DERECHO DE LA CONTRATACIN CIVIL

TEMA 1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1. La compraventa: concepto y caracteres esenciales. Importancia jurdico-

econmica de este contrato.- Compraventa civil y mercantil.
En el contrato de compraventa una de las partes se obliga a entregar una cosa
determinada y la otra parte, a pagar por ella un precio cierto en dinero o en
signo que lo represente ( cosa por precio ). La compraventa puede serlo de
cosas, derechos o servicios.

Caractersticas:

1) Es un contrato consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento y

no es necesario ningn requisito adicional de entrega para su perfeccin.

2) Es un contrato obligatorio: Su sola perfeccin no determina la transmisin

de la propiedad de las cosas vendidas. (Lo que las partes adquieren es el
derecho a exigir el cumplimiento de sus obligaciones). Para la efectiva
transmisin del dominio es necesaria la entrega de lo vendido. -> TRADITIO.

3) Es un contrato oneroso (contrapuesto a gratuito->donacin) y bilateral: es

decir, el contrato da lugar a sacrificios o desplazamientos patrimoniales, para
cada una de las partes, que son recprocos.

4) Es conmutativo: las prestaciones de las partes estn determinadas sin

riesgo de prdida o ganancia. (los contrarios son los aleatorios, que no se sabe
lo que se va a recibir).

5) Es esencial en la compraventa que el cambio se haga por dinero o signo

que lo represente.

2. Constitucin.

a) Capacidad para comprar y vender. Prohibiciones.

Las partes de este contrato son el vendedor, que se obliga a transmitir la

cosa, y el comprador, que se obliga a pagar el precio.
Este contrato puede ser celebrado por todas las personas a las que el cdigo
autorice para obligarse. Art. 1457 C. c.
El menor emancipado puede comprar pero no puede vender bienes inmuebles,
establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin
el complemento de capacidad que le deben prestar sus padres o el curador. Art.
323. C. c.
Si el menor emancipado est casado, para vender los bienes citados, si son
comunes a ambos cnyuges va a necesitar el complemento de capacidad del otro
cnyuge si es mayor de edad, y si no lo es se necesita el consentimiento de los
padres y curadores de uno y otro.

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Si se trata de un incapacitado, la sentencia de incapacitacin determinar si sta
alcanza o no a la compraventa y en qu medida.
-Las prohibiciones legales de la compraventa

Las personas capaces pueden comprar y vender; ahora, el Art. 1459 C. c.

establece una serie de prohibiciones a determinadas personas por su especial
posicin o por los especiales vnculos que les unen a determinados sujetos. Ahora
bien, no son incapacidades sino prohibiciones.

b) La cosa. (El objeto de la compraventa).

Pueden ser objeto de compraventa las cosas y derechos patrimoniales

transmisibles: puede ser una cosa, una universalidad de ellas o varias cosas
independientes entre s. (cosas o derechos transmisibles).
-Requisitos del objeto o cosa:
1) Tiene que tener existencia actual o futura. Si al celebrarse la venta se hubiese
perdido totalmente la cosa, el contrato quedar sin efecto. Si la prdida es parcial,
el comprador puede optar entre desistir del contrato o reclamar la parte que existe
y pagar la parte proporcional.
Pueden ser objeto de compraventa las cosas futuras, que son aquellas que se
esperan segn el curso normal de los acontecimientos, pero que no existen
cuando se celebra el contrato. Sin embargo no puede ser objeto de venta la
herencia futura.
2) La cosa o derecho ha de estar determinada o ser determinable.
3) Ha de ser una cosa de lcita venta, as no puede ser objeto de compraventa las
cosas que estn fuera del comercio de los hombres. (cosas de dominio pblico o
patrimonio histrico, etc).

c) El precio.

Debe consistir en dinero o signo que lo represente. Ha de ser cierto. Que

sea cierto no significa que est necesariamente determinado, sino que sea
determinable.
El C. c. no permite que haya necesidad de un nuevo acuerdo para fijar el precio ni
que su sealamiento se deje al arbitrio de uno de los contratantes, pero stos s
pueden pactar el procedimiento mediante el cual puede determinarse el precio.
Hasta entonces, el precio no es determinado, sino determinable. As, puede ser
determinable por un tercero o por referencia a otra cosa o a otro precio.
Si el tercero no quiere o no puede determinar el precio, el contrato va a ser
ineficaz.
En principio el precio se fija libremente por los contratantes, salvo limitacin por
disposicin especial.

d) La perfeccin del contrato. Las arras.

En trminos generales, las arras consisten en la entrega de una suma de dinero u

otra cosa que un contratante hace al otro al celebrar el contrato.
En la compraventa con arras, es el comprador quien las entrega al vendedor.
-Tipos:

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a) Arras Confirmatorias -> Cuando la entrega cumple la funcin de seal de la
celebracin de un contrato. La cantidad se considera entregada a cuenta del
precio y no faculta/no autoriza para resolver la obligacin contrada.
b) Arras penitenciales o de desistimiento -> En este caso la entrega permite a
cualquiera de las partes desistir del contrato. El comprador se allana/admite
perder esas arras y el vendedor a devolverlas duplicadas. Estn contempladas en
el Art. 1454 C. c.
c) Arras penales -> Estas son las que cumplen una funcin de garanta del
cumplimiento de las obligaciones. Se pierden o se devuelven dobladas segn
quin incumpla, pero no te facultan para desligarte de la obligacin que se puede
exigir de forma coactiva.

3. Contenido:

A) Obligaciones del vendedor:

*1-> Entrega de la cosa-> obligacin de entregar la cosa o transmitir el

derecho al comprador.
*2-> Est obligado al saneamiento de lo vendido, salvo pacto en contra: a
pagar los gastos de entrega o transmisin de la cosa y tambin los de
otorgamiento de escritura.
*3-> Debe facilitar al comprador los ttulos de pertenencia y toda la
documentacin necesaria para asegurarle el reconocimiento de la
titularidad de la cosa o el derecho vendido.

-1) Entrega de la cosa: Esta obligacin consiste en poner la cosa o el derecho

vendido en poder y posesin del comprador con intencin de pago. Si se
transmite un derecho real poseble, la entrega consistir en una tradicin. En otro
caso, la transmisin al comprador tiene lugar a travs de la celebracin del propio
contrato de compraventa, sin perjuicio de que sea necesaria la entrega para poner
la cosa en poder del comprador.
Existen diversos tipos de entrega:
a) La tradicin material o real-> En este caso la cosa se pone en
poder y posesin del comprador. Dicha entrega puede ser
sustituida por el otorgamiento de escritura pblica por la que se
celebra el contrato, que equivaldr a la entrega si de la escritura
no se deduce otra cosa. En este caso hablamos de entrega
instrumental.
b) Tradicin simblica-> Aunque se refiere a los bienes muebles,
tambin se puede aplicar a los inmuebles, y que tiene lugar por la
entrega de las llaves del lugar donde estn los bienes o mediante
el acuerdo de las partes si la cosa vendida no se puede poner en
poder del comprador en el momento de la venta.
c) Traditio brevi manu-> En este caso el comprador ya tena la cosa
pero por otro ttulo distinto.
d) Constitutum possessorium-> En este caso pasa lo contrario, es
decir, el vendedor contina poseyendo la cosa despus de
producirse la venta pero no ya como propietario sino en un
concepto distinto.

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El vendedor tiene que entregar la cosa en el estado en el que sta se encontraba
cuando el contrato se perfeccion; tiene que conservar la cosa con la diligencia
de un buen padre de familia.
Si la cosa vendida era determinada, tiene que entregarla con todos sus accesorios
y tambin tiene que entregar los frutos que la cosa produzca desde que naci la
obligacin de entregarla.
-2) Obligacin de saneamiento: El vendedor est obligado a sanear lo vendido
salvo que se pacte lo contrario.

a) El saneamiento en caso de eviccin-> Se relaciona con el deber del

vendedor de proporcionar al comprador la posesin legal y pacfica de
la cosa vendida.
La eviccin es la privacin total o parcial de la cosa vendida que sufre
el comprador mediante sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la venta.
Se trata por tanto de la existencia de un proceso judicial que se inicia
mediante una demanda y el comprador demandado debe pedir que esa
demanda se notifique al vendedor para que luego pueda dirigirse
contra l y pedirle el saneamiento por eviccin. (mirar cuadro)
El vendedor, en caso de saneamiento por eviccin, quedar obligado
frente al comprador a todo lo establecido en el ** Art. 1478 C. c. **.
Si la eviccin ha sido parcial, pero con tal importancia que sin la parte
perdida el comprador no hubiese comprado la cosa, dicho comprador
puede desistir del contrato por completo y pedir la indemnizacin de
daos y perjuicios o puede pedir el saneamiento parcial.
El saneamiento por eviccin puede suprimirse en el contrato mediante
pacto de las partes aunque la validez de esos pactos va a depender de
la buena fe del vendedor cuando se celebran. Por tanto, la obligacin
de responder por eviccin no es esencial a la compraventa.

b) Saneamiento por vicios ocultos-> Se habla de vicios ocultos cuando la

cosa tiene, sufre o padece un defecto no aparente/ manifiesto. El
vendedor responder cuando tales vicios hagan la cosa impropia para
el uso a que se destina o cuando disminuyan dicho uso de tal manera
que si el comprador los hubiese conocido, no habra adquirido la cosa
o habra pagado menos por ella. Se puede excluir el saneamiento por
vicios ocultos mediante un pacto en contra de las partes. Por otra
parte, el vendedor no va a responder si los vicios son manifiestos o
estuvieran a la vista o si el comprador es un perito que por su
profesin tendra que haberlos conocido.
En caso de saneamiento por vicios ocultos, el comprador puede optar
bien:
1.- Por desistir del contrato (esto se llama accin
redhibitoria), devolviendo la cosa del precio y abonndose los gastos
de pago.
2.- Puede optar por rebajar una cantidad
proporcional del precio (accin estimatoria).

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Por otra parte, si la cosa vendida se destruye o se pierde como
consecuencia de los vicios ocultos, segn el Art. 1487 C. c. hay que
distinguir dos situaciones:
1.- Si el vendedor conoca los vicios ocultos, va a
sufrir l la prdida, y tiene que devolver el precio y pagar los gastos
del contrato con los daos y perjuicios.
2.- Si el vendedor no los conoca, slo tiene que
devolver el precio y los gastos del contrato pagados por el comprador.

El plazo para ejercitar las acciones de saneamiento por vicios ocultos

es de 6 meses a contar desde la entrega de la cosa.
CASOS ESPECIALES:

Caso de venta de varias cosas conjuntamente: Si se venden

dos o ms cosas conjuntamente, por precio alzado o sealado a
cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno va a dar
lugar a su redhibicin, y no a la de los otros, salvo que
aparezca/ resulte que el comprador no habra comprado los
sanos o sano sin el vicioso (el que tiene el vicio).
Especialidades en vicios ocultos de animales y ganados: Para
que proceda el saneamiento es necesario:
1.- Que el vicio sea oculto. El que se haya realizado un
reconocimiento facultativo (por un veterinario), no impide que el
vicio se considere oculto si era de tal naturaleza que no sean
suficientes los reconocimientos periciales para su descubrimiento.
Ahora bien, si el perito, por ignorancia o mala fe, no lo
descubriera o dejara de manifestarlo, va a responder de los daos y
perjuicios ante el comprador, que en este caso no tendr accin de
saneamiento contra el vendedor.
2.- Es necesario que el vicio o defecto de que se trata est
determinado por la ley o por los usos locales.
3.- Tambin es necesario que la venta nose haga en una
feria ni en pblica subasta, y que no se trate de caballeras
enajenadas como deshecho.

Como excepcin a lo anterior, el Art. 1494 C. c. dice que sern

nulas las ventas de ganados y animales siempre que stos tengan o
padezcan enfermedades contagiosas o cuando habindose dicho en
el contrato el uso o el servicio para el que se compran, resulten
intiles para ello.
En estos casos de vicios de animales, el comprador puede ejercitar
la accin redhibitoria, en cuyo caso tiene que devolver el animal
en el estado en el que fue vendido y entregado, o tambin puede
ejercitar la accin estimatoria. El plazo para el ejercicio de estas
acciones, es, como regla, de 40 das desde la entrega, salvo que
por el uso en cada localidad, se encuentren establecidos plazos
mayores o menos. Este plazo de 40 das es de caducidad. Arts.
1966 a 1968 C. c.
Finalmente, el Art. 1497 C. c. prev/ contempla un caso de
prdida; as, si el animal se muere a los 3 das de comprarlo, va a

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 ser responsable el vendedor si la enfermedad que caus la muerte
existiera antes del contrato a juicio de los facultativos.
Saneamiento por gravmenes ocultos: En realidad es un
caso especial del saneamiento por vicios ocultos. Los requisitos
son:
1.- Que el gravamen sea oculto, es decir, que est
formado o constituido por alguna carga o servidumbre no
aparente, que no est mencionada en la escritura, que sea
desconocida por el comprador, y que no est inscrita en el registro
de la propiedad.
2- Es necesario que la carga sea de tal naturaleza que
pueda presumirse que el comprador no habra adquirido la cosa si
la hubiere conocido. En esos casos el comprador puede optar por
desistir del contrato, lo que deber hacer en el plazo de un ao a
contar desde que se otorg la escritura, o solicitar la
indemnizacin. Pasado un ao, el comprador slo podr reclamar
la indemnizacin dentro del plazo de un ao a contar desde que
descubri la carga o la servidumbre.

-3) Problema de la doble venta: Art. 1453 C. c. Cuando una misma cosa es
vendida por su dueo actual a distintos compradores, la propiedad se va a
transmitir a la persona que primero haya tomado posesin de ella, con buena fe,
su fuera un bien mueble. Si se trata de un bien inmueble, la propiedad va a
pertenecer al adquiriente que antes lo haya inscrito en el registro. Cuando no haya
inscripcin, la propiedad pertenecer a quien de buena fe sea primero en la
posesin, y si falta sta, a quien presente el ttulo de fecha ms antigua, siempre
que haya buena fe.

B) Obligaciones del comprador. El pago del precio.

-1) El pago del precio. Es lo esencial.

-2) El pago de intereses. Si el precio se paga despus de la entrega de la cosa
vendida, el comprador tiene la obligacin accesoria: si existe una obligacin
principal, o si no existe, por el tiempo medio entre la entrega de la cosa y el pago
del precio en los siguientes casos:
* Si se ha pactado as.
* Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.
* Si el comprador se hubiese constituido en mora.
-3) El pago de gastos. Pueden ser de transporte de la cosa posterior a la entrega,
o producidos para que la cosa llegara a poder del comprador en un lugar distinto
al pactado. Tambin dentro de estos gastos estn los gastos de la primera copia de
escritura y gastos de inscripcin registral, gastos hechos desde la venta hasta la
entrega de la cosa para su conservacin y obtencin de frutos, ya que stos son
del comprador desde el da en que se perfeccion el contrato.

C) Garantas del vendedor.

