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Compra venta.
Es la venta directa con escrituracin y entrega fsica del inmueble, que realiza un banco o
una empresa administradora de carteras bancarias de crdito, a un particular, por lo general
al 90% de su valor comercial.
a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese.
b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros
preparemos el expediente digital y se lo podamos entregar para su detallada revisin en
compaa del abogado de su confianza.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los
detalles inherentes al caso.
Es la venta directa con escrituracin inmediata que realiza un banco o una empresa
administradora de carteras bancarias de crdito, a un particular, del inmueble, por lo general
al 80% de su valor comercial, el cual todava se encuentra ocupado, faltando solo tomar
posesin, es decir, desocuparlo.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Venta
Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la toma de posesin fsica del inmueble,
es de aproximadamente 2 meses.
a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese, visitndolo solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa
administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin fsica, por
lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas
cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy
rpido.
b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo del conocimiento de un abogado de su confianza y
compeenete para que realice un anlisis jurdico del caso, determinando con ello si es o no
una buena inversin, Una vez realizado el anlisis jurdico y calificado ste, como buen
negocio, se procede a la adquisicin del asunto.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No Disponible ante el Notario,el
Cliente y su abogado de confianza debern presentarse ante el Juzgado Correspondiente,
para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien inmueble, para continuar
con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesin fsica del inmueble.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Cesin de
Derechos Adjudicados y la toma de posesin fsica del inmueble, es de aproximadamente 3
meses.
a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese, visitndolo solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la
empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin
fsica, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque
las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden
muy rpido.
b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para getionar la
entrega del expediente y pueda usted realizar con el abogado de su confianza un anlisis
jurdico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversin, Una vez realizado
el anlisis jurdico y calificado ste, como buen negocio, se procede a la adquisicin del
asunto.
d).-Una vez aceptada la oferta por el comit del banco, se firmara ante Notario, la Cesin
de Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deber pagar a la empresa
administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesin de Derechos Adjudicados ante el Notario, el Cliente y
abogado de su confianza debern presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para
acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de los Derechos Adjudicados del bien
inmueble, y designara al Notario de su preferencia para que escriture el bien inmueble a su
nombre, y para continuar con el procedimiento.
HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por nuestros servicios, se estiman en cada
caso particular, y los determinamos de acuerdo a las condiciones comentadas en el
encabezado de este post.
Esta figura es a la que mas recurren las personas que quieren adquirir inmuebles en remate
bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que se realiza entre el
banco o empresa administradora de carteras, a un particular, de todos y cada uno de los
derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40%
de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, ya concluido y ganado por el banco, justo
antes de la venta judicial en la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente
se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la
posibilidad de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la
audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo as, una utilidad por dicha venta, o, si
decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicrselo para
venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al
30% de su valor comercial.
Ejemplo:
2.- Teniendo un crdito por cobrar al deudor (que es la suma del capital que se adeuda ms
los intereses por eltiempo transcurrido, que generalmente son varios aos),
de: $1, 400,000.00
4.- Usted puede subastar el inmueble en el remate, por ejemplo, en la cantidad de:
$650,000.00
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesin fsica
del inmueble, es el mas largo de todas las figuras jurdicas para adquirir un inmueble en
remate bancario, que puede ser de hasta 1 ao.
a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente los inmuebles que le interesen, visitndolos solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitados, el banco o la
empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin
fsica, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque
las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden
muy rpido.
b).- Una vez que conoce fsicamente los inmuebles elegidos y si se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que
nosotrosgestionemos la revisin de los expedientes en cuarto de datos o por envo a su
charola de entrada previa firma de un convenio de confidencialidad con la finalidad de que
el abogado de su confianza relice un anlisis jurdico de losl expedientes en los Juzgados
correspondientes para conocer y puntualizar los avances Procesales de los juicios. En este
anlisis conocemos la calidad de la mezcla de la cartera solicitada los origenes de todo lo
queprovoc que los inmuebles en cuestin se estn rematando y detalles especficos del
procedimiento, como cunto deben los propietario de esos bienes (capital, intereses y
dems accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado tambin los bienes
inmuebles en cuestin (aunque cualquier adquisicin pasa a la propiedad de nuestros
clientes libre de todo gravamen), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no
una buena inversin, Una vez realizado el anlisis jurdico y calificado ste, como buen
negocio, se procede a la adquisicin de la cartera.
c).- Si decide adquirirla, cliente y despacho acordaremos las condiciones y monto de la
oferta a presentar al banco as como el moneto de nuestros honorarios por la gestin y
segiomiento mediante un contrato.
e).- Una vez firmada la Cesin de Crdito y Derechos Litigiosos ante el Notario, el cliente y
su equipo de abogados o asesores deber presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para
acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crdito y los Derechos Litigiosos,
para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesin fsica de los
inmuebles, si usted se adjudica los inmuebles , o, hasta los remates si decide usted
venderlos en las audiencias de remates correspondientes.
