Repblica Bolivariana de Venezuela

Universidad de Falcn UDEFA

Facultad de Ciencias Jurdicas y Polticas
Carrera de Derecho
3er Trimestre Seccin D3DA02
Ctedra: Bienes Derecho Civil II

Realizado por: Profesora:

Hernndez, Lianny C.I.N V-27.503.420 Daniela Stramignoni

Oberto, Nikol C.I.N V-26.730.945

Punto Fijo, 03 de julio de 2017

 ndice

Introduccin 3
Propiedad Horizontal 4
Objeto de la Propiedad Horizontal 4
Cosas o Partes Comunes 4
Cosas o Partes Privativas 5
Derechos y Obligaciones de los Propietarios 5
Constitucin del Condominio 6
a) Formalidades Constitutivas 7
b) Sanciones relacionadas con el incumplimiento de las obligaciones 7
de las Formalidades Constitutivas
c) Enajenacin de apartamentos hipotecados 8
Modificacin del documento de Condominio 9
Extincin del Condominio 9
Conclusin 11
Bibliografa 12
 Introduccin

La Propiedad Horizontal, tambin llamada propiedad dividida por pisos

o apartamentos, entre otras denominaciones, es una propiedad especial que
se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en
apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La Propiedad Horizontal surgi como consecuencia del enorme

crecimiento demogrfico, lo cual oblig a un mayor aprovechamiento del
espacio urbano y a buscar frmulas jurdicas que rompieran con la premisa
jurdica de que el dueo del terreno lo es tambin de todo aquella
construccin que sobre l se levante, y que nos dibuja la verticalidad de la
propiedad en los terrenos. En este nuevo rgimen, la propiedad se encuentra
repartida o distribuida horizontalmente en los pisos o plantas que
conforman el inmueble o edificio que se trate.

En este tipo de construcciones y por mandato de la ley, deber haber

un colectivo que organice y dirija la manera de administrar los gastos de
mantenimiento del edificio as como el mantenimiento o mejora del mismo.
Este grupo est conformado por la asamblea general de copropietarios, por
la junta de condominio y por el administrador del edificio.
 Propiedad Horizontal
La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que
pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella
coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad
individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo
o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las reas comunes de toda
la construccin. En este tipo de construcciones, por mandato de la ley
deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los
gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de
Condominio.
Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista
legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado
y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le
llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de
ese edificio. En este documento se seala entre otras cosas, la intencin del
constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales,
se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se
sealan las caractersticas de la construccin del edificio, su tamao, nmero
de pisos, cuantas personas conformarn la junta de condominio, etc.

Objeto de la Propiedad Horizontal

El artculo 1 de la ley enuncia el mbito material especfico de la
propiedad horizontal por una parte, el edificio; por la otra, los apartamentos
locales del inmueble.
El objeto primordial de la ley reside en la ordenacin de los distintos
intereses que afectan a los propietarios de a diversas viviendas y locales que
estructuralmente constituyen un todo. El artculo 1 define los apartamentos, a
los efectos all previstos, como: a) las constituciones independientes que
tenga salida a la va pblica; b) directamente o a travs de un espacio
comn. Es indiferente que las construcciones ocupen todo un piso, o parte
de l, o ms de un piso.

Cosas o partes comunes

a) Cosas comunes a todos los apartamentos: en principio la ley de
propiedad horizontal (artculo 5), determina las cosas que se estiman
comunes a todos los apartamentos. Es de advertir, no obstante, la
indiscutible influencia que, en la calificacin, ejercen las disposiciones
consagradas a las disposiciones consagradas en el documento de
condominio. As, a modo de ejemplo, son comunes a todos las apartamentos
los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el
citado instrumento (LPH, articulo 5, literal J), norma que deja margen
suficiente para la asignacin de maleteros o depsitos a un departamento de
moda exclusivo.
b) Cosas comunes a determinados apartamentos: la redaccin del
artculo 5 de la ley de propiedad horizontal, permite afirmar la decisiva
influencia de la reglamentacin que el documento el condmino establece,
para logar una exacta ubicacin de las partes del edificio que son comunes
solo a determinados apartamentos.

Por esta va, el documento en cuestin puede asignar uno o ms

maleteros o depsitos o un apartamento o local o a varios apartamentos o
locales (LPH, articulo 5, literal J). Tal afirmacin llevara a declarar que el
propietario del piso o apartamento, es dueo exclusivo de la correspondiente
unidad ambiental y copropietaria del maletero asignado.

Cosas o partes privativas

En principio, las normas recogidas en la presente ley de propiedad
horizontal, conduce a localizar las partes consideradas privativas en la
descripcin que practica el documento de condominio. No obstante, en
algunos casos, el texto positivo permite otorgar ese calificativo por su
vinculacin al apartamento o local, por la misma ndole de las cosas que se
tratan, por ejemplo, las dependencias, habitaciones interiores y sus
instalaciones. En todo caso es obvio que la actuacin del propietario o de las
personas por quienes deben responder, no debe proyectar ningn dao a
otro propietario. Al disfrute de la correspondiente unidad ambiental, la ley
conecta restricciones que, por si misma, tienen su raz en el sistema
impuesto por la vida en comunidad. Corolario obligado es, por tanto, el deber
de mantenimiento, reparacin y conservacin nsito al uso y disfrute del
apartamento o local.

