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LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA (LEY 675 DE 2001): EL

MANUAL DE CONVIVENCIA, UN MECANISMO DE SOLUCIN ALTERNATIVA
DE CONFLICTOS.

Oscar Felipe Snchez Moya1

Resumen. La propiedad horizontal consagrada en la ley 675 de 2001, se constituye

como la manifestacin moderna que regula los inmuebles donde concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los dems bienes comunes. El crecimiento de la poblacin, as
como el movimiento a las ciudades, hacen que comprar o adquirir un inmueble que
est sometido a la propiedad horizontal sea comn. Muchos de los conflictos
generados al interior de una copropiedad, se presentan por falta de una
normatividad que regule el crecimiento en las ciudades, advirtindose constantes
problemas en la aplicacin de la Ley. Con este trabajo se busca realizar un anlisis
crtico al proceso actual de solucin de conflictos en la Propiedad Horizontal, los
cuales deben tener un comit de convivencia, rgano de constitucin estatutaria
orientado a la solucin de controversias a travs de frmulas de arreglo, lo anterior
con la finalidad de proponer el manual de convivencia como un verdadero
mecanismo de solucin alternativa de conflictos.

Palabras Claves: Bienes comunes, Bienes de dominio privado, Comit de

Convivencia, Conflicto, Derecho de dominio, Mecanismo de solucin de Conflicto,
Rgimen de propiedad horizontal.

Abstract. Condo enshrined in law 675 of 2001, constitutes the modern

manifestation governing concur buildings where proprietary rights of private property

1
OSCAR FELIPE SNCHEZ MOYA, estudiante de derecho de la Universidad Catlica de Colombia,
finaliz materias del pensum acadmico en el ao 2013, actualmente se encuentra cumpliendo los
requisitos para obtener el ttulo de abogado. Trabaja como Asistente Jurdico en una Firma de
Abogados. Correo Electrnico felippe_9876@hotmail.com
 3

and rights of ownership on the ground and the other commons. The population
growth and the movement to cities make buy or acquire a property that is subject to
the horizontal property is common. Many of the conflicts generated inside a condo,
presented by lack of regulations governing the growing cities, being noticed constant
problems in implementing the law. This paper seeks to critically process analysis,
the ownership of private property and ownership rights that seek to guarantee the
peaceful coexistence in the property subject to this regime, which should have a
committee of coexistence, statutory body constitution aimed at resolving disputes
through settlement formulas

Keywords: Common Goods, Real proprietary, Coexistence Committee, Conflict,

domain law, conflict resolution mechanism, horizontal property regime.

Sumario.

INTRODUCCIN.
CAPTULO 1. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. 1.1.Origen de la
Propiedad Horizontal en Colombia 1.2. Los derechos y deberes en la Propiedad
Horizontal. CAPTULO 2. SISTEMAS ALTERNATIVOS DE SOLUCIN DE
CONFLICTOS 2.1. Origen de los Mecanismos Alternativos en la solucin de
Conflictos. 2.2. Los MASC una autntica alternativa de solucin de conflictos.
CAPTULO 3. MANUAL DE CONVIVENCIA LEY 675 DE 2001: UN MECANISMO
DE SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS? 3.1. Calidad de vida:
derecho a la ciudad en una ciudad de derechos. 3.1.1.Consejo de Administracin.
3.2. El Comit de Convivencia. 3.3.Manual de Convivencia. 3.4.Problemas
actuales de la Propiedad Horizontal en Colombia.
CONCLUSIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
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INTRODUCCIN
Todo cambio genera crisis, que con el trascurrir del tiempo se puede ir solucionando;
de igual forma ocurre cuando aparece una nueva ley, sta va a generar inquietudes
e inseguridades. La ley 675 de 2001 es un compendio de normas acorde con las
ltimas tendencias del desarrollo urbanstico y con las directrices emanadas de la
Carta Poltica protectora de los Derechos Fundamentales de los colombianos.

Problemas como el de la explosin demogrfica, el elevado crecimiento en las tasas

de natalidad, el desplazamiento de habitantes de zonas rurales a la ciudad por la
violencia, ha aumentado el nmero de habitantes en las ciudades, que trae consigo
un desarrollo urbanstico carente de planeacin, que obliga a compartir
construcciones divididas de manera horizontal, y en cuyos espacios el compromiso
por la convivencia y su mantenimiento es de todos. En Colombia no ha existido en
el ordenamiento jurdico un anlisis de fondo acerca de los serios problemas del
sistema de propiedad inmobiliaria. Es la ley 675 de 2001 el hilo que conduce al
establecimiento de un Estatuto, dado que sta con sus virtudes y defectos,
constituye un esfuerzo normativo loable al interior del rgimen de propiedad
horizontal y sus incontables problemas, que han llevado a las Altas Cortes a generar
herramientas de mediacin y mitigacin.

En una propiedad horizontal en donde deben convivir varias personas agrupadas

en familias o de manera individual, surgen conflictos, pues los bienes de dominio
exclusivo de un individuo deben coexistir con los de propiedad colectiva. Con la Ley
675 de 2001, se ha adelantado de manera significativa la solucin de controversias,
llegndose por esta va a resolver el interrogante Es la ley 675 de 2001 y su comit
de convivencia un mecanismo alternativo en la solucin de conflictos en Colombia?

La intolerancia, el egosmo, entre otros, han sido factores que no permiten manejar
o canalizar adecuadamente los conflictos convirtindolos en actos beligerantes que
desconocen el mbito legal y social, y en Colombia dadas las circunstancias, los
resultados no han sido los esperados, ya que a la falta de eficacia y efectividad en
 5

la administracin de justicia, hay que sumar, la negativa ciudadana por el respeto y

consideracin hacia los dems, propicindose de esta manera una actitud
individualista, que slo responde a intereses particulares y no colectivos. Con el
nimo de resolver las diferencias que afectan la convivencia pacfica en la propiedad
horizontal, se dispone de la Ley 675 de 2001 que abre paso a la creacin del Comit
de Convivencia, como mecanismo alternativo de solucin de controversias, sin
embargo, el registro de problemas al interior de estos conjuntos habitacionales,
sigue creciendo, generando para la comunidad situaciones de inseguridad que
desencadenan en hechos violentos con consecuencias, incluso hasta nefastas.

