Impuesto ISAI

on enero 15, 2014 in Impuestos Mxico 14 Comments

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El Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles (ISAI) es tambin conocido como Traslado de

Dominio (su denominacin vara segn el Estado en el que se aplique) es aqul gravamen que
paga el Notario directamente a la entidad a la que pertenece el inmueble. Se trata de un impuesto
local, y en consecuencia, no debe abonarse ante el SAT sino ante la Secretara de Finanzas.
El impuesto ISAI es abonado por las personas que compran inmuebles dentro de la entidad ya
sean construcciones, terrenos, o construcciones y terreno.
ndice de Contenidos [Ocultar]
1 Qu es el ISAI?
2 Cul es el objeto del impuesto?
3 Cul es la tasa del ISAI?
o 3.1 Tasa ISAI por Estado
4 Quin es sujeto obligado del ISAI?
5 Cundo se paga el Impuesto ISAI?
6 Excepciones de pago sobre ISAI
7 Cul es el fundamento legal del ISAI?

Qu es el ISAI?
Muchos se preguntan cul es el significado de , y claro, como hemos dicho, se trata del Impuesto
sobre Adquisicin de Inmuebles, aquel gravamen que pagarn todos los que compren un terreno o
una casa o departamento, y claro estar dentro de los gastos de la adquisicin aunque muchas
veces slo agranda el esfuerzo de compra. El ISAI tambin es conocido en algunos Estados
como Impuesto sobre Adquisicin de Bienes Inmuebles, junto con otros nombres.
Es claro que este tema hay que abordarlo completamente y es lo que haremos a continuacin.

Cul es el objeto del impuesto?

El Impuesto ISAI o Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles se genera cuando se adquiere
un inmueble, tanto se trate de un terreno sin construir, o una casa o departamento nuevo o usado.
Cul es la tasa del ISAI?
Muchos se preguntan lo ms importante, cunto se pagar de ISAI al comprar un
inmueble? Como bien comentbamos, se trata de un impuesto estatal por lo cual ser cada
entidad la que determine la tasa en sus leyes fiscales de cada ao. Para verlo en trminos
generales la tasa que se paga por este concepto puede ir de 1% hasta ms de 4.5%. A su vez, en
algunos estados puede tener una tasa fija sin importar cul sea el valor del inmueble, mientras que
en otros se trata de una tasa progresiva que depende directamente del valor del inmueble.

Tasa ISAI por Estado

Estado Tasa ISAI
Aguascalientes 2%
Baja California 2%
Baja California Sur 2%
Campeche 3%
Chiapas 1%
Chihuahua 2%
Coahuila 3%
Colima 3% Progresiva
DF 3.163% a 4.565% Progresiva
Durango 2%
Estado de Mxico 1.239% a 2.184% Progresiva
Guanajuato 0.5%
Guerrero 2%
Hidalgo 2%
Jalisco 2.5% a 3%
Michoacn 2%
Morelos 2%
Nayarit 2%
Nuevo len 2%
Oaxaca 2%
Puebla 1.8%
Quertaro 2%
Quintana Roo 2%
San Luis Potos 1.6%
Sinaloa 2%
Sonora 2%
Tabasco 2%
Tamaulipas 2%
 Estado Tasa ISAI
Tlaxcala 2%
Veracruz 1%
Yucatn 0.02%
Zacatecas 2%
Es importante comentar que estos valores pueden cambiar en cualquier momento, por lo que te
invitamos a que consultes el valor actualizado con la Secretara de Finanzas o Tesorera de tu
estado o con un notario pblico de tu confianza.

Quin es sujeto obligado del ISAI?

El pago es responsabilidad del comprador, se realiza ante notario pblico y al momento de firmar la
escrituracin de la propiedad.

Cundo se paga el Impuesto ISAI?

El Impuesto sobre adquisicin de inmuebles (ISAI) debe ser abonado al momento que se lleva
a cabo la escrituracin del terreno, casa o departamento que se est adquiriendo. El responsable
de pagar este impuesto es la persona que adquiere el bien. El encargado de recibir el pago es el
Notario Pblico que est llevando a cabo la escrituracin del inmueble.

