La Ciudad Neoliberal Nuevas Urbanizaciones en Lima Sur

La ciudad neoliberal.
Nuevas urbanizaciones en Lima Sur
Teresa Cabrera E. / Ramiro Garca Q. /

Jaime Miyashiro T. / Fidel Pizarro A.*
La bsqueda y produccin de nuevo suelo urbano para vivienda en
Lima tiene hoy dos protagonistas: por un lado, grupos de familias
excedentes de los barrios precarios formados a inicios de la dcada
del noventa (nuevos barrios)1 y por el otro, empresas inmobilia-
rias que buscan captar la demanda de nuevos contingentes de clase
media dispuestos a invertir en terreno para vivienda nueva. En el
primer caso, los terrenos se obtienen rebasando quebradas, zonas
de pronunciada pendiente y sobre espacios residuales, protegidos
o reservados para otros usos, a modo de expansin hormiga,
empleando los recursos, conocimientos y redes adquiridas en
los barrios fundados durante los noventa. En el segundo caso, se
obtienen presionando el orden legal relativo al suelo agrcola del
borde urbano o sobre reas de reserva ecolgica.
Para ilustrar estos movimientos de expansin urbana, el presen-
te artculo analiza dos modalidades aparentemente contrapuestas
*
El gegrafo Csar Orejn Rodrguez contribuy con el soporte grfico y
cartogrfico de la presente investigacin.
1
En desco llamamos nuevos barrios a aquellos asentamientos poblacionales
en territorios marginales (intersticiales) a la ciudad popular clsica, que se
caracterizan por su baja consolidacin urbana, falta de servicios y equipamiento,
viviendas precarias y un entorno de vulnerabilidad ambiental y riesgo fsico. Estas
caractersticas los distinguen de aquellos formados entre la dcada del cincuenta y fines
de los ochenta. Ver: Barreda, Jos y Ramrez-Corzo, Daniel. Lima: Consolidacin y
expansin de una ciudad popular. desco, ed. Per Hoy. Las ciudades en el Per. Lima:
desco, 2004.
258 La ciudad neoliberal. Nuevas urbanizaciones en Lima Sur
de produccin de suelo para vivienda, a travs de la comparacin

de dos procesos de habilitacin urbana que se efectan actualmente
en el sur de Lima, especficamente en los distritos limeos de Villa
Mara del Triunfo y Pachacamac (ver grfico N 1).
Ubicacin de las nuevas habilitaciones urbanas

El primer caso es el barrio Villa Lourdes Ecolgico, que se asienta
en la cota ms alta de una de las quebradas del distrito de Villa
Mara del Triunfo (VMT), denominada Santa Mara, en el extremo
de Nueva Esperanza, una de las siete zonas en que se divide el
distrito. Nueva Esperanza est al norte de la Tablada de Lurn y
colinda con la fbrica Cementos Lima, el sistema natural de lomas
y el cementerio distrital, uno de los ms grandes de la capital. La
ocupacin de la Quebrada Santa Mara se inici hacia fines de los
ochenta, en un proceso expansivo con una primera etapa en la que
se formaron seis barrios: Santa Mara (1988), Hroes del Cenepa
(1995), Virgen de las Mercedes (1996), Rafael Alex Chacn (1998),
Juan Valer (2000) y Ampliacin Villa de Lourdes (2003-2004). La
topografa del terreno es accidentada y presenta pronunciadas
pendientes, lo que genera diversas dificultades en el proceso
constructivo de las viviendas, que no se asentarn directamente
sobre el terreno sino sobre plataformas de piedra denominadas
pircas. Los cuatro primeros barrios ocuparon las laderas de la
quebrada hasta media altura, mientras que Juan Valer y Villa de
Lourdes, de posterior formacin, se emplazaron en las cotas ms
altas. La segunda etapa corresponde al actual desborde hacia la
quebrada colindante (denominada El Retamal) que tras diversos
intentos de ocupacin desde 20062, se concreta con la formacin en
2009 de los barrios Ampliacin Hroes del Cenepa, 8 de Octubre y
2
Ver: Ramrez-Corzo, Daniel y Riofro, Gustavo. Formalizacin de la propiedad
y mejoramiento de barrios: bien legal, bien marginal. En: desco. Programa urbano,
ed. Estudios Urbanos n. 1. Lima: desco. Programa urbano, 2006.
Teresa Cabrera / Ramiro Garca / Jaime Miyashiro / Fidel Pizarro 259
Villa Lourdes Ecolgico (este ltimo caso estudiado en el presente

texto). Todos estos barrios se articulan al distrito a travs de la
avenida Unin, nica va de acceso, clasificada en el Plan Vial de
Lima3 como colectora de una futura va de circunvalacin, cuyo
trazo, al unir la Quebrada de Manchay con esta zona de VMT,
interconectar el sur y el este de la capital. Manchay empez a
ocuparse durante la dcada del ochenta y tras oleadas de amplia-
ciones efectuadas por su poblacin excedente, y de la llegada de
familias desplazadas por la violencia poltica en otras regiones,
constituye hoy uno de los asentamientos urbanos ms grandes y
complejos de Lima, con alrededor de quince mil familias.
Nuestro segundo caso es Villa Verde, terreno ubicado en la
zona rural denominada Las Palmas, entre el final de la avenida
Zarumilla y la margen derecha del ro Lurn, en el distrito de
Pachacamac. La avenida Zarumilla comunica Las Palmas con la
zona de Villa Poeta Jos Glvez (Villa Mara del Triunfo), uno
de los primeros ncleos urbanos del sur de Lima, colindante a
su vez con el distrito de Villa El Salvador. Al este se encuentran
los centros poblados rurales Quebrada Verde y Guayabo, y el
sistema natural Lomas de Lcumo, que funciona como circuito
ecoturstico. Desde finales de la dcada del noventa Las Palmas
es objeto de un proceso de subdivisin de parcelas agrcolas que
estn dando paso a la habilitacin de viviendas unifamiliares. La
Municipalidad de Pachacamac reconoce en la zona un proceso
acelerado de expansin urbana (constitucin de nuevos programas
de vivienda y asociaciones de vivienda [], nuevos asentamientos
humanos en las laderas de las mrgenes izquierda y derecha del
pueblo joven Jos Glvez)4. Su emplazamiento y accesibilidad
a pocos minutos en auto desde la carretera Panamericana Sur,
sumado al relativo bajo precio del suelo, han hecho de la zona un
lugar atractivo para los negocios inmobiliarios.
3
Plan Vial de Lima al 2050. Instituto Metropolitano de Planificacin (IMP).
4
Municipalidad de Pachacamac. Plan Operativo Institucional 2011.
2
Grfico N 1
Nuevas habilitaciones urbanas en Lima Sur / Casos estudiados
La ciudad neoliberal. Nuevas urbanizaciones en Lima Sur
Cabe anotar que los planos de zonificacin vigentes en Lima

