LIMITES AL DOMINIO.

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el

inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
__El tema respecto a este artculo es controvertido. Como se ve se entremezclan totalmente el
inters pblico y el privado, pareciendo que se remite todo al derecho administrativo y slo en
subsidio rige el cdigo civil. Esto ha sido objeto de crticas, y se mencion que si lo que se
pretenda era evitar el casuismo que revelan las relaciones urbansticas debi remitirse
exclusivamente a estas cuestiones u otras anlogas de competencia de las jurisdicciones
administrativas locales, pero no una norma genrica que permita suponer la primaca del
derecho administrativo.
Ms por el contrario es difcil desentraar cunto hay de pblico y privado en cada lmite al
dominio, pero en lo que concluyen muchos autores es que los lmites corresponde imponerlos
al derecho civil que es el que realmente el derecho de propiedad reconocido en la
constitucin, dndole los contornos del derecho de dominio. Y adems en un pas federal
como el nuestro, esos lmites deben ser impuestos por una legislacin de fondo, y no las
locales. Sumado a que en un pas con tal pluralidad de jurisdicciones podra llevar a la
desintegracin de un concepto unitario de dominio.
Resumiendo, si bien la mayora de los limites provienen del derecho administrativo, el derecho
civil no puede quedar relegado a ser supletorio de este.
En suma, se trata de un conflicto de competencias. El cdigo civil, segn la constitucin, rige
para todo el pas, por lo que la delegacin a lo administrativo solo sera factible si los lmites
son verdaderamente de derecho administrativo.}

LIMITES: segn dijimos, el DR de dominio se define por exclusin, es decir por todo aquello
que el sujeto no puede hacer, de modo que es el que otorga todas las facultades sobre la cosa,
pudiendo hacer con ella lo que quiere salvo en lo que estipule la ley. Justamente los lmites son
esas fronteras que delimitan este derecho dentro de cual el sujeto ejerce sus facultades.
Alterini, celebra que se haya hablado de lmites y no de limitacin, por cuanto esta ltima
palabra refiere a restriccin. No obstante critica que en algunos otros pasajes utiliza limitacin
como sinnimo, arruinando la depuracin que intent lograr.
RELACIONES DE VECINDAD: se definen como los lmites que la ley impone a las facultades de
los propietarios de manera recproca y permanente en atencin a la situacin de ellas.
Se erigen, a diferencia de lo que se expres en la primera parte, como un lmite privado y en
un inters particular, para armonizar mi derecho de propiedad con el propio de los vecinos de
fundos prximos.
Estos lmites, no slo alcanzan a los dueos, tambin segn el 1933 a los poseedores y
tenedores.
__Teoras que fundamentan las relaciones de vecindad:

1) Cuasicontrato: la vecindad en s misma, segn pothier es un cuasi contrato que origina

derechos y obligaciones recprocas entre los vecinos.
2) Conflicto de derechos a la cual la norma legal da soluciones, conciliaciones.
3) Armnica convivencia social, inters particular de las personas, cuidado del medio
ambiente y de las exigencias de produccin, respeto por la intimidad y salud del vecino
son los fundamentos ms recientes.

ARTICULO 1971.- Dao no indemnizable. Los deberes impuestos por los lmites al dominio
no generan indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio.
__Dice alterini: la regla es que observar los lmites, en cuanto hacen al contenido normal del
dominio, no origina obligaciones indemnizatorias, pues se tiene el deber de soportarlas. Son
contenido normal de este DR y nada se debe mientras la conducta humana no agrave el
sacrificio que los miso imponen.

ARTICULO 1972.- Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a ttulo oneroso es nula la

clusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se refieren a persona
o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son vlidas si
su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de
diez aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas,
o implican una sustitucin fideicomisaria.
__Se puede decir que ac tambin se encuentra ntimamente vinculado el orden pblico,
principalmente en lo relativo a la libre circulacin de los bienes, y el trfico del comercio.
Es decir, la facultad de enajenar la cosa, tambin encierra la de no hacerlo, es decir la de
conservarla, no obstante lo que la ley intenta evitar es que, si bien el titular del dominio es
libre para desprenderse o no de l, se comprometa a no hacerlo, o le imponga esa condicin al
adquiriente lo que tornara a su derecho en uno muy limitado, a la vez que perjudicara incluso
a la sociedad toda.
__Actos onerosos: es nula la clausula de no transmitir a persona alguna. No slo se refiere al
supuesto donde la prohibicin proviene del ttulo, sino tambin, como lo regulaba Vlez los
casos en que el que ya siendo propietario de un inmueble se obliga a no enajenarlo.
Esas clausulas son vlidas, si se refieren solo a persona\s determinada\s (individualizadas sin
error o dudas con los datos necesario, no siendo exigido nombre y apellido. Sin embargo no
puede ser tan amplia que comprenda a una generalidad de personas, como por ejemplo los
mdicos, abogados, etc.).
Adems se elimina la posibilidad de solicitar daos y perjuicios al propietario que no obstante
la prohibicin, se haba obligado a no enajenar e igualmente lo haca. Hoy expresamente se
declara la nulidad de la clausula.
Por ltimo, mientras Vlez e el 2612 que regulaba esta cuestin se refera a inmuebles, hoy se
abarcan tanto esos como los muebles.
__Actos a ttulo gratuito: aquellas clusulas, son vlidas en tanto no excedan de diez aos.
Tienen como efecto frecuente evitar que el beneficiario dilapide sus bienes, adems que no es
injusto que el sujeto que se desprende sin contraprestacin de una cosa, tenga permisin para
controlar su destino inmediato.
__Estas limitaciones, no obstante no rigen en los casos de dominio fiduciario si son
expresamente pactadas en el contrato, es decir an en los casos de ttulo oneroso se puede
incluir la clausula de inenajenabilidad absoluta y en los gratuitos pactarlas ms all del plazo
legal de diez aos.

ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la
molestia o su cesacin y la indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la
prioridad en el uso, el inters general y las exigencias de la produccin.
__El artculo en cuestin se refiere a las inmisiones indirectas o inmateriales, reguladas en
Vlez en 2618 y 2619. Viene de la palabra immittere que expresa la idea de lanzar algo contra
alguien. Constituyen en general actos de intromisin desde un fundo a otro vecino.
__Tipos de inmisin:
1) Inmediatas y mediatas: Las primeras son aquellas cuyos efectos comienzan sobre la esfera
de la propiedad del vecino, como sera arrojar agua directamente en el mismo. Las segundas
3) Negativas: se trata de casos donde alguien utiliza su propiedad de modo que priva a otra de
ciertas ventajas que antes tena, como es el caso de alguien que levanta un muro en su
propiedad y priva a otro de luz, o le provoca humedad. Ac no hay inmisin directa ni
indirecta, pero el inmueble vecino sufre perjuicio efectivo.
Antes haba un caso en el 2620. Hoy si bien no hay una norma que lo regule en particular, debe
tenerse en cuenta el art. 10, de modo que solo puede verse impedido de ejercer su derecho de
propiedad si lo hace en forma abusiva. Un ejemplo de estas es el art. 1981.
4) Inmisiones ideales: se trata de exposicin a la vista de cosas horrorficas, repugnantes o
desagradables o situaciones escandalosas. Por ello tambin se las llama psquicas o morales. Ej
en Francia de quien puso un maniqu representando un ahorcado, o casas de lenocinio.
Si bien en nuestro derecho este tipo de inmisiones no tienen un principio regulador lo cierto es
que si la conducta es abusiva, podr hacerse cesar e indemnizar los daos causados. El
fundamento entonces se encuentra en el art. 10.

INMISIONES INDIRECTAS: Caracteres:

1) Materialidad: como posibilidad de medir y cuantificar el acto inmisivo. No requiere que se
trate de sustancias corpreas, sino que sean detectables materialmente, normalmente por los
sentidos.
2) Invasin en la esfera de custodia ajena. Permite, junto con el otro, distinguir estas
inmisiones con las llamadas ideales.
3) Mediatividad: no es algo que se realiza directamente sobre el fundo ajeno, sino en el propio,
pero que repercute al vecino. No se trata de arrojar objetos desde su casa al vecino, sino
realizar una actividad en inmueble propio cuyos efectos se irradian al inmueble cercano.
Esto las distingue de las inmediatas.
4) Continuidad: se trata de una actividad perturbadora que perdura y se prolonga en el
tiempo. Puede ser constante o repetirse a intervalos regulares o no, pero no debe tratarse de
un acto aislado. Si as fuera quedara atrapada en la rbita de la responsabilidad civil general.
5) Originada en el hecho del hombre: ej. Del deber de soportar las aguas.
6) Sus agentes son inasibles: se refiere a que no pueden ser tomados con la mano,
aprehendidos. Esto las diferencia de las directas, como es el caso de las races.
7) Otras (alterini no comparte):
a) No es necesario que guarden relacin con el disfrute del fundo
b) No es necesario que produzcan dao, basta que sean molestias.

