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El autor sostiene que con la modificacin del articulo 2014 del Cdigo Civil, dispuesta
por la reciente Ley N 30313, ya no hay la menor duda de que la fe pblica registral se
extiende al ttulo archivado. No obstante se muestra en desacuerdo con ello, pues afirma
que esto es un costo que afecta las transferencias. As, seala que complica el estudio de
ttulos, el hecho de que tenga que revisarse el titulo archivado, asumiendo las partes el
trabajo que le corresponde a los registradores.
* A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per ( P U C P ) y con maestra por la Universidad de Boston. A b o g a d o
especializado en Derecho Inmobiliario. Profesor principal de Derecho Civil en la PUCP. S o c i o del estudio Jorge Avendao
A b o g a d o s . Arbitro de la Cmara de Comercio de Lima.
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algunos vienen abogando por la eliminacin Pblicos. Se inicia cuando una persona soli-
del artculo 2014. Cmo se puede proteger cita una inscripcin determinada y termina
los terceros - d i c e n - cuando el verdadero pro- cuando el Registrador emite una decisin,
pietario nunca vendi? Cmo se puede pro- aceptando o denegando la inscripcin.
teger a los terceros -agregan- cuando el ver-
dadero propietario fue privado de su derecho El procedimiento registral tiene naturaleza
a travs de un delito? especial. Las partes en el procedimiento
son nicamente el presentante del ttulo y
El 26 de marzo se dict la Ley 30313 para el Registrador. Como quiera que el procedi-
prevenir y anular acciones fraudulentas como miento no tiene naturaleza contenciosa (liti-
la descrita. En mrito de esta ley, se dictan giosa), no se admite que ingrese al mismo
disposiciones para evitar la suplantacin de ningn tercero. En ese sentido, el segundo
personas y la falsificacin de los documentos prrafo del artculo 1 del Reglamento Gene-
que ingresan a los Registros Pblicos. Espe- ral de los Registros Pblicos seala que: "no
cficamente, la norma establece un meca- cabe admitir apersonamiento de terceros al
nismo para intervenir y oponerse en el proce- procedimiento ya iniciado, ni oposicin a
dimiento de inscripcin registral y otro para la inscripcin. Las solicitudes presentadas
cancelar asientos regstrales por suplantacin con tal objeto no formarn parte del proce-
de identidad o por falsificacin de los docu- dimiento registral y el Registrador las recha-
mentos presentados a los Registros Pbli- zar de plano, en decisin irrecurrible". Esto
cos. La Ley 30313 no elimina el artculo ha sido cambiado por la Ley 30313.
2014 del Cdigo Civil, pero lo modifica, al
igual que el artculo 2013 del mismo Cdigo. En efecto, conforme al artculo 3 de la Ley
Asimismo, la norma modifica los artculos 4 30313, las autoridades y funcionarios
y 55, y las disposiciones complementarias, que menciono a continuacin pueden aper-
transitorias y finales quinta y sexta del deno- sonarse en un procedimiento de inscrip-
minado Decreto Legislativo del Notariado cin en trmite y plantear su oposicin, por
(Decreto Legislativo 1049). suplantacin de identidad o falsificacin de
documentos.
La Ley 30313 ser reglamentada en un
plazo no mayor de 90 das calendario con- Pueden oponerse a un procedimiento de ins-
tado a partir de su entrada en vigencia. cripcin nicamente los notarios, cnsules,
jueces, funcionarios pblicos y arbitros. La
En las lneas siguientes har un breve comen-
oposicin tiene que acompaarse necesaria-
tario sobre la oposicin en el procedimiento
mente con una declaracin jurada del nota-
registral, la cancelacin de asientos regstra-
rio o cnsul que indique que ha habido una
les y la modificacin de los artculos 2013 y
suplantacin en un instrumento pblico pro-
2014 de Cdigo Civil. 1 2
tocolar o extraprotocolar o que el instru-
mento no fue expedido por ellos; o con un
I. La oposicin en el procedimiento
oficio del juez sealando que el parte materia
registral
de calificacin no fue extendido por l; o con
El procedimiento registral tiene por objeto una declaracin del funcionario pblico en el
que se inscriba un ttulo en los Registros sentido de que el documento presentado para
1 Los instrumentos pblicos protocolares son las escrituras pblicas, instrumentos y dems actas que el notario incorpora al
protocolo notarial.