Excepciones de pago sobre ISAI

Como se trata de impuestos locales, las exenciones o excepciones para el pago de este impuesto
dependen del estado en que se est adquiriendo el bien inmueble.

Cul es el fundamento legal del ISAI?

Este impuesto sobre adquisicin de inmuebles as como otros gravmenes locales surgen del
artculo 115 Constitucional donde indica que los municipios percibirn las contribuciones incluyendo
las tasas adicionales que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su
fraccionamiento, divisin, consolidacin, traslacin y mejora as como las que tengan por base el
cambio de valor de los inmuebles.
Aqu se puede comprender a impuestos como predial y adquisicin de
inmuebles, principalmente, los cuales debern de reunir los elementos suficientes para brindar de
certeza jurdica a los contribuyentes, tales como: sujeto, objeto, base, tasa, tarifa o cuota, perodo
de pago, lugar y forma de pago y exenciones.

uestos a pagar en la enajenacin de inmuebles.

Publicado el 8 junio, 2006| 725 comentarios

Como primer aclaracin he de decir que lo siguiente es una opinin muy

personal fundada en la ley, sin embargo la asesora aqu brindada, podra
ser contraria a la interpretacin de las autoridades fiscales o de cualquier
otra ndole.

Una vez hecha la anterior aclaracin comencemos, toda transmisin de propiedad

(enajenacin, o sea, venta, donacin, cesin, etc.) de bienes inmuebles causa
impuestos tanto para el propietario que transmite el bien (enajenante) como para
el adquirente, dichos impuestos son tanto federales (el gobierno federal los cobra),
como locales (los cobran los estados a travs de las dependencias de finanzas o
catastrales de los municipios).

Normalmente el enajenante, no es causante del impuesto local (salvo que alguna

legislacin diga lo contrario), pero si debe pagar el impuesto federal.

El impuesto federal que debe cubrir el enajenante es el Impuesto Sobre la Renta

por Enajenacin de Bienes Inmuebles (la palabra renta se refiere a ganancia, NO
se refiere a arrendamiento). Este impuesto solo se causa en enajenaciones con
contraprestacin pecuniaria (ventas o cesiones de derechos con una
contraprestacin), porque es la ganancia que est obteniendo el enajenante lo que
grava este impuesto. La ganancia del enajenante se obtiene de una simple resta:
el valor en que esta vendiendo el enajenante menos el valor en que compr l
mismo, o sea, si el vendedor compr en $1 y vende en $2, tiene una ganancia de
$1 (si no hay ganancia o existe prdida para el enajenante, no hay impuesto).
Sera muy fcil para hacienda decir sobre esa ganancia me pagas un cierto
porcentaje, pero no tendra sentido entonces la vida, en fin que sobre la ganancia
todava hay que hacer una serie de clculos que resultarn en el impuesto a pagar
(si alguien est interesado, consulte el art. 154 de la Ley del Impuesto sobre la
renta).

Hasta aqu parece que es fcil calcular la ganancia, pero no, Hacienda, en su
infinita sabidura, sabe que con motivo de la inflacin el peso en que compr el
vendedor hace 20 aos o ms, ya no es igual al peso de hoy, ya no tiene el mismo
valor adquisitivo. Por eso la ley determina que el valor en que adquiri el vendedor
deber actualizarse o ajustarse a su equivalente de hoy en da (al mismo tiempo,
la construccin deber depreciarse, porque el propio transcurso del tiempo la va
deteriorando) y que mejor forma de conocer la inflacin que el Indice Nacional de
Precios al Consumidor (segn Hacienda), por lo que se requiere hacer una serie de
clculos para determinar la equivalencia actual (actualizacin) del precio en que
adquiri el vendedor. Esta actualizacin debe realizarse exclusivamente cuando el
vendedor haya adquirido por compraventa, si adquiri por herencia o donacin,
habr que remitirse histricamente a los antecedentes hasta encontrar una
compraventa. Si alguien quiere conocer el clculo, vea los art. 147 a 154 de la Ley
arriba citada y no deje de consultar el Reglamento de dicha Ley, as como la
Miscelnea Fiscal.

