Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.

Alarcn Flores, Cesario y Ledesma de Alarcn, Mirna c. Llamasares, Oscar Ral (Ac. y Sent. N
687) 08/08/2008
Publicado en: LLP 2008 (octubre), 1019
Cita online: PY/JUR/272/2008
Voces
Hechos

La demandada interpone recursos de apelacin y nulidad contra la sentencia que revoc la decisin del a quo y admiti la
demanda de reivindicacin de inmueble promovida. La Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, revoca la resolucin
recurrida y no hace lugar a la pretensin de la actora.

Sumarios

1. 1 - Corresponde el rechazo de la reivindicacin promovida cuando el deslinde y separacin de la identidad registral de la

planta alta y baja de un inmueble le era perfectamente oponible al reivindicante -cuya adquisicin es de fecha muy posterior- razn
por la cual el anlisis del ttulo del actor, a las resultas de la publicidad registral, comprende exclusivamente la planta baja, pues la
planta alta del inmueble posee otra identidad registral y otros propietarios, inscriptos y por lo tanto oponibles.

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Jurisprudencia Vinculada (*)

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Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 1. 14/09/2001. Tllez de Brun, Porfiria c. Ovando, Ramn E.
(Ac. y Sent. N 84). LLP 2001, 1307
(*) Informacion a la poca del fallo.

2. 2 - La accin de reivindicacin se limita a determinar el derecho a poseer conforme con el ttulo y en defecto de proposicin
expresa de las partes, no pueden decidirse cuestiones atinentes a las relaciones contractuales vigentes entre ellas, ni mucho
menos sobre la validez o no de los ttulos que justifican la posesin.

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Jurisprudencia Vinculada (*)

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Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 4. 19/06/2008. Kasamatsu S.A.C.I. c. Banco Nacional de
Fomento s/ Reivindicacin. (Ac. y Sent. N 37). LLP 2008 (setiembre), 957. PY/JUR/266/2008
(*) Informacion a la poca del fallo.

3. 3 - Por medio de la accin de reivindicacin no corresponde estudiar ni la voluntad contractual, ni las formas adoptadas u
omitidas, sino pura y sencillamente la extensin de los ttulos alegados por las partes, por tratarse de una accin real.

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Jurisprudencia Vinculada (*)

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Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 26/08/2007. Loddenkemper, Theodor c. Bauman, Rupert (Ac. y
Sent. N 918). LLP 2002, 47. PY/JUR/89/2007
(*) Informacion a la poca del fallo.

4. 4 - La pretensin reivindicatoria de uno de los actores es notoriamente improcedente cuando l no es titular del inmueble
sobre el cual versa el petitorio.

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Jurisprudencia Vinculada (*)

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Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 2. 24/12/1982. Prieto, Mercedes c. Instituto de Bienestar Rural
(Ac. y Sent. N 130). LLP 1983, 246. PY/JUR/82/1982
(*) Informacion a la poca del fallo.

5. 5 - Cabe revocar la sentencia que hizo lugar a la reivindicacin cuando el Tribunal de alzada realiz una incorrecta valoracin
de los medios de prueba diligenciados en el proceso -prueba de inspeccin ocular, de informe de registros pblicos y testimonial-,
con los cuales se ha demostrado con claridad que los demandantes han accionado en virtud de un ttulo provisto de formalidades
legales pero inscripto en forma incorrecta, sin que luego de subsanado el error hayan justificado la posesin de la otra parte del
inmueble que pretenden, el cual actualmente corresponde a una finca distinta a la reclamada (del voto del Dr. Bajac Albertini)

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Sentido Contrario
Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 14/12/2005 o Ortiz, Rumilda c. Argello Amarilla, Marcos Hernn.
LLP 2006, 305. PY/JUR/413/2005
(*) Informacion a la poca del fallo.

6. 6 - La aplicacin de la teora de la autonoma de voluntad debe prevalecer ante inscripciones errneas, admitidas por los
registros pblicos (del voto del Dr. Bajac Albertini).

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Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 2. 04/08/2006. Banco Nacional S.A. c. Frigorfico San Antonio
S.A. (Ac. y Sent. N 86). LLP 2006, 928. PY/JUR/297/2006
(*) Informacion a la poca del fallo.

7. 7 - Siendo que la accin reivindicatoria nace del dominio, es obligacin primaria e ineludible del reivindicante aportar la
prueba de su dominio sobre el bien que intenta reivindicar, por alguno de los modos que establece el Cdigo Civil (del voto del Dr.
Bajac Albertini).

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Jurisprudencia Vinculada (*)

Ver Tambin
Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 20/06/2005. Aoyama, Chiaqui c. Villalba Severo s/ Reivindicacin de
inmueble (Ac. y Sent. N 420). LLP 2005, 744. PY/JUR/329/2005
(*) Informacion a la poca del fallo.

8. 8 - La accin de reivindicacin nace del dominio y no meramente del ttulo, ya que ste constituye un simple elemento
documental donde consta aqul (del voto del Dr. Bajac Albertini).

