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MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS
So Paulo
2003
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil
Orientador:
Prof. Jorge Batlouni Neto
So Paulo
2003
Dedico este trabalho minha famlia, que sempre foi
o meu grande pilar de sustentao nas horas difceis.
Dedico tambm ao meu av paterno, Nassib,
que me ensinou que felicidade rima com simplicidade.
AGRADECIMENTOS
Externo meus sinceros agradecimentos ao Prof. Jorge Batlouni Neto, meu orientador,
por combinar exigncia e viso crtica com pacincia e carinho. O meu muito obrigado
pelas sbias orientaes.
Aos meus irmos, Ricardo e Simone, sem os quais me sentiria sozinho nesta
caminhada.
Aos meus colegas, Norberto Takahashi e Patrcia Miranda Lordlo, pelas dicas
fornecidas para a concluso deste trabalho.
Acima de tudo, agradeo a Deus por ter me dado a oportunidade de estudar nas
melhores escolas do Pas, e por ter sempre derramado bnos sobre mim.
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS, i
LISTA DE TABELAS, ii
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS, iii
RESUMO
ABSTRACT
1. Introduo 1
1.1 Objetivos 1
1.2 Justificativa da Importncia do Tema 1
1.3 Metodologia 4
2. A Manuteno de Edifcios 6
2.1 Contextualizao 6
2.2 A Relao Construtor Usurio 9
2.3 O Conceito de Desempenho Aplicado a Construo Civil 11
2.4 O Conceito de Manuteno de Edifcios 15
2.4.1 Classificao da Manuteno Segundo BONIN (1988) 17
2.4.2 Outra Classificao: Quanto s Origens da Necessidade de
22
Manuteno
2.4.2.1 Manuteno x Durabilidade 23
2.4.2.2 Manuteno x Patologias 24
2.4.2.3 Manuteno x Mudana nas Necessidades dos Usurios 26
2.5 A Influncia do Projeto Na Vida til do Prdio 27
2.6 A Conscientizao da Importncia da Manuteno 29
2.7 Avaliao do Custo Global da Manuteno em Edifcios 31
2.7.1. Aspectos Gerais 31
2.7.2. Fatores que Influenciam os Custos de Manuteno 41
2.7.2.1. Diferenas nas taxas de degradao dos diversos
41
componentes e materiais
2.7.2.2. Projeto 41
2.7.2.3. Controle de Qualidade na Execuo 43
2.7.2.4. Filosofia de Manuteno 45
2.8 A Importncia Estratgica da Seleo Tecnolgica 45
2.9 O Papel da Normalizao na Manuteno de Edifcios 49
2.10 Crtica Norma Brasileira NBR 5674 Manuteno de Edifcios 50
3. Sistema de Manuteno 54
3.1 Manual de Manuteno 54
3.2 Sistema de Manuteno 59
3.2.1 Programas de Manuteno 62
3.2.1.1 Como implementar um Programa de Manuteno 63
3.3 Gerenciamento dos Servios de Manuteno 64
3.4 Diretrizes para um Plano de Vistoria 65
Referncias Bibliogrficas 71
LISTA DE FIGURAS
RESUMO
Para tanto, este estudo parte de uma reviso bibliogrfica sobre assunto, onde se
busca definir a manuteno de edifcios dentro de seu conceito mais amplo,
enfatizando o quo importante pensar em manuteno desde a etapa de projeto,
passando pela construo e operao do edifcio.
Para tanto, este estudo prope um sistema de manuteno estruturado para atender
s necessidades dos usurios, sempre visando obter o menor custo global possvel
sem perda de desempenho, bem como ter no sistema de manuteno uma importante
ferramenta de retro-alimentao e evoluo dos projetos.
BUILDING MAINTENANCE
DIRECTIVES TO THE DEVELOPMENT OF A SYSTEM
OF MAINTENANCE FOR COMMERCIAL AND
RESIDENCIAL BUILDINGS
ABSTRACT
The theme building maintenance has never received, from the academic environment,
suitable attention based on its high technical, economic and social prominence. The
present research aims at, in addition to other objectives, mitigate this distortion.
