Professional Documents
Culture Documents
Principios
generales
1. Parte general
1.1. Publicidad
En Derecho, dar publicidad significa hacer pblico y notorio para la
comunidad un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica
relevante.
En la poca colonial, la tarea de dar publicidad era cumplida por oficiales que
La publicidad posesoria pregonaban las comunicaciones en lugares pblicos, o bien se pegaban
es una forma de hacer edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
conocer los derechos a
la comunidad. Sin embargo, el medio por excelencia de dar publicidad a los derechos en
forma extrarregistral era (y sigue siendo) la publicidad posesoria.
1
valor son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques, derechos
intelectuales, etctera).
Resumiendo:
Medios de publicidad:
2
En cambio, se llama seguridad dinmica o de trfico aquella que procura la
proteccin de los terceros que se ven involucrados en la circulacin de la
riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los derechos circulantes,
pues pueden conocer quin es el titular inscripto.
En otras palabras:
Con las cosas muebles es an ms fcil, pues el ttulo puede incluso ser un
contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de cumpleaos
(digamos un electrodomstico), celebramos un contrato de donacin verbal
sobre cosa mueble. El derecho real nace cuando asentimos (consentimiento
que perfecciona el contrato) y somos puestos en posesin del mismo
(tradicin).
3
As, los efectos que trae aparejada la publicidad registral sobre el hecho, acto
o relacin jurdica que se est anotando o inscribiendo son los siguientes:
La inscripcin
Oponibilidad: la inscripcin o anotacin se efecta slo para dar a
declarativa otorga conocer a los terceros interesados la situacin jurdica de un bien.
oponibilidad al Todo tercero involucrado en una transaccin sobre un bien registrable
derecho. se ve impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias
registrales, pues estas se presumen conocidas por todos, sin admitirse
prueba en contrario, de forma anloga a la publicacin de las leyes,
que impide alegar ignorancia o error de derecho. Son registros
declarativos el de inmuebles, buques, aeronaves, etctera.
Resumiendo:
4
As, segn sea el objeto sobre el que recaiga, esta inscripcin tendr efectos
de mera publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etctera) o
terminar de constituir el derecho (automotores, caballos de pura sangre de
carrera).
5
inmuebles, aeronaves, buques, etctera, se abre una matrcula. Todos
los actos que se celebran con ese objeto y que tengan relevancia
jurdica para algn sujeto interesado (como por ejemplo las
transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un
juez, la baja de circulacin, etctera), se anotan e inscriben en relacin
con ese nmero.
6
etctera) causa (ejemplo: escritura de compraventa) y los vuelca en
el asiento (matrcula).
Resumiendo:
7
En nuestro pas, la ley registral por excelencia es la del registro de la
propiedad inmobiliaria, Ley Nacional N 17.801 (LNR). En ella, los principios no
se encuentran consignados expresamente, como suele suceder en algunos
ordenamientos.
Inscripcin.
Publicidad.
Rogacin.
Legalidad.
Especialidad.
Prioridad.
Resumiendo:
8
1.2.1. Inscripcin
La ley registral establece qu documentos ingresan al Registro y qu
situaciones jurdicas deben ser asentadas.
A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones pueden ser objeto de
En nuestro pas, es una cancelacin. As, se puede cancelar la inscripcin sobre una hipoteca
obligatoria la (porque se pag la deuda) o se puede cancelar la anotacin de un embargo
inscripcin de los (por orden del juez).
derechos reales
sobre inmuebles. La siguiente imagen es un buen ejemplo de una matrcula registral en donde
se asientan todos los movimientos que un inmueble puede sufrir a lo largo de
su vida registral.
9
Figura 1
10
cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales1.
De esta forma, el inmueble con ttulo no registrado sale del comercio jurdico,
pues ningn escribano autorizar negocios jurdicos sobre el mismo.
El art. 3 de la LNR nos da los requisitos que deben tener los documentos que
ingresen al registro:
1 Art. 2 - Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. (Modificado por ley 26.994
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin).
2 Art. 23 - Ley 17. 801- Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
3 Art. 1892 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quien est facultado
para hacerlo;
12
Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos
pblicos al registro son pocas y deben estar consignadas
expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate, segn Ley 14.005 de
Inmuebles, los contratos de leasing y los de fideicomiso inmobiliario.
