U N I V E R S I T E D E N E U CH A T E L I N S T I T U T D E G E O G R A P H I E

Espace LouisAgassiz 1 CH 2001 Neuchtel

Etude de terrain

LA GENTRIFICATION DANS LA
MEDINA DE MARRAKECH
AVRIL 2008

Corpus de textes
 TABLE DES MATIERES

Introduction ................................................................................................................................ 5
Blaise Dupuis et Sophie Marchand, assistant(e)
Les producteurs de la gentrification ........................................................................................... 7
Thuy-Van Nguyen et Isabelle Schoepfer
Un exemple dacteurs de la gentrification : Les propritaires de maison dhtes ................... 25
Sara Angelini & Ivan Godat
La dynamique du dveloppement du secteur de lhtellerie dans la mdina de Marrakech.... 49
Alexandre Steiner et Wilhelm Paulet
Les artisans de la medina ......................................................................................................... 67
Mryl Jeannin et Soraya Ramareddy
La mixit sociale, un atout pour les autochtones ?................................................................... 85
Dave Wisard et Olivier Silberstein
Espace public de la mdina : La place Jemaa el Fna ....................................................... 113
Sandra Bessmann et Mathias Rota

3
 INTRODUCTION
Blaise Dupuis et Sophie Marchand, assistant(e)

La gographie humaine permet dtudier lorganisation de lespace par les socits humaines
et rciproquement, le rle de lespace dans lorganisation de ces socits. Chaque anne,
lInstitut de gographie de lUniversit de Neuchtel organise un exercice sur le terrain pour
ses tudiants de licence et de master. Ainsi, durant cinq jours, les participants sont confronts
aux ralits et aux problmes concrets que rencontre le chercheur dans ses recherches. Le but
premier de cet exercice est de complter la formation thorique reue durant lapprentissage
acadmique par une exprience pratique de recherche en articulant les dimensions spatiales et
sociales spcifiques un contexte culturel.
Dans leur questionnement, les tudiants ont apprhend ces relations avec comme thme
dapproche la gentrification. Dans sa dfinition classique, ce concept dsigne la
transformation physique et sociale de quartiers populaires par larrive de membres de classes
moyennes et suprieures. La rhabilitation du bti existant augmente les prix des parcelles
immobilires, entrainant le dplacement des habitants les plus dmunis. Le concept de
gentrification a t tendu rcemment en termes dacteurs, de formes et despaces pour
inclure la cration et le dveloppement de nouveaux quartiers branchs , la transformation
des commerces et des activits conomiques, le tourisme et la frquentation des espaces
publics. Une gentrification tendue permet ainsi, et cest notre sens apprciable, de saisir
ensemble les diffrentes facettes- rsidentielle, commerciale, esthtique- de l litisation
des villes (Rrat, Sderstrm, Besson, Piguet, 2008 :44).
Lexercice de terrain sest droul en trois phases distinctes :
1) dans un premier temps, un sminaire dtude a t organis. Les tudiants ont pu
commencer dfricher le sujet et faire connaissance avec le terrain dtude choisi. Les
tudiants se sont mis par deux et chaque groupe ainsi form sest attel une thmatique
particulire de la gentrification : au niveau rsidentiel, mais aussi au niveau touristique, des
espaces publics et de lartisanat. Ensuite, lors dune prsentation orale devant les autres
participants, chaque quipe a nonc son projet de recherche, ses hypothses ou objectifs
de recherche et la manire dont elle envisageait son travail durant les cinq jours de
prsence sur le terrain ;
2) dans un second temps, les tudiants ont ralis proprement parler leurs enqutes sur le
terrain et ont ensuite rdig un rapport dans lequel ils exposent leurs rsultats. Ces textes
constituent la matire de ce fascicule qui reflte, en quelque sorte, la somme et
lachvement dun travail commun ;
3) dans un troisime temps, ils ont prsent oralement une synthse des rsultats obtenus au
cours de leur travail de terrain.

5
Les prcdents terrains ont t raliss en Valais, la Brvine, Saignelgier, Tavannes,
Boncourt et Saint-Ursanne en Suisse et, en France, Cluny, Arbois, Ornans, Abondance,
Baume-Les-Dames, Munster, Salins-les-Bains, Morez Ronchamp, Poligny ou encore Crest.
Pour lexercice de terrain de lanne 2008, le choix du terrain dtude sest port sur
Marrakech et les transformations spatiales et sociales qui ont cours dans la mdina.
La ville de Marrakech, avec environ 1 million dhabitants, est compose de la mdina (ville
historique entoure de remparts) et de la ville nouvelle adjacente, dont les quartiers principaux
sont le Guliz et lHivernage, ralise sous protectorat franais en 1912. Avec plus de 600 ha,
Marrakech possde la mdina la plus tendue du Maghreb. Elle abrite environ 230000
habitants soit 20% de la population de la ville et compte prs de 28000 maisons. Attirant les
investisseurs et les touristes, la mdina est en cours de gentrification depuis plusieurs annes
et il sagit de savoir travers ce terrain quelles sont les caractristiques et acteurs de la
gentrification dans la mdina de Marrakech ? De manire plus gnrale, comment et pourquoi
des formes urbaines se transforment en raison du dveloppement de flux dinformations, de
personnes et de capitaux ?
Marrakech est une ville riche pour le chercheur qui dcide de sy attarder. De plus, les
tudiants de Neuchtel ont eu loccasion de se confronter un contexte culturel radicalement
diffrent du leur. Cette exprience ft ainsi fructueuse tant sur le plan acadmique que
personnel.
Au nom de lInstitut de gographie et de tous ses tudiants, il nous reste remercier pour leur
aide prcieuse : Abdel Lamhangar, gographe et responsable de lagence de voyage La voie
lacte Lausanne, Moustapha Laarissa, professeur de philosophie lUniversit de
Marrakech, Imad El Ouariachi, lve lUniversit de Marrakech, et Abdelghani Bennis,
ancien architecte municipal de la ville, ainsi que les habitants et professionnels de Marrakech
qui ont eu la gentillesse de participer aux entretiens et de consacrer du temps pour rpondre
aux nombreuses sollicitations des tudiants.
Ces remerciements sadressent aussi lquipe des htels Jnane Mogador et Eassouira qui
nous a chaleureusement accueilli durant cette semaine. Les Professeurs de lInstitut de
gographie de lUniversit de Neuchtel, les tudiants et les soussigns sont particulirement
reconnaissants toutes ces personnes davoir permis la ralisation de ce travail dans des
conditions optimales.

Bibliographie indicative:
Escher A., Petermann S., Clos B. 2001 : Gentrification in der Medina von Marrakech.
Geographische-Rundschau, 53 (6) : 24-31.
Lees, L., Slater, T. et Wyly, E. 2008: Gentrification, London, Routledge.
Rrat, P., Sderstrm, O., Besson, R. et Piguet E. 2008: Une gentrification mergente et
diversifie : le cas des villes suisses. Espacse et Socits : Le gentrification urbaine, 132-133
(1-2) : 39-56

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 LES PRODUCTEURS DE LA GENTRIFICATION
Thuy-Van Nguyen et Isabelle Schoepfer

1. INTRODUCTION
Ltude de la gentrification offre la possibilit daborder de nombreuses thmatiques qui y
sont lies. Ainsi, dans le cadre du terrain Marrakech, nous taient proposes six thmatiques
de recherche. Pour notre part, nous nous penchons sur les producteurs de la gentrification
Marrakech, en cherchant comprendre quels acteurs interviennent en amont de ce processus,
ainsi que la manire dont ces derniers contribuent ce phnomne.
Ainsi, par le biais de certaines lectures thoriques, nous nous sommes tout dabord attaches
brosser un tableau gnral des acteurs susceptibles dintervenir dans la production de
gentrification. Nous avons constat un systme impliquant une multitude dacteurs privs et
publics. Pour notre travail de terrain, il nous semblait plus judicieux de se pencher sur les
acteurs privs. En effet, par rapport un processus comme la gentrification, qui implique
notamment des rnovations de btiments et des transactions, les acteurs privs ont une
ractivit plus forte, car ils ont la motivation financire que lacteur public na pas. De plus,
au niveau de la ralisation pratique, les acteurs privs sont plus facilement accessibles. Par
ailleurs, nous avons galement dcid de nous entretenir avec un acteur public, capable de
nous fournir des informations propos du rle de lEtat, pour que nous puissions comprendre
le contexte gnral de Marrakech.
Concrtement, la gentrification peut notamment sobserver par laugmentation des
rnovations des btiments dans certains quartiers, ainsi que par la revente de ces biens des
personnes dune classe sociale plus aise. Ainsi, dans le cas de Marrakech, nous nous sommes
particulirement penches sur la rnovation des riads dans la mdina, puisque ces derniers
sont les biens les plus demands sur le march de la mdina, depuis une dizaine dannes.
Parmi les acteurs de la production de la gentrification dont nous avions pris connaissance,
nous avons slectionn deux types dacteurs, puisquil tait impossible de rencontrer toute la
palette des acteurs dans le cadre du terrain de gographie. Nous nous sommes donc
concentres plus spcifiquement sur les agences immobilires et les entreprises de rnovation,
qui sont des acteurs cls dans le parcours dun riad, depuis sa vente par le premier
propritaire, jusqu lachat par le propritaire suivant. videmment, nous avons galement
d limiter gographiquement le terrain dtude, afin de cerner au mieux la fraction du march
immobilier de la mdina de Marrakech qui nous intresse.

2. QUESTION DE RECHERCHE
Ces lments nous conduisent notre question de recherche, qui peut se formuler ainsi :
Quel rle jouent les agences immobilires et les entreprises de rnovation
dans le processus de gentrification, dans la mdina Marrakech ?

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Par cette question, nous souhaitons comprendre comment certains acteurs privs, comme les
agences immobilires et les entreprises de rnovation, participent la gentrification. En
dautres termes, nous aimerions creuser la question suivante : comment ce type dacteurs
intervient dans la rnovation et la revente de riads, qui, comme nous lavons vu plus haut, sont
des faits qui peuvent mettre en lumire un processus de gentrification ? Notre question de
recherche mne galement un questionnement propos du fonctionnement du march
immobilier de la mdina de Marrakech, que nous souhaitons dcrire, afin de mieux
comprendre le contexte. Ainsi, pour parvenir rpondre au mieux notre question de dpart,
nous avons formul des objectifs et des sous-questions moyennant lesquelles nous pensons
pouvoir y rpondre.

Objectifs et sous-questions
Notre premier objectif est de tenter de dcrire le fonctionnement du march immobilier de la
mdina de Marrakech, en matire de rnovation des riads. Cet objectif nous permet de brosser
un tableau gnral du march immobilier et de contextualiser notre sujet. Nous insistons sur le
fait que nous souhaitons avant toute chose dcrire ce march et non prtendre une
comprhension totale, car cela serait trop complexe.
Notre deuxime objectif est de dcrire de manire approfondie une tape cl du parcours dun
riad : la rnovation. En effet, elle augmente la valeur du bien immobilier et permet la
rentabilit de lactivit immobilire. Elle accrot galement lattractivit de ce bien auprs
dune population aise, et est par consquent un lment dclencheur de la gentrification
dune ville.
Notre troisime objectif est dtablir une liste des acteurs qui interviennent dans le parcours
de lacquisition dun riad, depuis le vendeur (propritaire lorigine) jusqu lacheteur du
bien immobilier rnov (nouveau propritaire). Cet objectif nous permet de donner un aperu
des intervenants, ainsi que de saisir le parcours dun riad.
Notre quatrime objectif est de comprendre le rle et les stratgies des acteurs dans la
rnovation des riads dans la mdina de Marrakech. Cet objectif est le point central de notre
recherche. Nous essayons de comprendre limportance des acteurs privs, plus prcisment
celle des agences immobilires et des entreprises de rnovation, dans la rnovation des riads.
Comment se passe une rnovation ? Cette dernire se fait-elle de manire traditionnelle ou
loccidentale ? Telle est une partie des questions qui trouveront rponse avec ce dernier
objectif.
En dautres termes, nous tentons par ces objectifs dapprhender certains mcanismes qui
mnent la gentrification rsidentielle de la mdina de Marrakech.

3. PROBLEMATIQUE
Afin de saisir comment le processus de gentrification sapplique Marrakech, nous portons
un intrt spcifique aux producteurs de gentrification, cest--dire aux personnes actives dans
la rnovation et/ou la construction de btiments. Notre but est alors de comprendre le rle des
acteurs privs dans loffre de logements pour personnes fortunes.
Pour la typologie des acteurs, nous nous rfrons lapproche institutionnelle dveloppe par
Paul KNOX (2000). Elle consiste en une analyse des diffrents capitaux (financier,
commercial, foncier, etc.), do lon peut tirer une catgorisation des acteurs. Nous pouvons,
par une rflexion base sur la catgorisation de KNOX, dresser une liste des diffrents acteurs

8
privs potentiels : les entreprises, les artisans, les agences immobilires, les
promoteurs/innovateurs (marocains et trangers), les banques (investissement de capital), qui
produisent des logements, les rnovent et les amnagent. La marge de manuvre de ces
acteurs est en partie dfinie par les politiques urbanistiques des pouvoirs publics (amnagistes,
architectes), mais nous ne nous attacherons pas creuser cette question dans le prsent travail.
Parmi ces acteurs privs potentiels, notre choix sest port sur deux acteurs essentiels notre
problmatique, savoir les agences immobilires et les entreprises de rnovations. Nous y
reviendrons dans la partie mthodologique.
Quant la gentrification, elle peut tre considre selon deux points de vue. Soit comme le
propose David LEY (1996), sous laspect de la demande (dun certain type de logements),
soit comme le propose Neil SMITH (1996, 2003) dans une perspective du point de vue de
loffre. En dautres termes, Neil SMITH (1979) explique le phnomne de la gentrification
par le poids conomique de la promotion immobilire et par le rle du diffrentiel de loyer.
Par contre, David LEY replace le phnomne par rapport une stratgie des acteurs,
correspondant une attirance pour des modes de vie et de consommation quautorise lhabitat
au centre-ville.
La thorie de Neil SMITH du diffrentiel de loyer situe la gentrification parmi des
changements long terme d'investissements et de dsinvestissements dans l'environnement
bti, et met l'accent sur les rapports entre prix du terrain et prix de la proprit btie,
particulirement sur la manire dont le dsinvestissement rend possible un rinvestissement
en capital1. Mais quest-ce vritablement le diffrentiel de loyer ? Quand la dprciation des
constructions existantes est suffisamment avance, cest la situation o la rente foncire du
site ou du quartier est plus faible que la rente foncire potentielle dans son meilleur usage.
Selon lui, la gentrification peut alors se produire quand ce diffrentiel est suffisant pour
assurer un profit : Lorsque le diffrentiel de loyer est suffisamment lev, la gentrification
peut se dvelopper, dans un quartier donn, par diffrents acteurs, sur les marchs foncier et
immobilier. (SMITH, 1979, p.545).
Outre un changement dans la nature du parc de logements (statut doccupation, prix, etc.) et
un changement conomique sur les marchs foncier et immobilier, la gentrification implique
aussi un changement dans la composition sociale des rsidents d'un quartier.
Ensuite, SMITH (1979) identifie trois types de promoteurs dans les quartiers de
gentrification : les promoteurs professionnels qui achtent les proprits, les remettent en tat
et les revendent pour le profit ; les promoteurs propritaires-occupants, qui achtent et
rhabilitent la proprit pour l'habiter ensuite et les propritaires qui louent le logement aprs
l'avoir remis en tat.
Sa thse pourrait se rsumer ainsi : La gentrification est le produit structurel des marchs
foncier et immobilier. Les flux de capitaux dont le taux de profit est le plus lev et les
mouvements de capitaux vers les banlieues avec la dprciation continue du capital des
centres-villes, produisent en dfinitive la rente foncire. Lorsque cet cart se creuse
suffisamment, la rhabilitation (ou, en ce cas, la rnovation) peut commencer concurrencer
les taux de retour disponibles ailleurs et le capital revient. (SMITH, 1979, p.546).

1
Il montre qu'au XIXe sicle, la plupart des villes avaient un gradient de valeurs foncires classique, lev au
centre, et faible la priphrie. Mais la suburbanisation des activits industrielles et de la population a fait
diminuer les valeurs foncires des centres, et un foss s'est creus au cours des annes de suburbanisation (1940-
1960). Cette dvalorisation des centres a ensuite fourni la base de rinvestissements profitables.

9
En conclusion, nous utilisons lapproche de Neil SMITH, parce quelle met laccent sur la
production de lespace urbain, le fonctionnement des marchs foncier et immobilier, sur le
rle du capital et des acteurs collectifs, tels que les promoteurs et les institutions de crdit
foncier et de prts hypothcaires pour loffre de proprits gentrifier.

4. METHODOLOGIE

4.1. Choix de la mthode de recherche : lentretien semi-directif

Afin de parvenir au mieux rpondre nos objectifs, nous avons choisi dutiliser la mthode
de lentretien semi-directif. En effet, selon QUIVY et VAN CAMPENHOUDT (2002 : 196-
203), les entretiens nous permettent dobtenir des informations riches et nuances sur des
sujets prcis. Les questions ouvertes facilitent lexpression de linterlocuteur, tout en donnant
un cadre qui permet de le guider pour quil reste proche des objectifs de recherche fixs par le
chercheur. Pour lentretien semi-directif, nous avons prpar une grille dentretien comportant
une srie de questions, relativement ouvertes, et qui abordent les points ncessaires pour
parvenir rpondre nos objectifs.

4.2. Informateurs
Afin de rpondre au mieux notre question de recherche, nous avons dcid deffectuer
quelques entretiens avec des agents immobiliers et des entrepreneurs. Ces derniers, par leur
discours, sont capables de nous fournir des informations concernant les autres acteurs. Nous
avions trouv les premiers contacts via Internet. Nous avons constat que la plupart des
grandes agences taient tenues par des trangers (notamment franais) et disposaient souvent
dun site web. Il a donc t relativement ais de trouver les acteurs principaux du march
immobilier de la mdina, en termes de rnovation et de vente des riads. Nous avons galement
pu bnficier de laide dun informateur privilgi, lancien architecte municipal de
Marrakech, qui nous a guides auprs de plusieurs personnes capables de nous fournir des
informations essentielles notre travail.
Au final, nous avons rencontr six personnes pour effectuer des entretiens. Afin de respecter
leur anonymat, nous les citons dans lanalyse par leur fonction.
Un architecte (9 avril 2008 16h03 52 minutes). Marocain, et ayant fait ses tudes
Paris, il a t larchitecte municipal de la mdina pendant cinq ans. Actuellement, il est
son compte et ne collabore pas avec des agences immobilires.
Un courtier en immobilier (10 avril 2008 14h31 43 minutes). De mtier, collaborateur
darchitecte, il est directeur et fondateur de cette agence, spcialiste du droit foncier
marocain. Il ne fait pas de rnovation, mais soccupe de la vente de biens immobiliers dans
toute la ville.
Une employe de lagence immobilire A (10 avril 2008 17h26 41 minutes). Depuis
prs d'un quart de sicle, cette agence immobilire achte et rnove des riads au cur des
mdinas de Marrakech et de Fs afin de prserver le patrimoine marocain.
Un employ de lagence immobilire B (11 avril 2008 10h42 36 minutes). Cette agence
immobilire prcurseur du phnomne riad, avec plus dune dcennie dexistence,
comporte trois structures : une agence immobilire, une entreprise gnrale spcialise en
rnovation et techniques traditionnelles, une compagnie marocaine de commercialisation

10
 htelire, qui gre et commercialise les biens pour des besoins touristiques (locations
saisonnires, chambres dhtes, etc.).
Un directeur d'une entreprise de rnovation (11 avril 2008 16h39 53 minutes). Franais,
il travaille depuis plusieurs annes Marrakech, o il effectue des rnovations de riads
dans la mdina.
Un directeur de lagence immobilire C (12 avril 2008 9h14 44 minutes). Franais, il
est le directeur dune socit spcialise dans la mdina qui exerce son activit dans
limmobilier et le secteur des constructions. Cette socit est axe dans la restructuration
de riads traditionnels, et elle est galement souvent charge dintervenir pour la sauvegarde
de monuments historiques et artistiques de la ville.
Chaque informateur nous a apport quelques lments permettant, dans une certaine mesure,
de rpondre nos objectifs. Par exemple, larchitecte nous a donn des informations pour
pouvoir brosser le contexte gnral du march immobilier de Marrakech. Les agences
immobilires A, B et C, ainsi que le courtier en immobilier et le directeur de lentreprise de
rnovation, nous ont apport des lments pour comprendre le jeu des acteurs intervenant
dans la carrire immobilire dun riad, ainsi que leur propre rle dans le processus de
vente dun riad.

4.3. Retranscription et codage

Aprs avoir effectu les entretiens, nous avons retranscrit les enregistrements. Nous avons fait
une retranscription par personne, de manire synthtique tout en restant proche de ce qui a t
dit, pour ne pas perdre ou biaiser linformation. Certains entretiens avaient t effectus dans
une atmosphre plutt bruyante, comme sur un chantier ou dans un caf, ce qui na pas
facilit la retranscription. Toutefois, lors des entretiens, comme nous tions deux chercheuses,
lune des deux menait lentretien tandis que lautre prenait des notes, ce qui est trs
avantageux pour la retranscription puisque les thmes gnraux taient dj chapitrs.
Aprs la retranscription, nous avons procd au codage. Le contenu de nos entretiens a t
spar en trois grands thmes qui correspondaient nos trois objectifs principaux. Puis, nous
avons attribu des sous-thmes chacun de ces thmes principaux. Le systme de codage a
t tabli selon les thmes et sous-thmes et dcoule de nos objectifs plutt que de la grille
dentretien. Nous avons appliqu des codes de couleurs aux diffrents textes.

4.4. Le terrain de recherche

Afin de cerner au mieux notre sujet, nous avons dcid de limiter notre terrain dtude la
mdina de Marrakech uniquement. Il faut savoir qu Marrakech le march immobilier est en
pleine explosion ces dernires annes, et cela ne concerne pas uniquement le centre
historique. Diffrents biens immobiliers existent sur ce march, mais nous nous sommes
concentres uniquement sur les riads rnover, dans la mdina. videmment, le sige des
diffrentes agences ou entreprises que nous avons pu interviewer ne se situent pas forcment
dans la mdina, mais nous avons veill nous intresser des acteurs qui soccupent avant
tout de ce quartier.

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5. ANALYSE DES RESULTATS
Lanalyse des rsultats est prsente en trois parties, la premire tente de rpondre au premier
objectif nonc, la seconde se penche sur le deuxime objectif, et la troisime sintresse au
troisime et quatrime objectif. Les donnes proviennent des six entretiens que nous avons
effectus Marrakech, ainsi que des sites Internet des agences immobilires auxquelles nous
avons eu affaire. Enfin, nous tenons signaler que diffrentes interprtations des donnes sont
possibles et que nous ne prtendons pas lexhaustivit de lanalyse.

5.1. Fonctionnement du march immobilier

5.1.1. Introduction
Dans ce premier point danalyse, nous nous intressons au fonctionnement du march
immobilier Marrakech, notamment celui des riads de la mdina. Il sagit dun point
passablement descriptif, toutefois il est important de bien saisir certains aspects contextuels
avant de pouvoir se pencher sur des mcanismes proprement parler.
Afin de parvenir comprendre au mieux le fonctionnement de ce march, ainsi que la
multitude des approches que nos informateur peuvent en avoir, nous avons commenc chacun
de nos entretiens par une question gnrale douverture telle que : comment fonctionne le
march immobilier pour la rnovation des riads traditionnels dans la mdina ?
Comme dans tous les marchs immobiliers, le fonctionnement de base de celui de Marrakech
est le jeu entre loffre et la demande. Dans cette municipalit se trouvent deux marchs en
termes dacquisition : celui de la nouvelle ville et celui de la mdina. La prsence de deux
marchs, est, selon ESCHER, PETERMANN et CLOS (2001) une empreinte dun pass
colonial, marqu par la sparation de ces lieux. Dans le premier, on trouve par exemple les
appartements sur Guliz, un quartier proche de la mdina, les villas lextrieur, ainsi que les
terrains destins la pratique du golf. Selon lagent immobilier C, ce march a connu une
croissance jusquen septembre 2007, puis une stagnation dans le dernier trimestre. Ensuite,
ds janvier 2008 sest amorc un processus de baisse, qui sexpliquerait par le grand nombre
de biens en sortie de terre. A Guliz, il y a des centaines dappartement, dont le prix au mtre
carr varie entre 1 450 euros et 5 000 euros, alors que le prix du mtre carr se somme
environ 4 500 euros dans certaines villes europennes. Les prix devenant concurrentiels, un
processus de baisse prvisible sest donc enclench pour le march de la nouvelle ville. Dans
le second march, toujours selon lagent immobilier C, nous sommes sur le principe des
centres historiques franais, avec une architecture bien prcise et un espace clos. Par exemple,
une personne souhaitant construire une villa, doit aller hors des murs. Par consquent, le
march immobilier intramuros en termes dacquisition est toujours croissant, alors qu
lextrieur il est en train de baisser. En outre, daprs lagent immobilier C, la mdina reste
attractive grce une diffrence de culture et de mentalit :
Dans la mdina vous tes pratiquement 200 ans en arrire, cest les
petites choppes souvent sans lectricit, cest trs traditionnel, cest la
dbrouille. Enfin on sent vraiment un dcalage entre les deux points, et la
mdina cest un retour aux sources, en arrire et cest ce que recherchent
les cadres ou le Parisien et cest pourquoi la mdina plat toujours.
(Agent immobilier C)

12
 travers nos entretiens, nous pouvons tenter desquisser une gographie du march
immobilier de Marrakech, afin de comprendre comment les biens immobiliers varient
gographiquement. Nous avons joint un schma en annexe. Ainsi, il y a notamment des riads
et des dars dans la mdina. Guliz, qui regroupe le cur conomique de Marrakech avec
son vaste centre-ville, nous trouvons des appartements modernes et des villas. LHivernage
(quartier rsidentiel de Marrakech) possde les plus grands htels. Enfin Targa, un quartier
rsidentiel situ louest de Marrakech dans laxe de Mohammed V, se trouvent
principalement des villas.
Aprs avoir propos une vue gnrale du march immobilier de Marrakech, nous nous
concentrons prsent plus spcifiquement sur celui de la mdina.

5.1.2. March immobilier de la mdina

Le march immobilier de la mdina soccupe quasi exclusivement des riads. Le riad est un
type dhabitation dont le plan et les dispositions sont rigoureusement codifis, o lespace est
totalement intrioris : les faades intrieures en sont les faades principales. De vrais riads
devraient dpasser plusieurs centaines de mtres au minimum avec un seul niveau et un
jardin. Dans la mdina, selon le directeur de lentreprise de rnovation, il y a environ 500
vrais riads. Ce que lon nomme communment riad, sont en fait des dars. Selon lagent
immobilier B, 60% des maisons (surtout des maisons anciennes) sont de petites proprits
entre 100 et 150 mtres carrs, avec des exceptions de riads qui dpassent les 200 500
mtres carrs.
Daprs le courtier en immobilier, lengouement pour ces biens peut se voir dans la demande
qui a explos ces dernires annes. Depuis quil est Marrakech, il a vu une volution du
march immobilier.
Je suis l depuis dix ans, alors jai vu le march voluer normment,
autant en produit quen prix. Le prix des riads se sont multipli par cinq
ou six. (Courtier en immobilier)
Ce phnomne de hausse du prix de limmobilier a commenc en 1989, pour prendre de
lampleur dans les annes 2000-2001. Depuis quelques annes, lEtat commence dicter des
lois, dans le but de rguler le march.
Daprs lagent immobilier C, aujourdhui, malgr laugmentation des prix, il y a une relative
stabilit dans le march immobilier de la mdina. En effet, acqurir un riad est un
investissement sr, pour deux raisons principales. Premirement, laspect authentique du ce
type dhabitat est une garantie que ce dernier ne va pas perdre de la valeur, ce qui donne une
certaine assurance, contrairement un investissement dans des appartements ou villas, o le
prix peut changer relativement la demande. Outre cet aspect authentique, dans un march
limit en offre comme celui des riads, le prix du foncier ne peut quaugmenter. En fait, plus
un bien est rare, plus il prend de la valeur, et plus il attire une population aise.
Dans les annes 60, lexemple dAlain Delon, certains acteurs et musiciens avaient achet
un riad Marrakech, pour un usage personnel et non commercial. Cependant, un lment
dclencheur de lengouement plus large public, mis en relief lors de plusieurs entretiens, est
la diffusion sur M6 de lmission Capital dont le titre tait : Offrez-vous un palais oriental
pour le prix dun deux pices Paris . Outre cette mission, le courtier en immobilier
explique aussi ce grand boom par un concours de circonstances.

13
 Premirement, en 1999 Mohammed VI succde son pre le Roi
Hassan II, qui a rgn de 1961 1999. Le nouveau Roi cre une charte
qui permet un tranger dinvestir au Maroc et de rapatrier ses gains sil
revend. Avant cela, le dirham ntait pas convertible, il fallait sassocier
avec un Marocain. Paralllement, il y a eu le passage lEuro, en 2000 :
il y avait pas mal dargent blanchir, et les personnes sont venues
acheter au Maroc. Enfin, il y a eu louverture au tourisme avec
lengagement du Maroc de passer de 2 millions de touristes 10 millions
dici 2010, qui entrane une demande de nuites. (Courtier en
immobilier)
En somme, il y a une forte demande de riads, qui est exploite depuis 1998, car lide
dhabiter un palais oriental plat normment.
5.1.3. Conclusion
Le march immobilier de Marrakech est un march deux vitesses. Comme nous lavons vu,
il y a dune part celui de la mdina et dautre part celui de la nouvelle ville. Celui de la
nouvelle ville est en expansion, selon lagence immobilire B. Dans la mdina, daprs le
courtier en immobilier, le march des riads commence tre satur dans les quartiers les plus
priss, cest--dire ceux qui sont situs environ dix minutes de la place Jemaa el Fna ou
ceux qui se sont localiss prs dun monument (mosque, palais). Toutefois, cette saturation
nest pas due un manque de produits, puisquil existe encore de nombreux dars ou riads qui
sont potentiellement vendables, mais que les propritaires ne veulent ou ne peuvent pas
vendre, notamment pour des questions dhritages et de partage des bien ou simplement parce
que certains habitants de la mdina ne veulent quitter ce lieu, comme le prcise larchitecte.
Toutefois, il y a un march de seconde main qui se dveloppe, et la revente de riads rnovs
semble avoir un certain potentiel conomique. Quant au directeur de lentreprise de
rnovation, il prtend que les personnes se dsintressent nouveau de la mdina, puisque le
prix du mtre carr est devenu trop cher. Donc, il faut vraiment tre amoureux pour
acheter un riad.

5.2. Une tape cl : la rnovation

5.2.1. Introduction
Dans cette partie, nous allons nous attarder sur une tape cl du parcours dun riad, savoir la
rnovation. Dans ltude de la gentrification, il est important de comprendre le droulement et
les implications de la rnovation, car elle permet le revente dun bien une population plus
aise. Par rnovation, nous entendons plus spcifiquement les travaux entrepris pour la
reconstruction totale ou partielle dun riad en mdina. Cest une uvre ardue, et parfois
complique par laccs difficile de certains riads en fond de derb.
Selon les propos de larchitecte, la mdina a commenc tre restaure ds la cration dun
nouveau plan damnagement. Le fait quil ny ait plus quun seul maire pour la mdina et la
nouvelle ville, a effac une concurrence qui prtritait auparavant la mdina. Les premiers
travaux entrepris taient lassainissement de la mdina, ainsi que la clture des terrains vagues
et des maisons tombes en ruine. Puis il y a eu la restauration des remparts, et lamlioration
de lclairage. Ces travaux, ardus cause de lanciennet du tissu urbain, sont actuellement
encore en cours.
Outre les riads, la rnovation concerne dautres types de biens, tels que les rsidences
touristiques, les immeubles, les monuments historiques, ainsi que les mosques. Larchitecte a

14
galement particip llaboration de plans en vue de construire des immeubles pour lERAC
(Etablissement rgional damnagement et de construction) avec le but de faire du logement
social.
La rnovation en ville de Marrakech se fait par des financements privs, contrairement la
ville de Fs o il y a un fond pour la restauration de la ville. Par contre, le Maroc a lanc une
initiative nationale pour le Dveloppement humain en 20062. Marrakech fait partie de ces 30
villes ligibles. Dans cette municipalit, vingt quartiers cibles ont t dsigns, parmi lesquels
larrondissement Marrakech Mdina, qui comporte 6 quartiers. Par cette initiative, larchitecte
a par exemple pu rnover des fondouks, cest--dire des ensembles dartisanat, grce au
budget de lEtat.

5.2.2. La rnovation de riads

Voici, pour commencer, un exemple de dmarches entreprises par lagence immobilire B,
afin de dtailler les tapes de la rnovation.
(1) Audit du bien (tat des murs, des plafonds, des planchers, des linteaux)
(2) Dfinition et tablissement du projet artistique, recherche de la structure dorigine,
rorganisation des espaces, cration des sanitaires
(3) Etablissement des plans et devis, cahier des charges, appels doffre, bureau de contrle
ou technique
(4) Dpt du permis de construire et des autorisations
(5) Programmation du chantier, tablissement des chances
(6) Ralisation des travaux
(7) Suivi des travaux (respect du planning, p.v., contrle qualit des matriaux et des
ralisations)
(8) Rception provisoire et dfinitive

Il y a diverses faons de rnover des riads, selon les entreprises qui se chargent de la
rnovation. Alors que lagence immobilire C dit effectuer de nombreuses reconstructions, le
directeur de lentreprise de rnovation affirme :
Sur dix clients, il y a une reconstruction. Pour les autres on garde la
structure existante. Dans la mdina, il y a des murs avec une grande
paisseur et cest ce qui permet lchange thermique, ce qui fait que les
maisons de la mdina sont fraches lt. Donc si on reconstruit tout
neuf, on naura pas la mme qualit dchange thermique. Si on peut
sauver les murs, on le fait. (Directeur de lentreprise de rnovation)
Larchitecte, tout comme le directeur de lentreprise de rnovation, disent essayer au mieux de
prserver les anciennes traditions, codes architecturaux et matires de construction.

2
http://www.indh.gov.ma/fr/ 264 quartiers ont t identifis au niveau des 30 villes ligibles : population totale
de 2 501 499 habitants, soit 22% de la population des 30 villes ligibles et 16% de la population urbaine
nationale. Sur quels critres ces quartiers ont-ils t rpertoris ? Ces quartiers prsentent : un dficit en
infrastructures sociales de base, un taux dabandon scolaire lev, un taux de chmage important, une prsence
dhabitat insalubre, une pauvret et un faible revenu des populations, un taux lev dexclusion des femmes et
des jeunes, et une absence dopportunits de formation et dinsertion.

15
 jessaie de coller larchitecture, de faire comme de larchitecture
ancienne avec de nouveaux matriaux. Je ne cre rien, je copie ce que les
anciens ont fait (Architecte)
Daprs lagence immobilire B, leurs rnovations font appel aux techniques les plus
anciennes et respectent scrupuleusement la structure du riad. Selon elle, seule la ncessit du
confort moderne vient modifier lorganisation originelle. En effet, en rnovant les maisons
dhte, les salles de bains et llectricit seront systmatiquement rajoutes, de mme que la
climatisation ou lquipement hydraulique.
Nous constatons donc que le discours des diffrents rnovateurs, avance une conservation de
lauthenticit. Toutefois, comme le dit lagent immobilier C, il faut savoir quil nest plus
possible de rnover exactement comme auparavant, pour diffrentes raisons. Par exemple
parce que lintroduction des normes anti-sismiques ne le permet plus, ou que ladaptation des
riads au mode de vie occidental transforme profondment ce type dhabitat.
Quant aux ouvriers des chantiers, le directeur de lentreprise de rnovation dit que 98% des
ouvriers sont des Marocains venus sinstaller dans cette rgion, o le secteur de la
construction est en pleine expansion, pour trouver du travail. Pour assister les ouvriers, il y a
des matres douvrage, les mellems, qui savent exactement que lon peut faire ou non sur un
riad. Ce savoir-faire se transmet de gnration en gnration. Toutefois, il y a aussi un
problme de main-doeuvre, car certains mtiers dart nont pas perdur dans le temps. En
effet, un afflux dintrt pour la mdina dbute dans les annes 80, mais le grand boom sest
seulement produit il y a quatre ou cinq ans. De plus, il ny a pas dcole spcialise dans les
mtiers traditionnels de la construction, et les jeunes qui veulent pratiquer ces mtiers doivent
apprendre sur le terrain, sans formation approfondie. Pour remdier partiellement cette
situation, lentreprise de rnovation que nous avons interviewe forme des jeunes, qui sont le
matin lcole, et laprs-midi en entreprise.
5.2.3. Conclusion
Pour conclure ce point, faisons un bilan sur ce que nous avons appris au sujet de la
rnovation. Le rle que jouent les entreprises de rnovation et les architectes locaux dans la
rnovation est crucial, vu que la plupart de nos interlocuteurs disent vouloir prserver les
anciennes traditions, face larrive des acheteurs occidentaux, qui demandent parfois des
rnovations qui sortent du cadre de larchitecture marrakchie. Toutefois, nous constatons que
la prservation du savoir-faire se fait paradoxalement aussi grce lintrt que les trangers
portent la mdina, car ils cherchent acqurir des riads authentiques. En effet, avant leur
arrive en grand nombre, les mtiers de la construction se perdaient, cause dun manque
dintrt des Marocains pour les riads dans la mdina, car ils prfraient construire dans la
ville nouvelle.

5.3. Le jeu des acteurs intervenants dans le parcours dun riad

Lors de nos entretiens, nous avons demand nos interlocuteurs de nous raconter leur version
de lhistoire dun riad, en explicitant les acteurs qui, leur sens, interviennent au fil de la
vente dun riad de lancien propritaire jusqu au prochain propritaire. Dans ce chapitre,
nous souhaitons esquisser leur profil gnral, et tenter de comprendre leur rle dans la
carrire immobilire dun riad. Nous avons formul diffrentes questions dans notre grille
dentretien, pour atteindre au mieux cet objectif : quels sont les acteurs qui interviennent dans
la vente et lachat de riads dans la mdina de Marrakech? Expliquez-nous les diffrents type
de filire de vente dun riad, depuis la vente jusqu lachat dun bien ? Ainsi, chaque
interlocuteur nous a parl de certains acteurs, et nous avons pu obtenir un panorama

16
passablement complet des intervenants. Parmi ces acteurs figurent galement les acheteurs
des riads, et il est intressant, dans le cadre de ltude de la gentrification, de dfinir leur
profil et leur origine.

Le vendeur, ancien propritaire du riad

Selon nos entretiens, il semblerait que lon peut distinguer deux types de propritaires de riads
dsireux de les vendre. Le premier type de vendeur est le spculateur. Les spculateurs sont
des personnes qui achtent des riads, qui les rnovent et les revendent pour en tirer un
bnfice. Ces derniers, daprs lentrepreneur, ne sont pas forcment marrakchis, il y a
galement de nombreux trangers qui font de la vente de riad leur activit professionnelle.
Nous supposons que la motivation de revendre nest peut-tre pas uniquement financire,
mais il y a aussi des motivations personnelles qui poussent la revente.
Le deuxime type de vendeur ressort plus souvent du discours de nos interlocuteurs : ce sont
les Marrakchis qui ont un hritage familial. Pourquoi vendent-ils leurs riads ? Daprs
lagence immobilire C, il semblerait que les propritaires marocains aspirent la
modernisation et quils dsirent vendre les riads, afin de gagner largent ncessaire pour
lachat dun appartement dans la nouvelle ville. Pour eux, il sagit dun pas social, qui signifie
quils ont pass dans une classe plus aise. Selon lentrepreneur, pour les Marocains, habiter
la mdina serait un signe de pauvret. Parfois, les hritiers habitent dj en dehors de la
mdina et ils revendent le riad lors du dcs des parents, parce quils nont pas envie de
revenir dans la mdina.
Toutefois, larchitecte nuance cet lan vers la modernit. En effet, il pense quil y a galement
une pression de la part des agences immobilires :
Elles font parfois du porte--porte en proposant de vendre les biens,
pour des sommes dont les Marrakchi nont jamais entendu parler. Ils ne
vendent pas de leur gr, mais avec un pincement au cur. Ils vendent
pour laisser la possibilit au petit de faire une affaire pour relever le
niveau de la famille. (Architecte)
De plus, daprs larchitecte, la vente dun riad par les Marrakchis nest pas toujours un
succs, puisquil arrive aussi que la somme dargent gagne par la vente soit mal gre, ou,
partage entre tous les hritiers et donc insuffisante pour acqurir un logement neuf.
On constate donc que la vente de riads peut avoir plusieurs motivations : elle peut tre
lucrative, car il est certain que le march des riads offre des possibilits financires
avantageuses. Cependant, la motivation peut galement tre sociale, car il semblerait quil y
ait de vritables enjeux sortir de la mdina pour accder une modernit. Nous pouvons
noter que lentrepreneur et lagence immobilire, qui sont occidentaux, ont certainement une
vue diffrente sur la motivation de la vente que celle de larchitecte, qui est marrakchi, et qui
nuance un peu plus les effets bnfiques de la vente dun riad pour les vendeurs.

