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Gunther Gonzales Barrn

El Cdigo Civil alemn contiene una norma ms racional: el especifi-cador


(artfice) normalmente adquiere la propiedad, con la excepcin que el dueo de la
materia lo adquiere si el valor del trabajo es considerablemente inferior a la materia.
Nuestro Cdigo (art. 937, 1 C.C.) lamentablemente no contiene esa excepcin.
Como en el caso de la apropiacin, del hallazgo o del tesoro, la especificacin no
es un negocio jurdico, sino un acto voluntario realizado sobre un bien 1410 ("se le
transforma"), sin que el fin querido por el agente sea tomado en cuenta por el
ordenamiento jurdico. ste determina que los efectos de la especificacin se producen
"ex lege", y no "ex volntate". Por tanto, el especificador puede ser un incapaz de
ejercicio, pero con discernimiento, es decir, con la capacidad natural de entender y
querer sus actos. Asimismo, y conforme ya habamos sealado, la especificacin se
vincula ms a una actividad empresarial de transformacin de la riqueza, por lo cual se
puede adquirir por especificacin con la colaboracin de empleados o dependientes,
pues stos trabajan y transforman la materia por cuenta del empresario' 4" .

9- USUCAPIN O PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

9.1. LA USUCAPIN ES PRUEBA DE LA PROPIEDAD, ANTES QUE UN MODO


DE ADQUISICIN
Uno de los problemas fundamentales del Derecho privado prctico se halla en
lograr que el propietario pueda contar con una adecuada prueba de su derecho (ttulo).
En buena cuenta, lo que se busca es configurar un rgimen legal de prueba de la
propiedad que permita responder con facilidad a las siguientes preguntas: a) Quin es
el propietario de un bien?, b) Qu ttulos puede exhibir el propietario como prueba
eficaz?, c) Qu otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien?
Desde muy antiguo se advirti que el tema era sumamente complejo, pues la
adquisicin a ttulo derivativo implica siempre una investigacin preliminar respecto
al poder de disposicin invocado por el enaje-

1410
WOLFF. Op. Cit..Torno 111-1, pg. 489.
El empresario se presenta como un productor, puesto que se trata de quien produce bienes o servicios, o
se interpone en el intercambio de bienes, o sea, es el que desarrolla una actividad creadora de riqueza:
GALGANO, Francesco. Derecho Comercial, Tomo I, pg. 17.
Modos de adquisicin de la propiedad
Gunther Gonzales Barrn

El Cdigo Civil alemn contiene una norma ms racional: el especifi-cador poder de disposicin invocado por el enajenante, y ante lo cual, el adquirente se halla
(artfice) normalmente adquiere la propiedad, con la excepcin que el dueo de la obligado a exigir que aqul pruebe su derecho, es decir, qu es propietario. En efecto,
materia lo adquiere si el valor del trabajo es considerablemente inferior a la materia. cuando el adquirente recibe a ttulo derivativo un bien, la validez de su adquisicin
Nuestro Cdigo (art. 937, 1 C.C.) lamentablemente no contiene esa excepcin. depende de la adquisicin de su causante, y as sucesivamente hasta el propietario
original1412.
Como en el caso de la apropiacin, del hallazgo o del tesoro, la especificacin no
es un negocio jurdico, sino un acto voluntario realizado sobre un bien 1410 ("se le La dificultad que entraa probar la legalidad de toda la cadena de transmisiones
transforma"), sin que el fin querido por el agente sea tomado en cuenta por el sucesivas hasta llegar al propietario actual, se llam en el Derecho romano como
ordenamiento jurdico. ste determina que los efectos de la especificacin se producen "prueba diablica" {probatio diablica), lo que aluda a una prueba muy difcil o
"ex lege", y no "ex volntate". Por tanto, el especificador puede ser un incapaz de imposible de alcanzar1413. As pues, en el Derecho romano rigi en toda su extensin la
ejercicio, pero con discernimiento, es decir, con la capacidad natural de entender y regla por la cual no se puede transferir a otro ms derecho del que uno tiene. De este
querer sus actos. Asimismo, y conforme ya habamos sealado, la especificacin se principio resulta que, para enajenar, es preciso ser propietario, y en consecuencia,
vincula ms a una" actividad empresarial de transformacin de la riqueza, por lo cual probarlo1414 . ALVAREZ CAPEROCHIPI considera que la propiedad no slo est
se puede adquirir por especificacin con la colaboracin de empleados o dependientes, inseparablemente ligada a su prueba, sino adems que la ontologa del derecho de
pues stos trabajan y transforman la materia por cuenta del empresario' 4". propiedad es puramente formal y se reduce a la titulacin 1415. Ante la dificultad de la
prueba diablica1416, el ordenamiento jurdico establece un mecanismo dogmtico de
9- USUCAPIN O PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO prueba de la propiedad: la usucapin. La verdadera funcin de la usucapin no es
9.1. LA USUCAPIN ES PRUEBA DE LA PROPIEDAD, ANTES QUE UN MODO facilitarle las cosas al
DE ADQUISICIN
Uno de los problemas fundamentales del Derecho privado prctico se halla en
lograr que el propietario pueda contar con una adecuada prueba de su derecho (ttulo).
En buena cuenta, lo que se busca es configurar un rgimen legal de prueba de la 1412
MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo III, pg. 330.
propiedad que permita responder con facilidad a las siguientes preguntas: a) Quin es 14,3
NICOLIELLO, Nelson. Diccionario del Latn Jurdico, pg. 240.
el propietario de un bien?, b) Qu ttulos puede exhibir el propietario como prueba M 14 PETJT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano, pg. 355-356.

eficaz?, c) Qu otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien? Se reconocan algunas excepciones a esta regla, que en realidad eran supuestos en que el enajenante
actuaba por cuenta del propietario a travs de una especie de representacin legal. Era el caso de los
Desde muy antiguo se advirti que el tema era sumamente comple jo, pues la tutores y curadores, del mandatario, de! acreedor prendario o hipotecario que poda vender la cosa cuando
adquisicin a ttulo derivativo implica siempre una investigacin preliminar respecto al el propietario no cumpla con el pago de la obligacin.
1415
ALVAREZ CAPEROCHIPI. Op. Cit., Tomo 1, pg. 18. El mismo autor agrega pos-
teriormente: "La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la
usurpador1417, sino servir de prueba definitiva de la propiedad a favor del adquirente a
posesin y el transcurso del tiempo, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La
1410 propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una posesin modalzada por
WOLFF. Op. Cit., Tomo 111-1, pg. 489.
1 el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida formalmente con un
" El empresario se presenta como un productor, puesto que se trata de quien produce bienes o
servicios, o se interpone en el intercambio de bienes, o sea, es el que desarrolla una actividad creadora de titulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La propiedad no existe en s, lo que
riqueza: GALGANO, Francesco. Derecho Comercial, Tomo I, pg. 17. existe en si es la posesin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin
es algo ms que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la
propedad"(\b\., pg. ]43).
1416
Si todo hecho jurdico se apoya en una situacin jurdica inicial, ello quiere decir que
ttulo derivativo, quien slo necesita mostrar su ttulo vlido de adquisicin, as como la eficacia de todo negocio jurdico depende de que ste haya sido realizado por el
sujeto de la situacin jurdica inicial y de la efectiva realidad de su titularidad. As
el de sus transmitentes, y adems probar la posesin a ttulo de dueo por el trmino
de ley, de tal manera que la usucapin subsana la eventual irregularidad de los
ttulos1418. La importancia de la usucapin como esencia misma de la propiedad (en

tanto es la prueba por excelencia del derecho de propiedad) es destacada por la


jurisprudencia francesa en el mbito de la accin reivindicatoria, ya que el demandante
resulta obvio que la consumacin de cualquier negocio dispositivo sobre un bien inmueble depender de la
solamente vence al demandado poseedor, cuando aqul pruebe con su ttulo un derecho
titularidad que el transferente tenga sobre dicho bien, es decir, que se trate de su propietario. La prueba se
preestablece con el ttulo de adquisicin, en especial, tratndose de bienes inmuebles: ROMERO VIEITEZ, ms antiguo que la posesin de su contradictor1419.
Manuel A. y otros. "Problemas que afectan al principio de seguridad jurdica derivados de un sistema de La usucapin nace como un mecanismo de prueba definitiva de la propiedad, con
transmisin de inmuebles mediante documento privado. El seguro de ttulo". EN: Revista de Derecho lo cual se evitan indefinidas controversias respecto a las transmisiones sucesivas del
Notarial, Madrid 1978, pg. 176. En este sentido, la prueba de la propiedad se encuentra ntimamente
bien, y se logra dotar de una relativa seguridad a la atribucin y circulacin de la
vinculada con el ttulo que el propietario pueda exhibir frente a los terceros, el mismo que debe estar en
capacidad de producir certeza respecto de su contenido. 1' Incluso, en el Derecho romano clsico la usucapin riqueza. Si la usucapin se identifica como medio de prueba de la propiedad, entonces
estaba prohibida para las cosas robadas o para las cosas adquiridas por violencia, aun en el caso de que stas ambas figuras vienen a identificarse; por lo tanto, el ser propietario da lo mismo que
se hallasen en manos de un poseedor de buena fe. En el Derecho clsico la figura del "hurto' era muy amplia, haber cumplido los requisitos de la usucapin. De esta manera, la funcin primaria de
e inclua los supuestos de la cosa prestada o depositada que haban sido enajenadas por el prestatario o el
la usucapin (prueba) lleva directamente a convertir a sta en el modo por excelencia
depositario. Por tanto, en estos casos tampoco era posible la usucapin: SCHULZ, Fritz. Derecho romano
clsico, pg. 341. En el Derecho moderno no existen estas restricciones, ya que se considera fundamen tal la de adquisicin de la propiedad. Desde una perspectiva estrictamente dogmtica, la
seguridad en el trfico jurdico de bienes; sin embargo, el plazo de posesin exigido se ampla en las usucapin se ubica dentro de esta categora y, por ello, se justifica su estudio dentro del
situaciones en que el poseedor acta de mala fe. presente apartado ("modos de adquisicin de la propiedad"). Pero, la cuestin terica
8
En la misma doctrina nacional sta es la opinin imperante: "En efecto, la doctrina clsica concibi la
prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de convertir al poseedor ilegitimo en
no puede hacernos olvidar su funcin primaria.
propietario. Actualmente, sin embargo, se le considera un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera Se dice que el tiempo lo borra todo, y en efecto, el tiempo es el ms poderoso
naturaleza jurdica es esta ltima porque asi se la utiliza en prcticamente todos los casos. Muy
excepcionalmente la prescripcin convierte al poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella
aliado del derecho. En las palabras del pandectista alemn WINDS-CHEID: "el tiempo
sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripcin ad - es un poder al cual ningn ser humano puede sustraerse; lo que ha existido largo
quisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la
famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos": AVENDANO VALDZ, Jorge. "El Registro
Predial y la seguridad jurdica en los predios rsticos". EN: Thmis. Revista de Derecho, No. 26, pg. 65.
9 do con el propietario. La doctrina posterior intenta suavizar este criterio, permitiendo que el demandante
POTHIER suscribe este criterio, en tanto, un ttulo posterior a la entrada en pose sin del demandado nada
pueda presentar el ttulo de su propio causante, y si ese ttulo es ms antiguo que la posesin del
prueba, pues no demuestra que el demandante haya trata-
demandado, el xito ser suvo: JOSSERAND, Louis. Derecho Civil, Tomo I, Volumen III, pg. 171-172.
En todo caso, esta pauta no puede seguirse -por lo menos en toda su extensin- en los sistemas jurdicos
que han adoptado un registro con efectos sustantivos, como es el peruano.
1420
Cit. DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 699.
Modos de adquisicin de la propiedad
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tiempo, nos aparece slo por eso como algo firme e inconmovible y es un mal Segn DEZ PICAZO, "hay una posesin en concepto de dueo cuando el
defraudar las expectativas que crea"i420. La funcin social de la usucapin es evitar poseedor se comporta segn el modelo o el estndar de comportamiento dominical y
controversias sobre la titularidad de los bienes a travs de comprobar la posesin por cuando el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en los
largo tiempo, con lo cual, adems, se regularizan las situaciones de hecho socialmente dems la apariencia de que el poseedor es dueo"* 425. Es bueno destacar que el
ventajosas (explotacin econmica de los bienes) frente a las situaciones de vacua "animus domini" no puede quedar circunscrito al mbito psicolgico del poseedor, ya
titularidad sin contenido social ni econmico. que la intencin de ste debe materializarse a travs de su comportamiento en no
reconocer otra potestad superior 1424. Para efectos prcticos, la determinacin de si el
9.2. LA POSESIN COMO BASE DE LA USUCAPIN
poseedor acta como propietario o no, requiere el CONOCIMIENTO DE LA "CAUSA
Ya hemos visto que la usucapin es la prueba por excelencia del derecho de POSESORIA". No hay otra forma de diferenciar una posesin de la otra. As lo dicen
propiedad, ahora cabe preguntarse: cul es el fundamento de ese aserto? Hace dos con toda claridad RODOLFO SACCO y RAFFAELE CATERINA: el "animus domini"
siglos SAV1GNY dijo que la propiedad es una "posesin vestida por el tiempo", es la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el titular del derecho real 1425 .
dando a entender que el reconocimiento jurdico de un derecho pleno de atribucin
El "animus domini" no lo tienen los poseedores cuya causa posesoria no sea en
sobre las cosas (propiedad) se sustenta en el poder fctico de preeminencia sobre ellas
concepto de dueo, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios,
(posesin), al cual se le adosa de un plazo legal, pues no existe mejor ttulo que el
comodatarios, depositarios, etc. En el caso de haber una relacin jurdica de posesin
tiempo. Siguiendo esta lnea de ideas, la doctrina ms moderna seala que si la
mediata e inmediata, entonces el poseedor superior podra estar habilitado para
propiedad se define como el derecho a gozar un bien, entonces LA FINALIDAD DE
usucapir siempre que no reconozca un titular de mayor grado a l. Tampoco tienen
LA PROPIEDAD ES OBTENER LA POSESIN; y en una visin ideolgica del
"animus domini" los servidores de la posesin, ni los detentadores espordicos o
fenmeno jurdico, el fin (la posesin) es ms importante que el instrumento (l
tolerados del bien, quienes ni siquiera llegan a convertirse en poseedores.
propiedad), es su "prius" lgico1421. Es ms: para qu servira la propiedad si el dueo
no pudiese poseer el bien? Esta simple cuestin despeja cualquier duda. La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de "poseedor en concepto de
propietario", y por ello actualmente se habla tambin del "poseedor en concepto
Si la propiedad se basa en la usucapin, entonces sta debe tener como
propio" o "en nombre propio". Este tipo de poseedor se caracteriza por contar con el
contenido esencial a la posesin 1422. Por tanto, para que haya usucapin debe haber
poder de hecho sobre el bien en calidad de propietario o de titular de cualquier derecho
verdadera posesin, esto es, poder de hecho voluntario sobre el bien. Los elementos
real. Por tanto, el "poseedor en nombre propio" abarca a quien posee como propietario,
de la posesin o su intensidad mnima para ser calificada como tal es una cuestin
o como usufructuario, o como titular de una servidumbre, etc., sin importar que tenga o
analizada al momento de estudiar la posesin, por lo cual el lector deber remitirse al
no el derecho en cuestin. Esta categora tiene como fin exclusivo unificar a todos los
apartado 8.3 del captulo IV de esta misma obra. Sin embargo, la sola posesin no es
poseedores que se hallan habilitados para ganar por usucapin el derecho real simtrico
suficiente, pues se requieren algunas condiciones adicionales (arts. 950 C.C.):
en caso de posesin continua. Por ejemplo: el poseedor como propietario puede
- REQUISITOS DE LA POSESIN: la posesin debe ser en concepto de adquirir la propiedad por usucapin (art. 950 C.C.), el poseedor como usufructuario
dueo, pblica, pacfica y continua. puede adquirir el usufructo por usucapin (aunque el Cdigo no contempla
expresamente esta hiptesis), el poseedor como titular de una servidumbre puede
- REQUISITOS TEMPORALES: la posesin debe extenderse por un perodo
adquirir la servidumbre por usucapin (art. 1040 C.C.). En este caso, estaramos en
temporal que establece el Cdigo Civil de acuerdo a las distintas
circunstancias. presencia de lo que tambin se ha denominado "posesin civil", es decir, aquella que se
ejerce como si correspondiese al titular de un derecho real. El "animus domini"
9.3. POSESIN EN CONCEPTO DE DUEO ("ANIMUS DOMINE') referido al poseedor en concepto de dueo, se ampla con

1421
SACCO. Rodo!fo y CATERINA, Raffaele. 11 Possesso, pg. 8-9.
1422
HERNNDEZ. GIL, Antonio. "La Posesin". EN: Obras Completas, Tomo II, 1424
Por eso, el ladrn v el usurpador son poseedores en concepto de propietario.
pg. 357. 1425
SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 97.
1423
DIEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 564.

