LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

Definicin y caractersticas generales.

Los derechos reales limitados se agrupan con la propiedad para formar el conjunto genrico de
los derechos reales. Son derechos subjetivos de carcter absoluto, en el sentido de que su titular
puede hacerlos valer erga omnes y le confieren un poder inmediato sobre las cosas.

Divergen de la propiedad, ya que esta otorga un seoro jurdico universal tendencialmente

ilimitado (el uso, disfrute, consumicin, disposicin, etc.), y los dems se les llama derechos
limitativos porque son limitados ellos mismos frente a la tendencial ilimitacin del derecho (solo
reciben alguna de estas facetas).

La extincin del dominio por dereliccin o abandono no impide la subsistencia de los derechos
reales que sobre la cosa abandonada pudieran existir, pues de lo contrario perjudica a terceros.
Es ms exacto hablar por eso de D reales limitados que D sobre la cosa ajena.

Las categoras de los derechos reales limitados.

Tambin se les denomina otros derechos reales (Art. 2 Ley Hipotecaria menciona que se puedo
encontrar a el usufructo, uso y habitacin, servidumbre, censo, enfiteusis, D de superficie,
hipoteca, prenda y anticresis).

Desde el punto de vista doctrinal, atendiendo a su funcin econmica, se distinguen dos grandes
categoras: derechos de disfrute (procuran a su titular un beneficio inmediatamente extrado de
la cosa, ejm: usufructo) y derechos de realizacin del valor (desempean una funcin de garanta
en caso de incumplimiento del acreedor y pagarse con el bien obtenido por tal realizacin, dentro
de estos se distingue garantas reales en sentido estricto ejm: hipoteca, prenda. Y las llamadas
cargas reales).

Entre los derechos reales limitados se coloca usualmente tambin a los derechos reales de
adquisicin, que otorgan a su titular la posibilidad de adquirir por su sola voluntad, en
determinadas circunstancias, una cosa ajena, con eficacia absoluta.

Las relaciones entre los derechos reales limitados y la propiedad.

Los derechos reales (denominados como gravmenes o cargas) recaen sobre una cosa ajena,
por consiguiente, estos se constituyen y sobreviven sostenidos por la propiedad.

La doctrina tradicional ha buscado una explicacin a la formacin de los Ds reales a expensas

de la propiedad. Existen 2 teoras: Teora de la desmembracin (dice que la propiedad es una
suma o un haz de facultades particulares que aparecen como yuxtapuestas, la constitucin del
derecho real desmembra el dominio, separa una de esas facultades y se convierte en derecho
autnomo) y Teora del gravamen o de la carga (concibe la propiedad como un conjunto unitario
e indivisible, sus facultades nunca se separan de ella, siempre permanecen dentro de ella bien
comprimidas y limitadas e incluso temporalmente imposibilitadas en su ejercicio).

La relacin entre ambas figuras se ha resumido con la idea de la elasticidad de la propiedad,

quiere resaltar que la propiedad puede encontrarse en algunos momentos comprimida, pero una
vez que desaparece el gravamen, recupera su normal figura y contenido.

Las relaciones entre los derechos reales limitados y la propiedad.

La existencia de un derecho real no impide la constitucin de otro posterior, de la misma o de

distinta naturaleza sobre la misma cosa.

Se produce una concurrencia de derechos que no puede resolverse con el principio de igualdad
de condicin como en los derechos de crdito, sino estableciendo un rango o jerarquizacin, al
recaer sobre la cosa los derechos pueden ser incompatibles entre s, la tradicin jurdica concede
el mayor rango a la mayor antigedad de manera que el derecho ms antiguo es preferido a ms
moderno y lo excluye cuando subsiste.
Este anlisis puede hacerse distinguiendo 2 hiptesis: segn que sobre una misma cosa
coexistan derechos de la misma naturaleza (el derecho ms antiguo ser preferido al ms
moderno; los derechos posteriores, al quedar subordinados y por ser incompatibles en su
ejercicio por ser de la misma naturaleza, quedan como derechos expectantes pendientes de la
desaparicin de derecho preferente, tienen que respetar al derecho de mejor rango) o derechos
de naturaleza diversa (el principio es igual, el de preferencia al ms antiguo de manera que el
derecho posteriormente constituido no puede perjudicar ni limitar en nada el derecho preferente).