Ahora bien, Hacienda no es tan Dolores como la pintan, tambin tiene su lado de
Lolita, y ella es conciente de que se pudieron haber hecho remodelaciones o
inversiones en contrucciones y mejoras sobre el inmueble, las cuales pueden ser
tomadas como deducibles de la ganancia y as disminuirla y pagar por ende menor
impuesto, as que si usted hace cualquier mejora a su inmueble no se olvide de
pedir facturas y conservarlas, porque ellas le servirn como deducible en contra de
la ganancia que pueda obtener al vender.

En otro tipo de operaciones, el propietario no causa el impuesto porque no obtiene

ninguna ganancia (donacin o muerte, es decir, herencia).

La ley exenta del pago de este impuesto, a las personas que enajenen su casa
habitacin, para lo cual debern cubrir ante el Notario los siguientes 5 requisitos
(si falta alguno no proceder la exencin):

1.- Que el inmueble est destinado a casa habitacin (no son oficinas, ni
comercios, si una parte fuere habitacional y tuviere uno o varios locales, se pagar
el impuesto solamente por el o los locales comerciales y la casa habitacin queda
exenta), lo cual se acredita con el avalo correspondiente.

2.- Que el valor del inmueble no excede de 1,500,000 UDIS (si excede de ese
valor, se pagar impuesto por el excedente, vea tambin la pgina de su banco
preferido, ah est el valor de la UDI que vara cada mes).

3.- Que no ha vendido otra casa habitacin durante los ltimos tres
aos (para lo cual deber declarar ante el Notario dicha situacin bajo protesta
de decir verdad, hay que recordar que una declaracin de este tipo significa que
podra ser penalizada hasta con crcel la persona que declare falstamente ante
una autoridad, por otro lado hay que tomar en cuenta tambin que el Notario tiene
la obligacin de enterar a Hacienda que se llev a cabo la operacin y se exent el
impuesto respectivo, dicha informacin la cruzar Hacienda contra la declaracin
anual que haga el vendedor).

4.- Habitar el inmueble, para lo cual la ley prev EXCLUSIVAMENTE los

siguientes comprobantes: recibos pagados de luz, telfono fijo (no celular),
cuentas bancarias o estados de cuenta de empresas comerciales o de tarjetas de
crdito no bancarias, los cuales deben estar a nombre del vendedor, su cnyuge,
sus padres o sus hijos (para lo cual tambin debern acreditar el parentesco con
las actas del Registro Civil correspondientes). Hacienda ha determinado que para
considerar como habitada la casa, deber acreditar el propietario haberla ocupado
por lo menos los ltimos 6 meses, para lo cual deber presentar a la Notara los
recibos respectivos por ese lapso de tiempo al menos, particularmente pienso que
no es necesario exhibir todos y cada uno de los recibos, puesto que si el
enajenante tiene un recibo de hace un ao y un recibo actual, ya est acreditando
ms de 6 meses, por lo que no veo la necesidad de tener todos y cada uno de los
recibos. Tambin admite Hacienda que se acredite la habitacin con la Credencial
para Votar expedida por el Instituto Nacional Electoral, la cual slo es vlida para el
titular de la credencial y deber tener el domicilio del inmueble vendido (si son
varios copropietarios y slo uno o algunos tienen su credencial para votar con ese
domicilio, slo l o ellos exentarn el impuesto, ni siquiera sus hijos o parientes
podrn hacerlo).

5.- Que la superficie del terreno no excede de 3 veces el rea cubierta por
las construcciones, lo cual se acreditar con el avalo correspondiente o con la
boleta de predial o con el certificado de valor catastral. Si hubiera excedente en el
terreno, se pagar el I.S.R. por el excedente, exclusivamente.

OJO, EL VENDEDOR DEBE ENTERAR A HACIENDA, EN SU DECLARACION

ANUAL, QUE EL INGRESO OBTENIDO POR LA VENTA DEL INMUEBLE FUE
EXENTO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, AUNQUE EL VENDEDOR NO ESTE
DADO DE ALTA EN EL R.F.C., DE LO CONTRARIO SE CAUSARA EL IMPUESTO
RESPECTIVO Y HACIENDA LE COBRARA RECARGOS. Esta es una de las
razones por lo que es importante hacer constar en escritura la venta de
un inmueble, si el vendedor otorga un poder, por ejemplo, luego llegar Hacienda
a cobrarle y l ni se da por enterado de qu se trata.