el "animus rem sibi habendi" (tener la cosa como suya) a todos los poseedo res en actos positivos de dominio que sean conocibles por el propietario. No basta el
concepto de titular de cualquier derecho real. El art. 432 del C.C. Espaol consagra mero incumplimiento de sus obligaciones ni conductas equvocas 1425.
esta figuta cuando habla de la "intencin de tener la cosa o derecho como suyos". b) TTULO CONFERIDO POR UN TERCERO AL POSEEDOR: Cuando un
Como deca BARTOLO, y se comprueba aqu, la posesin civil (o posesin "en tercero le otorga un ttulo al poseedor, con el cual ste inicia una nueva
concepto propio", o "en nombre propio") slo despliega sus efectos en el mbito de la posesin con "animus domini". Ejemplo: el arrendatario "compra" el bien a
usucapin1426. un tercero, y no de quien deriva su posesin inmediata. En tal situacin, el
arrendatario pasar a convertirse en poseedor en concepto de dueo.
9.4. LA INTERVERSIN: PUEDE EL POSEEDOR SIN "ANIMUS DOMINI"
En ambos casos, la "interversin" opera contra el poseedor mediato (en concepto de
CONVERTIRSE EN POSEEDOR CON "ANIMUS DOMINI"?
dueo), ya sea por "oposicin contra ste" (hiptesis "a"), o "por causa proveniente de un
Existe la duda respecto a si un poseedor "en concepto diferente al de
tercero" (hiptesis "b") 1429 . Nuestro Cdigo Civil no contempla la "interversin", aunque
propietario" puede convertirse en "poseedor en concepto de propietario". Por ejemplo:
puede inferrsele de alguna manera (implcita) en el art. 912, 2 C.C. Esta norma seala
un sujeto entra a poseer como arrendatario y luego pretende que se le considere como
que el po-, seedor inmediato no puede oponer al poseedor mediato la presuncin po -
poseedor "en concepto de propietario", con lo cual quedara habilitado_para ganar la
sesoria de propiedad; de tal suerte que el poseedor inmediato no puede auto-titularse
propiedad por usucapin. Es posible esta modificacin en el estado posesorio? La "poseedor en concepto de dueo". De esta norma podra con-cluirse-en que el legislador
cuestin ha levantado polmicas de todo tipo. En el Derecho romano, de corte ha negado la posibilidad de murar el concepto posesorio. Sin embargo, el precepto
eminentemente formal, no era posible esta modificacin de "status"' 427 . En el Derecho tambin permite una interpretacin diversa: el poseedor inmediato no puede hacer uso de
moderno, ms liberal en cuanto a las formas, la cuestin es debatida. La doctri na la presuncin de propiedad, mientras siga teniendo esa calidad, pero si por actos
normalmente reconoce dos hiptesis de esta figura denominada "interversin": concluyen-tes la rechaza y se convierte en un "poseedor en concepto de propietario",
a) OPOSICIN DEL POSEEDOR: Para que el poseedor "en concepto distinto entonces la presuncin posesoria dejar de funcionar a favor del mediato, pero s a su
al de propietario" (por ejemplo: arrendatario) pase a tener "animus domini", favor. En nuestra opinin, y aun sin texto legal expreso, la figura debe admitirse, siempre
no basta un cambio psicolgico meramente interno. Para que ello ocurra y cuando se tengan en cuenta los siguientes aspectos:
sern necesarios actos notorios, concluyentes e inequvocos que impliquen
"despojo'1 en contra del titular: verbigracia: rechazo al pago de la renta,
Modos de adquisicin de la propiedad
Gunther Gonzales Barrn

a) Debe presumirse que el poseedor por determinado concepto1430, sigue elemental. Por tanto, quien niegue esa situacin debe probarla
manteniendo esa calidad. sta es una conclusin derivada de la lgica ms fehacientemente.
conformidad con las normas generales sobre prueba, la carga de probar corresponde a
quien afirma los hechos configuradores de su pre-ensin, o a quien los contradice
alegando nuevos hechos (art. 196 C.P.C.). Siendo ello as, quien invoca la causa de la
posesin no necesita ms que probar el acto gentico del estado posesorio; por tanto, si
142 se prueba que la causa de la posesin es un contrato de arrendamiento, ello ser
' DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 560.
u,2
~ La opinin de PAULO est reproducida en D.41.2.3-19: "Tambin es un precepto de les antiguos que suficiente para descartar la posesin en concepto de dueo. En cambio, quien contra -
nadie pueda por si y ante si mudar la causa de su posesin": D'ORS, Alvaro y otros. El Digesto de dice esta situacin deber alegar y probar los nuevos hechos; ergo, quien niegue que la
Justimano, Tomo III. pg. 305-
1428
causa posesoria sea el contrato de arrendamiento deber probar la realizacin de la
LACRUZ BERDEJO y otros. Op. Cit., Tomo III. pg. 95.
"interversin". Es evidente, pues, que las normas generales sobre la carga probatoria
1429
MESSINEO. Op. Cit., Tomo III, pg. 218.
1
son suficientes para admitir la existencia de un principio de continuidad de la causa
A lo largo de este apartado hemos identificado la interversin como una mutacin o modificacin en el
"concepto" posesorio. El uso de este vocablo especfico no es gratuito. Al decir "poseedor en concepto de posesoria. En todo caso, para facilitar la comprensin de la materia, no existe
dueo" o "poseedor en concepto de arrendatario" estamos tomando en cuenta el "color" de la posesin, su inconveniente en forzar el lenguaje para reconocer la presuncin de continuidad en la
causa, pero ello no significa que el derecho exista tras ella, el derecho podr existir o no, el poseedor podr causa de posesin, la cual se deriva en va interpretativa del mismo art. 915 C.C. En
ser propietario o no, pero poseer "como propietario", en ese "concepto". En este sentido, el profesor
espaol JOS MARA MIQUEL GONZLEZ ("Derechos Reales: Comentarios a las propuestas de
efecto, la presuncin de posesin por tiempo intermedio solamente se justifica si la
enmienda". En: W.AA. Cdigo Civil Perua- posesin en el momento actual y en el momento anterior son homogneas. De poca o
nula utilidad sera probar una posesin actual como arrendatario y una posesin de
b) La "interversin" slo se produce cuando existen actos notorios, concluyentes e hace diez aos como propietario^433 . En tal sentido, la continuidad de la posesin en el
inequvocos de haberse producido una mutacin en el concepto posesorio. Esta tiempo conlleva implcitamente la continuidad en la causa de la posesin1434.
situacin debe asimilarse a un "despojo" en contra del poseedor en concepto de
dueo; por cuanto le niega su calidad de tal y se arroga un comportamiento de
En efecto, la doctrina se muestra conforme en considerar qiK. esta presuncin se aplica principalmente en la
titular que antes no tena. Por tanto, solamente hay "interversin" en ca sos muy
usucapin extraordinaria (o larga), beneficiando al poseedor que solamente deber probar el hecho de la
notorios y evidentes de mutacin en la condicin posesoria, sea por oposicin 1431 o posesin actual y el acto gentico originador de la posesin. Con la prueba sobre esos dos extremos, se
por un nuevo ttulo conferido por tercero1432 . Bien vale la pena recordar que la presumir la continuidad en la posesin (art. 91 5 C.C).
"interversin" slo opera cuando la modificacin en la condicin posesoria se "Siendo la posesin la inmediatividad misma del derecho como apariencia, es evidente que se puede cambiar
el modo de ejercicio y extensin del derecho, pero ello requerir
realiza
UNILATERALMENTE por el poseedor inferior (o, por lo menos, sin la El fundamento para admitir la "interversin" es seguir la realidad de las cosas,
evitando que la simple forma niegue un hecho de la vida. Sin embargo, tratndose de
un instituto que pone en peligro la seguridad jurdica (en cuanto facilita a ciertos
no. Diez Aos, Tomo I, pg. 416) alaba el art. 950 C.C. cuando se refiere correcta mente al que posee "como
poseedores la mutacin de su concepto o calidad posesoria, sin que el poseedor
propietario". Por el mismo argumento, s resulta criticable el art. 902-1 C.C. cuando habla del "ttulo
posesorio", lo cual parece aludir innecesariamente a la existencia de un derecho subyacente en la posesin:
superior pueda tomar conocimiento efectivo de ello), debe aplicarse con toda
GUEVARA PEZO. Op. Cit., Tomo I, pg. 395-'j 31 La oposicin es una declaracin, pero que no tiene la calidad prudencia; buscando que la "interversin" formalice situaciones de hecho largamente
de negocio jurdico en cuanto no versa sobre regulacin de relaciones jurdicas (art. 140 C.C). La oposicin no consolidades, y no que permita usurpaciones encubiertas y aprovechadoras de
es suficiente por s misma; es necesario, adems, el elemento material o comporta miento exterior como
siruaciones equvocas.
poseedor "en concepto de dueo": SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 232.
A falta de una jurisprudencia nacional esclarecedora sobre el tema, es conveniente citar la siguiente
sentencia argentina en donde se rechaza la consumacin de la interversin cuando existe una conducta 9.5. POSESIN PBLICA
equvoca: "La mera invocacin y acreditacin por la demandada de actos tales como pago de impuestos La posesin como hecho propio de la realidad fsica, como situacin fctica,
y servicios y realizacin de refacciones en el inmueble de su concubino luego de fallecido ste, no
solamente existe en cuanto el hecho se manifiesta socialmente. En tal sentido, una
alcanza para que pueda alegarse la interversin del titulo, si ante las intimaciones a desocuparlo
cursadas por los herederos del propietario no respondi haciendo valer su alegada condicin de posesin clandestina no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el
poseedora, con lo cual, pese a la actividad desplegada, queda en pie la situacin inicial de reconoci- sustantivo al que pretende calificar. Quien pretende el reconocimiento del orden
miento de la posesin en otro" (Cmara Nacional Civil, Sala E, 14-2-1995): Cit. MAR1ANI DE VIDAL.
jurdico como propietario, no puede esconderse u ocultarse, no puede tener conductas
Op. Cit., Tomo I, pg. 164.
Muv distinto es el caso en que el arrendatario rechaza al dueo de la finca alquilada y equvocas o fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la
le niega el derecho de cobrar la renta. Igual sucede cuando el arrendatario adultera clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo del curso natural de las
documentos firmados por el propietario a fin de resistir la accin de desalojo, hacien- interacciones humanas, a travs de la negacin de un valor social fundamental como es
do pasar el documento como un contrato de compraventa. En ambos casos EXISTE
la comunicacin1435.
UN ALTTENTICO DESPOJO contra el poseedor superior, v se produce la
interversin del concepto posesorio: Ibid., pg. 1 65- Sin embargo, el poseedor supe- Las hiptesis en donde se excluye la publicidad en la posesin, pueden ser objeto
rior podr recurrir a los remedios posesorios contra el despojo (art. 921 C.C).
432
Cuando la causa proviene de un tercero, ello es un ttulo capaz de dar origen al nuevo
de la siguiente tipologa:
"concepto" posesorio del sujeto. No es necesario que el ttulo sea vlido v capaz de a) CONTACTO FSICO OCULTO: el detentador del bien se limita a tener
transferir la propiedad; pudiendo aceptarse un ttulo invlido, ineficaz o proveniente
de un titular aparente. Aqu lo importante no es la titularidad en s misma considera-
contacto fsico con el bien, pero sin llamar la atencin externa de nadie, pues
da, sino el hecho posesorio y la causa que lo origina: SACCO y CATERINA. Op. consciente o inconscientemente se busca mantener este hecho en una esfera
Cit., pg. 232-233. , de clandestinidad. Por ejemplo: un invasor que llega a una casa de playa
durante los meses de invierno, sabiendo que sus dueos no la habitan en esa

siempre un acto expreso socialmente significativo. En la medida en que no exista este acto expreso o no sea
intervencin del poseedor superior, como ocurre cuando un tercero confiere socialmente significativo, se estima inalterado el ttulo posesorio. Esta presuncin es inseparable de la
establecida en el articulo 469 (del C. C. Espaol, similar a nuestro art. 915 C.C.) (...); se trata no slo de una
ttulo distinto al poseedor superior). En cambio, si existe cambio en la
presuncin de continuidad en la posesin, sino t'imbicn de una presuncin de continuidad en su forma de
condicin posesoria POR ACUERDO BILATERAL, entonces no habr ejercicio. Basta la prueba de la posesin en cualquier momento anterior para que existiendo una posesin
"interversin", sino "tradicin" (art. 902-1 C.C), esto es, convenio para llevar actual se presuma la continuidad tambin en su modo de ejercicio": ALVAREZ CAPEROCHIPI. Op. Cit.,
a cabo un traspaso posesorio. Tomo I, pg. 93-94. De la misma opinin es DIEZ PICAZO (Op. Cit., Tomo III, pg. 617), 35 HERNNDEZ
GIL, Antonio. "La posesin". EN: Obras completas, Tomo II, pg. 375.
Por lo dems, la doctrina entiende que la posesin se sigue disfrutan do en el
mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. De A7n
Modos de adquisicin de la propiedad
Gunther Gonzales Barrn

estacin del ao. Si el invasor no genera acto externo alguno, limitndose a El Derecho se crea como un mecanismo ordenador de las conductas humanas,
un aprovechamiento individual del bien, sin darle contexto social, entonces cuyo objetivo, entre otros, es el de desterrar la violencia. Siendo ello as, es lgico que
el sujeto ni siquiera llega a ser poseedor, y menos an se encuentra habilitado el legislador habilite la usucapin slo al poseedor pacfico, esto es, al poseedor sin el
para la usucapin. vicio actual de la violencia. En tal sentido, este requisito debe entenderse dentro de
cienos lmites, pues su aplicacin extensiva implicara que nadie pueda ganar la
b) CONTACTO FSICO TOLERADO: el poseedor del bien per-
propiedad por usucapin, si es que antes no ha adquirido la posesin por medio de una
mite contactos fsicos espordicos o de poca significacin a un ter-
entrega voluntaria. En el Derecho moderno, nunca se ha interpretado de esa manera el
cero. All tampoco existe posesin (art. 904 C.C.). Por ejemplo: el
requisito de la pacificidad de la posesin, pues cuando la posesin se hace valer a
, dueo de una finca permite a su vecino la enrrada en su jardn todos los das
tantos aos de distancia del momento de adquisicin, la gnesis de sta es tomada
para contemplar las flores.
sistemticamente lejana del centro de la escena y del juicio1438 . Si la poses'.n pacfica
c) POSESIN EN CONCEPTO DE DUEO NO-MANIFESTA- fuese aquella que no lesiona la situacin jurdica de otra persona, entonces la
DO: si alguien alega ser poseedor en concepto de dueo debe ma- usucapin no tendra objeto, pues la aplicacin de esta figura como modo de
nifestarlo a travs de actos concluyentes y decisivos desde una adquisicin de la propiedad presupone que exista contradiccin entre el poseedor "ad
valoracin social. Por ejemplo: un arrendatario que empieza a po- usucapionem" y el titular del derecho subjetivo 143'. Por la misma razn, la posesin
seer una finca como tal, pero en su fuero interno o psicolgico pacfica no significa que sta sea "incontrovertida", ya que este requisito no es
"quiere" poseer como dueo1436 . Aqu, la posesin en concepto de requerido por la norma. Los actos tales como las puestas en mora, las tratativas de
dueo NO-MANIFESTADO excluye la publicidad dentro de esta negociacin, las cartas de requerimiento e incluso la interposicin de una accin
categora posesoria, auncuando el sujeto pudiese estar poseyendo reivindicatora no tienen relacin con el carcter de pacificidad 1440. En efecto, es muy
en otro concepto, como el de arrendatario. Para efectos de la comn pensar que la interposicin de una reivindicatora hace cesar el carcter
usucapin, el hecho decisivo es que el "concepto posesorio como pacfico de la posesin; sin embargo, este criterio debe rechazarse pues la discusin
dueo" no es pblico, y por tanto no est habilitado para la sobre la propiedad no altera el hecho pacfico de la posesin; en realidad, la
usucapin. reivindicatoria o cualquier otra accin de tutela de la propiedad, lo que logran es
En cualquier caso, la publicidad de la posesin est determinada por la clase de interrumpir la usucapin, pero NO ELIMINAN la posesin1441. Por tanto, las
bien del que se trate, por cuanto las exigencias de notoriedad no son las mismas interpretaciones extensivas, o meramente gramaticales del vocablo "pacfico", deben
tratndose de una finca que de una joya Sobre este punto vale la pena citar ser descartadas.
textualmente al profesor espaol ANTONIO HERNNDEZ GIL:

"Siempre que se d el grado de exteriorizacin propio del uso de las cosas, segn la
naturaleza de stas y las circunstancias, la posesin ser pblica. Lo que ha de
hacer el usucapiente es comportarse en la utilizacin de la cosa, no de un modo
"QUINTO. - Que, la interpretacin correcta de la norma implica la confluencia de varios requisitos, entre los
especial, sino conforme a los criterios empricos usua-
que se encuentran, el que la posesin sea pacfica, esto es, que la posesin no se haya adquirido por la
fuerza, que no est afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen... ".
Finalmente, la Corte declar infundada la demanda de prescripcin adquisitiva, a pesar que el actor
acredit la posesin por ms de 23 aos. Cabe preguntarse: luego de tanto tiempo tiene importancia el
Vase las lneas dedicadas a la "interversin" en el apartado anterior.
origen de la posesin?
les. Todo ello se traduce, en la prctica, en que el carcter pblico de la posesin 1440
RODOLFO SACCO y RAFFAEI^E CATERINA dan cuenta que estos actos podran constituirse en causales
habr de ser objeto de prueba, como todos los dems requisitos, y ser materia de interrupcin de la posesin y, en consecuencia, de interrupcin del plazo exigido para usucapir; pero
de debate de manera, si se quiere, ms estricta. Por ejemplo, en una particin ese es otro tema: Ibid., pg. 498-499.
M41
hereditaria se ha adjudicado a uno de los herederos una alhaja que el causante Generalmente nuestra jurisprudencia confunde la "pacificidad" con la "incontrovertibilidad" de la posesin,
de ta] suerte que si una posesin se discute judicialmente entonces ya no es pacfica. En un caso reciente,
tena en depsito y no corresponde a la herencia. El heredero, que podra ser las partes en el proceso de prescripcin adquisitiva estaban enfrentadas antes en un proceso de desalojo
una seora aficionada a esta clase de objetos, conoce la verdadera procedencia por precariedad; ante ello la Corte Suprema declar infundada la demanda de usucapin por considerar
de la alhaja, pero lo silencia y lo recibe con el lote. Si la seora en el uso de que no exista posesin pacfica: Sentencia de fecha 08 de abril del 2003 y publicada el 30 de junio del
2004 (Cas. No. 1392-2001-LAMBAYEQUE). Por otro lado, la jurisprudencia tambin sostiene,
esa pieza no hace distincin respecto de las dems, aunque slo la exhiba en
errneamente, que la interposicin de acciones judiciales interrumpe la "posesin pacfica", cuando en
las oportunidades propias del caso, la posesin ser pblica. No hace falta que realidad interrumpen la usucapin. Es el caso de la sentencia de la Corte Suprema del 26 de abril del 2004
no se la quite de encima o que la coloque en un escaparate. La posesin ser y publicada el 30 de septiembre del mismo ao (Cas. No. 1992-2003-TACNA): "TERCERO.- Que, la
pblica. Si, por el contrario, guarda cuidadosamente la alhaja y, mientras se pacificidad, como presupuesto para acreditar la presente accin, significa que la posesin de quien
pretende ser declarado ser propietario por prescripcin debe transcurrir sin generar ningn conflicto
adorna con las dems, no la saca del joyero y ste lo tiene en una caja fuerte,
con los derechos de los dems; siendo de considerar que dicho precepto legal se vulnera cuando aparece
faltar el requisito de la posesin pblica" 1437. de autos que la posesin ha sido cuestionada a travs de algn proceso judicial que se haya instaurado
en su contra y en el cual se discuta respecto del bien sub litis; CUARTO. - Que, cabe indicar que en los
9.6. POSESIN PACIFICA presentes autos de prescripcin adquisitiva los demandantes pretenden se les declare propietarios del
bien sub litis, alegando la posesin continua, pacfica y pblica del predio desde el ao mil novecientos
treintitrs, esto es por ms de sesenticuatro aos;