2 Los instrumentos pblicos extraprotocolares son las actas y dems certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos
o circunstancias que presencie o le conste al notario por razn de su funcin.
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La versin original del artculo 2013 del Ley 30313 sin duda afecta la intangibiii
Cdigo Civil sealaba que el contenido de la dad de los asientos regstrales, pero parece
inscripcin se presume cierto y produce todos acertado que as sea teniendo en cuenta que
sus efectos, mientras no se rectifique o declare se trata de inscripciones que tienen base en
judicialmente su invalidez. Esto significaba ttulos fraudulentos.
que los asientos regstrales son intangibles, y
solo pueden ser modificados por una declara- Como dije anteriormente, la oposicin se
cin del titular o por una resolucin judicial. presenta cuando un ttulo est en trmite de
inscripcin (durante la vigencia del asiento
No obstante lo anterior, el actual Reglamento de presentacin). Una vez inscrito, lo que
General de los Registros Pblicos introdujo corresponde es la cancelacin, siempre que
varios supuestos de cancelacin (extincin) se d el supuesto de la norma. No cabe opo-
de inscripciones de oficio, sin necesidad de sicin a una inscripcin.
declaracin judicial. Estos casos estn pre-
vistos en los artculos 95 y 96 del Regla- De acuerdo al artculo 4 de la Ley 30313,
mento mencionado, y se refieren a asientos la solicitud de cancelacin de un asiento
de inscripcin que contienen actos que no registral la presenta a los Registros Pblicos
constan en los ttulos archivados que supues- el notario, cnsul, juez, funcionario pblico
tamente les dieron origen o cuando se hubie- o arbitro que supuestamente emiti el docu-
ran extendido sin estar comprendidos en la mento fraudulento, y debe ser acompaada
rogatoria de la inscripcin, o cuando se com- con las declaraciones juradas u oficio que
pruebe la inexistencia del asiento de presen- mencion a propsito de la oposicin en el
tacin del ttulo que debera sustentarla. procedimiento registral. Las solicitudes de
cancelacin las resuelve el jefe zonal de la
La Ley 30313 ha regulado un nuevo Oficina Registral correspondiente y su deci-
supuesto de cancelacin de asientos regstra- sin es irrecurrible en sede registral. La can-
les, en casos de suplantacin de identidad o celacin se realiza bajo exclusiva responsa-
de falsificacin de documentos. bilidad del notario, cnsul, juez, funcionario
pblico o arbitro.
No es pues una novedad que en nuestro sis-
tema registral se cancelen asientos regstrales Cul es el efecto de la cancelacin de un
sin que medie una declaracin judicial. La asiento registral? Segn el artculo 5 de la
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2. El artculo 2014
El antiguo artculo 2014 del Cdigo Civil
Antes de ver los cambios, quiero hacer una
sealaba lo siguiente:
breve referencia a la funcin que cumple al
"El tercero que de buena fe adquiere a artculo 2014, habida cuenta que algunos
ttulo oneroso algn derecho de persona estn sosteniendo que debe ser eliminado.
que en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adquisi- Para que una persona transfiera un bien,
cin una vez inscrito su derecho, aunque adems de la validez del acto mismo de
despus se anule, rescinda o resuelva el transferencia (compraventa, por ejemplo),
del otorgante por virtud de causas que no se requiere que el vendedor cuente con el
consten en los Registros Pblicos. poder de disposicin. Dicho de otro modo,
el vendedor debe ser dueo de lo que vende.
La buena fe del tercero se presume mien-
Es muy simple: si una persona no es pro-
tras no se pruebe que conoca la inexacti-
pietaria de lo que vende, la compraventa
tud del registro".
es ineficaz.
El nuevo artculo 2014 seala lo siguiente:
La funcin que cumple el artculo 2014 es la
"El tercero que de buena fe adquiere a de dar seguridad a los adquirentes de que su
ttulo oneroso algn derecho de persona adquisicin no se ver afectada si el bien no
que en el registro aparece con faculta- resulta ser del vendedor. La idea es que quien
des para otorgarlo, mantiene su adqui- compra e inscribe, queda protegido ante la
sicin una vez inscrito su derecho, aun-
eventualidad de que el bien no sea del ven-
que despus se anule, rescinda cancele
dedor. Es cierto que el verdadero propieta-
o resuelva el del otorgante por virtud de
rio queda privado de su derecho, pero ello se
causas que no consten en los asientos
justifica porque lo que se protege es la segu-
regstrales y los ttulos archivados que
ridad del trfico.
los sustentan.