Metropolitana refieren genricamente a la cuenca baja del ro
Lurn o a Cieneguilla, parte de Lurn y parte de Pachacamac,
sin precisar los lmites entre estos tres distritos5. Esta situacin
se explica por los conflictos que persisten entre estos distritos
por sus demarcaciones territoriales oficiales, lo que a su vez da
lugar a diversidad de situaciones irregulares propiciadas por la
especulacin y el trfico de influencias que forman parte del pro-
cedimiento de negocios de muchos inversionistas, principalmente
los que buscan hacer de la cuenca un emplazamiento industrial.
Propiedad de los terrenos

y proceso de habilitacin urbana
Villa Lourdes Ecolgico se crea como anexo a Ampliacin Villa
Lourdes, tambin denominado Villa Lourdes-primera etapa,
ltimo barrio creado en la Quebrada Santa Mara (QSM), cuya
ocupacin a lo largo de una dcada se produjo en medio de ten-
siones entre las familias adquirientes y traficantes de terrenos que
aducan ser miembros de la comunidad campesina Llanavilla. La
comunidad campesina Llanavilla reclama posesin de extensos
terrenos en el sur y sureste de Lima y, como ocurre con casi todas
las comunidades campesinas alrededor de la ciudad, es un actor
problemtico en los procesos de expansin urbana6. Los ocupantes
de la QSM se hicieron de sus lotes participando de transacciones
poco transparentes que a la larga redundaran en dificultades para
5
Estos planos, refrendados por la Ordenanzas Metropolitanas 1146 y 1117,
respectivamente, corresponden al reajuste integral de la zonificacin de usos de
suelo de Lima Metropolitana, proceso iniciado en 2006 por el Instituto Metropolitano
de Planificacin (IMP) y respaldado por la Ordenanza 620 de la Municipalidad
Metropolitana de Lima.
6
Cabrera, Teresa y Riofro, Gustavo. Expansin urbana y comunidades
campesinas. Quehacer, n. 179. Lima: desco, 2009, pp. 58-65.
demostrar la legalidad de la propiedad7. De acuerdo a las entre-

vistas realizadas a los dirigentes vecinales, quienes promovan
lotizaciones presentndose como comuneros o intermediarios
de Llanavilla, sin hacer ninguna gestin ante la municipalidad,
cobraban y en cuanto la poblacin creca los abandonaban. En
2002 la poblacin rompi definitivamente relaciones con Llanavi-
lla, al ser rechazada su solicitud de electrificacin por la Empresa
Luz del Sur, por problemas con la certificacin de la propiedad.
Luego de un proceso largo y conflictivo se logr el saneamiento
legal de la mayor parte de lotes mediante la intervencin del Or-
ganismo de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI).
Posteriormente, y ante el creciente rumor de que se avecinaba una
invasin de familias forneas, en el invierno de 2008 dirigentes
y vecinos de Villa Lourdes-primera etapa animan a conocidos y
familiares a lotizar los terrenos ms altos de la QSM, segn refieren
amparados por la intensa neblina. Una vez posicionados, los
promotores y ocupantes contrataron los servicios de un ingeniero
y un topgrafo para realizar el trazado urbano de lo que hoy es
Villa Lourdes Ecolgico.
En los seis barrios originales de la QSM la mayora de lotes
cuentan con ttulo de propiedad otorgado por COFOPRI, hasta
mediados de los dos mil. Mediante un procedimiento de cambio
de zonificacin, el rea que ocupan fue declarada zona Residencial
de Densidad Media (RDM). Sin embargo, si bien Villa Lourdes
Ecolgico es una expansin de estos barrios, de acuerdo al plano de
zonificacin y usos de suelo vigente, el barrio se asienta sobre una
7
Un mecanismo comn en las transacciones sobre suelo de comunidades
campesinas consiste en pactar un monto que da derecho a ingresar al padrn de
miembros de la comunidad. Formalmente, el aspirante a un lote se hace comunero
como primer paso para adquirir la tierra que la comunidad est parcelando y, luego, ser
sujeto a un proceso de regularizacin (entrega de ttulo). Los conflictos en las dirigencias
comunales y la imprecisin del estatuto de propiedad de la propia comunidad dan
lugar a un extendido mercado ilegal. Segn un informe de desco, el pago que las
familias de la QSM hicieron a los lotizadores de Llanavilla era de trescientos cincuenta
nuevos soles, unos ciento veintiocho dlares actuales.
zona de Proteccin y Tratamiento Paisajista (PTP) que corresponde

al sistema natural Lomas de Villa Mara. Las aproximadamente
1200 hectreas de lomas no forman parte del Sistema Nacional de
reas Naturales Protegidas, pero existe normativa local (Cuadro
N 1) para preservarlas de otros usos, y especficamente una
ordenanza distrital que establece su carcter de rea intangible8.
Cuadro N 1
Normativa local para la proteccin del sistema
de lomas de Villa Mara del Triunfo
mbito Norma Ao Contenido
Establece que las laderas y cumbres de los

cerros son recursos naturales que deben apro-
Ordenanza
Metropolitano 1992 vecharse en forma ordenada, planificada y
N042-92
orientada a la preservacin del paisaje natural
de la ciudad y el medio ambiente.
Ordenanza Declara intangibles las laderas y cumbres del

Distrital 1997
N015-97 distrito de Villa Mara del Triunfo.
Establece que las lomas costeras no pueden ser

objeto de uso o disposicin distinta a los fines
Ordenanza
Distrital 1999 propios de su naturaleza y ninguna entidad
N228-99
del Estado puede alterar su condicin, ni darlo
en concesin.
Prohbe ocupar reas calificadas como Zona

de Proteccin y Tratamiento Paisajista y reas
Ordenanza declaradas como zona de riesgo. Seala que en
Metropolitano 2007
N1084 estas reas debe promoverse la arborizacin,
recubrimiento vegetal, tratamiento paisajista
y proyectos de proteccin y seguridad fsica.
Fuente: Diario oficial El Peruano. Elaboracin: Observatorio Urbano de desco.
8
Segn el catastro de espacios pblicos de VMT realizado por el Observatorio
Urbano de desco en 2008, los 417 espacios pblicos del distrito brindan solo 4.18m2
de rea verde por habitante. En este escenario, la prdida del sistema natural de lomas
contribuye al serio dficit de reas verdes.
Paradjicamente, a pesar del gran impacto que produce la

