FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLTICA

CURSO : DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DOCENTE :

CICLO : VIII

SECCIN : 2

TURNO : NOCHE

INTEGRANTES :

Lima, Junio del 2016

Al Docente del curso, con
mucho respeto y agradecimiento
por sus enseanzas.
 NDICE

Dedicatoria..ii

ndice....iii

Introduccin.iv

I. PROCEDIMIENTO REGISTRAL..Pg. 6

I.1. CONCEPTO Y NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO

REGISTRALPg. 6

I.2. PRINCIPIOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Pg. 7

a. Principio de Rogacin y de Titulacin Autentica..Pg. 8

b. Principio de Especialidad..Pg. 10

c. Principio de Legalidad ..Pg. 11

d. Principio de Tracto Sucesivo ...Pg. 13

e. Principio de Legitimacin .Pg. 14

f. Principio de Fe Publica Registral....Pg. 16

g. Principio de Prioridad....Pg. 17

II. CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.Pg. 19

III. PRONUNCIAMIENTO REGISTRALPg. 21

CONCLUSIONES...Pg. 26

BIBLIOGRAFIAPg. 27

ANEXOS

INTRODUCCIN
Los Registros Pblicos en el Per, como toda institucin registral, estn
destinado a la inscripcin de los actos y contratos y derechos que seala la ley
y a la publicidad de stos.

El Registro de la Propiedad Inmueble fue creada por ley promulgada el 2 de

Enero de 1888 que constaba de 19 artculos y que encargaba al Poder Judicial
su direccin e inspeccin; por otra parte el Cdigo Civil de 1936 incorpora los
registros de propiedad, mercantil y personas jurdicas, personal, buques,
prenda agrcola, testamentos y mandatos, agregndose a esta lista la
declaratoria de herederos o sucesiones intestadas en el ao 1965.

El sistema registral peruano tiene su base en el modelo espaol en el marco

del derecho hipotecario considerando que para el caso espaol la hipoteca
constituye el primer derecho real materia de inscripcin- sin embargo, en el
Per el sistema registral se enmarca en la base del Derecho Registral, en virtud
que lo que actualmente se conoce como Registros Pblicos no solo registra
propiedad inmueble sino tambin mucho otros actos jurdicos incluso los
poderes otorgados hacia terceros para representar o actuar, as tambin
transacciones respaldadas por un medio contractual como la Compra-Venta
entre otros y este modelo es actualmente aplicado por Argentina, Espaa,
Mxico y Per

Sobre la base de lo mencionado en el prrafo anterior, se define el Derecho

Registral como una rama autnoma de la ciencia jurdica cuyo propsito es la
sistematizacin de los principios relacionados con la dinmica de los derechos
inscribibles en relacin con terceros, mediante la organizacin de los llamados
Registros Jurdicos: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Personas
Jurdicas entre otros y su respectiva publicidad; asimismo, es importante referir
que subsiste una relacin con el Derecho Administrativo que regula los
Registros Administrativos entre los cuales se encuentran: Registro de Estado
Civil (RENIEC), Registro de marcas (INDECOPI), entre otros.

En tal sentido, el presente trabajo se concentra en el anlisis del procedimiento

registral, como un sistema que establece una prueba a la propiedad que otorga
un derecho sobre la administracin de un bien jurdico (bien fsico o la
permisividad para actuar o decidir) cuyo objeto es brindar seguridad jurdica
con justicia.

A travs de la presente monografa, se desea tratar los procedimientos

relacionados al proceso registral como el procedimiento de calificacin que es
una actividad administrativa de forma pero de fondo jurdico realizada por el
Registrador Pblico donde trataremos los procedimientos en primera y segunda
instancia; as como tambin los principios registrales entre otros temas que
trataremos en el presente trabajo de investigacin.

Nuestro anlisis tiene como punto de origen la facultad para solicitar la

inscripcin registral, es decir, los otorgantes del acto o derecho de registracin
y su relacin con los terceros interesados como el notario a quien se le
considera como una persona con inters propio en la inscripcin de los ttulos
que l o sus dependientes tramiten.

Se pretende que la presente investigacin lleve al lector a hacer una reflexin

sobre las principales innovaciones propuestas en el Reglamento, sobre todo en
lo concerniente al desenvolvimiento del procedimiento registral desde su inicio
mediante la aportacin del ttulo al Registro y la consecuente respuesta del
mismo a travs de un asiento de presentacin, y que est sujeto a vicisitudes
distintas que ocasionan la dilacin de su vigencia; en tal sentido, el presente
anlisis busca contrastar las posibilidades que poseen los principales
involucrados en el procedimiento registral tanto el registrador pblico, como el
interesado en la registracin para aplicar los artculos del marco legal
expresado en el TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.