Le client
Comme nous lavons appris par les entretiens, les clients sont essentiellement trangers, en ce
qui concerne les riads de la mdina. Selon le courtier en immobilier il y a essentiellement des
Franais. Cependant, il y a actuellement un largissement des origines des clients, notamment
belges, espagnoles, anglaise et italienne. En bref, les clients viennent essentiellement
dEurope occidentale. Il semblerait que, jusquil y a deux ans, les clients payaient uniquement
au comptant (minimum 150000 euros) et daprs nos interlocuteurs les clients ont des
professions librales, donc des personnes faisant partie de la classe sociale plutt aise. Les

17
clients qui achtent des maisons rnover dans la mdina ont souvent une quarantaine
danne, alors que les retraits sont trs peu en mdina, mais plutt en dehors, ou alors ils
achetaient un riad pour un usage personnel.
Pour le directeur de lentreprise de rnovation, distingue quatre types de clients.
Premirement, les personnes qui dsirent ouvrir une maison dhte. Ils recherchent une
nouvelle activit, ils changent de vie et sexpatrient souvent. Daprs lagence immobilire A,
ils reprsentent 70% des achats de riads. Deuximement, les marchands de biens qui veulent
acheter pour revendre, donc faire de la spculation. Troisimement, les personnes qui aiment
Marrakech et qui souhaitent avoir un pied--terre dans cette ville pour y passer quelques
semaines par anne. Enfin, quatrimement, les investisseurs, qui achtent des maisons pour un
rendement locatif. Nous pouvons ajouter les personnes qui habitent en permanence dans la
mdina, tout en exerant une autre activit que la gestion de maison dhte.
Nous pouvons donc constater quil y a diffrentes motivations acheter un riad dans la
mdina de Marrakech. Certaines personnes y cherchent une activit lucrative dans laquelle ils
sinvestissent plus ou moins, alors que dautres cherchent un dpaysement, un retour aux
sources comme le dit lagence immobilire C. Nous voulons souligner que nos
interlocuteurs ont insist sur le fait que les clients sont en gnral plutt aiss. En effet, si lon
sintresse aux vendeurs et aux clients, lon peut constater que des trangers aiss remplacent
des Marocains qui aspirent une modernisation, en partant habiter dans un autre quartier.
Jusquil y a deux ans, les clients ne payaient quasi quen cash. Donc
des gens qui ont environ 150 000 euros en cash en France cest quand
mme dj un peu le haut du panier, donc des professions librales, des
commerants etc. (Courtier en immobilier)

Lagence immobilire
Selon lagence immobilire B et le courtier en immobilier, il est important de noter que
lagence immobilire est un intermdiaire, qui rend possible la rencontre du vendeur et de
lacheteur. Selon le courtier en immobilier, il y a de fortes concurrences au sein des agences
immobilires. Il y en a chaque jour qui ouvrent et ferment. Ainsi, pour rester comptent, les
lments les plus importants sont le marketing, Internet, et la rputation.
Il y a 260 agences immobilires recenses Marrakech, et il y en a
plusieurs centaines ou milliers dinformelle. Ici tout le monde fait de
limmobilier, parce que cest un march porteur, cest un moyen de
gagner de largent rapidement. (Directeur de lentreprise de
rnovation)
Daprs le directeur de lentreprise de rnovation et le courtier en immobilier, il y a donc deux
types dagences immobilires : les agences immobilires traditionnelles, nommes Samsar
daprs ESCHER, PETERMANN et CLOS (2001), et les agences immobilires recenses.
Celles-ci ont une porte internationale par leur site Internet, et ont une patente. Daprs
lagence immobilire B, les trangers passent le plus souvent par ce genre dagences, alors
que les personnes qui viennent sur place trouvent parfois le bien immobilier qui les intresse
par eux-mmes.
Il semblerait que les trangers passent le plus souvent par une agence immobilire recense,
pour diffrentes raisons. Dabord, il y a la peur de se faire escroquer par une personne contre
laquelle on ne peut faire recours. Puis, parce que les acheteurs sont souvent trangers au pays
et quils nont pas la connaissance des biens immobiliers disponibles. Enfin, il est souvent

18
plus facile pour un tranger nhabitant pas sur place de dlguer les tches en laissant lagence
grer la transaction.
Nous constatons donc que les agences immobilires sont des acteurs importants dans
lacquisition dun riad, puisque de nombreuses personnes transitent par elles, environ 90%
selon larchitecte. Il est galement intressant de noter que le march est extrmement
concurrentiel et quil existe de nombreuses agences, formelles ou informelles. Au niveau de la
thmatique qui nous intresse, cest--dire la gentrification, nous pouvons dire que les
agences immobilires sont des acteurs importants, car elles acclrent le processus en rendant
visible des biens immobiliers qui auraient mis plus de temps devenir attractifs.

Le notaire
Selon nos interlocuteurs, dans la mdina de Marrakech, larchitecture est particulire dans la
mesure o les maisons sont colles les unes aux autres, imbriques les unes dans les autres. Il
y a donc constamment des problmes de proprit, puisque les murs ou les poutres
appartiennent souvent plusieurs propritaires. Comme le dit larchitecte :
Ici tout est imbriqu lun sur lautre. Donc il y a des petits problmes
qui se crent entre les mitoyens. (Architecte)
Daprs le courtier en immobilier, il existe des biens titrs officiellement , qui sont
nomms cadastre, et les melchias qui sont des biens approuvs par le notaire autochtone et qui
ont souvent plusieurs propritaires. Daprs lagence immobilire B, il faut donc, avant
lachat, dfinir la proprit et la faire titrer par un notaire. Le titrage nest pas obligatoire,
mais si on ne le fait pas, un copropritaire peut venir rclamer un pourcentage. Selon le
directeur de lentreprise de rnovation, la premire dmarche faire lors de lacquisition dun
riad, est de formaliser la vente chez le notaire, et la faire enregistrer la conservation foncire.
Le notaire est un acteur qui ne joue, selon nous, pas un rle majeur dans le processus de
gentrification, bien quil soit ncessaire lacquisition dun bien immobilier, et quil participe
indirectement la gentrification.

La ville
Comme nous la dit larchitecte, lacteur public ne joue pas un rle essentiel dans la question
de la rnovation des riads de la mdina de Marrakech. La rnovation se fait en effet que par
un financement priv, contrairement par exemple une autre ville marocaine, Fs, o il y a un
fond pour la restauration de la ville. Toutefois, il souligne que la ville joue son rle dans la
dcision de loctroi des permis de construire et de la validation des plans. Cest aussi elle qui
impose les lois qui chapeautent la rnovation et le march immobilier.
Il est noter que nous ne nous sommes pas rellement penches sur le rle de lacteur public
dans le processus de gentrification, et que nous ne pouvons par consquent pas rellement
valuer son importance.

Larchitecte
Selon le courtier en immobilier, larchitecte, tout comme lingnieur-bton, est officiellement
une personne incontournable dans la rnovation dun btiment Marrakech. Il labore les
plans pour la rnovation ou, dans certains cas, de la reconstruction des riads. Il collabore
souvent avec une agence immobilire qui le recommande ses clients. Toutefois, certains
architectes sont indpendants et trouvent leurs clients par rseautage, comme larchitecte avec
lequel nous nous sommes entretenus.

19
Il nous semble que larchitecte est galement un acteur secondaire dans le processus de
gentrification. En effet, dans la rnovation, ce nest pas lui qui joue le rle le plus important,
mais lentreprise de rnovation.

Lentreprise de rnovation
Daprs le directeur de lentreprise de rnovation, lentreprise de rnovation intervient aprs
le titrage. Souvent, comme le souligne galement lagence immobilire B, les nouveaux
propritaires font faire des devis en fonction de ce quils souhaitent, et si le devis est accept,
les travaux peuvent commencer. Lentreprise de rnovation soccupe non seulement de la
rnovation, mais galement du ct administratif, surtout quand les propritaires ne sont pas
sur place.
Donc nous en tant quentreprise de rnovation, on soccupe de tout
pour le compte du client, parce que les gens sont souvent pas sur place.
Donc on soccupe du permis de construire, des autorisations, et pour les
maisons dhte on soccupe aussi des homologations. (Directeur de
lentreprise de rnovation)
Lentreprise de rnovation livre donc un produit fini et la dure et le prix des rnovations
varient en fonction de la taille et des prestations fournies. Elle joue aussi un rle
dintermdiaire entre les diffrents artisans qui participent la rnovation.
Nous pouvons constater que les entreprises de rnovations sont des acteurs importants dans
lacquisition dun riad, puisque de nombreuses personnes sadressent elles. Au niveau de la
gentrification, nous pouvons dire que les entreprises de rnovations sont des acteurs
importants, car elles mettent en vidence les biens immobiliers et facilitent lacquisition dune
proprit pour les trangers, puisquelles offrent la possibilit de soccuper entirement de la
rnovation.

Le voisinage
Les voisins sont des acteurs qui interviennent parfois dans le choix de lacquisition dun riad,
selon nos interlocuteurs. En effet, en plus des critres gographiques, tel que la proximit de
la place Jemaa el Fna, qui font que certains quartiers sont trs convoits, le voisinage peut tre
un critre de choix. Ainsi, daprs agence immobilire C, il y a depuis environ trois ans, des
ruelles qui sont habites quasiment que par des trangers. Certains interlocuteurs occidentaux
disent quil est normal de vouloir la proximit de voisins occidentaux, pour des raisons de
sentiment de scurit. Toutefois, larchitecte pense que cest dommageable pour la vie du
quartier, qui est trs importante Marrakech et en gnral dans la culture marocaine :
Qui fait la vie dans le quartier ? Ce sont les gens du quartier, cest la
maison ct avec neuf personnes, beaucoup denfants, des relations de
voisinage, cest cela qui fait la mdina. (Architecte)
Toujours est-il que les interlocuteurs ont tous parl dun changement de la population dans la
mdina durant ces dernires annes. Lagence immobilire A nous a appris que le nombre
effectif dtrangers na pas tant augment, mais quils sont devenus plus visibles. Lon peut se
rfrer au travail dun autre groupe dtudiants, qui sest plus amplement pench sur les
questions de voisinage.

Conclusion
Pour revenir sur notre sujet principal qui est la gentrification, nous pouvons dire que parmi les
diffrents acteurs que nous avons prsents, certains jouent un rle central, tel que les

20
vendeurs, les clients, les agences immobilires ou les entreprises de rnovation, alors que
dautres jouent un rle secondaire, comme le notaire, larchitecte et le voisinage. Toutefois, il
faut garder lesprit que linteraction de ces diffrents acteurs rend possible ce processus, et
que chacun a son rle jouer. Pour la production de la gentrification en particulier, les
agences immobilires et les entreprises de construction sont, selon nous, des plaques
tournantes qui permettent la rencontre des diffrents acteurs, et sont par consquent les
acteurs principaux de la production de la gentrification.
Nous avons toutefois t surpris de la faible importance de larchitecte dans la rnovation au
dtriment de lentreprise de rnovation. Il nous semble que lentreprise de rnovation est le
partenaire de lacheteur dans la transaction, alors quil nen est pas ainsi dans tous les pays.
Notons encore quun cercle trs restreint dentreprises de rnovation traite la majorit des
rnovations de la mdina, et que lon peut en dduire que finalement peu de personnes entrent
dans le processus de production de gentrification.
Pour finir, nous voulons relever que nous avons constat par les entretiens la prsence dun
systme double vitesse. En effet, pour certains acteurs comme les entreprises de rnovations
et les notaires, il y a un systme formel et un systme informel, et le discours de nos
interlocuteurs par rapport la lgitimit de ce march informel varie beaucoup. Certains
pensent que ce march est ncessaire pour lconomie marrakchie, et dautres le jugent
nuisible. En effet, comme toute conomie informelle, elle conduit une instabilit des prix, ce
qui peut tre prjudiciable pour la survie de certaines entreprises. Toutefois, cette conomie
informelle est parfois le seul moyen qui permet certains Marrakchi de trouver un travail dont
le revenu peut suivre laugmentation des prix qui va de pair avec lavnement dune
population plus aise.

6. CONCLUSION
Lavenir du march immobilier des riads en termes de rnovation est sujet discussion. Le
courtier en immobilier pense que le march immobilier se porte bien, et quil y aura toujours
rnover et vendre. Dans la mdina, il y a actuellement environ 600 riads rnovs.
Cet avis nest pas partag par le courtier en immobilier, qui affirme que les riads sont un
secteur de limmobilier qui se calme. Comme la spcialisation dans le riad nest plus possible,
parce quil ny a plus de produits proposs, les agents immobiliers sorientent alors vers
dautres produits : terrains, appartements, villas. Par contre, la revente des riads restaurs en
est son deuxime voire troisime cycle de revente.
Neil SMITH avait identifi trois types de promoteurs dans les quartiers de gentrification : les
promoteurs professionnels, les propritaires-occupants et les propritaires. Ces trois types ont
aussi pu tre identifis dans notre tude au travers des marchands de biens qui veulent acheter
pour revendre, des personnes qui souhaitent avoir un pied- terre, et enfin des personnes qui
voudraient par exemple ouvrir une maison dhte.
De mme SMTH avait aussi insist sur les nombreux changements quentranait le processus
de gentrification. Premirement, un changement dans la nature du parc de logements a pu tre
dcel dans notre tude. En effet, la mdina connat depuis les annes 90 une hausse du prix
au mtre carr, cause du fort engouement des acheteurs pour les riads. Ce diffrentiel de
loyer peut tre perceptible dans les chiffres avancs lors de lentretien avec lentreprise de
rnovation : en trois ans, le prix la surface du sol est pass dans un quartier trs demand de
7 000 dirhams/m2 12-15 000 dirhams ; certains biens ont donc doubl en trois ans. Quant au
statut doccupation, des riads sont encore disponibles dans les quartiers peu priss, alors qu

21
proximit de Mouassine ou de la place Jemaa el Fna peuvent tre considrs comme saturs.
Deuximement un changement conomique sur les marchs foncier et immobilier a aussi pu
tre relev. Avant que lengouement ne dferle sur la mdina, ce march pratiquait des prix
abordables encore pour les locaux. Mais depuis, ce nest plus le cas, tant donn que le prix
du foncier a augment de manire considrable. Ce fait se rpercute automatiquement sur les
marchs foncier et immobilier qui doivent se radapter ce nouveau facteur. Dernirement un
changement dans la composition sociale des rsidents peut aussi tre mis en avant. Avec la
pauprisation de la mdina, des ruraux sont venus sy tablir. Maintenant, ces derniers tendent
pour une partie dentre eux quitter la mdina pour aller sinstaller dans la nouvelle ville ou
dans les environs de Marrakech pour jouir dune qualit de vie meilleure. Des trangers
viennent les remplacer en achetant des riads quils rnovent.
Enfin nous pouvons affirmer aprs cette tude que la majeure partie des biens rnovs est
destine aux trangers fortuns. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce fait : la hausse du prix
des riads, la charte de Mohammed VI sur les avantages dun investissement tranger au
Maroc, ou encore lenvie des Marrakchis d voluer socialement en allant vers la ville.

7. BIBLIOGRAPHIE
ESCHER A., PETERMANN S. et CLOS B. 2001 : Gentrification in der Medina von
Marrakech. Geographische-Rundschau, 53 (6) : 24-31).
KNOX, P. 2000 : Spatial and institutionnal frameworks : citizens, the state and civil society.
In : Knox, P. and Pinch, S., Urban social geography : an introduction. Harlow : Pearson
Education, 128-164.
LEY, D. 1996 : The New Middle class or the remaking of the central city. Oxford, Oxford
University Press.
SMITH, N. 1979 : Toward a theory of gentrification : a back to the city movement by capital,
not people, Journal of the American Planning Association, vol. 45, pp. 538-548.
SMITH, N. 1990 : Uneven development Nature, capital and the production of space. Basil
Blackwell : Cambridge (USA).
SMITH, N. 2003 : La gentrification gnralise : dune anomalie locale la rgnration
urbaine comme stratgie urbaine locale. In : Bidou-Zachariasen, C. (sous la dir.), Retour en
ville : des processus de gentrification urbaine aux politiques de revitalisation des
centres. Paris : Descartes, 45-72.
QUIVY, R. et VAN CAMPENHOUDT, L. 1995 : Manuel de recherche en sciences
sociales. Paris : Dunod.
Site de linitiative nationale pour le dveloppement humain : http://www.indh.gov.ma/fr/

22
8. ANNEXES
Schma de la gographie du march immobilier.

Palmeraie

Medina : riads
Gliz : et dars
appartements
et villas

Place Jemaa
el Fna

Koutoubia
Hivernage :
Htels
N

O E

23
Annexe 1 : Grille dentretien pour les entretiens semi-directifs

Mots-cls Questions
March immobilier et Comment fonctionne le march immobilier pour la rnovation de riads
rnovation traditionnels dans la mdina ?
Quels sont les acteurs du march ?
Quel est le statut doccupation (saturation ou march ouvert) pour des
riads traditionnels rnover ?
Relation entre acheteurs Expliquez-nous les diffrents type de filire de vente dun riad, depuis
et vendeurs la vente jusqu lachat dun bien
Biens achets/lous Quels types de bien existent ?
Quels biens sont les plus vendus ?
Pourquoi les plus grands biens vendus sont-ils des riads ?
Prix Quels sont les prix pratiqus pour les riads rnover, pour les riads
rnovs ?
Offre Quelle est loffre actuelle de la mdina de Marrakech en termes de
riads ?
Demande Quelle est la demande actuelle des btiments de la part des locaux et
des trangers ?
Quelle est la proportion de riads par rapport tous les biens vendus
(ceci afin dobtenir une typologie de la clientle) ?
Rnovation Quels acteurs entrent en jeu dans la rnovation ?
Comment la dcision de savoir si un btiment est rnover ou
dmolir et reconstruire se prend-elle ?
Quelle est la plus-value dun btiment rnov ?
Marketing Comment les agences immobilires ciblent-elles leurs clients ou
comment les clients choisissent-ils les agences ?
Quels sont les atouts que vous mettez en avant et comment essayez-
vous de les vendre ?
Prfrence des acheteurs Quels sont les prfrences des acheteurs ?
Pouvoirs publics Quelles personnes interviennent dans la rnovation des riads ?
Rle de la ville Quel est le rle de la ville dans la rnovation des riads ?
Qui sont les entreprises qui rnovent ? Expansion ?
Pour qui rnove-t-on ? Construit-t-on ?
O dans la ville ? Dans la mdina ? Quels quartiers sont touchs ?
Relations avec les autres Collaborez-vous avec des agences immobilires ? Avec dautres
acteurs acteurs ? Comment se passe la collaboration ?

24
 UN EXEMPLE DACTEURS DE LA
GENTRIFICATION : LES PROPRIETAIRES DE
MAISON DHOTES
Sara Angelini & Ivan Godat

INTRODUCTION
Le processus de gentrification, luvre dans la mdina de Marrakech depuis plusieurs
annes, est le rsultat de laction de diffrents types dacteurs qui eux-mmes rpondent des
logiques, des mcanismes et des aspirations qui diffrent selon le contexte social, culturel,
conomique, politique et selon leur propre exprience personnelle.
Ces acteurs sont multiples (pouvoirs publics, promoteurs immobiliers, architectes, entreprises
de rnovation, simples individus ), et prennent part de manire diverse lamorce, la
propagation et la consolidation du processus. Celui-ci voit les gentrifieurs , souvent issus
de la classe moyenne suprieure, sinstaller dans des quartiers populaires des centres-villes,
entranant par l une transformation sociale et physique de ces quartiers. En effet, la
rnovation des btiments existants entrane une augmentation des prix de limmobilier qui
rend plus difficile laccs au march du logement pour les individus les moins favoriss et
peut pousser certains locaux se dplacer.
Nous focaliserons notre recherche sur une catgorie dacteurs particuliers, les propritaires de
maison dhtes, en tentant didentifier leur profil et la trajectoire qui les a mens sinstaller
dans la mdina de Marrakech pour y dvelopper cette activit.

DEFINITION DE LOBJET ET CONTEXTE

2.1. Dfinition de lobjet

Notre recherche porte donc sur les consommateurs de la gentrification, ou gentrifieurs ,
cest--dire les personnes qui achtent un riad (terme qui dsigne dun point de vue
architectural un type de maison propre la mdina) pour sy installer. Tous nen font pas le
mme usage. Certains particuliers achtent un riad pour un usage entirement priv (soit
lanne, soit comme rsidence secondaire), tandis que dautres lexploitent commercialement
sous forme de maison dhtes. Afin de cibler notre objet dtude et du fait de lintrt que
reprsente cette dernire catgorie dacteurs, nous avons dcid de concentrer notre travail sur
les propritaires de maison dhtes.
Pour des raisons de faisabilit, notre travail nabordera pas limpact de ce type dactivit sur
la mdina, bien quelle contribue certainement laugmentation du flux de personnes arrivant
ou passant par la mdina. Nous pourrions par exemple supposer que les maisons dhtes, par
le biais de leur politique promotionnelle, aient un certain rle dans la dfinition de diffrents

25
types de clientles qui frquent la mdina., Nous naborderons cependant pas ce point car il
ncessiterait une tude part entire et une mthodologie quantitative.

2.2. Contexte historique et structure de la ville

On assiste depuis les annes 90 un vritable boom de la demande de maisons marocaines de
la part dindividus non marocains. Limage de la ville et le style de vie diffuse par les mdias
europens sont associs un exotisme teint dorientalisme prsent dans limaginaire
occidental, comme la notamment soulign Anne Kursac-Souali. Ceci permet sans doute
dexpliquer en partie cet engouement pour Marrakech. Le climat, la relative stabilit politique
du pays, la proximit gographique et les facilits daccs toujours plus grandes avec le
dveloppement des transports et la diminution de leurs cots sont autant de facteurs qui jouent
sans doute un rle important dans lmergence et la consolidation de ce phnomne dans la
mdina de Marrakech.
Il faut signaler galement que les villes du Maghreb prsentent des structures trs
particulires qui refltent une autre manire de penser la ville et les rapports sociaux.
Lorganisation de la ville rpond des logiques diffrentes de celles des villes occidentales,
lempreinte religieuse domine et les ruelles sont hirarchises, en termes darborescence, et
fonctionnelles en termes daffectation des activits. Comme le dit Anne-Claire KURSAC-
SOUALI (2006 : 58) : La structure sociale est caractrise historiquement par la
rpartition sexuelle de lespace de la mdina entre les espaces publics et les rues frquentes,
le plus souvent, par les hommes comme espaces de circulation et de dtente et les maisons, les
cours intrieures et les terrasses pour les femmes. On peut galement identifier lespace de la
mdina par son espace domestique introverti prservant lintimit et par une mixit sociale au
sein des derbs.
Lespace de la mdina reprsente donc une urbanit particulire qui connat aujourdhui des
transformations importantes avec une augmentation des flux de capitaux, de personnes et
dinformations. Ces diffrents lments seront videmment prendre en compte lors de notre
analyse.

QUESTION DE DEPART ET OBJECTIFS

Quelles ont t les ressources mobilises par les propritaires de maison dhtes lors de leur
implantation dans la mdina de Marrakech ?
Nous avons dclin cette question de recherche en trois sous-questions pour tenter dy
rpondre de manire plus prcise. Nous tenterons didentifier le profil que les propritaires de
maisons dhtes prsentent, les stratgies quils ont dveloppes dans leur processus
dtablissement et les potentiels et contraintes quils identifient pour le dveloppement de leur
activit. Ces trois sous-questions correspondent en ralit nos trois objectifs:
quels profils rpondent les propritaires de maisons dhtes ?
Quelles stratgies ont t mobilises dans leur processus dtablissement ?
Quels potentiels et quelles contraintes identifient-ils pour le dveloppement de leur
activit Marrakech?

26
Tandis que les deux premires sous-questions nous fournirons des lments de rponse
essentiellement descriptifs, la troisime nous permettra de ramener le dbat sur un plan plus
analytique, notamment en faisant rfrence diffrents auteurs ayant travaill sur des
thmatiques en relation avec notre sujet. Avant daborder le choix et lutilisation de notre
mthodologie, revenons plus prcisment sur le but et la teneur de nos trois objectifs.

3.1. Profil des rpondants

Le premier objectif consiste identifier les caractristiques principales et le parcours
personnel des propritaires de maison dhtes rencontrs, afin de voir sils rpondent des
profils semblables ou si leurs trajectoires varient. Notre travail ne faisant pas appel une
mthodologie quantitative, nous nous limiterons lnonciation dune bauche de typologie
de propritaires de maisons dhtes. Nous tenterons de reconstituer le parcours et les raisons
qui ont conduit nos interlocuteurs entreprendre cette activit. Nous nous attacherons donc
obtenir des informations sur leur origine, leur ge, leur situation familiale, les aspirations qui
les ont pousss acqurir un riad, les raisons pour lesquelles ils ont dcid de le transformer
en maison dhtes, etc.

3.2. Identification des stratgies mobilises

Le deuxime objectif nous permettra quant lui de rpondre plus directement notre question
de dpart. Il sagit de mettre en lumire les stratgies mises en uvre par nos interlocuteurs
pour mener bien leur entreprise.

3.3. Potentiels et contraintes rencontrs daprs nos interlocuteurs

En tentant de rpondre nos deux premiers objectifs, nous esprons pouvoir dgager des
lments qui nous permettraient dans un troisime temps didentifier les diffrentes
contraintes et les potentiels de dveloppement des propritaires de maison d'htes, aussi bien
d'un point de vue pratique, que social. Ce troisime objectif, plus gnral, a pour but
dentamer une rflexion plus analytique sur la base des donnes rcoltes lors de notre terrain.
Il sagira galement de tisser des liens avec notre problmatique et de mettre en perspective
nos rsultats.

PROBLEMATIQUE
Dans ce travail, nous nous focalisons sur une catgorie centrale dacteurs impliqus dans les
processus de gentrification luvre dans la mdina de Marrakech : les propritaires de
maisons dhtes. Le dveloppement de ce type dactivit dhbergement, en grande partie le
fait dEuropens, est tel que certains observateurs en viennent parler de phnomne
maisons dhtes . Cette catgorie dacteurs mrite tout notre intrt car en plus de son
importance dans les volutions rcentes de lactivit touristique de la ville, elle se situe
cheval entre deux logiques diffrentes : dune part celle de gentrifieurs qui viennent sinstaller
dans la mdina et dautre part celle dacteurs touristiques qui participent lexpansion de ce
processus.

27
4.1. Concept de gentrification
Lhistoire des thories de la gentrification a t marque par un vritable dbat sur fond
idologique entre diffrentes visions thoriques et explications causales du phnomne,
comme le dit Chris HAMNETT (1996 : 1) : Il sagit dun des champs de bataille thorique
les plus importants en gographie humaine, qui met en lumire les oppositions entre structure
et action, production et consommation, capital et culture, offre et demande.
En effet, le phnomne de gentrification a, de manire gnrale, t abord par deux angles
thoriques et idologiques diffrents. Dune part, et cest le cas de Neil SMITH (dorientation
marxiste), nous avons des chercheurs qui mettent laccent sur la production, sur loffre et sur
les structures. Un des lments cls de cette thorie est lide de rent gap dveloppe par
SMITH, pour qui ce phnomne sexplique entre autres par les diffrentiels de prix de
limmobilier entre les quartiers et les profits qui peuvent tre dgags par le ramnagement
de quartiers populaires centraux.
Dautre part, on a un regard qui se focalise sur la consommation, laction et le choix des
individus gentrifieurs et qui voit des paramtres culturels lorigine de ce phnomne. Cest
la vision dveloppe par David LEY et dautres chercheurs qui mettent en avant les aspects
humains et les choix des individus.
Cependant, comme le dmontre trs bien HAMNETTT dans son article (1996), ces deux
angles dapproche ne sont pas opposer car ils sont complmentaires ; ils se focalisent sur des
aspects diffrents dun mme processus et sont aussi bien lun que lautre important pour
lanalyse et la comprhension de la globalit de la gentrification.
Nanmoins dans notre recherche, pour des raisons de faisabilit et parce quil se focalise plus
sur les choix individuels des acteurs, nous allons opter pour langle dapproche propos par
David LEY, quitte laisser de ct une srie de questions trs intressantes. Cest pourquoi
nous allons dvelopper davantage cette perspective dans les pages qui suivent, tout en gardant
lesprit les aspects structurels que nous ne pouvons pas aborder dans cette tude.

4.2. Cadre thorique

4.2.1. Les consommateurs de la gentrification, selon David LEY

Les thories de la consommation telles que dveloppes par David LEY (1997) voient la
gentrification comme le rsultat de changements dans la structure industrielle et
professionnelle des mtropoles capitalistes. Les pertes voire la disparition de lemploi
industriel et le dveloppement des services ont eu pour consquence lmergence dune
nouvelle classe moyenne aux aspirations diffrentes de la gnration de leurs parents,
caractrises par un rejet du mode de vie banlieue et des dispositions vivre au centre
ville. David LEY identifie quatre groupes de facteurs explicatifs :
Les changements dmographiques notamment dus aux changements dans la composition
des mnages (il existe une forte demande due au baby boom de laprs-guerre, mais les
mnages sont de plus petite taille, avec moins denfants, de plus en plus de familles deux
revenus, de plus en plus de femmes sont entres sur le march du travail, etc.)
Les dynamiques des marchs du logement (augmentation des prix immobiliers dans les
quartiers priphriques, appartements plus petits mais moins chers au centre ville, le rle des
acteurs institutionnels publics et privs dans les processus de revitalisation, etc.)
La valeur des quipements urbains (lattrait de la proximit de la vie sociale et culturelle du
centre ville, le caractre, la diversit et la densit sociale et lauthenticit des quartiers

28
centraux oppose la strilit et la conformit oppressante des quartiers priphriques, un
style de vie plus urbain, plus adulte et moins famille , la valeur historique ou
lenvironnement physique des quartiers centraux, la volont de rduire la pendularit, etc.)
Les fondements conomiques (la prsence dune conomie mtropolitaine postindustrielle
oriente vers les services, les changements dans le march du travail, etc.)
Cette nouvelle classe moyenne se caractrise par le dsir dune autre forme durbanit,
oriente vers la mixit, la diversit, la tolrance et par le rejet du modle traditionnel de la
famille patriarcale. Il est important de rappeler qu lorigine, ce phnomne tait le fait
dartistes et lexpression dune contre-culture . Il existe ainsi pour David LEY une
esthtique de la gentrification propre cette classe de gentrifieurs (en gnral cultivs et
possdant un certain bon got ) qui voit dans linstallation au centre ville une marque de
distinction et la construction dune identit diffrente.
Ces diverses considrations nous permettent daborder le processus de gentrification avec une
base thorique solide, mais il faut tout de mme observer une certaine prudence au moment
dessayer dappliquer ces thories notre objet dtude. En effet, la grande majorit de la
littrature scientifique sur ce sujet semploie comprendre des phnomnes observs dans les
grandes villes nord amricaines ou europennes, cest--dire des ralits trs diffrentes de
celles des villes nord-africaines ou des pays en dveloppement. En outre, les gentrifieurs ne
constituent bien sr pas un groupe homogne et il existe une grande varit de pratiques de
consommation, ces facteurs explicatifs nont donc pas la mme pertinence dune situation
lautre.
Enfin, avant de conclure cette brve description du concept de gentrification, notons
galement quau-del des termes du dbat entre structure et action, production et
consommation, capital et culture, offre et demande, une approche de ce phnomne en terme
de genre pourrait tre un lment supplmentaire et complmentaire pour la
comprhension des transformations spatiales et de ses consquences dans la mdina.

4.2.2. La gentrification dans un contexte touristique, selon Kevin Fox GOTHAM

Lapproche thorique de notre travail doit galement tenir compte des caractristiques
spcifiques de notre objet dtude et du contexte gnral dans lequel il se situe. En effet, le
processus de gentrification qui a cours dans la mdina de Marrakech est directement li au
dveloppement massif du tourisme destination du Maroc. Ce processus sest amplifi dune
part par la diffusion dimages et de reprsentations associes la culture marocaine qui trouve
un cho positif dans certains milieux europens la recherche dexotisme, dautre part par la
proximit gographique du pays avec lEurope.
Le tourisme est un aspect trs particulier de la gentrification et finalement peu abord dans le
cadre dtudes scientifiques. Dans un travail sur les transformations physiques et sociales du
Quartier franais de la Nouvelle-Orlans, Kevin Fox GOTHAM, parle de tourism
gentrification et nous offre quelques pistes thoriques pour ltude de la gentrification dans
un contexte touristique. Il met notamment en lumire laspect de la conservation du
patrimoine historique, qui selon lui prend une part importante dans le cas dune gentrification
lie au tourisme, celui-ci pouvant tre utilis comme une stratgie de rgnration urbaine.
Selon lui, dans un contexte comme celui de la Nouvelle-Orlans, une approche qui se focalise
uniquement sur la demande des consommateurs ou sur les prfrences culturelles pour un
voisinage chic est limite, il faut galement prendre en compte les flux de capitaux et les
particularits locales mises en avant. Il dit notamment la chose suivante : Tourism is about

29
the production of local difference, local cultures and different local histories that appeal to
visitors tastes for the exotic and unique. (GOTHAM 2005 : 1100-1101)
Selon lui, la gentrification touristique met en lumire la dualit du phnomne de
gentrification entre processus de globalisation et augmentation des flux et composantes
locales, characterised by grassroots cultural production, spatial fixity of the tourism
commodity and localised consumption of place. (GOTHAM 2005 :1102). En effet, si la
globalisation tend uniformiser certaines pratiques, certains objets, voire certains espaces,
elle participe galement dans certains cas leur fixation dans le temps et dans lespace. Les
flux touristiques sont parfois attirs par des aspects trs locaux de la destination en question.
Do le maintien, avec adaptations certes, de ces particularismes pour rpondre cette
demande et la mise en place dun systme doffre cibl, notamment par une importante
mdiatisation.
GOTHAM souligne limportance des images dans la propagation du phnomne et reprend
son compte le rle des changements culturels et esthtiques avancs par David LEY. Il dit
notamment : the growth of tourism has an elective affinity with widespread cultural and
aesthetic changes including the emergence of style as identity, the proliferation of advertising
images and media, and development of sophisticated marketing schemes that seek to create
demand for gentrified housing. (GOTHAM 2005 : 1103). La couverture mdiatique,
notamment en France, opr depuis le dbut des annes 2000 sur la mdina de Marrakech en
est une parfaite illustration. Elle est devenue la destination phare permettant la dcouverte
dun art de vivre dans un cadre culturel dpaysant et pourtant facile daccs, juste
quelques heures de la France, entre autres. Les magazines de dcoration et de design ainsi que
certains reportages tlviss forte audience dans les pays francophones, mettent laccent sur
lesthtique des objets et de larchitecture du Maroc, dsormais accessibles moindre effort et
moindre prix. Lacquisition dun riad dans la mdina de Marrakech est devenue lobjet dun
vritable march avec le dveloppement dactions marketing, dactions politiques, mais aussi
avec la mise en place de toute une chane dacteurs et dinterventions permettant les
investissements trangers. Lachat et la rnovation de riads reprsentent un des maillons de
cette structure marketing qui cre une demande pour des logements gentrifis, cest--dire
dans notre cas, au sein de la mdina.
Dans son approche thorique, GOTHAM parvient aller au-del de la distinction voque
prcdemment entre approche axe sur la demande ou sur la consommation : the example of
tourism gentrification provides the conceptual link between production-side and demand-side
explanations of gentrification while avoiding one-sided and reductive conception.
(GOTHAM 2005 : 1103). Daprs lui, la gentrification touristique peut donc tre envisage
comme un concept opratoire permettant de faire le lien entre demande et consommation.
Lexercice du tourisme comme ressource financire a pour but de rpondre diffrentes
demandes en fonction du lieu concern et du type de clientle qui sy rend. Lactivit
touristique marrakchi rpond donc une demande en mettant en avant le march des riads,
mais elle contribue galement ainsi au maintien et/ou au dveloppement de cette offre, ce qui
revient dire quelle participe simultanment la demande et la production de la
gentrification.
Ce recadrage du phnomne de gentrification dans un contexte de ville touristique est
videmment trs intressant par les parallles qui peuvent tre tirs avec notre objet dtude.
En dpassant la distinction classique entre approche axe sur la demande ou sur loffre
uniquement, lapproche de Kevin F. GOTHAM nous permet de bien illustrer la situation
particulire de notre catgorie dacteurs de la gentrification.

30
GOTHAM ayant galement soulign limportance des images dans la propagation du
phnomne de gentrification touristique, lapport thorique supplmentaire de deux auteurs
ayant travaill sur limage de Marrakech, Ingrid ERNST et Anne-Claire KURSAC-SOUALI,
nous permettra dancrer notre objet dtude de manire cohrente et pertinente dans le
contexte marrakchi.
Les clairages de ces diffrents auteurs ayant analys des facettes diffrentes de notre objet
dtude constituent le contexte thorique dans lequel sinscrit notre travail et sur lequel nous
nous appuierons au fil de notre dmarche. Nous tenterons, dans la mesure du possible, de voir
si les rcits de nos interlocuteurs sinscrivent dune manire ou dune autre dans le cadre
thorique que nous avons choisi et si ce nest pas le cas, nous envisagerons de nouvelles pistes
de recherche en fonction des diffrences observes.

METHODOLOGIE
Ce chapitre a pour but de prciser et justifier le choix de notre mthodologie et daborder les
limites inhrentes aux mthodes employes. Afin datteindre nos trois objectifs, la ralisation
dentretiens semis directifs nous est apparue comme la plus intressante. Nous avons ralis
une grille dentretien avec les diffrents thmes que nous voulions aborder, brivement cits
dans la description de nos objectifs, en laissant le plus douverture possible nos
interlocuteurs afin quils puissent se raconter spontanment. Ceci permet didentifier, lors de
la retranscription, les lments de discours rcurrents, leur formulation, les hsitations, etc.
Cette grille dentretien avait pour but principal de nous servir de fil conducteur. noter
galement que ce travail se veut qualitatif et rvle des lments qui pourraient tre abords
de manire quantitative dans une autre tude.

4.3.1. Choix et description de nos informateurs

La question du choix des informateurs mrite ici dtre brivement aborde. Pour des
questions de faisabilit et de temps, nous avons effectu 5 entretiens denviron trois quart
dheure - une heure. La recherche des informateurs sest faite sur Internet avec la langue
comme premier critre. Une fois cette slection opre, trois autres critres nous sont parus
important: une rpartition htrogne des propritaires slectionns dans la mdina, leur
appartenance ou non lAssociation des Maisons dHtes de Marrakech et du Sud, ainsi que
leur anciennet sur ce march spcifique du tourisme marrakchi. Voici une brve prsentation
de nos interlocuteurs:
1. Monique est originaire de Grenoble et a environ 50 ans. Mre de deux enfants dj
adultes, elle a perdu son mari lge de 34 ans. Elle a toujours aim accueillir et
recevoir chez elle. Cette envie douvrir sa porte et la volont de ralentir son activit
professionnelle, lge de la retraite se rapprochant, il y a 4 ans, lide lui vient douvrir
une maison dhtes, ctait en 2004.

2. velyne est franaise, sa mre et son grand-pre sont ns au Maroc, elle a donc
quelques racines dans le pays. Elle a environ 40 ans, elle est clibataire et na pas
denfant. Elle possde un diplme de commerce international et sest ensuite dirige
vers lhtellerie et le tourisme, en apprenant le mtier sur le tas. Elle parle 4 langues
couramment et voyage beaucoup (le Maroc est son 7me pays dexpatriation). Elle nest
pas propritaire de la maison dhtes, mais gre celle-ci et trois autres pour le compte
dun restaurateur franais. Elle dbuta cette activit en 2001.

31
 3. Marie est franaise originaire de Paris. La quarantaine, elle est marie et a deux
enfants : une fille qui vit et est scolarise Marrakech et un fils plus g qui est rest
faire ses tudes Paris. Elle a travaill pendant 17 ans chez Air France comme cheffe
de cabine. cette priode de leur vie (environ 40 ans), son mari et elle font un bilan
de leur situation familiale et professionnelle. Elle souhaite pouvoir passer plus de
temps avec sa famille et dvelopper sa propre affaire. Son projet se concrtise en
2006.

4. Wadi, entre 35 et 40 ans, est marocain et originaire de Rabat. Il a vcu et travaill en

France pendant plusieurs annes, notamment dans le domaine de la dcoration. Il
revenait rgulirement au Maroc pour des raisons professionnelles. Cest au cours des
visites faites ses diffrents fournisseurs quil dcouvre des riads qui leur servaient
dentrept. Lorsquil saperut que durant ces visites larchitecture de ces btiments
lattirait plus que la marchandise quil venait voir, lide dacqurir un riad germa.
Lacquisition fut faite en 2002.

5. Julien et Rzidane sont venus de France au mois de novembre 2007. Tous les deux
ayant une formation touristique, ils sont venus dans le but de dvelopper laffaire du
pre de Julien. Le riad tant dj exploit comme maison dhtes avant son rachat, les
parents de Julien avaient gard lquipe et la graient distance . Suite certains
soucis, Rzidane se rendit sur place et fut assez rapidement suivie par Julien qui quitta
son poste de grant dun Campanile pour se lancer dans la gestion de lacquisition
paternelle, sur place.

4.3.2. Biais
Une rapide identification de biais potentiels peut nous permettre dviter certains cueils au
cours de notre travail, notamment lors de lanalyse du matriel rcolt. Plusieurs tapes de
notre recherche mritent rflexion et prudence et pourraient tre sujettes questionnement,
quil sagisse de la problmatique et de la mthodologie ou encore du choix des personnes
interviewes. Le critre de la langue peut aussi tre considr comme un biais. Le choix de
personnes uniquement francophones dirige dj la recherche concernant lorigine des
propritaires et celle de la clientle escompte.
Finalement, notre statut dtudiants peut galement avoir une influence. Il se peut en effet
que le discours soit diffrent face un journaliste ou un reprsentant de la collectivit
publique en termes de reprsentations mises, de motivations partages et de conviction quant
leur rle et leurs responsabilits au sein de la vie de la mdina, voire lchelle de la ville
ou de la rgion.

ANALYSE DE NOS RESULTATS

Le rcit de nos interlocuteurs prsente bon nombre de spcificits quant aux raisons de leur
venue Marrakech, lesprit dans lequel ils sont venus ou aux stratgies mobilises pour
mener bien leur entreprise. Dans ce chapitre, il sagira de faire le point sur les convergences
de profils et de stratgies qui pourraient rapprocher les cinq propritaires de maisons dhtes
que nous avons interviews, mais aussi sur les divergences qui rendent leur dmarche et leur
trajectoire singulires.

32
En pralable, notons que tous portent lappellation de maison dhtes et que leur maison
se situe lintrieur des murs de la mdina.

