LA FIDUCIA INMOBILIARIA EN COLOMBIA

Programa de Educacin Financiera de la Asociacin de Fiduciarias

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 ALCANCE

El objetivo de esta presentacin es puramente

acadmico y no pretende exponer temas
relacionados con negocios particulares.

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 LA FIDUCIA INMOBILIARIA

Negocio fiduciario cuya finalidad es la administracin de

recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a
la administracin de los recursos asociados al desarrollo
y ejecucin de dicho proyecto, de acuerdo con las
instrucciones sealadas en el contrato*.

*Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte II Tit. II, Cap. I, nm. 8.2
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El esquema fiduciario es una herramienta para todos los que
intervienen en un proyecto inmobiliario (entidades financieras,
proveedores, constructores, adquirientes, promotores, propietarios
de terrenos). Promueve la confianza, profesionalismo y
transparencia.

Algunos de los proyectos en los cuales participan las sociedades

fiduciarias son:

Vivienda: Centros
Industrial
- VIS Renovacin Comerciales Infraestruc
Turismo Zonas
- VIP urbana Oficinas tura
Francas
- Otras Bodegas

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 PARTES INTERVINIENTES

FIDEICOMITENTE
Constructor o promotor del proyecto. Define la finalidad del contrato y
suministra las instrucciones a la Fiduciaria
Es el responsable de la ejecucin, promocin y cumplimiento de la
construccin, bien sea directamente o que el fideicomitente decida
subcontratar para dichos efectos.

SOCIEDAD FIDUCIARIA
Sociedades de servicios financieros, autorizadas y sujetas a la Inspeccin,
control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia.
Administra los recursos y bienes, de acuerdo con las instrucciones
establecidas por el fideicomitente y las normas vigentes.

TERCEROS PARTICIPANTES DEL PROYECTO

Es todo aquel interesado que no hace parte del contrato fiduciario, pero
se vincula como futuro propietario o beneficiario de rea.

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 MODALIDADES DE LA FIDUCIA INMOBILIARIA*

FIDUCIA INMOBILIARIA

DE ADMINISTRACIN Y DE TESORERA
DE PREVENTAS PAGOS

(RECAUDO DE RECURSOS (TRANSFERENCIA DE (ADMINISTRACIN DE

HASTA CUMPLIMIENTO INMUEBLE - RECURSOS DE ACUERDO
DE CONDICIONES) AL AVANCE DE OBRA O
CONSTRUCCIN -
REPORTE DE COSTOS)
ESCRITURACIN)

Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte II Tit. II, Cap. I, nm. 8.2
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 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS

FIDEICOMITENTE FIDUCIARIA CONSTRUCTOR

CONSTRUCTOR
Recibe sumas Las sumas
Establece las de dinero recaudadas por la
condiciones fiduciaria se
destinadas a la transfieren al
sobre las cuales separacin de constructor, para
se desarrollara los inmuebles el desarrollo del
el proyecto de por parte de los proyecto, cuando
acuerdo con el adquirentes de se cumplen las
punto de las unidades y condiciones
equilibrio que verifica el Comerciales,
se defina, para cumplimiento tcnicas y
la posterior jurdicas del
de las proyecto (punto
entrega de los condiciones de equilibrio,
recursos. para la entrega permiso de
de los recursos. ventas y licencia
de construccin).

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 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS

FIDEICOMITENTE
(Constructor)
1. Celebran contrato de fiducia
FIDUCIARIA
(PATRIMONIO AUTONOMO)

FIDEICOMITENTE
2. Desarrolla y comercializa el Proyecto
(Constructor)

COMPRADORES 3. Se vinculan al fondo de inversin y aportan recursos

FIDUCIARIA
4. Invierte los recursos (obligacin de medio y no de resultado) en
(PATRIMONIO AUTONOMO)
FONDOS DE INVERSIN (Administra Encargos Fiduciarios Individuales)

Si no se logra cumplir las condiciones: Se devuelven los dineros a los compradores junto con los
rendimientos.
Si se cumplen las condiciones (punto de equilibrio, permiso de ventas y licencia de construccin): Se
entregan los recursos al constructor junto con los rendimientos para el desarrollo del proyecto.

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 FIDUCIA INMOBILIARIA DE TESORERA

Se encomienda como funcin principal a la sociedad fiduciaria

la inversin y administracin de los recursos en efectivo que
sern destinados a la ejecucin de un proyecto inmobiliario*.

*Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte II Tit. II, Cap. I, nm. 8.2.2
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 FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIN Y PAGOS

Es el negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere

un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio
de la transferencia o no de otros bienes o recursos.

