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2014
REGLAMENTO DE EDIFICACIONES
DEL DISTRITO DE SAN BORJA
I . CONSIDERACIONES GENERALES
Artculo 1 Zonificacin
Artculo 6 Estacionamientos
1. Estacionamientos en edificaciones residenciales
2. Estacionamientos en Stanos y Semistanos
Artculo 7 Retiros
1. Retiro frontal
2. Jardn de aislamiento Alineamiento de fachada
3. Construccin Temporal en Retiro
4. Para Uso Residencial
Artculo 11 Azoteas
1. Consideraciones Generales para su Uso
2. Azotea de Uso Privado o Exclusivo
3. Azotea de Uso Comn
Artculo 1 Zonificacin
El Plano de Zonificacin de los Usos de Suelo del Distrito de San Borja corresponde a la Ordenanza
N 1063-MML, la misma que aprueba el Reajuste Integral de la Zonificacin de los Usos de Suelo
del Distrito de San Borja conformante del rea de Tratamiento Normativo III de Lima
Metropolitana. La Municipalidad de San Borja, en estricta sujecin a dicha Ordenanza
Metropolitana ha elaborado el Plano de Zonificacin a nivel de lotes, para una correcta y clara
aplicacin, dicho plano forma parte del presente Decreto de Alcalda como Anexo N 01.
Son las reas urbanas destinadas fundamentalmente al uso de vivienda, pudiendo aceptar
adems otros usos compatibles de acuerdo a lo especificado en la presente norma y en el ndice
de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas. El Plano de Zonificacin del Distrito de San
Borja establece Zonas de Baja Densidad (RDB), Zonas de Media Densidad (RDM) y Zonas de Alta
Densidad (RDA).
4. Conjuntos Residenciales
Corresponde al conjunto de edificaciones, destinadas a uso residencial multifamiliar, en un
lote urbano igual o mayor a 2,500m2, con acceso comn desde la va pblica, cuyo terreno es
de dominio comn de los propietarios de las unidades de vivienda construidas sobre este. Las
edificaciones podrn ser independientes, con reas de dominio exclusivo y accesos y
circulaciones verticales individuales. En todos los casos podrn tener depsitos, cisterna,
tanque elevado, servicios contra incendios, gas centralizado u otros servicios comunes. Los
Conjuntos Residenciales pueden ubicarse en cualquier tipo de Zonificacin a excepcin de los
lotes con Zonificacin CZ, definida en los Centros Comerciales.
Las Zonas de Reglamentacin Especial (ZRE) en el Distrito de San Borja, son aqullas que por sus
caractersticas especiales de lotizacin y de urbanizacin, no es posible la aplicacin equitativa de
la norma general y ameritan una reglamentacin precisa, que permita su adecuacin y
regularizacin. Las Zonas de Reglamentacin Especial que se indican en el Plano de Zonificacin,
aprobado mediante Ordenanza N 1063-MML, son las siguientes:
2. Definicin y lmites
rea A
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 600 metros
cuadrados, est conformada por las urbanizaciones Chacarilla del Estanque y Valle Hermoso de
Monterrico. Adicionalmente se consideran como parte del rea A todos los lotes con reas
iguales o mayores a 600 m2 ubicados en la Urbanizacin Monterrico Norte.
rea B
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 400 metros
cuadrados, est conformada por las urbanizaciones Mariscal Castilla, La Toma y Monterrico
Norte (se consideran solo los predios con reas menores a 600 m2), e incluye las instalaciones
del Cuartel General del Ejrcito.
rea C
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 300 metros
cuadrados; esta rea presenta la mayor dinmica de densificacin y comprende la mayor parte
del distrito, delimitada por la Av. Boulevard de Surco, la Av. Javier Prado, la Av. Guardia Civil, la
Av. Jos Glvez Barrenechea y la Av. Angamos.
rea D
rea ubicada al norte del Distrito delimitada por la Avenida Javier Prado, la Av. Luis Aldana, la
Avenida Canad, la Avenida Circunvalacin, el Jirn Mayor Jos Urdanivia y la Calle Hualgayoc.
rea E
rea comprendida entre el fondo de los lotes que dan al Jirn Ernesto Rutherfort, el Jr. Claudio
Galeno, la prolongacin de la Av. Glvez Barrenechea, la Avenida Angamos Este y el Jirn
General Miguel Iglesias. Solo en esta rea se permite la aplicacin del programa Mi vivienda
y la construccin de viviendas aplicando los parmetros oficiales para viviendas de inters
social, adecuando el requerimiento de estacionamientos y altura de edificacin a lo estipulado
en la presente norma.