La aplicacin del articulado del TUO que regula los procesos de SUNARP,
presupone un proceso interpretativo de lo que propone la norma y el
ordenamiento jurdico correspondiente que otorgue significado al enunciado
normativo para su adecuada aplicacin dentro del desarrollo del procedimiento
registral cuyo objeto principal es la correcta y adecuada inscripcin del ttulo de
propiedad del bien en cuestin.
 I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

I.1. CONCEPTO Y NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO

REGISTRAL

El TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, aprobado

mediante la Resolucin SUNARP N 126-2012-SUNARP-SN (19
Mayo 2012) en su Ttulo I Disposiciones Generales, Articulo 1
refiere a la Naturaleza del Proceso Registral como No Contenciosa
-es decir no existe conflicto ni litigio el proceso solo busca atender
la solicitud de autorizacin para proceder a ciertos actos jurdicos- y
tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo que denota el derecho
de propiedad sobre un bien.

El procedimiento registral es especial y por lo mismo est sometido

al marco normativo del procedimiento administrativo general -
considerando que es un procedimiento administrativo de forma
pero legal de fondo por su contenido- sin embargo las normas
administrativas aludidas se aplican de manera supletoria al
procedimiento registral. Este procedimiento se basa en el Derecho
Registral que se le define como rama autnoma de la ciencia
jurdica cuyo objeto es enmarcar y regular la sistematizacin de los
principios vinculados con la dinmica de los derechos inscribibles
en relacin con terceros, es decir el derecho registral, por su
denominacin, no es excluyente solo a la inscripcin de una
propiedad sino tambin de otros derechos no referidos a la
propiedad.

El procedimiento registral genera una relacin procedimental que

es exclusiva y excluyente entre el registrador y el solicitante de la
inscripcin 1 ; es por ello que el proceso una vez que ha sido

1
PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA, Irma Giovanny Llaja Cueva, 1 Julio
2013, Pg.1

6
 iniciado, no admite el apersonamiento de terceros al procedimiento,
ni oposicin a la inscripcin.

El proceso y procedimiento registral es ejecutado por el Registrador

Pblico; es una actividad administrativa que contiene una labor
jurdica enmarcada en una evaluacin tcnico-jurdico que se
abstrae a la determinacin de la legalidad del acto expresada en
este caso en la evaluacin de la documentacin presentada por el
solicitante de la inscripcin del ttulo; considerando que, el objetivo
del Registrador Publico es determinar la legalidad formal de los
ttulos que pretenden acceder al registro, para el debido proceso de
inscripcin del acto materia de rogatoria.

Al respecto, es importante mencionar que el Principio de Rogacin

es el que inicia el procedimiento registra; en tal sentido, la rogacin
es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones
registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte;
sin embargo, esto no impide que se puedan dar inscripciones
de oficio, aunque estas tengan carcter excepcional, tales como
la inscripcin de la hipoteca legal 2.

I.2. PRINCIPIOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Los principios registrales explican el contenido y funcin de los
Registros Pblicos y estn entrelazados entre ellos de tal manera
que no existen de forma independiente y refieren a la constitucin
de una tcnica y elaboracin del estudio del registro pblico
sirviendo de explicacin terica y prctica de la funcin del
registro3.

2
ANLISIS DOCTRINARIO,LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL ENLOS PRINCIPIOS
REGISTRALES, Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco, Universidad San Martin de Porres Facultad de Derecho
y Ciencias Polticas, Pg.2
3
DERECHO REGISTRAL, Bernardo Prez Fernndez del Castillo, Capitulo III, Editorial Porra Mxico
1990, Pg. 49

7
De acuerdo al Reglamento de los Registros Pblicos SUNARP en
el Ttulo Preliminar se precisan los principios sobre los cuales se
estructura el procedimiento registral:

a. Principio de Rogacin y de Titulacin Autentica

Se le denomina tambin Principio de Instancia consiste en que

las inscripciones realizadas en los Registros Pblicos se
extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada; es
decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la
solicitud es necesaria, por lo mismo no es factible una
inscripcin de oficio.

Este principio est contenido en el Art. 2011 del Cdigo Civil

donde seala: "Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin..." y el Art.
131 del Reglamento General de Registros Pblicos que
establece: "Toda inscripcin se efectuar a instancia de quien
adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga
inters en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes
expresamente autorizados para ello, pueden ser
representantes de ttulos, estn tambin facultados para hacer
valer los recursos que permitan los reglamentos de los
registros"; segn ambas normativas, entonces, cualquier
persona puede solicitar la inscripcin o anotacin preventiva
de un ttulo, sin necesidad de acreditar legtimo inters o
personera.