1437
HERNNDEZ GIL. Op. Cit.. Tomo II, pg. 385.
1438
SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 500.
1435
En este clamoroso incurre cae la sentencia de la Corte Suprema del 25 de septiembre del 2002, y publicada
el 31 de enero del 2003 (Cas. No. 1454-2002-CHINCHA):
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

f.71

Cmo entender correctamente la En aplicacin de cuanto se ha dicho, el sujeto conserva la posesin aunque
posesin pacfica? La doctrina considera haya perdido el contacto fsico sobre el bien, siempre que se encuentre en grado de
que la posesin no conduce a la usucapin retomar el contacto en cualquier momento 1445. Se pueden poner varios ejemplos:
si la adquisicin se encuentra viciada por Ticio deja la bicicleta a un lado de la calle para tomarla poco despus, Cayo deja
la violencia, PERO SLO HASTA QUE caer involuntariamente un objeto en un lugar donde es difcil encontrarlo. La
EL VICIO HAYA CESADO1442 . Por lo imposibilidad de injerencia es incompatible con la conservacin de la posesin, pero
tanto, se entiende concluida la violencia en esta frase debe entenderse una "imposibilidad definitiva". Por tanto, se conserva
cuando la posesin del despojante se la posesin en aquellos perodos de tiempo en los cuales el bien sea tempo ralmente
consuma por la cesacin de actos materia- inidneo para sufrir la dominacin fsica o econmica del hombre (por ejemplo:
les de violencia (por ejemplo: el poseedor fundo ubicado en una zona montaosa accesible slo en verano) 1446 . En cambio, si
se resigna a la prdida de la posesin), o un tercero adquiere el poder sobre el bien ("falta de abstencin de los terceros"), el
cuando la posesin se asienta a favor de sujeto primigenio habr perdido la posesin.
una de las partes involucradas, pues
La posesin continua significa mantener en forma constante el control sobre el
concluyen los actos equvocos o no-
bien, por lo menos de modo potencial, sin que los terceros interfieran sobre ste. La
definitivos de apropiacin (por ejemplo:
continuidad del hecho posesorio, que es la clave de la apariencia legitimadora,
las continuas tomas y re-tomas de la
posesin hace que sta no se asiente a deber extenderse por la cantidad de tiempo establecida en la ley para la
favor de una de las partes y, en consumacin de la usucapin. En un prximo apartado (infra) estudiaremos las
consecuencia, la posesin no sea pacfica). causas de interrupcin de la usucapin.
Algunos autores sostienen que la La continuidad de la posesin no necesita ser mantenida por el mismo sujeto.
pacificidad de la posesin slo se presenta Desde el Derecho romano se conoce la llamada "accesin de posesiones", es decir, la
cuando concluye el plazo de un ao para unin de dos posesiones cuya finalidad es conceder al
que el poseedor despojado recupere la

1445 As opinaba SAVIGNY al interpretar los textos del Derecho romano (Cit. RAMREZ CRUZ. Op. Cit.,
Tomo I, pg. 634), siendo este criterio finalmente el que ha prevalecido en la doctrina
QUINTO.- Que, asimismo debe tenerse en cuenta que La posesin pacfica en que se amparan los SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 81-83.
demandantes se ha visto interrumpida por varios procesos judiciales entablados entre Las partes actoras,
como lo son sobre pago de mejoras (expediente ciento veintiocho noventicuatro), de desalojo por
ocupante precario (expediente cuatrocientos veintinueve noventicuatro), demanda de nulidad de
suscripcin y nulidad de escritura pblica (expediente doscientos setentisiete - noventicinco); SEXTO. -
Que, por ende se concluye que con La sola existencia de un proceso judicial donde se discuta los derechos
de personas distintas de quien pretende adquirir el mismo bien por prescripcin adquisitiva, se interrumpe
La posesin pacifica que exige el articulo novecientos cincuenta acotado (...)". Finalmente, se declar
infundada la demanda de prescripcin adquisitiva.
l2
As lo seala, por ejemplo, el art. 1163 del Cdigo Civil italiano.
3
HERNNDEZ GIL. Op. Cit., Tomo II, pg. 392-393. El criterio de este autor se haya influido por el art. 1444
SCHULZ, Fritz. Derecho Romano Clsico, pg. 423.
441 del Cdigo Civil espaol: "En ningin caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras
exista un poseedor que se oponga a ello (...)". En el ordenamiento peruano no existe una norma anloga.

fs-ti

posesin en va interdictal1443 , aun cuando


para ello se muestran influidos en sus
propias leyes nacionales.

9.7. POSESIN CONTINUA


La posesin continua no significa una posesin cuyo ejercicio se realice
mediante una injerencia asidua sobre el bien, ya que ello en la prctica es
imposible. De seguirse un criterio estricto, el solo hecho que el poseedor se aleje
temporalmente del bien, o porque ste duerma -al excluirse aqu la voluntariedad-,
dara lugar a la prdida de la posesin. Por ello, el art. 904 C.C. seala con toda
claridad que la posesin se conserva aunque su ejercicio est impedido por hechos
pasajeros. Desde el Derecho romano ya se deca que la posesin se adquiere con el
"corpus" y el "animus", pero puede conservarse slo con el "animus" 1444 . Por tanto,
en la fase sucesiva a aquella de la adquisicin de la posesin, sta se conserva
mediante la sola posibilidad de tomar injerencia sobre el bien. Esta enseanza es
plenamente vlida en la hora actual, aun cuando sea necesario aclarar que la
innecesariedad del "corpus" significa que el poseedor NO necesita una injerencia
actual sobre el bien, pues basta una injerencia potencial, a lo cual se le aade la
abstencin de los terceros.
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

poseedor actual la facultad de aprovecharse de la posesin del anterior titular a En cualquier caso, vale la pena hacer algunas precisiones respecto a la prueba
efectos de facilitar el cumplimiento del trmino legal de la usucapin1447 . En de la continuidad en la posesin, y la frmula legal de aliviacin de la carga
nuestra doctrina, esta figura se conoce preferentemente con el nombre de "suma de probatoria. As pues, si la posesin nace de una ocupacin, de la tradicin o del
plazos posesorios", y est reconocida en el art. 898 C.C: "Elposeedor puede despojo, entonces el poseedor debera probar cualquiera de los actos genticos antes
adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le transmiti vlidamente el citados. Empero, la posesin no es un derecho en el que basta la prueba del ttulo (o
bien"1448. La accesin de posesiones requiere una transmisin vlida del bien y la del acto causal), pues en realidad se trata de un hecho permanente cuyo acto
tradicin entre el poseedor anterior y el poseedor actual. La "transmisin vlida" gentico por s mismo no prueba la existencia actual de la posesin. Ante tal
alude a la existencia de un negocio jurdico transmisivo entre las partes, el cual circunstancia, el legislador se ha visto obligado a establecer presunciones
debe ser un negocio estructu-ralmente perfecto (art. 140 C.C), aunque sea ineficaz facilitadoras del estado posesorio. En verdad, aunque la posesin pueda sufrir
por faltarle al trans-mirente la titularidad del derecho. La importancia fundamental modificaciones con el transcurso del tiempo, la ley, con un afn facilitador, presume
de esta figura se encuentra en facilitar el cumplimiento del trmino legal de la la continuidad de la posesin1450 . En efecto, el art. 915 C.C. establece que la prueba
usucapin, y por ello, las posesiones que se unen deben ser homogneas, en este de la posesin actual y de cualquier otro momento anterior (prueba del acto genti-
caso, "ad usucapionem"1449 . co) hace presumir la posesin durante todo el tiempo intermedio. Por ejem plo: si
"X" prueba su posesin actual y la del acto gentico acaecido hace diez aos
(ocupacin, tradicin, despojo), entonces se presume la posesin de "X" durante
todo el perodo continuado de diez aos, y no slo en los dos instantes sobre los que
existe prueba concreta1451. En el caso del art. 915 C.C, la afirmacin-base (objeto de
HERNNDEZ GIL. Op. Cit., Tomo 11, pg. 281.
La accesin de posesiones debe distinguirse de la llamada "sucesin universal de la posesin", producto prueba) es: "el poseedor debe acreditar que posey el bien antes y'ahora", mientras
sta del fenmeno hereditario. Sus diferencias son (Ibid., pg. 281 -282): a) En la sucesin universal la afirmacin-resultado (presuncin) es: "se presume que posey en el tiempo
contina la misma posesin, mientras que en la accesin de posesiones hay, en realidad, dos posesiones intermedio". Sin embargo, esta presuncin es de naturaleza "iuris tantum", por
conjugadas o unidas, b) La sucesin universal es una consecuencia necesaria del fenmeno hereditario,
cuanto admite prueba en contrario. Y cul podra ser sta? La prueba en contrario
mientras que la accesin de posesiones es una facultad del poseedor actual (art. 898 C.C: "el poseedor
puede ...'), c) En la sucesin universal, la posesin (nica) mantiene sus caracteres; mientras que en la
accesin de posesiones, cada posesin mantiene su propia individualidad y caractersticas.
Slo podrn sumarse posesiones "ad usucapionem"; por ejemplo, quien posee como propietario a ttulo de ejemplo: el poseedor en concepto de arrendatario que transmite el bien a un poseedor en concepto de
compra podr efectuar un acto de transmisin vlida (donacin) a otro poseedor en condicin de sub-arrendatario; aqu existe accesin de dos posesiones homogneas "ad interdicta". El poseedor en
propietario; aqu existen posesiones homogneas. En cambio, no se cumple este requisito cuando el concepto de sub-arrendatario tendr la facultad de sumar la posesin en concepto de arrendatario del
poseedor en concepto de dueo transmite el bien a un poseedor en concepto de usufructuario. Sin embargo, transmitente y, en consecuencia, rechazar los interdictos de ms de un ao que se promuevan en su
esta figura tambin tiene alguna relevancia para efectos de computar el ao con el cual todo poseedor puede contra. Incluso, puede hablarse de un principio de continuidad de la posesin, el cual presenta un
rechazar los interdictos que se promuevan contra l (art. 921 C.C). En este caso, las posesiones tambin doble reflejo o proyeccin: uno, la presuncin de continuidad de la posesin en la fase intermedia; y
deben ser homogneas, pero en cuanto la finalidad sea nicamente impedir los interdictos, entonces la dos, la presuncin de continuidad de la causa de la posesin: -DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg.
posesin exi-gible ser la "ad interdicta", esto es, la posesin general. En este mbito, empero, la figura 615-616.
pierde mucho inters si la legitimacin pasiva (quin puede ser demandado?) de la tutela interdicta! se Se trata de una autntica "presuncin legal", esto es, una consecuencia jurdica que cabe dentro de la
circunscribe al autor del despojo o de la perturbacin, por cuanto la transmisin de la posesin hace normalidad de las relaciones sociales segn las mximas de la experiencia. La presuncin es producto
imposible que el interdicto prospere, salvo la existencia de mala fe en el poseedor-causahabiente. En de una relacin que enlaza un hecho conocido y cierto con un hecho desconocido e incierto (una
cambio, si se admitiese una legitimacin pasiva absoluta en los interdictos (contra todo "poseedor actual" afirmacin-base se enlaza con una afirmacin-resultado, que es el objeto de la presuncin):
derivado del "poseedor vicioso"), entonces sera relevante sumar el plazo posesorio del po seedor anterior a ZAVALATOYA, Salvador. "Las presunciones en el Derecho civil". EN: Derecho. Revista de la
fin de superar el plazo anual que permite rechazar el interdicto. Por Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per, No. 48, pg. 98.
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Modos de adquisicin de la propiedad

puede atacar la afirmacin-base o la afirmacin-resultado (presuncin). En el primer La usucapin exige que el poseedor posea el bien durante el tiempo requerido y
caso, por ejemplo, puede demostrarse que el sujeto no posey ni antes ni despus; en que el propietario o titular del derecho no lo reclame durante todo ese tiempo. Si el
el segundo caso, en cambio, se puede demostrar que el sujeto no posey en el tiempo poseedor pierde la posesin, o el propietario reclama el bien, entonces queda
intermedio1452. interrumpida la usucapin. Una posesin interrumpida implica el fin de la posesin, e
impide la usucapin. Si se vuelve a iniciar la posesin, ser sta una posesin nueva y
En nuestro Derecho positivo, la presuncin de continuidad -en sus dos
distinta, no una posesin empalmada con aquella otra concluida 1455 . Por tanto, la
variantes- slo opera en cuanto a determinados elementos de la posesin: la
continuidad de la posesin implica que sta no se haya interrumpido durante el plazo
continuidad del estado posesorio entre dos puntos temporales (art. 915 C.C.) y la
legal exigido para la usucapin. Adems, y no obstante su obviedad, debe dejarse
continuidad de la causa posesoria o del acto gentico de la posesin (interpretacin
aclarado que si la usucapin ya se consum, entonces la presencia de la causal
del art. 915 C.C). Es bueno advertir que en ningn caso SE PRESUME LA
interruptiva ser irrelevante.
POSESIN MISMA; es decir, el interesado deber probar -sin ampararse en
presuncin alguna- el poder de hecho actual y el poder de hecho anterior, as como la El Cdigo Civil vigente contiene una norma referida a la interrupcin de la
causa de la posesin (o el acto gentico). Como dice DIEZ PICAZO, en palabras usucapin (art. 953 C.C), la cual obviamente es insuficiente para abarcar todas las
plenamente aplicables a nosotros: "la posesin anterior o remota no aparece hiptesis susceptibles de presentarse en la realidad. Por tal razn, y en cuanto sea
favorecida ni presumida y ha de ser objeto de la necesaria prueba" 14^ . La ley no dice necesario, habr necesidad de aplicar por analoga las normas previstas para la
como se prueba la posesin misma, por lo que esta cuestin queda librada a la valo - interrupcin de la prescripcin extintiva (art. 1996 C.C).
racin conjunta y razonada del juez sobre los medios probatorios aportados durante el
Segn la doctrina clsica, la usucapin en vas de consumarse puede
proceso (art. 197 C.C.)1454 .
interrumpirse de forma natural y de forma civil 1456 . Existe interrupcin natural cuando
9.8. INTERRUPCIN DE LA USUCAPIN EN VAS DE CONSUMARSE se abandona el bien o se pierde la posesin por intervencin de un tercero (art. 953
C.C); en tales casos de prdida o privacin (se supone involuntaria) de la posesin, la
interrupcin se reputa como NO EFECTUADA si el poseedor primigenio recupera el
1452
Ibid., pg. 113.
1453
bien antes de un ao de producida la prdida o privacin, o si por sentencia se ordena
DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 616.
1454
El art. 991 del derogado Cdigo de Procedimientos de 1911 contena una norma-
la restitu-
gua sobre el tema: "La posesin de los inmuebles deber probarse por hechos positivos
como son el cortes de maderas, la construccin de edificios, el amojonamiento, las planta-
ciones, la crianza de ganado y otros de igual significacin, ejecutados por el mismo posee-
SEEDOR aunque no realice ni ejecute acto alguno de explotacin econmica. Sostener lo contrario -al
dor o por orden o encargo suyo". La exposicin de motivos de este Cdigo sealaba
estilo de IHERING- significara que en los casos citados el bien carece de poseedor y, por ende, pueden
sobre el particular: "La determinacin de los actos positivos por parte del poseedor que
ser objeto impunemente de ocupacin unilateral. No parece admisible una concepcin posesoria que
exterioricen su posesin es de la ms alta importancia (art. 991). La posesin, jurdica-
incentive o, por lo menos, permita- la violencia sin sancin. En realidad, para entender adquirida la
mente considerada, no es un simple poder de hecho; es la relacin de hecho entre la persona
posesin basta tener el "corpus" y la "voluntad" de controlar el bien en forma independiente y con
y la cosa, tal como ella se utiliza bajo el aspecto econmico. Este elemento econmico es el
exclusin de los dems. No es necesario pruebas "tasadas" de la posesin, y me nos reducir sta a hechos
objeto prctico de la proteccin a la posesin, e inquirir los actos que lo significan, es la
de contenido econmico de disfrute. HERNNDEZ GIL. Op. Cit., Tomo II, pg. 406.
funcin primera del juez en las controversias posesorias" (Cit. GUZMN FERRER,
ROCA TRIAS, Encarna. "Las relaciones entre la posesin v el Registro de la Propiedad". EN: Revista Crtica
Fernando. Cdigo de Procedimientos Civiles., Tomo II, pg. 1038). Ntese que la
de Derecho Inmobiliario, No. 530, pg. 48.
norma y los motivos se encuentran teidos de una clara inspiracin de la obra de
IHERING, ya traducida al idioma castellano desde fines del siglo XIX. Sin embargo, misma eficacia entre el propietario y el poseedor usucapiente, pues aqu no existe un
en la actualidad debe entenderse superada esta concepcin de la posesin como refle- problema crediticio en donde funcione la mora y, por tanto, se considera que la
jo econmico de la propiedad y, en consecuencia, las pruebas de la posesin no pue- constitucin en mora no tiene efecto inte-rruptivo en sede de usucapin 1459. Por otro
den limitarse a los actos de significacin econmica respecto al disfrute o explotacin
lado, el art. 1996-4 C.C, referido a la oposicin judicial de compensacin de
del bien. La posesin es ms amplia, es un control independiente sobre el bien, con
exclusin de los terceros. En tal sentido, un poseedor que cerca un lote de terreno obligaciones, no tiene aplicacin posible en sede de derechos reales, ni siquiera
cierra su local comercial a la espera de mejores tiempos SEGUIR SIENDO PO- analgica.