La Ordenanza N 1063-MML establece que la Municipalidad Distrital de San Borja en estricta sujecin
a los planos y normas aprobadas en dicha Ordenanza, formule y apruebe, por Decreto de Alcalda, los
Parmetros Urbansticos y Edificatorios de Estacionamientos, Retiros, Tamaos mnimos de
Departamentos y rea Libre, para su aplicacin en la jurisdiccin.
Artculo 6 Estacionamientos
Artculo 7 Retiros
1. Retiro Frontal
a) En lotes con frente a calles se considera un retiro frontal mnimo de tres (3) metros
b) En lotes con frente a avenidas se considera un retiro frontal mnimo de cinco (5) metros;
asimismo se incluyen los siguientes lotes:
Lotes ubicados en el Jirn Paseo Bosque en el tramo ubicado en el rea B
Lotes ubicados en las Alamedas de la Urb. Chacarilla del Estanque.
Lotes con 8 pisos o ms de acuerdo al Plano de Alturas
c) Se respetarn los casos especficos de retiros diferentes, siempre que provengan de la
habilitacin urbana.
2. Jardn de Aislamiento
La edificacin temporal en retiro para uso residencial debe cumplir con lo establecido en el
RNE, y con los siguientes requisitos:
1. Definicin de reas
Las reas mnimas de departamento se establecen en funcin al rea techada total de cada
unidad de vivienda, includos muros y circulaciones internas, exceptuando garajes, jardines, patios
y terrazas no techadas, reas techadas de dominio comn y depsitos o garajes en el semistano
o stano.
A excepcin de las viviendas edificadas sobre lotes nicos, los tamaos mnimos de departamento
se establecen como sigue:
a) rea A: 140 m2
b) rea B: 100 m2
c) rea C: 90 m2
d) rea D: 80 m2
e) rea E: 70 m2
2. Aplicacin de reas
El rea neta mnima por unidad de vivienda se aplicar al 70% de las unidades de vivienda
proyectadas en cada predio, sin tolerancia alguna, pudiendo el 30% restante ser de menor
medida.
3. Criterio de Densidad
Al considerar el rea neta mnima por unidad de vivienda, el rea libre y las alturas mximas de
edificacin como lmites normativos, no ser de aplicacin la Densidad ni el Coeficiente de
Edificacin.
1. Definicin
El rea libre es el rea resultante de la diferencia entre el rea del lote y el rea techada del
primer piso de la edificacin.
El Plano de Alturas de Edificacin del Distrito de San Borja, es parte de la Ordenanza N 1063-
MML, la misma que aprueba el Reajuste Integral de la Zonificacin de los Usos de Suelo del
Distrito de San Borja conformante del rea de Tratamiento
Normativo III de Lima Metropolitana. La Municipalidad de San Borja, en estricta sujecin a dicha
Ordenanza Metropolitana ha elaborado el Plano de Alturas de
Edificacin a nivel de lotes, para una correcta y clara aplicacin, dicho plano forma parte del
presente Decreto de Alcalda como Anexo N 02.
En el caso de Acumulacin de Lotes, se mantiene la altura de los lotes originales antes de la
acumulacin. La Gerencia de Desarrollo Econmico y de la Ciudad podr establecer excepciones al
prrafo anterior, en el caso que sea adecuado para el entorno urbano, considerando los criterios
establecidos en las normas vigentes.
a) La altura mxima de edificacin en el distrito de San Borja es de 8 pisos, incluyendo los casos de
colindancia, a excepcin de los lotes con frente a la Av.