Asimismo, es importante sealar que, sobre la base de lo

sealado, se establecen las siguientes excepciones a la
aplicacin de este principio:
La comisin de un error material que es un acto no culposo
y se expresa en la confusin de palabras o en el uso
equivoco en los nombres propios.

8
 Cuando alude al Art. 119 el Cdigo Civil por el caso de la
Hipoteca Legal donde establece que: "Las hipotecas
legales a que se refiere el artculo se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del
Registrador.
Para efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el
empleador, cierre del centro de trabajo sin autorizacin
expresa de la Autoridad Administrativa de Trabajo (AAT) y
siempre que no se haya abonado la compensacin por
tiempo de servicios (CTS) de sus trabajadores, de tratarse
de embargo sobre bienes muebles del empleador, la
inscripcin en los registros pblicos ser de oficio y en el
da de recibida la notificacin pertinente, sin costo alguno
para los demandantes acorde con el Decreto Ley N
26135.
Para los casos contemplados por la Ley N 26785, Art. 1 -
COFOPRI que trata sobre la remisin del ttulo rectificatorio
al Registro Predial Urbano con los nuevos planos, para que
el Registrador proceda a realizar la inscripcin
correspondiente.
En el caso empresarial enmarcado en la Ley N 26887, Ley
General de Sociedad, en referencia exacta a la 9, 10 y
11 disposicin transitoria; donde se presume la extincin
de las sociedades inscritas en el Registro y cuyo perodo
de duracin se encuentra vencido siempre que no se
nombren liquidadores en el plazo previsto; seala que la
oficina registral deber proceder a cancelar de oficio la
inscripcin de las sociedades extinguidas.

9
 b. Principio de Especialidad

Tambin denominado Principio de Determinacin; se

encuentra sealado en el Reglamento de Registros Pblicos
SUNARP, Artculo IV donde seala que: Por cada bien o
persona jurdica se abrir una partida registral independiente,
en donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as
como los actos o derechos relativos a cada uno.

Este Principio Registral es adoptado por los Sistemas

Registrales que adoptan la modalidad de Folio Real para el
caso de bienes y la modalidad de Folio Personal para el caso
de Personas; consiste en la individualidad y/o exclusividad de
la apertura de una partida registral para cada caso de bienes
(inmuebles) o derechos no relacionados con bienes o
propiedades (personas naturales y jurdicas) y que seala que
en cada caso los asientos de registracin correspondientes a
cada partida deben ser redactados y consignados en la misma
4.

En el caso del Registro de Personas Naturales, el principio de

especialidad se aplica si un poder otorgado por una persona
natural se inscribe en una partida. Si es el caso que dicho
poder se sustituye o se revoca dichos actos deben ser
inscritos en la misma partida registral; asimismo en el caso del
registro de testamentos se inscribir su apertura o su
revocacin en la misma partida registral.

En el caso de Personas Jurdicas, el principio se aplica en el

marco de la Ley General de Sociedades N 26887 que en su
artculo 3 del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de
Sociedades consagra el Principio Registral de Especialidad

4
PRINCIPIOS REGISTRALES, Fernando Jess Torres Manrique, Revista Derecho y Cambio Social, Pg. 4

10
 cuando seala: Por cada sociedad o sucursal se abrir una
partida registral en la que se extender su primera
inscripcin, as como los actos inscribibles posteriores
relativos a cada uno. lo cual es coherente con el sentido de
lo normado por el Reglamento de Registros Pblicos; siendo
aplicable en los casos de modificacin de estatuto, aumento
de capital, venta de participaciones, su disolucin y extincin
en virtud de que son actos posteriores a la apertura de la
partida registral y deben ser inscritos en la misma.

Respecto al Registro de Bienes, el principio de Especialidad se

aplica cuando en una partida registral un bien se inmatricula,
en la misma partida, inscribindose actos posteriores sobre
dicho inmueble tales como embargos, demandas, compra
ventas, donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros, los
mismos que debern registrarse en la misma partida registral.

Finalmente respecto a este principio es importante resaltar que

en caso de detectarse la apertura de ms de una partida
registral se incurrir en un supuesto denominado Duplicidad
de Partidas (o Pluralidad de Folios). Segn el Reglamento de
Registros Pblicos SUNARP, Art. 56 al 63 se contemplan
tres formas de este supuesto: Duplicidad de Partidas Idnticas,
Duplicidad de Inscripciones Compatibles y Duplicidad de
Partidas con Inscripciones Incompatibles5; por lo que la
aplicacin de este principio tiene por objeto evitar la incidencia
de estos casos.

c. Principio de Legalidad

Este principio alude a la calificacin registral y refiere que para

la inscripcin o anotacin preventiva de un ttulo, este primero

5
PRINCIPIOS REGISTRALES, Fernando Jess Torres Manrique, Revista Derecho y Cambio Social, Pg. 6

11
deber ser sometido a una calificacin registral con el objeto
de que en los asientos registrales respectivos solo se
consignen los ttulos vlidos y perfectos.