This study starts with a bibliographic review of the subject, in which there is an attempt
to define building maintenance in its most extensive concept, emphasizing how
important it is to think of maintenance as from the designing phase.
The present research also tries to raise engineers and architects awareness to the fact
that finishing and delivering the building does not mean the end of the activities of these
professionals. On the contrary, it is from the conclusion of the project that a series of
services of maintenance must be started and monitored.
Captulo 1
INTRODUO
1.1. OBJETIVOS:
SEELEY apud BONIN (1988) prope como uma estimativa aproximada dos custos
de uso, o percentual anual mdio de 1% dos custos de construo, ressalvando,
porm que este percentual no se distribui uniformemente durante a vida til do
edifcio, aumentando com sua idade. Ele no faz, entretanto, qualquer
particularizao quanto ao tipo de edificao, referindo-se provavelmente a um
modelo genrico.
JOHN (1988) cita diversos autores onde relaciona percentuais da ordem de 0,7 a
3,4% ao ano, para edifcios residenciais, educacionais e hospitalares, utilizando
dados provenientes tanto de simulaes, quanto de medies de campo.
O presente assunto possui tambm uma forte motivao jurdica, haja vista que, na
medida em que o construtor orientar corretamente o proprietrio ou usurio sobre
como operar, conservar e manter uma edificao corretamente, as partes
envolvidas, conseqentemente, estaro mais conscientes das suas funes e
responsabilidades, minimizando problemas e atritos jurdicos futuros. Isto posto
cria-se uma situao mais favorvel para se diagnosticar com maior clareza se um
determinado problema possui suas causas em patologias decorrentes do mau uso
ou falta de manuteno ou se, de fato, trata-se de um problema decorrente de
falhas no mtodo construtivo ou de projeto, configurando-se assim, num tpico caso
de assistncia tcnica.
1.3. METODOLOGIA:
REVISO DESENVOLVIMENTO
BIBLIOGRFICA DOS FUNDAMENTOS
TERICOS
PROPOSTA DE
UM SISTEMA
+ + DE
MANUTENO
PESQUISA
PRTICA
CONSTATAO DA
(sindicatos
patronais, edifcios REALIDADE PRTICA
prontos)
CAPTULO 2
A MANUTENO DE EDIFCIOS
2.1. CONTEXTUALIZAO:
Nestas intensas transformaes, h cada vez menos espao e tempo para operar
com mtodos baseados na tentativa e erro para a definio de estratgias
empresariais, na operacionalizao destas estratgias e na gesto da organizao,
da tecnologia, da qualidade e produtividade.
Diante disto, uma edificao concebida tambm sob a tica da sua manuteno
pode ser um diferencial competitivo para uma empresa sobreviver no mercado atual
porque o custo de um edifcio deve sempre ser entendido como o custo do projeto
somado ao custo da construo somado ao custo da operao somado ao custo da
manuteno. BATLOUNI (2001) ainda vai alm, defendendo que o projeto j deve
prever em sua concepo todos estes custos.
7
Nessa integrao de conceitos preciso entender que a varivel custo pode ser
trabalhada ainda em fases que possibilitam interveno real em relao ao
resultado que se pode obter, de forma a viabilizar que as aes desenvolvidas nas
fases posteriores sejam efetivas. Assim, por exemplo, todo o esforo de
racionalizao das atividades relativas a uma determinada etapa de produo pode
ser incuo ou ter um resultado prtico bastante reduzido em relao ao resultado
potencialmente esperado se os aspectos de projeto que determinam as
caractersticas dos sistemas e subsistemas construtivos em questo no forem
previamente resolvidos.
Segundo HEMKE (1988), manter alguma coisa assegurar e conservar essa coisa,
em determinado estado ou condio e, especialmente num estado de eficincia.
Isto significa pensar sobre o que se requer de uma edificao ou uma parte de uma
edificao e no somente prescrever como esta edificao deve ser construda.
