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LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS

Son sociedades inmobiliarias todas aquellas que tengan como objeto la


adquisicin o construccin de viviendas para darles en arrendamiento con
promesa de compraventa. Estas sociedades deben constituirse como sociedades
annimas y mantener un patrimonio.

La legislacin chilena ha querido otorgar seguridad a las operaciones de leasing


habitacional, determinando que en el caso de que la sociedad inmobiliaria que
mantenga viviendas contratos de arrendamientos con promesa de compraventa
quiebre o se disuelva, estos contratos deben trasladarse de la misma naturaleza.
De esta forma el adquiriente a cualquier titulo de estos activos est obligado a
cumplir las obligaciones de leasing habitacional de la forma en que fueron
pactadas.

A pesar de que en materia general al aporte del contrato de arrendamiento con


promesa de compraventa se entrega a la entidad financiera por intermedio de la
cuenta de ahorro, la ley determina que puede pactarse que este se entregue
directamente a la sociedad inmobiliaria.

En este caso, la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento se


abonara al precio de la compraventa prometida, en la forma como se haya
pactado en el respectivo contrato.

En los contratos con pago diferido a la sociedad inmobiliaria tambin se incluyen la


opcin para el arrendamiento promitente comprador de prepagar en cualquier
poca total o parcialmente, el sado insoluto del precio de la compraventa
prometida.

D. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA


CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Como se mencion los titulares de la cuenta de ahorro para arrendamiento de


vivienda con promesa de compraventa podrn suscribir un contrato de leasing
habitacional con las sociedades inmobiliarias sobre viviendas terminadas, nuevas
o en construccin.

A diferencia de la normativa colombiana, el contrato de leasing habitacional en


chile debe celebrarse mediante escritura pblica, en donde conste la promesa de
compraventa del inmueble objeto de la contratacin. En el caso colombiano, el
decreto 777 del 2003 es especifico en sealar que este tipo de contrato se
formalizara mediante documento privado y que solo cuando se ejerza la opcin de
adquisicin se elevara la escritura pblica en donde se protocolice el cambio en la
propiedad a titulo de leasing habitacional.

La normativa chilena no determina un plazo para los contratos de arrendamiento


con promesa de compraventa, sin embargo, estos no podrn tener un plazo
mximo de 20 aos. En la prctica, las instituciones chilenas que ofrecen estas
operaciones otorgan plazos de 8,12, 15 y 20 aos.

Cada entidad oferente de estos contratos establecer las condiciones y la


periodicidad con que la sociedad de inmobiliaria deber informar a los
arrendatarios promitentes compradores el monto de renta del arrendamiento, los
abonos porciones destinados al pago del precio de la compraventa prometida, el
monto acumulado de estos y el saldo insoluto del precio.

En la figura colombiana, esta informacin se estipula corno la obligacin a cargo


del banco, que en virtud de lo dispuesto por la superintendencia bancaria, debe
suministrar al locatario durante el segundo mes de cada ao de ejecucin del
contrato, el comportamiento histrico de su operacin indicando para el ao
inmediatamente anterior como se aplicaron los cnones, el saldo por
amortizar y los valores por costos financieros. Tratndose de contratos
pactados en UVR (unidad de valor real), las cifras debern presentarse en esta
unidad y su equivalencia en pesos.

En esta modalidad contractual, el contrato de venta prometido debe


celebrarse cuando el saldo en la cuenta de la institucin bancaria o el total de los
abonos al precio entregados directamente a la sociedad inmobiliaria sea igual al
precio de venta de la vivienda estipulado en el contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa.

Si al cumplir el plazo convenido para la celebracin de la compraventa no se


hubiere completado y pagado el precio estipulado por cualquier causa el contrato se
prorrogara en el plazo que sea necesario para completar la parte del precio que
no ha sido satisfecha. En este caso las cuotas tendrn un monto igual a las
estipuladas en el contrato. Si en el nuevo plazo el arrendatario promitente
comprados no completa el precio ser sancionado con la resolucin de la
promesa de compraventa.
Si al cumplirse el plazo convenido para la celebracin de la compraventa no se
hubiere completado y pagado el precio estipulado, por cualquier causa el contrato
se prorrogara en el plazo que sea necesario para completar la parte del precio
que ha sido satisfecha. En este caso las cuotas tendrn un monto igual a las
estipuladas en el contrato. Si en el nuevo plazo el arrendatario promitente
comprados no completa el precio, ser sancionado con la resolucin de la
promesa de compraventa.

A partir de la celebracin de la compraventa todos los gastos, derechos e


impuestos que graven el inmueble objeto del contrato estarn a cargo del nuevo
propietario.

Adicionalmente a lo anterior, la legislacin chilena indica que el promitente


comprador puede ceder los derechos derivados de su contrato. Para ello, debe
notificar a la sociedad inmobiliaria," La que no podr negarse sin causa
justificada". Esta cesin incluye el saldo de la cuenta y sus
capitalizaciones.