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Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 20/06/2005. Aoyama, Chiaqui c. Villalba Severo s/ Reivindicacin de
inmueble (Ac. y Sent. N 420). LLP 2005, 744. PY/JUR/329/2005
(*) Informacion a la poca del fallo.

TEXTO COMPLETO:

Asuncin, agosto 8 de 2008.

1) Es nula la sentencia recurrida?

2) En su caso, se halla ajustada a derecho?

1 cuestin: El Dr. Bajac Albertini dijo: El recurrente desisti expresamente del recurso de nulidad que interpusiera, situacin sta
que amerita tenerlo en tal sentido, no sin antes advertir que del estudio de oficio de la sentencia recurrida no se desprenden vicios
o defectos de ndole formal que provoquen su nulidad en los trminos de los arts. 113 y 404 del CPC. Es mi voto.

El Dr. Torres Kirmser manifest: Nulidad: Pese a que el recurrente desisti expresamente del recurso de nulidad, conforme con su
presentacin de fs. 406, existen vicios que hacen a la formalidad misma de la sentencia recurrida, lo que justifica su anlisis en
virtud de las disposiciones de los arts. 113 y 404 del CPC.

Efectivamente, uno de los puntos ms importantes de toda sentencia es la determinacin de la titularidad del derecho sustancial
que se discute. As lo dispone el art. 159 inc. e) del CPC, que impone declarar el derecho de los litigantes y determinar la
legitimacin de los mismos, cosa que en autos no ha sido realizada. De todas maneras, como aqu el vicio es susceptible de ser
reparado por la va de la apelacin, resulta aplicable el art. 407 del CPC, por lo que la nulidad no ha de ser pronunciada,
desestimndose en consecuencia el recurso. Es mi voto.

El Dr. Garay manifest: Adherirse al voto del Dr. Ral Torres Kirmser, por los mismos fundamentos.

2 cuestin: El Dr. Bajac Albertini dijo: En este juicio, el Abog. S. F. A. bajo patrocinio del Abog. H. S. D., se present en nombre y
representacin de los Sres. Cesario Alarcn Flores y Mirna Ledesma de Alarcn, a promover demanda contra el Sr. Oscar Ral
Llamasares por reivindicacin de la Finca N 6.615 del Distrito de Pilar, inscripto en los Registros Pblicos bajo el N 2, al fs. 4 y ss
en fecha 5 de diciembre de 2000, conforme al ttulo de propiedad agregado a fs. 26/28. Afirm que sus mandantes adquirieron la
totalidad del inmueble de los Sres. Severiano y Ramn Candia Acua; y al ingresar al mismo se encontraron con la ocupacin
ilegal de la planta alta por parte del demandado y su familia, por ello pide la restitucin del bien y el consecuente el desalojo de los
ocupantes precarios.
El Sr. Oscar Ral Llamasares, a travs de su representante legal -Abog. L. A. E. S.-, al tiempo de contestar la demanda negando
los hechos opuso excepcin de falta de accin, fundado en el hecho que los esposos Alarcn no son propietarios de la planta alta
del edificio en razn que los mismos slo adquirieron la parte baja del edificio constituida por un saln comercial que l haba
vendido con anterioridad a los hermanos Candia Acua. Agreg, que conforme a los ttulos de propiedad que presentaba en dicha
oportunidad se poda constatar que l ya haba transferido la propiedad de su parte de la finca a terceras personas. Solicit
finalmente se haga lugar a la defensa opuesta, a ms de rechazo de la accin reivindicatoria planteada por los actores de este
juicio.

De la manera relatada brevemente qued trabada la litis en el presente juicio. El fallo de Primera Instancia consider que
conforme a la teora clsica de la autonoma de la voluntad, a las pruebas instrumentales arrimadas, a las testificales y a las
pruebas confesorias rendidas en autos, la presente accin deba ser rechazada, en razn que los actores Mirna Ledesma y
Cesario Alarcn no tenan derecho a reclamar ms de lo que se les vendi. En el prrafo siguiente, la sentencia afirma con
relacin a la excepcin de falta de accin opuesta por el demandado como medio general de defensa, que el Juzgado ya no
proceda a estudiarla por el sentido en que haba resuelto la cuestin de fondo (fs. 363/367).

El Tribunal de Apelacin, con un criterio diferente al de la instancia inferior consider que "...la transferencia que Llamasares le
haba hecho a Severiano y Csar Candia se refera a una fraccin de terreno y todo lo que sobre l se ha construido conforme lo
expone el art. 1956 del CCP, por cuanto que si se hubiese transferido solo una parte de la construccin, el inmueble debi haber
estado inscripto como propiedad horizontal, previndose un reglamento, mentn de reas comunes, etc., o por lo menos se debi
haber hecho mencin de esa posibilidad en la escritura de transferencia o en algn documento privado, pero nada de ello ha
ocurrido, por lo que no cabe otra interpretacin que la transferencia ha sido como dijramos, de una fraccin con todo lo que
abarca en el espacio areo y subsuelo...".

Termin aduciendo que al no haberse negado la ocupacin por parte de los demandados y habiendo dicho hecho quedado fuera
de la controversia, la reivindicacin deba prosperar y en consecuencia votaron por la revocatoria de la sentencia definitiva,
apelada por los demandantes (fs. 394/396).

