Evaluacin domiciliaria de Contratos.

Profesor: Pablo Di Pietro

Alumno: Mara Lourdes Parrado

PUNTOS A SER EVALUADOS.

1. NORMAS APLICABLES AL CASO.

2. DOCTRINA APLICABLE AL CASO.

3. JURISPRUDENCIA.

4. ARTICULACION DE LOS CONCEPTOS.

5. PUNTUALIDAD EN LA ENTREGA.

Fecha de entrega: viernes 22 a domingo 24. Entrega fuera de trmino ser calificada con un

uno (1).

Cantidad de hojas: 4 (8 carillas), oficio, times new roman 12, doble espacio.

Mail al que debe ser enviado: alumnos@pablodipietro.com . Si dentro de las 72 hs no

tienen el ok de recibido reenviar.

- El primer punto vale 4 puntos. El 2do 2 puntos. El resto 1 punto cada uno.

- Si una pregunta queda sin responder el parcial ser calificado con un uno ( 1 ) dado

que es domiciliario.

CASO BASE.

Los consulta un cliente y les cuenta que celebr como comprador mediante boleto de

compraventa una casa en un barrio privado, dejando al momento de la firma del boleto el

30 % del total de la operacin en concepto de sea, (operacin total $ 12000000) pactando

como fecha para la escrituracin a los 60 das de la firma el boleto, momento en el cual se

debe abonar el saldo del mismo.

Se dan las siguientes situaciones:

1. El vendedor no se presenta al acto de escrituracin sin aviso. Son abogados del

comprador y quiere saber sus opciones para poder decidir de la mejor manera.

El vendedor est incumpliendo el contrato por lo que el comprador puede resolver el

contrato por incumplimiento de la obligacin de escriturar y reclamar los daos. En este

caso, se aplica la figura del Pacto Comisorio que en nuestro cdigo surge en el ART. 1083

el cual reza; () Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si

la otra parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolucin total o la resolucin

parcial son excluyentes, por lo cual, habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer

luego el otro ().

El cual puede darse de forma expresa por parte del interesado despus de avisarle a la parte

incumplidora su voluntad de resolver el contrato. Al ser un Contrato Bilateral la clusula

resolutoria es implcita segn lo dispuesto por el ART. 1088, siempre que haya un

incumplimiento del ART. 1084, el deudor este en mora o que el acreedor (comprador en

este supuesto) emplace al deudor (vendedor) bajo apercibimiento expreso de resolucin

total a que cumpla en el lapso de 15 das, en tal caso la resolucin se produce de pleno

derecho al vencimiento del plazo. De acuerdo Doctrina, tenemos opiniones de autores como

Llambas y Alterini los cuales profesan que la parte cumplidora tiene a su favor una opcin

la de reclamar el cumplimiento, o declarar la resolucin cuando se cumplan los 15 das.

En cuanto a la Jurisprudencia podemos nombrar el fallo de Formiga Nelida E. c/ Pisoni

Carlos A. s/ Daos y perjuicios - Civil - Sala A - Fecha: 25/04/1989; Cuando media mora

del vendedor procede la resolucin de la compraventa inmobiliaria de conformidad con el

pacto comisorio implcito en todos los contratos y de acuerdo con lo prescripto en el art.

1204 del Cdigo Civil. Cuando se decreta la resolucin de la compraventa, el resarcimiento

est representado por los daos y perjuicios que no habra sufrido el acreedor de no haberse

generado la obligacin y apuntando hacia el pasado. La consecuencia directa de la

resolucin de la compraventa es la devolucin del precio pagado y el resarcimiento de los

otros perjuicios que pudieran derivarse para la compradora tal como el resultante de la

diferencia entre lo desembolsado a valores actuales y lo que debera ahora desembolsarse

para adquirir otra unidad de las mismas caractersticas. Sin necesidad de probar otra cosa
que la existencia de la compraventa y el monto reclamado, los principios generales (arts.

