Territorios 26 / Bogot, 2012, pp.

83-105
ISSN: 0123-8418
ISSNe: 2215-7484

Territorios, naturaleza y medio ambiente

Condiciones generales para la revitalizacin

de reas urbanas en desuso con sospecha de
contaminacin en Latinoamrica*
General conditions for the revitalization of brownfields with * Este artculo deriva del
suspicion of contamination in Latin America trabajo elaborado en el
marco del proyecto INTE-
Condies gerais para a revitalizao de reas urbanas em desuso GRATION Desarrollo
urbano sostenible en La-
com suspeita de contaminao na Amrica Latina tinoamrica, el cual in-
tegra las contribuciones de
Constanza Zamudio Sossa** 34 personas de las diferen-
tes ciudades socias de dicho
proyecto, gracias al apoyo
de Nicols Leyva (Phd.
en Urbanismo, nicolas.le-
yva@kate-stuttgart.org)
y de Miguel Londoo (Es-
pecialista en Innovacin
Recibido: 12 de marzo de 2012 Social, miguel.londono@
Aprobado: 02 de abril de 2012 kate-stuttgart.org). Am-
bos estn vinculados al
proyecto INTEGRATION
- KATE, Centro de Ecolo-
ga y Desarrollo, Stuttgart
(Alemania). Esperamos
que este artculo contribu-
ya a la reflexin desde el
Para citar este artculo mbito acadmico sobre la
adopcin del modelo de re-
Zamudio Sossa, C. (2012), Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso con vitalizacin urbana, en es-
sospecha de contaminacin en Latinoamrica, en Territorios 26, pp. 83-105. pecial en Bogot, donde el

83

Palabras clave
brownfields, contamina-
cin de suelos, cohesin so- social en las ciudades latinoamericanas y fomentar activamente el desarrollo urbano sostenible. A
cial, desarrollo urbano
sostenible, revitalizacin
de brownfields.
Keywords
brownfields, social cohe-
sion, soil contamination,
soil revitalization, urban
sustainable development.
Palavras chave
brownfields, contamina-
o de solos, coeso social,
desenvolvimento urbano
sustentvel, revitalizao disso, uma estratgia que tem recebido poa ateno na maioria de pases de Amrica Central e
de brownfields.
territorios 26
84
Resumen
La revitalizacin de reas urbanas en desuso, muchas veces bajo sospecha de contaminacin, tiene
un gran potencial no solo para la renovacin urbana, sino tambin para aumentar la cohesin
pesar de ello, es una estrategia que ha recibido poca atencin en la mayora de pases de Centro
y Sur Amrica, pero ya muestra en Europa resultados alentadores. El proyecto Integration lleva
tres aos trabajando con seis ciudades latinoamericanas incluida Bogot, en cooperacin con
Stuttgart, Alemania, y est financiado por la Comisin Europea bajo su programa URB-AL III,
para poner a prueba la viabilidad de introducir estas prcticas. Este artculo resume las lecciones
hasta ahora aprendidas en los proyectos piloto, y hace seis recomendaciones puntuales basadas en
estas experiencias, a travs la revisin de los modelos gua de desarrollo urbano, los campos de
accin y los proyectos de revitalizacin ya concluidos.
Abstract
The revitalization of brownfields with suspicion of contamination constitutes a great potential not
only for urban renovation but also for strengthening social cohesion in Latin-American cities and
to actively promote sustainable urban development. Despite this, it is a strategy that has received
little attention in most Central and South-American countries, and it has shown some motivating
results in Europe. The Integration project has been working for three years with six Latin-Ame-
rican cities including Bogot, in cooperation with the city of Stuttgart in Germany and funded
by the European Commission and its URB-AL III program to test the viability of introducing
this practices. This article summarizes the learned lessons on the pilot projects and proposes six
concrete recommendations based on these experiences, through the revision of guide models of
urban development, the fields of action and some already concluded revitalization projects.
Resumo
A revitalizao de reas urbanas em desuso, muitas vezes sob suspeita de contaminao, tem um
grande potencial no s para a renovao urbana, seno tambm para aumentar a coeso social nas
cidades latino-americanas e fomentar ativamente o desenvolvimento urbano sustentvel. A pesar
do Sul, mas na Europa j mostra resultados alentadores. O projeto INTEGRATION leva trs anos
trabalhando com seis cidades latino-americanas, includa Bogot, em cooperao com Stuttgart,
na Alemanha, e est financiado pela Comisso Europeia sob seu programa URB-AL III, para pr
a prova, a viabilidade de introduzir estas prticas. Este artigo resume as lies at agora aprendi-
das nos projetos piloto, e faz seis recomendaes pontuais baseadas nestas experincias, atravs a
reviso dos modelos guia de desenvolvimento urbano, os campos de ao e os projetos de revita-
lizao j concludos.
Constanza Zamudio Sossa
Introduccin
Las herramientas que posee la planeacin
urbana no han podido detener el rpido
surgimiento de asentamientos informales
en las ciudades latinoamericanas. Tampo-
co son suficientes los instrumentos de los
que disponen las ciudades para adminis-
trar sus reas urbanizables. De la misma
forma, los programas estatales y munici-
pales de construccin de vivienda no han
logrado generar a corto plazo una oferta
suficiente de superficie habitable.
La entrante administracin en Bogot
del movimiento Progresistas, a cabeza del
alcalde recin elegido Gustavo Petro, ha
enfatizado desde su campaa electoral la
importancia que le otorga a la renovacin
urbana y a la iniciacin de procesos de re-
vitalizacin como fuentes de bienestar y
equidad para los habitantes de la ciudad.
El presente artculo pretende aportar he-
rramientas conceptuales y prcticas a este
asunto, recopilando las condiciones gene-
rales y los procedimientos existentes en seis
ciudades latinoamericanas, en lo relativo a
proyectos de desarrollo urbano interno,
ms especficamente a los proyectos piloto
adelantados por el proyecto Integration
sobre la revitalizacin de reas urbanas en
desuso, con sospecha de contaminacin en
las ciudades de Quito, Guadalajara, Chihu-
ahua, Sao Pablo, Rio de Janeiro y Bogot.1
Los modelos de revitalizacin urbana
buscan la consolidacin de ciudades ms
compactas y sostenibles, usando terrenos
que por su afectacin ambiental y com-
plejidad en su recuperacin, muchas ve-
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
ces se les da la espalda y terminan siendo
reas degradadas en zonas internas de la
ciudad. Bogot y Quito, a diferencia de
las otras ciudades del proyecto Integra-
tion, an no tienen una gran afectacin
por el abandono de grandes industrias,
pero pueden adelantarse a los hechos y
trabajar en torno a estas reas, en busca
de un desarrollo sostenible y ms acorde
con los habitantes de las reas ubicadas en
el entorno de estos sitios. De esta mane-
ra, se pueden revitalizar zonas que no se
tenan determinadas dentro del desarrollo
urbano, y se disminuyen los procesos de
desplazamiento interno de habitantes por
proyectos de renovacin en antiguos ba-
rrios de las ciudades.
El proyecto busca integrar estrategias
urbanas, ecolgicas y de participacin ciu-
dadana en procesos de revitalizacin urba-
na, con miras a mejorar la calidad de vida
y a promover la inclusin social en las ciu-
dades. Este artculo resume el resultado de
una intensa cooperacin entre los socios
de Integration, donde cada uno contri-
buy con sus propias experiencias (Urb-al
III Integration, 2011). En l, se recopi-
lan las condiciones generales y los proce-
dimientos existentes en cada ciudad, en lo
relativo a proyectos de desarrollo urbano
interno. Hace referencias tambin a dife-
rentes proyectos de revitalizacin urbana
ya concluidos, y propone recomendacio-
nes prcticas a partir de las conclusiones
alcanzadas. Estas recomendaciones sir-
ven a Bogot y a las ciudades contraparte
como fundamento para implementar pro-
yectos piloto de revitalizacin urbana en
modelo de ordenamiento
territorial empieza a pre-
sentar ciertas deficiencias.
