TEMA: TASACION DE

UN PREDIO
CURSO: INGENIERIA
DE VALUACIONES
DOCENTE: ING.
MANAY MENDOZA,
ABRAHAM

ALUMNO: Guerra
Tacas, Gustavo Adolfo
CICLO- SECCION:
VIII-A
AO ACADEMICO:
2016-II
 FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL
UNIVERSIDAD NACIONAL SAN LUIS GONZAGA DE ICA

MEMORIA DESCRIPTIVA
R.M. N 172-2016-VIVIENDA

OBRA : CONSTRUCCION DE UN CENTRO COMERCIAL

1.00 UBICACIN
El terreno donde se encuentra el centro comercial construido es en la
calle Independencia N273 en el distrito de Ica, provincia de Ica,
departamento de Ica.

2.00 PROPIETARIO
Asociacin de comerciantes 8 de octubre

3.00 SITUACION LEGAL DEL PREDIO

Propiedad registrada en la SUNARP

4.00 OBJETO DE LA TASACION

Verificacin del valor de la propiedad

5.00 METODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA

Mtodo reglamentario, segn reglamentacin R.M. N 172-2016-VIVIENDA

6.00 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

20 de noviembre del 2016

7.00 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zona urbana y de uso comercial

8.00 LINDEROS Y PERIMETRO

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El terreno donde se ejecutar el proyecto tiene los linderos y

permetros siguientes:

Por el lado del frente : limita con la calle Independencia, segn

una . lnea de
cinco metros, cuarenta y un centmetros .
lineales (5.41m).
Por el lado derecho: entrando, en lnea recta con el
lote N 15, con una longitud de cincuenta y tres
metros, treinta y tres centmetros lineales
(53.33m).
Por el lado izquierda : entrando, en lnea recta
con el lote N 17, con una longitud de cincuenta y
cuatro metros, ocho centmetros lineales
(54.08m).
Por lado del fondo : entrando en lnea recta con el
lote N 02, con una longitud de cinco metros,
trece centmetros lineales (5.13m).
El permetro total de la edificacin es de ciento diecisiete metros,
noventa y cinco centmetros lineales (117.95m)

9.00 AREA DEL TERRENO

Los linderos mencionados en el tem anterior, describen un rea cerrada
de forma rectangular, la misma que encierra un rea total de doscientos
ochenta y dos metros cuadrados, doce decmetros cuadrados 282.12m.

10.00 AREA DE LA EDIFICACION

La construccin, comprende de un piso
rea techada en primer piso : 271.96 m2
rea libre : 10.16 m 2

AREAS Metros cuadrados porcentaje

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AREA DEL TERRENO 282.12 100%

AREA TECHADA 1ER 271.96
PISO
AREA LIBRE 10.16 3.60%

11.00 DESCRIPCION DEL PREDIO

DESCRIPCION GENERAL (TERRENO O INMUEBLE)

El predio, es una edificacin para uso comercial, que cuenta con un
primer piso actualmente, teniendo proyectado un segundo piso para
complementar la funcionabilidad de la misma, teniendo una topografa
plana y un terreno de suelo arcilloso
DISTRIBUCION DE PLANTA
Los ambientes de la primera planta se encuentran dividido de la
siguiente manera:
30 stands
1 SSHH de caballeros
1 SSHH de damas
1 escaleras
CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION
a) Muros y columnas
El predio est diseado con un sistema mixto que combina
prticos y muros portantes, las columnas son de un concreto
armado de fc= 210 kg/cm2 con dimensiones de 30cm x 45cm y
de 15cm x 40cm, que estn arriostradas por las vigas de
cimentacin y vigas peraltadas.
Los muros son de ladrillo King Kong artesanal tipo 3 con morteros
de 1:4 y juntas verticales y horizontales no mayor a 1.5cm
Los muros que se consideraron para dividir los stands lminas de
metal en un sector y en otro sector se consider triplay de 15mm.
b) Techos
El techo es de losa aligerada con un espesor de 20 cm y con fc=
210kg/cm2 en una parte y triplay de 12mm cubierto con plsticos
en otra parte.
c) Pisos
El piso cuenta con un acabado de cermica nacional y piso pulido.

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d) Puertas y ventanas
La puerta principal y la de los stands son rejas de seguridad, en
las puertas de los servicios higinicos son puertas de madera.
No existen ventanas dentro del centro comercial.
e) Revestimientos
Los revestimientos observados son de tarrajeo frotachado tanto en
los exteriores como en los interiores.
f) Baos
Los baos son de servicio pblico, cuenta con un piso cermico
tanto los baos de caballeros como los de damas, adems esta
implementado por un urinario para el uso de los caballeros.
Los baos contienen 6 inodoros color blanco, 2 duchas de agua
fra y 2 lavatorios tambin de color blanco.
g) Instalaciones elctricas, sanitarias y otras
Las instalaciones elctricas se encuentran empotradas en los
muros de concreto y adosadas en los muros de triplay y lminas
de metal
Las instalaciones sanitarias se encuentran empotradas al suelo.

