CASOS PRCTICOS (SEMINARIOS)

SEMINARIO 1: EFICACIA ERGA OMNES DE LOS DERECHOS REALES.

CASO PRCTICO: Juan va a pagar 10.000.- euros a Pedro para obtener el

derecho a salir a la va pblica por la finca propiedad de este ltimo, mediante un
vial perfectamente visible y cuya conservacin asumira Juan. Adems Juan quiere
que ese derecho conste por escrito, pero no sabe cmo redactar el contrato ni las
consecuencias que tendra utilizar unos trminos u otros; Pedro le ha sugerido que
all se diga, simplemente, que l queda obligado a permitir a Juan pasar por su
finca a cambio de 10.000.- euros, porque lo bueno, si breve, dos veces bueno,
pero Juan est algo preocupado al saber que Pedro est procediendo a vender la
finca por la cual l (es decir, Juan) tendra derecho a pasar. En relacin con este
problema, y previa lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo que se
acompaan a este caso, as como de los manuales y textos legales de aplicacin,
responda las siguientes

CUESTIONES:

1) De redactarse el contrato como indica Pedro, sera un derecho real el

adquirido por Juan? En caso de que no lo fuera, cmo podra redactarse el
contrato para que el derecho adquirido por Juan tuviera ese carcter de derecho
real?

2) Segn la redaccin sugerida por Pedro, podra exigir Juan al comprador

futuro de la finca de Pedro que le dejara seguir pasando por ella? Exigira algn
requisito especial esa oponibilidad del derecho de Juan al causahabiente de
Pedro?

3) Cul dira usted que fue el argumento fundamental del fallo contenido en la
STS de 4-6-1990?, y el de la STS de 9-11-1965, en cuanto a la naturaleza de la
prohibicin de instalar establecimiento destinado a bar, cafetera o cualquier otro
del gremio de hostelera?

4) Podra decirse, de la lectura de la Jurisprudencia, que la oponibilidad a

terceros de los derechos reales exige los mismos requisitos que la de los derechos
de crdito, de manera que, como regla general, ambas categoras de derechos
son oponibles a esos terceros?.

5) Cmo redactara usted la clusula contractual que define el derecho de Juan

para que, como regla de principio, tuviera efectos frente al causahabiente de
Pedro (es decir, frente al adquirente de la propiedad de la finca en cuestin).

MATERIALES:

Manuales recomendados sobre las cuestiones planteadas. En especial para la

pregunta 5 se recomienda consultar la definicin del derecho real de servidumbre
y las consideraciones generales sobre esta categora de derecho real de uso o
goce, y, por supuesto, los textos legales correspondientes.

STS de 4-6-1990 y STS de 9-11-1965.

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SEMINARIO 2: DINMICA DE LOS DERECHOS REALES:

TRANSMISIN DE PROPIEDAD.

CESIN DE SOLAR A CAMBIO DE CONSTRUCCIN FUTURA.

CASO PRCTICO.

El 2-2-2010, Antonio vende a Juan un terreno de su propiedad,

mediante contrato de compraventa; dicho contrato se elev a escritura
pblica el 5-2-2010 y se inscribi en el Registro de la Propiedad el 12-2-
2010 .

Como precio de la venta se fij la cantidad de 300.000 euros, de

los cuales 200.000 euros manifest el vendedor en la escritura haberlos
recibido, y los 100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se
abonaran por el comprador mediante la entrega de un local comercial a
construir sobre el solar adquirido, obligndose dicho comprador a poner
dicho local a disposicin del vendedor antes del 31-1-2011.

En noviembre de 2010 finaliz la construccin, pero la entrega

material o real del reiterado local no lleg a realizarse, porque Juan
vendi y entreg las llaves del mismo a un tercero el 28-12-2010, aunque
el propio Juan segua siendo propietario del resto del edificio.

Ante esa falta de cumplimiento Antonio, vendedor del solar,

reclam judicialmente la resolucin del contrato de compraventa,
dirigiendo su demanda contra Juan y el tercer adquirente, y formulando
en la misma dos pedimentos: uno principal y otro subsidiario. En virtud
del primero se instaba la declaracin de que la finca vendida, as como
todo el edificio realizado sobre ella, era propiedad del vendedor, en virtud
de resolucin del contrato de compraventa. Subsidiariamente, y en el
caso de no estimarse la resolucin del contrato de compraventa
perfeccionado entre Antonio y Juan, se solicitaba la declaracin de que el
local comercial de la planta baja era propiedad del demandante, en virtud
de lo estipulado en el citado contrato de compraventa.

CUESTIONES (todas las respuestas habrn de fundamentarse

jurdicamente mediante la cita de las fuentes del derecho o
Jurisprudencia que resulten aplicables).

1) En el caso prctico se habla de un contrato de compraventa, pero

est bien calificado dicho contrato? Por qu no se ha calificado como
permuta?

2) En qu fecha se podra haber producido la transmisin de la

propiedad del terreno de Antonio a Juan, en caso de que se hubiera
generado ese efecto?