En el leasing habitacional colombiano, esta cesin del contrato por parte del
locatario solo puede darse si la entidad financiera aprueba al nuevo
arrendatario como cliente suyo. Para ello deber demostrar que tiene la
capacidad de pago exigida por la entidad financiera para celebrar este tipo de
contrato.

De otra parte, la ley chilena otorga al arrendatario promitente comprador la facultad


de exigir el cumplimiento forzado del contrato o su resolucin, ms los perjuicios
causados cuando el arrendador incumpla.

Al igual que e! leasing habitacional en Colombia en los contratos de


arrendamiento con promesa de compraventa el arrendatario est obligado a
contratar un seguro de incendio y de vida, este ultimo conocido como "seguro
de desgravamen", las primas de estos seguros estn a cargo del arrendatario.
Por 'ultimo, la legislacin chilena otorga un subsidio habitacional para el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, Este subsidio es otorgado
por el ministerio de vivienda y urbanismo y pagado por el servicio de vivienda y
urbanismo (SERVIU) y busca contribuir a financiar el pago del precio de compraventa
de la vivienda, as como ayudar a solventar los costos del contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa

Este subsidio se paga de manera fraccionada en cuotas peridicas, iguales y


sucesivas, con un mximo de hasta 240 cuotas. Se entrega trimestralmente
directamente a la cuenta de ahorro del cliente, para disminuir el valor de su
aporte mensual. Para acceder a el , el interesado solo debe inscribirse en la lista
del serviu los requisitos son que tenga mas de 18 aos, no posea vivienda y no
tenga ningn otro tipo de subsidio habitacional. El subsidio es automtico e
inmediato.

E. VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL LEASING HABITACIONAL EN CHILE

VENTAJAS:

La principal ventaja de esta modalidad de financiamiento habitacional es que los


requisitos para acceder a l son mas flexibles en relacin a los existentes en otro
tipo de alternativa habitacional, especialmente respecto al pie inicial (generalmente
implica 5% del valor de la propiedad), menor al crdito hipotecario. Ello lo
convierte en una buena alternativa de financiamiento para personas de poca
capacidad de ahorro.

Adicionalmente existe la posibilidad de efectuar prepago sin restricciones. Tampoco


existen limites de precios en el valor de la propiedad, excepto al postular a subsidio
el cual se accede sin la necesidad de ahorro.

Tambin se mantienen los beneficios tributarios del crdito hipotecario tales

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como:
la disminucin en la base de la retencin en la fuente para asalariados.
No incrementa el patrimonio bruto.
Permite el uso de los recursos de los fondos de pensiones voluntarias
destinadas al pago de cnones.

DESVENTAJAS:

La propiedad no se inscribe a nombre del interesado hasta que esta haya


cancelado su ltima cuota, que es la de Compraventa.

Tambin es ms alto el riesgo para la entidad financiera, hecho reflejado en su


mayor tasa de inters en comparacin con los crditos hipotecarios.
Generalmente supera el monto de un arriendo comn de una propiedad similar.

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CUADRO Nro I
CUADRO COMPARATIVO SOBRE LEASING HABITACIONAL ENTRE
COLOMBIA Y CHILE

COLOMBIA CHILE
Ley No. 795 de 2003 decreto Ley 19281
MARCO LEGAL No.777 de 2003 y en la ley
No. 788 de 2002
Son exentas las rentas Las instituciones podrn

generadas en los contratos obtener una retribucin


de arrendamiento financiero establecida sobre la base de
con opcin de compra de los las comisiones de cargo de
inmuebles construidos para los titulares de las cuentas.
BENEFICIOS TRIBUTARIOS
vivienda, con duracin Estas comisiones estarn
superior a los 10 aos esta exentas del impuesto al valor
exoneracin tiene una

duracin a partir de la agregado y debern


ser
vigencia dela ley 788 de
2002 informadas al pblico y al

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CAPITULO IV

LEASING FINANCIERO CON FINES HABITACIONALES O LEASING


HABITACIONAL EN EL PERU UN MODELO DE GESTION

4.1 LEASING HABITACIONAL EN EL PERU

4.1.1 PORQUE LA NECESIDAD DE LEASING HABITACIONAL EN EL


PERU

Para referirnos a la situacin y problemtica de la vivienda en el Per


importa mucho el marco macroeconmico con relacin a su evolucin en el
tiempo. El dficit habitacional constituye un grave problema
socioeconmico, que ha venido agravndose de manera creciente con
los aos y que se encuentra concentrado en Lima y en las ciudades de la
costa,

51
Hasta finales de la dcada de los 80, el Estado ejerca una intervencin directa
para atender -el dficit habitacional. No obstante, ste se fue agudizando
principalmente por los movimientos migratorios del mbito rural hacia las
principales ciudades de la costa y desde stas hacia Lima; ello se vio
acentuado por el desplazamiento de las poblaciones afectadas por el terrorismo
y que aceler an ms el centralismo.