* Ingeniera ambiental y
sanitaria de la Universidad
de La Salle, Bogot. Espe-
cialista en Derecho Am-
biental de la Universidad
del Rosario, Bogot. Tra-
baj para el Departamen-
to de Proteccin Ambiental
de la Ciudad de Stuttgart
(Alemania). Actualmente
trabaja como contratista
para la gerencia del pro-
yecto INTEGRATION en
Bogot. Correo electrnico:
integrationbogota@gmail.
com
1
Como se ver a lo largo
del artculo, el proyecto
Integration se refiri a los
reglamentos para la pla-
neacin, proteccin y uso del
suelo de Alemania (Stutt-
gart), Brasil (Sao Paulo y
Rio de Janeiro), Ecuador
(Quito), Colombia (Bogo-
t) y Mxico (Chihuahua
y Guadalajara).
territorios 26
85
 su territorio, integrando aspectos urba-
nos, ecolgicos, ambientales y sociales en
los procesos de planeamiento.
El artculo contiene, principalmente,
recomendaciones dirigidas a los respon-
sables en el mbito municipal; se dirige a
planificadores urbansticos y a otros exper-
tos, como consultores e inversionistas, que
participan o tienen inters en los procesos
de desarrollo urbano interno y en proyec-
tos en Latinoamrica. Adems, se dirige
tambin a movimientos cvicos que abo-
gan por los aspectos sociales del desarro-
llo urbanstico y que quieren fortalecer la
participacin.
El elemento orientador ms importan-
te para el desarrollo urbano es la planea-
cin urbanstica municipal, la cual crea la
base esencial de desarrollo de las ciudades,
por ejemplo, a travs de la construccin
de infraestructura. Sin embargo, la realiza-
cin de proyectos constructivos est fuer-
temente determinada por las inversiones
privadas. En el artculo, se describen los
campos de accin de los sectores pblico
y privado desde la perspectiva de las ad-
ministraciones municipales. Son de espe-
cial inters las interfaces existentes entre
los campos de accin privados y pblicos,
as como las asociaciones entre ambos sec-
tores (Private Public-Partnership o PPP).
La inversin pblico-privada es muy im-
portante para el desarrollo de reas revi-
talizadas, en algunos casos por los costos
ambientales que se pueden generar dentro
del proceso.
El artculo compara y analiza los mo-
territorios 26 delos gua, las formas organizativas y los
86
campos de accin del desarrollo urbans-
tico en los sectores pblico y privado, as
como una seleccin de proyectos de revi-
talizacin que han sido desarrollados en
las ciudades contraparte. El objetivo de
este anlisis es identificar las soluciones
ms idneas para el desarrollo interno, y
generar recomendaciones concretas para
optimizar el trabajo administrativo muni-
cipal en el marco de un desarrollo interno
sostenible en Bogot y Latinoamrica.
1. Modelos gua de desarrollo
urbanstico
Los modelos gua sirven para sintetizar
objetivos y visiones de forma concisa y
comprensible, con el fin de que puedan
ser fcilmente comunicados y discutidos.
Con el fin de anclar el objetivo de un de-
sarrollo urbano sostenible en el mbito de
la poltica municipal, existen cada vez ms
ciudades europeas que emplean los deno-
minados modelos de desarrollo urbano
sostenible.
En las ciudades de Europa Occidental,
el modelo gua denominado prioridad al
desarrollo urbano interno se aplica, so-
bre todo, para revalorizar zonas urbanas
existentes, pero tambin para frenar el
crecimiento de las ciudades y proteger de
manera sostenible los suelos valiosos. La
limitacin del crecimiento urbano tiene
que garantizarse de forma consistente y
consecuente, tanto en las ciudades como
en las regiones adyacentes. Mientras que
algunas ciudades europeas ya reconocen
Constanza Zamudio Sossa
y persiguen como un objetivo realista el
reciclaje de reas urbanas, en sus regiones
adyacentes se registra un fuerte crecimien-
to urbano.
Tambin en las ciudades latinoame-
ricanas existen de manera implcita tales
modelos gua. Por ejemplo, se formulan
los objetivos hacia un reparto justo de re-
cursos y la lucha contra la pobreza.
El artculo 3 de la Ley General de
Asentamientos Humanos de Mxico es-
tipula que el ordenamiento territorial de
los asentamientos humanos y el desarrollo
urbano de los centros de poblacin tende-
rn a mejorar el nivel y la calidad de vida
de la poblacin urbana en Mxico. El plan
de desarrollo urbano Visin Chihuahua
2040 de la ciudad de Chihuahua, Mxico,
persigue un desarrollo urbano sostenible.
Para ello prev, entre otras medidas, la
reutilizacin de reas deterioradas, lo que
implica una adecuacin de los decretos
estatales y la correspondiente comunica-
cin sobre ellos a la sociedad civil. El Plan
Municipal de Desarrollo Urbano de Gua-
dalajara 2010-2012 y el Programa Muni-
cipal de Desarrollo Urbano de Chihuahua
(2003) definen principalmente la relacin
entre la administracin y los ciudadanos
en lo relativo a la planeacin y el desarro-
llo urbano. Una de las visiones que se ex-
presa en ellos es que los espacios pblicos
deben fortalecer la convivencia social.
Las directrices para el desarrollo urba-
no de los municipios colombianos se esta-
blecen en la Ley 388 del ao 1997. Segn
esta ley, los municipios tienen competen-
cia propia para su planeacin territorial,
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
con el objetivo de lograr un desarrollo
urbano sostenible y una utilizacin equi-
librada y sensata de los suelos. El modelo
gua del desarrollo urbano en Bogot se
define en el Plan de Ordenamiento Te-
rritorial (POT), en donde se establecen
los instrumentos de gestin del suelo que
articulan todos los elementos con los obje-
tivos definidos para el desarrollo de la ciu-
dad. Sin embargo, el plan no contiene un
modelo prioritario de desarrollo urbano
interno sostenible, que integre elementos
como suelos degradados o con sospecha
de contaminacin. El documento, de ca-
rcter jurdico-vinculante, comprende las
directrices generales acerca del control del
crecimiento territorial dentro de la ciudad
y en su periferia.
Las directrices del desarrollo terri-
torial en los municipios ecuatorianos
se establecen en el Cdigo Orgnico de
Organizacin Territorial, Autonoma y
Descentralizacin (COOTAD). El Plan
General de Desarrollo Territorial del Dis-
trito Metropolitano de Quito establece
objetivos estratgicos y trata temas como
el ordenamiento territorial y el desarrollo
de espacios vitales, de viviendas y de la
sociedad. Este plan est en fase de revi-
sin. Se aspira a un modelo de desarrollo
urbano que rena, desde una perspectiva
universal, las funciones sociales y ecolgi-
cas del suelo, la recuperacin del espacio
pblico, la promocin de la diversidad
cultural y la seguridad. La planeacin y la
direccin del desarrollo urbano en el Dis-
trito Metropolitano de Quito residen en
dos campos estratgicos de accin: el apo- territorios 26
87
 yo de un desarrollo urbano sostenible y la
generacin de una estructura policntrica.
En Brasil, la ley orgnica relativa al
desarrollo urbano (Estatuto da Cidade)
nombra como primer principio bsico el
derecho a una ciudad sostenible, que se
interpreta como el derecho a suelo urba-
no, a una vivienda, a la salvaguardia de un
medio ambiente intacto, al transporte, a
instituciones pblicas, a trabajo y a tiem-
po libre.
En Alemania, se pueden constatar im-
pulsos importantes para la revitalizacin
territorial a partir del ao 2002. A partir
de ese momento, la reutilizacin de reas
deterioradas ha sido un objetivo polti-
co declarado y, de esta forma, se ha con-
vertido en un modelo gua poltico que
rige la gestin futura de las reas urbanas.