508, 511, 519 y 520 del Cdigo Civil) consagran la posibilidad de resarcirse cuando el

vendedor no ha cumplido su obligacin de entregar la cosa. Hay supuestos en que la

resolucin de la compraventa inmobiliaria procede aunque la mora no se hubiera operado,

lo que as ocurre cuando las circunstancias demuestran igualmente que se est en presencia

de un incumplimiento definitivo, o cuando es evidente que la obligacin no se cumpli, o

se produce la imposibilidad temporaria de la entrega de la cosa.

2. El comprador los consulta sobre la posibilidad de arrepentirse diez das antes de la

escrituracin. 2.1. Cambia algo la situacin si el boleto hubiese dicho sea

penitencial? 2.2. Si hubiese dicho sea penitencial se puede arrepentir vencido el

plazo para escriturar? Consecuencias.

No puede arrepentirse dado que la sea, segn el ART. 1059 del Cdigo Civil, se toma

como confirmatoria de la operacin. En el caso de que en el boleto figurara como

penitencial si permite arrepentirse pero el comprador pierde la misma, y por otro lado si el

que se arrepintiera fuese el vendedor debera devolver la suma de la sea duplicada. No

puede arrepentirse porque ya estara en mora, e incurrira en incumplimiento del contrato.

Para completar el punto podemos nombrar la Jurisprudencia del fallo, Mndez, Roberto c/

Perrupato de Ferrara, Antonia

Se resuelve plenariamente que la clusula "como sea y a cuenta de precio" tiene una

doble funcin sucesivamente: como sea si el contrato no se cumple y a cuenta de precio en

caso contrario; que, si existe plazo para escriturar, ese ser tambin para optar por el

arrepentimiento hasta la constitucin en mora; que si no hubiese constitucin en mora

extrajudicial, el arrepentimiento puede tener lugar vlidamente hasta la contestacin de la

demanda; y que el arrepentimiento es procedente siempre que el contrato no haya tenido

principio de ejecucin. Cmara Nacional Civil. - 29/12/1951

3. Al momento de realizar la reserva (dejando el 3% del monto de la operacin) el

oferente se comprometi a mantenerla durante 15 das recibiendo la respuesta

afirmativa en el da nro. 16. Quiere saber si se encuentra obligado a mantenerla.

No est obligado a mantenerla porque la aceptacin se hizo fuera de plazo y el contrato no

queda perfeccionado, por aplicacin del ART 980 el cual manifiesta La aceptacin

perfecciona el contrato:

a) entre presentes, cuando es manifestada;

b) entre ausentes, si es recibida por el proponente durante el plazo de vigencia de la oferta.

Tambin podemos aplicar lo dispuesto en el ART. 974 La oferta obliga al proponente, a

no ser que lo contrario resulte de sus trminos, de la naturaleza del negocio o de las

circunstancias del caso.

La oferta hecha a una persona presente o la formulada por un medio de comunicacin

instantneo, sin fijacin de plazo, slo puede ser aceptada inmediatamente.

Cuando se hace a una persona que no est presente, sin fijacin de plazo para la aceptacin,

el proponente queda obligado hasta el momento en que puede razonablemente esperarse la

recepcin de la respuesta, expedida por los medios usuales de comunicacin.

Los plazos de vigencia de la oferta comienzan a correr desde la fecha de su recepcin,

excepto que contenga una previsin diferente. De acuerdo a la Doctrina, el Dr. Lorenzetti

refiere que El emisor se compromete a mantener los trminos de la oferta por un lapso

determinado, cuyo cmputo se formula desde la recepcin de la propuesta por el

destinatario. La norma establece el principio de obligatoriedad de la oferta y el deber de

quien la frmula de mantenerla durante el tiempo de su vigencia. El carcter obligatorio de

la oferta y la obligacin de su emisor de actuar con sujecin al deber de buena fe. Con

respecto a la Jurisprudencia se puede citar el fallo Taboada, Leandro alejo c/ Pea de