NOTAS IMPORTANTES:
Algunos despachos, cobran una cuota de inscripcin para poderle proporcionar los listados
a sus posibles clientes, cobro, que de alguna manera, les permite tener la certeza del inters
real que tiene una persona, de adquirir un inmueble en remate bancario, nosotros le
pedimos que se identifique y nos proporcione una carta de intencin exclusivamente.
Las listas de inmuebles, que las empresas administradoras de carteras bancarias de crdito,
tienen para remate bancario, son consideradas como informacin confidencial y es por ello
que los nmeros oficiales no estan identificados en los litados, estos listados se le
facilitarn nica y exclusivamente a cambio de una carta de intecin debidamente firmada y
la copia de su credencial de elector por ambas caras fotografiada.
Cuando uno de nuestros clientes, tiene inters en un inmueble de estas carteras, nuestro
despacho solicita de manera formal por escrito, la informacin correspondiente.
Cuando el cliente decide adquirirlo, tambin las propuestas de compra son por escrito, las
cuales son analizadas por un comit de crdito que autoriza las ventas.
Como despacho tenemos el orgullo de que el 99% de las propuestas que realizamos a estas
instituciones son operaciones que se concretan, por lo que dichas instituciones nos
consideran como Mortgage Brokers o Corredor Hipotecario e Inmobiliario confiable.
Cuando por fin llegas al momento de concretar la compra de tu casa, habrs realizado un
trabajo exhaustivo que incluye desde el instante cuando tomaste la decisin que era tiempo
de adquirir una vivienda, solicitar y tramitar una hipoteca, buscar el inmueble que ms se
ajusta a tus necesidades y resolver todos los imprevistos en cada uno de los procesos. Ahora
ya ests en el ltimo peldao para hacer realidad tu sueo, de ah la importancia de seguir
por el camino correcto que te convertir en dueo legal de la casa.
Escritura
Este documento otorga seguridad jurdica sobre el inmueble en cuestin, incluye
informacin tal cmo: dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos, nombre del
propietario (nica persona que puede vender la propiedad) y bajo qu rgimen fue
adquirido.
Adeudos
Aunque el notario pblico en su momento verificar posibles gravmenes o problemas de
litigios de la propiedad, t debes cerciorarte de ello para evitar contratiempos cuando el
proceso de compra est ms avanzado. Es importante que verifiques que no tenga adeudos,
estos pueden ser:
Gravamen: Este trmino se refiere a aquellos adeudos por crditos hipotecarios o
problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada
usado.
Predial: En este rubro entran tanto propiedades nuevas como usadas. Es importante
verificar que los pagos por este concepto estn al corriente.
Tambin debes consultar adeudos de servicios, pues son cuestiones que el notario no
revisa. Lo mismo aplica para las cuotas de mantenimiento y administracin en caso de que
se trate de un departamento o casa en condominio.
Contrato de compra-venta
Este documento se usa tanto en la compra de una casa nueva como usada. Es un acuerdo
legal que en caso de ser incumplido tiene repercusiones legales mencionadas en el apartado
de penalizaciones. Generalmente los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no
est mal, siempre y cuando contenga las clusula especficas del acuerdo, pues no todas las
compras son iguales.
Cuando el contrato est listo, date el tiempo necesario (un par de das) para revisarlo y
mostrrselo a un abogado especialista para su visto bueno. Si tienes dudas es el momento
de aclararlas con el vendedor y hacer las modificaciones pertinentes en el documento.
Despus de esta revisin y una vez que el contrato satisfaga a ambas partes, debes firmarlo,
para ya iniciar el proceso final de compra.
Proceso de la compra
Ya conoces los documentos relevantes que le darn forma jurdica a la compra de la casa.
Ahora veamos el proceso para volverte dueo legal de la casa que ests por comprar.
Negocia el precio.- Generalmente cuando vas a comprar una propiedad usada puedes
negociar el precio. Si cuentas con la asesora de un agente inmobiliario tendrs su apoyo
para darte una opinin de valor, que se refiere a un precio sugerido, de acuerdo a su
experiencia y a un anlisis sobre el resto de las propiedades en venta, con caractersticas
similares de la zona.