Distinto a los llamados casos de "interrupcin" de la prescripcin, estn aquellos


cin (art. 953 C.C). Esta ficcin (es tal, por cuanto considera como "posesin" un otros de "suspensin". Por los primeros, el plazo avanzado de la prescripcin queda
perodo de tiempo en el que no se ejercit el poder de hecho) tiene como objetivo definitivamente sin efecto en virtud a la causal interruptiva; por los segundos, en
facilitar la consumacin de la usucapin1457; en buena cuenta, pues, la citada norma cambio, el plazo avanzado de la prescripcin queda detenido durante la causal
tiene como fin exclusivo hacer reanudar el cmputo de la usucapin, pero en ningn
suspensiva, pero una vez concluida sta se reanuda el cmputo del plazo prescriptorio
caso constituye o da lugar a una posesin que no existe. Por otro lado, hay
tomando en cuenta lo ya avanzado. En este caso, nuevamente nuestro Cdigo nada
interrupcin civil cuando se reclama jurdicamente la posesin 1458 (art. 1996-3 C.C,
disciplina con respecto a la usucapin, y por ello se impone la misma solucin que en
por analoga) o si el poseedor reconoce la superioridad de un derecho ajeno (art.
el caso anterior, esto es, la aplicacin analgica de las normas sobre prescripcin
1996-1 C.C, por analoga).
extintiva (art. 1994 C.C). Las figuras de suspensin de la prescripcin estn previstas
El art. 1996-2 C.C. considera como causal interruptiva de las obligaciones la como mecanismos de salvaguarda a favor del perjudicado frente a la naturaleza de las
puesta en mora del deudor, pero en docrrina se niega que este acto pueda tener la relaciones concurrentes entre las partes (relaciones de cnyuges, de tutela o de
cratela, etc.), o por las particulares condiciones del acreedor (menor privado de
representante legal)1460 . En tal circunstancia, una vez superada la causal suspensiva, el
plazo de usucapin reanuda su cmputo tomando en cuenta lo ya avanzado 1461.
1457
Esta ficcin no puede aplicarse por analoga (art. IVT.P. C.C.: Las normas excepcio-
nales no son susceptibles de analoga); por lo tanto, su nica consecuencia es tener
por no realizada la interrupcin de la usucapin. La literalidad del art. 953 C.C. lo 9.9. MODALIDADES DE LA USUCAPIN 9.9.1.
confirma: "Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o
es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le INTRODUCCIN
restituye" (el subrayado es nuestro). La norma alude a que la recuperacin de la pose-
Ya hemos sealado que la usucapin nace como un instrumento destinado a
sin hace cesar ESE EFECTO (y no, otros), limitando su mbito de aplicacin a la
interrupcin de la usucapin. otorgar certeza a las titularidades sobre bienes. Desde los orgenes del instituto en el
1458
Se considera que la accin reivindicatora, e incluso las acciones posesorias, interrum- Derecho romano, su funcin siempre ha sido suplir las irregularidades de los
pen la usucapin en vas de consumarse. Para tal caso, se requiere la citacin con la sucesivos ttulos de transmisin, especficamente la carencia del derecho por parte del
demanda y que sta, finalmente, sea declarada fundada. De no estimarse la demanda,
transferente. Los romanos haban establecido una regla lgica de valor indiscutible:
la interrupcin de la usucapin queda sin efecto. Sobre el particular, se ha dicho que:
"Todo depende, por tanto, de la sentencia. Si es estimatoria de la demanda, hay interrup- "nemo plus iuris", es decir, nadie puede transmitir lo que no tiene; por tanto, si el
cin y las consecuencias derivadas. Si es desestimatoria, no hay interrupcin. Cuenta, transferente no era propietario, entonces nada transmita al adquirente. Sin embargo,
pues, de manera decisiva la sentencia y el contenido de la sentencia, es decir, lo resuelto por
la misma y los trminos en que lo haga. La sentencia estimatoria de la demanda no es slo
aquella que la estima totalmente. Basta con que en la estimacin, aunque sea parcial,
quede lo relativo a la posesin y a la consiguiente usucapin": HERNNDEZ GIL. Op.
1460
Cit., Tomo II, pg. 426-427. Este criterio ha sido aplicado por diversas ejecutorias de SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 507.
1461
la Corte Suprema citadas por: GUZMN FERRER, Fernando. Cdigo Civil, Tomo En algunos casos no se puede aplicar esta figura. Por ejemplo: los cnyuges no
II, pg. 200. pueden adquirir por usucapin entre ellos mismos (interpretacin extensiva: art.
1459
SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 506. 985 CC), por lo que resulta imposible que se suspenda una usucapin inexistente
entre ellos.
ios
1456 8
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

los juristas romanos, pragmticos por encima de todo, vieron en la aplicacin de esta Segn ALVAREZ CAPEROCHIPI (Op. Cit., Tomo I, pg. 149) la buena fe y el justo ttulo no son
elementos propios de la usucapin, sino slo apariencias de legitimidad que aconsejan reducir el tiempo
regla lgica un grave problema de incertidumbre en las relaciones jurdicas, lo cual
para la investidura formal de la posesin. Por el contrario, no se considera "justo ttulo" la sucesin
llevado al extremo poda hacer totalmente inviable el trfico sobre bienes, pues la hereditaria, ni la subsiguiente particin, pues el ttulo ser el que tuviera el causante: PEA
nica forma de adquirir con seguridad implicara constatar quin fue el primer BERNALDO DEQU1RS. Op. Cit., Tomo I, pg. 132-133.
propietario de un bien (originario), y de all verificar la legalidad de los sucesivos de titularidad del transmitente 1466. Si no hubiese este defecto, el ttulo sera suficiente
actos de transmisin. Esta constatacin no era posible, mxime cuando la para transferir la propiedad, y no se exigira la presencia adicional de la posesin; pero
adquisicin originaria normalmente se desconoca en vista al paso irremediable del existiendo ese defecto, el ttulo (y la buena fe) requerir ser subsanado a travs de la
tiempo, o aun cuando se tuviesen noticias de ella nada permita hacer una posesin por el plazo legal correspondiente. En buena cuenta, el ttulo debe ser
constatacin segura pues el transcurso de los aos habra eliminado cualquier prueba "justo", es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad' 467, con el nico
de ese hecho. Por tanto, la usucapin nace como el clsico instrumento que otorga defecro de la falta de titularidad1468 . Adems, el ttulo debe ser "verdadero", por lo que
certeza respecto a la titularidad de los bienes, pues la carencia de derecho del el acto o negocio jurdico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un ttulo
transmi-tente era subsanada con la posesin continua por un ao en el caso de los simulado o putativo. Por ltimo, el ttulo debe ser "vlido", es decir, no estar afectado
bienes muebles, y dos aos en los inmuebles. Con toda razn se ha dicho: "Nada hay por ninguna causal de nulidad 1469 , aunque s se admiten los ttulos anulables, pues
en La prctica de los romanos que atestige en tal alto grado su genio jurdico stos gozan provisionalmente de validez hasta que judicialmente se declare lo
como el empleo de La usucapin" 1462. contrario (art. 222 C.C).

En principio, la usucapin slo subsanaba la falta de propiedad del transmiten Es bueno dejar sentado que el requisito del justo ttulo lo exige expre samente el
te, lo cual manifiesta la necesidad de un justo ttulo y buena fe. Por eso, no podan Cdigo para la usucapin ordinaria de los inmuebles (art. 950, 2 C.C), mientras que no
ser adquiridas por usucapin las cosas hurtadas o tomadas con violencia, ni los se hace referencia a l en el caso de los muebles (art. 951 C.C). Segn el legislador,
fundos ubicados en las provincias, por cuanto stos no se regan por el "ius civile". "se omite la exigencia del justo ttulo
Posteriormente, se admiti que en las provincias el poseedor no-perturbado durante
diez aos (o veinte si el propietario viva en otra ciudad) quedara protegido frente a
la reclamacin del propietario mediante una especie de excepcin procesal que
recibi el nombre de "prescripcin de largo tiempo" {longi temporispraescriptid).
Esta defensa estaba dirigida principalmente para los poseedores de inmuebles, pero 1466 "-Cul es La razn por La cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo, no se ha producido la

se aplicaba tambin a los muebles posedos por extranjeros, o incluso por romanos efectiva transmisin del derecho! El problema puede encauzarse por dos caminos.
El tradente no era verdadero dueo de la cosa. El adquirente ha adquirido 'a non domino'. Este es el supuesto
cuando la usucapin quedaba excluida por tratarse de una cosa hurtada 1463. Aqu ya
tpico de una usucapin. Convierte una adquisicin a 'non domino' en efectiva y verdadera adquisicin. Si asi
estn claramente delineadas las dos modalidades de esta figura: la primera, propia no fuera, el adquirente y sus causahabientes quedaran siempre expuestos a la accin del 'vens dominus' o de
del Derecho romano antiguo y clsico, que exiga, adems de la posesin, el justo sus sucesores.El tradente era verdadero dueo, pero el negocio traslativo era ineficaz (falta de poder de
ttulo y la buena fe del poseedor; la segunda, propia del Derecho romano postelsico, disposicin, nulidad del negocio, etc.). La usucapin no funciona en este caso. Lo que consolida la posicin del
adquirente aqu no es La usucapin, sino la extincin o la caducidad de las acciones dirigidas a hacer valer la
ya no exiga esos requisitos. La primera recibi con el tiempo el nombre de
ineficacia del negocio traslativo": DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 734. 146 Por tanto, los ttulos que no
2
MAINE, Henry Sumner. El derecho antiguo, Tomo II, pg. 64. tienen finalidad transmisiva (ej: contrato de arrendamiento, comodato, etc.) no pueden ser calificados de
3
D'ORS, Alvaro. Derecho Privado Romano, pg. 241-242. La evolucin no qued all. El derecho vulgar "justos" con fines a la usucapin.
otorg a la "longi temporis praescriptio" un efecto adquisitivo, abandonando el simple carcter de defensa 1468
La jurisprudencia ha tenido oportunidad de sealarlo reiteradamente. Como ejem-
procesal. Por su parte, el Emperador Constantino (siglo IV) dispens del "inicio justo" (no-violento) a los plo podemos mencionar la siguiente ejecutoria: "Por la prescripcin adquisitiva de
poseedores de inmuebles que hubiesen posedo por cuarenta aos. Desde la poca de Teodosio II, esta dominio se consolida el derecho del poseedor que se crea propietario exclusivo de la cosa,
figura funcion como prescripcin adquisitiva sin ttulo. La compilacin justinianea, con algunos cambios, por entender haberla recibido de su legtimo propietario, mediante un acto traslativo que,
reconocer esta dualidad que se mantiene en los ordenamientos jurdicos actuales. No obstante lo expuesto, con elfin de transmitir la propiedad, estaba revestido de Las solemnidades exigidas para su
nuestra jurisprudencia actual -en un craso error- elimina la usucapin cuando el inicio de la posesin fue validez; justo titulo es el ttulo traslativo que por s habra bastado para operar la transfe-
violento, pues aduce que "no hay posesin pacfica". Nuestra crtica a esta postura puede verse en el rencia del dominio reuniendo Las condiciones legales, pero en el cual falta la condicin de
apartado 9-6 de este mismo captulo. dueo en la persona que opera la transmisin" (Casacin No. 1106-98).
1469
PUIG BRUTAU. Op. Cit., Tomo 111-1, pg. 340.

"usucapin ordinaria o corta", mientras la segunda fue denominada "usucapin


extraordinaria o larga".
porque l est dado por la tradicin"^70. La escueta explicacin patece dar a entender
que si la posesin del usucapiente tiene como causa gentica la tradicin, entonces ese
9.9.2. USUCAPIN ORDINARIA
solo hecho da por supuesto que existe justo ttulo, lo cual significara que el legislador
De conformidad con el art. 950, 2 C.C. la propiedad de bienes inmuebles se ha previsto una simple aliviacin de la carga probatoria, pero no la exclusin del justo
adquiere por usucapin ordinaria cuando a la posesin continua, pacfica, pblica y 1470 AVENDAO VALDZ, Jorge. "Exposicin de motivos del anteproyecto del libro
en concepto de propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y la de derechos reales". EN: COMISIN REFORMADORA DEL CDIGO CIVIL
buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los mismos, pero el DE 1936. Proyectos y anteproyectos de la reforma del Cdigo Civil, Tomo I, pg.
plazo es de posesin es de dos aos (art. 951 C.C). La usucapin ordinaria acorta el 798-799.
1471
La cuestin es debatida: para DEZ PICAZO (Op. Cit., Tomo III, pg. 734) la
plazo de posesin exigido para la produccin del efecto adquisitivo, pues se supone
que el justo ttulo y la buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una
mayor apariencia de legitimidad1464 . Aqu nos corresponde estudiar el justo ttulo y ttulo. Si ello es as, se incurre en un equvoco, pues la tradicin puede realizarse en
la buena fe, como requisitos de carcter concurrente y especficos para consumar la virtud de un negocio nulo y, adems, sta no es la nica causa de adquisicin de la
usucapin ordinaria. propiedad en bienes muebles, en tanto la "apropiacin" es tambin una causa recono-
cida para atribuir el dominio. Por tanto, el art. 951 C.C. contiene un error evidente si
Nuestro Cdigo, a diferencia de otros, no define lo qu es el justo ttulo; por miramos las cosas desde cualquier perspectiva. Cmo interpretarlo? En opinin
tanto, ser necesario recurrir a la doctrina. As pues, el justo ttulo implica que el nuestra, la exigencia explcita de la buena fe en la usucapin ordinaria de muebles,
poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una "causa de adquisicin", es implica que el poseedor cree en la legitimidad de su ttulo, es decir, cree ser
decir, a un acto jurdico vlido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. propietario. En tal sentido, el art. 906 C.C define al poseedor de buena fe como aquel
Trataremos de aclarar la figura: si con la usucapin ordinaria se pretende subsanar la que confa en su ttulo; por lo tanto, el art. 951 C.C. presupone la existencia de ste. Si
irregularidad de un transmteme que no es propietario del bien, entonces el "justo concordamos los arts. 951 y 906, la conclusin ser que el poseedor requiere no slo
ttulo" ser aquel que, estructurlmente, corresponda a un acto jurdico vlido con buena fe, sino adems justo ttulo. Por otro lado, no slo la tradicin ser justo ttulo
finalidad transmisiva (como el caso del contrato de compraventa, permuta, donacin, en el mbito mobiliario, como seala equivocadamente el legislador, pues en estos
aporte en sociedad, legado1465, etc.), y cuyo nico defecto sea la falta bienes la adquisicin dominical tambin puede llevarse a cabo por aprehensin
unilateral (art. 929 C.C), tal y como ocurre en el caso de los muebles sin dueo. Por
tanto, si el sujeto toma un bien mueble con la creencia justificada, pero errnea, de

7
Gunther Gonzales Barrn
Modos de adquisicin de la propiedad

que ste no tiene propietario, en tal caso la apropiacin ser un justo ttulo para
usucapir, si en realidad el bien s contaba con titular 14'1.

10
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

El otro requisito exigido en la usucapin ordinaria es la buena fe del poseedor


"ad usucapionem" (arts. 950, 2; 951 C.C.)- Segn nuestro Cdigo, existe buena fe
"cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de
derecho sobre el vicio que invalida su ttulo" (art. 906). De esta definicin legal es
posible obtener las siguientes conclusiones preliminares: a) La buena fe requiere que
el poseedor CREA EN SU LEGITIMIDAD, b) La buena fe requiere que el poseedor
tenga UN JUSTO TTULO en el que se funde esa creencia 1 , c) La buena fe implica
que el poseedor acta por ignorancia o por error de hecho o de derecho.
Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe no es solamente
una "creencia" fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor.
La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar honesto de una
persona. Por ranto, la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable, pues
existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se exige que el poseedor
ostente el ttulo de adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su "creencia
honesta" 1473 . En resumen, aqu no se exige solamente una "buena fe-creencia", sino
que se avanza hasta una "buena fe-diligencia" 1474 . La duda del poseedor respecto a su
legitimidad normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda slo
pueda ser desvanecida con un acruar de diligencia superlativo que no se justifique por
las circunstancias. Por ejemplo: la concubina del poseedor nacido en el extranjero,
tiene la duda si su pareja recientemente fallecida tiene otros herederos en su pas
natal. Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justificable por las
circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no debe influenciar en su
buena fe 1475 .
En el Derecho romano, el momento decisivo para valorar la buena fe era aquel
en donde se iniciaba la posesin, siendo irrelevante si posteriormente se descubra la
ilegitimidad de la posesin {mala fides supervenies non nocet). Esta solucin ha sido
mantenida en ordenamientos jurdicos modernos, como es el caso del Cdigo Civil
italiano. Sin embargo, nuestro Cdigo ha recibido en este punto la influencia
cannica, y por tanto, la posesin es de buena f mientras dure esa creencia honesta.
La mala fe sobrevenida modifica la calificacin de la posesin 1476. El art. 907 C.C.