3) Se puede entender transmitida la propiedad del local comercial a

favor de Antonio? Cul sera el obstculo para entenderlo as?
Podemos afirmar que la Jurisprudencia existente sobre esta cuestin es
clara y terminante?

4) En caso de resolverse el contrato perfeccionado entre Antonio y Juan

sera factible que esa resolucin afectara al tercero? Cules seran
los preceptos legales aplicables para resolver esa cuestin si no hubiera
sido inscrita en el Registro la transmisin del local otorgada por Juan a
favor del tercero? Y si hubiera sido inscrita esa transmisin?

5) Si se admitiera la resolucin y declaracin de propiedad de toda la

finca a favor de Antonio, podra alegar este ltimo alguna indemnizacin
por la edificacin realizada? 5) Para finalizar, indique qu clusula
podra haberse pactado en la escritura de compraventa perfeccionada
entre Antonio y Juan para garantizar el derecho del primero a recibir el
local comercial pactado como parte del precio.

MATERIALES:
1) Absolutamente imprescindibles:

-Manuales generales sobre Derechos Reales y, en su caso, Derecho de

Contratos (en los aspectos relativos a las cuestiones planteadas,
obviamente).

-SSTS del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 9-10-1997 (EDJ

1997/7487), y de 14-11-1997 (EDJ 1997/7845)

2) Como complemento recomendable:

- Artculo 13 Reglamento Hipotecario.

- SSTS. 31 de enero de 2001 (Sala contencioso administrativa).

- RDGRN de 13 de julio de 2005.

3) Para informacin ms completa puede consultarse:

-LPEZ FERNNDEZ, Luis Miguel: La venta de viviendas sobre plano:

riesgos del comprador y tutela jurdica, en Revista de Derecho
Urbanstico y Medio Ambiente, septiembre-octubre de 2007, pginas 143-
168.

SEMINARIO N 3. POSESIN Y USUCAPIN.

1) CASO PRCTICO.
Se declaran probados los siguientes hechos:
a) El 25 de mayo de 1988 y mediante escritura pblica de compraventa
don Manuel vendi a don Miguel una finca de 200 metros cuadrados de
superficie, dentro de la cual exista un pozo y una instalacin de depsitos de
agua actualmente en desuso (siendo ste un hecho probado).
b) Don Benito era propietario de una finca de 2.205 metros cuadrados
colindante con la adquirida por don Miguel; en noviembre de 1988 construy una
nave industrial de 1.050 metros cuadrados que invadi parcialmente la finca del
citado don Miguel.
c) El 30 de octubre de 2.002 don Benito otorg escritura de compraventa de
la finca colindante con la de don Miguel a la entidad CORO, S. L; segn constaba
en dicha escritura la finca transmitida comprenda una nave industrial, dentro de
la cual y en su pared del fondo (la que linda con la finca de don Miguel), existe un
pozo antiguo, con unos apoyos a su alrededor para formar una plataforma
sobreelevada, sobre la que se sitan depsitos de agua, estando esta instalacin
actualmente inutilizada (...)".
d) El 2 de octubre de 2012, don Miguel se presenta en su despacho
solicitando dictamen sobre los aspectos que se relacionan en el apartado
siguiente.

2) CUESTIONES (Todas las respuestas a estas cuestiones deben indicar los

preceptos legales en que se fundan):

-1. Concurren los requisitos legales necesarios para que don Benito hubiese
adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa (50 metros cuadrados)
mediante usucapin?
En caso afirmativo, seale el tipo de usucapin y sus efectos respecto de la
entidad CORO, S. L.

-2. Considera que CORO, S. L. ha adquirido la propiedad de la franja de

terreno litigiosa mediante la escritura pblica de compraventa?
Razone jurdicamente su respuesta.

-3. Considera que CORO, S. L. ha adquirido la citada franja mediante

usucapin?
Responda enumerando cada uno de los requisitos necesarios para tal
adquisicin y la concurrencia o no de tales requisitos en este caso.

-4. Procedera el planteamiento de una accin judicial de deslinde en este

caso? Razone jurdicamente su respuesta.

-5. Seale qu otras acciones podra utilizar don Miguel frente a CORO, S. L., y
si tendra alguna utilidad acudir a un procedimiento previo de conciliacin judicial.

3) MATERIALES:

3.1. Bibliografa: Temas dedicados a la prescripcin adquisitiva o usucapin

en los manuales que se incluyen en la BIBLIOGRAFAindicada en la
Gua docente. Recordar tema 2 sobre la escritura pblica y los modos de
adquirir la propiedad. Consultar tambin el tratamiento del deslinde y de la
accin reivindicatoria en esos manuales, para abordar con seguridad el
tratamiento de las preguntas 4 y 5.

3.2. Preguntas de respuesta concisa de la pgina web a consultar:

Cuestin 1 y 3: PREGUNTA NMERO 20.

 Cuestin 2: PREGUNTAS NMERO 7 (prrafo en negrita), 8 y 18.

Cuestin 4: PREGUNTA NMERO 32.