Expresin escrita.
Figura 2
Fuente: https://goo.gl/gTggKb.
13
respecto de la inscripcin, pues tiene un inters legtimo en que la misma sea
declarada inoponible (o sea, inexistente para l). Tal pretensin, slo puede
ser atendida mediante una sentencia judicial.
1.2.2. Publicidad
La publicidad de los derechos otorga seguridad jurdica a un Estado y puede
ser analizada bajo la faz material o formal. Cuando se comprueban fugas
registrales, el propio Estado es responsable de resarcir los daos y perjuicios
ocasionados.
Los efectos de la
publicidad han sido La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer posible el
estudiados en puntos conocimiento de la situacin jurdica en que se encuentra un bien a los
anteriores de este interesados, y ostenta como finalidad primordial, la proteccin del crdito y la
mdulo.
seguridad en el trfico jurdico como se explic anteriormente.
14
locales determinarn la forma en que la documentacin podr
ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro5.
Fugas registrales:
Veamos qu dijo Vlez Sarsfield sobre este punto respecto de las hipotecas:
Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble est libre de gravamen6.
5 Art. 21 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
6 Art. 3146 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
7 Art. 3147 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
15
1.2.3. Rogacin
El Registro acta a pedido de parte interesada y no de oficio, salvo las
excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada
por los interesados, es decir que los cambios de titularidad del bien deben
efectuarse a peticin de las partes y por lo general se hace a travs de un
formulario que otorga el propio registro (ejemplo: en los automotores es el
08).
16
de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada
registro establece.
10 Arts. 34 y 35 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
17
1.2.4. Legalidad
Los instrumentos que ingresan al Registro son sujetos a control de legitimidad
que consiste en cotejar que se cumpla con los requisitos establecidos a tal fin
por la normativa que rige esta materia.
Es decir que, segn este principio, los ttulos que ingresen al Registro sern
sometidos a un examen o calificacin, a los fines de controlar si son vlidos y
perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador se lo ha dado en llamar funcin calificadora.
Una vez que el registrador ha calificado para lo cual la ley otorga treinta (30)
das desde la presentacin del instrumento, tiene tres opciones: lo inscribe,
lo observa o lo rechaza.
11 Art. 8 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
18
del documento, prorrogable por perodos determinados, a
peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de
acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al
Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la
prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin
se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La
reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los
cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia12.
12 Art. 9 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
19
los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 das
contados desde su presentacin, plazo en que los interesados
debern subsanar los vicios.
1.2.5. Especialidad
En toda situacin jurdica que se presente para registrar, deben estar
perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica
subyacente: sujeto, objeto y causa.
Segn este principio, toda situacin jurdica que se pretenda registrar debe
tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales (sujeto
objeto causa). La situacin jurdica puede consistir en un acuerdo de
voluntades, disposicin testamentaria, una orden judicial (por ejemplo: traba
de cautelar), un hecho jurdico como la muerte del usufructuario, que pone fin
a usufructo o como la prdida de patente del automotor o su salida de
circulacin, etctera.
20
oficiante, el nombre o cartula de los autos (expediente) en donde fuera
ordenada la medida, etctera.
21
dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas.
13 Art. 12 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
14 Art. 2205 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
22
legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registracin.
Como podemos observar, es muy importante que se cumplan con todos los
requisitos establecidos en el Cdigo Civil y Comercial para que la hipoteca
(como as tambin todo lo acto jurdico que se pueda inscribir en el Registro)
tenga total validez y logre, en definitiva, producir todos los efectos que se
tuvieron en miras al constitursela.
1.2.6. Prioridad
Primero en tiempo, mejor en derecho.
Hay veces que los derechos pueden coexistir en forma armnica, siguiendo un
orden de preferencia, sin que exista conflicto entre sus titulares. Se dice en
este caso que los derechos coexisten en un orden jerrquico (por ejemplo:
una hipoteca de primer grado y otra de segundo grado, tambin el primer
embargante de un bien con el segundo).
Absoluta o excluyente.
De rango.
23
La absoluta o excluyente se da cuando slo una de las situaciones jurdicas
que se pretenden asentar puede registrarse (por ejemplo, dos personas
reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos
que el dominio es absoluto y excluyente y puede tener slo un titular).