1apropiacin de las cosas con dueo puede ser ttulo bastante para la usucapin, si de buena fe se consideran
abandonadas ("pro derelicto"). Distinta es la opinin de HERNNDEZ GIL (Op. Cit., Tomo II, pg. ), para
quien la apropiacin nunca puede ser justo ttulo, pues el art. 1950 del Cdigo Civil espaol establece que la
buena fe "consiste en La creencia de que la persona de quien se recibi La cosa era dueo de ella y poda
transmitirla"; es decir, se presupone la existencia de un enajenante. En nuestro ordenamiento jurdico, el art.
906 C.C. tiene una redaccin distinta, pues la buena fe es la creencia en la legitimidad del propio ttulo, sin
distinguir si ste proviene de una transmisin o no; por lo cual sostenemos la postura afirmativa. Adems, los

11
Gunther Gonzales Barrn __Modos de adquisicin de la propiedad-----------------------------------------------------------------------------------

antecedentes histricos (romanistas) tambin deben ser tenidos en cuenta: el abandono efectivo de una
cosa (derelctio) puede ser una justa causa de la posesin civil, cuando sta deba consolidarse por la C.C. En efecto, segn esta norma la buena fe se presume con el solo hecho de ser poseedor, sin ningn
usucapin: D'ORS, Alvaro. Derecho Privado Romano, pg. 237. requisito formal ulterior. Sin embargo, bien sabemos que ello no es as pues la buena fe requiere que el
2
Normalmente, se entiende que dicho "ttulo" debe consistir en un acto jurdico vlido, esto es, aqul en poseedor ostente un "ttulo". Cmo interpretar esta contradiccin? La nica frmula viable es sumar los
donde se hallen reunidos todos sus elementos estructurales (art. 140 C.C.). La duda se presenta en el llamado arts. 906 y 914 del C.C., entendiendo que la buena fe requiere: posesin y ttulo. Quien no exhibe ttulo se
"ttulo putativo" o "aparente", en donde el poseedor est convencido que el ttulo existe, pero en realidad es reputa automticamente como poseedor de mala fe.
1474
falso, o simplemente no existe, es pura apariencia. Por ejemplo: un heredero instituido en un testamento, que En el mbito de las adquisiciones de derechos sobre inmuebles en el Registro de la
posee los bienes de la herencia, ignorando la existencia de un testamento posterior, que revoca el primero. Propiedad, tambin se exige la buena fe del adquirente (arts. 1135, 2014 C.C),
Aqu es claro que el ttulo NO EXISTE, por cuanto el testamento ha sido revocado por el testador. Otro caso aunque slo en su vertiente ms restrictiva de "buena fe-creencia". Cul es la razn
se presenta cuando el ttulo existe, pero no se aplica a la cosa poseda, aun cuando obviamente la hiptesis es de esta diferencia? Muy simple: "el Registro publica situaciones jurdicas con presuncin
bastante ms infrecuente. Por ejemplo: A compra un terreno de alguna lotizacin, del cual se le traspasa la de legitimidad, c una publicidad con control de legalidad; y por tanto, da garanta de
posesin. Tiempo despus se descubre que la compraventa ("ttulo") no se refera en verdad a dicho lote de certeza, lo cual no puede ser enervado con simples indicios extrarregistrales que no alteran
terreno: MARIANI DE VIDAL. Op. Cit., Tomo I, pg. 155. Tambin puede considerarse como ttulo putativo la verdad oficial que subyace en la informacin del Registro. En definitiva: se exige un
al falsificado o adulterado. Sin embargo, la cuestin sigue abierta: Se puede considerar al ttulo putativo conocimiento efectivo y pleno para eliminar la proteccin dispensada por el principio de fe
(aparente) como suficiente para fundar la buena fe del poseedor? Teniendo en cuenta la literalidad del art. 907 pblica": GONZALES BARRN, Gunther Hernn. Tratado de derecho registra! in-
C.C. creemos que no puede aceptarse el ttulo putativo por constituir ste una manifestacin del "ttulo mobiliario, primera edicin, pg. 1015.
1475
invlido". 73 La exigencia del "ttulo" para considerar al poseedor como de buena fe est en contradiccin con Segn DEZ PICAZO (Op. Cit., Tomo III, pg. 586) los estados de duda deben
la simple presuncin de buena fe del poseedor contenida en el an. 914 equipararse a la mala fe si en la duda hubo culpa grave, y colocarse en el campo de la
buena fe si es que la duda no fue despejada por culpa leve.
1476
La situacin opuesta es virtualmente imposible, esto es. que la posesin de mala fe se
convierta posteriormente en posesin de buena fe. Para DIEZ PICAZO (Ibid., pg.
588) no hav inconveniente en que esta modificacin se produzca respecto de los
herederos o causahabientes, pues la buena o mala fe -"creencia honesta" o la falta de

seala: "La buena fe dura mientras Las circunstancias permitan al poseedor creer que muchas veces existe una muy grande discordancia entre la informacin regisrral y
posee legtimamente o, en todo caso, hasta que sea citado enjuicio, si la demanda extra-regisrral, por lo que esa inexactitud no puede ser obviada tan fcilmente. Por tal
resulta fundada" 1477. razn, es aceptable que existan hiptesis de usucapientes de buena fe, aun cuando el
inmueble se encuentra inscrito a favor de otro dueo. Si bien el registrador espaol
Por ltimo se discute si en el mbito de los inmuebles inscritos en el Registro de
GALLEGO DEL CAMPO hace una cuestionable distincin entre el usucapiente que
la Propiedad puede acontecer una usucapin ordinaria, en vista a la dificultad de
NO CONOCE la informacin registral y el usucapiente que S LA CONOCE 1479 , la
admitir la presencia de buena fe en un usucapiente que posee en contra de la
realidad nos muestra una serie de casos en donde el poseedor mantiene su buena fe. Por
informacin registral. La tesis negativa, obviamente, se sustenta en la publicidad del
ejemplo: Los defectos de tracto sucesivo pueden subsanarse perfectamente a travs de
Registro (art. 2012 C.C.)- En palabras de ASPIAZU: "si lo que consta en el Registro
la usucapin ordinaria, sin importar que el titular registral sea otro; la existencia de
no emana hacia fuera, si los derechos inscritos pueden ser desconocidos tan
ttulos perfectos, pero con algn defecto intrnseco "(escritura notarial legtima, pero en
alegremente, en qu consiste la publicidad registral, ni cul es su fuerza? (...) es
donde el propietario ha sido suplantado); o "aquellos casos en que por La notable
que el dominio, publicado por el Registro, siendo como es el primero de Los derechos
antigedad del ltimo asiento registral vigente puda llegarse racionalmente al
reales, no ha de producir sus efectos erga omnes?" ]47S. No obstante la demaggica
convencimiento de que han existido transmisiones posteriores no inscritas" 14*0. En
postura citada, la opinin correcta ser una ms mesurada, en la cual se admita que
todas estas hiptesis se encuentra como elemento subyacente la inexactitud del registro
motivada por hechos ajenos (y en cierta medida incontrolables) al poseedor usucapiente
sta~"ri~o se transmiten. Sin embargo, este ejemplo es equivocado por cuanto NO SE TRATA DEL con justo ttulo y buena fe.
MISMO POSEEDOR, sino de una persona distinta, aunque se trate del heredero, por lo que su situacin
se analizar en el momento en que accede al estado posesorio. 9.9-3. USUCAPIN EXTRAORDINARIA
'7 La posesin de buena fe sufre algunas modalizaciones en supuestos especiales, que en seguida veremos
brevemente: Conforme ya lo hemos visto, la usucapin extraordinaria (o larga) tiene como
- Si el poseedor es una persona jurdica cuyos socios son los transmitentes en su calidad de personas antecedente la llamada "prescripcin por largo tiempo" (Longi temporispraescriptio),
naturales (o viceversa), los cuales conocen la ilegitimidad de la posesin anterior, entonces no existe cuyo fundamento tambin se encuentra en subsanar la falta de poder de disposicin del
buena fe en la nueva posesin. Faltar la "creencia honesta" en la situacin.
- Si la posesin se realiza a travs de un representante voluntario, se exigir que la creencia honesta la
transmitente, pero con un alcance generalizado a fin de abarcar las hipresis en que no
tengan el representado y el representante (cuya actuacin -aun en el mbito de la buena fe- repercute exista el ttulo por ser ste inmemorial, o por haberse perdido el ttulo, o por existir
en la esfera jurdica del representado). dudas respecto a la buena fe del adquirente, etc. Por tanto, la usucapin extraordinaria
- Si la posesin se realiza a travs de un representante legal, y teniendo en cuenta que la voluntad del
es el
representado no influye en la calificacin del estado posesorio, entonces solamente se evaluar la
creencia honesta por parte del representante.
- Si la adquisicin se lleva a cabo por medio de la representacin orgnica de una persona jurdica, la
creencia honesta debe quedar referida a los componentes del rgano de representacin decisorio en la
celebracin del negocio adquisitivo (directorio, gerencia, consejo directivo, etc.).
- Si la posesin se lleva a cabo por varias personas simultneamente (coposesin), el problema se
presenta cuando algunos coposeedores son de buena fe y los otros de mala fe. Segn una destacada
opinin: "La solucin del conflicto parece que consiste en individualizar y escindir los efectos de la 1479
Ibid., pg. 2694 ss.
buena o de La mala fe, beneficiando con Los primeros a aquellos coposeedores que se encuentren en
Esta distincin no parece de recibo, pues en cualquiera de los casos el poseedor debe mostrar una buena fe
tal situacin y haciendo responsables de los segundos a aquellos cuya situacin presente La
racional, esto es, que haya actuado con un mnimo de diligencia para entender que su error es excusable.
caracterstica del estigma": DEZ PICAZO. Ibid., Op. Cit., Tomo III, pg. 588.
78
En cambio, segn la postura de GALLEGO bastara que el poseedor NIEGUE conocer el registro para
Cit. GALLEGO DEL CAMPO, Germn. "La usucapin contra tabulas". EN: Revista Crtica de Derecho
considerarlo de buena fe, sin importar que este poseedor haya realizado alguna verificacin para conocer
Inmobiliario, Nm. 686, noviembre-diciembre 2004.
su verdadera situacin. Es ms, en tal caso casi no habra posibilidad de demostrar lo contrario, pues
cmo se acredita un estado subjetivo como el conocimiento de un hecho?
1480
Interesante ejemplo citado por: Ibid., pg. 2697.
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

688 fio

13
Gunther Gonzales Barrn __------------------------------------Modos de adquisicin de la propiedad------------------------------------------------------

remedio ltimo para regularizar situaciones de hecho largamente consolidadas por el ni le atribuye ninguna diferencia en cuanto a las consecuencias jurdicas. Por ende, en
paso del tiempo, y en las que no se toma en cuenta requisitos de orden jurdico- nuestro caso se trata de una distincin meramente acadmica, sin eficacia prctica 1484 .
formal1481, bastando la posesin continua, pacfica, pblica y como propietario. En
De conformidad con el art. 950, 1 C.C. la propiedad de bienes inmuebles se
este caso lo nico que juega es la apariencia fctica, ms no la apariencia legal, y la
adquiere por usucapin extraordinaria cuando se tiene una posesin continua, pacfica,
continuidad de la apariencia; y aun sin requisitos legales de orden formal, se puede
pblica y en concepto de propietario por el plazo de diez aos, sin ningn requisito
convertir en el mejor ttulo1482. adicional de orden formal. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los
La usucapin no est pensada para proteger al poseedor de mala fe, sino a mismos, pero el plazo es de posesin es de cuatro aos (art, 951 C.C). Con respecto al
cualquier poseedor cuya apariencia fctica de comportamiento anlogo al de un titular Cdigo de 1936, se ha producido una sensible reduccin de plazos en cuanto a los
sea decisiva en el mbito social, y al margen de cualquier condicionamiento jurdico- bienes inmuebles, pues antes se requera una posesin por treinta aos. El legislador
formal. Sin embargo, obviamente es posible que de esa manera un poseedor de mala justifica esta medida por la revolucin actual en materia de comunicaciones1485, lo cual
fe pueda adquirir la propiedad a travs de la usucapin extraordinaria. La posesin de permitira que el propietario conozca rpidamente, a travs de rerceras personas
mala fe est definida en contraposicin al concepto de buena fe establecido en el art. obviamente, la existencia de poseedores en concepto de dueo, y as pueda actuar en
906 C.C. Es decir, ser poseedor de mala fe el que conozca (o debiera conocerlo con consecuencia. Por nuestra pFte, consideramos que la reduccin de plazos favorece la
una diligencia media) la ilegitimidad de su ttulo, o que simplemente no tenga ttulo. seguridad jurdica (certeza de titularidades), el trfico econmico y el crdito 1486 . Sin
En doctrina se hace una sub-clasificacin de la posesin ilegtima: posesin de simple embargo, bien valdra pensar en la conveniencia de establecer plazos mayores (tal vez,
mala fe y posesin viciosa. sta ltima se produce en los bienes muebles cuando ha veinte aos) cuando se trate de posesiones viciosas, es decir, iniciadas con violen cia.
existido hurto, robo o abuso de confianza; en el caso de los inmuebles cuando ha De esta manera se desincenrivara la tan difundida costumbre, en nuestro medio, de
existido despojo violento1483 . El Cdigo de 1984 no reconoce esta sub-clasificacin, usurpar terrenos pblicos y privados con el fin de solicitar
Modos de adquisicin de la propiedad
Gunther Gonzales Barrn

Aunque alguno de los trabajos preparatorios del Cdigo s lo consider: "ElAnteproyecto no ha


considerado conveniente definir la posesin ilegtima, porque la interpretacin contrario-sensu la seala
claramente. En cambio ha parecido adecuado el ubicar en esta parte la posesin viciosa. En el derecho
extranjero el Cdigo Alemn, articulo 858, segunda parte, establece que la posesin obtenida por la
1481
El desconocimiento de estos fundamentos ha llevado a que nuestros Tribunales nie-
fuerza es viciosa. El artculo 2364 del Cdigo Argentino prescribe cuando la posesin es viciosa
guen injustificadamente la procedencia de la declaracin judicial de usucapin a fa-
respecto a bienes muebles: hurto, estelionato o abuso de confianza; a los inmuebles: violencia o
vor del mismo propietario (por ejemplo: Casacin No. 1012-98). Esta doctrina judi-
clandestinidad y siendo precaria cuanto se obtuviere mediante abuso de confianza. En el Cdigo
cial olvida tener en cuenta que la usucapin es, antes que nada, EL MEDIO POR
Argentino define los vicios de la posesin: violencia, clandestinidad, abuso de confianza. Por otra parte,
EXCELENCIA DE PRUEBA DE LA PROPIEDAD, y por o tanto, es un mecanis-
en Italia, el articulo 1163 denominado vicios de La posesin dispone que la posesin adquirida de modo
mo idneo para el mismo propietario, sea que ste cuente con requisitos de orden
violento o clandestino no se beneficia de La usucapin sino desde el momento en que la violencia o
jurdico-formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos formales,
clandestinidad han cesado. Frmula breve y feliz que debera ser involucrada en el Anteproyecto":
por no haberlos tenido nunca o por haberlos extraviado (por ejemplo: los ttulos) o
MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia. "Anteproyecto de plan genera! para el libro de derechos reales".
por ser de dudosa configuracin.
EN: COMISIN REFORMADORA DEL CDIGO CIVIL DE 1936. Proyectos y anteproyectos de la
1482
"La afirmacin de la usucapin es slo un medio ordinario de prueba de la propiedad
reforma del Cdigo Civil, Tomo I, pg. 828-829. AVENDAO VALDZ. Op. Cit., Tomo I, pg. 798.
surge de la creencia de que la propiedad es un ser en si que tiene una ontologia propia. La
ALVAREZ CAPEROCHIPI. Op. Cit., Tomo I, pg. 152.
cuestin no parece ciertamente ser esa. La propiedad no existe en s, lo que existe en s es la
posesin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin es algo ms que
un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad": ALVAREZ
CAPEROCHIPI. Op. Cit., Tomo I, pg. 143.
1483
MARIANI DE VIDAL. Op. Cit.. Tomo I, pg. 157.

15
----------------------------------- Modos de adquisicin de la propiedad-----------------------------------------------------
Gunther Gonzales Barrn

Los ttulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un


luego la "regularizacin de la propiedad" a travs de la relacin de clientela-je que inmueble NO INSCRITO que carece de ttulos comprobativos de dominio y, en
surge entre los grupos de pobladores y los polticos. consecuencia, requiere de un ttulo subsidiario que reemplace lo que no tiene, ya sea
porque nunca lo tuvo, o porque se le extraviaron los documentos que contenan los
En el mbito de los predios rurales, la novena disposicin complementaria del
actos adquisitivos1487. Recurdese que esta figura se encuadra dentro del mbito de la
Decreto Legislativo 653 seala: "La propiedad de un predio rstico tambin se
adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propiedad inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y, por tanto, no resulta
propietario durante cinco aos. El poseedor puede entablar juicio para que se le extrao que las transferencias dominicales sobre este tipo de bienes se hayan realizado
declare propietario". Ntese que el precepto no hace referencia al justo ttulo y a la clandestinamente, sin intervencin de notarios, a travs de simples documentos priva-
buena fe, por lo cual no se refiere a la usucapin ordinaria quinquenal, sino a la dos o mediante acuerdos verbales amparados con la posesin. En estas difciles
usucapin extraordinaria, pero con plazo reducido slo en este mbito. Esta norma condiciones, resulta entendible que el propietario del inmueble no cuente con los
tiene su antecedente en el Decreto Ley 17716 (de 1969), Ley de Reforma Agraria, en documentos originales, y ante la falta de intervencin notarial queda descartada la
donde ya se haba introducido una abreviacin del plazo de la usucapin extraordi - posibilidad de obtener traslados o copias autenticadas.
naria. Las principales crticas que se le pueden hacer a dicha norma son dos: En realidad, la figura de los ttulos supletorios viene a ser un rezago histrico de
- Si la usucapin extraordinaria en predios rsticos se consuma a los cinco un momento en donde el legislador, tambin como ahora, pretendi facilitar la
aos, cunto tiempo se necesita en los casos en que concurra justo ttulo y regularizacin de la propiedad inmobiliaria mediante un mecanismo subsidiario de
buena fe? El legislador no ha previsto nada, por lo cual habr de aplicar el titulacin. En su momento (fines del siglo XIX), fue un medio simplificado para
mismo plazo quinquenal establecido en el art. 950, 2 C.C. Obviamente, es obtener un ttulo autntico de propiedad, sin descuidar las seguridades que
ilgico fijar un mismo plazo para la usucapin ordinaria y la extraordinaria. tericamente son imprescindibles para permitir e*l acceso de una finca al Registro.
Cules deben ser esas seguridades? No teniendo el solicitante ningn ttulo que
- La drstica reduccin del plazo a cinco aos no se justifica cuando el
exhibir con respecto a la propiedad invocada sobre el inmueble no inscrito, el nico
poseedor no exhibe condicionamiento jurdico-formal alguno. Si ya
elemento que juega a su favores la posesin 1488. A pesar de la importancia que tiene el
habamos criticado la posesin decenal del art. 950, 1 C.C, en mayor medida
estado posesorio en este mbito, el artculo 2018 del Cdigo Civil guard silencio
resulta cuestionable la exigencia de solo cinco aos para que un poseedor,
sobre el plazo de posesin necesario para solicitar los ttulos supletorios. Existen otras
incluso de mala fe o vicioso, se convierta en propietario.
normas que nos ayuden a este propsito? Enseguida lo veremos.
9.9.4. USUCAPIN Y TTULOS SUPLETORIOS El artculo 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911, en su versin
original, estableci que el propietario sin ttulos, deba acreditar la posesin por
cuarenta aos1489. Este plazo se redujo a rreinta aos en virtud

"La prueba ordinaria de La propiedad se hace mediante La prueba de La posesin y el transcurso del
tiempo, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de
la de ser una posesin modalizada por el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida
formalmente con un titulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La propiedad no existe en si, lo
que existe en s es La posesin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin es algo
ms que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad": ALVAREZ
CAPEROCHIPI. Op. Cit., Tomo I, pg. 143.
La justificacin del plazo se detalla en la exposicin de motivos de dicho Cdigo: "la prescripcin no
queda consumada en diez o veinte aos, sino cuando se rene, adems de la posesin, el requisito
indispensable del titulo, y en el caso que consideramos, el justo ttulo falta, ya sea porque el poseedor
nunca lo tuvo, o porque se han perdido los documen-
------------------------------------- Modos de adquisicin de la propiedad-----------------------------------------------------
Gunther Gonzales Barrn

M8
" RAMREZ CRUZ. Op. Cit., Tomo II, pg. 288. 693
Gunther Gonzales Barrn

---------------------Modos de adquisicin de la propiedad-------------------------.________________.___

esta conclusin, debe tenerse en cuenta que el presupuesto requerido por


al Decreto Supremo 015-68-JC del 09 de agosto de 1968. En el actual Cdigo Procesal ambas figuras es la posesin continua, pacfica, pblica y como propietario;
Civil los ttulos supletorios se solicitan judicialmente en la misma va procedimental pues ante la falta de ttulos (o stos son insuficientes) del solicitante, debe
correspondiente a la usucapin (art. 504 C.PC). Del texto procesal se pueden extraer recurrirse a la posesin como el ins-rrumento tpico de de regularizacin de
dos premisas fundamentales: las titularidades jurdicas dudosas o imperfectas1491.