Javier Prado que tenga un rea mayor a 600 m2.
b) La altura mxima de edificacin es la altura definida por el nmero de pisos; sin ser mayor al
nmero de metros lineales indicados a continuacin:
a) En los predios que colindan por el lado posterior con predios cuya Zonificacin permite
edificaciones con alturas de 12 pisos se podrn establecer alturas de hasta 5 pisos, incluyendo
Azotea.
b) Los predios que colinden por el lado posterior con lotes calificados como RDA y
CZ, podrn incrementar la altura de edificacin hasta 4 pisos ms azotea.
c) Para los casos de colindancia lateral, establecidos en la Ordenanza N 1063-
MML; las edificaciones existentes que provocan la colindancia deben estar formalmente
construidas, contando con Licencia de Construccin, Certificado de
Finalizacin de Obra Declaratoria de Fbrica y no presentar carga registral por el concepto de
alturas, En el clculo de los promedios, se considerar el nmero entero de pisos; en el caso de
decimales, se considera el nmero inmediato inferior.
4. Alturas en esquinas
Artculo 11 Azoteas
a) Las azoteas en edificaciones residenciales, podrn ser de uso privado, comn o mixto, segn lo
definan los propietarios o promotores de las edificaciones.
b) Solo se podrn construir sobre la altura mxima permitida en el Plano de Alturas de Edificacin
aprobado por la Ordenanza N 1063-MML.
c) Las edificaciones existentes que ya sobrepasaron la altura mxima (en pisos y/o metros) no se
acogern a este artculo. Tampoco las unidades de viviendas que forman parte del los Conjuntos
Residenciales Torres de Limatambo y Torres de San Borja.
d) Se considera un retiro de 3 metros paralelo a la lnea de retiro municipal, en los frentes de la
edificacin que dan a va pblica, a excepcin de los frentes a pasajes peatonales; pudiendo
edificar hasta el 80% del rea restante, sin considerar el retiro indicado. El porcentaje de rea
edificable deber considerarse para cada rea exclusiva o comn.
e) El rea que ocupa el retiro de la azotea slo podr utilizarse para terrazas, jardines o
instalaciones abiertas, as como para escaleras y ascensores, si as lo requiriera el proyecto. No se
permitir tendales en dicho retiro ni en otro espacio a la vista.
f) En todos los casos debe considerarse el uso exclusivo de una parte de la azotea para
mantenimiento de las instalaciones que se ubican en ella, (tanque elevado, caseta de ascensor,
instalaciones de gas centralizadas etc.). En caso de no considerarse de uso comn el rea de la
azotea; el acceso a la zona de mantenimiento se efectuar a travs de una escalera de gato desde
las reas comunes del ltimo nivel.
g) Las instalaciones de tanques elevados, debern estar integradas armnicamente a la
edificacin, no permitindose la exposicin visual de los tanques prefabricados, ni de sus
instalaciones, debiendo stas tener cerramientos opacos.
h) Las azoteas deben estar bordeadas por un parapeto opaco, con una altura mnima de 1.60m en
las colindancias que generen registro visual a propiedad de 22 terceros y de 1.00m en el resto. Los
materiales del parapeto frontal debern responder a la arquitectura propuesta y no podr
sobrepasar el 1.00m de altura.
i) La edificacin de la azotea no deber sobrepasar los 3.00m de altura.
j) En el caso de las azoteas sobre edificaciones existentes, toda rea techada o parapetos debern
retirarse, de ser necesario, de los lados de los patios de iluminacin y ventilacin que tengan las
medidas mnimas reglamentarias, a fin de no alterar la relacin seccin/altura. Asimismo deber
contar con la autorizacin de un ingeniero especialista, que garantice la estabilidad estructural del
edificio.