ANLISE DE DESEMPENHO
SOUZA (1988) explica que uma edificao durante sua vida til estar submetida a
um conjunto de aes devido ao usurio, devido ao clima (temperatura, radiao
14
tempo, pode estar super dimensionado para alguns aspectos e regies do pas e
pode estar subdimensionado para outros. Em outras palavras, quando compara-se
um produto ou sistema inovador com o referencial tradicional, pode-se estar
incorrendo em anlises erradas, seja do ponto de vista econmico, seja do ponto de
vista tcnico; contudo, este referencial aprovado pelo uso ao longo dos anos.
Dentro deste contexto, a utilizao do conceito de desempenho se mostra
extremamente til.
Embora no mencionado por este autor, entende-se que tal definio ficaria falha
se no fosse agregado o conceito de desempenho referida definio.
16
DESEMPENHO
DEGRADAO
NVEL INICIAL
MANUTENO
BONIN (1988) e STEEL apud JOHN (1988) observam que, uma vez que um
assunto que envolve mltiplos aspectos, a manuteno de edifcios pode ser
classificada de diversas maneiras, conforme a Tabela 1.
Conservao
Reparao
Tipos de manuteno:
Restaurao
Modernizao
Origem dos problemas dos Evitveis
edifcios: Inevitveis
Preventivas
Estratgia de manuteno
Corretivas
adotada:
Preditivas
Rotineiras
Periodicidade de
Peridicas
realizao das atividades:
Emergenciais
Perda de durabilidade
Quanto s origens da
Presena de patologias
necessidade de
Mudana nas necessidades
manuteno:
dos usurios
Conservao
Modernizao
Reparao
DESEMPENHO Restaurao
Novo Nvel
Alcanado
Nvel Inicial
IDADE
EDIFCIO
duto aquecia-se, carbonizando o forro de madeira ao seu redor. Tal caso poderia
ser evitado caso o projeto no contemplasse esta incompatibilidade.
STEEL apud JOHN (1988) apresenta uma outra classificao quanto s origens
das atividades de manuteno. Segundo este autor, pode haver trs origens para a
manuteno:
- Perda de durabilidade;
- Presena de patologias;
- Mudana nas necessidades dos usurios.
23
Esta definio leva a constatao de que no existe uma relao intrnseca entre a
natureza do material e sua durabilidade, uma vez que as condies que a
determinam esto ligadas s condies de exposio e s prprias solues de
projeto, que determinam os mecanismos pelos quais ocorre a degradao dos
materiais.
JOHN (1988) ainda define vida til como sendo o perodo de tempo aps a
instalao, durante o qual o desempenho de um material ou componente da
edificao, excede os valores mnimos aceitveis, quando sofrerem manuteno
rotineira.
CREMONINI (1988) lembra que nos conceitos de durabilidade e vida til das
edificaes est implcito o conceito de manuteno, uma vez que se pressupe
que a edificao sofrer operaes dessa natureza a fim de manter os patamares
de desempenho desejados e adequ-los s novas solicitaes dos usurios.
As patologias so, via de regra, originadas na fase de projeto. DAL MOLIN apud
JOHN; CREMONINI (1989) constatou que em estruturas de concreto armado na
regio de Porto Alegre RS, 60% das fissuras ocasionadas por sobrecargas foram
causadas por problemas de projeto, 28% por problemas de execuo e menos de
5% por problemas de uso. MESEGUER (1991) salienta que nos pases europeus,
os problemas de projeto so responsveis por aproximadamente 40% das
patologias, seguido pela execuo com 30%, materiais com 18% , restando a fase
de uso menos de 10%. BONIN (1988), SOUZA (1988) e MOTTEAU apud BONIN
(1988) tambm mencionam dados equivalentes.
26
Diversos; 9%
Uso ; 8%
Projeto; 46%
Materiais; 15%
Construo;
22%
Figura 5 Origem dos defeitos dos edifcios europeus MOTTEAU apud BONIN
(1988)
O projeto tem papel decisivo nos custos e atividades de manuteno, pois ele
determina as caractersticas do edifcio. Algumas perguntas a serem respondidas
pelos projetistas, para cada parte do edifcio, certamente podem ajudar a minorar
os problemas de manuteno. Por exemplo: como possvel realizar a limpeza? ;
como a deteriorao ir ocorrer? ; quais suas conseqncias? ; como pode haver
uma reparao ou substituio? ; como podem evoluir as necessidades dos
usurios? ; o usurio pode arcar com a soluo de manuteno proposta? ; etc.