La antigedad de los derechos se mide por la fecha en que se hubiera llevado valida y
eficazmente el caso constitutivo, tenindose en cuenta las reglas necesarias para que la fecha
pueda tenerse por cierta y producir sus efectos en relacin con los terceros.

Por ltimo, los diferentes derechos reales que concurran sean compatibles, tratndose de
utilizaciones o servicios diferentes de la cosa. Si la compatibilidad es completa no hay verdadera
colisin, no hay necesidad de resolver conflicto alguno.

La prioridad y el rango de los Ds penales en relacin con el registro de la propiedad.

Los derechos reales en colisin son derechos que tienen o que han debido tener acceso al
registro de la propiedad y estar inscrito. La prioridad temporal que ha de ser tenida en cuenta no
es la que fecha de la constitucin del derecho, sino que, al ponerse en conexin con el registro,
el sistema tiene que ser modificado.

Es el sistema bsico de la prioridad cronolgica sustituyendo la fecha de constitucin por la fecha

de ingreso del documento en el registro.

EL DERECHO DE USUFRUCTO

Concepto y funcin del usufructo.

El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma
y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa (Art.467).

Es un derecho real perteneciente a los llamados limitados porque otorga a su titular una situacin
de seoro o potestad respecto de unos bienes oponible a terceros. Su constitucin crea una
relacin jurdica compleja entre usufructuario y propietario, jalonada de facultades y deberes para
ambas partes. El usufructo es limitativo del dominio, en el que se opera con un desglose de
facultades que son atribuidas al usufructuario y que retornaran ms tarde al ncleo de donde
salieron.

Desde el punto de vista de su funcin econmica, el usufructo se constituye normalmente para

atribuir las plenas facultades de disfrute a una persona, pero con carcter vitalicio o temporal. Su
mayor utilizacin se logra en situaciones de naturaleza hereditaria porque el testador desea
favorecer a una persona vitaliciamente, pero no que los bienes pasen despus a los herederos
de este. Sino a los suyos (propietario), en lugar de legar la propiedad, lega el usufructo.

Constitucin.

El usufructo nace de negocio jurdico o de una disposicin legal. El usufructo voluntario negocial
puede constituirse mortis causa (usufructo testamentario) o intervivos, lo mismo a ttulo gratuito
que a ttulo oneroso (Art.468).

La constitucin inter vivos cabe que se lleve a cabo por va de enajenacin o por va de retencin,
detraccin o reserva. En el primer caso, el constituyente atribuye al adquiriente el derecho de
usufructo y conserva de la propiedad; en el segundo caso se enajena la propiedad y se reserva
la propiedad. La adquisicin por prescripcin o usucapibilidad del usufructo esta admitida por el
Art.468 y la hiptesis en que se produzca ser de ttulo constitutivo entregado por un no
propietario.
Los sujetos.

a) El usufructuario y el nudo propietario

La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para
celebrar el negocio jurdico inter vivos, o para adquirir mortis causa o usucapin, segn sea la
constitucin del usufructo. Para el nudo propietario, la constitucin del usufructo es un acto de
gravamen, es decir tiene facultad de disposicin sobre el objeto.

b) Las personas jurdicas como titulares de usufructos

Al ser el usufructo un derecho temporal, su atribucin a una persona jurdica exige limitar
expresamente su duracin, ya que estas personas son de vida indefinida. El Art 515 soluciona la
cuestin estableciendo como plazo mximo 30 aos, refirindose al pueblo, corporacin o
sociedad, y en caso se disolviera la persona jurdica se extingue el usufructo. Esta regla es
imperativa en cuanto vela por el orden pblico, tal que si contraviene (ejm: usufructo 50 aos) la
norma seria parcialmente nulo y debe quedar reducido al trmino legal (ejm: mx. 30 aos).

c) La pluralidad de sujetos en el usufructo: El acrecimiento entre usufructuarios

El Art. 469 permite que el usufructo se constituya en favor de una sola persona o en favor de
varias (los llamamientos al usufructo se hagan simultnea o sucesivamente).