AGENTES INMISIVOS: es un listado no taxativo, por cuanto alude a inmisiones similares (holln,
vapor, humedad, campos electromagnticos, polvos), lo cual deca Vlez incorrectamente
daos similares.
1) Ruido: es la ms frecuente y fcil de percibir. Vlez slo perciba los generados en
establecimientos industriales. Es entendido como un sonido no querido que produce una
sensacin auditiva desagradable. Es un tema bastante serio al da de hoy y el transporte, la
industria y boliches son los principales medios.
En cuanto al trfico areo tenemos el 155 del cdigo aeronutico.
2) Inmisiones electromagnticas: principalmente es eje central hoy en da por los efectos
nocivos sobre la salud humana, principalmente por enfermedades cancergenas, alteracin de
ritmos biolgicos como el sueo vigilia.
Lo producen las lneas de alta tensin, las estaciones transformadoras, antenas de telfonos, y
las de radio difusin, y tambin los aparatos domsticos pero en niveles muy bajos.
El tema est muy vinculado tambin a la proteccin ambiental que pesa sobre los poderes del
estado

MBITO ESPACIAL: las molestias deben generarse por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos. Si bien alude a inmuebles no es imposible imaginar situaciones donde las inmisiones
no provengan de stos como en el caso de un buque anclado en el puerto o un rodado en
frente del inmueble.
En esos casos, si las perturbaciones cumplen con los requisitos para ser consideradas
inmisiones, no habra problema en aplicar 1973.
_Vecindad: no requiere necesariamente que las fincas linden en forma inmediata. Es suficiente
una situacin de proximidad, en el sentido que la distancia no impida percibir esos agentes y
sus efectos. Pueden incluso ser kmts. Como una casa de campo.
_La actividad debe realizarse dentro del inmueble? Ej.casos de camiones fuera de una fbrica o
de concurrentes de una discoteca cuyo ruido no trasciende los decibeles exigidos. Alterini
considera que en esos casos incluso se aplica el artculo en cuestin, en tanto generen esas
inmisiones.
CRITERIOS PARA DIRIMIR CUANDO DEBEN SER CAPTADOS POR EL DERECHO:
1) Absolutez y exclusividad del dominio: en estas inmisiones indirectas, al tratarse no de actos
efectuados directamente sobre un inmueble ajeno, lo que dara lugar al derecho de exclusin
de su propietario, sino de acciones realizadas en el propio cuyas consecuencias se expanden al
vecino, se produce un aparente conflicto entre las facultades de uno y otro propietario (que en
principio pueden comportarse sobre la cosa como les plazca, por el carcter absoluto).
En base a ello y en pos de lograr una composicin de esos intereses, todas las legislaciones
establecen que las inmisiones deben soportarse en tanto y en cuanto no excedan ciertos
parmetros que la misma ley fija. En base a esto, se han elaborado varias teoras que intentan
explicar cuando cesa el deber de soportar, es decir hasta que lmite se admiten esas
inmisiones:
a) La inmissio: es la teora de la intromisin, que proviene del derecho romano, que pese a
reconocer el derecho absoluto a la propiedad, ello no poda ocasionar molestias al vecino.
Admitia la realizacin de cualquier acto en fundo propio que no ocasione una penetracin
material en el del vecino.
As dice Bonfante que toda invasin por elementos u operaciones que hechas en terreno
propio se propagan al ajeno, son ilcitas.
Ihering cuestiona diciendo que peca en exceso y en defecto. Dice que va muy lejos porque por
ejemplo la cada de frutos u hojas de mi rbol en el inmueble ajeno, sera una intromisin
material prohibida, y en segunda instancia no prev otros supuestos de intromisiones que son
inmateriales como el caso del humo, o de los malos olores.
b) Teora de los actos emulativos: es propia de la edad media. sta comprenda actos que en el
supuesto ejercicio del derecho de propiedad eran ejecutados con la intensin de daar a otro,
es decir un animus nocendi, y que por lo dems sea intil, entendido como la falta de inters o
ventaja propia.
Tambin era una posicin muy extrema que dejaba sin cobertura a un sin nmero de
supuestos, ya que alguien puede actuar sin ese nimo nocivo y no obstante ocasionar daos y
molestias.
c) La normal tolerancia: Ihering es considerado el padre de esta teora. Parta del principio que
no slo deben prohibirse las injerencias directas sino tambin las indirectas. Dice que deben
permitirse los influjos que comienzan en el fundo vecino siempre que no sean nocivos a las
personas o cosas de manera que sobrepase el lmite usual de lo tolerable.
Esta teora se expanda luego al derecho francs y termin plasmada en el 2618 del cdigo de
Vlez.
d) El uso normal: se permiten las inmisiones indirectas en el fundo del vecino, siempre que se
realizan por actividades que no exceden el uso normal, con relacin a las circunstancias de
cada finca.
Reconoce cierto lmite en la teora de ihering, aunque menos restrictiva (as por ej. Para ihering
sera tolerable el humo producido por la calefaccin de una casa vecina, pero no lo sera el
producido por un establecimiento industrial, que resultara a sus fines excesivo). En definitiva
puede verse que los contornos de lo que es el concepto de uso normal deviene del proceso de
industrializacin del siglo 19, a partir del cul llega a considerarse a la act. Industrial como algo
normal y necesario para la sociedad.