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Las adquisiciones a non domino son de anti la menor duda de que la Fe Pblica Registral
gua data. Estn previstas tambin para el se extiende al ttulo archivado.
caso de doble venta (art. 1135 del Cdigo
Estoy frontalmente en contra con lo ante-
Civil) e inclusive en materia mobiliaria (art.
rior. Las normas deben buscar reducir cos-
948 del Cdigo Civil), y tienen por objeto
tos para que se faciliten las transferencias.
proteger a los adquirentes, incentivando la
Lo que ms debe importar es que se produz-
circulacin de los bienes. Sin duda habr
can transferencias, porque a travs del inter-
afectados, pero si eliminamos la proteccin
cambio de bienes se asignan los recursos. Si
de 2014, los afectados seremos todos, porque
se imponen costos, lo que ocurre finalmente
habr menos circulacin de la riqueza y asig-
es que se reducen las transferencias o ellas se
nacin de recursos.
realicen en peores condiciones.
Volviendo al anlisis de la modificacin del La exigencia de revisar ttulos archivados es
artculo 2014, el principal cambio es la pre- sin duda un costo que afecta las transferen-
cisin de que las causas por la que se anula, cias. Si tenemos que revisar ttulos archiva-
rescinde, cancela o resuelve el derecho del dos, se complican los estudios de ttulos y
otorgante no deben aparecer en los asientos terminamos haciendo el trabajo de los Regis-
registrales ni en los ttulos archivados que tradores. Se deberan revisar nicamente los
los sustentan. Se trata de una precisin por- asientos registrales, y si hubiera alguna dis-
que desde hace buen tiempo el Poder Judicial conformidad entre ellos y los ttulos archi-
viene diciendo lo mismo. Sin embargo, con vados, los Registros Pblicos deberan ser
la modificacin del artculo 2014, ya no hay responsables.
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ESPECIAL
El autor expone las principales caractersticas del sistema de seguridad jurdica vigente
en nuestro pas. Sobre la base de ello deja en evidencia los graves perjuicios que ha
sufrido dicho sistema en virtud de la Ley 3031, que contiene una serie de regulacio
nes supuestamente tendientes a combatir los casos de fraude inmobiliario, al evitar que
se inscriban en Registros Pblicos actos contenidos en ttulos falsificados o con suplan-
tacin de identidad. En tal sentido, sostiene que con tales regulaciones no se combate de
manera efectiva el fraude inmobiliario, al no atacarse la raz del problema, y por el con-
trario, se altera seriamente nuestro sistema de seguridad, con grave perjuicio para los
ciudadanos.
Notario de Lima. A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per, con estudios de Maestra en Derecho Civil
en dicha casa de estudios. Estudios de posgrado en la Universidad Autnoma de Madrid. Ex vocal titular del Tribunal
Registral y ex registrador titular del Registro de Propiedad Inmueble de Lima - Sunarp.
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Se puede definir al Registro como aquella Como seala Chico y Ortiz, "la seguridad
institucin del Estado en la que se inscri- o proteccin del trfico es la gran finalidad
ben los actos y derechos que se constituyen que la publicidad registral persigue. Esta
a
1 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio, y M A N Z A N O F E R N N D E Z , M . del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobi-
liario. C o l e g i o de Registradores de la Propiedad la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios, Madrid, 2 0 0 8 ,
p. 138.
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2 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. T o m o I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 2 4 9 .
3 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio. Derecho Registral Inmobilario. Tomo I, C o l e g i o de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios Regstrales, Madrid, 1991, p. 37.
4 G A R C A G A R C A , Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1988,
p. 6 7 4 .