Veamos un ejemplo:
En una hipoteca en tercer grado por US$ 200.000, se negocia con el acreedor
hipotecario de primer rango (por US$ 5.000) el intercambio de posiciones. Al
acreedor de segundo grado, no le da lo mismo tener por delante suyo un
acreedor que se cobrar US$ 5.000, o uno que se cobrar US$ 200.000. Si el
acreedor menor rematase el bien, seguramente quedara un remanente para
el acreedor hipotecario en segundo grado, pero con el cambio de rango entre
el tercer y primer acreedor, sus expectativas disminuyen. En tal caso, se
requiere la conformidad del acreedor que est en medio, pues de no haberla,
quien escal dos posiciones no podr perjudicarlo, esto es, slo podr cobrar
hasta US$ 5.000 y el resto, una vez satisfecho el hipotecario en segundo
grado.
24
Art. 19. La prioridad entre dos o ms inscripciones o
anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la
fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los
mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin
de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse
a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que sta sea compartida16.
16 Art. 19 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
25
Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante
la vigencia del certificado se inscribirn o anotarn de manera condicionada a
las resultas del certificado, pues puede que este nunca sea usado y -de ser as-
ingresarn en forma definitiva todas aquellas medidas que se inscribieron
durante el perodo de validez del bloqueo registral.
Dice la LNR:
Las nicas personas habilitadas para solicitar certificados registrales son los
escribanos con matrcula y registro profesional otorgado en la provincia
donde el inmueble se encuentra registrado y deber efectuar la rogacin
pertinente en los formularios destinados al efecto. Si se solicita un nuevo
certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada
en el segundo.
17 Art. 24 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
26
refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere
despachado. Esta certificacin producir los efectos de
anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado18.
Prioridad directa:
Prioridad directa Puede ser inicial o final. La prioridad es directa final cuando la mejor
La prioridad directa colocacin registral se determina por el asiento efectivo en el folio; es el
puede ser inicial o final. sistema germnico. Si dos escrituras son presentadas simultneamente,
triunfa la primera que logra que se le practique el asiento.
Prioridad indirecta:
18Art. 25 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
19Art. 17 Ley 17.801 Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. (Modificado por ley 26.994
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin).
27
de su celebracin, otorgando prioridad desde ese da (ya no desde la fecha de
presentacin al Registro, ni desde que se asent en la matrcula).
Reserva de prioridad:
Certificados
La reserva de prioridad La reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los
tiene en cuenta la fecha
certificados expedidos por el Registro que producen el bloqueo registral, cuyo
de expedicin del
certificado solicitado efecto es mantener inmutable, en lo que respecta al interesado, la situacin
para celebrar el acto jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25
jurdico. o 30 das corridos segn el caso (art. 24 LNR).
28
inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueble
con las cargas que lo graven.
Por un lado, brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los
titulares de derechos sobre este esto es, si estn inhibidos o inhabilitados
(aqu es necesario aclarar que si se informa inhibicin, el juez que orden la
anotacin no puede subastar -el escribano tampoco puede transferir- debe
informarse a que se debe la medida, la puede estar ordenada por un fuero
de atraccin por un pedido de un juez concurso y quiebra) o pueden
disponer libremente; y en segundo lugar, producen un bloqueo registral (art.
25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento
para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).
Funciones:
Informe.
Bloqueo registral.
Es decir que, una vez cumplido el plazo de validez otorgado por la ley para que
el bloqueo o la anotacin preventiva de subasta suspendan los dems actos
posteriores a ellos, dichos actos producirn los efectos correspondientes
segn el orden temporal en que fueron ingresando al registro.
29
Todos los asientos registrales deben estar perfectamente correlacionados.
Veamos los casos fijados en la LNR, recordando que se aplican por analoga a
los dems registros (buques, automotores, etctera):
20 Art. 15 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
30
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a
los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
Veamos un ejemplo:
31
los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en
el registro, circunstancia que se consignar en el folio
respectivo24.
(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular
dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca).
Resumiendo:
24 Art. 16 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
32
Referencias
Cayo Villafuerte (s.f.). Por qu Mega Causa? Qu rol desempe el
Gobierno de la Provincia? Hacer click sobre el cuadrante para profundizar.
[Imagen] Recuperado de: http://slideplayer.es/slide/1623978/
33