Derechos de los propietarios

a) El uso y disfrute de la propiedad dividida, las cuales sern
compartidas con el resto de los copropietarios.
b) Ejercer los cargos de representacin de la Comunidad, en base
al sistema que haya quedado establecido.
 c) Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en
persona o mediante un representante y votar, si fuere necesario por alguna
decisin tomada por los propietarios
d) Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos
adoptados.
e) Solicitar la inclusin de puntos en el orden del da sobre
cualquier tema que sea de inters para la comunidad e, incluso, impugnar los
acuerdos que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad.
f) Ser compensado por los daos o perjuicios que le haya podido
ocasionar una obra comunitaria.
g) Llevar acabo las obras que considere conveniente dentro de la
propiedad, siempre y cuando no produzca alteraciones en la estructura del
objeto dividido, ni perjudique al resto de los copropietarios.

Obligaciones de los propietarios

a) Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten
directa o indirectamente a otros propietarios, evitando causar daos o
desperfectos.
b) Ver por la conservacin de la propiedad, con la finalidad de no
perjudicar a los dems propietarios, reparando los daos que se ocasionen
por su culpa o por descuido de las personas que sean de su responsabilidad.
c) Utilizar correctamente la propiedad dividida y responder por las
irresponsabilidades cometidas por l mismo o por quien est ocupando su
piso o local.
d) En caso de venta, debe comunicar a los dems propietarios,
pues de no hacerlo, seguir respondiendo ante los dems propietarios en
caso de deudas futuras.
e) Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo
relacionadas con la Comunidad y notificar de los posibles cambios
posteriores en el mismo.
f) Aceptar y respetar los acuerdos vlidamente adoptados por los
dems propietarios, incluidos el asumir durante el plazo convenido los
posibles cargos de representacin que le correspondan.

Constitucin del Condominio.

En los condominios, la administracin de las cosas comunes
corresponde, segn lo dispone el artculo 18 de la Ley de Propiedad
Horizontal, a tres rganos distintos, cada uno con su esfera propia
de competencia, a saber:
 + La Asamblea General de Copropietarios,
+ La Junta de Condominio y
+ El Administrador.
La Junta de Condominio, deber estar integrada por tres copropietarios
por lo menos y tres suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin;
ser designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno s elidir un
Presidente. La junta deber constituirse en un plazo no mayor de 60 das,
luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y
locales y ser de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados
por la Ley.

a. Formalidades constitutivas:
+ Registro del documento de condominio: con anterioridad a la
enajenacin de cualquiera de los locales o apartamentos de un edificio, el o
los propietarios del inmueble declararan por documento protocolizado en la
oficina subalterna de registro correspondiente, su voluntad de destinarlo a
ser enajenado conforme al rgimen que organiza el sistema consagrado en
la ley especial. El documento de condominio contendr, entre otras
menciones: la descripcin de los ttulos inmediatos de adquisicin los pisos y
dependencias de que constan y la especificacin de los linderos de los
apartamentos y locales; el valor dado al edificio y el que se atribuye cada uno
de los apartamentos, locales y las partes susceptibles de enajenacin
separada, fijndose de acuerdo con estos valores el porcentaje (cuota de
participacin) atribuidos a los propietarios sobre las cosas comunes y la
proporcin cuantitativa de sus derechos y obligaciones (LPH,art.26).
+ Planos explicativos: la ley de propiedad horizontal impone
acompaar al documento de condominio (con destino al cuaderno de
comprobantes), los planos arquitectnicos debidamente aprobados por los
organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones y, en
su caso, de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcada
claramente las reas comunes, (LPH, art.26).
La ley instaura una autentica forma de adhesin forzosa, a cargo de
los adquirientes de los locales y apartamentos y a los titulares de
gravmenes constituidos sobre estos

b. Sanciones conectadas al incumplimiento de las

obligaciones relativas a las formalidades constitutivas:
La ley de propiedad horizontal (art.32) prohbe el registro de
documentos que versen sobre la propiedad, o constitutivos de cualquier otro
derecho sobre un apartamento, si no hubiere sido protocolizado el
documento de condominio y anexado al cuaderno de comprobantes, los
planos arquitectnicos correspondiente al inmueble. Y adems ningn
apartamento podr ser objeto de enajenacin en ausencia de permiso de
habitualidad. El registro de documentos efectuados al margen de tales
exigencias, acarrea sancin de multa hasta de cien mil bolvares, aplicables
al registro (LPH, art.42, conc.art.26). Incide igualmente subalternos
registradores subalternos, jueces y notarios la prohibicin de protocolizar,
autenticar o reconocer los documentos de enajenacin, gravamen,
arrendamiento o cualquier otra clase de negociacin que tenga por objeto
cosas comunes localizables, en el rea de un edificio destinado a ser
vendido en propiedad horizontal. Aparte de ser nulas de pleno derecho, las
convenciones celebradas en contravencin al precepto inserto en el art. 31,
los funcionarios a quienes apuntan esta norma sern objeto de multa de diez
mil a cien mil bolvares con arreglo a la ley de registro pblico.

