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Diciembre, 2005

PUERTO PEASCO, ZACATECAS

Y LIBERTY COVE
Caso elaborado por los Puerto Peasco: Desarrollo por
profesores Sergio inercia ms que por estrategia
Raimond-Kedilhac
Navarro, con la Recuerdo una pequea cabaa que contaba con celdas solares en la
colaboracin de Luis
playa de Miramar, localizada a nueve millas de Puerto Peasco. Era
Alonso Silva Prez, del
rea de Entorno
prcticamente nueva, al atardecer, se poda salir y caminar en una playa
Econmico del Instituto con poca gente. Los vendedores pedan por ella 95 mil dlares en 1999,
Panamericano de Alta yo estaba preparado para ofrecerles 80 mil dlares, pero mi esposa
Direccin de Empresa, disolvi el trato dicindome que no haba electricidad y que adems se
para servir de base de tena que depender de camiones para llevar el agua, comentaba
discusin y no como Thomas Whittingslow, un estadounidense como muchos otros que
ilustracin de la gestin vean en el estado de Sonora una buena oportunidad para comprar
adecuada o inadecuada de bienes y races.
una situacin determinada.
Dara mi brazo derecho por ese pequeo pedazo de tierra con cabaa,
hoy est a lado del hotel Mayan Palace, y ahora vale 500 mil dlares,
y an siguen llevando el agua en camiones!, mencionaba Whittingslow,
todos los expertos estn de acuerdo, estamos en el mejor lugar para
bienes y races en todo el hemisferio, los estadounidenses que viven en
Arizona han invertido alrededor de mil millones de dlares en el
mercado de bienes y races en Sonora.1

El desarrollo de Puerto Peasco es el resultado de varias dcadas de

situaciones dadas casi siempre por inercia, ms que por estrategia, en
1926 varios pescadores provenientes de puertos cercanos empezaron

1
Whittingslow, T. y Greenberg, B. D. (Junio 2005). Dreams can come true
Mexican Heartbreaker. The Story of a Missed Opportunity. Artculo publicado
en la revista SonoraES.

Derechos Reservados 2005 por Sociedad Panamericana de Estudios Empresariales, A.C.

(Instituto Panamericano de Alta Direccin de Empresa, IPADE).
Impreso en EDAC, S.A. de C.V., Cairo N 29, 02080 Mxico, D.F.
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6 pgs. medios incluidos los electrnicos sin permiso escrito por parte del titular de los derechos.
IPADE
a asentarse en este lugar, estos pescadores habita-
ban temporalmente el lugar, se quedaban durante el
periodo de pesca de la totoaba, que se consideraba
un producto muy codiciado, y posteriormente el
camarn fue la base econmica de la localidad.2
Estos primeros pobladores vivieron en forma impro-
visada en carpas y cuevas que encontraban entre los
cerros sobre dunas arenosas. Las condiciones en las
que habitaron los avecindados fueron extremada-
mente duras; carecieron de lo ms indispensable, el
agua destinada a beber se tena que traer desde
Sonoita (poblacin localizada a 100 kilmetros).
Durante la Segunda Guerra Mundial, el gobierno de
Estados Unidos lleg a un acuerdo con el gobierno
mexicano como parte de un plan de contingencia
ante el temor de un ataque por parte de Japn que
inclua la construccin de un edificio y un puerto
militar, as como una carretera que uniera los dos
pases. Como consecuencia de esta carretera se
empez a observar un flujo de turistas estadouniden-
ses hacia este lugar, al cual llamaron Rocky Point.
Para 1975, Puerto Peasco ya era conocido como
un municipio de Sonora y el Gobierno empez a
instalar redes de agua potable y alcantarillado, en
1979 fue conectado a la red elctrica del pas y se
instal una estacin de polica, de bomberos y un
modesto hospital.
Entre la dcada de los setenta y principios de los
ochenta la actividad pesquera flua de una manera
extraordinaria en esta zona y coloc a Puerto Peas-
co entre las cuatro ciudades ms importantes de
Sonora, pero la crisis econmica que atraves el pas
en 1982 afect seriamente a los pescadores, con
altas deudas econmicas estancando esta actividad
y muchas personas emigraron a otros lugares.