28
O incremento da vida til de uma edificao pode ser obtido com pequenas
providncias de custo muito baixo durante o projeto e atividades de manuteno
durante o uso do edifcio.
SILVA (1996) ainda observa que outras mudanas importantes esto acontecendo
dentro do processo de elaborao de projeto, a partir da concorrncia entre
profissionais desta rea e das exigncias que chegam a partir dos sistemas de
gesto da qualidade em implantao nas empresas construtoras:
- retomada da valorizao do projeto como fase de maior potencial de
elevao da qualidade e produtividade, a partir de critrios para a seleo de
projetistas e do estabelecimento de critrios de desenvolvimento do projeto
segundo a tecnologia do executor;
- incorporao de novas metodologias de projeto tanto no dimensionamento
quanto no detalhamento, inclusive sistemas de gesto da qualidade nos escritrios
de projeto;
- aperfeioamento dos projetos de nvel executivo para um efetivo projeto
aplicvel ao processo de produo (projetos para produo);
- integrao entre projetistas proporcionada pela coordenao exercida pelo
contratante ou por empresa especializada;
- emprego de sistemas informatizados para o desenvolvimento de projeto;
- integrao de projetistas e fabricantes no que diz respeito ao
aperfeioamento da especificao tcnica.
Quando uma edificao tem sua construo concluda , de certa forma, intuitivo
admitir que cessam os custos incorridos para sua materializao. No entanto, esta
edificao, sob ao do uso, dever ter seus componentes (portas, janelas,
instalaes, etc) colocados em operao e necessitar passar por servios de
manuteno a fim de assegurar o desempenho adequado de suas funes. Sob
estas condies surgem novos custos, que vo se repetindo periodicamente, os
quais esto intrinsecamente ligados s caractersticas do projeto, seja em funo
dos materiais e componentes utilizados, seja em funo das solues de projeto
adotadas.
SILVA (1989) chama a ateno para o fato de que devem ser considerados no s
os custos iniciais do processo, os custos de construo, mas tambm os custos
futuros gerados pela operao e manuteno dos edifcios e suas partes. Em
outras palavras, o custo global do edifcio (no inclui terreno) constitui-se na
32
No entanto, esta somatria no pode ser feita de forma direta, uma vez que envolve
custos que ocorrem em datas diferentes. Como normalmente o valor real do
dinheiro decresce com o tempo, a somatria s possvel a partir da aplicao de
taxas de desconto (juros) sobre os valores futuros, fazendo-se ento a equivalncia
entre valores que so incorridos em diferentes momentos.
R3
R2 R4
R1 Onde:
R = Receitas
I = Investimentos
Tempo
I1
I2
Io
Venda do
Imvel
A6
A1 A2 A3 A4 A5
Tempo
M1 M2 M6
M3
M4
Onde:
M5 A = Aluguis Economizados
M = Manutenes Mensais
Compra do Imvel
Diante disto, fica claro o quo importante ter um edifcio com um sistema de
manuteno planejado e otimizado e, como este fato influi no lucro do
empreendimento.
SILVA (1996) lembra que, desde 1985, a ASTM American Society for Testing and
Materials vem se ocupando em elaborar normas relativas aos procedimentos de
avaliao econmica de empreendimentos de construo de edificaes. Em 1987,
foi publicada a norma E 1185-87, Guide for selecting economic methods for
evaluating investiments in buildings and building systems.
Por que com carros, investimentos financeiros e outros o brasileiro visualiza todo o
fluxo de caixa e com imveis esta viso ainda embrionria e praticada por
poucos? Considerando-se que, via de regra, o valor associado aquisio de uma
casa bem maior que o valor de um carro, a indignao torna-se ainda mais
aviltante.