1* PACTO DE LEX COMISORIA. (condicin resolutoria). Las partes, cuando

celebran el contrato, pueden pactar que si el comprador no paga el precio en el

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tiempo convenido o en cada uno de los plazos establecidos, la venta se va a
resolver en pleno derecho. Por su parte, el Art. 1504 C. c. se refiere a este pacto y
dice que la venta de inmuebles, an cuando se hubiese pactado y por falta de
pago del precio en el tiempo convenido, tendr lugar la resolucin de pleno
derecho del contrato, el comprador va a poder pagar an despus de expirar el
trmino, mientras no haya sido requerido judicialmente o mediante acta notarial.
Hecho el requerimiento, el juez no podr concederle un nuevo trmino. En
conclusin, aunque las partes hayan pactado, la resolucin automtica, para que
el contrato se pueda resolver es necesario el pleno requerimiento judicial/ notarial
y mientras ste no se produzca, el comprador puede pagar y evitar la resolucin.
Esta condicin resolutoria va a producir efectos frente a terceros si se suscribe en
el registro de la propiedad, y por tanto, resolver la propiedad del comprador y de
los adquirientes posteriores.
Por otra parte, suele ocurrir que junto a la resolucin del contrato se pacte que el
vendedor se quede con todo o con parte de las cantidades pagadas por el
comprador hasta el momento de la resolucin (comiso). En dichos casos se
estima que se trata de una clusula penal, sujeta a la facultad moderadora del juez
(Art. 1154 C. c.). (Por cada da de retraso X euros. Aunque el juez, lo valora
facultad valoradora del juez- y lo puede reducir, ya que puede considerar que se
ha retrasado en el pago por un asunto de fuerza mayor).

2* FACULTAD DE RETRASAR O SUSPENDER LA ENTREGA DE LA

COSA VENDIDA.
El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha
pagado el precio o no se ha fijado en el contrato un pago para el plazo (Art. 1466
C. c.).
Si la venta se hace con precio aplazado, el vendedor tampoco queda obligado a
entregar si despus de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de
forma que corra el riesgo de que le abone el precio. Se excepta el caso en el que
el comprador afiance pagar en el plazo pactado.

3* RESOLUCIN DE LA VENTA POR PELIGRO DE PRDIDA DE LA

COSA Y EL PRECIO.
Si el inmueble ya se ha entregado y es una venta con precio aplazado. Si el
vendedor tiene motivos fundados para pensar que va a perder la cosa y el precio,
puede promover inmediatamente la resolucin de la venta, salvo que el
comprador haya garantizado el pago del precio en el plazo convenido.

4* LUGAR DEL CUMPLIMIENTO.

Entrega de la cosa:

a) En el lugar pactado: si no se ha pactado nada, en el lugar en el que

estuviera la cosa al ser vendida, si dicha cosa era determinada.
b) En el domicilio del vendedor, como ltimo lugar.

Pago del precio:

a) En el lugar pactado.

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 b) En su defecto, se aplica una regla especial y es que el pago se har
donde se lleve a cabo la entrega de la cosa vendida.

D) Los riesgos de la compraventa civil.

Una vez que se ha perfeccionado el contrato sin que se haya hecho la entrega de
la cosa, la cuestin es quin va a soportar los riesgos entendiendo como tales los
que corre la cosa, de destruirse total o parcialmente, o de perjudicarse sin culpa
del vendedor. Y soportar los riesgos significa que esa prdida o deterioro liberen
o no de pagar el precio.
La opinin general entiende que el riesgo lo asume el comprador, lo cual se
deduce del Art. 1452 C. c. en su prrafo 3. Este artculo, soluciona la cuestin al
establecer una excepcin. As, en la venta de cosas genricas, el riesgo no lo va a
asumir el comprador, sino desde que se produzca la especificacin o la
constitucin en mora del comprador. Luego, si esta es la excepcin, la regla
general es que cuando se trate de cosas especficas, el riesgo se va a imputar al
comprador desde la celebracin del contrato.
Junto a la tesis anterior, encontramos otras, que son:
Los riesgos los soporta el vendedor en caso de destruccin de
la cosa vendida. ( Art. 1468, 1452 prrafo 3 C. c. ).
El riesgo de deterioro (menoscabo) lo soporta el comprador,
pero el de destruccin lo soporta el vendedor. Esta opinin se
apoya en el Art. 1452 C. c. que cuando regula los riesgos se
refiere solo al dao o al provecho de la cosa vendida,
cargndolos sobre el comprador; pero no habla de su
destruccin o de su perecimiento total, y por tanto se aplica el
Art. 1124 C. c. En consecuencia, como el vendedor no puede
entregar la cosa, incumple su obligacin, y el comprador
puede liberarse de pagar el precio si utiliza la facultad de
resolver el contrato que le da el Art. 1124 C. c.

E) Gastos.- Extincin de la compraventa.

Se aplican las clusulas generales de la extincin de contratos, y adems:

- El vendedor puede promover la resolucin de compraventa en el

inmueble cuando habiendo entregado ya, hubiese una razn fundada
para temer que no va a cobrar el precio ni tampoco a recuperar la cosa.
- Art. 1505 C. c. respecto de los bienes muebles, la causa de resolucin,
el que el comprador no se presente a recibir la cosa, o bien
presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, a no ser
que se haya pactado un aplazamiento para el pago.

TEMA 2. COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA.

1.- La compraventa con pacto de retro.

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Con este pacto de retro, o de retroventa, el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida. El vendedor tiene que devolver al comprador el precio,
los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa, los causados por el contrato,
cualquier otro pago hecho para la venta y todo aquello que se haya pactado.

2.- La venta con pacto de reserva de dominio.

En este caso, el vendedor conserva el dominio sobre la cosa. Sigue siendo dueo
de la cosa incluso despus de haberla entregado al comprador, hasta un
momento/suceso determinado.
La entrega no transmite el dominio, aunque ste se va a adquirir luego
automticamente cuando llega el momento o se produce el suceso hasta el que se
estableci la reserva.
Este pacto es frecuente cuando el pago del precio se ha aplazado, porque se
garantiza al vendedor el cobro.

3.- Pacto de desistimiento.

Se da a una de las partes la facultad de volverse atrs del contrato, sin necesidad
de la conformidad de la otra parte.

4.- Pacto comisorio.

El contrato se resuelve automticamente si el precio no se paga en el momento

debido.

5.- Pacto de mejor comprador.

Si el vendedor encuentra durante un plazo determinado otro comprador que

mejore las condiciones de venta, y el primero comprador no las quiere igualar, la
compraventa es ineficaz.

6.- Las ventas a prueba y ad gustum.

Nos referimos a la venta hecha bajo la condicin expresa de que guste al

comprador, y a la venta de cosas que es costumbre probar antes de recibir.
Se entienden hechas bajo condicin suspensiva, aunque las partes pueden hacer la
venta bajo la condicin resolutoria de que la cosa guste al comprador. (compro,
pago, y si no me gusta lo devuelvo en un plazo).

7.- La venta de bienes muebles a plazos. La Ley 28/1998, de 13 de Julio, de

venta a plazos de bienes muebles.

Est regulada por la Ley 28/1998 de 13 de Julio. Esta Ley se aplica:

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 A los contratos de venta a plazos de bienes muebles corporales, no
consumibles e identificables.
A los contratos de prstamo que se destinan a facilitar su adquisicin.
A las garantas constituidas para asegurar el cumplimiento de las
obligaciones nacidas de estos contratos.

Se considera venta a plazos el contrato mediante el cual una parte entrega a la

otra una cosa mueble corporal, y sta se obliga a pagar por ella un precio cierto
de forma total o parcialmente aplazada, en un tiempo superior a 3 meses desde la
perfeccin del mismo.
Estos contratos se deben formalizar por escrito. La Ley otorga al consumidor la
facultad de desistir del contrato, mediante comunicacin fehaciente al vendedor,
y en su caso al financiador, dentro de los 7 das hbiles siguientes a la entrega del
bien, si concurren determinados requisitos. Art. 9 C. c. Es un derecho
irrenunciable.
Si el comprador se retrasa en el pago de dos plazos, o en el ltimo de ellos, el
vendedor puede pedir el pago de todos los plazos pendientes, o la resolucin del
contrato, en cuyo caso las partes tienen que devolverse recprocamente las
prestaciones realizadas. No obstante, los jueces, con carcter excepcional, y por
justas causas, apreciadas discrecionalmente, pueden sealar/fijar nuevos plazos, o
modificar los convenidos, estableciendo en su caso el recargo en el precio por los
nuevos aplazamientos de pago.
Tambin se contempla la moderacin judicial de las clusulas penales pactadas
en el contrato.
Por ltimo, las garantas ms importantes con las que cuenta el vendedor para
cobrar su crdito son el pacto de reserva de dominio y la prohibicin de disponer.

8.- La permuta: concepto y regulacin en el Cdigo civil.- La permuta de

cosa ajena.- La eviccin.- Permuta con sobreprecio; especial consideracin de la
permuta de solar por obra.- Las permutas forzosas.

Legalmente, la permuta se define como un contrato por el cual cada uno de los
contratantes de obliga a dar una cosa para recibir otra. Art. 1538 C. c.
Es posible la permuta de cosas y tambin la permuta de derechos, al igual que es
posible la compraventa de cosas futuras, tambin cabe la permuta de cosas
futuras.

Caractersticas:

1. Es consensual, es decir, se perfecciona por el mero

consentimiento.
2. Es bilateral, es decir, genera obligaciones recprocas para las dos
partes.
3. Es oneroso, es decir, cada obligacin tiene su contraprestacin en
la del otro permutante.
4. Es conmutativo, en contra de aleatorio.

Regulacin de la permuta:

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En todo lo no contemplado en los Arts. 1538 y sigs., la permuta se va a regir por
las disposiciones relativas a la compraventa, siempre que no sean incompatibles
con la naturaleza de la permuta.
En aquello en lo que no sea posible aplicar las normas de la compraventa, y no
tengan regulacin especfica, habr que acudir a las fuentes supletorias.

Las obligaciones de las partes:

Las especialidades. En la permuta, cada permutante est obligado a transmitir al

otro la propiedad de la cosa permutada. Si uno de los permutantes demuestra que
la cosa que recibi o que va a recibir del otro, no le pertenece a ste ltimo, no
puede seguir obligado a entregar la que l ofreci a cambio, y cumplir con
devolver la cosa que l recibi.
En este caso estaramos antes la figura de la permuta de cosa ajena. Art. 1539 C.
c.
En cuanto al saneamiento por eviccin, si un permutante pierde por eviccin la
cosa que recibi, puede optar entre recuperar la que dio a cambio o reclamar la
indemnizacin de daos y perjuicios.

La permuta de solar por obra:

Mediante este contrato, una parte, normalmente duea de un solar, lo transmite a

un contratista para levantar un edificio a cambio de pisos o locales de la futura
construccin.
Son posibles muchas modalidades, tanto en la aportacin del solar, como en lo
relativo a la contraprestacin.
Este tipo de permuta se intent regular mediante el Art. 13 del Reglamento
Hipotecario, modificado en 1998, pero el Tribunal Supremo lo declar nulo, ya
que hubo una extralimitacin del Reglamento porque no exista en la Ley
ninguna previsin sobre esta materia.

TEMA 3. LA DONACIN.

1.- Liberalidad y donacin.- Concepto y naturaleza de la donacin.- Clases.

Es un contrato en virtud del cual una parte, que es el donante, por espritu de
liberalidad, empobrece su patrimonio al realizar a ttulo gratuito una atribucin a
favor de la otra parte (donatario), que se enriquece.
El Art. 618 C. c. define la donacin como acto de liberalidad por el que una
persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que acepta. El cdigo
define la donacin como acto, y no la regula entre los contratos, sino entre los
distintos modos de adquirir la propiedad. Sin embargo, la naturaleza de la
donacin es la de contrato, porque se le exige la aceptacin del donatario para su
perfeccin, y adems las donaciones intervivos se rigen por las disposiciones
generales de los contratos en todo lo que no est regulado por el ttulo dedicado a
la donacin.

2.- Formacin y momento de perfeccin de la donacin.

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Por lo que se refiere al momento en que se perfecciona la donacin, hay dos Arts.
en el C. c. que en un principio parecen contradictorios: El Art. 623 C. c. establece
que la donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin y el
Art. 629 C. c. nos dice que la donacin no obliga al donante ni produce efectos
sino desde la aceptacin. (dos momentos: 1 cuando se acepta, y el 2 cuando el
donante sabe que el donatario acepta). Estos Arts. deben entenderse en el sentido
de que el 629 se refiere a la perfeccin de la donacin, y el 623 a su
irrevocabilidad, de manera que la donacin se perfecciona desde la aceptacin del
donatario, pero se puede revocar hasta que esa aceptacin llegue a conocimiento
del donante.

3.- Forma de la donacin.- Capacidad de donante y donatario.

El donante tiene que ser capaz de contratar y debe tener la libre disposicin de
sus bienes. El menor emancipado no puede donar bienes inmuebles,
establecimientos mercantiles e industriales, u objetos de extraordinario valor sin
el complemento de capacidad otorgado por sus padres o por el curador.
Por su parte, los representantes de los menores e incapacitados, necesitan
autorizacin del juez para hacer donaciones.
A su vez, el donatario no necesita capacidad general para contratar, basta con que
tenga capacidad natural de querer y entender. Si no tiene esa capacidad natural,
van a ser sus representantes legales quienes acepten la donacin. No obstante, las
personas que no puedan contratar, no podrn aceptar las donaciones onerosas o
condicionales sin la intervencin de sus representantes.
Las donaciones hechas a personas inhbiles son nulas, aunque lo hayan sido
simuladamente bajo la apariencia de otro contrato, por persona interpuesta.

Forma de la donacin.

La donacin es un contrato formal, es decir, la forma es un elemento esencial, de

manera que si no se cumple, el contrato va a ser nulo. Esto se llama forma AD
SOLEMNITATEM.
Hay que distinguir lo siguiente:

1. Si la donacin tiene por objeto un bien mueble, se puede hacer

verbalmente o por escrito. Ahora bien, la verbal requiere la entrega
simultnea de la cosa. Si dicha entrega no se produce, la donacin se debe
formalizar por escrito. La aceptacin del donatario tambin tiene que
constar por escrito en el mismo documento de donacin, o en otro.
2. Donacin de inmuebles. La donacin de un bien inmueble tiene que
hacerse en escritura pblica, en la cual tiene que constar, individualmente,
los bienes donados, y en su caso el valor de las cargas que tenga que
satisfacer el donatario. La aceptacin se tiene que hacer en la misma
escritura de donacin, o en otra distinta. La escritura pblica es la
otorgada ante notario.

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 4.- Objeto y lmites de la donacin.

La donacin debe tener por objeto todos los derechos y bienes presentes del
donante, o parte de ellos; pero el donante se tiene que reservar en propiedad del
usufructo lo necesario para vivir de acuerdo con sus circunstancias.
No es posible donar bienes futuros, que son aquellos de los que el donante no
puede disponer al tiempo de la donacin.
Por ltimo, nadie puede dar o recibir por donacin ms de lo que puede dar o
recibir por testamento. (Cuando una persona fallece y se abre su sucesin, se
llama causante -> si tienes hijos son los herederos y se divide en 3 partes:
legtima estricta, mejora y tercio de libre disposicin). (ver cuadro). Arts. 852,
853, 854 y 855 C. c.
La divisin en tres tercios slo se realiza si hay hijos. Si no se tiene descendencia,
la herencia ser de padres y cnyuges.

5.- Efectos: obligaciones de donante y donatario.

