I.

CONCEPTO

La primera aproximacin al concepto de derecho real es la que lo diferencia del

derecho personal o de obligaciones. As, el primero otorga a su titular una
facultad o potestad sobre una cosa, mientras que el segundo otorga la
posibilidad de exigir a otra persona un determinado comportamiento. Ejemplo
de derecho real es el derecho de propiedad, que permite a su titular, dueo de
la cosa, a usar y disfrutar de ella sin ms limitaciones que las impuestas por las
Leyes. Ejemplo de derecho personal es el que tiene el vendedor en un contrato
de compraventa, que le permite exigir al comprador (derecho de crdito) la
entrega de la cantidad de dinero estipulada como precio; o el que tiene el
mismo comprador, que le consiente exigir al vendedor la entrega de la cosa
vendida.

De lo antes dicho se desprende que la acepcin "real" deriva del latn (res, rei:
cosa) y que el derecho real supone un derecho de aprovechamiento sobre
cosas. Pero precisando ms el concepto, ya desde un punto de vista tcnico
jurdico, la doctrina cientfica define el derecho real como el "derecho que
autoriza a su titular a obtener ciertas ventajas econmicas de una cosa, dentro
de las posibilidades de la misma y frente a cualquiera que lo desconozca" (De
Buen). Tambin como "el derecho privado que atribuye un poder de inmediata
dominacin sobre una cosa frente a cualquiera" (Castn). Finalmente, tambin
se ha definido como "el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que
entraa un seoro, completo o menor, sobre una cosa, de carcter directo y
excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno
individualmente obligado" (Roca Sastre).

III. CARACTERSTICAS

Los derechos reales participan de varias caractersticas o notas distintivas,

cuya explicacin nos servir para tener una nocin ms depurada de ellos.

En primer lugar, tienen un elemento interno que es la inmediatividad del poder

de la persona sobre la cosa. Ello se traduce en la potestad sobre el bien, que
permite usar y servirse de l a su dueo de manera inmediata, sin el concurso
de otra persona aunque ello no impide que el ordenamiento jurdico imponga
limitaciones en ciertos casos (por ejemplo, los planes urbansticos impiden un
aprovechamiento y uso ilimitado de un solar, por mucho que su titular sea un
particular).

En segundo lugar, tienen un elemento externo, que es la absolutividad del

poder de su titular sobre la cosa, es decir, la potestad de ejercer el contenido
del derecho real frente a todos y contra todos (erga omnes). Tambin es
denominado como el deber universal de abstencin (ello impide, por ejemplo,
que un extrao acceda, sin nuestro consentimiento, a nuestra casa).

Conectado con lo anterior, otra caracterstica del derecho real es la corporeidad

de la cosa. Ello quiere decir que el objeto sobre el que se ejerce nuestro poder
de dominacin es algo tangible y percibible de manera inmediata por los
sentidos. Aunque esta caracterstica tiene una excepcin en el caso de los
derechos sobre bienes incorporales, como, por ejemplo, la propiedad
intelectual.

Debemos aludir tambin al escaso poder creador de la voluntad. Ello quiere

decir que el rgimen legal de los derechos reales no puede modificarse por
pacto entre los interesados con tanta facilidad como en el caso de los derechos
de crdito (as, los contratantes pueden introducir en un contrato todas las
clusulas que estimen convenientes, siempre que no vayan contra la ley, la
moral o el orden pblico, pero el dueo del predio sirviente, que es el que
soporta una servidumbre de paso, no puede pactar con el dueo del predio
dominante, que es el que la ejerce, cmo se desenvuelve esta).
Otra caracterstica se refiere a la proteccin del derecho real mediante los
derechos de preferencia y persecucin. La preferencia otorga al titular la
proteccin del ordenamiento jurdico en primer lugar, lo que excluye la posible
proteccin de otro que pueda ser tambin merecedor de ella. As, la inscripcin
en el Registro de la Propiedad de la adquisicin por quien adquiri, de buena
fe, una cosa de persona que en el Registro apareca con facultades para
transmitirla, se mantiene y respeta aunque despus se resuelva el derecho a
transmitir de aqul (artculo 34 de la Ley Hipotecaria). Se produce as la
proteccin registral del titular del derecho real.

