"Riscul adjudecatarului de a pierde

imobilul dobandit prin executare

silita, in lumina NCPC" - avocat
Raluca STOINEA
n reglementarea actual a Codului de procedur civil adjudecatarul unui imobil vndut prin licita ie
public poate pierde dreptul de proprietate asupra bunului:
- dac este desfiinat titlul executoriu sau nsi executarea silit, iar persoana interesat ob ine
ntoarcerea executrii silite, i implicit restabilirea situa iei anterioare executrii,
- dac este evins.

n ceea ce privete prima ipotez expus, menionm faptul c prin intrarea n vigoare a Noului Cod
de Procedur Civil legiuitorul a urmrit protejarea intereselor adjudecatarului unui imobil dobndit n
urma executrii silite.

Potrivit art. 712 alin. 2 din NCPC bunurile asupra crora s-a fcut executarea se vor restitui celui
ndreptit, fr a se aduce atingere drepturilor definitiv dobndite de terii de bun-credin.

Astfel, n noua reglementare nu se mai pstreaz modalitile diferite de restabilire a situaiei

anterioare executrii silite n funcie de natura bunurilor executate silit, mobile sau imobile.

n opinia noastr aceast modificare este binevenit, ntruct n prezent adjudecatarul unui imobil
dobndit prin executare silit nu beneficiaz de aplicabilitatea principiului bunei- credine, dei
protecia intereselor sale ar trebui s fie sporit, cu att mai mult cu ct nstrinarea se realizeaz cu
participarea reprezentanilor Statului. n acest sens, facem trimitere la dispoziiile art. 4041 alin. 2 din
actualul Cod de procedur civil potrivit cruia bunurile asupra cruia s-a fcut executarea se vor
restitui celui ndreptit.

Din pcate, modul n care a fost formulat textul art. 712 alin. 2 din NCPC las loc de interpretri.

Prima chestiune care se impune a fi lmurit este legat de calitatea procesual activ a persoanei
care poate solicita ntoarcerea executrii silite, respectiv obligarea adjudecatarului s restituie imobilul
dobndit. Legea prevede doar c persoana care solicit ntoarcerea executrii silite trebuie s justifice
un interes. Aceast condiie a aciunii civile este lesne de ndeplinit, dac s-a obinut de ctre
reclamant desfiinarea titlului executoriu sau a executrii silite nsei.

Cu toate acestea, chiar n ipoteza desfiinrii de ctre reclamant a titlului executoriu sau a executrii
nsei, este posibil ca acesta s nu ndeplineasc condiiile pentru a avea calitate procesual activ
ntr-un litigiu avnd ca obiect ntoarcerea executrii silite i restabilirea situaiei anterioare. Aceasta
deoarece pentru a avea calitate procesual activ este necesar ca ntre titularul dreptului dedus
judecii i reclamant s existe identitate. Dreptul dedus judecii n cazul ntoarcerii executrii silite
prin care se solicit restituirea n patrimoniul debitorului a imobilului adjudecat nu poate fi altul dect
dreptul de proprietate.

Prin urmare, reclamantul trebuie s invoce un drept real asupra imobilului pentru care se solicit
ntoarcerea executrii silite i restabilirea situaiei anterioare.

Spre exemplu, se poate imagina situaia n care un imobil face obiectul unui antecontract de vnzare-
cumprare, iar ulterior perfectrii promisiunii de vnzare-cumprare, promitentul-vnztor s ncheie
un contract de mprumut garantat cu ipotec asupra aceluiai imobil. mprumutul nu este restituit la
scaden de ctre promitentul-vnztor, iar mprumuttorul demareaz procedura executrii silite i
imobilul este vndut prin licitaie public ctre un ter.

Astfel, chiar dac promitentul-cumprtor obine desfiinarea titlului executoriu-contract de mprumut

i ipotec imobiliar, acesta nu poate avea calitate procesual activ pentru a solicita ntoarcerea
executrii silite.

Este firesc s fie aa, ntruct prin perfectarea unei promisiuni de vnzare-cumprare se nate n
favoarea promitentului-cumprtor un drept de crean, corelativ unei obligaii de a face a
promitentului-vnztor.

Mai mult dect att, n doctrin[1] s-a opinat, pe bun dreptate, c obligaia de restabilire a situaiei
anterioare i are izvorul ntr-un fapt juridic civil licit, id est mbogirea fr just cauz.

Astfel, ntr-un proces avnd ca obiect ntoarcerea executrii silite i restabilirea situaiei anterioare,
respectiv rentoarcerea imobilului n patrimoniul debitorului, reclamantul trebuie s demonstreze c
sunt ndeplinite condiiile materiale ale mbogirii fr just cauz:
- existena unei mbogiri a prtului, respectiv mrirea patrimoniului acestuia prin dobndirea
imobilului,
- s existe o nsrcire a reclamantului,
- ntre mbogirea prtului i nsrcirea reclamantului s fie o legtur sau o corelaie direct. Cele
dou fenomene trebuie s aib aceeai cauz sau aceeai origine[2].