En la dcada de los 90 la atencin del gobierno a la problemtica


habitacional perdi importancia, al punto que el Sector Vivienda pas a ser uno
de los cuatro vice-ministerios del Ministerio de Transportes y Comunicaciones.

Por otro lado, los altos costos de las viviendas hicieron inaccesible la adquisicin
de las mismas; lo que probablemente influy en el aumento de las viviendas
informales: ello ha afectado el registro estadstico con una disminucin del dficit
cuantitativo.

La poltica habitacional debe ser parte de un enfoque integral de solucin de los


principales problemas de la poblacin de nuestro pas, que forme parte de las
polticas de reduccin de la pobreza y de mejoramiento de la calidad de vida de la
poblacin, de promocin del empleo y de la inversin privada y pblica, as
como la proteccin del medio ambiente. De manera que la costa, sierra y selva,
sean ms atractivas para la inversin privada en la medida que ofrezcan a
los inversionistas condiciones favorables y competitivas respecto a la
disponibilidad de personal capacitado, de materia prima, de la demanda de
determinados servicios para que los trabajadores establezcan su residencia en
una ciudad y no en otra.

El acceso a la vivienda decorosa es una necesidad fundamental de las


personas y de las familias en general, para lo cual se requiere de la
participacin del Estado. El Per, actualmente es un pas de grandes
desigualdades de ingreso y principalmente de oportunidades, con niveles de
pobreza que afectan a un alto porcentaje de la poblacin.

52
Esta situacin lamentable se viene arrastrando a lo largo de la historia
del Per siendo imperativo procurar las soluciones ms eficientes y
eficaces para reducir drsticamente el dficit habitacional existente.

El financiamiento de la vivienda y el sistema financiero habitacional son


elementos centrales de la poltica habitacional, tanto para atender esta
importante necesidad como por el efecto multiplicador que la actividad
de construccin tiene en otros sectores de la economa y por su
capacidad de generacin de empleo.

4.1.2 EL LEASING HABITACIONAL EN EL PERU

I. EL ARRENDAMENTO FINANCIERO INMOBILIARIO CON FIN


HABITACIONAL LEASING HABITACIONAL

ES UN NEGOCIO JURDICO REGULADO EN NUESTRO PAS.

En el Per, el arrendamiento financiero o "leasing" es una figura


mercantil tpica. As, de acuerdo con el Artculo 1 del Decreto
Legislativo N 299, de fecha 29 de Julio de 1984, el arrendamiento
financiero es el contrato mercantil que tiene por objeto la locacin
de bienes muebles o inmuebles por una empresa tocadora para el uso
por la arrendataria, mediante el pago de cuotas peridicas y con opcin
de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado. Es
decir la tocadora mantendr la propiedad del bien hasta la fecha en que
surta efecto la opcin de compra ejercida por la arrendataria por el valor
pactado.

En este sentido, en nuestro pas el leasing inmobiliario es una figura


legislada y Regulada de modo expreso. Ahora bien, de conformidad con el
Artculo 2 del Decreto Legislativo N 299, si la tocadora est
domiciliada en Per, deber necesariamente ser una empresa bancaria,
financiera o cualquier otra empresa autorizada por las Superintendencia de
Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (en
adelante, "SBS") para realizar operaciones de arrendamiento financiero.

53
Asimismo, segn el Decreto Supremo N' 559-84-EFC, de fecha 30 de diciembre
de 1984, las empresas domiciliadas en el pas distintas a las empresas bancarias
y financieras, que soliciten autorizacin para efectuar operaciones de
arrendamiento financiero debern constituirse como sociedades annimas.

As, la norma mercantil establece restricciones respecto del sujeto que actuar
como locador del bien, restringiendo dicha calidad a las empresas
bancaria, financiera o cualquier otra sociedad annima autorizada y
supervisadas por las Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras
Privadas de Fondos de Pensiones (en adelante, "SBS") para realizar
operaciones de arrendamiento financiero.

Por el contrario, cualquier persona puede actuar como locatario en un contrato de


arrendamiento financiero, aunque s se regula la informacin mnima que debe
requerrsele al solicitante de la operacin de arrendamiento financiero, as
como la documentacin mnima que debe contener el file de contratos de
arrendamiento financiero de instituciones financieras y de arrendamiento
financiero.

En consecuencia, el leasing inmobiliario es una figura mercantil tpica, que


permite a cualquier sujeto arrendar un inmueble para utilizarlo con fines
diversos, como es el caso del arrendamiento financiero inmobiliario con fines
habitacionales, teniendo la opcin de comprarlo por un valor pactado.
II.
54
LAS NORMAS T R I B U TAR I AS VINCULADAS CON EL
ARRENDAMIENTO FINANCIERO NO PROMUEVEN DICHOS
NEGOCIO CUANDO TIENEN POR OBJETO LA ADQUISICIN DE
VIVIENDAS PARA HABITARLAS.

Mediante la Ley N 27394, dei 29 de diciembre de 2000, se introdujeron


mo d i f i c a c i o n e s al t r a t a mi e n t o tributario de los co n t r a t o s de
arrendamiento financiero, aplicables a los contratos de leasing suscritos a
partir del 1 de enero de 2001.