El usufructo en favor de varias personas simultneamente, se da una comunidad en el derecho

real, que debe regirse internamente por las disposiciones establecidas en los artculos 392 y sgts
para la copropiedad. Hay tener en cuenta la nica regla contenida en el Art.521, dice que el
usufructo constituido en favor de varias personas vivas al tiempo de su constitucin no se
extinguir hasta la muerte de la ltima persona.

En caso del usufructo testamentario, el Art,987 regula el acrecimiento cuando todava no se ha

constituido, dispone que el derecho de acrecer tiene lugar entre los legatarios y usufructuarios
en los trminos establecidos para los herederos, esto de acuerdo al Art.982: la llamada de dos o
ms a una misma herencia o porcin de ella sin especial designacin de partes, y que uno de
los llamados muera antes que el testador, o que renuncie la herencia o sea incapaz de recibirla.

Si el ttulo del usufructo es la donacin, salvo voluntad contraria del donante, no se da derecho
de acrecer. No hay acrecimiento antes de la constitucin (por la aceptacin) del usufructo. El
derecho de acrecer es un mecanismo del derecho sucesorio para cubrir la vacante que produce
en la cotitularidad del derecho sobre una cosa (ya no es del difunto debido a su muerte). En los
negocios inter vivos no hay nunca una verdadera vacante porque si el sujeto no ha aceptado
todava nada ha adquirido y sigue siendo parte del concedente.

Cuando segn la constitucin del usufructo los llamamientos son sucesivos, hay que entender
que no existe un solo usufructo, sino varios que se articulan desde el punto de vista de su entrada
en vigor.

El objeto del usufructo.

El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, pueden ser inmuebles o muebles,
puede ser sobre bienes inmateriales como un derecho de propiedad especial (sobre una patente
o una obra intelectual), siempre se trate de cosas apropiables, estn dentro del comercio y sean
susceptibles de utilizacin y disfrute.

El usufructo puede caer sobre una parte o la totalidad de una cosa o sobre una cuota si se trata
de una pluralidad de personas. El Art.469 admite usufructo de derechos siempre que estos no
sean personalsimos o intransmisibles.

Contenido del usufructo.

Los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que determine el ttulo constitutivo del
usufructo, y en caso de insuficiencia de este, se observarn las disposiciones (Art.470)
Contenidas en las secciones: la primera fuente de regulacin del usufructo es la autonoma de
la voluntad, y las normas de las secciones relativas: los derechos y obligaciones del
usufructuario. Las otras dos secciones que lo poseen meramente dispositivo, su aplicacin se
impone necesariamente para alcanzar aquella finalidad.

Las obligaciones iniciales del usufructuario.

La disciplina normativa del derecho de usufructo impone al usufructuario una serie de deberes
que son de diversa naturaleza. Estas tienen carcter positivo (acciones) o carcter negativo
(abstenciones). Pueden ser obligaciones como requisitos de ejercicio del derecho, que lo coartan
o limitan y obligaciones finales de la situacin jurdica existente, hablamos de las primeras:

a) El deber de inventariar y de prestar fianza

El Art.491 obliga al usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes a hacer inventario y a
prestar fianza.

El inventario cumple una finalidad protectora de los intereses de quien ha de recibir la cosa al
extinguirse el usufructo, se hace tasando los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
El Art.491 no se determina la forma en que se lleva a cabo el inventario puede ser documento
pblico o privado, tampoco ve por el responsable de los gastos que se originen, que se entiende
debe ser el usufructuario en tanto que es obligado por la ley.