Avnd n vedere cele afirmate anterior, putem concluziona c reclamantul care solicit ntoarcerea
executrii silite i restabilirea situaiei anterioare unei executri silite avnd ca obiect un imobil trebuie
s invoce un drept real asupra imobilului adjudecat.

n alt ordine de idei, chiar dac reclamantul care a obinut desfiinarea titlului executoriu justific un
drept real asupra imobilului executat silit, cererea de ntoarcere a executrii silite si restabilirea
situaiei anterioare executrii poate fi respins. Legiuitorul a reglementat n cuprinsul art. 712 din
NCPC dou condiii ce trebuie ndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al
adjudecatarului unui imobil: buna-credin a adjudecatarului i dobndirea definitiv a dreptului de
proprietate.

n ceea ce privete prima condiie, ne ntrebm care vor fi criteriile pe care instanele de judecat le
vor lua n considerare pentru a stabili buna sau reaua-credin a adjudecatarului, avnd n vedere
particularitile procedurii speciale a executrii silite.

n acest sens, opinm c nu se va putea reine reaua-credin a adjudecatarului pentru considerentul

c acesta ar fi putut prevedea riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat n
funcie de nscrierile existente n cartea funciar. Aceasta deoarece potrivit art. 846 din NCPC de la
data ntabulrii, imobilul rmne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de
crean, creditorii putndu-i realiza aceste drepturi numai din preul obinut.

Actul de adjudecare va putea fi desfiinat dac se va stabili de ctre instanele de judecat c acesta
a fost perfectat n scopul fraudrii intereselor creditorilor.

Raportat la cea de-a doua condiie, artm c actul de adjudecare poate fi atacat de ctre debitor,
terul dobnditor, creditorii urmritori i orice alt persoan interesat conform meniunile crilor
funciare pe calea contestaiei la executare, n termen de o lun de la data nscrierii provizorii n cartea
funciar, n temeiul art. 844 din NCPC.

Numai ulterior soluionrii n mod definitiv a litigiului avnd ca obiect desfiinarea actului de
adjudecare prin respingerea contestaiei la executare, adjudecatarul va putea fi considerat proprietar
de drept, dac este de bun-credin.
Avnd n vedere faptul c cele dou condiii pentru ca adjudecatarul s fie considerat proprietar de
plin drept sunt reglementate n cuprinsul art. 712 din NCPC privind ntoarcerea executrii silite, se
pune n mod firesc ntrebarea dac buna sau reaua credin a adjudecatarului poate fi cercetat i de
ctre instana nvestit cu soluionarea contestaiei la executare mpotriva actului de adjudecare. n
opinia noastr, buna sau reaua-credin a adjudecatarului poate fi stabilit i de ctre instana care
este inut s se pronune asupra valabilitii actului de adjudecare.

Dac s-a obinut desfiinarea titlului executoriu care a constituit temeiul executrii silite asupra unui
imobil ulterior expirrii termenului de o lun n care poate fi atacat actul de adjudecare, sunt incidente
dispoziiile art. 633 din NCPC. Potrivit acestui text de lege dac s-a desfiinat titlul executoriu, toate
actele de executare efectuate n baza acestuia sunt desfiinate de drept, dac prin lege nu se prevede
altfel. n acest caz, sunt aplicabile dispoziiile privitoare la ntoarcerea executrii silite.

n aceast ipotez, nstanei nvestit cu ntoarecerea executrii silite i restabilirea situaiei anterioare
i revine sarcina de a verifica exclusiv buna sau reaua credin a adjudecatarului, cea de-a doua
condiie prevzut de lege fiind ntrunit.

Noutatea adus de NCPC este aceea c adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins, dac
imobilul nu este nscris pentru prima oar n cartea funciar. Astfel, potrivit art. 849 NCPC orice
cerere de eviciune, total sau parial, privind imobilul adjudecat este definitiv stins.

Textul art. 849 din NCPC preia doar o parte din cuprinsul art. 520 din actualul Cod de Procedur
Civil, fr a mai reglementa termenul de prescripie de trei ani pentru cererea n eviciune.

Legiuitorul a urmrit prin nlturarea termenului de prescripie de 3 ani prevzut pentru cererile n
eviciunea adjudecatarului unui imobil nscris n cartea funciar consolidarea dreptului de proprietate
al acestuia din urm i asigurarea stabilitii raporturilor juridice civile.

Poate fi considerat cererea privind ntoarcerea executrii silite prin care se solicit restabilirea
situaiei anterioare a executrii ca fiind o veritabil aciune n evingerea adjudecatarului? n
reglementarea actual considerm c rspunsul este afirmativ, ntruct adjudecatarul este obligat s
predea imobilul adjudecat, n ipoteza admiterii unei asemenea ac iuni, fr s se poat opune n
vreun fel. n schimb, n lumina Noului Cod de Procedur Civil adjudecatarul va pierde dreptul de
proprietate asupra imobilului doar dac se va constata de ctre instan a de judecat nvestit c
acesta a fost de rea-credin. Astfel, fiind un fapt direct i personal al adjudecatarului, care atrage
pierderea dreptul de proprietate asupra imobilul adjudecat, nu se poate sus ine c cererea de
ntoarcere a executrii silite i de restabilire a situaiei anterioare mai ntrune te cerin ele pentru a fi
considerat o aciune n eviciune.

Concluzionnd, n lumina NCPC riscul adjudectarului unui imobil de a pierde dreptul de proprietate
asupra bunului subzist doar dac se demonstreaz c acesta a fost de rea-credin la momentul
adjudecrii.
[1]. Sergiu-Leon Rus, ntoarcerea executrii silite, Dreptul nr. 10/2003, p.144
[2] Ibidem, p. 144

Raluca STOINEA