Cuestin 5: PREGUNTAS 22, 29 y 30.

3.2. Legislacin:
- Cdigo civil

3.3. Jurisprudencia.

- STS de 14 de mayo de 2004 (RJ 2004/2883): Imprescindible para la

cuestin 3.

SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL.

HECHOS:

Andrs es propietario del piso 1 A de un edificio en rgimen de Propiedad

Horizontal, situado en el nmero 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10
pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de
participacin en elementos comunes de 9 centsimas, y a cada local de 5
centsimas.

En el tabln de anuncios situado en el portal del inmueble apareci, el da 7 de

agosto de 2012, el siguiente anuncio:

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA

Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se

celebrar en el piso 4 B, el prximo da 10-8-2012, a las 12 horas en primera
convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al
siguiente
 ORDEN DEL DA

1) Aprobacin de cuentas del ao anterior y del presupuesto para el siguiente. El

importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de
comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros,
incrementando en 200 euros el importe del ao anterior.

2) Aprobacin de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que

se construira en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el
acceso al inmueble del propietario del piso 1 B, afectado por una minusvala que
le impide caminar. El importe de la obra, segn presupuesto, es de 8.000 euros.

3) Aprobacin de las obras y del coste previsto para la instalacin de una antena
colectiva parablica, que permita la recepcin de emisiones de televisin va
satlite.

4) Establecimiento de la contribucin a gastos comunes por partes iguales, sin

diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales
del deber de contribuir a los gastos de contribucin y limpieza del portal y la
escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponder pagar 55 euros al mes
y a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al
ao.

5) Autorizacin al Presidente para entablar accin de cesacin contra el dueo

del local izquierda por la realizacin en el mismo de actividades molestas e ilcitas.

Madrid, 5 de agosto de 2012,

Fdo., Sebastin Cont Able,

Administrador colegiado de Fincas

Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3 D (Madrid).

 La Junta se reuni en primera convocatoria y comenz a las 12 horas presidida
por el Administrador, que ejerca tambin los cargos de presidente y secretario
aunque sin derecho a voto, porque no era propietario de ningn piso o local en el
inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los
propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del da se
declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las
correspondientes deliberaciones, el siguiente balance:

Punto 1: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin.

Punto 2: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin.

Punto 3: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstencin.

Punto 4: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.

Punto 5: 2 votos a favor, 0 en contra y 5 abstenciones.

CUESTIONES:

Las cuestiones planteadas son las siguientes:

-Limitndonos a los aspectos relativos a las mayoras exigidas para la

constitucin de la junta y la adopcin de acuerdos en la misma, y suponiendo
que en los restantes aspectos sobre su convocatoria, direccin y desarrollo,
no existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones:

1) Poda celebrarse la junta en primera convocatoria? Por qu s o por qu no?

2) Qu acuerdos habran obtenido, en la misma junta y sin ulteriores

requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayora necesaria
para su eficacia? (indquelos, comparando la mayora requerida por la LPH y la
efectivamente obtenida).

3) Qu calificacin jurdica correspondera a los acuerdos que no hubieran

obtenido esa mayora en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y
sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que
se refieren a la inexistencia de las mayoras exigidas por la LPH ?

4) En relacin con los acuerdos que se referan a obras o instalaciones, y en caso

de que fueran vlidos o se convalidaran con arreglo a la Ley estaran obligados a
la financiacin de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en
qu supuestos s y en qu otros no.

-Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al rgimen de

mayoras exigido para la adopcin de acuerdos, ypor tanto analizando las
restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, seale:

5) Qu otros motivos podra alegar Andrs, propietario que no estuvo presente

en la Junta en cuestin, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?;
cul sera el plazo para plantear dicha impugnacin?

MATERIALES:

-Manuales recomendados y textos legales generales (como siempre).

-Textos legales: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

(actualizada: ojo!).

-Sentencias Judiciales: SSTS de 30-6-2005 y 28-2-2005.

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SEMINARIO 5. LIMITACIONES DEL DOMINIO.

INMISIONES

D. Fernando es propietario de una parcela que compr hace 10 aos, situada en

suelo rstico (no urbanizado) y sobre la que hace cinco aos edific una vivienda
unifamiliar, sin solicitar licencia de obras. Hace 15 aos que en las instalaciones
de la empresa La Marmrea, situadas en un polgono vecino de suelo
urbanizado y de uso industrial, se vienen desarrollando actividades de
manipulacin, cortado y preparacin de mrmol, lo cual provoca un elevado nivel
de ruido y la emisin de partculas de polvo que afectan a la vivienda de D.
Fernando, agravando adems la afeccin asmtica que padece un hijo de ste
que reside tambin en la citada vivienda. Tras conversaciones infructuosas con
La Marmrea, D. Fernando quiere exigir judicialmente la cesacin de la actividad
que viene desarrollando dicha empresa as como la indemnizacin de los daos
producidos a l y a su familia, y por ello solicita su dictamen acerca de las
siguientes

CUESTIONES:

1) Con independencia de que puedan ser estimadas o no en el caso concreto,

seale las diferentes acciones que podra utilizar D. Fernando para hacer que
cesen las inmisiones referidas.