dinmica de una habilitacin urbana sobre el sistema de lomas, los
dirigentes de Villa Lourdes Ecolgico promueven a la vez un pro-
yecto denominado Parque Ecolgico El Bosque9. Este proyecto
propone la captacin de las neblinas caractersticas de la zona para
abastecer a las familias de agua potable, implementar viveros y
forestar la zona, planteamientos poco factibles si se tiene en cuenta
la demanda de estas actividades y el nivel de degradacin de este
sistema estacional10, acentuado precisamente por el movimiento
de tierras producido para la apertura de vas y asentamiento de
viviendas. Actualmente, de acuerdo a la entrevista realizada al
representante de la junta de vecinos de Villa Lourdes Ecolgico,
la Municipalidad de VMT reconoce el barrio como asentamiento
humano de la QSM y ha recibido la solicitud de las familias para
que se les otorgue certificados de posesin11.
En el caso de Villa Verde, la empresa Inversiones y Desarrollos
Prados Verdes solicit a finales de 2010 a la Municipalidad de
Pachacamac y a la Municipalidad Metropolitana de Lima, el cambio
especfico de zonificacin de un predio rural de poco ms de 34
hectreas denominado Las Palmas. Como resultado de la gestin12,
la mencionada empresa obtuvo el cambio de Casa Huerta (CH) 1
y CH 2 a Residencial de Densidad Media (RDM), lo que significa la
9
Ver: http://parqueecologicoelbosque.com
10
Nieuwland, Bernardo; Noriega, Carmen y Palomino, Claudia. Diagnstico
urbanstico y social de la quebrada Santa Mara en Villa Mara del Triunfo. Lima: desco.
Programa urbano, 2006; y box El perdido paisaje de lomas de neblina. Disponible en
http://www.urbano.org.pe/downloads/documento (clic sobre Diagnstico QSM)
11
Documento que expiden las municipalidades distritales o provinciales para
dar fe de que una persona o familia ocupa un determinado predio, sin que esto tenga
consecuencias legales respecto a la propiedad de dicho predio. Cf. Ley N 28687 de
marzo de 2006. Este es un procedimiento de origen poltico antes que urbanstico que
se ha normalizado y para todo efecto, constituye hoy el primer paso dado por los
ocupantes irregulares de un terreno para obtener seguridad en la tenencia.
12
Expediente N 101455-2010 y Ordenanza N 1454 de la Municipalidad
Metropolitana de Lima de noviembre de 2010, firmada por el entonces teniente alcalde-
alcalde encargado, Marco Parra.
conversin de suelo destinado a vivienda compatible con uso agrcola,

a un suelo de aptitud urbana, cuyas caractersticas deban definirse en
el proceso de habilitacin, sealndose en la ordenanza que autoriza
el cambio los requerimientos que el propietario deber cumplir.
Sin embargo, la empresa Prados Verdes no es una empresa in-
mobiliaria, que sera la ms apta para el desarrollo de un proyecto
urbanstico. Su giro es el de pompas fnebres y es propietaria y
operadora del camposanto denominado Parques del Paraso, ac-
tualmente colindante con el terreno destinado a Villa Verde, que en
tanto habilitacin urbana es promovida por Los Portales, una de las
empresas ms conocidas y dinmicas del negocio inmobiliario en
Lima. En noviembre de 2010, mes en que se efecta la solicitud de
cambio de zonificacin, un reporte del diario Gestin daba cuenta
del bajo precio de suelo en Pachacamac comparado con zonas como
Lurn y Puente Piedra, consideradas de expansin urbana por las
empresas inmobiliarias asociadas a los principales grupos econ-
micos. El mismo reporte anunciaba que Los Portales ya contaba con
un proyecto en la zona. En resumen, y de acuerdo a esta secuencia,
Prados Verdes habra llegado a un acuerdo con Los Portales para una
transaccin sobre una porcin de su propiedad una vez obtenido el
cambio de uso que hara factible un proyecto de urbanizacin.
Los Portales oferta lotes de terreno en diversas habilitaciones
urbanas en Lima, por ejemplo en los distritos de La Molina (4 pro-
yectos), Chorrillos (1 proyecto), Lurigancho-Chosica (5 proyectos)
y en Carabayllo (alrededor de 12 proyectos). En este ltimo dis-
trito, algunas de las inversiones que ha realizado sobre la margen
derecha del ro Chilln, han implicado cambios especficos de
zonificacin similares al operado en Pachacamac, e igualmente de
la mano de sus empresas subsidiarias formales o intermediarias
ocasionales. Para mayor detalle, la ordenanza que dictamina el
cambio de zonificacin para el proyecto de Pachacamac prev que
la modificacin se incorpore al Plano de Zonificacin del distrito
de Carabayllo, error a partir del que se puede concluir que se
trata de un procedimiento estndar, literalmente un copiar y

pegar la documentacin necesaria.
Como hemos sealado, existe un conflicto de lmites de larga data
entre los distritos de la cuenca baja del ro Lurn y los colindantes
al santuario de Pachacamac (Pachacamac, Lurn y Villa Mara del
Triunfo). En razn de este conflicto, las ordenanzas metropolitanas
que determinan y aprueban la zonificacin de usos de suelo de los
distritos de Lurn y Pachacamac no visibilizan las respectivas demar-
caciones administrativas, complicando la toma de decisiones inte-
grales para el tratamiento de la cuenca, incluidas aquellas referidas
a la expansin urbana. No obstante, s pueden observarse algunas
tendencias uniformes, en especial el que en ambas mrgenes del
ro Lurn la zonificacin predominante es la de CH, modalidad que
prev reas libres que varan entre un 60% (CH 1) y un 90% (CH 3)
del lote. Villa Verde, con el cambio a RDM, estara alterando la mor-
fologa caracterstica de la zona. La norma que regula los cambios de
zonificacin especficos seala que .el procedimiento es atendible,
si el pedido del propietario coincide con el objetivo de desarrollo
de la zona y la ciudad13. Si consideramos los lineamientos oficiales
para la proteccin del valle de Lurn, contemplados en la Ordenanza
Metropolitana 310, el cambio de zonificacin que ha dado lugar a
Villa Verde est en contradiccin con la ley. Tambin puede tomarse
como referencia el documento mediante el que la Municipalidad de
Pachacamac declara de inters local otra habilitacin, en la zona
de Manchay Alto, sealando que esta servir de ejemplo para que
los futuros desarrollos urbanos no se hagan en la zona baja, que est
considerada como agrcola y de esta manera preservar, conservar y
evitar la amenaza de las invasiones en dicho sector14.
13
Artculo 34 de la Ordenanza 620, emitida por la Municipalidad de Lima
Metropolitana.
14
Acuerdo de Consejo N 029 del 24 de junio de 2010, que declara de inters
local el cambio de zonificacin de Centro Poblado Rural a Residencial de Densidad
Media para Laderas de Rumiwasi, solicitado por la empresa Menorca Inversiones
S.A.C.
Este panorama se suma a los cambios de zonificacin que

buscan consolidar la actividad industrial en la cuenca baja del
valle, particularmente sobre el denominado trapecio agrcola de
Lurn, que se ubica entre las carreteras Panamericana Sur y Anti-
gua Panamericana Sur. Entre dichos cambios cabe resaltar los que
planteaban una nueva estructura vial, aprobados por el entonces
alcalde metropolitano Luis Castaeda, y que tenan por objetivo
facilitar accesos para grandes lotes que ya haban cambiado su uso
de suelo de agrcola a industrial. Recientemente, la nueva gestin
de la Municipalidad Metropolitana derog las normas que abran
esta posibilidad, cumpliendo con sus ofrecimientos de campaa
y respondiendo a la agenda de organizaciones como el Frente de
Defensa Ecolgico del Valle de Lurn (FREDECOL).
Cuadro N 2
Normativa local para la proteccin
de la cuenca baja del ro Lurn
Norma Ao Contenido
Regula el ordenamiento territorial y la gestin ambiental

