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JUNIO 2015
RESUMEN DEL TRABAJO
Introduccin.1
1.I. Terrenos Urbanos2
1.I.1. Rangos ..2
1.I.1.1. Factor de Negociacin..2
1.I.1.2. Factor de Ubicacin..2
1.I.1.3.- Factor de Frente.3
1.I.1.4.- Factor de Calle ..3
1.I.1.5.- Factor de Zona3
1.I.2. Frmulas. .4
2.I.6.Tablas.15
I.2.9. Vialidades17
I.2.10. Ubicacin...17
Conclusin20
Fuentes de Consulta.21
RANGOS, FRMULAS Y FACTORES DE AJUSTE AL MOMENTO DE EJECUTAR
LA HOMOLOGACIN.
Introduccin:
1
debidamente informado de todos los aspectos del predio, suponiendo una operacin de
contado.
Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la
comparacin entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1
Sujeto < Comparable -1
Sujeto > Comparable +1
AJUSTE
Comercial Habitacional Industrial
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
1.I.1.2.- Factor de Ubicacin (Fub): Este factor depender de la posicin del terreno
en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el nmero de frentes y
su relacin con el mercado inmobiliario respectivo.
AJUSTE
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Terreno Oculto sin frente 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Terreno Intermedio 1 frente. 1.00 1.00 1.00
Terreno en Esquina 2 frentes. 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.05
Terreno Cabecero 3 frentes. 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
Terreno Manzanero 4 frentes. 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
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1.I.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensin del o
los frentes de un terreno con relacin a los lotes tipo de la manzana.
AJUSTE
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o predominante 1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00
Frente menor al terreno tipo o predominante 0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80
1.I.1.4.- Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio segn su
ubicacin dentro de un rea de valor especfica. Para la aplicacin de este factor se
entender por calle tipo o predominante a la calle cuyas caractersticas de trnsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su
caso, se presentan con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el
inmueble.
C AR AC T E R S T IC AS AJUSTE
1.I.1.5.- Factor de Zona (Zn): Est relacionado con el uso de suelo predominante en la
zona donde se ubica el inmueble que se est valuando y los comparables a analizar,
determinando las calificaciones siguientes:
3
Residencial de Segunda 0.70
1.I.2. Frmulas.
1.I.2.1.- Factor por Topografa: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una
topografa accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la
composicin del suelo.
El Valuador Profesional deber analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografa,
ya que habr casos que en lugar de demrito se deber premiar, como por ejemplo,
cuando se tiene una vista panormica, o en donde el factor de topografa ser igual a
1.00 en los casos en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un
fraccionamiento en lomero.
4
2m
Fm = 1
3
para m 1
Fm= 0.333 para m > 1
1.I.2.2.- Factor de fondo: Esta frmula tiene la funcin de ofrecer un factor de ajuste
entre los lotes con diferentes fondos.
Donde:
Ffd : Factor de fondo.
PT : Fondo del lote tipo.
PS : Fondo del lote sujeto.
Donde:
Ffd : Factor de fondo.
Pc : Fondo del lote comparable.
PS : Fondo del lote sujeto.
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1.I.2.3. Factor de rea: Esta frmula tiene la funcin de ofrecer un factor de ajuste
entre los lotes con diferentes reas. Dependiendo del comportamiento de mercado en
la zona, podr utilizarse RAZ TERCERA a RAZ DECIMA.
Donde:
Fa = Factor de rea
At = rea del lote tipo
As = rea del lote sujeto
n = 3 a 10
Para la homologacin directa donde no hay lote tipo la frmula se convierte en:
Donde:
Fa = Factor de rea
Ac = rea del lote comparable
As = rea del lote sujeto
n = 3 a 10
= + (! )
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Donde:
Fa = Factor de rea
ALC = rea del lote comparable
ALS = rea del lote sujeto
K= Porcentaje del valor del terreno en el valor Fsico
1. I.2.4.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto
al lote tipo o predominante y se aplica segn sea el caso:
a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ngulos:
' $%
# =
&#
Donde:
F fo = Factor de forma
Ri = Rectngulo inscrito ( m2 )
Sto = Superficie total del predio ( m2 )
El factor se aplica directo si mi sujeto tiene irregularidad y mis comparables son
regulares; si mis comparables tiene tambin irregularidad es importante aplicar la
frmula y entonces el factor a aplicar sera el que resulte de dividir el resultado de la
frmula del sujeto entre el resultado de la frmula del comparable
b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal
conforme nueve o mas ngulos
7
F fo = EPa + EPp + EAc + EAi
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1. I.2.5.- Factor por inundacin: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles
daos al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo,
insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendr la caracterstica de encontrarse debajo del
nivel del suelo, esto reflejar un gasto adicional para rellenarlo y as evitar dicho
problema, por lo que deber cuantificarse y restar al valor de terreno homologado.