ATIVIDADES
reas Externas;
16,79%
Hidrulica; 22,29%
Aquecimento;
17,89%
CUSTOS
Outros; 5,00%
Aberturas /
Decorao
Acabamentos;
Interior; 6,00%
20,00%
reas Externas;
10,00%
Hidrulica;
Pintura Externa; 10,00%
17,00%
Estrutura; 15,00%
Aquecimento;
17,00%
BOURDEAU apud SILVA (1996) salienta que mais do que isto, tornou-se
entendimento comum estender o processo para as fases de uso, operao e
manuteno, uma vez que considerado acabado no momento do trmino da
execuo apenas para uma parte dos intervenientes (incorporadores, projetistas,
construtores). Para os demais intervenientes no processo, que podem abranger a
sociedade como um todo, face diversidade de edificaes que se pode construir,
o produto e, conseqentemente, o processo pelo qual ele foi gerado, ser julgado
pelo grau de eficincia com o qual cumprir as finalidades para as quais foi
concebido. Tais finalidades assumem caractersticas prprias segundo o objetivo de
mercado (venda, locao, uso por parte do proprietrio) ou segundo o tipo de uso
(habitacional, industrial, escolar, sade, etc).
39
Uma edificao, mesmo sendo barata, tem que ter o seu desempenho
garantido. Em muitos casos, a supresso de um determinado acabamento
compromete as condies de manuteno. Por exemplo, ao suprimir-se a
colocao de revestimento cermico na cozinha, agrava-se a problemtica da
limpeza. Destarte, fica claro que qualquer supresso de acabamento no
apenas uma questo econmica. Qualquer supresso desta natureza s deve
ser feita aps uma cuidadosa anlise tcnica.
41
A fase de projeto das edificaes apontada por vrios autores como a fase
efetivamente determinante dos custos, sejam iniciais ou futuros, em funo das
caractersticas das decises tomadas nesta fase. O processo de elaborao do
projeto o definidor das caractersticas fsicas da edificao como formas,
dimenses, espaos, materiais, componentes e sistemas, que por sua vez definem
a tecnologia a ser empregada. Por outro lado, ao definir esses aspectos estabelece-
se condies de maior ou menor facilidade de construir (buildability ou
constructability) atravs da coordenao e integrao entre as partes, seja do ponto
de vista funcional seja do ponto de vista dimensional.
42
SILVA (1996) ainda explica que a seleo tecnolgica uma parte do processo de
produo de edificaes que se constitui de um processo decisrio particular e bem
definido, que est presente em qualquer processo de projeto de produto industrial.
O termo custos da qualidade questionado no meio tcnico, haja vista que, uma
vez que os custos de avaliao e preveno representam investimentos que
apresentaro algum tipo e grau de retorno como outros investimentos relacionados
produo (expanso da capacidade instalada, atualizao tecnolgica de
mquinas e equipamentos, informatizao, etc). O retorno resultante ser
manifestado por meio de benefcios que contribuiro para o alcance dos objetivos
que incluem a elevao dos padres de desempenho econmico da empresa.
SILVA (1996) enfatiza que importante observar que esta conceituao de custos
da qualidade refere-se sempre ao patamar tecnolgico em que se encontra o
processo de produo. Por meio de melhorias organizacionais e gerenciais e de
aes de desenvolvimento tecnolgico podem ser feitas mudanas que repercutem
nas quantidades de materiais e/ou elevao da produtividade com reduo das
horas-homem e horas de equipamentos necessrias. Exemplos desta natureza so
os avanos que tem ocorrido ao longo do tempo nos mtodos de concepo e
dimensionamento de estruturas, que resultam em reduo das sees de peas
estruturais e conseqente reduo das quantidades de insumos requeridas. Neste
caso, as mudanas so incorporadas desde o projeto e esta parcela de perdas
existir se, neste novo patamar tecnolgico, existirem diferenas entre o que
projetado, especificado e programado para o consumo e as quantidades
efetivamente consumidas.