5.1. Profils des propritaires de maisons dhtes rencontrs

Tout dabord, notons que nos cinq interlocuteurs sont de nationalit franaise ou ont vcu en
France ce qui, daprs les statistiques officielles et les commentaires que nous avons
recueillis, semble tre une tendance gnrale. Nanmoins, le mode de slection des
interlocuteurs que nous avons utilis joue galement un rle, car pour des raisons
linguistiques videntes, nous avons donn la priorit des personnes de langue franaise.
Lge de nos interlocuteurs varie entre la trentaine et la cinquantaine. La dimension de genre
napparat pas comme tant centrale. Parmi eux, trois sont des femmes : deux sont venues
seule au Maroc afin de dvelopper leur activit. velyne, qui nest pas marie et na pas
denfants, profite des opportunits de voyager que lui offrent les mtiers du tourisme, le
Maroc est son septime pays dexpatriation. Elle est dailleurs la seule grante que nous
aillions interviewes, tous nos autres interlocuteurs tant propritaire de leur maison dhtes.
Dans le cas de Monique, ses enfants ayant grandi, cest dans la perspective de sa retraite
quelle a dvelopp ce projet. Nos trois autres interlocuteurs sont venus en couple. Alors que
Monique ne serait jamais venue avec ses enfants, pour Marie, au contraire, sa nouvelle
situation professionnelle lui permet dtre plus proche de sa famille, chose qui tait difficile
auparavant en raison de son mtier (htesse de lair). Les deux autres couples, plus jeunes -
Wadi et sa compagne (bientt parents) et Julien et Rzidane (pas denfants) - ne voient
galement aucun inconvnient lever leurs prognitures dans leur nouveau lieu de vie. Au
contraire, pour les derniers, il y aurait moins de dlinquance et dagressivit au Maroc que
dans les coles franaises.
La dcision daller sinstaller Marrakech et dy exploiter une maison dhtes est le fruit de
circonstances diverses qui varient selon nos interlocuteurs. Dans le cas de Monique et de
Marie, il y a la base une volont de changement, le dsir de dvelopper un projet personnel.
Aprs une vie ddie lducation de ses enfants et son travail, Monique souhaite faire
enfin ce quelle a toujours voulu faire : ouvrir sa porte. Dans la perspective de sa retraite
quelle veut active, elle songe alors ouvrir une maison dhtes. Aprs avoir prospect en
France et en Espagne, cest au cours dun trek au Maroc quune amie qui laccompagnait lui
soumet lide de monter son projet Marrakech. Son riad est sa maison avant dtre une
maison dhtes.
Marie quant elle, aprs avoir travaill 17 ans comme cheffe de cabine dans une compagnie
arienne, aspire faire autre chose. Sa profession rend sa vie de famille complique et elle
souhaite travailler pour elle et monter sa propre affaire . Son mari, directeur financier, fait
un constat semblable, tous deux songent changer de vie. Ils pensent dans un premier temps
sinstaller en province, Marie travaille sur un projet de spa. Dans le mme temps, ils ralisent
plusieurs voyages au Maroc o ils se lient damiti avec les propritaires dune des maisons
dhtes dans laquelle ils ont sjourn. Un jour, au hasard dun vol, Marie rencontre un ami de
son mari qui cherche un financier pour un de ses projets immobiliers Marrakech. Son mari
accepte la proposition. Marie demande alors un cong de reconversion sa compagnie, le
rejoint au Maroc et profite de ces deux annes pour monter son projet de maison dhtes. Son
mari et elle louent une maison lextrieur de la mdina. Sils taient venus en couple
uniquement, Marie concevrait de vivre dans le riad, mais elle prfre lever leur fille dans une
maison qui ne soit pas son outil de travail.

33
Pour Evelyne et le jeune couple Julien et Rzidane, leur installation Marrakech est le
rsultat dune opportunit qui sest prsente eux dans des circonstances bien prcises.
velyne se trouvait au Maroc pour des raisons professionnelles. Arrive une priode o la
question de rester au Maroc ou de repartir se posait elle, une amie la mise en relation avec
un restaurateur franais qui cherchait un grant capable dexploiter et de dvelopper ses
maisons dhtes, elle accepta. Bien quelle y passe beaucoup de temps, velyne ne conoit
pas de vivre dans le riad et doute que cela soit raisonnablement faisable.
Julien et Rzidane, quant eux, sont venus en urgence Marrakech pour reprendre
lexploitation de la maison dhtes que le pre de Julien avait achete depuis peu. La gestion
distance semblait poser problme. Arriv sur place, le jeune couple sinstalle dans un
premier temps dans le riad. Les mois ayant passs et le taux doccupation ayant atteint un
seuil confortable, ils louent un appartement proximit de leur riad, toujours dans la mdina.
Pour Wadi, le choix dacqurir un riad et den faire une maison dhtes est le rsultat dune
dcouverte faite dans le cadre professionnel (dcoration). En visitant ses fournisseurs lors de
voyages au Maroc, il a loccasion de reprer diffrents riads qui servent dentrepts. Sduit
par ce type darchitecture et conscient du phnomne maisons dhtes qui commence
prendre de lampleur cette poque, il dcide dinvestir Marrakech. Son exprience positive
de ce concept touristique en tant que client et le prix immobilier encore abordable cette
poque lencouragent se lancer dans cette nouvelle activit conomique. Sa compagne et lui
ont vcu plusieurs annes dans le riad. Larrive prochaine denfant les a dcids prendre un
appartement lextrieur de la mdina. Lducation dun enfant en contact permanent avec
les clients leur semblait difficilement envisageable.
Comme nous pouvons le constater, au-del des motivations diffrentes pour chacun de nos
interlocuteurs, le choix de venir sinstaller Marrakech est d, en partie du moins, une part
de hasard, des rencontres ou un concours de circonstances de la vie.
Sil est difficile de formuler une typologie prcise sur la base de ces lments, certains traits
peuvent nanmoins tre mis en exergue. En premier lieu peut-tre la distinction faite entre lieu
de travail et lieu de vie prive, distinction qui semble dautant plus importante en prsence
dun enfant au sein du couple.
Concernant le profil de nos interlocuteurs, deux points sont galement relever. Le fait que
notre chantillonnage soit aussi diversifi, mais galement le fait que leurs profils
correspondent aux diffrentes catgories queux-mmes dfinissent dans leur discours.
Monique, notre premire interlocutrice, nous a dit tre une des rares propritaires de maison
dhtes vivre au quotidien dans le riad. Ce qui sest vrifi par les faits, en effet tous nos
autres interlocuteurs avaient une maison ou un appartement ailleurs (intra ou extra-muros).
Les autres partagent cette constatation, ils nont connaissance que de peu voire, pas du tout de
propritaires vivant dans leur maison dhtes. une chelle temporelle, Wadi nous a prsent
une typologie des nouveaux arrivants. Daprs lui, lexplosion des prix immobiliers,
particulirement forte ces deux, trois dernires annes, empche les jeunes gens de se lancer
dans une telle activit. Ils nauraient dune part pas les fonds propres suffisants, dautre part
lemprunt et la pression des traites rembourser serait extrmement lourde supporter, tant
financirement, quen termes de qualit de vie. Daprs lui, les nouveaux arrivants sont soit
des personnes particulirement aises, soit des personnes approchant retraites avec des
conomies, recevant un hritage, ou ayant des biens hypothquer, soit des jeunes aids par
leur famille. Certains lments de ce discours ont pu tre observs dans nos entretiens.

34
5.2. Stratgies employes et ressources mobilises dans leur processus dtablissement
Dans leur dmarche de prospection, dimplantation et une fois sur place, la profession, les
rseaux sociaux de chacun et les relations privilgies avec certaines personnes-ressources ont
jou un rle trs important. Du point de vue des stratgies dveloppes par nos interlocuteurs
dans leur processus dtablissement, cinq points sont relever : lapport financier pour lachat
dun riad, la manire de concevoir lactivit maison dhtes , les diffrents rseaux
sociaux, la manire de grer cette activit dans un contexte culturellement diffrent et la
politique promotionnelle.

5.2.1. Apports financiers et choix du riad

Nous avons pu constater que dans tous les cas de figures o il y a eu achat, sauf peut-tre pour
Wadi, la question ne lui ayant pas t directement pose, lachat a ncessit une mobilisation
de ressource matrielle dans le pays dorigine, mme pour Julien et Rzidane puisque le pre
du premier a hypothqu certains biens.
Julien tait dj intress par le potentiel conomique du Maroc. Aprs discussion avec des
collgues hteliers, dont certains taient marocains comme sa compagne (double nationale
franco-marocaine), il discute avec ses parents du potentiel dun investissement immobilier
Marrakech. Ces derniers, la retraite, exploitent une maison dhtes en France et connaissent
Marrakech. Ils dcident dinvestir au Maroc. Aprs plusieurs visites et hsitations entre le
choix dinvestissement (achat dun riad, dun terrain, nouvelle construction, etc.), ils dcident
dacheter un riad dans la mdina. Ils font appel des intermdiaires informels, au courant des
affaires faire. Plusieurs critres ont dfinit leur choix :
Le choix ctait surtout dtre dans un quartier sain et proche des points
centraux, oui, donc la place [Jamaa El Fna] et la station des taxis. ().
Donc on voulait se retrouver dans un quartier un peu sympathique, o les
gens pouvaient sortir le soir sans problme, o on navait pas toutes les
poubelles en face, ou les remontes dgots, llectricit, la scurit
Si lon reprend la thorie de David LEY, dun point de vue plus thorique, la valeur des
quipements urbains peut largement tre reprise et adapte au contexte de la mdina de
Marrakech o la notion durbanit peut tre remplace par la notion dauthenticit. Il y a un
attrait pour la proximit de la vie sociale et culturelle de la mdina, le caractre, la diversit et
la densit sociale de cette dernire. Il y a une volont de dvelopper une activit conomique
au coeur dun centre touristique foisonnant, au centre dun quartier o lenvironnement
physique et les constructions ont une valeur historique. Les propos de Julien illustrent bien
cette recherche de centralit et daccs au centre historique quest la Place Jamaa El Fna.
Dans sa stratgie dimplantation, Marie a toujours eu lesprit de garder une marge de
manuvre pour pouvoir faire marche arrire si son projet chouait. Par exemple le fait de ne
pas avoir vendu leur maison en France, de la louer et dgager ainsi des revenus permettant de
participer aux divers frais engendrs par leur dmnagement au Maroc et de commencer par
louer leur nouvelle rsidence lextrieur de la mdina (quils ont achets depuis peu). Elle
souligne galement le prcieux concours de son mari :
il connat la gestion dentreprise, cest un filet
Marie reconnat que financirement elle naurait pu mener bien ce projet seule. Par sa
profession au sein de la compagnie dAir France, elle a pu bnficier de facilits en termes de
dplacement pour se rendre de multiples reprises Marrakech. Par la suite elle a galement
eu la chance de profiter de deux ans de cong de reconversion pays pendant lesquels elle a
pu prparer son projet, accompagne dans son entreprise par une filiale de son employeur. La

35
vie particulire inhrente son ancienne profession, les nombreux sjours en htels, et
lexprience de sjour en maison dhtes lont galement sensibilise certains aspects de son
activit actuelle :
comme javais vcu dans des maisons dhtes en tant que cliente, je savais
ce que je voulais, javais des repres. Je pense que je ne me serais pas
lance dans cette activit sans avoir vcu la maison dhtes en tant que
cliente .
Elle a galement des critres trs prcis pour le choix de son riad :
Je voulais un riad en bon tat, restaur, dans un budget raisonnable avec
au moins 6 chambres parce quil y avait un critre de rentabilit par
rapport la socit que je montais.
Monique a galement elle a d contracter un prt. Comme nous lavons vu, si lide douvrir
une maison dhtes tait prsente dans les projets de Monique, la destination du Maroc ntait
pas du tout prvue. Un tel projet en France savrait selon elle impossible mener :
Jai commenc regarder en France, bien sr. Le Maroc a ne mtait
jamais venu lide. Et en France, cest vrai que si on na pas un petit bout
de ruine, cest difficile, il faudra toujours garder une activit
professionnelle parce que a va pas tre assez pour tout rembourser et faire
face aux frais et aux taxes. Mon ide tait de ralentir mon activit
professionnelle, elle ntait pas den prendre davantage, donc jai un peu
abandonn et aprs je suis alle sur lEspagne et je me suis rendu compte
que lEspagne, dj je ne parle pas lespagnol
Suite la proposition de son amie, elle cherche un riad dans la mdina de Marrakech qui a
cette poque, en 2004, tait encore abordable moyennant lhypothque de sa maison en
France. Contrairement aux autres, elle cherche un riad ex-centr, les alentours de la place
Jamaa El Fna tant selon elle trop investis par des propritaires trangers.
Je veux que quand les gens viennent ici ils soient conscients quils sont
dans le vrai Maroc, dans un vrai quartier, ce nest pas autour de la place o
il ny a plus de vie vraiment de la population.
Ce style de vie plus authentique et moins occidental souvent oppos la strilit et la
conformit oppressante des quartiers de la ville occidentale , extra-muros, peut galement
se dcliner lchelle de la mdina. Nous retrouvons ici lide de David LEY lorsquil dcrit
la gentrification comme un mouvement o la recherche durbanit soppose la vie en
priphrie.
Pour Evelyne, ayant reu une proposition dengagement en tant que grante de quatre maisons
dhtes, la question des fonds pour lacquisition ne sest pas pose. Quant Wadi, nous ne lui
avons pas directement pos la question, mais daprs notre entretien, il semblerait quil ait pu
acqurir son riad un prix encore abordable pour un particulier.
Investir Marrakech sans tre financirement ais ou propritaire dans son pays dorigine
semble donc tre extrmement difficile dans le contexte immobilier actuel. La conception de
lactivit maison dhtes est de fait indniablement influence par la question de la
rentabilit et du retour sur investissement.

5.2.2. Conception de lactivit maison dhtes

Du point de vue de la dfinition dune maison dhtes, trois critres ont t invoqus par nos
interlocuteurs : le fait que le propritaire soit prsent dans la maison dhtes, la disponibilit
en termes de prsence et dchange, ainsi quun service de proximit. De manire gnrale, le

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service des maisons dhtes est oppos au service htelier, considr comme un service
anonyme, impersonnel et distant. Ce type dhbergement se diffrencie de lhtellerie par une
plus grande qualit de laccueil et du service, par une attention plus grande porte au client,
terme que Monique napprcie pas :
je naime pas le terme de client, ce sont des htes .
Comme le rsume Evelyne :
maison dhtes, cest le service, la proximit, lattention, cest comme un
label. Ils sont la maison sans en avoir les inconvnients .
Chez Marie, on trouve aussi lide doptimisation du sjour, mais cette ide est galement
prsente dans le discours de tous nos interlocuteurs :
quand le client arrive, on laccueille avec un th, des petits gteaux, on lui
donne toute une srie de dtails sur la ville. On lacclimate doucement la
ville. Il y a toujours quelquun pour rpondre ses questions et se mettre
sa porte. [ ] on est compltement sa disposition. En 4 jours, on
optimise compltement votre sjour, si vous tiez dans un htel vous nen
feriez quun tiers.
Si nos interlocuteurs sont unanimes sur certains aspects de la dfinition de maison dhtes, ils
le sont moins sur dautres, notamment la question dy habiter ou non. En effet, bien que cela
ne fasse pas partie des critres juridiques de la dfinition des maisons dhtes, nos
interlocuteurs sont par contre un peu mitigs lorsque ce point est soulev. La remarque de
Marie ce sujet est particulirement rvlatrice :
Il y a vraiment une offre de service et il reoit dans son lieu de vie. Moi je
suis cheval, je suis prsente, mais ce nest pas tout fait la vraie
dfinition de la maison dhtes.
Tous nos interlocuteurs, except Monique, ne vivent pas dans leur maison dhtes. Labsence
de creux saisonniers Marrakech semble avoir un impact non ngligeable sur la question de
la prsence dans la maison dhtes, comme le dit Wadi :
Cest vrai que culturellement, pour les franais, pour les francophones,
maison dhtes se sont des gens qui habitent sur place, donc on peut
toujours habiter sur place, lextrieur. (). Mais les maisons dhtes en
France elles ne fonctionnement pas toute lanne, ici la saison cest toute
lanne.
Tous nos interlocuteurs ont insist sur le nombre dheures de prsence sur leur lieu de travail
et leur disponibilit quasi ininterrompue. Cet engagement a apparemment une influence sur
leur vie sociale.

5.2.3. Rseaux sociaux

Sur le plan relationnel, tous saccordent dire quils passent beaucoup de temps dans leur riad
et que cela explique probablement en partie le peu de relations quils entretiennent avec leur
voisinage. Pour chacun dentre eux, ces relations se limitent des salutations dans le derb.
Nanmoins, si les relations de voisinage sont peu nombreuses, nous avons pu constater que
chacun bnficiait dun rseau dentraide plus ou moins tendu.
Ce rseau semble tre activ des moments bien prcis, notamment lors de ltablissement
Marrakech. Comme Marie le souligne :
mes amis installs Marrakech mont permis de faire attention ne pas
faire nimporte quoi. Cest eux qui nous ont racont les dboires des uns et

37
 des autres et aprs on a fait attention. Je ne me serais pas installe
Marrakech sans cette aide-l .
Ces rseaux jouent donc un rle important dans la connaissance du lieu et des pratiques
locales, mais ils ont galement une grande importance pour le dveloppement de lactivit sur
place, notamment pour le recrutement du personnel et la recherche dentrepreneurs ou de
commerants. Pour recruter leur personnel, Julien et Rzidane se renseignent auprs dautres
riads, tandis que Marie sappuie sur le responsable marocain de son riad qui a de nombreux
contacts dans la ville. Monique a pu profiter des contacts de lancien propritaire de son riad
pour trouver des artisans srieux et comptents.
Concernant les relations avec les autres maisons dhtes, tous nos interlocuteurs nous ont fait
part dun certain climat de mfiance dans la profession. Toutefois, ils ont galement tous
quelques contacts avec des collgues en qui ils ont confiances, mais leur nombre est trs
limit et leur relation semble se baser principalement sur des changes dinformations et de
services.
cest trs compliqu ici darriver travailler en rseau avec dautres
maisons dhtes. Moi je le fait avec deux riads dans le quartier, parce quon
a des affinits et des mmes manires de voir dans la qualit de laccueil et
du service. Mais globalement cest trs difficile de ltendre. Et surtout il y
a beaucoup de maisons dhtes qui se montent et les autres vous voient
comme un concurrent, alors quil y a de la place pour tout le monde.
Enfin, Julien et Rzidane ont soulign laide prcieuse que peuvent leur procurer certaines
connaissances marocaines au quotidien et dans leurs relations avec les autorits :
elle fait partie des murs de Marrakech, elle connat tout le monde, elle a
ses entrs partout [] tout fonctionne comme a, si vous navez pas les
bons contacts vous naurez rien [], vous allez galrer, payer,
attendre Si vous avez les bons contacts, vous allez payer peu, pas
attendre .
Cet lment nous permet de passer un autre lment unanimement voqu dans nos
entretien : la question de la corruption.

5.2.4. Pratiques culturelles diffrentes et pratique de larabe

Un autre point non ngligeable dans notre analyse est la confrontation un systme de
commissions. Sur cette question, nous avons pu observer diffrentes postures face ce
phnomne. Certains, comme Julien, sy adaptent :
sil ne paie pas la commission, cest pas compliqu : il naura plus de
client. Donc nous on rentre dans le moule et on travaille comme tout le
monde et du coup tout le monde y trouve plus ou moins son intrt. Ou bien
on essaie de garder nos habitudes europennes et ce moment-l et bien on
en subit les consquences de cette faon-l [en nayant pas de clients
envoys en retour].
Dautre sy oppose, comme Monique :
Cest vrai quils sont trs intresss par tout ce qui est commission. Si je
voulais je pourrais vivre de tout ce qui est commissions, en repassant dans
les magasins o les clients ont achet quelque chose. Jessaie de travailler
avec des gens qui nen demandent pas, bon alors cest plus cher parce
quils ne pourront pas gagner des revenus indirects.
Dans le mme ordre dide, la question de la corruption a t releve plusieurs reprises. L
encore diffrentes postures sont observables :

38
Pour Julien :
() le problme aussi ici au Maroc cest quil y a normment de black,
cest--dire que quand on veut acheter un bien, il faut en donner une bonne
partie sous la table. (). Cest toujours pareil
Daprs Marie :
Moi je voulais vraiment tre transparente et pour que a se passe bien, je
crois quil faut ltre. Parce que sinon a se sait et aprs cest aussi les
relations de voisinage, cest tout a. () quand vous tes rglo, les relations
sont bonnes, cest franchement li a.
Enfin, concernant la langue, notons que Wadi est originaire de Rabat, mais a vcu longtemps
en France, tout comme Rzidane, la compagne de Julien, qui est ne en France, a vcu 10 ans
au Maroc avant de retourner en France pour faire ses tudes suprieures. Elle est double
nationale, franaise et marocaine. Ces deux dernires personnes parlent donc arabe, ce qui
reprsente un atout certain, comme le dit Rzidane :
si on ne parle pas arabe ici, on se fait avoir tous les virages et elle
ajoute : ils pensent que je suis marocaine et que je connais un peu
comment a se passe
La matrise de larabe permet galement dviter les incomprhensions, les fausses
interprtations, mais elle ne considre pas que cela facilite leur accueil. En revanche, pour les
autres personnes que nous avons rencontres, ne pas parler arabe est un handicap. Pour Marie,
la langue facilite lintgration et cest une question de respect. Elle avait commenc prendre
des cours avant dtre dborde par le travail, mais cest toujours un de ses projets. Mme
constat pour Monique pour qui se pose galement un problme de temps. Nanmoins elle a le
projet dapprendre le berbre.
Il est noter que les personnes ne le pratiquant pas estime que cest un dsavantage, non
seulement en termes de comprhension dans leurs activits professionnelles, mais que cette
lacune rend moins accessible une intgration sociale. Dautre part, nos deux interlocuteurs
parlant larabe estiment que leur origine ne les avantage pas tant. Daprs Wadi, la
connaissance de larabe pour les futures propritaires seraient un gain de temps de quelques
mois, mais au quotidien, les difficults restent prsentent.

5.2.5. Politique promotionnelle

Enfin, du point de vue de la politique promotionnelle de nos diffrents interlocuteurs, si le
recours au type de publicit est quasiment le mme, leur stratgie diffre en termes de
rpartition de la commercialisation. Marie rsume bien cette ide :
cest une commercialisation trs diversifie, je nai pas voulu mettre tous
les ufs dans le mme panier. Il faut tre trs vigilant, la commercialisation
peut tre trs bonne sur un TO pendant quelques mois et aprs changer.
Cest bien davoir un rservoir de TO, dagences et tre attentifs aux
affaiblissements, parce que le march bouge pas mal.
Tous sauf Wadi nous ont dit travailler au moins avec un tour oprateur et/ou avec une ou
plusieurs agences. Lusage dInternet et linscription sur des portails thmatiques sont
galement des stratgies partages par tous. Par contre, leur reprsentation dans des guides ou
des brochures ntait pas une stratgie de publicit unanimement partage. Tous possdent un
site Internet par lequel arrive une partie plus ou moins importante de leur clientle. Monique
ne travaille quavec une seule agence, la seule qui sest dplace pour visiter son riad. Le reste

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se fait au travers de son site Internet et par le bouche--oreille. velyne travaille 60% avec
des Tours Oprateurs et 40% via Internet. Cest une obligation selon elle, du fait que :
Pour venir au Maroc, il faut traverser la mditerrane et les TO ont 80%
des billets davion. Je suis oblige de travailler avec eux.
Pour Marie et pour Julien et Rzidane, les derniers arrivs de nos cinq interlocuteurs
(respectivement il y a 2 ans et moins dune anne), le recours aux tours oprateurs est une
ncessit pour se faire connatre et il fournit une certaine stabilit. Il sagit cependant dune
stratgie temporaire dont ils comptent bien saffranchir terme, pour payer moins de
commissions. Julien rsume cette ide ainsi :
notre objectif serait, dans deux ou trois ans, de ne plus travailler avec les
agences, davoir notre clientle et un site suffisamment bien rfrenc
() cest dviter de passer par lintermdiaire des agences qui prennent
dassez grosses commissions.

5.3. Potentiels et contraintes rencontrs daprs nos interlocuteurs

5.3.1. Lauthenticit
Dans un premier temps, un des lments les plus importants semble tre la recherche
dauthenticit, aussi bien de la part de la clientle, que des propritaires de maison dhtes
qui rpondent leur demande. Ce produit touristique, la plupart du temps exploit par des
trangers, sappuie sur cette image dauthenticit. Le tmoignage dEvelyne est
particulirement loquent ce sujet :
Souvent les gens me disent : on a choisi votre riad parce quil tait trs
authentique et trs marocain (). Mais de toute faon on ne peut pas faire
une maison dhtes dans un riad sans sacrifier la tradition. Parce que la
maison authentique ne serait pas vivable pour des touristes europens. Il y a
forcment des adaptations faire. Mais on a utilis les couleurs, les
matriaux traditionnels. Mais ces gens se basent sur leurs gots
deuropens. Ils en font un mix avec la tradition marocaine.
ce propos, Ingrid ERNST fait une analyse pertinente. Daprs elle, la mdina participe la
fabrication de diffrentes catgories dimages, lune dentre elles entrant en jeu dans la
communication touristique. Lauteur porte une attention particulire sur les maisons dhtes
qui se situent en mdina et se prsente sous lattrait de lauthenticit : En effet, la
configuration de la construction traditionnelle urbaine a amen les crateurs de maisons
dhtes des contorsions en matire damnagement. [] La plupart des maisons dhtes en
mdina rsultent donc de trs importantes transformations de plans se dpartissant
compltement des traditions pour ce qui est de larchitecture et des usages, [].
Lauthenticit est alors suggre par les techniques et matriaux du btiment mis en uvre
[], alors que tout cela est neuf et remplace des carrelages, poteaux en bton et ferronneries
des annes quarante soixante. Ce faisant, stablit un modle de maison compltement
artificiel, absolument identique partout, modle dont la diffusion est assure par les livres et
magazines de dcoration. (in BOUMAZA et al. 2005 : 324-326)
Nous constatons-l deux points essentiels quil est opportun de soulever : la recherche dune
authenticit et son adaptation une demande de confort. Nous pouvons ici facilement faire
appel au concept d esthtique de la gentrification , formul par David LEY. Cette
esthtique se traduit dans lespace physique par des investissements architecturaux et
dcoratifs, par un dsir de retour la puret historique et lauthenticit qui se traduit par la
conservation et la restauration extrieure des objets et par une adaptation des intrieurs pour

40
rpondre aux standards modernes et marquer son statut social. Cette esthtique de la
gentrification prendrait donc la forme dune ngociation entre formes architecturales
prsentes et passes, dune fusion entre lments classiques et contemporains.
Les maisons dhtes sont donc consommatrices dune esthtique de la gentrification et
productrices dune image touristique de la mdina, mais cette consommation dauthenticit
tait-elle rellement plus effective que la ncessit dattirer une certaine clientle dans un but
commercial ? Une lecture de Kevin Fox GOTHAM illustre parfaitement ce cas de figure. Il
nuance en effet lide qui voit les dsirs des consommateurs primer sur les forces du capital,
en mettant laccent sur la production des images et leur impact sur le phnomne. [the]
symbols and motifs are selectively incorporated into tourist guides and promotional materials
to represent certain visual images of the city. [] Tourism interests and advertising agencies
thematise local traditions, famous buildings and landmarks and others heritages sights. []
They are involved in adapting, reshaping and manipulating images of the place to be
desirable to the targeted consumer (GOTHAM 2005 : 1111).
velyne illustre ce point en nous disant :
Mais l cest une fausse image, on a vhicul le paradis sur terre cest le
Maroc avec la mnara, les palmiers, la vie de sultan, etc. Cest normal, on a
vendu un beau pays o tout va bien..
Le rle des images et des reprsentations vhicules dans ce processus est important, comme
le dit Alain BOURDIN (1984 : 24), les images tiennent une place essentielle dans la
manire dont actuellement on produit lespace.
KURSAC-SOUALI reprend cette ide et la replace dans le contexte de la mdina de
Marrakech : Les reprsentations et les mdiations visuelles de la ville ancienne marocaine
par les Europens jouent un grand rle dans la construction de la mdina
contemporaine. [] Le poids des reprsentations visuelles est manifeste dans laugmentation
touristique ou larrive dtrangers qui viennent sinstaller dans les mdinas des villes
impriales ou littorales. (KURSAC-SOUALI 2006 : 59-60)

5.3.2. Leffet de mode et lattrait financier

Autre point mentionn par nos interlocuteurs : leffet de mode, n avec larrive de
personnalits people et relay abondamment par les mdias franais. velyne en tmoigne :
il y a un super effet de mode qui est n de people qui sont venus
sinstaller Marrakech et qui ont fait une communication marketing
fabuleuse. Jamel Debbouze, originaire du Maroc, une star en France qui
vante son pays et sest fait construire une maison ici, a fait envie. Il y a
Gauthier, Mireille Darque, Catherine Deneuve, etc. a donne un effet de
mode. Il y a Richard Brandson (multimilliardaire, Virgin), il en a fait des
maisons dhtes.
Ingrid ERNST, dans son tude, abonde dans le mme sens : lapparition de personnalits
identifiables avec la ville est un phnomne assez rcent au Maroc, et plus particulirement
Marrakech. Dune manire gnrale, et dans le cas de la mdina, ce phnomne de figure
emblmatique concerne plutt les trangers, particulirement dans le domaine de la mode et
du design : Largement documents dans la presse-magazine, le parcours de ces
personnalits a pu tre reconnu comme exemplaire dune russite tant la fois personnelle,
crative et conomique. Ces figures de la mdina servent dailleurs galement la
communication touristique. (in BOUMAZA et al. 2005 : 327)

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Le climat agrable toute lanne et le style de vie particulier de la mdina figure galement en
bonne place dans motifs attrayants de Marrakech. La proximit avec la France et la possibilit
de sy rendre rapidement et moindres frais joue galement un rle important. Finalement,
dans la perspective dune activit de tourisme et daccueil, le sens de laccueil des Marocains
est galement apprci, comme le rsume Marie :
les Marocains, vous laurez remarqu, ont un sens de lhospitalit
incroyable, sont dune grande gentillesse et sont dune grande comptence
pour accueillir les gens .
Dun point de vue plus pragmatique et qui concerne plus particulirement les personnes
voulant y dvelopper une activit conomique, on trouve en premier lieu le diffrentiel entre
les prix pratiqus et les charges locales, comme le rsume Monique :
on pratique des prix europens et on paye les gens aux tarifs dici .
Marie ajoute, dans le mme sens, que le gros avantage de Marrakech est
darriver monter une affaire rapidement rentable .
Il y a donc un motif essentiellement conomique qui tient aux diffrences de cot de la main
duvre. Ils soulignent aussi les efforts dploys par le gouvernement marocain pour se
vendre et promouvoir le tourisme et limplantation de socit trangre, comme en tmoigne
lexonration dimpts sur les socits durant les cinq premires annes, dont tous sauf
Monique nous ont affirm bnficier. La pression fiscale y est galement moins importante
quen France ou ailleurs en Europe.

5.3.3. Apparition dune nouvelle classe moyenne suprieure

Au cours de nos entretiens, nous avons galement pu constater que le foss entre riches et
pauvres est clairement identifi. Deux aspects de cette situation ont t noncs dans les
diffrents discours. Dune part, il y a une prise de conscience du rle du dveloppement du
tourisme dans cette situation. Monique, par exemple, nous lexplique ainsi :
Parce que moi a fait longtemps que je viens au Maroc, mais ctait pour
marcher. Alors cest vrai, la pauvret a toujours exist, mais je nai jamais
t confronte cet norme cart. Et je me rends compte quon en est
vraiment responsables. On en est les principaux responsables.
Dautre part, au-del du dveloppement touristique qui a une responsabilit sur cet cart
socio-conomique, Marie pointe encore deux lments importants : le comportement des
trangers qui semblerait pjorer davantage cet tat de fait et labsence dune classe moyenne :
Cest vrai, cette ostentation cest un peu un problme et dautant plus
quici il ny a pas de classe moyenne. Il y a vraiment des gens pauvres et
des gens trs trs riches et l les Europens viennent encore en remettre une
couche.
Dun point de vue thorique, ces lments sont particulirement pertinents dans le processus
de gentrification. En effet, David LEY, dans ses thories de la consommation, associe la
gentrification lapparition dune nouvelle classe moyenne, ce qui se vrifie dans le discours
de nos interlocuteurs, qui semblent tous percevoir cela diffrents niveaux, de manire plus
ou moins empirique. Les propos dEvelyne ce sujet sont beaucoup plus prcis :
Il y a aussi un foss qui se creuse entre trs riches et trs pauvres. la
limite, limmigration europenne serait la classe moyenne suprieure.
La question du dveloppement des services, elle, a t releve de manire explicite, nouveau
par Evelyne :

42
 Il y a des maisons dhtes, des restos, des htels, des socit de location
de voitures, de tourisme, dhygine, de nettoyage industriel, de scurit, de
dmnagement, etc. Cest du business. Il ny a pas que les maisons dhtes.
(). Marrakech cest un vaste chantier, il faut bien des bras. a amne des
capitaux ici, a fait travailler les banques, les notaires, les avocats, les
tribunaux, etc.
Le premier groupe de facteurs explicatifs propos par David LEY, les fondements
conomiques se rfrant lapparition dune nouvelle classe moyenne, une conomie
mtropolitaine de services et aux changements dans le march du travail semble se vrifier.
Toutefois, velyne nonce galement une notion supplmentaire qui est traite dans les
travaux de Kevin Fox GOTHAM : les flux de capitaux. Pour lui, il sagit dune des pices
matresses de la gentrification touristique dont il faut tenir compte. Ces flux de capitaux, et
plus particulirement dargent liquide, sont importants dans les diffrentes stratgies de nos
interlocuteurs.

5.3.4. Contraintes de rendement

Bien que dans le contexte marrakchi les dynamiques des marchs du logement sarticulent
diffremment que dans les grandes villes nord-occidentales, ce facteur est dune importance
capitale pour notre objet dtude. En effet, il est indniable que le march du logement, plus
prcisment le march immobilier, tient un rle majeur dans le phnomne de gentrification
en cours dans la mdina et dans les stratgies adoptes par nos interlocuteurs.
Ces divers lments expliquent, selon eux, lexplosion du tourisme et larrive importante
deuropens qui cherchent sinstaller Marrakech ou y dvelopper une activit de type
maison dhtes. Ce phnomne, et les dveloppements quil a connus ces dernires annes, a
eu pour consquence une augmentation importante des prix de limmobilier. Il en rsulte
probablement des modifications dans la typologie des arrivants ; laugmentation des prix
fonciers empchant de fait laccs au march immobilier de la mdina des gens qui auraient
encore pu acqurir un bien Marrakech quelques annes auparavant. Cest en tout cas le point
de vue dfendu par Wadi pour qui, au fil du temps, la typologie des arrivants a chang.
Tous ont relev cette question de rendement dans leur processus de dveloppement.
Lentretien avec Wadi met bien en vidence le lien quil peut y avoir entre les conditions de
ce march, et donc les conditions dacquisition dun riad, et la qualit des relations
entretenues entre nouveaux arrivants et habitants de la mdina :
Vous me donner la date darrive et je sais un petit peu comment ils sont.
ceux qui ont achet leur riad il y a cinq ou six ans, au prix convenable, ont
eu le temps de lamortir, donc ils travaillent tranquillement. []
aujourdhui ceux qui achtent sont forcment obligs de faire un crdit
auprs de la banque et ils ont des traites tous les mois. a veut dire un
stress, un souci de rentabilit. []ils ne prennent pas le temps de connatre
Marrakech, de connatre les marrakchis. Ils viennent pensant quils ont
investi, que ce sont des investisseurs trangers et pensent quils ont certains
droits, comme si le Maroc nattendaient que des gens comme a .
En effet, les propritaires trangers ayant fait un emprunt ou contract une hypothque sont
tenus de payer des traites mensuelles ou alors de maintenir flot leur activit sans quoi ils
risqueraient de perdre leur bien dans leur pays dorigine. Mme pour Monique qui semble tre
la seule mettre en avant une passion de laccueil dans les murs de son lieu de vie, alors que
les autres parlent de leur maison dhtes en termes de produit ou doutil de travail, la question
de la rentabilit est toujours prsente, quelle que soit leur conception de cette activit et leurs
motivations personnelles.

43
5.3.5. Diffrences culturelles
Tous nous ont galement parl de leur confrontation au manque de formation professionnelle,
quils sagissent dquipes de travail, dentrepreneurs ou dautres propritaires de maisons
dhtes. Le tmoignage de Monique ce sujet sest retrouv chez pratiquement tous nos
autres interlocuteurs, notamment pour toutes les ce qui est des travaux de rnovations ou
dentretien quotidien :
on oublie de dire que pour avoir un travail qui ressemble un travail de
chez nous, il va falloir au moins le recommencer 4 fois.
Dun point de vue plus spcifique aux tches lies aux quipes de travail des maisons dhtes,
Marie nous explique la situation de la manire suivante :
Il y a plusieurs critres au niveau de lquipe. Ce qui est importante pour
eux cest de reconstituer une famille, ils ont besoin de ce genre de relation
dans le travail. Pour a il faut quil y ait une entente au niveau des
tempraments et une comptence aussi par rapport la clientle. En
gnral vous ne trouvez pas de gens forms. Il faut former les personnes, a
cest une des grosses difficults.
Au-del dune question de formation professionnelle du personnel de maison dhtes, la
diffrence de culture a souvent t mobilise pour expliquer ce type de difficults. Marie le
formule en ces mots :
Les difficults au niveau de linstallation au dbut cest plus darriver
comprendre les comportements des uns et des autres, il y a quand mme des
diffrences de culture normes. (). Du coup souvent leurs habitudes
culturelles se heurtent aux ntres, il faut vraiment trouver un point
dentente.
Nous pouvons constater que la manire de grer cette activit dans un contexte culturel
diffrent concerne notamment deux points : la relation la corruption et la culture du travail.
Il est dailleurs intressant de constater que ces deux points ont t mentionns comme tant
des contraintes, soit au point de vue de la gestion quotidienne, soit en terme de dveloppement
de leur activit ou du tourisme en gnrale.
Au niveau des relations commerciales, certains modes de fonctionnement diffrent de la
conception europenne des transactions conomiques, tous lont mentionn. Nanmoins, nous
avons pu observer que la rponse cette diffrence culturelle nest pas unanime, certains
adoptent les pratiques locales, dautres tentent dans la mesure du possible de rester fidles
leurs fonctionnements plus europens . Du point de vue de la conception et la pratique du
travail, l encore tous relvent une diffrence de culture, mais l encore, la manire dy
rpondre ou dy faire face peut diverger en fonction des reprsentations que chaque personne
sen est faite.

5.3.6. Regard sur le phnomne en cours et sur son volution

La majorit dentre eux portent en effet un regard relativement critique sur les volutions en
cours et sur le rle des nouveaux arrivants. Mme si la majorit de nos interlocuteurs
soulignent les aspects positifs quengendrent ces changements, en terme dapports de capitaux
et demplois, de rgnration du bti et damlioration des amnagements urbains, la plupart
dplorent galement les effets nfastes quimplique ce phnomne. Certains, comme Marie,
font ainsi le constat quil devient trs difficile pour les Marocains daccder la proprit et la
plupart manifestent la crainte dune perte dauthenticit de la ville. Cest probablement
Monique qui est la plus critique par rapport ces volutions, elle affirme notamment :

44
 cest trs bnfique pour le propritaire et trs ngatif pour la population,
cest pas eux qui senrichissent. Je suis trs triste de le dire .
Elle a dailleurs dcid de quitter Marrakech pour tenter une nouvelle exprience dans un
village ailleurs au Maroc. Marie quant elle a achet une maison avec son mari dans
Marrakech-ville et compte bien rester au Maroc jusqu la fin de la scolarisation de sa fille.
Tout comme Wadi, Julien et Rzidane ne se voient pas quitter le Maroc pour linstant et lide
de fonder une famille ne semblerait pas aller lencontre de leurs plans. Quant velyne,
aprs sept ans de gestion, elle sapprte quitter le Maroc, principalement pour des raisons
professionnelles. Elle souhaite saisir une autre opportunit o elle puisse spanouir
professionnellement. Elle souligne galement les diffrences culturelles qui, la longue,
pourrait crer certaines tensions dans le cadre du travail.
Enfin, concernant les potentiels voqus par nos interlocuteurs, tous mettent en avant
lattractivit touristique de Marrakech en termes de conditions climatiques, dauthenticit de
larchitecture, de gentillesse et daccueil des Marocains, ainsi que sa situation privilgie
entre diffrentes rgions prises du Maroc (Casablanca, Fs, Ouarzazate, lAtlas, etc.). Bien
quils soient unanimes sur ces facteurs dattraction de cette destination, leur avis diverge
quant lvolution du phnomne. Certains pensent quil est en phase de stagnation,
notamment cause du prix immobilier. Dautres pensent au contraire quil continuera son
volution tant quil y aura des riads acheter. Quoiquil en soit, bien que le dveloppement
des maisons dhtes ait eu des avantages sur le plan des infrastructures des quartiers
concerns et dans une certaines mesure, sur le plan conomique de la rgion, certains estiment
ouvertement, dautres de manire plus nuance, que la continuation de ce dveloppement
mettrait en pril lauthenticit de la mdina.

CONCLUSION
Comme nous lavons vu prcdemment, lanalyse de ces rsultats nous a permis dapporter
des lments de rponses intressants notre question de dpart et aux trois objectifs que nous
avions formuls en sous-question. Il apparat en effet que les acteurs engags dans ce
processus correspondent certains types de profils, notamment en ce qui concerne lge, la
profession, la situation familiale voire encore la provenance gographique. Les motivations
qui les ont conduits entreprendre ce virage varient cependant beaucoup entre eux. Au niveau
des stratgies mobilises par les acteurs, nous avons pu souligner limportance des rseaux
sociaux et des personnes de contact aussi bien en amont quen aval de limplantation. Une
approche de cette problmatique par langle des rseaux sociaux pourrait savrer trs
intressante pour une recherche future. La question du financement de lacquisition nous a
galement paru intressante, notamment en ce qui concerne les diffrentes modalits
demprunt et la problmatique du remboursement et des pressions quil gnre. Nous avons
galement pu faire ressortir dautres types de stratgies utilises par les acteurs, en ce qui
concerne les relations entre maisons dhtes qui se caractriseraient plutt par la mfiance et
la concurrence. Les diffrentes stratgies de politique promotionnelle ont galement mrit
notre attention. Chacun de ces lments mentionns par nos interlocuteurs mriterait, bien
entendu, une tude plus approfondie.
Sur la question de lvolution du phnomne, les avis ont t plutt divergents. Il y a
nanmoins une crainte relativement gnrale qui sest manifeste quant aux effets nfastes
que ce phnomne pourrait avoir sur la mdina et les lments qui font son attractivit, en
particulier son authenticit , notion qui soit dit en passant aussi mriterait plus ample
analyse. Il apparat en effet que lvolution du phnomne est trs rapide et quen plus des

45
transformations quelle entrane au niveau du bti et de la morphologie urbaine, elle engendre
galement des changements dans la typologie des acteurs impliqus dans le processus. Cest
notamment les observations que nous a partag Wadi. En effet, lengouement croissant et
quasi continu que suscitent la ville et ses riads depuis une vingtaine dannes sest
accompagn dune hausse spectaculaire des prix de limmobilier qui, elle, a engendr un
changement dans le profil des arrivants. Alors quil y a une vingtaine dannes lacquisition
dun riad tait relativement aise pour un europen de la clase moyenne, le march immobilier
en mdina de Marrakech nest aujourdhui plus accessible pour les gens de cette catgorie
socioconomique. Le profil des nouveaux arrivants aurait donc volu vers des personnes plus
fortunes. De mme, les pressions dues aux prts contracts auraient pour consquence,
toujours selon Wadi, une plus grande agressivit des derniers arrivants dans la manire
dexploiter leur maison dhte. Toutes ces hypothses soulvent de nouvelles interrogations
qui mriteraient une attention toute particulire dans le cadre dautres travaux sur le sujet.
Finalement, une approche quantitative savrerait notre avis trs bnfique et
complmentaire notre mthodologie, dans la mesure ou elle permettrait dapprhender
lampleur et la diffusion des processus et des mcanismes que nous avons voqus.
Linterdisciplinarit et la multiplicit des angles dapproche parat en effet ncessaire pour
apprhender au mieux toute la complexit dun phnomne comme celui qui nous a intress
pour ce travail.