Anticipo.- Para cerrar el acuerdo de negociacin y dejar por escrito el inters de ambas
partes por la compra-venta se recomienda dar un anticipo, ya sea con un cheque o hacer una
transferencia bancaria a nombre del vendedor (propietario legal). Generalmente este
anticipo es del 10% del precio ya negociado. Por supuesto este dinero debe tener un
respaldo jurdico y no debes darlo sin algn documento firmado, es aqu donde entra al
juego el contrato de compra venta.
En el caso de una propiedad nueva, el anticipo se conoce como enganche, este monto vara
entre 10 y 30% sobre el valor de la propiedad. Con este enganche se firma un contrato de
promesa de compra-venta, en el caso de edificios o casas en construccin, para aquellos que
son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.
Si vas a comprar con un crdito hipotecario, es el banco quien elige al notario, o bien, te
ofrece una lista de notarios autorizados que puedes elegir.
En el caso de una compra entre particulares, pueden elegirlo de comn acuerdo. Como
comprador no ests obligado a hacer la transaccin con el notario que el vendedor elija. Si
sientes que hay dolo o mala fe en el notario, ests en todo el derecho de solicitar un cambio,
an si es el da de la firma de escrituras.
Funciones del notario.- A partir de este momento y hasta la firma de escrituras, el notario
ser quien se encargue del proceso. Una vez que es notificado de la compra-venta, ste
inicia los trmites correspondientes para asegurarse que todo est en regla. Solicita a las
entidades correspondientes, certificados de no adeudo o de libertad de gravamen del bien
inmueble. Este proceso no debe tardar ms de 30 das hbiles.
Una vez que el notario tiene la certeza de no adeudos, gravmenes o problemas de derechos
de propiedad, realiza un avalo fiscal, con el cul determinar los impuestos que debers
pagar como comprador. ESTE PROCESO ES EL NICO QUE NO SE APLICA EN EL
ESTADO DE MXICO, DONDE EL VALOR CATASTRAL FUNGE
COMO VALUADOR PARA ESCRITURAR.
Es aqu cuando debers liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una
transferencia bancaria, si optas por sta ltima, debers realizarla cundo ests con el
notario, para que desde sus oficinas l corrobore con el banco que el dinero ya se encuentra
en la cuenta del vendedor.
Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes
documentos: avalo y certificados de no adeudo al Registro Pblico, con el correspondiente
pago de impuestos para que el Registro haga la inscripcin de la operacin de compra-
venta.
Ahora s, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recin pagaste te
convierte en el dueo de la casa que has soado. Felicidades!
En el caso de una vivienda nueva, las escrituras las firma el comprador ante el notario,
posteriormente, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la
propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma.
In each case, investment refers to how much you invest in the property. "Debt financing"
refers to any loans you may have to take out to buy the property. And "total return" refers to
cash flow, equity accrual (i.e., equity gained from your tenants paying their
rents), appreciation and taxes.
Once you have understood these figures, you should have enough information to determine
whether or not acquiring the property fits with your financial goals.
Spreading the word about yourself and what properties you are looking for -- truly
Going the old-fashioned route and looking in the classifieds of your local paper
These are just a few ways to find sellers, but there are potentially dozens of other methods,
depending on what type of property youre looking for.
Ventanas de oportunidad.
Estacionamientos: cmo dinamizar la tierra
En los ltimos 10 aos el parque vehicular del pas se duplic. Esa condicin ha
generado una demanda importante por espacios de estacionamiento.
En la ciudad de Mxico, donde existe el mayor dficit de aparcamiento,
empiezan a generarse oportunidades importantes como los estacionamientos
subterrneos.
En un esquema de largo plazo, con una buena ubicacin y demanda sugerida,
un terreno puede convertirse en una excelente opcin para invertir.
El plan puede ir desde una operacin simple de espacios de estacionamiento
con obras menores al terreno, hasta un sofisticado proyecto de largo plazo (al
menos de una dcada) donde un operador edifica y deja lo construido, una vez
concluido el contrato.
Quien busque entrar al negocio debe tener como fundamento aprovechar las
economas de escala en la contratacin de seguros, experiencia en la
administracin de efectivo, trmites de operacin y la responsabilidad en
cuestiones operativas que ofrecen los operadores en el mercado.
Las posibilidades son mltiples y el riesgo se minimizar si se consideran los
factores mnimos que exige el negocio.
Locales comerciales: el camino anhelado
Con ms de 500 centros comerciales en el pas y 58 que se planean agregar los
prximos tres aos, tener un local comercial siempre es una buena inversin.
La ganancia es distinta si se trata de un centro comercial o una plaza de menor
escala. Las rentas mensuales en los edificios corporativos ms sofisticados de
la Ciudad de Mxico pueden generar hasta 28 dlares por metro cuadrado.