La fiduciaria administra los bienes y recursos para la

ejecucin del proyecto y efecta los pagos asociados a su
desarrollo de acuerdo con lo establecido en el contrato.

La sociedad fiduciaria puede asumir la obligacin de

efectuar la escrituracin de las unidades resultantes del
proyecto inmobiliario.

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 FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIN Y PAGOS

FIDEICOMITENTE
(Gerente del proyecto)
2. Aporta el lote al P. A.
(Previo estudio de ttulos)
1. Constitucin del Patrimonio Autnomo

FIDUCIARIA 7. Verifica cumplimiento

(PATRIMONIO de condiciones para la
3. Transfieren AUTONOMO) entrega de recursos
recursos de cuotas (Punto de Equilibrio) y
iniciales atiende instrucciones de
giro previo visto bueno
del interventor.
Personas vinculadas
al proyecto:
Compradores 9. Transfiere
las unidades 6. Autoriza giros y verifica
el avance de obra

5. Decreta punto VEEDOR /

4. El P.A. invierte los recursos de acuerdo de equilibrio. INTERVENTOR
a las instrucciones del contrato

Ej.: Fondos de Inversin, 8. Hipoteca el inmueble (para

cuentas de ahorros. CONSTRUCTOR financiacin si se requiere
Crdito constructor)

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 PARA TENER EN CUENTA

La responsabilidad La fiduciaria no
La transferencia de responde por los
los recursos est de la sociedad
fiduciaria es de aspectos
sujeta al tcnicos,
cumplimiento de medio y no de
resultado, pues la jurdicos, ni
las condiciones de financieros del
desembolso de fiduciaria slo
verifica que se desarrollo del
recursos previstos proyecto.
en la preventa, el cumplan los
cual es definido por requisitos para
el constructor en el realizar la Generalmente
contrato y es transferencia. los proyectos
diferente en cada cuentan con
proyecto. interventor y
plizas de
seguro.

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 ADMINISTRACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

PREVENTAS CONSTRUCCIN ESCRITURACIN

Etapa de Transferencia de las
Etapa Previa
Administracin Unidades del Proyecto

CONSTRUCTOR FIDUCIARIA CONSTRUCTOR

Elaboracin proyectos Giro de recursos a la obra Subrogaciones de

tcnicos
Promocin del proyecto
Recaudo de cuotas iniciales
previa autorizacin del
Veedor o Interventor.
crditosy liberacin
parcial de Hipoteca
CONSTRUCTOR /
FIDUCIARIA

Licencia de Construccin
CONSTRUCTOR Escrituracin de
Cumplimiento de condiciones
unidades
de inicio Finalizacin de la FIDUCIARIA
Transferencia del lote al construccin
patrimonio autnomo una vez Liquidacin del
se cumplan las condiciones Entrega de unidades
patrimonio
financieras y tcnicas.
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 OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO*

Divulgar oportunamente al pblico y a sus posibles clientes el alcance y

efectos que tiene su participacin en los proyectos inmobiliarios a los
- cuales se vinculan bajo diferentes modalidades.

Realizar el anlisis del riesgo sobre el cliente (constructor,

- antecedentes, recursos, reputacin, entre otros).

Contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio especfico y

efectuar una correcta divulgacin de informacin al pblico sobre el
- alcance y efectos de su participacin.

Aplicar sus procedimientos de control interno para determinar si est en

capacidad de evaluar, valorar y verificar, los siguientes aspectos, al
- momento de decidir si compromete o no su responsabilidad:

*Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte II Tit. II, Cap. I, nm. 5.2
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 OBLIGACIONES DEL FIDUCIARIO*

Que los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan adquirido o

hayan sido aportados de manera definitiva y con el lleno de las formalidades que la
ley exige para este tipo de negociaciones.

Que la tradicin del inmueble no presente problemas de carcter legal que puedan
obstaculizar o impedir el traspaso de la propiedad de las unidades inmobiliarias
resultantes a los futuros adquirentes.

Que no exista desviacin de los recursos obtenidos para la financiacin del

proyecto (previa validacin del Interventor).

Que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partcipe no

comprometa la viabilidad del proyecto.