46
BIBLIOGRAPHIE

BOUJROUF, S. 2001: Acteurs et territories touristiques de Marrakech. Le tourisme et la

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WILBAUX Q. 2001 : La mdina de Marrakech. Formation des espaces urbains dune
ancienne capitale du Maroc. Paris : LHarmattan.

47
Objectif 1 Caractristiques - Thmes de relations, contact, reconnaissance:
) Vie familiale ) Vie socio-conomique / professionnelle

Situation familiale, histoire de Caractristique de l'emploi (scurit, perspectives,

leur projet difficults)
Situation du march du travail (tourisme, pour les trangers)
) Rpartition des rles et des Participation aux organisations professionnelles
tches Pourquoi cet emploi

(hommes / femmes / jeunes /

seniors / enfants / employs)
Quelle formation de base ou
continue, dsirs

) Vie, enjeux de la mdina

Ce qui caractrise la mdina et sa vie

Ce qui reprsente la qualit de vie de la mdina
Les enjeux pour le futur de la mdina
Ce vous ne voudriez pas perdre

Objectif 2 Stratgies Thmes d'tablissement, de projection:

) Structures et vie de la mdina ) Evolution des rles
Besoins, vision, ressources,
Vision pour le dveloppement de la mdina partenariats possibles
Participation de la population
Relations avec les autorits
) Temps libre, loisirs, vie associative, vie sociale ) Riad

Accessibilit et utilisation satisfaisante pour les Conditions d'acquisition du riad

groupes cibles (opportunits)
Participation aux socits, organisations culturelles, Transformations et amnagements
etc., si non, pourquoi? Priode d'exploitation / d'habitation
Animation de la mdina, relation entre habitants, vie
de quartier
) Qualit de l'environnement ) Mobilit et services

Valorisation du patrimoine Accessibilit et utilisation satisfaisante

Zones de loisirs Libert de mouvement, liaisons avec
l'extrieur

Objectif 3 Potentiels et Contraintes Thmes de difficults et de potentiels:

48
 LA DYNAMIQUE DU DEVELOPPEMENT DU
SECTEUR DE LHOTELLERIE DANS LA MEDINA
DE MARRAKECH
Alexandre Steiner et Wilhelm Paulet

DEFINITION DE LOBJET
Dans le cadre de notre travail sur la gentrification Marrakech, nous nous sommes intresss
la question de lhtellerie. Notre but tait de chercher comprendre de quelle manire ce
march avait volu en parallle la croissance du tourisme au Maroc, plus particulirement
Marrakech et dans sa mdina ainsi que de voir quelle tait la relation avec le phnomne de
gentrification.
Nous nous concentrons sur les htels de la Mdina et ne prenons pas en compte les maisons
dhtes. Nous voulions voir de quelle manire les hteliers se sont adapts une clientle
nouvelle, aussi bien en rnovant et en modifiant des btiments existants quen construisant de
nouveaux complexes. Comme cela sera expliqu par la suite, nous avons surtout essay de
nous intresser lhtellerie de luxe.

QUESTION DE DEPART
Notre question de dpart est la suivante : Comment le march de lhtellerie Marrakech a
volu en parallle la croissance du tourisme ? Selon C. Hamnett (1996 :97):
La gentrification implique en gnral l'invasion de quartiers auparavant
ouvriers ou d'immeubles collectifs en dgradation par des groupes de
classes moyennes ou aises et le remplacement ou le dplacement de
beaucoup des occupants originaux de ces quartiers. Cela implique la
rnovation ou la rhabilitation physique de ce qui tait auparavant un stock
de logements trs dgrads et son amlioration pour convenir aux besoins
des nouveaux occupants. Au cours de ce processus, le prix des logements
situs dans les quartiers concerns, rhabilits ou non, augmente fortement.
Un tel processus de transition des quartiers implique en rgle gnrale un
certain degr de transformation des statuts d'occupation, de la location la
proprit occupante.
L'htellerie est en lien direct avec la gentrification tant donn qu'elle provoque une
rhabilitation des quartiers et une invasion de nouveaux occupants. En utilisant comme
point de dpart cette question et la reliant la dfinition de C. Hamnett, nous avons essay de
voir quel tait l'influence de l'htellerie sur le phnomne de genrification et vice-versa, car
dans le cadre de la ville de Marrakech et plus particulirement de la mdina, nous pensons que
le tourisme a jou un rle majeur dans ce phnomne et que cela est visible travers le
secteur de lhtellerie. Afin de rpondre cette question, nous nous sommes fixs trois
objectifs nous permettant de mieux comprendre cette dynamique et son volution.

49
OBJECTIFS
Notre principal objectif est de mieux comprendre la dynamique qui existe entre lhtellerie et
le processus de gentrification. Nous avons cherch savoir de quelle manire ils se sont
influencs mutuellement. Pour rpondre cette question nous avons labor des hypothses
sous forme de thme que nous avons abord avec des interlocuteurs des secteurs concerns
(hteliers, ancien architecte communal, office du tourisme, association de lindustrie des
hteliers de Marrakech). Ces thmes sont les suivants :
Les transformations architecturales : nous avons voulu voir quelles transformations
ont t entreprises et partir de quand, ainsi que les raisons qui les ont provoques,
comme par exemple des transformations ayant comme but un meilleur confort du
touriste ou une architecture typique se voulant attractive pour le client. Nous nous
sommes par consquent intresss la forme de ces transformations par rapport aux
reprsentations touristiques (occidentalisation, traditionalisation, retour au pittoresque,
etc.).
La clientle : le tourisme Marrakech sest largement dvelopp aux cours des 3
dernires dcennies. Nous avons de plus souvent affaire une clientle occidentale de
classe moyenne suprieure. L'arrive croissante de cette clientle a donn lieu des
adaptations et des transformations qui ont jou un rle dans le phnomne de la
gentrification. Nous allons par consquent, en passant par l'volution de la clientle,
chercher savoir quelles en sont les consquences.
Les stratgies htelires : travers ce thme nous avons cherch savoir si des
stratgies particulires ont t adoptes par les hteliers afin dattirer une clientle de
luxe, et quels sont les moyens mis en uvre pour raliser ces stratgies. Daprs
certains auteurs, le march du luxe est arriv saturation. Nous avons donc cherch
voir quelles taient actuellement les perspectives de lconomie touristiques.

PROBLEMATIQUE
La question de lhtellerie dans la Mdina de Marrakech est centrale dans le processus de
gentrification et est en relation avec celui-ci tant donn que l'arrive de touristes provoque un
changement d'occupants et des transformations du bti. Depuis la fin des annes 1960, le
dveloppement du tourisme au Maroc a connu une croissance importante, et on constate des
modifications dans les structures daccueil prsentes pour les touristes. Selon J. Stafford et al.
(1996 : 100 101), on note une forte diminution des 1-3 toiles et une forte augmentation des
4-5 toiles et des villages balnaires. Cette adaptation se ferait au dtriment du tourisme
intrieur et du tourisme extrieur pour les classes moyennes et infrieures.
Dans leur ouvrage, J. Stafford et al. (1996 : 103) mettent lhypothse qu lavenir il faudrait
nouveau investir dans les htels de gamme plus basse sous peine de voir lconomie
touristique dcrotre petit petit, le march tant, selon eux, satur dhtels de luxes ne
rpondant pas ou plus aux besoins de toute la demande.
Nous avons par consquent voulu savoir, 12 ans plus tard, de quelle manire se fait
lamnagement htelier, et si les prvisions faites en 1996 ont t confirmes ou infirmes. Y
a-t-il eu une diversification des catgories dhtels ou continue-t-on viser une clientle de
luxe?

50
Nous nous sommes donc intresss avant tout une clientle de luxe car en nous rfrant S.
Leroux (2006), il y a une croissance du luxe trs importante Marrakech et trs marque sur
larchitecture. On ramnage des faades et les quartiers destins au tourisme subissent un
modelage esthtique afin de les rendre plus authentique. Dailleurs, selon M. Larissa,
professeur de philosophie l'universit de Marrakech, il existe tout un systme de code dans
le bti traditionnel qui ne sont plus forcment respects, tels que la hauteur du bti, la
symtrie des pices adjacentes la cour, la prsence de fontaines, lutilisation des matriaux,
les portes rabaisses obligeant les personnes sincliner en entrant chez quelquun, la
prsence dun vestibule lentre vitant la vue directe sur la cour, les portes face face,
laccs aux terrasses, les fentres sur rue.
Pour atteindre nos objectifs et mieux comprendre les phnomnes prcdemment explicits,
nous nous sommes intresss des points de vue de diffrents acteurs participant de loin ou
de prs la gentrification :
Les hteliers : ils sont au cur de la problmatique. Ils ont pu nous renseigner sur les
points suivants :
o Les transformations de leur htel, aussi bien lintrieur qu lextrieur.
o Les raisons de ces transformations.
o Lvolution de la clientle.
o Les stratgies adoptes en terme de promotion.
o Les impacts visibles sur le quartier.
Les pouvoirs publics : pour approfondir notre analyse, nous allons nous rfrer aux
pouvoirs publics afin dobtenir des informations sur les quartiers traits car selon L.
Lees (2000), les pouvoirs urbains sont trs importants car ils dterminent le contexte et
la temporalit du phnomne.
A travers ces deux groupes dacteurs nous esprions brosser un tableau gnral de la situation
htelire dans la Mdina et voir quelles directions avaient t prises depuis les pronostics de J.
Stafford en al. en 1996.

METHODOLOGIE
Concernant la mthodologie, nous avions dcid de faire essentiellement des entretiens semi-
directifs avec des directeurs d'htels et des personnes des pouvoirs publics. Finalement, il
sest avr nos yeux, plus judicieux de nous entretenir avec des responsables dassociations
grant ou regroupant les htels. Nous avons par consquent pris contact avec le responsable
marketing du centre rgional du tourisme et le directeur de lAssociation de lIndustrie des
Hteliers de Marrakech. Selon nous, ces personnes taient les plus mme de nous parler de
cette ralit croissante l'intrieur de la Mdina de Marrakech et cela ft bien le cas. Nous
avions pris quelques contacts avant de partir mais en fin de compte, nous avons trouv la
plupart de nos interlocuteurs sur place laide de M. Abdelmoula Lamhangar (cf.
Droulement).
Afin de synthtiser les donnes recueillies, nous avons procd une transcription des
entretiens enregistrs que nous avons ensuite cods dans le but de pouvoir rassembler les
informations concernant un mme thme mais ayant t fournies par diffrents informateurs.
Nous avons galement utilis les prises de note faites pendant les entretiens semi-directifs
ainsi quinformels. Pour cela nous allons utiliser un code couleur (1 couleur = 1 thme) qui

51
nous a permis de mieux visualiser lensemble des donnes rcoltes. Les thmes observs
taient ceux que nous avons dvelopps prcdemment dans nos objectifs.

GRILLE D'ENTRETIEN
Lors de notre travail, nous avons utilis une grille dentretien qui nous a permis de structurer
les changes avec nos interlocuteurs afin de garder un certain contrle et ne pas trop nous
loigner de nos objectifs. Cependant, nous avons dsir laisser une certaine libert la
discussion afin dobtenir certaines informations auxquelles nous naurions peut-tre pas pens
lors de llaboration de la grille, et galement pour viter que nos interlocuteurs se sentent
couper dans leur lan.
Cette grille se prsente de la manire suivante : nous avons 3 thmes gnraux qui
correspondent nos objectifs, diviss en quelques questions gnrales, elles-mmes divises
en sous questions (grille en annexe) plus prcises. Cela nous a permis de mener nos entretiens
de manire de plus en plus cible.

DEROULEMENT DU TERRAIN
Dans cette partie nous expliquons brivement la manire dont sest droul notre travail de
terrain, dans le but de permettre au lecteur de mieux comprendre quelle a t notre dmarche
mthodologique.
En premier lieu nous avons apport plus de prcision notre problmatique et nous avons
retravaill nos objectifs en fonction des contacts que nous avions effectivement. Nous
sommes ensuite parti sur le terrain afin de trouver des hteliers dans la Mdina. Nous avons
effectu quelques entretiens informels qui nous ont indiqu quelques pistes de rflexion. Nous
avons rapidement constat quil tait inutile daller voir directement les hteliers tant que
nous navions pas un point de vue global sur la situation de lhtellerie dans la ville de
Marrakech, et plus particulirement dans la Mdina.
Nous avons alors fix un premier rendez-vous avec le directeur du CRT (centre rgional du
tourisme, organisme rassemblant toutes les catgories de personnes et de secteurs ayant un
lien avec le tourisme, tels que les hteliers, les chauffeurs de taxi, les artisans, etc.). Celui-ci
tant occup, nous avons pu nous entretenir avec le directeur Marketing et promotion du
CRT. Il a pu nous apporter des informations intressantes, la plus importantes tant sans doute
le fait que la dfinition de ce qu'est un htel est extrmement floue dans la Mdina.
Suite au dbriefing journalier, nous avons dcid quil tait important de trouver des
interlocuteurs privilgis qui pourraient nous apporter des prcisions quant ces dfinitions.
Grce Abdelmoula Lamhangar, nous avons pu entrer en contact avec le directeur dun htel
3 toiles Guliz, qui travaille depuis plus de 40 ans dans lhtellerie Marrakech, et il nous
a apport beaucoup dinformations gnrales. Notamment la manire dont se fait la
classification et comment elle se faisait auparavant :
Maintenant, depuis 2 ans, nous avons cre Marrakech ce quon
appelle le CRT qui englobe, cest une sorte de fdration, les hteliers, les
ouvriers, les bazars, les loueurs de voiture, tout ce qui a un rapport au
tourisme. Et en dessous il y a lAIH, lassociation de lindustrie htelire.
Donc on a demand ce que le classement soit effectu par une commission
sur place. Parce que le gars qui vient de Rabat pour passer 10-15mn dans

52
 un htel il ne peut pas juger. [] Il ny a plus personne qui vient de Rabat,
cest fait localement.
Il nous a galement mis en relation avec le directeur de lAssociation Htelire de la ville de
Marrakech de lindustrie des hteliers, qui nous a fourni toutes les informations concernant la
classification des htels. Ces deux entretiens nous ont beaucoup apport, aussi bien
concernant lensemble de Marrakech que pour la Mdina.
Etant donn que notre intrt se portait surtout sur cette dernire partie de la ville, nous avons
dcid de resserrer notre recherche en allant voir des directeurs dhtels dans la Mdina, afin
de pouvoir les interviewer aprs avoir pris connaissances de la situation gnrale. Cela nous a
permis de poser des questions plus prcises que celles auxquelles nous avions pens la base.
Contrairement nos 3 entretiens principaux, nous avons dcid de ne pas enregistrer cette
partie des donnes, car nous pensions que cela pourrait enlever de la spontanit concernant
certains sujets qui peuvent tre considrs comme sensibles (p.ex. les problmes de tourismes
sexuels qui sont souvent ressortis au dtour dune question). Ces rencontres nous ont apport
des lments sur la manire de faire de chacun, et nous avons ensuite pu les comparer pour
voir quels taient les transformations ou les stratgies qui ressortaient le plus souvent.
Pour terminer, nous avons galement fait quelques rencontres par hasard qui nous ont apport
des informations qui navaient pas forcment de lien direct avec notre sujet, mais qui ont pu
nous apporter des clairages sur dautres phnomnes, tels que leffet de contamination dans
les derbs, ou encore la manire dont se font les rapports avec le voisinage. Par effet de
contamination nous entendons le fait que larrive dun htel dans un derb favorise larrive
dautres htels ou maisons dhtes. Nous nutiliserons pas ces connaissances comme matire
premire de notre analyse, mais elle nous fournissent quelques renseignements anecdotiques
que nous pourront citer a ou l.

ANALYSE DES RESULTATS OBTENUS

Dans lensemble notre terrain sest bien droul. Avec 9 entretiens nous sommes parvenus
un recoupement de la plupart des informations, ce qui nous permet de tirer des conclusions
qui nous semblent pertinentes dans notre partie danalyse et de synthse. Pour ce faire, nous
avons dcid de reprendre chaque objectif sparment afin les traiter en dtails, puis nous
ferons une conclusion sous forme de synthse, ce qui nous permettra davoir un point de vue
global des rsultats.

Transformations architecturales
Durant nos entretiens nous nous sommes intresss la question des transformations
architecturales. Notre but tait de voir quels types dadaptations avaient t mises en uvre
par les hteliers de la Mdina de Marrakech, et pour quelles raisons. Nous allons sparer les
htels que nous avons visits en deux catgories. Dune part nous aurons les htels qui se
prsentent sous la forme dun riad (btiment avec une cour intrieure et un bassin lintrieur
de celle-ci) et dautre part les htels de type plus typiques, comme on a lhabitude den voir
un peu partout. Nous faisons cette distinction car les transformations ne sont pas forcment les
mme partout. Tous les htels traits se situent dans la Mdina, proximit de la place Jemaa
El Fna

53
Htels riads :
Durant notre travail nous avons pu discuter avec les propritaires de 5 htels qui se
prsentaient sous formes de riad. Ils ont tous subit des transformations durant les 12 dernires
annes. Il sagit du Central Palace (rnov en 1997), le Jnane Mogador et lEssaouira, le Riad
Omar (achet et transform en 2005) Sherazade (achet et transform en 1996). Nous allons
brivement passer en revue chaque htel.
Central Palace : il sagit dun htel class Pension 2me catgorie , comportant 20
chambres et visant avant tout une clientle europenne. Le directeur dsire garder le ct
traditionnel, qui est trs important selon lui, mais des adaptations sont ncessaires pour le
confort des touristes. Cependant il na pas d effectuer de transformations pour tre class
dans cette catgorie. Le btiment en lui-mme est un htel depuis 1910. Le directeur la
rachet en 1986 et la entirement reconstruit en 1997 (ils ont dtruit tout lintrieur de
lancien btiment et ils ont refait un riad avec des techniques modernes afin de gagner de la
place, les murs en pis tant trs pais). La reconstruction a eu lieu pour des raisons de
scurit, les anciens matriaux tant fortement dtriors. A cette occasion ils en ont profit
pour mettre tout le confort dans les chambres (climatisation, douches et WC dans chaque
chambre). Concernant les impacts du tourisme sur le quartier environnant, notre interlocuteur
nous a dit que cela avait amen des transformations telles que lclairage publique, le pavage
des rues, lapparition de jardins. Il faudrait galement construire des parkings car il y a un
grand manque de place de parcs. Selon lui la population a de manire gnrale un avis positif
sur le tourisme, car il permet aux gens de vendre leurs maisons et daller habiter dans des
quartiers plus modernes. Le seul grand problme tant le tourisme sexuel.
Jnane Mogador & Essaouira : ces deux htels ont la particularit dtre trs proches et
dappartenir au mme propritaire, qui est galement en train de rnover un btiment pour
faire un troisime htel. Le premier htel tait lEssaouira, qui a ouvert ses portes en 1960. Le
Jnane Mogador a ensuite t achet pour sadapter lvolution de la clientle qui devenait
plus luxueuse (lEssaouira attirait surtout des hippies, et aujourdhui des backpackers). La
rnovation du Jnane Mogador, qui tait une maison, a dur 3 ans. La dcoration est faites dun
mlange de traditions. Alors que lEssaouira propose des chambres trs simples avec une
douche et une toilette par tage, le Mogador propose des chambres plus luxueuses avec des
commodits individuelles. Le directeur a galement fait installer un spa rcemment, ainsi
quune connexion Internet. Selon lui, il est de plus en plus important de proposer un spa, car
les touristes sont trs intresss par cela. Il a dailleurs intgr ce principe dans son troisime
htel, qui proposera un spa avec jacuzzi, massages, coiffeurs. Il y a une volont de proposer
de la qualit, et comme le dit le directeur, il prfre ne rien faire que ne pas le faire bien. Par
rapport aux quartier environnant, il nous dit quil ny a pas de conflit dans la cohabitation et
que les gens sont plutt content, car par exemple il a pay de sa poche pour faire refaire toute
la ruelle. Il nous a aussi expliqu que daprs lui le phnomne de contamination tait trs
rpandu dans la Mdina, mais quil ny avait pas de perte de culture. Par contre il soulve le
fait quil peut y avoir une rupture entre les classes aises et les plus pauvres.
Riad Omar : lentretien a t relativement bref mais nous avons tout de mme obtenu
quelques informations. Auparavant il sagissait dun htel classique qui a t transform en
Riad en 2005. Il comporte 24 chambres offrant toutes les commodits. 4 de ces chambres sont
des suites. Ils ont galement plac une tente berbre en terrasse pour accueillir les clients. Ils
ont install un spa pour diversifier leur offre, ainsi que la possibilit de faire du change sur
place. Le point le plus intressant soulever est le fait que le propritaire du Riad Omar est le
mme que celui de lhtel Ali dont nous parlerons plus tard. Lhypothse de contamination
que nous avions pos semble se confirmer, mais il faudrait parler dextension plus que de

54
contamination puisque ce sont des htels qui stendent, et non de nouveaux tablissements
qui sinstallent.
Htel Sherazade : la propritaire possde le btiment depuis 1996. La rnovation a ncessit
la reconstruction totale du btiment. Il a fallu refaire les murs, llectricit, leau, tout
chang. Le traditionnel a tout de mme t conserv (largeurs des fentres, doubles portes).
Les amnagements ont t fait en fonction des demandes de la clientle. Cest aprs des
demandes de clients quont t installes des salles de bains individuelles et la climatisation.
Concernant la terrasse, elle est ouverte aux clients mais noffre pas de vue sur les autres
btiments.

Htels traditionnels :
Nous navons pu discuter quavec le directeur dun seul htel traditionnel lintrieur de la
Mdina, lhtel Ali. Nous avons galement parl avec le directeur dun htel de Guliz, mais
cela ne rentre pas dans le cadre de notre recherche. Nous nen parlerons donc pas ici.
Htel Ali : il sagit dun htel offrant de nombreuses chambres. Il a la particularit dtre
plac presque sur le bord de la place Jemaa El Fna. Il est actuellement en travaux. La volont
est de redonner un ct traditionnel, en remplaant des barrires quelconques par des barrires
en fer forg, en refaisant les peintures, etc. Il est galement prvu damnager des patios et
des alcves. Lhtel sest quip dun centre wellness rcemment. Chaque chambre dispose
dune salle de bain et de la climatisation, qui dnature un peu le ct traditionnel (ils sont en
train de chercher une solution pour la rendre moins visible). Ils ont galement du faire des
transformations afin dobtenir la classification dsire. Concernant limpact de lhtellerie sur
la Mdina, notre interlocuteur nous a dit quil tait frquent que des hteliers achtent des
maisons ct de leur htel. Il nous a galement dit que selon lui, au dpart on avait senti une
amlioration dans les derbs, mais quavec le temps les habitants de la Mdina sont obligs de
partir pour stablir ailleurs. La population na rien contre le fait de devoir quitter la Medina,
mais il y a un problme thique. Le dveloppement du tourisme sexuel na pas t anticip et
pour les Marrakchis cest une vritable honte qui sabat sur eux. De plus les familles dcident
de dmnager car elles ont peur pour leurs enfants, qui pourraient se faire attirer par des
trangers. On voit qui ci la vision est nettement moins favorable, notre interlocuteur allant
jusqu dire qu le tourisme sest bien dvelopp, mais maintenant a suffit, on en a ras-le-
bol . A son avis il y a une saturation et cela ne sert rien de vouloir dvelopper toujours
plus. Il ajoute quil faut amliorer la rglementation car de nombreuses personnes font de
lhbergement sans rien dclarer, ce qui reprsente une concurrence dloyale pour les
hteliers. Nous ferons un point spcial pour cet entretien concernant les questions sociales, car
nous avons obtenu ici un point de vue intressant sur cette question.

Synthse :
Comme nous pouvons le voir pour les deux types dhtels, les principales transformations
concernent des questions de conforts, en particulier les salles de bains individuelles et les
climatisations. Pour le reste, on constate quune attention particulire est porte sur la
question de la tradition car comme le signalait S. Leroux, il y a une recherche de
l'authentique. Les gens viennent chercher un peu dexotisme3 et veulent dcouvrir la vie
marocaine, il faut donc leur offrir un cadre qui rponde leurs attentes. Cependant laspect
traditionnel sadapte des questions pratiques lorsque lon dcide de reconstruire les

3
Selon les hteliers interrogs.

55
btiments neuf afin de gagner de la place en rduisant lpaisseur des murs. Les matriaux
traditionnels sont alors laisss de ct au profit du bton ou dautres techniques modernes.
Un autre point essentiel qui fait son apparition ces dernires annes est le phnomne des
spas. Ils font de plus en plus partie de loffre que tout htelier devrait proposer, et cest un
critre de choix de la part de la clientle, le tourisme de bien-tre se dveloppant de plus en
plus. Ce type de dveloppement pose le problme de la consommation de leau, qui a dj
normment augment avec larrive de touristes de plus en plus nombreux. A long terme
cela reprsente un risque pour la population locale car la nappe phratique est consomme
une vitesse impressionnante. Selon les divers informateurs, des commissions sinquitent de
ce problme et il ny a en tout cas pas de risque pour les 20 prochaines annes, mais lon sent
tout de mme une inquitude par rapport ce sujet. Cependant les spas restent certainement
marginaux en terme de consommation deau par rapport aux nombreux golfs qui sont en
trains de se dvelopper aux alentours de Marrakech.
Grce ces entretiens nous avons galement pu mettre en vidence le phnomne dextension
li au dveloppement du tourisme et larrive dtranger. Comme nous lavons vu 2 des 6
propritaires que nous avons interrog nous ont dit possder 2 et 3 htels, ce ne sont
certainement pas des cas isols. De plus, certains nous ont galement dit quils prvoyaient de
racheter un btiment adjacent afin davoir plus despace pour dvelopper leurs activits. Du
fait de laugmentation des prix de limmobilier, les habitants de la Mdina font souvent le
choix de vendre leur maison bon prix dans le but daller sinstaller dans la nouvelle ville, o
ils disposent plus facilement du confort moderne. Il serait peut-tre extrme de parler deffet
boule de neige, mais il est certain que les transformations engendrent de nouvelles
transformations et ont une influence sur le dveloppement des quartiers. Pour sen convaincre
il suffit de marcher dans les ruelles pour constater que certaines sont constitues
essentiellement dhtels et de maisons dhtes.

Type de clientle
Contrairement la partie prcdente, nous brosserons ici un tableau gnral en fonction des
informations que nous avons reues, plutt que de prendre les htels au cas par cas.
Comme nous lavons dit dans notre problmatique, J. Stafford et al. (2006 :103) mettaient il
y a 12 ans lhypothse qu lavenir il faudrait nouveau investir dans les htels de gamme
plus basse sous peine de voir lconomie touristique dcrotre petit petit, le march tant
satur dhtels de luxes ne rpondant pas aux besoins de toute la demande. Notre but tait en
partie de voir si cette hypothse se vrifiait aujourdhui, et force est de constater quelle est en
partie errone.
Il est certain que le march du luxe se dveloppe encore et toujours, que ce soit dans les
gigantesques 5 toiles avec golf (en dehors de la Mdina, dans les quartiers extrieurs de
Marrakech) ou dans les riads et maisons dhtes de haut standing. Mais ces tablissements ne
sont de loin pas les seuls se dvelopper, et il y a normment de petits et grands htels qui
offrent des prix tout fait raisonnables pour des classes moyennes peu fortunes, en
particulier dans la Mdina4.
Concernant le type de clientle prsente Marrakech, le directeur de lAIH a pu nous fournir
normment de renseignements utiles. Il a ainsi pu nous dire que la clientle est

4
Selon les renseignements fourni par le directeur de lhtel Oudaya.

56
 compose de 2 groupes : il y a les touristes internes cest--dire les
nationaux, les Marocains et les trangers rsidant au Maroc. Ils se
dplacent lintrieur du Maroc et reprsentent 24% des arrives de
touristes Marrakech et au Maroc aussi, cest presque la mme
distribution. Le reste ce sont bien sr les touristes trangers qui sont
reprsents hauteur de 54% par le march franais, 16% les anglais, 5%
lAllemagne, lEspagne 4%...etc. Et pour le volume total, on arrive
atteindre maintenant Marrakech 1'600'000 arrives de touristes par an.
En nuites cest beaucoup plus, cest 3 fois ce chiffre puisquun touriste
reste en moyenne 3 nuits Marrakech donc a fait 5 millions dunits.
Nous lui avons ensuite demand quels types de classes taient reprsents dans les touristes
qui se rendent Marrakech. Il nous a rpondu que
plus de 50% de loffre touristique en terme dhbergement est
reprsente par des 5 toiles, des htels luxe et des htels 4 toiles. Dj la
politique du Maroc, depuis longtemps, ce ntait pas le moyen ou le bas de
gamme, ctait un petit peu plus le haut de gamme, moyen haute gamme,
et on est toujours rest sur ces proportions l puisque les constructions, les
projets touristiques se focalisent beaucoup sur les grands complexes
touristiques et vous savez, les prix de vente sont un peu levs donc 40%
visent un tourisme moyen et haute gamme.
Un autre aspect que nous souhaitions traiter tait la possibilit pour les marocains de venir
Marrakech, car nous avions lu dans louvrage de Stafford et al. que le dveloppement du
tourisme de luxe rendrait difficile laccs pour la clientle nationale. Le directeur de lAIH
nous dit
Non, non, pas de problme, la population locale il y a ceux qui vont aux
htels et qui ont lhabitude de voyager et ont un haut revenu donc cest
similaire, ils louent des htels 5, 4 toiles mais les formes 3 toiles et
rsidence touristiques sont beaucoup plus adaptes aux familles marocaines
qui sont un peu plus nombreuses et le prix nest pas trop cher, 50 euros, 40
euros, la chambre donccest valable. Avec une rduction bien sr de 25%
partir de la 2me nuit donc a rend un peu le prixplus doux.
Nous avons t surpris par cette information sur le fait que les Marocains ont un rabais de
25% sur le prix de la chambre aprs la deuxime nuit, mais cela est rglement, comme nous
la expliqu le directeur de lhtel Oudaya, Guliz. Il a ajout quil y a aussi des offres pour
les Marocains travaillant ltranger, mais quil y a des problmes dorganisation :
Les marocains ont dj une remise aprs la deuxime nuit. Si le client
passe 2 nuits daffiles, automatiquement il a une remise de 25%. A la
demande des associations de consommateurs et tout a, il y a 4 ans de a je
crois, le ministre du tourisme nous a demand de faire un prix pour les
RME, les travailleurs marocains ltranger. Et tout ces gens l ils
viennent partir de juin jusqu septembre. Et l on a fait un prix tour
oprateur pour ces gens l. Ca a trs bien march, mais il y a une
dsorganisation totale. Je pense que a a mal t gr ds le dpart, bon, je
parle de mon exprience ici. Pour cette opration javais accord 10
chambres. Y a des jours je me retrouvait avec 30 chambres. Et quand vous
refusez un client la rception il dit non monsieur, votre htel il figure
sur la liste . Donc, les gens qui ont gr a bon, ctait nouveau pour
eux. Et a a continu pendant les 3 annes. Lanne passe je nai pas
contribu parce que a ma pos beaucoup de problmes. A la rception les
gens En France ils sont derrire une machine et ici ils font les princes, ils
jouent lAmricain, ce sont des gens trs difficiles.

57
Lun des derniers points que nous avons traits est celui de lvolution de la demande. Il
semblerait quavec le temps la clientle de luxe commence diminuer, en particulier cause
des crises conomiques qui frappent de nombreuses rgions. Selon le directeur de lAIH
maintenant le tourisme change, [] parfois mme des gens qui ont de
largent essaient dconomiser en voyageant, en empruntant par exemple le
last minute en terme davion, des clubs all inclusive avec des tarifs bien
prcis et rduits donc cest un petit peu le consommateur rationnel ce qui
faitcest--dire cest pas trop marquant, cest pas trop marquant mais au
contraire, des proportions plus ou moins significatives, on trouve un petit
peu de tourisme haut de gamme, on trouve des riads qui ont les chambres
500, 1000 euros la nuit cest vraiment du luxe, on trouve des villas de
particuliers, des rsidences secondaires principalement de personnalits
franaises, etc. Donc il y a un peu de tout Marrakech, il y a un peu de
tout. Mais il y a aussi llite, il y a un tourisme litiste, il y a des gens qui
ont un haut pouvoir dachat qui viennent, trouvent les produits quil faut.
De mme, le directeur de lhtel Oudaya nous explique sa manire le phnomne
Ce nest pas quil y a une forte demande. Les 5, 4 toiles sont devenus un
petit peu cher. [] cest cause de ces crises. Donc vous, moi, on avait
lhabitude de descendre dans des 5 toiles quand les bourses se portaient
bien, mais vous tes au courant de la chute des bourses, par exemple aux
Etats-Unis, et on ne peut plus se permettre de descendre dans un 5 toiles.
Et un couple avec des enfants il faut quand mme quil paye une somme
assez importante. Donc ils cherchent. [] Et ce que je reproche lEtat
cest quil faut quil commence ouvrir de trs bon 3 toiles. Il y a trop de 5
toiles actuellement Marrakech, et il y a peu de clientle. Donc il faut un
peu remettre le pendule un petit peu.

Synthse :
Nous nallons pas aller plus loin dans les citations dentretiens, ces quelques exemples
permettant dj de faire une analyse gnrale de la situation. Tout dabord nous constatons
que le tourisme interne est toujours important, et que le dveloppement dun tourisme plus
luxueux ne la pas fait disparatre, contrairement ce que redoutaient Stafford et al. On voit
mme quun effort est fait pour garder cette clientle puisque des rabais sont prvus afin que
le march touristique reste abordable. Cependant il faut rester prudent sur ce sujet, car on nous
a souvent dit que seule une petite proportion des chambres taient laisses disposition pour
les Marocains. Certains htels nous ont mme dit quils naccueillaient aucuns Marocains car
ils nen ont pas besoin. Dans tous les cas, on constate que cette population conserve la
possibilit de venir faire du tourisme Marrakech.
Stafford et al. mettaient galement lhypothse dune saturation du march du luxe qui
pourrait tre dangereuse pour le tourisme. Selon les chiffres de lAIH il ny a pas de
saturation. Les seuls problmes que rencontre lindustrie du luxe sont dus la crise
conomique actuelle, mais cela nempche pas le dveloppement de ce type doffre. Le
directeur de lhtel Oudaya est en train de faire construire un gigantesque complexe
lextrieur de la ville, et il y a 17 projets de ce type dans un seul quartier, on peut donc
prsumer quil y en a encore dautre ailleurs. Cest un march toujours florissant qui
dveloppe de plus en plus de nouvelles activits afin de cibler une clientle particulire5.
Cependant ce type de dveloppement ne nous concerne pas directement puisquil ne se fait
pas dans la Mdina. Il nous a tout de mme sembl intressant de le noter. Pour ce qui est du

5
Cf. Stratgies htelires.

58
tourisme de luxe dans la mdina, on ne peut pas vraiment parler dhtellerie puisque ce sont
souvent des riads entiers qui sont mis la disposition dun seul client, et dans ce cas on
devrait plutt parler dune location de maison que dun march htelier.
Il apparat tout de mme quil y a une modification dans les habitudes de consommation des
clients et on observe un retour dans les htels de plus basses catgories. Comme lon dit nos
interlocuteurs, cela est d avant tout aux crises conomiques qui touchent lensemble de la
plante. Les clients nont plus forcment les moyens de sjourner dans des 4 ou 5 toiles et
choisissent donc des htels plus modestes, ou alors ils font ce choix dans le but de dpenser
leur argent autrement, en faisant des excursions ou en achetant des souvenirs par exemple.
Etant donn que de nombreux htels ne sont pas encore classs dans la Mdina, il est difficile
de savoir quel catgories sont les plus reprsentes. Mais daprs ce que nous avons vu nous
ne pouvons en gnral pas parler dhtellerie de luxe telle quelle est dfinie dans les normes
respecter. Ce point est lun de ceux qui nous a pos le plus de problme, car sans classement
il est difficile de savoir quest-ce qui peut tre considr comme luxueux ou non.
Notre objectif tait galement de voir de quelle manire la clientle avait pu avoir une
influence sur le phnomne de gentrification. Il est difficile de rpondre cette question. Il est
vident que le dveloppement du tourisme a eu un effet important sur la modification de la
Mdina, mais cest un phnomne gnral. Quant savoir si la clientle en elle-mme a
provoqu un impact sur la ville, nous ne pouvons nous prononcer. Ce que nous savons par
contre, cest que la clientle a eu une influence importante sur les amnagements intrieurs.
Les clients viennent chercher un petit ct traditionnel sans pour autant renoncer son
confort. Cest ainsi que de nombreux hteliers ont d investir pour installer de nouveaux
quipements6. Cest avant tout dans ce domaine que les choses se passent, car lon voit
rarement des signes de richesse ou dopulence lextrieur. A lexception des murs qui
peuvent avoir t repeint dans une rue, il est difficile dimaginer ce qui se cache derrire les
portes. Cette sobrit est prsente dans toute la Mdina et cest lune des particularits de la
culture marocaine. Tout au plus on peut se faire une ide en fonction des portes dentres,
mais de l dire que lon change de porte en fonction de la clientle En bref, il est clair
quil y a une influence mais elle est assez peu visible de lextrieur, et elle concerne avant tout
des questions de confort.

Les stratgies htelires

A laide de nos interlocuteurs et de nos lectures, nous avons cherch savoir quels taient les
moyens entrepris afin dattirer la clientle dsire et de quelle faon ces stratgies taient
mises en place. Nous avons galement voulu savoir sil y avait une vision davenir, court et
long terme ainsi quune possible saturation venir.

Quel type de stratgie ?

Les htels cherchent de plus en plus attirer une clientle aise, une clientle de luxe. Afin
dattirer cette clientle, les hteliers essaient de se diversifier et doffrir un nombre croissant
dactivits en proposant une restauration raffine, le change d'argent ou en dveloppant des
domaines tels que le bien-tre en proposant des piscines extrieures et intrieures, spas,
hammams etc., le domaine des affaires en crant des salles de confrence, des business center,
le domaine des divertissements avec des casinos et animations ainsi que dans le domaine des
activits sportives telles que les excursions pied, en VTT et le golf. Dailleurs, le nombre

6
Cf. Transformations architecturales.

59
dhtels de luxe avec terrain de golf va presque doubler dici peu en passant de 4 7 htels
dans lanne venir. Cette volution est due la recherche de la part des hteliers d'une
clientle de luxe. Cela ncessite des adaptations car comme le signale B. Abdallaoui (2006 :
357):
les besoins d'adaptation, par rapport l'volution de la demande et aux
exigences de la clientle, sont trs importants.
Le mme auteur note galement que pour corriger les faiblesses du secteur touristique et
htelier afin de continuer faire venir une clientle aise, il faudrait dvelopper (2006 : 372):
une dmarche commerciale fonde sur la notion de produits et non de
destination, afin de mieux segmenter et cibler la clientle [ainsi que mettre
l'accent] sur la crativit, afin de positionner le Maroc par la
diversification des produits offerts.
Afin dattirer toujours davantage de clients, les moyens mis en uvre restent identiques mme
si les htels essaient toujours de passer par des rseaux de distribution, c'est--dire qu'ils
concluent des contrats avec des agences qui s'occupent de placer dans ces htels-ci leur
clientle. Concernant les htels de luxe, on continue utiliser des mthodes telles que les
partenariats, les bureaux de tourisme, les prospectus, les salons de tourisme en Europe ainsi
que laffichage en masse dans les grands centres urbains voire mme dans les journaux des
grandes capitales. Concernant les htels voulant attirer une clientle revenu moyen, les
mthodes sont quasi inexistantes. On mise beaucoup sur le bouche--oreille comme dans le
cas des htels Sherazade et Ali selon qui la meilleure promotion est le service propos et par
consquent laccent est mis sur celui-ci. Ces deux htels taient dj implant avant le grand
boom du tourisme et par consquent ont toujours une clientle fidle et de longue dure.
Malgr tout, un lment supplmentaire est venu sajouter en parallle aux mthodes
classiques de promotion, internet. Comme le signale le directeur de lAssociation Htelire de
la ville de Marrakech, la promotion passe de plus en plus par Internet, dailleurs 44% des
rservations provenant de France sont faites par ce biais. Il faut aussi noter que lassociation
pousse les htels crer des sites Internet comme le signale son directeur.
AIH: maintenant les canaux de distribution via Internet, a se
dveloppe, a se dveloppe. Jai lu une tude dernirement, les Franais
utilisent 44% de connexions de site Internet pour faire leur rservation
[]il faut dvelopper en parallle tout ce qui est onlineune nouvelle
pratique de distribution, oui. Le net doit tre comme publicit [] tout ce
qui est web, cest complmentaire, trs complmentaire Le tourisme cest
multiforme donc faut rester dans la pluralit, dans laction, Faut tre
pluridisciplinaire.
Quel que soit le type dhtel, on voit bien quon nabandonne pas les mthodes classiques de
promotion et que la seule diffrence par rapport aux anciennes stratgies est lutilisation
croissante dinternet. Nanmoins, la mise online des htels leur permet d'attirer un nombre
toujours croissant de voyageurs la recherche d'exotisme.