- Los ttulos supletorios proceden cuando no existe ttulo, y el propietario slo


cuenta a su favor con,la posesin.
- Teniendo en cuenta que el solicitante slo puede exhibir la posesin, ser 1491
Una ejecutoria reciente de la Corte Suprema ha ratificado que la formacin de ttulos supletorios se sustenta
necesario acreditar el plazo requerido para consumar la usucapin o en la POSESIN, lo cual es de una lgica evidente por cuanto la hiptesis se produce ante la carencia de
ttulos: "CAS. N" 1633-2001 TACNA. Lima, primero de octubre de dos mil dos.- LA SALA CIVIL
prescripcin adquisitiva extraordinaria (larga), y que en la citada Exposicin
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA; Con el acompaado, vista
de Motivos era de cuarenta aos en virtud a lo dispuesto por el entonces la causa en Audiencia Pblica de la fecha y; producida la votacin con arreglo a ley, se emite la siguiente
vigente Cdigo Civil de 1852, reducida luego a treinta aos y actualmente sentencia. 1. MATERIA DEL RECURSO. Se trata del recurso de casacin interpuesto a fojas ciento
fijada en diez aos. Resulta evidente que si el solicitante de ttulos treintisis por doa Mercedes Mara Moscoso Viuda de Gmez cqjitra la resolucin de vista de fojas ciento
treinticuatro, su fecha veintitrs de abril del dos mil uno, expedida por la Sala Mixta Descentralizada e
supletorios carece de documentos comprobativos de su dominio, entonces su
Itinerante de La Corte Superior de Justicia de Moquegua- lio, que declara nulo e insubsistente todo lo
posesin debe extenderse por todo el tiempo necesario para perfeccionar la actuado a partir de la sentencia apelada de fojas ciento doce, su fecha diecinueve de diciembre del dos mil,
usucapin extraordinaria, la que tratndose de bienes inmuebles es reponiendo la causa de dicho estado, disponiendo que el Primer Juzgado Mixto de Mariscal Nieto lleve a
actualmente de diez aos (artculo 950, primer prrafo, Cdigo Civil). Por lo cabo la audiencia del medio probatorio indicando, y continuar el trmite del proceso en la forma de ley;
en los seguidos con don Osear Osterling Fernndez Dvila, sobre formacin de ttulos supletorios. 2.
tanto, la formacin de ttulos supletorios requiere que el solicitante acredite FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO. Concedido el
una posesin por dicho trmino1490 . recurso a fojas ciento rreintinueve, fue declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante
resolucin de fecha siete de agosto del dos mil uno, que obra a fojas diecisis del cuaderno de casacin,
Por tal razn, deben descartarse las afirmaciones referidas a que la ley sustantiva por la causal prevista en el inciso 3 del artculo 386del Cdigo Procesal Civil, relativa a la contravencin
o procesal no han establecido, expresa o implcitamente, un plazo posesorio mnimo de Las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. 3. CONSIDERANDOS: Primero.- En el
para solicitar los ttulos supletorios. Con los siguientes fundamentos se desvirta dicha presente caso, la recurrente sostiene que la resolucin de La Sala Superior le resulta lesiva, al disponer La
realizacin de una inspeccin judicial para verificar la posesin de La demandante sobre el inmueble sub
opinin:
litis, ya que no se pretende en este proceso la prescripcin adquisitiva, supuesto en el cual el posesionarlo
a) El Cdigo Civil s fija el plazo posesorio requerido en los ttulos supletorios, pide para si se le declare propietario por el transcurso del tiempo, sino que en el caso de autos, el
propietario sin documentos inicia el proceso para que se acredite su titularidad en la propiedad y se le
y ese no es otro que el de diez aos sealado en el artculo 950. Es cierto que
otorguen judicialmente dicho documentos; y, si bien la sentencia de vista contiene una motivacin, sta
esa norma se refiere a la prescripcin adquisitiva, pero tambin es evidente resultara aparente por no tener racionalidad ni razonabilidad, ya que la valoracin de las pruebas debe
que entre sta y los "ttulos supletorios" existe una absoluta identidad respetar las reglas de la sana crtica. Segundo.- Cabe anotar que las pretensiones relativas a ttulo
supletorio, prescripcin adquisitiva y rectificacin de reas o delimitacin de linderos se tramitan como
sustancial. Para llegar a
proceso abreviado, las mismas que se encuentran reguladas en la Seccin Quinta, Ttulo II, Captulo II,
Subcaptulo 2 del Cdigo Procesal Civil. Tercero.-Asimismo, hay que sealar que quien formula la
demanda de ttulo supletorio es el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su
derecho contra su inmediato transferente o los anteriores a ste o sus respectivos sucesores para obtener el
tos que podran comprobarlo, siendo este motivo el que obliga a acudir al medio subsidiario de los ttulos
ttulo de propiedad correspondiente, conforme dispone el inciso 1 del articulo 504 del acotado Cdigo
supletorios (...) Por eso ha tenido que llegar a la conclusin de que slo es ttulo supletorio de propiedad, la
Procesal. Cuar-
posesin de cuarenta aos": Cit. GUZMN FERRER. Op. Cit.. Tomo II, pg. 1451. 1490 En el caso de los
predios rurales el solicitante de los ttulos supletorios deber acreditar una posesin temporal de cinco aos
(novena disposicin complementaria Dec. Leg. 653).

18
Modos de adquisicin de la propiedad
Gunther Gonzales Barrn

b) La confusin reinante entre nuestros autores se debe a que olvidaron estudiar veintitrs de abril de dos mil uno, expedida por la Sala Mixta Descentralizada e Itinerante de la Corte Superior
de Justicia de Moquegua-Ilo, que declara nulo e insubsistente todo lo actuado a partir de la sentencia apelada
el substrato subyacente entre la usucapiny los ttulos posesorios, cul es, la
de fojas ciento doce, su fecha dicienueve de diciembre del dos mil' (publicada el 03 de diciembre del 2002).
posesin. En cambio, la distincin que pudiese existir entre ambas figuras es
dio de adquisicin de la propiedad (lo que justificara que la figura acte slo a
meramente formal e incidental. Mientras en los ttulos supletorios, el
favor del poseedor no-propietario), sino que es, fundamentalmente, un medio de
solicirante dice ser propietario sin ttulos; en la usucapin, el solicitante dice
prueba de la propiedad (y, por eso, sirve tambin al propietario que no tiene otra
ser un poseedor que ha devenido en propietario. En cualquiera de los casos, la
forma de probar su derecho, como ocurre en los ttulos supletorios). Reiteramos
doctrina mayoritaria seala que la usucapin sirve para remediar cualquier
que la doctrina en este punto es claramente mayoritaria, por no decir uni-
problema de falta, insuficiencia o imperfeccin de los ttulos. No existe una
forme1492 . Es decir, la usucapin sirve para PROI'AR EL DERECHO del
distincin -salvo la meramente formal- por el hecho de no tener ttulos, o por
propietario, qu es, precisamente, lo que ocurre en el caso de los ttulos
tenerlos insuficientes (como sera el caso del propietario que perdi los
supletorios. Despus de estas autorizadas opiniones, las que podramos seguir
documentos y slo conserva la tradicin oral). Tngase en cuenta que la
reproduciendo indefinidamente, bien cabe plantear si alguien podr seguir
usucapin no es slo un me-
sosteniendo que la usucapin y los ttulos supletorios son dos cosas distintas. Lo
que necesitamos * ms bien, y con urgencia, es eliminar esta intil distincin, y
ro. - Es materia de autos, la demanda de ttulos supletorios interpuesta a fojas cuarenta por doa admitir sin ambages que la usucapin es la institucin jurdica apta para
Mercedes Mara Moscoso Viuda de Gmez, con el objeto de que se le otorgue el ttulo de propiedad
adquiridla propiedad por posesin y tambin para subsanar las deficiencias e
respectivo sobre el inmueble ubicado en calle Moquegua nmero mil ciento setentids, distrito ele
Moquegua, provincia de Mariscal Nieto, departamento^ de Moquegua, por cuanto iraica haberlo imperTecciones en los ttulos del ya propietario1493 .
adquirido mediante documento privado del ao mil novecientos cincuenta, el mismo que se ha
Por tanto, y atendiendo a cuestiones histricas, dogmticas y sistemticas, el
extraviado; sin embargo, refiere que desde el ao mil novecientos cincuentiuno viene conduciendo el
predio hasta la actualidad y ejerciendo poderes sobre el mismo, tales como el darlo en alquiler a plazo posesorio en los ttulos supletorios es idntico al de la usucapin
diferentes personas de la localidad. Quinto.- En tal sentido, resulta conveniente sealar que en este tipo extraordinaria1494 , esto es, diez aos.
de procesos el juzgador deber dilucidar respecto de la propiedad, pues solo ser amparada la
demanda si se encuentra acreditada la condicin de propietario de la actora, conforme fluye del inciso
1 del artculo 504 de nuestro ordenamiento procesal civil. Sexto.- Sin embargo, cabe sealar que una de 1492
En la misma doctrina nacional sta es la opinin imperante: "En efecto, la doctrina
las formas para corroborar La propiedad alegada es justamente la posesin por parte de la accionante
clsica concibi la prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de con-
respecto del bien (materia de litigio), toda vez que de acuerdo al artculo 896del Cdigo Procesal civil,
vertir al poseedor ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le comidera un
la posesin es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad . Sptimo. - En
medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurdica es esta ltima porque
consecuencia, se aprecia que resulta necesaria La realizacin de La inspeccin judicial en el predio
as se La utiliza en'prcticamente todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripcin
materia de Litis, a fin de verificar Las condiciones del mismo, constatando si la demandante se
convierte al poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el
encuentra en posesin mediata o inmediata o si existe un tercero que ejerce la ocupacin; todo ello con
propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la prescripcin ad-
el objeto deformar conviccin en el juzgador respecto de La titularidad de La recurrente sobre el citado
quisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sera imposible. Estaramos
bien; por lo que no se evidencia la configuracin de La denuncia adjetiva. 4. DECISIN: Estando a los
frente a la famosa prueba diablica de la cual hablaban los romanos": AVEN DAN O
considerandos precedentes, con lo expuesto en el dictamen del Seor Fiscal Supremo en lo Civil y en
VALDZ, Jorge. "El Registro Predial y la seguridad jurdica en los predios rsticos".
aplicacin de lo previsto en el articulo 397 del Cdigo Procesal Civil; 4.1. Declararon INFUNDADO el
EN: Thmis. Revista de Derecho, No. 26, pg. 65.
recurso de casacin interpuesto a fojas ciento treintisis por doa Mercedes Mara. Moscoso Viuda de 1493
Es tan cierta la identidad sustancial existente entre ambas figuras que la jurispruden-
Gmez; en consecuencia, NO CASARON la resolucin de vista de fojas ciento treinticuatro, su fecha
cia registral ha admitido, con buen criterio, que la sentencia judicial declarativa de
prescripcin adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la nmatriculacin de
una finca. Lo ocurrido en este caso es que la sentencia de usucapin y la sentencia de
ttulos supletorios producen los mismos efectos (entre ellos, la nmatriculacin) por
tratarse de una institucin jurdica unitaria.
14 ) ,
' ' Con toda razn, se ha considerado que no es posible eliminar de la vida jurdica a la usucapin, basada en un
estado fctico inmemorial, que no teme a la pretensin de terceros, por cuanto se trata de un instituto que
otorga una presuncin indiscutible de conformidad a derecho: SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 493.

6Q7
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Gunther Gonzales Barrn

manifestacin externa deber realizarse por otros medios, entre ellos la actitud de
9.10. EFECTOS DE LA USUCAPIN 9.10.1.
comportarse como propietario o como titular de un derecho real.
EFECTO ADQUISITIVO En doctrina se discute si la usucapin surte efecros de manera automtica con el
El efecto principal de la usucapin es adquirir la propiedad o el derecho real del solo transcurso del plazo posesorio establecido en la ley, o si ms bien se requiere la
que se trate1495. De qu depende la adquisicin de uno u otro derecho? Pues, del declaracin constitutiva pronunuciada por autoridad judicial o funcionario
concepto posesorio por el que se posea el bien. Si el poseedor lo hace "como administrarivo. El ordenamienro jurdico peruano no contiene norma alguna que
propietario", entonces la usucapin conducir a la adquisicin de la propiedad (arts. despeje dicha interrogante, aun cuando alguno de nuestros autores se ha pronunciado
950, 951 C.C). Si el poseedor lo hace "como usufructuario", entonces la usucapin en el sentido de considerar que la usucapin no surte efectos de pleno derecho,
conducir a la adquisicin del usufructo 1496 , y si el poseedor lo hace "como titular de debiendo ser sta invocada por el interesado1498 . No obstante ello, la doctrina se
una servidumbre", la usucapin conducir a la adquisicin de sta (art. 1040 muestra partidaria en gran mayora por la tesis contraria, esto es, por considerar que
C.C.)1497 . los efeCtos de la usucapin se producen en forma automtica, con el simple transcurso
del tiempo, unido a una posesin hbil que rena todos los requisitos. Sin embargo,
Ya hemos visto que el concepto posesorio, por ser una intencin psicolgica del
este efecro automtico queda a disposicin del beneficiado (usucapiente), quien puede
poseedor, debe manifestarse al exterior de alguna manera. Normalmente, y para
ponerlo en juego. Ello significa que entre el momento de consumacin y el de la
efectos prcticos, se considera que el concepto posesorio se revela a travs de la
puesta en juego, existe una situacin de interinidad que puede finalmente resolverse a
"causa de posesin", es decir, del acto gentico que dio origen a la posesin, sea un
favor de cualquiera de los dos derechos controvertidos: del usucapiente, si ste invoca
contrato de compraventa, de arrendamiento, o de constitucin de usufructo. Si la
la usucapin; o del antiguo titular, si aqul no realiza la citada invocacin o
causa gentica no es un ttulo jurdico, como los antes citados, entonces la
simplemente renuncia a la usucapin1499 . De los artculos 950 y 951 C.C. existe cierta
base para resolver la cuestin a favor de la ltima postura, en tanto dichos preceptos
establecen que la propiedad se adquiere con la posesin cualificada y por el trmino
legal, sin necesidad de exigencia o
1495
HERNNDEZ GIL. Op. Cit., Tomo II, pg. 471.
1496 pj Cdigo Civil de 1984 no contempla expresamente esa hiptesis, pero s en forma
casi unnime la doctrina. En nuestra opinin, la cuestin queda salvada con el argu-
mento analgico "quin puede lo ms, puede lo menos". Por tanto, si la usucapin
puede conducir a la adquisicin de la propiedad, entonces resulta evidente que tam-
bin puede hacerlo en el caso de los derechos reales limitados, como es el caso tpico
del usufructo. Sobre el particular, es bueno mencionar lo siguiente: "La doctrina mo-
derna ha puesto de relieve el carcter equvoco de la posesin 'a ttulo de usufructo', no 1498
RAMREZ CRUZ. Op. Cit., Tomo II, pg. 280.
fcilmente distinguible del goce de una cosa fundado en una relacin obligatoria (arren-
H99 )Z PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 742. Sobre el particular, puede agregarse lo siguiente:
damiento, comodato), cuestin sta de gran inters prctico, si se tiene en cuenta que el
"Generalmente se sostiene que el efecto adquisitivo de la usucapin se produce ipso iure, de una manera
usufructo, concebido como el ncleo o clave de todos los derechos reales de goce sobre cosa
automtica. Esto es cierto slo en el sentido de que, transcurrido el tiempo de la posesin (en la usucapin
ajena, que inspira al legislador y, en esa medida, a los tratadistas, pierde ahora relieve ante
extraordinaria) y concurriendo los dems requisitos (en la ordinaria) no es necesario nada ms para que
el notable crecimiento de derechos de aprovechamiento de naturaleza obligacional. Es
la usucapin se estime consumada. Ella misma funciona como modo de adquirir. A veces es imperceptible
poseedor de un usufructo la persona que se comporta sobre la cosa como un usufructuario.
en la realidad el trnsito de la usucapin en curso a la usucapin consumada. El poseedor sigue compor -
Para adquirir por usucapin el usufructo, habr de examinarse el ttulo (acto de quien
tndose lo mismo, cualquiera sea el tiempo en que le contemplamos, antes o despus del efecto adquisitivo.
sujeta al gravamen un fundo propio); ttulo que puede ser ineficaz, lo que dara lugar, de
No obstante, el automatismo no quiere decir que la usucapin se imponga necesariamente alfavorecido, ya
no intervenir la 'usucapi', a repetir la cosa, o repetirlo indebido, la restitucin de valor":
que cabe la renuncia, ni quiere decir tampoco que la usucapin acte por cuenta propia. En la prctica, el
ALBALADEJO GARCA, Manuel y DORAL GARCA DE PAZOS, Jos Antonio.
episodio que saca a la luz a la usucapin es una contienda acerca de La propiedad o de ono derecho real":
Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Ferales, Tomo VII-Io, pg. 59.
1,97
HERNNDEZ GIL. Op. Cit., Tomo II, pg. 472.
Sobre el tema existe una muy reciente y documentada monografa: BUSTO LAGO. Jos Manuel. La
usucapin de La titularidad de la servidumbre predial de paso, EDERSA, Madrid 2000.
Gunther Gonzales Barrn

