Instrumentos Urbanisticos Spread Baja

SECRETARA DE SECRETARA DE
ASUNTOS MUNICIPALES
ASUNTOS MUNICIPALES
Autoridades
Presidenta de la Nacin
Cristina Fernndez de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nacin

Anbal Florencio Randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nacin

Ignacio Lamothe
Contacto:
Secretara de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6 piso - Oficina 2
(C1003AAO) Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 1765/1792

municipios@mininterior.gob.ar
www.municipios.gob.ar
En la ltima dcada, la agenda de
temas de los municipios argentinos se
fue complejizando. All por el 2003,
los municipios tenan que ocuparse
cotidianamente de contener el
desastre social que haba dejado la
etapa neoliberal: no haba posibilidad
de trabajar en el mediano y largo
plazo porque la urgencia y gravedad
Ignacio Lamothe.
Secretario de Asuntos de este descalabro social no permita
Municipales del Ministerio ocuparse seriamente de otras
del Interior y Transporte de la cuestiones.
Nacin
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. El pas vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administracin del desastre social a la
administracin del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafo an mayor.
Uno de los grandes logros de la dcada fue recuperar el mediano y el largo

plazo, salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las polticas estratgicas
de nuevo. Pero diez aos de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones
al interior de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los
municipios. Rpidamente surgieron nuevos barrios y la morfologa de las
ciudades se fue transformando, ya que crecieron en extensin, sin un orden
PRLOGO
SECRETARA DE
ASUNTOS MUNICIPALES
planificado. Gran parte de esa dinmica de crecimiento fue comandada en orientar, en clave de planificacin estratgica, el desarrollo de las ciudades
por los mercados inmobiliarios al calor de las polticas expansivas que iba argentinas hacia ese gran horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina.
implementando el gobierno nacional, polticas que ponen el acento en el Se trata de poder ser parte activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades
fomento de la demanda agregada y el mantenimiento de la actividad econmica que no estn escindidas de ese destino.
en los pueblos, adems de significar una enorme intervencin en materia de
obra pblica y de acceso a la vivienda. Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposicin
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
El rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo polticas de impacto local, esta gua de instrumentos de intervencin urbanstica
escenario. que tiene por objeto, ofrecer soluciones prcticas para planificar e intervenir
en los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se
presenta en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de
las ciudades se va haciendo cada vez ms necesario. El rol de los intendentes Ignacio Lamothe
y concejales en este proceso es central, ya que, segn entendemos, son los Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio
dirigentes polticos locales los que tienen que encabezar ese proceso de del Interior y Transporte de la Nacin
ordenamiento del territorio: es el Estado local la herramienta por excelencia
para planificar y direccionar ese crecimiento. El Estado municipal tiene que
ocupar el centro de la escena, los intendentes tienen que liderar el proceso de
desarrollo y, en funcin de ese sendero, orientar la inversin pblica y privada
en desarrollos urbanos, obras e infraestructura.
El pas tiene un horizonte de desafos en el mediano plazo extremadamente

importante. Argentina est llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, ser un jugador de primer nivel en produccin de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los ms
importantes del mundo, con recursos humanos de altsima calidad, agua dulce
en abundancia, indicadores macroeconmicos que muestran mucha fortaleza
y un sinnmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este
uno de los pases con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad
de vida en todas las ciudades. El gran desafo de los gobiernos locales estar
Coordinacin: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia Tcnica: Arq. Lucrecia Panizoni
Equipo: Arq. Beln Borgna, Arq. Julieta Magno
Documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con

competencia en materia de urbanismo.
Fichas de actualizacin peridica.
Fecha de ltima actualizacin:

Agosto 2015

La elaboracin y actualizacin de esta Gua es un proyecto conjunto de las

instituciones argentinas competentes en materia de urbanismo. Para esta edicin
se agradece especialmente a las numerosas reas Municipales de Planeamiento/
Desarrollo Urbano (o afn) de todo el pas que han aportado su experiencia,
como tambin a las instituciones acadmicas, colegios profesionales, cmaras
empresariales y organizaciones de la sociedad civil que participan en la revisin
continua de este proyecto.
EQUIPO
DE TRABAJO
De los ms de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es poblacin
urbana y vive en las ciudades del pas. Estas ciudades estn creciendo a distintos
ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemticas tales como dficit
de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes, carencia de servicios
urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. Estos problemas estructurales
tienen mltiples causas y para dar respuesta a ellos es necesario adecuar los
mecanismos y las prcticas con los que se interviene en el desarrollo urbano de las
localidades, orientndolos hacia un desarrollo ms equilibrado desde el punto de
vista social, econmico y ambiental.
Es frecuente encontrar en los procesos de produccin de ciudad establecidos,

una distribucin de costos y beneficios que sobrecarga al Estado y que carece de
coordinacin, cooperacin y concientizacin de los actores pblicos y privados
involucrados en los procesos. La planificacin y regulacin tradicionales y pasivas
no son suficientes, sino que el desarrollo urbano debe ser gestionado de manera
proactiva, aplicando un sistema integral y sistemtico de instrumentos urbansticos
adecuados a la situacin.
Entindase este documento como un aporte a los debates necesarios entre los
diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las definiciones
encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.
INTRODUCCIN
La elaboracin de esta segunda edicin ampliada fue acompaada por las reas ndice
municipales de planeamiento (o afines), instituciones acadmicas y colegios
profesionales de todo el pas.Esperamos que la Gua de buena orientacin para Cmo participar en la Gua de Instrumentos Urbansticos?
que se puedan implementar los conceptos y mecanismos descritos, con las
adaptaciones que sean necesarias en los diferentes contextos locales y que haya Instrumentos Urbansticos
aprendizajes en las prcticas del urbanismo que enriquezcan futuras ediciones de
esta Gua misma. Sugerencias en este sentido son siempre bienvenidas. IU-PUS Plan de Uso de Suelo ................. pgina 20
IU-PP Plan Parcial ................. pgina 36
Lic. Thomas Hagedorn IU-MP Masterplan ................. pgina 48
Coordinador del Proyecto IU-CU Convenio Urbanstico ................. pgina 56
IU-RP Reajuste de Parcelas ................. pgina 68
Arq. Lucrecia Panizoni Arq. Beln Borgna Arq. Julieta Magno IU-CS Cesiones de Suelo ................. pgina 78
rea de Desarrollo Urbano Secretara de Asuntos Municipales IU-COP Compensasiones ................. pgina 92
IU-EMDU Empresa Municipal de Desarrollo Urbano ................ pgina 98
IU-FDU Fondo de Desarrollo Urbano ................. pgina 108
IU-FSE Fondo Solidario Especfico ................. pgina 114
IU-BTM Banco de Tierras Municipal ................. pgina 120
IU-GID Gravmenes a Inmuebles en Desuso ................. pgina 126
IU-CM Contribucin por Mejoras ................. pgina 138
IU-FI Financiamiento de Redes de Infraestructura ................. pgina 146
Modelos de Clculo
IU-MTI Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles ................. pgina 162

IU-DV Demanda de Vivienda ................. pgina 172
Cmo participar en la Gua
de Instrumentos Urbansticos?
1.
La presente publicacin recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar Sealar el instrumento
la prctica del urbanismo en las localidades argentinas. a observar con su
codificacin que se
Su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanstico comn y proveer herramientas encuentra en cada
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados pgina arriba:
en torno al urbanismo del pas de hoy en da. Sin ser un documento legal ni ejemplo:
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la prctica. Las IU-PUS / Pgina 8 / 2015
temticas tratadas en la Gua se podrn ampliar, completar y actualizar.
De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

pblicas como privadas, estn llamadas a participar en la actualizacin y mejora
del documento, para ampliar el consenso. Especialmente, las reas municipales de Sealar el prrafo
planeamiento, las instituciones acadmicas especializadas en temas de urbanismo, o rengln al que se
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la refiere:
Argentina, como tambin organizaciones competentes en materias relacionados ejemplo: 16-22
como medio ambiente, transporte, etc.
La participacin requiere del registro de los datos de la institucin interesada

(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e 3.
informacin de contacto, enviando un email a la siguiente direccin:
Indicar el grado de conformidad con el contenido del prrafo con un
instrumentosurbanisticos@mininterior.gob.ar puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer
las observaciones que considere pertinentes.
Una vez registrado, Usted ser informado sobre cada accin relacionada con la
Gua, podr participar en su formulacin, y tambin recibir una copia digital Las observaciones, recomendaciones y crticas sern reunidas y evaluadas,
actualizada. para ser tenido en cuenta en la siguiente publicacin. Mientras se publica
esta edicin, contina el trabajo sobre otros instrumentos urbansticos que
Como participante registrado, podr intervenir en las definiciones de la gua de la ampliarn la siguiente edicin de la Gua.
siguiente forma:
Instrumentos Urbansticos
Instrumentos Urbansticos IU-PUS Pgina 21 2015
1 INTRODUCCIN
2
3 Un Plan de Uso del Suelo, es en su esencia un plano que acompaa el marco
4 regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local
5 y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
6 El mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos especficos definidos
7 como razonables para cada rea segn las necesidades previamente definidas.
8
9 Con el fin de encontrar una situacin que permita la coexistencia armnica entre
10 desarrollo social, econmico y medio ambiental, el proceso de definicin de los usos
11 del suelo requiere de la ponderacin justa entre los diversos intereses pblicos y
12 privados. Es por ello que el Plan de Uso de Suelo (PUS) debe considerar necesidades
13 generales como:
14 Demanda de vivienda y trabajo de la poblacin, fomentando la generacin y
15 el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
16 Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
17 Necesidades sociales y culturales de la poblacin, y especialmente necesidades
18 educativas, deportivas, de ocio y recreacin
19 Cohesin social.
20 Estructura y desarrollo econmico, especialmente para el mantenimiento y la
21 creacin de puestos de trabajo para la poblacin local.
22 Desarrollo, mantenimiento y proteccin de barrios y otras unidades territoriales.
23 Proteccin del medio ambiente.
24 Transporte y movilidad.
25 Proteccin civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad ssmica, volcnica,
26 elica, etc.).
27 Patrimonio histrico, arquitectnico, ambiental, cultural.
IU-PUS 28 Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e
29 integral, as como los respectivos planes provinciales y nacionales.
PLAN DE USO DEl SUELO 30
IU-PUS Pgina 22 2015 IU-PUS Pgina 23 2015
1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

2 2
3 El Plan de Uso de Suelo pretende: 3 (A) Plano de Zonificacin.
4 Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una 4 El plan de usos o zonificacin integra un documento legal normativo que
5 perspectiva de desarrollo de 10 aos) con todos los elementos necesarios. 5 permanece vigente hasta tanto sea modificado.
6 Lograr economas de escala, economas de aglomeracin para la 6 El plano debe abarcar toda la jurisdiccin municipal. En el plano de zonificacin
7 construccin de infraestructura, equipamiento, espacio pblico, verde y 7 se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y dems
8 crear sinergias entre los diversos usos. 8 propiedades que se encuentran dentro de los lmites jurisdiccionales del territorio.
9 Integrar los planes sectoriales de las diferentes reas municipales y las 9 Si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o
10 necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral 10 elegir una escala ms detallada para las reas urbanas.
11 territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos. 11 El plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un rea
12 12 delimitada. Cada categora de usos tiene un color especfico para su fcil
13 13 identificacin. Ningn rea queda en blanco (Salvo los ejes de los accesos).
14 IMPLEMENTACIN. 14 Las categoras fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan
15 15 en: Usos Rurales, y Usos Urbanos y su clasificacin segn la actividad que se
16 El uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente 16 desarrolla son:
17 para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la poblacin, 17
18 teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano. 18 Usos Urbanos:
19 El Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar 19 (Rojo), codificacin C: reas centrales, usos mixtos de superficies para
20 fcilmente los condicionantes que determinan la utilizacin y la explotacin del 20 usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en reas centrales,
21 suelo, debe ser de fcil acceso y comunicacin, basndose en los principios de 21 subcentros, corredores comerciales, shopping etc.). Es la categora que
22 transparencia de la gestin. 22 permite la mayor flexibilidad. Se la ubica en las reas centrales con la mejor
23 El PUS refiere nicamente a las cuestiones de la utilizacin y explotacin del 23 accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte
24 suelo y no define otros contenidos que pertenecen al mbito constructivo 24 pblico.
25 (Cdigo de Edificacin) 25 (Naranja), codificacin R: Uso residencial (Permite tambin usos
26 26 complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad
27 CONTENIDOS PRINCIPALES. 27 en la estructura del barrio, como supermercados, cafs, restaurants,
28 28 lavandera, etc.). En esta categora se encuentran tambin las superficies
29 (A) Plano de Zonificacin 29 loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
30 (B) Indicadores Urbansticos 30 (Azul), codificacin E: Equipamiento urbano (Superficies que se destinan
1 exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento 1 galpones, guarda tiles, etc.).
2 educativo, deportivo, de salud, religioso, energtico, instalaciones tcnicas 2 Cada una de las categoras de usos debe permitir usos complementarios con
3 de los servicios urbanos, camping, etc.) 3 escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas
4 (Violeta), codificacin I: Uso industrial 4 residenciales segn lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para
5 (Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local 5 uso agrcola/ganadero)
6 6
7 Para una mejor lectura grfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar 7 Hay que asegurar:
8 los usos urbanos con iniciales: C (reas Centrales); R (Uso Residencial); E 8 La dotacin adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
9 (Equipamiento); I (Industrial); otros, seguido por el respectivo indicador FOT (ver 9 urbano y espacios verdes.
10 ms adelante) 10 Que la distribucin territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:
11 11 equipamiento educativo y deportivo en relativa cercana de las zonas
12 Usos Rurales: 12 residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos
13 (Verde oscuro, y sus graduaciones): Uso verde (superficies para parques, 13 segn necesidad tcnica, concentracin de usos comerciales en los
14 plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreacin, montaas, desierto, 14 centros y subcentros, usos industriales en polgonos alejados de las zonas
15 reas con categoras de proteccin natural con sus delimitaciones, etc.). 15 residenciales, preferentemente en reas complementarias)
16 Incluye los espacios verdes urbanos no edificables. 16 La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
17 (Verde claro): Usos sector agrcola/ganadero. 17
18 (Celeste): Agua (ros, canales, lagos, mares, etc.). 18 (B) Indicadores Urbansticos.
19 (Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local. 19 Los indicadores urbansticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se
20 20 aplican en las zonas con categoras de uso de suelo urbano.
21 Accesos: 21
22 (Variable): Corredores estructurantes (Identificar vas principales, avenidas, 22 Los indicadores urbansticos principales son:
23 rutas; Lneas dobles, punteadas, zigzag, etc.) 23 FOT (Factor de Ocupacin Total)
24 (Blanco): Calles (identificar las vas de circulacin) 24 FOS (Factor de Ocupacin del Suelo)
25 (Rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril 25
26 (Amarillo): puerto/aeropuerto/aerdromo (Uso especfico) 26 El indicador FOT delimita la capacidad constructiva del lote segn sus
27 27 dimensiones, mientras que por su parte, el indicador FOS (complementarios al
28 Los usos urbanos permiten la construccin de edificaciones, mientras que los 28 FOT) limita con un valor mximo la superficie de la parcela que se podr utilizar
29 usos rurales no permiten construccin, excepto algunas de tipo complementarias 29 para edificaciones (FOS) y a su vez define una mnima parte de la parcela que
30 directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros, 30 debe quedar permeable como suelo absorbente.
1 FOT (Factor de Ocupacin Total): 1 Total (metros cuadrados totales/mximos a construir en una parcela) se
2 Define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como 2 refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. De esta
3 mximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian 3 manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones
4 segn las zonas y su densidad proyectada. Estos valores de densidad estarn 4 tcnicas, entre otros, que el total debera incluir.
5 ntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su poblacin, dimensiones y 5 Entonces, el FOT define en la prctica argentina un Factor de Ocupacin con
6 demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios 6 Superficies Comerciables o Parcial y no Total como lo define la teora.
7 urbanos, equipamiento pblico, espacios pblicos y verdes, as como toda otra 7
8 caracterstica particular. 8 FOS (Factor de Ocupacin del Suelo):
9 9 Define la superficie mxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones
10 Si la esttica urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de FOT mnimo, 10 (0%-100%). Si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estara
11 de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita 11 completamente edificada. En vez de utilizar % tambin se utilizan valores entre
12 unificar la densidad de un rea determinada. 12 0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el
13 En general se pueden identificar determinados espacios urbanos con tpicas 13 valor FOT.
14 franjas de valor FOT: 14
15 Baja densidad (0,1-0,4) 15 Otros indicadores urbansticos que se pueden utilizar parcialmente
16 Densidad Media (0,4-2,0) 16 complementarios a FOT y FOS, proponen un determinado modelo de ciudad o
17 Alta Densidad (2,0-4,0) 17 un perfil arquitectnico, y pueden ser:
18 Muy Alta Densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes - 18 FAP (Factor de Permeabilidad): Define la superficie de la parcela que debe
19 19 permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). Esta
20 Entonces, para todas las zonas definidas con una de las categoras urbanas de 20 parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al
21 uso del suelo, se deben definir FOT mximos o franjas de densidades permitidas 21 suelo (permeabilidad), sin ningn tipo de cobertura artificial. La suma
22 (FOT mnimo y mximo). 22 entre FOS y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente
23 23 presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para FOS y FAP
24 Para una mejor lectura grfica, a modo opcional, en el plano de Uso del Suelo 24 una franja de entre 0 y 1.
25 se puede aclarar el FOT correspondiente de cada zona agregando a la inicial 25 Alturas mnimas y mximas: Se pueden definir segn las necesidades
26 que representa el uso el ndice de FOT mximo o la franja, segn corresponda. 26 locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros
27 Ejemplo: C 3,0 (rea central, usos mixtos con FOT mximo 3,0) o R 0,4-1,0 (Uso 27 espacios verdes pblicos. En algunos casos se definen alturas determinadas
28 residencial con FOT mnimo 0,4 y mximo 1,0). 28 obligatorias cuando la esttica urbana as lo requiera (unificacin de
29 29 fachadas, basamentos, recovas, etc.)
30 Aclaracin: En Argentina, la aplicacin del concepto FOT, Factor de Ocupacin 30 Densidad: Habitantes por hectrea. Sin relevancia prctica por la falta
1 de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un 1 canales) regionales (marcado con una lnea que identifica el corredor)
2 indicador de mxima. 2 Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con
3 Retiros: Indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen 3 restricciones respecto a la utilizacin de fertilizantes, pozos spticos u
4 influencia directa en la densidad. 4 otras posibles fuentes contaminantes (Delimitado con una lnea que
5 Otros. 5 identifica el rea)
6 6 Corredores de seales de telecomunicacin (marcado con una lnea que
7 Referencias Obligatorias en el Plano de Usos del Suelo/Zonificacin: 7 identifica el corredor)
8 Leyenda. 8 Zonas protegidas naturales, histricas u otras (Delimitado con una lnea
9 Delimitacin de las reas donde existen o se proyectan Planes Parciales 9 que identifica el rea, con referencia) Tambin se pueden identificar con
10 y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores 10 una zonificacin en color como rea Protegida.
11 detalles. 11 Zonas con diversos riesgos (Delimitado con una lnea que identifica el rea,
12 12 con referencia).
13 (C) Memoria con Objetivos. 13 Sitios con probables restos arqueolgicos, prehistricos y otros (Delimitado
14 Debe acompaarse el Plano de zonificacin con objetivos con una memoria que 14 con una lnea que identifica el rea o con un smbolo que identifica el sitio)
15 resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando 15 Tambin se pueden identificar con una zonificacin en color como rea
16 los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive 16 Protegida
17 una breve explicacin de cmo se reflejan estos objetivos en la definicin de 17 Zonas inundables (Delimitadas con un lnea que identifica el rea inundable,
18 estos plasmados el plano presente. 18 marcando las defensas respectivas) Tambin se pueden identificar con una
19 19 zonificacin en color como rea Protegida.
20 Contenidos optativos 20 Otros.
21 21
22 Adems de la regulacin del uso del suelo existen otros determinantes con 22 Recomendaciones generales
23 impacto al uso del suelo que se podran incluir en el plano. 23
24 24 Participacin municipal en la generacin de valor.
25 Contenidos optativos de los Planos de Uso de Suelo (avanzados): 25 El FOT es un indicador clave en la generacin de valor de una propiedad,
26 Corredores de cables energticos de alta tensin y otros en zonas no urbanas (aire 26 cuanto ms alto es el FOT, ms alto ser el valor potencial del lote, segn las
27 y suelo), marcados con una lnea que identifica el corredor. 27 condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar
28 Corredores de gasoductos regionales (marcado con una lnea que identifica el 28 la distribucin de FOT en el territorio.
29 corredor) 29 Especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el FOT a otorgar ser
30 Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterrneos, 30 definido por el Municipio y deber ser condicionado a una contribucin del
1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a travs de un 1 Participacin.