Ordenanza N310 2001
de la cuenca baja del ro Lurn.
Aprueba la zonificacin de usos de suelo de la cuenca

Ordenanza N1117 2008 baja del ro Lurn (Cieneguilla y parte de Lurn y parte
de Pachacamac).
Aprueba la estructuracin vial en el trapecio de Lurn

Ordenanza N1408
2010 para generar accesos adecuados a los conjuntos indus-
(derogada)
triales discontinuos.
Deroga las ordenanzas 1403,1408 y 1409, y encarga

Ordenanza N 1551 2011 declarar el trapecio de Lurn rea de conservacin
municipal o rea de reserva ambiental.
Fuente: Diario oficial El Peruano. Elaboracin: Observatorio Urbano de desco.

Diseo urbano y factibilidad de servicios
Lotes
En lo que refiere al nmero de lotes, Villa Lourdes Ecolgico posee

430 lotes, mientras que Villa Verde posee 1400 lotes, en lo que sera
una relacin de uno a tres. Para establecer su rea total y cantidad
de lotes, Villa Lourdes Ecolgico tena como principal condicio-
nante las caractersticas morfolgicas del terreno: las pronunciadas
pendientes de hasta treinta grados de ngulo obligan a una dis-
tribucin irregular de los lotes, constituyendo un crecimiento por
adicin a barrios preexistentes (ver grfico N 2). El otro condicio-
nante son las posesiones vigentes en los terrenos inmediatos, ya que
de acuerdo a uno de los dirigentes entrevistados del permetro
[de nuestro barrio] para arriba, hay varios que estn comerciando,
son asociaciones, no tenemos problemas con ellos.... Al tratarse
de una habilitacin iniciada sin un expediente presentado ante la
autoridad competente, formalmente no existe mandato que indique
las reas mnimas de los lotes. Sin embargo, dado que el mnimo
normativo histrico es de 90 metros cuadrados15, quienes realizan
ocupaciones progresivas siempre han previsto una mayor rea,
de acuerdo a las posibilidades del emplazamiento. El trabajo de
campo permiti constatar que en Villa Lourdes Ecolgico el rea
promedio de los lotes flucta entre 120m2 y 140m2, contando ya
con una infraestructura mnima: la pirca sobre la que se asienta
la vivienda debido a la pronunciada pendiente y la vivienda
misma, hecha de materiales precarios, principalmente de planchas
de madera y de calamina.
De otro lado, en la habilitacin Villa Verde se proyecta la
cantidad de lotes de acuerdo a las posibilidades que la parcela
original ofreca para su conversin urbana. La distribucin y
15
El reglamento vigente contempla para vivienda de densidad media un rea
variable entre 90m2 y 160m2 promedio. Ver: Reglamento Nacional de Edificaciones.
Diario oficial El Peruano, separata especial, 8 de junio de 2006.
Grfico N 2
Nuevas habilitaciones urbanas en Lima Sur / Equipamiento 268
La ciudad neoliberal. Nuevas urbanizaciones en Lima Sur
forma de lotes obedece a criterios de propiedad y zonificacin.

Villa Verde se encuentra entre un terreno calificado dentro de la
categora Otros usos, donde funciona un cementerio, propiedad
de la empresa Prados Verdes, y otro terreno zonificado para vivienda
de densidad media, perteneciente a la Asociacin de Vivienda Los
ngeles de Pachacamac. La nica condicionante de terreno para el
diseo de la habilitacin es su proximidad a la ribera del ro Lurn,
respecto a lo cual la ordenanza 1454 (con la que se cambi el uso al
terreno) indica nicamente que la faja marginal del ro deber ser
fijada por la Autoridad Nacional del Agua. En este marco, la em-
presa inmobiliaria propone sobre el terreno un proyecto comercial
en tres etapas, terrenos actualmente en proceso de habilitacin
normativa. Sin embargo, el proyecto podra ampliarse, ya que segn
el promotor inmobiliario consultado: la empresa [Los Portales]
est tratando de adjudicarse predios colindantes para seguir urba-
nizando la zona.. Si volvemos a la actividad de Los Portales en el
distrito norteo de Carabayllo, vemos que de las doce habilitaciones
urbanas realizadas all, diez son colindantes, tomando en algunos
casos como nombre comercial el mismo de la habilitacin original16,
adicionando nuevas etapas, de acuerdo al ritmo de compras de
terreno. Para Villa Verde el lote promedio tiene un rea de 120m2,
aunque se ofertan tambin lotes con reas de 102.9m2, a pesar que la
ordenanza que permiti el cambio de zonificacin seala claramente
que el lote mnimo normativo ser de 120m2.
En cuanto a los factores de vulnerabilidad fsica, en el caso
de Villa Lourdes Ecolgico, si bien la conformacin geolgica y
de suelos podra parecer adecuada para la construccin17, ocurre
16
La Subgerencia de Catastro y Habilitaciones Urbanas de la Municipalidad de
Carabayllo, publica en el portal municipal el listado de expedientes de habilitaciones
urbanas y sus correspondientes recepciones de obra, lo que lamentablemente no sucede
an en la Municipalidad de Pachacamac, a pesar de contar con el servicio de bsqueda
de archivos en lnea. Ver: http://www.municarabayllo.gob.pe/tra-catastro.php
17
Ver: Miyashiro Tsukazan, Jaime. Vulnerabilidad Fsico Habitacional: Tarea
de todos. Responsabilidad de alguien?. En: desco. Programa urbano, ed. Estudios
que debido a la pendiente, las viviendas se edifican sobre pircas

que conforman hasta el 50% de la base constructiva, lo cual tcni-
camente no es recomendable y supone un alto nivel de riesgo. En
el caso de Villa Verde, aunque pareciera tambin un terreno ade-
cuado, su cercana al ro Lurn lo expone a dos factores de riesgo:
un probable desborde por una crecida irregular del ro y, debido
a la altura de la napa fretica, la posibilidad de licuefaccin del
suelo ante un eventual sismo, lo que ocasionara el hundimiento
de las viviendas18. En Villa Verde, la presentacin del producto
urbanizado en trminos comerciales evidentemente no muestra
estos factores de vulnerabilidad fsica. En el caso de Villa Lour-
des Ecolgico, los factores de vulnerabilidad se convierten en
factor de movilizacin vecinal, puesto que mitigarlos al menos
formalmente es parte de los condicionantes que deben superarse
para acceder a ttulos de propiedad o a la viabilidad tcnica de las
obras de saneamiento.
Saneamiento
Villa Mara del Triunfo es atendida por el Servicio de Agua Po-

table y Alcantarillado de Lima (SEDAPAL) a travs de la Matriz
Atarjea-Villa El Salvador, que abastece de agua a los otros dis-
tritos del clsico Cono Sur de Lima y que se encuentra al borde
de su capacidad. Ms de la mitad de los cerca de cuatrocientos
asentamientos humanos del distrito no cuentan con conexin a la
red pblica, formando parte del 12% de hogares del distrito que
deben abastecerse mediante camiones cisterna. Esta es la situacin
en Villa Lourdes Ecolgico, donde los vecinos compran agua de
Urbanos n. 5. Lima: desco. Programa urbano, 2009. Anexo grfico, mapas 1 y 3.