El donante queda obligado a transmitir la propiedad del bien donado, o a

transmitir o constituir el derecho donado, o a liberarse del derecho o gravamen
del que se trate, a no ser que todo lo anterior se produzca por la sola celebracin
de la donacin, o si la celebracin del cumplimiento se producen al mismo
tiempo.
El donatario de subroga en los derechos y acciones que correspondan al donante,
en caso de eviccin.
Por otra parte, el donatario no asume ninguna obligacin salvo que se pacte otra
cosa. Si en el contrato no se ha dicho nada sobre las deudas del donante, el
donatario solo responder de stas cuando la donacin se haya hecho en fraude
de acreedores.
La donacin se presume siempre hecha en fraude de acreedores cuando el
donante no se haya reservado bienes suficientes para pagar las deudas anteriores
a ella. En estos casos, los acreedores pueden atacar a la donacin.

6.- La revocacin de las donaciones.

Existen distintas causas de revocacin:

1. Revocacin por ingratitud del donatario. Podr tener lugar en los

siguientes supuestos:

Art. 648 C. c.
Si el donatario cometiere algn delito contra la persona, la honra o los
bienes del donante.
Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a
procedimientos de oficio o acusacin pblica, aunque lo demuestre, salvo
que el delito se hubiera cometido contra el mismo donatario, su cnyuge o
los hijos que se encuentren bajo su autoridad.
Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante.

La accin de revocacin se tiene que ejercitar en el plazo de un ao, que se

cuenta desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de tal

13
ejercicio. La accin es renunciable, pero no anticipadamente; slo la puede
ejercitar el donante, pero si no pudo hacerlo, se transmite a sus herederos. La
accin no se puede ejercitar contra los herederos del donatario, a no ser que al
morir ste, estuviese ya interpuesta.
En cuanto a los efectos de la revocacin, tenemos que sealar que no produce
efectos retroactivos, de manera que los actos realizados por el donatario sobre
el bien donado mantienen sus efectos. As, si el donatario no puede devolver
los bienes donados, o no los puede devolver libres de gravmenes, el donante
tendr derecho al valor que tuviesen los bienes en el momento de la donacin,
o a que se le pague el valor que hayan perdido por el gravamen.
Por ltimo, slo tienen que devolverse los frutos producidos desde la
interposicin de la demanda.

2. Revocacin por supervivencia o superveniencia.

Por lo que se refiere a la superveniencia, si el donante, al hacer la donacin,
no tiene hijos ni descendientes de ninguna clase, podr revocarla si despus
de realizarla tiene hijos, aunque sean pstumos. Tambin es posible la
revocacin si tras la donacin, el donante adopta. Por otra parte tambin cabe
la revocacin de la donacin si resulta vivo el hijo o descendiente que el
donante consideraba muerto cuando hizo la donacin.
La accin de revocacin tiene un plazo de ejercicio de 5 aos, desde el
nacimiento del hijo o desde que se tuvo noticia de la existencia del que se
consideraba muerto.
La accin es irrenunciable anticipadamente, y se transmite por muerte del
donante a sus hijos y descendientes.
En cuanto a sus efectos, hay que sealar que la revocacin no tiene efectos
retroactivos, por tanto se mantiene la eficacia de los actos realizados por el
donatario sobre el bien donado.
Si el donatario no puede devolver los bienes donados, el donante va a tener
derecho al valor que estos bienes tuviesen al hacer la donacin.
Si los bienes donados han sido hipotecados, el donante podr liberar la
hipoteca pagando la cantidad que sta garantice, y luego podr reclamar esa
cantidad al donatario.
En cuanto a los frutos, slo tienen que devolverse los frutos producidos desde
la interposicin de la demanda.

3. Revocacin por incumplimiento de cargas.

El donante puede revocar la donacin cuando el donatario haya dejado de
cumplir alguna de las condiciones que le fueron impuestas.
En cuanto al plazo de ejercicio de la accin, segn ciertos autores y alguna
sentencia del tribunal supremo, es de 1 ao. Pero la mayora de los autores
consideran que es de 4 aos, aplicando el plazo de las acciones rescisorias
contempladas en el Art. 1299 C. c.
El plazo se cuenta desde que se incumpli la carga. La accin se puede
renunciar anticipadamente, porque el cdigo civil no dice lo contrario.
La accin se puede ejercitar por el donante y por sus herederos. La
revocacin tiene efectos retroactivos, de manera que los bienes van a volver
al donante, siendo nulas las enajenaciones realizadas por el donatario, o los
gravmenes que hubiese establecido sobre los bienes donados, con las
limitaciones establecidas en cuanto a terceros por la Ley hipotecaria.

14
 En cuanto a los frutos, el donatario tiene que devolver los frutos recibidos
desde que incumpli la carga.

7.- Inoficiosidad y reduccin de las donaciones.

Son donaciones inoficiosas aquellas que siendo vlidas, son excesivas, porque
superan los lmites permitidos. En estos casos, procede la reduccin de la
donacin, esto es, rebajar la cuanta de la misma a los lmites permitidos; incluso
es posible suprimirla.
Las donaciones inoficiosas tpicas son las que daan a la legtima, pero tambin
se incluyen entre las tpicas las hechas por el donante sin haberse reservado
bienes suficientes para atender a sus necesidades, o para pagar a los acreedores.
Centrndonos en las que perjudican a la legtima, la accin se puede renunciar,
pero no mientras viva el donante, y para un sector de la doctrina, el plazo de
ejercicio es de 15 aos y sin embargo para otros es de 4 aos.

TEMA 4. DONACIONES ESPECIALES.

1.- La donacin mortis causa o intervivos.

Las intervivos producen sus efectos en vida del donante. Las mortis causa son
aquellas en las que el donante no transmite la cosa donada al donatario en el
momento de la donacin, sino que el donatario la va a adquirir al morir el
donante.
En realidad, son disposiciones de ltima voluntad, y se les aplica las normas de la
sucesin testamental.

2.- La donacin modal.

Es aquella en la que se impone al beneficiario (donatario) una carga o gravamen.

Este gravamen puede ser de cualquier tipo, entre otras, se le puede imponer como
carga el pago de las deudas del donante. Si no se dice otra cosa, el donatario solo
tendr que pagar las deudas anteriores a la donacin.
Las donaciones modales tienen un rgimen especial. As, el donatario tiene que
tener la capacidad necesaria para asumir la obligacin en que consista la carga, y
si no es as, necesitar la intervencin de su representante legal o que le
completen la capacidad.
El donante queda obligado al saneamiento por eviccin de la cosa donada, en
tanto en cuanto el valor de la carga sea superior al enriquecimiento que lo donado
supuso para pagar al donatario.
Si la donacin modal tiene por objeto un bien inmueble, en la escritura se tiene
que expresar de manera individual los bienes donados y el valor de las cargas.
La donacin modal se puede revocar por las causas comunes a las dems
donaciones, y especficamente, por incumplimiento de la carga o gravamen.
La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta, y si se incumple, el
donante puede pedir la revocacin o el cumplimiento, o una indemnizacin.

15
 3.- La donacin remuneratoria.

La donacin remuneratoria es la que se hace a una persona por los servicios

prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles. (propinas).
La interpretacin del Art. 622 C. c. que es el que se refiere a estas donaciones,
debe ser la siguiente:
La donacin remuneratoria se rige por las reglas generales de los
contratos en la cuanta del valor de los servicios remunerados, y por las reglas de
las donaciones en la parte que supere ese valor.

4.- Las donaciones con clusula de reversin.

La reversin significa que el bien donado pasa de nuevo al patrimonio del

donante o al de un tercero. La reversin se puede establecer a favor del donante
para cualquier caso y circunstancias, pero a favor de otras personas, solo se puede
establecer en los mismos casos y con las mismas limitaciones que el cdigo
contempla para las sustituciones testamentarias.
La reversin, dispuesta por el donante en favor de un tercero, en contra de lo
anterior, es nula, pero no da lugar a la nulidad de la donacin (es nula la clusula
pero no el contrato de donacin).

5.- La donacin con facultad de disponer por el donante.

El donante se puede reservar la facultad de disponer de algunos de los bienes

donados, o de alguna cantidad con cargo a ellos. Pero si se muere el donante sin
haber utilizado este derecho, sern del donatario las cantidades o los bienes que el
donante se hubiese reservado.

6.- La donacin de nuda propiedad y de usufructo a personas distintas.

Conforme al Art. 640 C. c., se puede donar la nuda propiedad a una persona y el
usufructo a otra/otras.
Si hay una donacin sucesiva del usufructo a distintas personas, entran en juego
los lmites de las sustituciones testamentarias citadas antes.

TEMA 5. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS, EN GENERAL.

1.- El arrendamiento de cosas: concepto.- Capacidad y forma.- Objeto.- La

duracin del arrendamiento en el Cdigo Civil.

Concepto.

Es el contrato por el que una de las partes, que es el arrendador, se obliga a

proporcionar a otra, durante cierto tiempo, el uso o el goce de una cosa o de un
derecho a cambio de una contraprestacin cualquiera.

Caractersticas.

Este contrato es consensual, oneroso, bilateral, de duracin temporalmente

limitada, y conmutativo.

16
 Capacidad para celebrar.

Se requiere la capacidad general para contratar.

Forma.

Como regla, rige el principio de libertad de forma. No obstante, se debe tener en

cuenta el ltimo prrafo del Art. 1280 C. c.

Objeto del contrato.

Puede ser cualquier cosa cuyo uso y disfrute est en el comercio de los hombres.
Puede tratarse de bienes muebles o b. inmuebles, as como derechos que pueden
ser objeto de uso y disfrute, a no ser que sean intransmisibles. Todo lo que sea
personalsimo, es intransmisible, por tanto, no pueden serlo los derechos de uso y
habitacin.
Si la cosa que se arrienda es consumible, se requiere que no se consuma por el
uso a que se destina en el contrato de arrendamiento. (una botella de vino cara
para una exposicin).
La cosa arrendada, puede ser del propio arrendatario, si bien lo que sucede es que
ste no tiene el uso de la cosa.
A su vez, el arrendador no tiene que ser el propietario de la cosa arrendada, sino
que basta con que tenga su uso y disfrute.

Precio.

El arrendatario de obliga a pagar un precio cierto que a diferencia de la

compraventa, no es necesario que consista en dinero o en signo que le represente,
luego puede consistir en entregar una cantidad de dinero o no.
Lo normal es el pago peridico de una renta en dinero mientras dure el contrato.
El precio no tiene que ser proporcional al tiempo de duracin del contrato, puesto
que la Ley slo exige precio cierto y tiempo determinado en el Art. 1543 C. c. El
precio ha de ser cierto, por tanto, ha de estar determinado o ser determinable, sin
necesidad de nuevo acuerdo de las partes.

Duracin del contrato.

El contrato tiene una duracin temporal, y puede ser por tiempo determinado, por
tiempo determinable, o incluso por tiempo indeterminado. (por ejemplo, mnimo
de dos aos prorrogables si las partes quieren). DE todas formas el arrendamiento
no puede ser perpetuo.
La duracin va a ser la fijada por las partes, y en su defecto, por la Ley.

2.- Contenido:

a) Derechos y obligaciones del arrendador.

1.- La entrega de la cosa.

17
 2.- Hacer las reparaciones necesarias en ella para que se pueda utilizar
conforme a su destino.
3.- Mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa mientras dure
el contrato; por tanto, l no puede realizar actos perturbadores, y as no
puede variar la forma de la cosa arrendada. Igualmente debe mantener al
arrendatario en el goce pacfico de la cosa frente a las perturbaciones
procedentes de terceros.

b) Derechos y obligaciones del arrendatario.

1.- Pagar el precio. Esta obligacin se cumplir en el lugar pactado en el

contrato. Si no se ha dicho nada, tendr lugar en el lugar previsto en el
Art. 1171 C. c. y por tanto, en el domicilio del arrendatario, que es el
deudor.
2.- Debe usar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia,
destinndola al uso pactado, y en su defecto, al normal conforme a la
naturaleza de la cosa, segn la costumbre del lugar.
En relacin con esta obligacin, tiene derecho a usar la cosa, pero no tiene
el deber; ahora bien, si por no usarla, la cosa sufre daos, se le podr
exigir responsabilidad o la resolucin del contrato por incumplimiento de
sus obligaciones, ya que no tratado la cosa como deba.
3.- Tiene que comunicar cualquier actuacin daosa que otro tercero
prepare realizar o haya realizado ya en la cosa. Tambin tiene que
notificar al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la cosa
en estado de servir al uso al que se destina inmediatamente, y si no lo hace
responder de los daos y perjuicios.
4.- Tiene que tolerar las reparaciones urgentes en la cosa, aunque sean
muy molestas, y aunque durante este tiempo se vea privado de parte de la
cosa, cuando la reparacin no se pueda retrasar. Ahora, si esta reparacin
dura ms de 40 das, el precio se va a rebajar en proporcin al tiempo y a
la parte de la que resulte privada.
5.- Tiene que devolver la cosa tal y como la recibi cuando acabe el
contrato, a no ser que la cosa se hubiese perdido, hubiese perecido, o se
hubiera deteriorado por el paso del tiempo o por una causa inevitable.

3.- La extincin del contrato.

El contrato se extingue por las causas generales de extincin, y adems, por las
siguientes:
1.- Por cumplimiento del fin.
2.- Por transcurso del plazo pactado, sin necesidad de que haya
requerimiento. La cuestin de la prrroga y la renovacin: en caso de
prrroga, se mantiene el mismo contrato, con las mismas condiciones y
duracin, en cambio, en caso de renovacin, nos encontramos ante un nuevo
contrato.
El Art. 1566 C. c. contempla lo que se llama la tcita reconduccin, que se
trata de un supuesto de renovacin por voluntad presunta de las partes y que
se produce cuando, al acabar el contrato, el arrendatario permanece/contina
disfrutando de la cosa arrendada durante 15 das con la
aquiescencia/conocimiento del arrendador.

18
 3.- Por resolucin, cuando alguno de los contratantes no haya cumplido lo
pactado. En tal caso, se puede pedir la indemnizacin de daos y perjuicios,
dejando el contrato subsistente o pedir la resolucin y la indemnizacin de
daos, tal y como dispone el Art. 1556 C. c.
4.- Por falta de prueba de precio: tiene lugar en los arrendamientos
verbales cuando no haya acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el
precio que fijaron.
5.- Extincin por prdida del derecho del arrendador. El contrato acaba si
se extingue el derecho que el arrendador tena sobre la cosa o por transmisin
del mismo (por ejemplo, porque la cosa se vende). Sin embargo, no se
extinguir en esos casos cuando, por acuerdo de los interesados, o bien por
ley, el adquiriente se subrogue en el lugar del arrendador mantenindose
dicho contrato entre el adquiriente y el arrendatario.

4.- El desahucio.

Una vez terminado el arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa al

arrendador, siendo tal cosa un inmueble, existe un proceso judicial, breve. Las
causas de desahucio estn contempladas en el Art. 1569 C. c.

5.- Transmisin del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se puede transmitir, si bien es necesario un acuerdo

entre el cedente, en este caso el arrendatario, y el cesionario, que es la persona a
la que se le cede; pero se requiere tambin el consentimiento del arrendador.

6.- El subarriendo.