2 Convenio Urbanstico). Estas contribuciones permiten al Municipio financiar 2 Un Plan de Uso del Suelo deber ser elaborado bajo el liderazgo del rea
3 aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generar 3 municipal de planeamiento (o afn) y ser sancionado por el HCD.
4 la densificacin del lugar al permitir mayor indicador FOT. 4
5 5 El grado de participacin requerida lo define la autoridad local. Sin embargo
6 Previsin. 6 se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores
7 Es recomendable que el Plan de Uso del Suelo prevea el desarrollo urbano 7 con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cmaras,
8 del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 aos. Para ese periodo 8 gremios, ONG, consejos, etc. en el proceso de elaboracin, segn decisin
9 debe lograr definir las zonas en las que se priorizar el crecimiento urbano, 9 local.
10 indicndolas en el plano de zonificacin como reas de Reserva Urbana 10 Previo a la aprobacin del Plan de Uso del Suelo por el HCD, es conveniente
11 o Futura ampliacin/expansin sin otorgarle a esas reas indicadores con 11 que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una
12 capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la 12 exposicin de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia
13 cobertura de servicios asegurada. 13 pblica no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y
14 No es conveniente definir zonas de extensin urbana que no sern necesarias 14 propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCD.
15 10 aos en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura 15
16 privada y pblica en las reas prioritarias durante ese perodo. En caso 16 rea de Aplicacin.
17 contrario, de contar con un exceso de superficies de extensin urbana, 17 El Plan de Uso del Suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdiccin Municipal
18 este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o 18 (Gobierno Local).
19 directamente no son financiables, lo que resultar en reas construidas sin 19
20 servicio, ni equipamiento. 20 Vencimiento de la Normativa Urbana
21 21
22 Actualizacin. 22 Una posibilidad para evitar la especulacin del suelo es la limitacin en la
23 El Plan de Uso del Suelo deber ser actualizado por lo menos cada 10 aos 23 normativa, una vez pasados los 10 aos de inutilizacin de la capacidad
24 cuando factores de significativo impacto as lo ameriten (ej: grandes obras 24 constructiva de edificacin.
25 de ingeniera, inversiones que modifiquen la realidad existente, catstrofes 25 El Plan de Uso de Suelo establece categoras de uso de suelo con determinados
26 naturales, otros) .El desarrollo urbano es un proceso dinmico que requiere 26 indicadores urbansticos, con el fin de que las parcelas afectadas sean
27 de actualizacin peridica y la adaptacin del plan a nuevos fenmenos 27 utilizadas con el fin establecido.
28 sociolgicos, desarrollos tecnolgicos y procesos econmicos. 28 Suponemos que si en un plazo de 10 aos, desde la otorgacin de normativa
29 29 y/o la conformacin del lote, no se ejecutaron los proyectos que den
30 30 cumplimiento con el destino normativo que les fueron asignados (vivienda
1 unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es intil. Es