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

La edificacin cuenta con muros y columnas en la segunda planta solo
en una parte de la edificacin

ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

El centro comercial cuenta con 18 aos de antigedad desde su
construccin.
Su estado de conservacin es malo ya que no recibe mantenimiento
regular y presenta deterioros claros en los acabados y la estructura.
Segn la tabla N 02 del reglamento de tasaciones del Per R.M. N 172-
2016-VIVIENDA su estado de conservacin es de 63%.

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12.00 CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
Las edificaciones del entorno son tiendas comerciales
13.00 SERVIDUMBRES
El predio no cuenta con servidumbres
14.00 GRAVAMENES Y CARGAS
El predio no tiene deudas ni hipotecas
15.00 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION
La informacin obtenida fue mediante observacin directa en la visita al
predio y mediante documentos obtenidos mediante el presidente de la
asociacin.
16.00 OBSERVACIONES
Los documentos no coinciden con el area techada de la edificacion

TASACION DEL PREDIO

1. TASACION DEL TERRENO
DATOS
Arancel (VATU): 210 soles por metro cuadrado

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rea del terreno (AT):

282.12m2
Numero de frentes: 1 frente
Longitud del frente (F):
5.41mts

Mediante la tasacin reglamentaria se aplica:

3( F)2 < AT
3(5.41)2< 282.12
87.80<282.12
2
Por lo tanto: VT=3 ( F ) x VATU + ( AT 3 F 2 ) x 50%VATU
2
VT=3 ( 5.41 ) x 210+ ( 282.123 x 5.412 ) x 50 %x21 0
VT=38842.05 soles

2. TASACION DE LA EDIFICACION
Tasacin reglamentaria de los componentes de la edificacin.
Para obtener estos datos nos basaremos en las caractersticas
tcnicas de la edificacin mostradas en el punto 11.00 (descripcin
del predio) de la memoria descriptiva y del cuadro de valores unitarios
oficiales de edificacin R.M N 373-2016-VIVIENDA

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ESTRUCTURAS
Muros y columnas: tipo C en un 40% y tipo D en un 60%
Entonces:
40 (209.11 )+ 60 ( 202.22 )=204.98 soles/m2
Techos: tipo C en un 50% y tipo E en un 50%
Entonces:
50 ( 154.25 ) +50 ( 36.5 )=95.37 soles /m2

ACABADOS
Pisos: tipo D en un 65% y tipo H en un 35%
Entonces:
65 ( 87.95 ) +35 (22.22 ) =64.94 soles /m2

Puertas y ventanas: tipo E con un valor de 65.29 soles/m2

Revestimientos: tipo F con un valor de 57.64 soles/m2

Baos: tipo C con un valor de 49.06 soles/m2

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

Tipo H con un valor de 16.56 soles/m2

Componentes de la edificacin Costo en soles

por metro
cuadrado
Muros y columnas 204.98
Techos 95.37
Pisos 64.94
Puertas y ventanas 65.29
Revestimientos 57.64
Baos 49.06
Instalaciones Elctricas y 16.56
sanitarias
VALOR UNITARIO DE LA 553.84
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Luego obtenemos el valor similar nuevo (VSM) multiplicando el rea

techada (AT) por el valor unitario de la edificacin (VUAT)
VSN = ATxVUAT
VSN =271.96 x 553.84
VSN =150622.33 soles

Ahora consideramos la depreciacin

18 aos de antigedad y como es un centro comercial se usara la
tabla
N02 del reglamento de tasaciones del Per R.M. N 172-2016-
VIVIENDA
su estado de conservacin es de 63%.

Hallaremos la depreciacin mediante la siguiente formula

D=( 100P ) xVSN

63
D=(
100 )
x 150622.33

63
D=(
100 )
x 150622.33

D=94892.07 soles
Ahora determinamos el valor de la edificacin (VE) restndole la

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Depreciacin (D) al valor similar nuevo (VSN)

VE=VSN D
VE=150622.3394892.07
VE=150622.3394892.07
VE=55730.26 soles

3. VALOR TOTAL DEL PREDIO

Para determinar el valor total del predio (VTP) se suma el valor del
terreno (VT) y el valor de la edificacin (VE).
VTP=VT +VE
VTP=38842.05+55730.26
VTP=94572.31

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