2) Precise las distintas partidas que pueden integrar los daos que eventualmente
debieran ser indemnizados.

3) Seale el problema planteado por la partida relativa a la disminucin del valor

de mercado del inmueble afectado por inmisiones. En especiilla relacin entre esta
partida y la eventual condena a la efectiva cesacin de las inmisiones o, en caso
de decretarse el mantenimiento de la actividad que las genera pero con
indemnizacin de los daos futuros derivados de las mismas, con esta otra partida
indemnizatoria por daos morales futuros.

4) Antes de la sentencia cuya lectura resulta obligada en este Seminario

podramos decir que, de acuerdo con la Jurisprudencia, la conformidad con la
regulacin reglamentaria y la existencia de todas las autorizaciones
administrativas precisas para el desarrollo de la actividad emisora suprima la
obligacin de indemnizar los daos derivados de la misma?

MATERIALES:

Imprescindible:

-STS de 12-1-2011 (RJ 2011\305)

Para mayor comprensin del caso:

-LPEZ FERNNDEZ, L.M. en Manual de Derecho Civil, Derechos Reales,

coordinado por BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO, Madrid, 2012, pgs. 170-171
(las relaciones de vecindad).

-LPEZ FERNNDEZ, L.M. Inmisiones sonoras, legislacin urbanstica y

conceptos integrantes del dao moral indemnizable (comentario a la Sentencia del
Tribunal Supremo de 12-1-2011), en Anuario de Derecho Civil, tomo III, 2011.

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SEMINARIO 6: Defensa del Derecho de Propiedad.

HECHOS:

Juan entrega a Andrs, titular de un taller mecnico, una cara bicicleta de montaa
para que se la repare. El mecnico de Andrs, aprovechando la ausencia de su
jefe, vendi la bicicleta a Pedro, que haba entrado en el taller atrado por el
esplndido aspecto de la mquina (parcialmente visible desde el exterior).
Posteriormente el mecnico le dijo a Andrs que la bicicleta de Juan haba sido
hurtada mientras l trabajaba en otra. Casualmente Juan descubri su bicicleta en
poder de Pedro, decidiendo plantear frente a ste la oportuna accin
reivindicatoria. Pedro respondi a la demanda alegando que el negocio de Andrs,
donde adquiri la bicicleta, no era exclusivamente un taller mecnico, sino que se
dedicaba tambin a la venta de bicicletas de ocasin; afirm tambin que la
bicicleta no haba sido robada ni hurtada a Juan, sino que ste la dej
voluntariamente en el taller para que se la reparasen y que, en cualquier caso, l
(es decir, Pedro) no haba hurtado ni robado la bicicleta, ni saba nada de las
maniobras del mecnico de Andrs. Por su parte Juan negaba que el taller se
dedicara a otra actividad que no fuera la reparacin de bicicletas, alegando que l
(es decir, Juan) haba demostrado la adquisicin de la bicicleta, aportando el
oportuno contrato de compraventa, mientras que Pedro no poda haber adquirido
la propiedad de la misma porque el mecnico que se la transmiti no era dueo y
nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene.

CUESTIONES:

Planteados as los hechos, responda a las siguientes cuestiones:

1) Tiene algn inters el hecho de que el taller de Andrs se dedicara o no a la

venta de bicicletas de ocasin? Por qu?

2) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de

bicicletas, bastara la prueba de que Juan adquiri la propiedad y de que Pedro
contrato con quien no era propietario para que triunfara la accin reivindicatoria
dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, seale por qu; en
caso de contestar negativamente, diga qu habra de probar Juan para que
triunfara la mencionada accin reivindicatoria.

3) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, podra

tener importancia la alegacin de Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue
hurtada ni robada por el mecnico? Por qu?

4) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecnico, y

si se estimara que la actuacin del mecnico fue constitutiva de privacin ilegal,
tendra alguna importancia que Pedro creyera que el mecnico era propietario de
la bicicleta a efectos de estimarse o no la accin reivindicatoria de Juan?, Y a
otros efectos?

5) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, triunfar la reivindicatoria de

Juan, segn Jurisprudencia absolutamente uniforme? Y, en caso de que triunfara
la reivindicatoria, habra de restituir Juan a Pedro el precio pagado por ste para
obtener la restitucin de la bicicleta?

MATERIALES:

-Manuales recomendados.

-Textos legales: art. 464 Cci., art. 85 del Cdigo de Comercio, artculos 433 y 1955
CCi, artculos 453-457 CCi.

-Sentencias Judiciales: SSTS de 19-6-1945 y 25-2-1992 (adjuntas).

SEMINARIOS 7-8 (COMPLEMENTO DEL CASO NMERO 1)

CASO PRCTICO: DECLARACIN DE OBRA NUEVA, TTULO CONSTITUTIVO

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIN.