El Artculo 18 del Decreto Legislativo N 299, modificado por la citada norma,


establece que "para efectos tributarios, los bienes objeto de arrendamiento
financiero se consideran activo fijo del arrendatario y se registrarn contablemente
de acuerdo a las Normas Internacionales de Contabilidad. La depreciacin se
efectuar conforme a lo establecido en la Ley del Impuesto a la Renta.
Excepcionalmente se puede aplicar como tasa de depreciacin mxima anual
aquella que se determine de manera lineal en funcin a la cantidad de aos
que comprende el contrato, siempre que ste rena las siguientes
caractersticas:

1. Su objeto exclusivo debe consistir en la cesin en uso de bienes muebles o


inmuebles, que cumplan con el requisito de ser considerados costo o gasto para
efectos de la Ley de/Impuesto a la Renta.

2. El arrendatario debe utilizar los bienes arrendados exclusivamente en el


desarrollo de su actividad empresarial.
3. Su duracin mnima ha de ser de dos o de cinco aos, segn tengan por objeto
bienes muebles o inmuebles, respectivamente. Este plazo podr ser variado por
decreto supremo.
La opcin de compra slo podr ser ejercitada al trmino del contrato. Si en el
transcurso del contrato se incumpliera con alguno de los requisitos
sealados en el prrafo anterior, el arrendatario deber rectificar sus
declaraciones juradas anuales del Impuesto a la Renta y reintegrar el impuesto
correspondiente ms el inters moratorio, sin sanciones. La resolucin del contrato por
falta de pago no originar la. Obligacin de reintegrar el impuesto ni rectificar las
declaraciones juradas antes mencionadas.

El arrendador considerar la operacin de arrendamiento financiero como una


colocacin de acuerdo a las normas contables pertinentes. En los casos en que el
bien cuyo uso se cede haya sido objeto de una previa transmisin, directa o
indirecta, por parte del cesionario al cedente, el cesionario debe continuar
depreciando ese bien en las mismas condiciones y sobre el mismo valor anterior
a la transmisin."

De la normatividad antes mencionada, se advierten beneficios de


depreciacin acelerada que nicamente podrn ser utilizados por sujetos del
Impuesto a la Renta perceptores de rentas de tercera categora entindase
sujetos del impuesto que perciban rentas empresariales no siendo atractivo por
ende a personas naturales que pretenden adquirir un inmueble como casa
habitacin.

III. EL FOMENTO DEL ARREND AMIEN TO HABITACION ALES FORMA


PARTE DE LA POLTICA PBLICA DE DESARROLLO SOCIAL DEL
ESTADO.

En los ltimos aos, se han emitido diversas normas que evidencian la tendencia
del Estado hacia la promocin de la adquisicin de viviendas, como parte de la
poltica pblica del desarrollo social. Esta tendencia, parte del reconocimiento de
que la vivienda constituye una necesidad social que deba ser atendida, sobre
todo en los sectores poblacionales de escasos recursos.

As, por ejemplo, la Ley N 26912 Ley de Promocin del acceso de la


poblacin la propiedad privada de vivienda y fomento del ahorro,
mediante mecanismos de financiamiento con participacin del sector

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privado, a travs del cual se cre el Fondo Hipotecario de Promocin de la
Vivienda Fondo M vivienda tiene por objeto facilitar la adquisicin de viviendas,
especialmente las de inters social.

En el mismo sentido, mediante la Ley N. 27829 se cre el Bono Familiar


Habitacional como parte de la poltica sectorial del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, que se otorga por una sola vez a los beneficiarios,
con criterio de utilidad pblica, sin cargo de restitucin por parte de stos, y que
constituye un incentivo y complemento de su ahorro, y de su esfuerzo
constructor. Este Bono Familiar Habitacional debe estar destinado
exclusivamente a la adquisicin, construccin en sitio propio o mejoramiento de
Una vivienda de inters social. Del mismo modo, se cre el Proyecto "Techo
Propio", mediante la Resolucin Ministerial N 054-2002-VIVIENDA, en cuyos
considerandos se indica:

"Que es poltica del Gobierno propiciar el desarrollo urbano equilibrado,


promoviendo soluciones habitacionales para los diversos segmentos
socioeconmicos, priorizando aquellos proyectos de vivienda dirigidos a la
poblacin de menores recursos; Que, la creacin y organizacin del Ministerio
de Vivienda, Construccin y Saneamiento - VIVIENDA, realizadas mediante
Leyes Nos. 27779 y 27792, expresa la voluntad del Gobierno de impulsar a travs
de una entidad especializada, el diseo y la implementacin de polticas, as
como la ejecucin de medidas econmicas y financieras necesarias para
propiciar la construccin de viviendas, as como de mejorar las condiciones de
vida de la poblacin, facilitando su acceso a una vivienda diga" En este sentido,
constatamos que en la actualidad se evidencia claramente que el Estado ha
adoptado una poltica nacional que promueve la adquisicin de viviendas dignas,
asignando recursos para lograr dicho objetivo y fomentando nuevas formas
ms efectivas de utilizar dichos recursos, con la intervencin en muchos casos de
la empresa privada.