Captulo 1. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Ms all de que la propiedad horizontal brinde la posibilidad de compartir un espacio

entre varios individuos, sta debe estar enfocada en la defensa y proteccin de los
rasgos constitucionales, toda vez que no slo se coexistir en un inmueble sometido
a este rgimen la copropiedad, reas comunes, el pago de unas expensas para el
mantenimiento, sino que derechos fundamentales como la intimidad, el libre
desarrollo de la personalidad deben prevalecer ya que estn tutelados y la sana
convivencia debe primar por la marcada influencia de la jurisprudencia
constitucional en la propiedad horizontal.

1.1. Origen de la Propiedad Horizontal en Colombia

En Colombia el 9 de abril se recuerda la fecha en la que se asesin al caudillo liberal

Jorge Eliecer Gaitn, hecho que marc la historia del pas y que por lo sucedido en
aquella poca el Bogotazo siempre ser recordado, sin embargo los
acontecimientos desplegados ese da sellan otro momento histrico en la legislacin
civil colombiana toda vez que se implant el rgimen de propiedad horizontal.

Con el asesinato de este caudillo la violencia social y poltica que sacuda a Bogot
se acrecent y las protestas no se hicieron esperar, no slo por la prdida de ste,
 6

el que era la esperanza poltica que cambiara la forma de gobernar, sino tambin
porque la situacin econmica en la que se encontraban muchas personas era
precaria, debido entre otras cosas al aumento exagerado en el precio de los
alimentos y en los cnones de arrendamiento de las viviendas, lo que trajo una
situacin de violencia que se conoce con el nombre de bogotazo en la que
murieron muchos colombianos.

En el campo, lgicamente, el escenario no fue diferente, llevando a un enorme

desplazamiento campesino hacia las ciudades, lo cual contribuy a la expedicin
por parte del gobierno del conservador Mariano Ospina Prez, no slo del decreto
1239 de 1948 por el cual se declara el estado de sitio , sino tambin del decreto
1286, el cual, posteriormente, se convierte en la ley 182 del mismo ao. La gestin
de la propiedad horizontal y el diseo de un plan estratgico pueden servir como
herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia bajo
situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal. (Solano, 2011, pg. 2)

En la obra El modelo de propiedad horizontal en Colombia y los derechos

fundamentales: Ley 675 de 2001 de Hctor Elas Hernndez Velasco, refiere los
orgenes de la propiedad horizontal en Colombia, aludiendo:

La Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada

"propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad exclusivos
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y dems
bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y. la convivencia pacfica
en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad.
Con esta Ley, y con los supuestos en ella consagrados, se da un paso ms en
la consolidacin de un rgimen de dominio, que comprende el reconocimiento
de un tipo de propiedad individual con una comunal. La evolucin de esta clase
de propiedad se inici en 1948, despus de la destruccin del centro de Bogot
tras los hechos del 9 de abril; hecho que signific un gran problema de carcter
jurdico en el proceso \'de reconstruccin de la ciudad, y que se resolvi a partir
de la expedicin de la ley 182 de aquel ao, siendo, adems, el primer esbozo
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del rgimen de propiedad horizontal en Colombia. Posteriormente, se han

venido expidiendo diversas normas con igual fin, como la Ley 16 de 1985 y la
actual Ley 675 de 2001. (Hernndez, 2013)

El crecimiento de la poblacin en el mundo es acelerado y Colombia en este aspecto

no es la excepcin, a esta situacin de aumento se agrega las migraciones internas
de colombianos que habitan en el campo y que a diario se presentan debido a la
falta de oportunidades laborales, pobreza, violencia en estas zonas por los
enfrentamientos entre las fuerzas militares y grupos armados al margen de la ley
que obligan a los desplazamientos forzados y por ende a que las ciudades tengan
que ser el destino de estos compatriotas que buscan esperanzas de vida, pero que
al mismo tiempo tendrn que enfrentar obstculos de toda ndole para su
subsistencia y lograr las metas u objetivos planteados cuando iniciaron su odisea.
En este aspecto se debe tener en cuenta que esto se da por el hecho de la
transicin o el paso de las economas eminentemente agrcolas a modelos de
desarrollo ms industrializados, que sern las generadoras de las construcciones
de edificios de apartamentos en sentido horizontal, los cuales se destinan, tanto
para la satisfaccin de necesidades de vivienda, como tambin para el
establecimiento de locales.

Es importante registrar que si bien en Colombia los orgenes de la propiedad

horizontal se remontan al siglo XX, algunas de sus caractersticas provienen del
antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal
aparece en el Cdigo Civil francs de 1804, conocido como Cdigo Napolen. En
su artculo 664, este cdigo legislaba sobre el caso en el cual distintos pisos de un
edificio pertenecen a diferentes propietarios y estableca una serie de reglas
rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las
mejoras y el mantenimiento del edificio2. Basadas en ese artculo, la jurisprudencia

2
Dichas reglas son las siguientes: Las paredes maestras y el techo estn a cargo de todos los
propietarios, en proporcin al valor del piso que les pertenece. El propietario de cada piso hace el
pavimento sobre el cual anda. El propietario del primer piso hace la escalera que conduce al mismo;
 8

y la doctrina empezaron a elaborar teoras jurdicas acerca de la naturaleza de esta

especie de propiedad comn, y a partir de all muchos cdigos civiles de distintos
pases incorporaron el concepto de un modo u otro 3.