Por su parte el representante legal de la parte demandada, ha interpuesto recurso de apelacin contra el precitado acuerdo y
sentencia, dictado por el Tribunal de Apelacin de la Circunscripcin Judicial de eembuc, fundamentando el apelante sus
agravios ante sta Corte en que los hechos alegados en el escrito de demanda han sido desacreditados fehacientemente a travs
de los medios probatorios diligenciados en autos, por lo que la resolucin cuestionada, al no haberlos considerado, resultaba
injusta. Arguye haber probado mediante instrumentos pblicos -los cuales hacen plena fe en juicio al no ser redargidos de falsos-
que sus mandantes el seor Oscar Ral Llamasares y familiares, ocupan el inmueble conforme al ttulo de propiedad obrante a fs.
51/52. Afirm que conforme a un acuerdo privado, debidamente inscripto en los registros pblicos posteriormente convertido en
escritura pblica, el Sr. Oscar Ral Llamasares vendi a los hermanos Candia Acua solo el Saln Comercial N 522, siendo ste
el comprado por los actores. Arguye que conforme a las Escrituras Pblicas N 440 del 28 de diciembre de 1999 y la N 370 del 14
de octubre de 2000, pasadas ante el Notario Rubn de Felice, qued para las hijas del hoy fallecido demandado -Carolina Greta
Llamasares y Melisa Silvia Llamasares- la planta alta del inmueble, individualizada como Finca N 8.422, las cuales se hallan
correctamente inscriptas en los Registros Pblicos bajo el rgimen de propiedad horizontal. Finalmente peticiona la revocatoria del
acuerdo y sentencia recurrida, as como la imposicin de las costas a su contraparte.

Que, corrido traslado, el Abog. S. F. A., en representacin de la parte actora, contest en forma extempornea el traslado de la
expresin de agravios, fs. 417/425. Por AI N 1334 del 23 de agosto de 2006, sta Corte Suprema de Justicia, resolvi dar por
decado el derecho que ha dejado de usar el referido abogado y llam autos para sentencia; el cual a la fecha se encuentra firme y
ejecutoriado.

Que, analizadas las constancias de autos tenemos que la parte actora ha expresado agravios dentro del plazo que tena para
hacerlo, conforme lo dispuesto en el art. 424 del CPC. Asimismo, de conformidad a los trminos de sus argumentos, encontrando
que los mismos se hallan ajustados a las previsiones del art. 419 del mismo cuerpo legal, surge que ellos se refieren al recurso de
apelacin interpuesto, por lo que no existe mrito para declarar la desercin del recurso de apelacin.

Que, en el caso en estudio el temma decidendum radica en la determinacin de la procedencia de la pretensin reivindicatoria de
una porcin de terreno que pertenecera a la Finca N 6.615 (propiedad del actor), que habra sido ocupada por la parte
demandada, conformada por sus actuales herederos (propietarias de la Finca N 8.422) ante la presumible compra que realizaran
los primeros de todo el inmueble y no slo de una parte del mismo, al estar dividido en dos pisos.

Que, la viabilidad de la pretensin de reivindicacin se halla sujeta a la configuracin de los siguientes presupuestos: 1) la
individualizacin del inmueble objeto de reivindicacin; 2) la justificacin de la calidad de propietario del inmueble objeto de litis; 3)
la identificacin del o los inmuebles (segn datos del ttulo) con el predio ubicado fsica y materialmente en el lugar denunciado por
la parte accionante; 4) la ocupacin o posesin del inmueble que es objeto de litis por el o los demandados; y, 5) la calidad de
dicha ocupacin o posesin sobre la res-litis.

Que, el inmueble objeto de reivindicacin ha sido debidamente individualizado como Finca N 6.615 del Distrito de Pilar, mediante
el escrito de demanda (fs. 35/40); y a travs del ttulo de propiedad agregado por la parte actora a fs. 26/28 de autos, con el cual
tambin ha sido acreditada la titularidad del bien objeto de litis en la persona de los accionantes, dndose as cumplimiento a los
dos primeros presupuestos mencionados en el prrafo que antecede.

Que, en relacin al tercer presupuesto se constata que el inmueble ha sido identificado fsica y materialmente a travs del
diligenciamiento de la prueba inspeccin ocular obrante a fs. 296 de autos, la cual reviste una fundamental importancia en este
tipo de juicios. En ella el Juzgado constat que en el inmueble existe una construccin de dos pisos, en la parte de abajo existe un
saln comercial de color naranja y en la planta alta una vivienda.

Sobre el punto, dijo: "... no se observa comunicacin directa con la construccin de arriba... ubicado sobre el saln comercial... el
nico acceso a la vivienda familiar es una escalera independiente, no se observa acceso desde la planta alta al saln... As mismo
se constata que la planta alta de la vivienda esta ocupada por el Sr. Oscar R. Llamasares y flia...".