Dentro de la prctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operacin. El cociente
del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno
homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demrito.
+,
C in =
-.
F in = 1 C in
Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, por ejemplo: cuando una o
varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de
alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de
inundacin, por lo general los valores sern inferiores con respecto a los inmuebles de
las zonas altas. Esta diferencia nos dar un rango de valor de castigo.
Sin embargo ser necesario llevar a cabo el anlisis de mercado inmobiliario de la zona
para justificar un rango real.
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2. I Construcciones Urbanas
Donde:
Fa = Factor de rea
Ac = rea de construccin comparable
As = rea de construccin sujeto
n = 3 a 10
En este caso la raz puede tambin ser de 3 a 10, esto depende del tipo de inmueble
por ejemplo en los inmuebles industriales una superficie de 2,500 se vende casi igual
que una de 5,000 por lo tanto podramos aplicar potencia 10 y en los locales
comerciales si hay mucha diferencia de un local pequeo a uno mediano aqu se podra
aplicar potencia 3
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2.I.2. Tipo de Construccin:
Para poder determinar que calificacin se debe de aplicar se tiene que analizar
tanto las caractersticas del inmueble objeto, como las de los comparables. La
determinacin del puntaje se realiza de acuerdo a la observacin, lo importante
es que siempre se realice con el mismo criterio.
Siempre hay que dividir el sujeto entre el comparable; en esta tabla se clasifico
de acuerdo al tipo de vivienda que maneja la SHF
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2.I.3. reas Comunes:
Esto se refiere a todas las reas tiles a todos los condminos como son:
Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la
calificacin se determino de la siguiente manera:
/ 5.7
/0 = 11 8
234
Donde:
E = Edad
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Calificacin Factor Estado
10 1.00 Nuevo
9 0.99
8 0.975 Regular
7 0.920
5 0.660
3 0.250
2 0.135 En Desecho
En donde:
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2.I.6.- Tablas.
15
2.I.7. Proyecto:
Excelente 1.10
Bueno 1.00
Regular 0.95
Malo 0.90
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Inters Social 0.65
I.2.9. Vialidades: Como su nombre lo dice est relacionada al tipo de vialidades que
hay en el lugar donde se ubica el inmueble objeto. Calificndolas de la siguiente forma:
Andador 0.85
I.2.10. Ubicacin:
Este se refiere a como est ubicado dentro de la manzana el inmueble valuado y los
que se estn utilizando como comparables.
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Esquina 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05
Donde:
VF = Valor Fsico
((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
Donde:
=
B = =
H
CDE( FG H BI JKH> L =H
CD
= = H>BI
= =
H H
Dnde:
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Conclusin:
Para que la homologacin este sustentada los comparables que se elijan deben ser
muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a
cada caso en particular, hay que recordar que el valor es nico e independiente del
propsito del avalo.
Dividimos el precio u oferta mximo entre el precio u oferta mnimo, de los comparables
antes de homologar y despus de homologar, la diferencia entre uno y otro debe de
disminuir si estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros
comparables y factores utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos de la
investigacin de mercado estn dispersos y la funcin de la homologacin es
acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el mximo y el mnimo debe de
disminuir .
1.- Ley General de Bienes Nacionales, Captulo nico Artculo 142. Secretara de la
Funcin Pblica.
2.- Tesorera del Distrito Federal, Subtesorera del Catastro y Padrn Territorial;
Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as
como sobre la Autorizacin de Personas para Practicar Avalos y del Registro de
Peritos Valuadores, Gobierno de la Ciudad de Mxico, Mayo del 2003.
9.- Listados de vidas tiles de maquinaria y equipo aportadas por Peritos valuadores.
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Centro.
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