En la Estrategia Nacional de Sostenibili-
dad (Nationale Nachhaltigkeitsstrategie) de
Alemania, el Gobierno federal ha formu-
lado el objetivo estratgico de reducir el
consumo de suelos de 120 hectreas dia-
rias a 30 en todo el territorio alemn hasta
el ao 2020.
En el ao 2000, en el Plan de usos de
suelos de Stuttgart (Flchennutzungsplan
FNP, 2010) se determin darle prioridad
al desarrollo de zonas internas como un
principio bsico de la planeacin. El mo-
delo a seguir se denomin: Stuttgart:
compacta, urbana y verde. Desde hace
varios aos, la administracin de la ciu-
dad est aplicando con xito la poltica
de desarrollo interno y ha ido integrando
este modelo gua en las actividades admi-
territorios 26 nistrativas. La proporcin entre desarrollo
88
interno y externo se ubica hoy en da en 5
a 1. Como instrumento esencial para reac-
tivar las reas deterioradas en zonas inter-
nas de la ciudad, desde 2002 se registran
sistemticamente todos los terrenos urba-
nos con potencial de ser construidos en
un sistema de informacin geogrfica (re-
gistro de brownfields, denominado Ges-
tin sostenible de terrenos urbanos de
Stuttgart), apoyando de esta manera la
revitalizacin de estos potenciales.
Adicionalmente, en un proceso de tres
fases, se desarroll un Concepto de Desa-
rrollo Urbano (Stadtentwicklungskonzept
(STEK)) para la ciudad (Borrador 2004,
Dilogo 2005, Estrategia 2006), que
presenta las cualidades espaciales y fun-
cionales y los potenciales de desarrollo de
Stuttgart para los prximos 15 a 20 aos.
En la Estrategia 2006 del Concepto de
Desarrollo Urbano se formulan los diez
objetivos rectores para el desarrollo urba-
no de la ciudad. En el primer objetivo, se
declara la sostenibilidad como principio
rector para el futuro desarrollo territorial.
Este principio rector abarca la proteccin
climtica eficaz, por medio de una utili-
zacin eficiente de la energa, as como la
prioridad del desarrollo interno y la salva-
guardia de los espacios libres. El plan STEK
no tiene carcter jurdico vinculante.
2. Campos de accin del desarrollo
urbano en el sector pblico
En el mbito del desarrollo urbano, los in-
tereses pblicos son representados por las
Constanza Zamudio Sossa
administraciones municipales, que actan
en diferentes campos de accin. Todas las
administraciones municipales de las ciu-
dades contraparte de Integration estn
organizadas por sectores. Los encargados
administrativos de los municipios partici-
pan en las medidas de desarrollo urbano
interno, en el marco de sus competencias
o de los campos de accin de sus unidades
organizativas.
En el marco de este artculo se anali-
za, entre otros ejemplos, el campo de ac-
cin planeacin urbana con participacin
civil, incluyendo la gestin de los corres-
pondientes instrumentos de planeacin.
En el campo de accin licencia de cons-
truccin, la descripcin se concentra en
el entrelazamiento de aspectos de planea-
cin y de construccin con determinados
requerimientos para mejorar la calidad del
medio ambiente. En el campo de accin
remediacin medioambiental se desta-
ca de forma ejemplar la gestin de suelos
contaminados. En la revitalizacin de las
reas urbanas deterioradas (brownfields),
casi siempre juegan un papel importante
el mejoramiento del sistema de recogida
de basuras, la proteccin de aguas freticas
y la proteccin contra ruido, as como la
creacin de superficies verdes (Kirchholtes
y Leyva Douat 2007).
Tradicionalmente, el campo de ac-
cin planeacin urbana desempea una
importante funcin coordinadora, pues-
to que en l confluyen y son tenidos en
cuenta los diferentes aspectos tcnicos re-
levantes, como la proteccin de la natura-
leza, la conservacin de monumentos y la
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
infraestructura. Asimismo, en este campo
tienen que conjugarse intereses diversos y
divergentes. Sin embargo, la planeacin
urbana no es la nica fuerza impulsora
de los procesos de revitalizacin; de ah
la necesidad de reglas de juego especiales.
Dos trminos utilizados en este contexto
requieren una explicacin adicional: reas
contaminadas y brownfields. Las reas con-
taminadas (que en alemn se suelen deno-
minar Altlasten) son suelos, aguas freticas
y materiales constructivos contaminados.
Los brownfields hacen referencia a super-
ficies antes edificadas o a superficies que
forman parte de una infraestructura aho-
ra en desuso, y que son potencialmente
reutilizables; estos no necesariamente son
reas contaminadas.
2.1 Campo de accin: planeacin
urbana con participacin ciudadana
Tanto en Latinoamrica como en Europa,
el desarrollo urbano siempre se realiza en
primer trmino en el mbito municipal.
La implementacin de proyectos de de-
sarrollo urbano se lleva a cabo por medio
de diferentes instrumentos y en diversos
niveles de planeacin. Los instrumen-
tos de planeacin (por ejemplo, planes
parciales) no tienen denominacin uni-
forme en el plano internacional, razn por
la que puedan presentar diferentes con-
tenidos o referirse a diferentes niveles
de planeacin. En algunas ciudades lati-
noamericanas, los planes (por ejemplo,
el Plan de Ordenamiento Territorial de
Bogot) establecen el marco jurdico mu- territorios 26
89
 nicipal y pueden contener hasta detalles
cartogrficos.
En Mxico, el artculo 115 de la Cons-
titucin concede a los municipios o auto-
ridades municipales la competencia del
desarrollo urbano con el fin de que estas
puedan controlar y administrar su terri-
torio. Del Plan Estatal de Desarrollo se
derivan los programas municipales de de-
sarrollo urbano. Segn las leyes relativas
al desarrollo urbano, los ciudadanos parti-
cipan en la consulta de los Planes Parciales
en Guadalajara y Chihuahua. Sin embar-
go, segn las estimaciones de las adminis-
traciones municipales, no todos los grupos
demogrficos participan de igual manera.
En Mxico, los ciudadanos participan en
la planeacin urbana en el marco de una
presentacin pblica de los planes de
urbanidad. En dicha presentacin, los ciu-
dadanos tienen la posibilidad de revisar
dichos planes.
Los municipios colombianos estn
obligados a elaborar Planes de Ordena-
miento Territorial, que contienen las direc-
trices generales acerca de la utilizacin de
superficies y algunas regulaciones acerca
de la extensin geogrfica de las ciudades.
Asimismo, establecen el marco jurdico
para los diferentes niveles e instrumen-
tos de planeacin, y persiguen el objeti-
vo de una planeacin eficiente, ecolgica
y justa. El POT de Bogot no prioriza el
desarrollo interno de la ciudad, sin em-
bargo, contiene directrices generales para
controlar el crecimiento geogrfico dentro
de la misma y en las periferias. Gracias
territorios 26 al POT, Bogot dispone de un juego de
90
instrumentos que hace posible la revitali-
zacin de sus zonas deterioradas. All, los
instrumentos de planeacin se estructuran
segn aspectos temticos, como por ejem-
plo, servicios pblicos (planes maestros te-
mticos), reas espaciales (planes zonales,
planes parciales) y reas puntuales (planes
de implantacin y planes directores). No
existe ningn plan general de usos del sue-
lo detallado para toda la ciudad. Para el or-
denamiento territorial, toda la superficie
urbana de Bogot se divide en pequeas
unidades de planeacin zonal, las UPZ,
que son instrumentos especficos de tipo
local para definir y precisar de manera zo-
nal los usos especficos del suelo urbano.
Los planes parciales son una pecu-
liaridad en la planeacin urbana de Bo-
got. Estos se elaboran para superficies
por debajo de diez hectreas, con el fin
de conjugar varios terrenos y, as, lograr
una planeacin urbana ptima. Con es-
tos planes parciales se pueden planificar
y redisear, desde una ptica general, la
infraestructura, el espacio pblico y las
superficies privadas. De esta manera, se
pueden sintonizar de forma ptima los
intereses pblicos y privados. Tambin en
Bogot existe una participacin pblica
activa en todos los niveles e instrumentos
de planeacin. Todos los documentos re-
ferentes al tema tienen que ser publicados
y expuestos en un lugar pblico.