Que exista certeza acerca de la obtencin de los crditos indispensables para la

ejecucin de la obra.
*Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte II Tit. II, Cap. I, nm. 5.2
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 REGIMEN DE PUBLICIDAD*

En todos los programas o campaas publicitarias por medio de las cuales se

promocionen negocios de fiducia inmobiliaria o de administracin de proyectos
inmobiliarios, as como en la papelera que se utilice para tales efectos, debe
informarse de manera expresa y destacada la gestin a desarrollar por la
sociedad fiduciaria:

a. Cul es el tipo de gestin a b. En los puntos de venta de los

desarrollar por la fiduciaria en el proyectos inmobiliarios se
proyecto: si se adelantar la deben exponer al pblico
administracin de tesorera del carteles o afiches fcilmente
proyecto, la vigilancia de todas visibles en donde se explique de
las etapas de la obra, la manera sencilla el
inversin de los recursos que funcionamiento del fideicomiso
ingresen al fideicomiso. y el papel que desempea la
-

fiduciaria dentro del proyecto.

*Superfinanciera, C.E. 029 de 2014 (Circular Bsica Jurdica). Parte I Tit. III, Cap. I, nm. 3.4.7.1
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 MECANISMOS DE ATENCIN AL CONSUMIDOR FINANCIERO

Defensor del Las fiduciarias deben contar con un defensor del

Consumidor consumidor financiero que acte con autonoma, y que
Financiero est inscrito en el registro de la SFC.
(Sociedades Conoce y resuelve en forma objetiva y gratuita para los
Fiduciarias) consumidores, las quejas que estos le presenten.

SUPERINTENDENCIA Controversias entre los consumidores financieros y las

FINANCIERA DE entidades vigiladas relacionadas con el cumplimiento de
COLOMBIA las obligaciones contractuales.
( Delegatura para No podr conocer de ningn asunto que por disposiciones
Funciones legales vigentes deba ser sometido al proceso de carcter
Jurisdiccionales)
ejecutivo, ni acciones de carcter laboral.

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 DEFENSOR DEL CONSUMIDOR FINANCIERO

Algunas funciones:

Actuar como conciliador entre los consumidores financieros y la

respectiva entidad vigilada.

Ser vocero de los consumidores financieros ante la respectiva entidad

vigilada.

Proponer a las autoridades competentes las modificaciones normativas

que resulten convenientes para la mejor proteccin de los derechos de
los consumidores financieros.

Efectuar recomendaciones a la sociedad fiduciaria relacionadas con los

servicios y la atencin al consumidor

Resolver las quejas relativas a un posible incumplimiento de la sociedad

fiduciaria de las normas legales, contractuales o procedimientos internos.

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 MARCO NORMATIVO GENERAL

Cdigo del Comercio

Sociedades Fiduciarias.
Libro Cuarto - Ttulo XI

Circular Bsica Jurdica - SFC Circular Bsica Jurdica de la

(C.E. 029 de 2014) Superintendencia Financiera de Colombia.

Circular Bsica Contable y Financiera - SFC Circular Bsica Contable y Financierade la

(C.E. 100 de 1995) Superintendencia Financiera de Colombia.

Estatuto Orgnico del Sistema Financiero

(Decreto 663 de 1993) Normas sobre Entidades Financieras.

Rgimen de proteccin al consumidor

Ley 1328 de 2009
financiero (Reforma Financiera).
Normas en materia del sector financiero,
Decreto 2555 de 2010
asegurador y del mercado de valores.

Ley 1480 de 2011 Estatuto del Consumidor

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 SOCIEDADES FIDUCIARIAS AUTORIZADAS POR LA
SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

BBVA ASSET Management S.A. Fiduciaria Colpatria S.A.

CorpBanca Investment Trust Colombia S.A. Fiduciaria GNB S.A.

Fiduciaria Colmena S.A. Fiduciaria Bancolombia S.A.

Accin Fiduciaria S. A.
Old Mutual Skandia Sociedad Fiduciaria S.A.
Servitrust GNB Sudameris S.A.
Fiduciaria la Previsora S. A.
Fiduciaria Central S.A.
Fiduciaria Fiducor S.A.
Fiduagraria S.A.
Alianza Fiduciaria S.A. Fiducoldex S.A.
Fiduciaria Popular S.A. Fiduciaria Davivienda S.A.
Fiduciaria Corficolombiana S.A. Fiduciaria Colseguros S.A.

Fiduciaria de Occidente S.A. Fiduciaria del Pas S.A.

Gestin Fiduciaria S.A. .
Fiduciaria Bogot S.A.
Credicorp Capital Fiduciaria S.A.
Helm Fiduciaria S.A.
BNP Paribas Securities Services Sociedad
Cititrust Colombia S.A. Sociedad Fiduciaria Fiduciaria S.A.

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Programa de Educacin Financiera de la Asociacin de Fiduciarias

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