El cdigo permite al arrendatario subarrendar total o parcialmente la cosa

arrendada salvo pacto en contra. En este caso, hay dos contratos: el 2 contrato se
apoya en el 1; y existen relaciones entre arrendador y arrendatario, entre
arrendatario y subarrendatario, y adems, la ley contempla el nacimiento de
relaciones directas entre arrendador y subarrendatario, y as, por ejemplo, si el
arrendatario no paga la renta al arrendador, ste (el arrendador) tiene una accin
directa contra el subarrendatario por las rentas que se hallare debiendo. (ver
dibujo).

7.- La naturaleza del derecho del arrendatario.

Es un derecho de crdito; el arrendatario tiene un derecho de crdito a que el

arrendador le entregue la cosa y le proporcione el uso y disfrute de la misma. El
derecho de arrendamiento no es un derecho real, puesto que no otorga un poder
directo e inmediato sobre la cosa, pero adems, el derecho del arrendatario no
tiene carcter personalsimo, ya que si lo tuviera, se extinguira por muerte del
arrendatario, de manera que slo l podra utilizar la cosa.
En cambio, este derecho se extingue por muerte del arrendatario, y lo arrendado
se puede a su vez subarrendar, luego no es personalsimo.

19
 8.- La naturaleza del acto de dar en arrendamiento.

Es un acto de administracin, no de disposicin, ya que no se dirige a

vender/enajenar la cosa. Ahora bien, puede constituir un acto de administracin
ordinaria cuando el futuro de la cosa no se compromete de manera importante y
duradera, sino que se va a recobrar en un plazo breve su disponibilidad.
En cambio, estaremos ante actos de administracin extraordinaria, cuando
mediante el arrendamiento, se compromete la cosa de forma importante y no se
puede recuperar la disponibilidad sobre la misma a corto plazo, lo cual puede
influir en la posibilidad de vender la cosa, o en su precio.

TEMA 6. EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS.

1.- Legislacin especial sobre arrendamientos urbanos.- mbito de aplicacin

rgimen jurdico de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre.

Los arrendamientos urbanos se rigen en la actualidad por la Ley de 24 de

Noviembre de 1994.
Antes de la entrada en vigor de esta ley, los arrendamientos se regan por una ley
de 1964, que se caracterizaba por otorgar una total proteccin a los
inquilinos/arrendatarios. Esta ley, con algunas modificaciones, se sigue aplicando
a los contratos celebrados bajo su vigencia. Tambin hay que mencionar el
llamado Decreto Boyer de 1985.
En relacin a la ley del 94, distingue entre arrendamiento de vivienda, que siguen
gozando de cierta proteccin, aunque menor a la que otorgaba la ley del 64, y
luego est el arrendamiento por uso distinto de vivienda, que se rigen
fundamentalmente por la voluntad de las partes.

mbito de aplicacin. (L.A.U.-> Ley Arrendamientos Urbanos).

Se aplica a los arrendamientos sobre fincas urbanas, ya que se trata de un

arrendamiento de vivienda o para uso distinto del arrendamiento de vivienda, y se
aplica en toda Espaa.
Por vivienda se entiende toda edificacin habitable cuyo destino fundamental sea
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (Art. 2 de la
LAU).
Tambin se considera como tal los contratos de arrendamiento sobre inmuebles
en los cuales el arrendatario no tenga fijada su vivienda permanente, siempre y
cuando vivan en dicho inmueble el cnyuge que no est separado o de hecho, o
los hijos.
El arrendamiento se sigue considerando de vivienda cuando el arrendatario viva
en el inmueble arrendado y adems, desarrolle en el mismo su actividad
profesional.
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda es aquel que recae sobre una
edificacin pero no tiene como destino fundamental el de vivienda permanente
del arrendatario.

Rgimen aplicable.

20
 1. Los arrendamientos tanto de vivienda como para un uso distinto
del de vivienda, se rigen de forma imperativa por lo establecido en
el ttulo 1 de la LAU, que contempla el mbito de la ley, en el
ttulo 4, que recoge las disposiciones comunes, y en el ttulo 5, que
se refiere a los procedimientos arrendaticios en los apartados 38-
40, artculos que han sido derogados por la ley de enjuiciamiento
civil del ao 2000 que regula ahora estos procesos.
2. Junto a lo anterior, hay que tener en cuenta que los arrendamientos
se disponen por el art. 2 de la LAU, y en su defecto, por la
voluntad de las partes, y con carcter supletorio, por el Cdigo
civil, salvo si estamos ante viviendas suntuarias, que son aquellas
que miden ms de 300 m2 o cuya renta supera unas determinadas
cantidades. Tratndose de estas viviendas, primero se aplica la
voluntad de las partes, o en su defecto, el ttulo 2 de la LAU o con
carcter supletorio el C. c. Adems, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda, se rigen por la voluntad de las partes, por
las normas contenidas en el ttulo 3 de la LAU y supletoriamente
por el Cdigo Civil.
3. Arrendamientos a los que no se aplica la LAU: no se aplica a las
viviendas que los porteros, guardas, empleados, funcionarios, etc,
tengan asignados con motivo de su cargo o del servicio que
prestan. Tampoco se aplica en caso de viviendas militares, ni
universitarias, ni tampoco a aquellos contratos en los cuales
aplicndose una finca con casa-habitacin el fin principal del
arrendamiento sea el aprovechamiento agrcola o forestal.

2.- Arrendamiento de vivienda.

Rige el principio de libertad de forma, con una ley que es imperativa en algunos
casos, sin perjuicio de que algunas partes puedan obligarse a otorgar lo que han
escrito.
Adems, conforme al Art. 1280 C. c. se puede exigir que el contrato de inmuebles
se eleve a documento pblico.

Fianza.

Conforme al Art. 36 de la LAU, es obligatorio para el arrendador y para el

arrendatario entregar una fianza en metlico que ser equivalente a un mes de
renta si se trata de arrendamiento de vivienda, y dos meses de renta si es para uso
distinto.

Duracin del contrato.

Conforme al Art. 9 de la LAU, ser lo que las partes establezcan libremente. Si la

duracin pactada es inferior a 5 aos, una vez llegado el da del vencimiento, ste
se va a prorrogar obligatoriamente hasta 5 aos salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con 30 das mnimos de antelacin a la finalizacin del
contrato o cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no prorrogar.
Si no se contempla el plazo de duracin, el contrato se considerar celebrado con
un ao con derecho del arrendatario a prorrogar sucesivas hasta los 5 aos de

21
plazo mnimo. No obstante, la prrroga obligatoria va a poder ser excluida si
cuando se celebra el contrato, hace constar de manera expresa su necesidad de
ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 aos para destinarla a vivienda
permanente para siempre.
El arrendador tendr que ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde que se
extingui el contrato de arrendamiento, ya que si no lo hace, deber devolver al
arrendatario el uso de la vivienda por un nuevo periodo de 5 aos y adems
indemnizarle los gastos ocasionados, como consecuencia del desalojo de la
vivienda, o si el arrendatario lo prefiere, el arrendador tendr que indemnizarle
con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que queden hasta
cumplir 5.
Una vez que ha transcurrido el plazo mnimo de 5 aos de duracin del contrato,
si ninguna de las partes notifica con un mes de antelacin su voluntad de no
renovarlo, el Art. 10 de la LAU contempla una prrroga obligatoria por plazos
anuales, hasta un mximo de 3 aos, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con un mes de antelacin, al finalizar cada uno de los aos, su
voluntad de no renovar.

Subrogaciones.

La subrogacin consiste en que una de las partes del contrato es sustituida por un
tercero que asume sus derechos y obligaciones en el contrato.

1. Subrogaciones en la posicin del arrendador. Si se vende/enajena una

vivienda arrendada, el que la adquiera va a quedar subrogado
necesariamente en los derechos y obligaciones del arrendador que lo ha
transmitido, hasta que pasen los 5 aos de duracin mnima del contrato.
Si la duracin del contrato se hubiese acordado por un plazo superior a 5
aos, el adquiriente, si no tiene la condicin de tercero hipotecario, slo
est obligado a soportar el arrendamiento durante el plazo que falte para
cumplir los 5 aos. Si las partes han acordado en el contrato que la
enajenacin extinguira el mismo, el adquiriente, sea o no sea tercero
hipotecario, tiene que soportar el arrendamiento por el tiempo que quede
para cumplir los 5 aos.
Todo lo anterior se aplica si la enajenacin es voluntaria, ahora bien, si se
debe a otras causas, se va a aplicar el Art. 13 de la LAU.

2. Subrogaciones en la posicin del arrendatario.

a) INTERVIVOS-> Si el titular de un contrato de arrendamiento

desiste de dicho contrato sin consentimiento del cnyuge que
conviviera con l, el arrendamiento podr continuar en beneficio
de dicho cnyuge. Si el arrendatario abandona la viviendo sin
manifestacin expresa de desistimiento o de no renovacin, el
arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge que
conviviera con aquel, si dicho cnyuge manifiesta por escrito al
arrendador, en el plazo de 1 mes, su voluntad de ser arrendatario.
Observacin: Lo anterior tambin es aplicable a las parejas
de hecho, si bien es necesario que el miembro de la
pareja o de la unin de hecho que quiera continuar el

22
 arrendamiento hubiera convivido con el arrendatario de
forma permanente en anloga relacin de afectividad a la
de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual,
durante por lo menos los 2 aos anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido
descendencia comn, en cuyo caso slo se exige la
convivencia.
Intervivos en la posicin del arrendatario: En caso de nulidad del
matrimonio, separacin judicial o divorcio del arrendatario, el
cnyuge podr continuar en el uso de la vivienda cuando le sea
atribuida legalmente. Art. 73 C. c.

b) MORTIS CAUSA-> Si el arrendatario se muere, se pueden

subrogar en el contrato las siguientes personas:

El cnyuge del arrendatario, que al morir ste estuviera

conviviendo con l.
La persona que hubiera venido conviviendo con el
arrendatario de manera permanente en una relacin
anloga a la de los cnyuges, con independencia de su
orientacin sexual, durante por lo menos los 2 aos
anteriores al fallecimiento, salvo que hubiesen tenido
descendientes comunes, en cuyo caso es suficiente la
convivencia.
Los descendientes del arrendatario que en el momento de
su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o
tutela, o que hubieran convivido habitualmente con l
durante los dos aos anteriores.
Los ascendientes que hubiesen convivido habitualmente
con l durante los dos aos anteriores a la muerte.
Los hermanos del arrendatario en quienes concurra el
requisito antes citado (2 aos convivencia, etc).
Personas distintas de las anteriores que tengan una
minusvala igual o superior al 65%, siempre que tengan
una relacin de parentesco hasta el 3 grado colateral,
con el arrendatario, y haya convivido con l durante los
dos aos anteriores al fallecimiento.
Mortis causa en la posicin del arrendador: Si existen varias
personas con derecho a subrogarse y no se ponen de acuerdo, se
seguir el orden que hemos mencionado antes, con una excepcin:
los padres septuagenarios tienen preferencia frente a los
descendientes. A su vez, entre descendientes y ascendientes, tiene
preferencia el ms prximo en grado, y si se trata de hermano, se
va a preferir al de doble vnculo sobre el medio hermano. (ver
cuadros).

La cesin intervivos.

23
El arrendatario no puede ceder el contrato sin el consentimiento escrito del
arrendador. El cesionario se va a subrogar en la posicin del cedente frente al
arrendador.

Subarriendo.

Se prohbe el subarriendo total de la vivienda arrendada. Se admite el subarriendo

parcial previo consentimiento escrito del arrendador. (ver cuadro).

La renta: su determinacin.

La renta ser la que pacten libremente las partes. En principio, salvo que se
acuerde otra cosa, el pago se har mensualmente en los siete primeros das del
mes. El arrendador no puede exigir el pago anticipado de ms de un mes de renta.
El lugar y la forma de pago sern los acordados, y si no se ha dicho nada, se va a
pagar en metlico en la vivienda alquilada.
El arrendador debe entregar al arrendatario un recibo del pago, salvo que se
realice a travs de otros medios que acrediten el cumplimiento de la obligacin
de pago.
La renta se va a actualizar durante los 5 primeros aos del contrato, aplicando el
IPC (ndice de precios al consumo). Transcurridos esos 5 primeros aos de
duracin, es decir, a partir del 6, la renta se actualizar segn lo acordado por las
partes, y en su defecto, por el IPC.
La renta puede sufrir ciertas modificaciones, y as puede resultar elevada en el
caso de que el arrendador realice obras de mejora, siempre que stas se hayan
realizado una vez transcurridos los 5 primeros aos de duracin del contrato.
Junto a la renta, puede establecerse en el contrato que el arrendatario pague
adems otros gastos, por ej. los de comunidad, as como determinados servicios,
impuestos, etc; por supuesto sern de cuenta del arrendatario aunque no se haya
pactado, los gastos ocasionados por los servicios que tenga la finca arrendada y
que se individualicen a travs de contadores (luz, agua, gas, etc). No obstante,
estos ltimos gastos pueden ser asumidos por el arrendador.

TEMA 7. EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS.

(Continuacin).

1.- Contenido de la relacin arrendaticia de vivienda.

a) b) Obras de conservacin y de mejora.

El arrendador tiene que realizar todas las reparaciones necesarias para conservar
el inmueble en condiciones de servir para el uso pactado, sin que pueda elevar la
renta.
Existen tres excepciones a lo anterior, y as el arrendador no tiene ese deber de
reparar:
1) Cuando el deterioro de que se trate sea imputable al
arrendatario o a las personas de quienes ste responde. Se establece por tanto
una presuncin de culpabilidad en contra del arrendatario que tendr que
probar que no es el responsable de los daos.

24
 2) Que la destruccin de la vivienda haya tenido lugar por una
causa no imputable al arrendador (incendio, lluvias, etc).
3) Cuando estemos ante reparaciones de importe no elevado que
se deban al desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda, en cuyo caso
debe pagarlas el arrendatario.

El arrendatario tiene que soportar la realizacin de las obras de conservacin

cuando no se puedan retrasar hasta el fin del contrato, pero si esas obras duran
ms de 20 das, el arrendatario tiene derecho a que se le reduzca la renta en
proporcin a la parte de la que se ha visto obligado. Y si resulta que se le priva de
toda la vivienda, tiene derecho a que se suspenda el contrato.

En cuanto a las obras de mejora, aparecen reguladas en el Art. 22 de la LAU, y

segn ciertos autores como Albaladejo, en realidad no son obras de mejora, sino
obras que exceden de la conservacin ordinaria.

c) Obras del arrendatario en la vivienda. Especial referencia a

las obras del arrendatario minusvlido.

Las obras del arrendatario estn contempladas en los Arts. 23 y 24. Por supuesto,
el arrendatario no puede realizar sin permiso escrito del arrendador obras que
alteren la configuracin de la vivienda, o que afecten a su estabilidad o seguridad.
Si el arrendatario incumple lo anterior, el arrendador podr resolver el contrato y
exigir que las cosas se repongan al estado anterior.
Finalmente, el Art. 24 se refiere a los contratos suscritos por arrendatarios con
minusvalas, los cuales pueden, previa notificacin escrita al arrendador, realizar
las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condicin de minusvlido o a la
de su cnyuge, pareja de hecho o ciertos familiares.

d) Derecho de adquisicin preferente del arrendatario.