Modos de adquisicin
de la propiedad
de enero del 2003: "CUARTO.- que, siendo
absoluto el derecho de propiedad y, por tanto,
investidura formal por parte de autoridad o implicita La imprescriptibilidad de la accin
funcionario pblico1500 . Durante algn reivindicatora, no puede oponerse al ejercicio de
la facultad reivindicatoria La adquisicin por
tiempo la jurisprudencia fue vacilante
prescripcin de un bien inmueble que no haya
sobre este tema1501, y en ese sentido pueden sido declarado como tal previamente en instancia
citarse sentencias que contienen doctrinas judicial; la sola posesin por un nmero
contradictorias; sin embargo, en una muy indeterminado de aos no legitima La adquisicin
de La propiedad por quien la ocupa, pues es
reciente ejecutoria la Corte Suprema ha
preciso determinar la convergencia de una serie
optado decididamente por admitir la de requisitos, tales como si la posesin ha sido
postura favorable al carcter automtico de ejercida 'como si fuera propietario' o si ha
la usucapin y, por ende, la sentencia es existido justo ttulo o buena fe, lo que no puede
ser discutido al momento de resolver La excepcin
simplemente decla-
de prescripcin extmtiva, por no ser materia
controvertida. QUINTO.- que, aplicando e
interpretando correctamente el artculo
novecientos cincuentids del Cdigo Civil vigente,
Cmo se manifiesta esta tesis desde un punto de as como el articulo ochocientos setentids del
vista prctico? En opinin nuestra, de la derogado Cdigo Civil de mil novecientos
siguiente manera: si A (antiguo titular) reivindica treintisis, es indispensable promover accin judi-
el bien posedo por B (usucapiente), ste no cial para ser declarado propietario de un
necesita de un ttulo formal para oponerse a la inmueble por prescripcin (...) ". Finalmente, la
pretensin de A, le bastar contestar la demanda Corte declar infundada la excepcin de
sealando (y probando) que se ha convertido en prescripcin, y orden que contine el proceso por
el nuevo propietario por usucapin. Si el juez reivindicacin.
comprueba la posesin hbil de B, y el trmino
legal correspondiente, entonces deber declarar
infundada la accin reivindicatoria de A. Si bien
el juez no podr declarar como propietario a B,
salvo que ste hubiese reconvenido, ello no
impide que este ltimo accione en cualquier mo-
mento a efectos de obtener la declaracin ce
usucapin.
Sentencia de la Corte Suprema del 29 de marzo
del 2004 y publicada el 02 de agosto de ese
mismo ao (Cas. No. 2792-2002-L1MA):
"QUINTO.- Que, asimismo La usucapin opera
de pleno derecho, y la ley no obliga que para
adquirir este derecho tenga previamente qve
obtenerse sentencia favorable que asi lo declare
dentro de un proceso sobre prescripcin
adquisitiva de dominio, dado que el articulo
novecientos cincuentids del Cdigo sustantivo,
es claro al establecer que 'quien adquiere un bien
por prescripcin ... puede ... entablar juicio para
que se le declare propietario'; aunque, claro est,
el pleno efecto erga omnes slo derivar de la
usucapin reconocida por sentencia judicial e
inscrita en los Registros Pblicos conforme a la
parte final del citado artculo novecientos
cincuentids del mismo Cdigo...".
No obstante ello, existe jurisprudencia anterior
que mantiene la doctrina opuesta, lo cual nos lleva
directamente al problema de la falta de
predictibilidad del Poder Judicial. La referencia
concreta es a la sentencia de la Corte Suprema de
fecha 19 de noviembre del 2001 y publicada el 31

21
Gunther Gonzales Barrn

rativa. Para llegar a esta conclusin la sentencia cit expresamente el presente


Corte Suprema se adhiri a la tesis del libro1502.
autor de esta obra, para cuyo efecto la

1502dice lo siguiente: "PRIMERO.- Que de autos fluye que la pretensin contenida en la


La extensa sentencia
demanda de la recurrente es que se le declare propietaria del inmueble sito en el lote uno-A de la
manzana C de La Calle Los Virreyes Urbanizacin El Manzano del Distrito del Rmac, identificado
actualmente con el nmero trescientos setentiuno, Provincia y Departamento de Lima, argumentando que
viene poseyndolo en forma pacfica, pblica, continua y a ttulo de propietaria por ms de cuarenta aos
conforme lo acredita con las instrumentales anexadas al escrito de su propsito. SEGUN-DO.- Que, las
instancias de mrito, coincidentemente, han declarado infundada la accin incoada arguyendo que en el
caso de autos, si bien es cierto que la adora acredit ejercer la posesin sobre el inmueble sub-litis en
forma continua, pacfica y pblica tambin Lo es que no prob el hecho de que aquella haya sido a ttulo
de propietario, es decir, poseyendo para s pues la propia accionante en el ao mil novecientos noventa
solicit al Director General de Bienes Nacionales que se regularice su posesin y se le conceda su cesin
en arrendamiento, en tal sentido consideraba y reconoca al Estado como dueo como'se desprende de
los actuados administrativos iniciados a raz de dicha solicitud corrientes de fojas trescientos sesentiuno
a cuatrocientos cuarentium y si bien no se concret la firma del contrato tal circunstancia era slo una
cuestin que regularizaba la posesin que la actora ostentaba y ostenta sobre dicho bien pero en calidad
de propietaria. (...) STIMO.- De dicho tenor se desprende que el cumplimiento de facto de los requisitos
contemplados en la ley transforma la calidad de poseedor en la condicin de propietario a condicin de
acreditar que efectivamente se han satisfecho tales exigencias, a cuyo respecto el doctor Gunther
Gonzales Barrn en su obra "Curso de Derechos Reales", Jurista Edito res, setiembre del dos mil tres,
pginas quinientos cuarentiocho. al analizar los artculos 950 y 951 del Cdigo Civil concluye que la
prescripcin adquisitiva de dominio opera desde el momento en que se inicia la posesin y no desde que
vence el plazo, lo que sustenta en razn de que el poseedor se comport permanentemente como legtimo
propietario del bien, resultando cierta la postura en el sentido de que la propiedad se adquiere con la
posesin cualificada, sin necesidad de exigencia formal por parte de la autoridad o funcionario pblico.
OCTAVO.- En el caso de autos, los magistrados de mrito han determinado que la demandante no cumple
con uno de los requisitos para adquirir la propiedad por prescripcin: el animus domini, que es poseer el
bien como propietario, pues si bien se encuentra acreditado, como sealan Las instancias, que la
recurrente ejerce la posesin del inmueble sub-litis en forma continua, pacfica y pblica no se advierte
un comportamiento a ttulo de propietario por el hecho de haber solicitado en diciembre de mil
novecientos noventa a la Direccin General de Bienesque se le otorgue la cesin del predio mencionado
en arrendamiento, con lo cual reconoca que el dominio del mismo era de propiedad del Estado.
NOVENO.- Sin embargo, Las propias instancias de mrito tambin han determinado, glosando la
abundante prueba actuada, que la actora satisface los dems requisitos previstos en La norma acotada
para adquirir el inmueble subjudice pues se ha acreditado que lo posee desde mil novecientos setentisis
en forma continua pacfica y pblica como ya se ha precisado, careciendo de relevancia la perturbacin
que signific el proceso que Le entabl la Universidad Enrique Guzmn y Valle "La Cantuta" sobre
desahucio, no solo porque sta no es propietaria del inmueble sino porque dicho proceso concluy el
veintisis

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Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

No obstante ello, para evitar la situacin de interinidad de la que habla DEZ formalmente como tal. De esta manera, y tratndose d bienes inscribibles, se
PICAZO, y para contar con un ttulo formal que despeje cualquier duda respecto a la posibilita adems la inscripcin en el Registro correspondienre (art. 2010 C.C). En tal
propiedad del bien, entonces la usucapin ganada puede ser reconocida e investida sentido, y segn nuestro ordenamiento vigente, la usucapin puede ser declarada por el
juez (art. 952 C.C., art. 504 ss. C.P.C.) con respecto a cualquier tipo de bien; pot el
registrador en el caso especfico de predios rurales inscritos en la seccin especial del
de julio de mil novecientos noventa desde cuya fecha a La interposicin de la demanda ha transcurrido con Registro de propiedad inmueble (antes: Dec. Leg. 667 -derogada-; ahora: Reglamento
exceso el plazo a que se refere el articulo 950 del Cdigo sustantivo vigente y en cuanto al animus de
de Inscripciones del Registro de Predios), o por el notario en el caso de predios
poseer como propietario los actos que lo exteriorizan estn reconocidos por las instancias como probadas
en autos en cuanto a una continuidad, pacificidad y publicidad que no hacen sino revelar una permanencia urbanos, con proyecto de habilitacin urbana, o simplemente que se ubiquen en reas
posesoria con inequvoco propsito de dominio, por lo que una simple y aislada carta de trmite adminis - urbanas segn la calificacin municipal (Ley 27157, Ley 27333, Decreto Supremo
trativo no concluido ni resuelto por la Direccin Nacional de Bienes Nacionales no puede sustentar 008-2000-MTC)1503.
convincentemente un razonamiento contrario a La conclusin pretedente, tanto ms si esta entidad ha
revelado una conducta omisiva ya que desde la fecha de la mencionada solicitud de la actora, del catorce
de diciembre de mil novecientos noventa, no ha realizado ninguna accin tendente a recuperar la posesin , Por^u parte, el art. 7 de la Ley 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas,
del inmueble en referencia, concluyndose de telo ello que la casacin sustentada en la interpretacin haba precisado que los procedimienros administrativos de declaracin de propiedad
errnea de la norma material anotada debe ser amparada"(Finalmente, la Corte cas la sentencia de vista,
seguidos ante la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI)
y actuando en sede de instancia, declar fundada la demanda de prescripcin adquisitiva de bien inmueble
contra la Superintendencia de Bienes Nacionales: CAS. No. 2161-2003-LIM, del 05 de noviembre del
-previstos en el art. 12 del Dec. Leg. 803-son los de regularizacin de tracto sucesivo y
2004, publicada en el diario oficial el 28 de febrero del 2005). Si bien es cierto que el autor de estas lneas de prescripcin adquisitiva de dominio. Sin embargo, el Tribunal Constitucional
es decidido partidario del efecto automtico de la usucapin -lo que se fundamenta en el texto principa] de mediante sentencia del 23 de mayo del 2002 declar inconstitucionales los arts. 6, 7 y
esta obra, y a lo que se adhiere la Corte Suprema-, la verdad es que no me reconozco en la cita expuesta por
8 de la Ley 26878, aun cuando el confuso fundamento no se refiera tanto a la posibi-
la sentencia, ya que en sta se mezclan dos cuestiones diversas. En efecto, una cosa es "el efecto automtico
de la usucapin" (una vez transcurrida la posesin cualificada) y otra distinta es la "retroactividad de la
lidad de que COFOPRI otorgue ttulos de propiedad, sino a que declare la habilitacin
usucapin". Por otro lado, tambin me llama poderosamente la atencin los siguientes fundamentos de la urbana de terrenos ocupados por poseedores informales 1504. Para salvar este entuerto
ejecutoria: legal, finalmente se ha dictado un nuevo complejo normativo sobre la materia: La Ley
- Si el demandado es el Estado, cabe la posibilidad entonces que el inmueble controvertido sea uno de
28391 declara de preferente inters nacional la formalizacin de la propiedad informal
dominio pblico, lo cual obviamente impide la usucapin. Este tema no se debate en la ejecutoria.
- No se dice nada respecto a la "causa" de posesin de la demandante,.lo que cons tituye un elemento de los terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales,
fundamental para deteminar su calidad de poseedora autnoma o en cor,.:epto de dueo. La causa urbanizaciones populares que estn constituidos sobre inmuebles de propiedad estatal,
posesoria siempre tie o colorea la situacin del poseedor. con
- Si alguien solicita que le "arrienden" el bien, entonces ya no puede ser un poseedor en concepto de
propietario, SALVO QUE SE PRODUZCA LA INTERVERSIN o modificacin pblica, notoria,
inequvoca y absolutamente pblica de esa condicin. De lo expresado en la sentencia no s aprecia
ningn acto configurador de la interversin.
- La Corte casa la sentencia por interpretacin errnea del art. 950 del C.C, pero en realidad ha efectuado una La usucapin declarada por el registrador se estudia en nuestra obra: Tratado de Derecho Registral
re-valorizacin de la prueba, pues niega valor proba-, torio al expediente administrativo ante la Inmobiliario, segunda edicin, Jurista Editores, Lima 2004. Por otra parte, la usucapin declarada por
Direccin de Bienes Nacionales -en nuestra opinin, totalmente decisivo para que la demanda no deba notario es tratada con detenimiento en nuestro libro: Estudio sobre la nueva Legislacin de predios
ser amparada-, y en cambio le otorga mayor valor a otras pruebas ("abundantes") que ni siquiera glosa o urbanos, segunda edicin, Jurista Editores, Lima 2001.
indica con precisin. El argumento utilizado en la sentencia es el siguiente: "El Tribunal considera inconstitucionales los
artculos 6, 7y 8, porque de conformidad con el inciso 6) del artculo 195 de la Constitucin, slo Las
municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones, asi como para ejecutar los planes y programas correspondientes, no siendo, pues,
competente para ello La Comisin de Formalizacin de La Propiedad Informal (COFOPRI)"-

