VALUACION REGLAMENTARIA DEL INMUEBLE UBICADO EN LA

AVENIDA TUPAC AMARU N 371 - 373, DISTRITO DE HUACHO, ING CIVIL

PROVINCIA DE HUAURA, LIMA -X

I MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 PROPIETARIO DEL INMUEBLE

Cheel Sarmiento, Mara Del Carmen

Cortez Sarmiento, Luisa Del Rosario

1.2 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION

Cruz Norabuena, Luis

1.3 METODOLIGIA OBJETIVO DE LA TASACIN

Directo - Venta de la Casa

1.4 FECHA DE INSPECCION OCULAR - FECHA REFERIDA

27 de JULIO del 2015 29 de JULIO del 2015 (validez de 90 das)

1.5 UBICACON

El inmueble se encuentra ubicado en la avenida Tpac Amaru n 371 - 373, a la

espalda del Parque Vctor Ral Haya de la Torre 1 cuadra del Parque Infantil,
Huacho.

INMUEBLE
VALUADO

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TASACIONES Y VALUACION
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1.6 LINDEROS, PERIMETRO Y REA DE TERRENO

El inmueble se encuentra entre las propiedades de:

Juan Carbajal Ramirez y doa Zoraida Alegre Rios de Carbajal de uso

comercial con 2 pisos, lado derecho (Este).
Miguel Celiane Caceda de uso comercial con 2 pisos, lado izquierdo
(Oeste).
Cecilio Lucas de uso vivienda con 1 piso, parte posterior (Norte).

Permetro:

20 m. de fachada.
8.10 m. entrando por el frente, lado izquierdo.
10.40 m. entrando por el frente, lado derecho.
20 m. de fondo.

rea:

185.00 m2

1.7 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DE PREDIO

El inmueble est declarado como Comercio Zonal (CZ) y actualmente es

utilizado como vivienda multifamiliar y para comercio. Segn los parmetros
urbansticos se permite tener una construccin de hasta 5 pisos; actualmente el
predio cuenta con solo 4 pisos.

1.8 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y CARACTERISTICAS DEL

ENTORNO DEL PREDIO

El predio est cerca de un parque como rea verde y cerca de la Av. 28 de Julio
como una va primaria que conecta con el Centro del Distrito, pistas y veredas
en buen estado, alta circulacin de autos (Zonal altamente Comercial).

Ubicado en una muy buena zona residencial con todos los servicios completos,
siendo una zona emergente para las empresas inmobiliarias y constructoras.

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El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana

completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos. El inmueble est
cerca al parque Vctor Ral Haya de la Torre, como un espacio de reunin y
socializacin con las personas del entorno urbano.

1.9 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

Primera planta:

2 dormitorios con bao

1 sala
1 bao
1 sala comedor
1 cocina
1 local comercial con 2 balos y deposito

Segunda planta:

5 dormitorios
2 sala
3 bao
2 sala comedor
2 cocina
1 cocina comedor

Tercera planta:

6 dormitorios
1 dormitorio con bao
2 bao
1 sala comedor
1 cocina

Cuarta planta:

2 dormitorios
1 lavandera
1 bao

Sala - comedor con pisos de cermicos, cuenta con excelente iluminacin y

ventilacin.

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Dormitorios con pisos con enchapado en maylica, 3 dormitorios con bao.

Cocina con cermicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de

diario y baos completos con enchapado en cermicos.

Terraza con piso pulido color rojo, lavandera y local comercial en la primera
planta.

En total cuenta con un total del 70 % de piso enchapado en cermica simple,

un 20 % con terminado en parquet y un 10 % de piso pulido color rojo.

Cuenta con un total de 41 puertas, de las cuales 27 son de madera, 10

contraplacadas y 4 de fiero; tambin cuenta con 38 ventanas de las cuales 8
son de marco de fierro, 10 de aluminio y 20 de madera.

1.10 DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son los

siguientes:

La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto, emporrado y

pintado en toda la fachada principal, puertas y marcos de las ventanas de
material metlico, muebles y mobiliarios de madera en el interior de la casa,
escalera de concreto con recubrimiento de madera laminada con pasamanos
de madera; piso enchapado en maylica en su totalidad.

