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Deve-se
levar
em
conta
que
qualquer
modelo
uma
representao
simplicada
do
mercado,
uma
vez
que
no
considera
todas
as
suas
informaes.
Por
isso,
precisam
ser
tomados
cuidados
cienacos
na
sua
elaborao,
desde
a
preparao
da
pesquisa
e
o
trabalho
de
campo,
at
o
exame
nal
dos
resultados.
a. calculados
e
divulgados,
juntamente
com
os
estudos
que
lhe
deram
origem,
pelas
enmdades
tcnicas
regionais
reconhecidas,
conceituadas
em
3.20
(registradas
no
sistema
CONFEA/CREA),
bem
como
por
universidades
ou
enAdades
pblicas
com
registro
no
sistema
CONFEA/CREA,
desde
que
os
estudos
sejam
de
autoria
de
prossionais
de
engenharia
e
arquitetura;
Fator
Localizao
O
Fator
Localizao
tambm
conhecido
como
Fator
Transposio
e
leva
em
conta
possveis
valorizaes
e
desvalorizaes
em
relao
a
diferena
de
localizao
entre
os
elementos
comparaAvos
e
o
imvel
objeto
da
avaliao.
O
Fator
Transposio
expresso
com
base
na
relao
entre
ndices
scais,
obAdos
na
Planta
Genrica
de
Valores
de
So
Paulo.
Assim,
por
intermdio
do
nmero
do
setor
e
da
quadra,
idenAca-se
a
localizao
do
imvel
pesquisado.
Os
ndices
scais
so
valores
unitrios
de
terrenos
expressos
em
R$/m,
estabelecidos
pela
Prefeitura
atravs
de
pesquisas
de
mercado,
visando
a
cobrana
do
Imposto
Predial
e
Territorial
Urbano
(IPTU
)
O
setor
e
quadra
correspondem
aos
6
primeiros
dgitos
do
nmero
do
contribuinte
de
um
imvel
(vide
lanamento
IPTU):
SSS.QQQ.LLLL
-
x
Associados
ao
Secovi
podem
obter
o
ndice
Fiscal
acessando
o
site
hwp://www.geosecovi.com.br.
( )
0,5
xPmi Pe
Pmi
dever
ser
empregada
a
seguinte
frmula:
p
Pmi
Cp =
Pe
O
expoente
p
igual
a
0,5
nas
zonas
do
IBAPE
que
so
aplicados
o
fator
profundidade.
p
(
Para
Pe )
0
< ()
adota-se
Cp = 2
,
5
xPmi
Exemplo:
Apartamento
Objeto
de
Avaliao:
Padro
Mdio
Com
Elevador-
Mdio
10
anos
e
Estado
de
Conservao
entre
Novo
e
Regular
(b)
Kd
=
0,904
Marcos Mansour Chebib Awad
2. NORMA DO IBAPE/SP 2011
qFator
de
Obsolescncia
das
Edicaes
(FOC)
Apartamento
Elemento
Comparamvo:
Padro
Mdio
Com
Elevador-
Mdio
20
anos
e
Estado
de
Conservao
Regular
(c)
Kd
=
0,769
Fator
de
Homogeneizao
=
Kd
Av/
Kd
ele
=
0,904/0,769
=
1,17
Isso
signica
que
eu
tenho
que
aumentar
cerca
de
17%
o
valor
relaAvo
a
parcela
das
edicaes
do
apartamento
do
elemento
comparaAvo
,
para
que
eu
possa
compar-lo
com
o
apartamento
objeto
de
avaliao.
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
SOMA
DOS
FATORES
A
aplicao
dos
fatores
deve
ser
na
forma
de
somatrio
(deve-se
somar
as
variaes),
equivalendo
aplicao
da
seguinte
equao
de
clculo
para
a
homogeneizao,
aps
a
incidncia
do
fator
oferta,
quando
couber:
Vu = Vox( Fn n + 1)
ou
Vu = Vox{1 + [( F1 1) + ( F2 1) + ( F3 1)... + ( Fn 1)]}
Onde:
Vu
=
Valor
Unitrio
(Bsico
homogeneizado);
Vo
=
Valor
de
Oferta
(aps
aplicao
do
fator
oferta)
Fn
=
Fatores
de
Homogeneizao
n
=
nmero
de
fatores
uAlizados
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
SOMA
DOS
FATORES
qClculo
do
Valor
Total
do
Terreno
do
Imvel
avaliando
Aps
obter
o
valor
mdio
obAdo
na
situao
paradigma,
ajustar
o
valor
mdio
para
as
condies
do
avaliando
atravs
da
seguinte
expresso:
Vu
Vt = xAt
1 + [(F1 1) + ( F2 1) + ( F3 1).... + ( Fn 1) )]
Onde:
Vu=
Valor
Bsico
unitrio
(esAmado
na
situao
paradigma,
aps
ajuste
por
fatores).