As, el arrendamiento financiero habitacional, se posiciona dentro de los


programas y polticas nacionales de vivienda del Estado, como una forma que
facilita la adquisicin de vivienda. Este negocio jurdico, que se encuentra regulado
en nuestro pas, debe ser promovido a travs de incentivos tributarios que beneficien
principalmente a las personas que adquieran un inmueble para vivir en l. Por ello,
este proyecto busca disminuir los costos que implican la adquisicin de viviendas
de las personas naturales, a travs de un mecanismo que se encuentra
regulado en nuestro ordenamiento jurdico y cuya estructura permitir que un mayor
nmero de personas pueda adquirir inmuebles con fines habitacionales.

En nuestro pas, tal y como estn las normas hoy en da, el arrendamiento
financiero leasing de inmuebles especficamente no tiene como objetivo el permitir que
una mayor cantidad de la poblacin acceda a la vivienda propia, ya que los beneficios
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tributarios nicamente pueden ser utilizados por sujetos del Impuesto a la Renta
perceptores de rentas de tercera categora entindase sujetos del impuesto que
perciban rentas empresariales no siendo por tanto, un contrato atractivo a
personas naturales que pretenden adquirir un inmueble como casa habitacin.

En tal sentido, mediante propuestas normativas que sern expuestas lneas mas
abajo se pretende hacer ms atractivo el arrendamiento financiero inmobiliario de
ahora en adelante leasing Habitacional dirigido a personas que tienen el objetivo de
utilizar el inmueble como casa habitacin, a fin de permitir que sectores de la
poblacin de bajos ingresos accedan a la vivienda propia.

IV. LA NIC 17 Y EL LEASING HABITACIONAL.


Para esta nueva forma de financiamiento como es el leasing habitacional se propone
que se le de el mismo tratamiento que un leasing financiero segn la NIC 17 para que
as goce de todos los beneficios que este incluye.

De 58
acuerdo con lo establecido en la NIC 17, Arrendamientos, un arrendamiento
financiero es aquel tipo de arrendamiento en el que se transfieren sustancialmente todos
los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del activo, pudiendo ser o no transferida la
propiedad de tal activo.

Respecto del inicio del arrendamiento del arrendamiento, de acuerdo con dicha NIC,
se tomara aquella fecha que sea ms temprana entre la del acuerdo del arrendamiento
y la fecha en que se comprometen las partes en relacin con las principales
estipulaciones del mismo, de tal suerte que en tal fecha:

Se clasificara el arrendamiento como operativo o como financiero;

Y
En el caso de tratarse de un arrendamiento financiero, se determinaran los
importes que se reconocern al comienzo del plazo de arrendamiento.

El comienzo del plazo de arrendamiento es la fecha a partir de la cual el arrendatario tiene


el derecho de utilizar el activo arrendado. Es la fecha del reconocimiento inicial del
arrendamiento (es decir, del reconocimiento de activos pasivos, ingresos o
gastos derivados del arrendamiento, segn proceda).

El plazo del arrendamiento es el periodo no revocable por el cual el arrendatario ha


contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que
este tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional, siempre
que al inicio del arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el arrendatario
ejercitara dicha opcin.

Por otro lado, siempre desde la perspectiva de la NIC 17, los pagos
mnimos por el arrendamiento son los pagos que se requieren o pueden
requerrsele al arrendatario durante el plazo del arrendamiento,

excluyendo tanto las cuotas de carcter contingente como los costos de los
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servicios y los impuestos que ha de pagar el arrendador y le hayan de ser
reembolsados.

En cuanto a la vida til, la misma es el periodo de tiempo estimado que se


extiende, desde el inicio del plazo del arrendamiento, pero sin estar limitado por
este, a lo largo del cual la entidad espera consumir los beneficios econmicos
incorporados al activo arrendado.

Para fines del arrendamiento, la parte del valor residual garantizada esta dado
de la siguiente manera:

Para el arrendatario, la parte del valor residual que ha sido garantizada


por el mismo o por una parte vinculada con el (el importe de la garanta
es la cuanta mxima que podran, en cualquier caso, tener que pagar); y

En el caso del arrendador, la parte del valor residual que ha sido garantizada
por el arrendatario o por una parte no vinculada con el arrendador, y que
sea financieramente capaz de atender las obligaciones derivadas de la
garanta prestada.

En contraparte tambin existe un valor residual no garantizado, el cual implica la


parte del valor residual del activo arrendado, cuya relacin por parte del arrendador
no esta asegurada o bien queda garantizada exclusivamente por una parte
vinculada con el arrendador.

La NIC 17 es de aplicacin a los convenios mediante los cuales se transfieren


el derecho de uso de los activos, aun cuando el arrendatario quedara obligado a
prestar servicios importantes en relacin con la operacin y el mantenimiento de
dichos activos.