2 frecuente que existan lotes vacantes, cuyo uso no corresponde al uso definido
3 por normativa. En estos casos se puede suponer que la normativa fue otorgada
4 errneamente sobreestimando la demanda real en el mercado inmobiliario.
5 El elemento capaz de evitar estas situaciones, generalmente de especulacin, es
6 la incorporacin de una limitante de tiempo en la vigencia de categora del uso
7 de suelo y los indicadores urbansticos, recomendado en un plazo de 10 aos.
8 Si el lote, dentro de dicho perodo, no fue utilizado con el fin que establece la
9 normativa ser re-categorizado como espacio verde sin capacidad constructiva
10 (u otra categora local sin posibilidad de edificacin). Sin embargo, se le deber
11 dar al propietario la posibilidad de solicitar una prolongacin de la normativa
12 por un perodo de un ao, pudiendo solicitarlo dos veces con las respectivas
13 justificaciones. Si luego de estos periodos de prrroga, no se utiliza el lote segn
14 la normativa, pierde esta categora.
15 Aplicando esta limitacin al uso de suelo, disminuiran los baldos inmovilizados en
16 el mercado de suelo, la mayora por especulacin, comnmente llamados lotes
17 en engorde, dado que los propietarios de los lotes afectados comercializarn
18 los mismos antes de perder la categora, significando probablemente una
19 prdida de valor para el propietario. De este modo, los lotes finalmente sern
20 utilizados segn el fin establecido y se limitan las posibilidades para especular
21 con el suelo
22
23
24
25 EJEMPLO
26
27 El plano de zonificacin del Plan de Uso del Suelo determina claramente cules
28 son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdiccin municipal,
29 como el ejemplo genrico simplificado demuestra, en una distribucin de reas
30 modelo.
Plano de uso de suelo simplificado
IU-PUS Pgina 34 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 El Plan de Uso del Suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado
4 a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. Siendo potestad
5 exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe
6 considerrselo como un elemento aislado de los procesos de planificacin
7 sino como la instancia de integracin territorial de las distintas demandas
8 sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se
9 resuelve con la intermediacin de las instituciones del ordenamiento territorial.
10
11 En nuestro pas los Planes de Usos de Suelo no se encuentran como tal sino que
12 ms bien encontramos visualizaciones de Cdigos de Ordenamiento Urbano
13 que si bien zonifican el territorio municipal segn las categoras que establece
14 el cdigo, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que
15 no determinan o definen claramente los usos de reas verdes y equipamiento
16 como elementos urbanos esenciales no comerciables. En consecuencia
17 encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevn y/o reservan
18 espacios para los elementos urbanos complementarios.
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30
INSTRUMENTOS URBANSTICOS IU-PP Pgina 37 2015
1 Introduccin
2
3 Un Plan Parcial es un instrumento de carcter normativo legal. Determina en
4 detalle las condiciones de las posibles edificaciones en los lotes afectados por el
5 Plan, as como el uso de las superficies libres no edificables y del entorno de las
6 mismas. No es un Master Plan, como proyecto de propuesta a futuro, sino que
7 regula el uso del suelo en un rea delimitada de la ciudad.
8
9 Para los municipios que cuentan con un Cdigo de Ordenamiento Urbano/ Plan
10 de Uso del Suelo (o afn), vigente, pero tambin para aquellos que no cuentan con
11 un marco normativo actualizado, es un instrumento til para poder determinar de
12 una manera simple las condiciones del desarrollo urbano en las reas delimitadas.
13
14 Generalmente se elabora un Plan Parcial para un grupo de lotes, parcelas,
15 manzanas un barrio definido, estas reas estarn delimitadas de manera
16 razonable y acorde a los objetivos definidos. El Plan Parcial actualizara la normativa
17 vigente, siendo conveniente que se corresponda con los usos permitidos en el
18 rea de influencia segn el Cdigo de Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso del
19 Suelo (o afn), pudiendo eventualmente diferir de la normativa respecto a algunos
20 indicadores urbanos (por ejemplo FOT, altura) siempre y cuando, a travs de las
21 normas modificadas, se alcance una mayor calidad urbana y ambiental para la
22 comunidad, especialmente respecto a los espacios pblicos. En cualquier caso, se
23 deben justificar las modificaciones con argumentos razonables.
24
25 Un Plan Parcial es elaborado por un equipo de profesionales del rea Municipal
26 de Planeamiento o similar. Se deben informar a los actores afectados del proceso
27 de elaboracin del plan, para que ellos puedan articular sus intereses (propietarios
IU-PP 28 de parcelas, habitantes, gobierno municipal, instituciones con competencia en
29 materia de urbanismo, etc.). El rea Municipal de Planeamiento juega el rol de
Plan Parcial 30 mediador entre los diversos intereses y toma un papel activo en la bsqueda de
IU-PP Pgina 38 2015 IU-PP Pgina 39 2015
1 consenso entre ellos, velando por los intereses pblicos. 1 de circunvalacin, defensas, u otros)
2 El Plan Parcial resultante del proceso debe ser aprobado y autorizado por el 2 En sectores vulnerables a desastres naturales
3 HCD, y en algunos casos deber ser convalidado por el Gobierno Provincial, para 3
4 luego entrar en vigencia. El plan ser incorporado como anexo a la normativa 4 Un Plan Parcial debe considerar y definir objetivos urbansticos de ndole general
5 local (Cdigo de Ordenamiento Urbano/ modificaciones en el Plan de Uso del 5 e integral:
6 Suelo). 6 Desarrollo sustentable (Considerando requerimientos sociales, econmicos,
7 7 y de proteccin ambiental)
8 Objetivos y funciones 8 Responsabilidad respecto a las futuras generaciones y el ambiente
9 9 La dotacin de infraestructura suficiente
10 Es competencia de la municipalidad detectar y decidir si un rea urbana 10 Accesibilidad y movilidad
11 delimitada requiere la formulacin de un Plan Parcial que defina con precisin 11 Esttica, proteccin y desarrollo de la imagen urbana y del paisaje local
12 su urbanizacin. Si bien los parmetros generales definidos en el Cdigo de 12 Requerimientos sociales y culturales
13 Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso de Suelo (o afn) vigente son por lo general 13 El bienestar de la poblacin en general y la mejora en la calidad de vida
14 suficientes, en algunos casos con terrenos y/o localizaciones especiales, puede 14
15 resultar til redefinir el desarrollo futuro del rea delimitada con el mayor nivel 15 El plan tiene como objetivo principal generar una visin detallada respecto al
16 de detalle posible. 16 desarrollo de un rea urbana, pero tambin su insercin en el contexto urbano en
17 17 que se encuentra. Esta visin intenta guiar las inversiones necesarias a travs de
18 El Plan Parcial es un instrumento til cuando: 18 las cuales se realizaran las intervenciones deseadas. En este sentido es importante
19 Se realizan Planes de viviendas 19 que el plan defina parmetros realistas, asegurando el proceso participativo con
20 Se trata de una zona sumamente importantes para el inters pblico (por 20 los actores afectados e interesados a invertir.
21 ejemplo el centro de la ciudad, reas de valor patrimonial, otras) 21
22 Se refuncionalizan grandes parcelas pblicas o subutilizadas 22
23 Cuando existan tensiones o conflictos de inters sobre el desarrollo de un 23 Implementacin
24 rea delimitada (densificacin de un barrio, otros) 24
25 Cuando la tendencia de desarrollo urbano sea negativa o no deseable, y 25 Es esencial para la elaboracin de un Plan Parcial contar con la documentacin
26 fuera necesario reconvertir situaciones existentes de acuerdo a la realidad 26 catastral del rea delimitada (o la mejor base cartogrfica disponible) con toda
27 actual. 27 la informacin respecto a su situacin dominial, edificaciones existentes, calidad
28 Para el desarrollo de nuevos barrios o urbanizaciones en la periferia de la 28 ambiental , aspectos sociales, necesidades de uso y formas de ocupacin, valores
29 ciudad (extensin urbana) 29 econmicos comparativos, y cualquier otro tipo de informacin sobre el rea
30 Ante la ejecucin de grandes obras de infraestructura pblica ( avenidas 30 considerada.
1 Los elementos a formular y presentar al HCD para que el Plan Parcial pueda ser 1 Aspectos Econmicos
2 evaluado sern los siguientes: 2 Cantidad de metros cuadrados de construccin mxima (FOT) permitido
3 Plano catastral detallado en escala mxima de 1:200 donde se deter- 3 para cada lote
4 minen las cuestiones territoriales de toda el rea delimitada, con de- 4 Clculo y delimitacin de las reas a ceder al bien pblico si se permite
5 scripciones claras. 5 mayor edificabilidad en un lote, estimando, sobre todo las demandas
6 Propuesta de Modificacin Normativa, un plano con la zonificacin propu- 6 por infraestructura y equipamiento pblico generadas por las inversiones
7 esta, modificacin de usos, indicadores urbansticos y/u otros elementos 7 esperadas, y considerando tambin aspectos sociales, como vivienda ac-
8 (en comparacin con la normativa vigente del Cdigo de Ordenamiento 8 cesible y otros.
9 Urbano/ Plan de Uso de suelo (o afn), incluyendo grficamente todos los 9 Definicin de las compensaciones por diversos tipos de intervencin
10 elementos definidos y/o modificados, con la descripcin adecuada de fcil 10 modificatoria (plantar nuevos rboles si se remueven especies en una
11 lectura. 11 lote; afectaciones al patrimonio, u otros)
12 Memoria descriptiva, que justifique todos los componentes de la pro- 12 Definicin de los aportes por mayor demanda de infraestructura en casos
13 puesta, considerando el panorama ms amplio del desarrollo urbano 13 de densificacin/ intensificacin del uso del suelo (en forma de inver-
14 local. La memoria explicara los objetivos, los intereses y las soluciones 14 siones, obras, u otros)
15 encontradas en cada aspecto evaluado, transparentando las decisiones 15 Instrumentos y medidas que incentiven la inversin.
16 tomadas al respecto. 16
17 17 Aspectos estticos y culturales
18 En muchos casos, el Plan Parcial implica la aplicacin de otros instrumentos 18 Retiros obligatorios
19 urbansticos complementarios (por ejemplo Cesiones de Suelo, Reajuste de Parcelas, 19 Tipologas de edificacin
20 Convenio Urbanstico, otros). Es un instrumento que forma parte de un sistema de 20 La aceptacin o no, de instalaciones complementarias (garages, estacion-
21 herramientas, cuyo objetivo es guiar el desarrollo urbano a los fines de conseguir 21 amientos a cielo abierto, etc.)
22 mejores resultados en los procesos de produccin de ciudad. Vale la pena recordar 22 Delimitacin del uso del espacio pblico, como veredas, u otros.
23 que un Plan Parcial, no es un Master Plan, por tanto no implica definiciones a nivel de 23 Delimitacin de las superficies dentro de los lotes que se pueden edificar
24 proyecto edilicio, gestin, requerimientos financieros, ni fuentes de financiamiento. 24 (FOS)
25 25 Definicin de los diversos aspectos de calidad tanto de los espacios pbli-
26 tems que define el Plan Parcial 26 cos, como de proteccin o conservacin histrico-patrimonial.
27 27
28 El Plan podr considerar una multiplicidad de aspectos que se enlistan debajo, sin 28 Aspectos ambientales
29 que estos aspectos sean obligatorios depender de los objetivos a cumplir en cada 29 Definir el uso de vegetacin, detallando las especies a plantar en distin-
30 Plan Parcial especfico. 30 tos tipos de superficie terrestre, vertical (fachadas, medianeras, balcones,
1 etc.) y/o areo (terrazas), dentro de las parcelas y del espacio pblico. 1 Superficies complementarias a los diversos servicios urbanos (contenedores de bas-
2 Delimitacin de las superficies dentro de los lotes que no se podrn 2 ura, etc.)
3 edificar (FAP), y debern ser permeables 3 Mobiliario urbano (cestos, bicicleteros, bancos, etc.)
4 Definicin de las caractersticas energticas de los edificios a construir 4 Definicin de las medidas de proteccin y de prevencin frente a eventuales riesgos
5 y/o refaccionar (edificios de bajo/ mediano/ alto consumo energtico) 5 identificados
6 Definiciones de construccin sustentable y el uso de los recursos natu- 6 Medidas compensatorias en diversos aspectos dentro y fuera del rea delimitada.
7 rales, como las aguas de lluvia (utilizacin, almacenamiento, desages 7
8 pluviales), la insolacin (utilizacin para generacin de energa, calen- 8
9 tar agua, climatizacin, iluminacin interna de los edificios) y el viento 9 Metodologa
10 (proteccin y/o utilizacin) 10
11 Preservacin de reas rurales y reservas naturales. 11 La delimitacin del rea para la cual regir un Plan Parcial debe ser marcada
12 12 en el Cdigo de Ordenamiento Urbano/ Plan de Uso de suelo (o afn) para
13 Aspectos Sociales 13 dejar asentado en la regulacin vigente la incorporacin de los parmetros
14 Consideracin de las diferentes demandas de los diversos grupos locales, es- 14 especiales en ese rea. Eventualmente, la normativa deber ser adaptada
15 pecialmente los vulnerables (nios, ancianos, discapacitados, etc.) 15 en concordancia con el nuevo plan sancionado.
16 Definicin de las medidas que aseguren el acceso de la poblacin con meno- 16
17 res recursos a los espacios urbanos delimitados en el plan. La oportunidad de 17 Como se ha mencionado, un Plan Parcial es elaborado por un equipo
18 acceso se refiere a lograr incluir en distintas formas a todos los grupos, por 18 de profesionales del rea Municipal de Planeamiento en sintona con
19 ejemplo a travs de la distribucin y el uso del espacio pblico, a travs de la 19 los objetivos generales de la gestin. Si el plan no es elaborado por la
20 provisin de un porcentaje de entre 10% y 20%, de lotes/viviendas con pre- 20 administracin municipal, esta debe formular una declaracin u opinin
21 cios accesibles, definicin de porcentajes mnimos de vivienda para alquiler, 21 respecto al plan presentado, para ser considerada por el HCD antes de
22 etc. segn cultura y conveniencia local. 22 sancionar el plan. En todo caso, la Municipalidad en su funcin de
23 23 representante de los intereses pblicos, toma un papel decisorio en el
24 Definicin de los elementos pblicos 24 proceso de definicin de un Plan Parcial.
25 Los accesos (calles, caminos, vas) con su respectiva tipologa (determinando priori- 25
26 dad para usuarios como peatones, ciclistas, etc.) 26 La metodologa de elaboracin del plan puede incorporar, en mayor o menor
27 Superficies para diversos tipos de equipamiento urbano (espacio cultural, hospital, 27 medida, espacios participativos, segn la cultura de planificacin local y
28 escuela, etc.) 28 las necesidades detectadas. En general, un mayor nivel de participacin
29 Superficies pblicas y verdes (plazas, plazoletas, plazas de juego, parques, bosques, 29 por parte de los actores afectados, genera planes con un mayor nivel de
30 otros espacios verdes) 30 coherencia, y aceptacin por parte de la sociedad. Adems asegura que se
1 expongan de igual manera, los intereses y conflictos existentes de unos y 1 necesidades actuales, aunque sea estipule en etapas. En consecuencia, se podr
2 otros, pudiendo diferenciar entre: 2 interpretar la elaboracin de un Plan Parcial, como un proceso de mediacin entre
3 3 los actores afectados y otros.
4 Participacin activa de los actores directamente afectados por el Plan Parcial 4
5 a elaborar. Los mismos, debern ser invitados a expresar sus intereses que 5 El debate en el HCD y la consiguiente aprobacin del Plan Parcial son los ltimos
6 luego se podrn tomar en cuenta o rechazar con argumentos (no vinculante), 6 pasos, entre tanto se sugiere apelar a la Prohibicin de construccin mientras
7 aunque el amplio consenso siempre sea el objetivo. Los directamente afecta- 7 se elabora el Plan Parcial, que segn la complejidad, ser un proceso que lleve
8 dos, adems de los representantes de la municipalidad y los propietarios de 8 entre seis meses y dos aos. Mientras tanto, para que no se realicen obras
9 los lotes, seran las instituciones con funciones especiales, por ejemplo ONGs 9 que contradigan los resultados esperados del plan o se aproveche de manera
10 de ambiente; universidades locales con su Instituto de Urbanismo; colegios 10 especulativa la informacin que se publique, es recomendable que la Municipalidad
11 de profesionales;, asociaciones civiles; proveedores de los servicios pblicos; 11 sancione por ordenanza una detencin de los permisos de construccin para
12 u otros) 12 el rea afectada, con una vigencia mxima de x cantidad de tiempo, con
13 Participacin pasiva de los interesados indirectamente afectados (poblacin en 13 posibilidad de prorrogarse si fuera necesario, teniendo en cuenta que estos plazos
14 general) quienes se informaran en el momento en que haya una propuesta 14 no se extiendan perjudicando la movilizacin del sector, en detrimento del rea.
15 elaborada (por ejemplo en la pgina web del municipio o en una sala de 15
16 exposiciones en el Municipio). Hay que otorgar a los participantes de esta 16
17 modalidad, la posibilidad de expresar sus dudas, crticas o ideas de forma 17 Ejemplo
18 escrita. Los documentos con las sugerencias manifestadas debern ser reco- 18
19 pilados y luego evaluados, lo que eventualmente llevara a modificaciones en 19 (Pedimos propuestas de parte de los participantes del proyecto Gua de
20 la propuesta del Plan. Tambin se pueden organizar Audiencias Pblicas no 20 Instrumentos Urbansticos, para ser incorporada una de ellas)
21 vinculantes, para que los interesados puedan expresar sus opiniones, evalua- 21
22 ciones y/o crticas, las cuales eventualmente, resultaran en modificaciones 22
23 sobre la propuesta elaborada. 23 Conclusiones
24 24
25 La municipalidad decide libremente el nivel de participacin que otorgara a los 25 Un Plan Parcial es un instrumento que profundiza en la regulacin urbana existente
26 distintos sectores de la sociedad. El rea Municipal de Planeamiento / Desarrollo 26 para guiar las inversiones en reas de gran importancia, en general aquellos
27 Urbano (o afn) articula los intereses de la comuna. 27 sectores que absorben o deberan absorber en el futuro, la mayor dinmica del
28 28 desarrollo urbano.
29 Es de suma importancia en el proceso la justa ponderacin entre los 29
30 diversos intereses pblicos y privados, priorizando distintos aspectos segn las 30 Muchas ciudades argentinas orientan sus marcos regulatorios segn los
IU-PP Pgina 46 2015
1 ejemplos que encuentran en las grandes ciudades del pas. Como los Cdigos
2 de Ordenamiento Urbano de estas ciudades tomadas como ejemplo son
3 generalmente complejos, tambin las ciudades intermedias y pequeas
4 adaptan pautas que reproducen una complejidad normativa excesiva, cuando
5 no es necesario regular un universo tan amplio de aspectos. En muchos casos
6 es conveniente mantener una regulacin urbana general para toda la ciudad
7 simple y concisa, y elaborar para aquellas zonas que presentan la mayor
8 dinmica del desarrollo urbano y/o las de mayor importancia social, unos Planes
9 Parciales particulares, que definan al detalle las condiciones para orientar las
10 inversiones a realizar. De esta manera se puede revertir la complejidad que
11 adquieren los diversos procesos de actualizacin de las regulaciones vigentes
12 en los municipios, en tanto, la planificacin urbana puede focalizar en aspectos
13 concretos y localizaciones relevantes.
14
15 Un Plan Parcial adems, se presenta como un instrumento til en remplazo de la
16 gran cantidad de excepciones a favor de desarrollos urbansticos particulares,
17 que sancionan a diario en los HCD Municipales del pas. Un Plan Parcial
18 elaborado con una metodologa que considere y respete los diversos intereses,
19 puede representar una herramienta con capacidad para producir una calidad
20 urbana mejor, y a su vez, una mayor rentabilidad de las inversiones (privadas
21 y pblicas) y lograr efectos secundarios beneficiosos para la comunidad; por
22 la simple aplicacin de estos mecanismos de cooperacin, intercambio de
23 informacin y coordinacin entre actores.
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29
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Instrumentos Urbansticos IU-MP Pgina 49 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 El Masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definicin de
4 estrategias y propuestas de desarrollo urbano. Es esencial para la urbanizacin
5 de zonas rurales y perifricas, como tambin para la revitalizacin de espacios
6 urbanos degradados.
7
8 Es un instrumento de planificacin que propone los lineamientos generales
9 para el futuro desarrollo territorial de un rea determinada. Sirve como
10 orientacin y gua para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de
11 intervencin territorial, sea la administracin pblica, desarrolladores u otros.
12 Este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo
13 flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
14 La coordinacin de las acciones relacionadas a la implementacin de un
15 Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (rea
16 Planeamiento o afn).
17
18 A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanstica se
19 generan mayores valores de suelo en el rea afectada que reflejan de alguna
20 manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. Esta nueva
21 situacin genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulacin
22 con los lotes.
23
24 Otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de
25 suelo son:
26 La decisin pblica sobre las modificaciones normativas en el Cdigo de
27 Ordenamiento Urbano, Plan de Uso del Suelo o afn.
IU-mp 28 La dotacin y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte
29 (infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios pblicos y
MASTERPLAN 30 verdes)
IU-MP Pgina 50 2015 IU-MP Pgina 51 2015
1 De este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las 1 (para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios pblicos,
2 expectativas econmicas de diversos actores. Tiene gran relevancia cuales 2 entre otros).
3 son los actores que elaboran la propuesta y de qu modo, ya que esta 3 Sealar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocacin para
4 propuesta determinar la futura realidad urbana. Los Masterplanes que 4 desarrollar el rea afectada con un modelo especfico.
5 resulten de concursos urbansticos y las propuestas de urbanizacin realizadas 5 Orientar a los inversores privados y pblicos que desarrollan actividades en
6 por loteadores privados probablemente tendrn cualidades muy distintas 6 el rea delimitada.
7 con importantes consecuencias. Los loteos privados se caracterizan 7 Generar expectativas para la produccin de valores inmobiliarios,
8 frecuentemente por presentar mnimos o insuficientes elementos urbanos 8 especialmente valores de suelo.
9 complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables. 9
10 10
11 Es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfologa 11 IMPLEMENTACIN.
12 fsica, sino que tambin propone un determinado tejido social, adems de 12
13 incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de 13 CONTENIDOS PRINCIPALES.
14 sustentabilidad y de medio ambiente para las prximas dcadas. La propuesta 14
15 urbanstica que se proyecta hoy determinar el desarrollo urbano futuro del 15 (A) Planos
16 rea delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad. 16 (B) Memoria descriptiva
17 Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen 17 (C) Clculos
18 desde un inicio, son difciles a generar a posteriori cuando el rea se encuentre 18
19 consolidada. Del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en 19 (A) Planos.
20 donde es comn que no se prevean las superficies necesarias para la posterior 20 Son aquellas representaciones grficas, en distintas escalas, que documentan
21 densificacin, dado que inicialmente la demanda real es menor. 21 grficamente contenidos como:
22 22 Marco urbanstico. Insercin/conexin a la trama urbana existente.
23 23 Accesos, con jerarquizacin. Avenidas, calles, senderos y vas para diversos
24 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 24 tipos de movilidad: automvil, bicicleta, peatn, transporte pblico,
25 25 transporte fluvial, etc. Adems se pueden definir prioridades, como por
26 El Master Plan permite: 26 ejemplo: peatones, transporte pblico y bicisendas, entre otros. Desarrollo
27 Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral. 27 de ejes troncales eficientes para el transporte pblico.
28 Determinar los usos de suelo y las volumetras constructivas de las reas 28 Usos privados. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;
29 consideradas. 29 Incluyendo volmenes y alturas de las edificaciones.
30 Cuantificar los parmetros de los distintos elementos urbanos propuestos 30 Equipamiento urbano. Establecimientos educativos, deportivos, culturales,
1 de salud, centro de administracin pblica; teniendo en cuenta su 1 (C) Clculos.