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en virtud del cual los asientos del Registro En razn de lo expuesto, y de acuerdo al sis-
se presumen exactos y veraces, como con- tema de inscripcin, sistema ms avanzado
secuencia de ello, al titular registral refle- que el de transcripcin, las circunstancias
jado en los mismos se le considera legiti- que consten en el documento (ttulo) que
mado para actuar en el trfico jurdico y en dio mrito a la inscripcin del acto o dere-
el proceso como tal titular, es decir, tanto cho, pero que no hayan sido extendidas en
en el mbito extrajudicial como en el judi- el asiento registral, no gozarn de los efec-
cial, y en la forma que el propio asiento tos legitimadores, salvo que va rectifica-
determina". cin se incorporen al asiento, en cuyo caso
dicha rectificacin surtir efectos desde el
Son dos los efectos que produce este princi-
momento en que esta se realiza, por lo que
pio: por un lado, establece la exactitud de los
asientos regstrales extendidos; y por el otro, no resultar oponible a los ttulos ingresa-
legitima al titular del derecho publicitado dos antes de la presentacin e inscripcin de
frente a los terceros. dicha rectificacin, conforme se seala en el
artculo 86 del Reglamento General de los
La presuncin de exactitud del asiento Registros Pblicos (RGRP).
registral es iuris tantum, es decir, admite
prueba en contrario. Pero mientras no se rec- Una vez inscrito un derecho, no solo se pre-
tifique, se presume que el derecho publi- sume su exactitud, sino que tambin se legi-
citado es vlido. Ahora bien, debe tenerse tima al titular de dicho derecho. Tal legiti-
en cuenta que dicha exactitud se presume macin no solo le permitir al titular poder
solo respecto del derecho consignado en ejercer las facultades que el ordenamiento
el asiento, no incluyendo al ttulo que dio legal le confiere, tales como el de uso, disfrute
5 Ibidem, p. 7 3 .
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ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
Ibdem, p. 7 1 3 .
C d i g o Civil
Artculo 2013.- Principio de legitimacin
El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judi-
cialmente su invalidez.
R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
Ttulo P r e l i m i n a r
VII. Principio de legitimacin
Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicial-
mente su invalidez.
PAU P E D R O N , Antonio. La prioridad registral: Un nuevo enfoque. Centro de Estudios del C o l e g i o de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Madrid, 2 0 0 4 , p. 85.
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10 Ob. cit., p. 6 2 7 .
11 Ob. cit., Tomo II, p. 2 2 7 .
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12 R e g l a m e n t o G e n e r a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s
A r t c u l o 3 6 . - T a c h a p o r falsedad d o c u m e n t a r a
Cuando en el procedimiento de calificacin las instancias regstrales adviertan la falsedad del documento en c u y o mrito
se solicita la inscripcin, previa realizacin de los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procedern a
tacharlo o disponer su tacha segn corresponda.
El Registrador mantendr el ttulo original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de presentacin. Si el inte-
resado interpone recurso de apelacin contra la tacha por falsedad documentara, derivar el ttulo original al Tribunal
Registral.
Al formular la tacha por falsedad documentara, cuando esta hubiera sido advertida por el Tribunal Registral; o, vencido el
plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se hubiera interpuesto apelacin contra la tacha por falsedad docu-
mentara advertida en primera instancia, o habindose interpuesto esta el Tribunal Registral confirme la tacha o declare
improcedente o inadmisible la apelacin; el registrador derivar copia certificada por fedatario de la integridad del ttulo
al archivo registral y a su v e z , informar a la autoridad administrativa superior acompaando el documento o documen-
tos cuya falsedad fue detectada, as c o m o la documentacin que lo acredita a fin de que se adopten las acciones legales
pertinentes.
En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trmite su acreditacin o, formulada o dis-
puesta la tacha por falsedad documentara, el eventual desistimiento de la rogatoria s o l o dar lugar a la devolucin de la
documentacin no comprendida en la presunta falsificacin.
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13 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 1 . - P r i n c i p i o de r o g a c i n y legalidad
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otor-
gantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que con-
tenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al j u e z las aclaracio-
nes o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro.
14 P I N E D O C R E S P O , Jos Luis. "La proteccin tecnolgica del documento notarial". Presentacin en powerpoint, expuesta
en el seminario. "La titulacin de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el siglo XXI", organi-
zado por el Consejo General del Notariado espaol y la Agencia espaola de Cooperacin Internacional para el Desarrollo
- A E C I D , desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de 2 0 0 9 .
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15 Sobre este tema, Jos Luis Pinedo ha sealado que " ( . . . ) el problema ha cobrado tales dimensiones que las N a c i o n e s Uni-
das est interviniendo en la bsqueda de soluciones a la 'plaga' que significa h o y el 'robo de personalidad' que incluye la
obtencin de datos del individuo y la falsificacin de su identidad". En: Ob. cit.