El 1 de septiembre de 2011, D. Ramn perfeccion un contrato de compraventa relativo a

un piso en construccin con la vendedora PUFO S.A.. Al contratar entreg 100.000.-
euros en metlico al apoderado de la promotora y desde entonces viene abonando 1.500
euros cada mes a travs de una cuenta bancaria abierta a nombre de la mencionada
mercantil, todo ello de acuerdo con las estipulaciones del contrato y debiendo prolongarse
esos ingresos hasta el mes de marzo de 2013, momento en el cual habr de estar terminada
la edificacin y ambas partes comparecern ante notario para proceder a la entrega de las
llaves del piso y al otorgamiento de la escritura pblica de venta, subrogndose D. Ramn
en la parte correspondiente del crdito hipotecario concedido por una entidad bancaria a la
entidad promotora para la construccin del edificio. Hace cinco meses D. Ramn encarg
al apoderado de la promotora que el alicatado de los baos y de la cocina, as como el
solado del piso, fueran de unas calidades superiores a las pactadas al contratar, y que se
derribara una pared interior para aumentar la superficie del saln a costa de una de las
habitaciones. Recientemente D. Ramn ha verificado que todava no consta inscrita en el
Registro de la Propiedad la declaracin de obra nueva en construccin, constando PUFO
S.A. como titular de la finca en que se est desarrollando la construccin.

Adems la crisis del sector inmobiliario preocupa a D. Ramn, que teme un posible
embargo a PUFO S.A. del solar en que se est construyendo su piso. Tambin le han
llegado rumores de que alguien ha comprado la planta bajo cubierta del edificio en
construccin (que en su contrato constaba como elemento comn del edificio), y de que el
promotor est alterando el proyecto que le ensearon al contratar y que formaba parte del
folleto publicitario para convertir algunos dplex del edificio en dos pisos distintos,
incrementando as el nmero total de viviendas independientes aunque no se vea afectado
el nmero de plantas. En las descritas circunstancias, solicita su dictamen sobre las
siguientes cuestiones.

CUESTIONES ANALIZADAS EN EL PRESENTE CASO:

1.- Podra D. Ramn inscribir en el Registro y a su nombre la propiedad del piso que
compr, an encontrndose en fase de construccin? En caso de respuesta afirmativa seale
si podra hacerse constar el piso como finca registral independiente del solar y en caso de
respuesta negativa destaque todos los obstculos que se opondran a dicha inscripcin.

2.- Aunque la inscripcin en el Registro de la Propiedad de su derecho al piso no resultara

posible, podra interponer alguna accin para la defensa de dicho derecho en caso de que
la finca y la edificacin parcialmente realizada fuera embargada por deudas contradas por
la promotora frente a terceros?

3.- Cules son los requisitos necesarios para otorgar la escritura de declaracin de obra
nueva y divisin horizontal por la legislacin vigente? Podra otorgar e inscribir en el
Registro de la Propiedad esa escritura PUFO S.A., sin el consentimiento de D. Ramn?

4.- Como el planeamiento urbanstico aplicable no permite que el edificio en cuestin tenga
mayor nmero de viviendas del que se indica en el contrato perfeccionado entre la
promotora y D. Ramn, ste considera imposible que dicha promotora pueda inscribir en el
Registro de la Propiedad una configuracin del edificio que convierta la buhardilla en pisos
independientes, o que divida los duplex para transformar cada uno de ellos en dos
viviendas, pero es correcto este planteamiento, o hara bien D. Ramn en preocuparse
tambin por esta cuestin?

5.- Cules seran los mecanismos legales para recuperar el importe que ha venido
pagando, en caso de que la promotora no cumpliera su obligacin de terminar la edificacin
y entregar las llaves antes de que finalice el mes de septiembre de 2012?

MATERIALES A CONSULTAR (CON CARCTER DE MNIMOS):

Para la cuestin primera:

-Artculo 3 de la Ley Hipotecaria , 1.091, 1255 y 1.280 CCi.

-Artculo 8.4 de la Ley Hipotecaria.

-STS de 31-1-2001 (Sala 3), exclusivamente en los aspectos relativos a la redaccin que
daba al artculo 13 del Reglamento Hipotecario el RD 1867/1998.

-RDGRN de 13-7-2005.

Para la cuestin segunda:

-STS de 10-5-1994 (Sala 1) EDJ 1994/4173.

Para la cuestin tercera:

Inciso primero:

-Artculo 208 de la Ley Hipotecaria.

-Artculo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la ley de suelo (con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-
ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del
gasto pblico y cancelacin de deudas con empresas y autnomos contradas por las
entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitacin y
de simplificacin administrativa). El desarrollo reglamentario de este ltimo precepto ha de
buscarse en los artculos 45 a 55 del RD 1093/1997 por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre inscripcin
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanstica.

-Artculos 7, 19, 20 y Disposicin Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de Ordenacin

de la Edificacin.

Inciso segundo:

-Artculo 5, prrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal.

-Artculo 20 de la Ley Hipotecaria.

