PROCEDIMIENTO DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES

TIPO OBRA CIVIL E INSTALACIONES Revisin 01 Ago 2008

AUXILIARES

ndice de contenidos:

1.- Objeto.
2.- Alcance.
3.- Requisitos mnimos.
4.- Plan de actuacin.
5.- Certificaciones.
6. Inspecciones Reglamentarias.
7.- Gestin de documentacin.
8.- Seguridad y Salud

1.- OBJETO

El presente documento tiene como objeto detallar el procedimiento de actuacin para el

mantenimiento y conservacin de LA OBRA CIVIL E INSTALACIONES AUXILIARES,
especificando el alcance del mismo, las tareas a desarrollar y la gestin de la
documentacin asociada a la prestacin del servicio.

2.- ALCANCE

En este apartado se incluyen todas las labores de mantenimiento y conservacin de la

obra civil, incluyendo la estructura, tabiques, cubiertas, carpintera metlica y de madera,
carpintera de aluminio o de plstico, pintura, etc., debiendo el contratista velar por el
perfecto estado de conservacin de todos los elementos de las instalaciones, reparando
los daos y desperfectos que hubiera lugar y avisando a la propiedad de cualquier
anomala o incidencia observada.

Adems del mantenimiento y conservacin en s, los servicios obligatorios que prestar el

adjudicatario del contrato incluirn:

a) El contratista velar por el estado y conservacin del edificio, notificando a los

servicios tcnicos municipales cualquier anomala observada.
b) Gestin documental mantenimiento de las instalaciones conservando la
documentacin justificativa de las operaciones de mantenimiento que realicen,
sus fechas de ejecucin, resultados o incidencias, elementos sustituidos y cuanto
se considera digno de mencin. Una copia de dicha documentacin se entregar
al titular de los aparatos, equipos o sistemas.
c) Remisin de informes peridicos semestrales y resumen final anual, relativos al
estado de las instalaciones y a las operaciones de mantenimiento asociadas a las
mismas, al tcnico municipal encargado de la supervisin del contrato.

3.- REQUISITOS MNIMOS

- Personal con suficiente calificacin personal.

4.- PLAN DE ACTUACIN

De forma general, las labores mnimas de mantenimiento y conservacin programadas

sern las siguientes:

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE LA OBRA CIVIL

- Se definen como tal los elementos estructurales (hormign y estructura metlica)

as como impermeabilizacin, particiones interiores, falsos techos, revestimientos,
azulejos, remates, etc.

- Siempre que sea necesario se proceder a la reparacin de los daos o deterioros,

tanto de la obra civil como de cualquier instalacin auxiliar.

- Siempre que sea necesario y como mnimo- una vez al ao, se proceder a la
limpieza y reparacin de las cubiertas, incluyendo la limpieza y reparacin de
canalones, defectos de estanqueidad o sujecin, as como la sustitucin de aquellos
que por golpes o envejecimiento se hayan deteriorado.

- Siempre que sea necesario se proceder a la limpieza y reparacin de los defectos

de impermeabilizacin actuando desde el interior o desde el exterior del edificio.

- Se observar el estado de la proteccin contra la corrosin (pintura u otra

proteccin o revestimiento) y contra el fuego, de los soportes y vigas en estructuras
metlicas, procediendo en su caso a una reparacin o a un repintado. Se
reconocern en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas.

- Inspeccin de las uniones en estructuras metlicas (soportes y vigas).

- Se comprobar que no aparezcan fisuras y/o flechas excesivas en los forjados, ni

fisuras en tabiques, cerramientos y pavimentos. Caso de observarse alguno de
estos sntomas ser necesario realizar un estudio por tcnico o laboratorio
homologado para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparacin que en
su caso sea necesaria.

- Se revisarn las juntas de estanqueidad de fachada, reponindolas si existen

filtraciones.

- Vidrios: Se comprobarn las sujeciones, estado de los herrajes y elementos de

seguridad, sujecin al bastidor, masillas de sellado, estanqueidad del vidrio, repaso
de mecanismos de cierre y apertura.

- Se revisar el estado de los revestimientos interiores, techos y paredes, reparando

los desperfectos y procediendo a un repintado si es necesario. Del mismo modo los
elementos interiores acabados en pintura plstica, o esmalte, se limpiarn y
pintarn nuevamente.

- Se comprobar la sujecin del alicatado y se revisar el rejuntado del alicatado

procediendo al sellado con lechada de cemento blanco o silicona blanca fungicida.

- Los elementos metlicos acabados en esmalte, se decaparn y se pintarn de

nuevo con la frecuencia necesaria.
- Se repasara el rejuntado y el estado general. Los terrazos se pulirn y encerarn a
mquina.

- Se realizar inspeccin ocular de los falsos techos corrigiendo las posibles

deficiencias existentes.

CARPINTERA METLICA

- Se definen como tal los elementos metlicos de la obra, tales como puertas,
ventanas, pasamanos, barandillas, soportes, herrajes, etc.

- Segn el tipo de material utilizado encada caso, se deber proceder a la limpieza y

mantenimiento de forma que garantice su perfecto estado de conservacin,
prestando especial atencin a los sistemas de anclaje y estructuras destinadas a la
proteccin tanto de personas como de las instalaciones, debiendo incluirse en el
programa de mantenimiento y conservacin, como mnimo:

- Una revisin anual del estado de todas las partes metlicas, sistemas de fijacin,
mecanismos de cierre y maniobra, estanqueidad, etc., procedindose a la
reparacin o sustitucin de todos los elementos deteriorados o en mal estado.