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J
Comentario relevante lado, resulta criticable que se delegue en
del autor todo caso en un funcionario administrativo
(jefe zonal de una oficina registral) la fun-
Si los asientos regstrales se encuen- cin delicadsima de cancelar asientos regs-
tran legitimados, mientras no sean trales en los casos de comunicacin, por
rectificados por el propio Registro parte de los notarios, cnsules, jueces, fun-
cionarios administrativos y arbitros, de falsi-
o anulado por el Poder Judicial, no
ficacin de documentos o de suplantacin de
tiene sentido exigir a los terceros la
identidad, y no en el registrador, quien por
revisin de los documentos que die- ser instancia registral goza de autonoma,
ron mrito a dichas inscripciones, por lo menos reconocida por ley, para eva-
salvo que, (...)deje de estar legiti- luar con imparcialidad el pedido de cancela-
mada la informacin contenida en el cin del asiento.
Registro.
IV. Modificatoria de los artculos 2013
y 2014 del Cdigo Civil
mismos que deberan ser brindados a precios
reducidos o a costo cero, teniendo en cuenta Conforme se seal lneas arriba, en nues-
la importante funcin que cumple. Es decir, tro pas se adopt el sistema registral de ins-
debe combatirse el fenmeno delictivo antes cripcin, sistema mediante el cual el registra-
de su inscripcin, en el caso de la falsifica- dor, luego de la calificacin del ttulo, extrae
cin, o antes de su otorgamiento, en el caso del ttulo presentado los datos que deben ser
de la suplantacin de identidad. materia de publicidad, y lo extiende en el
asiento registral, gozando solo este asiento
Distintos son los supuestos de cancelacin de los efectos materiales que produce el
de asientos, por el propio Registro, regula- Registro, cual es la legitimidad, oponibilidad
dos en los artculos 95 y 96 del RGRP, por- y fe pblica registral.
que en dichos supuestos no hubo rogatoria 20
20 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otor-
gante en virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
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der que por el trmino "registros pblicos" se Siguiendo igualmente con Manzano Solano,
haca alusin tambin a los documentos que para quien el asiento registral puede defi-
sustentaron en su momento la extensin de nirse como "(...) estructura formal y autn-
un asiento registral, es errada, porque, como tica, conformada en los libros del Registro
se seal, en nuestro pas se opt por el sis- de la Propiedad, en la que se recogen las
tema de inscripcin, que a diferencia del de circunstancias publicables de los derechos
transcripcin, consiste en la extraccin, del inscribibles: su constitucin, modificacin o
ttulo presentado, de los elementos del acto extincin. Aunque haya de ajustarse a requi-
a ser publicitado, as como todas aquellas sitos formales y de autenticidad determina-
circunstancias que lo afecten para fines de dos, lo que tipifica al asiento registral es que
su publicidad y oponibilidad a los terceros, busca sustancia jurdica publicable" . 22
21 Ob. cit., p. 2 1 7 .
22 Ob. cit., Vol. II, p. 6 6 0 .
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poder de los arbitros, situacin que encarece- conforme se reconoce en el texto modificado
ra definitivamente los costos de transaccin, del artculo 2013 del Cdigo Civil: "El con-
con el consiguiente desaliento de la actividad tenido del asiento registral se presume cierto
econmica. y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias regstrales o se
Es este sentido que en el RGRP, siguiendo la declare su invalidez por el rgano judicial o
misma lnea del anterior Reglamento Gene-
arbitral mediante resolucin o laudo firme".
ral (art. VIII del Ttulo Preliminar), se aclar,
Es decir, si los asientos regstrales se encuen-
a nuestro entender de manera correcta, que
tran legitimados, mientras no sean rectifica-
las causas de la inexactitud del ttulo del dis-
dos por el propio Registro o anulado por el
ponente, por nulidad, anulabilidad, rescisin
Poder Judicial, no tiene sentido exigir a los
o resolucin, no deben desprenderse de los
terceros la revisin de los documentos que
asientos de inscripcin para que sea ampa-
dieron mrito a dichas inscripciones, salvo
rado el ttulo del adquiriente, precisndose
que, como sucede en el sistema francs, deje
de esta forma el concepto genrico de regis-
de estar legitimada la informacin contenida
tros pblicos aludido en el artculo 2014 del
23 en el Registro.
