Professional Documents
Culture Documents
Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan terpenuh. Kata
terkuat dan terpenuh tidak berarti bahwa hak milik itu merupakan hak yang mutlak,
tidak dapat diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak Eigendom, akan tetapi kata
terkuat dan terpenuh itu dimaksudkan untuk membedakan dengan hak-hak lainnya,
yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah maka Hak Milik yang
terkuat dan terpenuh.
Hak Milik adalah hak atas tanah, karena itu tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang
terkandung dalam tubuh bumi dan yang ada di bawah/di dalamnya.
Subyek Yang Menjadi Pemegang Tanah Hak Milik
(1) Menganut asas kewarganegaraan dan asas persamarataan bagi pria dan wanita
(pasal 9 UUPA);
(2) Asas umum: Perorangan (pasal 20 ayat 1 UUPA);
(3) Warganegara Indonesia merupakan pelaksana asas kebangsaaan sebagai salah satu
dasar UUPA (pasal 21 ayat 1 UUPA);
(4) WNI Tunggal (asas khusus). UUPA memandang seorang yang mempunyai 2
kewarganegaraan (dwikewarganegaraan/bipatride) sebagai orang asing (pasal 21 ayat 4
UUPA), karena pada saat lahirnya UUPA masih dikenal dwi-kewarganegaraan.
(5) Badan-badan Hukum tertentu (pasal 21 ayat 2 UUPA) yang berdasarkan PP 38/1963
dapat mempunyai Hak Milik, yaitu:
a. Bank-bank Pemerintah;
b. Badan-badan Koperasi Pertanian;
c. Badan-badan Sosial;
d. Badan-badan Keagamaan.
Permasalahan Hukum
(1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara asing, badan hukum Indonesia
(kecuali yang ditetapkan dalam PP No. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26 ayat 2
UUPA);
(2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak Milik kepada pihak-pihak yang
tidak berwenang sebagai pemegang Hak Milik seperti warga negara asing, masih
diakui/diperbolehkan oleh UUPA dengan syarat orang asing tersebut tidak boleh
memegang Hak Milik itu lebih dari 1 tahun dan harus mengalihkannya kepada pihak yang
memenuhi syarat.
Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik kepada WNA adalah:
a. Percampuran harta karena perkawinan campuran;
b. Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato);
c. WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya (peralihan
dari WNI menjadi WNA).
Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara selama jangka
waktu tertentu guna usaha pertanian, perikanan, perkebunan dan peternakan
Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang hak dapat
mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah yang sama.
Subyek HGU
(1) Warganegara Indonesia;
(2) Badan Hukum Indonesia;
(3)Untuk meningkatkan penanaman modal asing dalam sektor perkebunan ditetapkan
berdasarkan Keppres No. 23/1980, bahwa Hak Guna Usaha dapat langsung diberikan
kepada perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan Patungan yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Kewajiban dan Hak Pemegang HGU
Pemegang HGU berkewajiban untuk :
(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;
(2) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai
peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya;
(3) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha
berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
(4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada
dalam lingkungan areal HGU;
(5) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga
kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
(6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;
(7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara sesudah
HGU tersebut hapus;
(8) Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
(2) Maksimum :
- untuk perorangan: 25 hektar;
- untuk badan hukum: ditetapkan oleh Menteri Agraria dengan pertimbangan dari pejabat
yang berwenang dan luas tanah yang diperlukan untuk usaha tersebut.
Peralihan Hak Guna Usaha
(1) jual beli;
(2) tukar menukar;
(3) penyertaan dalam modal;
(4) hibah;
(5) pewarisan.
Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan karena jual beli
kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan
dengan akta PPAT.
(PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAH-BPN PUSAT,.. BUKAN PPAT BIASA)
Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang, dan peralihan
karena pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang
dibuat oleh instansi yang berwenang
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di
atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu (pasal 35 ayat 1
UUPA).
40/1996).
Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB, maka HGB atas tanah Hak
Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan.
Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang HGB di atas
tanah Negara dapat mengajukan pembaharuan hak.
Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak Pengelolaan, selain dengan
syarat tersebut di atas, harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Kewajiban dan Hak Pemegang HGB
Kewajiban:
(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;
(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;
(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga
kelestarian hidup;
(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau
bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis atau sebab lain;
(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang
Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus;
(6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Hak Pakai (pasal 41 UUPA) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberian
haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang lain)
Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang
dapat dipergunakan untuk non pertanian dan pertanian, yaitu:
Kata menggunakan, menunjukkan bahwa tanah itu dapat digunakan untuk bangunan
(sebagai wadah);
kata memungut hasil menunjukkan bahwa tanah dapat digunakan untuk usaha
pertanian (sebagai faktor produksi).
(1) UUPA:
pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;
(2) Luar UUPA:
UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;
UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah;
PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
Tanah Negara;
PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang
Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;
Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan
-ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya;
PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun 1999, tentang
Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan
(2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalah diberikan selama dipergunakan untuk
keperluan khusus, yaitu kepentingan instansi pemerintah, keagamaan, sosial serta
perwakilan negara asing dan badan internasional.
SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI
Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada
pemegangnya untuk :
Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;
Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah
ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukkan, segi
penggunaan, segi jangka waktu dan segi keuangannya.
Sejarah HPL
Hak Pengelolaan ini berasal dari Hak Beheer, yaitu hak penguasaan atas tanah negara
yang dengan PMA No.9/1965 dikonversi menjadi hak atas tanah menurut hukum tanah
nasional :
Jika tanah Hak Beheer tsb. digunakan oleh instansi pemerintah untuk keperluan sendiri,
maka dikonversi menjadi Hak Pakai;
Jika tanah Hak Beheer tsb. tidak hanya digunakan sendiri tetapi akan diserahkan kepada
pihak ketiga bagian-bagian dari tanah lainnya yang meliputi segi peruntukkan,
penggunaan dan jangka waktu dan keuangan, maka Hak Beheer dikonversi menjadi Hak
Pengelolaan.
Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga itu berakhir
maka tanah tersebut kembali lagi ke dalam penguasaan sepenuhnya pemegang Hak
Pengelolaan dalam keadaan bebas dari hak-hak yang membebaninya.
Sifat dan Ciri-ciri HPL
Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No.
24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
Tidak dapat dipindahtangankan
Tidak dapat dijadikan jaminan hutang
Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik
Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam
pemberian HPL tsb.
Siapa saja yang dapat menjadi Subyek HPL ???
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah yang
bergerak dalam kegiatan usaha sejenis dengan industri dan pelabuhan (BUMN dan
BUMD)
Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan pemda