__Las diferentes legislaciones, en lo posible no hacen una aplicacin absoluta de una u otra
teora sino que tratan de conjugarlas y matizarlas, ms an cuando se observa que la c) pone el
acento en el carcter o intensin de las inmisiones, mientras que la d) en el derecho al uso de
la cosa propia dentro de los parmetros normales. Adoptar una u otra en forma estricta dejara
sin cubrir varios supuestos y a beneficiar a uno u otro propietario. Es decir, la de la normalidad
favorece los intereses del inmitente, principalmente si ste es industrial, la otra, favorece los
del perjudicado.
Ello se ve plasmado en el cdigo cuando se habla de ponderar los intereses de la produccin.
No obstante hay que aclarar que se adopta en nuestra legislacin una teora de la normal
tolerancia como dice el inicio del artculo, aunque como dijimos moderadas, y ello es as
porque se responde mejor a una sociedad que protege el medio ambiente y los derechos de la
persona.
As dicho, por ej. Una industria que cause efectos nocivos para la salud o grandes niveles de
contaminacin, no podr continuar an cuando haga un uso normal de ello.

EN NUESTRO CDIGO: dice la primera parte que las molestias no deben exigir la normal
tolerancia. As las incomodidades que no excedan esa normal tolerancia, no son captadas por
el derecho por el simple hecho que hara imposible la vida en sociedad. Se exige entonces una
molestia de cierta entidad o una continuidad excesiva. No se establece como en otras
legislaciones criterios rgidos, donde hay ciertas medidas respecto de inmisiones que pueden
ser captadas con los instrumentos correspondientes, como ser los ruidos, los campos
magnticos y dems. El legislador argentino prefiri esbozar un criterio ms flexible.
Ser una cuestin en definitiva de apreciacin judicial, teniendo en cuenta las pautas y
condiciones de la vida social actual y las normas administrativas, del cdigo y constitucionales,
principalmente el artculo 41; el caso concreto y las condiciones naturales y sociales de los
lugares (por ej. Barrios industriales) y hbitos de la poblacin. Por lo que vemos que es una
cuestin de hecho, difcil de establecerse con un criterio general.
Por ejemplo quien construye una casa en una zona residencial cuenta con la expectativa
fundada de que los inmuebles vecinos no realizarn actividades industriales, dndosele
entonces mayor proteccin. Caso inverso es el de quien construye una casa en una zona
industrial. Deber en los casos tenerse en cuenta los POU.
Un supuesto distinto y de ms difcil resolucin se da en los casos por ejemplo que una fbrica
de zona industrial produzca malos olores que perjudican a vecino que viven en zonas
residenciales, lo que podra llevar al juez, que teniendo en cuenta las exigencias de la
produccin a que tome medidas que son diversas a la de cesar o inhibir la actividad.