En Quito, los objetivos del desarrollo
urbano se derivan del Plan General de De-
sarrollo Territorial (PGDT). Aqu, la par-
ticipacin ciudadana cuenta con una larga
tradicin, que se expresa en las planea-
Constanza Zamudio Sossa
ciones participativas, y que est anclada
jurdicamente en las ocho administracio-
nes zonales. La planeacin participativa
se realiza en los barrios de la ciudad y se
tiene en cuenta en el PGDT. Asimismo,
la utilizacin de superficies se establece en
los Planes de Uso y Ocupacin del Suelo
(PUOS), que se refieren a las parroquias
(distritos de la ciudad), con una represen-
tacin a escala de 1:1000 hasta 1:5000.
Quito emplea otros instrumentos para el
desarrollo urbano, como los planes par-
ciales, que se elaboran para superficies ya
edificadas o de extensin.
Por su parte, la constitucin brasilea
otorga a cada ciudadano el derecho de cons-
truir en su propio terreno. A cada ciudad o
municipio con ms de 20 000 habitantes, la
Constitucin transfiere la obligacin de ela-
borar un Plano Director Estratgico para el
desarrollo de la ciudad. En el mbito na-
cional, el Estatuto da Cidade (la ley para el
desarrollo urbano) prev las directrices ge-
nerales acerca del ordenamiento territorial
y el desarrollo urbano.
En Via del Mar, Chile, la ordenacin
del territorio municipal se basa en el Plan
Regional de Desarrollo Urbano y en el
Plan Regulador Intercomunal Metropoli-
tano. Esta planeacin regional contribuye
al acuerdo sobre los objetivos de desarro-
llo con los municipios colindantes. Es una
competencia tanto de los gobiernos regio-
nales como del Gobierno nacional. La pla-
neacin general de ordenamiento urbano
del municipio se realiza con el Plan Re-
gulador Comunal y con el Plan Seccional.
En ella, la participacin ciudadana se lleva
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
a cabo segn lo regulado por la Ordenan-
za General de Urbanismo y Construccin.
No se conocen instrumentos especiales de
planeacin para el desarrollo interno.
En Alemania, el Cdigo Nacional de
Construccin (Baugesetzbuch, BauGB) fija
el marco general para el desarrollo urbano
de los centros urbanos. En l se establecen
los procesos planificadores que tienen que
adoptar los municipios, y se describen los
principios bsicos de planeacin hacia una
gestin moderada de los suelos y una reduc-
cin al mnimo del sellamiento de superfi-
cies. Ello debe motivar a los municipios
a aprovechar todas las medidas para priori-
zar el desarrollo urbano interno, mediante
la revitalizacin de superficies y la redensi-
ficacin. En resumen, el desarrollo interno
debe tener prioridad sobre el desarrollo
externo.
En Alemania, el proceso de desarrollo
urbanstico de un municipio (Bauleitpla-
nung) est regulado por el Cdigo Nacio-
nal de Construccin y se aplica bsicamente
en dos niveles: el primer nivel lo constituye
el Plan de usos del suelo (Flchennutzungs-
plan), el cual es considerado como un plan
de desarrollo urbano preparatorio, a es-
cala 1:10 000; el segundo nivel lo consti-
tuyen los Planes constructivos (Bebauungs-
plan), cuya aplicacin tiene un carcter
obligatorio, y se realizan a escala 1:500.
Dentro del proceso de desarrollo urba-
no (Bauleitverfahren), juega un papel muy
importante la participacin ciudadana y
de las autoridades pblicas (incluyendo
las unidades administrativas encargadas de
mbitos como la proteccin de emisiones, territorios 26
91
 suelos, aguas, naturaleza y otros entes de
inters pblico, como telecomunicaciones
y abastecimiento energtico). En este pro-
ceso, la poblacin debe ser informada en
fases tempranas acerca de los objetivos e
intenciones de las intervenciones urbanas,
as como de los efectos esperados. Los an-
teproyectos de los planes de desarrollo son
expuestos pblicamente y cada ciudadano
tiene el derecho de presentar sugerencias.
La administracin las evala, y las que no
sean tenidas en cuenta se adjuntarn al plan
de desarrollo con una explicacin respecti-
va que se presenta al Consejo Municipal.
En Stuttgart (an no en todos los mu-
nicipios de Alemania), el registro sistem-
tico de los potenciales de desarrollo urbano
que brindan las reas internas deterioradas
es un instrumento esencial para fomen-
tar la revitalizacin urbana. Desde 2002,
Stuttgart registra y documenta de forma
sistemtica y digital todos los terrenos con
potencial constructivo dentro de la ciudad.
De esta manera, el inters de los inversio-
nistas se puede dirigir hacia estas reas in-
ternas.
2.2 Campo de accin: licencia
de construccin
En los procesos de obtencin de permi-
sos de construccin, en todas las ciudades
contraparte se estudian todos los aspectos
jurdicos referentes a la construccin y a
la planeacin. En Mxico, son obligato-
rias las evaluaciones de impacto ambiental
y urbano para proyectos de envergadura
territorios 26 grande o mediana. Sobre la base de estos
92
exmenes, se establecen ciertas condicio-
nes, por ejemplo en lo referente a todas
aquellas obras o actividades pblicas que
puedan causar desequilibrios ecolgicos
al rebasar los lmites y condiciones en las
disposiciones aplicables. Si en Chihuahua
existen contaminaciones de los suelos o de
las aguas freticas en reas deterioradas, la
licencia de construccin solo se concede-
r una vez terminada la remediacin, de
acuerdo con la autorizacin de remedia-
cin correspondiente. En Guadalajara, el
proceso de licencia para construcciones y
proyectos urbansticos se desarrolla en la
agencia de obras pblicas. Ella observa,
tambin, el cumplimiento de las normas
de construccin. El cumplimiento de las
dems condiciones es responsabilidad del
propietario y del encargado del proyecto
de construccin.
La ciudad de Bogot autoriza o niega
la licencia de construccin y urbanismo a
travs de expertos particulares que cum-
plen funciones pblicas, los cuales ejercen
en lo que se denomina Curaduras Ur-
banas, quienes verifican el cumplimiento
de las condiciones legales de las normas
urbansticas. Esta transferencia de com-
petencia fue otorgada por una normativa
nacional en 1995. La Agencia Municipal
de Planeacin y los alcaldes locales vigilan
el cumplimiento de las condiciones esti-
puladas en la licencia. En este proceso no
se examina una posible sospecha de suelos
o de aguas freticas contaminadas.
En Quito, en el proceso de licencia
de construccin se examina si el proyecto de
construccin planificado cumple con las
Constanza Zamudio Sossa
normas y los planes generales existentes.
Para tal fin, se emplea un registro de nor-
mas constructivas y planes de ordenacin
del territorio. En el transcurso de la rea-
lizacin del proyecto de construccin, se
vigila si todo se construye segn lo es-
tablecido en la licencia de construccin.
Adems, para determinados proyectos
(por ejemplo, una instalacin industrial)
se tiene que llevar a cabo un examen de
impacto ambiental, para poder obtener la
licencia de construccin.
En So Paulo, la licencia de construc-
cin depende de la aprobacin de las au-
toridades municipales competentes para el
cuidado del medio ambiente y las obras p-
blicas. En el caso de proyectos de construc-
cin grandes o de proyectos con impactos
importantes sobre el medio ambiente, se
deben involucrar las dems autoridades p-
blicas pertinentes. As, se tienen en cuenta
de manera sistemtica las contaminacio-
nes de los suelos. Para poder obtener la
licencia de construccin, se tiene que de-
mostrar que las contaminaciones no presen-
ten ningn riesgo para futuros pobladores.