Con todo, un local comercial con uso de suelo, ubicacin, en el sector
econmico correcto, fcil acceso y estacionamiento disponible puede ser una
gran opcin para quienes con una buena tarea hecha, pueden esperar
rendimientos anuales de hasta 8%.
Entre las reglas a tomar en cuenta, una indispensable es el uso de suelo,
situacin clave para un inversionista ya que es el principal atractivo que facilita
la renta del inmueble.
Playas y centros tursticos, una opcin al alcance
Cancn, Ixtapa, Huatulco y otros destinos tursticos generan a ltimas fechas
oportunidades importantes de inversin, en seguimiento al desarrollo
residencial reflejado en corredores de vivienda media ubicados en Estado de
Mxico, Puebla, Quertaro y Guadalajara.
Esas zonas y sus desarrollos, son reflejo vivo del crecimiento de la vivienda
integrada a las microciudades. Diferentes proyectos como los ubicados en
Quertaro y Puebla han recibido compradores iniciales que al trmino de 12 o
18 meses, cuando la infraestructura mnima ha quedado constituida, revenden
y llegan a obtener ganancias mnimas de 18 a 25%.
Caso distinto son los destinos tursticos con planes de desarrollo integral que
hoy da estn al alcance de quienes buscan hacer rendir su inversin. El Fondo
Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) dispone actualmente de 1,700
terrenos, entre los cuales figuran lotes hoteleros y comerciales pero tambin
unifamiliares y residenciales. En este ltimo segmento, pueden adquirirse lotes
desde $500,000 pesos.
En la cartera de propiedades de Cancn hoy da pueden comprarse terrenos de
375 a 700 metros cuadrados con un precio promedio de $550,000 pesos hasta
un milln de pesos, mediante planes de financiamiento con enganches
diferidos y a pagar en ocho aos con una tasa de inters de TIE ms dos
puntos.
En Ixtapa, actualmente existen lotes de 600 hasta 2,000 metros cuadrados con
valores que van de $600,000 pesos hasta dos millones de pesos.
Este tipo de inversin tiene una ventaja para el comprador. Su lgica es en
funcin de la capacidad de pago y su ingreso a destinos menos consolidados
que ante el potencial previsto puedan ofrecer mayores ganancias al paso de los
aos.
En conclusin, no se requiere ser experto en la materia para darse cuenta de
que el men de opciones es amplio. Sin embargo, es necesaria una evaluacin
a fondo de las posibilidades que lleven a un final exitoso.
Se trata de depositar el patrimonio en una propiedad que genere valor y no
que se convierta en un dolor de cabeza, con prdidas significativas al bolsillo.
Prospectos de inversin.
Ubicacin: Ciudad Maderas, Quertaro.
Descripcin:
Muy bien ubicado, a 6 minutos de Centro Sur. Gran plusvala con base en el crecimiento de la ciudad de
Quertaro. Cluster privado con casa club, alberca, cancha de tenis y gimnasio. Urbanizacin del ms alto
nivel residencial. Instalaciones ocultas. Vigilancia y acceso controlado. EL LOTE: Lote 61 Condominio
Tabachn. Sup. 127.43 m2 Medidas: frente de 7.06, 18.13, 18.23 y 7.08. El frente da hacia el oriente. El lote
colinda con el rea comn con la cancha de tenis, por lo que slo colinda con una casa. Urbanizacin del
cluster para el 31 de julio de 2018. El lote est ubicado en el primer cluster que sali a la venta, por lo que
ser el primero de Maderas Montaa en estar urbanizado y listo para construir. PRECIO: Aprovecha super
precio. Urge vender. La desarrolladora ya no tiene terrenos en este fraccionamiento, pero el ltimo precio
al que vendi fue $3,550 por m2. Yo lo vendo en $3,350 por m2, es decir que pido $200 abajo de ese precio
(ahorro de $25,486). Valor del Traspaso = $209,711. Valor del Crdito = $217,179. Precio total: $426,890.
($3,350 por m2) El valor del traspaso y del crdito se irn modificando con el paso del tiempo. EL CRDITO:
Pague cmodamente en mensualidades ms del 50% del valor total, tomando el crdito por $217,179., al
que le resta un plazo de 8.5 aos: 1.5 aos con mensualidades sin intereses de $2,088.26 y 7 aos de
mensualidades de $3,096.53 (incluye inters del 1% mensual). Mensualidades congeladas. El cargo
administrativo por traspaso ante el desarrollador es a cuenta del comprador. Trato directo, comisionistas
favor de no llamar.
Servicios:
Luz
Agua
Telfono
Gas