La receptividad personal: ya ihering mencionaba que sta no podra ser un criterio para
evaluar la situacin, sino que la pauta debe ser objetiva, abstracta. En definitiva lo que le
molesta a un vecino puede no molestarle a otro. Esto tornara una inestabilidad e inseguridad.
Ello fue receptado por nosotros y la mayora entiende que para determinar si la molestia
excede la normal tolerancia debe tenerse en cuenta a un hombre medio, sin tener en cuenta
deficiencias por ej. Auditivas o psquicas, la edad u otras circunstancias personales.
Este ha sido el criterio seguido incluso por la CSJN y diversos fallos de otros tribunales, cuando
hasta entonces la situacin era regulada por el 2618.
De todas maneras el juez no puede ser totalmente indiferente a las particularidades del
damnificado, por ej, si han contribuido al daos psicofsico que este sufre. En suma si la
receptividad personal es dada por una circunstancia normal y objetiva como el derarrollo de
cierta profesin (ej del blanqueador de telas afectado por el humo) o un determinado uso que
se afecta el inmueble, conforme a las posibilidades que otorga el derecho de propiedad y no a
un hecho anormal como una especial sensibilidad, aquella debe tenerse en cuenta a fin de
determinar si ha existido o no exceso en la normal tolerancia.
En definitiva el juez deber valorar todos los elementos posibles.

INDIFERENCIA ANTE LA AUTORIZACIN ADMINISTRATIVA: ya velez mencionaba que el juez

poda otorgar indemnizacin a favor del perjudicado, an cuando el sujeto que ocasiona las
inmisiones era autorizado administrativamente. Modernamente se ha dicho que los lmites
administrativos son de naturaleza inferior a la ley y en consecuencia no obligan a la justicica
que se halla habilitada a decretar la existencia de dao, incluso ambiental aun cuando no
superen los lmites administrativos. En caso contraro llevara a admitir que la administracin
pblica permite cosas que la ley y la constitucin no, que es evitar dao en la salud, propiedad,
ambiente.
Incluso se sotiene que el gobierno debiera, en pos de su obligacin de defender la salud y el
medio ambiente, revocar la autorizacin que ha concedido.

FACULTADES JUDICIALES ANTE LAS INMISIONES QUE EXCEDEN LA NORMAL TOLERANCIA: seg
la situacin los jueces puede remover la causa o su cesacin y la indemnizacin de los daos.
La primera tiene una funcin preventiva, la segunda resarcitoria.
Antes de la reforma del 68 slo haba posibilidad de resarcir los daos, ms no de la clausura
del local. Sin embargo ya Salvat deca que el poder judicial puede ordenar obras para la
disminucin de las molestias en defensa de los intereses individuales de las personas. Tenemos
el ejemplo del molino.
1) Remocin de la causa de la molestia o su cesacin: es una medida inhibitoria. Tiende
principalmente a la reiteracin de un dao, pudiendo la orden ser positiva si manda un hacer,
o negativa si manda una abstencin.
No obstante algunos autores mencionan que esta obligacin podra traer aparejado
problemas. En ese sentido al tratarse de una obligacin de hacer no puede haber una
ejecucin forzada, ni por 3 si se requiere conocimientos especiales, o el demandado no tiene
posibilidades econmicas de hacerlo.
Pueden tratarse de obras realizadas sobre el inmueble que produce las molestias o sobre el
que las sufre.
Esta remocin de la causa, no siempre implicar la clausura o cierre del establecimiento, ello
se evita si con esas obras se soluciona el problema, pero puede darse por la va de la
consecuencia ante el incumplimiento de las medidas ordenadas o la imposibilidad de darle
solucin al problema.
2) Indemnizacin: Algunos mencionan que los daos se deben desde la demanda, otros desde
la notificacin, dado que se debe una comunicacin fehaciente. Alterini considera que incluso
comienza en un plazo anterior, porque la va judicial se insta luego de buscar una solucin
amigable, reconocer que surge desde la demanda sera negarle al sujeto la posibilidad de que
se le resarcieran los daos anteriores, a la vez que llevara todos los casos inmediatamente a la
justicia, sin el intento de llegar a soluciones amigables.
En cuanto a los rubros de la indemnizacin, el 2619 derogado, pero que no obstante sus reglas
siguen funcionando mencionan: el perjuicio material de las propiedade; la disminucin del
valor locativo de la propiedad y la disminucin del valor venal.
Si bien el 1973 nada menciona sobre esto, algunos consideran que el 2619 sigue siendo de
aplicacin, otros mencionan que concreta un factor de atribucin de responsabilidad objetiva,
lo que coloca en la rbita de la responsabilidad extracontractual, respondiendo entonces por
las pautas generales de sta. De ese modo debe responder por:
1. Perjuicio material de la propiedad, como grietas, daos en los revoques, ennegrecimiento
de paredes, etc.
2. Disminucin del valor locativo: la cuanta est dada por la diferencia entre el canon que
poda obtenerse sin la actividad inmisiva y el que realmente se obtiene y an cuando no
consigue locatarios.
3. Disminucin del valor venal: es decir la disminucin del precio que poda obtener ante una
venta. No es acumulable con el anterior.
4. Dao moral: para algunos, por ser la indemnizacin fruto de un aspecto objetivo e
independiente de la ilicitud, no corresponde el dao moral. Para otros, s corresponde y
constituye una molestia con aptitud para provocar padecimiento espiritual o en el nimo. De
hecho frecuentemente no hay dao material y si moral.
5. El deterioro de la calidad de vida: son otros aspectos distintos al anterior, por ejemplo daos
en la salud, disminucin de la tranquilidad y sosiego.