Pescarmona, Teresa Ana s/ Daos y perjuicios. 13/08/08 Cmara Nacional de Apelaciones

en lo Civil. Sala F. Aunque la compraventa inmobiliaria slo se perfecciona mediante

la escritura pblica (artculo 1184, inciso 1, del Cdigo Civil), la oferta de venta,

aceptada, constituye como tal un precontrato que obliga a las partes a realizarla. De tal

manera, aun cuando el comprador haya efectuado la reserva de compra "ad

referndum" del vendedor y ste no la haya aceptado expresamente, puede presumirse su

consentimiento tcito y la existencia de un precontrato -en los trminos del artculo 1185

del Cdigo Civil- si hay indicios graves, precisos y concordantes de que consinti o

acept la oferta del comprador. 2- En este sentido son actos elocuentes de la existencia

del precontrato la preparacin del proyecto de escritura pblica de compraventa y su

incorporacin al protocolo de la escribana del vendedor, el pedido al Archivo de

Protocolos Notariales del segundo testimonio del ttulo de propiedad del inmueble

efectuado por la propia transmitente, la solicitud a la administracin del consorcio

de lo adeudado por expensas, juicios contra aquel y seguro de incendio y la reserva de

la prioridad realizada ante el Registro de la Propiedad para la operacin de venta.

4. El destinatario de la oferta fallece antes de haber aceptado. Los herederos se

encuentran interesados en aceptar la oferta. En qu situacin se encuentran. 4.1.

Quien fallece es el oferente luego de haber recibido la aceptacin. Los consulta el

heredero para saber en qu situacin se encuentra.

La oferta queda caduca atenta a los trminos del ART. 976, Muerte o incapacidad de las

partes La oferta caduca cuando el proponente o el destinatario de ella fallecen o se

incapacitan, antes de la recepcin de su aceptacin. El que acept la oferta ignorando la

muerte o incapacidad del oferente, y que a consecuencia de su aceptacin ha hecho gastos o

sufrido prdidas, tiene derecho a reclamar su reparacin. Aqu el destinatario podra

arrepentirse ya que el oferente nunca supo que aceptaron pero si quedaran obligados los

herederos universales del oferente a mantener la oferta que el causante formulo.

Por lo cual los herederos por hallarse interesados debern generar una nueva oferta.

Mientras que en el segundo supuesto al haberse recibido la aceptacin de la oferta por el

oferente ya genera contrato, su fallecimiento genera una sucesin, en tal caso su sucesor

debe continuar debido a que los efectos se extienden a su persona, as refiere el ART. 1024.

La Doctrina segn Lorenzetti esta figura prev los efectos sobre el proceso de formacin

del consentimiento de la muerte o incapacidad del oferente o del destinatario de la oferta,

estableciendo que sta caduca de producirse ellas antes de la recepcin de la aceptacin por

el oferente. Con relacin a lo estipulado en el ART. 1024, Lorenzetti opina que dicha

normativa consagra la regla de transmisibilidad de los efectos activos y pasivos del

contrato.
5. Resulta ser que la parte vendedora se encontraba compuesta por dos personas.

Dos hermanos que haban heredado la casa. Uno de ellos, sin consultar con el otro, la

pone en venta a travs de una inmobiliaria y acepta una oferta en relacin a la misma.

El otro hermano es intimado a presentarse al acto de escrituracin pese a no haber

firmado ni siquiera la autorizacin de venta. Este ltimo es su cliente. En qu

situacin se encuentra?

Si decide vender la propiedad que concurra a la audiencia y de convenir el precio firme la

escritura. Caso contrario, el cliente no est obligado a presentarse a escriturar, porque no

fue parte del contrato, surge del ART 1022, () El contrato no hace surgir obligaciones a

cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las

partes obligaciones que stas no han convenido, excepto disposicin legal. La doctrina

entiende que no es posible a travs del contrato estipular conductas que lesionen los

derechos de terceros, tanto en su esfera patrimonial como en su salud o su dignidad,

mientras que en relacin al contenido del ART. 1022 se entiende la norma no brinda un

concepto general, sin perjuicio de lo cual podra sostenerse que tercero en un contrato es

todo aquel que no asume el rol de parte. Se trata de un concepto construido por va de

exclusin.