El tratamiento para el leasing habitacional para una persona natural seria el que
establece la NIC 17 "Arrendamientos"

V. EL IMPUESTO A LA RENTA Y EL LEASING HABITACIONAL.


60

El tratamiento tributario del contrato de arrendamiento habitacional tomando como


modelo el arrendamiento financiero seria de la siguiente manera:

Para determinar el adecuado tratamiento de los contratos de arrendamiento


financiero desde la perspectiva del Impuesto a la Renta (IR), debe tenerse en
consideracin que la base legal pertinente esta dada bsicamente por el Decreto
Legislativo Nro. 299"Ley de Arrendamiento Financiero" (se toma como modelo
para el leasing habitacional) y el decreto supremo 054-99-EF, Texto nico Ordenado de
la Ley del IR y normas conexas.

En efecto, desde una primera aproximacin entre el contrato de leasing y el IR


podemos afirmar que los contratos de leasing celebrados a partir del 1 de enero de
2001 deben regirse por el tratamiento contable establecido en la NIC 17 es decir ,
los bienes deben considerarse activo fijo para el arrendatario y colocacin
para el arrendador.

El registro contable se sustenta con el correspondiente contrato de Arrendamiento,


debiendo el arrendatario activar el bien por el monto de "capital financiado".
Asimismo, el arrendador esta obligado a sealar en el contrato el capital financiado, el valor
de la opcin de compra y discriminar en el calendario de pago la parte correspondiente
al capital amortizado y el inters devengado en cada cuota de arrendamiento,
siendo el inters gasto deducible por el arrendatario, para efectos del
impuesto a la renta.

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Propuesta Para Promover Leasing Habitacional

DEDUCCIN DE LAS CUOTAS DE LEASING HABITACIONAL. Inclyase como


literal c) del Artculo 49 del Texto nico Ordenado de la Ley del

Impuesto a la Renta, aprobado por Decreto Supremo N 179-2004-EF, modificado por el


Artculo 12 del Decreto Legislativo N 972 la siguiente disposicin:

Artculo 49.-

Los contribuyentes domiciliados en el pas sumarn y compensarn los resultados que


arrojen sus distintas fuentes productoras de renta peruana, con excepcin de las
rentas de tercera categora y de los dividendos y cualquier otra forma de distribucin de
utilidades a que se refiere el inciso i) del Artculo 24 de la Ley. El resultado obtenido
constituye la renta neta global.

De la renta neta global se podr deducir lo siguiente:

a) El Impuesto a las transacciones financieras establecido por el-Decreto Legislativo


N 939. La deduccin tendr como lmite la renta neta global sin considerar la renta
correspondiente a la de quinta categora, de ser el caso.
El gasto por concepto de donaciones otorgadas en favor de las entidades y
dependencias del Sector Pblico Nacional, excepto empresas, y de las entidades
sin fines de lucro cuyo objeto social comprenda uno o varios de los siguientes fines: (i)
beneficencia, (ii) asistencia o bienestar social, (iii) educacin, (iv) culturales, (y)
cientficas, (vi) artsticas, (vii) literarias, (viii) deportivas, (ix) salud, (x) patrimonio histrico
cultural indgena, y otras de fines semejantes, siempre que dichas entidades y
dependencias cuenten con la calificacin previa por parte del Ministerio de
Economa y Finanzas mediante Resolucin Ministerial. La deduccin no podr
exceder del 10% de la renta neta global anual, luego de efectuada la
compensacin de prdidas a que se refiere el prrafo siguiente.

c) El total de los intereses de las cuotas abonadas en el ejercicio en


virtud de un leasing habitacional, siempre que el valor de la unidad
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inmobiliaria no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias.

V I . I M P U E S T O G E N E R AL A L AS V E N T AS L E A S I N G
H AB I T AC I O N AL

Al respecto, entenderemos que por aplicacin directa de las normas, el contrato de


Arrendamiento financiero importa una operacin gravada con el IGV, teniendo en
consideracin que de acuerdo con los artculos 1 a y 3a de! TUO de la Ley del IGV,
constituye una operacin gravada con este tributo, entre otros, la prestacin
de servicios en el pas, entendindose como servicios a toda prestacin que
una persona realiza para otra y por la cual percibe una retribucin o ingreso que se
considere renta de tercera categora para efecto del IR, aun cuando no se
encuentre afecto a este ultimo impuesto, incluidos el arrendamiento de bienes
muebles e inmuebles y el arrendamiento financiero.

Asimismo, en cuanto al tratamiento de la opcin de compra, en la


oportunidad en que el arrendatario ejerza la misma, se producir una venta para
efectos del IGV, de modo tal que dicha transaccin se encontrara gravada con
el referido impuesto. Ello se explica en el hecho que se esta frente a la
transferencia de un bien a titulo oneroso conforme lo prescribe el numeral 1 del
inciso a) del artculo 2do del reglamento de la Ley del IGV (RLIGV), toda vez que
este ultimo dispositivo seala que se considerara "venta", para efectos del IGV, a
todo acto a titulo oneroso que conlleve la transmisin de propiedad de bienes, El
rasgo distintivo de la venta es la transferencia de la propiedad, efecto que,
en el arrendamiento financiero, se produce con el ejercicio de la opcin de
compra.