El procedimiento de la Calificacin Registral consiste en la

realizacin de una anlisis minucioso y exhaustivo por parte
del Registrador Publico quien dar fe de la licitud del acto,
contrato, resolucin judicial o administrativa, realizando un
juicio de valor que considera las normas legales vigentes y los
antecedentes que obran en los asientos pre-existentes y/o
ndices; determinndose as si es factible la incorporacin de
la nueva situacin jurdico registral en base a los siguientes
criterios:

a. Legalidad de Documentos, para el caso de documentos

notariales se validaran factores como:
La competencia del notario.
Cumplimiento de los requisitos de formalizacin.
Uso del papel adecuado.
Autenticidad y pago respectivo de tasas y/o tributos
que correspondan.
Autenticidad del parte notarial y la pertenencia del tipo
de documento en relacin al acto jurdico.
b. Capacidad de los Otorgantes.
c. La Validez del acto donde se verificara si existen razones
de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme al
Art. 219 del Cdigo Civil.
d. Verificacin de las identidades entre el titular del Derecho
inscrito y la persona que interviene en el acto jurdico
materia de inscripcin.

12
 d. Principio de Tracto Sucesivo

Este principio seala que podremos determinar que cualquier

inscripcin hecha en el Registro, debe tener como requisito
ineludible un derecho del que derive, el cual debe encontrarse
previamente inscrito; sin embargo, existe una excepcin
referida a la primera inscripcin que, por ser la primigenia, no
tiene como base ningn derecho anterior6.

El principio de tracto sucesivo contempla dos nociones: la del

derecho ya inscrito y la del derecho por inscribir. Al
respecto, para explicar la primera nocin la expresin
INSCRITO refiere que al momento de la presentacin del
ttulo al Registro este se encuentra ya inscrito; sin embargo, en
el caso de la segunda nocin, la expresin SE INSCRIBA
hace suponer que despus de haberse presentado el ttulo al
Registro este no se encuentra an inscrito y en el momento
de la calificacin el registrador se percata de la no
inscripcin del derecho del cual emana, por lo tanto, lo
observar y exigir la subsanacin de este defecto; la
coexistencia de ambas situaciones y la inscripcin final del
derecho primigenio configura el Principio de Tracto Sucesivo.

El Art. 2015 del Cdigo Civil contiene a este principio, al

respecto dicho artculo seala: "ninguna inscripcin, salvo la
primera, se har sin que est inscrito, salvo la primera, se har
sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane". En tal sentido, el principio de tracto sucesivo tiene
carcter formal por que pertenece al procedimiento de
inscripcin aludiendo directamente a las funciones del

6
ANLISIS DOCTRINARIO,LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL ENLOS PRINCIPIOS
REGISTRALES, Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco, Universidad San Martin de Porres Facultad de Derecho
y Ciencias Polticas, Pg.39

13
 registrador -en el sentido que- si el titulo pendiente de
inscripcin no cumple con la inscripcin del derecho del que
emana (tracto sucesivo) el registrador deber optar por cerrar
el libro de inscripciones a dicho ttulo, siendo aplicable este
principio a todos los derechos incluso a aquellos no
relacionados a la propiedad.

En el caso del Registro de Mandatos y Poderes, la inscripcin

no procede -bajo la aplicacin de este principio- en el caso de
la sustitucin de poder si previamente no se ha inscrito el
poder que se sustituye. En el caso del Registro de
Testamentos, no ser posible anotar una demanda sobre
nulidad de testamento.

Asimismo, es importante sealar que, sobre la base de lo

sealado, se establecen las siguientes excepciones a la
aplicacin de este principio:
El Registrador Pblico deber abrir una partida registral
sin tener en cuenta el tracto sucesivo, en el caso de
propiedades, cuando se solicita la anotacin preventiva
o medida cautelar sobre bienes no inmatriculados (que
no tiene vida registral).
Para el caso de sociedades irregulares (aquellas que
operan sin la inscripcin en el libro de Sociedades
Mercantiles); si es el caso que dicha sociedad decide su
disolucin por medio de un acuerdo, la inscripcin dicho
acuerdo -pese a no haberse inscrito el acto constitutivo-
ameritar la apertura de una partida especial.

e. Principio de Legitimacin

La legitimacin es uno de los principios ms importantes de la

actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad

14
 jurdica sobre la titularidad de los bienes y su transmisin7.
Asimismo, la legitimacin es el reconocimiento hecho por la
norma jurdica del poder de realizar un acto jurdico con
eficacia8.