1.2. Los derechos y deberes en la Propiedad Horizontal

Javier Montejo Camargo, en su obra Manual de propiedad horizontal en Colombia

dice que la propiedad horizontal se caracteriza por ser un derecho cuyo objeto es el
edificio que rene los pisos o departamentos de propiedad exclusiva; por tener
multiplicidad de sujetos y pluralidad de posiciones de cada uno de ellos frente al
objeto y respecto al derecho en s, existe en esta institucin, una doble posesin del
propietario sobre la propiedad exclusiva y sobre la propiedad comn que se
complementan en forma intima e indisoluble (Montejo, 2013, pg. 19).

Desde esta perspectiva es claro que el derecho de uso y goce de la propiedad debe
estar de acuerdo a las normas previstas en el reglamento de propiedad horizontal y
en la ley, abstenindose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del
edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad
de los dems propietarios u ocupantes o afecten la salud pblica.; pero el
cumplimiento de estas obligaciones no se da, de ah que surjan los conflictos entre
propietarios, copropietarios o personas que habitan una propiedad sometida a este
rgimen.

Con la promulgacin de la ley 675 de 2001, ley de propiedad horizontal, se entr a

regular los derechos, deberes y obligaciones de los propietarios de bienes privados
y comunes de la forma especial de propiedad denominada propiedad horizontal, y
con el contenido de la ley se dan las herramientas para la elaboracin del

el propietario del segundo hace, a partir del primero, la escalera que conduce a su casa y as
sucesivamente.
3
para una resea histrica del desarrollo del concepto de propiedad horizontal, vase M. Borja
Martnez, La propiedad de pisos o departamentos en el derecho mexicano (Mxico, Porrua, 1957),
pp.17-48.
 9

reglamento de propiedad horizontal, cuyo contenido no puede tener partes que sean
contrarias a la Constitucin ni a la ley, porque de tenerlas se considerarn como no
escritas.

De ah que es necesario conocer la ley, y en particular identificar las normas

establecidas en un reglamento de propiedad horizontal, las mismas que deben
propender por el respeto al espacio que a cada uno le corresponde y por ende el
mantener una convivencia sana, con relaciones pacficas de cooperacin,
solidaridad entre los copropietarios o entre estos y los encargados de la
administracin.

Las dificultades de convivencia van a aparecer y es evidente que si se presentan en

el seno de un hogar problemas, en este tipo de edificaciones no va a haber
excepciones dada la agrupacin de esta multiplicidad de individuos que poseen
comportamientos, modos de vida, gustos y disgustos diferentes, puedan surgir
pequeos roces, incomodidades con respecto a otro u otros vecinos, hasta
problemas que pueden convertir la convivencia en una actividad difcil de manejar y
se generen dificultades que traspasen los lmites de la copropiedad; he aqu la
importancia de la ley de propiedad horizontal que aparece para apoyar la labor de
la administracin de justicia ya que de una u otra manera descongestiona, por as
decirlo, la justicia ordinaria, buscando que los conflictos en una copropiedad sean
resueltos lo ms pronto posible y en forma amigable por los mismos protagonistas,
mediante la creacin de los comits de convivencia que operaran en los edificios o
conjuntos, resaltando que estos comits estarn constituidos por los mismos
propietarios o residentes, quienes intentarn resolver los conflictos escuchando a
las partes, presentado frmulas de arreglo, y teniendo en cuenta los principios
ordenadores de la ley: respeto a la dignidad humana, el debido proceso, la
cooperacin, la solidaridad, la funcin social.

Es importante destacar que la Constitucin Poltica pone de presente que "Los

particulares pueden ser investidos transitoriamente de la funcin de administrar
 10

justicia en la condicin de conciliadores o en la de rbitros habilitados por las partes

para proferir fallos en derecho o en equidad. (C.N. Artculo 116 inciso 4)4. De la
misma manera la Corte Constitucional en Sentencia 893 de 2001 con ponencia de
la magistrada Dra. Clara Ins Vargas Hernandez manifest que

Los mecanismos alternativos de solucin de conflictos no deben ser

interpretados solamente como una manera de descongestionar el aparato de
justicia sino tambin, y principalmente, como una forma de participacin de la
sociedad civil en los asuntos que los afectan. En este sentido, es
incuestionable su estirpe democrtica, en la medida en que generan espacios
de intervencin de la comunidad en el desarrollo de la funcin jurisdiccional
evitando la conflictivizacin de la sociedad y logrando, por ende, el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en
que ste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social. Desde esta perspectiva, se ha considerado que el
presupuesto bsico para la efectividad de la justicia consensual es la existencia
de una sociedad civil organizada, integrada cultural, valorativa y
normativamente, pues al decir Auerbach slo cuando existe congruencia entre
los individuos y su comunidad, con valores y deberes compartidos, existe la
posibilidad de justicia sin derecho. (Sentencia 893,2001)

Si bien es cierto en Colombia la ley seala que existen mecanismos alternativos para
solucionar conflictos y que son formas pacficas que pueden utilizar los ciudadanos para
solucionar sus diferencias, distintas a la justicia ordinaria, es necesario analizar si la ley 675
de 20015, materia de este trabajo es un mecanismo alternativo de solucin de conflictos.
Se presentan conflictos entre los habitantes de una propiedad horizontal

4
C.N. Artculo 116. La Corte Constitucional, la Corte Suprema de Justicia, el Consejo de Estado, el
Consejo Superior de la Judicatura, la Fiscala General de la Nacin, los Tribunales y los Jueces,
administran Justicia. Tambin lo hace la Justicia Penal Militar.
El Congreso ejercer determinadas funciones judiciales.
Excepcionalmente la ley podr atribuir funcin jurisdiccional en materias precisas a determinadas
autoridades administrativas. Sin embargo no les ser permitido adelantar la instruccin de sumarios
ni juzgar delitos.
Los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la funcin de administrar justicia en la
condicin de jurados en las causas criminales, conciliadores o en la de rbitros habilitados por las
partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los trminos que determine la ley.
5
Congreso de la Repblica. Ley 675 de 2001. En:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162
 11

desapareciendo as el objeto de esta Ley, toda vez que la convivencia pacfica

perdera su esencia entre los moradores sean o no propietarios, generndose de
paso inseguridad entre ellos. Dice el artculo 1:

