SENATUL ROMNIEI

DEPARTAMENTUL LEGISLATIV
Direcia Informare i Documentare

Situaia juridic a ageniilor imobiliare

n Europa

- Martie 2006 -
 CUPRINS

Pag.

Austria 3

Belgia 4

Danemarca 5

Frana 6

Germania 7

Irlanda 8

Italia 8

Olanda 9

Portugalia 11

Spania 11

Suedia 12

2
Marea Britanie 12

3
AUSTRIA

n Austria, pentru desfurarea activitii de agent imobiliar este necesar,

nc din 1847, deinerea unei licene. Din 1925, aceast licen se acord n
concordan cu prevederile Gewerbeordnung (Regulamentul meseriailor).
Cu aceast ocazie au fost introduse noi standarde de competen i de
credibilitate pentru acordarea licenei.

Pornind de la Gewerbeordnung, standardele de competen au fost

stabilite prin Ordonana din 18 februarie 1982, care prevede o examinare
scris sau oral pentru obinerea licenei. Pot participa la examen numai
persoane cu experien n domeniu. n funcie de vrsta i pregtirea
candidatului, acesta trebuie s aib o experien de 2, 4 sau 6 ani.

Tot pe baza Gewerbeordnung a fost emis i Ordonana Agenilor

Imobiliari (Immobilienmaklerverordnung) din 16 iunie 1978 care le impune
acestora, printre altele, urmtoarele obligaii:

S informeze clienii cu privire la comisionul i la celelalte taxe

percepute de ctre agenia imobiliar
S pstreze secretul profesional
S acorde clienilor informaii corecte despre proprietile imobiliare
S respecte limitele stabilite prin lege pentru vnzri i nchirieri

Nerespectarea acestor reguli reprezint o ilegalitate i poate duce la

pierderea licenei.

Trebuie spus c Ordonana Agenilor Imobiliari din 16 iunie 1978 a fost

aplicat de ctre tribunale n favoarea consumatorilor, n special cu privire la
limitele comisioanelor.

n 1996 a fost promulgat Legea Ageniilor Imobiliare care reglementeaz

aspectele de drept civil ale contractelor imobiliare i ale funcionrii
ageniilor. Pe baza acestei legi va fi revizuit i Ordonana Agenilor
Imobiliari (Immobilienmaklerverordnung) din 16 iunie 1978.
Belgia
Pn de curnd, titlul de agent imobiliar (Makelaar) nu era protejat, iar
piaa de imobiliare era liber.

Ca urmare a unei petiii pentru reglementarea domeniului imobiliar, naintate

de CIB i UIB (asociaiile naionale ale profesionitilor din domeniul
imobiliar) n 1991, n 1993 a fost emis un Decret Regal pentru protejarea
titlului i a profesiei de agent imobiliar.

Ca urmare, sistemul belgian va oferi att protecia titlului ct i reglementri

ocupaionale. n 1994 a fost nfiinat o instituie profesional a agenilor
imobiliari, aa numita Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV), care
a stabilit i un Cod de Proceduri.

nainte de a putea purta titlul de erkend vastgoedmakelaar (agent imobiliar

recunoscut BIV), agenii trebuie s se nscrie n tableau van beoefenaars
van het beroep, registrul profesiunii.

nscrierea presupune ca solicitantul s ndeplineasc condiiile legate de

pregtirea teoretic i practic. Decretul Regal menionat mai sus prevede ca
solicitantul:

- s fie n posesia a cel puin o diplom sau un certificat:

- diploma sau licen ntr-o profesie mai mult sau mai puin
legat de domeniul imobiliar (notar public, contabil etc)
- un certificat echivalent cu diplomele menionate mai sus,
acordat de comisie de examinatori ai statului sau ai comunitii
- o diplom care s ateste absolvirea unui training pe probleme
antreprenoriale corespunztor profesiei de agent imobiliar i
care a fost acordat n conformitate cu reglementrile specifice
liber profesionitilor
- o diplom acordat de orice alt instituie, de nivel similar, i
recunoscut de Rege, la reocmandarea BIV
- s i asume responsabilitatea pentru tot ce ntreprinde n cadrul
exercitrii profesiei sale
 - s respecte Codul de Proceduri stabilit de BIV

- s respecte secretul profesional

- s fi absolvit un curs practic de un an

Danemarca

n 1967, n Danemarca a intrat n vigoare Lev ejendomsmaeglere, o lege

care reglementeaz funcionarea ageniilor imobiliare.