-STS de 22-9-2005 (Sala 1) EDJ 2005/152965.

Para la cuestin cuarta:

-Artculo 53 RD 1093/1997

-RRDGRN de 15-10-2002 (RJ 2002, 10789).

Para la cuestin quinta:

-Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepcin de cantidades anticipadas en la construccin

y venta de viviendas y Disposicin Adicional Primera de la Ley37/1999, de 5 de
noviembre, de ordenacin de la edificacin.

CASO SEMINARIO NM. 9: REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I).

Mediante contrato privado de 4-4-2009 la sociedad mercantil PUFOSA, duea y titular
registral de una vivienda unifamiliar, la vendi y entreg a Juan, por un precio de 250.000.-
euros, aplazndose el pago de 200.000.- euros durante un plazo de 10 aos y a razn de
20.000.- euros anuales y pactndose que la escritura se otorgara por la vendedora al
abonarse por el comprador el ltimo de dichos plazos. El 5-3-2005 se orden el embargo de
la vivienda vendida a Juan como consecuencia de un procedimiento de ejecucin judicial
por una deuda contrada por PUFOSA con el BANCO MOLOCOS, siendo anotado
preventivamente dicho embargo el 20-3-2005 y finalizando el procedimiento con la
adjudicacin de la vivienda en cuestin a Andrs. Cuando Andrs va a tomar posesin de la
vivienda se encuentra con Juan y su familia, de manera que no puede ocupar la vivienda y
solicita de usted que emita dictamen sobre las siguientes:

CUESTIONES:

1) Cmo es posible que Juan, como le dijo a Andrs, no hubiera tenido conocimiento del
procedimiento que afectaba a su vivienda?

2) Qu actuacin puede seguir Andrs para conseguir el lanzamiento de Juan y su familia

de la vivienda que le ha sido adjudicada?

3) Si no consiguiera el lanzamiento como consecuencia del procedimiento en el cual

result adjudicatario de la vivienda, podra lograr la posesin de la vivienda mediante el
recurso a la accin real registral, contemplada en el artculo 41 de la LH y en la LECI ?
Qu ventajas podra tener el recurso a este procedimiento? Podra enervarlo Juan con
alguna alegacin?

4) Si no pareciera conveniente acudir al procedimiento contemplado en la pregunta

anterior, podra plantear la accin reivindicatoria? Cul sera la posicin previsible de
Juan, ante el ejercicio de dicha accin, y qu posibilidades de xito tendra segn la
Jurisprudencia ms reciente?

MATERIALES: (Adems de los manuales y textos generales como el CCi y la LH , que

siempre han de manejarse):

-LEY de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero: especialmente artculos 704 y 675,

sobre la existencia de ocupantes en los inmuebles que hayan de entregarse, y artculos
250.7, 439.2, 440.2, 441.3 y 444.2, sobre la llamada Accin real registral.

-STS (Sala 1) de 5-3-2007 (RJ 2007/723): Doctrina reiterada en la de 3-11-2008 (RJ

2008/5885).

SEMINARIO 10 (REGISTRO DE LA PROPIEDAD II ).

-Pedro, residente en Argentina, adquiri e inscribi la propiedad de una finca situada en
Madrid el 5-4-77.

- Desde el 15-12-82, Andrs viene poseyendo dicha finca en concepto de dueo y de

manera pblica, pacfica e ininterrumpida.

-El da 5-5-2012 Juan compr la reiterada finca a Pedro, siendo inscrita la escritura de venta
en el Registro de la Propiedad el 10-5-2012.

-El da 4-12-2012 Juan don la finca a Antonio, uno de sus hijos, que inscribi la escritura
de donacin en el Registro el 10-12-2012.

El da 8-12-2012 Antonio llega a Espaa y se presenta en la finca encontrndose con

Andrs, y el da 10 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento acerca de las
siguientes cuestiones:

1) Ha adquirido Andrs la propiedad? Puede llegar a adquirirla? Por qu y, en su caso,

en qu plazo?

2) Adquiri la propiedad Juan (el padre de Antonio)?. Qu obstculo podra existir para
esa adquisicin desde la perspectiva de la teora del ttulo y el modo, y cul es el
argumento para evitarlo?

3) Qu habra podido hacer Juan (padre de Antonio) para arrojar a Andrs de la finca?

4) Puede hacer algo l (es decir Antonio) para arrojar a Andrs de la finca, habida cuenta
de que adquiri por donacin y cree que no tiene proteccin registral? En caso afirmativo,
hasta cundo puede actuar contra Andrs?

5) Cul sera la va procesal ms segura para intentar las acciones procedentes contra
Andrs, sobre todo considerando las fechas en que estamos?

Consultar el manual en los aspectos relativos a la transmisin de la propiedad y derechos

reales y a la usucapin (en general y contra el titular registral o contra

En cuanto a textos legales, y de acuerdo con las distintas cuestiones planteadas, han de
tenerse en cuenta los siguientes:

1 pregunta: artculos 1940 a 1960 CCi (prescripcin adquisitiva).