Ahora bien, segn los datos de los respectivos ttulos de propiedad, tanto el agregado por los actores -ya referido- como el
adjuntado por las Srtas. Carolina Greta Llamasares y Melisa Silvia Llamasares a fs. 51/52, en autos se dio una circunstancia
particular a ser tenida en cuenta; y es que el inmueble objeto de esta litis -Finca N 6.615- se desprendi de su finca matriz
individualizada anteriormente con el N 306 del Distrito de Pilar. De igual manera la mencionada matriz dio origen a la "Fraccin
A", actualmente inscripta como Finca N 8.422, cuya propiedad fue debidamente acreditada por las hijas del demandado, que
adquirieron el inmueble por compra que hicieran de la Sra. Mara Luisa Cuevas Vda. de Bentez.

En consecuencia, de lo dicho tenemos que la Finca N 306, inicialmente adquirida por los actores de los hermanos Candia Acua,
actualmente corresponde a la planta baja del inmueble, individualizada como la Finca N 6.615, Saln N 552 y por otro lado a la
planta alta le corresponde la Finca N 8.422, propiedad de las Srtas. Llamasares. ste hecho incluso qued corroborado en autos
con el propio informe de la Direccin General de los Registros Pblicos obrante a fs. 151 de autos, el cual textualmente dice:
"Informo a S.S. que la Finca N 306 de Pilar; propiedad de Oscar Ral Llamasares, bajo el N 4 y al fs. 11 y ss de fecha: 14-03-
1991 con una superficie total de: 1144mts con 68 cmts.; Con la constancia de una nota marginal que copiado dice: Por orden
judicial de Pilar fue inscripto un contrato privado a nombre de Severiano Candia Acua... Hago constar que con dicha nota se
omiti la superficie que es 90 mts. con 6 cmts. y que deba regirse bajo el rgimen de Propiedad Horizontal. Posteriormente
segn nota marginal... que copiado dice: vendido a Severiano Candia y Csar Ramn Candia Acua, ver Finca N 6.615 hago
constar que con esta nota el contrato privado se convirti en una escritura de transferencia definitiva; debiendo haberse realizado
la inscripcin correspondiente en la seccin "Propiedad Horizontal" y no como se realiz por "Fraccionamiento". Hago constar
adems que la Finca N 306 de Pilar actualmente se halla transferida a favor de Mara Luisa Cuevas Vda. de Bentez... Informo a
S.S. que la Finca N 6.615 de Pilar... se halla a nombre de Severiano Candia Acua y Csar Ramn Candia Acua; una fraccin
de 90 mts. con 6 cmts. y actualmente la finca se halla transferida a favor de Mirna Ledesma de Alarcn bajo el N 2 y al fs. 4 y ss
de fecha 5-XII-00... Hago constar para lo que hubiere lugar que segn estudio realizado hubo procedimiento "Registral Errneo"
porque la superficie de 90 mts con 6 cmts., debi inscribirse bajo el Rgimen de Propiedad Horizontal. Adems del informe
judicial solicitado por la misma circunscripcin judicial de eembuc... reiterada mediante la presente ampliamos dicho informe,
subsanando omisiones realizadas. Conste".

El trascripto informe sin lugar a dudas arroja mucha luz al presente juicio, en razn que deja establecido que la venta de la Finca
N 306 realizada por el Sr. Llamasares a los hermanos Candia Acua, slo se refera a la planta de abajo, y la propia reparticin
pblica se atribuye el "error" en el procedimiento registral que da origen a la confusin que creemos sirvi de base a los
accionantes para el reclamo reivindicatorio, por lo que mal podra ahora la justicia negar dicho hecho en detrimento de los
demandados.

A ms de lo apuntado precedentemente, tenemos que a fs. 108 y 122, el propio Severiano Candia Acua, en su calidad de testigo,
refiri al Juzgado primero que slo compr y vendi la parte del inmueble que corresponda al saln comercial; y en segundo lugar
reconoci como poseedor y propietario legtimo de la segunda planta al Sr. Oscar Ral Llamasares y su familia, quedando de
manifiesto en forma inequvoca la voluntad de las partes del primer acto jurdico de transferencia, del cual deviene la adquisicin
realizada por los Alarcn. En consecuencia, tenemos que nadie puede vender mejor derecho del que posee, coincidiendo con el a
quo en la aplicacin de la teora de la autonoma de voluntad como prevalente ante inscripciones errneas, admitidas por la
institucin estatal.

Por otro lado de los medios probatorios apuntados precedentemente, tambin se desprende la no configuracin del cuarto
presupuesto con una particularidad, la parte actora ocupa la planta baja del inmueble identificada como Saln N 522 y los
Llamasares tienen desde siempre asentada su vivienda familiar en el piso de arriba, cuya comunicacin entre uno y otro es
totalmente nula. Consecuentemente, el presente juicio carece de objeto de reivindicacin al ser los propios actores los ocupantes
de la Finca N 6.615 de Pilar, sin turbacin alguna de su posesin y el quinto presupuesto sirve de corolario para la denegacin de
la accin, atenindonos a que ha quedado acreditado en autos, la calidad de actuales propietarias de las Srtas. Llamasares de la
Finca N 8.422, siendo este inmueble distinto al reclamado en la presente litis.