Legea stipuleaz faptul c titlul de agent imobiliar, precum i exercitarea

profesiunii, sunt rezervate celor care au depus un jurmnt n faa
Ministerului Comerului.

Depunerea jurmntului poate avea loc doar dup trecerea cu succes a unui
examen, prin care este testat competena candidatului.

Ministrul poate acorda o scutire integral sau parial n ceea ce privete

examenul dac, dup prerea sa, o persoan dispune de experien suficient.
Ordonana de implementare a legii mai sus menionate specific programul
dup care se desfoar cele dou probe ale examenului, teoretic i practic.
Ordonana stipuleaz, printre altele, c proba practic trebuie susinut i
trecut dup cel mult cinci ani de la cea teoretic, dar numai dup
acumularea a doi ani de experien.

Ministrul poate, bazndu-se pe prevederile legale, s impun anumite

obligaii agenilor imobiliari. Urmtoarele obligaii au fost deja impuse:

- interdicia de a se ocupa de contabilitate

- informarea clienilor cu privire la orice interes personal al agentului,
legat de proprietatea tranzacionat
- informarea corect a posibilului cumprtor (pre, costuri, finanare)
- remunerare numai n cazul tranzaciilor ncheiate cu succes
Frana

Medierea proprietilor imobiliare este reglementat n Frana prin Loi

Hoguet din 1970 i Ordonana de implementare din 1972. Potrivit acestei
legi, agenii imobiliari trebuie s aib o carte professionelle, pe care, dac i
se solicit, trebuie s o prezinte: Carte T pentru vnzri i Carte G
pentru nchirieri i administrare complexe de apartamente.

Practicarea acestei meserii fr carte professionelle se pedepsete conform

Art. 16, Loi Hoguet, cu amend i/sau nchisoare. Pentru obinerea carte
professionelle este necesar ndeplinirea anumitor cerine, cum ar fi:

- s dovedeasc competen i pricepere prin:

- deinerea unei licene n domeniul juridic, sau a unei diplome
similare
- susinerea unui examen de nivelul admiterii n nvmntul
universitar plus practicarea, timp de un an, a uneia din
ocupaiile menionate n Ordonana de implementare, sau
- practicarea, timp de zece ani, a uneia din ocupaiile menionate
n Ordonana de implementare
- deinerea uneia din celelalte diplome sau experien ntr-una din
celelalte profesii prevzute de Ordonana de implementare

- s ncheie o asigurare de rspundere profesional

- s depun o garanie sau s obin o garanie financiar din partea unei
companii de asigurri, a unei Societe del Caution Mutuelle sau a unei
bnci
- s nu se ncadreze n nici una din situaiile de incompatibilitate enumerate
n Capitolul 2 al Loi Hoguet (furt, fraud, depoziie fals, faliment etc)

Agenii imobiliari trebuie s i rennoiasc anual carte professionelle. n

caz contrar, ei i pierd dreptul de liber practic.

Agenii trebuie s aeze la vedere n birou urmtoarele documente:

- numele i adresa companiei la care sunt asigurai
- suma pentru care sunt asigurai
- numele bncii prin care lucreaz i numrul de cont
Toate materialele i antetele unui agent imobiliar trebuie s menioneze
numrul i locul n care a fost emis carte professionelle a acestuia,
numele i adresa companiei sale de asigurri, precum i tipul de activitate
comercial pe care l desfoar.

Agentul imobiliar este obligat s aib o list scris a tarifelor pe care le

practic. Lista trebuie s fie valabil pe un termen limitat i s specifice clar
sumele percepute i partea care urmeaz s le achite (vnztorul sau
cumprtorul). Din ianuarie 1987, suma la care se poate ridica taxa
perceput de agentul imobiliar este stabilit liber de pri.

Germania

Germania nu are o lege care s reglementeze intrarea n brana tranzaciilor

imobiliare. Orice cetean german sau al Uniunii Europene poate deschide o
agenie imobiliar n Germania, fr a avea o anumit pregtire sau
experien i fr s fie necesar susinerea unui examen.