Vt
=
Valor
Total
do
Terreno
(deduzido
aps
a
incidncia
de
seus
respecAvos
fatores
em
relao
situao
paradigma)
.
At
=
rea
do
terreno
F1,
F2,
F3,..Fn=
Fatores
calculados
para
Coeciente
de
Testada
(Cf),
de
Profundidade
(Cp),
Localizao
(FL),
etc....
do
elemento
comparaAvo
em
relao
situao
paradigma.
Simplicadamente:
V
Sit.
Paradig.
=
V
Elem.
Pesquis.
X
Fatores
OBS:
Todos
os
fatores
foram
calculados
para
quando
mulmplicados
sobre
os
V
Sit.
Paradig.
=
V
Im.
Avaliando
X
Fatores
valores
estudados
(pesquisados
ou
no
caso
do
imvel
avaliando)
transportem
os
V
Im.
Avaliando
=
V
Sit.
Paradig./
Fatores
mesmos
para
a
situao
paradigma
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
APLICAO
DOS
FATORES
CONSIDERAES
De
acordo
com
o
Estudo
de
Fatores
de
Homogeneizao
de
Terrenos
Urbanos
elaborado
contemporaneamente
com
a
Norma
de
Avaliaes
de
Imveis
Urbanos,
do
IBAPE/SP,
na
verso
publicada
em
2005,
devem
ser
recordadas
as
seguintes
premissas
realizadas
no
estudo:
c. Deduo
do
expoente
do
fator
profundidade
selecionando
da
amostra
apenas
elementos
com
profundidades
fora
dos
respecmvos
intervalos
(Pmi;Pma).
Em
cada
elemento
efetuada
previamente
a
correo
pelo
fator
testada
deduzido
anteriormente.
Analisando
as
premissas
observadas
anteriormente
conclui-se
que
tais
critrios
foram
adotados
para
que
fosse
estuda
a
inuncia
isolada
de
cada
caractersAca
(frente
e
profundidade)
nos
valores
dos
terrenos
do
campo
amostral
estudado.
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
APLICAO
DOS
FATORES
UNIDADES
PADRONIZADAS:
O
fator
localizao
deve
ser
aplicado
apenas
nas
parcelas
referentes
ao
terreno
dos
valores
estudados,
tendo
em
vista
que
a
relao
entre
os
ndices
scais
nos
geram
propores
de
valorizao
ou
desvalorizao
ocasionadas
por
diferentes
localizaes,
visando
transportar
a
condio
dos
valores
pesquisados
ao
valor
do
imvel
estudado;
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
SOMA
DOS
FATORES
Os
fatores
complementares,
citados
na
norma,
podem
ser
invesAgados,
e
podem
ser
uAlizados,
desde
que
seja
devidamente
validada
sua
condio
isolada
de
fator
homogeneizante,
que
deve
ser
manAda
na
vericao
simultnea
com
os
demais.
Se
todos
os
elementos
esAverem
conAdos
dentro
desse
intervalo,
adota-se
essa
mdia
como
representaAva
do
valor
unitrio
de
mercado;
Caso
contrrio,
procura-se
o
elemento
que,
em
mdulo,
esteja
mais
afastado
da
mdia,
que
excludo
da
amostra.