1.11 DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuacin es:

Una vivienda de 4 pisos con frente a la avenida principal, una fachada

tarrajeada, emporrada y pintada totalmente y en buen estado. Tiene dos
puertas de ingreso que se encuentran aledao al portn del local comercial. A
los lados y al frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan casi
las mismas caractersticas. El inmueble presenta una buena calidad
arquitectnica, con amplios espacios y una buena rea libre. La distribucin

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arquitectnica de espacios del inmueble como tambin la ubicacin de la

escalera como circulacin vertical son buenas.

El estado arquitectnico de espacios del inmueble se encuentra en un buen

estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los
muros son de ladrillo, prticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas,
enchapadas de maylicas y pintadas.

El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de

conservacin, cuenta con muros, prticos y vigas, losa aligerada.

El inmueble cuenta servicios bsicos completos sanitarios, elctricos, gas,

cable e internet.

1.12 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN

La antigedad de la edificacin es de 25 aos.

El estado de conservacin que presenta es BUENA

HOJA RESUMEN

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1.- Ubicacin: Avenida Tpac Amaru n 371 - 373, a la

espalda del Parque Vctor Ral Haya de la
Torre 1 cuadra del Parque Infantil, Huacho.

2.- Tipo de inmueble: Casa de 4 pisos en venta.

3.- Propietarios: - Cheel Sarmiento Mara Del Carmen

- Cortez Sarmiento Luisa Del Rosario

4.- Validez del resultado: 29 de Julio del 2015, validez de 90 das.

5.- Fines del estudio: Venta de la casa.

6.- Valuacin comercial: US$ 295,356.13 - S/. 886,068.38

7.- Cambio monetario: S/. 3.00 soles por USD$

8.- Autor: Huamn Ricapa, Alexander

9.- Fecha de valuacin: 27 de Julio del 2015.

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II VALUACIN REGLAMENTARIA

2.1 METODOLOGIA DE LA VALUACIN: Valuacin directa

Tipo de predio: Vivienda multifamiliar

rea de terreno: 185 m2.

N de pisos: 4 pisos

Estado de Conservacin: Regular

Antigedad: 25 aos

Valor arancelario: 540 soles /m2

2.2 VALUACIN DEL TERRENO:

Considerando que el terreno tiene un solo frente a la va publica que en nuestro

caso se trata de la Av. Tpac Amaru.

AREA=185m2 3(20)2=1200m2

VT=AREA (VAU) =1200(540) = S/. 648,000.00

2.3 VALUACIN DE LA EDIFICACIN

AREA TECHADA : PRIMER PISO : 192.45

SEGUNDO PISO: 190.05

TERCER PISO: 188.70

CUARTO PISO: 78.67

649.87

VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIN: Del 01 al 31 de Enero del 2015

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DESCRIPCIN CATEGORIA V. U /m2

ESTRUCTURA MURO Y COLUMNAS C 195.21

TECHOS C 144.00
F 70% (37.57) 26.299
PISOS E 20% (55.01) 11.002
H 10% (20.75) 2.075
E 27/649.87(60.95) 2.532
B 4/649.87(125.81) 0.774
ACABADOS PUERTAS Y VENTANAS F 10/49.87(45.76) 0.704
E 8/649.87(60.95) 0.751
D 10/649.87(71.24) 1.096
G 20/649.87(24.72) 0.761
REVESTIMIENTO F 53.81
BAOS C 45.79
I.ELEC Y SANITARIAS E 53.92
TOTAL 538.724

VALOR SEMINUEVO : VSN=AREA TECHADA (VUE) =

649.87(538.724)
VSN= S/. 350,100.5659

DEPRECIACIN: D=(P/100) X VSN ; SI: P=32

D= 0.32X 350100.5659 = S/. 112,032.1811

VALOR DE EDIFICACIN : VE= VSN D = 350,100.5659

112,032.1811
VE = S/. 238,068.3848

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO :

VTP = VT + VE + VI + VOC
VTP= 648,000.00 + 238,068.3848
VTP= S/ 886,068.38

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TASACIONES Y VALUACION
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FOTOGRAFIAS

UBICACIN DEL INMUEBLE VALUADO

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UBICACIN DEL INMUEBLE VALUADO
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FACHADA DEL INMUEBLE VALUADO

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FACHADA DEL INMUEBLE VALUADO

3.2 FOTOGRAFIAS DEL INTERIOR DE LA PROPIEDAD

DORMITORIO CON BAO

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DORMITORIO
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BAO

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SALA

SALA - COMEDOR

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SALA - COMEDOR
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COCINA - COMEDOR

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TASACIONES Y VALUACION

LOCAL COMERCIAL