Art. 1. Objeto. La presente Ley regula la forma especial de dominio

denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y
los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin
social de la propiedad. (Ley 675, 2001 Art. 1)

Entre los propietarios del edificio o conjunto o entre ellos y los rganos de direccin
o administracin y control de la persona jurdica se presentan por lo general
conflictos. La ley seala en el artculo 58 al respecto lo siguiente:

ARTCULO 58. Solucin de conflictos. Para la solucin de los conflictos que se

presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos
y el administrador, el consejo de administracin o cualquier otro rgano de
direccin o control de la persona jurdica, en razn de la aplicacin o
interpretacin de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio
de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podr acudir
a:

1. Comit de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda

surgir con ocasin de la vida en edificios de uso residencial, su solucin se
podr intentar mediante la intervencin de un comit de convivencia elegido de
conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentar presentar
frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comit se consignarn en
un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comit y la participacin
en l ser ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solucin de conflictos. Las partes podrn acudir,

para la solucin de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales que regulan la materia. (Ley 675, 2001
Artculo 58)
 12

La misma ley seala entonces los mecanismos a los cuales pueden acudir las partes
si hay conflicto, esos mecanismos son: la Conciliacin, amigable composicin,
arbitraje. Las partes podrn acudir y someter sus controversias tambin y si se
requiere, a las Autoridades Jurisdiccionales por medio de un procedimiento verbal
sumario consagrado en el Cdigo de Procedimiento Civil.

Captulo 2. SISTEMAS ALTERNATIVOS DE SOLUCIN DE CONFLICTOS

Los Mecanismos Alternativos de Resolucin de Conflictos hoy se presentan como

las herramientas efectivas e innovadoras al momento de dar solucin a
controversias que a diario se dan entre las personas en la sociedad; la consolidacin
de stos y su implementacin ha puesto de presente que se cuenta con elementos
valiosos y exitosos en la solucin de los conflictos y altercados o diferencias que
presentan en el diario vivir de los seres humanos. Estos mecanismos no son
nuevos, entendindose que desde pocas ancestrales el ser humano las ha
aprovechado para dirimir sus diferencias, utilizando el dialogo entre las partes y en
muchos casos sin necesidad de tener o contar con la presencia de un mediador o
conciliador. Modelo adoptado por el Estado colombiano, que busca soluciones
rpidas y efectivas, que permitan una sana convivencia. Ahora bien, en las
propiedades sometidas al rgimen de propiedad horizontal es notorio y significativo
registrar un alto grado de situaciones controversiales derivadas de la convivencia.

La administracin de justicia ha venido atravesando una profunda crisis, la misma

que se ha generado por mltiples causas entre las que se mencionan: el control
monoplico de la justicia por parte del Estado, sobrecarga de los despachos
judiciales, falta de celeridad en los procesos, aumento de los procesos y falta de
atencin de los mismos, corrupcin al interior de la rama judicial; esto y otros
factores hicieron posible una reforma judicial; se requera tambin
desjurisdiccionalizar la solucin de los conflictos, pues, dado que el derecho
procesal hacia parte del monopolio estatal en la administracin de justicia no
permita que particulares pudieran someter sus conflictos a un tercero o a medios
 13

alternativos, siempre y cuando no contravinieran el orden pblico y las buenas

costumbres, permitiendo con ello descongestionar los despachos judiciales y darle
celeridad a los mismos, as como tambin disminuir las costas procesales .

De esta manera lo que se busca con la consolidacin de los mecanismos

alternativos en la solucin de conflictos es crear una legislacin acorde y atractiva
para que personas que no quieren o no pueden acceder a la administracin de
justicia tengan la oportunidad de utilizar otras alternativas, lo cual ha dado
resultados, registrando xito en muchos asuntos en los cuales se ha utilizado estos
procedimientos, mostrando satisfaccin a muchas de las expectativas trazadas.

2.1. Origen de los Mecanismos Alternativos en la solucin de Conflictos

Rafael Gamboa Bernate, en su tesis de grado titulada Introduccin a los Mtodos

Alternos de Solucin de Controversias, citando a Roberto Valds Snchez, quien
en su obra La Transaccin, clasifica el desarrollo de los MASC as:

En Grecia, la conciliacin se encontraba regulada por la ley, en donde los

Tesmotetes, analizaban los hechos que originaban el conflicto y trataban de
convencer a las partes para llegar a un acuerdo transaccional, ya que los griegos le
otorgaban a estos acuerdos la fuerza de ley. En Roma, las doce tablas respetaban
los acuerdos a que llegaran las partes en disputa; el mismo Cicern aconsejaba la
Conciliacin, por ser un acto de liberalidad digno de elogio, adems aborreca los
pleitos. (Gamboa, 2000)

Con la llegada del cristianismo, estas formas de solucionar los problemas,

encontraron eco en las santas escrituras, y es as como en el evangelio de San
Mateo se encuentran pasajes que hacen referencia, a ello: Al que quiere litigar
contigo y quitarte la tnica, dale tambin el manto, Se transigente con tu adversario
pronto, mientras ests con l en camino, no sea que te entregue al juez, Si pecare
contra ti tu hermano, ve y corrgele a solas; si te oyere, habrs ganado a tu hermano,
 14

pero si no te oyere, lleva contigo uno o dos, para que en boca de dos o tres testigos
est la palabra. (Gamboa, 2000, pgs. 71 - 72)

En el mismo trabajo, el autor citando a Miguel Gerardo Salazar, en su obra Curso

de Derecho Procesal de Trabajo, refiere que en la Edad Media en el Fuero Juzgo,
Ley 15, ttulo 1, libro II se habla de los mandaderos de Paz y avenidores, pero estos
funcionarios no eran una institucin permanente, sino que fueron nombrados en
cada caso por el rey para avenir y conciliar los pleitos que ste les indicaba
determinadamente. (Gamboa, 2000)