- Cada tres aos (o antes, si es necesario) se proceder a la limpieza y repintado de

las superficies metlicas, usndose para ello los mtodos y materiales ms
adecuados en cada caso.

CARPINTERA DE MADERA

- Se incluyen en este apartado los trabajos de carpintera necesarios para el

mantenimiento tanto preventivo como correctivo- de todos los elementos en
madera de las instalaciones tales como puertas, ventanas, barandillas, pasamanos,
soportes, etc., realizados en carpintera de madera, tanto en interior como en
exteriores, y que como mnimo debern incluir:

- Reparacin de defectos que puedan aparecer.

- Inspeccin anual de todos los elementos estructurales y de fijacin, prestando

especial atencin a los elementos de seguridad y proteccin, reparando las
deficiencias a que hubiera lugar.

- Igualmente una vez al ao se proceder al repaso de la proteccin, procedindose

a las reparaciones y retoques de pintura o acabado que sean necesarios.

- Cada cinco aos (o menos, si es necesario) se deber proceder a la limpieza y

repintado de todos los elementos de madera que lo necesiten.

- De igual forma se deber proceder en caso de carpintera de plstico.

 REVISIN DE LNEAS, CANALIZACIONES Y TOMAS DE TIERRA

Una vez al ao se proceder a la revisin completa de todas las canalizaciones

elctricas, conductores de mando y energa, conductores de proteccin y tomas de tierra,
comprobando:

- Su estado en general y corrigiendo eventuales deterioro o desperfectos.

- Estado de las conexiones.
- Nivel de aislamiento.
- Estado y conexiones de los elementos de la toma de tierra.
- Medicin de las resistencias de las tomas de tierra, mejorndola si es necesario.

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE LA CUBIERTA

- La cubierta del edificio est constituida por una estructura metlica con cristaleras,
sistema de ventilacin y persianas automatizadas.

- Los servicios de mantenimiento y conservacin incluyen todas las labores

necesarias para el correcto mantenimiento y conservacin tanto de la estructura
como de los mecanismos de accionamiento del sistema de ventilacin y
accionamiento de las persianas.

- El servicio incluye adems de la mano de obra, el suministro de los pequeos

accesorios, materiales y consumibles necesarios para la correcta conservacin y
mantenimiento de la estructura, sellado de cristales, conservacin de la estructura y
equipos de accionamiento, quedando excluidos el suministro de cristales y el
decapado, tratamiento y pintura general de la estructura cuando sea necesario.

- Para conservar la correcta estanqueidad de la cubierta, peridicamente y siempre

que sea necesario por goteras, el contratista reparar y renovar las juntas de los
cristales con los productos adecuados, a fin de asegurar la estanqueidad de las
juntas.

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE RECUBRIMIENTOS INTERIORES

- El edificio que nos ocupa presenta en diferentes zonas un revestimiento de piedra

cuya fijacin es preciso revisar, actuando de la forma ms procedente en caso de
existencia de elementos con riesgo de cada. En consecuencia se prev una
revisin anual.

RETOQUES DE PINTADO DEL EDIFICIO

- Durante la ejecucin del contrato se proceder a dar los necesarios retoques de

pintura en el edificio, tanto en el exterior como en el interior.
5.- CERTIFICACIONES

Anualmente el adjudicatario emitir un certificado sobre el alcance de los trabajos

desarrollados en el ao en curso.

En caso de existir algn defecto en la instalacin, asociado o no al mantenimiento,

deber informarse al responsable municipal por escrito.
6.- INSPECCIONES PERIDICAS REGLAMENTARIAS

No se precisan

7.- GESTIN DE DOCUMENTACIN

La gestin de documentacin en materia de mantenimiento y conservacin de OBRA

CIVIL E INSTALACIONES AUXILIARES se llevar a cabo de a cuerdo a las condiciones
generales reflejadas en el apartado correspondiente de la memoria del pliego al que este
documento es anexo.

Todas las actuaciones por averas e incidencias producidas sern registradas,

clasificadas y procesadas informticamente con el fin de permitir el anlisis y mejora de la
gestin de mantenimiento y rendimiento de las instalaciones.

TABLA RESUMEN DE GESTIN

Frecuencia
Captulo DOCUMENTACIN
entrega
1 Resumen de incidencias y averas Semestral
2 Daos observados en instalaciones Semestral
3 Planificacin y Programacin de trabajos peridicos Anual
4 Informe resumen Anual
5 Planos de instalaciones Actualizacin continua
6 Documentacin Tcnica relativa a la instalacin No se precisa
7 Reunin peridica con los Servicios Municipales Trimestral

El adjudicatario se compromete a realizar y conservar un informe detallado de cada una

de las actuaciones indicando:
- Fecha de la incidencia
- Fecha de la actuacin/reparacin
- Tipo de incidencia
- Tiempo, materiales y medios utilizados
- Instalacin en la que se ha producido
- Causa o posibles causas de la misma

Al cese del contrato el adjudicatario entregar las instalaciones en perfectas condiciones

de funcionamiento. Para certificar este hecho el responsable tcnico municipal podr
solicitar a la empresa mantenedora y a cuenta de sta, una auditoria de instalaciones por
empresa de control acreditada.

8.- SEGURIDAD Y SALUD

El adjudicatario ser el responsable de las condiciones de seguridad en los trabajos,

estando obligado a adoptar, a su costa, las disposiciones vigentes en esta materia; las
medidas que dicte la Inspeccin de Trabajo y dems Organismos competentes,
respetando siempre las normas de seguridad que correspondan a las caractersticas de
las obras contratadas.