Para el caso del comprador o el adquirente, tiene que pagar tanto impuestos
federales como locales.

Los impuestos federales que corresponden al adquirente son 2 (ninguno aplica

para el caso de adjudicaciones por herencia):

1.- Impuesto Sobre la Renta por Adquisicin de Bienes Inmuebles, el cual se causa
con motivo de que el valor de avalo sea mayor en un 10% que el valor de venta,
aqu el Estado considera que el comprador est adquiriendo barato, por lo que est
obteniendo una ganancia en su patrimonio, en ese orden de ideas, debe pagar un
impuesto por esa ganancia. Para ste caso s es fcil calcular el impuesto basta
con una simple resta del valor del avalo menos el valor de venta, el resultado se
multiplica por el 20% y ste ser el impuesto a pagar. Si no existe la diferencia del
10%, es decir, si no se est comprando barato, no se causa este impuesto. Este
impuesto tambin se aplica para las donaciones, con excepcin de las donaciones
que se hagan entre entre cnyuges casados en separacin de bienes (ver tema
aparte sobre regmenes matrimoniales) o donaciones entre padres e hijos o nietos
o viceversa, fuera de esos casos toda donacin gratuita causa impuesto, porque
el que est ganando en su patrimonio sin desembolsar ningn peso es quien recibe
la donacin (donatario) y el monto es tambin el 20% sobre el valor del inmueble.

2.- Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), el cual se causa con motivo de las
construcciones que NO SEAN habitacionales y como todos sabemos la tasa es del
16% sobre el valor de dichas construcciones (si todo el inmueble es habitacional,
entonces no hay I.V.A., si slo una parte del inmueble es habitacional y la otra
comercial, slo se causar IVA sobre las construcciones no habitacionales) y ya
que he estado hablando tambin de donaciones y herencias, pues es de aclarar
que ambas operaciones no causan este impuesto, puesto que exclusivamente se
causa el mismo con motivo del precio de venta, cosa que no existe en la
donacin ni en la adjudicacin.

En cuanto a los impuestos locales, el adquirente debe cubrir su impuesto por

adquisicin de bienes inmuebles o traslado de dominio (impuesto que
tambin siempre se causa tratndose de donacin y adjudicacin por herencia,
salvo algunas excepciones tratndose de herencias y en algunos estados), el cual
se calcula en base al o que sea ms alto entre el valor de la operacin, valor de
avalo o valor catastral (en algunas entidades no es necesario sacar avalo), dicho
impuesto no tiene un porcentaje en el D.F. (la vida no tendra sentido as), sin
embargo en algunas entidades s es un porcentaje, en el D.F. hay que realizar una
serie de clculos para obtener el impuesto (interesados. ver art. 113 del Cdigo
Financiero para el D.F. o el correspondiente en sus leyes locales). Aqu es
importante aclarar que en el DF el Cdigo Financiero tiene importantes reducciones
en el pago de este impuesto tanto para personas fsicas como para personas
morales.

Hay que tomar en cuenta que las leyes que rigen todos los anteriores impuestos
determinan que ellos se causan al momento en que se generan los actos, por
lo tanto, para el caso de contratos privados, todos los impuestos arriba citados se
causarn a la fecha del contrato y si no se cubren, causarn recargos hasta
la fecha en que sean pagados y as como se actualiza el valor de adquisicin
del enajenante que expliqu arriba, as tambin se actualiza el impuesto que debi
pagarse y a dicha actualizacin se le sumarn los recargos (hasta eso, la propia ley
determina que al trmino de 5 aos prescribe el derecho de Hacienda para cobrar
esos impuestos, as que mximo se generarn 5 aos de recargos para el caso de
impuestos no pagados con 6 aos o ms). Para el caso de que no est presente el
enajenante para cubrir sus impuestos respectivos, tendr que pagarlos el
adquirente, puesto que la ley no prev en ninguna forma que deje de pagarse
algn impuesto (una razn ms por la cual no es recomendable un contrato
privado de compraventa ni de cesin de derechos, si quiere ms razones vea la
categora Compraventa)

Pero no se preocupe, el Notario de su confianza es un experto que le orientar

mejor que yo en la materia y tambin conoce a la perfeccin la determinacin del
clculo de sus impuesto, acuda con l.