c. Enajenacin de apartamentos hipotecados

El hecho de la enajenacin puede tener origen voluntario o legal. Antes
de proceder a la enajenacin de cualquiera de los apartamentos o locales de
un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararn por
documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna
del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos
o locales.
No podr enajenarse ningn apartamento sin haber obtenido
previamente los permisos de habitabilidad.
+ Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo
Documento de Condominio.
+ La designacin del apartamento, con expresin del rea
correspondiente, situacin, nmero o letra que lo distinga, linderos y
dems circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.
+ El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en
relacin con el fijado a la totalidad del inmueble.
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no
podr excluirse del mismo ninguna porcin del terreno que sirvi de base
para la obtencin del permiso de construccin ni ninguna de las anexidades
o pertenencias del inmueble.
La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble
hipotecario produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, tanto en lo
que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor,
en proporcin al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el
documento de enajenacin se indicar el monto de la hipoteca con que
queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquiriente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Slo
respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn
emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos
que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el
acreedor hipotecario se harn por intermedio de la administracin del
inmueble, salvo pacto en contrario.
El contrato por el cual se enajena a ttulo oneroso un apartamento es
anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para ste la
obligacin de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenacin.

Modificacin del documento de condominio

Las modificaciones que se introduzcan al documento de condominio,
requieren la unanimidad de los propietarios con las formalidades que la ley
exige para su elaboracin y quedan a salvo los derechos adquiridos por
terceros, con anterioridad a la modificacin (LPH, art.29).

Extincin del condominio

La situacin creada por la ley de propiedad horizontal puede cesar:
a) Por destruccin total del edificio
b) Por destruccin de una porcin del edificio que represente, por
lo menos, las tres cuartas partes del mismo.
c) Por ruinas del edificio en las proporciones sealadas
d) Por decisin unnime de los propietarios

+ Divisin de las cosas comunes: cualquiera de los propietarios

puede pedir la divisin de las cosas comunes en las cuales tengan
participacin, si se verificare algunas de las hiptesis descritas. Las formulas
empleadas para logar la particin consiste- por lo regular- en la venta de los
bienes comunes y en el ulterior reparto del precio, en proporcin a las
respectivos porcentaje
+ Adquisicin por los propietarios: si un nmero de propietarios,
cuyo porcentaje exceda las tres cuartas partes del inmueble, estuviera
interesado en permanecer en el condominio podr adquirir, a justa regulacin
de expertos, las partes de los propietarios que pretendan la divisin (LPH,
art.26).
+ Destruccin o ruinas menores: cuando la destruccin o ruinas
del edificio no alcanzar las proporciones determinas mencionadas en el
artculo 16, los propietarios decidirn sobre la reconstruccin de las cosas
comunes. Los gastos causados se reputaran, en este caso, comunes y
sometidos en consecuencia a la disciplina del artculo 11 de la ley.
 Conclusin

La divisin entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio

de una sola planta, que sean independientes y que tenga slida a la va
pblica, directamente o por pasaje comn es lo que se denomina propiedad
horizontal. Son cosas comunes los terrenos que sirvi de base para la
obtencin del correspondiente permiso de construccin, las paredes,
estructura, techo, vestbulos, escaleras, vas de entrada, azoteas, patios,
jardn, depsitos y lo que indique el documento de condominio.

En este sentido, el documento de condominio contendr, adems de las

descripciones de los ttulos inmediatos de adquisicin, los pisos,
apartamentos, dependencia de que consta, la descripcin de las cosas
comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a ciertos
nmeros de apartamentos con expresin de cules son los apartamentos; la
indicacin precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al
edificio y en el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y
otras partes del edificio susceptible de enajenacin separada, fijndose de
acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las
cosas comunes y su derechos y obligaciones en la conservacin y
administracin del inmueble; los gravmenes que pesan sobre el edificio y
cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

Por otra parte, La junta de condominio deber estar integrada por tres
copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenaran sus faltas en orden
a su eleccin, quedan designadas por la asamblea general de
copropietarios y sus integrantes durando un ao (1) en ejercicio de sus
funciones y podrn ser reelectas de su seno se elegir un presidente.
 Bibliografa

http://infoven.over-blog.com/article-que-es-la-propiedad-horizontal-
50536121.html

http://www.monografias.com/trabajos93/derecho-propiedad-
horizontal/derecho-propiedad-horizontal.shtml

http://definicionlegal.blogspot.com/2012/07/blog-post.html

http://www.monografias.com/trabajos57/derecho-civil-venezuela/derecho-
civil-venezuela2.shtml

http://www.enriqueherrera.com.ve/temas-de-condominio/238-el-documento-
de-condominio