Las azoteas, con el presente rgimen, debern cumplir con los siguientes requisitos:
a) El uso comn de la Azotea se establece para el usufructo de todos los residentes; en este caso,
el acceso a la azotea ser a travs de la escalera principal y si se cree conveniente de los
ascensores en caso de tenerlos. En ella podrn desarrollarse actividades de carcter
exclusivamente recreacional, (terrazas, parrillas, prgolas, gimnasios, rea verde, salas de juego,
piscinas y otros relacionados con la recreacin) as como una unidad de servicios higinicos
comunes y depsito como complemento de los usos indicados.
b) Para el uso comn de la azotea, en edificaciones nuevas, se considerar el acondicionamiento
acstico del piso, para evitar molestias a los residentes, de las viviendas del nivel inmediato
inferior.
c) Deber consignarse en el Reglamento Interno, la necesidad que los propietarios determinen los
horarios, condiciones y restricciones a las actividades que se desarrollen; el mismo que debe
considerar la opinin positiva de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias del ltimo
piso, en el proporcin al porcentaje de usuarios requeridos para ser aprobado.
d) En caso de obra nueva, es requisito indispensable que el diseo de la azotea forme parte del
proyecto, an s la azotea se construyera posteriormente a los pisos inferiores.
a) Las nuevas edificaciones slo abrirn ventanas altas, con 1.60m mnimo de alfeizar, en los
pozos de luz y en las fachadas laterales o posteriores retiradas que den hacia las viviendas
colindantes existentes. Igualmente las terrazas y azoteas que generen registro visual debern
tener parapetos opacos de 1.60m mnimo de altura. Excepcionalmente los proyectistas podrn
proponer soluciones alternativas a lo establecido en el presente artculo, siempre que alcancen el
objetivo de controlar el registro visual.
b) Los muros colindantes a propiedades vecinas, debern tener una altura mnima de 3.50 m,
sobre el nivel de piso terminado del primer piso, ser de ladrillo o concreto tarrajeado y pintado
por ambas caras.
c) Las normas sealadas en los literales precedentes no rigen cuando los predios a edificar
colinden con edificaciones multifamiliares, conjuntos residenciales, comerciales u otras distintas
de las unifamiliares, bifamiliares y/o quintas.
d) Las edificaciones comerciales que colinden lateralmente o posteriormente con edificaciones de
vivienda, tendrn muros colindantes de 2 pisos de altura, de ladrillo o concreto tarrajeado y
pintado por ambas caras a efectos de impedir el registro visual hacia el local comercial.
e) Dentro de las edificaciones multifamiliares, con el fin de preservar la intimidad de las
instalaciones privadas del primer piso (garajes, terrazas, patios interiores) se podrn acondicionar
coberturas livianas removibles (toldos, elementos translcidos, etc.), siempre que se cumpla con
lo establecido en el Articulo N 9 sobre Retiro Temporal de la presente norma.
a) Tendrn dimensiones mnimas de 2,20m por lado, medido entre las caras de los paramentos
que definen el pozo.
b) La distancia perpendicular entre los vano de los ambientes de dormitorios, estudios, salas de
estar y comedores, que se sirven del pozo medida en el punto central o eje del vano y el
muro opuesto que conforma el pozo no debe ser menor a un tercio de la altura del
paramento ms bajo del pozo, medido a partir del alfizar del vano ms bajo.
c) La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio, cocinas, pasajes y
patios de servicio techados que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del vano
y el muro opuesto que conforma el pozo no debe ser menor a un tercio de la altura del
paramento ms bajo del pozo, medido a partir del alfizar del vano ms bajo.
2. Ductos
Los ambientes destinados a servicios sanitarios podrn ventilarse mediante ductos de ventilacin.
Los ductos de ventilacin debern cumplir los siguientes requisitos:
a) Las dimensiones de los ductos se calcularn a razn de 0,036 m2 por inodoro de cada servicio
sanitario que ventilan, con un mnimo de 0,24 m2.
b) Cuando los ductos de ventilacin alojen montantes de agua, desage o electricidad, deber
incrementarse la seccin del ducto en funcin del dimetro de las montantes.
c)Cuando los techos sean accesibles para personas, los ductos de 0,36 m2 o mas debern contar con
un sistema de proteccin que evite la cada accidental de una persona.