Aps
a
excluso,
procede-se
de
acordo
com
os
itens
anteriores,
denindo-se
novos
limites
Se
elementos
anteriormente
excludos
passarem
a
estar
dentro
dos
novos
limites
devem
ser
reincludos;
Este
processo
deve
ser
reiterado
at
que
todos
os
dados
atendam
o
intervalo
de
+/-
30%
em
torno
da
lAma
mdia;
Marcos Mansour Chebib Awad
3. APLICAO DOS FATORES
EXEMPLO:
Padro, Idade, Relao,
Preo,Unitrio, ndice,Fiscal, Padro,Construtivo, Estado,de,
Elemento Preo,(R$) Natureza Especulao rea,do,til,(m) Construtivo, Estimada, Foc Vagas,(n) Au/Vaga,
(R$/m) (R$/m) descrio conservao
ndice (anos) (m/vaga)
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
Imvel'avaliando 3 3 3 3 133,38 913,00 Superior'Com' 2,172 15 0,873 2 66,69
regular
Elevador'mn
Apartamento'
1 1.130.000,00 8.014,18 Oferta 0,90 141,00 888,00 Superior'Com' 2,406 5 a'3'novo 0,966 2 70,50
Elevador'Mdio
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
2 1.270.000,00 5.521,74 Vendido 1,00 230,00 867,00 Superior'Com' 2,172 20 0,822 4 57,50
regular
Elevador'mn
Apartamento'
3 1.600.000,00 6.530,61 Vendido 1,00 245,00 913,00 Superior'Com' 2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
Elevador'mn
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
4 1.200.000,00 6.557,38 Oferta 0,90 183,00 913,00 Superior'Com' 2,172 20 0,822 3 61,00
regular
Elevador'mn
Apartamento'
b'3entre'novo'e'
5 900.000,00 6.724,95 Oferta 0,90 133,83 913,00 Superior'Com' 2,172 15 0,873 3 44,61
regular
Elevador'mn
Apartamento'
6 1.780.000,00 7.265,31 Oferta 0,90 245,00 913,00 Superior'Com' 2,172 2 a'3'novo 0,985 4 61,25
Elevador'mn
Parcela,das,
70%
benfeitorias
1 2 3
Preo'Unitrio' Fator'Transposio'(FL) Coeficiente'de'Padro'(Cp) Coeficiente'de'Obsolecncia'(Cob)
Deduzido'o' Valor'Unitrio'
Elemento Valor' Padro' Fator'de'
fator' Fator' Variao' Valor'Unitrio'2' Coef.'De' Valor'Unitrio'3'VU3' Final'
ndice'Fiscal Unitrio'1' Construtivo' Coef.'Padro Variao'(R$/m) Foc Variao'(R$/m) Homogeneizao'
oferta(R$/m) Transposio (R$/m) VU2'(R$/m) Obsolecncia (R$/m) Homogeneizado'
VU1'(R$/m) ndice Final'Resultante
(R$/m)
Imvel'
- 913,00 - 2,172 0,875
avaliando
1 7.212,77 888,00 1,0282 60,92 7.273,68 2,406 0,9027 -491,04 6.721,72 0,964 0,9077 -466,14 6.746,63 6.316,50 0,8757
2 5.521,74 867,00 1,0531 87,89 5.609,63 2,172 1,0000 0,00 5.521,74 0,822 1,0645 249,22 5.770,96 5.858,85 1,0611
3 6.530,61 913,00 1,0000 0,00 6.530,61 2,172 1,0000 0,00 6.530,61 0,986 0,8874 -514,63 6.015,98 6.015,98 0,9212
4 5.901,64 913,00 1,0000 0,00 5.901,64 2,172 1,0000 0,00 5.901,64 0,822 1,0645 266,36 6.168,00 6.168,00 1,0451
5 6.052,45 913,00 1,0000 0,00 6.052,45 2,172 1,0000 0,00 6.052,45 0,875 1,0000 0,00 6.052,45 6.052,45 1,0000
6 6.538,78 913,00 1,0000 0,00 6.538,78 2,172 1,0000 0,00 6.538,78 0,986 0,8874 -515,28 6.023,50 6.023,50 0,9212
Mdia'(R$/m) 6.293,00 Mdia'(R$/m) 6.317,80 Mdia'(R$/m) 6.211,16 Mdia'(R$/m) 6.129,59 6.072,55
Desvio'
Desvio'Padro' Desvio'Padro' Desvio'Padro'
Padro' 594,76 592,10 461,81 328,92 155,12
(R$/m) (R$/m) (R$/m)
(R$/m)
Coeficiente' Coeficiente'de'
Coeficiente'de' Coeficiente'de'
de'Variao'- Variao'-'aps'
9,45% 9,37% Variao'-aps' 7,44% Variao'-'aps'C.' 5,37% 2,55%
aps'Fator' Fator'
Fator'Padro obsolecncia
Oferta Transposio
* Para''a'situao'paradigma'a'frente''a'de'referncia Limite'Inferior'-30% 4.250,78
Limite'superior'+30% 7.894,31
Discrepantes no'h
Mdia'Saneada'
6.072,55
(R$/m)
Valor'Total'do'
R$'''''809.956,39
Apartamento
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaa' 5.979,08
(R$/m)
Limite'Inferior'-'
intervalo'de'confiaa' 6.166,02
(R$/m)