Tema 3 - Registro de La Propiedad (Actualizado)

CURSO DE PERITAJE DE PARCELAS.
TOPOGRAFIA CATASTRAL
TEMA 3. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
DOCENTE: DANIEL ABAD LEN.

PERITAJE DE PARCELAS TEMA 3. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Docente: Daniel Abad Len
NDICE.
1. Generalidades
2. Marco de actuacin.
3. Organizacin y funcionamiento.
3.1. Inscripciones en el registro de la propiedad.
3.2. Primera inscripcin en el Registro de la Propiedad: Inmatriculaciones.
3.2.1. Expediente de dominio.
3.2.2. Titulo pblico con acta de notoriedad.
3.2.3. Certificacin.
3.3. Cambio de nombre de una finca registrada.
3.3.1. Compra / Venta.
3.3.2. Sucesin hereditaria.
3.3.3. Donacin.
4. Documentos registrales.
4.1. Nota simple.
4.2. Certificacin registral.
5. Exceso de cabida.
-2-
1. GENERALIDADES.
El Registro de la Propiedad es una Institucin dependiente del Ministerio de

Justicia, que sirve para inscribir (dando seguridad jurdica) y dar publicidad (dando
acceso a las personas que lo soliciten) a la propiedad de los bienes inmuebles y de los
derechos reales que recaen sobre los mismos (hipotecas, servidumbres, limitaciones,
etc.). En l se inscriben los actos y contratos relativos al dominio que afectan a los
bienes inmuebles. Por tanto, tiene la funcin de llevar los libros oficiales en los que
consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcacin
correspondiente a dicho Registro.
2. MARCO DE ACTUACIN.
Los Registros de la Propiedad estn repartidos por toda Espaa, en funcin de la

extensin geogrfica y la densidad demogrfica. Cada Registro tiene una demarcacin
territorial. Las inscripciones o anotaciones han de hacerse en el Registro en cuya
circunscripcin territorial radiquen los inmuebles a los que se refiere la inscripcin o
anotacin.
La legislacin registral en el mbito de los bienes inmuebles est recogida en:
La Ley Hipotecaria
Reglamento Hipotecario.
Cdigo Civil
Ley 2/1994s sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios.
Real Decreto 2537/1994 sobre colaboracin entre Notaras y Registros de
la propiedad para la seguridad del trfico jurdico inmobiliario.
Aunque la Institucin del Registro de la Propiedad existe en otros pases, sus

competencias y funcionamiento son diferentes al Registro de la Propiedad de Espaa.
3. ORGANIZACIN Y FUNCIONAMIENTO.
3.1. INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Los documentos que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, son los

siguientes:
-3-
Los documentos que acrediten la propiedad o los derechos sobre los

inmuebles. Estos derechos pueden ser de usufructo uso, habitacin, hipoteca,
servidumbres enfiteusis (cesin a cambio de un canon), censos, servidumbres
y otros.
Los documentos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen,

cancelen o adjudiquen estos derechos.
Las resoluciones judiciales que declaran la incapacidad de una persona para

administrar sus bienes, ausencia o fallecimiento.
Los contratos de alquiler, los subarriendos, cesiones y subrogaciones.
Los documentos de compra de propiedades y derechos que pertenezcan a

instituciones pblicas, religiosas o civiles.
3.2. PRIMERA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

INMATRICULACIN.
Se denomina inmatriculacin de fincas en el Registro de la Propiedad, a la

primera inscripcin de una finca en este. Este primer Registro puede estar debido a
distintos motivos, pero normalmente son consecuencia de la divisin horizontal de una
finca matrz y la necesidad de dejar constancia registral de una transmisin.
La finca inmatriculada cuenta con un registro particular, el folio registral, donde