Finalmente cabe destacar que la accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que se tiene sobre las cosas
particulares, por la cual "el propietario" que ha perdido la posesin reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en
posesin de ella, conforme al art. 2407 del CCP dispone: "La accin reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los
titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin...". Por consiguiente, si la accin reivindicatoria nace del dominio, es
obligacin primaria e ineludible del reivindicante aportar la prueba de su dominio sobre el bien que intente reivindicar por alguno de
los modos que establece el Cdigo Civil, lo cual evidentemente no ha acontecido en el presente juicio.

Que, en atencin a los argumentos esgrimidos por las partes y a las pruebas obrantes de autos, concluyo que en el acuerdo y
sentencia, el Tribunal de Alzada ha realizado una incorrecta valoracin de los medios de prueba diligenciados en el proceso, en
especial de la prueba de inspeccin ocular, de informe de registros pblicos y testimonial practicadas, pues ha sido probado con
claridad que los demandantes han accionado en virtud de un ttulo provisto de formalidades legales, pero que fue inscripto en
forma incorrecta y luego de subsanado el error no han justificado la posesin de la otra parte del inmueble que pretenden, el cual
actualmente corresponde a una finca distinta a la reclamada, estos elementos son esenciales entre los analizados, pues ante todo
la accin de reivindicacin nace del dominio y no meramente del ttulo, en tanto este constituye un simple elemento documental
donde consta aqul. En consecuencia, corresponde revocar la resolucin del ad quem y dado que le asisti sufic9iente derecho
para litigar a la parte actora, consider prudente imponer las costas de esta instancia por su orden de conformidad a lo dispuesto
en los arts. 193 y 205 del CPC. Es mi voto.

El Dr. Torres Kirmser manifest: En primer trmino, cabe referirnos a la titularidad del derecho sustancial alegado por las partes, lo
que motivara el voto formulado en sede de nulidad.

Efectivamente, se aprecia que la presente demanda fue promovida por los Sres. Cesario Alarcn Flores y Mirna Ledesma de
Alarcn en contra del Sr. Oscar Ral Llamasares, por reivindicacin de la Finca N 6615 del Distrito de Pilar, especficamente en la
planta alta del inmueble all situado, en los trminos de la demanda glosada a fs. 35/41. El demandado -solamente l- interpuso
excepcin de falta de accin en los trminos de su presentacin de fs. 56/58. Ahora bien, el informe de la Direccin General de
Registros Pblicos, de fecha 18 de julio de 2001, informa que la Finca N 6615 del Distrito de Pilar se halla inscripta a nombre de
Severiano Candia Acua y Csar Ramn Candia Acua (fs. 147 vlto). El informe ampliatorio de fs. 151 vlto. indica que actualmente
la finca se halla inscripta a nombre de la Sra. Mirna Ledesma de Alarcn. Esto coincide con el ttulo presentado por la parte actora,
glosado a fs. 26/28, en el cual figura como compradora la Sra. Mirna Ledesma de Alarcn.

Por lo tanto, postulada la accin de reivindicacin como emergente de la titularidad de la Finca N 6615, resulta plenamente
aplicable el art. 2407 del CC, en cuya virtud la accin reivindicatoria compete -legitimado activo- al propietario de la cosa. En autos
se demostr que la propietaria es solamente la Sra. Mirna Ledesma de Alarcn, y no as el Sr. Cesario Alarcn Flores. Esto indica
que la pretensin reivindicatoria de este ltimo es notoriamente improcedente, por no resultar titular del inmueble sobre el que
asume el actor que versa el petitorio. Por lo dems, notamos que la excepcin de falta de accin opuesta por el demandado fue
diferida para la oportunidad de dictar sentencia definitiva, por AI N 1, de fecha 1 de febrero de 2002 (fs. 187/188), firme en virtud
del rechazo de los recursos interpuestos contra l, dispuesto por AI N 11 de fecha 26 de marzo de 2002 (fs. 201). Por su parte, la
demandada, al contestar la demanda (fs. 205/210), volvi a oponer la excepcin de falta de accin como medio general de
defensa.

Por otro lado, la litis fue integrada en el curso del proceso, en virtud del pedido de la actora hecho al contestar la demanda (fs.
217), en virtud de las aseveraciones all hechas. En efecto, sostuvo el accionado lo siguiente: "mi mandante, sin interrupcin
alguna, sigue ocupando con sus actuales propietarias, sus hijas seoritas Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares (...)" (fs. 205
vlto). Por ende, la legitimacin pasiva de las sealadas personas se configura a tenor del art. 2408 del CC, pues se postula la
posesin de las mismas del inmueble en litigio.
Por ltimo, hallndose el juicio en trmite se verific el deceso del primer demandado, Oscar Ral Llamasares, conforme consta
en el certificado de defuncin de fs. 321. Por SD N 21, de fecha 26 de febrero de 2004, glosada a fs. 340 y vlto., se declar que
por el fallecimiento del Sr. Oscar Ral Llamasares le suceden como herederos su cnyuge suprstite Delia Vera Prez y sus hijas
Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares, quienes se presentaron a fs. 331. En consecuencia, la sentencia a recaer ser
pronunciada contra las Sras. Delia Vera Prez, Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares, jure hereditatis, como herederas de uno
de los codemandados; y contra las Srtas. Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares por derecho propio, en virtud de la integracin
de la litis realizada por ser las mismas poseedoras del inmueble. Esto indica el vicio de fuste contenido en la sentencia hoy
apelada, que hace lugar a la reivindicacin promovida por Cesario Alarcn y Mirna Ledesma de Alarcn solamente contra Oscar
Ral Llamasares (fs. 396 vlto), omitiendo la mencin de la sucesin en la situacin procesal y tambin el pronunciamiento en
contra de Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares, demandadas por derecho propio.