La prestacin de fianza garantiza el cumplimiento de unas obligaciones. El Art.470 ha dado un

carcter dispositivo a la regulacin del usufructo; las obligaciones del usufructuario son ante todo
las que seala el ttulo constitutivo, por lo que la fianza garantiza el cumplimiento.

El Art.491 no especifica que la fianza ha de ser personal o real (prenda, hipoteca o anticresis).
Valdr cualquiera, pero debe ser suficiente, hay que tener en cuenta la naturaleza de los bienes,
no es lo mismo un bien mueble, fcil destruccin que un inmueble en el que debe predominar la
consideracin de su deterioro. Tambin deben de jugar las circunstancias personales del
usufructuario, concretamente su capacidad econmica.

Tanto la obligacin de inventariar como la de prestar fianza puede ser objeto de dispensa, lo
mismo puede provenir del propietario que de la autoridad judicial, a instancias del usufructuario
en el ltimo caso, con previa demostracin de la ausencia de perjuicio. El condicionamiento legal
es irrelevante para el propietario que dispensa, valdr la hecha tanto al constituirse el usufructo
como posteriormente, y ser eficaz tanto si es expresa como deducida de hechos concluyentes
o inequvocos, el cdigo civil no establece ninguna normativa.

El Art.492 dispone la de la obligacin de afianzar en favor del vendedor o donante que se hubiese
reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, y del cnyuge respecto a la cuota legal
usufructuaria, salvo que contrajere nuevo matrimonio.

b) Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de inventariar y prestar

fianza

El usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes, no puede exigir su
entrega al propietario (o sus sucesores). Si obtiene la posesin, la jurisprudencia interpreta que
no por ello se produce una renuncia a exigir el cumplimiento de las obligaciones de inventariar y
afianzar.

La situacin jurdica que se origina por la constitucin de un usufructo mientras que el usufructo
no preste la fianza en los casos que deba darla es objeto de regulacin Art.494 y 495 que son
aplicables incluso en la hiptesis de que se haya permitido el goce directo, con la consiguiente
entrega de la posesin al usufructuario; el usufructuario tiene la opcin de aceptar o no porque
no puede obligrsele a que est sin percibir ningn beneficio hasta que no preste la fianza.

El propietario podr exigir que los inmuebles se pongan en administracin, que los muebles se
vendan, que los ttulos de crdito se depositen en bancos. Los intereses y los productos de los
bienes puestos en administracin pertenecen al usufructuario. Tambin faculta al propietario para
retener los bienes en calidad de administrador entregando al usufructuario su valor en lquido,
est pensada para los inmuebles. Estas medidas se adoptan de acuerdo con el usufructuario por
la autoridad judicial. En cualquier caso, los depsitos han de constituirse de manera que
garanticen los derechos del usufructuario.

Una excepcin en la venta de muebles Art 495 Parrf. 3. No quiere vender algunos por mrito
artstico o tiene precio de afeccin, entregando el valor en tasacin. Otra excepcin respecto de
objetos comprendidos en el usufructo con los que el usufructuario puede atender a sus
necesidades perentorias. Tales como una habitacin para l y su familia, y las herramientas para
la industria a que se dedique. El juez decidir segn las circunstancias del caso. Prestada la
fianza por el usufructuario, tendr derecho a todos los productos desde el da en que conforme
al ttulo debi comenzar a percibirlos.

El Art.496 ha de entenderse operante cuando el usufructuario no haya entrado en el goce directo

de los bienes y no se hayan tomado tampoco ninguna de las opciones que el Art.494 permite al
propietario.

El disfrute del usufructuario.

El art.467 define el usufructo como un derecho de disfrutar las cosas ajenas. Ese disfrute abarca
tambin el del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada, de las servidumbres que
tenga a su favor, y todos los beneficios inherentes a la misma, el goce del usufructuario no queda
constreido a los frutos.

a) Posesin y frutos

El usufructuario puede usar la cosa, tiene derecho a su posesin directa e inmediata, derivada
de la facultad de disfrute (frutos naturales, civiles e industriales). Respecto a los tesoros que se
hallaren en ella, se le considera como un extrao.