En el proceso chileno (Via del Mar), la
Agencia Municipal de Construccin vigila
las normas urbansticas. El cumplimiento
de todas las dems normas, sin embargo,
est en manos del propietario o del contra-
tista de la obra y los arquitectos.
En Alemania (Stuttgart) se conce-
den los permisos de construccin sobre
la base del Reglamento de Construccin
(Landesbauordnung, LBO) de cada Esta-
do federado. El reglamento contiene las
normas jurdicas de construccin, el pro-
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
cedimiento de concesin de la licencia de
construccin, el control de las obras, etc.
Tambin se aplican el Cdigo Nacional de
Construccin (Baugesetzbuch, BauGB) y el
decreto regulador de la utilizacin de terre-
nos edificables (Baunutzungsverordnung
BauNVO). Las ciudades y distritos (uni-
dades administrativas compuestas por va-
rios municipios) tienen la competencia de
conceder el permiso de construccin. Por
regla general, se tiene en cuenta la opinin
de los vecinos del terreno de construccin.
En parte del proceso de concesin del
permiso de construccin participan tam-
bin las entidades de planeacin urbana y
otras autoridades pertinentes, como me-
dio ambiente, proteccin contra incendios
y proteccin de monumentos, en su fun-
cin de representantes del inters pblico.
Las regulaciones secundarias del permiso
de construccin (por ejemplo, la obliga-
cin de examinar y remediar suelos conta-
minados) son vigiladas durante la fase de
construccin por controladores especiali-
zados (la denominada polica de la cons-
truccin). En los ltimos aos, ha habido
una desregulacin de los reglamentos de
construccin de los Estados federados, en
aras de una tramitacin ms acelerada y
de otros beneficios.
2.3 Campo de accin: remediacin
del medio ambiente
Todas las ciudades contraparte cuentan
con experiencia previa en el desarrollo y
reutilizacin de reas urbanas deteriora-
das o subutilizadas. En Latinoamrica, as territorios 26
93
 como lo fue mucho tiempo en Europa, la
remediacin medioambiental se limita a
la prevencin de riesgos para la salud p-
blica. Por ello, hasta ahora se ha adqui-
rido muy poca experiencia prctica en el
campo de la remediacin medioambiental
de suelos en proyectos de revitalizacin de
brownfields.
En Mxico, la planeacin de las medi-
das de remediacin de suelos contamina-
dos est en manos del Gobierno federal. La
Secretara de Medio Ambiente (SEMAR-
NAT) tiene competencia en el mbito de
la gestin de proyectos de remediacin
medioambiental. Sin embargo, la comu-
nicacin entre estas instituciones est muy
poco estructurada y las administraciones
municipales apenas estn involucradas. Un
ejemplo de ello es el Parque San Jacinto en
Guadalajara (vase captulo 5), donde en el
marco del proyecto de revitalizacin, las
contaminaciones de suelos no se exami-
naron ni se tuvieron en cuenta ni en la pla-
neacin ni en la ejecucin.
La legislacin medioambiental en Co-
lombia se centra en evitar nuevas conta-
minaciones de suelos y aguas freticas (es
decir, en la prevencin), y presenta varias
regulaciones relativas al manejo de conta-
minaciones existentes de forma puntual
(aire, vertimientos, residuos, suelo, mi-
nera e hidrocarburos, agua subterrnea,
etc.). Sin embargo, se observa un vaco en
el manejo integral del recurso suelo con
contaminacin, referente al uso urbano.
Aunque la legislacin contempla de ma-
nera obligatoria los planes de desmonte y
territorios 26 desmantelamiento para las industrias, exis-
94
te aqu tambin un vaco en materia de los
pasivos ambientales en cuanto a la afecta-
cin del agua subterrnea y del suelo.
En 2006, el Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial desarroll
planteamientos iniciales de una proteccin
medioambiental a posteriori, con una Gua
Tcnica de Identificacin, Evaluacin y
Manejo de reas Contaminadas con Con-
taminantes Orgnicos Persistentes (COP).
Para sanear contaminaciones de suelos en
el contexto de una revitalizacin de los
brownfields, en Colombia existe la posibili-
dad de realizar la tramitacin del caso por
medio de planes parciales urbansticos y
los dems instrumentos contemplados en
el POT que poseen carcter normativo.
En 2009, el Ministerio de Ambiente, Vi-
vienda y Desarrollo Territorial asumi la
direccin de un nuevo proyecto de decre-
to, relativo la gestin de reas posiblemen-
te contaminadas y/o contaminadas.
Diferentes agencias medioambientales
del pas, por ejemplo, la Secretara Dis-
trital de Ambiente, estn cooperando en
la elaboracin del mencionado decreto.
Asimismo, existen en Colombia diversas
regulaciones relativas al derecho de suelo,
que tratan el tema del reciclaje y la pro-
teccin de suelos en zonas de minera. A
causa de diversos hallazgos de suelos con-
taminados (con pesticidas, por ejemplo) y
desechos txicos en terrenos industriales
en desuso, se estn elaborando e intro-
duciendo regulaciones especficas para la
eliminacin de estos desechos (manejo,
trasporte, almacenamiento y eliminacin
apropiados).
Constanza Zamudio Sossa
 En Ecuador, se aplica el Texto Uni-
ficado de Legislacin Ambiental Secun-
daria (TULAS), con una norma relativa
a la contaminacin de suelos y criterios
de remediacin para reas contaminadas,
tambin en conjunto con el Plan de Uso
y Operacin del Suelo. Sobre la base de
una evaluacin de riesgos, la autoridad
pertinente decide si existe la necesidad de
remediar.
Brasil tiene una serie de leyes y decretos
relativos a la gestin de contaminaciones de
suelos y aguas freticas. El decreto ms re-
ciente de la Comisin Nacional del Medio
Ambiente (CONAMA) es del ao 2009 y
establece los criterios y valores indicativos
para la aplicacin en la prctica, as como
las directrices para la gestin de contami-
naciones de suelos y aguas freticas. Con
ello, determina un rumbo orientativo para
todo el territorio, acerca de los enfoques y
planteamientos que se deben aplicar en el
reconocimiento y la reutilizacin de reas
contaminadas.
En Chile no existe ninguna disposicin
legal que trate directamente la problem-
tica de las reas contaminadas. La Ley so-
bre Bases Generales del Medio Ambiente
y su reglamento tratan el tema de manera
indirecta por medio del Sistema de Eva-
luacin del Impacto Ambiental (SEIA).
Estas evaluaciones tienen que iniciarse
para todos los proyectos de remediacin
en superficies mayores a una hectrea.
En Alemania, para la elaboracin de
un plan de usos de suelo (Flchennutzungs-
plan) o de un plan constructivo (Bebauungs-
plan), el Cdigo Nacional de Construccin
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
(BauGB) exige de la autoridad de planea-
cin la realizacin de un estudio ambiental,
segn el catlogo de requerimientos esta-
blecido por la ley. En caso de desarrollos
urbanos en zonas internas, la realizacin de
este estudio no es indispensable.
2.4 Revitalizacin de los
brownfields
Para coordinar el proceso intersectorial de
revitalizacin de brownfields, es necesario
un trabajo interdisciplinario entre los dife-
rentes departamentos de la administracin
pblica. Para este fin, se requiere superar
las fronteras entre los diferentes organis-
mos administrativos municipales. Con el
objetivo de apoyar la cooperacin y coor-
dinacin interdisciplinarias, a escala inter-
nacional se toman cada vez ms medidas
organizativas, por ejemplo a travs de la
creacin de la figura del llamado gestor
de brownfields (brownfields manager), el
cual hace un trabajo interdisciplinario con
todas las dependencias municipales invo-
lucradas en el proceso.
3. Campos de accin del desarrollo
urbano en el sector privado
Las inversiones privadas son la fuerza
motriz decisiva para la implementacin
del desarrollo urbano interno. Los actores
privados pueden participar en la revitali-
zacin de brownfields defendiendo intere-
ses propios, que en ocasiones pueden ser
contrarios: territorios 26
95
 Propietarios de terrenos con inters de
invertir o vender, con el fin de aumen-
tar el valor u obtener un alto precio de
venta.