Art. 25 y 26 LAU. Si la vivienda arrendada se vende, el arrendatario tiene un

derecho de adquisicin preferente sobre la misma en los siguientes trminos:

Tiene un derecho de tanteo sobre la vivienda que debe ejercitar en un

plazo de 30 das naturales, a contar desde el da siguiente en que se le
notifique fehacientemente la decisin de vender el precio y las dems
condiciones importantes.
En el caso mencionado, el arrendatario podr ejercitar el derecho de
retracto cuando la notificacin no se haya hecho o se hayan emitido en la
misma cualquiera de los requisitos exigidos; y tambin cuando el precio
real de la compra-venta haya sido inferior al que figura o el resto de las
condiciones esenciales del contrato hayan sido onerosas.
El retracto caduca a los 30 das naturales, contados desde el siguiente que
el arrendador debe hacer al arrendatario en las condiciones en las que se
llev a cabo la compraventa, mediante la entrega de la copia de la
escritura.
Por excepcin, no va a tener lugar el derecho de tanteo y retracto cuando
la vivienda arrendada se venda conjuntamente con el resto de viviendas o
locales del arrendador, que forman parte de un mismo inmueble, ni

25
 cuando se vendan por los distintos propietarios a un mismo comprador
todos los pisos y locales.
Si en el inmueble solo hay una vivienda, el arrendatario tendr los
derechos de tanteo y retracto citados.
La renuncia a los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario
solo va a ser vlida en los contratos de duracin pactada superior a 5 aos.

El vendedor est obligado a manifestar en la escritura que la vivienda no est

arrendada.

-Suspensin del contrato.

El contrato se puede suspender en los casos en los que deben realizarse obras de
conservacin o acordadas por la autoridad competente, que hagan la finca
inhabitable.
En estos casos, se suspende la obligacin de pagar la renta, tambin el transcurso
del plazo de duracin del contrato, de manera que ste no va a contar, y por
ltimo el arrendatario no tiene derecho a indemnizacin.

-Resolucin y extincin del contrato.

Conforme al Art. 1124 del C. c. la resolucin se puede producir si una parte

cumple sus obligaciones o est dispuesta a hacerlo, y la otra incumple las suyas.
En virtud del Art. 27 de la LAU, el arrendador puede resolver el contrato, entre
otras causas, por la falta de pago de la renta o de la fianza; en caso de subarriendo
o cesin inconsentidos, cuando el arrendatario cause daos dolosos en la vivienda
o haga obras inconsentidas; cuando en la vivienda tengan lugar actividades
molestas, peligrosas, ilcitas, o cuando la misma deje de estar destinada a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
Por su parte, el arrendatario puede resolver el contrato cuando el arrendador no
realice las obras que son necesarias o si el arrendador realiza perturbaciones en el
interior de la vivienda.
A su vez, el arrendatario s puede desistir del contrato cuando sea necesario
realizar obras de conservacin o acordadas por la autoridad competente, y no
puede vivir en el inmueble alquilado.
Tambin puede cuando el contrato tenga una duracin superior a 5 aos, y
hubiesen transcurrido por lo menos los 5 primeros, el arrendatario puede desistir
preavisando al arrendador con una antelacin mnima de 2 meses sin tener que
pagar ni la renta del tiempo pactado que todava queda por cumplir, ni
indemnizacin alguna.

2.- El arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Estos arrendamientos se rigen por las normas que son de comn aplicacin a
todos los arrendamientos urbanos, y adems se rigen por:

Lo dispuesto por las partes.

En su defecto, por lo dispuesto en el ttulo 3 de la LAU.
Supletoriamente por el C. c.

26
Por lo que se refiere a la renta, se rige por la libertad de pacto. En cuanto a la
determinacin de la renta, forma, lugar y procedimiento de pago, a falta de pago
se aplica el Cdigo civil.

-Duracin del contrato.

La duracin ser la que pacten las partes, y si no, se aplica el Art. 1518 C. c. Los
Arts. 29 y siguientes de la LAU regulan las cuestiones relativas a la enajenacin
de la finca arrendada, a las obras de conservacin y mejora del arrendador, y a las
obras del arrendatario, a los derechos de tanteo y retracto, a:
La cesin del contrato y del subarriendo: cuando en la finca arrendada se
ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar
la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador. En tal caso, el arrendador tiene derecho a una
elevacin de la renta del 10% de la renta en vigor si se trata de un subarriendo
parcial, y de un 20% si se trata de un subarriendo total o de la cesin de la finca
arrendada.
El Art. 33 de la LAU regula la transmisin en caso de muerte del arrendatario, y
el 34 se ocupa de la indemnizacin al arrendatario en el caso en el que el
arrendamiento se extinga por el transcurso del plazo pactado, cuando se haya
desarrollado una actividad de venta al pblico.
Esa indemnizacin proceder cuando el arrendatario haya manifestado con 4
meses de antelacin a la terminacin del contrato su voluntad de renovar dicho
contrato por un mnimo de 5 aos ms y por una renta de mercado.
Dicha indemnizacin se calcular en la forma establecida en el citado Art. 34.

-Disposiciones transitorias de la LAU.

Estas disposiciones modifican el rgimen de los contratos que estaban en vigor

cuando la nueva LAU empez a aplicarse.
Dichas disposiciones distinguen entre los contratos de arrendamiento anteriores
al Decreto Boyer de 198, y los celebrados despus. Y tambin distingue entre
arrendamiento de vivienda y arrendamiento de locales de negocio.
De dichas disposiciones conviene destacar que han permitido actualizar ciertas
rentas antiguas. Tambin repercutir al arrendatario ciertos gastos que soportaba el
arrendador, o aumentar la cuanta de los gastos que ya antes se poda repercutir.
Por ltimo permiten extinguir el contrato en casos en los que antes subsista, o se
transmita a determinadas personas.

TEMA 8 Y TEMA 9: EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS

RSTICAS.

1. Legislacin aplicable.

Estos arrendamientos se rigen por la LAR de 26 de Noviembre de 2003, que fue

ampliamente modificada por la Ley de 30 de Noviembre de 2005.
Por su parte, la LAR (Ley de Arrendamientos Rsticos) de Diciembre de 1980, se
sigue aplicando a los contratos que estaban vigentes al entrar en vigor la nueva
legislacin.

27
 2. mbito de aplicacin.

-mbito material u objetivo.

Se consideran arrendamientos rsticos los contratos en virtud de los cuales se
ceda temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrcola,
ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta.
Estos contratos se rigen por lo pactado por las partes, siempre que no vaya en
contra de la ley, supletoriamente por el cdigo y en su defecto, por los usos o
costumbres que le sean aplicables.
Tambin se consideran arrendamientos rsticos los de explotaciones agrcolas
forestales, entendindose por tales aquellas que ya estn constituidas con
anterioridad o al tiempo de celebrarse el contrato.
Se excluyen de la ley los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una
parte de los productos, y tambin los siguientes:
-Los arrendamientos de duracin inferior al ao agrcola.
-Los arrendamientos de tierras labradas por el propietario.
-Los que tienen por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica
o inters social.
-Igualmente se excluyen los arrendamientos que tengan por objeto el
aprovechamiento de rastrojeras y otros aprovechamientos secundarios, la caza,
las explotaciones ganaderas de carcter industrial o dedicadas a la estabulacin
del ganado.
-Tambin cualquier otra actividad distinta a la agrcola, ganadera o
forestal.
-Quedan excluidos tambin los arrendamientos incluidos en la LAU y los
que tengan por objeto fincas en las que concurra alguna de estas circunstancias:
-Constituir suelo urbano o urbanizable.
-Ser accesorias de edificios o explotaciones ajenas al destino
rstico.

Una misma finca puede se objeto de carios arrendamientos simultneos, cuando

cada uno de ellos tenga como fin distintos aprovechamientos compatibles.

-mbito territorial.

La LAR se aplica en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la aplicacin

preferente de la normativa dictada por las Comunidades Autnomas, con
competencia en manera de derecho foral.

3. Partes contratantes.

-Capacidad.

Pueden celebrar el contrato cualquier persona fsica o jurdica que tenga

capacidad para contratar, y tambin las comunidades de bienes que se dediquen a
actividades agrarias.
Las personas jurdicas deben tener por objeto social la realizacin de actividades
agrcolas, y en su caso, complementarias.
Tambin pueden ser arrendatarias las entidades pblicas facultadas para ello.

28
No pueden ser arrendatarias las personas fsicas que ya sean titulares de una o
varias explotaciones, que excedan de lo establecido por las Comunidades
Autnomas.
Tampoco pueden serlo la personas o entidades extranjeras, salvo las
pertenecientes a la UE, los residentes permanentes y los pertenecientes a pases
con los que exista convenio o reciprocidad.

4. Forma del contrato.

Estos contratos deben constar por escrito, y en cualquier momento las partes se
pueden obligar a formalizarlos en documento pblico.

5. Duracin.

La ley de 2005 establece una duracin mnima de 5 aos y se va a considerar

nula, y se tendr por no puesta, las clusulas en las que las partes estipulen una
duracin menor.
El arrendador, para recuperar la finca, al terminar el contrato se lo debe
comunicar frecuentemente al arrendatario con un ao de antelacin; si no lo hace,
el contrato se considera prorrogado por 5 aos ms, y as sucesivamente.
El adquiriente de la finca, aunque est protegido por el Art. 34 de la Ley
Hipotecaria, se va a subrogar en todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y tiene que respetar el plazo que queda de duracin mnima del
contrato, o en su caso de la prrroga.

6. La renta.

Ser la pactada libremente por las partes, y se va a fijar en dinero, aunque se haya
convenido en especie.
Su actualizacin si no se ha pactado nada, se har aplicando el IPC. El pago de la
renta se har en el lugar y la forma pactados, en su defecto, segn la costumbre, y
en ltimo trmino e pagar por aos vencidos, en metlico en el domicilio del
arrendatario.

7. Derechos y obligaciones de las partes.

El arrendador y el arrendatario deben permitir la realizacin de obras,

reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte del contrato.
El arrendador debe realizar todas las obras y reparaciones que sean necesarias
para conservar la finca en estado de servir al uso pactado. No obstante, si la finca
sufre daos no indemnizables por fuerza mayor, cuyo coste sea superior a un ao
de renta, el arrendador no est obligado a reparar, y el arrendatario puede optar
entre resolver el contrato o seguir pero con rebaja de la renta.
El arrendador tambin est obligado a realizar las obras impuestas por la ley o
por una resolucin judicial o administrativa firme.
En cuanto al arrendatario, tiene que realizar las operaciones, inversiones, que
sean propias del desarrollo normal de su actividad, y tambin las que le vengan
impuestas por la ley o por resolucin judicial o administrativa.

29
El arrendatario puede suprimir los elementos que separan varias fincas, dentro de
una misma explotacin, pero cuando acabe el contrato, tendr que reponer las
cosas a su estado anterior.

8. Cesin y subarriendo.

Se estar a lo pactado por las partes, pero debe referirse a la totalidad de la finca
o explotacin. Se debe acordar para todo el tiempo que quede en el contrato y por
una renta no superior a pactada.
El arrendatario no puede ceder o subarrendar la finca o la explotacin sin
consentimiento expreso del arrendador. Ese consentimiento no es necesario si la
cesin o el subarriendo se realizan a favor del cnyuge o de los descendientes del
arrendatario.

9. Extincin del contrato.

Por prdida total de la cosa, por terminar el plazo de duracin, por mutuo acuerdo
de las partes, por desistimiento unilateral del arrendatario, por resolucin del
derecho del arrendador, etc.
-En cuanto a la resolucin, el arrendador podr pedirle por falta de la renta, su
subarriendo o ceder el arriendo incumpliendo los requisitos, por causar daos en
la finca con dolo o negligencia, por no explotar el arrendatario la finca conforme
a los pactado, etc.
-En cuanto al derecho de retracto, en caso de enajenacin de fincas rsticas, el
arrendador tendr derecho de tanteo y retracto conforme a lo establecido en el
Art. 22 C. c. . Este derecho no proceder en los supuestos previsto en el Art. 22.5
C. c.

10. La aparcera.

Es el contrato por el cual el titular de una finca o explotacin cede temporalmente

s uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, as como el de los
elementos de la explotacin, ganado, maquinaria; y acuerda con el cesionario
aparcero repartirse los productos por partes alcuotas (1/3, 1/5, etc) en proporcin
a sus respectivas aportaciones.
La duracin de este contrato ser la libremente pactada por las partes, y en su
defecto, de entender celebrado por un ao agrcola.

TEMA 10. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS. EL

CONTRATO DE OBRA.

1.- El arrendamiento de servicios y de obra.

Existe arrendamiento de obra cuando a cambio de una contraprestacin

cualquiera, una parte se obliga hacia la otra a ejecutar una obra. Si a lo que se
obliga es a prestarle ciertos servicios, estaremos ante un arrendamiento de
servicios. Estos contratos se diferencian en que mientras en el de obra lo que se
promete es un resultado, con independencia del trabajo necesario para realizarlo,
en el de servicios se promete la prestacin de los servicios en s, con
independencia del resultado que se haya obtenido.

30
-Caractersticas de estos contratos.

Son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos. La forma de celebrarlos

es libre. En cuanto a las partes contratantes, hay que distinguir el arrendador, que
es el que se obliga a ejecutar la obra o a prestar el servicio, y el arrendatario, que
es el que adquiere el derecho a los mismos.
En cuanto a la capacidad de las partes, es necesaria la capacidad general para
contratar.
En cuanto al objeto, el contrato recae sobre la obra o servicio, y sobre la
contraprestacin que se promete a cambio. El objeto puede ser de cualquier tipo,
pero eso s, tiene que ser posible, lcito y determinado o determinable.
La contraprestacin puede ser tambin de cualquier tipo, pero suele consistir en
dinero. Lo normal es que el precio se determine en el contrato, y si no es as,
dicho contrato ser vlido siempre y cuando el precio se pueda fijar por el uso, la
costumbre, y por tasacin pericial.

2.- Reglas especiales del Cdigo sobre arrendamiento de servicios.

En cuanto a su duracin, el contrato se puede celebrar por cierto tiempo, sin

tiempo fijo, pero el arrendamiento hecho para toda la vida es nulo.
Los Arts. 1584 a 1587 C. c. en realidad estn tcitamente derogados por la
legislacin posterior.
En cuanto al arrendamiento de servicios de profesionales liberales, en general la
doctrina y la jurisprudencia consideran que la contratacin de los servicios de
quienes ejercen estas profesiones, como por ej. los abogados, constituyen
arrendamientos de servicios.
Estos arrendamientos se regulan por el derecho comn, a no ser que el servicio se
preste en las condiciones que haran de l un contrato de trabajo, en cuyo caso se
regulara por el Derecho laboral.
En cuanto al lugar de paso de los servicios, se producir en el lugar donde se
prestaron.

3.- Reglas especiales del Cdigo sobre arrendamiento de obra.