Sin embargo, el turismo estadounidense sigui flu-
yendo, en 1988 llegaron 240 mil turistas, y empeza-
ron nuevas actividades: el desarrollo inmobiliario de
casas de playa, estacionamientos para las casas
rodantes (RV-Parks) y las zonas tursticas con
2
El camarn para entonces no tena demanda en el mercado y
no fue sino hasta que los japoneses iniciaron su explotacin
apreciando su valor alimenticio y comercial.
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servicios (Strip Zones). Como consecuencia de lo
anterior, pobladores de regiones cercanas que antes
se dedicaban a actividades rurales, emigraron hacia
esta ciudad en busca de oportunidades de trabajo
urbanos ms estables.
Para la poblacin del estado de Sonora y de la regin
de Baja California, Puerto Peasco no representaba
un destino turstico relevante, lo nico interesante del
lugar era que alguna vez Al Capone la haba visitado,
y en un sitio cercano la NASA haba hecho pruebas
del vehculo que tripularon los astronautas en su
primer viaje a la luna. Pero para los estadounidenses
representaba algo distinto, con 110 kilmetros de
litoral este municipio es poseedor de un atractivo
natural en playas, mientras que Arizona por sus
condiciones geogrficas no cuenta con salida al mar
por lo que Rocky Point fue reconocido como la
playa de ese estado debido a la poca distancia a la
que se encuentra (100 kilmetros).
Para el ao 2004, Puerto Peasco se haba conver-
tido en un sitio turstico clave para el desarrollo de
esa regin contando con una infraestructura con
ms de 70 restaurantes, 42 hoteles y moteles con
2,012 habitaciones; as como 14 estacionamientos
para las casas rodantes con 1,435 espacios. Adems
alrededor de 75% de los residentes provenan de
otras partes del pas, trayendo una variedad de
costumbres e ideas.
Es el destino turstico que ms rpido est crecien-
do a nivel nacional, lo que demuestra que el turismo
es un motor de desarrollo econmico y se debe
convertir en un motor de desarrollo social mencio-
naba el Secretario de Turismo del gobierno federal,
Rodolfo Elizondo Torres el 29 de abril de 2004.
A Puerto Peasco llegan un milln 600 mil turistas
al ao, principalmente por va terrestre su promedio
de estancia es de 3.1 das per cpita y se han
generado mil millones de dlares en los ltimos 10
aos con su respectiva derrama hacia impuestos
municipales.
Entre enero y julio de 2005 la inversin privada en el
turismo se ubic en 2 mil 111 millones de dlares, con
lo que se acumulan 9 mil 104.3 millones de dlares,
cifra con la que se rebas la meta sexenal.
2
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Pese a lo que se pueda pensar, 70% de la inversin
privada ejercida este ao no tuvo como destino los
Centros Integralmente Planeados (CIPs) como
Cancn, Los Cabos, Loreto, Ixtapa-Zihuatanejo y
Huatulco, sino que fue a lugares como Punta Dia-
mante, en Acapulco, y Puerto Peasco, Sonora,
detall Elizondo.
Zacatecas: reordenando las
actividades econmicas
El 4 de noviembre de 2005, la gobernadora de
Zacatecas, Amalia Garca adverta que la mitad de
la poblacin haba emigrado a Estados Unidos y que
este xodo podra aumentar a causa de la sequa que
afectaba a la regin.
En Zacatecas tenemos una migracin que se inici
hace ms de cien aos, tenemos condiciones cli-
matolgicas muy duras, es el estado que tiene mayor
nmero de migrantes en proporcin con su pobla-
cin, el 50%, mencionaba Garca en una reunin
con diputados.
La gobernadora sealaba que la sequa poda afec-
tar an ms las duras condiciones econmicas de la
poblacin, por lo que solicitaba a los legisladores
mayores recursos para 2006.
Posteriormente, en una rueda de prensa, destacaba
que en el 2005, un milln y medio de mexicanos viva
en Zacatecas, pero otra cantidad igual haba emigra-
do a Estados Unidos en busca de empleo.