3. Ochavo
En las esquinas formadas por la interseccin de dos vas vehiculares, con el fin de evitar
accidentes de trnsito, cuando no exista retiro o se utilicen cercos opacos, existir un retiro en el
primer piso, en diagonal (ochavo), que deber tener una longitud mnima de 3m, medida sobre la
perpendicular de la bisectriz del ngulo formado por las lneas de propiedad correspondientes a
las vas que forman la esquina. El ochavo debe estar libre de todo elemento que obstaculice la
visibilidad.
4. Alturas
Las dimensiones, rea y volumen de los ambientes de las edificaciones deben ser las necesarias
para:
La dimensin mnima del ancho de los pasajes y circulaciones interiores horizontales interiores,
medido entre los muros que lo conforman ser la siguiente.
6. Nmero y ancho de escaleras
El nmero y ancho de escaleras se define segn la distancia del ambiente ms alejado de la escalera y
el nmero de ocupantes de la edificacin a partir del segundo piso, segn la siguiente tabla:
7. Caractersticas de la escalera
Las escaleras estn formadas por tramos, descansos y barandas. Los tramos estn formados por
gradas. Las gradas estn formadas por pasos y contrapasos.
Las condiciones que debern cumplir las escaleras son las siguientes:
a) En las escaleras integradas, el descanso de las escaleras en el nivel del piso que sirven puede
ser el pasaje de circulacin horizontal del piso.
b) Las edificaciones deben tener escaleras que comuniquen todos los niveles.
c) Las escaleras contarn con un mximo de diecisiete pasos entre descansos.
d) La dimensin de los descansos deber tener un mnimo de 0.90m.
8. Ascensores
Los ascensores en las edificaciones debern cumplir con las siguientes condiciones:
a) Son obligatorias a partir del nivel de ingreso comn superior a 11m sobre el nivel del ingreso
a la edificacin desde la vereda.
b) Los ascensores debern entregar en los vestbulos de distribucin de los pisos a los que sirve.
No se permiten paradas en descansos intermedios entre pisos. En caso de proponerse
ascensores con apertura directa a las unidades residenciales en edificios multifamiliares,
stos debern contar con vestbulo previo cerrado.
c) En las edificaciones residenciales, no es obligatoria la llegada del ascensor al stano del
estacionamiento.
9. Rampas
Calle los Sauces 142 Urb. San Borja - Altura cuadra 33 de Av. Javier Prado
este - SAN BORJA
10. Ancho de acceso
Los accesos a las edificaciones multifamiliares y a aquellas que forman parte de conjuntos
residenciales debern tener un ancho mnimo de 1,00 m y cumplir con lo establecido en la Norma
A.120 Accesibilidad para Personas con Discapacidad.
Las ventanas que dan iluminacin y ventilacin a los ambientes, debern tener un cierre adecuado a
las condiciones del clima y contar
con carpintera de materiales
compatibles con los materiales del
cerramiento. Los Vidrios crudos
debern contar con carpintera de
soporte en todos sus lados. De los
contrario debern ser templados.
Las puertas con superficies vidriadas debern tener bandas sealizadores entre 1.20m y .090m de
altura.
Los techos o azoteas de uso de los ocupantes de la edificacin, debern contar con parapetos de
proteccin de un mnimo de 1.10 m de altura. El ltimo techo de una vivienda unifamiliar de varios
pisos o multifamiliar, deber contar con un aislamiento trmico que permita un nivel de confort
similar al de los dems pisos.
Los techos deben contar con un sistema de evacuacin de agua de lluvias hasta el suelo o hasta el
sistema de alcantarillado. Deber evitarse el posible empozamiento de agua de lluvias.
Las edificaciones para vivienda estarn provistos de servicios sanitarios, segn las siguientes
cantidades mnimas:
Las instalaciones elctricas sern de una tensin de 220 voltios y contar con dispositivos automticos
de interrupcin por sobrecarga , y podrn ser empotrados o visibles. En este ltimo caso debern
estar protegidos por canaletas o tubos. Se deber proveer medidores por cada vivienda.
Las viviendas multifamiliares debern contar con un enlace para intercomunicador con el ingreso o
portera y una conexin de informacin por cable.
Las instalaciones de gas debern contar con medidores individuales para cada vivienda, ,los mismos
estarn colocados al exterior de la vivienda o en un espacio de uso comn.