3) Tambin, a tenor del texto del artculo, se permite que el juez pueda disponer ambas cosas,
es decir la remocin o cesacin y la indemnizacin, en el cdigo derogado se entenda que era
alternativas y no acumulativas. Hoy se puede, pero por supuesto siempre ser necesaria la
acreditacin del dao, independientemente de la idea de culpa o dolo, bastando entonces el
dao y la verificacin del nexo de causalidad.

FACTORES A PONDERAR POR EL JUEZ: se mencionana algunos en la ltima parte del artculo.
Como vemos existen algunas pautas en la primera parte y en el final. Eso dio lugar a dos
teoras, unos que consideraban que todo debe ser conjugado por el juez, es decir todas esas
circunstancias en un pie de igualdad. Otros consideran que primero se establece si la molestia
excede la normal tolerancia en consideracin a las condiciones del lugar y las circunstancias del
caso, pero que luego se da una segunda labor judicial, es decir constatado aquello el juez
ponder las dems efectos a fin de determinar si ordenan el cese o nicamente otorga
indemnizacin.
1) Uso regular de la propiedad. Segn Alterini esto se conecta inmediatamente con el hoy art.
10, en cuanto a al teora del abuso de derecho. As, los actos realizados en ejercicio regular de
un derecho en este caso el dominio, que no excedan la normal tolerancia no dan lugar a
ninguna indemnizacin. Salvo, que excedan la normal tolerancia.
2) La prioridad en el uso: esto esta conectado con la buena fe, dado que existe la posibilidad de
una injusticia si alguien hubiera adquirido una propiedad ya desvalorizada por ser lindera a un
establecimiento industrial ya afincado, luego accionara en virtud de este artculo.
Lo mismo, pero situacin inversa si quin ocupaba el predio con anterioridad al afectado, no
desarroll inmisiones hasta que ste se instal en el predio vecino, caso en el que si tendr
que responder.
En esto igual se debe ser cauto y no toda ocupacin previa quiere decir que se puede
perjudicar a las propiedades vecinas posteriores. Sobre todo habr que tener en cuenta
tambin la zona en la cual se encuentra, es decir si se trata de barrio residencial o industrial
Por ello se dice que es importante a los fines de establecer montos indemnizatorios, pero que
no es elemento determinante para negar la procedencia de la accin. De ese modo no puede
utilizarse como argumento para continuar con la inmisin, existiendo varias situaciones en las
que el inmitente a pesar de tener la prioridad de uso, puede ser obligado a cesar, como por ej.:
Casos en que trae daos a la salud del afectado, que puede reducir molestias sin costo
excesivo, daos al medio ambiente, nuevos daos inmisivos que no se daban al momento en
que el sujeto adquiri la propiedad, etc.
Tampoco debe el accionante haberse colocado en esa situacin voluntariamente, como el caso
de quien estableci un dormitorio en un lugar no apto a tal efecto por estar cerca de los
ascensores de un edificio. Es decir habr que tener en cuenta que si el sujeto muta el destino
al que estaba afectado la propiedad, ocasionndole las inmisiones justamente por esa
mutacin.
3) Las exigencias de la produccin y el inters general: se trataba en un principio de proteger la
industria por la importancia que tiene en la economa y los puestos de trabajo que produce.
Hoy la norma es ms amplia y no abarca solo a la industria sino a la produccin de bs. Y
servicios en general e incluso otras act. Como un establecimiento educativo. No obstante la
actividad debe ser de cierta importancia.
El juez puede, atento a las posibilidades de resolucin que riene, no ordenar el cese sino el
pago de una indemnizacin y que la actividad continue.