Agregaba que, en caso de que el Congreso no
otorgara a Zacatecas los medios necesarios para
hacer frente a la sequa y dinero para modernizar el
campo, la emigracin hacia EE.UU. seguira impa-
rable.
Zacatecas es un estado con sequas recurrentes,
pero no queremos que se sigan marchando los
zacatecanos, si no existen respaldos a los progra-
mas, la migracin aumentar, no deseamos que
aumente la migracin, queremos que la gente se
quede aqu, sostena la gobernadora.
Garca peda mil millones de pesos (unos 95.5 millo-
nes de dlares), con el objetivo de apoyar a los
IPADE
agricultores zacatecanos, principalmente a los pro-
ductores de frijol, maz y chile, as como otros 300
millones de pesos (unos 28 millones de dlares) para
afrontar las emergencias.
Es necesario que los legisladores sean sensibles a
la muerte lenta que provoca la sequa en Zacatecas
y otros estados, subrayaba.
La principal actividad econmica de Zacatecas es
la produccin de fuerza migrante, pues hasta la
fecha no hay ninguna actividad econmica en la
entidad que genere los 470 millones de dlares que
recibe al ao el estado por concepto de remesas que
envan los paisanos que radican en Estados Unidos,
revelaba Miguel Moctezuma investigador de la
Universidad Autnoma de Zacatecas el 8 de julio de
2004.
En Zacatecas no hay ninguna actividad econmica
que produzca ese ingreso, el resto, explicaba,
son actividades de carcter primario como la
produccin de granos que ocupa el primer lugar de
la entidad, seguida de la ganadera con la exporta-
cin de becerros y las actividades extractivas como
la plata.
Afirmaba que Zacatecas no tena industria ni articu-
lacin econmica, adems de que careca de turismo
y tampoco exista una industria de la plata, a pesar de
la importante extraccin de ese metal.
Conscientes de este problema, migrantes zacateca-
nos radicados en Texas aportaron 220 mil dlares
para la construccin de un complejo ecoturstico,
que inclua la colocacin de un monumento con la
silueta de la Virgen de Guadalupe.3
El proyecto localizado en el cerro San Simn, en el
conurbado municipio de Guadalupe, tuvo una inver-
sin total de casi 10 millones de pesos dentro del
Programa Tres por Uno, donde los gobiernos fede-
ral, estatal y municipal aportaron alrededor de 2.5
millones cada uno de ellos.
3
Amador Snchez, ngel (15 de septiembre de 2004). Invier-
ten paisanos en turismo. Noticia publicada por el peridico
El Universal.
3
IPADE
El monumento de la Virgen de Guadalupe, fabricado
con acero inoxidable, tiene una altura de seis metros y
el 14 de septiembre de 2004 fue bendecido, acto en el
que estuvo presente el entonces alcalde de Guadalu-
pe, Felipe lvarez Caldern, de extraccin perredista.
El presidente municipal Felipe lvarez precisaba
que esta obra haba tenido un costo de 300 mil pesos
y se realizaba al margen del proyecto ecoturstico,
con aportaciones de empresarios locales y paisanos
originarios de Guadalupe agrupados en la Federa-
cin de Clubes de Texas.
Para los aos siguientes la situacin para la gente
empleada en las actividades agrcolas en Mxico se
complicara, el 30 de octubre de 2005, el titular de la
Secretara de Agricultura, Ganadera, Desarrollo
Rural, Pesca y Alimentacin (Sagarpa), Francisco
Mayorga Castaeda, informaba que en el ao 2008,
cuando se abriera el mercado mexicano a la impor-
tacin de maz, frijol, azcar y leche en el marco del
TLCAN, se extinguira el Procampo.4
A su vez solicitaba a los gobiernos estatales propo-
ner un programa que lo reemplazara, puesto que por
los trminos del Tratado de Libre Comercio de
Norteamrica (TLCAN) Mxico se abrira a la
importacin de esos cuatro productos provenientes
de Canad y Estados Unidos, y modificar el esque-
ma de subsidios como el Procampo.5
Por ello, agregaba, que se debera iniciar el estudio
para sustituir al Procampo, y peda a los titulares de
las secretaras de agricultura de los gobiernos esta-
tales a participar en la elaboracin de un esquema
que mantuviera el apoyo a los campesinos.