Cdigo Civil .
Sin embargo, y en contra el sistema registral Ahora, cabe preguntarse cules seran las
adoptado, en la Ley 30313 se modifica el consecuencias del transplante al sistema de
artculo 2014 de Cdigo Civil, precisando inscripcin que nos rige, una figura propia
que las causas que anulen, rescindan, can- del sistema de transcripcin o archivo de
celen o resuelvan el ttulo del otorgante, no ttulos. En la calificacin de los ttulos, el
deben constar ni en los asientos regstrales registrador deber adems revisar los ttu-
ni en los ttulos archivados que lo susten- los archivados que sustentan las inscripcio-
24
tan . Es decir, conforme al legislador, de nes? El notario, cuando le solicitan for-
ahora en adelante los terceros que quieran malizar una minuta de transferencia de un
adquirir un bien, no solo deben revisar la predio, no solo deber pedir copia literal de
partida registral sino tambin los documen- la partida registral del inmueble sino tam-
tos que sustentaron los asientos regstrales bin de los ttulos archivados que sustentan
para no verse perjudicados con defectos en las inscripciones?
el ttulo del transferente, lo que resulta con-
tradictorio con la publicidad registral, por- Nosotros creemos que a pesar de la modi-
que cuanto, la informacin contenida en los ficacin del artculo 2014, tanto el registra-
asientos regstrales se encuentra legitimada, dor como el notario solo deben revisar la
23 R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
V I I I . P r i n c i p i o de fe pblica registral
La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perju-
dicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las
causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.
24 Conforme a la modificacin, el nuevo texto del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil es el siguiente:
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regstrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
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25 Siendo la situacin del tercero similar a la que tena antes de la modificacin del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil, porque
el criterio predominante en la jurisprudencia nacional era la de entender que por el trmino "Registros Pblicos" se
comprende no s o l o a las partidas regstrales, sino tambin a los tirulos archivados que les dieron mrito, basndose en el
hecho de que en el Registro se conservan dichos ttulos, por lo que los contratantes tienen forma de acceder al contenido
de los m i s m o s , siendo estos por tanto una prolongacin del asiento extendido (Casacin 2356-98-Lima, publicada en
el diario oficial El Peruano el 12 de noviembre de 1999, p. 3 8 9 9 ) .
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ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R E L F R A U D E I N M O B I L I A R I O
certificadas del acta respectiva expedida por se seala que las anotaciones preventivas
notario. Falt hacer extensiva esta posibili- pueden registrarse aunque el actual titular
dad a los casos de suplantacin de identidad registral sea uno distinto al que adquiri el
en los documentos notariales extraprotoco- derecho con base en un documento falso o
lares, teniendo en cuenta que dichos docu- donde hubo suplantacin de identidad. Si
mentos tambin dan mrito a inscripciones, bien en la sexta disposicin complementa-
como sucede en las constancias de convoca- ria, transitoria y final se hace referencia a
toria emitidas por el supuesto presidente del documento falso, habra que entender que se
directorio o gerente general, en el caso de hace referencia al documento que adolece de
directorio, o del presidente del consejo direc- suplantacin de identidad. Nos parece que es
tivo, en el caso de una asamblea general, un grave error incurrido por el legislador, por
cuyas firmas han sido certificadas por un cuanto dichas disposiciones van en contra del
notario. principio de fe pblica registral, recogido en
el artculo 2014 del Cdigo Civil, principio
Falt igualmente hacer extensiva dicha soli- que garantiza a toda persona que adquiera
citud de anotacin preventiva a los cnsu- a ttulo oneroso un derecho de alguien que
les, jueces, funcionarios pblicos y arbitros figura en el registro con facultades para otor-
en los casos de haberse realizado inscripcio- garle, y lo inscribe, el mantenimiento de su
nes en mrito a documentos falsos supuesta- derecho aunque se anule, rescinda o resuelva
mente expedidos por ellos, o en mrito docu- el ttulo de su otorgante por causas que no
mentos expedidos donde hubo suplantacin constan en el registro.
de identidad.