La decisin en esta tercera instancia ha de tener en cuenta las situaciones expresadas al tiempo de pronunciar la condena, a los
efectos de subsanar la nulidad por la va recurrida.

Convenientemente establecida la situacin procesal y sustancial de las partes en el proceso, podemos abocarnos al estudio del
fondo de la cuestin planteada. Atentos al modo en el que se presentan los hechos a ser juzgados, un breve relato de la
cronologa de los ttulos resultar oportuno, a los efectos de dilucidar el presente caso.

El demandado, Oscar Ral Llamasares, vendi una porcin de inmueble a los Sres. Severiano Candia Acua y Csar Ramn
Candia Acua, en los trminos de la escritura glosada a fs. 10/11 de autos. Dicha porcin fue inscripta como Finca N 6615, del
Distrito de Pilar, conforme con la constancia de Fs. 11 vlto., en fecha 27 de agosto de 1992. Estos, a su vez, transfirieron la finca
en cuestin a la Sra. Mirna Ledesma de Alarcn, en fecha 20 de agosto de 2000, inscripta el 5 de diciembre del mismo ao (fs.
26/28 vlto.).

En el intervalo de inscripcin de estas dos escrituras, se inscribi la protocolizacin de un contrato privado celebrado entre el Sr.
Oscar R. Llamasares y el Sr. Severiano Candia Acua, el 21 de junio de 1993 (fs. 48/49). Conforme lo informan los Registros
Pblicos a fs. 147 vlto. y 149 vlto., en virtud de dicha protocolizacin se inscribi un fraccionamiento y se cre un nuevo nmero de
finca, el N 306. Posteriormente, dicha finca fue transferida a nombre de Mara Luisa Cuevas Vda. de Bentez (fs. 151 vlto.), a
cuyo nombre se halla actualmente, segn los informes mencionados, pese a la documental agregada a fs. 51/512 vlto.

Tenemos as que la Finca N 306, segn lo informa el propio registro de la propiedad, tuvo un error en su procedimiento registral,
inscribindose como fraccionamiento y no como propiedad horizontal. En efecto, el informe pertinente reza: "Hago constar que con
esta nota -la nota de constancia de venta a Severiano Candia y Csar Ramn Candia Acua- el contrato privado se convirti en
una escritura de transferencia definitiva, debiendo haberse realizado la inscripcin correspondiente en la seccin "propiedad
horizontal" (fs. 147 vlto). El informe de fs. 151 y vlto es idntico en su contenido; y coincide tambin con el certificado de dominio
obrante a fs. 126 y vlto, agregado por providencia de fecha 25 de junio de 2001 (fs. 128), que fuera solicitado por el Notario R. G.
F. A. a los efectos de la escritura de transferencia a favor de Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares. Reza el certificado en
cuestin: "Por orden judicial fue inscripto un contrato sobre venta a favor de Severiano Candia Acua, segn Escritura N 31 de
fecha 3-V-93, c/ sup. 5,70 mts. de frente x 15,80 ms. de fondo con bao privado designado como local N 522, planta baja" (fs. 126
vlto).

De este modo, sucedi que efectivamente se produjo un desprendimiento de la Finca N 6615 del Distrito de Pilar, inscripto
registralmente con todos los efectos publicitarios que ello conlleva, en cuya virtud la planta alta y la planta baja del inmueble objeto
de la litis tienen, cada una, una identidad registral distinta. Esta identidad, que data del ao 1993, es muy anterior al ttulo de la
actora, del ao 2000. La situacin que se presenta, delineada luego de esta relacin de hechos, es harto peculiar. Por un error
registral, relativo tanto a la apreciacin del ttulo como al contenido y rgimen de la inscripcin, nos encontramos con que la planta
baja y la planta alta de un mismo edificio no se hallan sometidas al rgimen de propiedad horizontal, y pertenecen a propietarios
diferentes. Tanto la planta alta como la planta baja han circulado, pasado a manos de nuevos propietarios, lo que se aprecia por
las inscripciones de transferencia reseadas; con esta situacin que, como mnimo, puede calificarse como irregular.