Desde el siglo XVIII, la conciliacin fue incorporada permanentemente, como un

medio de solucin de conflictos; este proceso de incorporacin fue progresivo
empez en los pueblos del norte, como Holanda, y fue extendindose, por el resto
de Europa, a tal punto que en pases tales como Francia y Espaa, se declar su
obligatoriedad antes de impetrar cualquier accin civil. (Gamboa, 2000, pgs. 72,
73)

2.2. Los MASC una autntica alternativa de solucin de conflictos

Es elevado el nmero de juristas que afirma que el sistema punitivo en Colombia

debe abrir alternativas para solucionar conflictos y que es el momento para disminuir
la crisis de la justicia en el pas que se evidencia por la gran congestin de
despachos judiciales, de ah que la conciliacin o mediacin como mecanismos
alternativos brinden los elementos y a la vez proporcionen los medios y las vas de
actuacin necesarias para hacer efectiva la solucin a controversias entre los
infractores y la parte perjudicada cuando se presenten acciones que se tipifican
como delitos menores o faltas que son susceptibles de tratar y corregir con estos
medios sin tener que acceder a la justicia tradicional.

Los conflictos vecinales se presentan como un campo abonado para la mediacin,

con frecuencia la prctica demuestra cmo ante las desavenencias, a veces, es ms
 15

difcil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compaero de trabajo que con
un extrao (Navarro, 2007, pg. 1)

La conciliacin como proceso que se pacta entre las partes y que tienen la voluntad
para llegar a acuerdos porque la decisin es voluntaria y con la intervencin de un
tercero, no es definitiva la solucin a un conflicto y eso est claro, pero es importante
porque involucra temas vitales como un sistema alternativo a las sanciones
tradicionales y algo muy valioso que dentro de las prioridades est la de optimizar
la eficacia de la justicia, asistir a las vctimas, orientar caminos hacia la reparacin,
a la interaccin con la comunidad en el sistema penal, reducir penas, ajustar
condenas, responsabilizar a los sujetos activos o infractores.

En este escenario de la Conciliacin, las partes son protagonistas, para que lejos
de un estrado judicial y sin que haya presin alguna puedan de manera voluntaria
expresar frente a frente el alcance del dao sufrido, tanto material como moral, y los
sentimientos que acompaaron el acto. Esto conlleva a que el responsable del dao
causado reconozca su papel y el grado de responsabilidad durante el proceso ya
que aporta con su reconocimiento su actuar delictivo, dejando a la vctima la opcin
de verbalizar su situacin en la mesa de mediacin

La conciliacin constituye un modelo alternativo de reaccin frente al delito, puesto

que parte de una perspectiva de justicia en la que lo determinante no es la reaccin
frente al autor sino la resolucin del conflicto, el restablecimiento de las condiciones
que permitan la convivencia en paz entre quienes se vieron involucrados en el
conflicto. Est claro que en el pasado acudir a terceros imparciales para resolver
las diferencias entre las partes, result ser un recurso de solucin para dirimir
discrepancias entre afectados por el conflicto, tan efectiva como la que hoy
modernamente est contenida en diversas legislaciones que evita recurrir a la
funcin de Estado ejercida por la jurisdiccin establecida mediante jueces y
magistrados, existiendo una economa de esfuerzos estatales, pero sobre todo,
creando un espacio de solucin pacfica entre partes encontradas, que adems
 16

impide o anticipa la no generacin de efectos multiplicados (Osorio, 2002, pgs. 9 -

10)

En este orden de ideas es preciso aclarar el concepto de conciliacin en general,

en el sentido de que se est hablando de un sistema alternativo, no excluyente, de
resolucin de conflictos, de ah que Mara Elena Caram en la obra modalidades de
los medios alternativos de solucin de conflictos se refiera a la conciliacin como
un proceso voluntario, confidencial, flexible, donde las decisiones son auto
compuestas, centrado en el futuro, donde se enfatizan las necesidades reales de
los participantes. (Caram, 2000)

Lo anterior refiere a que hay un tercero que asiste a las partes, quienes llegan a
conciliar de manera voluntaria, confidencial, todo con el nimo de satisfacer sus
necesidades con relacin a una controversia presentada y que lo vivieron en comn
con la posibilidad, si no se diese el mecanismo de la conciliacin, de ser
contemplado dentro de un proceso penal, trayendo como consecuencia las propias
de un litigio, adems de avizorar una sentencia condenatoria que implique la perdida
de la libertad de la parte que resulte culpable.

De Roux, al respecto de la Conciliacin en su obra Hacia una poltica de formacin

para la convivencia, dice que es necesario Educar para recomponer la capacidad
de los sujetos, interactuar en armona y tramitar de manera adecuada sus
desavenencias. (De Roux, 2000, pg. 99)

En tal sentido, se puede entrever que la conciliacin tiene que ver con la educacin
y la enseanza de valores los cuales si son aprehendidos y puestos en prctica
serian la base para crear una cultura que traiga consigo la solucin de conflictos,
adems como dice De Roux para Desarrollar capital social, para hacer ciudadana
y para el ejercicio de la democracia. (De Roux, 2000)

Las opiniones estn divididas frente a la implementacin de mecanismos

alternativos de solucin de conflictos y el trmite de los procesos ante autoridades
 17

competentes, es as como diferentes autores han expresado que el poder punitivo

no resuelve los conflictos porque deja a la vctima fuera de su modelo, mximo
puede aspirar a suspenderlos, dejando que se disuelva en el tiempo, lo que en
definitiva parece no ser una solucin, pues la suspensin fija el conflicto y la
dinmica social, que contina su curso, lo erosiona hasta disolverlo y en muchas
ocasiones habr desgaste e inconformismo por la parte vencida incluso la
vencedora en un proceso.