Stratgie davenir
Concernant des ventuelles stratgies davenir, les avis divergent. Selon le directeur du
Central Palace, le responsable du Riad Omar ou encore le responsable marketing et promotion
du Centre Rgional du Tourisme, le dveloppement va poursuivre et par consquent, le
march nest pas satur. D'ailleurs, comme nous l'a fait not le directeur de l'htel Oudaya qui
connat trs bien le milieu htelier, le nombre croissant d'htels en construction prouve bien
que le march est encore florissant mme si ce sont quasiment que des htels de luxe qui sont
btis. Cependant, comme le disait le directeur d'un autre htel de la Mdina, ltat doit encore

60
amliorer des choses afin de mieux promouvoir Marrakech comme amliorer la propret,
radiquer la mendicit ainsi que le vagabondage. Toutefois, le programme Maroc20107
prouve bien qu'on n'imagine pas une saturation du march htelier tant donn qu'on espre
atteindre dix millions de touristes d'ici 2010 et environ deux millions pour Marrakech alors
qu'aujourd'hui on en compte 1'600'000. Les directeurs des htels voulant attirer une clientle
aise sont optimistes car ils ne pensent pas que la destination Marrakech ne soit qu'une mode.
Ils croient en une certaine fidlit de leur clientle et par consquent n'ont pas peur d'un
ventuel dclin, comme le signale ce directeur d'htel:
W : Parce quun jour ou lautre une mode, elle se termine
O : Oui, la mode. Mais il y a une fidlit quand mme. Une fidlisation du
client. Il y a des gens qui niront quau Maroc.
On ce qui concerne la diversification de l'offre aujourd'hui, on ne peut pas parler dune
diversification dun htel par rapport un autre car la ville de Marrakech essaie avant tout de
se diversifier par rapport aux autres destinations touristiques telles qu'Istanbul, la Tunisie,
Duba etc. en offrant quatre, cinq produits phares afin d'atteindre avant tout une clientle aise
comme nous l'a fait remarqu le directeur marketing et promotion du Centre Rgional du
Tourisme:
A: Donc cest plus un tourisme de luxe que vous voulez dvelopperenfin
pour des classes plus aises.
CRT: Ouipas de luxe mais pour une clientle forte valeur ajoute.
La promotion vise alors essentiellement cette clientle et les produits tels que le spa, centre
d'affaire et golf le dmontrent bien. Les htels essaient de se diversifier entre eux mais en
utilisant les mmes produits. En fin de compte, ces htels s'homognisent mais se
diffrencient des autres destinations.
Au contraire des responsables des htels considrs de luxe, les responsables des htels visant
une clientle plutt moyenne estiment que le march arrive saturation. Ceux-ci sont
totalement opposs l'ouverture de nouveaux htels car selon eux, cela mne Marrakech la
perte. Toutefois, les statistiques officielles produites par l'Association Htelire de la Ville
de Marrakech montrent clairement qu'il n'y a pas saturation. Le directeur de la dite association
tait mme offusqu qu'on puisse penser cela:
AIH : Je ne sais pas comment ils disent a...pour moi je vais vous parler
preuves lappui, de toute faon jai tous les lments pour rpondre. [...]
A : Parce que nous on avait lu que le march du luxe commenait tre
satur et que pour cela il fallait retourner des plus petites catgories
dhtels pour dvelopper encore
AIH : Ah non, non, nonOn nen est pas l.
D'ailleurs, pour accentuer cette pense, cet acteur nous a fait savoir que la mairie mettait tout
en oeuvre pour accueillir les touristes en faisant de nombreux travaux pour que la ville soit
adapte sa clientle. De plus, les banques rduisent leur taux hypothcaire pour inciter la
rnovation des htels comme dans le cadre du programme Rnovhtel qui propose un taux
d'intrt de 3%. En somme, on peut dire que tout est mis oeuvre pour amliorer et dvelopper
encore plus le tourisme.

7
Programme de dveloppement du tourisme visant 10 millions darrives touristiques
dici 2010 et de meilleures infrastructures pours les accueillir.

61
Concernant l'avenir, nous pensions qu'une crise comme celle de la premire guerre du Golfe
ou celle qui a suivi le 11 septembre pouvait mettre en danger le tourisme marocain. Mme si
cela a t le cas, aujourd'hui on ne s'en soucie plus car les professionnels du tourisme estiment
que le Maroc est devenu un pays assez sr pour ne pas avoir s'en soucier et que les gens ont
compris qu'ils n'encourraient pas davantage de risque Marrakech qu'ailleurs. Cela est trs
bien rsum par ce directeur d'htel:
A : Est-ce que vous ne craignez pas de graves crises comme il y a pu en
avoir aprs la premire guerre du Golfe ou aprs le 11 septembre ?
O : [...] Aprs le 11 septembre il ny avait plus de tourisme Marrakech.
[...] On a vcu une priode vraiment trs, trs, trs, trs dure. Il a fallu 2
ans pour redresser la machine.
A : Vous ne pensez pas quil y a encore un risque, que a sarrte et que a
ne redmarre pas ?
O : Non, je crois que les gens ont compris le systme et le terrorisme et tout
a, et je pense quand mme que le Maroc est un pays de scurit. LEtat fait
tout le ncessaire. [...] lEtat domine quand mme la situation du point de
vue scurit.
De plus, les stratgies long terme se dveloppent et on parle dj aujourd'hui de la stratgie
Maroc2020 qui a comme objectifs d'attirer encore plus de touristes tout en gardant une
clientle de luxe.

Synthse :
En rsum, on peut dire que les stratgies n'ont pas beaucoup volu si ce n'est l'utilisation
croissante d'Internet. Concernant les htels destins une clientle moyenne, cela se fait
toujours essentiellement par le bouche--oreille mme si peu peu sont galement mis en
place des sites Internet pour promouvoir leurs htels en parallle aux mthodes classiques.
Au contraire de ce qu'crivait S. Boujrouf (2001 : 91) en 2001, le tourisme ne stagne plus
Marrakech et on continue tout mettre en oeuvre pour faire encore augmenter le nombre de
touristes. L'augmentation des taux d'occupation et la construction de nouveaux htels
prouvent bien que ce crneau est loin d'tre satur ou sur le dclin.

La question sociale et culturelle

Cet aspect nest pas directement cit dans nos objectifs mais il sest dvelopp par lui-mme
au cours de nos entretiens. Il nous semblait important de voir de quelle manire larrive du
tourisme de masse avait pu influencer la vie des habitants de la mdina, que ce soit au niveau
culturel et social. Cest une question bien plus large que celle de lhtellerie, mais celle-ci a
une influence direct dans ce phnomne (car sans htels il ny pas de touristes qui logent dans
les quartiers). D'ailleurs, un rapport du bureau de lUNESCO Rabat (UNESCO)
mentionne que:
Linscription des projets de sauvegarde dans leur environnement
architectural, urbain, social et culturel nest pas toujours lordre du jour.
Les taux dinvestissement des projets priment gnralement sur leurs
retombes sociales et culturelles.
Dans nos entretiens, nous avons souvent demand comment se passaient les rapports avec les
voisinages, si on voyait une transformation dans la manire dtre des gens, sil y avait des
traditions qui disparaissaient, etc. Nous avons eu des ractions trs contrastes et il serait
difficile de se faire un avis objectif. Pour S. Leroux, le tourisme est un perturbateur

62
dstructurant les socits locales mais tant donn que nous nous sommes entretenus avec des
gens qui vivent du tourisme, ils nallaient pas dcrier leur secteur dactivit.
Cependant nous avons tout de mme pu constater que certains changements taient apparus,
par exemple dans lutilisation de certains espaces tels que les terrasses (sur les toits des
maisons). Traditionnellement, il sagissait dun espace rserv aux femmes, sur lequel elles
tendaient leur linge et pouvaient discuter avec les voisines. Les murs y taient haut et les
hommes ne montaient presque jamais. Avec larrive du tourisme, cet espace sest modifi.
Les hteliers en font des terrasses offrant une vue sur la ville, nhsitant pas faire baisser les
murs. De ce fait, on commence voir chez les voisins et cela perturbe la vie prive des
Marocains, qui utilisent de moins en moins ces espaces, autant parce quils ne veulent pas
quon voit ce quils font que pour ne pas voir ce qui se fait ct (comme la dit lun de nos
interlocuteurs, on na pas envie de voir des europens qui bronzent tout nus sur les toits).
Le seul htelier qui nous a vraiment parl dimpact ngatif est le grant de lhtel Ali. Pour
lui, la ville est en train de perdre son identit. Dorigine berbre, il nous a dit que depuis quil
vivait ici il avait vu changer la population marrakchi. Dune part parce quelle quitte la
Mdina, et dautre part dans sa manire dtre. Il nous a expliqu quauparavant les gens
taient trs souriants et spontans, et quaux fils du temps cela avait chang et quaujourdhui
on pouvait sentir une certaine tristesse. Lui-mme semblait trs affect par certains
problmes, notamment le dveloppement du tourisme sexuel (il nous a expliqu quil tait
parti vivre Guliz cause de a, car il avait peur pour sa famille lorsquil tait au travail).
Cest lun des problme les plus important dans le dveloppement de Marrakech, et chaque
fois quon nous en a parl ctait avec une certaine retenue, car visiblement le sujet reste
tabou (le grant de lhtel Ali nous a parl en terme de honte qui sabat sur les habitants de
Marrakech) Cest bien entendu le point de vue subjectif dune seule personne, mais de telles
transformations dans la structure dune ville ne peuvent rester sans effet sur sa population.
Pour les autres hteliers, cette volution est considre comme bnfique et ils nous ont
simplement expliqu quil fallait vivre avec son temps et que les choses devaient forcment
voluer, et que a ne pouvait tre quun avantage pour la population locale, mme sil y avait
toujours des ractionnaires pour monter aux barricades.
Un dernier aspect que nous pouvons brivement voquer est le dveloppement dune police
touristique trs efficace visant protger les touristes contre tout type darnaques. On trouve
normment de policiers en civil Marrakech, ce qui fait quil est rare davoir rellement des
problmes. Lmergence de cette police sest faite en parallle celle du tourisme mais ne
nous concerne pas directement.
Nous nallons pas traiter cette question plus longuement pour ne pas empiter sur le travail de
nos camarades qui se sont intresss aux questions de mixit sociale de la Mdina, et qui ont
certainement plus de renseignements sur ces questions. Il nous semblait cependant important
daborder le problme.

CONCLUSION
Pour rappel, notre question de dpart tait la suivante : comment le march de lhtellerie a
volu en parallle la croissance du tourisme ? Au fil de ce dossier nous avons tent dy
rpondre en observant diffrents aspects propres cette problmatique. Nous allons
maintenant voir quelles sont les conclusions que nous pouvons en tirer.

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Tout dabord nous pouvons dire quil y a clairement eu un tournant dans les annes 1990,
lorsque de nombreux trangers sont venus stablir pour rnover des riads. Cest une priode
charnire durant laquelle de nombreux petits htels se sont ouverts, parfois de manire un peu
sauvage et surtout trs peu rglemente. Il y a eu de nombreuses rnovations, qui respectent
gnralement larchitecture traditionnelle, puisque cest cela que les touristes viennent
chercher. Cette priode est galement celle de lexplosion du nombre darrives touristiques
Marrakech. Il est difficile de savoir quel phnomne engendre lautre. A notre avis, une
dynamique sest mise en place entre ces deux ples htels/touristes, et ils sinfluencent tour
de rle.
Lorsquune rgion touristique se porte bien, on en parle et cela attire de la clientle. Il faut
donc prvoir des lieux pour hberger cet afflux de personnes. Sil y a une petite baisse de
rgime, il y a trop de lits disponibles. Les hteliers et les tours oprateurs font alors des
promotions pour redonner un coup de fouet au march, ou alors on essaie de remplir les lits
par le tourisme interne. On constate que les deux phnomnes simbriquent lun dans lautre
et fonctionnent en parallle.
Pour ce qui est des transformations proprement parler, nous pouvons conclure que la
dynamique se fait sens unique. Les clients viennent chercher quelque chose de spcial en
venant Marrakech et il faut leur offrir ce quils veulent. Une certaine part dexotisme tout en
ayant un certain confort. Daprs ce que nous avons pu entendre, de nombreux travaux on t
effectus durant la dernire dcennie, que ce soit pour rendre plus confortables des lieux trs
traditionnels, ou pour redonner un cachet traditionnel des htels plus classiques qui navait
pas ce ct typiquement marocain (si nous mettons ce terme entre guillemet, cest pour
signaler que cela donne parfois un air artificiel la dcoration intrieure).
Concernant la clientle il est difficile de voir quelle est la dynamique, car celle-ci est trs
diversifie, et il est presque impossible de savoir quelle clientle est vise dans la Mdina,
tant donn lanarchie qui subsiste dans le systme de classification. Nous pouvons toutefois
dire quil existe une varit trs large dtablissements et quon en trouve pour toutes les
bourses. Il serait donc erron de dire quil y a une litisation de loffre au dtriment des petits
budgets. Certes cette litisation existe, mais elle se produit surtout lextrieur de la ville,
dans de grands complexes de luxe. Dans la mdina cela se traduit dans les maisons dhtes et
les riads privs mis en location, mais selon nos informateurs, ce n'est pas le cas pour
lhtellerie. Nous prfrons parle de diversification de loffre plutt que dlitisation (cest
typiquement le cas lexemple de lhtel Essaouira, du Jnane Mogador et du troisime htel
actuellement en rnovation et appartenant au mme propritaire, ce sont trois htels visant
une clientle diffrente). Les hteliers ont tout intrt davoir des tablissements qui sont
accessibles la majorit, ce qui leur assure une clientle, plutt que de faire des htels trs
luxueux et inaccessibles. Les hteliers semblent tout fait conscients de ce problme et du
risque que peut reprsenter une crise conomique. Daprs eux, les grands complexes
pourraient souffrir dune rcession de lconomie mondiale, mais les htels de la Mdina ne
seraient pas touchs, ils ne craignent pas la crise.
De manire plus globale nous pouvons dire que le march de lhtellerie se porte bien, avec
des objectifs de croissance long terme (2 millions de touristes pour 2010, et lon pense dj
une projection pour les annes suivantes). Alors quen 1996 Stafford et Al. craignaient une
rcession si le dveloppement continuait sur sa lance, nous pouvons voir que la demande ne
s'est pas estompe et que par consquent, la croissance continue de plus belle. De plus la
rcession ne semble pas tre une crainte, malgr quelques crises o lon ne trouvait presque
plus de touristes Marrakech, notamment suit au 11 septembre. Daprs nos interlocuteurs,
les gens ont appris grer et vivre avec ce genre de crises, et leur impact sur le tourisme est

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de moins en moins important. Aucun interlocuteur ne nous a paru soucieux, si ce nest lorsque
lon nous disait quil y avait trop de tourisme. Le secteur se porte bien et except certains
htels de la Mdina, on ne craint pas une saturation du march. De plus, l'utilisation croissante
d'Internet ouvre une brche supplmentaire dans le domaine de la promotion et donne
davantage de visibilit aux htels et peuvent ainsi attirer de plus en plus de clients.

BIBLIOGRAPHIE
Abdallaoui, B. 2006 : Le management des comptences, moteur de dveloppement dune
industrie htelire au Maroc. In : Bataillou, C. & Schou, B. (sous la dir.), Tourisme et
dveloppement. Regards croiss. Perpignan : Presses Universitaires de Perpignan, 355-393.
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Historiques du Maghreb Contemporain: Enjeux, diagnostics et recommandations
http://www.unesco.ma/IMG/pdf/guide.pdf
Escher A., Petermann S. et Clos B. 2001: Gentrification in der Medina von Marrakech.
Geographische-Rundschau, 53 (6): 24-31).
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Lees, L. 2000: A Reappraisal of Gentrification: toward a Geography of gentrification,
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Leroux, S. 2006 : Le rapport lautre travers le rapport aux espaces touristiques : lexemple
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Stafford, J. Blanger, C.-H. et Sarrasion, B. (sous la dir.) 1996 : Dveloppement et
tourisme au Maroc. Montral : Harmattan Inc.

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ANNEXES

Grille dentretien
Thmes Questions principales Sous-Questions
March de l'htellerie Situation gnrale Quel offre trouve-t-on?
Quelle a t l'volution de
l'offre durant les dernires
dcennies?
Y a-t-il une saturation du
march?
Quelle est la demande
(importance, type)?
Est-elle en volution?
Depuis quand?
Comment et par qui se fait la
distinction entre les diffrents
Systme de classification types d'hbrgement?
Y a-t-il une classification
prcise du rang des htels
(toiles, palmiers)?
Quel type de transformations
Transformations sont gnralement entreprises
architecturales Situation gnrale dans les htels?
Depuis quand ces
transformations ont-elle lieu?
Quelles sont les raisons de ces
transformations?
Y a-t-il une relation entre
l'volution de la clientle et
l'amnagement des htels?
Comment enviseagez-vous les
relations entre tradition et
Impact gnral confort des touristes?
Quels sont les rapports avec le
voisinage dans les quartiers?
Quels types de stratgies ont-
t dveloppes pour la
Stratgies htelires Situation gnrale promotion de l'htellerie?
Y a-t-il une diversification des
services proposs par les
hteliers afin de se distinguer
par rapport la concurrence?
Quel type de clientle est
gnralement vis?

Y a-t-il eu une volution dans

la clientle vise?
Quelles sont les prvisions
d'avenir (continuit du
dveloppement / risque de
dclin)?

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 LES ARTISANS DE LA MEDINA
Mryl Jeannin et Soraya Ramareddy

1. INTRODUCTION ET PRESENTATION DE LOBJET DETUDE

Marrakech, ville marocaine de plus de1'100'000 habitants, a t fonde au XIme sicle par
Youssef Ibn Tachfin et a t dclare Patrimoine Mondiale par LUNESCO.
La ville est divise en deux zones : les quartiers modernes et la mdina, centre historique.
Cette dernire formait au dpart la ville elle-mme. Des remparts de 12 kilomtres, ouverts en
19 portes en marquent ses limites. En son sein, la mdina est divise en deux zones : les
quartiers rsidentiels et les quartiers rservs aux fonctions urbaines, ces derniers tant eux-
mmes organiss en trois zones selon leur fonction : commerce- religion- pouvoir (ou souk-
mosque- palais).
Cette division sobserve aisment dans lespace. Au sud, la ville du pouvoir : la Kasbah et ses
dpendances (palais du sultan, garnison, arsenal, jardins-vergers). Au nord, la ville
conomique et religieuse, avec en son centre la mosque, comme dans toutes villes
musulmanes, et le souk entour par les quartiers dhabitations.
Quentins Wilbaux a crit une thse qui est entirement consacre lespace urbain de la
mdina de Marrakech. Il y fait notamment une description intressante des villes arabes en
gnral et de la mdina en particulier.
Selon ses propos, loriginalit des villes musulmanes rside dans lorganisation du souk.
Celui-ci est strictement rserv au commerce, personne ny vit. Il existe deux sortes de souks :
les permanents et les temporaires.
La place Jema el Fna de Marrakech, par exemple, est un lieu o se tenait quotidiennement, le
matin, un march temporaire ainsi que tous les vendredis. Actuellement, elle est le lieu central
de la vie urbaine. On y retrouve des conteurs, des musiciens, ou encore des gurisseurs. Elle
est un vritable lieu dexpression de lart populaire.
Dans sa thse, Quentin Wilbaux explique galement que le souk permanent de Marrakech est
situ au centre de la ville et au milieu des quartiers dhabitations. Celui-ci occupe une
vingtaine dhectares et il est constitu dun ensemble de constructions et de petites ruelles
destines uniquement au commerce et lartisanat. Ces dernires sont ombrages et les
boutiques sy suivent les unes les autres. Parfois, ces choppes se trouvent dans des
constructions spciales appeles Kyssarias qui sont fermes par des portes.
Auparavant, les activits artisanales y taient organises par secteurs avec les commerces de
textiles au sud et, les mtiers lis au cuir au nord. Pour les autres mtiers (lis au mtal, au
bois, au vgtal,), le regroupement nexistait pas. Aujourdhui, on observe un changement
avec les commerces de luxe (bazars, mercerie, marchands de tissus) situs lentre du souk
donnant sur la place et la partie intrieure du souk. En effet, plus on senfonce dans le souk et
plus le luxe des commerces diminue pour enfin aboutir la zone dartisanat.

67
Un autre type ddifice li traditionnellement au commerce est appel foundouk. Il sagit de
btiments dans lesquels logeaient les caravaniers venus de lextrieur afin dchanger leurs
marchandises Marrakech. Cest dans leurs cours que se produisaient les changes et
tractations commerciales. Aujourdhui, ils sont essentiellement utiliss comme ateliers par les
artisans. Certains ont t rnovs et transforms en htels.
Actuellement, la mdina nest plus quun quartier parmi dautres au sein dune ville dont la
population a dcupl en un sicle. Elle est abandonne par les habitants les plus aiss. Le
pittoresque de la mdina est laiss aux touristes en qute de dpaysement et dexotisme. Selon
Wilbaux, il existe dune certaine faon deux villes dans la ville: la ville des riches, celle qui
stend lextrieur des remparts, et la ville des pauvres : la mdina.
Cependant, depuis peu, un intrt toujours plus important des trangers pour les riads, dars et
autres foundouks est en train de changer la donne. En effet, ceux-ci tant de plus en plus
recherchs, ils prennent de la valeur et leur revalorisation est une alternative leur abandon.
Les logements acquis prsentent un certain caractre patrimonial. Cest notamment le cas des
riads qui sont danciennes maisons de llite marocaine dont larchitecture est labore et
luxueuse. Cependant, comme le rappelle Q. Wilbaux, le processus de revalorisation de la
mdina ne sera rellement lanc que lorsque la bourgeoisie locale, et les responsables
politiques considreront comme naturels et positifs pour leur image de venir habiter des riads
dans les anciens quartiers. (WILBAUX, 2003, p. 358)
Dans le cadre de ce travail, nous nous sommes intresses principalement lartisanat de la
mdina et son rapport avec le processus de gentrification en cours Marrakech. Au vu du
temps disponible pour mener bien ce travail, nous avons dcid de nous occuper uniquement
de l'artisanat du bois. Lbnisterie est un des mtiers les plus typiques du Maroc. Notre choix
s'est port sur le travail du bois car nous pensons que cest un de ceux qui avoir subi le plus de
changements au niveau de sa pratique et de son offre ces dernires annes et sur lequel la
demande provenant des touristes et/ou des nouveaux habitants de la mdina peut avoir eu une
influence prpondrante.

2. QUESTION DE DEPART ET OBJETIFS

Pour pouvoir aborder notre thmatique, nous nous posons la question de dpart suivante :
Quels sont les liens entre le processus de gentrification, loffre artisanale et la
(re)qualification professionnelle des artisans de la mdina?

Aprs avoir formul cette premire question, nous avons pu dfinir diffrents objectifs de
travail, qui organisent notre recherche en diffrents thmes.
Dans un premier temps, nous avons cherch saisir les liens qui existent entre une litisation
de la clientle et la modification de l'artisanat du bois dans la mdina de Marrakech. De cette
manire, nous avons essay de comprendre dans quelles mesures llitisation de la clientle
touristique a pu transformer la demande et comment lartisanat local a rpondu ce
changement.
Ensuite, nous nous sommes intresses la localisation des artisans du bois dans la mdina et
avons cherch savoir si cette dernire avait chang suite au processus de gentrification.

68
Dans un dernier temps, nous nous sommes concentres sur la question de la qualification
professionnelle des artisans du bois, et avons tent de saisir dventuels changements ce
niveau-l.

3. PROBLEMATIQUE
Dans ce travail, nous avons essay de considrer lartisanat ainsi que toute la dynamique
commerciale qui y est lie comme tant un acteur de la gentrification plutt que de le
comprendre comme une rsultante de ce processus. En effet, si dans notre analyse nous
restons toutefois proches du schma classique de la gentrification, dans lequel, selon Chernoff
ou encore Lehman-Friche qui sont cits par Van Criekingen, la transformation des
structures commerciales, des infrastructures culturelles ou des services urbains traduit
lmergence dune nouvelle demande locale, en aval de lappropriation du march du
logement par des classes moyennes ou suprieures (VAN CRIEKINGEN, 2006, p.2), nous
avons galement voulu comprendre comment lartisanat et le commerce pouvaient tre
acteurs du processus en lui-mme.
Dans cette optique, nous allons reprendre ici les diffrents thmes sous-jacents nos objectifs
de dpart.

3.1. Liens entre litisation de la clientle et modification de loffre artisanale :

phnomne de globalisation
Une approche qualitative du terrain nous a permis de comprendre les diffrents liens entre une
litisation de la clientle et une modification de loffre artisanale.
Larrive de touristes et de propritaires de riads, trangers ou marocains, a pouss lartisanat
et le commerce de la mdina sadapter. Cest ainsi que, depuis quelques annes, les artisans,
car ce sont eux qui nous intressent, essaient clairement de rpondre une nouvelle demande.
Dans une certaine mesure, on peut constater une complmentarit entre la demande de la
clientle et loffre artisanale. Le systme des catalogues, utilis par les artisans, est un
excellent exemple de cet change. lheure actuelle, une bonne majorit des artisans de la
mdina possde un catalogue dans lequel se trouvent les photos de chaque objet quils ont
fabriqus. Cest ainsi que les clients peuvent choisir ce quils souhaitent en fonction de leurs
envies, tout en ayant la libert de faire des mlanges entre plusieurs propositions artisanales.
Les artisans acceptent aussi les chantillons que les clients apportent. Et cest de cette manire
quau fil du temps les catalogues prennent de lpaisseur, chaque nouvelle cration y figurant,
car ils incluent des objets inspirs des changes entre artisans et clients. Les artisans
travaillent donc en fonction de la demande des clients. Cest ainsi que lon observe une
volution de loffre, les artisans se risquant la nouveaut et permettant un mlange des
genres.
ce stade, nous pouvons parler dune gentrification commerciale, loffre commerciale tant
globalise, donc revue une plus grande chelle. Loffre artisanale tente donc dtre plus en
phase avec les nouveaux consommateurs, provenant de classes sociales suprieures.
Il est toutefois important de souligner des lments importants cet endroit. Si on parle
dlitisation de la clientle, on ne constate pas pour autant automatiquement une augmentation
des prix et une meilleure qualit des produits. Les artisans souffrent en effet dune svre
concurrence qui les pousse baisser leur prix et travailler de plus en plus vite. De plus,

69
comme nous la si bien di Anas Ghouat, un des artisans que nous avons rencontr, il faut
distinguer llite de got de llite financire.

3.2. Localisation des artisans

Dans son livre, Mohammed Faz parle de 9000 personnes environ qui travaillent dans
lartisanat Marrakech, rparties dans une quarantaine de corporations. Les branches
dominantes sont le textile, le cuir, le bois et les mtaux. Elles sont rparties entre le souk
(surtout le cuir), le centre de la mdina, mais aussi au Sud et au Nord, notamment Bab
Doukkala pour le textile. La mdina concentre lessentiel des ateliers artisanaux dont la
production est varie et adapte la bourse comme aux gots des consommateurs.
Cependant, depuis quelques annes, on constate un processus de dlocalisation de lartisanat.
M Faiz, note en effet, que ce que lobservateur extrieur ne voit pas, cest que lartisanat
de production se dplace de plus en plus du centre vers les ruelles des quartiers
priphriques, chass par des commerants, des "bazaristes" et tous ces nouveaux venus qui
affichent une opulence criarde et arrogante (FAIZ, 2002, p.79).
La dgradation des conditions de travail, les mcanismes de production et de
commercialisation injustes seraient pour une grande part responsables de ce phnomne.
Comme le relve M. Faz, les artisans sont actuellement soumis au pouvoir de quelques
notables qui dcident au niveau des coopratives et participent la dgradation des
conditions de lactivit artisanale (FAIZ, 2002, pp.79-80). cela sajoute laugmentation
des prix des matires premires et la faiblesse des prix de vente qui ont comme consquence
une baisse des revenus des artisans.
Quant Anne-Claire Kurzac-Souali, elle postule pour une requalification urbaine mais aussi
commerciale lie au tourisme mais aussi aux besoins dune nouvelle lite en Mdina. Selon
elle, on assiste la cration de nouvelles boutiques, la transformation des anciennes mais
aussi louverture de restaurants, de cafs, de galeries dart et dinstitutions culturelles
diverses. Elle voit donc une relance de lartisanat d une demande plus exigeante. Elle met
en avant un phnomne de requalification de lartisanat et de modernisation lies
linstallation dune nouvelle lite en Mdina.
Dans ce travail, nous chercherons comprendre la situation actuelle de lartisanat du bois
dans la mdina de Marrakech. Nous nous intresserons notamment la localisation de
lartisanat, sa requalification comme le postule A-C. Kurzac-Souali- mais aussi aux
conditions de travail actuelles, notamment en relation avec lafflux de touristes dans la
mdina.

3.3. Consquences de la transformation de loffre sur la qualification des artisans

Dans le prsent travail, il est central pour nous dessayer de cerner les diffrentes
consquences dune modification de loffre sur la qualification des artisans du bois de la
mdina.
Sans se borner tenir un discours trop nostalgique, nous essaierons toutefois de montrer que
de telles modifications ne sont pas sans consquences sur les techniques de travail
traditionnelles. En effet, la machinisation de lartisanat implique peu peu la perte totale de
certaines techniques manuelles. Dans cette perspective, il est dusage de parler de
dqualification, bien que ladoption de nouvelles techniques de travail, qui facilitent
notamment la vie des artisans, peut-tre envisage comme une requalification.

70
3.4. Dfinition de lartisanat
Avant daller plus loin, il nous semble pertinent de dfinir ce quon entend par "artisanat" et
"artisan". En effet, sa dfinition est souvent problmatique car lartisanat recouvre plusieurs
ralits. Selon Mohammed Faz, le mot "artisanat" quon rend gnralement par
lexpression arabe "industrie traditionnelle". [Cependant], la situation est aujourdhui
tellement complexe quil est difficile de distinguer ce qui est "industriel" de ce qui est
"traditionnel" (FAIZ, 2002, p.75). Il existe donc de nombreuses dfinitions. Certaines
privilgient plutt laspect quantitatif, dautres laspect technologique ou encore le mode
dorganisation et de gestion.
Dans une dfinition provenant du dahir du 18 janvier 1977, lartisan est celui qui exerce un
travail manuel, pour son propre compte, ou qui est aid par des membres de sa famille ou par
des apprentis, dont le nombre nexcde pas dix (FAIZ, 2002, p.76).

Grce aux informations fournies par le professeur Larissa lors de son entretien, nous avons pu
reconstituer succinctement lhistoire de lartisanat marocain. Il nous semble donc important
de rappeler ce que reprsente lartisanat pour les Marocains. De plus, comme le dit
Mohammed Faz : la situation actuelle nest en fait que laboutissement dun processus
historique (FAIZ, 2002, p.75).
Depuis des sicles, lartisanat a fait partie de la vie des Marocains. En effet, le Maroc occupait
un lieu stratgique pour le commerce, fonctionnant comme une plaque tournante permettant la
connexion entre le Sahara et le Nord (Espagne, Atlantique) ou lOrient via le Maroc et
notamment Marrakech qui fut cre au XIme sicle la croise de plusieurs chemins.
Lartisanat marocain rpondait essentiellement des besoins utilitaires. Il tait une rponse
immdiate aux besoins quotidiens de la socit, que ce soit au niveau vestimentaire (par la
fabrication de babouches, de djellabas, de sacs,), mnager (ustensiles en bois, en terre,)
ou pour lhabitat (lampes en fer forg, grilles,). Tous ces objets taient donc faits de
manire artisanale et leur fabrication variait un peu en fonction des deux principales saisons
(celle du froid et celle du chaud) mais aussi du rang social de la personne qui les demandait.

71
Lartisanat sest toujours adapt la catgorisation sociale avec, dune part, un artisanat de
llite et dautre part, un artisanat dit rural . Il jouait un rle prpondrant dans la
reproduction des signes permettant la classification sociale entre riches et moins riches.
Cependant, mme si on pouvait retrouver le mme genre dobjets chez llite que chez la
classe populaire, ce qui les distinguait clairement les uns des autres ctait, par exemple, les
matriaux utiliss pour la fabrication (or, mtaux prcieux pour llite vs bois, argent pour le
peuple), les couleurs (jaune pour les nobles par exemple), la provenance (tapis de Rabat pour
llite, tapis berbre pour les moins riches).
Ainsi, ce contact constant avec le monde extrieur a influenc les habitudes des Marocains
ainsi que lartisanat. Selon Mohammed Faz, ce dernier est dailleurs le reflet de multiples
styles dont il sest inspir au fil du temps : oriental, andalou mais aussi local. En outre, il
nchappe pas non plus linfluence occidentale, notamment avec lexprience coloniale
(1920-1950) qui a passablement marqu la socit marocaine et influenc, par l, son artisanat
et ses traditions. Par exemple, le port de la chaussure europenne et des pantalons a reprsent
une forte concurrence la babouche et la djellaba. Toutefois, cela na pas entran la
disparition de certains mtiers de lartisanat mais cest le mode de vie marocain qui a volu
et comme le dit M. Larissa :
On pourrait dire [que] la rencontre avec la modernit va dranger la vie
de lartisanat, des traditions de manire gnrale et les arts traditionnels
vont quand mme souffrir un petit peu . (Mustapha Larissa, professeur
lUniversit de Marrakech)

Dans la dernire priode de lartisanat marocain (celle qui nous concerne directement dans ce
travail), on peut galement observer une influence de lOccident relative au dveloppement du
tourisme. Plusieurs aspects de lartisanat sont ainsi touchs par cette influence.
Selon A. Escher, S. Petermam et B. Clos, cest partir des annes 80, suite linfluence du
tourisme, que les commerants et artisans des souks ont adapt leur offre la demande de
cette nouvelle clientle plus aise. Les bazars traditionnels se sont transforms en commerces
modernes, des magasins de souvenirs ont t crs, tout comme des restaurants exotiques et
des coles de danses orientales se sont ouvertes. De plus, les crations artisanales
traditionnelles se sont adaptes aux gots des Occidentaux (couleurs, style de poterie,..) et la
reprsentation quils se font de lOrient.
Comme le signale Mohammed Faz, jusque dans les annes 80, Marrakech occupait encore le
premier rang des villes artisanales marocaines devant Fs et Rabat.

4. METHODOLOGIE
Dans le but de rpondre notre question de dpart ainsi qu nos objectifs, nous avons utilis
deux principales mthodes de rcolte dinformations. Dans le prsent chapitre, nous
prciserons lesquelles.

4.1. Mthodes denqute

Pour la ralisation de notre travail, nous avons utilis uniquement des mthodes qualitatives,
bien que certaines donnes statistiques sur lartisanat marocain nous auraient t trs utiles.

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En effet, le directeur de lensemble artisanal de Marrakech aurait pu nous donner ces chiffres,
mais en arabe uniquement, voil pourquoi nous avons rapidement laiss tomber cette option.
Par contre, les mthodes qualitatives nous ont permis de mieux comprendre les liens qui
existent entre un phnomne dlitisation de la clientle et lartisanat de la mdina, travers
des pratiques et des reprsentations (interprtations, discours, significations).

4.1.1. Entretiens individuels

Lentretien semi-directif a t notre principale mthode de collecte dinformations.
Nos diffrents entretiens ont pris des formes varies. En effet, lun deux sest droul dans le
souk, un autre dans la boutique dun artisan ou encore un autre dans un foundouk. Le lieu et le
droulement des entretiens ont donc vari en fonction des personnes que nous avons eues en
face de nous.
Pour raliser nos entretiens, nous avons structur nos questions en fonction des thmes que
nous voulions approfondir. Pour ce faire, nous avons utilis une grille dentretien dans
laquelle nous avions class des questions prcises dans des thmes choisis.
En ce qui concerne le droulement des entretiens, nous avons essay dans la plupart des cas
denregistrer nos entretiens afin de rester les plus fidles possibles aux discours lors des
retranscriptions, mais aussi pour pouvoir tre plus attentives linterview et la discussion.
Nous demandions donc systmatiquement laccord des interlocuteurs pour lenregistrement et
assurions autant que possible lanonymat des donnes. Cependant, lorsque nous sentions que
le dictaphone pouvait gner la personne et par consquence troubler lentretien, nous
prfrions la prise de notes lenregistrement.

4.2. Informateurs
Afin de rpondre nos diffrents objectifs, nous avons t amenes rencontrer plusieurs
personnes. Cest au cours de cinq entretiens que nous avons pu rcolter toutes nos
informations.
Nous avons rencontr trois artisans du bois dans la mdina qui nous ont apport normment
dlments importants. Parmi ces artisans, il y avait tout dabord un employ de la boutique
Abdelkarim El Farouki , puis Monsieur Abdullah, artisan et commerant travaillant dans le
souk. Nous avons enfin eu un trs long entretien avec Monsieur Anas Ghouat, artisan dtenant
une boutique dans lensemble artisanal de la mdina. Cest principalement ce dernier entretien
qui nous a permis datteindre nos principaux objectifs.
Nous avons aussi eu le privilge dobtenir un entretien avec Monsieur Mustapha Larissa,
professeur de philosophie luniversit de Marrakech. Son pre tant lui-mme artisan,
Monsieur Larissa a pu nous donner un trs grand nombre dinformations sur lartisanat
marocain.
Cest dans le dcor des Jardins de Majorelle que nous avons eu un entretien avec Monsieur
Bernard, directeur artistique de la boutique des jardins. Lui-mme trs engag dans la cause
de la prservation de lartisanat traditionnel, il a pu rpondre certaines de nos questions, bien
que sa position tait un peu trop subjective pour pouvoir rellement tre prise en compte dans
notre analyse.
Et enfin, nous tenons souligner ici laide prcieuse que nous a apport Imad El Ouariachi,
lve luniversit de Marrakech. Grce lui, la prise de contact sur place nous a t
grandement facilite.

73
4.3. Grille dentretien et systme de codage
Nous avons labor une grille dentretien (voir en annexe) en fonction des diffrents objectifs
que nous nous tions poss. Nous avons structur notre grille en plusieurs questions
correspondant diffrents thme, comme loffre et la qualification principalement, certaines
tant gnrales et dautres plus spcifiques.
Par ailleurs, certains thme plus prcis sont ressortis de nos diffrents entretiens, dont voici la
liste : la clientle, loffre, la demande, la requalification et la dqualification, la provenance du
bois, les moyens de promouvoir lartisanat (Internet et publicit) et enfin la localisation des
artisans dans la mdina.
Afin de pouvoir analyser nos entretiens, nous les avons cod avec un systme de couleurs, qui
correspondaient chacun des thmes que nous venons de citer.

5. ANALYSE DES ENTRETIENS

5.1. Changements observs au niveau de la clientle

Dune clientle majoritairement marocaine qui faisait appel aux artisans du bois
essentiellement lors de la construction de maisons ou mme de palais (ils y effectuaient par
exemple des plafonds, des meubles,...), on est pass une clientle en grande partie
europenne lie laugmentation du tourisme et lachat de riads. Selon les dires des artisans,
les clients proviennent en premier lieu de France, dAllemagne, dEspagne, dItalie,
dAngleterre, des Pays-Bas, de Suisse et dArabie Saoudite. Quant aux Amricains, ils se
rendent plutt dans les rgions rurales du Maroc. Les Marocains recourent actuellement aux
productions artisanales en bois pour des mariages, lorsquils reoivent des invits. Ce sont
surtout des petits objets quils achtent pour offrir lors de grandes occasions par exemple.
Le grand nombre de Franais Marrakech sexplique facilement par le protectorat en place de
1920 1950. Quant aux propritaires de riads, sils font galement partie de cette nouvelle
clientle, ils ne reprsentent pourtant quune minorit de la clientle, selon Bernard Sanz. En
effet, lors de lamnagement de leur riad, ils ont tendance se rendre plutt Essaouira pour
passer commande. La ville jouit dune rputation internationale pour son artisanat du bois et
son travail sur le bois de thuya, dont les forts entourent la ville. Des rues entires y sont
consacres cet art.
Selon Anas Ghouat, il faut galement diffrencier deux types dlites actuellement : llite de
got et llite financire.

On [=les artisans] prfre travailler avec des lites de got qui nont pas
forcment dargent plutt quavec des gens qui nont pas de got. Il est
difficile de traiter avec lartisan du bois, en comparaison au bijoutier. On
ne cherche pas toujours avoir un beau plafond ou une belle porte dcore.
Cest vraiment quelque chose qui est rserv une lite de got. Lartisan
travaille avec le riche et le pauvre. Et parfois il prfre travailler avec le
pauvre car il le fait pour lamour de lart. Les riches le font pour gaspiller
leur argent. []On prfre travailler avec les professeurs et les
fonctionnaires. Beaucoup [=les riches] viennent et disent ce quils veulent.
Ce sont plus des passionns de shopping que dartisanat. Maintenant
souvent des gens viennent chez moi pour faire son salon par moi et sen

74
 vanter aprs. (Anas Ghouat, artisan -5me gnration- au complexe artisanal
de Marrakech)
Les premiers sintressent donc rellement ce quest lartisanat marocain. Ils veulent des
choses bien faites, respectant la tradition. Alors que les deuximes cherchent avant tout
dpenser leur argent dune faon ou dune autre.

5.2. Changements observs au niveau de loffre et de la demande ainsi que les moyens
utiliss pour la promotion de lartisanat
Il a t trs important pour nous dessayer de saisir les diffrents changements quil y a pu y
avoir ces dernires annes au niveau de loffre et de la demande des productions artisanales.
Ce quil faut souligner, cest quil y a une influence mutuelle vidente entre lartisan et le
client. Cet aspect est trs intressant pour notre travail, car cest l que nous saisissons les
consquences du changement de clientle sur le travail des artisans du bois, entre autres.
Depuis quelques annes, comme nous lavons dj vu prcdemment, les artisans de
Marrakech ont trouv un moyen de prendre en considration les gots des touristes dans leur
travail ; le catalogue. Cest notamment par ce moyen que lon observe une volution de loffre
artisanale.
Comme nous lavons dj vu, le dveloppement du tourisme a engendr une litisation de la
clientle. Cette touristication de lconomie marocaine a permis de crer des occasions
supplmentaires de travail et demplois, parfois fixes et parfois phmres. Pourtant, ce
changement nest pas sans consquence sur les artisans qui doivent modifier leur manire de
travailler, le temps de travail quils consacrent pour chaque pice ou encore la provenance de
leurs matires premires en fonction des nouvelles demandes. Le principal changement est
constater aux niveaux du rapport au temps et du prix de lobjet. Les touristes, ainsi que les
propritaire des riads dorigine trangre veulent des choses dans un laps de temps minime et
prix bas.
Le produit artisanal cest un produit en gnral unique et sur commande,
donc il est plus exigeant, en consquence le cota cote plus cher, a
prend plus de temps. (Mustapha Larissa, professeur lUniversit de
Marrakech)
Donc, comme nous pouvons le voir, une litisation de la clientle ne rime pas avec une
meilleure qualit de produit.
Anas Ghouat parle d artisanat du cinma , car lartisan est amen travailler avec du
prfabriqu face la demande des gens. Dans les riads rnover, les artisans font de plus en
plus souvent des dcors phmres, qui sont facilement changeables. Selon Anas, les clients
des maisons dhtes veulent du changement, les propritaires souhaitent donc du beau prix
bas. Le prfabriqu est une solutions ce problme ; dsormais, on peut trouver des plafonds
en carton peint imitation bois. Cependant, ces mthodes alternatives reprsentent une
concurrence directe aux artisans du bois notamment. Les artisans doivent donc travailler plus
vite et vendre des produits de moins en moins chers. partir de cela, plusieurs problmes se
posent pour lartisanat marocain. Pour faire du pas cher et du vite fait , comme le dit
trs bien Monsieur Sanz, on fait du bcl , et cela est trs mauvais pour la prservation de
lartisanat marocain. Toujours selon lui, les arts traditionnels souffrent face cette forme de
modernit, car lheure actuelle les gens prfrent avoir des objets rapidement plutt que
davoir des objets dart, qui ont une me et une histoire. De plus, lartisanat souffre aussi
dtre une sphre fragile qui est totalement dpendante du touriste, lui-mme la merci du

75
hasard ; il suffit dune petite alerte (attentat, alerte la bombe, etc.) pour faire du jour au
lendemain chuter le nombre de touristes.
Selon les propos de Monsieur Laarissa, on observe aussi des changements dans les formes, les
couleurs et les matriaux des objets, consquence directe de linfluence de lOccident. Avant
larrive de cette clientle trangre, on ne fabriquait pas dobjets, par exemple des assiettes,
en forme triangulaire. Puis on ne mlangeait pas non plus certains matriaux comme on peut
le faire aujourdhui, en faisant des bordures en mtal sur des objets en terre cuite par exemple.
Selon Monsieur Laarissa, cest une sorte de mondialisation des formes et des couleurs
aussi .
En ce qui concerne les productions en bois proprement parl, on observe certaines
tendances, bien sr nuancer au vu des avis subjectifs de certains de nos informateurs. Les
objets que lon trouve dans le souk sont principalement destins aux touristes, bien que les
Marrakchis en achtent pour en faire cadeau lors de certaines occasions, comme les mariages.
Les touristes achtent des petites choses qui sont faites pour offrir. Puis les propritaires de
riads achtent des produits bas de gamme et peu travaills.
Les liens entre le processus de gentrification et lartisanat de Marrakech que nous avons vues
jusqu maintenant taient plutt connotations ngatives. Pourtant le tourisme peut dans
certains cas reprsenter une lueur despoir, comme la soulign Monsieur Laarissa, pour
lartisanat marocain. Selon lui, le Marocain cest quelquun qui se voit dans le miroir de
lautre . Un exemple montre trs bien cela dailleurs ; le tapis marocain. Auparavant, les
Marocains prfraient les tapis de Fs et de Rabat, destins llite ; il sont simples et trs
bien faits en matriaux et en couleurs. Le tapis berbre, lui, vient des zones rurales puis est
fait plusieurs mains. La fabrication de ce tapis est ponctue par de limprovisation, de la
spontanit et de limagination. Les touristes ont toujours prfr les tapis berbres aux tapis
de Fs, et cela a provoqu une prise de conscience chez les Marocains, qui aujourdhui voient
une nouvelle valeur en ces tapis.
De plus, le processus de gentrification a aussi profit certains mtiers, comme celui de la
ferronnerie par exemple. La restauration des riads augmente la demande de certains objets. La
demande en objets en fer forg accrot et le matre forgeron est plutt scuris, car il voit son
mtier relanc.
Dans le cadre de ce travail, nous nous sommes galement intresses la promotion de
lartisanat, notamment travers des moyens modernes tels quInternet. Pour la plupart des
artisans que nous avons rencontrs, lventualit dun site est mentionne, mais dans aucun
des cas le systme nest encore clairement mis en place. Sils envisagent dutiliser ce moyen,
cest avant tout parce qu lheure actuelle la vente de productions artisanales sur la toile
devient de plus en plus adopte. Avant de partir Marrakech, nous avions dj pu noter un
certain nombre de sites dartisans avec lesquels on peut traiter directement, ou alors de sites
dintermdiaires qui traitent avec des artisans.