2 distribucin y distancias razonables segn sectores servidos. 2 Finalmente, los masterplan contienen clculos que traducen la propuesta en
3 reas verdes y espacio pblico. Zonas de recreacin, plazas, plazoletas, 3 indicadores comparables, como por ejemplo:
4 plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc. 4 Parcelas. Superficies totales para cada uno de los usos.
5 Usos acuticos. Ros, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros. 5 Edificacin. Superficies totales para cada uno de los usos.
6 Ubicacin y distribucin territorial de los diversos usos, definicin de 6 Distribucin porcentual segn usos.
7 centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados. 7 Superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento pblico y
8 Elementos y reas patrimoniales. De tipo arquitectnico, cultural y natural, 8 espacios verdes.
9 entre otros. 9 Superficies totales edificables por manzana.
10 Parcelamiento. Lotes privados y pblicos. 10 Superficies a ceder al bien pblico (accesos, equipamiento urbano, espacios
11 Definicin de las distintas etapas de desarrollo. 11 pblicos y verdes)
12 Complementario a la documentacin grfica en forma de planos tambin 12
13 se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanstica, especialmente 13 Con estos parmetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas
14 en los casos de proyectos de mayor importancia. 14 demandas desagregadas y los criterios establecidos.
15 15
16 (B) Memoria descriptiva 16 PROCEDIMIENTO
17 La memoria es el documento de texto que acompaa a los planos. En ella se 17
18 describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espritu 18 Es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son
19 de la propuesta. Se exponen las sinergias entre los distintos elementos que 19 de especial inters para el futuro desarrollo, incluyendo reas preferenciales para la
20 componen dicha propuesta y la ciudad existente, que debern generar un 20 extensin de la mancha urbana, o vacios/reas a refuncionalizar/revitalizar. Se trata de
21 potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado. 21 prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
22 Es comn que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporneas 22 Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del
23 del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climtico, 23 Masterplan con ms definicin podrn ser: Planes parciales y/o de detalle.
24 reduccin del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energas 24 Dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,
25 renovables, edificios inteligentes, produccin de vivienda accesible, calidad del 25 un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
26 espacio pblico y calidad del transporte pblico, entre otras. 26 Por el rea municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afn)
27 Adems de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado 27 A travs de la contratacin de urbanistas y/o consultores externos expertos en
28 Masterplan contiene recomendaciones para la gestin de su implementacin, ya 28 la materia.
29 que la misma ser un proceso a largo plazo y en muchos casos demandar de 29 Por concurso abierto o limitado (invitacin especial a estudios de urbanismo)
30 dcadas para su total desarrollo. 30
1 En todos los casos la metodologa para la elaboracin del mismo contemplar los 1 concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3
2 procesos de participacin necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden 2 en el barrio Parque Donado-Holmberg (Ley 3396/2009). El Masterplan elaborado
3 directa e indirectamente en el rea a intervenir (Urbanistas, municipio, ciudadana, 3 prev mltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de inters
4 desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.) 4 social), plazas pblicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela
5 Es importante que durante el proceso de elaboracin del Masterplan se generen una 5 pblica, polideportivo) y obras de infraestructura (tneles bajo ferrocarril).
6 multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas 6 Los terrenos se encontraron y parcialmente todava se encuentran en propiedad
7 que sean ms convenientes y ms sinrgicas, de modo que se integren de manera 7 pblica. Su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento
8 ptima a las condiciones locales. 8 urbano, espacios pblicos y verdes, como tambin las viviendas accesibles que
9 Previo a la elaboracin de un Masterplan es conveniente que el rea Municipal 9 se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados
10 de Planeamiento (o afn) elabore (en cooperacin con terceros) una gua de 10 por nivel social.
11 requerimientos que deber cumplir la propuesta a desarrollar. Esta gua puede ser 11 Con este proyecto se est convirtiendo una zona degradada en un barrio con
12 ms o menos detallada, sobre todo definir algunos objetivos del desarrollo urbano 12 nuevas calidades urbanas.
13 que oriente a los planificadores. De este modo, las ideas y propuestas urbanas podrn 13
14 dar una respuesta directa a determinadas problemticas y demandas, obteniendo 14
15 resultados ms satisfactorios del proceso de planificacin. 15 CONCLUSIONES.
16 16
17 Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable 17 Muchas veces en nuestro pas, la produccin de ciudad se da a travs de las
18 Concejo Deliberante (no siendo esta una condicin sine qua non), dicha 18 propuestas de urbanizacin, como resultado de los emprendimientos iniciados por
19 aprobacin podr generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los 19 desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos urbansticos
20 diversos actores, a la vez que dar mayor difusin al plan. Este estatus legal, puede 20 de estos actores, comnmente llamados loteos, estn generalmente orientados
21 ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de 21 a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,
22 cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el 22 comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el
23 diseo inicial. Sin embargo, el Masterplan define de algn modo las bases para la 23 bien comn. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o loteos mayormente
24 actualizacin del Cdigo de Ordenamiento Urbano y Plan de Uso de Suelo 24 no disponen de una visin integral, ya que no contemplan la produccin de ciudad
25 (o afines), instrumentos normativos que s precisan de la sancin del HCD local. 25 con sus mltiples usos y funciones implcitas. Es por ello que el Masterplan se
26 26 presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos
27 27 urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una insercin
28 EJEMPLO. 28 adecuada de la propuesta en la ciudad.
29 29
30 La Ciudad de Buenos Aires retom y defini en el ao 2009 el desarrollo urbano 30
Instrumentos Urbansticos IU-CU Pgina 57 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 Los Convenios Urbansticos son acuerdos, entre la autoridad competente en
4 materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realizacin
5 de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios
6 mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el
7 desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.
8 Dichos convenios constituyen una forma de Asociacin Pblico-Privada (APP)
9 que puede tener fines muy diversos, cuya base es la bsqueda de un equilibrio
10 de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de
11 negociacin. En cierto sentido, los convenios urbansticos tratan de generar
12 una contraprestacin, colaboracin, cooperacin, contribucin y/o aportes por
13 parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores
14 inmobiliarios.
15
16
17 FUNCIONES Y OBJETIVOS
18
19 Cada actor relevante presente en la ciudad debera contribuir a la produccin
20 de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de
21 proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores
22 pblico y privado mediante la cooperacin en la produccin de ciudad.
23 El convenio define con precisin los compromisos de cada parte: objetivos,
24 metas, plazos, formas de control peridico y determinadas penalizaciones en el
25 caso de no cumplir con los compromisos contrados.
26
27
IU-CU 28
29
CONVENIO URBANSTICO 30
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1 IMPLEMENTACIN. 1 Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen
2 2 altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los
3 OBJETO DE NEGOCIACIN. 3 convenios urbansticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando
4 4 parte de los valores generados, a favor del bien pblico.
5 En el proceso de produccin de ciudad, el municipio genera valor a travs de una 5 Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos
6 serie de acciones que se traducen en productos provistos por el Municipio. 6 normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de
7 Estos productos factibles de traducirse en objetos de negociacin son: 7 los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los
8 8 elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento,
9 Recategorizacin de Uso del Suelo. 9 sean producidos por el Municipio u otros actores pblicos.
10 Industrial (Sector productivo) 10 La captacin de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones
11 Residencial (Vivienda con usos complementarios) 11 de cesin de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos,
12 Mixto o Comercial (Comercio, oficina, vivienda y otros usos 12 calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como tambin independiente
13 complementarios), esta es la categora ms rentable, por lo tanto la que 13 de las obligaciones de proveer infraestructura tcnica a costo de los propietarios
14 genera ms valor. 14 de los terrenos afectados, segn lo establecen las normas locales.
15 15 Son principalmente las categoras de Uso de Suelo y FOT los bienes que otorga
16 Parmetros e Indicadores Urbansticos. 16 el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCD, a
17 Aumento del FOT (Factor de Ocupacin Total), el aumento de este 17 cambio de una contraprestacin a acordar.
18 indicador es el que produce ms valor, contribuyendo a la rentabilidad de 18
19 los proyectos inmobiliarios. 19 MOMENTOS DE NEGOCIACIN.
20 FOS (Factor de Ocupacin del Suelo) 20
21 Alturas Mximas, etc. 21 Cada proyecto urbanstico requiere:
22 22 Normativa (Categora de Uso de Suelo y FOT) a definir en el Cdigo de
23 Estos dos productos normativos se definen en el Cdigo de Ordenamiento 23 Ordenamiento Urbano o documento afn.
24 Urbano, Plan de Uso del Suelo o documentos afines. 24 Permiso de Construccin.
25 25
26 Infraestructura, Equipamiento y Espacio Pblico. 26 Definido en el Convenio Urbanstico, la entrega de estos bienes deber ser
27 Provisin o reinversin en infraestructura tcnica. 27 condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribucin
28 Provisin de espacios pblicos y verdes. 28 de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de
29 Provisin de equipamiento urbano (establecimientos educativos, 29 produccin de ciudad.
30 deportivos, de salud, culturales, etc.). 30
1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIN DE LOS BENEFICIARIOS

2 Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbansticos con 2
3 determinadas caractersticas a realizar un Estudio de Impacto Ambiental 3 Previo a las negociaciones de Convenios Urbansticos hay que identificar los
4 (por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a 4 actores afectados, especialmente los que sern beneficiados por las acciones
5 5.000m2, etc.). Dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para 5 municipales:
6 evaluar cuales sern los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos, 6 Propietarios de suelo/terrenos/lotes.
7 sean positivos y/o negativos. La realizacin del mismo es previa a la aprobacin 7 Desarrolladores, Loteadores.
8 del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel 8 Usuarios de los elementos urbanos de soporte.
9 socioeconmico y medioambiental, entre otros. 9 Otros.
10 Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por 10
11 orden de los inversores inmobiliarios sin la participacin del Municipio en la 11 La captacin de valor ser proporcional al beneficio que cada actor relevante
12 determinacin de los objetos a analizar, as como tambin aquellos en los que 12 obtiene. En general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura
13 nicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una 13 y equipamiento se trasladan al precio del suelo, as que sobre todo son los
14 contratacin del estudio por parte de la Municipalidad (rea de Planeamiento o 14 propietarios de los terrenos afectados los que debern aportar determinados
15 Consejo de Desarrollo Urbano) a costo del inversor. En todos los casos se deben 15 bienes a cambio. Esto se define en el Convenio Urbanstico.
16 estudiar en detalle los impactos, como tambin una mitigacin y compensacin 16
17 acorde. 17 BENEFICIOS Y VALORES
18 De ninguna manera los Estudios de Impacto Ambiental pueden ser decisorios 18
19 sobre el qu y el cmo de los proyectos (sobre todo en cuanto a Uso del Suelo e 19 Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en
20 indicadores mximos), que debern ser de igual manera estudiados y convenidos 20 cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte.
21 con el Municipio. Asimismo, la realizacin de dichos estudios no servir como 21 La valorizacin del suelo se mide a travs de distintos mtodos de clculo de
22 aprobacin de los proyectos presentados. 22 valores (ver Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles).
23 En caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligacin de la 23 La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una
24 realizacin de dicho estudio puede ser absuelta a cambio de una compensacin 24 relacin proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades
25 por parte de los inversores, a favor del bien pblico. 25 pblicas. Para ello se recomienda la aplicacin del Principio de Tres Tercios (ver
26 26 al final).
27 Otras situaciones que podran requerir de negociaciones son: 27
28 Situaciones de faltas. 28 FORMAS DE APORTES
29 Incumplimiento de normativas. 29
30 Deudas de parte de contribuyentes. 30 Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generacin de
1 valor, tienen las siguientes formas: 1 respecto a su dotacin con elementos urbanos de soporte.
2 Aportes en forma de dinero al Fondo Municipal de Desarrollo Urbano (u 2 La Municipalidad determinar el destino de los fondos segn sus prioridades,
3 otro fondo especial para inversiones urbansticas) 3 que debern orientarse en la disminucin de los dficits urbanos locales y la
4 Ejecucin de obras pblicas por parte del desarrollador privado segn 4 mejora de la calidad de vida de la comunidad.
5 las indicaciones acordadas con el Municipio. 5 Cabe aclarar que los fondos generados por la implementacin de instrumentos
6 Cesin de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies 6 urbansticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son
7 adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano 7 parte de una cadena de produccin de valor, donde el origen y destino de los
8 y/o espacio verde/pblico 8 fondos es el mismo, la revalorizacin de la ciudad para la mejora en la calidad
9 Oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para 9 de vida.
10 beneficiarios con menores recursos 10
11 Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 11 Los principales destinos de los aportes son:
12 por el proyecto. 12 La mejora de los espacios pblicos y verdes.
13 Una combinacin de las opciones anteriores. 13 Infraestructura.
14 Otra forma de aportes a acordar. 14 Equipamiento urbano.
15 15
16 DESTINO DE LOS APORTES, LOCALIZACIN Y DISTRIBUCIN 16 TIPOS DE CONVENIOS.
17 17
18 Los fondos generados por la aplicacin de instrumentos urbansticos debern 18 Los Convenios Urbansticos pueden ser contrados para proyectos que se
19 ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en 19 encuentren:
20 beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la 20
21 cohesin social local. 21 (A). Dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan
22 Se localizarn principalmente en la zona urbana afectada por la inversin del 22 lo determinado en la legislacin urbanstica vigente.
23 desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos 23 (B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Cdigo de
24 de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que 24 Ordenamiento Urbano vigente (o afn) aprobadas como Excepciones:
25 transforman el barrio. 25 aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislacin
26 En otros casos se transfieren esos valores a otra localizacin en otros barrios 26 urbanstica.
27 segn la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de 27 (C). Dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto
28 existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada 28 al otorgamiento de indicadores urbansticos (categoras de Uso del Suelo
29 por un proyecto, se podrn redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 29 Urbanizacin Futura, Reserva para Expansin Urbana, premio de FOT
30 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con dficits 30 en caso de determinados aportes al bien pblico, etc.)
1 En el caso c la normativa local ya prev un proceso de negociacin entre las 1 APORTES.

2 partes que resultar finalmente en un convenio. 2
3 El caso b requiere, sin excepcin, de la negociacin de convenios con 3 Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario
4 regulaciones ms exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda 4 (incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a ms del 5%, segn los
5 las regulaciones y los procesos establecidos de la planificacin urbana local y 5 indicadores otorgados y la produccin de valor relacionada. Cuanto mayor o
6 por lo tanto debern ser tratados con precaucin, aunque puede ser que en 6 ms rentable sea el proyecto, mayor ser el aporte a captar.
7 algunos casos especiales se trate de proyectos de inversin innovadores no 7 En este sentido, los mayores aportes los debern realizar:
8 previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los 8 Proyectos comerciales: por ejemplo centros comerciales y similares.
9 casos se debern respetar los procesos establecidos para cambios en el Cdigo 9 Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir
10 de Ordenamiento Urbano (o afn) y realizar Audiencias Pblicas no vinculantes, 10 Loteos (Conversin de suelo rural en suelo urbano)
11 sobre todo si se trata de Grandes Proyectos Urbanos. 11
12 Por ltimo, en el caso a, el margen de negociacin es reducido si se trata 12 ARGUMENTO CENTRAL.
13 de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. Si las entidades 13
14 responsables de la planificacin urbana, la sociedad local y los inversores 14 Es la generacin de valor por parte de la normativa que provee el municipio,
15 inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de 15 en forma de categora de Uso de Suelo e indicadores urbansticos como FOT
16 inversin, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrn un 16 o altura y/o la provisin de infraestructura, equipamiento, espacios pblicos y
17 impacto positivo en el barrio afectado. 17 verdes.
18 Algunos criterios para la aplicacin (o no) de Convenios Urbansticos pueden 18
19 ser la ubicacin del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie 19 MODELO DE DISTRIBUCIN DE VALORES: PRINCIPIO DE TRES TERCIOS.
20 construida (metros cuadrados), entre otros. 20
21 21 El principio de tres tercios se aplica nicamente sobre los valores generados por
22 Ejemplos de casos que precisan la implementacin de Convenios Urbansticos: 22 accin pblica, no sobre los valores generados por el proyecto del desarrollador.
23 Construccin de edificios con usos diferentes a residencial. 23 Es importante distinguir la produccin de valor genuina que resulta de la accin
24 Proyectos que incluyen la construccin de varios edificios y/o viviendas. 24 de cada uno de los actores.
25 Cambios de normativa en la categora de uso de suelo y FOT. 25
26 Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura. 26 Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general
27 Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia. 27 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
28 Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volmenes de inversin 28 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
29 total. 29 Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general
30 30 valor del suelo) pertenece a la municipalidad para que ella asegure
1 las funciones pblicas a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la 1 EJEMPLO

