Titulo Vi

TTULO VI
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y
SU RECTIFICACIN
ARTCULO 75.- DEFINICIN DE INEXACTITUD REGISTRAL

Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre
lo registrado y la realidad extrarregistral.
Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisin cometido
en algn asiento o partida registral, se rectificar en la forma establecida
en el presente Ttulo.
La rectificacin de las inexactitudes distintas a las sealadas en el prrafo
anterior, se realizar en mrito al ttulo modificatorio que permita
concordar lo registrado con la realidad.
ANTECEDENTES
Artculo 175 del ARGRP
Artculo 74 del Anteproyecto
Artculos 39 y 40 de la LH
CONCORDANCIAS
Artculos 86 y 87 del NRGRP
Comentario
1.- Para el correcto entendimiento del contenido del presente Ttulo es necesario formular
algunas consideraciones previas, respecto al concepto de Inexactitud Registral. Dentro de los
Sistemas Registrales como el peruano, en los cuales la inscripcin no es constitutiva, suele
presentarse la denominada inexactitud registral, entendida sta por Dez-Picazo como la
discordancia entre el registro y la realidad jurdica extrarregistral (186). Y es que, como apunta el
citado autor, por obvias razones, la discordancia no puede existir en los sistemas en que, dado
el carcter constitutivo de la inscripcin, no existe una realidad jurdica distinta a la publicada en
el Registro. Empero, es conveniente indicar lo expresado por Carzolio (187), en el sentido que la
inexactitud se da en todos los sistemas registrales. Decir que la inscripcin de carcter
constitutivo hace desaparecer toda posibilidad de inexactitud, es precisamente y cuando
menos, otra inexactitud. Lo que sucede en estos sistemas es que, por imperio de la ley, lo
registrado se impone a la realidad, el fiel se inclina hacia el asiento registral restando valor a la
verdad exterior. Esto no es otra cosa que la supresin de los efectos de la ausencia de
exactitud con el simple recurso de declarar ministerio legis rectificada la realidad y as lograr
el paralelismo deseado. Hay exactitud e integridad porque no existe otra realidad ms de lo
que figura en el asiento.
2.- Obviamente, la inexactitud registral es una situacin nociva para la seguridad jurdica
que debe proporcionar todo sistema registral, pues si se tiene en cuenta que los asientos
registrales aspiran a una presuncin de exactitud e integridad, la discordancia existente con la
realidad extrarregistral podr llevar a consecuencias negativas para el trfico jurdico, que
tratan de evitarse a travs de los principios registrales de fe pblica registral (artculo 2014 del
Cdigo Civil) y de oponibilidad de lo inscrito (artculo 2022 del Cdigo Civil), que brindan a los
terceros una proteccin contra aquellos hechos que pudieran afectar su adquisicin y que no
aparezcan publicados en el Registro respectivo.
3.- Sin embargo, precisamente por la existencia de los citados mecanismos de proteccin a
los terceros adquirentes, es que la inexactitud registral puede ocasionar que, al amparo de la fe
pblica registral y la presuncin de exactitud de lo registrado, adquieran firmeza y se tornen
inatacables diversos actos inscritos basndose en presupuestos discordantes con la realidad
extrarregistral. En este mismo sentido se expresa Roca Sastre (188), cuando comentando la
inexactitud registral en el Derecho Hipotecario espaol indica que la inexactitud registral
constituye una situacin tabular anmala que interesa altamente al Derecho Inmobiliario
Registral, en cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia entre el
contenido del Registro de la Propiedad y la realidad jurdica extrarregistral, a fin de que sea un
reflejo exacto de sta, y muy especialmente para que tal inexactitud no sirva de soporte para
que sea mantenido en su adquisicin un tercero amparado en la fe pblica registral del artculo
34 de la Ley Hipotecaria y concordantes con la misma.
4.- Entendida entonces, la gran trascendencia que tiene para el Registro lograr que la
presuncin de exactitud de los asientos registrales sea concordante con la realidad, resulta
explicable que este tema haya sido objeto de especial estudio en el V Congreso Internacional
de Derecho Registral celebrado en Roma durante los das 8 al 12 de noviembre de 1982, entre
cuyas conclusiones resulta relevante citar las siguientes:
a) Constituye principio universalmente aceptado del Derecho Registral, que el Registro se
presume exacto e ntegro cuando publica la existencia o la extincin de un derecho o
situacin jurdica, mientras por sentencia firme no se declare lo contrario.
b) En caso de inexactitud, es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en
principios de agilidad, eficacia y seguridad. La consecucin de estos medios y la integracin
de la realidad registral y la extrarregistral, a travs de su ms completa adecuacin, deben
ser fines primordiales de toda legislacin registral.
c) El procedimiento de rectificacin del Registro podr ser incoado por quienes tengan inters
legtimo en virtud de su derecho o de su funcin, o por aquellos a quienes el ordenamiento
de cada pas imponga este deber.
d) Los efectos sean sustantivos o procesales, de la inexactitud y de su rectificacin debern
definirse, respecto de terceros, de acuerdo con el contenido y la extensin que en el
Derecho privado y el sistema registral de cada pas atribuyan a los principios de prioridad y
publicidad en sus consecuencias de legitimacin y fe pblica.
5.- Ahora bien, esta inexactitud registral es un concepto amplio que abarca distintas
situaciones que pueden dar origen a la discordancia antes mencionada. As tenemos que la
misma puede deberse a supuestos de falta de inscripcin de actos registrables; falta de
cancelacin de un derecho inscrito ya extinguido en forma sustantiva; nulidad o error de algn
asiento; y la inexactitud procedente de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiera
motivado el asiento. Por tal razn, el artculo 39 de la Ley Hipotecaria espaola expresa que
por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos
inscribibles, existe entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral, desarrollando el
artculo 40 de la misma Ley, los diversos modos de rectificacin correspondiente a cada una
de las causas de las cuales puede provenir la inexactitud de la publicidad registral.
Entre ellos, precisamente, el literal c) del artculo 40 de la Ley Hipotecaria espaola, se
refiere a la rectificacin de inexactitudes provenientes de error en algn asiento, remitiendo la
regulacin de dichas rectificaciones al Ttulo VII del citado cuerpo legal.
6.- Consecuente con ello, resulta importante para los fines del estudio de lo establecido en
el presente artculo, la diferencia advertida por LACRUZ BERDEJO entre inexactitud registral
e irregularidad del asiento. As, para este autor la irregularidad es una cualidad del asiento
independiente de su concordancia con las titularidades materiales: significa simplemente que
en el proceso de inscripcin o en el asiento practicado, existe algn defecto. De estos defectos
algunos facultan para anular definitivamente el asiento, y otros, los ms, para pedir o practicar
su regularizacin. La Ley Hipotecaria espaola, para designarlos, no habla genricamente de
irregularidades o defectos, sino ms especficamente, pero con escasa precisin, de nulidad o
error. (189)
De modo tal que, el trmino irregularidad sera una especie de la inexactitud dirigida a
abarcar todos los defectos y fallos del asiento registral, bien provengan del ttulo irregular que
sirvi para practicarlo, como los que se produjeron en el acto de su prctica. En este orden de
ideas, el mencionado autor clasifica las irregularidades en tres categoras: aquellas que no
afectan a la validez del asiento ni del ttulo; las derivadas de invalidez o deficiencia del ttulo
inscrito (ttulo falso, nulo o anulable) y los casos de nulidad del asiento. A las irregularidades
que se producen por invalidez o deficiencia del ttulo inscrito las denomina nulidad material y a
las originadas por la nulidad del asiento las llama nulidad formal.
7.- De lo expuesto, puede apreciarse que el presente Ttulo se refiere a supuestos ms
amplios que los establecidos en el Captulo V del Ttulo II del ARGRP, que regulaba
exclusivamente los supuestos de rectificacin de errores cometidos en los asientos registrales.
As, la definicin prevista en el presente artculo se refiere, en primer lugar, a la inexactitud
registral, a la cual define de manera similar el artculo 39 de la Ley Hipotecaria: como todo
desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Ntese, que la definicin
finalmente aprobada suprime la referencia a desacuerdo, que en orden a los actos o derechos
inscribibles, que contena el Proyecto. Desconocemos el motivo de dicha supresin en el texto
finalmente aprobado, la cual si bien entendemos no afecta su aplicacin, resta precisin al
concepto, pues resulta evidente que la inexactitud debe referirse a actos o derechos
susceptibles de inscripcin, en cuanto las caractersticas no inscribibles o actos o derechos no
susceptibles de inscripcin, aunque no consten en la partida, no dan lugar a inexactitud alguna.
En este mismo sentido se pronuncia Lacruz Berdejo, al precisar, refirindose a la definicin
contenida en la Ley Hipotecaria, que esta definicin de inexactitud tiene la trascendencia de
marcar los lmites de la accin de rectificacin, la cual, segn se ve, est destinada a reparar
las discordancias en orden a los derechos reales inscribibles. Se excluye, pues, del campo de
la inexactitud a los derechos personales y a las simples circunstancias de hecho. Mas, por otra
parte, tampoco afectarn la exactitud de los asientos dice la Exposicin de Motivos los
derechos protegidos por la fe pblica, ni aquellos otros cuya registracin no se considera
necesaria por razones sociales o por su intrnseca exteriorizacin (190).
8.- Sin perjuicio de lo expresado, el concepto de inexactitud registral vigente, comprende
dos supuestos bsicos:
a) Que la inexactitud provenga de errores u omisiones cometidos en algn asiento o partida
registral (errores en los asientos registrales), cuya rectificacin est prevista en el Ttulo VI
del NRGRP.
b) Que la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los asientos
registrales, en cuyo caso se requerir, como supuesto general aplicable, la presentacin de
ttulo modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral.
9.- A los supuestos de errores en los asientos registrales nos referiremos ampliamente en el
comentario de los artculos siguientes, siendo ms bien conveniente abordar algunos temas
vinculados a las inexactitudes registrales distintas a ellos.
As, a este supuesto resulta aplicable lo expresado precedentemente, en el sentido que
estas inexactitudes pueden deberse, fundamentalmente, a la falta de registracin de un ttulo.
Es el caso, p.ej., que en la partida registral de un predio siga apareciendo como titular registral
el seor Prez, cuando dicho titular registral, ya ha vendido el inmueble a favor del seor
Gmez, a travs de Escritura Pblica cuya inscripcin an no se ha solicitado. De este modo,
en aplicacin de nuestro Sistema de Transferencia de Propiedad Inmobliaria consagrado en el
artculo 949 del Cdigo Civil, en la realidad extrarregistral el verdadero propietario ser el
seor Gmez, siendo inexacta la publicidad registral que legitima la propiedad, ya no existente,
del seor Prez. Otro supuesto, es el caso en el que se publicita registralmente un derecho
nulo, que si bien es aparentemente eficaz, no surte efectos segn las normas civiles
respectivas.
En este sentido, puede fcilmente advertirse que las mencionadas inexactitudes
registrales no se originan por defectos en la calificacin o en la forma de extender un asiento
registral, sino por hechos que escapan a la institucin registral y que, por consiguiente, deben
encontrar su correccin, en la presentacin del ttulo modificatorio, que permita concordar la
publicidad registral con lo realmente existente. Verbigracia, en el primer ejemplo planteado, la
presentacin e inscripcin de la Escritura de Compraventa a favor del seor Gmez; o, en el
segundo ejemplo, la sentencia que declare la nulidad del derecho inscrito, produciendo la
cancelacin del asiento registral.
El NRGRP, opta por sealar como medio idneo para rectificar las inexactitudes antes
sealadas, al ttulo modificatorio, en la medida que plasmar una enumeracin de los ttulos
que pueden dar lugar a rectificacin, como s lo hace la Ley Hipotecaria en los incisos a), b) y
d) de su artculo 40, hubiera resultado siempre incompleta o imprecisa. Ms an cuando en el
caso del NRGRP se pretende regular disposiciones aplicables a todos los registros
conformantes del sistema, lo que presenta numerosos supuestos, que, en todo caso, debern
ser materia de calificacin especfica por el Registrador, respecto a su validez y eficacia para la
inscripcin. Adicionalmente, se ha tenido en cuenta lo establecido en el inciso b) del artculo 3
de la Ley N 26366, que consagra como una de las garantas del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos: la intangibilidad de los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme. Ntese, sin embargo, que intencionalmente, no se ha
utilizado el trmino posterior, en cuanto el mismo podra inducir a error en el sentido que el
ttulo modificatorio debe ser posterior al asiento, lo que no es correcto cuando el ttulo
modificatorio ya preexista a la fecha de extensin de la inscripcin que se pretende rectificar.
Adicionalmente, el trmino ttulo modificatorio comprende tambin a uno consistente en una
sentencia judicial, que resultara ser slo una especie del ttulo modificatorio.
JURISPRUDENCIA
Res. N 103-99-ORLC/TR de fecha 12-04-99, Tomo VIII, fojas 154 ...Que, en este orden de
ideas, no obstante el error producido al extenderse el indicado asiento 17 en el que no se expres
que la adjudicacin slo recaa respecto a parte del terreno y no se efectu la correspondiente
independizacin, se aprecia que no existira impedimento para su rectificacin, en cuanto puede
advertirse que es una inexactitud que aparece claramente del mismo asiento...
Res. N 174-99-ORLC/TR de fecha 20-07-99 Tomo IX, fojas 250 ...Que, el cierre de la partida
de una persona jurdica extinguida a consecuencia de la fusin es un efecto de la misma, puesto
que la extincin implica la prdida de la personalidad jurdica; siendo que el hecho que la partida
registral de la sociedad Casinos Internacionales S.A.. se encuentra cerrada por haber sido
absorbida, no impide que se efecten rectificaciones de errores materiales en que se haya incurrido
en el asiento de inscripcin de la fusin y cierre de la partida, dado que esta rectificacin no modifica
la situacin jurdica de la sociedad, la que se encuentra extinguida...
ARTCULO 76.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIN

Los Registradores rectificarn las inexactitudes a solicitud de parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de
errores materiales.
En el caso de errores de concepto, la rectificacin proceder de oficio
solamente cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de
inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si
previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito.
No procedern las rectificaciones cuando existan obstculos que lo
impidan en la partida registral.
ANTECEDENTES
Artculo 75 del Proyecto
Artculo 211 de la LH
Artculos 314 y 315 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 74 del RIRPU
Artculos 81, 82 y 84 del NRGRP
Comentario
1.- En este artculo, se regula con carcter general, la necesidad de una solicitud de parte o
la posibilidad de actuacin de oficio del Registrador, en los diferentes supuestos de inexactitud.
Al respecto, la nueva redaccin de este artculo tiene correlacin directa con los conceptos de
error material y de concepto, que desarrollaremos especficamente al comentar los artculos
pertinentes a errores en los asientos registrales. Resulta conveniente, entonces, efectuar una
breve enumeracin de los distintos supuestos comprendidos dentro de la norma bajo
comentario:
a) Las inexactitudes provenientes de supuestos distintos a error (falta de inscripcin, falta de
extensin de asiento cancelatorio o nulidad del ttulo registrado) SIEMPRE REQUERIRN
SOLICITUD DE PARTE, que contenga el ttulo modificatorio posterior. En tal sentido, estas
inexactitudes no pueden rectificarse de oficio.
b) Las inexactitudes consistentes en errores materiales, pueden EN TODOS LOS CASOS,
rectificarse DE OFICIO, sin perjuicio que cualquier interesado pueda pedir expresamente su
rectificacin (SOLICITUD DE PARTE).
c) Las inexactitudes consistentes en errores de concepto, puede rectificarse DE OFICIO slo
en los casos que con ocasin de la calificacin de una solicitud de inscripcin, el
Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error,
en mrito al ttulo ya inscrito. Obviamente, en supuestos diferentes, se requerir,
necesariamente, SOLICITUD DE PARTE.
2.- Con esta nueva regulacin, se supera la ya caduca situacin existente por aplicacin de
las normas contenidas en los artculos 175, 178 y 180 del ARGRP abrogado, que solamente
permita las rectificaciones de oficio en los casos de los denominados errores materiales, pero
no estableca supuesto alguno de rectificacin de oficio de los errores de concepto. De modo
tal, aunque el Registrador pudiera constatar fehacientemente la existencia de un error de
concepto, verificable del mismo ttulo archivado, tericamente, se encontraba obligado a
esperar que la rectificacin del error fuera expresamente solicitada. Esto era incorrecto, en la
medida que esta clase de errores puede distorsionar seriamente el sentido de la partida
registral, por lo que el nuevo Reglamento, si bien mantiene el precepto general, en el sentido
que su rectificacin se efecte a solicitud de parte, tambin contiene una excepcin regulada
en el segundo prrafo, una posibilidad de rectificacin sin que medie pedido expreso de parte.
3.- Esta excepcin, que permite la rectificacin de oficio de un error de concepto, tiene
como base los siguientes presupuestos:
a) La existencia de un error de concepto verificable de la revisin del ttulo que le dio mrito,
por ejemplo, que se hubiera inscrito en partida registral de un predio, un asiento de
compraventa a favor de A, consignando la existencia de un pacto de reserva de
propiedad, cuando, de la revisin del ttulo puede apreciarse que el precio s se encontraba
cancelado totalmente, no existiendo razn para mantener la reserva de propiedad.
b) La presentacin de un ttulo referido a la misma partida, cuya inscripcin deviene en
imposible sin que, previamente se rectifique el error de concepto existente. Siguiendo el
mismo ejemplo planteado, sera el caso que A pretenda inscribir una nueva compraventa
del mismo predio, lo cual no sera factible en caso que se mantenga vigente el asiento que
publicita, errneamente, la existencia de una reserva de propiedad.
En caso de darse ambos supuestos, el Registrador, sin necesidad de pedido de parte y en
mrito, solamente, de la verificacin del error de concepto, deber, previamente a la inscripcin
de la nueva compraventa, a proceder a rectificar el asiento previo, consignando la no existencia
del pacto de reserva de propiedad. Ntese, que se ha querido vincular las rectificaciones de
estos errores a la nueva calificacin de un ttulo, en razn que es el momento ms oportuno
para que el Registrador, en ejercicio de su funcin calificadora, proceda a la rectificacin de los
errores que impidan la inscripcin del nuevo acto rogado.
4.- Sin embargo, este artculo plantea la existencia de un lmite para cualquier tipo de
rectificacin de errores: la existencia de obstculos que lo impidan, provenientes de la misma
partida registral. Esto, obviamente, en respeto a los derechos de terceros adquiridos
basndose en la legitimacin de los asientos registrales. Al concepto de obstculos ya nos
hemos referido en el Ttulo dedicado a calificacin registral, bastando sealar que stos
consisten no en defectos del ttulo presentado, sino de circunstancias existentes en la partida
registral, que impiden la extensin de un asiento no compatible con ellas.
Un ejemplo de fcil entendimiento sera el siguiente:
a) A, B y C son hermanos y copropietarios registrales de 4 inmuebles (1, 2, 3 y 4), en
acciones y derechos iguales ( 33.33 % cada uno) respecto a todos los predios.
b) Dichos copropietarios celebran un contrato de divisin y particin parcial, asignndose cada
uno un inmueble, y manteniendo la situacin de copropiedad en uno de dichos inmuebles.
Formalizado el contrato, por un error de concepto del Registrador, se registra en el
inmueble en que se mantena la situacin de copropiedad, que el titular registral es
exclusivamente B.
c) B, sin revisar detenidamente el sentido de las inscripciones, vende el inmueble que, si
bien en la divisin y particin continuaba en copropiedad de los 3 hermanos, registralmente
aparece como de su propiedad exclusiva. La venta es inscrita, consignndose como nuevo
titular de la totalidad del predio a D.
En esta situacin, si bien se trata de un error de concepto que puede verificarse

directamente del ttulo archivado que dio lugar a la inscripcin de la divisin y particin, no
podr rectificarse, en la medida que siendo el titular inscrito D, existe un obstculo que emana
de la misma partida (la titularidad registral de D), que no podra ignorarse para extender una
rectificacin que atribuya propiedad, tambin, a A y C.
5.- El artculo 213 de la Ley Hipotecaria espaola contiene una regulacin muy similar a la
plasmada en el artculo 175 del ARGRP, con la diferencia que en ella se indica que los
Registradores podrn rectificar los errores materiales por s, bajo su responsabilidad sin hacer
la alusin efectuada por el ARGRP en el sentido que las rectificaciones deben realizarse con
conocimiento escrito de los interesados. Como puede apreciarse, nuestra reglamentacin
vigente no contiene previsin alguna de conocimiento escrito de los interesados, ni en el caso
de los errores materiales ni en el caso de los errores de concepto, en la medida que, adems
de no haberse cumplido realmente durante la vigencia de la anterior reglamentacin, resultaba
innecesario dicho conocimiento escrito (notificacin), toda vez que la presuncin jure et de
jure de conocimiento del contenido de las inscripciones regulada por el artculo 2012 del
Cdigo Civil, hace innecesaria la comunicacin a los interesados de la extensin del asiento
rectificatorio.
6.- Una de las caractersticas que ms discusin ha producido respecto a las
rectificaciones, sin que medie solicitud de parte, es el hecho de no requerir de rogacin
expresa. En la legislacin espaola el artculo 321 de su Reglamento Hipotecario, referido a
rectificacin de errores materiales, es an ms claro al indicar que la rectificacin debe hacerse
por el Registrador en cualquier tiempo, por su cuenta y responsabilidad y aunque el asiento
a rectificarse est ya cancelado. En Argentina, el artculo 35 de la Ley N 17801 tampoco
exige una rogacin expresa para este tipo de rectificaciones al sealar que si se tratare de
error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se
proceder a su rectificacin teniendo a la vista el documento que la origin.
Esto hace que normalmente se le conozca como rectificacin de oficio y se le seale
como una de las excepciones al principio de rogacin. Algunos autores, como Garca Coni
rechazan esta denominacin expresando que con respecto a la (mal) llamada rectificacin de
oficio, se reconoce que la actividad registral se encuentra condicionada por el principio de
rogacin o instancia, pero que excepcionalmente puede admitirse la modificacin espontnea
cuando concurren determinadas circunstancias. Para la mayora consiste en: a) en que el
documento que motiv el asiento no cuente con salida en el libro diario; b) que se realice
teniendo a la vista, en todos los casos, el documento que origin el asiento; c) que la
inexactitud se deba a un error u omisin ocurridos en sede Registral. (191) Personalmente,
consideramos que la acotacin de Garca Coni es fundada, toda vez que entendemos que la
rogacin para que la inscripcin se efectuara (obviamente en los trminos del ttulo archivado)
ya se produjo al presentarse el correspondiente ttulo. Si la rogacin no fue cumplida en forma
adecuada por el Registro, al extenderse un asiento que adolece de error material, lo que ha
ocurrido es que la rogacin se encuentra an latente en la sede registral, y como quiera que se
cuenta con el instrumento inscrito, la rectificacin puede hacerse en cualquier momento y sin la
intervencin o solicitud de los interesados. Empero, en el NRGRP se ha preferido mantener la
denominacin de oficio, en el sentido que es efectuada espontneamente por el Registrador,
sin solicitud alguna respecto a la rectificacin.
ARTCULO 77.- SOLICITUD DE RECTIFICACIN

Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas sealadas en
el Artculo 12 de este Reglamento. Las solicitudes se presentarn a travs
del Diario, indicando con precisin el error materia de rectificacin.
Asimismo, se sealar el nmero y fecha del ttulo archivado que d mrito
a la rectificacin de la inexactitud o se adjuntar el nuevo ttulo
modificatorio, segn corresponda.
ANTECEDENTES
Artculo 40 de la LH
Artculo 328 del RH
CONCORDANCIAS
Artculos III del TP y 12 del NRGRP
Comentario
1.- Este artculo tiene por finalidad establecer la manera en que se formularn los pedidos
relacionados con la rectificacin de los errores en los asientos registrales, obviamente, en el
supuesto, que por no encontrarse en los casos de rectificacin de oficio, o por ser de inters
de las partes presentar una solicitud expresa, se requiere que se efecte la rectificacin del
asiento o asientos.
Tngase en cuenta que este artculo no es aplicable a los supuestos de inexactitud distintos
a los errores en los asientos registrales, en la medida que cuando se trate de reestablecer la
inexactitud debida a la falta de inscripcin de un acto o por nulidad del acto inscrito, lo que
deber solicitarse ms bien que una rectificacin, ser la inscripcin del acto ya celebrado pero
no perfeccionado o de la sentencia firme que declare la nulidad del acto inscrito. En ese
sentido, la rogacin, conteniendo el nuevo ttulo modificatorio requerir la inscripcin, p. ej., de
la compraventa del inmueble o de la nulidad de la hipoteca, de la misma manera que se efecta
para todos los dems actos, conforme a las normas que respecto a presentacin de ttulos
contiene el Ttulo III del NRGRP.
2.- Especficamente, respecto a los errores en los asientos registrales, el artculo bajo
comentario contiene las siguientes previsiones:
a) Se aplicarn las normas generales que sobre solicitud de inscripcin contiene el artculo 12
del NRGRP concordante con el artculo III del Ttulo Preliminar del mismo Reglamento. Esto
respecto, a las personas legitimadas para solicitar la rectificacin, remitindonos a los
comentarios ya vertidos de los artculos pertinentes, que resultan igualmente aplicables al
presente caso.
b) Las solicitudes de rectificacin deben presentarse necesariamente a travs del Diario, de la
misma manera que se presenta la totalidad de ttulos. De esta forma se pone fin a la
prctica, no legalmente establecida, que las solicitudes de rectificacin de errores
materiales fueran presentadas por la Oficina de Trmite Documentario de las Oficinas
Registrales, careciendo por consiguiente de nmero de asiento de presentacin. Esta
modificacin es muy importante, como precisaremos ms adelante.
c) En cuanto a los datos a ser indicados en la solicitud de rectificacin se requiere que se
precise el error materia de rectificacin, nmero y fecha del ttulo archivado que d lugar a
la modificacin respectiva. Dichos datos sern suficientes cuando se trate de errores
materiales o errores de concepto que resulten claramente del ttulo archivado inscrito
[artculo 84 inciso a) del NRGRP], pero, en el supuesto previsto en el inciso b) del mismo
artculo 84, necesariamente se tendr que presentar el ttulo modificatorio que
corresponda.
3.- El hecho que se destierre la costumbre de solicitud de rectificacin de errores materiales

a travs de documentos no ingresados por el Diario, presenta obvias ventajas, que son las
siguientes:
a) Se genera un asiento de presentacin, que en caso de ser inscrita la rectificacin, marcar
de manera precisa el momento de su vigencia, conforme al artculo 86 del NRGRP, lo que
es de suma importancia para los fines de su prioridad respecto a ttulos posteriormente
presentados.
b) Se elimina la posibilidad de que sea necesario iniciar un nuevo trmite respecto a la misma
rectificacin, de determinarse que el error no poda calificarse como material, sino de
concepto, de acuerdo con la calificacin efectuada por el Registrador correspondiente.
Esto ocurra debido a que el ARGRP, al no establecer la manera de solicitar la rectificacin
de errores materiales, permita que los pedidos fueran presentados a travs del Trmite
Documentario ordinario de la Oficina Registral respectiva, pero no ocurra lo mismo con las
rectificaciones de errores de concepto, que en armona con el ARGRP, deban
necesariamente presentarse por el Diario respectivo (nuevo ttulo). Ocurra, entonces, que
si bien la Hoja de Trmite Documentario que solicitaba la rectificacin del error material era
procedente, el Registrador, de estimar que se trataba de un error de concepto, deba
denegar el pedido que ya haba analizado, comunicando al usuario que deba presentar
nuevamente su pedido, pero a travs del Diario. Esto, ya no ocurrir, dado que de acuerdo
con la nueva reglamentacin, todas las solicitudes de rectificacin se presentarn por el
Diario, siendo la nica diferencia el tema del pago de los derechos registrales
correspondientes a la rectificacin, a lo que nos referiremos al comentar el artculo
correspondiente a derechos registrales en rectificaciones (artculo 87 del NRGRP).
4.- Finalmente, concluiremos precisando que este artculo se desdobl del artculo 76 del
Anteproyecto que regulaba tanto la necesidad de solicitud y oportunidad de la rectificacin,
como la forma de presentacin de las solicitudes correspondientes. La Comisin Revisora
estim por conveniente, regular en el artculo precedente no slo los supuestos de procedencia
sino de improcedencia de las rectificaciones, regulando ms bien en otro artculo los requisitos
formales para la rectificacin, como aparece en el Proyecto y en el texto aprobado del NRGRP.
JURISPRUDENCIA
Res. N 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 ...Que, no obstante ello, para
la extensin de los asientos de rectificacin se requiere que la solicitud genere un nuevo asiento de
presentacin, por lo que debe presentarse a travs de la Oficina del Diario, conforme a lo expresado
en el citado artculo 180 del Reglamento General de los Registros Pblicos; y,
ARTCULO 78.- FORMA DE LA RECTIFICACIN

Todo error deber rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y
enmiende claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarn con la extensin de un asiento en el que se
precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su
oportunidad.
ANTECEDENTES
Artculo 317 del RH
CONCORDANCIA
Comentario
1.- Este artculo seala la forma de rectificacin de los asientos respectivos, siendo
aplicable tanto a errores materiales como de concepto. El artculo 180 del NRGRP slo se
refera a ello en el caso de los errores de concepto: Los errores de concepto se rectifican por
un nuevo asiento; circunstancia que, por obvias razones de tcnica registral y aplicacin
concordada con el artculo 165 in fine del Reglamento abrogado, tambin era de aplicacin al
caso de la rectificacin de errores materiales, siendo los dos preceptos recogidos en el artculo
bajo comento.
2.- El nuevo asiento que se extienda practicando la rectificacin deber contener de
manera clara y precisa, tanto la indicacin como la correccin del error omitido. Obviamente,
este asiento tambin deber contener los requisitos generales de los asientos de inscripcin, a
que se contrae el artculo 50 y ss. del NRGRP, con excepcin, en caso de rectificaciones de
oficio, de los datos referentes a la presentacin de una solicitud de inscripcin (datos del
asiento de presentacin, derechos pagados, etc.), siendo ms bien indispensable la mencin
del ttulo archivado que da mrito a la rectificacin de oficio.
3.- Respecto a los casos en que los errores se originan en omisiones, este artculo prev
dos clases de omisiones:
a) La omisin total del asiento, que implicara que el Registrador, p. ej., en lugar de extender
dos asientos (compraventa e hipoteca), por error slo extendi el referente a la
compraventa, no dejando constancia registral de la inscripcin de la hipoteca contenida en
el mismo ttulo. Para dicho caso, este artculo prev que se precise, en un nuevo asiento, la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.
b) La omisin de algn dato en el asiento registral, p.ej., la duracin de un derecho de
usufructo, en cuyo supuesto, en el nuevo asiento slo se precisar, rectificando el ya
extendido, el dato omitido originalmente.
De esta manera, se trat de completar la redaccin del artculo 77 del Anteproyecto, que
se refera con carcter general a las omisiones, cuando en verdad slo regulaba los
supuestos de omisin de extender todo un asiento.
4.- En la legislacin espaola se regula de manera especfica el contenido del nuevo
asiento rectificatorio, como puede apreciase de la revisin del artculo 313 del Reglamento
Hipotecario. Sobre la necesidad de la extensin de un nuevo asiento, resulta evidente que los
artculos 165 y 180 de NRGRP abrogado tuvieron como antecedente directo lo establecido en
los artculos 215 y 219 de la Ley Hipotecaria espaola.
JURISPRUDENCIA
Res. N 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 ..Que no obstante ello, para
la extensin de los asientos de rectificacin se requiere que la solicitud genere un asiento de
presentacin, por lo que debe presentarse a travs de la oficina del Diario, conforme a lo expresado
en el citado artculo 180 del Reglamento General de los Registros Pblicos...
ARTCULO 79.- RECTIFICACIN DE ASIENTOS CONEXOS