18
Ver: Espinoza, Eche. Contaminacin de aguas subterrneas por lixiviados
provenientes de sepulturas bajo suelo en el camposanto Parques del Paraso Lurn
Lima. Lima: Universidad Nacional Mayor de San Marcos, 2007. http://www.
cybertesis.edu.pe/sisbib/2007/espinoza_ej/pdf/espinoza_ej.pdf
camiones que semanalmente suben a la QSM. La mala calidad del

agua es un problema sentido, pues segn una de las declaraciones
tomadas entre los vecinos: el agua se trae en camiones cisterna
viejos () cuando se deposita el agua en los cilindros llega con
mucho xido () tenemos muchas infecciones estomacales, sobre
todo de nios cuando se bebe agua directamente del cilindro.
De acuerdo a nuestras entrevistas, las familias proyectan
que contarn con el servicio regular dentro de dos o tres aos.
La proyeccin se basa en que sus dirigentes se han sumado a las
gestiones que desde hace aos realizan los barrios ms antiguos
ante SEDAPAL. Con el lanzamiento en 2006 del programa Agua
para Todos, el expediente tcnico de las obras de agua para la zona
(denominadas Esquema Virgen de Lourdes)19 fueron incluidas
en una lista de proyectos prioritarios de agua y desage20 que se
abri con la declaratoria de emergencia de las entidades estatales
de saneamiento, uno de los varios mecanismos de flexibilizacin
de la inversin que introdujo el gobierno nacional del Partido
Aprista Peruano (APRA) como parte de su programa de shock
de inversiones. Sin efectos prcticos al 2008, a muchos de estos
proyectos incluido el Esquema Virgen de Lourdes se les am-
pli el plazo previsto por la ley para declararlos susceptibles de
inversin pblica. Sin embargo, nada respalda que el proyecto
alguna vez haya formado parte de Agua para Todos, un progra-
ma de origen poltico cuyas intervenciones son condicionados
por demanda () se elige a los beneficiarios de acuerdo con las
solicitudes de intervencin () y por la presin que estos sepan
ejercer () en principio, deben elegirse aquellas que sean viables
19
Proyecto con cdigo del Sistema Nacional de Inversin Pblica (SNIP) 177553
elaborado por la consultora privada Consorcio Doble C. Se encuentra en evaluacin
(no se ha declarado viable) desde su ltima actualizacin, en mayo de 2011.
20
La inclusin en esta lista de prioridades no supone ningn compromiso de
financiamiento pblico, como explcitamente seala la norma. Por lo dems, el listado
es tan poco cuidado, que entre los 219 proyectos enumerados, el correspondiente al caso
que estudiamos aparece dos veces, con los numerales 61 y 113. Ver: Decreto Supremo
029-2007 VIVIENDA, de setiembre de 2007 y anexo.
segn el SNIP [sistema nacional de inversin pblica] y priorizar

aquellas obras en poblados con mayores carencias de acuerdo con
el Mapa de Pobreza del Ministerio de Economa y Finanzas21.
Por otro lado, la extensin de la cobertura para los distritos del
sur depende de que se defina la opcin de nuevas captaciones de
agua para la metrpoli (traer agua de otra cuenca o desalinizar
agua de mar), postergadas durante casi una dcada por motivos
financieros y polticos.
En el caso de Villa Verde, su panorama de abastecimiento de
agua no es ms alentador. Pachacamac combina una escasa trama
urbana y una pequea y escasamente articulada red de centros
poblados rurales, con una cobertura de de agua y alcantarillado de
solo 40%, la ms baja de Lima22. Segn el censo de 2007, ms del 70%
de viviendas se abastecen mediante camiones cisterna, mientras que
un 8% extrae agua de pozos. En la zona en la que se asienta Villa
Verde existen once pozos circulares, con una capacidad combinada
de 525 000m3 por mes, tericamente suficientes para la demanda
de los 1400 lotes proyectados en la habilitacin23. No obstante, este
clculo no toma en cuenta que estos pozos ya abastecen la demanda
actual de los centros poblados inmediatos, ni tampoco que al menos
21
Machicao, Jos; Andrade, Raul y Barra, Arturo. Presupuesto Evaluado: Agua
para Todos. Informe final. Consultora para Evaluaciones Independientes de Diseo
y Ejecucin de Presupuestos Pblicos. Proyecto Fortalecimiento de la Capacidad
Institucional en el Marco de la Descentralizacin Fiscal. Lima: Banco Mundial y
Ministerio de Economa y Finanzas, 2009.
http://www.mef.gob.pe/contenidos/presu_publ/documentac/evaluaciones/
Agua_para_Todos.pdf
Ver tambin: Garrido-Lecca, Hernn. Inversin en agua y saneamiento como respuesta
a la exclusin: gestacin, puesta en marcha y lecciones del Programa Agua para Todos. Santiago
de Chile: Comisin Econmica para Amrica Latina y el Caribe (CEPAL), 2010.
http://www.eclac.org/publicaciones/xml/4/41044/lcw313e.pdf
22
La atencin de las autoridades nacionales y locales est puesta en la zona de
Manchay, cuya magnitud territorial e importancia poltica hemos sugerido brevemente
al inicio de este texto.
23
El consumo de agua potable por persona por da se establece en 80 litros, si
proyectamos familias de cinco miembros tendremos un consumo de 12m3 / mes: un
total 16 800 m3 / mes para los 1400 lotes.
dos de estos pozos estn a punto de sobrepasar el lmite de su vida