2 infraestructura urbana, el equipamiento pblico, el espacio pblico y 2
3 verde, mediante aportes de parte del desarrollador. 3 El Municipio de Morn, en la Regin Metropolitana de Buenos Aires, decidi
4 El tercer tercio representa la masa negociable entre las partes. 4 trasladar su estadio de futbol Deportivo Morn hacia una localizacin
5 5 cercana, en propiedad privada. Con este fin se realiz un concurso de ideas del
6 Este modelo requiere de un slido anlisis para la asignacin del tercer tercio 6 cual result un proyecto ganador elegido por las partes involucradas, que inclua
7 ya que este depender de factores casusticos. Por ejemplo, el desarrollador 7 el edificio del nuevo Estadio, y adems una propuesta de reurbanizacin para el
8 puede asumir mayores costos para la puesta en valor/refaccin de elementos 8 sector que ocupaba el Club en ese momento.
9 patrimoniales en su proyecto, conforme a los intereses pblicos, y por lo tanto la 9 Por medio de un Convenio Urbanstico se acordaron las condiciones por las
10 municipalidad le permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. En otros 10 cuales los desarrolladores se hacen cargo del traslado y la realizacin del
11 casos se podrn presentar costos ms altos en la demolicin o el saneamiento 11 nuevo estadio, mientras el Municipio otorgara la normativa necesaria para
12 de suelo contaminado. Asimismo, la municipalidad tambin puede argumentar 12 desarrollar el emprendimiento urbanstico en las parcelas que ocupaba el Club,
13 tener mayores cargas para la reinversin en infraestructura u objetivos de 13 con las cesiones correspondientes y la construccin de espacio pblico por parte
14 redistribucin de beneficios sobre el territorio municipal, entre otros. 14 de los desarrolladores.
15 15 Dicho Convenio establece que EL MUNICIPIO acceda a compensaciones
16 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar, en estos casos. 16 econmicas, entendiendo que las plusvalas generadas por la accin estatal
17 El municipio podr exigir mayores estndares de calidad en los proyectos a 17 deben ser compartidas con toda la comunidad. (Ordenanza 13165/2010)
18 cambio de participar con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, 18
19 incentivando activamente la calidad de proyecto. 19
20 Todos los argumentos, tanto los del desarrollador como los del municipio, se 20 CONCLUSIONES.
21 debern debatir en el proceso de negociacin para encontrar un equilibrio ptimo 21
22 entre cargas y beneficios de los actores, as como tambin para lograr sinergias 22 La ptima implementacin del Convenio Urbanstico depender de la
23 de mutuo beneficio. Para ambos, la mxima participacin en la valorizacin del 23 elaboracin de acuerdos claros entre los actores afectados, sobre todo en cuanto
24 suelo por accin pblica son dos tercios, un tercio es garantizado para cada 24 al cumplimiento de los compromisos asumidos. A tal fin deben ser convenidos
25 parte. 25 los plazos, etapas, aportes y beneficios de cada parte, as como tambin las
26 Otros principios de distribucin de valores a aplicar segn conveniencia local son 26 penalizaciones, para los casos de no cumplimiento de los compromisos
27 50/50 (menor complejidad de negociacin), entre otros mecanismos. 27 adquiridos.
28 28
29 29
30 30
Instrumentos Urbansticos IU-RP Pgina 69 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura
4 correspondiente (calle pavimentada, agua potable, cloaca, energa
5 elctrica, gas, etc. pero tambin de equipamiento urbano que asegure el
6 funcionamiento social del barrio), adems de una superficie y dimensiones
7 que permitan una edificacin razonable. En muchos casos, los lotes no poseen
8 las caractersticas ptimas para ser edificados de la forma ms conveniente.
9 La unificacin y subdivisin de parcelas, el reajuste de parcelas, es un mtodo
10 que redisea y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda
11 otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de Uso del Suelo
12 (o documento afn), optimizando la provisin de infraestructura tcnica, el
13 equipamiento urbano, as como el espacio pblico y reas verdes adecuadas
14 para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.
15
16 La base de un proyecto de reajuste (unificacin y subdivisin) de parcelas ser
17 un Masterplan (u otro plan funcional afn) del rea afectada que defina la
18 futura estructura del sector y su divisin parcelaria. El plan base puede ser de
19 elaboracin pblica y/o privada.
20
21
22 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
23
24 El reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:
25 En los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura
26 dominial u otras razones no permitan la edificacin econmicamente
27 razonable de los lotes establecida en el Cdigo;
IU-RP 28 En aquellos casos de revitalizacin de barrios en reas que se vean
29 afectadas a cambios de uso;
REAJUSTE DE PARCELAS 30 Por razones ambientales de sustentabilidad;
IU-RP Pgina 70 2015 IU-RP Pgina 71 2015
1 Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

2 Gestin de riesgo; o cualquier otra intervencin urbana que implique 2 y distribuidas de manera equitativa. Dicha distribucin de superficies
3 modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario 3 cedidas se realiza en proporcin al valor de las propiedades inicialmente
4 ajustar las dimensiones parcelarias. 4 aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar
5 5 parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)
6 6 La misma proporcin de valores inicialmente aportados conforma una
7 IMPLEMENTACIN. 7 base para la distribucin y asignacin de los nuevos lotes generados en el
8 8 proceso de reajuste. Alternativamente a la asignacin de determinados
9 DISPOSICIONES GENERALES. 9 lotes se puede acordar tambin la participacin proporcional que resulte
10 10 de la venta de la totalidad de nuevos lotes.
11 El reajuste de parcelas es un procedimiento de modificacin parcelaria 11 Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una
12 que garantiza valores proporcionales a los actores afectados. 12 Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o
13 El mecanismo es implementado preferentemente bajo participacin 13 fideicomiso, que a travs del mecanismo logra una (re-)valorizacin de
14 voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales, 14 las propiedades aportadas.
15 acorde con las leyes y normativas vigentes, tambin podrn declarar 15 Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas
16 el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado 16 locales, como ser la obligacin de provisin de infraestructura tcnica
17 lo requiere y existiera un Masterplan que defina los detalles de la 17 por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de
18 urbanizacin deseada para el rea afectada. 18 reajuste y quedan vigentes en todos los casos.
19 Los indicadores normativos regulados a travs del Cdigo Urbano o 19
20 afn (uso del suelo, FOT, FOS, alturas mximas etc.) se otorgan una vez 20 PROCEDIMIENTO.
21 que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuracin de 21
22 las nuevas parcelas est definida y las superficies pblicas cedidas. Se 22 En el proceso de reajuste de parcelas se tasan los Valores Iniciales de todas las
23 tendrn en cuenta aquellos usos propuestos por el Masterplan que 23 superficies aportadas en su situacin previa al Masterplan y se define el Volumen
24 origin la propuesta (o un plan ms detallado como Plan de Sector/Plan 24 Parcelario Total. De este volumen total de superficies se ceden las superficies
25 Parcial, etc.) 25 para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio pblico y reas verdes.
26 Sern cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las 26 Las superficies resultantes forman el Volumen Parcelario Distribuible del cual
27 superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio 27 se asignan lotes edificables a los propietarios afectados segn la proporcin de
28 pblico y reas verdes, definidas en el Masterplan, Plan de Parcial o 28 valor aportado. En este proceso, cada propietario deber recibir lotes con el valor
29 plan afn. 29 proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona
30 Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son 30 de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.
1 Uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de 1 En el Plano Parcelario Final (de reajuste):
2 todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas. 2 Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.
3 En caso de generacin de Valores Finales que superen el 20% de los valores 3 Superficies a ceder (calles, espacio pblico, reas verdes, etc.).
4 iniciales aportados (que es comn en caso de asignar mejores indicadores de 4 Parcelas para equipamiento pblico a ceder.
5 uso del suelo, FOT, FOS; alturas mximas, etc.), se pueden acordar cesiones de 5 Parcelas a ceder (en el Convenio Urbanstico adjunto) y/o definicin de valores
6 terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del 6 a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.
7 bien pblico, mediante Convenio Urbanstico u otros acuerdos, especialmente 7
8 si la produccin de valor se genera por accin pblica (asignacin de normativa). 8 De este modo, el Plan de Reajuste de Parcelas tiene los 3 componentes: Plano
9 9 Parcelario Inicial, Plano Parcelario Final y Convenio Urbanstico adjunto.
10 El proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los 10
11 propietarios afectados con las definiciones del Masterplan. 11 El Plan de Reajuste de Parcelas debe ser firmado por:
12 12 Los propietarios de las parcelas iniciales.
13 El inters pblico (de generar una situacin econmica, ambiental y socialmente 13 Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia
14 sustentable en el largo plazo) y el bienestar comn son otros aspectos a 14 (Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).
15 considerar en el proceso de negociacin. 15 Los miembros de una comisin municipal que (eventualmente) sea creada a
16 Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del 16 tal fin en la que se representen las partes tcnico-legales, como mencionado
17 proceso, as como tambin la transparencia y la coordinacin entre sectores. Se 17 en el punto anterior, y terceros (ver ms adelante Comisin de Reajuste de
18 requiere de articulacin pblico-privada y concertacin poltico-tcnica. 18 Parcelas).
19 19 El representante del Gobierno Local.
20 Plan de reajuste de parcelas 20
21 Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el 21 Luego, el Plan de Reajuste debe ser ratificado por el HCD para entrar en vigencia,
22 Plano Parcelario Inicial con la estructura parcelaria antes del reajuste y el 22 recin en este momento, el documento ser la base para las modificaciones en
23 Plano Parcelario Final resultante del proceso. Estos contienen la siguiente 23 el catastro.
24 informacin: 24
25 25 El Plan de Reajuste en s mismo no define el uso del suelo, nicamente define
26 En ambos planos: 26 la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. Sin embargo,
27 Delimitacin del rea afectada (igual en los dos planos) e identificacin da 27 posteriormente se deber adecuar la normativa vigente (Cdigo Urbano, Plan
28 cada parcela/s con su/s propietario/s 28 de Uso de Suelo o afn) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el
29 Plancheta/s parcelaria/s privadas y pblicas, con los datos catastrales 29 Masterplan.
30 identificados. 30
1 De las negociaciones (pblico-privadas) relacionadas al proceso de reajuste 1 ser conveniente que la misma Comisin o el mismo Consejo (por ejemplo
2 de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificacin 2 Comisin/Consejo de Planificacin Urbana etc.) trate diversos proyectos del
3 urbana, resulta en general un Plan Parcial (o Plan de Sector) que define con 3 desarrollo urbano.
4 ms precisin el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del Plan de 4
5 Uso del Suelo. 5
6 6 EJEMPLOS.
7 Tambin algunas modalidades del eventual Convenio Urbanstico, que 7
8 acompaa y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrn como 8 A continuacin se ilustran dos ejemplos genricos de Planos Parcelarios
9 consecuencia la modificacin del Cdigo Urbano (o afn) si incluye y precisa 9 Iniciales y Planos Parcelarios Finales. Uno de los ejemplos trata de
10 acuerdos sobre la zonificacin y los respectivos indicadores urbansticos. 10 ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de
11 11 los terrenos. El otro ejemplo demuestra la conversin de suelo rural en suelo
12 Comisin de reajuste de parcelas 12 urbano a base de un Masterplan de urbanizacin que afecta a 5 propiedades
13 En ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al ao, puede 13 rurales. En ambos casos el Reajuste de Parcelas permite la produccin de
14 ser conveniente llevar adelante estos proyectos a travs de una comisin 14 terrenos para espacios pblicos, verdes, accesos y equipamiento segn las
15 local representativa, independiente en sus competencias de decisin. Su 15 exigencias de la planificacin urbana, mientras el valor de suelo de los lotes
16 conformacin ser precisada por el HCD y el Gobierno Local. 16 comerciables obtenidos resulta mayor que en la situacin previa al reajuste.
17 17
18 Sera principalmente una Comisin Municipal conformada por al menos 18
19 cinco miembros con conocimiento especfico (normas respectivas, tasacin de 19
20 terrenos, entre otros) y competentes al respecto. El Municipio designar sus 20
21 representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a 21
22 participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.). 22
23 El Director de la comisin ser elegido por mayora simple. Asimismo, la 23
24 comisin puede ser constituida para un proyecto de reajuste por un perodo 24
25 de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que 25
26 surjan durante este perodo. 26
27 27
28 Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias 28
29 especficas, la misma comisin puede tener facultades que superen la 29
30 aplicacin del instrumento descripto. Especialmente en comunas pequeas 30 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).
1 1 CONCLUSIONES.
2 2
3 3 A travs de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a
4 4 su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. El mismo proceso
5 5 tambin permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que
6 6 resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos
7 7 de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones
8 8 requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.
9 9
10 10 Es la tarea de las reas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los
11 11 potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.
12 12
13 13
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24 24
25 Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales). 25
26 26
27 27
28 28
29 29
30 30
Instrumentos Urbansticos IU-CS Pgina 79 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 La ciudad est conformada no solo por propiedades en lotes privados,
4 elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano
5 tambin requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como
6 vas que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento
7 urbano, espacios verdes, acuticos, espacio pblico y otros elementos que
8 aseguren el normal funcionamiento de las reas urbanas.
9 Sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede
10 existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden
11 construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies
12 necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen
13 una rentabilidad econmica, ya que son un bien social esencial para el buen
14 funcionamiento de la ciudad. Por esta condicin se deben ceder al Municipio
15 los terrenos necesarios para los usos pblicos en el transcurso del proceso
16 de produccin de suelo urbano sin ningn costo, para incorporarlos como
17 bien pblico.
18 La ubicacin y el tamao de los terrenos a ceder se encontrarn definidos
19 en el Masterplan, Plan Parcial (u otros documentos afines), asignando
20 determinados usos a determinadas superficies.
21
22 DEFINICIONES.
23
24 Por Accesos se entiende:
25 Vas, calles, caminos, autopistas
26 Trochas de ferrocarril o tranva inclusive estaciones y paradas
27 Puentes, pasajes, pasarelas, tneles,
IU-cs 28 Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)
29 Otros elementos
CESIONES DE SUELO 30
IU-CS Pgina 80 2015 IU-CS Pgina 81 2015
1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

