El contrato de arras o seal es un contrato privado por lo que goza de un amplio margen

tanto de redaccin como de fondo. Sin embargo, como contrato de obligado cumplimiento para
ambas partes que es, conviene elaborarlo con el mximo cuidado. Adems, como el contrato
de arras o seal suele ser el primero de los contratos que se firman de cara a una operacin de
compraventa, conviene dejar bien sentadas las bases de la transaccin desde el principio.

Qu debe incluir un contrato de arras?

A continuacin te detallamos algunos de los elementos que no deben faltar en un contrato de
arras o seal.

Comparecientes: Tienen que aparecer descritas las dos partes: la que promete vender
y la que promete comprar. Deber figurar, de cada una de estas personas, el nombre y
apellidos, estado civil, domicilio y Documento Nacional de Identidad (DNI).
o Vendedores. Si se trata de un matrimonio y la finca en venta es ganancial,
deben firmar los dos esposos. Si pertenece a dos o ms personas proindiviso, deben ser
comparecientes y firmar todos los titulares. Y si se trata de una sociedad, debern consignarse
las circunstancias del representante con indicacin de los documentos por los que est
facultado a realizar la operacin.
Si vende un particular, pero est representado por otra persona (un apoderado), se deber
mencionar y comprobar el poder de representacin.
o Compradores. En este caso, aunque compre un matrimonio, basta la firma de
uno de los cnyuges. Ahora bien, si va a ser adquirida por dos o ms personas proindiviso,
debern hacerlo todos los que van a comprar.
Cuando el adquirente sea una sociedad o empresa, deber indicarse con qu documentos se
reconoce al firmante como representante de la misma.
Finca o bien inmueble
o Descripcin. Debe hacerse una descripcin no muy exhaustiva de la vivienda
que se est vendiendo. Es recomendable que incluya la localidad donde est la vivienda, la
calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende conjuntamente con una plaza de garaje o
un trastero, debe hacerse mencin expresa de los mismos y describirse de la misma forma.
o Registro. No es usual, pero s importante. Ser la prueba que tendr el
comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas,
gravmenes) que desconozca. Lo ms importante de comprobar es, por tanto, la titularidad, la
descripcin y el estado de cargas de la finca.
o Cargas. Su comprobacin es muy importante. Si existiera alguna, debe
recogerse de forma expresa el pacto al que hayan llegado las partes.
As, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede
acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevacin a escritura pblica.
Condiciones de la compra-venta
o Arras. Aqu se detalla la entrega de la seal convenida. Su montante es
optativo y libre. No hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y los profesionales
recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso. El Cdigo Civil ya explica
que si el comprador incumple su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedar
sin esta seal y, al contrario, en el caso del vendedor, deber devolvrsela a la otra parte
multiplicada por dos. Esto establece la ley que rige este tipo de contratos (el citado Cdigo
Civil), pero admite pacto en contrario.
o Financiacin. En el contrato de Arras se puede incluir de forma optativa una
clusula que garantice que las arras sern devueltas al comprador si ste no consigue
financiacin hipotecaria.
Esta es una disposicin favorable al comprador que puede solucionar muchos problemas, pero,
 como afirma la notaria Pilar de Prada, puede ser difcil encontrar a un vendedor dispuesto a
eso, adems de que ser complicado probar que el adquiriente no ha conseguido financiacin
(diferente sera que no hubiera encontrado una hipoteca que le satisfaga plenamente).
o Precio. Conviene fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio, que
debe detallarse. Esta puede indicarse en meses o das (en este ltimo caso, ha de sealarse si
son hbiles o naturales).
De nuevo la costumbre recomienda que la entrega del resto del precio (que coincidir con la
firma de escritura pblica y as debe hacerse constar) se produzca dentro de un plazo de entre
20 y 40 das despus de entregar las arras, segn Jess Zarzalejos.
Si el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga, debe indicarse qu parte del
precio ser entregada al vendedor y cul retenida por la subrogacin.
o Gastos. De nuevo existe libertad contractual. La ley recomienda que el
comprador se haga cargo de todo menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los
Terrenos (plusvala) y los originados por la intervencin de un agente inmobiliario. Ambos casos
recogen la posibilidad de pacto en contrario.