til, frente a los otros nueve, que podrn seguir activos apenas entre
diez a quince aos ms. Recientemente, la Autoridad Nacional del
Agua ha recibido varias solicitudes para perforar nuevos pozos
en la zona, lo que puede ser tomado como indicador de futuras
habilitaciones. En cuanto a la calidad del agua, al ubicarse en una
zona en el que la napa fretica es alta y colindar con un cementerio
aguas arriba, el riesgo de contaminacin de las aguas subterrneas
que captan los pozos es alto24.
Montos de inversin
Villa Lourdes Ecolgico se inicia con 180 lotes. Los primeros resi-
dentes, vinculados a los vecinos de Villa Lourdes-primera etapa,
pagaron a la junta directiva del asentamiento entre 100 y 200
nuevos soles, monto que se emple en los trabajos de nivelacin
de vas de acceso. De manera progresiva el monto creci de 300 a
1000 soles, mientras que los compradores ms recientes han pa-
gado hasta 1200 soles. Adicionalmente las familias han invertido
entre 600 y 800 nuevos soles en pircas, a lo que se suma el costo
de levantar mdulos de vivienda con materiales ligeros (placas
de madera, cartn prensado y cobertura de calaminas), que vara
entre los 2000 y los 6000 soles. Esto significa que la inversin glo-
bal flucta entre 2950 y 4250 soles por lote para su habilitacin
inicial. Los interesados en obtener un lote aqu tienen un nivel
socioeconmico similar al del resto de la poblacin de la Quebrada
de Santa Mara (QSM), con ingresos mensuales familiares que no
alcanzan un sueldo mnimo vital actual25.
24
Espinoza, Eche. Contaminacin de aguas subterrneas por lixiviados
provenientes de sepulturas bajo suelo en el camposanto Parques del Paraso Lurn
Lima. Lima: Universidad Nacional Mayor de San Marcos, 2007. http://www.
cybertesis.edu.pe/sisbib/2007/espinoza_ej/pdf/espinoza_ej.pdf
25
Ver: Arce y Caceres. Concurso participativo de proyectos sociales: Fortaleciendo
capacidades de desarrollo para una gestin participativa. Lima: desco. Programa Urbano, 2009.
En el caso de Villa Verde, cada familia deber aportar un mon-

to de 58 320 soles si el terreno se vendiera al contado. El pago en
cuotas determina un total de 103 032 soles, pues la inicial es de 11
664 soles y 72 cuotas mensuales de 1269 soles. Esto significa que el
costo promedio por m2 es de 861.78 soles al crdito y de 486 soles
al contado26. Cabe mencionar que el ao 2010 el m2 en el distrito
de Pachacamac bordeaba los ochenta nuevos soles, proyectndose
una eventual alza hasta 162 nuevos soles27. En Carabayllo, distrito
norteo de Lima en el que se realizaron decenas de habilitaciones
similares a Villa Verde, el precio del suelo vari de entre 20 y 25
dlares el m2 sin urbanizar, a 120 dlares una vez que se cambi
la zonificacin a urbano, alcanzando los 150 dlares al fin del ao
2010, y segn informacin de la Cmara Peruana de la Construc-
cin, se habra multiplicado varias veces en 201128. De acuerdo
a las entrevistas realizadas a potenciales compradores de Villa
Verde, quienes buscan un lote aqu proyectan una inversin de
mediano plazo, no estn presionadas a mudarse de inmediato y
actualmente pagan alquileres en otras zonas del sur de Lima, como
Chorrillos o Ciudad de Dios, en San Juan de Miraflores. Se trata
de familias que meditan la posibilidad de pasar del alquiler a la
propiedad. Durante una de las visitas realizadas para el estudio,
al menos dos compradores llegaron en auto propio de uso fami-
liar, mientras que otro posible comprador manifest que vea el
lote como posibilidad de inversin, pues ya contaba con vivienda
propia en el distrito de Surco.
26
La informacin se basa en la propuesta expuesta por el promotor inmobiliario.
En el sitio web de Los Portales se propone como cuota mensual referencial 364 US
y un crdito directo abonando el 30% del precio del inmueble en las cinco primeras
cuotas, y el saldo hasta en 72 meses, tomando como referencia un lote de 120m2 y un
precio al contado de 20 040 US.
27
Salas Oblitas, Leslie. Pachacamac tiene el precio de terrenos ms bajo de Lima
Perifrica. Gestin, Lima, 22 de noviembre de 2010. http://gestion.pe/noticia/672854/
pachacamac-tiene-precio-terrenos-mas-bajo-lima-periferica
28
XVI Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima y Callao. (Avance).
Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO), Lima, 2011.
Gastos e inversiones complementarias
Segn informacin de SEDAPAL, una familia en extrema po-

breza de Lima Metropolitana consume alrededor de tres metros
cbicos al mes, con un costo de diez soles por cada metro cbico.
En Villa Lourdes Ecolgico cada familia consume un promedio
de 4.5 cilindros semanales, lo que representa un gasto semanal
de entre sesenta y noventa soles (variables segn la dificultad de
acceso desde la pista). En el caso de Villa Verde, si consideramos
la tarifa de SEDAPAL de s/1.31 por cinco cilindros, un consumo
equivalente al de Villa Lourdes Ecolgico demandara un pago
de menos de seis soles mensuales. Aun si consideramos que las
viviendas conectadas a la red domiciliaria tienden a un mayor
consumo, ni duplicando las cifras se llegara a la mitad de lo que
paga una familia en Villa Lourdes Ecolgico. Y si sumamos el
factor de mala calidad del agua, la brecha aumenta: un estudio
de la Universidad del Pacfico29 indica que una familia del quintil
inferior con acceso deficitario al agua, afrontar al ao un prome-
dio de cuatro episodios de enfermedad diarreica aguda, lo que
significa un gasto de noventa y dos soles.
Otro costo a tomar en cuenta es el de transporte. Las familias
de Villa Lourdes Ecolgico gastan un promedio de entre 120
y 140 soles mensuales, debido a que el recorrido de la lnea de
transporte pblico que parte del barrio, es solo dentro de Lima
Sur (trasladarse fuera de ese mbito duplica el presupuesto). Este
monto considera traslados de los hijos al colegio y de los padres
que trabajan fuera del barrio. Hay que mencionar tambin que el
uso de mototaxi es extendido y representa un costo adicional. De
otro lado, Villa Verde se encuentra a 400 metros del paradero final
29
Bonifaz y Aragn. Sobrecostos por falta de infraestructura en agua potable: una
aproximacin emprica. Documento de discusin. Lima: Centro de Investigacin de la
Universidad del Pacifico, 2008.
de la ruta B de la lnea 73, servicio que recorre gran parte de Lima,

atravesando el centro por la avenida Wilson-Tacna, llegando hasta
el distrito de San Martn de Porres en Lima Norte.
Cuadro N 3
Villa Lourdes Ecolgico y Villa Verde
(montos de inversin comparados/ en nuevos soles)
Villa Lourdes Urbanizacin Villa

tems
Ecolgico Verde
N de lotes 430 1400
rea promedio por lote 120m2 120m2
Inversin por compra de lote

700.00 58 320.00
Con base lista para construir
Primeros residentes Al contado
promedio/mnimo
Inversin por compra de lote