2 Red de agua potable con todas las instalaciones tcnicas relacionadas. 2 Por Superficies Acuticas se entiende:
3 Red cloacal con todas las instalaciones tcnicas relacionadas 3 Arroyos, riachos, ros, canales
4 Red de desage pluvial con todas las instalaciones tcnicas relacionadas 4 Lagos, lagunas
5 Red de gas con todas las instalaciones tcnicas relacionadas. 5 Mar
6 Red elctrica con todas las instalaciones tcnicas relacionadas. 6 Otros
7 Redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones tcnicas 7
8 relacionadas. 8
9 Alumbrado pblico con todas las instalaciones tcnicas relacionadas. 9 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
10 Todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte 10
11 pblico. 11 Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la
12 Todos los elementos e instalaciones relacionados a la recoleccin de 12 localizacin de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad
13 basura. 13 suficiente para cubrir la demanda y en la localizacin optima de mayor
14 14 accesibilidad para la comunidad.
15 Por Equipamiento Urbano se entiende: 15
16 Establecimientos educativos 16
17 Culturales 17 IMPLEMENTACIN.
18 Deportivos 18
19 De salud 19 (A) Cesiones de Suelo y dems aportes en casos de nuevas
20 De administracin pblica 20 urbanizaciones
21 Elementos e instalaciones tcnicos de las infraestructuras de servicios urbanos 21 (Crecimiento Urbano Horizontal - Conversin de Suelo Rural a Suelo Urbano)
22 Otros elementos 22
23 23 El/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deber/n ceder sin costo
24 Por reas Verdes se entiende: 24 alguno a beneficio de la propiedad pblica/municipal, para su incorporacin
25 reas naturales protegidas 25 al bien pblico:
26 Plazas, plazoletas 26
27 Parques Regionales 27 Accesos: Todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/
28 Cinturones verdes 28 ferrocarril/trocha y otros. Estos accesos viales suman aproximadamente el 30%
29 Diversos espacios para recreacin 29 del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y sern clasificados
30 Otros espacios pblicos 30 como Accesos (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn).
1 Equipamiento Urbano: Todas las superficies para equipamiento urbano 1 En los casos de crecimiento urbano horizontal (extensin de la mancha urbana),
2 necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, til y 2 un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie
3 apto para su funcin). Estas superficies sern clasificados como Equipamiento 3 de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La
4 Urbano (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y no sern 4 superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos
5 disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los 5 urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a
6 criterios en detalle. 6 la poblacin de espacios verdes u otros espacios de recreacin y asegurando
7 7 tambin la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.
8 Verde: Todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del 8 Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,
9 terreno a urbanizar). En caso de que la municipalidad o la sociedad observen 9 debern razonar y argumentar de qu manera aseguran todas las funciones
10 un dficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos 10 urbanas pblicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.
11 considerablemente ms grandes para la formacin, extensin o proteccin de 11
12 reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad 12 Funcionalidad
13 puede establecer la cesin de superficies mucho ms extensas segn su 13 No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva
14 caracterizacin geogrfica. Todas las superficies cedidas en este concepto 14 de terrenos para reas verdes, la instalacin de equipamiento urbano,
15 no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y sern marcadas como 15 infraestructura tcnica y de transporte que acompae el crecimiento
16 categora Verde/reas Verdes en el Plan de Uso de Suelo (o documento 16 poblacional, la densificacin urbana, la aparicin de nuevas tecnologas, o
17 afn). 17 nuevas demandas de parte de la sociedad.
18 18 Una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder
19 Agua: Las superficies acuticas e inundables (Ros, arroyos, lagos, lagunas, 19 cumplir con las funciones contemporneas de cada poca. Los nuevos predios
20 mar, etc.) incluyendo una franja de afectacin de borde con un ancho que 20 a urbanizar debern dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido
21 asegure el desborde natural u ocasional segn rgimen de crecida. Adems se 21 no puede cumplir.
22 deber respetar el llamado camino de sirga segn corresponda. En caso de 22
23 existir derechos privados histricos o circunstancias especiales, los municipios 23 Valor
24 pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del 24 La cesin de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de
25 marco legal provincial y local. Estas superficies sern marcadas como Agua 25 la propiedad original. Por el contrario, a travs de los indicadores urbansticos
26 (o similar) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y Verde o Zona 26 que se establecen en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de suelo (o
27 protegida cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acutica. 27 documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,
28 Eventualmente se pueden utilizar categoras especiales como Playa, 28 se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definicin del uso y
29 Dunas, etc. Esta categora de uso no incluye edificabilidad. 29 los indicadores de densidad (FOT, altura, etc.)
30 30 Si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades
1 afectadas por la conversin de suelo rural en suelo urbano, habra que extender 1 de espacio pblico e infraestructura urbana cuando estas reas consolidadas
2 el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de 2 se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de
3 varios propietarios de una determinada rea delimitada. 3 una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho ms complejas
4 Del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razn no alcanza a 4 que en pocas anteriores. Sin embargo, igual se deben generar estos espacios
5 ceder las superficies mnimas para usos complementarios, se deber tener en 5 e infraestructuras adicionales.
6 cuenta un radio ms extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan 6 Las intervenciones urbansticas con estos fines afectan a una trama urbana
7 compensar las cesiones. 7 compleja, producen impactos fsicos, sociales y econmicos, y son a su vez la
8 8 consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos
9 Implementacin de proyectos con objetivos de cohesin social 9 privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformacin. Los
10 Los Municipios deben promover la formacin de barrios socialmente 10 parmetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se debern
11 integrados y evitar la segregacin social territorial entre zonas de distintos 11 definir previamente en los procesos de planificacin urbana, incluso aquellos
12 niveles socioeconmicos y pueden fijar medidas que fomenten la produccin 12 mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos
13 de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo: 13 urbanos de soporte en las reas a densificar.
14 Cesin de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino 14
15 Vivienda Accesible para poblacin con menores recursos. 15 Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayora
16 Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar 16 de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estndares generales
17 por Precios Accesibles para poblacin con menores recursos. 17 respecto a la cesin de terrenos y dems aportes a contribuir por los
18 Otras medidas localmente deseadas. 18 desarrolladores en esos casos.
19 19 Una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos
20 Para generar barrios socialmente heterogneos se deber considerar la 20 urbanos de soporte es el Masterplan (o documento afn).
21 integracin de Lotes Accesibles de manera razonable en la propuesta de 21
22 urbanizacin del Masterplan, evitando la conglomeracin de los mismos. 22 Los detalles sobre los aportes y dems responsabilidades se regulan en cada
23 Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesin social debern contar 23 caso mediante el Convenio Urbanstico que ser negociado y acordado entre
24 con especial apoyo por parte de las polticas pblicas locales, a travs de 24 el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,
25 diversos incentivos. 25 debern ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre
26 26 cargas y beneficios para cada uno de los actores.
27 (B) Cesiones de Suelo y dems aportes en casos de crecimiento 27
28 vertical, densificacin y cambios de uso. 28 Formas de Aportes
29 29 Cesin de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
30 Es comn que los cascos urbanos histricos no puedan abastecer la demanda 30 correspondiente.
1 Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado 1 valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construccin
2 por el proyecto. 2 de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:
3 Aportes en forma de dinero al Fondo Municipal de Desarrollo Urbano 3 El desarrollador, su idea de proyecto e inversin
4 (u otro fondo especial para inversiones urbansticas en la zona en 4 La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura
5 transformacin). 5 instalada, equipamiento y espacios pblicos y verdes disponibles, etc.)
6 Ejecucin de obras pblicas por parte del desarrollador privado segn 6 La asignacin de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes
7 las indicaciones municipales acordadas. 7 (en general el uso comercial es ms rentable que el uso de oficinas y de
8 Una combinacin de las cuatro opciones anteriores. 8 viviendas) y
9 Otra forma de aportes a acordar. 9 La asignacin de mayores ndices de edificabilidad (FOT, alturas mximas,
10 10 etc.) en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de Suelo (o documento afn).
11 Destino de los Aportes 11
12 Los aportes del desarrollador sern invertidos segn necesidad y prioridad en: 12 Las acciones de ambas partes, pblicas y privadas, influyen en los valores de
13 La mejora de los espacios pblicos y verdes. 13 suelo. En consecuencia, la municipalidad deber participar en la valorizacin
14 La infraestructura tcnica. 14 del suelo generado por accin pblica aunque ella misma no sea propietaria
15 El equipamiento urbano. 15 de los lotes afectados. Para efectuar esta participacin en los casos de
16 16 densificacin y cambios de usos se recomienda aplicar el Principio de Tres
17 Localizacin 17 Tercios a travs de Convenios Urbansticos.
18 Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada 18
19 por la inversin del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta 19 PRINCIPIO DE TRES TERCIOS (MODELO DE DISTRIBUCIN DE VALORES)
20 de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad 20
21 de los proyectos que transforman el barrio. En otros casos se transfiere ese 21 Es importante distinguir entre la produccin de valor genuina que resulta de
22 plusvalor con una cesin localizada en otros barrios segn la necesidad 22 la accin de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se
23 imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente 23 aplica nicamente sobre los valores generados por accin pblica, no sobre los
24 oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto 24 valores generados por el proyecto del desarrollador.
25 de densificacin, se podrn redistribuir los fondos aportados sobre el territorio 25 Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general
26 urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con dficits 26 valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
27 respecto a su dotacin con elementos urbanos de soporte. 27 e incentive la rentabilidad de su proyecto.
28 28 Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general valor
29 Generacin de Valor 29 del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones pblicas
30 La densificacin urbana est acompaada de mayores valores de suelo. El 30 del barrio a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la infraestructura
1 urbana, el equipamiento pblico, el espacio pblico y verde, mediante 1 reserva de uso pblico (equipamiento), no ms del 4%.
2 aportes de parte del desarrollador. 2
3 El tercer tercio representa la masa negociable entre las partes. 3 Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos
4 4 nmeros en general no proveen espacios urbanos pblicos generosos.
5 La asignacin del tercer tercio requiere de un slido anlisis y depender de 5 Sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,
6 factores casusticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores 6 quitndoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar
7 costos para la puesta en valor/refaccin de elementos patrimoniales en su 7 un modelo de ciudad diferente, con ms espacios pblicos y verdes o mayores
8 proyecto, conforme a los intereses pblicos, y por lo tanto el municipio le 8 superficies para diversos equipamientos urbanos.
9 permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. 9
10 Tambin el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la 10 La ley se contradice a si misma requiriendo en su artculo 13 un mnimo de
11 reinversin en infraestructura u objetivos de redistribucin de beneficios sobre 11 diez metros cuadrados (10 m2) de rea verde o libre por habitante para
12 el territorio municipal etc. 12 la poblacin potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento
13 13 y estableciendo en el artculo 56, en ampliaciones de reas urbanas, la
14 Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. El municipio podra 14 cesin de entre 3,5-6 m2 de rea verde o libre por habitante y entre 1-3 m2
15 exigir mayores estndares de calidad de los proyectos a cambio de participar 15 en concepto de reserva para uso pblico (equipamiento).
16 con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando as 16
17 activamente la calidad de proyecto. 17
18 Todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en 18 CONCLUSIONES.
19 el proceso de negociacin para encontrar un equilibrio ptimo entre cargas y 19
20 beneficios de los actores, as como tambin para lograr sinergias. Para ambos, 20 La cesin de suelo (o valor) es una operacin que se fundamenta siempre en
21 la mxima participacin en la valorizacin del suelo por accin pblica son dos 21 la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotacin con elementos
22 tercios, un tercio es garantizado para cada parte. 22 urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta
23 23 razn, siendo una condicin sine qua non para la generacin de funcionalidad
24 24 y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia
25 EJEMPLO. 25 de suelo al bien pblico sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano
26 26 horizontal y los diversos aportes en los casos de densificacin urbana/
27 El Artculo 56 del Decreto-Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de 27 crecimiento vertical.
28 la Provincia de Buenos Aires (conocida como Ley 8912/77) define que Al 28
29 crear o ampliar ncleos urbanos, reas y zonas las cesiones en concepto de 29 Si no se aplican los conceptos de Cesiones de Suelo, esta prctica tiene como
30 reas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de 30 consecuencia la produccin de espacios urbanos con funcionalidad limitada
IU-CS Pgina 90 2015
1 y la sobrecarga del presupuesto pblico para generar a posteriori todos los