5.3. Changements observs au niveau de la localisation des artisans dans la mdina

Comme nous lavons vu avec Mohammed Faz, jusque dans les annes 80, les artisans, et
notamment ceux du bois, se rpartissaient un peu partout dans la mdina avec, toutefois, une
concentration un peu plus dense dans le souk. Mais depuis le dveloppement du tourisme au
Maroc et plus prcisment Marrakech, on peut observer un phnomne de dlocalisation de
lartisanat vers la priphrie de la mdina, notamment vers Bab el Khmis (cf. plan ci-dessous)
et mme hors des murs.

76
 Source : http://www.mackoo.com/marrakech/

Selon Bernard Sanz, cela fait une quinzaine dannes environ quon assiste une migration
par tape des artisans de la mdina. Ceci sexplique par larrive de touristes qui a entran
une augmentation des loyers dans la mdina et accru lattrait des petits ateliers dartisans
(notamment ceux du souk). Aujourdhui, le souk est devenu un lieu de passage oblig pour
nimporte quelle personne venue visiter Marrakech. Par consquent, de nombreux artisans ont
vendu latelier dont ils taient traditionnellement propritaires des personnes (en gnral,
des Marocains) dsireuses den faire des bazars dont la rentabilit est bien plus leve.
Comme la rue des touristes vers les souks est norme eh bien les lieux
prennent de la valeur. Aujourdhui, il ny a pas un touriste qui vienne
Marrakech et qui ne pense pas aller au souk. a nexiste pas. Donc le lieu
prend de la valeur et du coup, puisque les touristes passent par l, cest le
meilleur endroit pour faire des affaires. (Mustapha Larissa, professeur
lUniversit de Marrakech)
De plus, les artisans qui ne peuvent plus se permettre de rester en mdina ( cause de
laugmentation de leur cot de fonctionnement et de la diminution de leur revenu) ont
dmnag et se sont regroups pour la majorit dans le quartier de Bab el Khmis, lancien
quartier aux puces en priphrie de la mdina. L-bas, on y pratique actuellement une sorte
dartisanat semi-industriel. Certains artisans ont ensuite quitt la mdina pour Sidi Jamen
dans la zone industrielle.
Ben lartisanat, moi quand je suis arriv, vous aviez depuis la fontaine
Mouassine jusqu la place Jemaa el Fna, il y avait une trentaine
dartisans. Aujourdhui il ny en a plus. Tous les ateliers dartisans ont t
remplacs par des boutiques de souvenirs. (Bernard Sanz, directeur
artistique de la boutique des Jardins de Majorelle)
Par consquent, il ne reste aujourdhui quun tout petit nombre dartisans en mdina qui
rsistent encore la pression des nouveaux acheteurs.
Aujourdhui, le souk est pratiquement vid de ses artisans et il en reste
quelques 5%. Faites le tour, sur 100 boutiques qui commeraient il en reste

77
 quelques artisans, quelques rsistants qui ne veulent pas vendre pour une
raison ou pour une autre et souvent parce quils sont gs, ils ont des
habitudes, a ne leur dit rien davoir plus dargent, ils sont dans la
satisfaction mais srement que leurs enfants vont vendre le lendemain, la
suite de lenterrement du pre, du propritaire. (Mustapha Larissa,
professeur lUniversit de Marrakech)
Le cas des foundouks, sortes de coulisses de lartisanat, est tout fait particulier. Ces anciens
htels qui accueillaient jadis les caravaniers lors de leurs sjours Marrakech, ont t
abandonns une certaine poque et laisss aux mains des populations pauvres arrives en
ville suite lexode rural. Avec le temps, ces btiments se sont peu peu dtriors. Mais il y
a de cela vingt trente ans, lEtat a pris conscience de limportance historique de ces lieux et
a dcid de les vider de leur population afin de les rhabiliter en en faisant des endroits pour
les artisans. Aujourdhui, nimporte quel guide dirige les touristes vers ces endroits. Ce sont
des sortes de vitrines pour lartisanat.
Les foundouks cest des faades, cest pas l o se joue lartisanat, cest
dans les maisons, les femmes qui brodent chez elles la maison, les
cordonniers qui plutt sinstallent la campagne. a cest de la faade,
faut pas oublier que les foundouks ce sont des passages obligs aujourdhui
donc il y a un effet de vitrine. Moi je ne chercherais pas la vrit de
lartisanat dans ces endroits. (Mustapha Larissa, professeur
lUniversit de Marrakech)
Donc, depuis quelques annes, on a bien affaire un mouvement de dlocalisation de
lartisanat hors du souk et de la mdina. Mais ce phnomne nest pas d une litisation de
la clientle mais bien la recrudescence du tourisme et tout ce que cela entrane. cela,
ajoutons encore que cette dlocalisation reprsente bel et bien une menace pour le futur des
artisans et de lartisanat.
Cest dj une mort annonce de lartisanat lorsque vous le dlocalisez et
vous le privez de son lieu, de son milieu naturel, qui leur permet de vivre en
corporation, en complmentarit, et vivre une vie commune en fonction des
mtiers. La ruelle des teinturiers, des maroquiniers, ceux qui travaillent le
bois, ceux qui travaillent le tissage, (Mustapha Larissa, professeur
lUniversit de Marrakech)

5.4. Changements observs au niveau de la qualification des artisans

Llitisation de la clientle a eu des consquences videntes sur loffre et la demande, et nous
allons voir dans le prsent chapitre dans quelles mesures elle a pu aussi avoir une influence
sur la qualification des artisans du bois.
Le mtier dartisan est un mtier qui sapprend ds le plus jeune ge, et cest avec le temps
que les enfants acquirent les diffrentes techniques de travail et le savoir-faire.
Comme nous lavons dj vu dans un chapitre prcdent, les artisans sont obligs de travailler
de plus en plus vite pour faire face la lourde concurrence.
Il y a de moins en moins de bons artisans et il ny a plus lamour du
travail. (Monsieur Bernard Sanz, directeur artistique de la boutique des
jardins de Majorelle)

78
De plus, lintroduction de nouvelles techniques, comme les machines, va changer et rendre
plus pratique le travail des artisans, mais va par la mme occasion engendrer la perte de la
part symbolique des objets.
Cest dsormais le nombre dobjets produits qui dtermine le salaire des artisans, comme le
dit Monsieur Larissa.
Cest le nombre dobjets produits qui dcide du salaire [des artisans]. Je
gagne 10 dirhams sur une paire de babouches donc pour parvenir mes
besoins quotidiens je dois en fabriquer 10. Le minimum cest 100 dirhams
pour vivre. (Mustapha Larissa, professeur lUniversit de Marrakech)
Il ajoute que dans le temps, les clients ne se posaient pas la question du prix et laissaient
travailler les artisans tranquillement.
Or, autrefois, le notable qui venait faire fabrique ne se posait pas la
question du prix et laissait travailler tranquillement lartisan, mais lartisan
fait de son mieux en sachant quil va tre rmunr de la meilleure
manire. (Mustapha Larissa, professeur lUniversit de Marrakech)
Aujourdhui, les artisans sont contraints de tomber dans le travail la chane pour survivre et
subvenir leurs besoins. Selon Abdullah, un des artisans que nous avons rencontrs, les petits
artisans nont pas vraiment lutilit des machines modernes qui demandent dailleurs
llectricit. Pourtant, nous avons eu loccasion de parler avec plusieurs artisans qui avouent
utiliser certaines machines qui leur facilitent leur travail, et qui augmentent leur rendement (la
ponceuse lectrique par exemple). Puis il est souvent dusage pour les artisans du bois de
louer une scie lectrique lheure pour couper les troncs darbres en morceaux de diffrentes
tailles. Les artisans utilisent donc de plus en plus les machines pour des questions de temps.
Comme la dit Anas, pour vivre il faut faire le pratique. Et parce quon ne pratique plus le
manuel, le pratique a devient la machine.
Voici une srie de photographies qui montrent des outils manuels :

1 2

79
3 4

5 6

1 : Gadhum (sert dresser les planches, le bois, pour avoir une forme exacte)
2 : Perceuse manuelle
3 : Ciseaux bois et btons pour sculpter
4 : Equerre, compas et scie
5 : Scie cadrer
6 : Ponceuse lectrique

Jessaie de matriser les anciennes faons, et jutilise les nouvelles

faons. (Anas Ghouat, artisan du bois)

cette poque, le temps cest de largent. Un produit, comme un vtement par exemple, qui a
t fait en trois mois, cotera beaucoup trop cher et ne se vendra plus. Face la demande qui
exige des produits de moins en moins chers, les artisans doivent travailler de plus en plus vite,
et la machination vient les soutenir dans cette spirale. Le travail la main reste toutefois
toujours de rigueur pour les petites parties dcoratives et minutieuses. La virtuosit de
lartisan cest quil est capable de travailler de manire obtenir la mme perfection quune
machine, mais la question du temps, lconomie du temps le pousse faire appel la
machine. Le produit nest pas dform en lui-mme, mais ses conditions de production le
sont.
Aujourdhui, la plupart des artisans ne veulent plus que leurs enfants suivent la mme voie
queux. Alors quavant ctait une fiert de voir ses fils prolonger le patrimoine plusieurs
gnrations durant, aujourdhui on dirige souvent les enfants sur la voie des tudes.

80
6. CONCLUSION
La gentrification est un processus touchant diffrentes sphres : laspect rsidentiel tout
dabord, mais aussi lespace public, les htels, les commerces, les friches urbaines, et
lactivit conomique.
De cette manire, nous avons cherch comprendre comment un processus tel que la
gentrification pouvait influencer loffre artisanale et la qualification professionnelle des
artisans de la mdina. Cest travers plusieurs thmes que nous avons tent de rpondre nos
diffrents objectifs de travail.
Dans un premier temps, il nous a paru intressant de revenir sur la tradition artisanale, afin de
dfinir lartisanat marocain de manire plus prcise. Cette partie du travail nous a dailleurs
permis de mieux comprendre diffrencier un objet dart dun autre objet. Un objet dart est
un objet qui a une histoire et une me. Aprs avoir compris cela nous sommes entres dans le
vif du sujet en essayant de saisir les diffrents changements qui ont t engendrs par le
processus de gentrification en cours dans la mdina. Cest en tudiant le changement de
clientle que nous avons commenc notre analyse. Cest une fois que nous avons not les
changements au niveau de la clientle que nous avons enfin pu nous concentrer sur les
changements de demande et doffre, directement lis par voie de consquence. Comme nous
lavons vu, la nouvelle clientle a des exigences qui font du tort lartisanat traditionnel. Face
tout ce processus qui cre de la concurrence, les artisans sont amens modifier leurs
techniques de travail et cest de cette manire que leur savoir-faire se perd au fil des annes.
En effet, cest dans le dernier chapitre de notre travail que nous avons abord le thme de la
qualification. En ralit, nous pouvons clairement parler dun phnomne de dqualification
de lartisanat marocain. Le savoir-faire traditionnel se perd au profit de lutilisation des
techniques modernes, qui aident les artisans survivre face la concurrence. Toutefois, on
peut noter que certaines personnes tentent de prserver ces techniques traditionnelles. Bernard
Sanz, que nous avons rencontr dans sa boutique des Jardins de Majorelle, par exemple,
cherche revaloriser lartisanat en cherchant des produits de qualit et en ne travaillant
quavec des artisans qui prennent le temps pour travailler et qui sont pays en consquence.
Anas Ghouat, cinquime gnration dartisan du bois de la mdina, a lui dans lide de mettre
une cole dartisanat sur pied Marrakech. Cette cole sera ralise dans le but de
rapprendre aux jeunes les savoir-faire traditionnels.
Si ce ne sont que des mouvements individuels pour linstant, on observe toutefois une prise de
conscience et une volont de revenir au manuel. Cest donc sur cette note positive que nous
souhaitons conclure ce travail.

81
7. BIBLIOGRAPHIE
Escher, A., Petermann, S., Clos, B. 2001 : Gentrification dans la mdina de Marrakech.
LAfrique du Nord. In Geographische-Rundschau, 53, (6) : 24- 31
Faz, M. 2002 : Marrakech, patrimoine en pril. Paris : Actes Sud.
Kurzac-Souali, A-C., 2006 : La revalorisation de la mdina dans lespace urbain au Maroc-
Un espace urbain revisit par les lites et le tourisme. In Villes relles, villes projetes :
fabrication de la ville au maghreb. Paris : Maisonneuve et Larose, pp. 337-349
Rrat, P., Sderstrm, O., Besson, R. et Piguet, E. ( paratre dans Espaces et Socits)
2008: Une gentrification mergente et diversifie : le cas des villes suisses.
Van Criekingen, M., Fleury, A., 2006: La ville branche : gentrification et dynamiques
commerciales Bruxelles et Paris. In Belgeo. n1/2, p. 113-133
Wilbaux, Q. 2003 : La mdina de Marrakech : formation des espaces urbains dune ancienne
capitale du Maroc. Paris : LHarmattan.

8. ANNEXES

8.1. Grille dentretien

Thme de loffre :
1 Depuis quelques annes, avez-vous observ un changement au niveau de votre
clientle ?
a. En ce qui concerne leur origine ?
b. Et/ou la classe sociale ? (De qui est venu ce changement/ cette nouvelle
demande ?)
2 Et si votre clientle a chang, avez-vous remarqu un changement dans sa demande ?
3 Quels sont les changements les plus importants auxquels vous avez du faire face ?
4 Suite ce changement avez-vous d modifier votre offre ?
5 Quel type dobjet tes-vous le plus souvent appel raliser ? Il y a une dizaine ou
vingtaine dannes, tait-ce dj les mmes ou y a-t-il des nouveauts ?
6 Utilisez-vous des moyens technologiques modernes tels quInternet pour faire votre
publicit afin davoir de la clientle partout dans le monde ? ou vos clients doivent-ils
venir en personne votre atelier ?
7 Exportez-vous de plus en plus de produits vers ltranger ? pouvez-vous nous citer les
principaux pays importateurs ?
8 Cette nouvelle clientle est-elle la recherche de productions artisanales traditionnelles
ou plutt de produits de style plus occidental ?

82
Thme de la qualification :
1 Vous tes-vous adapt cette nouvelle demande ? Comment ?
2 La faon de crer vos objets est-elle toujours la mme depuis que vous exercez ce
mtier ? si oui pourquoi ? si non pourquoi ?
3 Dans quelles mesures avez-vous d radapter vos techniques de travail ?
4 Pouvez-vous nous donner un exemple de savoir-faire/ pratique qui se sont perdues ou
alors qui sont (r)-apparue ?
5 Avec ce changement de clientle et donc de demande et doffre, diriez-vous que cela a
entran une perte de savoir faire dans votre mtiers ou au contraire vous considrez-
vous plus qualifier maintenant ?
6 Et par quels moyens avez-vous pu vous perfectionner ?
7 Est-ce que la provenance de vos matires premires a chang cause de cette nouvelle
demande ? Do proviennent-elles ? Avez-vous toujours affaire avec les mmes
fournisseurs ? Si non, pourquoi ?

83
 LA MIXITE SOCIALE, UN ATOUT POUR LES
AUTOCHTONES ?
Dave Wisard et Olivier Silberstein

PROBLEMATIQUE

Introduction
Larrive dune population conomiquement aise dans une zone urbaine o la population est
dune classe sociale nettement infrieure est au cur du phnomne de gentrification. Cette
diffrence conomique et culturelle soulve la question de la potentialit de la cration dun
rseau social de voisinage au sein de cet espace. En effet, selon la thorie bourdieusienne, les
interactions possibles entre individus se heurtent aux frontires des champs sociaux structurs
selon des capitaux diffrents voire divergents (Bourdieu, 1993). Au cours de la gentrification,
lespace transite dun tat de population donn, un lieu o cohabite une population faibles
revenus et une population hauts revenus ayant des rfrences culturelles diffrentes. Dans
ces conditions, comment le tissu social du quartier volue-t-il?

Le contexte de la mdina de Marrakech

Le cas de la mdina est particulirement intressant. Dune part en raison de sa formation
historique, dautre part du fait de sa structure spatiale spcifique.
La mdina sest construite au milieu du XIe sicle et son pourtour na que faiblement chang
puisque lemplacement des remparts est rest quasiment identique celui trac par les
Almoravides pour leurs constructions au cours du XIIe sicle. Cependant le nombre
dhabitations a trs fortement augment. La structure des rues et la disposition des maisons
dans la plupart des mdinas du Maghreb sont composes en derbs. Ceux-ci sont constitus
dune rue en impasse entoure de maisons qui se font face, mais dont les entres sont toujours
en dcalage afin de prserver lintimit des voisins. A la fin de la rue se trouve, encore
actuellement, la maison de la personne la plus importante ou la plus riche du derb. Cest la
seule qui possde parfois une sortie sur un autre derb ou une rue de transit. Le nombre de
maisons par impasse peut varier de quelques-unes plus dune centaine pour les plus grandes.
La numrotation des maisons se fait de droite gauche, le numro 1 du derb fait ainsi face au
dernier numro (Wilbaux, 2001). Mais il arrive parfois que des maisons n'aillent pas de
numro.
Il y a deux (voire trois) grands types de tissus urbains dans la mdina : le tissu traditionnel et
le lotissement organis. Le premier est trac irrgulirement et possde une structure
arborescente, le deuxime est un parcellaire orthogonal parfaitement hirarchis. Il existe
encore une troisime catgorie, plus rduite de quartiers qui nont pas comme modle la
structure de limpasse comme le quartier de la Mellah (Wilbaux, 2001), ceci probablement d
au fait quil est lancien quartier juif.

85
La structure en derbs distincts est consquente aux racines tribales de la fondation de la ville.
Les anciens rapports, perptus par la tradition, qui unissaient les voisins par un lien autre que
celui de cohabitants dun mme espace ont permis la conservation dune solidarit ainsi que
dune hirarchisation sociale hrite du pass.
Comme Rachida Saigh Bousta le fait remarquer, Dans lesprit des voisins qui sont habitus
au partage et la solidarit, tout se passe comme si le nouveau propritaire riche, de surcrot
bnficiaire dun environnement qui est le leur, tait ainsi investi dun certain nombre de
devoirs lgard du voisinage. On estime quil doit contribuer la cration demplois,
notamment pour les jeunes du quartier. Comme laccoutume, Il se doit daider les gens du
quartier, surtout les plus dmunis (Saigh Bousta, 2004).
Le rapport traditionnel entre voisins dans la mdina nous laisse penser quun plus grand
investissement dans la vie sociale du voisinage est attendu des nouveaux arrivants que ce
nest le cas dans la plupart des villes occidentales. Alors que les nouveaux arrivants ne
cherchent pas, dans la majorit, tablir des relations sociales qui dpassent lchange de
services de proximit.
Le fait que, dans chaque quartier, les habitants utilisent des quipements communs
(mosques, salles de prire, latrines, hammams, fontaines, coles coraniques, souika8,
commerces de proximit) (Wilbaux, 2001) cre des espaces de rencontre o les interactions
de voisinage sont nombreuses et permettent la cration dun rseau social plus fort. (Gary
Bridge, 2002). videmment, la plupart de ces lieux ne sont frquents que dans la pratique de
lIslam, la question de la religion et des pratiques des occidentaux Marrakech se pose alors.
Outre la diffrence de classes sociales, le foss culturel9 diminue la possibilit de la cration
dun rseau. Cependant, les relations traditionnelles lintrieur de la mdina on t fortement
bouleverses par la priode du protectorat franais, depuis 1844, qui a vu les lites marocaines
et une grande partie de la classe moyenne quitter la mdina pour aller habiter en ville
nouvelle : la mixit sociale est devenue quasi inexistante depuis le dpart de leurs
notables (A.-C Kursac-Souali, 2007 : 8). La population rurale a connu un exode massif vers
la ville et cest cette population qui y rside toujours. Le tissu social est donc moins ancr
dans la tradition que dans des villes ou la hirarchisation sociale traditionnelle na pas connu
de bouleversements majeurs (A.-C Kursac-Souali, 2007).

Antagonisme et ouverture entre la population marocaine et les nouveaux arrivants

occidentaux
Le contexte socioculturel de la mdina possde quelques avantages qui jouent en faveur dune
intgration culturelle plus facile des arrivants occidentaux : une installation relativement
rcente de la population anciennement rurale, un besoin de capitaux pour lentretien des
maisons et des diverse structures publiques, une tradition daccueil et douverture au dialogue
et une ouverture nouvelle, surtout dans la population jeune la culture occidentale (Escher
& Pertermann, 2000), (A.-C Kursac-Souali, 2007). Cependant il possde aussi un certain
nombre de dsavantages : lhtrognit de la pratique de lIslam duquel dcoule que
certains comportements et modes vestimentaires des occidentaux sont choquants pour les
pratiquants, la volont pour les lites marocaines de reconqurir la mdina aprs la rcente

8
Souk de petite taille.
9
Il est bien vident quon ne prend pas en compte ici le cas dune 2me ou 3me
gnration dexpatris marocains qui reviendrait au pays et qui ont conserv par la
transmission familiale la culture et les traditions marocaines.

86
prise de conscience de son importance patrimoniale, la surmdiatisation de limportance de
larrive dOccidentaux en mdina principalement par la presse des lites marocaines, les
amnagements fait par les Occidentaux qui ne respectent pas toujours les rgles
traditionnelles, les rumeurs et faits divers sur les Occidentaux en matire de tourisme sexuel,
pdophilie et les traces encore fraches du protectorat franais qui font craindre une nouvelle
forme de domination occidentale (A.-C Kursac-Souali, 2007).

En conclusion
Selon les extraits, en notre possession, de ltude ralise par Rachida Saigh Bousta sur les
rapports entre habitants et propritaires de maisons dhtes, la plupart des habitants ont
dassez bons rapports avec les propritaires. Des lments positifs ressortent, comme des
lments ngatifs. Daprs Anne-Claire Kursac-Souali, les ractions ngatives, surtout les
plus violentes, sont minoritaires et de nombreuses proviennent plutt des lites marocaines
que des habitants de la mdina. Cependant, suivant les quartiers et les tendances politiques
(notamment au sein du parti justice et dveloppement ) (A.-C Kursac-Souali, 2007), il se
peut quil existe des ractions de rsistance fortement anti-gentrification. Sans les donnes
compltes de ltude, il nous est difficile davoir une bonne ide des rapports entre
Occidentaux et Marocains dans la mdina.

QUESTION DE DEPART
La modification du rseau social de voisinage par la gentrification dans la mdina de
Marrakech apporte-t-elle des avantages pour les autochtones ?

OBJECTIFS
Nous avons trois objectifs pour notre recherche :
1. Apprhender la structure du rseau social de voisinage avant le boom de la
gentrification.
2. Apprcier ltat actuel du rseau de voisinage. Principalement sa composante
concernant les changes relationnels entre les gentrifieurs et les gentrifis.
3. Vrifier si les autochtones tirent avantage de ce nouveau rseau, par des emplois,
une possibilit dascension sociale, laccs de nouvelles ressources par une
extension du rseau social ou une aide financire directe.

CADRE THEORIQUE

Introduction
La mixit sociale est un concept prsent depuis longtemps dans les politiques damnagement
du territoire des pays dEurope et dAmrique du Nord, ainsi que dans les travaux des
chercheurs qui sintressent la gentrification (Lees, Slater et Wyly, 2008). Cependant il y a
trs peu de recherches acadmiques sur son fonctionnement et ses consquences. (Atkinson,

87
2005). Aussi toute tude dans ce domaine ncessite un cadrage prcis dcoulant dune vue
aussi large que possible des faons dont le concept est utilis lheure actuel.

Promoteurs et avantages de la mixit sociale

Les plus grands promoteurs de la mixit sociale sont avant tout les politiciens et les
institutions tatiques en charge de lurbanisme. Dans de nombreux pays, des plans mettant en
valeur cet objectif on vu le jour. Pour citer quelques exemples, nous avons le Greater
London Autority , l Urban Task Force Report , l Urban White Paper (Grande-
Bretagne), Hope IV (USA) (Lees, Slater et Wyly, 2008), le Big Cities Policy
(Hollande). Uitermark (2003 :544) affirme qu il est clair que les habitants aiss, dans le
discours des entreprises immobilires et des hommes politiques, sont maintenant associs
un lment vital dun quartier : leur prsence est suppose rduire le crime et promouvoir des
espaces propres et srs. Le fonctionnement de ce processus est moins clair []
Il est difficile de faire une liste exhaustive des avantages de la mixit sociale, tels quils sont
dfendus par ceux qui prnent cette diversit, tant les points de vue varient. Cependant nous
allons tenter de dgager ceux qui ressortent le plus souvent dans la littrature que nous avons
consulte.
Sarkissian10, dans une tude ralise en 1976, dgage un certain nombre de consquences
positives de la mixit sociale, tel quun encouragement la diversit esthtique et une
augmentation des standards dans ce domaine (ce que soutiennent aussi Butler (1997) et Ley
(1980)), une amlioration du statut des classes pauvres par un esprit dmulation ,
argument galement repris par lhomme politique hollandais Nordamus11 (Uitermark, 2003).
Sarkissian met aussi en avant lencouragement et la fertilisation des changes culturels, la
promotion de lgalit des opportunits, la promotion de lharmonie sociale par la rduction
des tensions sociales et raciales, la stabilisation des zones rsidentielles. Cependant son travail
manque de preuves empiriques pour justifier son propos (Atkinson, 2005).
J.P. Byrn12 soutient que la gentrification permet aux individus des classes sociales
dfavorises une augmentation potentielle de lemploi, par un dveloppement du secteur des
services demands par la classe aise. De plus elle permet la cration de forums publics o
citoyens, aiss et pauvres, doivent composer avec les priorits de chacun dans un processus
dmocratique* (Lees, Slater et Wyly, 2008 :197)
Enfin le fait que les gentrifieurs apportent un capital social ncessaire la cohsion est un
point de vue partag par les diffrents plans damnagement du territoire cits plus haut et
repris par Blokland-Potters13 (Uitermark, 2003).
Pour ce qui est de lespace de la mdina de Marrakech, A-C Kursac Souali (2006) relve
plusieurs amliorations dues larrive des Occidentaux : une augmentation des emplois dans

Les citations suivies dun astrisque sont traduites de langlais par Silberstein.
10
Sarkissian, W. (1976) The Idea of Social Mix in Town Planning: an Historical
Review, Urban Studies, 13 (3): 231-246.
11
Chairman du bureau de conseil du ministre du logement, amnagement du territoire,
environnement, et un membre minent du parti des travailleurs hollandais.
12
Gentrifieur et professeur de droit luniversit de Georgetown, USA, auteur de Two
Cheers for Gentrification
13
Blokland-Potters, T. (2001) Middenklassers als middel, Bestuur en Maatschapij, 28,
42-43

88
les secteurs du tourisme, du BTP (professions du btiment et des travaux publiques),
domestique, de l'immobilier, du commerce dartisanat et dantiquit. Ainsi que dans le
dveloppement des canalisations, de l'clairage publique, des rnovation de faades14, du soin
des espaces commerciaux, de la restauration des monuments.

Les avantages discuts de la mixit sociale

Les hommes politiques et les plans damnagement qui sont mis en place par ces derniers,
partent, pour la plupart, du postulat que la mixit sociale entrane automatiquement des
interactions sociales. Mais il y a trs peu de preuves empiriques qui justifient ce postulat
(Atkinson, 2005, Baudin, 2001, Lees, Slater et Wyly, 2008, Uitermark, 2003).
Il peut paratre tonnant de constater que si les hommes politiques anglais peroivent la mixit
sociale comme tant bnfique pour un quartier, aucun projet pour la cration de logements
sociaux lintrieur des quartiers aiss nait vu le jour en Angleterre. (Atkinson, 2005)
De plus, les avantages de lamlioration du cadre de vie, pour qu'ils soient profitables tous
ncessitent des interventions publiques de l'tat pour limiter les intrts privs (Ley, 1980), ce
qui nest pas le cas Marrakech, puisque mis part pour des questions de forme de
construction des habitations l'tat na pas de plan damnagement de la mdina proprement
parler.

Dfinition de certains termes et concepts ambivalents tels quils seront utiliss dans
notre recherche.
Mixit sociale : la mixit sociale est un terme trs souvent utilis dans le cadre de ltude de
la gentrification par les gographes et les sociologues. Plus encore par les urbanistes ainsi que
les gouvernements mettant en place des politiques de logement. Il en rsulte un certain flou
car tous ces acteurs nont pas la mme dfinition du concept.
Nous dfinissons la mixit sociale comme tant la cohabitation, au sein dun mme espace
dune population compose de plusieurs classes socio-conomiques. De l, il est important de
dgager deux composantes principales de cette cohabitation, la mixit spatiale et la mixit
relationnelle.
La premire est la rsultante unique du partage ou de la proximit dans un espace des
diffrentes classes socio-conomique. La deuxime est le rsultat des interactions sociales
entre ces classes.
Dans le cadre de ce travail, nous nous intresserons beaucoup plus largement la deuxime
composante, car ce qui nous intresse rellement est de tester lhypothse selon laquelle les
relations personnelles entre voisins dans un espace gentrifi produisent des avantages pour les
gentrifis.
Voisinage : le voisinage est un espace considr comme proche par un acteur donn
(Levy & Lussault, 2003). En fonction des tissus urbains il peut avoir une superficie et une
centralisation trs diffrente. Etant donn la structure de la mdina de Marrakech nous avons
choisi de dfinir comme espace de voisinage le derb. En partant du postulat que le type de
relations de proximit entre les individus habitants des derbs distincts est fondamentalement

14
Un lment considr comme un avantage en Europe, mais dont il est moins sr quil
soit peru comme tel par la population de Marrakech, puisque traditionnellement il nest pas
convenable de montrer sa richesse par la beaut de sa faade extrieur.

89
diffrent de celui entre les personnes vivant dans le mme quartier, comme le suggre
Wilbaux (2001), Saigh Bousta (2007) et Kursac-Souali (2007), nous tudierons donc,
uniquement, les interactions sociales lintrieur de cet espace, excluant de ce fait lchelle
plus grande du quartier.
Occidentaux :
Dans le cadre de notre tude, nous feront rfrence au gentrifieurs en les appelant
Occidentaux ceci pour deux raisons. Dune part parce que nous cherchons ne pas nous
limiter au Franais ou Europens prsents dans la mdina. Dautre part parce que cest
souvent ce terme qui est utilis par la population marocaine pour faire rfrence aux
gentrifieurs. Nous sommes conscient de la faible pertinence du regroupement de populations
aux caractristiques trs diffrentes. Toutefois une diffrenciation des pratiques et des
perceptions en fonction des nationalits ncessiterait beaucoup plus de donne que celles que
nous avons recueillies.

Consquences de la mixit et importance des relations sociales de voisinage en fonction

de la population.
Dans son tude sur la Californie du Nord, Claude Fisher15 constate que la proximit
gographique pour le maintient des liens sociaux est importante surtout pour les pauvres, les
plus vieux et dautres catgories similaires. Ceci suggre que les relations de voisinage
peuvent tre relativement plus importantes pour ceux qui ont des moyens conomiques et de
mobilit rduits.
Les diffrences culturelles et technologiques sont importantes entre la population gentrifiante
de la mdina et les autochtones. Les normes habituelles rgissant les relations de voisinage en
Europe et en Amrique du Nord sont diffrentes de celles prsentes au Maroc. Wellman16
dans son travail sur les impacts dInternet et du tlphone portable sur les rseaux sociaux,
affirme que les ordinateurs et autres supports lectroniques par lesquels passe les liens sociaux
ont tendu les relations au dehors du quartier et que les rseaux de voisinage ont seulement
gard une fonction de fournisseurs de services personnels locaux (par exemple babysitter),
dcole et denvironnement physique et humain (spcialement en relation avec la scurit et le
crime) (Bridge,2002). Ce qui suggre que le rapport la technologie entre Occidentaux et
Marocains produit un dcalage dans les normes de voisinage des deux populations.

Le rseau de voisinage
Selon Coleman17, deux facteurs favorisent le capital social dun rseau : la limitation et la
structure de liens multiples18 entre les individus.

15
Ficher C. (1982) To Dwell Among Friends: Personnal networks in town and city,
Chicago: University.
16
Wellmann B. (1999) Network in the Global Village, Boulder, CO:Westview et (2001)
Physical place and cyberplace: the rise of personalised networking, International Journal of
Urban and Regional Research, 25, 227-252
17
Coleman, J.S. (1988) Social capital in the creation of human capital, Amrican
Journal of Sociology, 94, Issue supplement: Organization and Institution: Sociological and
Economic Approaches to the Analysis of Social Structure, 95-120.
18
Le lien multiple est caractris par une connaissance des individus travers diffrents
champs. Par exemple, des collgue de travail qui sont en mme temps voisin. (Bridge, 2002)

90
Dans un rseau limit, les normes rciproques et les sanctions contre les abandons sont
facilement renforces. Ce qui veut dire que celui-ci est plus efficace, en terme dimposition
des sanctions contre les comportements qui imposent des lments ngatifs de lextrieur, si
les acteurs du rseau affect ngativement se connaissent et sont capables de reconnatre les
comportement inappropris et de dcider ensemble des punitions.[] le dveloppement de
structures (de voisinage) denses et limites est li la proximit gographique et la
reconnaissance des limites du voisinage rsidentiel.* (Bridge, 2002 :19)
On peut classer les rseaux sociaux en deux groupes opposs. Lun ouvert (inclusif), dans
lequel on peut trouver par exemple les associations militant pour les droits civils, ou les
groupements de service aux jeunes. Ce type de rseau est caractris par des liens faibles
entre ses membres, souvent simples et incluant peu de normes de comportement en son sein.
Il a pour avantage de permettre plus facilement laccs des ressources de groupes extrieurs.
Lautre type est constitu par les rseaux limits, tel que les organisations ethniques
fraternelles, les clubs de bowling ou autres, par exemple. Les normes y sont plus nombreuses
et les liens unissant les membres sont forts et souvent multiples. Lavantage tant une
mobilisation plus efficace pour la solidarit entre individus ainsi que pour les solidarits
spcifiques. (Bridge, 2002)
Nous postulons que les rseaux de voisinage des derbs appartiennent au type de rseau limit
tel que le dfinit Coleman. La limite entre les gens faisant partie du rseau tant claire et de
par sa structure gomorphologique le derb entrane une proximit spatiale forte et une limite
de quartier facilement identifiable. De plus les liens y sont probablement multiples tant
donn les familles regroupes et la transmission hrditaire des maisons. Le double lien
voisin/famille a donc de grandes chances de sy trouver. Dautre part lchange de services
(matriel de cuisine, prt de maison) est prsent dans la tradition ce qui constitue un effet
visible de la plus grande efficacit des solidarits spcifiques.

HYPOTHESES
H-1 Les rseaux sociaux de voisinage des derbs de la mdina appartiennent la catgorie
des rseaux sociaux limits tels que dfinis par Coleman. Pour des raisons de diffrences
culturelles, un certain nombre de normes internes ces rseaux ne seront pas respectes, ou
mme non perues par les nouveaux arrivants, ce qui engendre une sanction de la part des
habitants autochtones.
H-2 Les avantages potentiels pour la population autochtones dpendent de la force des
liens crs avec les gentrifieurs, consquence de la prsence et du fonctionnement dune
mixit relationnelle.

METHODOLOGIE

Mthode
Afin de vrifier nos hypothses nous dsirions procder par des entretiens semi-directifs, dans
une perspective qualitative. Dans lidal, nous aurions aimer en mener une dizaine dont un ou
deux avec des rsidents occidentaux gentrifieurs (en temps que groupe contrle), dans le but

91
de vrifier si les interactions sociales sont perues de la mme manire dans les deux
populations. Ceci en raison de la possible surreprsentation de louverture lautre dans
lesprit des interrogs, biais mis en vidence par ltude de Butler et Robson (2001) dans le
quartier de Hackney Londres.
Lors de notre enqute, la barrire de la langue sest avre tre notre principal problme par le
fait que nos interlocuteurs cibles devaient tre marocains et que la plupart ne parle que
larabe. Deux tudiants de luniversit de Marrakech taient prsents pour nous aider comme
interprtes bnvoles mais il sest trouv que lun deux ne parlait pas assez bien le franais et
que lautre navait que peu de disponibilits tant donn ses chances universitaires et le
besoin quen avait un autre groupe. Le recours un interprte professionnel a t envisag
mais son cot dpassait le budget dvolu notre travail. Il en a dcoul que la recherche
dinterlocuteurs en parcourant les derbs a t quasiment infructueuse (un seul entretien avec
une personne dont le trs troit vocabulaire franais a limit fortement la communication).
Nous avons donc procd quatre entretiens semi-directifs avec des habitants marocains de la
mdina : deux avec des commerants, un avec un voisin de ltudiant-interprte et un avec la
personne rencontre au cours de nos dambulations. Ltudiant-interprte nous a fait visiter
son derb sous la forme dun parcours comment. Nous avons galement interrog un agent
immobilier ainsi quun membre dune confrrie chrtienne installe dans la mdina (Y.
Stern). Une discussion a t organise pour lensemble des quipes de travail avec comme
experts : M. Laarissa, professeur de Philosophie, M. Bennis, ancien urbaniste municipal et M.
Lamhangar, gographe. Finalement nous avons profit des entretiens raliss par le groupe de
Sara Angelini et Ivan Godat qui travaillait sur les maisons dhtes car les rsidents
occidentaux francophones ou anglophones du derb dont provient la majorit de nos
interlocuteurs taient tous absents lorsque nous avons voulu les rencontrer afin de constituer
notre groupe contrle.
Il est bien entendu quavec un aussi faible nombre dentretiens, inhrent la brivet du
sjour et la difficult de contact, notre travail ne peut que tracer quelques lignes directrices
et encore, celles-ci pourraient trs bien se rvler incompltes la lumire dune tude plus
pousse.

Circonscription spatiale
Nous savions par ltude de Escher et Petermann (2001) que la gentrification de la mdina
possde une certaine htrognit spatiale. Si les circonstances le permettaient, nous
voulions donc concentrer les entretiens dans un quartier de la mdina qui rvle dj un taux
respectable de gentrification, par exemple le quartier Ksour situ louest de la place Jamaa
el Fna. Cela na pas t possible pour les raisons dj cites. Trois gentrifis provenaient
du mme derb (El Frane dans le quartier Riad Larouss) et un du quartier El Ksour. Le Frre de
la communaut chrtienne provenait du nord de la mdina dun quartier indtermin.

Echantillonnage
Vu notre mconnaissance du terrain, la slection de nos interlocuteurs ne pouvait tre trs
stricte. La majorit devait nanmoins correspondre certains critres comme un tablissement
dans le quartier depuis plus de dix ans, une origine marocaine, des revenus modestes et la
matrise du franais en labsence dinterprte. En outre, diverses classes dge devaient tre
reprsentes, ainsi que diverses professions. Etant donn les traditions culturelles du monde
arabe quant aux rapports entre hommes et femmes et leur probable ancrage plus important

92
dans les classes revenus modestes, nous pensions que notre condition masculine pourrait
nous empcher de nous entretenir seul seul avec des femmes.
Sur le terrain nous navons pu en aucune faon slectionner nos interlocuteurs sur dautres
critres que ltablissement de leur domicile dans la mdina et leur origine marocaine. Les
professions reprsentes sont : petits commerants (2), ouvrier du btiment (1) et tudiant
lUniversit (1). Les classes dges reprsentes sont : 20-25 ans (1), 25-35 ans (2) et 45-55
ans (1). Ainsi que nous le pensions, il ne nous a pas t donn de converser avec une seule
femme.
Dans l'analyse qui suit, les interlocuteurs se sont vus attribus un code en chiffres romains : I,
parcours comment ; II, IV, VII et VIII, habitants de la mdina ; III, agent immobilier ; V, M.
Larissa ; VI, M. Bennis ; IX, Y. Stern.

ANALYSE DES ENTRETIENS

Mthode danalyse
Nous avons choisi, pour lanalyse de nos entretiens de les classer dans diverses thmatiques
dcoulant des lments abords dans notre cadre thorique. Nos principales dimensions sont :
les interactions de voisinage quotidiennes ou hebdomadaires, la perception des gentrifieurs,
les divergences culturelles, les associations de quartier, les avantages personnels et
communautaires, la dsagrgation du rseau social existant et les modifications de lespace.