Desarrolladores, planificadores, pro-
motores o inversionistas: personas e
instituciones que, en general, desean
ganar dinero con la revitalizacin del
terreno, y por ello buscan proyectos
rentables.
Compradores, nuevos usuarios: perso-
nas e instituciones que quieren com-
prar o arrendar edificios o instalaciones
como objetos de inversin, o como ob-
jetos de consumo final.
Con frecuencia, los intereses de los
actores privados son divergentes, lo cual
puede bloquear o incluso impedir un pro-
ceso de desarrollo. Para el actor privado, la
posterior utilizacin rentable del terreno
es la motivacin y finalidad de cualquier
proyecto de revitalizacin. El Estado y la
Administracin pblica pueden crear con-
diciones idneas para compatibilizar el
empeo econmico privado con los inte-
reses del bienestar pblico. Todas las ciu-
dades contraparte de Integration cuentan
con normas que regulan este aspecto, aun-
que sean comparativamente diversas.
Mxico tiene normas que regulan el
cierre de empresas, segn las cuales, al
cerrar una empresa, no deben quedar re-
siduos peligrosos. Para empresas que to-
dava estn operando, existe una auditora
medioambiental para detectar posibles
contaminaciones. Si en el recinto de una
territorios 26 empresa existen reas contaminadas, los
96
propietarios que tienen la intencin de ven-
der la empresa a otro fabricante tienen que
solicitar el permiso del Gobierno federal.
En Guadalajara, existe un procedimiento
complejo para la venta de terrenos.
En Colombia, no existen normas esta-
tales o municipales en materia ambiental
que regulen el cierre de empresas. Tampoco
se han regulado procedimientos para docu-
mentar la calidad ambiental de un terreno,
o para examinar los suelos, con el objeto
de tener la garanta de que estn libres de
cualquier contaminacin. Con el fin de fo-
mentar las inversiones privadas, el Consejo
Colombiano de Construccin Sostenible
est deliberando sobre la integracin de
programas de incentivos en las diferentes
estrategias de desarrollo. El objetivo que
se persigue con ello es el fomento de una
economa de construccin ecolgicamente
eficiente, en donde se espera que se mo-
difique el vaco normativo existente sobre
los pasivos ambientales. Para tal fin, este
gremio propone la creacin de los siguien-
tes elementos: certificacin obligatoria
para edificios pblicos, creacin de zonas
verdes para compensar mayor grado de
edificacin, permisos expresos e incentivos
financieros, entre otros.
Bogot cuenta con la Empresa de Re-
novacin Urbana, la cual gestiona y ejecuta
los proyectos de renovacin para la ciudad.
Sin embargo, se evidencia una desarticu-
lacin entre las entidades involucradas en
el desarrollo de dichos proyectos, lo cual
genera demora en los permisos para la eje-
cucin de los mismos, que toman ms de
cuatro aos para su desarrollo, trayendo
Constanza Zamudio Sossa
como consecuencia un bajo inters del sec-
tor privado en los procesos de renovacin.
Igualmente, no se evidenci la existencia
de incentivos econmicos para el desarro-
llo de proyectos de revitalizacin de brown-
fields.
En Brasil, existen normas que regu-
lan proyectos industriales y los cierres de
empresas. Sin embargo, no est definida
la puesta en prctica de la obligacin de
examinar y remediar las contaminaciones
de suelos.
En Alemania, se aplica la responsabi-
lidad civil solidaria conjunta en casos de
terrenos contaminados. Sin embargo, a
pesar de las normas legales existentes, casi
nunca se puede aclarar la situacin de la
contaminacin en el caso de cierre de em-
presas. Si bien la autoridad est obligada
a examinar los terrenos contaminados,
debido al altsimo nmero de casos, este
proceso es muy lento.
4. Proyectos de revitalizacin
concluidos
Los proyectos de revitalizacin existentes
reflejan el estado de desarrollo en que se
encuentra una ciudad en el mbito del de-
sarrollo urbano interno sostenible, a travs
de la revitalizacin de brownfields. Estos
proyectos son una muestra de cmo se im-
plementan programas nacionales, regiona-
les y locales para alcanzar una reutilizacin
cualitativa de reas urbanas. Especialmente
relevante es la creacin de reas residencia-
les y la generacin de vivienda de inters
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
social en superficies que antes se utiliza-
ban con fines industriales. Igualmente in-
teresante es el objetivo de desarrollo de
mezclar diferentes usos de suelo, como
vivienda y comercio, que existe en el caso
de la revitalizacin de la antigua fbrica de
cerveza Bavaria en Bogot (Parque Central
Bavaria).
En Bogot, en el centro de la ciudad,
se ubica el recinto de nueve hectreas de
la Cervecera Bavaria, que estuvo en ope-
racin desde 1885 hasta 1970. Grandes
partes del recinto fueron reutilizadas para
vivienda, hoteles, negocios e instalaciones
recreacionales y espacios pblicos, cuando
en 1983, el artista Gustavo Sorzano, jun-
to con un grupo de arquitectos, desarroll
un plan de recuperacin de edificios his-
tricos (Smbolos Urbanos Recuperables,
SUR). As, en dos edificios histricos de
la antigua cervecera se instalaron restau-
rantes. Bajo la impresin de este proyec-
to exitoso y emblemtico en el centro de
la ciudad (Jimnez 2007), se elabor el
Plan Operativo del Centro de Bogot.
Si bien en el Plan Centro la investigacin
de suelos y reas contaminadas no fue te-
matizada, el Plan muestra que un proyec-
to piloto desarrollado de forma ejemplar
ha generado un programa de desarrollo
urbano sostenible en una zona interna de
la ciudad.
En el barrio So Cristovo de Rio de
Janeiro, que colinda con la favela Manguei-
ra, de fama mundial gracias a su escuela de
carnaval, se ubica el recinto de la antigua
fbrica de cermica CCB, disuelta dcadas
atrs. En los ltimos aos, esta rea fue re- territorios 26
97
 vitalizada con la construccin de vivienda
de inters social.
El terreno, de unas 8,3 hectreas del
antiguo cuartel Grenadierkaserne, en Stutt-
gart-Zuffenhausen, tuvo un uso militar
desde 1936. Despus de la retirada de
las fuerzas armadas estadounidenses en
1993, el terreno pas a manos del Estado
Federal. En 1999, lo adquiri la ciudad
de Stuttgart, que procedi a remodelarlo
y comercializarlo bajo la direccin de un
promotor inmobiliario. De 2002 hasta
2005, el recinto se transform en un rea
residencial de alta calidad y gran vitalidad,
ideal para familias, con un total de 244
unidades residenciales, para unos 900 ha-
bitantes.
5. Anlisis
Las secciones anteriores muestran lo deter-
minante que es la influencia y la capacidad
de direccin de actores privados, modelos
gua, normas pblicas, instrumentos de
planeacin y programas de apoyo para la
revitalizacin de brownfields. Los proyec-
tos descritos son una muestra de esto. Sin
embargo, por el carcter individual de cada
situacin y cada proyecto, es difcil hacer
una comparacin directa entre ellos. Qu
elementos son de especial importancia para
un desarrollo urbano socialmente equili-
brado, sostenible e integral en proyectos
de revitalizacin de brownfields en ciudades
latinoamericanas? En el anlisis que se pre-
senta a continuacin, se detallan algunos
territorios 26 aspectos destacados.
98
5.1 Anlisis de los modelos gua
Para todas las ciudades contraparte, existen
leyes de planeacin nacionales y municipa-
les que definen los objetivos generales del
desarrollo urbano. Pero hasta ahora, solo
la ciudad de Stuttgart ha logrado conso-
lidar estos objetivos generales, para crear
un modelo gua municipal explcito. Las
experiencias adquiridas en Stuttgart con
este modelo gua son positivas y demues-
tran la importancia de este para la imple-
mentacin duradera de estrategias hacia
un desarrollo urbano sostenible. Gracias
a un modelo gua, es posible que los ciuda-
danos y la administracin se identifiquen
con un objetivo comn, que se puede per-
seguir a largo plazo y ms all de todas las
estrategias polticas e intereses privados,
puesto que el desarrollo urbano sostenible
no se puede llevar a la prctica en poco
tiempo, sino solo a muy largo plazo.