Liberty Cove en el Mar de Corts: desarro-
llando nuevos polos de desarrollo
El 10 de mayo de 2005, el peridico estadounidense
Arizona Daily Star, publicaba un artculo sobre dos
4
Palabras pronunciadas en la XXXV Asamblea de la Asocia-
cin Mexicana de Secretarios de Desarrollo Agropecuario.
5
El Programa de Apoyos Directos al Campo (Procampo), es
un subsidio directo que el gobierno federal otorga a travs de
la Sagarpa. Tiene como objetivo especfico apoyar el ingreso
de los productores rurales.
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nuevos proyectos que estaban a punto de desarro-
llarse en el Mar de Corts, Liberty Cove y Punta
Delfn, el primero tendra un alto impacto en la
economa de la regin y el segundo estara ligado a
ste.6
Concebido por la compaa estadounidense en bie-
nes races con sede en la ciudad de Los ngeles,
Rockingham Asset Management, Liberty Cove se-
ra un proyecto que abarcara un rea tres veces ms
grande que la isla Manhattan (188 kilmetros cua-
drados) ubicada al norte de la pequea comunidad
pesquera de Puerto Libertad, municipio de Pitiquito
en el estado de Sonora.
Liberty Cove estara diseada para albergar alrede-
dor de 60 mil residencias a lo largo de casi 24
kilmetros de litoral virgen, adems incluira la cons-
truccin de hoteles, condominios, marinas, campos
de golf, centros comerciales, parques de diversio-
nes, y un pequeo ro artificial para crear un paseo
similar al de San Antonio, Texas, con comercio a sus
lados.
El desarrollo albergara adems, como marca distin-
tiva y principal herramienta de comercializacin
alrededor del mundo, una pista de carreras que se
inscribira en los circuitos del automovilismo interna-
cional como el Mnaco de Las Amricas.
El abasto de agua, el recurso ms crtico en el rea,
sera asegurado para las primeras fases del proyecto
con pozos, pero a largo plazo los desarrolladores
contemplaran la construccin de una planta desali-
nizadora de agua para abastecerse del mar.
Por otra parte al norte de Liberty Cove otro grupo de
inversionistas desarrollaran Punta Delfn, que abar-
cara alrededor de 2.5 kilmetros de la costa, la
primera fase del proyecto tendra contemplado la
construccin de 500 condominios cerca de la playa
y 200 casas alrededor de un campo de golf de 18
hoyos.
Ryan Porter, jefe de la oficina de finanzas de la
compaa Las Dunas Group, precisaba en entrevis-
6
Stauffer, Thomas (10 de mayo de 2005). Big Plans for
Sonora shore. Artculo Publicado por Arizona Daily Star.
4
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ta, que as como Liberty Cove, Punta Delfn tendra
que suministrar el agua con una desalinizadora y
tambin construir una planta de tratamiento de
aguas negras, no hay infraestructura en lo absoluto,
por lo que tambin tendremos que generar nuestra
propia electricidad.
Robert Chernick, quien es el jefe de la oficina de
finanzas de Rockingham Asset, comentaba en en-
trevista el 7 de octubre de 2005, que Liberty Cove
sera vendido primero en el rea de Phoenix y
Tucson, Arizona.7
De acuerdo a la opinin del corredor de bienes races
Bruce Greenberg, el estudio de mercado para
Liberty Cove concluye que al terminar la primera
etapa, el proyecto tendr un valor de 227 millones de
dlares. Esta primera fase incluira la urbanizacin
de dos mil 326 hectreas sobre 2.5 kilmetros de
playa.
Ellos han adquirido un sitio del tamao de una
ciudad, y estn haciendo las cosas metdicamente,
estn trabajando con el gobierno y con la gente del
rea, si continan hacindolo as de bien yo creo que
sacarn el proyecto adelante.
Steve Simkovich, vicepresidente de Finanzas de
Rockingham Asset Management, explicaba que su
compaa compr el rea hace tres aos a Don
Diamond, un conocido empresario de bienes races
de Tucson, Arizona.