Con la promulgacin de la ley 443 y el decreto 1818 de 1998 en Colombia

se introdujeron varias modificaciones y precisiones que tiene que ver con la
administracin de justicia y la descongestin de los despachos judiciales. De modo
pues que el Decreto 1818 de 1998, corresponde al Estatuto de los mecanismos
alternativos de solucin de conflictos en l se agrupan las normas aplicables a la
conciliacin, al arbitraje, a la amigable composicin y a la conciliacin en equidad.

Segn (Mojica, 2012), Colombia, no ha sido una excepcin a la regla general de

instaurar mecanismos alternativos de solucin de conflictos, en parte para
responder a la necesidad de justicia y tambin para procurar la descongestin
judicial. Este movimiento encuentra su punto de partida en el artculo 116 de la
Constitucin, desarrollado por diferentes normas, entre ellas el decreto 1818 de
1998. (Mojica, 2012, pg. 7). Se pretende dar solucin a conflictos en el pas
mediante mecanismos eficaces, porque como bien lo anota Gustavo Adolfo
Robayo, Conflicto: es una realidad permanente de la vida que obstaculiza o
perturba las normales relaciones entre las personas y es percibido, por quienes
participan en la accin social desde mbitos opuestos, como un obstculo para la
realizacin de sus propsitos (Robayo C. G., 2003)
 18

Captulo 3. MANUAL DE CONVIVENCIA LEY 675 DE 2001: UN MECANISMO DE

SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS

Iniciar por un breve acercamiento a la realidad convivencial en los conjuntos

habitacionales de propiedad horizontal, en ellos es fcil observar conductas tales
como: vecinos ruidosos, perros bullosos, chisme, parrandas, arrojo de basuras a
zonas comunes, mal uso de parqueaderos, los nios groseros, el de los perros
sucios, los vecinos indecentes, etc.

Es de subrayarse que son muchos los conflictos que se presentan entre los
propietarios, residentes, administradores y miembros del Consejo de Administracin
en una Propiedad Horizontal. No se puede desconocer que si existen mecanismos
legales para solucionarlos, pero esta accin tardara mucho tiempo en obtener una
respuesta, que permita ver acciones de correccin de conductas inapropiadas que
vulneran y violentan los derechos de los vecinos. Entonces, acudir ante el Comit
de Convivencia, puede ser una solucin ms expedita.

En este sentido, es necesario resolver los conflictos que a diario se presentan en

las propiedades horizontales de una manera diferente y sin tener que acudir a la
justicia ordinaria, claro est que hay situaciones que lo ameritan, pero teniendo la
oportunidad de acudir a procedimientos alternativos, la cultura para utilizar y
apropiarse de stos hay que fortalecerlos, slo as se contribuir a ser parte de la
solucin en la crisis que enfrenta el poder judicial en Colombia. Hay que decir que
la solucin a sta no slo debe estructurarse al interior de la administracin pblica,
sino que la sociedad civil debe aportar, por iniciativa y voluntad propia, para la salida
de dicha situacin.

3.1. Calidad de vida: derecho a la ciudad en una ciudad de derechos

Cuando se habla de una problemtica urbanstica generada por el desplazamiento

territorial, que en el caso colombiano, ha sido provocado por factores de violencia,
hay que decir que ste no es un problema que no pueda solucionarse, sino al
 19

contrario, ste va a constituirse en un reto para que todos, sin excepcin alguna,
trabajando en pro de la seguridad social, reconozcan sus derechos y a su vez los
de sus congneres, que los lleven a respetarlos y a compartir justa equitativamente
espacios comunes, dispuestos para todos en condiciones de igualdad. Pues bien lo
dice (Jimnez & Gonzlez, 2014) La ciudad de derechos no es posible sin el
derecho a la ciudad.

La propiedad horizontal, al surgir como alternativa de vivienda en las grandes

ciudades, debe constituirse en la posibilidad de reconocimiento y aceptacin del
otro, sin embargo, como lo seala (Guzmn, 2015), la convivencia implica el
cumplimiento de una serie de parmetros enmarcados bajo el principio de
racionalidad humana, pero sobre todas las cosas fijados por la ciencia del Derecho
tales como la tendencia innata del ser humano a relacionarse con otros individuos
y con su entorno con el fin de buscar el bienestar general, garantizando una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armona.

3.1.1. Consejo de Administracin

No obstante la cotidianidad humana no deja de ser un cmulo de dificultades, que

requieren solucin adecuada y pronta, con el nimo de evitar situaciones que van
en contrava de la funcin social de la propiedad, la sana convivencia y el respeto
de la dignidad humana, columna vertebral para el sostenimiento de los Derechos
Humanos. Es por ello, que dentro de la Ley uno de los aspectos de mayor relevancia
es la conformacin del Consejo de Administracin6, como cuerpo colegiado, elegido
por los mismos propietarios y cuya funcin se dispone a favor de los intereses de la
comunidad. Segn la Ley 675 de 2001 todos los propietarios o copropietarios

6
La importancia de este rgano colegiado radica segn la Corte Constitucional La direccin y
administracin del condominio est a cargo de la Asamblea General, integrada por la totalidad de
propietarios de los apartamentos o pisos, cuyo representante legal es el Administrador sealado en
el reglamento debidamente legalizado elevado escritura pblica e inscrito en la Oficina de
Instrumentos Pblicos -. Dicha Asamblea General, como rgano de administracin y direccin de la
unidad residencial encargado de examinar los aspectos generales, econmicos y financieros de la
copropiedad, tienen la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si
se ajustan a los reglamentos, deben ser acatados por todos. (Sentencia T 233 de 1994)
 20

debern integrar la Asamblea General para poder tomar las decisiones que sean
propias de la misma.