De aplicarse dicha disposicin se destruira
Es necesario sealar, sin embargo, que este la publicidad registral y con ello la seguridad
mecanismo debe ser el ltimo recurso, una jurdica que brinda el Registro, por cuanto de
vez que las mafias delictivas lograron bur- ahora en adelante a los que quieran adquirir
lar los anteriores controles previos, cuales una propiedad, ya no les resultara suficiente
son, como se seal, la adecuada identifica- con revisar la partida registral y los ttulos
cin de los otorgantes por parte de los nota- archivados que lo sustentan, hecho que de
rios, cnsules, jueces, funcionarios pblicos por s resulta oneroso, sino que adems ten-
y arbitros, y la falta de deteccin de docu- dran que estudiar los documentos que sus-
mentos falsos por parte de los registradores. tentan la inscripcin del ttulo del otorgante
Este mecanismo, sin embargo, resulta mejor en el sentido de no adolecer de un vicio de
que la cancelacin del asiento registral por falsedad documentara o de suplantacin de
parte de la propia Sunarp, porque evidente- identidad, situacin que encarecera el tr-
mente los ciudadanos van a verse protegi- fico jurdico y afectara gravemente la segu-
dos en sus derechos si es el Poder Judicial, ridad jurdica.
y no un funcionario administrativo, el que se
pronuncie sobre la falsificacin o suplanta- Sin embargo, ante la evidente antinomia
cin de identidad ocurrido en un documento existente entre dos disposiciones contenidas
que dio mrito a una inscripcin, y la con- en la misma ley, a nuestro criterio debe de
secuente anulacin tanto del ttulo como del primar aquella interpretacin que le d fun-
asiento registral. cionalidad al Registro, y con ello, garantice
la seguridad jurdica, por lo que, teniendo
Hay sin embargo un grueso error en la modi- en cuenta que la fe pblica registral reco-
ficacin de la quinta y sexta disposiciones gida en el nuevo texto del artculo 2014 del
complementarias, transitorias y finales del Cdigo Civil no admite excepcin alguna, se
Decreto Legislativo 1049, por cuanto desprende, de una adecuada interpretacin
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ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMBIOS PARA EVITAR EL FRAUDE INMOBILIARIO
pblica al ciudadano, como es el caso de los de consulta en lnea a la base de datos del
servicios que brinda el Registro, donde las Reniec como de la Superintendencia Nacio-
personas no necesitan trasladarse hasta el nal de Migraciones, y del sistema de identi-
lugar de ubicacin del inmueble para poder ficacin por comparacin de identidad, ser-
venderlo, adquirirlo o constituir hipoteca, vicio que debe de llegar a todos los notarios
porque pueden presentar el ttulo en la ofi- del pas, a reducidos costos o en el mejor de
cina registral donde domicilia (oficina recep- los casos a costo cero, bajo el entendido que
tora), encargndose el Registro de su deri- solo de esta manera, y no mediante la limi-
vacin a la oficina registral de ubicacin del tacin de la competencia territorial de los
inmueble (oficina de destino). notarios, se combatir de manera efectiva el
fenmeno de la suplantacin de identidad de
En razn a lo expuesto, siendo que se trata las personas.
de una limitacin que afecta directamente al
ciudadano, se impone su derogacin por no Pero mientras se implementa dichos meca-
cumplir finalidad alguna, todo lo contrario, nismos tecnolgicos de identificacin de las
es una disposicin que desalienta las tran- personas en todo el pas, lo recomendable
sacciones econmicas al elevar los costos de es que se limite la competencia territorial
transaccin, con el consiguiente desaliento a notarial solo en aquellos lugares donde los
las inversiones. notarios no tengan acceso an a dicha tec-
nologa, pero solo como una medida tran-
Respecto a la modificacin del artculo 55 sitoria, mientras no tengan acceso a dicha
del Decreto Legislativo 1049, esta resulta tecnologa, porque los ciudadanos no tie-
acertada en la medida en que establece que nen por qu cargar con las ineficiencias del
los notarios deban de verificar la identidad de Estado, y en el caso de los notarios que tie-
las personas, nacionales o extranjeras, recu nen acceso a dichos sistemas tecnolgicos,
rriendo a los medios tecnolgicos existen- no existe justificacin para limitarles la com-
tes, debiendo el Estado, por su lado, permitir petencia territorial porque al final esa medida
que dicha disposicin se haga realidad, por afecta al ciudadano, la razn de ser de todo
lo que se requiere que de manera urgente tra- Estado Constitucional de Derecho, que es el
baje en la implementacin de los servicios que nos rige.
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