Rectificado un asiento, se rectificarn tambin los dems asientos que
hubieran emanado del mismo ttulo, aunque se hallen en otras partidas, si
stas contuvieran el mismo error.
ANTECEDENTES
Artculo 317 del RH
CONCORDANCIAS
Comentario
1.- El presente artculo es uno destinado a simplificar los trmites de rectificacin,
permitiendo que la rectificacin de un asiento, pueda ser tambin extendida a asientos, que
inscritos en virtud del mismo ttulo, obran en partidas distintas, pero que adolecen del mismo
error. Lo que se busca es que, en el caso de las dems partidas, en las cuales existen asientos
conexos, no sea necesaria una nueva solicitud (rectificacin extendida a pedido de parte); o,
que, en las rectificaciones extendidas de oficio, el Registrador tome el cuidado de extenderlas
no slo en una partida, sino en todas las conexas.
2.- Esta previsin reglamentaria, constituye una excepcin a lo establecido por el segundo
prrafo del artculo 76 del NRGRP, toda vez que, sin importar que se trate de errores de
concepto y no medie solicitud de rectificacin o la calificacin de un nuevo ttulo que requiera la
rectificacin respectiva para poder ser inscrito, el Registrador no slo se encontrar facultado,
sino que deber extender las rectificaciones en todas las partidas en donde existan asientos
conexos, provenientes del mismo ttulo y que presenten el mismo error.
Un ejemplo prctico sera el siguiente: en la compraventa de 5 inmuebles, en los que existe
la obligacin de extender una hipoteca legal, por no encontrarse cancelado el precio de venta,
no se inscriban los asientos de hipoteca legal correspondientes, sino slo la transferencia de
propiedad en las 5 partidas registrales. En este caso, cuando se solicite y obtenga la
rectificacin de dicha omisin en uno slo de los inmuebles, el Registrador no slo se
encontrar facultado, sino obligado, a extender la rectificacin en las cuatro partidas registrales
restantes.
En el caso planteado, resulta importante notar que el error no podra ser considerado uno
material (conforme a la enumeracin contenida en el artculo 81 del NRGRP), sino que sera
de concepto, lo que en circunstancias normales, obligara a que exista un pedido expreso
para cada partida registral que contenga el mismo error, o la presentacin de un ttulo que
rena las caractersticas establecidas en el segundo prrafo del artculo 76 del NRGRP, para
que procediera la rectificacin.
3.- Obviamente, el Registrador no podr extender el asiento rectificatorio, si en las partidas
registrales que contienen los asientos conexos al rectificado, se presentan obstculos que
impidan su extensin. Volviendo al mismo ejemplo planteado, si en uno de los 4 inmuebles que
no fueron objeto de rectificacin se hubieran registrado nuevas transferencias de propiedad
inscritas, el Registrador no podra hacer extensiva la rectificacin a la partida registral de ste,
por cuando la incompatibilidad de titularidad constituira un obstculo para ella.
4.- Estimamos, de otro lado, que existira responsabilidad del Registrador, que habiendo
efectuado la rectificacin de un asiento, y que teniendo conocimiento de la existencia de los
asientos conexos, no procede a extender las rectificaciones correspondientes en las partidas
registrales en que la misma rectificacin resultara procedente. Al respecto, cabe acotar que el
mecanismo contenido en este artculo, busca, precisamente, lograr que se elimine la
inexactitud registral de manera oportuna, a los efectos de evitar perjuicios a los interesados que
contratan bajo la fe que produce la publicidad registral.
5.- La obvia razn que fundamenta la previsin bajo comento puede advertirse, con mayor
claridad, en el hecho que si bien no exista una regulacin similar, era prctica registral
extender las rectificaciones solicitadas respecto a una sola partida registral, a otras partidas
que contenan el mismo error, derivado del mismo ttulo inscrito.
El antecedente legislativo directo de este artculo se encuentra en el artculo 317 del
Reglamento Hipotecario espaol.
JURISPRUDENCIA
Res. N 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 ...Que, sin perjuicio de todo lo
expuesto, y aun cuando no resulta factible la rectificacin en la forma planteada por el impugnante,
a los efectos que la publicidad registral refleje adecuadamente los trminos del convenio de
asociacin en participacin, y pueda ser oponible tanto a las partes como a los terceros
contratantes, de acuerdo con lo sealado en el dcimo primer considerando, resulta pertinente que
en aplicacin del artculo 177 del Reglamento General de los Registros Pblicos, se ample la
inscripcin extendida en el asiento 1-c) de la ficha 1677209, en la que se omiti extender como
carga los acuerdos sobre la distribucin de los bienes resultantes contenidos en la clusula octava
del mencionado convenio, rectificacin que debe tambin extenderse a las unidades
independizadas en las que no exista impedimento por haberse producido transferencias posteriores.
Res. N 234-99-ORLC/TR de fecha 17-09-99, Tomo IX, fojas 94 ...Que, siendo que el asiento
de inscripcin de la ampliacin de fbrica, la aclaracin respecto al dominio de sta as como la
numeracin municipal respectiva se encuentran surtiendo plenamente sus efectos conforme al
principio de legitimacin consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil, resulta pertinente, en
salvaguarda del sistema de folio real regulado en el artculo 13 del Reglamento de la Inscripciones
concordante con el artculo 1 de la ampliacin del citado reglamento, disponer el traslado de los
asientos 5,6,7 del rubro b) de la ficha N 124547 a la ficha matriz N 123973 del Registro de
Propiedad Inmueble, en la que consta el dominio de la edificacin original a favor del recurrente.
Res. N 128-2000-ORLC/TR de fecha 03-05-2000, Tomo X, fojas 24 ...Que, en
consecuencia, no es posible efectuar la inscripcin solicitada por cuanto el asiento registral donde
constaba inscrito el derecho de la apelante ha sido declarado nulo en virtud de mandato judicial;
asimismo, con la declaracin de nulidad de la independizacion debi dejarse sin efecto la anotacin
de independizacin en la partida matriz (fojas 434 del tomo 1441), lo que deber efectuarse en va
de regularizacin, en la que se dejar tambin constancia que dicha independizacin estuvo
extendida en la Ficha N 351992 y no en la Ficha N 359292, como errneamente aparece...
ARTCULO 80.- CLASES DE ERROR

Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o
de concepto.
ANTECEDENTES
Artculos 178 y 179 del ARGRP
CONCORDANCIAS
Comentario
1.- Segn Lacruz Berdejo(192), el error en los asientos registrales, en trminos generales, es
toda representacin falsa del objeto que se pretende publicar, por deficiencia del precepto
representativo. Para Roca Sastre(193), constituye un supuesto en que la inexactitud del
Registro proviene de la defectuosidad (por error o intencin) al redactarse el asiento, por
expresarse en ste algo diferente de lo que el ttulo registrado deca. Puede haberse inscrito
una transmisin con nombre equivocado en el adquirente, sin que esta equivocacin proceda
del ttulo. Cabe que se haya registrado una adquisicin hereditaria con una cuota libre o
gravada distinta de la real. Puede haberse inscrito una hipoteca por dbito de cuanta diferente
a la que consta del ttulo inscrito, etc.
Por su parte, Carzolio(194), al referirse a las inexactitudes registrales, seala aludiendo al
error, que existen aquellas cuyo origen es registral, es decir, las que tienen una circunstancia
generadora producida en el registro, sea al confeccionar el asiento, sea al emitir una
certificacin. Puede ser que el instrumento a inscribir refleje correctamente la realidad, pero que
un error u omisin del registrador al realizar la toma de razn, d como resultado un asiento
inexacto, errneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la realidad.
2.- Como puede apreciarse, al referirnos a errores en los asientos registrales, no
comprendemos en ellos a los casos en que el error se origina en defectos existentes en los
ttulos que dieron mrito a las correspondientes inscripciones. Esto, puesto que si bien el
defecto en el ttulo registrado puede dar lugar a una inexactitud registral, la misma no se habr
originado en sede Registral y deber, en todo caso, ser rectificada a travs de otro instrumento
que d mrito a la modificacin del ya inscrito (ttulo modificatorio posterior).
3.- Dentro de las distintas clases de errores que pueden cometerse en la elaboracin de los
asientos registrales, se diferencia, por su contenido, entre errores materiales y errores de
concepto. Por errores materiales se entiende la equivocacin u omisin al consignar nombres,
cantidades, nmeros y otros datos plasmados en los asientos registrales, que no cambian el
sentido o la sustancia del mismo. En cambio, los errores de concepto implican una alteracin o
variacin en el sentido de un trmino, expresin o de una idea, que alteran la sustancia interna
del acto y dan lugar a una inexactitud ideolgica. En el Derecho comparado, es frecuente
encontrar esta distincin, atribuyndose mayores exigencias, como veremos a continuacin, a
la rectificacin de los errores de concepto.
4.- Nuestro ARGRP si bien no contena un artculo expreso que estableciera la clasificacin
de errores, a travs de los artculos 175 y ss. recoga dicha clasificacin, atribuyndole los
efectos que enunciaremos al comentar los artculos siguientes. La fuente directa de la cual se
tom la redaccin del NRGRP es el artculo 211 de la Ley Hipotecaria espaola, cuyo texto es
el siguiente: Los errores cometidos en los asientos del Registro a que se refiere el apartado c)
del artculo 40, podrn ser materiales o de concepto.
5.- Finalmente, debemos dejar constancia, que a travs de distintas sesiones de la
Comisin Revisora se discuti la posibilidad de sustituir la clasificacin de errores materiales y
de concepto, por otra que lograra una mayor claridad en su aplicacin especfica, pues se
apreci una marcada tendencia de las instancias registrales, a entender restrictivamente la
definicin de errores materiales, planteando frecuentemente la existencia de errores de
concepto, a los efectos de no proceder a su rectificacin de oficio. En tal sentido,
personalmente fuimos de la opinin que, abandonando la tradicin proveniente de la legislacin
espaola, slo se clasificara los errores en: a) Rectificables de Oficio, por resultar evidentes de
los ttulos inscritos, y; b) Rectificables a solicitud de parte por no resultar evidentes. Sin
embargo, prim la tendencia en el sentido de mantener la clasificacin vigente, aunque
estableciendo supuestos excepcionales en los que procede la rectificacin de oficio de los
errores de concepto.
JURISPRUDENCIA
Res. N 278-98-ORLC/TR de fecha 04-08-98, Tomo VII, fojas 327 Que, en la redaccin del
asiento cuya rectificacin se solicita, si bien se advierte la inexactitud registral, la misma no se
constituye en un supuesto de error material, previsto por los artculos 175 y 177 del Reglamento
General de los Registros Pblicos (...)
Que, si bien en el caso sub exmine se ha configurado ms bien un error de concepto que
proviene del ttulo mismo, no procede su rectificacin en virtud al ttulo archivado, sino a travs de
un nuevo ttulo presentado por la Oficina del Diario...
Res. N 160-2000-ORLC/TR de fecha 26-05-2000, Tomo X, fojas 32 ...Resulta improcedente
efectuar la rectificacin solicitada en mrito a dicha aclaracin al haberse establecido que en la
extensin del asiento 1-b de la ficha N 317158 no se incurri en error material o de concepto
susceptible de rectificacin requirindose la inscripcin del acto previo, cual es el presente caso, el
replanteo de la lotizacion previo a la desmembracin del rea de 148.00 m2. Para su posterior
incorporacin como rea til, al lote sub materia...
ARTCULO 81.- ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO

El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras distintas
a los que constan en el ttulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresin de algn dato o circunstancia que debe
constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarn como
de concepto.
ANTECEDENTES
Artculos 177, 178 y 179 del ARGRP
Artculos 80 y 81 del Proyecto
Artculos 314 al 316 del RH
CONCORDANCIAS
Numeral 4 inciso e) de la Primera Disposicin Complementaria del D.S. N 04-95-JUS
Artculos 75, 76, 81, 82 y 84 del NRGRP
Comentario
1.- Este artculo contiene la definicin especfica de los supuestos en que se incurre en un
error material en los asientos registrales, estableciendo de forma expresa que los supuestos
diferentes, constituyen error de concepto. Ntese que en ninguno de los dos tipos de errores
se establece una definicin especfica, situacin que es intencional, debido a que la Comisin
Revisora no encontr ninguna definicin que no pudiera generar dificultades en la calificacin
de los errores, por lo que se opt ms bien en eliminar el ltimo prrafo del artculo 80 del
Anteproyecto, que adems de los supuestos de errores materiales, estableca como supuesto
de su rectificacin, el hecho que no cambie el sentido general del asiento o de la partida
registral ni el de ninguno de sus conceptos; exigencia que no se compadeca con alguno de
los supuestos que se tipificaba como error material. Para el cabal entendimiento de este
artculo, resulta necesario efectuar algunas precisiones referidas a ambos conceptos, en la
doctrina y en el ARGRP.
2.- El artculo 177 del ARGRP, estableca como definicin de error material a cuando sin
intencin de causar dao, se han escrito unas palabras por otras, omitido la expresin de
alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al
copiarlos del ttulo, sin cambiar por ello el sentido general del asiento o partida, ni el de ninguno
de sus conceptos. Esta definicin legislativa, como casi la totalidad del captulo relativo a
rectificaciones, fue casi textualmente tomada del artculo 212 de la Ley Hipotecaria espaola.
De otro lado, dicho Reglamento, no contena una definicin de los errores de concepto, a
diferencia del artculo 216 de la Ley Hipotecaria espaola, que entiende como error de
concepto cuando al expresar en la inscripcin alguno de los contenidos en el ttulo se altere o
vare su verdadero sentido.
3.- Con la finalidad de entender las notas distintivas entre ambas clases de errores, resulta
sumamente ilustrativa la opinin del hipotecarista espaol Tirso Carretero (195), que a los efectos
de diferenciar el error material del error de concepto, expresa que: si concebimos el asiento
como defecto de un acto jurdico del Registrador, debemos comenzar a separar dos clases de
errores: el error obstativo o error en la declaracin (el asiento dice lo que el Registrador no
quiso decir), y el error vicio o en la voluntad (el asiento dice lo que el Registrador quiso decir,
pero lo quiso por haber entendido, interpretado o calificado errneamente el ttulo). Acaso esta
distincin sea el sustrato ms profundo de la legal, entre errores materiales y de concepto,
aunque por razones prcticas (inseguridades que originara el criterio distinto subyacente,
especialmente si es otro el Registrador que deba apreciar el error), se le dio una formulacin
ms objetiva y simple (...). As, la diferencia no resulta de referirse el error a palabras o a
conceptos o a juicios, sino acaso de la conformidad o la disconformidad del asiento con la
voluntad interna del Registrador. De ah que el verdadero error de concepto, el que no puede
rectificar el Registrador por s solo, ser el cometido en un asiento que fue conforme con su
voluntad y pensamiento interno, ya que el error no estaba en la redaccin, sino en la
inteligencia, comprensin o calificacin del ttulo. Por lo mismo el verdadero error de concepto
hace trnsito fcilmente al error producido por una redaccin vaga, ambigua o inexacta del
ttulo.
4.- En ese sentido, en anterior publicacin (196), en la que comentbamos la normatividad
contenida en el ARGRP, consideramos aplicable la lnea interpretativa planteada por Tirso
Carretero a la legislacin peruana, toda vez que aunque la redaccin del artculo 177 del
ARGRP, se refera a supuestos objetivos para calificar el error material, afirmamos que la
verdadera esencia de la definicin normativa se orientaba a determinar si el asiento expresaba
el modo y forma cmo el Registrador entendi y calific el ttulo, siendo la equivocacin u
omisin un hecho no intencional, que por ende no modificaba la naturaleza misma de la
inscripcin, que poda colegirse claramente de la comparacin del asiento con el instrumento
que le dio mrito. Por tal razn, formulamos nuestra opinin personal en el sentido que los
Registradores enfrentados al caso concreto de determinar si se encontraban realmente frente a
un error material, no deban recurrir a la simple verificacin de un error de grafa o redaccin,
sino ms bien, deberan tratar de reconstruir el proceso interpretativo de la calificacin registral
y establecer la verdadera intencin que se tuvo al extender el asiento. Y es que, como seala
Roca Sastre, no siempre es fcil precisar esta distincin, pues hay ocasiones que un signo de
puntuacin que se omita o se ponga puede hacer variar todo el significado de una frase (197).
5.- No obstante que nuestra opinin personal sigue coincidiendo con la lnea interpretiva
planteada por Tirso Carretero, no podemos dejar de reconocer que una distincin basada en el
descubrimiento de la voluntad del Registrador al momento de extender la inscripcin del
asiento que se pretende rectificar, si bien hubiera resultado (a nuestro criterio) la ms exacta
doctrinalmente, hubiera implicado que la determinacin de la clase de error se tornara un
proceso de alto contenido subjetivo, ms an teniendo en cuenta la innumerable variedad de
criterios que podran formularse en la reconstruccin del sentido deseado (o no deseado) que
se tuvo al extender el asiento materia de rectificacin.
Por ello, concordamos con la alternativa planteada en el Anteproyecto de enumerar los
supuestos de error material y, por conceptualizacin negativa, atribuir la calidad de errores de
concepto a los no comprendidos en la enumeracin reglamentaria. De esta forma, para
cualquier interesado y para el mismo Registrador, resultar fcil determinar la clase de error
que se pretende rectificar. Consecuente con dicho criterio, resultaba innecesaria la
caracterizacin que efectuaba el Reglamento abrogado, en el sentido que en el caso de la
rectificacin de los errores materiales no cambia el sentido general del asiento o de la partida
registral ni el de ninguno de sus conceptos.
Ello, en razn que un tpico error material, como no consignar el nombre de uno de los dos
compradores en un asiento registral, si bien normalmente se origina en una omisin de
transcripcin del ttulo archivado, S CAMBIA EL SENTIDO GENERAL DE LA PARTIDA
(TITULARIDAD PUBLICITADA), al extenderse el asiento rectificatorio. Igual circunstancia
podra ocurrir en el caso del traslado de un asiento registral por haberse extendido en partida
diferente a aquella en que debi haberse practicado, en cuyo caso lo normal es que el traslado
del asiento (ms an aquellos referidos a titularidad dominal o cargas o gravmenes) s
modifica el sentido general de la partida. En este orden de ideas, se opt por suprimir dicho
elemento como tipificador de los errores materiales en los asientos registrales.
6.- El primer y segundo supuesto establecidos como errores materiales, constituyen los
ms frecuentes en la prctica registral. Se trata, normalmente, de casos de errores en
digitacin, consignndose un dato distinto que consta en el ttulo archivado que da mrito al
asiento, u omitindose algn dato que debera constar. Ejemplos sencillos pueden ser que se
extienda un asiento de compraventa a favor de Jorge Luis GONZALEZ Loli, sin percatarse que
en la escritura pblica que le da mrito el nombre correcto es Jorge Luis GONZALES Loli. O,
respecto a omisiones, que no se haya indicado en el asiento el precio de la compraventa y la
circunstancia de encontrarse cancelado, siempre que tales datos consten en el archivo
respectivo. Lo que no podr considerarse como una omisin tipificable como error material
ser la omisin de extender un asiento, en la medida que el inciso b) del artculo 81 del
NRGRP, slo se refiere a que se hayan omitidos datos o circunstancias en el asiento materia
de rectificacin, pero no contempla el caso en que es el asiento (entendido como una
totalidad) el omitido.
7.- El tercer supuesto de error material [inciso c) del artculo 81 del NRGRP], se refiere
ms bien al caso en que el asiento se encuentra correctamente redactado y refleja,
exactamente, los datos plasmados en el ttulo inscribible. Sin embargo, por error del
Registrador se ha extendido en partida registral diferente (tomo, ficha o partida electrnica
segn corresponda). Sobre este caso, bajo la Reglamentacin abrogada existi una diversidad
de opiniones respecto a si ello constitua un error material, un error de concepto o un caso de
nulidad de la inscripcin. En la prctica registral peruana, se vino solucionando estas
situaciones mediante el traslado del asiento a la partida correcta, pero sin consignar el
fundamento legal de esta rectificacin, que por cierto no se encontraba expresamente
regulado en las normas reglamentarias.
En este particular, el NRGRP tiene como fuente inmediata el artculo 320 del Reglamento
Hipotecario espaol que contempla este supuesto como un caso de error material al sealar
que la extensin de un asiento en un folio perteneciente a finca distinta de aquella en que
debi haberse practicado, se considera comprendido dentro del artculo 213 de la Ley (N. de
A. Ley Hipotecaria espaola referido a rectificacin de errores materiales sin consentimiento de
los interesados), y si procediera la rectificacin, se trasladar el asiento, lugar y folio que le
corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificatorio, una nota expresiva del nmero,
folio o finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento. Por consiguiente, la posicin
reglamentariamente adoptada prescinde de cualquier consideracin subjetiva (p. ej., si fue la
voluntad del Registrador extender el asiento en la partida incorrecta), tipificando esta
circunstancia como error material. Ello concuerda, como se ha explicado, con la eliminacin
de la exigencia que la rectificacin no cambie el sentido general de la partida ni de ninguno de
sus conceptos, lo que frecuentemente ocurre en el traslado de asientos. La forma operativa de
su rectificacin se encuentra regulada en el artculo 83 del NRGRP.
8.- En el mismo supuesto previsto en el inciso c) del artculo 81 del NRGRP, se agreg al
Anteproyecto una variedad de error material, en la que el asiento fue extendido en la partida
registral correcta, pero indicando un rubro incorrecto. Esto puede ocurrir, p.ej., si un Registrador
inscribe un parte judicial que transfiere la propiedad de un predio (por remate) no en el rubro c)
referido a ttulos de dominio, sino en el rubro d), en el que se anotan o inscriben las cargas o
gravmenes. Naturalmente, el traslado correspondiente es de menor importancia que el
traslado de un asiento a partida diferente, sindole aplicable la misma calificacin de error
material.
9.- Finalmente, en cuanto al supuesto contenido en el inciso d) del artculo 81 del NRGRP,
debemos precisar que comprende dos situaciones especficas:
a) Defectos de numeracin de los asientos, referido a inexactitud en el nmero correlativo que
se asigna a estos en la partida registral respectiva.
b) Defectos en numeracin de las partidas, que ocurra al asignarle un nmero dentro de los
habilitados para tal efecto en el orden previsto por la Oficina Registral respectiva. Dichos
defectos provocaban la existencia de partidas registrales, que no obstante referirse a
inmuebles o personas distintas, tena la misma numeracin asignada, por lo que en la
prctica registral se les asignaba un elemento adicional para diferenciarlas, p. ej., Bis.
Actualmente, en la ORLC, resultara difcil que se produzca un error de esta clase, habida
cuenta que el Sistema Informtico que permite la generacin de los asientos electrnicos,
asigna (en forma automtica) un nmero diferente para cada partida, no obstante lo que,
existiendo muchos errores no rectificados producidos a travs del sistema de numeracin
manual, resulta de utilidad considerar como error material, susceptible de rectificacin de
oficio, esta clase de defectos.
JURISPRUDENCIA
Res. N 168-96-ORLC/TR de fecha 26-04-96, Tomo II, fojas 34 Que, los Registradores
pueden rectificar con conocimiento por escrito de los interesados los errores materiales cometidos
en los asientos de inscripcin entendindose que hay error material, cuando sin intencin de causar
dao se ha escrito una palabra por otra omitiendo la expresin de alguna circunstancia, cuya falta
no causa nulidad o equivocado nombres propios al copiarlos del ttulo, sin cambiar por ello el
sentido general del asiento o partida, ni de ninguno de sus conceptos en virtud de lo dispuesto por
los artculos 175, 176 y 177 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Res. N 398-96-ORLC/TR de fecha 18-11-96, Tomo III, fojas 31 ...Que, el ttulo materia de
apelacin corresponde al parte notarial de la escritura pblica de rectificacin otorgada por la
apelante con fecha 29 de febrero de 1996 ante Notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz, en la que
doa Mara Liria Martnez Velsquez declara que en la escritura pblica de compraventa de fecha
20 de mayo de 1959 de la que adjunta un testimonio expedido por el Archivo General de la Nacin,
extendida ante el Notario Dr. Luis Galindo Pardo, que qued inscrita en el asiento 2 de fs. 491 del
Tomo 1044 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, por el que adquiri el inmueble del Jirn
Prolongacin Cangallo 181, La Victoria, se incurri en un error material al consignarse su apellido
materno como Velazco, siendo en realidad Velzquez y consecuentemente los nombres y
apellidos correctos y verdaderos de la adquiriente seran Mara Liria Martnez Velsquez y no Mara
Liria Martnez Velasco...
Que, asimismo en el supuesto de tratarse de un error, este sera un error de concepto que de
acuerdo a lo sealado en los artculos 178 y 180 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, originado a causa de la redaccin inexacta del ttulo primitivo y cuya rectificacin
proceder slo en virtud del nuevo ttulo si las partes convienen en ello, o se declara as por
resolucin judicial...
Res. N 255-98-ORLC/TR de fecha 30-07-98, Tomo VII, fojas 86 ...Puede verificarse que no
se presentan los supuestos de error material en los asientos de inscripcin previstos en el artculo
177 del Reglamento General de los Registros Pblicos, susceptibles de rectificacin de oficio por el
Registrador conforme al artculo 175 del mismo Reglamento puesto que el nombre publicitado en el
asiento registral coincide con el consignado en el parte judicial que dio mrito al asiento...
Res. N 326-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 76, ..Que, consecuentemente,
el error que el impugnante alega existira en los asientos 3-c) y 5-d) de la mencionada partida
registral, no se encuentra referido a supuestos de error material regulados por el artculo 177 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, al no tratarse de equivocaciones u omisiones en la
transcripcin de los datos contenidos en el ttulo material, sino que ms bien se vincula a la
comprensin o interpretacin de la registradora que tuvo a cargo su calificacin cuya modificacin s
alterara el sentido general del asiento...
Res. N 290-99-ORLC/TR de fecha 5-11-99, Tomo IX, fojas 171 ..Que, en relacin a las
inexactitudes que aparecen de los asientos registrales , los artculos 178 y 180 del Reglamento
General de los Registros Pblicos disponen que cuando aquellas aparecen claramente de los
asientos mismos, procede su rectificacin por un nuevo asiento que se extender mediante la
presentacin del mismo ttulo ya inscrito si el error ha sido cometido a causa de la redaccin vaga,
ambigua o inexacta del ttulo primitivo y las partes convienen en ello.
Res. N 082-98-ORLC/TR de fecha 20-02-98, Tomo VI, fojas 44 ...Que, si bien la Ampliacin
del Reglamento de las Inscripciones, aprobado por la Corte Suprema en acuerdo del 18 de junio de
1970, establece en la parte final del artculo 5 que la numeracin de las fichas no podr repetirse,
no es menos cierto que dicha norma ni la Directiva N 02-95-ORLC/JEF, prevn el procedimiento de
rectificacin en caso de error en la numeracin, pudiendo ser asimilado a un caso de inexactitud
registral derivado de un error material previsto en el artculo 175 inc. b) del Reglamento General de
los Registros Pblicos, que regula la rectificacin de los errores materiales cometidos en los
asientos de presentacin, anotaciones marginales y referencias, como aqul en el que incurri el
Registrador, por lo que deber procederse a su rectificacin asignndoles nueva numeracin a las
fichas...
ARTCULO 82.- RECTIFICACIN DE ERROR MATERIAL

Las rectificaciones de los errores materiales se harn en mrito del
respectivo ttulo archivado, salvo que ste no se encuentre en la oficina, en
cuyo caso se proceder conforme al Captulo II del Ttulo VIII de este
Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el ttulo archivado
correspondiente.
ANTECEDENTES
Artculos 175, 176 y 216 del ARGRP
Artculo 213 LH
Artculo 321 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 2011 de la LPAG
Comentario
1.- La forma operativa en que deber practicarse la rectificacin de los errores materiales,
se encontraba plasmada en los artculos 175 y 176 del ARGRP. El artculo 175, autorizaba la
denominada rectificacin de oficio efectuada con conocimiento por escrito de los
interesados, respecto a los errores materiales en los asientos de inscripcin, anotacin
preventiva o cancelacin cuyos ttulos se conservan en la oficina respectiva. Cabe indicar a
este respecto, que si bien dicho artculo exiga como condicin bsica para su aplicacin la
existencia del ttulo inscrito en la correspondiente Oficina Registral, resultaba evidente que la
conservacin del instrumento que dio mrito a la inscripcin debera ser el supuesto normal de
todo asiento registral, puesto que as lo exiga el artculo 202 del mismo Reglamento
abrogado, que consideraba dentro del Archivo Registral a los duplicados de los ttulos que
haban servido para las inscripciones. Por tal razn, lo extraordinario era que el Registrador no
contara con dicha documentacin en el Archivo Registral, lo cual obedecera slo a razones de
destruccin o extravo de los correspondientes ttulos. La redaccin del ARGRP obedeca, a la
recepcin de las previsiones contenidas al respecto por el artculo 213 de la Ley Hipotecaria
espaola.
2.- Por el contrario, la redaccin vigente, habiendo eliminado ya el innecesario
conocimiento escrito de los interesados, parte correctamente de la regla general que los
ttulos archivados se conservan en la Oficina Registral respectiva, tal como exigen los artculos
108 inciso b) y 113 del NRGRP vigente. Por tal razn, la rectificacin habr de practicarse,
bien de oficio o a solicitud de parte, en mrito al ttulo archivado.
3.- Contrariamente, en el supuesto excepcional que el ttulo que dio mrito al respectivo
asiento registral, no se encontrase en el archivo de la Oficina Registral correspondiente, se ha
previsto que, previamente a la rectificacin, deber procederse a la reconstruccin del ttulo
archivado respectivo, como presupuesto esencial para que el Registrador pueda extender la
rectificacin rogada. Para tal efecto, sern de aplicacin las normas que respecto a
reconstruccin contiene el Captulo II del Ttulo VIII del NRGRP, debiendo anotarse que no slo
ser aplicable la reconstruccin del ttulo archivado (artculo 123 del NRGRP), sino que,
tambin, de existir los supuestos contenidos en el artculo 122 del NRGRP, la eventual
reproduccin del ttulo archivado.
4.- Consecuentemente, si no existe ttulo archivado, no ser factible la rectificacin de
errores materiales, por lo que se ha dejado de lado la previsin que contena el inciso a) del
artculo 176 del ARGRP, que estableca la posibilidad de rectificacin de errores materiales, sin
contar con el ttulo archivado respectivo, previo consentimiento del interesado que posee el
ttulo inscrito o con autorizacin del Director General. Como puede apreciarse, lo que en
verdad se requiere no es el consentimiento de quien posee el ttulo inscrito, sino ms bien que
ste aporte dicho ttulo, bajo los supuestos de reproduccin o reconstruccin plasmados en los
artculos 122 y 123 del NRGRP. El otro supuesto, previsto en la legislacin derogada, haba
cado en desuso, puesto que no resultaba factible que el Director General (que sera el
equivalente actual de un Jefe de Oficina Registral) pudiera autorizar una rectificacin sin contar
con el ttulo archivado que diera mrito a la misma. En tal sentido, nuestra nueva
reglamentacin omite estos supuestos (no aplicados tampoco en la prctica registral actual),
centrndose en la necesidad de contar con el ttulo que diera mrito a la rectificacin de oficio.
5.- Finalmente, este artculo si bien se refiere expresamente slo a la rectificacin de los
errores materiales, resultar igualmente aplicable a los errores de concepto que deban
extenderse en mrito a un ttulo archivado, por resultar evidente de su simple revisin. [artculo
84 inciso b) del RGRP].
JURISPRUDENCIA
Res. N 337-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 156 ...Cuando el hecho bsico
que desvirta el asiento errneo es susceptible de ser probado de un modo absoluto con
documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes documentos
que ponen de manifiesto la falta de armona entre el Registro y la realidad jurdica, bastarn los
mismos para la extensin del asiento, a peticin del interesado presentante del ttulo y sin que sea
necesario acudir a otro procedimiento, mxime si el documento fehaciente es el ttulo que dio mrito
a la errnea inscripcin.
ARTCULO 83.- TRASLADO DE ASIENTO

Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de
aqul en el cual debi haberse practicado, se proceder a su traslado a la
partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extender una anotacin
en la partida del asiento trasladado, con la indicacin del nmero de
asiento y partida en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del
traslado. Sin embargo, no proceder dicha rectificacin, cuando existan
obstculos en la partida en la que debi haberse extendido el asiento, que
determinen la incompatibilidad del traslado.
ANTECEDENTES
Artculos 3, 320, 379 y 406 al 409 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 3 inciso b) de la Ley N 26366
Artculos 81 inciso c), 49 y 76 del NRGRP
Numeral 4 inciso e) de la Primera Disposicin Complementaria del D.S. N 04-95-JUS
Comentario
1.- Como se ha indicado en el comentario del inciso c) del artculo 81 del NRGRP, que
tipifica estos supuestos como errores materiales, la fuente de la cual se extrajo la previsin del
traslado de asientos, es el artculo 320 del Reglamento Hipotecario que seala que la
extensin de un asiento en un folio perteneciente a finca distinta de aquella en que debi
haberse practicado, se considera comprendido dentro del artculo 213 de la Ley, y si
procediera la rectificacin, se trasladar el asiento, lugar y folio que le corresponda,
extendiendo al margen del asiento rectificatorio, una nota expresiva del nmero, folio o finca y
tomo en que se ha practicado el nuevo asiento.
2.- La adaptacin de lo establecido en la legislacin espaola, a nuestro sistema basado ya
en el concepto de partida registral (que comprende tanto tomos, fichas y partidas electrnicas),
guarda la misma finalidad: que el traslado se efecte dejando constancia en la partida donde se
extendi (indebidamente) el asiento errneo, precisando con exactitud el nmero y asiento de
la partida donde ha sido trasladado dicho asiento. No se hace mencin a anotaciones
marginales que son propias del sistema de inscripciones en Libros, y no aplicables a nuestro
sistema vigente de asientos electrnicos, en los que no cabe utilizar el trmino margen, por lo
que las anotaciones que dejen constancia del traslado debern constar como nuevos asientos
de la partida registral.
3.- El prrafo final del artculo bajo comento, no hace otra cosa que reiterar la previsin
general, en el sentido que la existencia de obstculos en la partida registral donde debe
practicarse el traslado del asiento errneo, impedir que la rectificacin se produzca. Si bien,
personalmente consideramos que resultaba obvia la aplicacin de la regla general contenida en
el prrafo final del artculo 76 del NRGRP, como quiera que el traslado de un asiento tiene una
previsin especfica en este artculo, se estim pertinente reiterarla a los efectos que no se
entendiera como una excepcin de la regla general.
4.- Un ejemplo que nos permitir ilustrar este caso de imposibilidad de traslado, podra ser
el siguiente:
a) Se efecta la independizacin de dos departamentos (101 y 102) conformantes de una
misma edificacin, constituyndose reglamento interno de unidades inmobiliarias de
dominio exclusivo y de dominio comn. A dichas unidades inmobiliarias se les asigna los
nmeros de partidas registrales Ns. 12345 y 12346, respectivamente.
b) El Seor A, que es titular registral de ambos departamentos, en una misma escritura, vende
el Departamento 101 a favor del seor B y el Departamento 102 a favor del seor C. Sin
embargo, por error del Registrador, se extiende la venta a favor de B en la partida
correspondiente al Departamento 102 ( Partida 12346) y la venta a favor de C en la partida
correspondiente al Departamento 101 (Partida 12345).
c) Sin darse cuenta del error al extender los asientos registrales (posiblemente debido a que
las caractersticas de los departamentos son muy similares), el seor C vende el inmueble
respecto al cual figura como titular registral a favor del seor D, registrndose la venta en la
Partida N 12345, que corresponde al Departamento 101, que en verdad era el que se
haba vendido originalmente al seor B.
d) En dicho estado de los asientos registrales, si el Seor B solicitara el traslado del asiento
indebidamente extendido en la Partida correspondiente al Departamento 102 (Partida
12346), el Registrador encontrara un obstculo que impedira el traslado, constituido por la
actual titularidad registral de D respecto al Departamento 101 (Partida 12345), ms an
cuando D adquiri bajo la fe del Registro, que publicitaba la titularidad registral de C,
teniendo, posiblemente la calidad de tercero registral, conforme al artculo 2014 del Cdigo
Civil, concordante con el artculo VIII del T.P. del NRGRP.
5.- Finalmente, resulta importante sealar que la extensin de asientos registrales que
contienen errores materiales, bien por equivocacin u omisin de datos, o por extenderse en
partidas o rubros incorrectos, constituyen causales de responsabilidad funcional de los
Registradores, conforme a las previsiones contenidas en el numeral 4 inciso e) de la Primera
Disposicin Complementaria del Estatuto de la SUNARP aprobado por Decreto Supremo N
04-95-JUS. Sobre este temas nos referiremos con mayor extensin al tratar el supuesto de
Queja en materia registral (Ttulo XI del NRGRP).
JURISPRUDENCIA
Res. N 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 ...Asimismo, debe tener en
cuenta que el error cometido vulnera el Principio de Especialidad o folio real, en virtud del cual al
inmatricular un inmueble se genera una partida registral, con la descripcin que sirve para
identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los titulares de otros derechos
sobre el principio registral consagrado en nuestra legislacin en los artculos 13 del Reglamento de
las Inscripciones y 1 de la Ampliacin del citado Reglamento, toda vez que como consecuencia de
dicho error, ambas partidas consignan como numeracin el 191 de la Av. Arambur.
Que, en consecuencia, resulta procedente va rectificacin trasladar los asientos 19, 20, 21, 22 y
23 de la partida registral de fojas 253 del tomo 87-B del Registro de la Propiedad a la partida de
fojas 243 del citado tomo, debiendo extenderse en esta ltima partida la anotacin de
independizacin del inmueble signado con el N 93 en la ficha N 234172 y en esta ficha corregirse
el dato del antecedente dominial, a fin de que en las partidas aparezcan los asientos que les
correspondan y con los datos correctos, medida que adems, puede efectuarse porque la situacin
actual de las partidas lo permite.
Res. N 052-99-ORLC/TR de fecha 03-03-99, Tomo VIII, fojas 34 ..Que, la procedencia del
referido traslado tambin viene determinada por su adecuacin a las normas que regulan el Sistema
de Folio Real en base al cual se encuentra organizado el Registro Inmobiliario, es decir, que tal
como lo prescribe el artculo 1 de la Ampliacin del Reglamento de las Inscripciones para cada
inmueble se abre una partida especial, siendo que en esta partida deben ser objeto de inscripcin
conforme a lo establecido en el artculo 44 del Reglamento de las Inscripciones todas aquellas
circunstancias constitutivas de actos inscribibles que sean pertinentes de publicitacin registral,
siendo en consecuencia contradictorio con tales disposiciones el que se mantenga, como ocurre en
el presente caso, una medida cautelar en una partida (matriz) cuando el inmueble especfico sobre
el que debe recaer la afectacin est ya independizado, pues se estara indebidamente afectando
un bien y obviando, por omisin del traslado, la afectacin debida respecto del bien especficamente
afectado por la medida judicial...
Res. N 234-99-ORLC/TR de fecha 17-09-99, Tomo IX, fojas 94 ...En salvaguarda del sistema
de folio real regulado en el artculo 13 del Reglamento de las Inscripciones concordante con el
artculo 1 de la Ampliacin del citado Reglamento, disponer el traslado de los asientos 5,6 y 7 del
rubro b) de la ficha N 124547 a la ficha matriz N 23973 del Registro de la Propiedad Inmueble, en
la que consta el dominio de la edificacin original a favor del recurrente...
ARTCULO 84.- RECTIFICACIN DE ERROR DE CONCEPTO

La rectificacin de los errores de concepto se efectuar:
a) Cuando resulten claramente del ttulo archivado: en mrito al mismo
ttulo ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificacin a solicitud de
parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo prrafo del
Artculo 76 del presente Reglamento;
b) Cuando no resulten claramente del ttulo archivado: en virtud de nuevo
ttulo modificatorio otorgado por todos los interesados o en mrito de
resolucin judicial, si el error fue producido por la redaccin vaga,
ambigua o inexacta del ttulo primitivo
ANTECEDENTES
Artculos 178 y 180 del ARGRP
Artculos 84 y 85 del Anteproyecto
Artculos 217 al 220 de la LH
Artculos 326, 327 y 329 del RH
CONCORDANCIAS
Comentario
1.- La rectificacin de errores de concepto se encontraba regulada en los artculos 178 y
180 del ARGRP. Como se ha indicado anteriormente, la reglamentacin anterior no contena
una definicin de errores de concepto, por lo que, en nuestro criterio, por aplicacin en sentido
contrario de la definicin de errores materiales, podan tipificarse los errores de concepto como
aquellos que obedecan a una inexacta interpretacin del ttulo y no a un defecto en su
transcripcin o redaccin del asiento, y que, adems, el error altere substancialmente la
voluntad plasmada en el acto causal.
Es as, que como ejemplo de errores de concepto, durante la vigencia del ARGRP,
podramos considerar, la inscripcin de un testamento, en el cual, por una errnea
interpretacin de sus estipulaciones, se publicita que determinada persona ha sido instituida
como legatario, cuando la verdadera intencin, efectuada la revisin e interpretacin de todo el
acto de ltima voluntad fue instituirla como heredero voluntario. O, que, en la venta de acciones
y derechos efectuada por un copropietario del 50% de un predio, la inexacta redaccin de las
clusulas, determine que la inscripcin consigne que se est transfiriendo el 20% de la totalidad
del inmueble, cuando la verdadera voluntad era slo enajenar el 20% de las acciones y
derechos que le correspondan, vale decir slo el 10% de la totalidad del predio.
2.- Ahora bien, la reglamentacin vigente contiene previsiones que permiten determinar
claramente la clase de error del cual se trata, en la medida que al haberse establecido
supuestos taxativos de errores materiales, tal como se precis en los comentarios del artculo
81, bastar la simple comprobacin en el sentido que el caso planteado no se encuentra
dentro de ellos, para establecer que el mismo constituye un error de concepto, sin que resulte
necesaria otra comprobacin respecto a la existencia de un requisito adicional.
3.- En cuanto atae a los supuestos que permitan la rectificacin de errores de concepto
durante la reglamentacin abrogada, la Comisin Revisora consider necesaria una completa
modificacin del tenor del artculo 84 del Anteproyecto, que repeta, fundamentalmente, el
texto del artculo 180 del ARGRP. Ello, tuvo como fundamento, la constatacin que dicho texto
dio lugar a inexactas interpretaciones, que sostenan que el error de concepto no poda ser
rectificado sino a travs del acuerdo unnime de todos los interesados o por mandato judicial.
Sin embargo, nuestro criterio y el de reiterada jurisprudencia registral, se inclinaba por la
interpretacin que una adecuada lectura del artculo 178 del ARGRP que demostraba
claramente que un error de concepto evidente, no requera del acuerdo unnime de los
interesados ni de sentencia judicial alguna. Analizando, podamos constatar que la redaccin
del citado artculo no dejaba lugar a duda: Los errores de concepto cometidos en
inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones o en cualesquiera asientos referentes a
ellas, cuando no resultan claramente de los asientos mismos, no pueden rectificarse si no por
acuerdo unnime de todos los interesados y del Registrador y en defecto de tal acuerdo,
mediante resolucin judicial que ordene la rectificacin. Concordaba con ello el artculo 180
del aludido Reglamento abrogado, que expresaba que los errores de concepto se rectifican por
un nuevo asiento, que se extender mediante la presentacin del mismo ttulo ya inscrito, si el
Registrador reconoce su error o el Juez lo declara; y en virtud del nuevo ttulo si el error ha sido
cometido a causa de la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo y las partes
convienen en ello o se declara por Resolucin Judicial.
Como puede verse, la aplicacin conjunta de ambos artculos nos planteaba dos hiptesis
bsicas de rectificacin, que pasamos a analizar a continuacin.
a) El primer supuesto se presentaba cuando (contrario sensu) el error de concepto resulta
claramente de los asientos mismos. En este caso, la rectificacin poda efectuarse, con la
presentacin del mismo ttulo, si el Registrador reconoce su error, debindose entender la
formulacin normativa no dirigida slo al error cometido por el mismo Registrador, sino (en
un sentido amplio) a que cualquiera fuese la instancia registral que calificara la procedencia
de la rectificacin, el error sea directamente conocible por la sola revisin de los
antecedentes registrales. Puede apreciarse, entonces, que en esta hiptesis, si bien la
rectificacin no era de oficio al requerirse la presentacin del mismo ttulo (exigencia que
poda cumplirse, tambin, solicitando la nueva calificacin en mrito al ttulo archivado
obrante en el Registro), corresponda ser efectuada directamente por el Registrador, sin
requerirse nuevo acuerdo de las partes de la relacin sustantiva o de mandato judicial.
b) El segundo supuesto se presentaba cuando el error no resulta claramente de los asientos
mismos, posiblemente debido a una redaccin vaga, ambigua e inexacta del ttulo
primitivo. En este supuesto, de acuerdo con el artculo 180 de la reglamentacin abrogada
s resultaba necesario el acuerdo unnime de los interesados o un mandato judicial.
4.- En la consideracin antes mencionada, que la formulacin normativa de los artculos
178 y 180 del ARGRP, si bien no tenan el sentido restrictivo que muchas veces originaba
observaciones innecesarias; la Comisin Revisora estim que era necesario que la redaccin
de los requisitos y la oportunidad de la rectificacin fueran claramente establecidos en el
NRGRP, eliminando cualquier elemento que pudiera producir interpretaciones inexactas.
En tal sentido, si bien no se acogi nuestra propuesta de modificacin de la clasificacin de
errores, como se ha indicado en los comentarios del artculo 81 del NRGRP, el presente
artculo contiene los mismos dos supuestos que establecimos existan (aunque no claramente
regulados) en la reglamentacin abrogada. Pasemos, entonces, a revisar el contenido de
ambos supuestos en nuestra reglamentacin vigente.
5.- El primer supuesto de rectificacin de errores de concepto se encuentra constituido por
aquellos casos comprendidos en el inciso a) del artculo 84 bajo comentario, referido a
aquellos en el que el error resulte claramente del ttulo archivado, es decir, que no se origina
en una redaccin vaga o inexacta del ttulo respectivo, sino de un error evidente del Registrador
que extendi el asiento. Un supuesto de este tipo podra verificarse cuando de la revisin del
ttulo archivado se pueda constatar que el Registrador inscribi una compraventa sin consignar
la existencia de un asiento de hipoteca legal, que necesariamente debi haber extendido, por
no encontrarse cancelado el precio de venta y no mediar renuncia alguna a la hipoteca legal.
En estos casos, es evidente que no se requiere la presentacin de ttulo modificatorio
alguno ni de mandato judicial, puesto que slo se requiere que se publicite correctamente lo
que ya consta del mismo ttulo inscrito. En razn a ello, se prev que la rectificacin se realice
en mrito al mismo ttulo ya inscrito, no siendo necesario que se vuelva presentar dicho ttulo
(como sugera la redaccin del artculo 180 del ARGRP), sino que se solicite al Registrador la
revisin del que ya consta en el archivo registral. Obviamente, si el ttulo no consta en el
archivo de la Oficina Registral correspondiente, ser de aplicacin la misma exigencia de su
previa de reproduccin o reconstruccin, tal como hemos precisado al comentar el artculo 82
del NRGRP.
En cuanto atae a la necesidad de solicitud de parte para su rectificacin, si bien se
mantiene la regla general que exige un pedido expreso (presentado a travs del Diario), la
rectificacin puede proceder de oficio cuando se produce el supuesto previsto en el segundo
prrafo del artculo 76 del NRGRP, es decir, cuando con ocasin de la calificacin de una
solicitud de inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente
no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito. Aplicando ello, al mismo ejemplo de falta
de extensin de asiento de hipoteca legal, bastara la presentacin de un ttulo en que se
solicite la inscripcin de su cancelacin, para que el Registrador de oficio, sin necesidad de
observacin alguna (como p.ej., Para la inscripcin de la cancelacin solicitada, srvase
previamente inscribir la hipoteca legal, pues esta no consta en la partida registral) o ampliacin
de la rogatoria, el Registrador rectifique el error procediendo a extender, primero el asiento de
rectificacin que publicite la existencia de la hipoteca legal y, luego, el asiento de cancelacin
de la misma.
Casi innecesario es indicar que la rectificacin no proceder si existen obstculos en la
partida registral que impiden la extensin de la misma, como taxativamente establece el prrafo
final del mismo artculo 76 del RGRP.
6.- El segundo supuesto es el previsto en el inciso b) del presente artculo, que ocurre
cuando el error de concepto no resulta claramente del ttulo archivado, caso en el cual ser
necesaria la presentacin de ttulo modificatorio otorgado por todos los interesados o en mrito
de resolucin judicial. El hecho que el error no resulte claramente del ttulo archivado se
origina, obviamente, de una redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo.
Ntese, que como en estos supuestos el defecto no se ha originado propiamente en el
Registro sino en la imprecisin de la declaracin de la voluntad de las partes materiales, la
rectificacin no podr efectuarse directamente por el Registrador, sino que tendr dos formas
de obtenerse. La primera, es la que se refiere al acuerdo unnime de todos los interesados,
que reconociendo las imprecisiones convienen en aclararlas a travs de un nuevo ttulo que
presentan al Registro. Pero, como esta voluntad unnime no podr conseguirse siempre, en
caso de desacuerdo ser el Juez, a travs de la correspondiente Resolucin Judicial, quien
deba dirimir la controversia y disponer la rectificacin del Registro. Consecuentemente, la
rectificacin de este tipo de errores de concepto, siempre requerir de solicitud expresa, en la
que debe acompaarse el ttulo modificatorio o la sentencia judicial (firme) que d lugar a la
rectificacin.
De otro lado, la redaccin aprobada sustituye el texto acuerdo unnime de todos los
interesados y del Registrador y las partes convienen en ello contenidas en los artculos 178
y 180 del ARGRP, que parecan dar a entender que el consentimiento poda formularse
directamente ante el Registrador, y no necesariamente a travs de ttulo modificatorio. La
redaccin de los mencionados artculos podra ser explicable en los artculos 217 y 219 de la
Ley Hipotecaria espaola (de los que eran casi transcripcin literal), puesto que el artculo 326
del Reglamento Hipotecario faculta al Registrador a convocar a todos los interesados en la
inscripcin equivocada, a fin de manifestar el error cometido y consultar su voluntad sobre la
rectificacin que procede. En nuestro ordenamiento registral nunca se ha previsto la facultad
del Registrador para efectuar dicha convocatoria ni, consecuentemente, el consentimiento de
los interesados en la rectificacin podra plasmarse en un Acta de la reunin o audiencia con el
Registrador como prev el artculo 329 del Reglamento Hipotecario espaol.
De todo ello se desprende, en la medida que tampoco el NRGRP concede facultades al
Registrador para efectuar convocatoria alguna a los interesados, que lo que dar mrito a la
rectificacin ser un ttulo modificatorio, otorgado por todos los interesados. La formalidad que
deber revestir dicho ttulo ser la de instrumento pblico, conforme al Principio de Titulacin
autntica contenido en el artculo 2010 del Cdigo Civil, concordante con el artculo III del
Ttulo Preliminar del NRGRP, lo que normalmente nos conducir a que el mismo est
constituido por una Escritura Pblica. Excepcionalmente, cuando el ttulo inscrito, por
autorizacin expresa de disposicin normativa, haya sido registrado en virtud de un instrumento
privado (p.ej., contrato privado con firmas legalizadas), consideramos que el ttulo modificatorio
podra guardar la misma formalidad, siempre que los nicos interesados sean los otorgantes
del ttulo originalmente inscrito.
En cuanto a la sentencia judicial, la misma deber guardar las formalidades pertinentes,
conforme al artculo 9 del NRGRP, y encontrarse consentida y ejecutoriada (firme), debiendo
haber sido parte en el proceso, todos los interesados en la rectificacin respectiva.
7.- Finalmente, en cuanto a la responsabilidad del Registrador que extendi el asiento
errneo, slo si el mismo resulta evidente del contenido del ttulo archivado correspondiente,
resultara de aplicacin la causal de responsabilidad funcional establecida en el inciso e) del
Numeral 4 de la Primera Disposicin Complementaria del Estatuto de la SUNARP. Sin
embargo, el Registrador no se encontrar sujeto a sancin, si se efecta la rectificacin antes
que la inexactitud provoque dao, conforme prev el inciso a) del numeral 5 de la misma
Disposicin Complementaria.
Al respecto, nuestra opinin personal se inclina a que no obstante que la redaccin de la
causal eximente de sancin permite interpretar, de manera literal, que slo ser de aplicacin
cuando la rectificacin hubiera sido practicada por el mismo Registrador que incurri en el error
(hubiera sido rectificada por el registrador pblico responsable antes de producir dao),
personalmente consideramos que una interpretacin teolgica sera ms pertinente, en el
sentido que, sin importar que la rectificacin sea extendida por el mismo Registrador que
incurri en el error o cualquier otro, lo que se pretende es evitar una sancin por una actuacin
funcional, que si bien incorrecta, no ha producido dao a los interesados.
En el caso que el error de concepto emane ms bien de la redaccin vaga, inexacta o
ambigua del ttulo archivado, no existir responsabilidad funcional del Registrador, en la medida
que sera un defecto que emana del documento que sirvi para extenderlo, por lo que se
encontrara comprendido dentro del supuesto eximente de sancin, contenido en el inciso b)
del numeral 5 de la Primera Disposicin Complementaria del Estatuto de la SUNARP.
JURISPRUDENCIA
Res. N 085-95-ORLC/TR de fecha 20-11-95, Tomo II, fojas 32 Que, en el ttulo venido en
grado, el error de clculo no ha sido cometido por el Registro, sino que ste viene determinado por
el ttulo que dio mrito a la inscripcin no siendo este un error material propiamente dicho, como
alude el apelante, sino un error conceptual que no puede ser corregido por el Registrador de la
manera solicitada.
Que, en tal sentido el Ttulo que contenga un error conceptual o formal, como el venido en
grado, slo puede ser rectificado si las partes convienen en ello, en virtud de un nuevo ttulo
aclaratorio de igual categora al que dio mrito a la inscripcin, considerando que el error haya sido
cometido a causa de redaccin vaga, ambigua o inexacta del Ttulo primitivo, y en defecto de tal
acuerdo, mediante resolucin judicial que ordene la rectificacin, en virud de los dispuesto por el
artculo 180 del Reglamento General de los Registros Pblicos...
Res. N 113-96-ORLC/TR de fecha 18-03-96, Tomo II, fojas 148 ...Que, en consecuencia
procede ordenar la inscripcin de la cancelacin de la hipoteca legal no efectuada en su oportunidad
en mrito al Ttulo Archivado N 71227 del 18 de mayo de 1995, en aplicacin del artculo 175 del
Reglamento General de los Registros Pblicos...
Res. N 334-97-ORLC/TR de fecha 25-09-97, Tomo III, fojas 36 ..Que el error de clculo no
ha sido cometido por el Registro, sino que viene determinado por el ttulo que dio mrito a la
inscripcin, por lo que procede concluir que en el presente caso estamos ante un error conceptual,
que slo puede ser rectificado en virtud de un ttulo aclaratorio, ya que se ha producido a causa de
la redaccin inexacta del Ttulo Primitivo, conforme al artculo 180 del Reglamento General de los
Registros Pblicos...
Res. N 049-98-ORLC/TR de fecha 30-01-98, Tomo VI, fojas 53 ...Que, en tal sentido, el ttulo
que contenga un error conceptual o formal, como el venido en grado, slo puede ser rectificado si
las partes convienen en ello, en virtud de un nuevo ttulo aclaratorio de igual categora al que dio
mrito a la inscripcin, considerando que el error haya sido cometido a causa de la redaccin vaga,
ambigua o inexacta del ttulo primitivo, y en defecto de tal acuerdo, mediante resolucin judicial que
ordene la rectificacin, en virtud de lo dispuesto por el artculo 180 del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Res. N 201-98-ORLC/TR de fecha 07-05-98, Tomo VI, fojas 56 ... Los errores de concepto se
rectifican por un nuevo asiento, que se extender mediante la presentacin del mismo ttulo ya
inscrito si el Registrador reconoce su error o el Juez lo declara; y en virtud del nuevo ttulo si el error
ha sido cometido a causa de la redaccin, vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo y las partes
convienen en ello, o se declara as por resolucin judicial...
Res. N 326-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 76 ..Que, en este orden de
ideas, resultara ms bien aplicable el artculo 178 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que dispone que los errores de concepto cometidos en inscripciones, cuando no resulten
claramente de los asientos mismos, no pueden rectificarse sino por acuerdo unnime de todos los
interesados y del registrador, y en defecto de tal acuerdo mediante resolucin judicial que ordene la
rectificacin...
Res. N 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98, Tomo VII, fojas 94 Por lo que no se tratara de
un error material derivado de defectos en la transcripcin de los datos al extenderse el asiento
registral, sino que ms bien se originara en un criterio interpretativo de naturaleza conceptual, que
al no desprenderse de los mismos asientos registrales sino ms bien, sustentarse en los supuestos
de aplicacin de la acotada norma legal, requerira el consentimiento unnime de todos los
interesados o mandato judicial rectificatorio, conforme exigen los artculos 178 y 189 del
Reglamento General de los Registros Pblicos...
Res. N 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 ...Por lo que no se tratara de
un error material derivado de defectos en la transcripcin de los datos al extenderse el asiento
registral, sino que ms bien se originara en un criterio interpretativo de naturaleza conceptual, que
al no desprenderse de los mismos asientos registrales no sera susceptible de rectificarse en sede
registral, sino que por el contrario requerira el consentimiento unnime de todos los interesados o
mandato judicial rectificatorio, conforme exigen los artculos 178 y 180 del Reglamento General de
los Registros Pblicos...
Res. N 284-99-ORLC/TR de fecha 29-10-99, Tomo IX, fojas 32 ...Que, de acuerdo a lo
dispuesto por el artculo 180 del Reglamento General de los Registros Pblicos, los errores de
concepto se rectifican por un nuevo asiento, que se extender mediante la presentacin del mismo
ttulo ya inscrito, si el Registrador reconoce su error o el juez lo declara; y en virtud de nuevo ttulo si
el error ha sido cometido a causa de redaccin ambigua o inexacta del ttulo primitivo y las partes
convienen en ello, o se declara as por resolucin judicial...
ARTCULO 85.- RECTIFICACIN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES

Cuando la rectificacin se refiera a hechos susceptibles de ser probados
de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastar la peticin de
la parte interesada acompaada de los documentos que aclaren el error
producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier
otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
ANTECEDENTES
Artculo 40 inciso d) de la LH
Artculos 328 y 329 de la RH
CONCORDANCIA
Artculo 75 del NRGRP
Comentario
1.- Este artculo no tena un antecedente similar en nuestra reglamentacin abrogada, si no
que vena aplicndose como fruto de la interpretacin jurisprudencial del Tribunal Registral de
la ORLC, tomando a su vez la interpretacin que efectu la Direccin General de los Registros
Pblicos y del Notariado Espaol de las normas contenidas en el Reglamento Hipotecario
espaol. Ello es reconocido, en forma expresa en la Resolucin N 252-96-ORLC/TR de 30-07-
96, al sealar que siendo que las normas del Captulo V del Ttulo Primero sobre rectificacin
de asientos del Registro del Reglamento General de los Registros Pblicos tienen como fuente
las del Reglamento Hipotecario espaol, que establecen cundo el hecho bsico que desvirta
el asiento errneo es susceptible de ser probado de modo absoluto con documentos
fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes, documentos que
ponen de manifiesto la falta de armona entre el Registro y la realidad jurdica, bastarn los
mismos para la extensin del asiento, a peticin del interesado presentante del ttulo y sin que
sea necesario acudir a otro procedimiento, mxime si el documento fehaciente es el ttulo que
dio mrito a la errnea inscripcin.
2.- Ntese, sin embargo, que la redaccin aprobada del NRGRP, establece como supuesto
de la rectificacin hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos
fehacientes, eliminando la caracterstica en el sentido que dichos documentos sean
independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes, que se encontraba considerada
en el texto propuesto por la Comisin Revisora.
En nuetro criterio, si bien dicha omisin no impide una adecuada interpretacin del artculo
bajo comento, le resta una de las caractersticas esenciales de su tipificacin, que es
precisamente el hecho que esos documentos fehacientes, no sean documentos negociales o
que contengan voluntad declarativa de las partes involucradas en el acto o derecho inscrito,
sino que provengan de fuentes distintas, como los Registros de Identidad o Registros Civiles,
cuya informacin fehaciente (que hace fe por s misma) no depende de un acto negocial, sino
de la certificacin que le otorga la entidad pblica competente. En tal sentido, los documentos
fehacientes, no son documentos negociales sino documentos en los que no intervienen las
partes de la relacin jurdica sustantiva, puesto que, caso contrario, la voluntad de rectificacin
debera ser expresada por ellas en un instrumento pblico como, p.ej., una escritura pblica
aclaratoria.
3.- Debe tenerse presente, que en este caso no nos encontramos frente a un error material
o de concepto al extender los asientos registrales sino ms bien a una inexactitud registral
producida por el defecto existente en el ttulo inscrito. Por ello, si bien el uso del trmino que
aclaren el error producido podra llevarnos a confusin, debe ser ms bien entendido como
inexactitud originaria del ttulo inscrito y no como error al extender los asientos respectivos.
El ejemplo bsico, ya recogido por la jurisprudencia registral, sera el siguiente:
a) Pedro Prez es de estado civil casado con Ana Rodrguez, por lo que toda adquisicin de
bienes que efecte (salvo supuestos excepcionales como los de separacin de patrimonios
o sustitucin de un bien propio por otro bien propio), debera efectuarse a favor de la
sociedad de bienes gananciales.
b) Sin embargo, puesto que la modificacin del estado civil no se efecta de manera
automtica en el Registro de Estado Civil, Pedro Prez conserva su Libreta Electoral en la
que figuraba su estado civil de soltero. Con dicho documento de identidad, formaliza ante
Notario Pblico (que no tiene modo eficaz de conocer la modificacin de su estado civil),
una Escritura Pblica en la que compra un inmueble, declarando ser soltero. La
compraventa se inscribe, publicitando como nico titular registral a Pedro Prez, de estado
civil soltero.
c) Ana Rodrguez, verificando la existencia de dicha inexactitud registral, solicita al
Registrador, acompaando para tal efecto la Partida de Matrimonio expedida por el
Registro Civil de la Municipalidad respectiva, la rectificacin del asiento, a los efectos que
se consigne el verdadero estado civil del titular registral y la calidad de bien comn del
predio.
d) El Registrador Pblico, en base a la Partida de Matrimonio, que constituye un documento
fehaciente, no basado en declaracin de las partes, podr extender el asiento rectificatorio,
sin necesidad que se extienda una escritura pblica en la que Pedro Prez consienta en tal
rectificacin.
En el ejemplo planteado, puede apreciarse que tanto en la Escritura Pblica como en el
asiento de inscripcin no se consignaron datos inexactos, sino que se tomaron todas las
previsiones legales pertinentes. Sin embargo, dado que el hecho bsico (estado civil)
generador de la inexactitud, poda acreditarse indubitablemente a travs del documento
fehaciente antes mencionado (Partida de Matrimonio), no fue necesaria la presentacin de
ttulo modificatorio con intervencin de todos los interesados (vendedor y comprador), sino
solamente la presentacin de dicho documento. Ntese, entonces, que no se trata de un error
de concepto previsto en el inciso b) del artculo 84 del NRGRP.
Sin embargo, consideramos, a diferencia de lo resuelto por la Jurisprudencia Registral, que
en este caso, atendiendo a la necesidad que la adquisicin sea consentida tambin por la
cnyuge que no haba intervenido en la Escritura Pblica original, a la Partida de Matrimonio
debera acompaarse, cuando menos, una escritura pblica de intervencin de la cnyuge que
solicita la rectificacin, a los efectos de guardar armona con el artculo 315 del Cdigo Civil,
cuyos alcances para efectos registrales, han sido precisados por la Resolucin N 033-96-
SUNARP de 02 de febrero de 1996.
4.- En cuanto a los documentos fehacientes en los que puede ampararse este supuesto de
rectificacin, su nota especial es que debern ser instrumentos pblicos, que contengan
informacin a la que legalmente se le atribuya fe en su exactitud. En la redaccin final, se han
enunciado dos casos frecuentes como la copia legalizada de documentos de identidad (para
los casos de rectificacin de nombres incorrectamente consignados en el instrumento inscrito y
en el asiento registral) y partidas del Registro de Estado Civil (Partidas de Nacimiento,
Matrimonio o Defuncin), dejando una formulacin abierta para otros documentos que pudieran
tener tales efectos probatorios indubitables (cualquier otro que demuestre indubitablemente la
inexactitud registral).
En cuanto atae a los documentos de identidad, se ha exigido la presentacin de copias
legalizadas, en el entendimiento que no podra exigirse la presentacin de los originales,
puesto que los mismos no podran ser devueltos a los interesados, al quedar formando parte
del archivo registral. Nada obsta, sin embargo, que lo presentado sea no una copia legalizada
del documento de identidad (p.ej. DNI), sino una certificacin del Registro Nacional de
Identidad y Estado Civil, respecto a los datos que se pretende rectificar. La evaluacin de la
posibilidad de la rectificacin, de p. ej., la omisin de un segundo nombre, estar sujeta a la
calificacin del Registrador, que pueda establecer que el documento fehaciente presentado,
corresponda necesariamente a la persona cuyo nombre pretende rectificarse, para lo cual ser
importante la comparacin de los nmeros de documentos de identidad consignados en el
instrumento inscrito. Establecido que la persona es la misma, y que se trata slo de una
omisin en la Escritura original, no ser necesaria una escritura aclaratoria con la intervencin
de todos los interesados, sino que ser suficiente el documento fehaciente para dar mrito a la
rectificacin. Sobre este tema, existe numerosa jurisprudencia registral que se pronuncia en el
mismo sentido.
JURISPRUDENCIA
Res. N 252-96-ORLC/TR de fecha 30-07-96, Tomo III, fojas 33 ... Que, el problema que
plantea la inexactitud registral esta ntimamente enlazado con los principios de legitimacin y fe
pblica registral, ya que la presuncin de conocimiento de las inscripciones se extiende ms all del
contenido del asiento, y tambin con el hecho de que no ha sido formulado en el Reglamento
General de los Registros Pblicos con un carcter unitario, tanto en su concepto como en sus
efectos, debido a la variedad de situaciones que la realidad presenta, por lo que estamos de
acuerdo con la doctrina y jurisprudencia creada por la ley y reglamento hipotecarios espaoles,
siendo que las normas del Captulo V del ttulo primero sobre rectificacin de los asientos del
Registo del Reglamento General de los Registros Pblicos tiene como fuente las del Registro
espaol, que establecen que cuando el hecho bsico que desvirta el asiento errneo es
susceptible de ser probado de un modo absoluto con documentos fehacientes independientes por
su naturaleza de la voluntad de las partes, documentos que ponen de manifiesto la falta de armona
entre el Registro y la realidad jurdica, bastarn los mismos para la extensin del asiento, a peticin
del interesado presentante del ttulo y sin que sea necesario acudir a otro procedimiento, mxime si
el documento fehaciente es el ttulo que dio mrito a la errnea inscripcin...
Res. N 124-97-ORLC/TR de fecha 15-04-97, Tomo IV, fojas 24 .. Quesi bien, como seala el
Registrador, la norma citada establece para el presente caso que sean las partes quienes acuerden
y subsanen el error o por medio de la va judicial; tambin lo es que este Tribunal se ha pronunciado
en reiteradas oportunidades, como en la Resolucin N 252-96-ORLC/TR del 30 de julio de 1996, en
el sentido que cuando la rectificacin se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los
interesados, basta para efectuarla, la peticin de la parte interesada acompaada de los
documentos que aclaren el error producido (...)
Que, adems, teniendo en cuenta que los datos registrales sobre capacidad y estado civil son
extraos a la legitimacin registral y que en relacin a ciertos datos no exactos sobre esa materia se
practic el asiento errneo, ste quedara perpetuado si no se procede a la rectificacin en
detrimento de una materia que est amparada por la fe del Registro Civil.
Que, de todo lo expuesto que acredita en forma concluyente el tipo de error cometido, se
deduce que no sea preciso exigir el consentimiento de todos los interesados o la resolucin Judicial
a que se refiere el artculo 78 del Reglamento General de los Registros Pblicos..
Res. N 337-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 156 ...Cuando el hecho bsico
que desvirta el asiento errneo es susceptible de ser probado de un modo absoluto con
documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes,
documentos que ponen de manifiesto la falta de armona entre el Registro y la realidad jurdica,
bastarn los mismos para la extensin del asiento, a peticin del interesado presentante del ttulo y
sin que sea necesario acudir a otro procedimiento, mxime si el documento fehaciente es el ttulo
que dio mrito a la errnea inscripcin.
Res. N 205-99-ORLC/TR de fecha 23-08-99, Tomo IX, fojas 104 Que, no obstante, si la
recurrente manifiesta la comisin en el asiento de inscripcin, la rectificacin de calidad del bien que
se adquiere, en la medida que altera el sentido general del asiento, constituira un error de
concepto, siendo de aplicacin lo precisado por esta instancia en reiterada jurisprudencia, en el
sentido que cuando la rectificacin se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto como documentos fehacientes independientes por su naturaleza de la voluntad de los
interesados, basta para efectuarla, la peticin de la parte interesada acompaada de los
documentos fehacientes que aclaren el error producido...
ARTCULO 86.- VIGENCIA DE LA RECTIFICACIN
La rectificacin surtir efecto desde la fecha de la presentacin del ttulo
que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificacin de oficio,
surtir efecto desde la fecha en que se realice.
ANTECEDENTES
Artculo 321 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 201.1 de la LPAG
Artculo IX del TP del NRGRP
Comentario
1.- Este artculo tiene como fuente directa lo establecido en el artculo 183 del ARGRP, que
expresaba que la rectificacin no produce efectos sino desde el momento en que se extiende
el correspondiente asiento; que, a su vez, recoga lo establecido en el artculo 220 de la Ley
Hipotecaria, que tiene la siguiente formulacin. El concepto rectificado no surtir efecto en
ningn caso sino desde la fecha de la rectificacin, sin perjuicio del derecho que puedan tener
los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del ttulo a que se refiere el asiento que
contena el error de concepto o del mismo asiento.
2.- La redaccin, sin embargo, no es la misma, habida cuenta que se ha tenido que tomar
en consideracin que, cuando la rectificacin se efecta a pedido de parte, mediante la
presentacin de un ttulo, a cuya fecha, de acuerdo con los efectos de retroprioridad general
contenidos en el artculo IX del Ttulo Preliminar del NRGRP, debe retrotraerse los efectos de
los asientos registrales. En tal sentido, si bien es a partir de la fecha de inscripcin que podr
establecerse, fehacientemente, la procedencia de la rectificacin rogada, sus efectos sern
eficaces, entre otros fines para determinar la existencia de prioridad excluyente, desde la fecha
y hora del asiento de presentacin respectivo.
Distinto es el caso en que la rectificacin de los errores se efecta de oficio (en los
supuestos que para tal efecto se encuentra autorizado el Registrador) en cuya situacin,
obviamente, la rectificacin surtir efectos a partir de la fecha en que se realice, esto es,
cuando se extienda el asiento rectificatorio.
3.- La Comisin Revisora consider conveniente eliminar el segundo prrafo del artculo 87
del Anteproyecto, tambin referido a la vigencia de la rectificacin, que transcriba el segundo
prrafo del artculo 220 de la Ley Hipotecaria, en el entendido que resultaba ocioso dejar a
salvo la posibilidad de demandar la nulidad o falsedad del ttulo archivado o del asiento que
contena el error, puesto que los supuestos de error regulados en este captulo, no incluyen los
supuestos de nulidad o falsedad, que constituyen ms bien supuestos distintos de inexactitud
registral.
4.- La claridad en la vigencia de la rectificacin tiene suma importancia para determinar su
eficacia frente a terceros y la aplicacin de los Principios Registrales de Fe Pblica y Prioridad,
a cuyos anlisis nos remitiremos en el comentario del siguiente artculo. Sin embargo, el hecho
que se reafirme que su vigencia, sin importar que se trate de errores materiales o de concepto,
no puede ser anterior al asiento de presentacin de la solicitud de rectificacin o a la fecha de
extensin del asiento, segn corresponda, constituye la base para garantizar a los terceros
(que contraten bajo la fe de los asientos registrales), la seguridad de su adquisicin, puesto que
cualquier rectificacin posterior, no debera afectarlos.
ARTCULO 87.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS

En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos
adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto.
ANTECEDENTES
Artculos VII y VIII del TP del ARGRP
Artculo 40 de la LH
CONCORDANCIAS
Artculos VIII del TP y 86 del NRGRP
Comentario
1.- Una vez efectuada la rectificacin del error (material o de concepto) del asiento registral,
surge la cuestin de determinar las consecuencias de la extensin del asiento rectificatorio, en
especial respecto a los actos posteriormente inscritos en la partida registral, que fueron
incorporados a la publicidad registral teniendo como presupuesto de su calificacin, la exactitud
del asiento registral ahora rectificado.
La situacin antes mencionada tiene particular importancia para determinar si el tercero que
adquiere derechos bajo dicha presuncin de exactitud puede verse perjudicado con la
rectificacin practicada. Esto guarda estrecha relacin (sobre todo en el caso de los errores),
tanto materiales como de concepto, que se pueden rectificar en base al mismo ttulo archivado,
con los Principios de Legitimacin y Fe Pblica Registral, previstos en los artculos 2013 y
2014 del Cdigo Civil, concordantes con los artculos VII y VIII del Ttulo Preliminar del
NRGRP.
2.- Como ya se ha indicado en los comentarios referentes al Principio de Fe Pblica
Registral, nuestra reglamentacin vigente, poniendo fin a una antigua polmica, precisa que
slo las causas de inexactitud que consten en los asientos registrales pueden desvirtuar la
posibilidad de la proteccin que brinda el mencionado Principio Registral. De esta manera se
descarta la interpretacin en el sentido que la expresin contenida en el artculo 2014 del
Cdigo Civil: causas que no consten en los Registros Pblicos, podra tambin comprender a
los ttulos archivados que dieron mrito a los correspondientes asientos registrales. De modo
tal, que queda totalmente descartado el hecho que pueda exigirse y oponerse al tercero, la
posibilidad de conocimiento del contenido del ttulo archivado que dio lugar a un asiento
inexacto.
Al tercero, slo deber interesarle el contenido de los asientos registrales, pues no existira
lgica alguna en el hecho que, existiendo presuncin de exactitud y validez de los asientos
registrales (Principio de Legitimacin regulado por el artculo 2013 del Cdigo Civil y artculo
VII del T.P. del NRGRP) pueda obligarse a los interesados a verificar si los asientos son
exactos y vlidos, mediante la previa comprobacin de los ttulos que dieron lugar a las
inscripciones respectivas.
Consecuente con ello, existiendo tambin la presuncin que el tercero no conoce la
inexactitud del Registro, una rectificacin efectuada en mrito al ttulo archivado, aun de oficio,
no ser oponible en modo alguno al tercero que inscribi su derecho sobre la base de un
asiento inexacto, pues, sus efectos slo sern oponibles a terceros desde que la rectificacin
se extiende, esto es, desde que se torna en un asiento registral rectificatorio como reconoce
expresamente el artculo 86 del NRGRP. Ms claro aun, es el caso en que la rectificacin se
produce en mrito a un ttulo modificatorio otorgado por los interesados o por sentencia judicial,
en cuyo supuesto debe presumirse que el interesado no conoca de la existencia del ttulo
rectificatorio, hasta la presentacin del mismo por el Diario, fecha a la cual se retrotraeran los
efectos del asiento que en virtud de ellos pueda practicarse. Esto, concuerda tambin con el
Principio de Publicidad Material, plasmado en el artculo 2012 del Cdigo Civil concordante
con el artculo I del T.P. del NRGRP, que se refieren tanto a el contenido de las inscripciones
como al contenido de las partidas registrales, como objeto de presuncin de conocimiento
general, que no admite prueba en contrario, no alcanzando, a los ttulos archivados.
Todo lo expuesto nos lleva a concluir afirmando que los efectos de la rectificacin en
nuestro sistema registral no podrn afectar a los que adquirieron anteriormente en base al
asiento inexacto, no enervando su buena fe y la aplicacin del artculo 2014 del Cdigo Civil
(de ser el caso) los datos contrarios al contenido del asiento de inscripcin existentes en el
ttulo archivado, obviamente hasta que den lugar a la rectificacin en la forma y modos
previstos en las disposiciones reglamentarias vigentes.
3.- El antecedente inmediato de este artculo debe encontrarse en el prrafo final del
artculo 40 de la Ley Hipotecaria que precisa que: En ningn caso la rectificacin del Registro
perjudicar los derechos adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia
del asiento que se declare inexacto.
Lacruz Berdejo comenta el sentido de dicha formulacin legislativa, precisando que: Este
es, a nuestro entender la frmula ms general de la LH.; una suerte de precepto-escoba en el
sistema de la apariencia. Se trata aqu de cualquier accipiens que recibe de un titular registral,
es decir, de persona que tiene a su favor un asiento vigente, con arreglo al cual puede
transmitir. Pues bien, si alguien impugna esa titularidad del autor o transmitente, sea por la
causa que fuere, y demuestra que la inscripcin se extendi mediante un ttulo falso, o que
antes haba vendido o gravado la finca, o que la titularidad inscrita estaba sujeta a condicin
resolutoria que ha vencido, o que el contrato mediante el que adquiri el transferente era
simulado, o anulable, etc., en cualquier caso la accin no alcanza al tercero, quien conservar
la finca aunque se rectifique el asiento antecedente al suyo, pues la rectificacin no puede
afectarle a l. La apariencia se impone a la realidad; es ms; se transforma en realidad (198).
4.- En nuestro particular entender, si bien el artculo omite el requisito de que la
adquisicin se efecte de buena fe y a ttulo oneroso, as como que la misma se
encuentre inscrita (a similitud de lo que ocurre en la redaccin del artculo VIII del T.P. del
RGRP), el mismo se encuentra destinado a proteger al tercero registral que pueda
ampararse en los requisitos que para la aplicacin del Principio de Fe Pblica Registral
contiene el artculo 2014 del Cdigo Civil. Es decir, que slo existir esa proteccin total
en el caso de un adquirente que rena todas las caractersticas establecidas para
constituir un tercero registral.
Sin embargo, consideramos que la proteccin que brinda el Registro no se limita
exclusivamente a la inatacabilidad absoluta que caracteriza la aplicacin del Principio de Fe
Pblica Registral, sino que tambin se encuentra en la garanta de imposibilidad de privacin
de efectos del asiento registral sino por declaracin judicial expresa, vale decir, por lo
establecido en el artculo 2013 del Cdigo Civil concordante con el artculo VII del T.P. del
NRGRP (Principio de Legitimacin). Esta proteccin, aunque el adquirente no lo sea a ttulo
oneroso ni propiamente tercero, consideramos que se encuentra prevista en el artculo bajo
comento.
Bajo este contexto, veamos un caso que puede servir para el mejor entendimiento de lo
expuesto:
a) Primus vende un inmueble a favor de Secundus y Tertius, quienes lo adquieren en
copropiedad, en virtud de la misma escritura pblica, en la que se consigna que cada uno
adquiere la propiedad del 50% de acciones y derechos sobre el predio.
b) Presentada la escritura al Registro, al momento de extenderse la inscripcin, por un
gravsimo error del Registrador, se consigna en el asiento que solamente Tertius a
adquirido la totalidad del predio, omitiendo cualquier referencia al derecho que como
copropietario corresponde a Secundus.
c) Tertius, aprovechando el error registral, constituye derecho de superficie sobre la totalidad
del predio a favor del seor A, a ttulo oneroso, por 99 aos, derecho que se inscribe en la
partida registral respectiva. El seor A cede, tambin a ttulo oneroso, dicho derecho de
superficie a favor de X, inscribindose el acto.
d) De igual modo, Tertius constituye, a ttulo gratuito, una servidumbre a favor del predio
colindante que es de propiedad del seor B, acto jurdico que tambin se inscribe en la
partida registral del inmueble.
e) Secundus, habiendo tomado conocimiento del grave error registral en que se ha incurrido,
solicita posteriormente a la inscripcin del derecho de superficie, su cesin y la
servidumbre, la rectificacin del asiento registral de compraventa, a los efectos que en
mrito al ttulo archivado respectivo, se consigne su cotitularidad registral. Presentada la
solicitud rectificatoria, el Registrador verifica la situacin y procede a la rectificacin del
asiento publicitando el estado de copropiedad realmente existente, permitiendo que se
reestablezca la exactitud de la publicidad registral.
f) Efectuada la rectificacin, respecto al seor X, que ha adquirido a ttulo oneroso y de
buena fe (sin conocer de la inexactitud de los asientos registrales), no debera afectarse el
derecho de superficie adquirido sobre la totalidad del predio, aunque, como es evidente
Tertius, civilmente no tena calidad de propietario exclusivo y no poda haber constituido
derecho de superficie sobre la totalidad del predio. Sin embargo, su derecho continuar
vigente en la partida registral, en la medida que la rectificacin posterior no afectar su
derecho adquirido durante la vigencia del asiento rectificado. De igual modo, como (salvo
prueba en contrario en el sentido que X conoca la inexactitud registral) este adquirente
podr acogerse a lo establecido por el Principio de Fe Pblica Registral, su derecho
tambin debera ser inatacable en proceso judicial alguno.
g) En cuanto atae al derecho de servidumbre adquirido por B, a ttulo gratuito, puede
apreciarse claramente que al no ser su adquisicin onerosa, no podra en modo alguno
constituirse en tercero registral para los efectos del artculo 2014 del Cdigo Civil. Sin
embargo, la rectificacin no surtir el efecto de producir la cancelacin del asiento registral
extendido a su favor, que en aplicacin del principio de legitimacin, permanecer vigente
hasta que (judicialmente) se declare su nulidad. Inclusive, creemos que judicialmente el
Seor B podra defender la validez de su adquisicin, no basndose en el artculo 2014
del C.C., sino sobre la base de la regulacin de Oponibilidad de lo inscrito prevista en el
artculo 2022 del C.C., en la medida que si bien el derecho de Secundus es anterior
civilmente, no le resultaba oponible por no encontrarse inscrito.
h) Finalmente, respecto a este ejemplo, no enervar la presuncin de buena fe ni de A ni de
X, la circunstancia que la causal de rectificacin constara en el ttulo archivado que dio
lugar a la errnea inscripcin de la compraventa, puesto que los efectos y presuncin de
exactitud y por ende oponibilidad, slo se extiende a los asientos registrales y no a los
ttulos archivados.
JURISPRUDENCIA
Res. N 193-97-ORLC/TR de fecha 29-05-97, Tomo IV, fojas 229 Que, rectificar el asiento 29
de fojas 386 del tomo 618 del Registro de la Propiedad Inmueble, en los trminos solicitados,
conllevara a modificar tcitamente el asiento 1-c de la ficha N 1645421, asiento que pese a
contener un error de concepto se encuentra legitimado en virtud del principio contenido en el artculo
2013 del Cdigo Civil, en cuanto dispone que el contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez...
ARTCULO 88.- DERECHOS REGISTRALES EN RECTIFICACIONES