Sobre la base de las definiciones expuestas, se explica el

principio de legitimacin como un principio de credibilidad
general del asiento, lo que implica que el asiento registral
produce los efectos propios de su naturaleza siempre que no
sea declarado inexacto o invlido; toda vez que se fundamenta
en la facilitacin de la vida jurdica bajo la presuncin de que
toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo.

Dentro de nuestro ordenamiento jurdico encontramos

coherencia de este principio con el Art. 2013 del Cdigo Civil
que seala El contenido de las inscripciones se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez siendo coherente con el
principio de legitimidad en tanto el contenido de la inscripcin
est consignado en el asiento registral, con lo cual la norma
sustantiva otorga presuncin de legitimidad a los asientos de
inscripcin y el Reglamento de Registros Pblicos otorga
legitimidad a los asientos regstrales, es decir esta ltima
es ms genrica, pues se estara refirindose a toda
clase de asientos, sin embargo, el Cdigo Civil es ms
especfico puesto que no brinda presuncin de legitimidad a
todos los asientos solo al de inscripcin.

Al respecto existen dos clases de legitimacin:

Legitimacin activa: El titular registral, est autorizado para
ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin.

7
DERECHO REGISTRAL, Bernardo Prez Fernndez del Castillo, Capitulo III, Editorial Porra Mxico
1990, Pg. 53
8
Landaria Caldentey J., citado por Bernardo Perez Fernndez del Castillo, op. cit.

15
 Legitimacin Pasiva: Es la que protege al tercero que no
tiene ningn derecho inscrito a su favor, cuando se
relaciona con quien s lo tiene.

Finalmente, resulta importante resaltar cinco puntos distintos

en los que pueda incidir la prueba contraria al principio de
legitimidad a saber:
a. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
b. Nulidad, o defecto del ttulo
c. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por
recogerse en aquella, de manera errneo o incompleta, el
contenido real de ste. Existencia de ttulos posteriores que
hayan modificado aqul, cuya inscripcin est vigente en el
Registro.
d. Extincin del Derecho Inscrito.

f. Principio de Fe Publica Registral

Este principio est incorporado en la Declaracin VIII del Ttulo

Preliminar del Reglamento de los Registros Pblicos y adems
es contemplado en el Art. 2014 del Cdigo Civil; se
fundamenta en la necesidad de cautelar la seguridad jurdica
de la contratacin mediante los asientos de inscripcin que
obran en los registros.

La proteccin que brinda este principio se refiere nicamente a

los terceros de buena fe que adquieren a ttulo oneroso. La
presuncin de buena fe del tercero se presume, es decir, si
alguien negara dicha presuncin debe mostrar evidencias
fidedignas. Asimismo, la adquisicin a ttulo oneroso implica la
adquisicin de los derechos de otra la cual -en el Registro
Pblico- aparece con derecho a otorgarlo e inscribir su
adquisicin, por lo que se considera que est en proceso de
convertirse en tercero registral y en consecuencia en potestad

16
 de ampararse en el Principio de Fe Pblica Registral con lo
cual lograr hacer a su derecho no impugnable.

En consecuencia, la diferencia entre tercero civil y registral es

que el primero para proteger su derecho utilizara normas del
derecho comn y el segundo utilizara normas del derecho
registral. Asimismo, una semejanza que podamos
encontrar en ambos es que ninguno ha intervenido en el
acto o contrato de celebracin9.

g. Principio de Prioridad

Tambin denominado Principio de prelacin se le define como

base de la seguridad que proporciona el Registro Pblico en el
sentido de la prioridad que tiene un ttulo inscrito o anotado
preventivamente sobre la base de la fecha de presentacin del
ttulo o documento segn corresponda que a su vez responde
al axioma jurdico el que es primero en registro es primero en
derecho o prior tempore, potior jure10.

Acorde a lo explicado, el Principio de Prioridad o Prelacin

alude a los derechos que otorgan los registros pblicos y su
prioridad determinada por la fecha de su inscripcin la misma
que a su vez, est determinada por el da y la hora de su
presentacin11. En tal sentido se establecen dos tipos de
prioridades:

a. Prioridad Preferente o de Rango

9
DERECHO REGISTRAL, Bernardo Prez Fernndez del Castillo, Capitulo III, Editorial Porra Mxico
1990, Pg. 84
10
DERECHO REGISTRAL, Bernardo Prez Fernndez del Castillo, Capitulo III, Editorial Porra Mxico
1990, Pg. 84

17
 El Principio de Prioridad Preferente o de Rango, que es
la que se produce respecto de derechos sucesivamente
inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En
este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se
jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin12.
Dicho principio se encuentra contenido en el Art. 2016 del
Cdigo Civil donde se establece la posibilidad de
concurrencia registral en cuanto a que los derechos
inscritos no se excluyen sino se jerarquizan en funcin de
la antigedad de su inscripcin.