Cmo obviar, igualmente, que la toma de decisiones en los aspectos colectivos

influyen en los asuntos individuales y se resuelven en la mayora de los casos, a
travs de la Asamblea General de copropietarios, sin embargo, como refiere,
(Robayo, 2012, pg. 297) la historia de las colectividades humanas ensea que una
mayora puede utilizar este poder para afectar los derechos de una minora, de
donde procede la reflexin si existe o no lmites en materia de propiedad horizontal
en cuanto al respeto debido de los particulares que en ella cohabitan.

A este respecto, la Corte Constitucional en Sentencia C 318 de 2002, Magistrado

Ponente Dr. Alfredo Beltrn Sierra, sostiene

Que el derecho a decidir slo lo tienen los propietarios de las unidades privadas,
pero esto no significa que los moradores no propietarios carezcan de derechos en
materia de propiedad horizontal maxime si sus derechos eventualmente puedan
resultar afectados por decisiones que adopten las Asambleas Generales de
propietarios o por otras autoridades internas de las copropiedades, luego es
innegable que les asisten derechos tales como el de elevar peticiones y obtener
pronta resolucin, a ser odos antes de que adopten las decisiones que los afecten,
a que se les garantice el debido proceso y el derecho a la defensa, para lo cual
pueden actuar directamente o por intermedio de representantes suyos con
sujecin al reglamento de propiedad horizontal, teniendo incluso el derecho a
acudir a las autoridades administrativas o judiciales para la resolucin de conflictos
que se susciten en la convivencia. (Sentencia C- 318, 2002)

Entonces, resaltar la importancia del Consejo de Administracin y de la funcin que

debe desempear dentro de la propiedad horizontal en aras del orden que debe
prevalecer entre los propietarios y moradores del conjunto residencial, para lo cual
la Ley faculta la disposicin del Comit de Convivencia como rgano de constitucin
estatutaria que conforman los mismos propietarios en su reglamento interno.
 21

3.2. El Comit de Convivencia

La Ley 675 de 2001 en respuesta a la problemtica de convivencia que se presenta

en la propiedad horizontal, establece una serie de mecanismos que buscan dar
solucin a los conflictos que se puedan presentar. Entre otros, se promueve el
funcionamiento de una instancia a travs de la cual se propende por el
restablecimiento de las relaciones de vecindad en los conjuntos de uso residencial,
cuando stas se vean menoscabadas por los conflictos entre los vecinos daando
la sana y pacfica convivencia.

Bien se resalta en la exposicin de motivos de la Ley 675 de 2001 uno de los

objetivos que persigue la creacin de este comit es generar conciencia entre los
copropietarios de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan
deterioradas en las grandes ciudades. Cuestin que en otras palabras debe llevar
a este rgano estatutario a generar frmulas de arreglo, que permitan dirimir dichas
controversias. As mismo la Ley en su artculo 58 claramente estipula, que el comit
estar integrado por un nmero impar de tres o ms personas, cuya participacin
ser ad honorem y elegidos por la asamblea general para un perodo de un ao.

Al respecto seala Lina Margarita Nader Danies, en su trabajo de grado Anlisis

Jurdico de la propiedad horizontal en Colombia que desde el proyecto original del
Gobierno hasta primer debate en la Cmara de Representantes se consagraba que
el comit de convivencia actuara con las atribuciones de un amigable
componedor, segn lo cual implicaba que tendra la facultad de decidir con fuerza
vinculante para las partes (Ley 446 de 1998 arts. 130 131)7. Posteriormente, en
segundo debate en la Cmara se elimina dicha expresin y se cambia por la
siguiente frmula: el cual intentar presentar frmulas de arreglo8. Entonces,
concluye (Nader, 2002, pg. 217), que su labor en ningn caso es imponer una
solucin a las controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las

7
Gaceta del Congreso ao X, nmero 210, 16 de marzo de 2001, p. 14
8
Gaceta del Congreso ao X, nmero 262, 4 de junio de 2001, p. 14
 22

partes y proponga soluciones viables, dejando a los directamente involucrados en

el conflicto la opcin de acogerlas o no.

Igualmente hay que contemplar que la misma Ley 675 seala que acudir a un comit
de convivencia no es un requisito de procedibilidad para luego recurrir a la justicia
ordinaria y que por el contrario en su artculo 58 se contempla el carcter voluntario
de su intervencin. (Nader, 2002, pg. 218)

3.3. Manual de Convivencia

Innegable que en la propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y

residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos.
(A.I.P.H.Ltda., 1997). Entonces hay que reconocer que en estas normas deben estar
contenidas las leyes, decretos y reglamentos que rigen la propiedad horizontal, cuyo
nico fin es garantizar la convivencia armnica y pacfica en la comunidad.

Resulta evidente que la mayora de conflictos entre residentes que conviven en una
propiedad de rgimen de propiedad horizontal se originan por el incumplimiento de
normas bsicas contenidas en el manual de convivencia. Es por ello que todos los
rganos destinados al buen convivir en estos espacios requieren de procesos de
reflexin y educacin, destinados a minimizar las controversias y a mejorar el nivel
de vida de todos los moradores.

Si bien es cierto la Ley 675 de 2001 no contempla en ninguna parte el manual de

convivencia, todas aquellas instancias que lo posean no incurren en ilegalidad, en
tanto que su inters se centra en la bsqueda del bien individual y colectivo y
mientras cumpla requisitos propios de un estatuto es perfectamente legal. Pues
como se seala en (Corporacin P.H., 2014), es viable y perfectamente legal que
las propiedades sin importar su destinacin puedan contar con el manual de
convivencia con el lleno de requisitos que deben cumplirse de acuerdo con las leyes
nacionales. Cualquiera sea la copropiedad puede contar con un manual de
 23

convivencia sin embargo, ste debe contar con requisitos legales a fin que su fuerza
coercitiva se maximice y se eviten inconvenientes. Al respecto, seala (Valencia &
Giraldo, 2014), que en los trminos de la Ley 675 y de la Sentencia 488 de 2002 de
la Corte Constitucional, queda claro que no es obligatoria la adaptacin de los
reglamentos existentes, de los inmuebles que se encuentran sometidos a la
propiedad horizontal previamente a esta Ley 675; la conveniencia de hacerlo o no,
se desprende de la misma norma. (Valencia & Giraldo, 2014, pg. 35)