Podemos distinguir dos clases de arrendamientos de obra segn que se contrate la

ejecucin acordando que el que lo ejecute ponga solo su trabajo, o que tambin
suministre el material.
En cuanto a las obligaciones del dueo, la principal es la de pagar el precio de la
obra en la forma, cuanta y tiempo acordados.
El Art. 1600 C. c. contempla una garanta relativa al pago: el que ha ejecutado
una obra en una cosa mueble, puede retenerla en prenda hasta que se le pague.
-En cuanto a la cuanta, el Art. 1593 C. c. nos dice que el arquitecto o el
contratista que se encarga, por un precio alzado, de la construccin de un edificio
u otra obra, conforme a un plano convenido con el propietario del suelo, no puede
pedir aumento del precio aunque aumente el de los materiales o el de los jornales,
pero s podr hacerlo cuando se haya hecho un cambio en el plano, que d lugar a
un aumento de la obra, siempre que el propietario lo hubiese autorizado.
-En cuanto al tiempo de pago, salvo pacto o costumbre en contra, el precio de la
obra se debe pagar al hacerse la entrega, ahora bien, si el arrendador se oblig a

31
hacer la obra por piezas o partes o por medida, puede exigir del dueo, que la
reciba por partes y que le pague en proporcin.
-Lugar del pago: El pago se realizar en el lugar en el que se hizo la entrega de la
obra, salvo pacto en contra. Si no se ha pactado que el pago del precio se realice
en un lugar distinto del de la entrega, pero al hacer dicha entrega no se cobra,
deber pagarse en el domicilio del deudor, como se deduce del Art. 1171 prrafo
3 C. c.

4.- Obligaciones y responsabilidades del arrendador/contratista.

La obligacin esencial es realizar y entregar la obra. Si se acuerda que la obra

debe hacerse a satisfaccin del propietario, si ste no est conforme, la
aprobacin se reservar al juicio de los peritos correspondientes. Si quien tiene
que aprobar la obra es un 3, se tendr en cuenta lo que ste decida. El contratista
responde por incumplimiento de sus obligaciones, tanto si realiza l
personalmente la obra, como si lo hacen otras personas por su cuenta. En estos
casos de incumplimiento, el dueo puede pedir la resolucin del contrato, segn
las reglas generales de las obligaciones recprocas: Art. 1124 C. c.
Si resulta imposible que el contratista cumpla su obligacin (por Ej. la obra se
destruye antes de entregarla), hay que distinguir los siguientes casos:
1: Si la imposibilidad se debe a culpa del contratista, ste tendr
que indemnizar al dueo los daos y perjuicios.
2: Si no se debe a culpa del contratista, se extingue su obligacin,
pero tambin la del dueo, de pagar el precio. Sin embargo, esta obligacin de
pago se mantiene:
Si la obra se destruy despus de que el dueo incurra en
mora para recibir la obra.
Tambin proceder el pago si la destruccin de la obra es
imputable al dueo. (Por Ej. porque ha sido quien ha
puesto materiales de mala calidad).

Si la obra se destruye despus de la entrega, si se trata de un edificio que se

destruye por vicios de la construccin, el contratista responde de los daos y
perjuicios si la ruina se produce en los 10 aos siguientes a la construccin de la
obra.
La misma responsabilidad y por el mismo tiempo (10 aos) va a tener el
arquitecto que hubiese dirigido la obra si la ruina se debe a vicio del suelo o de la
direccin: Art. 1591 C. c.
Si la ruina se debe a un defecto del suelo o a un vicio de la construccin, sin que
pueda establecerse en qu proporcin han influido en los daos los distintos
elementos, la responsabilidad del arquitecto y del constructor va a ser solidaria.
El derecho a elegir la responsabilidad a que se refiere el 1591, es irrenunciable de
antemano, y se transmite con la titularidad de la obra construida a los sucesivos
adquirientes de sta.
-Relaciones entre el dueo de la obra y quienes han puesto su trabajo o
materiales:
Los que ponen su trabajo o materiales en una obra tienen accin directa contra el
dueo de la misma hasta la cantidad que dicho dueo deba al contratista.

5.- Extincin del contrato.

32
El contrato se extingue por las causas generales, y adems, por muerte del
contratista si el contrato se celebr teniendo en cuenta sus cualidades personales
(intuitu personae-> personalsimos).
En segundo lugar se extingue por imposibilidad de ejecutar la obra, y en tercer
lugar por desistimiento del dueo.

6.- Responsabilidad de los agentes de la construccin en la Ley de

ordenacin de la edificacin.

La Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de ordenacin de la edificacin, tiene por

objeto regular el proceso de edificacin sealando las obligaciones y
responsabilidades de los agentes que intervienen en l. El proceso de edificacin
es la accin y el resultado de construir un edificio de carcter permanente,
pblico o privado.
Son agentes de la edificacin todas las personas fsicas o jurdicas que
intervienen en el proceso, es decir, el promotor, el constructor, los
subcontratistas, etc.
La Ley establece sin perjuicio de la responsabilidad contractual, la
responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso, y as:

Durante el plazo de 10 aos, responde por los daos causados por los
vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Durante el plazo de 3 aos, por los daos causados por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las instalaciones que den lugar al
incumplimiento de los requisitos bsicos de habitabilidad.
El constructor, durante el plazo de un ao, va a responder de los daos
materiales por vicios o por defectos de ejecucin que afecten a elementos
de terminacin o de acabado de las obras.

La ley establece que en principio la responsabilidad personal e individual por los

actos o las omisiones, las personas deben responder.
Si el dao es imputable a dos o ms agentes, y se puede establecer el grado de
participacin de cada uno, cada uno de ellos responder en funcin de ese grado
y de forma mancomunada. Si no se puede individualizar la culpa, respondern
solidariamente.

TEMA 11. EL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL.

1.- Concepto y caracteres de este contrato.- Requisitos.

Este contrato es aquel por el cual dos o ms personas se obligan a poner en

comn dinero, bienes o industria, con intencin de partir entre s las ganancias.
-Caractersticas:
Es consensual, bilateral o plurilateral, oneroso e intuitu personae (se basa en la
confianza y se tienen en cuenta las circunstancias de los contratantes).

2.- Clases.

Civiles y mercantiles.

33
Las civiles se constituyen con intencin de obtener ganancias y repartirlas. Las
mercantiles tambin persiguen ese fin, pero mediante la realizacin de actos de
comercio.

Particulares y universales.

Son particulares las que tienen nicamente por objeto cosas determinadas o el
ejercicio de una profesin.
Son universales las que las partes ponen en comn todos los bienes que les
pertenecen actualmente con intencin de partirlos entre ellos, y tambin todas las
renuncias que adquieran con esos bienes. Esto se llama Sociedad Universal de
todos los bienes presentes. Si las partes ponen en comn todo lo que adquieran
con su trabajo y con su industria, y todo lo que produzcan sus bienes, estamos
ante una Sociedad Universal de todas las ganancias.
No pueden constituir sociedad universal entre s las personas que tengan
prohibido otorgarse alguna donacin o ventaja. As lo establece el Art. 1677 C. c.
Este ttulo antes se aplicaba a los cnyuges, porque no podan hacerse donaciones
el uno al otro. Hoy s se pueden hacer esas donaciones, y por tanto, el citado Art.
Slo se aplicar a los dems casos de prohibicin de donacin. Un Ej. de ello es
el contemplado en el Art. 221. 1. C. c.

3.- Forma y perfeccin.

La sociedad se puede constituir en cualquier forma, salvo que se aporten a la

misma bienes muebles, inmuebles, o derechos reales, en cuyo caso deber
otorgarse escritura pblica.
La sociedad comienza al celebrarse el contrato, salvo pacto en contra.
Una vez perfeccionado el contrato, la sociedad nace y las partes resultan
obligadas.
Si la sociedad no mantiene en secreto sus pactos y los socios contratan en nombre
de la sociedad y no en su propio nombre, la sociedad tendr personalidad
jurdica, y ser una asociacin. Si ocurre lo contrario, la sociedad no tendr
personalidad jurdica, y ser una comunidad de bienes.

4.- Funcionamiento.

Por lo que se refiere a las relaciones externas, si la sociedad tiene personalidad

jurdica, va a ser ella quien adquiera los derechos y las obligaciones derivados de
los actos de los socios.
La sociedad va a responder con todo su patrimonio de esas deudas, y si dicho
patrimonio es insuficiente, los socios no responden solidariamente, sino en
funcin de sus cuotas.
En cuanto a las relaciones internas, cada socio tiene que aportar aquello a lo que
se comprometi, respondiendo en caso de eviccin y vicios ocultos que afecte a
aquello que aport. Si la aportacin es dinero, y no se hace en el momento
sealado, el socio tendr que pagar intereses y deber indemnizar los daos
ocasionados. Por otra parte, el socio debe responder frente a la sociedad de los
daos y perjuicios que sta sufra por su culpa.

34
Si el socio ha tomado para su uso propio dinero de la sociedad, tiene que
devolverlo con intereses.
Si por el contrario, el socio ha adelantado dinero suyo a la sociedad, tendr
derecho a que se reembolse con los intereses oportunos.
La sociedad debe responder de las obligaciones y riesgos que el socio haya
asumido por culpa de la misma.
La sociedad queda obligada por los actos ejecutados por el socio en su propio
nombre o sin poder, cuando dichos actos hayan beneficiado a la sociedad.
Si la sociedad no tiene personalidad jurdica, el socio resultar obligado
personalmente frente a terceros.

5.- Administracin de la sociedad.

Hay que distinguir dos situaciones:

1.-> Si no se ha nombrado socio administrados, sern administradores
todos ellos, y lo que haga cualquiera de ellos obliga a los dems. Cada uno puede
oponerse a los actos de los dems antes que stos sean eficaces. Cada socio puede
utilizar las cosas de la sociedad, sin modificarlas, sin impedir el uso de los dems,
y cada socio puede obligar a los dems al pago de los gastos de conservacin.
2.-> Que se haya nombrado un socio administrador en el contrato, en tal
supuesto, el nombramiento ser revocable si concurre causa legtima, y no en otro
caso. Si el nombramiento no se ha producido en el contrato, sino despus, ser
revocable en cualquier momento.
El socio actuar como administrador de la sociedad, incluso en contra de la
opinin del resto, salvo que acte de mala fe.

Puede ser que en vez de un socio administrador, se haya nombrado a varios

administradores, en tal caso, si la administracin se les ha conferido
conjuntamente, para actuar necesitan el consentimiento del resto. Si lo que ocurre
es que a cada uno se le han atribuido ciertas funciones, podrn actuar
individualmente.
Si la administracin se ha adjudicado a varios, con carcter solidario, cada uno
podr actuar por s solo.

6.- Participacin por ganancias y prdidas.

Vendr determinado en primer lugar por lo pactado. Si solo se ha pactado la parte

de las ganancias, ser igual la parte en las prdidas.
Es nulo el pacto en virtud del cual se excluya a uno o ms socios en las ganancias
o en las prdidas, salvo el caso del socio industrial, que puede ser excluido de
participar en las prdidas.
Si no se ha pactado nada, las ganancias y las prdidas se van a distribuir en
proporcin a lo que se ha aportado, y el socio industrial tendr una participacin
igual a la del que menos haya aportado.

7.- Extincin.

La sociedad se extingue por haber alcanzado los fines por los que fue constituida,
o por imposibilidad de realizar estos, por concluir el plazo por el que fue
constituida, por imposibilidad de seguir realizando las aportaciones prometidas,

35
por muerte de algn socio, salvo las excepciones legales, y por voluntad de los
socios.

8.- Liquidacin.

Cuando la sociedad se extingue, debe liquidarse mediante el reparto del fondo

social. Se aplicarn las reglas de la liquidacin hereditaria cuando ello sea
posible, y en principio cada socio va a tener una parte proporcional a su
participacin.

TEMA 12. EL CONTRATO DE MANDATO.

1.- Concepto y caracteres.- Gestin y representacin en el contrato de

mandato. Mandato y poder.

El mandato es el contrato por el que una persona, el mandatario, se obliga ante

otra, que se llama mandante, a realizar un acto jurdico por cuenta de ste.

- Caractersticas:
Es consensual, en principio gratuito, pero las partes pueden pactar una retribucin
para el mandatario, en cuyo caso sera oneroso.
Es un contrato unilateral cuando es gratuito, y bilateral cuando hay retribucin
para el mandatario.
Es un contrato intuitu personae, porque se basa en la confianza.

2.- Clases de mandato.

El mandato puede ser sin representacin directa o no representativo

directo, cuando al realizar el encargo el mandatario acta por cuenta del
mandante pero en nombre propio.
En segundo lugar, hablamos de mandato representativo directo, o con
representacin directa, cuando al realizar el encargo, el mandatario
acta por cuenta y en nombre del mandante. En este segundo caso se ha
concedido poder de representacin a favor del mandatario.

El mandato en trminos generales, que tiene por objeto los actos de

administracin de la cosa o asunto a que se refiera.
El mandato en trminos especficos, que es aquel en el que se especifica
que el mandatario queda obligado a realizar actos de enajenacin,
gravamen, transaccin, etc.

El mandato general, que es el que comprende todos los asuntos de una

determinada espera.
El mandato especial, que es el que alcanza a uno o ms asuntos
determinados.

3.- Objeto del mandato.

El mandato puede tener por objeto la celebracin de actos jurdicos de cualquier

clase.

36
 4.- Capacidad.

Mandante -> Debe ser capaz y estar legitimado para contratar y realizar
los actos que encarga al mandatario.
Mandatario-> Debe ser capaz, y estar legitimado para celebrar el contrato
de mandato. Se aplican las reglas generales, y puede ser mandatario el
menor emancipado. El mandatario debe estar legitimado y ser capaz para
realizar el acto al que se oblig, si el mandato es sin representacin
directa, porque el mandatario realiza ese acto en su nombre. En cambio,
no ser necesaria esa capacidad y legitimacin si el mandato es
representativo directo, porque el mandatario en ese caso acta en nombre
del mandante.

5.- Forma.

No se exige forma ad solemnitatem, pero sta va a ser necesaria cuando el acto

que sea objeto del mandato s lo requiera, o cuando la ley lo exija.

6.- Contenido del mandato.

A. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO.

1. Debe realizar los actos a los que se oblig, sin traspasar los lmites del
mandato. Dichos lmites no se consideran traspasados si el mandato se
cumple de una manera ms ventajosa para el mandante que la sealada
por ste.
2. Debe atenerse a las instrucciones del mandante; si estas instrucciones no
se han fijado, el mandatario debe actuar como un buen padre de familia.
3. Debe tener informado al mandante de la marcha y del fin de la ejecucin
del mandato. Una vez terminada la ejecucin, tiene que rendir cuentas y
justificarlas.
4. Responder de los perjuicios que el incumplimiento de sus obligaciones
cause al mandante.
5. El mandatario debe realizar personalmente aquello a lo que se
comprometi, porque es un contrato intuitu personae. No obstante, el
mandatario puede nombrar un sustituto si no se lo ha prohibido el
mandante.
6. Si el mandatario actu por cuenta del mandante pero en nombre propio,
debe transmitir a ste lo que adquiri por su cuenta. En cambio, si el
mandatario actu por cuenta y en nombre del mandante, o sea, mandato
representativo directo, debe entregar a ste las cosas que recibi y que
adquiri directamente para l.

B. OBLIGACIONES DEL MANDANTE.

1. Debe pagar la retribucin cuando proceda.

2. Debe anticipar lo necesario para que se ejecute el mandato.

37
 3. Debe asumir las obligaciones contradas por su cuenta siempre que el
mandatario haya actuado dentro de los lmites del mandato o cuando lo
haya ratificado.
4. Debe indemnizar al mandatario los daos y perjuicios ocasionados por el
incumplimiento del mandato, siempre que no medie culpa del mandatario.

El mandatario tiene derecho a retener las cosas objeto del mandato hasta que el
mandante le pague las indemnizaciones y reembolsos que correspondan.

7.- Extincin del mandato.