7m
fines de vivienda, y ratificando la competencia de las Municipalidades Provinciales externa, sino adems que el Registro "crea" el ttulo. Dems est decir que no puede
para otorgar los ttulos de propiedad. Seguidamente, se ha expedido el Reglamento de existir imparcialidad en los casos en que la misma entidad pblica crea e inscribe el
Formalizacin de la Propiedad Informal, aprobado por Dec. Sup. 005-2005-JUS ttulo, por lo que se instaura un llamativo precedente que puede colocar en estado de
(publicado los das 18 y 19 de marzo del 2005), en el cual se ratifican las indefensin a los titulares que acrualmente gozan de su derecho inscrito, pero que
competencias de las municipalidades provinciales (art. 2.1), y en donde COFOPRI podran verse afectados a travs de un procedimiento sin garantas y sin objetividad.
slo tiene labores de asesora tcnica cuando medien convenios de cooperacin (art. Habr que estar muy atentos a las disposiciones reglamentarias que se dicten con
2.2). Asimismo, la norma establece que las municipalidades provinciales, y no motivo de esta norma.
COFOPRI, tienen la potestad de promover conciliaciones enrre los ocupanres y los 9.10.2. LA USUCAPIN DE PROPIEDAD Y LOS DERECHOS MENORES
propietarios privados (art. 23); tambin las municipalidades provinciales, y ya no SOBRE EL BIEN
COFOPRI, se reservan la potestad de declarar administrativamente la propiedad, va Desde hace un tiempo est abierta una importante cuestin: se pte-gunta si el
prescripcin adquisitiva de dominio o regularizacin del tracto sucesivo a favor de los poseedor en concepto de propietario, gravado de un derecho real menor o una carga,
poseedores de los predios matrices (art. 53).; igualmente las municipalidades pueda ganar por usucapin la propiedad, pero libre de los gravmenes. La doctrina se
provinciales pueden declarar la propiedad por prescripcin adquisitiva en lotes muestra dividida; por la afimativa van DE MARTINO y CICU, mientras que por la
individuales ubicados en inmuebles que hubiesen sido objeto del proceso de negativa se encuentran MONTEL, MENGONI y GALGANO 1505 . La tentacin de
formalizacin de la propiedad informal (art. 83). Supletoriamente se aplicar el Dec. responder afirmativamente se sustenta en el carcter originario, y no derivado, de la ad-
Sup. 013-99-MTC, Reglamento de Formalizacin de la Propiedad de COFOPRI, y quisicin por usucapin; empero, la cosa no parece susceptible de ser tratada con tanta
normas complementarias (art. 10 Dec. Sup. 005-2005-JUS, y otras muchas normas de simpleza dogmtica. Los profesores italianos RODOLFO SACCO y RAFFAELE
este mismo Decreto). Por ltimo, la dcima cuarta disposicin complementaria y final CATERINA hacen un original aporte al tema: si el gravamen corresponde a una
del Dec. Sup. 005-2005-JUS ("interpretativa" de la primera disposicin situacin posesoria, ella limita la posesin del sujeto que viene poseyendo "ad
complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades) estatuye un peligroso usucapionem" y limita en paralelo los efectos de esta posesin. Si la situacin posesoria
procedimiento de competencia de la SUNARP con el fin que sta regularice no existe (por ejemplo: el tercero es titular de una servidumbre, pero no la ejercita),
administrativamente el tracto sucesivo o declare la prescripcin de inmuebles jugarn entonces las normas de prescripcin extintiva por no-uso en el caso de los
inscritos, con lo cual el Registro no slo "califica" el ttulo proveniente de fuente
1505
SACCO y CATERINA. Op. Cit., pg. 515.
1506
Ibidcm.
1507
El art. 952 C.C. est pensado23 para bienes inmuebles, pues normalmente slo stos
son objeto de registro. Sin embargo, el legislador ha dejado expresa constancia de que
esta norma no debe ser objeto de interpretacin restrictiva: AVENDAO VALDEZ.
Op. Cit., Tomo I, pg. 799.
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derechos reales menores1506 . El problema se resuelve, pues, en mrito a los principios afecta. As pues, resulta evidente que un derecho real cuya estructura carece de
generales, sin necesidad de explicaciones meramente tericas, esto es, descartando que posesin, no puede ser afectado o extinguido por la posesin de cualquier tercero. Esta
la usucapin conlleve la extincin automtica de los derechos reales menores. conclusin cuenta con base normativa en el art. 952 C.C. 150', pues all se seala que el
En el caso de los derechos reales no posebles (por ejemplo: la hipote ca), la ttulo formal de la usucapin"sirve para cancelar la inscripcin del antiguo dueo, pero
solucin debe ser la misma, es decir, la usucapin no produce el efecto "per se" de no dice que se deban cancelar las inscripciones de los titulares de derechos reales
extinguir la hipoteca, la cual subsiste ntegramente por cuanto la posesin ajena no la menores o del acreedor hipotecario.
9.10.3. LA LLAMADA RETROACTIVIDAD DE LA USUCAPIN - Si el conflicto se plantea entre el poseedor y el titular registral, prevalece la
Formalmente, los actos de disposicin realizados por el usucapienre antes del usucapin.
cumplimiento del plazo legal deberan ser ineficaces en cuanto provienen de un no- - Si el conflicto se plantea entre el poseedor y el tercer adquirente,
titular. Por el contrario, los actos realizados por el viejo propietario en aquel mismo entonces el respeto por la posesin se modera con la necesidad de amparar
perodo deberan ser eficaces. Para desmentit una u otra conclusin, en doctrina se la seguridad del trfico. En ese caso hay dos posibilidades: 1) si el
habla de "retroactividad de la usucapin". Sin embargo, el vocablo "retroactividad" usucapiente se enfrenta a un tercer adquirente que no rene los requisitos
no es quiz el ms adecuado. El adquirente derivado del viejo propietario pierde el de la fe pblica registral1514 (art. 2014 C.C), entonces vence el usucapiente;
derecho si no cambia el estado de usucapin y sta se consuma; pero si el 2) si el usucapiente se enfrenta a un tcrce: adquirente que s rene los
adquirente, desde el momento de la adquisicin, ha posedo conforme a su ttulo, la
requisitos de la fe pblica registra. 2014 C.C), entonces vence este ltimo.
usucapin no lo toca1508 . El problema es distinto si el acto de disposicin proviene
La usucapin "contra tabulas" se produce cuando entran en conflicto dos
del poseedor que est por culminar la usucapin. Si l constituye, por ejemplo, una
derechos contradictorios: el primero, el de un tercer adquirente confiado en la
servidumbre, la regla "alienado convalescit" operar como ocurre en todo caso de
exactitud del Registro y que sustenta su detecho en la transmisin producida a su
adquisicin por un no-titular1509 .
favor por el titular registral. Adems, para ser protegido este tercero debe contar con
El problema de la retroactividad, reducido a sus justos"imites, se refiere a las un ttulo oneroso y actuar de buena fe, siendo que en el Registro no debe constar
relaciones entre el viejo propietario y el usucapiente. En el mismo momento en que causal alguna de resolucin, rescisin o invalidez. El segundo derecho en conflicto
la usucapin se perfecciona, el propietario antiguo podra reclamar los frutos por el es el del usucapiente que ha cumplido los requisitos legales para adquirir por
periodo no prescrito. Un argumento a favor de la "retroactividad" es uno de corte prescripcin, pero que obviamente no ha inscrito su derecho. En este caso, el
teleolgico. Institutos como la prescripcin extintiva y la usucapin tienen el usucapiente es un poseedor cuya posesin es continua, pacfica, pblica y como
mrito de evitar la discusin reiterativa respecto a si antes de la consumacin del propietario por el trmino de diez aos. Y nos referimos normalmente a la usucapin
perodo de prescripcin, fuese aquella alegada por el actor, o fuese aquella alegada extraordinaria, en tanto a posesin quinquenal slo se aplica en el caso de concu-
por el demandado. Si se quiere contar con este beneficio, es necesario reconocer a rrencia de justo ttulo y buena fe, de ms difcil invocacin cuando existe un titular
la usucapin la capacidad de generar la ficcin por la cual la propiedad del bien con derecho inscrito que impide a su contradictor ampararse en el desconocimiento
perteneca al poseedor vencedor desde el inicio de su posesin 1510. de la lesin ajena1515.
Una vez adquirido el derecho de propiedad por virtud de la usucapin, la
Conforme se puede apreciar, el usucapiente es un adquirente extrarre-gistral,
atribucin de los frutos es una consecuencia de este derecho; por tanto, ya no
cuyo derecho no aparece en los libros del registro, y de esta forma la usucapin
consumada convierte en INEXACTA la informacin registral, pues se ha producido
el decaimiento del derecho de propiedad del titular registral a favor del usucapiente.
Si ste consigue inscribir su derecho en el Registro, el contenido de exactitud e
integridad de los asientos se habr subsanado. En cambio, cuando este usucapiente
1508
La fuerza expansiva de la usucapin es muy grande por cuanto se basa en una realidad no inscriba su adquisicin, podr ocurrir que un tercero confe en los asientos
fctica de apropiacin, consolidada por los aos, y que sirve como prueba de la pro-
piedad. Por tanto, si el adquirente del bien no hace nada por interrumpir la usucapin
que est a punto de consumarse, pues entonces queda afectado con ella, salvo algunas
hiptesis excepcionales como el conflicto surgido entre el usucapiente y el tercero de 1511
HERNNDEZ GIL. Op. Cit.. Tomo II, pg. 477.
la fe pblica registral (art. 2014 C.C.). Quin de los dos vence? Le dedicaremos todo 1512
Mayores detalles de este tema pueden consultarse en nuestra obra: Tratado e Jcn :;>o
un prximo apartado a dicho tema. Registral Inmobiliario, segunda edicin, Jurista Editores, Lima 2004.
1509
SACCO y CATERINA. Op Cit., pg. 515-516. La regla "alienatio convalescit" est 1513
PEA BERNALDO DE QUIRS. Op. Cit., Tomo II, pg. 138-140
prevista expresamente en nuestro ordenamiento en los arts. 1538 y 1810 C.C. 1514
Por ejemplo: cuando el tercer adquirente no tiene buena fe, o su ttulo es gratuito, t
1510
Ibid., pg. 516. su inscripcin no tiene causa en un derecho inscrito anterior.

cuenta la calidad de poseedor, ni la buena o mala fe. Es obvio que siendo la regstrales y adquiera de quien aparece como titular en los libros, con lo cual se
percepcin de frutos una cuestin peridica, stos se han ido obteniendo durante el producir el conflicto de dos adquirentes: uno, registral, y que podra ampararse en
estado posesorio. Si era poseedor de buena fe, sta ha legitimado por s misma las la fe pblica del Registro de cumplirse los requisitos sealados por el artculo 2014
sucesivas adquisiciones. La cuestin ms compleja se presenta cuando se ha sido
poseedor de mala fe, pues en ese caso los frutos deberan ser restituidos. Si este
efecto no se produce, ello se explica nicamente por la retroaccin de su naciente
condicin de propietario por usucapin15". La hiptesis de una usucapin ordinaria (quinquenal) con justo ttulo y buena fe, aun cuando el inmueble
conste inscrito a nombre de un tercero, es de ms difcil ocurrencia en la prctica, pero no se le puede
9.10.4. LA USUCAPIN CONTRA EL REGISTRO: "USUCAPIN descartar en forma absoluta.

CONTRA TABULAS"1512

A. INTRODUCCIN
del Cdigo Civil; y el otro, extrarregistral, pero amparado en una larga posesin.
El Regisrro establece y publica una presuncin oficial de titularidad, pero la
realidad puede ser distinta en cuanto es otro quien posee la finca por un tiempo Precisamente, el principio de fe pblica se sustenta -entre otros aspectos- en
suficiente para ganar por usucapin. Qu tiene ms fuerza, el Registro con sus que el Registro puede brindar informacin inexacta, y a pesar de ello se ampara a
declaraciones oficiales, o la realidad de una posesin continuada? Aqu es necesario dicho tercero "cualificado", en tanto no conste en el
distinguir varias hiptesis1513:
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

Registro tal inexactitud. La existencia de un usucapiente extrarregistral es, Una parte de nuestra doctrina aboga porque NO SE PERMITA LA
precisamente, una hiptesis en que la informacin registral deviene en inexacta y, USUCAPIN EN CONTRA DE LA INFORMACIN DEL REGISTRO. Es decir,
por tanto, en caso de conflicto con un tercero registtal, ste ltimo debe ser de "lege ferenda"'se busca adoptar una solucin similar a los sistemas germnicos,
preferido, por cuanto la causal de inexactitud no aparece en el Registro. en los cuales prcticamente no se puede prescribir en contra del titular registral. Esa
postura extremista no puede compartirse, pues la realidad social nos demuestra a
La aplicacin estricta de los principios regstrales conlleva necesariamente a
diario que los hechos son muchas veces ms poderosos que el mejor derecho. As
limitar la aplicacin de la prescripcin "contra tabulas", ya que este ltimo
pues, eliminar toda posibilidad de prescripcin "contra tabulas" significara que el
adquirente no inscribi su derecho y, por tanto, qued expuesto a ser preterido
poseedor con una largusima posesin no pueda vencer al titular de una propiedad
frente a un tercero inscribiente confiado en la publicidad registral, y derivando su
sin contenido real, y que prcticamente hubiese efectuado abandono tcito de sta.
derecho del anterior titular. Recurdese que las inexactitudes no publicadas NO
Adems, impedira regularizar situaciones de hecho ya largamente consolidadas en
PERJUDICAN al tercero "cualificado", por cuanto *la confianza en la informacin
virtud a un estado posesorio continuo, pblico, pacfico y como propietario.
registral significa la piedra angular de la seguridad del trfico inmobiliario. Por lo
tanto, el usucapiente extrarregistral ser vencido por un adquirente amparado en la Sobre el particular DEZ PICAZO ha sealado: "rechazarpor completo la
fe pblica regis-rral, y ello de acuerdo al juego natural de los principios que rigen el usucapin contra tabulas, en aras de la proteccin de los adquirentcs confirme al
Derecho registral inmobiliario. registro, significa dejar inermes a los poseedores con la posesin largamente
continuada" 1519. En sentido similar se pronuncia GARCA GARCA, para quien el
B. LA CUESTIN DE LA BUENA FE conflicto entre el tercero registral y el usucapiente extrarregistral debe resolverse
No queremos concluir este apartado sin esbozar algunas ideas respecto a la teniendo en cuenta los intereses en juego que se presentan en cada caso, sin
relevancia de la buena fe en el enfrentamiento entre el tercero registral y el pretender la prevalencia de uno sobre el otro 1520 . La usucapin, al igual que el
usucapiente extrarregistral. Habamos visto que este conflicto debe ser resuelto, en Registro, son instituciones basadas en el principio de seguridad jurdica. En la
el caso peruano, con la aplicacin estricta del artculo 2014 del Cdigo Civil; y por primera, nos encontramos ante una figura en la cual se reconoce al tiempo como el
tanto, debe ser preferido el tercero de buena fe, con ttulo oneroso y que inscribe su ms poderoso aliado del derecho. En palabras del pandectista alemn
propia adquisicin. Sin embargo, el quid del asunto lo constituye el requisito de la WINDSCHEID: "el tiempo es un poder al cual ningn ser humano puede
buena fe. Es decir, si el tercero registral conoca fehacientemente la existencia de sustraerse; lo que ha existido largo tiempo, nos aparece slo por eso como algo
un poseedor a ttulo de dueo, entonces no merecer proteccin. El segundo prrafo firme e inconmovible y es un mal defraudar las expectativas que crea" 1521.
del artculo 2014 seala: "La buena fe del tercero se presume mientras no se
La posibilidad de cancelar o anular una inscripcin, no invalida el sistema
pruebe que conoca la inexactitud del registro".
registral, ni tampoco lo vuelve intil, como parecieran creer algunos autores. La
El tercero registral del artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano slo necesita posibilidad de que ocurra una prescripcin "contra tabulas" no puede llevarnos a
cumplir las exigencias generales de esta figura para lograr vencer al usucapiente concluir que ello debilita seriamente al Registro. No existe dato emprico
extrarregistral, sin necesidad de contar con una buena fe especial ("diligencia"). Sin sustentatorio de esa afirmacin, por lo menos de lo que nosotros conocemos en la
embargo, la buena fe del tercero registral del artculo 2014 siempre es un concepto experiencia peruana. Es ms, nuestro pas ha requerido, casi como ningn otro, un
estndar, necesario de precisin por parte de la jurisprudencia, y resulta posible que conjunto normativo cuya catacters-tica primera es reconocer la importante funcin
por esta va se construya una nocin de buena fe distinta a los casos comunes, y social cumplida por la usucapin en aras de regularizar siruaciones de hecho
exclusivamente aplicable para las hiptesis de conflicto entre el tercero registral y socialmente ventajosas, ya que se prefiere la explotacin econmica de los bienes
el usucapiente exttarre antes que una vacua titularidad sin contenido social ni econmico.
gistral. De esta manera, puede lograrse una mejor ponderacin de los intereses en
151
pugna1516. " DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 750.
1520
GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo
En tal sentido, y desde una visin "amplificadora" de la buena fe, se ha dicho I, pg. 545.
1521
Cit. DEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo III, pg. 699.
que sta no existe solamente en los casos en que ante los ojos de un hombre
normal, y sin necesidad de indagaciones previas, se muestren datos inequvocos
Estos hechos concretos permiren inferir que la usucapin es una figura a la
sobre la posesin contradictoria en concepto de dueo. Slo cuando haya un
cual el legislador difcilmente puede renunciar, aun cuando se trate de inmuebles con
ejercicio manifiesto y notorio de un comportamiento dominical habr motivos
titularidades inscritas en el Registro. Por lo ranto, no se entiende cmo una parte de
suficientes pata conocer en forma inmediata y directa la posesin contradictoria1517.
nuestra doctrina jurdica pretenda eliminar completamente la prescripcin "contra
Por otro lado, las perspectivas "reduccionistas" consideran que prcticamente no
tabulas", sin tomar en cuenta la realidad social de nuestro pas. El Per es un
existe forma en que el tercero registral pueda invocar la buena fe, pues siempre
ejemplo vivo en el cual la usucapin cumple la funcin social para la cual fue
pudo conocer la existencia de un poseedor a travs de una diligencia media. En tal
ideada. Y ello, como hemos dicho, supera todas las concepciones meramente
sentido se dice que todo adquirente siempre cuenta con medios para descubir la
tericas o dogmticas. La cuestin central ser buscar, pues, un justo medio que
posesin ener-vadora de su derecho, por lo que esta cuestin siempre se resolver a
permita soluciones equitativas cuando se presente el conflicto entre el usucapiente
favor del usucapiente (MENNDEZ HERNNDEZ1518). Por lo tanto, un aspecto
extrarregistral y el tercer adquirente amparado en la fe pblica registral, y esre punto
decisivo en este conflicto ser determinar el canon de buena fe que le ser exigible
de equilibrio debe hallarse en el tema de la buena fe.
al tercero que inscriba su adquisicin.
Por lo dems, es bueno mencionar que ni siquiera en los registros constitutivos
C. LA FUNCIN SOCIAL DE LA USUCAPIN ms avanzados se prescinde de la usucapin, como a veces se cree en forma ingenua.
En efecto, el sistema australiano o ACTA TORRENS contiene una serie de
excepciones al principio de invulnerabilidad (inscripcin constitutiva sanatoria).
Entre estas excepciones se encuentra la usucapin contra el registro, admitida desde
1516
El artculo 952 del Cdigo Civil permite que el usucapiente vencedor inscriba su
1952, y por la cual se permite que un poseedor pueda vencer a un titular registral
sentencia favorable (o declaracin notarial) y cancele el asiento del antiguo dueo. cuando ha cumplido rodos los requisitos legales de la usucapin. En tal sentido,
Esta norma puede ser objeto de dos hiptesis fundamentales: existe una franca corriente de opinin favorable a dar cabida a la realidad extra-
- El usucapiente ha posedo mientras el mismo titular registra] tena inscrito su derecho. En este caso
registral, pues la posesin por largo tiempo es una realidad material constitutiva de
no existe conflicto con tercero alguno, por cuanto el propietario negligente ha permitido que el
poseedor consolide una titularidad dominical en virtud al aprovechamiento econmico del inmueble a un hecho que no puede desconocerse1522 . Por otro lado, en el sistema alemn
travs de la posesin continua. tambin se admite el ingreso de la posesin para rectificar la informacin del
- El poseedor ha venido poseyendo el inmueble hasta que se produce una transferencia dominical, sea
porque su posesin se ha consumado o se encuentra a punto de consumarse. En este caso, el
usucapiente extrarregistral podr vencer al nuevo dueo tabular siempre y cuando acredite la mala fe
de su oponente, con lo cual ste no se habr constituido en tercero registral o "cualificado".
1517
GALLEGO DEL CAMPO. Op. Cit., pg. 2699-2700. 25
1518
Cit. Ibid., pg. 2699.
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

registro: "Un no propietario que durante treinta aos se ha limitado a poseer, sin inscrita, pueden darse el lujo de prescindir de una realidad fctica tan poderosa como
estar inscrito, slo tiene la facultad de hacer emplazar por edictos al propietario es el caso de la posesin continuada. Se dice que el tiempo lo borra todo, y en
que lo ha sido hasta entonces, dentro de un procedimiento judicial (regulado en la efecto, el tiempo es el ms poderoso aliado del derecho. La funcin social de la
ZPO., par. 977-981). Si el propietario no comparece, se le tiene por renunciante y usucapin es evitar controversias sobre la titularidad de los bienes a travs de
se dicta sentencia de exclusin. Con ello se extingue su propiedad, y la finca queda comprobar la posesin por largo tiempo, con lo cual, adems, se regularizan las
sin dueo. El solicitante puede, sin embargo, obtener la inscripcin, y con ello se situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotacin econmica de los
hace propietario'^11. bienes) frente a las situaciones de Vacua titularidad sin contenido social ni
econmico, y ms an si se trata de la formalidad consistente en un asiento registral.
Est claro, pues, que ni siquiera los sistemas regstrales ms perfeccionados,
y que producen una mayor eficacia sustantiva en favor de la relacin jurdica
Gunther Gonzales Barrn Modos de adquisicin de la propiedad

5:2
MIRANDA, Marcelo. "El sistema Torrens y la transmisin y constitucin de derechos reales inmobiliarios
en Australia". EN: Revista de Derecho Notarial, pg. 177-178.

HEDEMANN, Justus Wilhem. Derechos Reales, pg. 167.

27
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