2 elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento
3 urbano, espacios verdes y pblicos.
4
5 El crecimiento urbano, sea por extensin horizontal o vertical, es un proceso
6 que requiere de la aplicacin de polticas a largo plazo. No hay otra modalidad
7 para desarrollar ciudades econmicamente prsperas, socialmente justas y
8 ambientalmente sanas.
9
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INSTRUMENTOS URBANSTICOS IU-COP Pgina 93 2015
1 Introduccin
2
3 Las compensaciones, o medidas compensatorias, como su nombre lo indica,
4 son una manera de equilibrar los efectos de una o varias acciones que alteren la
5 situacin actual de una propiedad. La propiedad, sea un lote o edificio protegido,
6 puede ser afectada por su dueo u otro causante. Asimismo el espacio pblico
7 tambin puede ser afectado, por alguna empresa o particular. La compensacin
8 puede consistir, en la obligacin de llevar a cabo acciones de atenuacin que
9 disminuyan el impacto o dao causado; la reposicin de la situacin inicial
10 modificada (en el mismo u en otro lote); o incluso pagos compensatorios. Resulta
11 importante aclarar que las medidas compensatorias no forman parte de los valores
12 de mercado del suelo, sino en tanto al valor ambiental, social, y/o patrimonial u
13 otros que estos refieren.
14
15 Conceptualmente, las compensaciones se basan en el principio de que la situacin
16 actual de cada lote representa una cierta calidad en numerosos sentidos. Un lote
17 puede ser el lugar de emplazamiento de diversas especies animal, vegetal, de
18 elementos patrimoniales, culturales, u otros. Estos elementos proveen calidad
19 con su simple existencia, en otros trminos, generan un valor de uso para el ser
20 humano y/o diversos ecosistemas que generalmente no estn contemplados en
21 los marcos regulatorios.
22
23 Cuando el uso de un lote se modifica de forma parcial o total, se deber lograr
24 mantener la calidad y el valor de uso que esta posea, por lo cual es necesario
25 considerar medidas que mantengan, remplacen o compensen el valor con el que
26 contaba antes de la modificacin sufrida.
27
IU-COP 28 Lo que el concepto determina como valor (de uso) es independiente al valor
29 comercial de un terreno , este se trata en cambio de la calidad medio ambiental,
COMPENSACIONES 30 cultural, patrimonial, urbanstica, social, u otra, cuya modificacin de la
IU-COP Pgina 94 2015 IU-COP Pgina 95 2015
1 misma por parte del propietario causara algn tipo de dao al respecto. La 1 proyectos de envergadura que exijan un EIA son independientes de estas
2 compensacin, en cualquiera de las formas que sea ejecutada, es una respuesta 2 mediadas compensatorias que solo aplicaran a proyectos que por su dimensin
3 al dao provocado. Por ejemplo es comn que se establezca la obligacin de 3 no se vinculen con EIA especficos.
4 plantar (o pagar la plantacin de) x cantidad de rboles por cada ejemplar 4
5 que haya sido removido durante la realizacin de un proyecto inmobiliario o de 5 Las compensaciones que se exijan deben estar orientadas a remplazar
6 infraestructura. De esta manera la ciudad equilibra la prdida de su arboleda, 6 reconstruir las caractersticas que fueron perjudicadas y/o compensar el impacto
7 compensada directamente por los proyectos que produjeron los daos en el 7 negativo mediante pagos destinados a instituciones que puedan realizar
8 sistema verde urbano que cumple importantes funciones en la ciudad, dado que 8 estrictamente, inversiones cuya funcin sea la de disminuir el efecto negativo y
9 cada dao debe ser respectivamente compensando. 9 el fomento a los aspectos compensatorios.
10 10
11 Eventualmente, se puede estipular, que el desarrollador de un proyecto 11 El objetivo general a alcanzar mediante la aplicacin de este instrumento es el
12 inmobiliario pague un monto compensatorio al Municipio, y este lo podra 12 de mantener el estatus quo de calidad urbana, ms all de las intervenciones
13 destinar a una ONG con fines de proteccin ambiental de la fauna y/o la flora, 13 al hbitat que se lleven a cabo de manera regular en los Municipios a travs de
14 si al llevar a cabo su proyecto, interviene con su accionar en el ecosistema, 14 diversos proyectos de escala individual (viviendas, comercio, parques, plazas,
15 que es el hogar de diversas especies. La compensacin no afecta el derecho de 15 etc.).
16 propiedad sobre el inmueble ni implica restricciones de uso, sino que las acciones 16
17 modificatorias que generen diversos daos al hbitat deben ser compensadas 17
18 mediante parmetros especficos. 18 Implementacin
19 19
20 Es importante la aplicacin de este instrumento de manera sistemtica y a 20 Las compensaciones que se podrn exigir estarn siempre relacionadas al
21 largo plazo, como as tambin, es importante que las compensaciones sean 21 accionar concreto sobre una cualidad especfica del lote en cuestin, y debern
22 destinadas estrictamente a aquellas acciones que fomenten el desarrollo local 22 ser proporcionales al dao causado.
23 en aquellos aspectos que se estimen importantes. 23
24 24 Las situaciones y acciones que podran implicar medidas compensatorias
25 25 deberan estar definidas mediante ordenanza municipal, distinguiendo entre
26 Funciones y Objetivos 26 compensaciones obligatorias y ocasionales. Si bien encontramos diversas
27 27 obligaciones compensatorias, en las normativas vigentes de los distintos
28 Las medidas compensatorias se establecen para aquellas intervenciones menores 28 municipios, conviene precisar una definicin particular mediante algn listado
29 sobre la situacin urbana actual que modifiquen una situacin inicial de manera 29 que aclare cuales intervenciones concretas son plausibles de compensar y una
30 temporaria, permanente o irreversible, generando impactos negativos. Los 30 definicin acerca de qu tipo de compensacin aplicara. Adems, la ordenanza
IU-COP Pgina 96 2015 IU-COP Pgina 97 2015
1 puede dejar cierto margen respecto a la amplitud de las compensaciones segn 1 La normativa de Villa Gesell indica, que previo a la obtencin de la aprobacin del
2 el tamao o la rentabilidad esperada del proyecto o las condiciones sociales de 2 plano conforme a obra o plano final, se debern reponer las especies arbreas
3 su promotor. 3 segn determinados parmetros libres de costo y cargo por parte del Municipio,
4 4 y establece que la reposicin ser llevada a cabo por el propietario, dentro de
5 Las compensaciones deben, de manera obligatoria, ser destinadas a un fin 5 la parcela y/o destinadas al Vivero Municipal para su posterior disposicin en la
6 relacionado al hecho que origin la compensacin, con el objetivo de indemnizar 6 ciudad.
7 o reparar las respectivas prdidas. 7
8 8 Conclusiones
9 El momento oportuno para exigir las compensaciones es durante la otorgacin 9
10 de permisos de obra por parte de la Municipalidad (en general por la Direccin 10 Aunque una medida compensatoria por s misma parece poseer una relevancia
11 de obras particulares o privadas). Dichos permisos sern condicionados al 11 relativa en el desarrollo urbano de una ciudad, la sumatoria de todas las
12 cumplimiento de las compensaciones definidas. 12 compensaciones que se exijan y ejecuten, podran generar un conjunto de
13 13 recursos con resultados considerables para la gestin urbana.
14 14
15 Ejemplo 15 Las compensaciones representan la posibilidad de mantener una cierta calidad
16 16 urbana ya que, como sabemos, el espacio en una ciudad es dinmico y se
17 El Municipio de Villa Gesell es caracterstico por su forestacin, est representa 17 encuentra en continuo proceso de modificacin, lo que requiere de ciertos
18 un gran atractivo, de alto valor patrimonial histrico, natural y turstico, por ende 18 mecanismos adecuados para lograr sostener el nivel cualitativo alcanzado y
19 cualquier accin que afecte la misma est regulada por el Municipio. De este 19 tambin mejorarlo.
20 modo, existe un capitulo en la normativa urbana vigente, que regula en primer 20
21 instancia, el mecanismo de aprobacin para la modificacin sobre el paisaje, y 21
22 a su vez, establece compensaciones, en forma de exigencias de reposicin. 22
23 23
24 Se entiende por forestacin, la existente o en su defecto la a realizar que debe estar 24
25 implantada con vida en el momento del Plano Conforme a Obra. Ser obligatorio 25
26 la preservacin de la forestacin existente, cuando por razones justificadas debe 26
27 alterarse la misma, quedar al criterio de la Direccin de Planeamiento, la tala, poda 27
28 o reforestacin de las especies. Los rboles que por motivo de una construccin se 28
29 hayan extrado, debern ser repuestos de acuerdo a las normas de preservacin 29
30 forestal, formulndose al propietario el cargo correspondiente. 30
INSTRUMENTOS URBANSTICOS IU-EMDU Pgina 99 2015
1 Introduccin
2
3 Una Empresa Municipal de Desarrollo Urbano, en ocasiones llamado Consorcio
4 Urbanstico es una empresa pblica o pblico-privada, constituida para promover
5 el desarrollo urbano de un rea delimitada, y participar como desarrolladora en el
6 mercado inmobiliario local.
7
8 Las empresas pblicas o semi-pblicas obtienen ganancias generadas por su
9 actividad empresarial como las empresas privadas de desarrollo, pero actan con
10 objetivos especficos dirigidos al bien comn.
11
12 En el mercado inmobiliario participan principalmente, empresas constructoras,
13 desarrolladores inmobiliarios y propietarios en la comercializacin del suelo urbano
14 y la construccin edilicia. Mientras la primer actividad, la comercializacin, se
15 focaliza en asegurar las condiciones para que el producto lote obtenga atractivo
16 comercial, la segunda, la construccin, se ocupa de la construccin de productos
17 edilicios (viviendas, oficinas, comercios, galpones, garages, etc.) en dichos lotes.
18 Algunos actores combinan ambas actividades en un modelo de negocios.
19 Igual que los desarrolladores inmobiliarios privados, las empresas pblicas poseen
20 la capacidad de captar los beneficios producidos por la valorizacin del suelo, dado
21 que intervienen en el mercado con los mismos instrumentos que cualquiera de los
22 otros actores involucrados. La diferencia radica en que la Empresa Municipal busca
23 el bien comn, los beneficios producidos por la actividad, o sea, las plusvalas
24 generadas en el sector inmobiliario, se reinvierten en mejoras de infraestructura,
25 equipamiento urbano y proyectos con fines sociales.
26
27 Generalmente, las empresas pblicas trabajan en zonas en las que los actores
IU-EMDU 28 privados no visualizan oportunidades de negocio. El Municipio es quien puede
29 priorizar el desarrollo urbano de determinados sectores, segn sus objetivos
Empresa Municipal de Desarrollo Urbano 30 estratgicos. El sector inmobiliario privado se focaliza en la produccin de inmuebles
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1 en zonas que se venden con facilidad, a precios relativamente altos. A diferencia 1 Desarrollar lotes para su posterior edificacin (incluyendo inversiones en la
2 de este, las empresas pblicas funcionan como pioneros del desarrollo en zonas 2 instalacin de infraestructura vial y de servicios urbanos, equipamiento ur-
3 con caractersticas limitadas para el mercado y debern reconvertir esta situacin 3 bano, espacios pblicos y verdes). El desarrollo de lotes se puede focalizar en
4 para mejorarla, atrayendo muchas veces el inters de los privados, por esto, ser 4 la reconversin de suelo rural en suelo urbano o tambin en infraestructura
5 el precursor implica asumir mayores riesgos, pero tambin la expectativa de 5 urbana complementaria para incrementar el atractivo de zonas degradadas.
6 obtener mayores beneficios. 6 Proveer lotes para usos especficos, como la localizacin de vivienda, empre-
7 7 sas o cualquier otro, que signifique un desarrollo estratgico para la ciudad,
8 Las empresas pblicas municipales, poseen en la prctica varias ventajas respecto 8 a precios accesibles.
9 a las empresas privadas, por las funciones de desarrollar que asumen, y ser, a 9 Participar en la valorizacin del suelo generada por las diversas actividades ur-
10 su vez como municipio, quien determina la normativa y otorga los permisos 10 bansticas (inversiones en accesibilidad, infraestructura de servicios, equipami-
11 respecto al parcelamiento/ loteo, permisos de construccin, etc. 11 ento urbano y otros elementos complementarios, u otorgar usos de suelo que
12 12 desencadenen mayor rentabilidad, a travs de indicadores urbansticos que
13 Una Empresa Municipal de Desarrollo Urbano EMDU- requiere el suficiente 13 permitan mayor capacidad constructiva)
14 capital inicial que le permita trabajar y producir. Este capital consiste en suelo, 14 Captar beneficios de los sectores ms prsperos y transferirlos a las zonas
15 dinero y/o capacidad de endeudamiento con las respectivas garantas necesarias. 15 desfavorecidas.
16 16 Generar mejor calidad urbana de acceso para diversos grupos sociales.
17 Es de gran importancia que cuente con personal de espritu emprendedor, dado 17
18 que no se trata de ejercer actividades administrativas sino de intervenir en el 18 El capital de mayor valor que posee el municipio es siempre su potestad sobre
19 territorio. Es posible que otros estamentos de Gobierno participen del desarrollo 19 la normativa que define y regula el uso del suelo, teniendo en cuenta, que toda
20 pblico, generalmente con el aporte de capital en forma de suelo o capacidad 20 inversin en infraestructura o adquisicin de suelo deber concordar con los
21 de endeudamiento. 21 lineamientos de crecimiento planteados para la ciudad.
22 22
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24 Funciones y Objetivos 24 Implementacin
25 25
26 El objetivo de una empresa pblica, al igual que la privada, tambin es la 26 Con la creacin de una empresa pblica surge un actor activo y estratgico que apoye
27 obtencin de beneficios, la valorizacin del suelo y de los bienes comerciables 27 la implementacin de los objetivos definidos en la planificacin urbana de la ciudad
28 (lotes, edificios, otros). La diferencia radica en que los valores generados 28 (Planes de Desarrollo Urbano o afines). La planificacin urbana por si misma es pasiva si
29 sern reinvertidos en fines de mejora para la calidad urbana de la comunidad, 29 no cuenta con los instrumentos e incentivos, ni los actores proactivos que la acompaen
30 optimizando su competitividad relativa. Entre sus funciones podr: 30 llevando a cabo aquello que se consensu en la visin formulada para la ciudad.
1 1
2 El derecho pblico provincial y municipal determina la posibilidad de crear 2 La EMDU debe distinguirse de los desarrolladores privados, no solo respecto
3 empresas municipales que podrn funcionar como Sociedades del Estado 3 a sus fines que queda claro son sociales y no particulares, sino tambin en
4 (en las cuales se excluye la participacin de capitales privados), o bien, como 4 los procesos de produccin, orientndose siempre a lograr la mayor calidad
5 Sociedades Annimas con Participacin Estatal Mayoritaria SAPEM (cuando el 5 posible en los espacios la ciudad. Una forma provechosa en este sentido, es la
6 Estado es propietario de acciones que representen no menos del 51% del capital 6 formulacin de concursos urbansticos donde participen varios profesionales
7 social y sean suficientes para prevalecer en las asambleas). En ambos casos, las 7 en la elaboracin de propuestas para definir un Masterplan. De esta manera, se
8 empresas regirn por normas del derecho pblico y tambin por normas de 8 producen una multiplicidad de ideas que podrn ser evaluadas para el desarrollo
9 derecho privado. Responsable de la creacin de estas empresas es el gobierno 9 de un rea definida. Tambin podra ser fructfero buscar aportes de la poblacin
10 municipal junto con el HDC. 10 local que exprese las demandas y potencialidades existentes en el territorio.
11 11
12 Es de vital importancia que los objetivos de la empresa, expresados en su 12 Una EMDU requiere de capital inicial y de la capacidad de gestin adecuada
13 estatuto, sean claros. Esto requiere de debates y acuerdos entre los diversos 13 que le permita llevar adelante sus funciones. Adems debe trabajar de manera
14 decisores polticos. Siendo que la empresa actuar con objetivos especficos, 14 coordinada con las reas Municipales de Planeamiento (o a fin) y los intereses
15 comerciales y no-comerciales, estas empresas deben representar fielmente los 15 municipales en general.
16 intereses del bien comn. La creacin de una EDMU requiere de voluntad poltica 16
17 y de capacidad de asociarse con actores privados o semipblicos (cmaras, 17 La dificultad para el sector pblico puede encontrarse en la capacidad para
18 colegios, etc.). 18 accionar como una empresa que intervenga en el mercado inmobiliario, ya que
19 19 no es usual que asuntos pblicos se traten con instrumentos de gestin privada,
20 Para la empresa es esencial disponer de terrenos para ser desarrollados. Para eso 20 que requieren, adems de mecanismos especficos para que las inversiones
21 hay que asociarse con propietarios de suelo (pblicos y/o privados) y ponerse de 21 pblicas se vuelvan rentables. Una empresa de este tipo puede no funcionar
22 acuerdo sobre el destino a futuro de los mismos, la participacin en la produccin 22 si desarrollan proyectos o se realizan inversiones poco rentables. Es ventajoso
23 de valor y los costos a asumir por cada una de las partes. Estos acuerdos deben 23 que la gestin de las EMDU cuente con personal y Directivos con alto nivel de
24 ser acompaados de una poltica local, donde el otorgamiento de normativa 24 profesionalismo
25 est condicionado por algunos aspectos a tener en cuenta, como por ejemplo, 25
26 la participacin mutua en los costos y beneficios, la disposicin de una parte 26 La EMDU tiene influencia en el mercado, en ciertos aspectos positivos y en otros
27 de los terrenos a precios accesibles (por ejemplo el 10% del total de los lotes) 27 negativos, dependiendo del punto de vista con se mire ya que las actividades de
28 que sern reservados para habitantes que requieran de apoyo, y todos aquellos 28 la empresa tendrn cierta influencia en los precios inmobiliarios. Con la EMDU,
29 otros tems a acordar en cada caso, que se correspondan con los objetivos de 29 el rea Municipal de Desarrollo Urbano tiene un actor a favor que le permite
30 desarrollo urbano planteados para la ciudad. 30 llevar a la prctica aquellos objetivos definidos en los Planes Urbanos, una
1 cuestin que los desarrolladores privados por si mismos no tienen en cuenta. 1 Ejemplo
2 Sin embargo, la EMDU debe mantener sus cuentas en orden, evitar inversiones 2
3 que no sean rentables, y no transferir beneficios entre las actividades rentables 3 La CORPORACIN ANTIGUO PUERTO MADERO S.A. - CAPMSA desarroll el
4 y las no rentables. La posible sobrecarga de las EMDU con objetivos sociales y/o 4 suelo de Puerto Madero, que en ese entonces (aos 90`) eran disfuncionales
5 polticos puede ser un factor significativo que determinar el xito o fracaso de 5 para el uso como Puerto.
6 sus operaciones. 6 Los socios fueron la Ciudad de Buenos Aires y la Nacin Argentina que aportaron
7 7 como capital inicial para CAPMSA los terrenos (Nacin) y la potestad de definir
8 Una empresa pblica es controlada de diversas formas, como la rendicin de 8 la normativa (CABA). La empresa desarroll el sector de Puerto Madero segn
9 cuentas ante sus dueos, que en este caso sera la municipalidad representada 9 los resultados de la propuesta ganadora de un concurso urbanstico, y luego
10 por el poder Legislativo HCD y el Poder Ejecutivo, Gobierno Municipal, por un 10 construyo la infraestructura y el equipamiento urbano, en forma de parques,
11 Tribunal de Cuentas, u otros organismos con injerencia. 11 espacio pblico, etc. Con alta calidad.
12 12 El proyecto cumpli sus funciones estratgicas para atraer inversiones al centro
13 Las EMDU son instrumentos con capacidad para disminuir disparidades 13 de la ciudad, a un destino que hasta ese entonces posea poco atractivo para el
14 territoriales al interior de las ciudades, dado que son actores que pueden iniciar 14 mercado, la operacin fue rentable y produjo excedentes para el sector pblico.
15 procesos de revitalizacin en circunstancias en las que los actores del mercado 15 En este caso, la iniciativa pblica fue clave en la reconversin de procesos
16 no confen en la rentabilidad de sus inversiones. Con una inversin inicial por 16 negativos en una de las zonas ms importantes de la ciudad. Sin embargo
17 parte de la EMDU, el mercado puede generar confianza en aquellas zonas donde 17 posee algunos puntos criticados principalmente por la segregacin social que
18 los actores privados no invertiran sin estas claras seales pblicas acompaadas 18 gnero, apuntando con su operatoria exclusivamente al sector de la sociedad
19 de diversos incentivos (algunos ejemplos de esto son, Puerto Madero, Distrito 19 de mayor poder adquisitivo del pas, y no exigi la integracin de vivienda
20 Tecnolgico Ciudad de Buenos Aires, Parque Norte en Rosario). 20 accesible para generar cierta mixtura. La empresa adems, produjo una
21 21 limitada cantidad de equipamiento pblico localizado nicamente en la zona
22 Es esencial que una EMDU actu en el contexto de una poltica sistemtica de 22 del proyecto. En todo caso, careci de funciones redistributivas de los beneficios
23 aplicacin de diversos instrumentos urbansticos. De este modo, el instrumento 23 producidos por la valorizacin del suelo en favor de otros sectores de la ciudad
24 se vuelve ms potente para transparentar la transferencia de beneficios sociales 24 ms desfavorecidos.
25 a diversos sectores. Para los Municipios argentinos es un elemento innovador 25
26 de la poltica territorial social indirecta, a travs de la utilizacin de los mismos 26
27 instrumentos que le son propios al mercado. 27 Conclusiones
28 28
29 29 Los instrumentos de intervienen directamente en el mercado son los ms
30 30 competentes para contribuir en la construccin de una sociedad ms justa y
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1 equitativa, siempre y cuando, que se utilicen los mecanismos del mercado con
2 objetivos de cohesin social y no nicamente para maximizar las ganancias.
3
4 La mayora de los municipios argentinos, al no contar con EMDU, no participan
5 de las oportunidades y beneficios del mercado que generan el propio accionar
6 pblico, respecto al desarrollo urbano. Sin embargo, algunos municipios aplican
7 aspectos conceptuales de este instrumento sin formalizar la actividad como una
8 empresa pblica o mixta. Para lograr un avance significativo de la gestin local
9 en este aspecto, es conveniente conformar formalmente una EMDU que pueda
10 trabajar con objetivos a largo plazo y no solo en ocasiones convenientes.
11
12 Es un instrumento sumamente til para impulsar los objetivos establecidos en
13 los Planes de Usos del Suelo/ Cdigo de ordenamiento (o a fin) no solo con
14 proyectos de envergadura publica, sino para atraer al mercado guindolo hacia
15 los fines de desarrollo planteados para la ciudad. Es importante que la EMDU
16 lleve adelante proyectos de escala media adems de dedicarse a megaproyectos
17 (como en el caso de Puerto Madero) si los hubiera. La influencia continua en
18 proyectos a corto plazo y mediano plazo son los que le den impulso al desarrollo
19 de las ciudades en crecimiento.
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Instrumentos Urbansticos IU-FDU Pgina 109 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 El Fondo de Desarrollo Urbano es una cuenta de capital especfica que
4 sirve para financiar las inversiones en bienes pblicos con fines de desarrollo
5 urbano local.
6
7 Se alimenta sobre todo de los aportes que resultan de los recursos generados
8 a travs de la aplicacin de instrumentos urbansticos y otros:
9 Convenios Urbansticos
10 Gravmenes para Inmuebles en Desuso
11 Contribucin por Mejoras
12 Contribucin por Valorizacin del Suelo
13 Reajuste de Parcelas
14 Compensacin de Deudas
15 Donaciones
16 Multas
17
18 Los fondos deben ser utilizados estrictamente en concepto de inversin en
19 el desarrollo urbano de la localidad. Por lo general se destinan a obras de
20 infraestructura, equipamiento, espacio pblico y espacios verdes, lo que se
21 denomina produccin de bienes pblicos. No se pueden destinar al pago
22 de sueldos, ni a financiar la elaboracin de planes u otras actividades
23 de planificacin.
24 La estricta orientacin del fondo a los fines de inversin en bienes pblicos se
25 debe a las caractersticas del origen de los fondos.
26 Los aportes generados por la aplicacin de diversos instrumentos urbansticos
27 representan ingresos eventuales para el Fondo, no permanentes, por lo tanto,
IU-FDU 28 estos debern ser reinvertidos en el desarrollo urbano para generar efectos
29 que permitan retroalimentar el fondo por la paulatina mejora del entorno
FONDO DESARROLLO URBANO 30 urbano.
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1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