No obstante, el manual no puede contener normas que estn por encima de las
contempladas en la Carta Poltica, mucho menos que vulneren derechos
fundamentales, pues bien lo seala la Corte Constitucional en Sentencia T - 661 de
2008 Magistrados Ponentes Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra, Dr. Nilson Pinilla
Pinilla y Dra. Martha Schica Mndez

El rgimen de propiedad horizontal, se ha entendido como la forma de dominio

que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien
sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad comn
de las reas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservacin del
edificio[39], la direccin y administracin corresponde a la Asamblea General de
Copropietarios, al Consejo de Administracin y al Administrador del
Conjunto,[40] cada uno de los cuales tiene asignadas funciones diferentes pero de
colaboracin mutua, cuya misin consiste, en ltimas, en velar por la armnica y
sosegada convivencia de los residentes en un mismo conjunto o edificio. Al
respecto esta Corporacin ha sealado (Sentencia T 661, 2008)

Una vez constituida la propiedad horizontal, legalmente y en debida forma se deben

cumplir no slo con los principios orientadores de la misma, sino tambin con las
disposiciones que la comunidad o propietarios acuerden, sin que se est facultado
para atropellar o vulnerar derechos fundamentales individuales. Cuestin seala por
la Corte en la precitada sentencia:

Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la
propiedad horizontal, surge una persona jurdica conformada por los propietarios
de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna
 24

y eficaz los bienes y servicios comunes, as como manejar los asuntos de inters
comn y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32).
(Sentencia T 661, 2008)

As mismo el Ministerio de Vivienda al respecto dice que en ningn caso las

disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrn
vulnerar las normas imperativas contenidas en la Ley y, no podr contener normas
que prohban la enajenacin o gravamen de los bienes de dominio privado ni limitar
o prohibir la cesin de los mismos a cualquier ttulo. (Ministerio de Vivvienda, 2014)

3.4. Problemas actuales de la Propiedad Horizontal en Colombia

Al ser la propiedad horizontal la manifestacin moderna del Derecho de dominio

sobre bienes inmuebles el poblamiento de las ciudades est vinculado directamente
en las normas sobre propiedad por pisos. Las ciudades colombianas han crecido y
estn sometidas al rgimen de propiedad horizontal hecho ste que
desafortunadamente no ha sido tenido en cuenta por el legislador de manera
coherente, mucho menos se le ha dado un tratamiento adecuado, lo que ha trado
consigo mltiples y crecientes problemas para que se aplique en la prctica las
disposiciones legales en debida forma; cuestin que se reafirma por (Marn, 2006)
para quien abordar la problemtica de la propiedad horizontal es volver la mirada
sobre un segmento especfico de la historia nacional toda vez que el propio
surgimiento de esta particular forma de propiedad estuvo directamente asociado a
un momento de conmocin social y poltica.

Ciertamente, no ha existido en el ordenamiento jurdico colombiano un tratamiento

de fondo a los mltiples y cada vez ms variados problemas que reviste este
especial sistema de la propiedad inmobiliaria (Marn, 2006, pg. 146).

Desde pocas remotas la lucha por la propiedad ha sido una constante y el ser
poseedor es uno de los derechos ms antiguos, constituyndose as como de los
primeros dentro de la categora de derechos humanos y para consolidarse como
tantos otros derechos fue necesario trasegar por constantes luchas, conflictos e
 25

incluso sacrificios como la vida. En tal sentido, (Pineda, 2009, pg. 151) establece
que en una sociedad que contina ganando mayores niveles de desarrollo la
propiedad sigue transformndose. As se ha mostrado en esta relacin del derecho
de propiedad inmobiliaria, con los derechos al adecuado ordenamiento urbanstico
de la ciudad, el espacio pblico y la participacin en plusvala. Donde la propiedad
se transforma incluyendo dentro de su estructura a la funcin social, con la cual
contribuye adecuadamente a la consolidacin de todos los dems derechos.

Conclusiones

La Ley 675 de 2001 consagra el rgimen de propiedad horizontal y con la

promulgacin de esta norma se plasm el concepto moderno que regula los
inmuebles, donde concurren derechos de propiedad exclusiva de bienes privados y
derechos de copropiedad, sobre el terreno y dems bienes comunes. Factores tales
como el crecimiento de la poblacin en las ciudades, hizo no slo que la poblacin
aumentara en nmero, sino tambin que la estructura citadina cambiara de manera
progresiva, generando necesidades y creando la urgencia de comprar o adquirir un
inmueble que haga parte de una propiedad horizontal comn

Como sustento normativo el crecimiento de las ciudades en el pas no ha tenido el

apoyo estatal para una evolucin eficiente, de ah que muchos de los conflictos
generados al interior de una copropiedad sometida a esta Ley, afronte constantes
problemas en la aplicacin prctica de las disposiciones legales.

Las relaciones armoniosas son importantes dentro de la convivencia en una

propiedad sometida a la Ley 675, los propietarios o arrendatarios se obligan a
cumplir a cabalidad las normas contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que
rigen la propiedad horizontal dando paso a ejercer de forman plena los derechos
individuales sin vulnerar los derechos colectivos, por lo tanto nace como solucin,
el manual de convivencia que es una herramienta que permite dirimir de manera
pacfica, rpida y eficaz cualquier conflicto que se presente al interior de la
 26

propiedad, generando espacios para que el dialogo contribuya a conseguir una

convivencia armnica sin que haya la necesidad de activar el aparato judicial
evitando traumatismos y congestin en los entes judiciales.

Con base en lo anterior se puede establecer que el manual de convivencia funge

como un mecanismo de solucin alternativa de conflictos, en el que la ley establece
parmetros para su confeccin y permite incluir cualquier futuro conflicto.

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