2000.00 103 032.00
Con base lista para construir
ltimos residentes Al crdito
promedio/mximo
Costo m2 229.58 486.00

promedio/mnimo Primeros residentes Al Contado
Costo m2 240.42 858.60

promedio/mximo ltimos residentes Al crdito
Adicional 1
Mdulo de vivienda prefabricado 2250.00 Costo relativo ***
para habitar mientras se habilita
Adicional 2
Servicio de agua por camin cisterna *9000.00 Costo relativo ***
para habitar mientras se habilita
Adicional 3
Transporte **15 600.00 Costo relativo ***
servicio pblico
Considerando:
(*) Permanencia de 10 aos sin conexin a red pblica y 75 nuevos soles /mes promedio.
(**) Sin redes fijas de agua y desage no se pavimentan vas de acceso = 130 nuevos soles /mes.
(***) Si se permite a la familia ocupar el lote antes de culminar el proceso de habilitacin urbana,
de acuerdo a la evidencia de las asociaciones de vivienda y urbanizaciones del entorno inmediato.
Fuente: desco. Investigacin de campo. Elaboracin propia.
Fabricar un barrio
Respecto al tiempo previsto entre el proceso legal de habilitacin
del terreno y la ocupacin y vivencia, en Villa Lourdes Ecol-
gico los procedimientos para adecuar la zonificacin, lograr la
factibilidad de servicios y llevar a cabo obras como nivelacin
del terreno, son simultneos a la ocupacin de los lotes por parte
de las familias. Segn refiere el dirigente vecinal ... no tenemos
luz, est en proyecto, probablemente se cuente para enero o
febrero [de 2012] y en el caso de agua y desage, demorar dos
aos ms o menos para desarrollar el proyecto, nos reunimos
todos los sbados para ver cmo incorporarnos al proyecto Agua
para Todos todas las familias que entran son recomendados o
familiares de los que ya vivimos ac, eso genera ms seguridad
y es mejor para agilizar los trmites, hay ms apoyo. La ne-
cesidad de asegurar un nmero mnimo de familias para costear
los gastos y, eventualmente, ejercer presin ante las autoridades,
hace inadmisible el llamado lote ausente o lote turista, esto
es, un lote adquirido por alguien que no permanece en l, lo que
se toma por comportamiento especulativo. En muchos barrios de
produccin progresiva, los residentes y las dirigencias vecinales
acuerdan mecanismos de control y sancin social ante esta prc-
tica. En algunos casos puede determinarse que el posesionario de
un lote turista debe ser despojado de su derecho sobre el lote.
En el caso de Villa Lourdes Ecolgico, se seala el propsito de
iniciar acciones legales, a esas personas que nunca han habi-
tado, se notificar de manera notarial y mediante una inspeccin
del municipio y en perspectiva se superara la situacin dado
que ya estamos solucionando, aceptando con [a] otras familias.
En el caso de Villa Verde, de acuerdo a la informacin consig-
nada en el sitio web de Los Portales, el adquiriente del lote debe
esperar al menos entre ao y ao y medio para que recibir su lote,
al que se refiere como terreno en proceso de Habilitacin Urbana.
Tambin indica que si el pago del lote ya cubre el 30%, usted
podr recibir su terreno terminado y empezar a construir su casa

nicamente firmando el acta de entrega. Si se tiene en cuenta que
el crdito se obtiene comprometindose a pagar el 30% del valor
del terreno en las cinco primeras cuotas, no hay barrera formal
para que pasado dicho plazo el adquiriente inicie la edificacin de
su vivienda, y que hayamos podido identificar, tampoco ningn
impedimento explcito de ocuparla mientras lo hace.
En el primer caso, las familias participan del proceso de
produccin de suelo urbano, mediante faenas directamente o
pagando una cuota y se organizan para cumplir los trmites
que conduzcan al reconocimiento legal del barrio, la provisin de
servicios bsicos y la eventual consecucin del ttulo de propiedad
individual sobre sus lotes. En el segundo caso esta inversin es
realizada por la empresa inmobiliaria que promueve la urbani-
zacin, incorporndose el costo al del lote que pagar la familia
adquiriente. Esta familia contar con ttulo de propiedad una
vez completado el pago a la inmobiliaria, que en teora habr
solucionado ante las autoridades toda relacin legal referida a la
propiedad de los lotes y a la modalidad de urbanizacin prevista.
Cuadro N 4
Villa Lourdes Ecolgico y Villa Verde
Principales caractersticas de la produccin de suelo urbano
Relacin fsica con Integracin normati-

Caso Promotor urbano
entorno urbano va a la ciudad
Familias ocupantes y orga- Ampliaciones y Solicitud de reconoci-

Villa Lourdes nizacin vecinal. anexos a la trama miento ex post y regu-
Ecolgico Habilitacin progresiva auto- existente. larizacin solicitada a
producida. Extensiva. la autoridad.
Solicitud previa de
Empresa inmobiliaria. Tipo enclave y por
habilitacin con ex-
Villa Verde Habilitacin por inversin etapas.
pediente entregado a
inmobiliaria. Inconexa.
la autoridad.
Fuente: Observatorio Urbano de desco.

En relacin a la articulacin de la urbanizacin con su entor-

no, en el caso del barrio progresivo, su origen en el excedente de
familias de un asentamiento vecino determina la continuidad con
el conjunto y la articulacin con los barrios de origen alrededor
de los principales servicios, mediante la extensin de la red de
transporte de pasajeros (mototaxi y lneas combi) y de la cober-
tura del camin que abastece de agua potable. Los barrios Santa
Mara y Alex Chacn cuentan con centros de educacin inicial y la
Quebrada Santa Mara cuenta con una escuela inicial y primaria.
Desde 2007 se instal la primaria San Jos Obrero, proyectada aho-
ra para nivel secundario. Adicionalmente los residentes destacan
el entorno de confianza, debido a las relaciones de proximidad y
parentesco con los residentes de los barrios prximos. En el caso de
la urbanizacin que proyecta la inmobiliaria, se trata de un barrio
tipo enclave, sin continuidad con el entorno y con la explcita pro-
mesa de mantenerse aislado mediante controles de acceso, cerco
perimtrico elevado, vas internas exclusivas y el abastecimiento
de las familias mediante un rea comercial interna. Adems, en las
entrevistas a posibles compradores venidos de Surco, Chorrillos
y San Juan de Miraflores, se identific que un aspecto atractivo
de Villa Verde es su carcter cerrado, su acceso restringido y que
no necesite relacionarse con las poblaciones establecidas en sus
alrededores.
Respecto a la articulacin con los programas de crdito a la
vivienda vigentes, las habilitaciones efectuadas por Los Portales
se proponen como un aporte relevante en la formalizacin de
segmentos de la poblacin sin acceso actual al sistema financiero,
posibilitando () crditos para financiar la compra de lotes de
terreno para vivienda futura, manteniendo un rcord de pagos e
historial crediticio, y fomenta la formalizacin y el acceso a una
propiedad que no solo puede servir de garanta para un prstamo
bancario futuro, sino como base de la vivienda propia. Su oferta
se concentra en la insercin del potencial cliente en el sistema de
crdito sin siquiera sugerir articulacin a alguno de los programas