Al respecto se pueden citar los siguientes casos de

aplicacin de la Prioridad Preferente:
Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito
en la Ley N 26481, que se refiere al bloqueo
registral.
Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos
hipotecas ya inscritos.
Posposicin de Rango: Una sola de las hipotecas
est inscrito, cediendo sta su lugar a otra, que se
constituye recin.
Coparticipacin: Pluralidad de Derechos hipotecarios
de dos formas: Compartida Inicialmente, que est
autorizada la coparticipacin.

b. Prioridad excluyente:

Implica que si un ttulo que pretende inscribirse, si es

incompatible con otro ya inscrito simplemente, dicha

12
ANLISIS DOCTRINARIO,LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL ENLOS PRINCIPIOS
REGISTRALES, Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco, Universidad San Martin de Porres Facultad de Derecho
y Ciencias Polticas, Pg.39

18
 inscripcin, no ser posible existiendo de esta manera un
cierre registral y se expresa de 2 modos:
Si el ttulo est inscrito entonces el cierre es definitivo,
es decir se rechazar la inscripcin del ttulo
incompatible.
Si el ttulo simplemente se ha presentado al registro, el
cierre registral es condicional, para el ttulo
incompatible; en el sentido de que est condicionado a
la inscripcin del primer ttulo. Si el primer ttulo no se
inscribe, no se producir el cierre registral para el
segundo y ste podra lograr acceso al registro.

II. CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral est basado en la existencia de un documento

pblico, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos
est circunscrita al documento y/o ttulo que pretende inscripcin; es
decir, en el mbito registral la limitacin es mucho mayor pues el
procedimiento registral tiene un carcter muy especial en cuanto a su
relacin y dinmica respecto a otros procedimientos administrativos, de
los que se diferencia evidentemente. Segn la doctrina, dichas
diferencias son las que se explican a continuacin:

En el procedimiento registral no hay libertad de prueba, pues el

registrador solamente accede a la peticin del usuario cuando el acto
est documentado en la forma prevista por la ley. Sin embargo, en el
procedimiento administrativo puro se puede utilizar distintos medios
probatorios sin que necesariamente exista esa limitacin; por lo que,
que la titulacin pblica es el presupuesto de este tipo de
procedimiento13.

13
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL, lvarez Caperochipi, Jos A., Ed. Comares. Granada 2006. Pg. 73

19
 En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoracin
de la prueba mediante un juicio razonado, pues en l simplemente
debe cumplirse con el documento pblico requerido. Esto es lo que
se denomina rigidez probatoria absoluta o tasacin de la prueba,
pues no es admisible el uso de recursos sustitutos o subsidiarios a la
prueba documental, o incluso se impide el rechazo del documento
pese a contar con evidencias incontrastables en contra del
documento; por este motivo un ttulo puede inscribirse sin problemas
a pesar de que uno de los contratantes afirme que su firma es
falsificada.

El procedimiento registral privilegia exclusivamente la prueba

documental pblica por sobre cualquier otro medio de prueba por
principio de prioridad y de legitimacin, excepto que el usuario presente
su solicitud de bloqueo por presunta falsificacin de documentos; sin
embrago, en el procedimiento administrativo se puede apreciar la prueba
con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles14.

Entonces a base de lo expuesto, se puede afirmar que en el

procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda
inscripcin requiere la rogacin o instancia, es decir, ser solicitada la
inscripcin por la parte interesada. En tal sentido, el procedimiento
registral como procedimiento administrativo puede tramitarse de oficio
considerando que subsiste la prioridad del inters pblico, como
procedimiento de contenido jurdico se presume que el documento
contiene un acto jurdico privado entre partes intervinientes que son
personas naturales o jurdicas; por lo tanto, solo a ellos o a sus
representantes legales segn sea el caso, les corresponde llevar a cabo
la instancia de registracin15.

14
DERECHOS REALES. DERECHO HIPOTECARIO, Pea Bernaldo de Quirs Manuel., Tomo II. Pg. 467
15
PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA, Irma Giovanny Llaja Cueva, 1 Julio
2013, Pg.4

20
 En el procedimiento registral no procede la citacin a terceros afectados
con el acto jurdico, debido a que si existe un documento pblico
entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente; en
consecuencia, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse
despus de la inscripcin. Sin embargo, en el procedimiento
administrativo s caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el
trmite pues subsiste el riesgo de afectar a terceros.

III. PRONUNCIAMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral tiene como finalidad de conseguir la

inscripcin del ttulo en el registro, sin embargo no todos los ttulos
presentados lograrn obtener una posicin registral, pues muchas veces
no poseen vocacin registral y en otros casos adolecen de defectos que
no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas previstas en
la ley.