Impuestos en la compraventa de
inmuebles
Ruth Ferrusqua


28 de Septiembre del 2014 | Editorial Metroscubicos

De acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta estn obligados a pagar las personas fsicas y
morales residentes en Mxico, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de
riqueza de donde procedan.

Tambin los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el pas

(negocio, sucursales, agencias, oficinas, fbricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o
cualquier lugar de exploracin, extraccin o explotacin de recursos naturales), respecto de los
ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

En qu casos se paga y qu cantidad

En entrevista para Metros Cbicos, Teresa Pea Gaspar, Notaria 138 del Estado de Mxico,
explic que si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a las 700 mil UDIS, es decir,
3.5 millones de pesos aproximadamente, debers pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a
partir de la venta de tu casa.
Esto es, si tu casa originalmente te cost tres millones de pesos y despus de varios aos puedes
venderla en cuatro millones de pesos, debers pagar el ISR de 500 mil pesos La razn? Tienes
exento el pago de impuestos hasta por un valor de la vivienda de hasta 3 millones 500 pesos
aproximadamente.

El ejemplo anterior permite entender sobre qu monto se deber calcular el impuesto, pero solo el
notario ser quien te pueda dar el monto exacto que se deber enterar al Servicio de
Administracin Tributaria, SAT.

Cmo te ayuda un notario

Para obtener el clculo el notario deber actualizar el precio original de la vivienda porqu quiz
adquiriste el inmueble hace 20 aos y necesitar una cifra real tomando en cuenta la plusvala o
minusvala de la propiedad.

Deducciones
Solicita y guarda las facturas electrnicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu
casa porque podrs realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar. Tambin
puedes deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre y las comisiones de la
inmobiliaria en caso de que hayas utilizado sus servicios.

Toma en cuenta que si en un periodo de cinco aos vendes una segunda vivienda, debers pagar
ISR por esta segunda operacin sea cual fuere su precio.

Donaciones de vivienda estn exentas

Las donaciones de vivienda en lnea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a
nietos) se encuentran exentas de ISR, solo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto
por Adquisicin de Inmuebles.

Si compaste un remate bancario

Una vivienda adquirida a travs de un remate bancario tambin te obliga al pago de este impuesto
ya que al adquirir un inmueble de estas caractersticas, se entiende que obtendrs una ganancia
por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalo. En este caso, si la vivienda fue
adquirida por un 10% debajo de su valor, no estar gravada con este impuesto.

Terrenos
Si vas a vender un terreno, toma en cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operacin
tambin debers pagar impuesto.

Si tienes un crdito hipotecario

Si eres una persona fsica y tienes un crdito hipotecario vigente, todava podrs deducir los
intereses generados, pero no en su totalidad, sino solo hasta el equivalente del 10% de tus
ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor.

Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas fsicas residentes en el pas para
calcular su impuesto anual podrn deducir: Los intereses reales efectivamente pagados en el
ejercicio por crditos hipotecarios destinados a la adquisicin de su casa habitacin contratados
con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los crditos
otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos
aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses
efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflacin del mismo ejercicio.
Toma en cuenta que en cuanto a deducciones personales de personas fsicas, estas se restringen
a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos por los
que no se pague el impuesto.

Recuerda tambin que de acuerdo a la Ley Antilavado no puedes hacer operaciones de

compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre necesitars a un notario para que
verifique quin est vendiendo el inmueble y realice el clculo de los impuestos que debers pagar.
Este pago tambin l lo realiza de forma directa ante al SAT.

Qu impuestos debers pagar si compras una vivienda?