Interactions de voisinage quotidiennes ou hebdomadaires.

Les interactions sociales quotidiennes sont un bon indicateur des relations qui peuvent exister
entre les individus dun espace urbain proche. Nous les divisons en quatre sous dimensions,
les salutations, les discussions brves, les appels en cas durgence et les emprunts divers. Les
trois premires catgories regroupent les interactions rgulires principales telles quelles sont
pratiques dans les rseaux sociaux de voisinage en Europe (Bridge, 2002) et la dernire est
un indicateur du potentiel de solidarit spcifique.

Perception des gentrifieurs

La perception des gentrifieurs par les autochtones conditionne leurs comportements lgard
des nouveaux arrivants. Dans un rseau social limit cette perception est fortement influence
par le respect ou non des normes qui lui sont propre. Nous avons choisi de dtailler notre
approche dans les domaines des amnagements non-conformes, du bruit, du comportement
sexuel, de la communication verbale, ainsi quune catgorie autres qui regroupe des
normes qui nous semble plus facilement relever de lopinion particulire, mais dont il est
intressant de tenir compte.

Divergences culturelles
Les divergences culturelles constituent un lment important de barrire entre la population
occidentale et marocaine. Elle est spcifique la gentrification multiculturel tel quelle se
passe dans la mdina. A notre avis, ses composantes principales sont : les crmonies de
quartier , les pratiques religieuses, la langue et les pratiques traditionnelles.

93
Association de quartier
Lexistence ou non dune association de quartier est un bon indicateur dintgration entre les
gentrifieurs et les gentrifis, dans la mesure ou les Occidentaux en font partie. Elle illustre
aussi un type de fonctionnement dans lespace du derb.

Avantages personnels et avantages communautaires

Afin de tester les hypothses des avantages dcoulant de la mixit sociale, nous avons opr
une distinction entre avantages personnels, qui peuvent tre le fruit de comportements
particuliers et les avantages communautaires, qui tiendraient plus dune systmatisation de ces
avantages travers un rseau social.

Dsagrgation du rseau de voisinage existant

Le rseau de voisinage tant un lment traditionnellement important dans la vie marocaine
(Wilbaux, 2001), sa dsagrgation constate dans nos rsultats a un impact sur les relations
sociales des Marocains habitant les espaces fortement gentrifis. Celui-ci peut se voir, dans
une perte de ressources par rapport une situation antrieure, une sgrgation sociale ou une
mfiance, voir une hostilit des autochtones face aux nouveaux arrivants.

Modification de lespace
Si la gentrification a des impacts sur les relations sociales qui sont moins visible
extrieurement, elle en a aussi sur lespace qui sont plus facilement visible. Les plus flagrants
sont la modification du statut, quand un endroit passe de public priv, et la coupure spatiale.
Dautres facteurs sont moins vidents, mais sont directement lis lespace comme
laugmentation du prix du terrain et les actions de ladministration face la gentrification.

Interactions de voisinage quotidiennes ou hebdomadaires

Salutations :
Les salutations entre individus se croisant dans la rue sont une pratique trs courante dans les
relations de voisinage. Elles sont souvent le rsultat de lducation qui enseigne certains codes
de conduite quant une situation de croisement dans un espace commun.
Selon notre tmoin I les Occidentaux et les Marocains ne se saluent pas toujours :
Ca dpend, pour les premiers jours ils saluent les gens et ensuite la
rupture [] (I.2)
Nous ne savons pas sil sagit l dune allusion larrive des Occidentaux pour leur sjour,
ou sil sagit de la premire installation en mdina, ce qui signifierait que les Occidentaux se
ferment au contact par la suite.
Notre tmoin n4, lui, voit les salutations entre voisins comme quelque chose de naturel et
frquent, il spcifie quil les salue, mais na pas de relations avec eux, illustrant par l mme
la spcificit de la salutation en tant que code social et non en tant quchange communicatif.
Certains Occidentaux de son derb semblent pratiquer le salut en arabe ce qui montre un
certain pas vers la culture marocaine.
Nayant que peu de points de vue, il est difficile de saisir quel point cette pratique est
rpandue, ou naturelle. Est-ce quelle dpend fortement de la personnalit des Occidentaux

94
qui habitent les deux derbs ? Cela expliquerait les constatations diffrentes de nos tmoins. La
question reste pose et elle est importante dans la mesure ou labsence de salut entre voisins
coupe tout potentiel de communication amicale.

Discussions brves :
Au vu de nos rsultats, il est particulirement difficile de savoir si des changes verbaux de
courtes dures ont rellement lieu quotidiennement ou hebdomadairement. Nos interlocuteurs
sont unanimes sur le fait que les voisins marocains se parlent trs souvent entre eux, que ce
soit pour de courtes ou de longues discussions. Mais entre Europens et Marocains la rponse
est nettement moins claire. Daprs lun de nos tmoignages, il ny a pas de discussions entre
les gentrifieurs et les gentrifis. Il explique mme que le Marocain qui est entour de voisins
occidentaux se retrouve dans une situation disolement. Pour un autre habitant du mme derb :
Discussion avec les voisins trangers cest pas de problme. (VII.2)

Cependant, il avoue ne pas connatre le nom de ses voisins. Nous aurions aim avoir des
prcisions mais la barrire de la langue nous a empch daller plus loin.

Lun de nos interlocuteurs, nous a dit connatre un peu son voisin. Il nous a expliqu que
celui-ci avait t opr en raison dune crise cardiaque et quil tait venu sinstaller aprs.
Ceci nous confirme que pour avoir ces informations, ces deux personnes ont d discuter
ensemble. Cela nous indique que le dialogue se fait parfois, mais toute la question rside dans
la mconnaissance du niveau de marginalit de ce genre de pratiques et dans les lments qui
favorisent ou dfavorisent ce type de dialogue.

Appels en cas durgence

A la question de savoir si elles contacteraient un de leurs voisins occidentaux en cas
durgence, les personnes interroges ont eut tendance luder la question. La rponse qui
nous a t donne est que le cas ne stait jamais prsent. Cependant nous savons grce un
entretien ralis par Sara Angelini et Ivan Godat que la situation sest prsente. Des habitants
marocains sont venus emprunter des extincteurs au Riad Catalina lors dun incendie.

Emprunts divers
Daprs les intellectuels marocains que nous avons interrogs, les emprunts divers, mais
surtout daliments ou de matriel de cuisine, constituent un lment fondamental des changes
entre voisins. Dans nos entretiens, les interlocuteurs nous ont toujours rpondu que ce genre
dchanges ne se faisait pas avec les Occidentaux. Une seule exception sest prsente : une
personne nous a dit quil ny avait pas de problmes pour emprunter des choses ses voisins
occidentaux. Il y a deux bmols ce tmoignage. Dune part, cet autochtone possde les cls
de la maison de sa voisine franaise, donc entretient probablement des rapports particuliers
avec celle-ci et, dautre part, au moment o il nous a donn sa rponse il regardait
ostensiblement les portes de ses voisins marocains. Au vu de son niveau de franais, nous ne
sommes dailleurs pas sr quil ait saisi la spcificit de la question.
Mme si nous navons pu en rencontrer, nous savons quil existe des Occidentaux trs bien
intgrs, et nul doute que dans ce genre de cas, les emprunts se font facilement. En ltat
actuel de nos connaissances, nous supposons que dans la majorit des cas les emprunts chez
les Occidentaux ne se font pas du fait principalement dun rapport la proprit diffrent.

95
Perception des gentrifieurs

Amnagements non conformes la tradition

Avant toutes choses, une prcision est ncessaire : si nous avons recens de nombreux
amnagements non conformes la tradition, tous ne sont pas illgaux, comme nous la appris
M. Bennis. Cependant nous avons choisi de les prsenter sans distinction, dans la mesure o
seul leurs impacts ngatifs sur le voisinage nous intressent.
Les modifications problmatiques dans la mdina sont trs prsentes dans la littrature
concernant la gentrification dans Marrakech. Les deux qui reviennent le plus souvent sont le
rehaussement des terrasses et la construction de piscines sur ces dernires. Mais il y en a
beaucoup dautres comme :
- La construction de chemines pour hammams qui dbouchent sur une
terrasse. Le problme, selon lun de nos interlocuteurs est le dpt que cela
produit sur le linge qui sche souvent cet endroit.
- Les discothques en sous-sol pour des raisons videntes de bruit.
- Les grilles devant les portes des maisons. Cela vient en surplus de la porte en
bois massif. Selon notre contact Marrakech-Medina, cest assez courant
pour les gens qui voyagent beaucoup. Il pense que cest avant tout en raison
dune crainte envers les Marocains19. Plusieurs de nos tmoins nous ont
expliqu trouver ce geste agressif leur gard. Et seul une personne nous a
dit trouver cela normal.

Figure 1 : Exemple dune porte traditionnelle marocaine. Figure 2 : Ci-dessus une porte au devant de
laquelle le propritaire a rajout une grille en
fer.

19
Entretien III : Oui a c'est courant pour les gens qui voyage beaucoup et qui...qui...
[amus] essaye de vivre comme dans les rsidence surveilles dans la mdina. Parce que dj
par les toits tout le monde peut accder presque toutes les maisons

96
Figure 3 : Mme procd que dans la figure 2. Figure 4 : Ici la grille condamne lentre dun
renfoncement couvert qui conduit deux
maisons diffrentes.

- Les grilles devant les halls dentres avant les maisons. Ces petits
renfoncements autrefois accessibles, o les gens avaient lhabitude de
sabriter de la pluie, deviennent strictement privs.

- Les grilles qui ferment un derb entier ou une partie de derb. Ce sont
probablement les installations qui touchent le plus la population. Dune part
parce que souvent, ce sont des zones qui sont habites que par des
Occidentaux et dautre part, parce que ces zones qui taient autrefois
publiques leurs deviennent interdites. Au vu du pass colonial du Maroc, ce
genre damnagements a tendance cristalliser lhostilit des habitants de la
mdina.
Le cas des terrasses surleves est le cas majeur damnagement non conforme qui revient le
plus souvent. La hauteur est limite 8,5 mtres20, cependant les maisons qui lachat sont
dj plus hautes ne doivent pas tre rabaisses en cas de rnovation (daprs M. Bennis, de
nombreux pots-de-vin sont donns par les gentrifieurs pour se voir accorder un permis de
construire). Le problme vient avant tout de la logique dusage des terrasses qui est diffrente
pour les Occidentaux et les Marocains. Pour ces derniers, cet espace est avant tout rserv aux
femmes ; il est aussi utilitaire (schage de linge par exemple) et, pour la plupart, les
Occidentaux cherchent avant tout une exposition au soleil maximale et une vue la meilleure
possible. En surlevant leur terrasse, ils peuvent voir dans les cours intrieures des habitations
alentours, ce qui constitue une violation de lintimit des voisins.
Pour ce qui est des piscines, nous navons pas rencontr de cas. Et contrairement aux autres
amnagements, celui-ci est peu connu ou pas du tout par nos interlocuteurs.

20
Information recueillie dans notre entretien avec la personne de Marrakech Mdina.

97
Il y a un paradoxe entre le fait quon considre comme une bonne chose, que les Occidentaux
entretiennent le patrimoine de la mdina et que ceux-ci y produisent de nouvelles rfrences
en matire dart, darchitecture et de style de vie.
Les Occidentaux ne bnficient pas comme dans le cadre de la gentrification en Occident au
sein dun mme pays dun statut hirarchique suprieur qui leur permet de produire des
rfrences qui sont acceptes par la socit partageant une culture plus proche (Ley, 1980).
Alors quau Maroc la production des rfrences culturelles par les gentrifieurs est vue comme
un envahissement et une volont de vider la culture marocaine de son essence et un retour
dune forme de colonialisme.

Bruit
Les nuisances sonores sont un objet de conflit entre voisins que ce soit en Occident ou au
Maroc. Cependant, soit par lorientation de nos questions, soit parce que cela dcrit une
ralit, nous navons pas rencontr de cas o un Marocain se plaindrait du bruit fait par un
autre Marocain. Cest avant tout les maisons dhtes qui sont vises. Etant donn quelles
abritent souvent des trangers venus passer des vacances et souvent faire la fte il nest pas
surprenant quelles drangent les voisins. Dautre part, en raison du climat, les gens sont
beaucoup plus souvent lextrieur ou en terrasse.
Certains de nos interlocuteurs font clairement la diffrence entre les Occidentaux rsidents et
les vacanciers. Cependant avec le flux de touristes et le pourcentage de propritaires de
maisons dhtes important dans la population occidentale rsidente il nest pas tonnant quun
certain amalgame soit fait.
La particularit marocaine par rapport au bruit en Europe, cest que les habitants vont trs
rarement se plaindre pour ce genre de choses. Ivan Stern nous a confi stre plaint que des
touristes faisaient trop de bruit sur une terrasse et stre fait reproch ce fait par un de ses
voisins qui lui a dit que a ne se faisait pas .
Largument pour justifier ce non interventionnisme qui revient le plus souvent dans nos
informations est que chez lui chacun peut faire ce quil veut.
Le problme de nuisances sonores nest pas un facteur produit directement par le
comportement des gentrifieurs, car il est bien plus souvent le fait des touristes. Cependant les
actions des touristes contribuent la construction de la perception des Occidentaux, mme
sils sont rsidents.

Comportements sexuels
La presse et les rumeurs qui circulent partout dans la mdina contribuent rendre trs prsent
dans les esprits les cas des Occidentaux venant Marrakech pour se livrer du tourisme
sexuel. (A.-C Kursac-Souali, 2007).
M. Bennis nous a dit connatre le cas dune femme propritaire dune maison dhtes
spcialise dans les sjours sexuels avec des hommes marocains pour les femmes
europennes de plus de quarante ans. Les trois experts de la discussion pensent tous quun
nombre important de maisons dhtes sont des maisons de passe dguises. M. Lamhangar
nous a inform que la revue Kaelima comportait des annonces sexuelles pdophiles dans les
annes 80. Ce qui montre que comme dans de nombreux autres pays en voie de
dveloppement le tourisme sexuel est prsent ici.

98
Lors du parcours comment effectu dans le derb el Frane, notre tmoin I nous a montr la
maison dun homme de nationalit amricaine que les voisins souponnent de pdophilie.
Lexplication de la manire dont les soupons ont t veills a t un peu confuse :
R. []Par exemple ce jeune homme l [il montre une porte] il cherche
autre chose, il cherche les relations sexuelles des gens marocains. Donc
malheureusement il y a des victimes, adolescents qui cherche l'argent, et
faire ce qu'il veut. Quel maladie je sais pas... Homosexuel...
Q. Tu as dj vu quelque chose ici?
R. On a dj remarqu. Il apporte des autres [incomprhensible]
trangers. Il donne par exemple 200 dirhams. C'est dommage. (I.72-I.74)
Pour la question de lhomosexualit, selon Ivan Stern, elle serait assez bien tolre tant que
les individus qui la pratiquent restent Occidentaux. Mais il nous a donn le cas dun franais
dnonc assez vite par ses voisins, parce quil avait emmnag avec un Marocain.
Ce qui est sr cest que le peu dchanges entre les deux populations21 contribue
lamplification des rumeurs circulant dans ce domaine et par l mme augmenter la peur des
Marocains vis--vis de ce genre de comportement.

Communication verbale
La manire dont sexpriment Occidentaux et Marocains ainsi que les sujets abords lors
dchanges verbaux dpend pour une grande partie des premiers rapports ds linstallation.
Les sujets souvent abords et les attitudes les plus frquentes des deux parties nous restent
inconnus par manque dinformations. Ces thmatiques pourraient tre rvlatrices du rapport
entre les deux populations.
La restitution dun discours dune femme suisse par un habitant autochtone a attir notre
attention au cours de nos entretiens. Un de nos tmoins nous a rapport les propos quune de
ses voisines lui avait tenus, la suite dune discussion sur un problme de chemine :
R. Mais par exemple cot de nous, il y a une femme qui vient de la
Suisse je crois aussi. Elle a fait une grande maison d'htes. C'est 1000
mtres carrs. Et on a des problmes avec elle, parce qu'elle a mit des
chemines. Et les chemines c'est interdit. Parce que a pollue les...[il ne
trouve pas le mot]. Et on a parl avec elle gentil un petit moment. Elle nous
a dit ici c'est le troisime monde ici c'est pas grave. Alors on l'a attaque
devant le juge. Et on a gagn. On a t gentil et mchant un petit peu aussi.
Soit le bienvenu cot de nous comme voisinage. Mais comme elle a parl,
on a du l'attaquer devant le juge. (II.13)
Nous ne savons pas si ce genre de comportement est frquent, mais il est clair que dans le
contexte historique du Maroc, ce genre daffirmation ne peut que jeter un lourd discrdit sur
la population occidentale.

Autres
Selon deux des habitants marocains que nous avons interrogs, on trouve trois catgories
dOccidentaux dans la mdina.
- Ceux qui viennent faire des affaires et cherchent le profit sans avoir de
relations avec les autochtones.

21
Voir le chapitre 6.6 Sgrgation spatiale p.19

99
 - Ceux qui viennent pour la culture et la population, ceux-l cherchent lier
connaissance et sintgrer.
- Ceux qui viennent pour rechercher des pratiques sexuelles quils ne
pourraient pas trouver dans leur pays.
Ils estiment que 80% des Occidentaux viennent Marrakech sans souhaiter avoir de rapports
avec la population locale, seulement 20% seraient sympathiques et chercheraient crer des
liens.
Bien videmment, cest une conception particulire et nous ne savons pas dans quelle mesure
elle se retrouve frquemment chez les habitants de la mdina.
Notre informateur de Marrakech-Mdina, voit aussi trois types dOccidentaux qui sinstallent,
mais ceux-ci sont diffrents :
- Les gens qui viennent investir dans une maison dhtes. Leurs rapports avec
les Marocains varient en fonction de leur manire de travailler et du
rapprochement culturel quils sont prts faire.
- Les retraits qui viennent ici pour trouver un climat plus paisible. Ceux-l
aiment souvent avoir des rapports avec leurs voisins.
- Les gens qui constituent limmense majorit, savoir ceux qui achtent des
maisons secondaires.
Pour avoir une bonne ide des comportements vritables des gentrifieurs en mdina, il
faudrait avoir un plus long panel dentretiens, puisque les perceptions doivent fort diverger en
fonction des cas particuliers des Occidentaux qui habitent la mdina.

Divergences culturelles

Crmonies
Les crmonies se passent lchelle du derb, lors dune naissance, dun mariage ou dun
dcs. Officiellement tous les habitants du derb sont invits. Mais personne ne nous a dit avoir
vu ou connu le cas dun tranger participant ce genre de crmonies. Le cas doit forcment
exister, mais il est srement assez marginal.
Q. Mais entre Marocains, dans votre derb a se passe encore [les
crmonies]?
R. Oui, oui, oui, oui. Quand il y a une fte comme a, tout le monde vient.
La semaine passe, il y a eu une nouvelle naissance pour quelqu'un dans le
derb. Il a fait une petite fte comme a, il a invit tous les habitants du derb.
Ils ont tu le mouton, aprs ils font le mchoui, aprs le couscous. C'est
bien. (IV.21-22)
Traditionnellement, quand le nombre dinvits est trop important pour tre reu dans sa
maison, cest dans un autre grand riad que la fte se tient. Cest encore le cas dans certains
derbs, mais avec le rachat dun grand nombre de ces riads spacieux par des Occidentaux qui
ne participent pas cette tradition, de nombreuses familles se retrouve priv de cette solution.
Q. Et si lui tout d'un coup il vend? Si cet homme riche vend le riad, aprs
les gens ils vont o ? Ya d'autres maisons ? On nous a parl de la maison
du mariage
R. Oui parce que y a maintenant des restos, des grands restos pour faire
comme a le mariage. Il y en a plein maintenant ici Marrakech.

100
 Q. Mais a cote plus cher
R. Ca cote plus cher c'est normal, parce que les riads qui sont ct a
cote rien [rire]... chacun fait selon ses moyens... (IV.86-89)
On voit ici la rupture trs nette dune ancienne pratique lie au rseau social de voisinage sous
leffet du processus de gentrification.

Pratique religieuse
La pratique de lIslam est trs prsente dans la mdina de Marrakech. Comme beaucoup de
derbs ont leurs propres mosques, on comprend bien vite que cest un endroit qui permet de
crer des liens entre voisins et dont sont exclus les Occidentaux nayant pas la mme religion.
Au cours de nos entretiens plusieurs sujets en lien avec les pratiques religieuses nous ont t
exposs, comme :
- Le lien entre la propret et la foi.
- La conception de Marrakech en tant que patrimoine religieux.
- Le fait que larrive grandissante des Occidentaux en mdina soit considre
comme un pch.
Ce sont probablement des lments importants qui ont une consquence sur la mixit sociale.
Cependant tant donn notre mconnaissance de lIslam, nous prfrons viter de nous lancer
dans lanalyse de phnomnes qui pourrait nous conduire des jugements superficiels ou
errons.

Langue
La langue est selon nous la barrire principale (ou en tout cas lune des plus fortes) au contact
entre voisins. Nous avons assez clairement remarqu lors de notre travail que les contacts
taient trs laborieux en labsence dune bonne matrise de larabe. Selon Youssef Akasbi, les
gens matrisant larabe dialectal nont pas de problme avec leurs voisins :
Alors il y a des trangers qui sont si intgr qu'ils ont appris par pratique
l'arabe dialectal. Et ils nont pas de problmes avec leurs voisins. S'il ont
pas de problmes ils ont automatiquement une bonne entente. Parce que la
plupart des soucis a commence ds l'installation, des le dbut de la
rnovation. Ds cette priode l il pourrait y avoir le dclic, ou il y aura
une bonne entente en continu ou il y aura un problme ds le dbut.
(III.10)
Il va de soi quun tel apprentissage montre une volont de rapprochement avec les
autochtones. Il nest donc pas tonnant que ceux-ci naient pas de problmes. Cependant des
changes peuvent se faire avec le maniement dautres langues :
Oui, oui, parce que pour faciliter leur intgration, ils devraient au
minimum connatre le franais ou ventuellement l'anglais avec quelque
notions de franais et par la suite s'ils ne connaissent ni franais, ni
l'anglais ils devront connatre un minimum d'arabe. (III.18)
Avec laugmentation du nombre danglophones, certains commerants se sont adapts et
connaissent maintenant langlais. Les deux que nous avons interrogs, avaient de bonnes
connaissances en anglais, et parlaient dans cette langue avec les trangers anglophones de leur
derb. Cependant peu de personnes dans les Marocains dun certain ge et les personnes ne
travaillant pas dans le secteur touristique matrisent cette langue, ce qui limite les opportunits
de manire importante.

101
Pratiques culturelles
Tout nos interlocuteurs saccordent dire que les Marocains recherchent le contact avec leurs
voisins et quils aiment passer du temps discuter avec eux. La tradition veut que lon se
rende souvent le vendredi chez son voisin pour manger le couscous ou que lon fasse parfois
des sorties avec ses voisins le vendredi ou le dimanche. Cette pratique nest pas trs diffrente
de la tradition chrtienne, mais celle-ci est beaucoup plus tombe en dsutude en Occident.
Lautre pratique quil nous semble importante de noter et le fait que Marrakech on ne
montre pas sa richesse par sa faade. Une pratique qui nest que trs peu respecte par les
Occidentaux tel que nous lavons vu dans nos visites de derbs et qui constitue une marque
ostentatoire de richesse.

Associations de quartier
Nous avons pu constater que des associations de quartiers se sont cres depuis la fin des
annes 90 (Ameur, 1999). Dans certains derbs, les rsidents occidentaux ont peut-tre mme
t les instigateurs de ces crations :
Q. Entre Marocains dans le derb, vous vous retrouvez parfois? Y a une
association de quartier?
R. Ici a fait 3, 4 fois, ils ont pas russi, mais dans les autres derbs, ils ont
bien russi. Seulement notre quartier, c'est un peu... sais pas
[]
R. Sais pas, mais les autres quartiers il ont bien russi, c'est devenu plus
propre. Les gens, ils ont s'adapter avec les Europens la bas, pour la
propret tout. Et a a bien march. Mais ici....a fais la troisime fois.
R. Moi personnellement, j'ai fais une essai de faire l'association, mais sais
pas des obstacles [manque de confiance dans le prsident de
l'association, d'aprs les conversations ultrieures].
Q. Et vous avez demand aux Europens de participer?
R. Non de ce ct l, ils taient trs bien. Ils ont commenc ici de faire a,
ils ont essay de rappeler les gens et tout, ils ont pas russi. Donc au niveau
organisationnel ils sont bien. (II.30-36)
Si premire vue, ces associations semblent concentres autour de lobjectif de la propret,
lun de nos interlocuteurs nous a dit que ce ntait pas toujours le cas. Dans une association
dun derb proche du muse de Marrakech, tous les gens (Occidentaux compris) se runissent
pour discuter de tous les problmes quils peuvent rencontrer.

Avantages apports par la mixit sociale

On peut diviser les avantages de la mixit sociale en une dimension individuelle et une
dimension communautaire, suivant en cela la division de la mixit sociale en une composante
spatiale et une autre relationnelle. La premire dimension serait le profit que fait un gentrifi
grce une relation unique avec un gentrifieur facilite par la proximit spatiale. La seconde
serait le profit que fait un gentrifi dune relation avec un gentrifieur grce au rseau social de
voisinage.

102
Emploi
Dans les avantages que lon pourrait attendre au vu des diffrentes tudes dj cites, seul
lemploi a pu tre mis en vidence dans nos entretiens. Deux modalits dembauche
apparaissent selon le type de gentrifieurs : La premire dcoule des maisons dhtes qui vont
employer des Marocains au minimum salarial sans faire appel au rseau de voisinage selon un
processus qui semble exclure, volontairement parfois, les habitants du derb.
Q. Est-ce qu'il y a des gens du derb qui ont trouv du travail?
R. Ecoute, il y a une remarque trs trs trs trs grave. C'est que d'ailleurs
quelquefois, d'ailleurs les gens du derb ils sont interdits de travailler chez
eux.
Q. Pourquoi?
R. Parce que le propritaire [...] il utilise les gens d'un autre derb. Mais
la problmatique c'est que il y en a trs trs trs grave. Cest que quelques
fois les citoyens gnralement de la mdina, refusent de prendre le SMIC de
2000 dirhams. Donc ils vont les chercher dans les montagnes. Dans les
montagnes c'est les Amazighs. Comme vous voyez c'est un Amazigh, c'est un
berbre [il fait rfrence un employ que l'on vient de croiser]. Il n'a pas
l'habitude de dfendre ses droits, il n'a pas l'habitude de... (I.6-9)
La seconde modalit dcoule des habitants occidentaux qui emploient leurs voisins (voisins
directs dans les cas observs) en tant quemploys de maison ou/et gardiens. Cela peut
prendre une forme perue comme dgradante, une forme qui modifierait les relations entre
voisins dun statut galitaire vers un statut ingalitaire par lachat de la maison voisine et
lembauche de leurs propritaires ou locataires.
Cette maison est un anglais, il a achet la maison disons deux annes. Il
a pu acheter la maison de son voisin mais il a pas sorti ses voisins, il les a
laisss comme des employs. [...] Il a achet ses voisins. (I.70)
Cette forme peut tre classe dans la dimension des avantages individuels, alors quun autre
cas de figure (interlocuteur VII) qui est lembauche dun voisin aprs ltablissement du
gentrifieur serait plus proche des avantages communautaires en ce sens que des relations de
confiance se sont tablies au pralable.

Autres avantages
Lascension sociale pourrait tre voque pour linterlocuteur VII car il parle de sa
participation aux travaux de rnovation de la maison quil surveille puis des nombreux
chantiers o il travaille dsormais. Cependant il nest pas avr que les premiers aient
influenc, par un saut qualitatif de son exprience professionnelle, les opportunits de
participer aux seconds.
Lextension du rseau social nest pas apparue dans nos entretiens. Il est vident que si les
interactions se limitent se saluer dans la rue, la possibilit de connatre des personnes du
rseau social du gentrifieur est inexistante.
Comme nous lavons dj vu, les relations traditionnelles entre pauvres et riches dans les
derbs taient caractrises par une certaine solidarit mais nous navons entendu parler
daucun cas concret daide financire. M. Bennis nous a tout de mme dit que lors de soutiens
financiers, les Occidentaux instauraient une relation paternaliste avec les Marocains. Ce point
mriterait une enqute plus approfondie.

103
Les retours financiers indirects, comme des cotisations une association de quartier qui
simplique dans lamlioration des infrastructures ou dans la propret des rues nont pas t
mis en vidence dans les derbs tudis mais cela semble tre le cas dans dautres derbs. L
encore, une tude plus pousse serait ncessaire.

Sgrgation spatiale
La quasi absence de relations de voisinage entre gentrifieurs et gentrifis dans les derbs
tudis nous a men prendre en compte les phnomnes de sgrgation, quils soient
sociaux ou spatiaux. Deux dimensions ont t mises en vidence : premirement les signes de
la dsagrgation du rseau de voisinage existant pralablement linstallation des gentrifieurs
et deuximement les modifications de lorganisation spatiale des derbs.

Dimension sociale
Au travers des dclarations de nos interlocuteurs, experts comme habitants, un tournant
temporel est identifi aux alentours de lan 2000. Auparavant, les gentrifieurs taient des gens
qui avaient une relle volont de sintgrer, souvent par le respect des coutumes, voire par
lapprentissage de la langue. Maintenant la majorit vient pour tirer un profit sans se soucier
de la population existante.
Comme j'avais dit, avant c'tait autre chose. Et depuis les derniers 6 ans,
y a une rupture entre les europens et les marocains. (II.23)
Une question cependant se pose : ne serait-ce pas leffet du nombre qui a posteriori idalise
une poque o les gentrifieurs taient peu nombreux ? Il ne faut pas oublier non plus que les
gentrifieurs occidentaux prsents depuis plus dune dcennie sont plus mme davoir appris
larabe dialectal et davoir tiss des liens avec les gentrifis. Une autre donne est que la
diversit des pays dorigine des gentrifieurs rcents semble plus grande. Dsormais, des
Anglais, des Espagnols, des Amricains et des Italiens en plus des Franais, Belges et Suisses
francophones sinstallent en mdina. Il est vident que la barrire de la langue se renforce par
limpossibilit de communiquer en franais (bien que selon notre exprience, ds lors que lon
sloigne des parcours touristiques et des rues commerantes les interlocuteurs ne matrisent
quasiment pas le franais).
Avec les habitant occidentaux on a pas trs de relations avec eux.
Toujours on a un peu d'espace entre nous. Ce qui fait qu'on peut pas
s'approcher d'eux. Et parce que aussi y a la langue. (IV.18)
Il est important de tenir compte aussi de laugmentation des Marocains dans les gentrifieurs.
Malheureusement, aucune donne quantitative nest disponible sur ces questions.

Modifications de lespace
Le cas le plus extrme identifi consiste en un changement radical du statut du derb. Despace
semi priv il devient espace priv par linstallation dune grille son entre. Nous avons
souvent entendu parler dun certain couturier qui aurait rachet tout un derb, sans pouvoir le
localiser. Plus prcisment, linterlocuteur I nous a parl dun derb dans le quartier Bab
Aliya dont les Occidentaux, dsormais seuls habitants, projetteraient de le clore. Cela serait
facilit par lhomognit de leur pays dorigine.
R. Donc je vous dis que les trangers quand ils achetaient les maisons
dans le derb, ils ont sorti plusieurs Marocains et quand ils sortent le dernier
Marocain ils ont fait une fte pour annoncer la gloire pour annoncer
Q. Ctait quand a ?

104
 R. Presque quatre mois ou six mois au bab aliya, donc un quartier qui
sappelle bab aliya, c'est--dire..
Q. Ca veut dire quil n y a plus de Marocains dans le derb du tout ?
R. Et voil, ils ont pris tout un derb. Ils ont comme projet de fermer
comme a [il montre la grille devant les n68 et 69] fermer le derb
Q. Il y a une seule personne qui a tout achet ?
R. Non, non, plusieurs personnes, mais je crois quils ont la mme
nationalit (I.1-7)
Linterlocuteur III, agent immobilier, a galement donn comme condition lhomognit de
provenance en nous disant quil devait y avoir un ou deux cas dans toute la mdina.
Malgr sa raret, le phnomne a fortement impressionn nos interlocuteurs gentrifis. La
clbration dune fte pour marquer le dpart du dernier Marocain, quelle soit relle ou
imagine par amalgame de deux vnements sans liens, nous montre quel point le sujet est
sensible et vocateur de sentiments dexclusion.
Ca ils ont dj fait dans tout le quartier une fois, ils ont ferm tout le
quartier une fois. C'est comme.... euh... Palestine. Il dit a vous appartient
pas vous. Vous avez une autre ville qui s'appelle "Tamansourt". Ils ont
tendance rabaisser les gens et avec du temps a va exploser un jour, a
c'est normal. Et les gens sont pas trs aids, mais avec du temps a va...
(II-9)

105
Modifications de lespace lintrieur du derb

Figure 5 : Derb El Frane daprs le SIG partiel fourni par M. Bennis

Gris clair : Maisons dhtes
Gris fonc : Occidentaux
Hachures : parcours comment

Comme nous lavons dj dit pour les amnagements non conformes la tradition, le nouvel
lment le plus frappant pour une partie de nos interlocuteurs est linstallation dune grille en
fer, soit devant la porte dentre dune maison appartenant un Occidental, soit lentre de
la zone couverte devant les portes. Ainsi, un espace utilis parfois pour se protger de la pluie
nest plus accessible. Mais cest avant tout symboliquement que ces grilles oprent. Elles
indiquent clairement que les gentrifieurs occidentaux considrent le derb comme une zone
dangereuse dont il faut se protger.
Dans le derb le plus compltement tudi (voir figure 5), nous pouvons noter la sparation,
entre les diverticules non-gentrifis et la voie centrale, quopre le regroupement des maisons
appartenant des Occidentaux. Au centre du derb, un propritaire de maisons dhtes stend
en rachetant les btiments voisins et en possde dj cinq. Notre tmoin a fait part de
lapprhension quil avait que le diverticule ceint par quatre de ces btiments soit ferm
lorsque lunique Marocain encore prsent sera parti.

106
Groupe contrle
Comme nous navons pas pu effectuer dentretiens dans un groupe contrle de rsidents
occidentaux ntant pas propritaires de maisons dhtes, nous avons analys brivement les
entretiens raliss par Sara Angelini et Ivan Godat. Le but de cette dmarche tait de
comparer le point de vue des Occidentaux avec celui des Marocains.
Nous navons pas trouv de propritaires allant au-del du salut dans les interactions
quotidiennes avec les autochtones ce qui confirme le peu de dialogue existant au sein de cet
espace de mixit sociale .
Dans leur volont de se rapprocher des Marocains, les Occidentaux essayent essentiellement
(dans une perspective utilitariste) de nouer des rapports conomiques qui permettraient une
amlioration des conditions de vie des habitants. Les contraintes de la langue sont
certainement pour une part dans le choix de cette approche. Cependant le contraste entre dun
ct une volont de crer des rapports de voisinage sociaux et de lautre une recherche de
redistribution des bnfices est peut-tre un facteur important dans la difficult de contact
entre gentrifieurs et gentrifis.

CONCLUSION
La grande difficult saisir les rapports entre les Marocains et les Occidentaux vient de la trs
importante htrognit des gentrifieurs. Nous les avons regroups sous ce label
dOccidentaux pour tenter davoir une vue densemble du phnomne, mais il est certain que
les caractristiques communes aux individus de cet ensemble sont beaucoup moins
nombreuses que leurs divergences.
Les motivations et les comportements des gentrifieurs en mdina de Marrakech sont trs
diffrents, non seulement en fonction de leurs diverses identits culturelles, mais aussi en
raison des buts quils poursuivent dans leurs installations.
Cependant nous pouvons extraire de nos donnes certaines thmatiques-cls qui jouent un
rle important dans les relations sociales des deux groupes socio-conomiques, ainsi que dans
les avantages potentiels de leur coexistence dans un mme espace.
Tout dabord la volont des gentrifieurs de sintgrer dans la culture marocaine. La dimension
patrimoniale de la mdina ajoute au sentiment que les nouveaux arrivants bnficient dun
espace qui ne leur appartient pas (Saigh Bousta, 2004) rend trs difficile toute possibilit
dchanges sociaux avec les autochtones moins dentrer dans la logique dun certain nombre
de pratiques traditionnelles. Pour explorer plus en avant cette thmatique, il faudrait connatre
globalement le pourcentage de gentrifieurs venant acheter une maison pour faire des affaires,
stablir rsidence, ou passer des vacances dans une maison secondaire. Ceci permettrait
davoir une vision de la proportionnalit des relations sociales types tudies qualitativement.
Dautre part, lavantage principale des autochtones se situant au niveau de lemploi (et
ventuellement de lascension social lie la formation en emploi), il serait important davoir
des donnes concernant la provenance des employs des maisons dhtes. Afin de dterminer
quel pourcentage de ces personnes vient de lextrieur de la mdina.
La plus grande faiblesse de notre tude vient de notre incapacit sparer le cas particulier du
cas global. De ce fait toute gnralit sur la gentrification dans la mdina bauche partir de

107
nos donnes a des chances importantes de se retrouver tre lie un phnomne priphrique
et par consquent ne pas reflter la ralit du processus une plus grande chelle.

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ANNEXES

Annexe 1 : Tableau de classement des entretiens

Concept : Rseau de voisinage

Rappel des dfinitions :
Renvoie lhypothse :
Voisinage : le voisinage est un espace considr comme proche par un
acteur donn (Levy & Lussault, 2003). En fonction des tissus urbains il peut
avoir une superficie et une centralisation trs diffrente. Etant donn la
structure de la mdina de Marrakech nous avons choisi de dfinir comme
espace de voisinage le derb. En partant du postulat que le type de relation de
proximit entre les individus habitants des derbs distincts est
fondamentalement diffrent de celui entre les personnes vivant dans le
mme, nous tudierons uniquement les interactions sociales lintrieur de
cet espace, excluant de ce fait lchelle plus grande du quartier.
H1

Dimensions Sous-dimensions Rponse dentretiens relative

Salutation I.13 ; IV.16 ; IV.28 ; IV.112

Interactions de voisinage Discussion brve I.29 ; VII.2 ; VIII.7 ;

quotidiennes ou hebdomadaires.
Perception des gentrifieurs
Divergences culturelles
Appel durgence IV114 ; IV.116
Emprunt divers I.29 ; IV.17 ; V.11 ; VII.3 ;
I.1 ; I.3 ; I.5 ; I.7 ; I.11 ; II.11 ; II.13 ;
II.17 ; III.10 ; III.12 ; III.14 ; III.16 ;
Amnagement non-conforme
III.24 ; III.28 ; III.30 ; III.33 ; IV.30 ;
la tradition
IV.32 ; IV.52 ; V.5 ; V.14 ; VI.6 ; VII.4 ;
VIII.3 ;
I.78 ; II.17 ; IV.34 ; IV.36 ; V.9 ;
Bruit
VII.5 ; VIII.1 ; VIII.2 ; VIII.4 ; IX.5 ;
Comportement sexuel I.13 ; I.72 ; I.74 ; I.76 ; VI.14
Communication verbale II.15 ; IV112 ; VIII.7 ;
I.34 ; I.66 ; I.72 ; I.81 ; II.1 ; II.5 ; II.7 ;
II.19 ; II.23 ; II.25 ; II.27 ; II.29 ; II.36 ;
II.38 ; II.40 ; II.42 ; III.2 ; III.4 ; III.6 ;
III.14 ; IV.14 ; IV.48 ; IV.50 ; IV.60 ;
Autres
IV.94 ; IV.96 ; IV.98 ; IV100 ; IV102 ;
IV.104 ; IV.106 ; IV108 ; IV110 ; VI.9 ;
VI.13 ;VI.14 ; VII.7 ; VII.12 ; VII.13 ;
VII.14 ; VIII.6 ; IX.2 ; IX.4 ;
IV.19 ; IV.22 ; IV.75 ; IV.77 ; IV.81 ;
Crmonie
IV.83 ; IV.87 ; IV.89 ; VII.9 ; VIII.2 ;

109

Pratique religieuse
Langue
Pratiques traditionnelles
Associations de quartier
I.15 ; I.17 ; I.19 ; I.21 ; I.57 ; V.1 ;
VI.4 ; VI.9 ;
III.10 ; III.16 ; III.18 ; IV18 ; IV110 ;
VIII.7
I.15 ; I.17 ; I.27 ; I.29 ; I.46 ; I.50 ;
I.51 ; I.58 ; II.7 ; II.21 ; III.8, III.24,
IV.18 ; IV.22 ; IV.36 ;V.6 ; V.7 ; V.8 ;
V.9 ; V.11 ; V.13 ; V.15 ; VI.7 ; VI.11 ;
VI.12 ; VII.1 ; IX.3 ; IX.6
II.31 ; II.32 ; II.33 ; II.34 ; II.36 ; IV.37 ;
IV.40 ; IV.44 ; IV.46 ; VIII.9 ;

Concept : Mixit Sociale

Rappel des dfinitions : Avantages de la mixit sociale : Les principaux avantages de la mixit
sociale sont un encouragement la diversit esthtique et une augmentation
des standards dans ce domaine, un encouragement et la fertilisation des
changes culturels, la promotion de lgalit des opportunits, la promotion
de lharmonie sociale par la rduction des tensions sociales et raciales, la
stabilisation des zones rsidentielles (Sarkissian, 1976) Ainsi que
laugmentation des possibilits demploi pour les classes sociales pauvres.