pblicos de crdito en vivienda disponibles para sectores C, D y
E. De otro lado, si bien es evidente que Villa Lourdes Ecolgico
tampoco est respaldado por ningn programa pblico de vivien-
da, la consolidacin de los barrios vecinos de su entorno s han
contado con programas de mejoramiento urbano, entre los que
destacan los del Ministerio de Vivienda (mediante el Programa In-
tegral de Mejoramiento de Pueblos y Barrios)30, intervenciones de
organizaciones no gubernamentales (entre ellas el propio desco)
o de donaciones en materiales de la oficina de relaciones comuni-
tarias de la Fundacin Atocongo. No obstante su importancia y
su impacto en la situacin inmediata de las familias, todas estas
intervenciones confirman el principio que sugiere la prctica de
nuestras autoridades urbanas: para los pobres hbitat, no vivienda.
Desde los aos sesenta, desco define barriada como una
modalidad de urbanizacin en la que primero se habita y luego se
urbaniza y edifica31. Esta modalidad tiene caractersticas especfi-
cas que la diferencian de las urbanizaciones en las que primero se
urbaniza, luego se edifica y finalmente se vive. Desde este punto
de vista, las dos urbanizaciones podran pertenecer a dicha mo-
dalidad. Durante nuestra investigacin se constat que la oferta
y venta de lotes ha precedido a la ejecucin de obras mnimas de
habilitacin, y por ende, al procedimiento de entrega de obras a
la municipalidad correspondiente. Atendiendo a esta situacin y
de acuerdo a la informacin del cuadro N 5, el lector nos ayuda-
r a determinar a qu modalidad de habilitacin entre las que
30
Cabrera, Teresa. Descentralizacin popular? Ncleos ejecutores en nuevos
barrios de Lima. En: desco, ed. Per Hoy. Centralizacin y concentracin. Lima: desco,
2010.
31
La ocupacin del lugar no solo precede a la vivienda, sino tambin a la
instalacin de servicios pblicos y a la definicin legal del rea y de los terrenos. Esto ha
hecho que muchas veces se caracterice a la barriada por la falta de servicios pblicos [y
de equipamiento]; sin embargo, nos parece que dado que el proceso de ocupacin del
rea es diferente, lo que la debe definir como modalidad es la forma como las familias
ocupan el lugar y no la dotacin de equipamiento. Alfredo Rodrguez, desco, 1969.
permite el reglamento vigente correspondera la realizada por

Los Portales en Pachacamac.
Cuadro N 5
Tipos de habilitacin urbana residencial vigentes
Tipo Requerimientos
El habilitador debe ejecutar obras mnimas y cumplir el

Urbanizacin
procedimiento de recepcin de obras.
El habilitador puede iniciar la venta mientras ejecuta las

Urbanizacin con venta
obras; requiere autorizacin y especificar plazos de obra
garantizada
en contratos de compraventa.
El habilitador puede solicitar la recepcin de obras difirien-

Urbanizacin progresiva do la ejecucin de pistas y veredas, siempre que culmine
las dems obras mnimas.
Urbanizacin con cons- La edificacin de viviendas es simultnea a la ejecucin

truccin simultanea de obras.
Fuente: Reglamento Nacional de Edificaciones.
Conclusiones
En Lima, desde los aos sesenta, las familias pobres ocupan
informalmente terrenos sin valor, bajo el principio de que even-
tualmente estas ocupaciones sern legalizadas por el Estado.
Esta prctica, llevada a su extremo por la falta de una poltica
de vivienda social, est alimentando la descontrolada expansin
horizontal de la ciudad. A la par, con anuencia de las autoridades
de turno, se ha ido reservando terrenos para los industriales de
la construccin y las grandes inmobiliarias, que luego ofertarn
sus proyectos sin tener en cuenta la demanda de vivienda de las
familias ms pobres.
Aunque el sentido comn, alimentado por la ideologa y la
publicidad, indique lo contrario, en trminos de costo ambiental
y atencin a la ley, la actividad que realizan actualmente muchas

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La ciudad neoliberal.

Nuevas urbanizaciones en Lima Sur

Teresa Cabrera E. / Ramiro Garca Q. /

de produccin de suelo para vivienda, a travs de la comparacin

Ubicacin de las nuevas habilitaciones urbanas

Villa Lourdes Ecolgico (este ltimo caso estudiado en el presente

Cabe anotar que los planos de zonificacin vigentes en Lima

Propiedad de los terrenos

demostrar la legalidad de la propiedad7. De acuerdo a las entre-

zona de Proteccin y Tratamiento Paisajista (PTP) que corresponde

mbito Norma Ao Contenido

Establece que las laderas y cumbres de los

Ordenanza Declara intangibles las laderas y cumbres del

Establece que las lomas costeras no pueden ser

Prohbe ocupar reas calificadas como Zona

Fuente: Diario oficial El Peruano. Elaboracin: Observatorio Urbano de desco.

Paradjicamente, a pesar del gran impacto que produce la

conversin de suelo destinado a vivienda compatible con uso agrcola,

trata de un procedimiento estndar, literalmente un copiar y

Este panorama se suma a los cambios de zonificacin que

Regula el ordenamiento territorial y la gestin ambiental

Aprueba la zonificacin de usos de suelo de la cuenca

Aprueba la estructuracin vial en el trapecio de Lurn

Deroga las ordenanzas 1403,1408 y 1409, y encarga

Fuente: Diario oficial El Peruano. Elaboracin: Observatorio Urbano de desco.

Diseo urbano y factibilidad de servicios

En lo que refiere al nmero de lotes, Villa Lourdes Ecolgico posee

forma de lotes obedece a criterios de propiedad y zonificacin.

que debido a la pendiente, las viviendas se edifican sobre pircas

Villa Mara del Triunfo es atendida por el Servicio de Agua Po-

Urbanos n. 5. Lima: desco. Programa urbano, 2009. Anexo grfico, mapas 1 y 3.

camiones que semanalmente suben a la QSM. La mala calidad del

segn el SNIP [sistema nacional de inversin pblica] y priorizar

dos de estos pozos estn a punto de sobrepasar el lmite de su vida

En el caso de Villa Verde, cada familia deber aportar un mon-

Gastos e inversiones complementarias

Segn informacin de SEDAPAL, una familia en extrema po-

de la ruta B de la lnea 73, servicio que recorre gran parte de Lima,

Villa Lourdes Urbanizacin Villa

N de lotes 430 1400

rea promedio por lote 120m2 120m2

Inversin por compra de lote

Inversin por compra de lote

Costo m2 229.58 486.00

Costo m2 240.42 858.60

podr recibir su terreno terminado y empezar a construir su casa

Relacin fsica con Integracin normati-

Familias ocupantes y orga- Ampliaciones y Solicitud de reconoci-

Fuente: Observatorio Urbano de desco.

En relacin a la articulacin de la urbanizacin con su entor-

crdito sin siquiera sugerir articulacin a alguno de los programas

permite el reglamento vigente correspondera la realizada por

El habilitador debe ejecutar obras mnimas y cumplir el

El habilitador puede iniciar la venta mientras ejecuta las

El habilitador puede solicitar la recepcin de obras difirien-

Urbanizacin con cons- La edificacin de viviendas es simultnea a la ejecucin

Fuente: Reglamento Nacional de Edificaciones.

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