ISR si compras un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalo

Impuesto por adquisicin o traslado de dominio

Derechos de Registro Pblico

Y si vendes?
ISR sobre la ganancia que tengas a partir de la venta del inmueble

Certificados para demostrar que tu vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y
predial.
Comparte sta liga: http://www.metroscubicos.com/shrt/0dBLDU
"Las opiniones expresadas en los artculos y comentarios son responsabilidad de sus autores."
"Metros Cbicos respeta la pluralidad de ideas y comentarios, en tanto no sean discriminatorios o
lesivos a la identidad, raza, condicin o dignidad de las personas."

Qu es el Valor Catastral?
El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para
cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro
inmobiliario y que est integrado por el valor catastral del suelo y el valor
catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario (TRLCI).

La Valoracin Catastral
La valoracin catastral es un procedimiento de valoracin colectiva mediante el
cual se actualizan simultneamente los valores catastrales de todos los
inmuebles de una misma clase o de un municipio.
El objetivo es obtener
valores homogneos para
tener relacionados con los
valores de mercado.
Est integrado, por dos
valores:

Valor del suelo

Valor de la
construccin

Estos valores se calculan

desde:

Mdulo bsico de
suelo

Mdulo bsico de
construccin

Los mdulos se
argumentan desde una
divisin territorial del
municipio segn reas
 homogneas y segn un
catlogo de tipologas
constructivas establecidos
previamente.

El clculo tiene adems un conjunto de coeficientes que corrigen las

diferencias entre los distintos inmuebles.
Los criterios para el clculo del valor del suelo son:

Longitud y nmero de fachadas

El fondo de la parcela, forma irregular, superficie diferente a la mnima

exigida por el planeamiento urbanstico

Imposibilidad de edificacin temporal por antigedad y afeccin por destino

del terreno a la construccin de viviendas acogidas a algn rgimen de
proteccin oficial.

Respecto de la valoracin de la construccin se contemplan:

Antigedad

Uso

Nivel de reforma y estado de conservacin

Adems existen otros coeficientes que afectan conjuntamente a la

edificacin y al terreno como son:

Depreciacin funcional o inadecuacin

Cargas singulares

Una de las mejores fuentes de informacin inmobiliaria es el Catastro, tanto por su

carcter institucional como por el volumen de la informacin que dispone. En
las tasaciones inmobiliarias, la informacin descriptiva y grfica del Catastro
sirve para identificar tanto fsica como registralmente el inmueble a valorar.
Necesitas una tasacin? Solicita tu Tasacin Quieres conocer el valor estimado
de tu piso? Realiza una Tasacin Online con nosotros y obtn el valor al instante.

VALOR PACTADO (SEGUROS DE HOGAR)

Es el sistema de valoracin a travs del cual el asegurador, si el cliente declara correctamente los metros
cuadrados de su vivienda, establecer en base a sus criterios de valoracin, las sumas aseguradas. Si el
cliente acepta estas sumas aseguradas, el asegurador se compromete a no aplicar la Regla Proporcional.

El Impuesto Sobre Adquisicin de

Inmuebles (I.S.A.I)
De acuerdo con la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, quien adquiere la
propiedad de inmuebles ubicados en nuestro estado debe pagar al municipio donde est
ubicado el bien el 2% sobre el valor del inmueble por concepto del impuesto sobre adquisicin
de inmuebles o I.S.A.I.

Tratndose de casa-habitacin tipo inters social de nueva construccin se permite reducir la

base sobre la que se aplica la tasa del 2%: a) si el valor de la vivienda no excede de 5,500 veces
el salario mnimo general diario vigente en la zona, se aplica el 2% sobre el 10% del valor del
inmueble; b) si la vivienda vale ms de 5,500 veces el salario mnimo diario vigente en la zona
pero menos de 9,500 veces de dicho salario, dicha tasa se aplica sobre el 32% de la base
gravable.

Si el acto por el que se transmite la propiedad del bien es una donacin entre ascendientes y
descendientes en lnea recta o entre cnyuges, se paga una cuota fija equivalente a 25 salarios
mnimos. Este mismo tratamiento recibe la adquisicin por herencia cuando los herederos son
ascendientes, descendientes o cnyuges del autor de la herencia.

La adquisicin de inmuebles por parte de la federacin, el estado o municipios est exenta de

este impuesto.