Los frutos naturales o industriales que estaban pendientes al tiempo de iniciarse el usufructo
pertenecen al usufructuario, sin tener la obligacin de abonar algo por los gastos de produccin.
Si estn pendientes al finaliza el usufructo los hace suyos el propietario, pero abona los gastos
con el producto de los frutos.

Si el usufructo no est constituido a ttulo oneroso, entiende el legislador que el propietario no

quiere ninguna contraprestacin por lo que transmite; si es a ttulo oneroso, el estado de los
frutos a influido en el precio. Como se trata de una deuda, el acreedor tiene el derecho de
satisfacerse sobre cualquier bien presente o futuro del deudor. Y esta con preferencia frente a
los dems acreedores, pero ello no excluye la responsabilidad de los bienes restantes. En cuanto
a los frutos civiles, la regla es que se entiende percibidos por das y pertenecen al usufructuario
en relacin a cuanto dure el usufructo. En los frutos civiles a diferencia de los otros 2, puede no
haber percepcin directa sino un derecho reclamarlos del propietario que los perciba.

Art.475 percepcin de los frutos en los sgts supuestos.

1) Usufructo sobre el derecho a percibir una renta o una pensin peridica. Se considera
cada vencimiento como frutos de aquel derecho
2) Usufructo sobre obligaciones o ttulos al portador que producen intereses, cada
vencimiento es fruto de aquellos derechos.
3) Usufructo de una participacin de una explotacin mercantil o industrial. Su reparto no
tiene vencimiento fijo, tales beneficios son fruto de la participacin.

b) Los arrendamientos concertados por el usufructuario.

El goce del usufructuario no es necesariamente personal, segn el Art.480 la cosa usufructuada

puede ser arrendada a otro, pero todos los contratos que se celebren se resolvern al fin del
usufructo, salvo arrendamiento de fincas rusticas, se considera subsistente durante el ao
agrcola.
En la legislacin especial de arrendamientos urbanos, se resuelve la cuestin con una norma
contraria al Art.480: el arrendamiento no se extingue a la terminacin del usufructo, salvo que las
condiciones pactadas por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad. La
finalidad es sancionar la conducta del usufructuario que por negligencia o mala fe pacta unas
condiciones que seran gravosas para la propiedad. Los arrendamientos destinados a viviendas
se extinguirn al trmino del derecho, al de uso distinto al de vivienda se sujeta al cdigo civil.

c) Mejoras

El usufructuario puede hacer mejoras tiles o de recreo, sin derecho a indemnizacin, respetando
la forma y sustancia de las cosas. Sin perjuicio de que cuando veamos la liquidacin volvamos
sobre el tema de las mejoras.

Los lmites del disfrute del usufructuario: la conservacin de la sustancia y forma.

El Art.467 obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada. Se

trata de lmites del poder que le confiere el derecho. Por sustancia, una idea meramente
econmica, el usufructuario no debe hacer nada que menoscabe la potencia fructfera de la cosa.
Con forma se refiere segn una sentencia (27/06/1969) alterar la forma es un cambio de
estructura de la cosa o de las cualidades objetivas que la configuran. Dice que tanto forma y
sustancia deben ser mantenidas por el arrendatario.

Los poderes dispositivos del usufructuario

a) La enajenacin del derecho de usufructo

El Art.480 permite al usufructuario la enajenacin de su derecho, incluso a ttulo gratuito. El

articulo 498 obliga al usufructuario a responder del menoscabo que sufran las cosas por culpa o
negligencia que le sustituya por no tener consentimiento el propietario del arrendamiento.