Este suficient obinerea unei simple licene de funcionare de la Consiliul

local (Art. 34 C al Gewerbeordnung). Viitorul agent imobiliar trebuie doar s
fac dovada lichiditii sale financiare i a lipsei de antecedente penale.

Activitatea agenilor este reglementat parial de Codul Civil German

(Buergerliches Gesetzbuch), dar nu suficient pentru a asigura o derulare
corect i coerent. Agenii trebuie s fie la curent cu multe alte acte
normative privitoare la proprietatea imobiliar, cum ar fi legea contractului,
a proprietii funciare i a celei imobiliare. Trebuie s cunoasc, de
asemenea, legile privitoare la taxe i impozite, nchirieri i cldiri,
reglementrile privitoare la administrarea proprietilor, asigurare i
finanare.

Titlul de Makler (agent imobiliar) nu este protejat de lege.

Cerinele pe care un agent imobiliar trebuie s le ndeplineasc, pentru a
obine licena, sunt legate de corectitudinea i posibilitile sale materiale,
dar nu de competena sa.
n 1974 a fost emis o Ordonan (Verordnung ueber die Pflichten der
Makler etc, revizuit n 1985) care prevede ca agenii imobiliari s:

- asigure sumele de bani ncasate de la clieni

- utilizeze acest capital numai n scopul ndeplinirii sarcinii sale de
intermediar
- pstreze suma de bani ncasat de la un client separat de capitalul su sau
al altor clieni
- respecte obligaiile prevzute de Ordonan referitor la contabilitate i
activiti administrative

Uniunea Agenilor Imobiliari din Germania (Verband Deutscher Makler)

ncearc de mult s promoveze o legislaie n acest domeniu ns, pn n
prezent, cel mai important rezultat obinut a fost Legea Concurenei
(Wettbewerbsregeln).

Guvernul Federal refuz s nainteze Parlamentului o lege a tranzaciilor

imobiliare, pe motiv c aceasta ar nclca dreptul fundamental la alegerea
liber a profesiei (Berufs- und Gewerbefreiheit).

Irlanda

n Irlanda, Legea Vnztorilor la Licitaie i a Agenilor Imobiliari din 1947

(amendat n 1967 i 1973) impune ca agenii s dein o licen. Cerinele,
pe care un agent trebuie s le ndeplineasc pentru a obine licena, nu in de
competena acestuia. Aceste cerine sunt:

- o garanie sau cauiune de 10.000

- un certificat de moralitate

Italia

Medierile sunt, n general, reglementate de Codul Civil Italian, care

definete mediatorul ca pe cel ce unete dou sau mai multe persoane n
vederea ncheierii unui contract. Mediatorul trebuie s fie imparial i, din
aceast cauz, se obinuiete ca acesta s primeasc un comision din partea
ambelor pri. Mediatorul trebuie, de asemenea, s pstreze secretul
profesional.

Prima reglementare n domeniu a aprut n 1958. Mediatorul este definit ca

fiind auxiliar unui act comercial i plasat astfel sub autoritatea
Departamentului de Comer. O simpl examinare oral este suficient pentru
obinerea dreptului de a fi mediator de proprieti imobiliare.

De la nfiinarea sa n 1976, FIAIP a fcut tot posibilul s asigure agenilor

imobiliari un un standard profesional oficial, dar a fost mpiedicat de
FIMAA, asociaia rival, care a fost nfiinat i este nc puternic susinut
de ctre Confcommercio, confederaia proprietarilor de magazine.

Rezultatul acestei confruntri l-a reprezentat legea din 1989 care, dei
mbuntete reglementrile din domeniu, las n continuare aplicarea legii
n sarcina Camerei de Comer, creia i lipsesc instrumentele de control.

Aceast lege recunoate pentru prima oar lagente immobiliare, agentul

imobiliar, i impune un anumit grad de profesionalism. Pentru a se califica, o
persoan trebuie s lucreze cel puin doi ani ntr-o firm de tranzacii
imobiliare sau s urmeze un curs de calificare (fixat la un numr minim de
80 de ore) i s promoveze un examen.

Admiterea n bran se face pentru fiecare persoan n parte i este

obligatorie pentru oricine negociaz proprieti imobiliare, chiar dac
lucreaz ntr-o firm specializat. Orice persoan care nu are calificrile
menionate mai sus poate fi sancionat contravenional, conform legii, i
trebuie s ramburseze orice comision ncasat.