El juzgador originario, conforme se aprecia en la sentencia de fs. 363/367, resolvi el caso basndose "en el estudio jurdico de la
voluntad en el momento de realizacin del acto jurdico" (fs. 366 vlto). Esto es, interpret el contenido de la prestacin original de
transferencia entre el Sr. Oscar Ral Llamasares y los hermanos Candia Acua, y sobre esta base determin el contenido del
derecho objeto de las sucesivas transferencias de la "planta baja", basndose explcitamente en el propsito de la operacin entre
el vendedor original y el primer comprador.

Por su parte, la sentencia de segunda instancia hoy apelada, decidi sobre la base de la presuncin de buena fe de quien
adquiere por escritura pblica, y la impropiedad de su modificacin sobre la base de deposiciones testificales. Esta sentencia
reconoce la diferente identidad registral de la planta alta y de la planta baja, pero otorga mayor valor a la escritura pblica. En el
voto ampliatorio se clarifica an ms la lnea argumentativa, que se basa fundamentalmente en que la transferencia de inmuebles
debe hacerse por escritura pblica, por lo que es esta forma la que determina la validez o no del ttulo. Indica el voto: "Por tanto, al
exigir la Ley una determinada forma de realizacin de estos tipos de actos y ello no se cumple entonces dichos actos no existen.
Trasladndola en el presente contradictorio la propiedad reclamada debe ser considerada como "un todo" (fs. 395 vlto./396).

De esta exposicin se aprecia que el primer juzgador interpret la voluntad contractual, y el segundo se bas en la forma de los
actos de transferencia, a fin de otorgar mayor prevalencia a uno sobre otro.

A los efectos de determinar la solucin aplicable, debemos recordar claramente el tipo de accin que nos hallamos estudiando, y
el marco en que ella opera.

Como es sabido, y lo dispone el Cdigo Civil, la accin reivindicatoria es una accin real por excelencia. Es decir, la misma, al
competer al propietario de la cosa en virtud al art. 2407 del sealado cuerpo legal, se brinda para la defensa de derechos de tal
tipo. La doctrina as lo ensea: "El carcter esencial de las acciones reales consiste en que ellas corresponden a un derecho real;
lo ponen en movimiento para hacerlo reconocer y para mantenerlo en toda su extensin. Por eso el art. 2756 del Cdigo establece
que las acciones reales tienen por objeto hacer reconocer en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales"
(Salvat, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales. Buenos Aires, Peuser S.A., 1944, 2 ed., tomo I, p.
7).

As pues, ejercida la accin real, no cabe ya extenderse sobre interpretaciones del vnculo contractual, sino que debe estarse al
estudio de los ttulos en un sentido absolutamente objetivo. "Una 'pretensin real' no podra estar referida a una situacin
obligacional, sino a la relacin entre una persona y la cosa, cuando la reclamacin ante el rgano jurisdiccional versa sobre un
derecho real sobre la cosa misma, v. gr.: usar, gozar y disponer de una cosa propia o ajena. Sus elementos son: el sujeto activo
-titular del derecho- y el objeto -la cosa sobre la cual se ejerce-. El sujeto pasivo slo aparece en caso de violacin del derecho,
desde cuyo momento queda sometido a la pretensin jurdica del titular. Un ejemplo de este tipo de pretensiones es la
reivindicacin" (Bacr, Aldo. Teora General del Proceso. Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1986, 1 ed., T I, p. 327).
Desde luego, ello coincide con la concepcin doctrinaria de la accin reivindicatoria, que se limita a definir quien tiene el derecho
de propiedad sobre una cosa a los efectos de recuperar la posesin de parte de quien efectivamente la posee. Puede as decirse:
"la accin reivindicatoria se vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con independencia de la posesin misma" (Borda,
Guillermo A. Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales. Buenos Aires, Perrot, 1975, 1 ed., T II, p. 472).

Queda claro as que, en sede de reivindicacin, no corresponde estudiar ni la voluntad contractual, ni las formas adoptadas u
omitidas; sino pura y sencillamente la extensin de los ttulos alegados por las partes. Al hallarnos ante una accin real, debemos
forzosamente limitarnos a estudiar el ttulo en el que los litigantes fundan sus pretensiones.

Llegados a este punto, debemos puntualizar que en autos se ha promovido, nica y exclusivamente, la accin real. No se aprecia
la promocin de ningn tipo de accin personal, por lo que la discusin ha de centrarse sobre los ttulos que fundan la posesin
actual de las partes, con prescindencia de cualquier valoracin a su respecto, que no ha sido propuesta en los trminos del art. 98
del CPC. Es decir, aqu la demanda versa nica y exclusivamente sobre la reivindicacin, por lo que debe determinarse si el ttulo
del reivindicante le da derecho a poseer la planta alta del inmueble en litigio. Este es el quid del presente caso.

A tales efectos, debemos tener presente que, como lo expusimos lneas arriba, tanto la planta alta como la planta baja han sido
objeto de sucesivas transferencias, por lo que aqu cabe, perfectamente, la aplicacin de la oponibilidad de las inscripciones
registrales. El Cdigo Civil la prev expresamente en su art. 1968, al sujetar a los ttulos traslativos de dominio a la toma de razn
a los efectos de su oponibilidad de terceros, mismo efecto previsto por el art. 288 del Cdigo de Organizacin Judicial.