NATURALEZA JURDICA DE LA RESPONSABILIDAD POR EL ACTO INMISIVO: al respecto

Josserand hace una diferenciacin entre:
1. Actos ilegales: que se ejecutan violando disposicin administrativa o legislativa.
2. Actos abusivos: siendo legales trascienden los lmites o finalidades del derecho o tienen
mviles anti funcionales.
3. Actos excesivos: se realizan dentro del derecho y con un fin legtimo pero ocasionan un
perjuicio excesivo a un 3. Se consideran a los actos inmisivos dentro de esta categora.
__Otros mencionan que existe una doble naturaleza de actos inmisivos: las inmisiones lcitas
(por ej. Por establecimientos que realizan actividad loables a la poblacin y cuentan con todas
las licencias), pero que son daosas y excesivas, por lo que el juez nunca ordena su cese sino
una indemnizacin.
La inmisin abusiva:, donde no hay inters social en que la actividad contine, sera segn
Cossari un ejercicio abusivo del derecho y que como tal genera un acto ilcito. Aqu podra
ordenarse incluso el cese.

LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA: activa: titulares de dominio y de otros DR que se ejercen por
la posesin, y adems tenedor y locador dado el carcter amplio del 1932. Pasiva: tambin se
incluye al poseedor y al tenedor por el 1933.

NATURALEZA JURDICA DE LA ACCIN: para algunos es una accin real, dentro de ello algunos
autores consideran como una accin negatoria, mientras que para la mayora es confesoria.
Algunos la entendieron como una accin posesoria, intentando encuadrarla en el 2242,
aunque parece difcil dado que no se da el supuesto de desapoderamiento.
Para otros encuadra en una accin personal, dado que como se dijo no se trata solo de
proteger al propietario, la legitimacin activa es ms ampli y entonces habra supuestos en los
cuales ciertos sujetos no podran accionar por falta de esa legitimacin. Sin embargo ya la
posibilidad de ejercer la accin real por titulares de derechos reales de goce distintos del
propietario esta admitida, por lo cual torna innecesario trasladar todos esos casos a las
acciones personales, en lo que si importan estas son en aquellos que solo tienen legitimacin
en virtud de un derecho personal que tienen sobre el fundo.

ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede
hacer ningn acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artculo.
__Es una histrica institucin, ya contemplada en el cdigo de Vlez, que tena por finalidad
favorecer la navegacin en los lugares donde no fueran posibles las maniobras necesarias para
un correcto desplazamiento de las embarcaciones. As mediante sogas se tracciona la
embarcacin desde la cercana, mediante la utilizacin de animales u hombres que tiran de
ellas.
El instituto se mantiene no obstante casi ha desaparecido esta modalidad. Con el avance de los
nuevos combustibles, por lo cual algunos exigen su derogacin.
__La norma dice que el obligado es el dueo de inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los causes o sus riberas. No obstante tambin se extiende a todo tenedor y poseedor
conforme al 1933.
Se sostiene adems que la obligacin se extiende tambin sobre las propiedades que no
siendo limtrofes, estn dentro de la franja dispuesta legalmente dado que la ley ha querido
dejar sin obstculos ese sector.
__Se ha reducido de 35 mts. A 15, sobre cualquier orilla que permite el transporte por agua, no
solo las navegables, sino tambin las que son flotables (como con balsas, pequeos lanchones
y dems). Hoy, adems los lmites a las facultades del dueo son menores, antes no podan
hacer construcciones nuevas, reparar las antiguas ni deteriorar el terreno, hoy solo se le
impide realizar actos que menoscaben la actividad

ARTICULO 1975.- Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su
direccin o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos (dueo de
inmuble lindero) resulta perjudicado por trabajos del ribereo (osea otro vecino) o de un
tercero, puede remover el obstculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el
fin de restablecer las aguas a su estado anterior (o por lo menos evitar que se sigan
produciendo perjuicios), y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios (para realizar
los trabajos) y la indemnizacin de los dems daos (producidos por el desvo de aguas y que
no desaparecen al volver las cosas a su estado anterior).
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo (de modo que no es
responsable por los daos y perjuicios. Si al sujeto le resulta imperioso quitar el obstculo
puede hacerlo y luego repetir del Estado).
__Queda comprendida en la disposicn toda agua que tenga un cauce.

ARTICULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada artificialmente,
la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los
inmuebles que las reciben.
__Conforme a las previsiones los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que
descienden de los superiores siempre que no hayan sido degradadas (por ej. Utilizada para la
limpieza de minerales) o tenido la intervencin del hombre en su desplazamiento (canales,
bombas de agua, cambios artificiales en la nivelacin del terreno). Es entonces lgico dado que
los propietarios deben soportar los hechos ocurridos por naturaleza.
El deber de recibir las aguas implica a las arenas y piedras que arrastrar consigo.

ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si
es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
__Dice Alterini que no debe interpretarse estrictamente la palabra indispensable, sino que se
refiera a una situacin de conveniencia y ausencia de alternativas tcnicas y econmicas
razonables.
La negativa del dueo lindero dar lugar a acciones judiciales.
La indeminizacin ser por los daos por la falta de tcnica debida o la diligencia necesaria,
pero no por las molestias connaturales, ya que como vimos al principio en general los lmites al
dominio no son indemnizables.

ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia que la de
tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centmetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de
visin ms cercana al inmueble colindante.
__Las vistas son aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del fundo vecino.
Tiende principalmente a preservar la intimidad y privacidad de las personas.
1) Vistas frontales: son aquellas que se tienen en direccin del eje vertical de una ventana: el
sujeto parado frente a ella, no necesita tornar la cabeza a un lado ni al otro para ver el predio
vecino
2) Vistas laterales: son oblicuas, de costado, aquellas que solo pueden ejercerse girando la
cabeza.
_Las primeras son ms invasivas y por ello la ley establece en general una distancia mnima de
3 mts. Mientras que en la segundas son 60 cmts. Contadas perpendicularmente, es decir en
Angulo recto desde el lmite exterior de la zona de visin ms cercana al inmueble colindante.
__Los sujetos obligados son los dueos y los poseedores de inmuebles, ms no los tenedores
como un locatario, aunque la mayora entiende que si estn abarcados atento al carcter
amplo del 1932 que rige tanto para poseedores como tenedores.

ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centmetros,
medida desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
__Son las aberturas o ventanas que sirven para dar luz a las habitaciones pero que no
permiten mirar sobre el fundo vecino.
El objetivo, estableciendo esa mnima altura que deben respetar es evitar que las luces se
conviertan en vistas. En el cdigo de Vlez se exiga adems otras medidas de seguridad como
vidrios fijos, rejas de hierro, por lo que el fundamento tambin era la seguridad.
Se trata de luces en muros privativos, ya que si fueran linderos, ser necesario el
consentimiento de ambos condminos

ARTICULO 1980.- Excepcin a distancias mnimas. Las distancias mnimas indicadas en los
artculos 1978 y 1979 no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de material no
transparente.
__Se trata de vistas y luces con elementos fijos traslcidos (que dejan pasar la luz pero no
dejan ver ntidamente los objetos externos. No se trata de materiales opacos), ya que el
fundamento en ambos casos es respetar la intimidad.

ARTICULO 1981.- Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
__Eso es indudable ya que el ejercicio de esas facultades no constituye una servidumbre, salvo
que las partes lo pacten as. Siempre debe ser una manifestacin regular de su derecho, no
abusivo, como sera el caso de quien levant un tabique de madera negro con el slo fin de
oscurecer la casa del vecino.

ARTICULO 1982.- Arboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no puede tener
rboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas
sea suficiente para evitar las molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario
puede cortarlas por s mismo.
__Este artculo deja de lado las distancias mnimas del cdigo anterior a la vez que modifica el
rgimen. Se impone en rigor el criterio de la normal tolerancia y solo si se excede la misma la
cuestin es captada por el derecho (habr que tener en cuenta por ej. La humedad que
produce, la absorcin de nutrientes de su suelo, la luminosidad). Antes se daba un criterio
rgido que no requera demostrar perjuicio.
__En caso que se verifica traspasado ese lmite, se puede solicitar que se retire el rbol,
arbusto y planta a menos que el corte de ramas garantice el cese de molestias. Se trata de
ramas que no penetren en el terreno vecino, caso en el que siempre habr derecho a solicitar
que las corten, en base al derecho de exclusin.
Si las races penetran en su inmueble puede cortarlas por s mismo, siendo una de las pocas
soluciones que permiten cierta justicia en mano propia. No es necesario ni siquiera que
produzca perjuicio ya que sera una inmisin directa no autorizada. Esto es posible atento a
que las races se multiplican con facilidad, no afectando al rbol, a la vez que absorben los
nutrientes del suelo, pudiendo poner en peligro la estabilidad de construcciones vecinas.