Las rectificaciones de errores estarn afectas al pago de derechos
registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en
cuyo caso, no devengarn el pago del derecho registral respectivo.
ANTECEDENTES
Artculos 330 y 331 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 3 inciso b) de la Ley N 26366
Artculo 44,3 de la LPAG
Comentario
1.- El tema del pago de los derechos registrales en el caso de rectificaciones de errores es
uno de los que dio lugar a la costumbre que las rectificaciones de los errores materiales se
presentasen a travs de la Oficina de Trmite Documentario y no a travs del Diario, en el
entendido (errneo) que su sola presentacin por el Diario, conllevaba, necesariamente el
reconocimiento del interesado de la necesidad de abonar derechos registrales por la
rectificacin. Como puede apreciarse, actualmente todos los pedidos de rectificacin, bien sea
de errores materiales bien sea de errores de concepto, debern ser ingresados por el Diario de
la Oficina Registral respectiva, lo que no, necesariamente, implicar que la solicitud deba estar
afectada al pago de derechos registrales.
2.- El antecedente de esta norma se encuentra en el artculo 181 del ARGRP, con la
siguiente formulacin legal: Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo ttulo antes
presentado, son de cuenta del Registrador todos los gastos y perjuicios que del error se
originen. En caso contrario, pagarn los interesados los gastos de la nueva inscripcin y los
dems que la rectificacin ocasione.
A su vez, el mencionado artculo tiene su fuente en el artculo 331 del Reglamento
Hipotecario que tiene el siguiente texto: Cuando la rectificacin se hiciera sin previa contienda
judicial y el Registrador fuese responsable del error material o de concepto, se practicarn
gratuitamente la nueva inscripcin y las notas consiguientes. Cuando el registrador que
verifique la rectificacin no sea el mismo que extendi el asiento equivocado, practicar
tambin gratuitamente los nuevos asientos, pudiendo reclamar sus honorarios del antiguo
titular o de su causahabientes. En el caso de necesitarse nuevo ttulo, pagarn los interesados
los gastos de la nueva inscripcin o asiento y los dems que la rectificacin ocasione.
3.- En el mismo sentido, si bien con formulacin diferente, se orienta el artculo bajo
comento, regulando dos supuestos bsicos:
a) Que el error sea imputable al Registro, vale decir, que la rectificacin del error material o de
concepto, se efectu sobre la base del ttulo archivado. En estos supuestos, las solicitudes
de rectificacin, aunque presentadas por el Diario, no debern estar sujetas al abono de
derecho registral alguno. Para atender dicha previsin, las Oficinas Registrales deben
autorizar que la presentacin de ttulos que contengan solicitudes de rectificacin en mrito
al ttulo archivado, puedan ingresar sin pago de derecho registral alguno, o, en todo caso
que establecida por el Registrador la procedencia de la rectificacin de esta naturaleza, se
devuelva al interesado el monto abonado.
b) Que, el error sea originado por la redaccin vaga, ambigua o imprecisa del ttulo inscrito, en
cuyo supuesto, la solicitud tambin ser presentado por el Diario, pero en la cual s debern
cobrarse los derechos registrales respectivos. Tngase presente, que la rectificacin es
normalmente un acto invalorado, por lo que estar sujeta a los derechos mnimos que para
calificacin e inscripcin prev la tabla de derechos registrales respectivos, tenindose en
cuenta para su cobro el nmero de rectificaciones que se pretenda inscribir. Sobre el tema
de derechos registrales nos referiremos ms extensamente en el Ttulo respectivo.
JURISPRUDENCIA
Res. N 284-99-ORLC/TR de fecha 29-10-99, Tomo IX, fojas 32 .. La parte interesada,
previamente, deber proceder a la presentacin de la solicitud a travs del Diario, sin perjuicio del
pago del derecho registral correspondiente, mxime si de la revisin del citado ttulo archivado se
desprende que en la liquidacin practicada en su oportunidad, no se ha considerado el acto materia
de la rogatoria, ello de conformidad a lo dispuesto por el artculo 133 del Reglamento General de
los Registros Pblicos que establece como nico requisito para la presentacin de un ttulo, la
exigencia del pago de los correspondientes derechos...
ARTCULO 89. - CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIN DEL ASIENTO

En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con
los supuestos de excepcin previstos en este Reglamento, no se extiendan
en partidas electrnicas, los errores que se cometan antes de concluirse
con su extensin no pueden salvarse con enmiendas, raspaduras o
interpolaciones. En dichos casos, se dejar constancia de su invalidez con
la frase El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento
registral por lo que carece de valor.
ANTECEDENTES
Artculo 321 del RH
CONCORDANCIAS
Comentario
1.- El artculo 165 del ARGRP, estableca que los errores materiales no podan ser
salvados mediante enmendaduras o interpolaciones en su texto, dando necesariamente lugar a
la extensin de un nuevo asiento. Empero, se autorizaba que cuando el asiento an no haba
sido concluido (entendemos con la firma del Registrador), podra suspenderse el mismo, lo
que en la prctica registral se efectuaba colocando la palabra suspendido al final del asiento,
caso en el cual nos encontrbamos con una redaccin que si bien constaba en la partida
registral no surta los efectos ni constitua propiamente un asiento registral. Cabe indicar, que si
bien esta forma de suspensin de los asientos registrales era sumamente cmoda y gil para
la institucin registral, dada su carencia de una formalidad especfica, poda ocasionar
confusiones (sobre todo a terceros) en la revisin de la partida registral, puesto que el trmino
suspendido no era suficientemente explicativo para dar a entender que lo consignado en el
proyecto de asiento, no surta validez alguna, como pudimos constatar, p.ej., al tocarnos
calificar partes judiciales que ordenaban la cancelacin de asientos suspendidos, lo que
demostraba de modo fehaciente la desorientacin existente, aun en autoridades
jurisdiccionales.
2.- En este mismo sentido, la Comisin Revisora opt por una redaccin clara y precisa,
desechando en gran parte la propuesta en el artculo 56 del Anteproyecto (que era muy similar
a la Reglamentacin abrogada) el mismo que fue trasladado del Ttulo V, referido a
inscripciones. Las modificaciones importantes que contiene la nueva reglamentacin son las
siguientes:
a) Slo se aplica esta previsin a los casos en que los asientos registrales no se extiendan en
partidas electrnicas, supuesto que es excepcional y debe ser autorizado expresamente
por la SUNARP, conforme al artculo 48 del NRGRP. La Comisin Revisora consider que
no resultaba aplicable este artculo al caso de inscripciones que se extienden en partida
electrnica, en la medida que el texto de ellas slo se incorpora a los discos magnticos
que almacenan los asientos registrales, CUANDO EL ASIENTO REGISTRAL SE
ENCUENTRA CONCLUIDO. Esto es, en el caso de la Oficina Registral, de Lima y Callao,
cuando se produce la captura de la huella digital del Registrador, que es equivalente a la
antigua suscripcin del asiento. Entonces, en el sistema de asientos electrnicos, la
aplicacin de este artculo no sera viable.
b) Referido entonces, slo a los casos excepcionales de inscripciones en fichas o tomos, se
prohbe toda clase de enmendaduras, enmiendas o raspados, que puedan alterar la
intangibilidad de las partidas registrales, debiendo de cometerse errores, antes de concluir
el mismo con la firma del Registrador, no terminarse su extensin y proceder a redactar y
suscribir uno correcto.
c) En los asientos que no se concluyan por presentar errores, a los efectos de garantizar que
los terceros conozcan que no es un asiento y que el texto en l consignado no surte efecto
alguno se ha establecido la obligacin de colocar la frase: El presente texto no ha sido
concluido ni constituye asiento registral, por lo que carece de valor. Consideramos que la
frase indicada publicita correctamente la inexistencia de efectos del texto (al no estar
concluido no poda denominarse asiento) y su carencia de efecto alguno, evitando errores o
confusiones por cualquier usuario de los servicios registrales.
d) Resultaba obvio, y por ello no se consider en el presente artculo, que una vez concluido
el asiento, la rectificacin de sus errores (materiales o de concepto), slo poda efectuarse
a travs de nuevo asiento extendido con tal finalidad, lo que constituye slo una derivacin
del Principio de Legitimacin regulado por el artculo 2013 del C.C. y VII del T.P. del RGRP.
3.- Cabe indicar que en el artculo 321 del Reglamento Hipotecario espaol, se ha optado
por una alternativa distinta pero que tambin busca dar claridad a los asientos registrales. En l
se dispone que cuando antes de firmar el asiento se notaren errores de cualquier clase no
rectificados, podrn subsanarse de esta forma. Confrontado este asiento se observa que en la
lnea..., en vez de la palabra o palabras... Debe leerse ... O bien Se ha omitido la palabra o
palabras... se pondr adems la oportuna nota marginal. Obviamente, el RH no se refiere al
caso de partidas electrnicas, que no existen en su legislacin especial.
ARTCULO 90.- COMPETENCIA DEL RGANO JURISDICCIONAL

Conforme al Artculo 2013 del Cdigo Civil, corresponde exclusivamente al
rgano jurisdiccional la declaracin de invalidez de los asientos
registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que mediante
rectificacin, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaracin en tal
sentido.
ANTECEDENTES
Artculos VII y VIII del TP y 172 del ARGRP
Artculos 1, 38, 97 y 300 de la LH
Artculo 173 del RH
CONCORDANCIAS
Artculo 3 de la Ley N 26366
Artculos 124 y 126 de la Ley del Notariado
Artculo 12 de la Ley N 26662
Artculo 9 de la LPAG
Artculo 475 inciso 1) del CPC
Artculos VII del TP y 107 del NRGRP
Comentario
1.- No todo error en un asiento puede dar lugar a un asiento rectificatorio, como reconoca
el artculo 182 del ARGRP al establecer que cuando los errores materiales o de concepto
anulen a una inscripcin, no hay lugar a rectificacin. Entonces, se pedir la nulidad ante el
Poder Judicial a quien corresponda declararla. Resulta claro, entonces, que la rectificacin no
podr conllevar la nulidad de la inscripcin, pues sera una Declaracin de Invalidez en Sede
Registral, contraviniendo expresamente el principio de legitimacin, por el cual (utilizando una
frase del Derecho Hipotecario espaol) las inscripciones se encuentran bajo la salvaguarda de
los Tribunales.
2.- El lmite de la rectificacin estar constituido por el hecho que la misma no puede
sustituir la actuacin jurisdiccional, para declarar la nulidad del acto publicitado, el derecho que
contiene o del asiento mismo. Por ejemplo, en caso de comprobarse que una escritura inscrita
es falsificada, no cabra la rectificacin del asiento que exprese: el asiento 5-c) no surte
efectos por tratarse de una escritura falsificada. O, en el caso de la compraventa de un
inmueble registrada, en la que se verifica que el vendedor no era el titular registral sino un
homnimo, tampoco sera posible una rectificacin en el sentido: la compraventa inscrita en el
asiento 2-c) no es vlida por no ser efectuada por el titular registral.
3.- Entonces, a travs de una rectificacin, en estricta concordancia con el artculo 2013
del C.C, no puede lograrse la nulidad de un asiento registral, ni tampoco declaraciones que
tengan la misma finalidad, es decir la privacin general y absoluta de los efectos registrales del
acto publicitado. Esto es potestad exclusiva del rgano jurisdiccional respectivo. Sobre este
tema se ha tratado ampliamente al comentar el principio registral mencionado, remitindonos a
lo vertido respecto al artculo VII del T.P. del NRGRP.
JURISPRUDENCIA
Res. N 147-95-ORLC/TR de fecha 29-12-95 Tomo II, fojas 20 Que, por otro lado, est
establecido que el Poder Judicial es el nico rgano del Estado capacitado para declarar la nulidad
de una inscripcin tal como lo dispone el artculo 172 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, lo cual es aplicable al presente caso, por tratarse de una nulidad del acto jurdico, y de su
inscripcin registral...
Res. N 115-95-ORLC/TR de fecha 11-12-95 Tomo II, fojas 57 ...Que, sin embargo no
obstante constituir la Resolucin de Alcalda N 310 un documento pblico expedido por funcionario
competente en ejercicio de sus funciones, esta no puede dar mrito a una inscripcin que declare la
Nulidad del aludido asiento toda vez que de acuerdo al artculo 2013 del C.C. concordado con el
artculo 172 del Reglamento General de las Inscripciones el Poder Judicial es el nico rgano del
Estado capacitado para declarar la Nulidad de una inscripcin...
Res. N 341-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97 Tomo V, fojas 180 ... Por el cual los jueces
constituyen la nica autoridad facultada para declarar la invalidez de un asiento registral,
presuponiendo ello que la causa judicial que la origine verse sobre la invalidez pretendida y que la
autoridad judicial se pronuncie sobre la rectificacin de modo expreso, no cabiendo admitir que un
asiento pueda ser anulado en forma tcita o indirecta.
Res. N 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 ...Que, en este sentido
resulta aplicable el artculo 2013 del Cdigo Civil, que recoge el principio Registral de legitimacin,
al establecer que el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, lo que concuerda con el
artculo 172 del Reglamento General de los Registros Pblicos, que precepta que el Poder
Judicial es el nico rgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de un asiento de
inscripcin.
Res. N 330-98-ORLC/TR de fecha 22-09-98, Tomo VII, fojas 196 ... Que finalmente, en relacin
a lo alegado por el impugnante, respecto a que debe declararse la nulidad del asiento 3-e) antes
mencionado, por cuanto se encuentra suspendido el plazo de caducidad en aplicacin de los
artculos 1994 inciso 8) y 2005 del C.C., es pertinente precisar que, adicionalmente a que el
contenido de los asientos registrales se encuenta protegido por el principio de legitimacin regulado
en el artculo 2013 del Cdigo Civil, concordante con el artculo 172 del Reglamento General de
los Registros Pblicos y el artculo 3 inciso b) de la Ley N 26366, en virtud de los cuales la nulidad
de un asiento registral slo puede ser dictada por el rgano Jurisdiccional, careciendo de facultades
cualquier otra autoridad para declararla; tampoco puede determinarse que en el caso venido en
grado se haya producido la causal de suspensin que invoca el recurrente, puesto que la
imposibilidad de reclamar el derecho ante un Tribunal peruano, se refiere a supuestos
extraordinarios en los que existe imposibilidad material de ejercitar actos procesales ante los
rganos jurisdiccionales nacionales....
(186) DEZ-PICAZO, Luis, Op. cit. p. 523.

(187) CARZOLIO, Mario, Las Inexactitudes Registrales. Rectificacin de Asientos. Modos en Derecho Notarial y Registral
(Materiales de Enseanza), Lima, Instituto Peruano de Estudios Forenses, 1997. Tomo I, p. 309.
(188) ROCA SASTRE, Ramn, y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Op. cit, Tomo III, p. 201.
(189) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op. cit., p. 251.
(190) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 251
(191) GARCA CONI, Ral, El principio de rogatoria ante el VII Congreso Nacional de Derecho Registral en Derecho Notarial
y Registral (Materiales de Enseanza), Lima, Instituto Peruano de Estudios Forenses, 1997, Tomo I, pp. 112 y 113.
(192) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op.cit., p. 260.
(193) ROCA SASTRE, Ramn y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Op. cit, p. 205.
(194) CARZOLIO, Mario, Op. cit., p. 317.
(195) Citado por LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op. cit., p.261.
(196) GONZALES LOLI, Jorge Luis, Errores materiales y de concepto en los asientos registrales, en Folio Real Revista
Peruana de Derecho Registral y Notarial, Ao 1 N 1 Lima, Abril del 2000, Palestra Editores, pp. 39-66.
(197) ROCA SASTRE, Ramn, Op. cit., p. 224.
(198) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 16.

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TTULO VI

ARTCULO 75.- DEFINICIN DE INEXACTITUD REGISTRAL

ARTCULO 76.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIN

En esta situacin, si bien se trata de un error de concepto que puede verificarse

ARTCULO 77.- SOLICITUD DE RECTIFICACIN

3.- El hecho que se destierre la costumbre de solicitud de rectificacin de errores materiales

ARTCULO 78.- FORMA DE LA RECTIFICACIN

ARTCULO 79.- RECTIFICACIN DE ASIENTOS CONEXOS

ARTCULO 80.- CLASES DE ERROR

ARTCULO 81.- ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO

ARTCULO 82.- RECTIFICACIN DE ERROR MATERIAL

ARTCULO 83.- TRASLADO DE ASIENTO

ARTCULO 84.- RECTIFICACIN DE ERROR DE CONCEPTO

ARTCULO 85.- RECTIFICACIN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES

ARTCULO 87.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS

ARTCULO 88.- DERECHOS REGISTRALES EN RECTIFICACIONES

ARTCULO 89. - CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIN DEL ASIENTO

ARTCULO 90.- COMPETENCIA DEL RGANO JURISDICCIONAL

(186) DEZ-PICAZO, Luis, Op. cit. p. 523.

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