Diamond haba logrado hacerse de esa propiedad
en Sonora mediante la compra metdica de terrenos
ejidales y ranchos privados a lo largo de 12 aos,
mencionaba Simkovich y agregaba a diferencia de
otros polos tursticos que comenzaron en comunida-
des ya establecidas, Liberty Cove nacer en un lugar
donde slo existe desierto y playa, lo que da oportu-
nidad de planear y disear totalmente su trazo.
Greenberg indicaba que Liberty Cove sera uno de
los muchos desarrollos planeados a lo largo de la costa
y para atraer ms desarrollos. El presidente de Mxico,
7
Padgett, Mike (7 de octubre de 2005). Valley group plans
new city on Mexicos Sea of Cortez. Artculo publicado por
The Business Journal Phoenix.
IPADE
Vicente Fox Quesada, aprob en abril de 2005 una
carretera costera que pasara por Liberty Cove.
Segn Rockingham Asset Management, Liberty
Cove rene una serie de caractersticas que le
daran ventaja competitiva en relacin a otros bal-
nearios y desarrollos tursticos en Mxico para
atraer capitales y visitantes de Estados Unidos.
El lugar albergar uno de los destinos de playa ms
cercanos a territorio estadounidense, con tempera-
turas agradables casi todo el ao, en un sitio rico en
diversidad ambiental y en una franja fronteriza libre que
facilita el acceso a automovilista estadounidenses.
Adems, el sitio se ubica a slo seis horas por
carretera de Phoenix, cinco horas de Tucson, a siete
de San Diego y a nueve de Los ngeles. A su vez,
a ocho kilmetros del sitio se contaba con una pista
area pavimentada de dos kilmetros, con capaci-
dad para aviones como el Boeing 737, y se planeara
actualizar el aeropuerto y dotarlo de una aduana
internacional.
Referente a la sustentabilidad del desarrollo, Simko-
vich indicaba que contaban con un grupo de profe-
sionales que disearan el futuro abasto de agua, de
electricidad y otros servicios, as como el manejo de
desperdicios y aguas negras para evitar perjudicar el
delicado equilibrio ecolgico de la zona, estamos
sumamente comprometidos con esto y seremos muy
estrictos, somos proactivos y estamos conscientes
de que debe hacerse respetando el medio ambien-
te, puntualizaba Simkovich.
Simkovich anunciaba que los planes para Liberty
Cover comenzaran a darse a conocer a principios
de 2006, cuando se inicie la primera fase y se
comenzara a promover la venta de los primeros lotes,
slo se ha dado a conocer el plan entre inversionistas
interesados en colocar su dinero en el desarrollo,
aunque el proyecto puede ser observado a detalle en
nuestro sitio de Internet www.libertycove.com.
Ha sido fcil captar el inters de los inversionistas
para lanzar la primera de las ocho fases del plan, que
contempla atraer desde jvenes vacacionistas hasta
los ya prximos retirados de la generacin conocida
como baby boomers.
5
IPADE
Por su parte Luis Iribe, Subcoordinador General de
Operacin de la Comision del Fomento al Turismo
del Estado de Sonora, confirmaba que el gobierno
del estado daba su aprobacin a la primera fase de
Liberty Cove en enero de 2005 al no tener objecio-
nes sobre los planes de uso de suelo y nivel de
densidad habitacional.
El funcionario aclaraba sin embargo que la compa-
a estaba obligada a presentar estudios de impacto
ambiental y tramitar los permisos y licencias nece-
sarios de mbito ecolgico ante el gobierno federal.
El proyecto vendr a reconvertir a la comunidad
de Puerto Libertad que actualmente cuenta con 3
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mil habitantes, y a posicionar a Sonora como uno
de los mayores puntos de atraccin turstica en
Mxico.
Asimismo indicaba, este proyecto nos ayuda a
concientizar que el turismo va a ser el eje detonante
de la economa en Sonora, cuyas actividades eco-
nmicas tradicionales haban sido la agricultura y
ganadera.
El gobierno de Sonora ha participado en el proyecto
en la parte de facilitacin, metodologa y certidum-
bre de la tenencia de la tierra, y planeamos capacitar
a los pobladores de Puerto Libertad con cursos de
ingls y otras habilidades.