5.2 Anlisis de la interaccin de
los sectores pblico y privado
En todas las ciudades estudiadas, las inver-
siones privadas constituyen el motor de
la implementacin de proyectos y trans-
formaciones urbansticas, y tambin de la
revitalizacin de brownfields en zonas ur-
banas internas. El propietario del terreno
o la administracin municipal tienen la ca-
pacidad de motivar a posibles inversionis-
tas privados. Las ciudades tienen tambin
la posibilidad de promover el proceso de
revitalizacin por medio de la compra y
venta de terrenos. Para la introduccin de
Constanza Zamudio Sossa
nuevos usos urbanos, las ciudades estable-
cen el marco urbanstico; ellas promulgan
las disposiciones legales y vigilan su cum-
plimiento. En este aspecto, es de especial
importancia una buena cooperacin cons-
tructiva entre los actores privados y las
administraciones municipales. Para esto, se
requiere considerar los intereses de todos
los involucrados y desarrollar estrategias en-
caminadas a fomentar un proceso del cual
se beneficien todas las partes implicadas.
5.3 Anlisis del campo de accin
planeacin urbana con participacin las administraciones municipales y de las
ciudadana
En las ocho ciudades involucradas en este
artculo, los procesos de planeacin urba-
na se efectan con base en las diferentes
regulaciones estatales, as como con la
ayuda de instrumentos de planeacin in-
dividuales y complejos. Ello dificulta la
comparacin, puesto que, incluso entre
ciudades del mismo pas, puede haber di-
ferencias (por ejemplo debido a las estruc-
turas federales). La cultura de planeacin
es muy diversa en las diferentes ciudades
contraparte. Aqu juega un papel impor-
tante la antigedad de las diferentes leyes.
En Colombia y Ecuador, se aprovech la
elaboracin de nuevas constituciones na-
cionales para redefinir los instrumentos y
procesos de planeacin. Hoy en da, gra-
cias a las nuevas constituciones, los muni-
cipios tienen el derecho y la obligacin de
organizar de forma autnoma sus propios
territorios y, por ende, el uso de los suelos.
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
Con la creciente autonoma de los munici-
pios en Latinoamrica, los antiguos planes
de desarrollo urbano fueron reemplazados
por normativas y regulaciones que hacen
posible una visin general interdisciplina-
ria de las estrategias de planeacin urba-
nsticas e infraestructurales.
Las experiencias adquiridas hasta aho-
ra demuestran que un desarrollo urbano
socialmente justo y compatible con los
principios de la ecologa y el urbanismo
(como se presenta, por ejemplo, en el caso
de la revitalizacin de brownfields) exige de
agencias estatales un alto grado de compe-
tencia institucional en lo que concierne a la
planeacin, al apoyo y al control. Esto es
especialmente vlido en la cooperacin con
los inversionistas privados, quienes para
sus proyectos de construccin prefieren te-
rrenos ms baratos y menores costos para
su adecuacin, con lo que ejercen una fuer-
te presin sobre los mercados de suelo.
Los actores principales en los proyec-
tos de desarrollo urbano interno son el
inversionista y la industria de la construc-
cin, con sus diversos intereses econmi-
cos y privados, as como los ciudadanos
que se ven directamente implicados, tam-
bin en cuanto a las necesidades sociales
(educacin, higiene, pobreza). Una parti-
cipacin temprana en la planeacin de los
actores privados tiene un efecto positivo
sobre la calidad de la planeacin y la r-
pida realizacin del proyecto. Aqu se dis-
tinguen mltiples niveles de intervencin
de los actores privados (ver figura 1).
territorios 26
99
 Figura 1. Los actores en los procesos participativos de planeacin
Fuente: Documento INTEGRATION - Desarrollo urbano sostenible en Latinoamrica.
5.4 Anlisis del campo de accin
licencia de construccin
A pesar de las muy diversas bases legales
en todas las ciudades contraparte, el ins-
trumento de la licencia de construccin
contiene un elemento unificador. Si se
emplea de forma razonable y oportuna, la
licencia de construccin constituye el ins-
trumento ideal para garantizar un entorno
sano para vivir y trabajar, as como para
anclar la remediacin medioambiental ne-
cesaria dentro de los procesos de urbani-
zacin y revitalizacin. Ello requiere, sin
embargo, un alto grado de competencia
y cooperacin interdisciplinaria dentro de
territorios 26 las administraciones municipales, ya que
100
para identificar los campos de accin que
son afectados y las medidas que son nece-
sarias, es necesario estudiar cada caso de
forma individual. Para tal fin, es indispen-
sable tener a disposicin informacin b-
sica de alta calidad (por ejemplo, registros
de reas contaminadas, de ruidos o de la
canalizacin), que debera estar disponible
en sistemas informativos digitales, actuali-
zados de forma contina.
5.5 Anlisis del campo de accin
remediacin del medio ambiente
En los procesos de revitalizacin de brown-
fields en Latinoamrica, la remediacin de
contaminacin en suelos y aguas freticas
Constanza Zamudio Sossa
no juega un papel tan decisivo como en
Europa. Salvo en las megalpolis brasile-
as de Rio de Janeiro y So Paulo, has-
ta ahora solo existen casos contados de
remediacin de suelos y medio ambien-
te en el marco de proyectos urbansticos
de revitalizacin. Las dems contrapartes
latinoamericanas de Integration tienen
planteamientos para una gestin respon-
sable de reas contaminadas. Sin embargo,
an hace falta un procedimiento sistem-
tico, adaptado a la problemtica de reme-
diacin de suelos y aguas freticas, en el
marco de la revitalizacin de brownfields.
Los instrumentos existentes solo tratan
cuestiones individuales de cada caso; no
est prevista en la legislacin estatal o local
una solucin integral y general para esta
problemtica.
5.6 Anlisis de proyectos
de revitalizacin concluidos
A diferencia de Stuttgart, en las ciudades
contraparte latinoamericanas y en sus res-
pectivos proyectos, la necesidad de recupe-
rar y revalorizar reas urbanas deterioradas
y de importancia estratgica constituye el
motor que impulsa el proyecto, mientras
que el objetivo de desarrollo urbano inter-
no para frenar el crecimiento urbano no es
relevante. En la mayora de los casos, para
la seleccin e implementacin de proyec-
tos de revitalizacin son decisivas la inicia-
tiva y la inversin privada.
De igual manera, los proyectos ana-
lizados reflejan grados diferentes de con-
cientizacin con respecto a la necesidad
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
de generar un entorno sano para vivir
y trabajar. Desde la perspectiva ecol-
gica, el desarrollo sostenible de brown-
fields ubicados en reas urbanas internas
solo es posible si se elimina la sospecha
de contaminacin o, de ser necesario, si
se remedia dicha contaminacin. Esta es,
por lo menos, una asociacin inherente a
la definicin del concepto de brownfield
que se tiene en Europa Occidental. Esto
solo ocurre en Stuttgart y en los ejemplos
brasileos, en donde existe una ejecucin
activa de las leyes pertinentes. Probable-
mente, muchos proyectos de revitaliza-
cin urbana en Latinoamrica se llevaron
a cabo sin tener en cuenta este aspecto y,
por lo tanto, no necesariamente se pueden
calificar de sostenibles.
6. Conclusiones y recomendaciones
La sostenibilidad de la revitalizacin de
brownfields en reas urbanas internas de-
pende en gran medida de las condiciones
bajo las cuales se desarrolla la revitaliza-
cin. Los principales factores de xito en la
revitalizacin de reas deterioradas se pue-
den demostrar en las experiencias de Stutt-
gart en este campo, y los proyectos de
revitalizacin, descritos y analizados an-
teriormente, confirman que estos factores
de xito tambin son validos en el caso de
Latinoamrica. Debido a las mltiples in-
terrelaciones existentes en este tipo de
proyectos, una cooperacin marcada por
la confianza entre todos los involucrados
y un buen flujo de informacin son nece- territorios 26
101
 sarios para fomentar un desarrollo urbano
sostenible.