se va haciendo constar toda su historia jurdica, puesto que los derechos inscribibles
que no hayan tenido acceso a este registro no sern oponibles frente a terceros. Cada
finca tiene asignado un nmero diferente y correlativo en el Registro de la Propiedad,
debiendo describirse en el folio correspondiente su naturaleza, situacin y linderos,
medida superficial y el nombre y nmero que constaren en el ttulo que se inscribe. La
referencia catastral tambin deber ser aportada en el momento de la inmatriculacin,
as como cuando se solicite la prctica de cualquier asiento.
La inmatriculacin se puede realizar de distintos modos:
Expediente de dominio.
Ttulo pblico con acta de notoriedad.
Certificacin.
-4-
3.2.1. EXPEDIENTE DE DOMINIO.
La primera inscripcin en el Registro de la Propiedad de un bien inmueble

mediante la frmula de expediente de dominio, se inicia siempre a instancia de una
parte.
Un Juez, el cual analiza el expediente e interroga a los testigos implicados,

determina si la finca se puede inmatricular a favor de quien ha iniciado el expediente
registral. . El expediente de dominio finaliza con un auto judicial que es susceptible de
inscripcin en el Registro de la Propiedad
3.2.2. TTULO PBLICO CON ACTA DE NOTORIEDAD.
En este tipo de inmatriculacin el documento pblico de adquisicin de una finca

se inscribir en el Registro de la Propiedad siempre y cuando se acredita haberla
adquirido antes de la fecha de dicho documento, si esa propiedad no est inscrita a
favor de otra persona y si se publican edictos en el tabln de anuncios del
Ayuntamiento donde est la finca.
3.2.3. CERTIFICACIN.
Este supuesto slo afecta a las Administraciones Pblicas y a la Iglesia

Catlica. Se tramita solamente en los casos que se indican en el artculo 206,
introducido por Ley 13/1996, 30 diciembre (B.O.E. 31 diciembre), de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho pblico o

servicios organizados que forman parte de la estructura poltica de aqul y las
de la Iglesia Catlica, cuando carezcan de ttulo escrito de dominio, podrn
inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna
certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo est la administracin de los
mismos, en la que se expresar el ttulo de adquisicin o el modo en que
fueron adquiridos.
Mediante certificacin administrativa, librada en los trminos indicados en el

prrafo anterior y con los dems requisitos en cada caso establecidos, podrn
inscribirse la declaracin de obra nueva, mejoras y divisin horizontal de fincas
urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupacin,
divisin, agregacin y segregacin de fincas del Estado y de los dems entes
pblicos estatales certificantes.
-5-
3.3. CAMBIO DE NOMBRE DE UNA FINCA REGISTRADA.
Para que puedan ser inscritos los documentos debern constar en una
escritura pblica habindose acreditado previamente el pago de los impuestos
correspondientes. Si no se han pagado, se obtendr el asiento de presentacin pero
haciendo constar que queda pendiente dicho pago.
Se denomina Escritura Pblica a un documento pblico firmado y autorizado

por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el
Registro de la Propiedad.
La presentacin de los documentos en el Registro puede realizarse fsicamente,

por medio de fax o por va telemtica, si bien en estos dos ltimos casos el asiento de
presentacin ser provisional hasta que se aporte el documento presentado.
En la prctica, la colaboracin fluida entre notarios y registradores de la

propiedad, proporciona al comprador la garanta de que la compra del inmueble es
realizada al verdadero propietario y est libre de cargas, sin que se vea afectado por
fraudes, errores, etc.
Los cambios de nombre en una finca ya registrada son debidos a tres motivos:
A la compraventa
A la sucesin hereditaria
A la donacin
3.3.1. COMPRAVENTA.
La prctica habitual en la compra de una parcela es la firma de un contrato

privado de compraventa, para despus elevarlo a escritura pblica. La plena seguridad
de la transmisin se obtiene con la inscripcin en el Registro de la Propiedad de la
escritura, ya que, la funcin de la inscripcin es dejar constancia de la titularidad de los
bienes y de cualquier carga que tengan.
Las cargar ms comunes que suele tener un bien inmueble son:
Hipotecas: Se define hipoteca como el derecho real que tiene un tercero sobre
una cosa nuestra, por lo tanto, limita nuestros derechos de propiedad sobre
-6-
esa cosa. Esta se establece como garanta de asegurar el cumplimiento de una

obligacin, generalmente la obligacin de pago de las cuotas de un crdito o
prstamo.
Para que la hipoteca se considere vlida, esta debe estar inscrita en el