2 pregunta: artculos 460, 609 y 1462 pr. 2 CCi; artculo 36 de la Ley Hipotecaria.

3 pregunta: artculo 36 de la Ley Hipotecaria.

4 pregunta: artculos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria.

5 pregunta: artculos 1945 a 1947 CCi; artculo 479 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1880
(vigente por disposicin derogatoria nica de la Ley 1/2000).

SEMINARIO 11: DERECHOS REALES LIMITADOS (I).

Juan es propietario de una finca con una vivienda unifamiliar de dos plantas, cuya
tercera parte est gravada con un derecho de usufructo vitalicio a favor de su madre que se
encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad ; adems Juan y su madre haban otorgado
un documento privado orientado a la constitucin de una servidumbre que permita al
propietario de una finca colindante salir a la va pblica pasando por la finca de Juan, a
travs de un vial perfectamente visible y asfaltado, tanto a pi como utilizando vehculos de
motor o traccin animal.

Pedro es un promotor inmobiliario interesado en derribar la edificacin existente y

construir un edificio de 20 apartamentos y cuatro plantas de altura. El 3-1-2007, dicho
promotor perfeccion con Juan un contrato por el cual este ltimo constituye a favor del
primero un derecho de superficie, cuya duracin prevista es de 20 aos y para realizar la
edificacin mencionada anteriormente; adems el citado Pedro se comprometa a realizar
esa edificacin en un plazo de 5 aos, abonando a Juan 1.000.000 de Euros, a razn de
200.000 Euros anuales. Se pact tambin que, una vez extinguido el plazo de duracin del
derecho de superficie, Pedro retendra la plena propiedad de 10 apartamentos como parte de
la retribucin por la edificacin prevista en el contrato; adems se incluy una clusula
segn la cual Pedro no podra destinar la edificacin o sus apartamentos a actividades de
bar-restaurante, ni otorgar derechos que permitieran a terceros realizar esas actividades,
todo ello para evitar la competencia con el bar regentado por Juan en un local prximo a la
finca objeto del derecho de superficie. El citado contrato fue elevado a escritura pblica el
12-3-2007, estando an hoy pendiente su inscripcin registral. En relacin con el caso
planteado, responda a las siguientes

CUESTIONES:

1) Se precisara el consentimiento de la madre de Juan para constituir el citado derecho

de superficie?

2) Superado el obstculo anterior mediante la extincin convenida del derecho de la madre

de Juan (si es que usted consider que la ausencia de su consentimiento era efectivamente
un obstculo), puede considerarse efectivamente constituido el derecho de superficie con
el contrato privado y el inicio de la edificacin o con la escritura pblica otorgados por
Juan?; tendra algn efecto dicho derecho, segn los trminos en que se ha planteado el
caso?

3) Habr de respetar Pedro, el promotor, el derecho de paso otorgado por Juan en

documento privado?, alterara la situacin el hecho de que el derecho de superficie se
inscriba en el Registro de la Propiedad ?

4) Si Pedro no terminara la edificacin en el plazo previsto en el contrato qu sucedera y

cul sera el tratamiento dispensable a la parte de edificacin realizada? Seran vlidos los
pactos que las partes hubieran establecido en el contrato para este supuesto?

5) Si el edificio se construyera en el plazo previsto y en los trminos pactados: quin

sera propietario de los apartamentos del edificio objeto de superficie durante la duracin
del derecho?, y tras su extincin por transcurso del plazo?; plantea algn problema el
derecho del superficiario a retener como propietario 10 apartamentos, cuando se extinga el
usufructo?;

6) Si el edificio construido en los trminos pactados se destruyera por un incendio a los 10

aos de constituirse el derecho de superficie y Pedro deseara reconstruirlo: podra hacerlo,
de acuerdo con la legislacin urbanstica vigente sobre el derecho de superficie?; podra
obligarle Juan a que llevara a cabo esa reedificacin, siempre de acuerdo con la citada
legislacin? Seran vlidos los pactos que pudieran contenerse en el contrato sobre el
particular?

7) Es una servidumbre la figura jurdica contemplada en la clusula que impide destinar

los apartamentos a bar-restaurante? Por qu?

MATERIALES:

-Manuales recomendados. Especialmente, para este caso, el volumen III del Sistema de
Derecho Civil de DEZ-PICAZO y GULLN.
-Normas jurdicas: Regulacin legal del usufructo en el CCi. Regulacin legal de las
servidumbres en el CCi. Artculos 32, 34, 37 y 40 de la Ley Hipotecaria.Regulacin legal
del Derecho de Superficie (artculos 287 a 289 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de
1992, y 40 y 41 del Texto Refundido de la Leydel Suelo, aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio. 1611 y 1655 Cdigo Civil.

-Jurisprudencia: STS (Sala 1) de 26-11-2002 y STS (Sala 1) de 20-10-1993.

SEMINARIO12: DERECHOS REALES LIMITADOS (II). HIPOTECA.

Juan lleva 15 aos invirtiendo su dinero en la adquisicin de viviendas.