El mandato se extingue:
1. Por las causas generales de extincin de los contratos.
2. Si el mandato se celebr hacindose constar la relacin que le serva de
base, se extinguir cuando dicha relacin acabe.
3. Por su revocacin.
4. Por la renuncia del mandatario o incapacitacin del mismo.
5. Por muerte, declaracin de prodigalidad, concurso, o insolvencias del
mandante o del mandatario.
6. Tambin se extingue por incapacitacin sobrevenida del mandante en los
trminos establecidos en el Art. 1732 C. c.

TEMA 13. EL CONTRATO DE DEPSITO.

1.- El depsito en general. Concepto y clases.

El depsito es el contrato por el que una parte, que se llama depositante, entrega a
la otra, depositario, una cosa mueble, que se obliga a custodiar y a restituirla
cuando se le reclame.
Si el contrato es oneroso, o se celebra por escrito, basta el acuerdo de las partes.
En los dems supuestos, el acuerdo tiene que ir acompaado de la entrega y
recepcin de la cosa.
Es un contrato naturalmente gratuito, pero se puede pactar una retribucin.

-Clases:
El contrato de depsito puede ser mercantil o civil. El depsito civil puede ser
judicial o extrajudicial. A su vez, el extrajudicial puede ser voluntario o
necesario.

2.- El depsito voluntario.

El depsito extrajudicial voluntario, se caracteriza porque la entrega se realiza

por voluntad del depositante, es decir, no se ve forzado a hacer el depsito.

Capacidad

Es necesaria la capacidad general para contratar. Si el depositante es incapaz, el

contrato es invlido, pero los representantes legales del depositante durante la
incapacidad, o el propio depositante una vez finalizada su incapacidad, pueden
reclamar la devolucin de la cosa sin necesidad de impugnar el contrato.

38
Si el depositario es incapaz, el depositante tiene accin para recuperar la cosa si
sigue en poder del depositario, o el precio, si es que la ha vendido.

Objeto.

La cosa depositada tiene que ser mueble, y no es necesario que pertenezca al

depositario, basta con que ste tenga derecho a disponer de su guarda.

Obligaciones del depositario.

1. Obligacin de guarda. Debe cumplirse en la forma pactada, y en

su defecto, con la diligencia propia de un buen padre de familia. El
depositario no puede usar la cosa, salvo el uso que se realice para
su conservacin. Si se otorgara el derecho a usar la cosa, no sera
depsito, sino prstamo o comodato.
2. Obligacin de restitucin. La restitucin la puede pedir el propio
depositante si es capaz, sus herederos (causahabientes), o su
representante legal o voluntario. La cosa tiene que devolverse con
sus accesiones y sus productos. Se devolver en el lugar pactado,
y si no se ha dicho nada, en el lugar en el que se encuentre la cosa.
La cosa se puede reclamar para su devolucin, incluso antes de
que finalice el tiempo por el que se estableci el depsito. No
obstante, hay una serie de casos en los que aunque el depositante
haya pedido la devolucin, sta no se va a producir en una serie de
casos, que son los recogidos en el Art. 1775 C. c.

Si el depositario descubre que la cosa objeto de depsito ha sido sustrada por el

depositante a otro, y sabe quin es su verdadero dueo, tiene que comunicar a
ste la existencia del depsito, y si, a pesar de ello el dueo no la reclama en el
plazo de un mes, tendr que devolvrsela al depositante, pero va a quedar libre de
toda responsabilidad.
La devolucin de la cosa depositada proceder incluso aunque no lo pida el
depositante, en una serie de casos, por ej:
Cuando el depositario tenga motivos para no conservar el depsito.
Cuando no habindose sealado un plazo, o habindose dejado el mismo
a voluntad del depositario, ste quiera devolver lo depositado actuando de
buena fe, incluso sin necesidad de motivos justos.
Cuando no exista culpa del depositario o de sus sucesores, no se pueda
devolver la cosa depositada, pero se recibi otra cosa en lugar de la
misma, deber entregrsela al depositante o cederle los derechos de las
acciones que ocupen su lugar.
El depositario puede retener la cosa depositada hasta que se le pague todo
lo que se le deba por motivo de depsito.

Obligaciones del depositante.

En principio, del depsito solo surgen obligaciones para el depositario. Sin

embargo, puede ocurrir que tambin surjan obligaciones para el depositante,
como la de pagar una retribucin al depositario si as se ha acordado. En este
caso, el depsito ser oneroso y bilateral.

39
Tambin puede que el depositante tenga que indemnizar los gastos y los
perjuicios que el depsito ocasione al depositario, pero en tal caso, no es
obligacin que nazca del contrato, sino de un hecho posterior.

Extincin del contrato.

Se aplican las causas de extincin generales. Se extingue tambin por

reclamacin del depositante, por renuncia justificada del depositario, por
concesin de permiso para usar la cosa despus de celebrar el contrato, etc.

3.- El depsito irregular.

El depsito es irregular cuando se transmite al depositario la propiedad de la

cosa, y ste ltimo tiene que devolver no la misma cosa depositada, sino otro
tanto de lo mismo.
Recae sobre cosas fungibles (sustituibles).
El depsito irregular no se admite en nuestro Derecho civil.

4.- El depsito necesario.

Son depsitos necesarios segn el Cdigo:

1. El depsito necesario legal (depsito hecho en cumplimiento de una

obligacin legal) -> Es un acto debido, es decir, se diferencia del depsito
voluntario porque existe un deber previo de celebrarlo y persigue no un
fin de guarda en s mismo, sino un fin cautelar que se consigue dando la
cosa a guardar a un tercero. A no ser que existan reglas particulares, se
rige por las reglas del depsito voluntario, siempre y cuando no
contradigan su finalidad.
2. El depsito miserable-> Se diferencia del depsito voluntario en que
existe la necesidad de realizarlo porque las circunstancias obligan a ello,
impidiendo elegir de forma libre al depositario. Se rige por las reglas del
depsito voluntario, y a efectos civiles no existen diferencias con el
mismo.
3. El depsito de introduccin de cosas en casas de hosteleros (cosas
introducidas por los viajeros en su hospedaje) -> En realidad no es un
depsito, porque no existe un acuerdo de voluntades entre las partes, ni
hay entrega de la cosa al fondista/hostelero, sino solo introduccin de la
cosa en la casa o el establecimiento del hostelero. La responsabilidad del
hostelero comprende los daos causados a las cosas por l mismo, por sus
dependientes o por extraos, siempre que no provengan de un robo a
mano armada o de otro suceso de fuerza mayor. Es necesario que la
introduccin de los efectos del viajero se haya realizado dando
conocimiento de ello al hostelero o a sus dependientes, y que el viajero
observe las advertencias que se le hayan hecho sobre el cuidado y
vigilancia de las cosas. Adems de esta figura, cuando el viajero entrega
al hostelero por ej. objetos valiosos para que se los guarde, estara
celebrando un contrato ordinario de depsito.

40
TEMA 14. EL CONTRATO DE PRSTAMO.

1.- Concepto y caracteres.

En nuestro Cdigo Civil se contemplan dos clases de prstamo:

1. El comodato o prstamos de uso (libros). Se llama as porque solo se

transmite el uso de lo prestado.
2. El mutuo (dinero), tambin llamado simple prstamos o prstamo de
consumo. Aqu se transmite la propiedad de la cosa, que suele darse para
consumirla.

El Art. 1740 C. c. define estos contratos. El Cdigo configura el prstamos como

un contrato real, ya que parte de la consideracin de que se perfecciona con al
entrega de la cosa, entonces regula los derechos y obligaciones conforme a ello.

1) El comodato: Es el contrato por el que dos personas, que son el comodante y

el comodatario, acuerdan que el primero entregar al comodatario una cosa para
que la use gratuitamente y luego la devuelva. Es un contrato gratuito, y si se
pacta una retribucin, pasara a ser un arrendamiento de cosas. En definitiva, se
trata de un contrato real, unilateral y gratuito.

-Sujetos:
El comodante, que es el que cede el uso de la cosa.
El comodatario, que es el que recibe la cosa y tiene que devolverla.

-Capacidad:
No se exige capacidad especial, si bien el comodante tiene que tener sobre la cosa
un derecho que le permita ceder su uso.

-Objeto:
Puede ser objeto del comodato cosas no consumibles, sean muebles o inmuebles,
y tambin cosas consumibles, si el uso para el que se deja no las consume.
El comodante conserva la propiedad o el derecho que tenga sobre la cosa
prestada, y el comodatario solo adquiere su uso, pero no sus frutos, salvo pacto
en contra.

-Uso de la cosa y duracin del contrato:

La cosa se debe destinar al uso pactado, y si no se ha dicho nada, al uso
determinado por la costumbre o por la naturaleza de la cosa.
La duracin del contrato viene determinada por el uso para el que se prest, o por
el tiempo convenido. En su defecto, y si no se puede determinar por la costumbre
de la tierra, la duracin quedar a voluntad del comodante.

-Obligaciones:
*Del comodatario:
1.- Est obligado a conservar la cosa con la diligencia de un buen padre
de familia, y por tanto, tiene que satisfacer los gastos ordinarios que sean
necesarios para el uso y la conservacin de la cosa. Adems, debe responder de

41
los daos o deterioros ocasionados a la cosa por su culpa, y tambin de la prdida
de la cosa por su culpa, e incluso an sin culpa, cuando se le entreg la tasacin.
2.- Debe servirse de la cosa para el uso debido, pero no est obligado a
usar la cosa.
3.- Debe devolver la cosa cuando el contrato se extinga, y si se la queda
por ms tiempo, tendr que responder de su prdida, incluso cuando la misma se
produzca por caso fortuito. El comodatario no tiene derecho de retencin.

*Del comodante:
1.- Debe entregar la cosa si el contrato se celebr por escrito y no la
entreg. Si al celebrarse el contrato, entreg la cosa, ya cumpli su obligacin de
entrega, y no queda obligado a nada. Sin embargo, pueden surgir algunas
obligaciones para el comodante que no son contrapartida de las del comodatario,
tales como abonar los gastos extraordinarios para conservar la cosa si el
comodatario, antes de hacerlos, los puso en su conocimiento.

-Extincin:
El comodato se extingue en primer lugar por las causas generales. En segundo
lugar, por la llegada del plazo o trmino fijado, o fin del uso pactado, o que deba
darse la cosa. Tambin por reclamacin del comodante, si tuviera urgente
necesidad de la cosa. En ltimo lugar, por reclamacin a la libre voluntad del
comodante, si no se pact la duracin ni el uso de la cosa, y no se pueda
determinar por la costumbre.

2) El prstamo mutuo: Es el contrato por el cual una parte entrega a la otra en

propiedad una cosa fungible, con la obligacin de devolver otro tanto de la
misma especie y calidad. Si el comodato es gratuito y no se celebra por escrito, el
acuerdo debe ir acompaado de la entrega de la cosa, y ser real. Si el contrato es
oneroso o se celebra por escrito, es suficiente el acuerdo, y entonces el mutuante
queda obligado a la entrega de la cosa.

-Sujetos:
El mutuante o prestamista, que es el que transmite la cosa en propiedad a la otra
parte, y necesita capacidad general para contratar.
El mutuatario o prestatario, que es el que recibe la cosa en propiedad y tiene que
devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Tiene que tener la capacidad
general para contratar, y adems, si se trata de un menor emancipado y recibe
dinero en prstamo, necesita el complemento de capacidad prestado por sus
padres (patria potestad) o por el curador.

-Objeto:
La cosa tiene que ser fungible, esto es, sustituible. En cuanto a las obligaciones,
si el mutuo es real, la entrega forma parte del contrato y por tanto el mutuante no
queda obligado a la entrega de la cosa, porque ya lo ha hecho.
SI el mutuo no fuera real, el mutuante queda obligado a entregar la cosa.
Por lo que se refiere al mutuatario, est obligado a devolver otro tanto de la
misma especie o calidad.
El contrato es gratuito, sin embargo, puede ocurrir que el mutuatario, a cambio de
las ventajas que recibe, se obligue a pagar intereses. En este caso, el mutuo ya no
sera gratuito, sino oneroso.

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El mutuo con intereses puede ser usurario, o leonino. El prstamo usurario es
aquel en el que se establece un inters notablemente superior al normal del
dinero, y manifiestamente desproporcionado a las circunstancias del caso, y es
nulo. El prstamo leonino es el que ha sido aceptado por el prestatario a causa de
su situacin angustiosa, de su inexperiencia, o de lo limitado de sus facultades
normales, y es nulo.

-Fin del mutuo:

El contrato termina y tendr que devolverse lo prestado, cuando se haya
establecido. En otro caso, al deducirse de la naturaleza del contrato que se ha
querido dar un plazo al deudor, dicho plazo ser fijado por los tribunales.
Como hemos visto, el mutuatario tiene que devolver otro tanto de lo recibido, y
adems, los intereses, en su caso. Si el mutuo es usurario, al ser nulo, el
mutuatario solo tiene que devolver la suma recibida, y si resulta que ya ha pagado
parte de la suma recibida, y adems los intereses vencidos, el prestamista tendr
que devolver lo que exceda del capital prestado.

TEMA 15. LOS CONTRATOS ALEATORIOS.

El Art. 1790 C. c. define el contrato aleatorio en los siguientes trminos: es aquel

por el que una de las partes o ambas recprocamente se obligan a dar o a hacer
una cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de
un acontecimiento incierto o que debe ocurrir en un tiempo indeterminado.

Caractersticas.

Son consensuales, bilaterales, onerosos y aleatorios.

1.- El contrato de renta vitalicia.

a) Concepto y caracteres.
Es un contrato por el que un sujeto (deudor) se obliga a entregar a otro
(acreedor) una pensin peridica durante la vida de ste o la de otra persona,
a cambio de un capital en bienes muebles o inmuebles.
Es un contrato aleatorio, ya que las partes contratantes, cuando lo celebran,
no saben cul va a ser su duracin, que va a depender de la duracin de la
vida contemplada. Es consensual, bilateral y oneroso.

b) Elementos personales.
En general, en el contrato de renta vitalicia intervienen como partes
contratantes el constituyente de la renta y el deudor de las pensiones, que a
cambio de los bienes que se le han transmitido como capital, se obliga a pagar
al constituyente mientras ste viva una pensin determinada. Junto a los
contratantes, puede que intervengan otras personas en la relacin creada, y as
el pensionista o acreedor de las pensiones puede ser o no la misma persona
que ha entregado el capital.

c) Objeto del contrato.

43
 -El capital que se entrega, que puede consistir en bienes muebles o inmuebles
o en dinero, e incluso en derechos reales limitados sobre cosa ajena, siempre
que se puedan transmitir, como por ej. El usufructo.
-La pensin que se debe pagar, que puede consistir en dinero, frutos o ser
mixta, y su cuanta ser la fijada libremente por las partes.

d) Duracin de la renta vitalicia.