63
En
efecto teniendo en consideracin que el arrendamiento financiero, es el contrato
mercantil que tiene por objeto la colocacin de bienes muebles o inmuebles por
una empresa locadora para el uso por la arrendataria y con opcin de compra
de tales bienes por un valor pactado, la venta en el pas de tales bienes
muebles as corno los derechos referentes a estos, estara gravada con el 1GV.

Propuesta Para Promover Leasing Habitacional

E X O N E R AC I N D E L S E R VI C I O D E AR R E N D AM I E N T O
HABITACIONAL

Inclyase como Numeral 16 del Apndice II del Texto nico Ordenado de la Ley
del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por
Decreto Supremo N 055-99-EF, la siguiente disposicin:

APENDICE II
SERVICIOS EXONERADOS DEL IMPUESTO GENERAL A
LAS VENTAS

(...)

16. Servicio de arrendamiento habitacional prestado a personas naturales,


cuyo valor de venta no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que
sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentacin
de la solicitud de Licencia de Construccin admitida por la Municipalidad
correspondiente, de acuerdo a lo sealado por la Ley N 27157 y su reglamento.

CUADRO Nro 2 64
LEASING FINANCIERO VS HABITACIONAL
LEASING
FINANCIERO HABITA
El leasing o arrendamiento financiero, es un contrato de Consiste bsicamente en u
arrendamiento con opcin de compra, mediante el cual promesa de compraventa,
una persona o empresa, solicita a un banco, institucin paga una determinada suma
financiera o sociedad de leasing que adquiera la
propiedad de un bien (generalmente maquinaria), para Es una alternativa de financ
que posteriormente le ceda su uso a cambio del pago cual consiste en un pag
CONCEPTO
de rentas peridicas por un plazo determinado; y, en eldurante el plazo que dur
cual, una vez concluido, se tenga la opcin de teniendo el derecho exclu
comprarle el bien. vivienda hasta pagar la ltim
el propietario. Siendo as u
adecua a las necesidades d
Financiamiento de bienes constituyen la razn de financiamiento que va dirigid
desean adquirir una vivien
FINALIDAD ser de la operacin
problemas un arriendo, p
"capacidad" de ahorro y dese
NORMATIVA NIC: 17 bienes deben considerarse activo fijo para el NIC: 17 bienes deben consid

CONTABLE arrendatario y colocacin para el arrendador arrendatario y colocacin pa


LEGISLACION D.Leg. N 915 Ley N 27394 En el Per el leasing habitacio
D. Leg N 299 (26-07-84) legislada y regulada de mod

TRATAMIENTO La depreciacin y el inters de las cuotas son El tratamiento tributario del l


gasto deducible para efectos de la figura regulada de modo exp
TRIBUTARIO deciaracion del impuesto a la renta.

El IGV de las cuotas es crdito fiscal.

C O N T AB I L I Z AC I O N D E U N C O N T R ATO D E A R R E N D AM I E N T
FIN AN C IE RO AP L IC AN D O L OS PR EC EPTOS DE L A N IC 17 Y EL
TRATAMIENTO TRIBUTARIO PARA UNA PERSONA JURIDICA

La empresa MERP S.A. Adquiere un inmueble para uso de almacn, mediante


contrato de arrendamiento financiero (Leasing), al Banco de Crdito, bajo las
siguientes condiciones:

1. Plazo del Contrato: 4 aos


2. Cuota o amortizacin anual: 10 000
3. Opcin de compra: 5 000
4. Tasa de inters anual: 12%
5. Vida til del bien estimado: 10 aos
6. Portes: 10 cada ao

4
VP = 10(1+0.12)
' 000* (1+0.12)
4
(0.12)
El mtodo utilizado por la empresa es la depreciacin acelerada de acuerdo a lo
dispuesto por el decreto legislativo 915 (Depreciacin acelerada).

Donde:
n = Plazo del
contrato
C = Cuota
= Inters

1. Valor presente de las Cuotas:

fl
VP= C*(1+i) -1
(1+i) *i

66
VP = 30,373.49
Valor presente de las cuotas durante los 4 aos.

2. Valor presente de la opcin de Compra:

Opcion de Compra 5,000 5,000 =3177.59


Factor (1+ ir 1.5735193

3. Valor presente del Arrendamiento:

Valor presente de 4 cuotas de 10,000 al 12% durante 4 aos = 30,373.49


Valor residual de la opcin de compra de 5,000 al 12% = 3,177.59
Valor presente de Arrendamiento al primer ao = 33,551,08