La enajenacin del usufructo no supone la constitucin de uno nuevo en cabeza del adquiriente,
subsiste el transmitido y se regir por su ttulo constitutivo.

b) La hipoteca del derecho de usufructo

El usufructo es un derecho real hipotecable (Art.107 L.H) igual que el usufructo legal del cnyuge
viudo. Esta hipoteca se extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la
voluntad del usufructuario (muerte). Si es por un hecho voluntario (renuncia), la extincin no
perjudica al acreedor hipotecario. Por tanto, el acreedor hipotecario podr ejecutar la hipoteca, y
el adquiriente por la enajenacin forzosa lo es de tal derecho, que limitara de nuevo a la
propiedad.

c) El usufructo con facultad de enajenacin de la cosa usufructuada

La concesin de enajenar no desnaturaliza el derecho y lo transforma en propiedad, por lo que,

si aquel se extingue no habiendo el usufructuario enajenado la cosa, habr de pasar esta al
propietario o sus sucesores. Es un usufructo al que se le ha aadido una especial y extraordinaria
legitimacin para realizar un negocio dispositivo con influencia en la esfera jurdica ajena.

El poder de disposicin del usufructuario cabe se somete a lmites, de cuya observancia

depender la regularidad del negocio en orden a su eficacia y validez. Si no se respetan hay un
abuso de derecho que legitima a los perjudicados para solicitar la nulidad, o para exigir
indemnizacin del autor del mismo si los adquirientes son de buena fe.

Las obligaciones nacidas del goce de la cosa usufructuada.

Al usufructuario se le enmarcan para proteger los intereses del propietario dentro de unos lmites:
la conservacin de la forma y sustancia de la cosa. Y adems el cdigo puntualiza algunas
obligaciones:
 a) El deber de diligencia

Segn el Art.497 el usufructuario debe cuidar de las cosas dadas en usufructo como buen padre
de familia, el incumplimiento se llama abuso o mal uso, lo disciplina el Art.520, si el abuso infiriese
considerable perjuicio al propietario, le pide que se le entregue la cosa y se le obliga a pagar
anualmente al usufructuario el producto liquido de la misma.

La fianza no autoriza al usufructuario que le ha prestado a daar la cosa, pretextando que sus
responsabilidades ya estn garantizadas. Del deber de diligencia deriva la obligacin que impone
el articulo 511 al usufructuario de informar o poner en conocimiento del propietario cualquier acto
de un tercero que tenga noticia y que sea capaz de lesionar derechos de este ltimo.

b) Las reparaciones de la cosa usufructuada

El cdigo las clasifica en reparaciones extraordinaria y ordinarias, pero solo define a las
segundas, que son las que exijan los deterioros que procedan del uso natural de las cosas, y
obliga a realizarlas. El propietario puede requerirle para que cumpla con esta obligacin y si no
atiende a este, hacerlas l a costas del usufructuario. Art 501 dice que el usufructuario debe dar
cuentas al propietario cuando se deba hacer una reparacin.

c) El pago de las cargas y contribuciones, usufructo de finca hipotecada

El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravmenes de los
frutos, ser de cuenta del usufructuario todo el tiempo que dure el usufructo.

Las cargas aluden a toda prestacin que deba realizarse por razn de la cosa y supone la
existencia de una obligacin propter rem. En caso en que la cosa este hipotecada antes del
usufructo, el usufructuario no est obligado a pagarlo, pero puede hacerlo como pago de deuda
ajena.

d) Los gastos de los pleitos sobre el usufructo

Son de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condena de los pleitos sostenidos sobre el
usufructo (Art.512). Se refiere a los pleitos sobre el usufructo. Si se estaba entre un tercero y el
propietario sobre el derecho de propiedad ambos deben contribuir a los gastos en proporcin a
sus respectivos derechos. El Art.512 es una regla de distribucin de gastos interna, relaciones
entre propietario y usufructuario, no frente a terceros ni autoridad judicial que sentencia el pleito.

La situacin jurdica del propietario pendiente El usufructo.

Las amplsimas facultades que el usufructuario posee, la propiedad pasa a ser un derecho
prcticamente vaco de contenido, de ah que se llame nuda propiedad. Hasta que el propietario
recupere todas las facultades (elasticidad).

Los poderes del nudo propietario sobre la cosa, puede en general hacer todo lo que no perjudique
al usufructuario y de no disminuir el valor del usufructo.