Mixit sociale
Nous dfinissons la mixit sociale comme tant la cohabitation, au sein dun
mme espace dune population compose de plusieurs classes socio-
conomiques. De l, il est important de dgager deux composantes
principales de cette cohabitation, la mixit spatiale et la mixit relationnelle.
La premire est la rsultante unique du partage ou de la proximit dans un
espace des diffrentes classes socio-conomique. La deuxime est le
rsultat des interactions sociales entre ces classes.
Renvoie lhypothse : H2

Dimensions Sous-dimensions Rponse dentretiens relative

I.60 ; I.62 ; I.64 ; I.70 ; IV.24 ; IV.26 ;
Emploi
VII.6 ; VII.7 ;
Logement

Avantages personnels Extension du rseau social

Avantages communautaires
Ascension social VII.6 ;
Aide financire directe IV.27 ; VI.7 ;
Retour financier indirect
Propret
Emploi I.60 ; I.62 ; I.64 ; I.70 ; IV.24 ; IV.26 ;
Logement
Extension du rseau social
Ascension social
Aide financire directe IV.27 ; VI.7
Retour financier indirecte II.1 ; II.40 ;

110
 Concept : Sgrgation spatiale
Rappel des dfinitions : Sgrgation spatiale : la sgrgation spatiale est une mise lcart dun
groupe par la mise en place de frontires dans un espace.
Reseau social limit : Dans un rseau limit, les normes rciproque et les
sanctions contre les abandons sont facilement renforces. Ce qui veut dire
que celui-ci est plus efficace, en terme dimposition des sanctions contre les
comportements qui imposent de lments ngatifs de lextrieur, si les
acteurs du rseau affect ngativement se connaissent et sont capable de
reconnatre les comportements inappropris et de dcider ensemble des
punitions.
Renvoie aux hypothses : H1, H2

Dimensions Sous-dimensions Rponse dentretiens relative

Perte de lien par rapport la
situation de prgentrification
Sgrgation sociale
Dsagrgation du rseau de
voisinage existant
Mfiance, hostilit lgard des
gentrifieurs
Modification du statut
Coupure
Modifications de lespace
Augmentation du prix du terrain
Action de ladministration
I.1 ; I.3 ; I.5 ; I.11 ; I.13 ; II.1 ; IV.62 ;
IV.64 ; IV, 66 ; IV.71 ; IV.73 ; IV.83 ;
I.1 ; I.3 ; I.5 ; I.9 ; I.13 ; I ;15 ; I.23 ;
I.29 ; I.36 :I.38 ; I.46; I.52; II.9; II.23;
III.2; III.12; III.14, III.16 ; IV.12 ;
IV.16 ; IV18 ; IV.44 ; IV.46 ; IV.92 ;
IV.94 ; VII.14 ; VIII.7 ;
I.1 ; I.3 ; I.5 ; I.31 ; I.53 ; I.62; I.64 ;
I.70 ; I.76 ; II.5 ; II.9, II.17 ; II.36 ;
II.42 ; III.12 ; III.14 ; V.10 ; V.16 ;
VI.14 ; VII.4
I.1 ; 1.3 ; II .9 ; V.15
I.1 ; I .3 ; I.5 ; I.7 ;I.11 ; I.15 ; I.25 ;
I.27, I.29 ; I.41 ; I.42 ; II.9; III.12;
III.14; III.16;
I.31 ; IV.54 ; IV.56 ; IV.58 ; IV.60 ;
IX.1 ;
I.76 ; III.26 ; III.28 ; III.30 ; III.33 ;
V.10 ; VI.2 ; VI.5 ;VI.10 ;

Annexe 2 : Grille dentretien

1. Depuis quand tes-vous install dans cette maison ?
2. Quels sont vos rapports de tous les jours avec vos voisins ?
2.1. Est-ce que vous saluez tous vos voisins quand vous les croisez dans la rue ?
2.2. Discutez-vous avec vos voisins quand vous les croisez dans la rue ?
2.3. En cas durgence appelleriez-vous vos voisins ?
2.3.1. Lesquels ?
2.4. Invitez ou tes-vous invit de temps en temps manger chez vos voisins ?
2.4.1. Et chez vos voisins occidentaux galement ?

111
 2.5. Avez-vous des activits de loisir avec vos voisins ?
2.5.1. Avec tous vos voisins sans distinction ?
3. Y a-t-il des crmonies ou des ftes organises dans votre derb ?
3.1. Tous les habitants sont-ils invits ?
3.2. Y a-t-il eu des changements dans ces dernires annes ?
3.3. Les mmes questions lchelle du quartier.
4. Y a-t-il une association de quartier (amicale) ?
4.1. Vos voisins occidentaux en font-ils partie ?
5. Voyez-vous des dsavantages linstallation dOccidentaux dans votre quartier ou derb ?
5.1. Avez-vous dj t choqu par le comportement ou lhabillement de vos voisins
occidentaux ?
5.2. Trouvez-vous que certaines modifications qui ont t faites aux maisons de vos
voisins occidentaux nauraient pas d tre faites ?
5.3. Avez-vous dj t drang par le bruit fait par vos voisins ?
5.3.1. Etes-vous all vous plaindre ?
6. Voyez-vous des avantages linstallation dOccidentaux dans votre quartier ou derb ?
6.1. Savez-vous si lun des habitants du quartier a obtenu un emploi grce aux habitants
occidentaux nouvellement installs?
6.2. Avez-vous rencontr des amis des habitants occidentaux du quartier ?
6.3. Quelquun du quartier a-t-il reu une aide en argent de la part des Occidentaux ?
6.4. Les habitants occidentaux vous ont-ils dj donn un coup de main pour quelque
chose ?
6.5. Connaissez-vous mieux les coutumes occidentales depuis que vos nouveaux voisins
se sont installs ?
7. Comment trouvez-vous vos voisins occidentaux ?
7.1. Vos voisins occidentaux sont-ils respectueux des traditions marocaines ?
7.2. Vos voisins occidentaux sont-ils des gens solidaires ?
7.3. Trouvez-vous que vos voisins occidentaux sont polis ?
8. Quelle est votre profession ?
9. Combien gagnez-vous par mois ?

112
 ESPACE PUBLIC DE LA MEDINA : LA PLACE
JEMAA EL FNA
Sandra Bessmann et Mathias Rota

1. PROBLEMATIQUE
Au cours de son histoire, le concept de gentrification sest principalement attel ltude du
logement. Pourtant, cette dernire dcennie a vu llargissement du concept dautres
processus dlitisation comme, par exemple, des rhabilitations concernant des espaces publics
et des commerces. Les espaces publics sont lobjet de notre recherche. Par espaces publics
nous rejoignons ici la vision dIsaac Joseph pour qui le concept est rcent et signifie :
() espace vide gnrateur de tensions entre les lments du bti ; espace de mdiation,
vecteur de vie sociale ; espace dynamique des valeurs, symboles et signes de la vie urbaine
() accessible n'importe quand () par n'importe qui, sans aucune discrimination, pour des
activits qui ne sont pas ncessairement explicitement dtermines, condition que celles-ci
se conforment un rglement d'usage, tabli par l'autorit publique (Joseph, 1995).
Dans le processus de gentrification, les nouvelles catgories sociales qui sinstallent
privilgient, en termes de qualit morphologique urbaine, des espaces publics de bonne
qualit. La desserte en transports publics, laccessibilit routire, le sentiment de scurit et la
propret de lespace constituent, entre autres, des lments dattractivit. Les pouvoirs
publics, sils ont lambition dattirer les populations plus aises, doivent garantir la qualit de
ces espaces. Le rle de ces pouvoirs dans la gentrification est trs important et a t abord
diffremment selon le courant gographique dans lequel lanalyse sinscrivait. Ce rle a
souvent t abord comme acclrateur du processus mais dautres tudes montrent que dans
certaines situations les pouvoirs publics nagissent pas seulement en encourageant le processus
mais essaient parfois de le ralentir pour maintenir une certaine diversit sociale. Dceler quelle
place occupent les pouvoirs publics dans la gestion des espaces publics de la ville de
Marrakech (place, rue, voirie, etc.) apparat important. Savoir si cette gestion fait lobjet dune
politique rflchie ou si elle est impossible du fait dune prsence dacteurs aux intrts trop
divergeant sera la dmarche initiale du travail.
En ce qui concerne la transformation morphologique des espaces publics plusieurs types de
modifications peuvent advenir. Dans ltude de la mdina de Marrakech, un des changements
de lespace bti nous intresse particulirement. Il sagit de la rcupration et de la valorisation
de lhistoire locale, du pass (existant, magnifi ou reconstruit sous forme de pastiche)
caractristique dun lieu, dans le cadre de la production dun nouvel environnement construit,
amnag dans le but de favoriser ltablissement dune population de niveau conomique
suprieur. Il ne sagit donc pas de musifier le patrimoine ancien mais bien de le
rutiliser dans la cration dun nouvel espace peru comme riche en significations () (Van
Criekingen, 1996 :209). Dans cette perspective, lanalyse des transformations des espaces
publics de la mdina de Marrakech, inscrite par lUnesco sur la liste du patrimoine mondial de
lhumanit en 1985 (Skounti, A., Tebbaa, O., 2003 : 28) peut savrer intressante afin de

113
discerner si, dans la mdina, ce que Phillips appelle a downtown scene (Phillips, 2004 : 9)
est cre dessein.
Certaines tudes ont mis en lumire dautres aspects de la rnovation des espaces publics
comme par exemple le fait que les politiques de renaissance des espaces publics sont
souvent accompagnes de la mise en place de mcanismes de contrle social de lespace qui
peuvent soit tre douce (forme architecturale (un espace urbain bien conu encouragerait des
comportements civiliss ), auto surveillance des rsidents et des usagers, etc.) soit plus
marque (vidosurveillance, patrouilles de police ou scurit prive). La scurit de ce type
despace tant un lment dattractivit des classes plus aises, saisir les efforts raliss dans
cette optique peut savrer digne dintrt. Dautres tudes ont galement un intrt pour les
espaces publics. Par exemple, Sharon Zukin a tudi certaines mutations despaces publics
dans la ville de New-York et a dvoil que le style architectural employ ainsi que le choix
dun certain type de mobilier urbain participent filtrer socialement les populations et
chasser les catgories sociales qui auparavant les frquentaient.22 Nous allons essayer de
discerner si de tels processus existent dans la Mdina de Marrakech.

2. QUESTION DE RECHERCHE
Comment la gentrification transforme-t-elle la morphologie et les usages de la place
Jemaa el Fna ?
Notre question de recherche entrane les objectifs et sous questions suivants:
Le premier objectif de notre travail est de dgager les effets morphologiques de la
gentrification sur la place publique Jemaa el Fna de Marrakech.
- Quelles sont les transformations effectues ces dernires annes ?
- Quelle est lorganisation spatiale de la place en question?
- Quels sont les composants de la place et de son entourage immdiat ?
- Quelles sont les origines de sa patrimonialisation ?
Le deuxime objectif de notre travail est de comprendre la logique de gestion de la place
Jemaa el Fna.
- Qui gre la place Jemaa el Fna? Quelles sont les organes dcisifs de la place Jemaa el
Fna ?
- Dans quel intrt et dans quel but la place est-elle gre ? Quelle est la relation entre
gentrification, modernisation et patrimonialisation ?
o Intrt pour une urbanisation moderne ? Intrt pour la protection du
patrimoine ?
- Comment est-ce gr ?
o Nettoyage, organisation spatiale, vnements, accessibilit.

Le troisime objectif de notre travail est de saisir les usages de la place.

- Quels sont les usages actuels ?

22
Inspir de: Rrat, P., Sderstrm, O., Besson, R. et Piguet E. ( paratre dans Espaces et
Socits) 2008 : Une gentrification mergente et diversifie : le cas des villes suisses.

114
 - Quelles sont les changements dusages majeurs survenus durant la dernire dcennie ?
- Comment sinstallent les choppes, charmeurs, musicien, etc. ? Quelles sont les
fluctuations/changements/dutilisation de la place au cours de la journe ?
- Quelle influence la patrimonialisation a eu sur les pratiques des usagers ?

3. METHODOLOGIE

3.1. Rcolte des donnes

Pour raliser nos objectifs nous avons eu recours trois principaux types doutils : entretiens,
observations et parcours comments.
En partie introductive, nous prsentons la place Jemaa el Fna de Marrakech dans son contexte
historique. Nous avons ralis cela laide de lectures de textes ainsi quavec lappui
dinformations rcoltes lors des entretiens et des parcours comments effectus sur place.
Des entretiens avec Mr. El Faiz et Mr. Abouyoub ainsi quun parcours comment avec Mr.
Bennis ont t nos principales sources afin saisir les transformations, rnovations et
rorganisations de la place. La mise en place dune grille dentretien nous a permis dextraire
les informations au sujet de ces transformations survenues sur la place Jemaa el Fna. Pour
saisir les logiques de gestion nous nous sommes galement bas sur ces entretiens.
Les observations de la place ont permis de rpondre la question des transformations
morphologiques de celle-ci ainsi qu ses changements dusage. Une description
morphologique de la Place Jemaa el Fna signifiant pour nous, porter un intrt au cur de la
place publique ainsi qu son entourage immdiat. La recherche sest faite laide dune grille
dobservation et de photos afin de guider notre dmarche.

3.2. Transcription
Afin de faciliter lanalyse des donnes rcoltes, nous avons choisi de calibrer les rponses de
nos interlocuteurs avec nos objectifs. Nous avons alors mis en place un systme de codage en
couleur qui structure nos enregistrements une fois mis sur papier.
La couleur jaune indique un lien avec notre premier objectif, les effets morphologiques de la
gentrification, la couleur verte un lien avec la logique de gestion et la couleur bleue est en
rapport avec notre troisime objectif celui concernant les usages lis la place. Les sous-
questions de chaque objectif sont incluses dans ce code tricolore et ne sont pas marques
sparment, tant donn leurs nombre consquent.
Nos interlocuteurs ont choisi deffectuer lentretien sur une terrasse proximit dun
carrefour. Pour cette raison la qualit de lenregistrement nest malheureusement pas
excellente. Les quelques passages o il nous tait impossible de dchiffrer le discours ont t
enlevs, afin dviter de deviner et de falsifier nos donnes. Nous avons choisi une
convention de transcription qui, dtaille en tte de la transcription, conserve loralit du
dialogue et permet une amlioration de la lisibilit.

3.3. Apports supplmentaires

Les rencontres de M. Bennis et M. Larrissa, organises par les personnes en charge de
lorganisation du terrain, nous ont t dune grande utilit. Dune part parce que ces rencontres

115
nous ont permis de comprendre, en partie du moins, les enjeux historiques de la Mdina de
Marrakech dautre part parce quelles nous ont fourni des informations gnrales sur les
transformations de plusieurs sites (le souk, la Mosque, la place Jemaa el Fna, etc.). Ces
rencontres nous ont permis non seulement de contextualiser notre sujet dtude mais aussi de
cerner dautres enjeux et problmatiques actuelles (rle du tourisme, la population locale en
face des transformations, etc.).

3.4. Problmes rencontrs

Bien quayant tabli le contact avec Monsieur Zine (ancien prsident de lassociation Jemaa el
Fna) avant notre dpart sur place et le fait quil ait accept notre demande dentretien, la
rencontre na malheureusement pas pu avoir lieu. Monsieur Zine ntait finalement pas prsent
dans la semaine en question, mais il sest montr trs coopratif, en nous fournissant dautres
contacts sur place qui taient impliqus dans lassociation Jemaa el Fna. Nous avons ainsi
obtenu le numro de Madame Widad Tabaa, mais elle aussi, comme nous lavons appris aprs
de multiples tentatives dappels tlphoniques, tait absente. Monsieur Zine nous a alors
orient vers une autre personne qui travaillait dans lassociation. Cette personne en question
est Monsieur Mohammed Abouyoub avec qui nous avons finalement russit effectuer un
entretien.
La rencontre avec les responsables locaux sest avre particulirement difficile, tant donn
que la gestion de la place Jemaa el Fna est de la responsabilit dun systme administratif
visiblement difficile daccs. Aprs plusieurs tentatives, nous avons d constater quil ntait
pas possible deffectuer des entretiens avec un membre charg de la gestion de la mdina de
Marrakech.
Linvestissement en temps pour la recherche dun contact a t consquent : se rendre dans les
btiments administratifs pour chercher le contact dun responsable, y retourner un autre jour,
aprs la confirmation dun rendez-vous constater labsence de la personne avec qui celui-ci
tait fix ou encore le refus de celle-ci de rpondre nos questions, etc. Tout ceci a
mtamorphos notre investissement en temps en une certaine perte de celui-ci, dans la mesure
o nous navons pas obtenu les rponses dsires lendroit o nous les cherchions.
La recherche dinformation auprs des acteurs actifs directement sur la place (charmeurs,
agents de la voirie, commerants, etc.) sest avre difficile voire impossible. La barrire de la
langue conjugue notre apparence de clients potentiels a rendu les rapports peu fructueux en
termes dinformations obtenues. Une prsence plus tendue dans le temps aurait peut-tre
fournit de meilleurs rsultats. Au final, nous nous somme donc principalement appuy sur nos
trois entretiens, nos observations et nos lectures.

4. ANALYSE

4.1. La place dans une perspective historique

4.1.1. De Jemaa el Hna Jemaa el Fna

Les origines historiques de la place Jemaa el Fna sont quelque peu incertaines. Les textes
historiques concernant la Mdina de Marrakech y font rfrence ds la fondation de la ville
sans pour autant nommment la citer. Il est nanmoins certain que son rle a toujours t celui
dune zone-tampon entre les 3 diffrentes zones de pouvoirs de la ville. Elle a subi en effet
linfluence du pouvoir temporel, o ds le XIIme sicle le prince de son palais de Ksar al-

116
Hajar tout proche pouvait manifester sa prsence par lexcution des peines exemplaires23
ainsi que par des parades militaires au dpart ou au retour des armes, du pouvoir spirituel, la
place est dans lombre immdiate de la mosque la plus importante de la ville appele la
Koutoubia, et enfin du pouvoir conomique avec son rle de porte dentre des souks.
Selon Monsieur Bennis : La place Jemaa el Fna ressemble en quelque sorte une pieuvre
o le corps serait la place et les tentacules les ruelles adjacentes (Abdelghani Bennis, ancien
architecte municipal). Ces tentacules aux limites floues sont comme des prolongements de
la place, par exemple certains commerants ayant des activits sur celle-ci utilisent des
entrepts se situant dans les ruelles entourant la place. Son influence stend donc jusque dans
les souks et les ruelles qui lentourent.
Le nom Jemaa el Fna napparat quau XVIIme sicle o des chroniques rapportent que le
sultan de lpoque (Ahmed El Mansour Dahbi) aurait eu le projet de construire une mosque
quil voulait nommer : Jemaa el Hna signifiant mosque de la quitude. Celle-ci ne fut jamais
termine, ses fondations tombrent en ruine et par raillerie populaire le nom se transforma de
mosque de la quitude en mosque de lanantissement (Jemaa el Fna). Cette explication
demeure la plus plausible mais reste toutefois hypothtique (Skounti, A., Tebbaa, O., 2003 :
30). Au fil du temps linfluence des pouvoirs temporels et spirituels ayant quelque peu
diminu, la place sest donc principalement dveloppe en tant que lieu dchange, limage
des habitants des montagnes de lAtlas qui venaient vendre leurs produits la ville, et en tant
que lieu dactivits culturelles, limage cette fois des conteurs clbres, des divers spectacles,
des musiciens, etc. Il y avait de la musique de toute rgion, Marrakech tait la capitale dun
empire qui allait de lAfrique centrale jusquen Tunisie et au Nord pratiquement jusquen
Espagne (Mohammed Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna).

4.1.2. Evolution gomorphologique

Au fil du temps, la place sest rtrcie considrablement en raison de lvolution urbaine. La
place lpoque est immense et commence derrire les palmiers et les oliviers des jardins de
la Koutoubia et stend jusqu la mosque Ben Youssef. En 1921, pour freiner la pression du
dveloppement urbain, le vizir Mohamed El Mokri propose pour la premire fois le
classement de la place Jemaa el Fna parmi les sites sauvegarder. Lvolution ne sestompe
pourtant gure rduisant approximativement la place ses actuelles dimensions.
Le protectorat de la France sur le Maroc a galement des rpercussions sur lamnagement de
la place. Ainsi durant cette priode, la partie Ouest de la place est affuble de btiments
caractre administratif qui persistent encore aujourdhui tels que la poste, la police et le sige
administratif de larrondissement. La place a galement la fonction de gare routire ds
lavnement du protectorat franais en 1912 (Abdelghani Bennis, ancien architecte municipal).
La dernire phase de dveloppement est directement lie au tourisme. proximit immdiate
de la place un Club Mditerran est construit dans les annes soixante, augmentant la prsence
touristique sur la place, des cafs-restaurants, panoramique pour certains, sont construits
lemplacement de constructions vtustes ou sur des terrains vides autour de la place rduisant

23
() les opposants lauguste autorit du sultan apparaissaient pendus des crocs de
boucher pour servir dexemples () se balanaient, sous les yeux dune population effraye et
silencieuse, la sinistre balanoire des braves (Goytisolo, 1997).

117
encore lespace de celle-ci, et enfin dans les annes 90 de nouveaux amnagements viennent
achever le processus, la place est goudronne, pave, on installe des poubelles, etc.
Linscription en 1985 de la mdina de Marrakech, et donc de la place Jemaa el Fna qui en fait
partie intgrante, sur la liste du patrimoine mondial de lUNESCO et la proclamation en mai
2001 de la place comme patrimoine oral et immatriel de lHumanit ont eu un rle de frein
aux avances urbanistiques comme nous allons le voir dans le chapitre suivant.

4.2. Patrimonialisation de la place

4.2.1. Le processus de patrimonialisation

LUNESCO donne la dfinition suivante du patrimoine culturel immatriel :
On entend par patrimoine culturel immatriel les pratiques, reprsentations, expressions,
connaissances et savoir-faire - ainsi que les instruments, objets, artefacts et espaces culturels
qui leur sont associs - que les communauts, les groupes et, le cas chant, les individus
reconnaissent comme faisant partie de leur patrimoine culturel. (Skounti, A., Tebbaa, O.,
2003 : 13).
En juin 1997 une consultation internationale dexperts sur la protection des espaces culturels a
t prpare par la division du patrimoine culturel de lUNESCO et la commission nationale
marocaine pour lUNESCO linitiative de Juan Goytisolo, un crivain espagnol vivant
depuis vingt ans aux alentours de la place, et dintellectuels marocains. cette runion un
concept indit danthropologie culturelle a t dfini celui de patrimoine oral de
lhumanit . Il a t prn quune distinction internationale devait tre cre par lUNESCO
afin de mettre en valeur ce type de patrimoine. Cest ainsi quen novembre 1999, le Conseil
excutif dcide de crer une distinction internationale quil intitule Proclamation par
lUNESCO des chefs-duvre du patrimoine oral et immatriel de lhumanit. Cette
distinction adopte, lUNESCO sollicite les Etats membres afin quils soumettent des dossiers
de candidature avant la date butoir du 31 dcembre 2000. De lide de loralit on est pass
au patrimoine immatriel () le dpart () le concept, cest sauvegarder toute la place ().
Il ny avait dexprience nulle part si vous voulez. Il fallait inventer quelque chose.
(Mohammed Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna). tant donn limportance de
la Place Jemaa el Fna dans ce processus indit engag par lUNESCO, il tait tout fait
attendu quelle soit le premier espace culturel du Maroc tre prsent pour cette distinction,
sans compter que le rglement nautorisait quune seule candidature tous les deux ans par
pays.
Lespace culturel de la Place Jemaa el Fna est lun des 19 espaces et formes dexpression
culturels annoncs chefs-duvre du patrimoine oral et immatriel de lHumanit le 18 mai
2001.

4.2.2. Modernisme contre musification

La principale consquence de cette patrimonialisation, outre le fait quelle a certainement
accru encore le nombre de visiteurs sur la place, est quelle a, selon certains de nos
interlocuteurs, agi comme un frein la modernisation de lespace. Depuis 2001, la politique
vise renforcer les mesures de protection existantes. Cela se manifeste, par exemple dans
linterdiction de circuler pour les automobiles autour de la place, la rnovation des faades
adjacentes ou lhomognisation des parapets des commerces et du mobilier urbain. Selon
Monsieur Bennis le reproche que certains habitants de la ville font cette politique cest
quelle a comme effet de musifier la place et par consquent damenuiser laspect

118
spontan de celle-ci. Autre reproche mis, labsence dadaptation aux contraintes de la
modernisation.
Monsieur Bennis, ancien architecte municipal, regrette par exemple quun projet de parking ait
t abandonn ds lannonce de linscription de la place lUNESCO. En effet il y a selon lui
un dsintrt progressif des Marrakchis la Mdina de leur ville. Pour lui le problme vient du
fait quil est impossible de se garer aux alentours de celle-ci mais quelle est pourtant un ple
dattraction important autant pour les habitants de la ville que pour les allognes (restaurants,
commerces, poste, banques, administration, etc.). Cest pourquoi on pense depuis une
vingtaine dannes construire un parking dans le coin (Abdelghani Bennis, ancien
architecte municipal). Le projet tait dabord de crer un espace rserv louest de la place
(dans la partie occupe par les sites administratifs) mais devant la rsistance des Marrakchis au
fait que lon dnature morphologiquement la place un autre projet, plus ambitieux encore, fut
propos. Il sagissait de construire un parking souterrain sous la place avec lentre sur laxe
de la Koutoubia (vers le Club Med) et une sortie au nord-est de la place. Au grand dam des
promoteurs lannonce de laccession de la place au rang de patrimoine oral de lhumanit mit
fin au projet.
Afin de synthtiser, nous pouvons dire que cette section du travail rpond, du moins en partie,
notre premier objectif qui affiche comme but la prsentation des transformations physiques
observes sur la place Jemaa el Fna. La partie introductive prsente la place et ses environs
dans une perspective historique et nous montre que la place sest considrablement rtrcie au
fil du temps atteignant travers diffrentes phases ses actuelles dimensions. Les modifications
qui nous intressent particulirement ici sont celles qui sont lies au tourisme, correspondant
la dernire phase de dveloppement de la place (construction dun Club Mditerran, de cafs-
restaurants, la place est goudronne, pave, installation de poubelles, etc.). Il nous a sembl
important de nous intresser au processus de patrimonialisation de la place dans la mesure o
ce processus a lui aussi son importance dans laspect quelle arbore. Il freine (du moins essaie)
les avances urbanistiques lies au tourisme et valorise le pass immatriel de la place. Le
risque est de caricaturer celui-ci pour tablir une place centrale rv, ne correspondant plus
la ralit du lieu, dans le but de sduire les populations dun niveau conomique suprieur.
Une protection inattentive, et cela peut sembler paradoxal, peut engendrer une forme de
gentrification. Le prochain chapitre sintresse un des acteurs soucieux de protger Jemaa el
Fna. Notons encore que les cartes proposes en annexe permettent une meilleure
reprsentation de laspect gnral de la place ainsi quune meilleure comprhension des
explications prodigues antrieurement.

4.2.3. Lassociation Jemaa el Fna

Parmi ceux qui sopposrent aux projets de modernisation, notamment au projet de parking
mentionn prcdemment, on discerne lassociation Jemaa el Fna qui sest fix comme but la
prennit de la place comme lieu privilgi dexpression de loralit. Nous avons t dans
limpossibilit de rencontrer Monsieur Zine, prsident de cette association, car ce dernier tait
en vacances mais il nous a donn le moyen de contacter de Monsieur Abouyoub qui est
membre de cette association et avec qui nous avons pu nous entretenir. Nous avons t surpris
dapprendre ds le dbut de lentretien que lassociation Jemaa El Fna nexiste plus lheure
actuelle. La poursuite des actions ncessite d'importantes ressources humaines. Nous
n'avons pas pu continuer Outre ces problmes de ressources, Mohammed Abouyoub
souligne que le fait davoir eu une certaine influence sur les dcisions concernant la place,
davoir fait pricliter plusieurs projets, a finalement port prjudice lassociation () on
est des emmerdeurs () on nest pas forcment les bienvenus () on met plus de contraintes

119
que de solutions en ralit donc finalement nous ne sommes pas trs dsirables (Mohammed
Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna).
Pour Monsieur Abouyoub limportant en ce qui concerne cette place cest ce quil sy passe
pas sa structure. Au contraire le but serait de rester le plus neutre possible (Mohammed
Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna). Pour lui le plus important concernant la
place cest lusage qui en est fait, les aspects de dveloppement conomique ne doivent pas
venir dranger laspect traditionnel de la place ce qui, pour les membres de lassociation, est
justement sa force. Ce qui fait lintrt de cette place pour eux ce sont les acteurs qui la
rendent vivante ; conteurs, musiciens, charmeurs de serpents, potes, jongleurs, crivains
publics, cartomanciennes, herboristes, etc.

4.2.4. Vers une disparition de la culture orale ?

Malheureusement pour Jemaa el Fna Il y a une vingtaine danne si vous voulez il y avait
des conteurs de qualit dj, ctait des connus, des vedettes si vous voulez, qui petit petit
() sont morts, maintenant il y en a de moins en moins (Mohammed Abouyoub, membre
lassociation Jemaa el Fna). () la mort a caus ses ravages habituels parmi les
personnalits les plus clbres. Ce fut dabord Bakchich le clown, avec son bonnet queues
de vache, dont le numro attirait quotidiennement () un cercle compact de badauds, adultes
et enfants. Puis vint le tour de Mamadh, lartiste de la bicyclette, capable de sauter du guidon
sur la selle sans cesser de virevolter et tourbillonner dans son cercle magique dquilibriste
(Goytisolo, 1997).
La relve tarde se montrer et le risque de glisser vers une place culturellement moins riche,
ou les animations sont uniquement ralises des fins commerciales, est redout par de
nombreux passionn de la place. Il y a de la musique populaire mais ce genre de
troubadours ce nest plus des potes Cest vrai que cest une place o il y a beaucoup
dargent, donc faire comprendre aux gens que beaucoup dargent cest pas a limportant
cest un rve (Mohammed Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna). Cest trs
difficile dagir sur lhritage immatriel. Dj nous avons lhritage matriel en lui-mme qui
disparat () jardins historiques, () architecture, () riads () (Ahmed el Faiz,
conomiste de formation travaillant sur les questions de ramnagements de Marrakech).
Pour remdier ce problme lassociation Jemaa el Fna avait organis des concours annuels
destin aux conteurs. Les meilleurs conteurs recevaient des prix allant de 1000 30 000
dirhams et ceci dans le but de crer des vocations. Les effets de cette action furent limits.
Un autre moyen imagin par lassociation tait denvoyer les conteurs dans les coles, ils
allaient sensibiliser les jeunes la culture orale pour tenter, l aussi, de crer des vocations.
Mais le terme de lassociation a sonn le glas des programmes de prservation quelle avait
imagin. () ceux qui grent la ville sen foutent compltement de toute faon. () ils ne
font rien pour la prserver. Et cest a notre gros problme (Mohammed Abouyoub,
membre de lassociation Jemaa el Fna)

4.2.5. Effet du tourisme

Le premier travail de cette association avait t de favoriser laccession de la place au rang de
patrimoine oral de lhumanit mais malheureusement pour elle cela ne suffit pas prserver la
place contre les effets du tourisme. La nature mme des commerces a chang. Il y avait des
commerces de vie ici, maintenant tous les commerces sont orients vers le tourisme
(Mohammed Abouyoub, membre de lassociation Jemaa el Fna). Mais si la municipalit tente
de veiller au respect des lois de protection architecturale et urbaine de la place, il nexiste pas,

120
pour linstant du moins, de moyen juridique concernant la protection du patrimoine immatriel
ou les dtenteurs du savoir-faire. Lavenir du patrimoine oral proprement dit passe par la
prservation des acteurs de la place Jemaa El Fna. Mais leur absence de statut pose la question
de la transmission et donc galement de grandes incertitudes quant au devenir de ce
patrimoine. Dautant plus que daprs nos interlocuteurs la jeunesse marocaine a de plus en
plus tendance mconnatre ce patrimoine.
La place reste le lieu par excellence du divertissement mais ce dernier apparat dsormais sous
une forme beaucoup moins recueillie, moins contemplative. On vient se divertir uniquement
sans prendre le temps de sasseoir et dcouter, lauditeur butine de conteur en conteur sans
pour autant sintresser rellement ce qui est racont, pour nos interlocuteurs la tradition
orale se noie dans le mercantilisme. Lexpansion progressive des commerces a peu peu
couvert les espaces qui taient destins aux spectacles. En synthse nous pouvons dire quau
jour daujourdhui, les restaurateurs, les herboristes sont plus nombreux que les conteurs
contraints dexercer leur art la priphrie de la place. Laccroissement du tourisme a modifi
les usages de la place. Cest essentiellement dans ce domaine que la gentrification a dploy
ses effets. Les habitudes ont t mtamorphoses et, en quelque sorte, adaptes aux besoins
des populations de niveau conomique suprieur venant, pour la plupart, de lextrieur du
pays.
Le prochain chapitre dcrit une journe-type de la place Jemaa el Fna, montre les diffrents
visages quelle revt au fil des heures et ceci dans loptique de dvoiler les phnomnes dcrits
aux lignes prcdentes ainsi que de saisir les logiques de gestion de la place.

4.3. La Gestion et usages

4.3.1. Une gestion quelle fin ?

Malgr les difficults que nous avons eues rencontrer les responsables de la gestion de la
place (voir mthodologie) il nous a t nanmoins possible dexpliquer en partie les lments
de base de lorganisation de celle-ci laide notamment des informations recueillies lors des
entretiens, des lectures ce sujet et de nos propres observations. La place est gre par
ladministration communale qui a une annexe directement sur la place. Le fonctionnement
administratif est dune complexit telle (ou nous a t montr et ainsi nous est apparu ainsi)
que notre prsence sur place ne nous a pas permis de bien le saisir mais encore une fois nos
observations et nos entretiens nous ont permis de dceler les logiques qui le sous-tendent.
Nous pouvons dire que le but de la gestion au niveau de la municipalit a t ces dernires
annes dlargir et damliorer loffre commerciale de la place et de rendre celle-ci plus propre
(Photo 1 et 2).

121
Photo 1 : Systme de nettoyage (a) Photo 2 : Systme de nettoyage (b)
(Centre de la place : 08.30)
En plus des agents de scurit qui surveillent la place, diffrents vendeurs sur la place nous ont
indiqus quil y aurait un systme de camras de surveillance qui assurerait la scurit de la
place. Nous avons pos cette question Monsieur Abouyoub qui nous a rpondu trs
clairement : a existe, a existe .

Photo 3 : Scurit (Sud de la place : 17.00)

Notre entretien avec Monsieur Abouyoub nous a permis de comprendre les divergences
dintrts entre les autorits locales et les personnes proccupes par la sauvegarde du
patrimoine : On a entam un travail de nettoyage () pour remettre un peu un ordre. Tout
a a t fait en collaboration avec des autorits locales () on ne peut pas dire quelles ont
t trs coopratives mais la fin elles le devenaient.
Au niveau des transformations de lemplacement des diffrents secteurs, Monsieur Abouyoub
nous assure que cest libre, les gens viennent, il ny a pas quelquun qui organise. , qu il
y a des stands parce quils payent une taxe. Cest tout, cest normal. Et de conclure :
Personne ne gre si vous voulez. La gestion au niveau de la municipalit se limite alors
des questions de propret, de scurit et dorganisation des commerces (taxes des stands fixe,
numrotations, etc.).
Ce paragraphe rpond partiellement notre deuxime objectif qui vise prsenter les
logiques de gestions de la place. Au niveau morphologique, il semble que la municipalit, sans
que pour autant des responsables puissent nous le confirmer, gre lendroit dans le but
daccrotre sa propret et sa scurit afin dattirer les voyageurs et de faciliter les dplacements
sur la place. Pour ce qui est de la protection du patrimoine, concernant davantage les acteurs
que les constructions, la municipalit ne semble pas mener une politique de gestion clair.
Dsireux dviter la redondance nous devons toutefois rpter que celle-ci semble plus mener

122
une politique de facilitation des offres commerciales que de se soucier vritablement des
artistes rsidant sur la place.

4.3.2. Une journe sur la place

Ce chapitre est en lien avec notre troisime objectif. Il ambitionne de saisir les usages lis
Jemaa el Fna au cours dune journe pour donner vie aux explications fournies au long du
travail.
Selon les activits observables la place peut tre, selon nous, dcoupe en trois parties
principales : premirement la partie Ouest (photo 4) o se droule la majeure partie des
spectacles, deuximement la place centrale (Photo 5), o le sol amnag en partie
diffremment accueil les stands de restauration et troisimement la partie Est (photo 6) o les
stands de vendeurs de jus dorange partagent lespace avec des commerants.

Photo 4 : partie Ouest et route Photo 5: partie centrale de la place

Photo 6: partie Est de la place

Deux ranges de stands de vendeurs de jus dorange dlimitent la place centrale de ses cts
Est et Ouest. Ces stands sont fixes et sont des lments morphologiques lmentaires de la
place.
Les trois parties sont relies par un axe de circulation entranant un grand afflux de motos et
pitons (les voitures sont limites). Les abords de cet axe de transit sont utiliss par les
charmeurs de serpents et les femmes qui pratiquent le Henn.
Comme nous lavons vu, la place possde plusieurs tentacules qui la prolonge jusquaux
souks, elle na pas de limites qui lencerclent. Par contre, on peut dcrire lenvironnement
immdiat de la place. part les trois btiments construits sous lre franaise (poste, police et
administration) on trouve majoritairement des magasins, des boutiques ou des restaurants/caf
qui donnent sur la place.

123
Les acteurs principaux de la place sont les charmeurs de serpents, les dompteurs de singes, les
musiciens, les danseurs, les femmes qui pratiquent le Henn, les vendeurs des stands fixes (de
jus dorange) et de stands mobiles (de restauration).
La journe est une chelle temporelle parfaite pour dcrire le caractre dynamique de la place.
Le matin, elle se rveille doucement et les vendeurs de jus dorange ouvrent leurs stands. Ils
sont accompagns par les premires femmes pratiquant le Henn ainsi que des passagers
matinaux qui sont suivis des charmeurs de serpents. Ces trois groupes dacteurs vont accrotre
leur nombre au cours de la matine et on peut dire que la place est domine par les femmes qui
pratiquent le Henn. Les trois groupes fournissent lessentiel de lactivit de la place jusquau
dbut de laprs midi o les premiers musiciens et danseurs viennent sinstaller. Ce sont les
musiciens qui attirent le plus grand nombre de spectateurs, formant de grandes foules, le plus
souvent dans la partie ouest de la place.

Photo 7: Rassemblement de spectateurs autour de musiciens (15.00h)

En fin daprs midi le plus grand changement concernant la structure de la place a lieu. Au
centre de la place, dlimit par un dallage plus clair, linstallation de stands de restauration
commence (16.00h). Un espace dsert (15.45h) est transform en un ddale de stands (20.00h)
fortement frquent ds la nuit tombe.

Photo 8: Centre de la place : 15.45h Photo 9: Centre de la place : 17.00h

124
Photo 10: Centre de la place : 20.00h
En parallle linstallation des stands, le nombre des femmes qui pratiquent le Henn
diminue, elles sont remplaces soit par les stands dans la partie centrale de la place, soit par les
artistes de la partie ouest de la place.
A partir de 20.00h la frquentation de la place augmente et prend sa forme la plus dynamique
jusque tard dans la nuit.
Comme nous lavons vu, plus lheure avance plus la place se remplit, devient vivante et
dynamique. Les stands de restauration sont dmonts vers 01.30h-02.00h, les musiciens et
artistes dj partis et la place retrouve son calme jusquau lendemain matin.
Au niveau de laspect des lments morphologiques de la place, on peut constater une volont
dhomognisation. Cest la municipalit qui a un peu organis a, que tous les chariots se
ressemblent (Mohamed Abouyoub).

Photo 11: Stand de vendeur de jus dorange

Manifestement lhomognisation des chariots et des stands dvoile une des transformations
morphologiques majeures de la place. De plus la place a t pave, asphalte, on a install des
poubelles, des agents de la voirie nettoient toutes heures, la circulation automobile est
interdite, des agents de scurit surveillent la place, etc. Comme on la vu prcdemment ces
amnagements, qui peuvent apparatre mercantilistes, ont rduit lespace consacr aux
conteurs, aux musiciens. Les activits de la place ont t modifies par le tourisme, les stands
de restaurations priss par les touristes ont supplant progressivement les conteurs.

5. CONCLUSION
Bien que non-exhaustive, notre recherche, par le biais principalement de mthodes
qualitatives, nous a permis de rpondre en partie notre question de dpart qui tait la

125
suivante : Comment la gentrification transforme-t-elle la morphologie et les usages de la
place Jemaa el Fna ?
Laperu historique a permis dapprhender les lments qui ont men la situation actuelle.
La place a pris ses dimensions prsentes au fil du temps et cest principalement lavnement
du tourisme de masse, encore accrt par laccession de celle-ci au rang de patrimoine oral et
immatriel de lHumanit, qui a en modifi la morphologie et les usages. Quelles
transformations vont encore affecter Jemaa el Fna lavenir ?
Les deux diffrentes visions concernant les orientations prendre au sujet de la place, la
prserver au maximum ou au contraire considrer quelle doit sadapter aux contraintes de la
vie moderne, saffrontent avec un avantage la premire pour linstant. Pour combien de
temps encore ?
La culture orale dcline au fil du temps au profit de spectacles plus orients vers le tourisme
tranger au Maroc, ne parlant donc pas la langue autochtone, au profit de commerces et stands
de restauration. Lassociation qui tentait de sauvegarder cette culture ayant cess dexister ce
mouvement ne peut tre frein que par une gestion municipale plus interventionniste. Nos
observations montrent que ladministration semble pour linstant se contenter du strict
minimum. Les journes semblent bien organises mais apparaissent uniquement ltre des
fins mercantilistes. Les stands de restaurations sont-ils rellement la richesse de Jemaa el Fna ?
Dans cet espace encore prserv, on ne voit pas de ces idiots bcotant leur tlphone
portatif. Lclat et lincandescence du verbe prolongent miraculeusement son rgne. Mais je
tremble parfois en pensant combien elle est vulnrable, et je sens monter mes lvres cette
question qui rsume toutes mes craintes : jusqu quand ? (Goytisolo, 1997)

126
6. BIBLIOGRAPHIE
Colomb, C. 2006 : Le New Labour et le discours de la "renaissance urbaine" au Royaume-
Uni. Vers une revitalisation durable ou une gentrification acclre des centres-villes
Goytisolo, J. 1997 : Jemaa-el-Fna, patrimoine oral de lhumanit. Le monde diplomatique
Juin. 9-10.
Joseph, I. 1995 : Prendre place, Espace public et culture dramatique. Paris : Editions
Recherches-Plan Urbain.
Lees, L., Slater, T. et Wyly, E. 2008 : Gentrification. London : Routledge
Phillips, M. 2004 : Other geographies of gentrification. Progress in Human Geography. 28. 5-
30.
Rrat, P., Sderstrm, O., Besson, R. et Piguet E. ( paratre dans Espaces et Socits) 2008
: Une gentrification mergente et diversifie : le cas des villes suisses
Skounti, A., Tebbaa, O. 2003 : La place Jemaa el Fna patrimoine culturel immatriel de
Marrakech du Maroc et de lhumanit. Rabbat : Bureau de lUNESCO pour le Maghreb.
Van Criekingen, M. 1996 : Processus de gentrification Bruxelles : le cas du quartier
"Dansaert Saint-Gery". Bulletin de la socit belge dtudes gographiques 65. 205-233.
Zukin, S. 1995 : The cultures of cities. Oxford : Blackwell.

127
7. ANNEXES

7.1. Cartes

Source : Google earth

100m

Ralis avec Mapinfo 7 avec laide de M. Bennis

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 Institut de Gographie, Universit de Neuchtel, 2008

129