Esto quiere decir que el deslinde y separacin de la identidad registral de la planta alta y baja le era perfectamente oponible al
reivindicante, cuya adquisicin es de fecha muy posterior, lo que tuvimos ya oportunidad de puntualizar. Esto nos indica que el
anlisis del ttulo del actor, a las resultas de la publicidad registral, comprende exclusivamente la planta baja, pues la planta alta
del inmueble posee otra identidad registral y propietarios, inscriptos y por lo tanto oponibles. Por consiguiente, el ttulo del actor no
comprende la planta alta, por lo que la reivindicacin intentada no puede prosperar.

Esta conclusin, por un lado, se basa exclusivamente en el anlisis de los ttulos, y por el otro, no juzga -ni puede hacerlo- sobre
las formalidades que deben revestir los mismos. En efecto, recordamos lo dicho respecto de la extensin de la accin de
reivindicacin, que se limita a determinar el derecho a poseer conforme con el ttulo. En defecto de proposicin expresa de las
partes, no pueden decidirse cuestiones atinentes a las relaciones contractuales vigentes entre las partes, ni mucho menos sobre la
validez o no de los ttulos que justifican la posesin.

Respecto de esto ltimo, es necesario precisar que las peculiaridades del caso de autos nos indican que, en propiedad, no nos
hallamos ante la hiptesis de superposicin de ttulos, regulada en los arts. 2424 a 2426 del CC. Estas normas presuponen la
existencia de dos ttulos sobre el mismo inmueble, lo que tcnicamente no ocurre en autos. Como lo dejamos reseado, aqu lo
que existe es un ttulo, el del actor, que registralmente se extiende solo a la planta baja, y otro ttulo, el del demandado, que
comprende la planta alta.

Es decir, los ttulos no se superponen entre s, y cada una de las fincas as individualizadas adquiri entidad registral propia e
ingres al trfico jurdico.

De este modo, debemos recordar, a modo de corolario, que en el presente caso se ha propuesto exclusivamente una accin real,
esto es, la reivindicacin. No se han acumulado acciones personales tendientes a poner en discusin la relacin contractual
existente entre las diversas partes y que motivaran las distintas transferencias. Por ende, en el marco de esta accin real,
debemos estudiar nicamente la procedencia de la reivindicacin y la extensin del ttulo del actor. Del estudio hecho lneas arriba,
e independientemente de las vicisitudes y pretensiones que puedan ventilarse respecto de las relaciones contractuales de fondo,
puede notarse que el ttulo del actor comprende solamente la planta baja, sin extenderse a la planta alta, cuya posesin se halla
amparada por ttulo inscripto y oponible. Independientemente de la validez o no de dicho ttulo -que no puede ser materia de
discusin-, la situacin actual no es de superposicin de ttulos, sino de extensin de los mismos. Hoy por hoy, la planta alta se
halla poseda en virtud de un ttulo que, bien o mal, ha sido inscripto y por consiguiente adquiri el carcter de oponibilidad. Por
consiguiente, en el mbito exclusivo de los derechos reales, actualmente el ttulo del actor se extiende solamente a la planta baja,
por lo que respecto de la planta alta no se configura el supuesto de aplicabilidad del art. 2408 del CC. La reivindicacin, por lo
tanto, no puede prosperar.

De este modo, subsanando los vicios de pronunciamiento apuntados, y arribando al mismo resultado prctico que el voto del
preopinante, la sentencia en recurso debe ser revocada, rechazndose en consecuencia la reivindicacin promovida por Cesario
Alarcn Flores -por carecer de legitimacin activa- y por la Sra. Mirna Ledesma de Alarcn en contra de las Sras. Delia Vera
Prez, Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares, jure hereditatis, como herederas de uno de los codemandados; y contra las
Sras. Carolina Greta y Melisa Silvia Llamasares por derecho propio.

En cuanto a las costas, la peculiar situacin presentada, as como la labor interpretativa que el presente caso insumi, sumado al
errneo procedimiento registral utilizado, pudieron haber generado el ms que razonable convencimiento para litigar. Se
encuentra, pues, configurado el supuesto de procedencia para la exoneracin de costas en las tres instancias, imponindolas por
su orden conforme con el art. 193 del CPC. As voto.

El Dr. Garay manifest: Adherirse al voto del Dr. Torres Kirmser, por los mismos fundamentos y en cuanto a las costas deben ser
impuestas por su orden, solo en esta instancia.

Por los mritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, Resuelve: Desestimar el
recurso de nulidad interpuesto. Revocar al Ac. y Sent. N 19, de fecha 3 de agosto de 2005, dictado por el Tribunal de Apelacin
en lo Civil, Comercial, Laboral, Criminal, Tutelar y Correccional del Menor de la Circunscripcin Judicial de eembuc y, en
consecuencia, no hacer lugar a la reivindicacin de inmueble demandada. Imponer costas por su orden, en esta Instancia. Anotar,
registrar y notificar.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- Ral Torres Kirmser.- Csar Antonio Garay.- Sec.: Alejandrino Cuevas Cceres.-