Comenz comprando un apartamento en la costa con un crdito hipotecario y a
los 5 aos vendi dicho apartamento por el doble del precio de adquisicin y
compr dos nuevos. Hoy es propietario de cuatro apartamentos, tres de ellos
libres de cargas y otro gravado con una hipoteca a favor del BANCO
MOLOCOS en garanta de un crdito de 600.000.- euros de capital, ms 6.000
euros por intereses y 4.000 euros ms para costas y gastos. El inters pactado
para dicho crdito era el correspondiente al Euribor ms un 1%, siendo el Euribor
vigente al constituirse la hipoteca del 1.5% y revisndose esos intereses al vencer
cada una de las 20 anualidades pactadas para su amortizacin, y en el contrato se
haca constar como esencial el dato de que el crdito concedido sera utilizado
como cobertura para la emisin de ttulos hipotecarios por la entidad prestamista,
con su consiguiente sometimiento a las normas establecidas por la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, y dems disposiciones
vigentes al perfeccionarse el contrato.

En la actualidad el principal de dicho crdito hipotecario asciende a

540.000.- euros, mientras que el valor actual de tasacin del apartamento
hipotecado, que inicialmente y segn la escritura de constitucin de hipoteca era
de 750.000.- euros, se ha visto reducido, por la crisis del sector inmobiliario, a
450.000.- euros.

El BANCO MOLOCOS ha dirigido a Juan un requerimiento para que

ample la garanta hipotecaria a otro de sus apartamentos libres de cargas, o
reintegre al banco 180.000.- euros del capital pendiente del prstamo hipotecario
en el plazo de dos meses.

Ante tal requerimiento y considerando que Juan hizo un mal negocio al

adquirir el apartamento hipotecado en el ao 2008, confiando en las afirmaciones
de las autoridades acerca de la importancia reducida de la crisis econmica, est
pensando seriamente en desatender el requerimiento del banco y entregarle las
llaves para disminuir el perjuicio econmico resultante de tener que seguir
pagando un crdito de 540.000.- euros por un apartamento que slo vale
450.000.- euros. Adems l ha odo en los medios audiovisuales y ha ledo en la
prensa que los tribunales estn asumiendo la posibilidad de que el deudor se
libere de su crdito actuando de este modo, as como que el legislador ya ha
promulgado o piensa promulgar normas que favorezcan dicha actuacin,
estimando adems que el banco no tiene derecho a plantearle las exigencias
mencionadas sobre ampliacin de hipoteca o amortizacin parcial por una
disminucin del valor de mercado de los inmuebles de la cual l no es, en modo
alguno, responsable.

Pero por si acaso, y ya que las rentas derivadas del alquiler de los otros
apartamentos de que es propietario se lo permiten, acude a usted para que, como
prestigioso abogado, emita dictamen sobre las siguientes

CUESTIONES:

1) Sobre la ampliacin de hipoteca o amortizacin parcial exigida por el

BANCO MOLOCOS, podra ampararse en el artculo 117 de la
Ley Hipotecaria ? Y en el artculo 1.129 del Cdigo Civil?

2) Qu otra norma podra aplicarse para fundamentar el derecho del BANCO

MOLOCOS? Qu podra alegar Juan, en su caso, para enervar la accin que
pudiera emprender la entidad bancaria? Sera correcta la exigencia de 180.000
euros segn la legislacin favorable al BANCO MOLOCOS?.

3) Con arreglo a la normativa estudiada para resolver las cuestiones anteriores a

cargo de qu parte sita el legislador el riesgo de que el valor del bien hipotecado
descienda: del acreedor o del deudor?
4) Podra liberarse efectivamente Juan de la ntegra satisfaccin del crdito
garantizado mediante la entrega de las llaves del apartamento hipotecado al
BANCO MOLOCOS? Y en el caso de que el banco ejecutara la hipoteca y se
adjudicara el bien en el procedimiento de subasta?

5) En el momento de constituirse la hipoteca se cumplieron los lmites legales

relativos a la cuanta del prstamo concedido y a la extensin de la hipoteca a los
intereses, costas y gastos?

6) En el momento de constituirse la hipoteca, y con arreglo a la legislacin

vigente, podra haberse pactado que, en caso de incumplimiento del prstamo
garantizado, el prestamista adquirira la propiedad del bien hipotecado sin ms
trmites y extinguindose as toda la responsabilidad del prestatario por el
prstamo concedido? Y la limitacin de esa responsabilidad al importe obtenido
en la ejecucin de la hipoteca?

MATERIALES (adems de los manuales y los textos legales bsicos, como el

Cdigo Civil y la Ley Hipotecaria , como siempre):

Imprescindibles:

-Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario (artculo 5,

principalmente).

-Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados

aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (artculo 9,
principalmente).

-STS de 25-9-2008.
-Resolucin de la DGRN de 26-12-1990

Recomendables:

BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO, R.: La campanada, en Aranzadi Civil-

Mercantil, nm. 11/2011, Pamplona, 2011.