El pronunciamiento respectivo lo realiza el Tribunal Registral que segn

el Reglamento General de Registros Pblicos, es un rgano
representativo que se encarga de emitir los pronunciamientos del
Registro Pblico que est conformado por el Pleno Registral que es la
reunin de los Vocales que integran el Tribunal Registral que,
debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos
vinculados a sus funciones.

El Tribunal Registral cumple las siguientes funciones:

Conocer y resolver los recursos de apelacin interpuestos contra las
denegatorias de inscripcin y dems decisiones de los registradores,
y Abogados Certificadores, en su caso, emitidas en el mbito de su
funcin registral.
Verificar, en el ejercicio de su funcin, el cumplimiento de normas
legales y reglamentarias, as como de los precedentes de
observancia obligatoria, por parte de los registradores, dando cuenta
21
 a la Gerencia registral y al superintendente Adjunto de las
irregularidades detectadas.
Aprobar precedentes de observancia obligatoria en los Plenos
Registrales que para el efecto se convoquen.
Coordinar con los rganos de las entidades pblicas vinculados a su
competencia.
Emitir opinin sobre asuntos que la Superintendencia Adjunta someta
a su consideracin.
Ejercer las dems atribuciones inherentes a su naturaleza o que le
sean asignadas.

Asimismo el Pleno Registral encargado del pronunciamiento registral

tiene las siguientes atribuciones:

Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia

obligatoria.
Proponer las modificaciones al presente Reglamento.
Elegir al Vicepresidente del tribunal Registral.
Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideracin.
Las dems que sean de inters para el debido funcionamiento del
tribunal, que no sean de competencia de otros rganos.

Pese a que la inscripcin de ttulo o derecho no est sujeta a la

interposicin de ningn medio impugnatorio, siendo el caso de una
inscripcin ilegal el nico canal valido como nica forma defensa es el
Poder Judicial. Sin embargo, a nivel interno se pueden recurrir a dos
instancias:

La Primera Instancia representada por el registrador quien tiene facultad

para resolver, y si la resolucin del registrador no es satisfactoria, se
puede ante la Segunda Instancia Administrativa que es el Tribunal
Registral, para lo cual se recurrir a los medios impugnatorios frente a
liquidaciones, observaciones y tachas, as como tambin frente a
denegatoria de publicidad registral por parte de los registradores y
abogados certificadores.

22
 Entonces los pronunciamientos registrales emitidos por el pleno registral
a travs del tribunal registral, refieren a impugnaciones efectuadas por
inscripciones que merecen ser observadas al no reunir todas las
condiciones estipuladas por el Reglamento General de Registros
Pblicos.

El pronunciamiento registral se enmarca en la aplicacin del Principio de

Predictibilidad se encuentra desarrollado en el art. 33 del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos (TUO del
RGRP) aprobado por Resolucin de Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 079-2005-SUNARP/SN, el cual establece las
reglas a tener en cuenta en la calificacin registral, tanto en primera
como segunda instancia16, as tenemos que se debe proceder en cada
instancia a una calificacin registral segn el caso como se explica a
continuacin:

i. En Primera Instancia
Cuando el Registrador conozca un ttulo que previamente haya
sido liquidado u observado por otro Registrador, no podr
formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados
pero podr dejar sin efecto las observaciones formuladas con
anterioridad.
Cuando en una nueva presentacin el Registrador conozca el
mismo ttulo o uno con las mismas caractersticas de otro anterior
calificado por l mismo, aunque los intervinientes en el acto y las
partidas registrales a las que se refiere sean distintos, proceder
de la siguiente manera:
Si el ttulo que calific con anterioridad se encuentra
observado o hubiera sido tachado por caducidad del asiento
de presentacin sin que se hubieren subsanado las
observaciones, estar impedido de realizar nuevas
observaciones a las ya planteadas; sin embargo, podr
desestimar las observaciones formuladas al ttulo anterior.