45
PORTER apud SILVA (1996) identifica que uma determinada empresa competindo
no mercado est sujeita a cinco foras:
I- ameaa de novas empresas;
II- ameaa de novos produtos;
III- poder de barganha dos fornecedores;
IV- poder de barganha dos consumidores;
V- rivalidade entre os competidores existentes
SILVA (1996), quando analisa a indstria da construo civil sob a tica do modelo
de foras de PORTER, conclui que:
- para o segmento de edificaes h um elevado nmero de competidores;
j para o segmento de obras pesadas este nmero reduzido;
47
PORTER apud SILVA (1996) ainda caracteriza, a partir das cinco foras j
identificadas, trs estratgias competitivas passveis de serem adotadas:
I-estratgia de liderana no custo total: consiste em manter os custos totais
mais baixos que do que os custos dos concorrentes, embora a qualidade,
assistncia tcnica e reas desta natureza no sejam ignoradas;
II-estratgia de diferenciao: consiste em diferenciar o produto ou servio
oferecido pela empresa criando algo que seja considerado nico em toda a
indstria;
III-estratgia de enfoque: consiste em estabelecer um determinado grupo de
compradores como alvo e desenvolver todas as polticas da empresa visando
atingir da forma mais completa possvel as necessidades deste grupo.
48
ZACCARELLI apud SILVA (1996) chama a ateno para o fato de que, estes
fatores s podem ser considerados como vantagens competitivas quando os
respectivos consumidores e clientes reconhecem que, naquele fator, a empresa
tem uma situao melhor, diferenciada em relao aos seus concorrentes. Sem o
reconhecimento dos consumidores, as aes gerenciais da empresa sero incuas.
Segundo SOUZA (1988), o processo de construo pode ser dividido nas etapas de
planejamento, projeto, fabricao de materiais e componentes, execuo e uso,
operao e manuteno, conforme ilustra a Figura 9.
Fabricao Uso,
Planejamento Projeto de Materiais Execuo Operao e
e Manuteno
Componentes
Entregue a obra, advm a fase de uso e operao da edificao que vai se dar ao
longo da sua vida til e que pode ser 30, 40, 50 anos ou mais, dependendo da
tipologia do edifcio que se est tratando.
Cabe aqui ressaltar que nenhuma norma ou manual tcnico ter a capacidade de
substituir um bom profissional, engenheiro ou arquiteto. Estas publicaes devem
apenas representar parmetros, indispensveis disciplina e racionalizao. Por
outro lado, deve-se ter em mente que, quando os problemas de manuteno forem
discutidos em lide judicial, a referncia para julgamento sero as normas tcnicas.
Por fim, a atual NBR 5674 incorpora no item 15 Gesto da qualidade do sistema
de manuteno um aspecto altamente relevante, que o monitoramento do
sistema. este aspecto que garante a retro-alimentao e melhoria contnua dos
servios.
Mais uma vez, deve-se deixar claro que a norma no substitui um bom profissional.
Ela apenas um guia normativo para os engenheiros e arquitetos se apoiarem.
Certamente, a existncia de empresas e profissionais srios associados a um
corpo normativo brasileiro consistente que formar um ambiente propcio para a
evoluo tcnica e cultural do tema manuteno de edifcios.
54
Captulo 3
SISTEMA DE MANUTENO
Para uma determinada edificao, devero ser elaborados tantos manuais quantos
forem os tipos diferentes de suas unidades (manual do proprietrio) e, mais um,
exclusivo para as reas comuns (manual do sndico).
55
Por conseqncia, sendo o edifcio um produto, quem o fabrica (no caso, quem o
constri) deve se submeter a tal legislao e elaborar os manuais.
O manual deve ter carter didtico. Sua linguagem deve ser simples e o
vocabulrio adequado a leitores leigos nas matrias tcnicas relacionadas
construo civil. Estas devem ser preocupaes constantes dos redatores dos
manuais.
MESEGUER (1991) sugere que, em linhas gerais, um manual deve estar escrito em
linguagem clara e conter ao menos:
- Normas para uso e operao: so estas normas que iro regular as
responsabilidades e deveres dos usurios e do construtor.