Es importante resaltar siete compo-
nentes, que se pueden observar en la figura
2: bases legales, o sea, leyes concretas, ap-
tas para la prctica y sintonizadas entre s;
instituciones con recursos humanos com-
petentes, con buenos conocimientos de
su mbito tcnico de trabajo, y capaces de
elaborar soluciones constructivas; remedia-
cin antes del nuevo uso, es decir, el desarro-
llo de la ciudad se concentra en estructuras
y terrenos existentes, y la revitalizacin se
utiliza para remediar problemas ambien-
tales (por ejemplo, por contaminacin);
calidad medioambiental implica un proceso
apropiado y cualitativo de recopilacin, re-
gistro, anlisis y evaluacin de datos relati-
vos a la calidad de suelos y aguas freticas;
Figura 2. Factores de xito en el proceso de revitalizacin
territorios 26 Fuente: Documento INTEGRATION - Desarrollo urbano sostenible en Latinoamrica.
102
planificabilidad del proceso, es decir, que la
recopilacin, la descripcin y el anlisis de
cada proyecto urbano de su estado inicial
y de su planeacin se concretizan de tal
manera, que se hace posible una evalua-
cin cualificada de las medidas por tomar,
y se genera una obligatoriedad; la econo-
ma simboliza la situacin del mercado
local en cuanto a terrenos y edificaciones;
es decir, la integracin econmica del pro-
yecto urbano en el mercado inmobiliario,
incluyendo la rentabilidad necesaria de las
inversiones, y, finalmente, registros o catas-
tros, como base de cualquier planeacin,
con la mxima cantidad posible de datos
e informacin relevante (sistemas infor-
mativos), a la que todos los involucrados
tengan acceso rpido y fcil, y que apoye la
toma de decisiones y facilite la planeacin.
Constanza Zamudio Sossa
 En definitiva, los seis resultados ms
importantes de todo este proceso, con sus
respectivas recomendaciones, son presen-
tados a continuacin, a manera de cierre:
Primero, los modelos gua pueden fa-
cilitar y apoyar la definicin y la identifica-
cin de los objetivos del desarrollo urbano,
as como los procesos de comunicacin y
participacin en el marco del mismo. Por
lo tanto, la primera recomendacin consis-
te en establecer modelos gua con carcter
vinculante que den primaca al desarrollo
urbano interno, es decir, al desarrollo in-
terno antes que al desarrollo externo. Este
objetivo superior debera ser estableci-
do con carcter vinculante por la poltica
municipal, y as se debera comunicar a la
opinin pblica. Para tal fin, se propone
un modelo gua que contiene los siguien-
tes cinco elementos:
1. Compacto: limitacin de la expansin
urbana (urban sprawl) por medio de la
densificacin de lo existente.
2. Urbano: mantenimiento de las estruc-
turas urbanas por medio de la rein-
tegracin de reas urbanas internas,
deterioradas en el ciclo econmico. El
objetivo es generar efectos econmicos
locales (puestos de trabajo, impuestos,
etc.).
3. Verde: aprovechamiento del proceso
de revitalizacin para mejorar la cali-
dad medioambiental (creacin de reas
verdes, remediacin de contaminacio-
nes, etc.).
4. Local/descentralizado: aumento de la
calidad de vida por medio de usos de
Condiciones generales para la revitalizacin de reas urbanas en desuso
suelo mixtos y una mezcla social, tra-
yectos cortos y estructuras urbanas a es-
calas reducidas.
5. Participativo: involucramiento de ciu-
dadanos, de representantes de intereses
y de otros actores en procesos partici-
pativos de planeacin, para mejorar la
aceptacin y el grado de identificacin
y apropiacin con el proyecto.
El segundo hallazgo importante es
que los planteamientos de planeacin ba-
sados en reas urbanas parciales (de esca-
las reducidas), como la Operao Urbana
en Brasil, y los proyectos urbansticos en
los procesos de planeacin cooperativa
realizados en Stuttgart apoyan la revitali-
zacin de los brownfields de una manera
muy eficaz; por lo tanto, es recomendable
fortalecer los instrumentos urbansticos
para proyectos de desarrollo. En la aplica-
cin eficaz de este modelo, juega un papel
clave la planeacin urbana basada en reas
de escala reducida (planes parciales y pla-
nes maestros a una escala de 1:1000 hasta
1:10 000). Adems de la parte grfica y
de texto, estos planes deben contener los
siguientes elementos:
Una visin sinptica de todas las reas
deterioradas o subutilizadas, con po-
tencial de desarrollo (registro de brown-
fields).
Una seccin con estrategias para las fa-
ses de implementacin de los planes.
Indicadores para la evaluacin del de-
sarrollo de asentamientos.
territorios 26
103
 En tercera instancia, el desarrollo ur-
bano en Latinoamrica est fuertemente
dirigido por actores privados. Por medio
de un papel ms activo de la administra-
cin y de las instituciones municipales, las
ciudades pueden fortalecer el desarrollo
urbano sostenible, especialmente con mi-
ras a criterios sociales y ecolgicos. Por lo
tanto, es esperable que la administracin
pblica abarque todas las tareas relativas
a la gestin sostenible de reas urbanas;
asimismo, el departamento de planeacin
urbana debe estar en capacidad de coordi-
nar proyectos de manera competente. De
esta manera, la administracin se capacita
para acompaar y apoyar con ms compe-
tencia y atencin proyectos de desarrollo
interno, e inversionistas privados de ma-
yor tamao y complejidad.
Como cuarto punto, las bases infor-
mativas de alta calidad y actualidad (por
ejemplo, por medio de sistemas informa-
tivos tcnicos digitales), as como leyes y
normas practicables constituyen las bases
necesarias para garantizar un desarrollo
urbano sostenible. Ello abarca tambin
todos los aspectos medioambientales. De
manera que procede a aumentar la calidad
de los procesos de revitalizacin a travs de
un conocimiento amplio sobre las reas ur-
banas contaminadas, as como de los obje-
tivos en cuanto a calidad medioambiental
y de las posibilidades de remediacin.
Finalmente, como quinto y sexto
punto, es importante anotar que, por un
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lado, con recursos financieros, el Estado
y la ciudad pueden ejercer influencia en
el desarrollo urbano. Sobre todo, pueden
motivar a los inversionistas privados por
medio de una financiacin pblica inicial,
para que estn dispuestos a realizar solu-
ciones social y ecolgicamente ejemplares
y urbansticamente compatibles. Adems,
con un ordenamiento adecuado del espa-
cio pblico, la construccin de vivienda de
inters social puede jugar un papel impor-
tante en el desarrollo interno, garantizando
el beneficio social y, al mismo tiempo, la
rentabilidad econmica. Las recomenda-
ciones para abordar estos dos frentes son,
respectivamente: primero, fomentar la
orientacin social en los proyectos PPP
(Private-Public-Partnership), con el fin de
aprovechar el dinamismo, la flexibilidad y
los potenciales financieros de los inversio-
nistas privados para la renovacin urbana,
as como para dirigir las energas privadas
hacia un desarrollo urbano sostenible. Se-
gundo, aprovechar los efectos sinrgicos
y los programas de fomento. El aprove-
chamiento de reas urbanas internas no
siempre est en manos del municipio o
del sector privado, puesto que muchas de
estas pertenecen al Estado central. En
muchos lugares, estas reas internas (por
ejemplo, antiguos recintos del ferrocarril,
aeropuertos, puertos o zonas militares)
son de gran importancia, y su revitaliza-
cin depende de la convergencia de los
intereses de la ciudad y del Estado.
Constanza Zamudio Sossa
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