16
PREDICTIBILIDAD EN LA FUNCION REGISTRAL EN EL PERU, Tito Augusto Torres Snchez, Revista
Derecho y Cambio Social, Pg. 2

23
 Si el ttulo calificado antes fue inscrito y liquidado o fue
tachado por caducidad del asiento de presentacin; y para tal
instante no se hubiere pagado la totalidad de los derechos
registrales, no podr formular observaciones al nuevo ttulo,
debiendo proceder a su liquidacin o inscripcin, segn el
caso.
Tratndose de ttulos anteriores tachados por caducidad del
asiento de presentacin, slo es aplicable los supuestos
mencionados cuando el ttulo es nuevamente presentado dentro
del plazo de seis meses posteriores a la notificacin de la tacha y
siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos
que forman parte del ttulo.
Cuando el Registrador conozca el mismo ttulo cuya inscripcin
fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas
caractersticas, aunque los intervinientes en el acto y las partidas
registrales a las que se refiere sean distintos, deber sujetarse al
criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasin.

ii. En la segunda instancia

El Tribunal Registral no podr formular observaciones distintas a
las advertidas por el Registrador en primera instancia.
Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca -en va de
apelacin- un ttulo similar a otro anterior resuelto por el Tribunal
Registral, deber sujetarse al criterio ya establecido, salvo que la
Sala considere que debe apartarse del mismo, debiendo solicitar
al Superintendente Adjunto que convoque a un Pleno
Extraordinario para que se discuta la aprobacin del criterio
establecido anteriormente o se adopte el nuevo criterio.
La Resolucin que adopte el nuevo criterio tendr el carcter de
precedente de observancia obligatoria.

Asimismo para los recursos para impugnar la inscripcin ante el Tribunal

Registral son:

24
a. El Recurso de Reconsideracin: Recurso opcional que se emplea
para todos los procedimientos administrativos; se interpone ante el
Registrador y en 15 das que es el trmino de interposicin y ser
resuelto en el plazo mximo de 30 das, luego de ello sin mediar
Resolucin, el interesado podr considerar aceptado el recurso
(opera el silencio administrativo positivo).
b. El Recurso de Apelacin: Se interpone frente y en contra de las
decisiones de los Registradores y de Abogados Certificadores tales
como: liquidaciones, observaciones y tachas. Al igual que la
reconsideracin se presenta ante el Registrador que calific el ttulo
va Oficina de Trmite Documentario.

25
 CONCLUSIONES

1. El procedimiento registral es un elemento bsico del derecho registral,

ya que por intermedio de dicho proceso personas (naturales y jurdicas),
notarios y abogados, jueces y otros van a conocern los diversos
canales existentes para acceder a la defensa y proteccin de sus
derechos en lo referente la inscripcin de ttulos, actos o contratos
frente a terceros sin vulnerar el derecho de las personas que adquieren
algo de buena fe.

2. El procedimiento registral tiene como principal caracterstica la de ser un

procedimiento especial, es decir si bien como conclusin se entiende
que no es un procedimiento integralmente administrativo sino tambin
de contenido jurdico.

3. El registrador tiene la facultad de verificar la validez y la naturaleza

inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo en el que
ste consta y la de los dems documentos presentados; pese a que no
est investido del poder de decidir sobre las situaciones jurdicas ya
consolidadas.

4. El procedimiento registral se basa en principios que enmarcan su

estructura procedimental con la finalidad mxima de brindar
sosteniblemente seguridad registral desde la recepcin de expedientes,
la calificacin hasta el mismo procedimiento de inscripcin del ttulo, acto
o contrato.

5. Los principios regstrales son las reglas fundamentales que sirven de

base al sistema registral de un pas y en nuestro ordenamiento jurdico y
dispositivos legales se encuentra tanto en el Cdigo Civil de 1984 como
en el Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP).

26
 BIBLIOGRAFIA

1. PROCEDIMIENTO REGISTRAL: PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA,

Irma Giovanny Llaja Cueva, 1 Julio 2013

2. ANLISIS DOCTRINARIO,LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL

TRIBUNAL REGISTRAL ENLOS PRINCIPIOS REGISTRALES, Jorge
Antonio Martn Ortiz Pasco, Universidad San Martin de Porres Facultad
de Derecho y Ciencias Polticas

3. DERECHO REGISTRAL, Bernardo Prez Fernndez del Castillo,

Capitulo III, Editorial Porra Mxico 1990

4. PRINCIPIOS REGISTRALES, Fernando Jess Torres Manrique, Revista

Derecho y Cambio Social, 2013.

5. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL, lvarez Caperochipi, Jos A.,

Ed. Comares. Granada 2006

6. DERECHOS REALES. DERECHO HIPOTECARIO, Pea Bernaldo de

Quirs Manuel., Tomo II.

7. PREDICTIBILIDAD EN LA FUNCION REGISTRAL EN EL PERU, Tito

Augusto Torres Snchez, Revista Derecho y Cambio Social, 2013.

27
 ANEXOS

GRFICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN LOS REGISTROS MS

IMPORTANTES

1. Grfico del Procedimiento Registral: Registro de Personas Naturales.

28
2. Grfico del Procedimiento Registral: Registro de Personas Jurdicas.

29
3. Grfico del Procedimiento Registral: Registro de Bienes Muebles.

30
4. Grfico del Procedimiento Registral: Registro de Bienes Inmuebles.

31