- Documentao sobre riscos: deve-se incluir nesta seo um conjunto de
dados relativos a possveis riscos durante o uso e manuteno do edifcio, assim
como medidas que possam minimizar os danos em caso de acidentes. Para
acidentes de grande magnitude devem ser preparados planos de emergncia.
- Planos de inspeo e manuteno: os componentes da edificao
(estrutura, revestimento, instalaes, etc) devem ser objeto de inspeo e
manuteno ao longo de sua vida til. A forma adequada de faz-la deve ser
descrita no manual. E mais, as informaes resultantes dessas atividades tambm
devem ser conservadas junto ao manual.
- Lista de documentos importantes: todos os documentos importantes e
necessrios para um reconhecimento posterior devem ser conservados em local
seguro e, normalmente, aos cuidados do proprietrio.Tais documentos incluem
plantas, manuais tcnicos de equipamentos, etc. O manual deve contemplar uma
lista desses documentos importantes e indicar onde podem ser encontrados.
- Registro de alteraes: no manual deve haver um espao destinado a
registrar as mudanas realizadas durante o uso.
CONSTRUTORA
(Projeta e Executa)
Manual do
RETRO-ALIMENTAO
Proprietrio
USURIO /
PROPRIETRIO
Sistema de
Manuteno
MANUTENO
Estes itens podem ser agrupados em trs partes da estrutura do sistema, formando
um trip de sustentao do sistema de manuteno:
SISTEMA DE MANUTENO
PLANEJAMENTO E
INFORMAES
SISTEMA DE
SISTEMA DE
SISTEMA DE
CONTROLE
EXECUAO
(b;c;d;e)
(a)
(f)
Programa de Manuteno
Planos de Manuteno
enfatizado por LEE e SEELEY apud BONIN (1988), que um projeto adequado
deve reduzir significativamente os custos de manuteno atravs da soluo
prvia ainda nas fases de concepo e projeto do edifcio de uma srie de
problemas futuros quando de seu uso. Entretanto, para que isto ocorra
necessrio que os profissionais intervenientes nestas fases tenham
conhecimento do desempenho (comportamento real do edifcio em uso) para
poderem avaliar, entre as solues tcnicas, alternativas disponveis quelas
que melhor resultado tm apresentado. Sem esta retro-alimentao (feedback)
a evoluo dos projetos ocorrer de modo falho (se que ocorrer). Este
fluxo de informao no natural, uma vez que o contato entre profissionais
intervenientes na manuteno e no projeto da edificao normalmente
pequeno, e deve ser formalizado e controlado para assegurar sua existncia.
Uma vez mais, ressalta-se a necessidade de se recorrer ao carter estruturado
e sistemtico do processo denominado sistema de manuteno de modo a
garantir melhores xitos.
DAMEN apud JOHN; BONIN (1988) e KUPERMAN (1989) e este autor observam
que a implantao de um programa de manuteno deve obedecer as seguintes
etapas:
a) Utilizao do banco de dados preparado pelo sistema de
informao (rever Figura 11): necessrio conhecer o que vai ser
mantido, qual o tipo de prdio, qual a rea, qual o padro da edificao,
etc.
b) Discusso do conceito de manuteno a ser aplicado, varivel de
acordo com o porte, tipo de edifcio, padro de acabamento, local do
imvel..
c) Organizao da documentao tcnica, composta de: manuais de uso
e operarao, manuais de inspeo, manuais de manuteno e manuais
de treinamentos.
d) Inspeo e programao de prioridades: inspeo de campo (usando
metodologia adequada) para verificao do estado de conservao dos
64
Captulo 4
CONCLUSES E
ANLISE CRTICA
vez mais baseada num profundo e detalhado conhecimento das necessidades dos
clientes e usurios dos produtos e servios. Para produtos de vida til longa, os
bens durveis (imveis), as empresas dispem de maior margem de diferenciao
em relao aos bens de consumo no durveis, na medida em que o produto
permanece por mais tempo em julgamento pelo cliente.
REFERNCIAS BIBLIOGRAFIAS: