad de que el objeto sufra cambios o alteraciones, sea

porque en razn de una subdivisin se fracciona en varios objetos distintos, sea porque
varios objetos que antes estaban separados se integran en uno solo, unificndose. El
principio de determinacin exige que se confeccionen nuevas matrculas,
coordinndolas con las anteriores a las que reemplazan (artculo 13), de manera que
siempre el objeto contine perfectamente individualizado.

3. Causa

Pero no slo deben individualizarse los sujetos y el objeto, sino que tambin hay que
indicar la causa que gener esos derechos, que es el tercer elemento esencial de la
relacin jurdica, por lo que debe determinarse en la matrcula:

(...) el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario

autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento
de la matriculacin.
De esta manera el artculo 12 de la ley 17.801 prev que se proyecten en la matrcula,
con indicacin especial, todos los elementos de la relacin jurdica que se publica,
mencionando en primer lugar el objeto, porque en las tcnicas de folio real el objeto es
la base de imputacin, el soporte fctico de toda la publicidad; en segundo lugar los
sujetos titulares del derecho, y finalmente, la causa, es decir los ttulos de donde
provienen esos derechos.

Esta es la nica forma de dar publicidad integral a la relacin jurdica real, que se quiere
hacer cognoscible por todos los interesados.