6. En la casa se descubre, luego de la primera lluvia fuerte, que no tena

membrana impermeabilizante suficiente en las paredes, por la cantidad de humedad

que filtraron. Son abogados del comprador quien quiere saber sus opciones. 6.1.

Cambia algo la respuesta si ya han pasado 6 aos de la adquisicin?

En este punto se analiza la existencia de vicios redhibitorios, ART 1051, La

responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:

a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artculo 1053;

b) los vicios redhibitorios, considerndose tales los defectos que hacen a la cosa impropia

para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal

extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habra adquirido, o su

contraprestacin hubiese sido significativamente menor.

Ante esta situacin el comprador tiene la obligacin de denunciar los vicios dentro de los

60 das de haberse manifestado, si fue gradual desde que lo advirtiere, el incumplimiento de

los plazos extingue la responsabilidad por vicios ocultos, segn el ART. 1054. Si ya

hubieran pasado 6 aos de la adquisicin el comprador no se encontrara en condiciones de

reclamar por defectos ocultos en virtud de que el plazo establecido de duracin de la

garanta es tres (3) aos desde la adquisicin del inmueble, salvo que haya pactado otra

cosa en el contrato segn el ART. 1055. Con respecto a la Doctrina, el Dr. Lorenzetti

refiere al defecto oculto que adopta el rgimen vigente se construye a partir del inciso

primero del artculo 1051, con las exclusiones del artculo 1053. La articulacin de ambas

permite afirmar que los defectos determinantes de la responsabilidad son aquellos que se

caracterizan por ser desconocidos y por su existencia al momento de la adquisicin. La

magnitud del defecto carece de relevancia. Los vicios redhibitorios, dentro del universo de

defectos ocultos, el artculo 1051, inciso segundo, califica de vicios redhibitorios a aquellos

defectos caracterizados particularmente por presentar cierta gravedad, pone nfasis en la

entidad del defecto para comprometer el destino o la utilidad del bien. En principio,

conforme las reglas generales en materia de cargas probatorias, le compete al adquirente

acreditar la preexistencia del defecto. Sin embargo, esa regla se excepta cuando el

tramitente haya actuado en el mbito de su experticia profesional. Esta solucin que adopta

el Cdigo vigente contiene implcita una presuncin iuris tantum de preexistencia del

defecto que funciona a favor de la parte dbil del contrato. Los cambios introducidos por el

conjunto de disposiciones comentadas otorgan a la responsabilidad por defectos ocultos

perfiles ms amplios que los que se atribua a la tradicional garanta por vicios redhibitorios

en el cdigo derogado, posibilita el reclamo del adquirente ante defectos de menor entidad,

siempre que fueren ocultos y preexistentes o concomitantes a la adquisicin de la cosa.

Podemos citar el fallo Campopiano, Julin Javier c/ Smoler de Lescano, Mabel Ruth y

otros/ Daos y perjuicios. 7/02/01 - cmara nacional de apelaciones en lo civil; Para que

exista vicio redhibitorio es necesario, en primer lugar, que el vicio sea oculto, que sea

grave e importante y que exista al tiempo de la adquisicin, o sea, en el momento de la

tradicin. La prueba de que el vicio redhibitorio se encontraba presente al tiempo de la

adquisicin se encuentra a cargo del adquirente. Los vicios redhibitorios son aquellos
defectos ocultos que deterioran la esencia de la cosa, existentes al tiempo de

consumarse la venta y que de haber sido conocidos por el comprador, ste no habra

celebrado el contrato o habra pagado un precio menor. Los defectos e imperfecciones

de una cosa no pueden considerarse ocultos cuando pueden ser advertidos mediante un

atento y cuidadoso examen, que se valorar segn la condicin y cualidades personales

del adquirente y teniendo en cuenta las circunstancias que rodean la celebracin del acto.