Tambin se caracteriza el derecho real por la facultad de persecucin otorgada

a su titular, es decir, la posibilidad de reclamar a quien lo haya sustrado la
entrega del derecho real o la abstencin de inquietar en su disfrute a su titular.
Ejemplo de lo primero es la accin reivindicatoria, por la que el propietario no
poseedor pretende la entrega de la cosa al poseedor no propietario. Ejemplo de
lo segundo es el interdicto de retener, por el que el poseedor que ha sido
perturbado en su posesin reclama la abstencin del perturbador.

Siguiendo con las caractersticas de los derechos reales, debemos aludir ahora
a la posibilidad de abandono. As como los derechos personales no pueden ser
abandonados, pues si su titular querer desprenderse de ellos los debe
transmitir o donar, lo que implica la intervencin de otra persona que adquiere
la cosa o acepta la donacin, el propietario de una cosa puede cesar en la
titularidad de su derecho de propiedad sobre ella, simplemente abandonndola.

Finalmente, los derechos reales se caracterizan por su duracin ilimitada

mientras exista fsicamente el objeto sobre el que se ejercen. As, el derecho de
propiedad de una casa no se extingue a la muerte de su titular, sino que se
transmite a sus herederos.

1. Teora CLSICA: en esta teora el Derecho Real supone una relacin

inmediata y directa entre una persona y una cosa potestad directa
sobre la cosa que no necesita intermediario alguno para su realizacin
Roberto de Ruggiero, fue uno de los exponentes de esta teora y su
posicin al respecto era:

"Los Derechos Reales (iure in re) son los que conceden al titular un
seoro directo e inmediato sobre la cosa, seoro que es pleno o
ilimitado y que se ejerce en toda su extensin sobre la cosa a ella
sometida y da lugar a la propiedad, que es el derecho real ms
completo; o menos pleno, que se limita a algunas utilidades econmicas
de la cosa y da lugar a los Derechos reales menores, a los derecho en
cosa ajena."
 Segn esta teora, los Derechos Reales suponen una relacin directa e
inmediata entre una persona y una cosa, esta relacin se basa en el
servicio que la cosa pueda proporcionar al sujeto; es decir, usar, gozar y
disponer de la cosa, dependiendo por supuesto de la clase de Derecho
Real de que se trate.

2. Teora OBLIGACIONISTA: esta teora opone totalmente a la teora

clsica, porque seala que una relacin de orden jurdico no puede
existir entre una persona y una cosa, ya que eso sera una contradiccin
al propio Derecho, debido que todo Derecho supone una relacin entre
personas.

En consecuencia, la relacin jurdica no se establece sobre una persona

y una cosa, sino entre un SUJETO ACTIVO, un SUJETO PASIVO y una
OBJETO

El SUJETO ACTIVO, es la persona titular del derecho.

El SUJETO PASIVO, son todas las dems personas y tienen una

obligacin impuesta de carcter negativo, debido al deber de
abstencin y respeto de todo lo que podra turbar la posesin
apacible que la ley quiera asegurar al titular.

El OBJETO, es la cosa.

1. Teora ARMNICA: esta teora toma los aspectos que considera ms

importantes de la teora Clsica y la teora Obligacionista, y sostiene que
estn incompletas. Esta teora expone que no puede prescindir del
objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez reconocen como cierta
la existencia del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos Reales
como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata
dominacin sobre una cosa frente a terceros.

BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teora, seala que

en los Derechos Reales existen dos elementos esenciales:

Elemento Interno (Relacin del sujeto con la cosa): consiste en el

poder de dominacin que sobre la cosa ejerce la persona y que a
su vez permite al titular de derecho recabar por s slo todas las
utilidades que la cosas pueda reportarle, correspondindole al
sujeto un poder autnomo (Elemento Esttico).

Elemento Externo (La Obligacin): consiste en la relacin que

surge entre el sujeto activo y sujeto pasivo, que est obligado a
sumir una conducta de RESPETO y ABSTENCIN, de ausencia
de interferencia a los actos ejecutados por quien tiene derecho a
ello. Es decir, queda a cargo de los terceros de no invadirla esfera
autnoma que supone la relacin directa entra la persona y la
cosa (Elemento de garanta del Derecho Real, Elemento
Dinmico).