Funcionarii publici i persoanele care au dat faliment sau au antecedente

penale nu pot fi admii n bran.

Una din scprile majore ale legii este aceea c orice persoan, care are o
diplom de contabil, este admis automat, fr vreo examinare sau curs de
calificare. Rezultatul a fost un aflux de noi ageni imobiliari care adesea
reprezentau doar un paravan pentru agenii neautorizate.

Olanda
Meseria de agent e cunoscut n Olanda nc din 1284, dar abia n secolul 16
au aprut agenii imobiliari. Admiterea n bran se fcea de ctre Consiliul
Orenesc, iar candidaii erau testai de ctre Comitetul Comerului i al
Navigaiei. Prima societate a agenilor (MVA) a fost fondat n 1877, iar o a
doua, NBM, n 1898. Aceste dou societi s-au unit n 1984, formnd
Asociaia Olandez a Agenilor Imobiliari, NVM.

Ulterior a aprut o nou asociaie, numit Asociaia Intermediarilor de

Proprieti Imobiliare, VBO.

Medierea n acest domeniu, ca profesie, este liber n Olanda.

Pe piaa imobilar olandez opereaz ageni cu pregtiri diverse. n mare, ei

pot fi mprii n Makelaars in onroerend goed, titlu rezervat agenilor
imobiliari care au depus jurmnt i au un statut juridic, i ali mediatori de
proprieti imobiliare. Legislaia olandez, n special Codul Comercial,
stabilete statutul juridic al agenilor imobiliari care au depus jurmnt
(Makelaar).

Oricine dorete s desfoare activitile prevzute de articolul 62 al Codului

Comercial i anume s intermedieze ncheierea unui contract, n calitate de
Makelaar, trebuie s depun un jurmnt n faa Tribunalului pe a crui
raz dorete s i desfoare activitatea profesional. Pentru a putea depune
jurmntul, doritorul trebuie, conform articolului 63c al Codului Comercial,
s:

- aib competena necesar desfurrii activitii de agent imobiliar

- nu aib antecedente penale
- fie independent

Standardele de competen sunt stabilite ntr-un ordin separat de Codul

Comercial, numit Besluit Vakbekwaamheid van Makelaars in Onroenrende
Goederen.
Acestea sunt urmtoarele:

a. o diplom eliberat de aa numita Corporaie Profesional de

Examinare a Ageniilor Imobiliare sau de Institutul de Administraie
n Afaceri i Economie din Eindhoven i
 b. susinerea testului practic. Candidatul este testat de Camera de Comer
pe raza creia intenioneaz s i desfoare activitatea sau
c. un certificat profesional

Titlul de Vastgoedadviseur (consultant imobiliar) nu este protejat prin lege

i nu este condiionat de deinerea unei diplome. Aceast profesie nu este
nc reglementat, ea aparinnd categoriei ali mediatori, menionat mai
sus.

Portugalia

Legislaia portughez actual nu oblig persoanele care doresc s

intermedieze tranzacii imobiliare s susin vreun examen sau test.

n 1992 a intrat n vigoare legea 285/92 care, dei nu impune o examinare,

asigur o mai bun calitate a serviciilor oferite clienilor. mbuntirile
aduse legilor anterioare n domeniu (437/75, 43902/61, 301/75, 513-Z/79)
sunt urmtoarele:

a. un acord scris ntre proprietar i agent, care s i permit celui din

urm s caute clieni interesai de cumprarea proprietii imobiliare
b. o asigurare de rspundere civil
c. agentul trebuie s nregistreze numele firmei sale
d. fiecare agent trebuie s in la dispoziia clienilor o condic de
reclamaii. Autoritatea de control este CMOPP (Consello de Mercados
e Obras Publicas e Particulares). Legea nu fixeaz comisionul la un
anumit procent, permind prilor s ajung la o nelegere.

Agenii imobiliari portughezi nu sunt ns mulumii de definiia dat de lege

profesiunii lor, deoarece o limiteaz doar la gsirea de cumprtori
interesai. n fapt, agenii imobiliari ofer servicii complexe, att
vnztorului ct i cumprtorului, pn la ncheierea vnzrii.

Spania
n Spania, domeniul tranzaciilor imobiliare este reglementat.
Acceptarea n bran este, conform Decretului 3248 din 4 decembrie 1969,
condiionat de:

- o diplom obinut n urma susinerii unui examen organizat de

Ministerul Locuinelor i al Dezvoltrii Urbane
- apartenena la o asociaie a agenilor imobiliari, autorizat
oficial (Colegia oficial de agentes de la propiedad inmobiliara,
COAPI i GIPE)

Candidaii la examen trebuie s dein o diplom de (exemplu o diplom

universitar, de colegiu tehnic sau de coal tehnic medie).

Suedia

Oricine dorete s lucreze ca agent imobiliar n Suedia trebuie s fie

nregistrat la autoritile competente ale statului. Pentru a obine aceast
nregistrare, doritorii trebuie s urmeze aproximativ 400 de ore de curs
pregtitor dup absolvirea colii medii i nu trebuie s fi fost declarai
falimentari sau s aib restane la plata taxelor. De asemenea, agenii trebuie
s fie asigurai pentru eventuale pagube.

Pe lng acestea exist un sistem de recunoatere regal a agenilor

imobiliari care corespund unor criterii mai exigente. Agenii imobiliari se
afl sub supravegherea Camerei de Comer.

Ministerul Economiei i Camera de Comer sunt cele care stabilesc

standardele de competen. Pentru a primi calificativul de Regal, un agent
imobiliar trebuie s urmeze cursuri tehnice adecvate i s aib o experien
practic de cel puin trei ani.

Agentul trebuie, de asemenea, s ncheie o asigurare de rspundere civil, s

fie independent i s nu cumpere sau s vnd el nsui proprieti.
Marea Britanie

n Marea Britanie, intermedierea n domeniul imobiliar este absolut liber ca

profesie.
Legea Agenilor Imobiliari (EAA), intrat n vigoare n 1982, a dat pentru
prima oar Guvernului Britanic posibilitatea de a controla ageniile
imobiliare. Obiectivul acestei legi este protejarea consumatorilor i nu
neaprat reglementarea profesiei de agent imobiliar. Guvernul Britanic este
foarte reticent n ce privete intervenia n relaiile de concuren existente.

EAA nu prevede standarde minime de competen pe care agenii imobiliari

trebuie s le ndeplineasc, dar ofer totui o baz pentru stabilirea unor
asemenea standarde (art. 21). Legea nu prevede nici obligativitatea asigurrii
sumelor de bani ncasate de la clieni.

Pe de alt parte EAA conine prevederi privitoare la:

- nfiinarea conturilor pentru clieni (agentul este obligat s pstreze banii

ncasai de la clieni n conturi separate)
- plata unei dobnzi pentru banii ncasai de la clieni, n unele cazuri
- obligaia de a informa clientul cu privire la toate taxele ce urmeaz a-i fi
percepute, naintea ncheierii contractului
- obligaia de a informa clientul cu privire la orice interes personal al
agentului n legtur cu tranzacia

Metoda de control a EAA a fost descris ca autorizare negativ.

Directorul General al Oficiului pentru Corectitudinea Comerului (Office of

Fair Trading - DGFT) este cel care opereaz controlul, iar supravegherea
activitii agenilor imobiliari este de competena Oficiului.

DGFT poate investiga i aplica penaliti (d averstismente sau chiar ordine

de interdicie pentru exercitarea profesiei, interdicie care poate fi total sau
parial) n cazul nerespectrii legii EAA.

DGFT poate emite avertismente de tipul celor menionate mai sus n

urmtoarele situaii:

- fraud sau violen

- discriminare
- practici nedorite
Agenii nu trebuie nici s dein o licen i nici s fie nregistrai pentru a
putea lucra legal n domeniul imobiliar. Oricine, cu excepia persoanelor
care au declarat faliment i a celor pentru care DGFT e emis o interdicie,
poate activa ca agent imobiliar. Nu trebuie uitat ns faptul c exist alte
legi, cum ar fi Legea Falsei Descrieri a Proprietii, care oblig agenii
imobiliari s fie foarte ateni n desfurarea activitilor lor profesionale,
ceea ce implic i un nivel nalt de pregtire.