Registro de la Propiedad. Al realizar la hipoteca, la persona que se hace cargo
del prstamo no tiene limitadas sus facultades para disponer del bien
hipotecado, por tanto, puede transmitirlo o enajenarlo con posteriores
hipotecas.
Embargos: Se denomina embargo a las cargas establecidas por una sentencia

judicial en garanta de una deuda reclamada o reconocida por los tribunales.
Estos, los autorizan los jueces a instancias de la persona que espera recibir el
cobro.
El embargo permite a quien ha concedido la hipoteca cobrar el importe

que se llegara a obtener en caso de la subasta del bien embargado. Debern
cubrir tambin los intereses y costes de todo el proceso.
Censos: Este tipo de cargas, an se pueden encontrar, aunque son bastantes

antiguas. Los censos son derechos reales inmobiliarios por los cuales se sujeta
una propiedad inmobiliaria al pago de un cann anual en contraprestacin de
un capital recibido o bien de la cesin de un dominio til o pleno de esa
propiedad.
El censo otorga a su titular el poder jurdico de exigir una prestacin

peridica del propietario del bien censatario. Aunque el censo tiene carcter
perpetuo, el censatario puede redimirlo excepto en caso de pacto en contrario.
La inscripcin en el Registro de la propiedad la puede solicitar tanto la persona que

adquiere el bien como la que lo transmite pero en la prctica la inscripcin la realiza el
gestor de la notara o el gestor designado por el banco en el caso de que haya una
hipoteca.
El notario, el mismo da de la firma, ya advierte al Registro de que se va a

formalizar la compraventa en escritura pblica pero luego debe llevarse al Registro la
copia autorizada de la escritura para inscribirla definitivamente. Tras su inscripcin se
le devuelve al propietario la escritura inscrita.
-7-
3.3.2. SUCESIN HEREDITARIA.
Para realizar el cambio de titularidad de una parcela por sucesin hereditaria,

deber aportarse escritura pblica o sentencia judicial firme de los bienes y las
personas o herederos a los que se adjudica.
Si se trata de heredero nico y no existe ningn interesado con derecho a

legtima ni tampoco comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, bastar
el ttulo de la sucesin acompaado de documentos que acrediten que se le ha
transferido el bien.
El trmite a seguir sera aceptar la herencia y posteriormente su particin si

queremos asignar bienes concretos en el Notario, y aportar la escritura pblica firmada
por este, al Registro de la Propiedad
Si el titular fallecido no ha hecho testamento, tendremos que hacer una

declaracin de herederos que slo se podr hacer ante notario si los herederos son el
cnyuge, ascendientes o descendientes ya que. Si se trata de otro parentesco hay que
acudir a la va judicial.
3.3.3. DONACIN.
La donacin consiste en el hecho de que, una persona cede libre y

gratuitamente algo a otra persona, que la acepta.
La donacin de bienes inmuebles se considera vlida cuando exista una

escritura pblica que est aportada en el Registro de la Propiedad para hacer efectivo
el cambio de titularidad.
4. DOCUMENTOS REGISTRALES.
Teniendo en cuenta, que los libros del Registro de la Propiedad donde vienen
reflejados los derechos reales que recaen sobre los bienes inmuebles, no pueden salir
del Registro para evitar posibles manipulaciones, la forma de acceder a ellos se hace
manifiesta de dos modos:
Mediante nota simple.
Mediante certificacin registral.
-8-
4.1. NOTA SIMPLE.
Una nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad

sobre una determinada finca o inmueble, la cual permite conocer al ciudadano que la
ha solicitado toda la informacin existente sobre dicho bien. En la nota simple debe
aparecer la identificacin de la finca, los titulares o los que tengan derechos inscritos
sobre ella, la extensin o limitaciones de esos derechos inscritos y las cargas o
restricciones que afecten a la finca.
La validez de este documento es puramente informativa, ya que simplemente

reproduce el contenido de los asientos vigentes en el Registro de la Propiedad
relativos al inmueble solicitado, por tanto, no da fe de su contenido, pero su
importancia recae en el hecho de haber sido expedida directamente de un Registrador
de la Propiedad y bajo la responsabilidad de ste
Una nota simple puede obtenerse mediante una solicitud dirigida al Registro de
la Propiedad competente del inmueble objeto de consulta. En la solicitud, se ha de
manifestar un inters legtimo, pero ese inters se presume siempre que la informacin
se solicit a efectos de valoraciones inmobiliarias, a efectos tributarios o para
prstamos o crditos.
La nota simple es una herramienta indispensable cuando se realiza la compra

de un inmueble, ya que, informa sobre las cargas y derechos del propietario sobre
dicho bien.
Para ejecutar la solicitud de una nota simple, los registradores disponen de

varias opciones de bsqueda:
o Bsqueda por datos registrales: en este tipo de consulta es necesario

introducir el Registro de la Propiedad a que se refiere la peticin, as como el
municipio, nmero registral de la finca, y la seccin y el ordinal de la subfinca
en su caso, lo que encamina de forma directa a los datos de la finca que se
quiere consultar. En el caso de que se dispongan, es recomendable incluir en
el campo observaciones el tomo, libro y folio en los que est inscrita la finca.
o Bsqueda por Idufir: Idufir son las siglas de identificador nico de finca
registral y como su nombre indica, permite determinar una finca concreta
dentro del territorio nacional. De este modo, el usuario, conociendo el idufir y
sin la necesidad de disponer del resto de datos registrales, puede realizar la
solicitud de cualquier finca.
-9-
o Bsqueda por titular: puede realizarse este tipo de bsqueda a partir del
nombre completo del titular, nombre parcial del mismo o por NIF del titular.
Estos datos se introducen por el usuario, y a partir de ellos se ofrecen aquellos
titulares que coinciden con los parmetros fijados, de forma que pueda elegirse
aquel sobre el que realmente se desea realizar la consulta. Si los datos
aportados son demasiado genricos, y por tanto presentan coincidencias con
muchos posibles titulares, se demandar al usuario una mayor precisin.
Una vez localizado el titular, se deber filtrar o limitar la peticin a un Registro
de la Propiedad, a una comunidad autnoma, a una provincia o a un municipio
determinado, o bien, extenderla a todo el territorio nacional.
o Bsqueda por otros datos: este tipo de consulta permite buscar las fincas de
las que slo se dispone de la localizacin (calle o paraje...), si bien es
necesario saber municipio y Registro de la Propiedad al que referirse, estando
disponible como forma de ayuda en numerosas poblaciones un sistema de
callejero que encamina al Registro de la Propiedad competente.
o Bsqueda por Geolocalizacin: permite, a partir de las coordenadas X e Y

del punto seleccionado en el visor, identificar el IDUFIR asociado a este punto,
siempre que la finca haya sido geolocalizada en el Registro; o en otro caso,
intentar la identificacin de la finca registral y su IDUFIR a travs de la
referencia catastral, siempre que la misma est incorporada en la BBDD del
registro.
4.2. CERTIFICACIN REGISTRAL.
La certificacin registral, es un documento pblico legitimado y expedido por el