Viene determinada por la vida contemplada, que se llama vida mdulo, que
normalmente es la de la persona que recibe la pensin, pero que puede ser la
de cualquier otra persona, as, la del que paga la pensin, o incluso la de un
tercero.

e) Forma.
El cdigo no exige una forma especial, y por tanto se aplican las reglas
generales de los Arts. 1278 a 1280 C. c.

f) Efectos.
El constituyente de la renta debe entregar el capital, y debe responder del
saneamiento por eviccin y por vicios ocultos. Por su parte, el deudor de la
renta debe pagar sta en los trminos pactados.
Este pago debe ser peridico, y se pagar al final del mismo. Si el rentista o la
persona cuya vida se tom como mdulo, fallece durante el mismo, el deudor
solo tiene que pagar la renta proporcional a los das transcurridos.
No obstante, si se pact expresamente el pago anticipado de la renta, deber
pagarse el importe total del plazo que haya empezado a correr, salvo pacto en
contra.
Para poder exigir el pago, el acreedor de la renta tiene que demostrar por
cualquier medio que la persona cuya vida se ha contemplado, est viva o
estaba viva en el momento del vencimiento del plazo correspondiente.
Por ltimo, salvo pacto en contra, la falta de pago de las rentas, no faculta al
perceptor de la renta (rentista) para resolver el contrato, aunque s puede
reclamar judicialmente el pago de las pensiones atrasadas, y pedir el
aseguramiento de las futuras.

g) Ineficacia y extincin.
La ineficacia tiene lugar por las causas comunes, y adems es nula la renta
constituida sobre la vida de una persona muerta al celebrarse el contrato o que
en ese momento tena una enfermedad, que d lugar a su fallecimiento dentro
de los 20 das siguientes a tal fecha.
En cuanto a la extincin, junto a las causas generales, la causa tpica de
extincin de la renta vitalicia es la desaparicin de la vida contemplada.

2.- El contrato de alimentos.

Arts. 1791 a 1797 C. c. Se ha incluido por vez primera en el Cdigo por la Ley
41/2003 de 18 de Noviembre.

Es aquel por el que una de las partes se obliga a proporcionar vivienda,

manutencin y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de
la transmisin de un capital en cualquier clase de bienes o derechos.

44
Si el alimentante fallece o si concurre alguna circunstancia que impida la
convivencia de las partes, cualquiera de ellas puede solicitar que la prestacin de
alimentos convenida se pague mediante una pensin a satisfacer por plazos
anticipados, que se haya fijado en el contrato, o en su defecto, por el juez.
La extensin y la calidad de la prestacin alimenticia sern las pactadas. Salvo
pacto en contra, no va a depender del caudal y de las necesidades del obligado, ni
tampoco del caudal del alimentstico.
Si el alimentante incumple su obligacin, el alimentista puede pedir el
cumplimiento o la resolucin del contrato. Si pide la resolucin, el deudor o
alimentante ha de devolver los bienes que recibi, y por su parte el alimentista,
por lo que se refiere a su deber de restitucin/devolucin, puede quedar, por
decisin del juez, total o parcialmente aplazado, y en cualquier caso, le tiene que
quedar lo necesario para constituir nuevamente una pensin anloga por el
tiempo que le quede de vida.
Finalmente, la obligacin de dar alimentos cesa por muerte del alimentista, pero
no por el resto de las causas previstas en el Art. 152 C. c.

3.- Contrato de juego y apuesta.

Arts. 1798 a 1801. Hay que distinguir dos clases de juegos y apuestas:

1) Los no protegidos: los de suerte, envite o azar. No otorgan accin para

reclamar lo que se gane, pero si el perdedor paga voluntariamente, no
puede pedir que se le devuelva lo pagado, salvo que sea menor o haya
habido dolo.
2) Juegos protegidos: son los descritos en el Art. 1800 C. c. S conceden
accin para reclamar lo ganado, pero puede no admitir la demanda o
reducir la obligacin/deuda cuando la cantidad jugada sea excesiva
(apostarse con un amigo 3.000 euros en una partida de tenis).

TEMA 16. EL CONTRATO DE TRANSACCIN.

1.- Concepto.

Es el contrato por el que las partes, mediante concesiones recprocas, ponen fin a
una controversia jurdica que existe entre ellas, estableciendo al respecto un
estado de cosas que en adelante reconocen y admiten.

Caracteres.

Es consensual, oneroso y bilateral.

Clases.

-La transaccin puede ser judicial o extrajudicial, segn que una vez celebrada se
incorpore o no a un procedimiento judicial, al cual pone fin, no mediante
sentencia, sino mediante un auto que recoge y aprueba la transaccin.
-La transaccin puede ser pura o compleja. Es pura si las concesiones recprocas
de las partes recaen sobre los derechos discutidos o controvertidos. Es compleja

45
si para llegar a un acuerdo de compensa a una de las partes o a ambas con cosas o
derechos extraos a la controversia.

Sujetos.

Los sujetos de la transaccin son los de la relacin jurdica

discutida/controvertida. Cada parte debe tener capacidad general para contratar, y
adems, para asumir las obligaciones que resulten de la transaccin y para
enajenar los derechos que en la transaccin se reconozcan a la otra parte.

Objeto.

Todas las relaciones jurdicas o derechos respecto a los cuales los particulares
puedan disponer y renunciar. As, la transaccin no puede recaer sobre derechos
de la personalidad o sobre relaciones de familia ni sobre el estado civil.

2.- Efectos transaccin.

Obliga a cumplir lo acordado y a no reclamar a la otra parte aquello que se le

reconoci, pero por s solo, el contrato de transaccin no transmite los derechos
prometidos si stos requieren de la tradicin (entrega) para ser despedidos.

3.- Extincin.

Se aplican las reglas generales y por tanto, puede dejarse sin efecto por mutuo
disenso (acuerdo) por resolucin en caso de incumplimiento de una de las partes.
En cuanto a la invalidez, se aplican las reglas generales, si bien no es causa de
invalidez el error de hecho y tampoco el error sobre la inexistencia de
documentos que realmente existen y que se descubren luego si no ha habido mala
fe.
En referencia a la fuerza de la transaccin, si es extrajudicial tiene la misma
fuerza que cualquier otro contrato y si una parte incumple, la otra podr acudir a
los tribunales.
En cuanto a la transaccin judicial, su fuerza es equivalente a la de una sentencia
firme, y en cumplimiento de lo pactado, se puede pedir directamente.

TEMA 17. EL ARBITRAJE.

1.- Concepto.

Mediante el arbitraje, se somete la solucin de una cuestin litigiosa actual o

futura a la decisin de uno o de varios rbitros.

mbito de aplicacin.

La Ley 60/2003 de 23 de Diciembre de arbitraje, se aplica a los arbitrajes que

tengan lugar en Espaa, sean de carcter nacional o internacional, sin perjuicio de
lo dispuesto en los tratados en los que Espaa se aparte. Tambin se aplica a los
arbitrajes que no tengan regulacin especial, y con carcter supletorio, a los que
la tengan. Esta Ley no se aplica a los arbitrajes laborales.

46
 Objeto.

Las cuestiones litigiosas sobre materias libremente disponibles por las partes,
conforme al derecho.

Clases.

-De derecho: Los rbitros deciden la cuestin litigiosa con arreglo al derecho, y
los rbitros deben ser abogados en ejercicio, salvo acuerdo en contra.
-De equidad: Los rbitros deciden segn su saber y entender. Slo decidirn en
equidad si las partes les han autorizado expresamente para ello.

Convenio arbitral.

Es el acuerdo por el que las partes deciden someter a arbitraje todas o algunas de
las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada
relacin pblica.
El arbitraje tambin se puede establecer en el testamento por el testador, para
solucionar problemas entre herederos no forzosos o legatarios.
En cuanto a la forma del convenio, tiene que constar por escrito en un documento
firmado por las partes o mediante cartas, fax, o cualquier otro medio de
telecomunicacin, que dejen constancia del acuerdo.
El convenio obliga a las partes a cumplir lo estipulado e impide a los tribunales
conocer las controversias o problemas sometidos a arbitraje, siempre que la parte
a quien interese lo haga constar.
El convenio, sin embargo, no impide que se pida a un tribunal la adaptacin de
medidas cautelares.

2.- Los rbitros.

Pueden serlo las personas naturales que se encuentren en el pleno ejercicio de sus
derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislacin a la que estn
sometidos por el ejercicio de su profesin.
Los rbitros los fijan previamente las partes, pero siempre en nmero impar; si no
se ponen de acuerdo, se designar un solo rbitro.
En cuanto al nombramiento de los rbitros, en principio, el arbitraje ha de ser de
derecho (abogados en ejercicio). Si las partes no se ponen de acuerdo sobre el
procedimiento para nombrarlos:
1) En el arbitraje con un solo rbitro, ste ser nombrado por el tribunal
competente.
2) En el arbitraje con tres rbitros, cada parte nombra uno y los dos rbitros
elegirn al tercero.
3) En el arbitraje con ms de tres rbitros, los nombran dos el tribunal
competente a peticin de cualquiera de las partes. Su designacin se debe
comunicar a cada uno de ellos para que acepten. Debern aceptar en el
plazo de 15 das a contar desde el siguiente al que se les comunic el
nombramiento.

Actuaciones arbitrales.

47
La actuacin ha de regirse por los principios de igualdad, audiencia y
contradiccin.
El lugar de arbitraje y el idioma lo fijan libremente las partes, y en su defecto, los
rbitros.
El arbitraje se inicia en la fecha en la que el demandado reciba la notificacin de
someter la controversia a arbitraje; dentro del plazo convenido, el demandante va
a presentar su demanda y el demandado contestar. Ambos presentarn los
documentos y propondrn las pruebas que consideren convenientes.

3.- El laudo arbitral.

Los rbitros elegirn la cuestin litigiosa en un solo laudo o en varios parciales;

el plazo para dictarlo, salvo que se haya dispuesto otra cosa, es de 6 meses desde
la contestacin de la demanda o desde que termina el plazo para contestar.
Ese plazo se puede prorrogar por los rbitros por un tiempo no superior a dos
meses, salvo acuerdo en contra de las partes.
El laudo debe constar por escrito y debe ser firmado por los rbitros. El laudo se
va a adoptar por mayora, y si sta no se alcanza, decide el presidente.
En cuanto a los recursos contra el laudo:
-Es posible el recurso de anulacin en el plazo de los dos meses siguientes
a la notificacin del laudo. Las causas de anulacin estn en el Art. 41 de la Ley
de arbitraje, donde no cabe posterior recurso.
-El laudo firme produce los efectos de cosa juzgada, y frente a l solo
podra pedirse la revisin, conforme a lo establecido en la Ley de enjuiciamiento
civil, conforme a las sentencias firmes.

Ejecucin del laudo.

Se puede hacer voluntariamente por las partes, y en su defecto, se puede obtener

la ejecucin forzosa conforme a lo dispuesto en la Ley de enjuiciamiento civil.

TEMA 18. LA FIANZA.

1.- Concepto y caracteres.

Es el contrato por el que una de las partes, el fiador, asume la obligacin de

cumplir la contrada por otro, el fiado, en el caso en el que ste ltimo no lo haga
frente a su acreedor.
La fianza tiene carcter accesorio, puesto que depende y est subordinada a la
obligacin principal que garantiza. Adems, la obligacin del fiador normalmente
es subsidiaria a la del deudor principal en su cumplimiento, es decir, el fiador
cumplir su obligacin si el deudor de la obligacin principal no cumple.
La obligacin fiada puede ser de cualquier tipo. Ha de ser una obligacin
existente, pero tambin se pueden afianzar obligaciones futuras o condicionales.
El otorgamiento del contrato de fianza puede ser libre o debido. Ser debido en
los casos de fianzas legales o judiciales. La fianza ser legal cuando deba
contraerse por disposicin de la Ley, y ser judicial cuando tenga que constituirse
por mandato de un juez.

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 Caracteres.

Es un contrato consensual, unilateral, puesto que solo se obliga el fiador, pero

puede ser bilateral si se pacta una contraprestacin a favor del fiador.
Es gratuito, pero puede ser oneroso si se pacta la contraprestacin citada.
Se rige por el principio de libertad de forma.

Sujetos.

Normalmente son: el acreedor de la obligacin principal y el fiador. En estos

casos, no es necesario el conocimiento del deudor, no obstante, el contrato se
puede celebrar entre el fiador y una persona distinta del acreedor. En este caso la
obligacin de fianza nacera de un contrato a favor de un 3, que sera el acreedor,
siendo necesaria la aceptacin de ste.

Capacidad de las partes.

Necesitan la capacidad general para contratar.

Obligaciones de las partes.

La obligacin principal que nace de este contrato es la del fiador, de cumplir si no

lo hace el deudor. Por esta razn, la obligacin del fiador no puede ser superior a
la del deudor, pero s inferior. Si el fiador se hubiese obligado a ms, su
obligacin se reducir a los lmites de la del deudor.
Adems, la obligacin del fiador se reduce por reduccin de la obligacin
principal, pero no pasa lo mismo si aumenta.
Cuando muere el fiador, su obligacin se transmite a sus herederos. Por otra
parte, el fiador solo puede ser obligado a cumplir si el deudor incumple y no tiene
bienes con los que responder de su incumplimiento. Esto es lo que se llama
beneficio de excusin o de orden.
Por ello, si el acreedor requiere al fiador para que pague, el fiador le puede
oponer este beneficio, pero tiene que sealar bienes del deudor para cubrir el
importa de la deuda.
Puede ocurrir que el fiador se obligue no subsidiariamente sino juntamente con el
deudor. En este caso, el acreedor se puede dirigir directamente contra el fiador
sin que este se pueda oponer al beneficio de excusin. En este caso, estaramos
ante una fianza solidaria.

2.- Excepciones que puede oponer el fiador al acreedor.

Cuando el acreedor se dirija contra el fiador, ste ltimo puede oponerle:

1) Todas las excepciones propias de su obligacin.
2) Todas las que corresponden al deudor principal y que sean relativas a la
deuda, pero no puede oponer las que sean personales del deudor.

Extincin de la obligacin de fianza.

1) Por las causas generales de extincin de las obligaciones.
2) Por extincin de la obligacin principal.
3) Por causas especiales de extincin de la fianza, como por ej:

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 a) Por autorizacin del acreedor al deudor que consign, para retirar
lo consignado.
b) El otorgamiento de nueva fianza en el lugar de la antigua.
c) Por confusin si el deudor y el acreedor se heredan.
d) Por la prrroga concedida por el acreedor al deudor sin el
consentimiento del fiador.

Relaciones entre fiador y deudor.

Hay supuestos en los que el fiador, incluso antes de haber pagado, se puede
dirigir contra el deudor para que releve de la fianza o le d una garanta que lo
proteja frente a los procedimientos del acreedor y al peligro de insolvencia del
deudor, por ej. Cuando el deudor es declarado en concurso, o cuando el deudor se
haya obligado a relevarle de la fianza en un plazo concreto, y ste plazo haya
vencido; y tambin una vez transcurridos 10 aos, si la obligacin principal no
tiene plazo fijo para su vencimiento, salvo que por su naturaleza solo se pueda
extinguir transcurrido un plazo superior a 10 aos.
Al margen de esto, si el fiador paga la deuda, se coloca en el puesto del acreedor
y adquiere derecho a ser indemnizado por el deudor.

3.- La cofianza y la subfianza.

La cofianza.

Es un caso de pluralidad de fiadores en el que entre todos garantizan el

cumplimiento de la obligacin.
Los cofiadores garantizan dicho cumplimiento frente al acreedor,
mancomunadamente, salvo que se haya pactado la solidaridad.

La subfianza.

Tiene lugar cuando se afianza la propia obligacin del fiador. En este caso, la
primera fianza asegura la obligacin del deudor principal, y la segunda fianza,
garantiza el cumplimiento de la obligacin del fiador.

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