Comprar.

o alquilar

J. Cano, debe evaluar la decisin de invertir en una nueva playa de estacionamiento en el distrito de
Santiago de Surco, zona en la que se viene construyendo el nuevo Centro Empresarial, que se
estima que en mediano plazo se convertir en el ms grande del distrito. Esta playa de
estacionamiento sera construida en la Av. El Derby, en un terreno cuyo dueo es el seor A. Vargas,
quien les propone su venta. Sin embargo, la poltica de contratacin es operar mediante
arrendamiento, motivo por el cual la empresa le propuso este tipo de contrato.

En respuesta a esta opcin, el Sr. A. Vargas recalc que su nico inters era la venta del
terreno en cuestin; motivo por el cual J. Cano debe evaluar la propuesta en Directorio y realizar
una propuesta atractiva al propietario. Se requiere que los proyectos de inversin obtengan una
rentabilidad patrimonial del 20%.

a) Presentarle al dueo del terreno una propuesta de arrendamiento a largo plazo,

b) Ubicar a un tercero interesado en comprar el terreno, quien a su vez nos lo rentara;
c) Valorizar la inversin mediante la compra del terreno

1. Inversin

El rea del terreno es de 1,314 m2, con un frente de 17 metros lineales. Segn las medidas
establecidas por LASA para la habilitacin de cajones de estacionamientos, se obtendran 45
estacionamientos por piso teniendo en cuentas las vas de acceso y salida. La meta en esta inversin
es la posibilidad de construir un edificio-estacionamiento de cuatro pisos en una primera etapa y,
cuatro pisos ms que entren en operacin el 4to ao, (la inversin de estos cuatro pisos adicionales
se realizara en el 3er ao) para un total de ocho niveles de estacionamientos en esta playa, el
horizonte de anlisis es de 15 aos.

La construccin de la playa de estacionamiento requiere una inversin por parte de LASA,

segn:
1. Construccin US$ 304 por m2 (el rea por el nmero de pisos por costo construccin por m2)
2. Equipamiento, permisos municipales, artculos de playa y otros, US$ 35,000.

Y adicionalmente, de acuerdo a la alternativa elegida:

1. Inversin con compra de terrenos; el precio en esta zona es de US$ 920 por m 2.
2. Inversin con terreno arrendado (al propietario o al tercero intermediario); el precio mnimo
en alquileres seria de US$ 7 por m2 mensuales.

2. Determinacin del precio e ingresos

Se realiz un estudio respecto a los precios actuales en ese mercado. La competencia directa
es la playa particular cercana que actualmente cobra a sus abonados US$ 180. Adems, se debe
considerar el precio por el mismo servicio en el Centro Comercial El Polo que aunque este no
cuenta con abonados cobra S/.4 la hora o fraccin, es decir, si un cliente deja su auto ocho horas
diarias promedio durante 22 das en el mes, pagara S/.704 que equivale a US$ 242 mensuales.

Los ingresos de LASA vienen por clientes abonados y clientes eventuales por horas. LASA
piensa que podra ingresar con un precio de lanzamiento de US$ 230 el abono mensual. Estos
precios de lanzamiento tendran proyeccin de incremento por el rea comercial, esperando el
tiempo de maduracin de la inversin, por el servicio diferenciado y las coberturas de seguros
aplicados por la empresa. Se est pensando en un incremento del 5% anual con un tope de US$ 280.

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 Con respecto a los ingresos por clientes eventuales, el estudio de mercado muestra que las
playas de estacionamiento de la zona cobran entre S/.3 y S/.4 la hora o fraccin, denominadas
tambin tarifas libres o de horas rack. El precio de lanzamiento para este tipo de clientes sera de
S/.4.50, con incrementos anuales, de tal manera que para el tercer y cuarto ao los precios sean S/.5
y a partir del quinto ao S/.6.

El Gerente Comercial y el de Operaciones conversaron con J. Cano, para que en sus

proyecciones de clientes eventuales tome en cuenta los dos tipos de tarifa para los clientes
eventuales: libre o rack, y Pass (clientes con la tarjeta de ese nombre, quienes obtienen un 15% de
descuento). Segn la informacin proporcionada, el 65% proviene de tarifa libre y el 35% de tarifa
Pass. Porcentajes que se multiplicaran por el nmero total de horas, por el porcentaje de descuento,
y por el precio del servicio de la playa, obteniendo as el ingreso mensual de los clientes eventuales.

En promedio se utilizan 7.62 horas da (considerar 26 das).

El rea Comercial estima que los cajones ocupados por clientes abonados sera de un 50%
(al ser una playa de estacionamiento Premium), con tendencia de un crecimiento anual de 10% en la
participacin hasta un tope de participacin del 75%.

El gran componente de riesgo de este proyecto era la parte comercial, si el mercado no

responda haba que reducir tarifas en un 20%

3. Determinacin de costos, gastos e impuestos

Cada cajn (el espacio en la playa para que estacione un carro) de las megaplayas tiene un
costo operativo promedio de US$ 34 mensuales y un gasto administrativo promedio por cajn de
US$ 20 mensuales. Estos eran datos generales que podran servir para un primer anlisis. La tasa de
impuesto a la renta es 30% y la depreciacin de la construccin es 33 aos. El terreno no se
deprecia.

4. Financiamiento

Si se presenta un anlisis con una cobertura EBITDA / intereses mayor a 4.5 se podra tener
un prstamo con una tasa del 7.75%, para lo que es edificacin se podra tener un plazo de hasta 10
aos y de ser el caso para terreno se podra tener hasta 15 aos.

5. Decisin de la inversin - Preguntas

J. Cano debe preparar para el comit corporativo el anlisis de esta nueva inversin, tiene
que sustentar la inversin requerida y obtener la aprobacin del comit.

Preguntas
1 Prepare el anlisis financiero completo con la propuesta de compra del terreno
2 Prepare el anlisis financiero completo con la propuesta de arrendamiento al actual dueo
3 Prepare el anlisis financiero completo con la propuesta a un inversionista que compre el
terreno para que luego nos los alquile
4 Prepare una recomendacin final y sustntela

Nota del profesor

Recuerde que un anlisis financiero completo tiene tres grandes componentes, ve el
futuro, busca un resultado esperado y analiza el riesgo. Se evaluara la claridad y soporte de
anlisis para cada escenario.
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