Registro de la Propiedad, que contiene la copia, transcripcin o traslado total de la
informacin del registro, en el que se declara la situacin de cargas de una finca o
vivienda.
Este documento puede ser copia literal de todos los asientos o en relacin slo
a la existencia o no de determinadas documentos sobre la titularidad de una finca, si
tiene cargas u otros. La certificacin registral garantiza la seguridad jurdica del
inmueble, ya que facilita la informacin necesaria para conocer la realidad de un
inmueble.
La certificacin registral tiene carcter de documento pblico, por lo cual otorga

una presuncin de legalidad a los actos y contratos en ella inscritos y se encuentra
bajo la proteccin de los Tribunales, a diferencia de la nota simple, la cual, solo tiene
carcter informativo.
- 10 -
5. EXCESO DE CABIDA.
Se denomina exceso de cabida a aquellos casos en los que la superficie de una

parcela inscrita en el registro de la Propiedad, no coincide con la real, siendo esta
mayor que la inscrita. Normalmente estas discrepancias son debidas a los mtodos
antiguos de medicin, los cuales son ms inexactos, errores en las descripciones
literales de los linderos, etc.
Este hecho genera multitud de problemas, ya que normalmente la dificultad para

identificar la finca es grande, y suelen existir problemas con la invasin de otras
fincas colindantes.
El tcnico competente tras realizar las comprobaciones oportunas, debe dictaminar

si efectivamente existe un exceso de cabida, determinando la superficie real de la
parcela y sus linderos.
Los casos de exceso de cabida no suponen una inscripcin ni una inmatriculacin

de superficie no inscrita, ya que la misma figura en el Registro, aunque errneamente
en el asiento. Por tanto se procede a realizar una rectificacin de una medida
superficial.
Este procedimiento lo establece el artculo 200 de la Ley Hipotecaria:
La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se verificar mediante acta de

notoriedad o expediente de dominio.
Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artculo 205 se podr

hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas.
Existen distintos modos de actuar una vez detectado el exceso de cabida, en

funcin del en que se excede la superficie registral:
Excesos de cabida no superiores al 5%: segn indica el artculo 298 del

Reglamento Hipotecario, la superficie simplemente se rectifica en el Registro
de la Propiedad.
Excesos de cabida entre el 5% y el 20%: es necesario un informe del tcnico

competente, con el cual, el Registrador de la Propiedad pueda identificar
perfectamente la finca y de su exceso de cabida.
- 11 -
Excesos de cabida superiores al 20%: en este caso, caben distintos modos

de actuacin.
- A travs de la tramitacin judicial de un expediente de Dominio.

- A travs de Acta de Notoriedad, con la presencia de todas las
partes implicadas.
- Mediante Acta de Presencia y Notoriedad, similar al anterior, pero
que permite tambin la rectificacin de los linderos.
- Mediante la inscripcin de ttulo pblico de adquisicin del exceso de
superficie.
- 12 -
RECUERDA
El Registro de la Propiedad, es un registro pblico en el que se inscriben los

documentos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la
propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles. En el Registro se inscriben:
1. Los documentos que demuestran la propiedad o los derechos sobre los

inmuebles. Estos derechos pueden ser de usufructo (uso y disfrute), uso,
habitacin, enfiteusis (cesin a cambio de un canon), hipoteca, censos,
servidumbres y otros.
2. Los documentos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen,

cancelen o adjudiquen estos derechos.
3. Las resoluciones judiciales que declaran la incapacidad de una persona para

administrar sus bienes. Tambin las que declaran la ausencia o fallecimiento.
4. Los contratos de alquiler, los subarriendos, cesiones y subrogaciones.
5. Los documentos de compra de propiedades y derechos que pertenezcan a

instituciones pblicas, religiosas o civiles.
La primera inscripcin de cada finca en el Registro de la propiedad es la de dominio.
Documentos registrales:
Mediante nota simple.