A diferencia de lo que ocurre en otros estados, en Sinaloa la adquisicin del usufructo sobre
inmuebles no est gravada con el I.S.A.I., lo que representa un atractivo adicional para la
operacin de las empresas conocidas como SIBRAS (Sociedades Inmobiliarias de Bienes
Races).

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Adquisicin de inmuebles por herencia
Las SIBRAS, incentivos fiscales al arrendamiento de inmuebles
El Impuesto al Valor Agregado
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CALCULOS -> I.S.A.I.

ATENCION: SE PRORROGA DURANTE EL 2007 EL PROGRAMA QUE CONDONA LAS CONTRIBUCIONES
SOBRE INMUEBLES FINANCIADOS POR:
INVI, FICARPO, FIVIDESU, FONDECO-DF Y FONHAPO.
(GACETA DF del 16-02-2007 y 19-02-2004)
Ver procedimiento.
 (dd-mm-aaaa ddmmaa)
Fecha: 17/05/2017
Distrito Federal
Entidad: Actualizar.

Tipo de I.S.A.I. I.S.A.I.

VIVIENDA:
JORNADA NOTARIAL: OJO!!: Condonacin en Jornadas Notariales 2016:

PORCENTAJE DE
VALOR CATASTRAL
CONDONACIN
Hasta $337,382.75 60%
Ms de $337,382.76 y hasta $674,765.51 40%
Ms de $674,765.52 y hasta $1,012,148.26 30%
Ms de $1,012,148.27 y hasta $1,236,480.88 20%
Ms de $1,236,480.89 y hasta $1,751,680.00 10%
Calcular Recargos:
VAL. PACTADO: $ 0.00
VAL. CATASTRAL: $ 0.00
VAL. AVALUO: $ 0.00
No. de Adquirentes: 1 al 2.0000%

Elim. Elim. Todo. Agregar

Sel. Nombre. Porct.

1.-
Adq1 2.0000

Calcular

>>>>Paso 1: CALCULAR EL IMPUESTO A PAGAR

- - - La Base Grabable, es el valor ms alto entre el AVALUO, VAL. CATASTRAL y el PRECIO.
- - - En este caso la Base Grabable es: 0.00
BG = $0.00
- - - Calculamos el impuesto segn la tarifa: I.S.A.I.
- - - Impuesto= ( ( BG - LI ) * FACT + CF ) * ( Porcentaje% )
- - - Impuesto= ( ( 0.00 - 0.12 ) * 0.011490 + 216.22) * ( 2% )
- - - Impuesto= 4.32
Impuesto = $4.32
>>>>Paso 2: CALCULAR REDUCCION AL IMPUESTO
- - - NO SE UNA VIVIENDA, POR LO QUE NO APLICA LA REDUCCION.
Red = 0.00
>>>>Paso 3: ACTUALIZAMOS Y APLICAMOS RECARGOS Al Impuesto menos la
Red.
- - - No se calcular Actualizacin ni recargos.

Determinacin de Impuesto.
17/05/2017
Fecha Calculo: Enviar a Formato de ISAI
Valor Pactado: 0.00

Valor Catastral: 0.00

Valor Avalo: 0.00

Porcentaje Adquirido: 2.0000%

Base Gravable: 0.00

Impuesto: 4

Actualizacin:

Recargos:

Subtotal: 4

Reduccin:

4
Total a Pagar:
4.32

Adquirentes. Porcentaje. Pago.

Adq1 2.0000 $4.32
TOTAL: $4.32
 ASESORES HIPOTECARIOS PROFESIONALES

Los impuestos al comprar o vender una casa.

Publicado en 25 abril, 2015 por Daniel Chvarri en la categora Bienes Races, Creditos
Hipotecarios, Finanzas personales, General.

Share

inShare2

En este mundo solo hay dos cosas

seguras: la muerte y pagar impuestos Benjamin Franklin.

A nadie nos gusta pagar impuestos pero es algo que no podemos evitar. Cuando
compras una casa no es la excepcin as que para que no te sorprendan, aqu te
platicamos los impuestos en que se incurren en una compra venta.