Clculo del Leasing


Aos Principal Amortizacin Inters Cuota PORTES IGV Saldo
12%

2010 33,551.08 5,973.87 4,026.13 10,000 50 1,809 27,577.21


2011 27,577.21 6,690.74 3,309.26 10,000 50 1,809 20,886.47
2012 20,86.47 7,493.62 2,506.38 10,000 50 1,809 13,392.85
2013 13,392.85 8,392.86 1,607.14 10,000 50 1,809 5,000.00
28,551.09 11,448.91 40,000 200 7,236

Contabilizacin del arrendatario: op. De Leasing

DESCRIPCION DEBE HABER

32 ACTIVO ADQUIRIDO EN LEASING 33,551.08


322 Inmueble, maquinaria y equipo

3225 Inmuebles
37 ACTIVO DIFERIDO 19,584.91

373 Intereses diferidos


3731 Intereses no devengados

379 IGV DIFERIDO


45 OBLIGACIONES FINANCIERAS 53,135.99
452 Arrendamiento Financiero

Clculo de la Depreciacin:

En este caso hay intencin de compra, se tornara sobre la vida til, que es
mayor que el plazo del contrato de 4 aos:

33,551 .08 *10% = 3355 .11

68
DESCRIPCION DEBE HABER
VALUACION Y DETERIORO DE ACTIVOS
68 Y PROV 3,355.11

681 Depreciacin

6813 Depreciacin de activos adquiridos en leasing

68133 Inmuebles
94 GASTOS DE ADMINISTRACION 3,355.11

39 DEPRECIACION Y AMORTIZACION 3,355.11

391 Depreciacin acumulada

79 CARGAS IMPUTABLES A CUENTAS COSTOS 3,355.11


Registro del pago de la cuota de leasing , registro de los portes y el
devengo de intereses

Pago de la cuota 2010

DESCRIPCION DEBE HABER


45 OBLIGACIONES FINANCIERAS 11,859.00

452 Arrendamiento Financiero


4521 Amortizacin
4522 IGV
4523 Portes
10 CAJA BANCOS 11,859.00

104 BANCOS

Registro de los portes


CONCLUSIONES
PRIMERA:

El leasing habitacional tiene caractersticas particulares en lo que

respecta a adquisicin de viviendas permitiendo a personas de escasos recursos


a adquirir una vivienda propia por lo cual esta forma de financiamiento el
Per seria una buena alternativa mas aun tomando como referencia la
experiencia de otros pases como Chile y Colombia.

SEGUNDA:

En el Per, tal y corno estn las normas hoy en da, el arrendamiento financiero
destinado a inmuebles o leasing habitacional no es un contrato atractivo a personas
naturales que pretenden adquirir un inmueble como casa habitacin.

TERCERA:

Se concluye la necesidad de que se produzca un cambio legislativo de forma tal


que se norme de manera expresa el arrendamiento habitacional, que tenga como
objetivo primordial el permitir que sectores de la poblacin de bajos ingresos
,

accedan a la vivienda propia.

RECOMENDACIONES
PRIMERA:

El leasing habitacional, es la tcnica contractual ideal para solucionar los


problemas de vivienda familiar de los sectores de menores recursos en la
sociedad actual, mas aun sabiendo que en otros pases vecinos de
Latinoamrica han tenido buenos resultados.

SEGUNDA:

Se recomienda que se produzca un cambio legislativo de forma tal que se


norme de manera expresa el arrendamiento de inmuebles con fines
habitacionales.

TERCERA:

Se propone la deduccin de los intereses de las cuotas del leasing inmobiliario


con fines habitacionales en lo que respecta al Impuesto a la Renta.

Que se exonere del impuesto general a las ventas al arrendamiento financiero


con fines habitacionales siempre que sean destinados exclusivamente para
vivienda.

BIBLIOGRAFIA

PCI Consultores, Diagnostico del sistema financiero Habitacional


TUO Ley del Impuesto a la Renta

Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto

Selectivo al Consumo

Normas Internacionales de Contabilidad

NIC 17 "Arrendamientos"

D.Leg. N 915 Ley N 27394

D. Leg N 299 (26-07-84)

Actualidad empresarial

Tratamiento Contable y Tributario del Arrendamiento Financiero

Dr. Daniel Arana

Tesis de la Escuela de Contabilidad: "El Leasing evaluacin del proyecto

De inversin tratamiento contable y sus efectos impositivos"

APOYO. Leasing habitacional. La vivienda que todos queremos. Semana

Econmica. Lima,

VELEZ HINCAPI, Natalia. Propuesta de Leasing Habitacional como


alternativa a la financiacin de vivienda, Universidad

Nacional de Colombia sede Medelln, 2002.


SUNAT
wvvw.sunat.gob.pe/legislacion/

BANCO DE CREDITO
www.viabcp.comizona_publica/Ol_persona/interna.asp?SEC=1&J ER=1482.

BANCOLOMBIA. "Productos"
www.leasingcolombia.com.co/

BBVA Banco Continental - Chile


www.bbva.cl/tIch/jsp/ch/esp/personas/productos/newhip/leasing/index.jsp