Mediante certificacin registral.
Se denomina exceso de cabida a aquellos casos en los que la superficie de una

parcela inscrita en el registro de la Propiedad, no coincide con la real, siendo esta
mayor que la inscrita. Normalmente estas discrepancias son debidas a los mtodos
antiguos de medicin, los cuales son ms inexactos, errores en las descripciones
literales de los linderos, etc.
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TEMA 3. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

DOCENTE: DANIEL ABAD LEN.

3.1. Inscripciones en el registro de la propiedad.

3.2. Primera inscripcin en el Registro de la Propiedad: Inmatriculaciones.

3.2.1. Expediente de dominio.

3.2.2. Titulo pblico con acta de notoriedad.

3.3. Cambio de nombre de una finca registrada.

3.3.1. Compra / Venta.

3.3.2. Sucesin hereditaria.

4.1. Nota simple.

4.2. Certificacin registral.

El Registro de la Propiedad es una Institucin dependiente del Ministerio de

Los Registros de la Propiedad estn repartidos por toda Espaa, en funcin de la

La legislacin registral en el mbito de los bienes inmuebles est recogida en:

Aunque la Institucin del Registro de la Propiedad existe en otros pases, sus

3.1. INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Los documentos que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, son los

Los documentos que acrediten la propiedad o los derechos sobre los

Los documentos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen,

Las resoluciones judiciales que declaran la incapacidad de una persona para

Los contratos de alquiler, los subarriendos, cesiones y subrogaciones.

Los documentos de compra de propiedades y derechos que pertenezcan a

3.2. PRIMERA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Se denomina inmatriculacin de fincas en el Registro de la Propiedad, a la

La finca inmatriculada cuenta con un registro particular, el folio registral, donde

La inmatriculacin se puede realizar de distintos modos:

3.2.1. EXPEDIENTE DE DOMINIO.

La primera inscripcin en el Registro de la Propiedad de un bien inmueble

Un Juez, el cual analiza el expediente e interroga a los testigos implicados,

3.2.2. TTULO PBLICO CON ACTA DE NOTORIEDAD.

En este tipo de inmatriculacin el documento pblico de adquisicin de una finca

Este supuesto slo afecta a las Administraciones Pblicas y a la Iglesia

El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho pblico o

Mediante certificacin administrativa, librada en los trminos indicados en el

3.3. CAMBIO DE NOMBRE DE UNA FINCA REGISTRADA.

Se denomina Escritura Pblica a un documento pblico firmado y autorizado

La presentacin de los documentos en el Registro puede realizarse fsicamente,

En la prctica, la colaboracin fluida entre notarios y registradores de la

La prctica habitual en la compra de una parcela es la firma de un contrato

Las cargar ms comunes que suele tener un bien inmueble son:

esa cosa. Esta se establece como garanta de asegurar el cumplimiento de una

Para que la hipoteca se considere vlida, esta debe estar inscrita en el

Embargos: Se denomina embargo a las cargas establecidas por una sentencia

El embargo permite a quien ha concedido la hipoteca cobrar el importe

Censos: Este tipo de cargas, an se pueden encontrar, aunque son bastantes

El censo otorga a su titular el poder jurdico de exigir una prestacin

La inscripcin en el Registro de la propiedad la puede solicitar tanto la persona que

El notario, el mismo da de la firma, ya advierte al Registro de que se va a

3.3.2. SUCESIN HEREDITARIA.

Para realizar el cambio de titularidad de una parcela por sucesin hereditaria,

Si se trata de heredero nico y no existe ningn interesado con derecho a

El trmite a seguir sera aceptar la herencia y posteriormente su particin si

Si el titular fallecido no ha hecho testamento, tendremos que hacer una

La donacin consiste en el hecho de que, una persona cede libre y

La donacin de bienes inmuebles se considera vlida cuando exista una

Mediante nota simple.

Mediante certificacin registral.

4.1. NOTA SIMPLE.

Una nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad

La validez de este documento es puramente informativa, ya que simplemente

La nota simple es una herramienta indispensable cuando se realiza la compra

Para ejecutar la solicitud de una nota simple, los registradores disponen de