ISAI (Impuesto sobre adquisicin de inmuebles):

Lo paga el que compra. De este impuesto no te salvas cuando compras casa,

departamento, terreno, etc. Se calcula en funcin del precio de compra venta de la
propiedad y es un porcentaje que depende del estado de la repblica en el que te
encuentres. Va desde el 1% y hasta el 5% aproximadamente. En Nuevo Len se
paga el 3% de ISAI (actualizacin enero 2017).

Este impuesto te lo cobra la notara al momento de la firma, y luego lo paga al

estado.

Nota importante sobre el ISAI: normalmente tu asesor debe realizar un clculo

estimado de este concepto dentro de tus gastos iniciales de crdito hipotecario.
Ese impuesto va incluido en el total de los gastos notariales calculados, el cual se
forma sumando el ISAI, los gastos de registro y los honorarios de la notara. En
NL actualmente el costo notarial total ser por alrededor del 5.5% (actualizacin
enero 2017) del precio de compra-venta aunque puede variar un poco.

ISR (Impuesto sobre la renta):

Lo paga el que vende. Se realiza un clculo en la notara con la que se cerrar la

operacin y se cobra en funcin de la utilidad que recibir el vendedor, es decir,
en funcin de la diferencia entre el precio en que compr vs el precio en que
vender.

Este clculo no es tan sencillo de realizar ya que depende de muchos factores,

como lo son:

El precio y ao en que compr,

Las modificaciones o mejoras que se realizaron a la propiedad,

Y luego esos valores se traen a valor presente para actualizar ese precio.

Siempre se sugiere que este clculo se realice directamente en la notara para que
puedan proporcionarse todos los datos importantes y se realice el clculo
adecuado.

Nota importante sobre el ISR: La ley actual permite exentar este impuesto
siempre y cuando ests vendiendo la casa en la que vives (tu casa-habitacin) y
siempre y cuando no hayas vendido y exentado este impuesto por la venta de otra
propiedad en los ltimos 3 aos (antes era de 5 aos).
La manera en la que puedes demostrar que se trata de tu casa habitacin es
presentando alguno de estos 4 documentos:

Credencial IFE, recibos de luz, recibos de telfono, o estados de cuenta, a tu

nombre y obviamente con ese mismo domicilio.

Esos dos son normalmente los nicos impuestos relevantes en que se incurre en
una compra venta y e la mayora de las operaciones basta con que conozcas
ambos.

Otros impuestos.

En ocasiones muy raras, encontrars un impuesto ms, es el ISR por

adquisicin:

Este impuesto se calcula cuando tu avalo resulta 10% o ms, por encima del
precio de compra venta. Ejemplo: si vas a comprar una casa a $ 2,000,000 de
pesos, entonces este impuesto se generara si tu avalo resulta en ms de $
2,200,000 pesos. Debes tener mucho cuidado con este tema ya que este impuesto
es carsimo, te cobraran el 20% del monto excedente.

De cualquier forma este impuesto es muy raro que se presente y hay varias formas
en que se puede evitar, sobre todo tomando en cuenta que el criterio de la notara
es importantsimo para este clculo y hay notaras que no tomarn en cuenta un
avalo de un banco para este gravamen. Asesrate bien y apyate con la notara
para aclarar esto con tiempo si fuera el caso.

El predial: es el impuesto que se paga al municipio por la posesin de una

propiedad. Este NO es un gasto en el que incurres en tus gastos iniciales, pero
debes contemplarlo a partir de que seas dueo. El predial se puede pagar de
forma bimestral, aunque puedes recibir descuentos si pagas todo el ao por
anticipado. PD del predial: es obligacin del vendedor que el predial est al
corriente al momento de la compra-venta y el notario se debe asegurar de ello.
Y el IVA? De ese por lo pronto no te preocupes. La ley actual indica que no se
aplica IVA por la adquisicin de propiedades y tampoco los intereses de tu
crdito hipotecario llevan IVA.

En resumen, al conocer los dos primeros impuestos (ISAI del comprador e ISR del
vendedor) estars bien informado. Aunque no nos guste, debes conocer estos
impuestos y sobre todo contemplarlos en tus clculos de desembolso inicial
para que tu compra resulte un xito.