2 2
3 Generacin de fondos especficos para inversiones pblicas de 3 El Municipio de Moreno, Provincia de Buenos Aires, cre 1994 (Ordenanza
4 desarrollo urbano. 4 N. 3837/94) un fondo permanente para el desarrollo urbano, ambiental
5 5 y regional, denominado Fondo Municipal de Tierras y Viviendas. Este
6 6 fondo es el instrumento fundamental del IDUAR-Instituto de Desarrollo
7 IMPLEMENTACIN. 7 Urbano, Ambiental y Regional (creado por Ordenanza N 553/00).
8 8
9 Es un fondo de gestin conjunta. En primer lugar, el rea Municipal de 9 El fondo obtiene sus aportes en forma de inmuebles y contribuciones. Los
10 Planeamiento (o afn) define el destino de los fondos segn las prioridades 10 terrenos son adquiridos generalmente por resoluciones particulares de
11 establecidas en el proceso de planificacin urbana, mientras que por su 11 terrenos en estado de abandono, baldos con deudas con el municipio,
12 parte la administracin financiera se realizara a travs de la autoridad 12 donaciones y otros. Una parte de aquellos lotes se venden en el mercado,
13 tributaria del municipio (Hacienda). 13 otra parte se utilizan para la instalacin de espacios pblicos, verdes,
14 14 equipamiento y otros elementos urbanos de soporte. Aparte, el fondo
15 La comunicacin sobre el uso de los fondos se har a travs de la rendicin 15 recibe contribuciones monetarias a travs de la cobranza de adjudicaciones
16 de cuentas municipal, para asegurar la transparencia de los mismos. Dicha 16 sociales y planes oficiales, la percepcin de cnones locativos y otros
17 rendicin debera especificar: 17 conceptos.
18 Ingresos/aportes segn concepto 18
19 Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 Los ingresos del fondo financian en Moreno mltiples inversiones con fines
20 (especificando los montos que se destinan a los distintos barrios, 20 de desarrollo urbano. Su carcter permanente permite realizar proyectos
21 aclarando si se priorizan barrios habitados mayoritariamente por 21 con horizontes a medianos y largos plazos, y dotar a los barrios de
22 personas con menores recursos) 22 equipamiento.
23 Inversiones desagregadas por diversos elementos urbanos de soporte 23
24 (se especifica los montos que se destinan en pavimento, cloaca, planta 24
25 de tratamiento, defensas contra inundaciones, plazas, etc.) 25 CONCLUSIONES.
26 26
27 Se debe tener en cuenta que esta rendicin genera una base de informacin 27 La gestin de bienes pblicos puede incluir una gestin conjunta de Banco
28 estadstica respecto a las inversiones realizadas por el Municipio que 28 de Tierras y del Fondo de Desarrollo Urbano, unificando la gestin de
29 permite aumentar la eficiencia de las inversiones municipales a mediano 29 los bienes tanto de capital como inmuebles, de un Municipio.
30 plazo. 30 Para fomentar la voluntad de pago por parte de los contribuyentes locales
IU-FDU Pgina 112 2015
1 cabe aclarar que toda la sociedad debera percibir cierto impacto positivo
2 en el desarrollo urbano aunque se prioricen determinados barrios, o
3 elementos urbanos de soporte especficos, por sobre otros. La consciente e
4 inteligente redistribucin de beneficios generar a largo plazo condiciones
5 de vida ms equitativas.
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Instrumentos Urbansticos IU-FSE Pgina 115 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 El Fondo Solidario Especfico es una cuenta de capital especial y temporaria
4 que se inicia para el financiamiento de inversiones en un bien pblico
5 determinado.
6 Es un instrumento que permite nivelar las condiciones de vida en la localidad
7 a travs de un mecanismo solidario entre las personas que disfrutan de un
8 determinado servicio y las personas que no disponen de l.
9
10 Requiere de una entidad para la gestin de los fondos, ingresos, inversiones
11 y facturacin. Dicha entidad podr ser pblica o prestar sus servicios sin fines
12 de lucro. En caso de que sea pblica, podr ser en articulacin con el rea
13 Municipal de Hacienda.
14
15 Rige el principio de solidaridad, el cual se ejerce de forma obligatoria
16 (no voluntaria) para garantizar un equilibrio entre los actores, las cargas y
17 los beneficios. Adems de los aportes que definen la cuota obligatoria, los
18 contribuyentes o terceros estn libres de contribuir al fondo voluntariamente.
19
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22
23 El objetivo es lograr la distribucin equitativa de un aspecto urbano especfico
24 (servicios, infraestructura u otros).
25
26
27 IMPLEMENTACIN.
IU-FSE 28
29 Cuando se disean los mecanismos del Fondo Solidario Especfico y su
FONDO SOLIDARIO ESPECFICO 30 redistribucin en el territorio, se deben considerar varios factores. Como la
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1 inversin en bienes pblicos tiene por lo general efectos sobre el valor del 1 En la situacin descripta, la aplicacin del mecanismo obligatorio se justifica
2 suelo, se debe analizar cul es la afectacin de cargas y beneficios entre los 2 por las ventajas/desventajas socio-econmicas de la disponibilidad/ausencia
3 distintos tipos de actores, ya que contribuyentes, beneficiarios y propietarios 3 de pavimento. El acceso por calles de ripio supone en principio mayores
4 no sern los mismos. 4 costos de mantenimiento en los vehculos, mayores problemas en das de
5 5 lluvia e imposibilidad de acceso del transporte pblico. Estos mayores costos
6 Es recomendable coordinar las inversiones del fondo con otras actividades 6 los absorben en su totalidad los usuarios de dichas vas. Por lo tanto, ellos
7 de desarrollo urbano. (Por ejemplo, no pavimentar una calle antes de la 7 sufren de una doble discriminacin: Mayores costos y menores estndares.
8 instalacin de los tendidos de redes). El rea responsable de la coordinacin 8 Entonces, la aplicacin del instrumento aportara en gran medida a equilibrar
9 ser la autoridad competente en la materia, en general el rea Municipal de 9 la condicin de las vas de acceso y los costos de movilidad.
10 Planeamiento (o afn). 10 El mismo fenmeno se observa con el servicio de red de gas, ya que no
11 11 disponer del mismo representa mayores dificultades y costos por la adquisicin
12 Es importante que los contribuyentes conozcan el fin de los aportes, as como 12 de garrafas cuyo precio por m3 es considerablemente ms alto que el de un
13 tambin los tiempos (hasta ejecutar los proyectos por completo), la finalizacin 13 servicio de red.
14 de las contribuciones y el cierre del fondo. Estos detalles se debern especificar 14
15 en un plan operativo. En este sentido, la gestin de los fondos debe ser 15 Siguiendo con el ejemplo, si supongamos que el costo de pavimentacin de
16 transparente, y debe traducirse en una rendicin de cuentas peridica que 16 una cuadra es 200.000 Pesos, pavimentar las 40 cuadras tendr un costo total
17 debera especificar: 17 de 8 millones de Pesos. Si cada uno de los 5.000 propietarios que cuentan
18 Ingresos/aportes 18 con pavimento aportara 45 Pesos durante 36 meses (1.620 Pesos totales por
19 Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales 19 contribuyente), se podran pavimentar todas las cuadras del municipio que
20 20 actualmente no cuentan con esta infraestructura en un plazo de 3 aos.
21 21
22 EJEMPLO. 22
23 23
24 En un municipio existen 100 cuadras pavimentadas y 40 sin pavimentar. Cada 24
25 cuadra cuenta con un promedio de 50 propietarios de viviendas (de casas y 25
26 propiedades horizontales), por lo tanto se estima que aproximadamente 5.000 26
27 propietarios cuentan con accesos pavimentados y 2.000 no. La idea es que 27
28 el beneficio que ya se les otorg a unos redunde en el de otros que aun no 28
29 cuentan con ello. 29
30 30
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1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el sistema solidario,

2 eventualmente con mayor capacidad de pago que un hogar familiar, se
3 ampliara el nmero de base de contribuyentes y bajara el monto de la cuota
4 mensual para todos.
5
6
7 CONCLUSIONES.
8
9 El precio de los lotes que cuentan con accesos por vas pavimentadas es
10 generalmente mayor que aquellos que no cuentan con dicha infraestructura.
11 Por lo tanto es probable que el valor del lote beneficiado por la infraestructura
12 aumente su valor. Ese beneficio generado por la aplicacin de un mecanismo
13 solidario debera ser captado (al menos parcialmente), a travs del instrumento
14 Contribucin por Mejoras u otro similar, cuyos recursos se destinen al
15 Fondo Municipal de Desarrollo Urbano. De este modo, el instrumento
16 Fondo Solidario Especfico forma parte de un sistema de aplicacin de
17 instrumentos urbansticos coordinado y complementario.
18
19 Es muy importante tener en cuenta que en caso de no captar una parte de
20 la valorizacin del suelo, dar lugar a una situacin de inequidad ante los
21 contribuyentes del Fondo Solidario ya que los mismos estn generando con
22 sus aportes una valorizacin sobre la propiedad de otros.
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Instrumentos Urbansticos IU-BTM Pgina 121 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 El Banco de Tierras Municipal administra los bienes inmuebles pblicos,
4 conformando una unidad de servicio til para la aplicacin de otros
5 instrumentos de gestin urbanstica.
6 Un Banco de Tierras incorpora al patrimonio municipal sobre todo suelo,
7 posibilitando la disponibilidad de terrenos pblicos para la implementacin
8 de estrategias municipales de desarrollo urbano, econmico y social. De
9 esta manera, el municipio cuenta con recursos genuinos para satisfacer las
10 demandas que surjan del propio crecimiento y desarrollo de la localidad.
11
12 Los municipios que disponen de un Banco de Tierras pueden reducir los efectos
13 negativos producidos por la dependencia sobre los precios del mercado de
14 suelo local y la limitada disponibilidad de acceso al suelo edificios para el
15 desarrollo urbano.
16 Algunos municipios combinan este tipo de administracin de bienes pblicos
17 con la gestin del Fondo de Desarrollo Urbano (o instrumentos afines).
18
19
21
22 Gestionar activamente el patrimonio de suelo municipal y las propiedades
23 de terceros.
24 Destinar cada una de las parcelas a un uso productivo (aunque el mismo
25 sea temporario) para evitar su abandono y/o ocupacin irregular.
26 Valorizar los terrenos municipales (lo que tendr efectos a las propiedades
27 linderas).
IU-btm 28 Participar en la valorizacin del suelo generado por la zonificacin que
29 indica el Cdigo de Ordenamiento Urbano / Plan de Uso del Suelo y sus
Banco de Tierras Municipal 30 respectivos indicadores de densidad (especialmente FOT).
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1 Generar una reserva de suelo para intervenciones estratgicas futuras. 1 Edificios o lotes en propiedad de terceros pero administrados por un ente
2 Frenar la especulacin inmobiliaria. 2 municipal.
3 3 Lotes reservados o cedidos para infraestructura, equipamiento urbano,
4 4 espacios pblicos o verdes.
5 IMPLEMENTACIN. 5 Reservas de suelo para la extensin de la ciudad.
6 6
7 El Banco de Tierras Municipal adquiere lotes, parcelas y propiedades, entre otros, 7 ADQUISICIN DE TERRENOS.
8 para que el municipio pueda cumplir funciones estratgicas definidas como: 8
9 Ordenamiento de futuras extensiones del ejido urbano que puedan absorber 9 Por cesin (en casos de convertir suelo rural en suelo urbano) para la
10 el crecimiento poblacional y orientarlo hacia las reas priorizadas por los 10 instalacin de infraestructura, equipamiento, espacio pblico y reas verdes
11 planes respectivos (Plan de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial, Uso 11 (los ltimos pueden ser administrados luego por las reas municipales a
12 del Suelo, etc.) 12 cargo), para lotes de acceso social (por captacin de plusvalas o renta
13 Provisin de suelo para la instalacin de nueva infraestructura. 13 urbana diferencial)
14 Provisin de lotes para la instalacin de polos productivos que generen 14 Por cesin o captacin de plusvalas (o renta urbana diferencial) en
15 empleo. 15 casos de aumentar FOT y otorgar mayor capacidad constructiva (se justifica
16 Provisin de lotes para la construccin de vivienda accesible y vivienda social. 16 por la produccin de valor a partir de la decisin pblica de aumentar el
17 Provisin de lotes para la localizacin de equipamiento pblico, como medida 17 FOT que implica mayor demanda por infraestructura tcnica y social y/o
18 esencial para garantizar la gestin urbana sostenible (establecimientos 18 anchos de calles etc. en casos densificacin urbana)
19 educativos, sanitarios, usos deportivos y culturales, edificios de administracin 19 Por compra anti-cclica, en tiempos de disminucin de precios del suelo y
20 pblica, etc.). 20 previo a la provisin de indicadores del Cdigo Urbano.
21 Provisin de espacio pblico y zonas verdes (plazas, plazoletas, parques, 21 Ejecucin de un derecho de preferencia de adquisicin de un determinado
22 bosques, anillos o ejes verdes, etc.). 22 predio.
23 Influenciar el mercado inmobiliario y sus precios. 23 Por canje de deudas a contribuyentes propietarios de lotes.
24 Generacin de reservas de suelo para otros fines. 24 Administracin forzosa de terrenos abandonados, que no se encuentren
25 25 en propiedad municipal pero sean administrados por el mismo ente.
26 CONFORMACIN. 26 Expropiaciones.
27 27 Donaciones.
28 El Banco de Tierras Municipal puede reunir un conjunto de propiedades de 28 Traspasos de terceros, Provincia Nacin.
29 diversos tipos: 29 Subastas de tierras.
30 Edificios o lotes comerciables de propiedad municipal. 30
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1 ADMINISTRACIN 1 EJEMPLO
2 2
3 En general estar administrado por una entidad municipal, por ejemplo 3 El Municipio de San Jos, Entre Ros, ha implementado sistemticamente en los
4 una direccin municipal o un ente descentralizado. Puede ser conveniente 4 ltimos aos instrumentos urbansticos a su gestin. Entre ellos, bajo Ordenanza
5 que dicha entidad posea personera jurdica propia ya que como tal podra 5 N 27/2012 el Banco de Tierras Municipal, con funciones interdependientes
6 disponer de varias ventajas, permitindole participar como un actor relevante 6 de la aplicacin de otros mecanismos, como un fondo de desarrollo creado
7 en el mercado inmobiliario local. 7 a los fines de administrar los fondos generados por acciones urbansticas,
8 8 y recientemente la articulacin con Convenios Urbansticos, autorizando a
9 El Banco de Tierras puede generar beneficios para diversas reas Municipales: 9 recibir inmuebles en dacin en pago por obras de infraestructuras realizadas
10 10 en loteos dentro de la Ciudad de San Jos. Dichos pagos pasarn a formar
11 Informacin. 11 parte del patrimonio del Banco de Tierras, dinamizando el rol de la institucin
12 Incorporacin de un sistema de informacin geogrfica. 12 en el mercado.
13 Base de datos/Registro: Contar con un sistema de informacin catastral 13
14 de las propiedades municipales (ms las administradas) con informacin 14 Con la participacin activa en el mercado se est complementando las
15 actualizada peridicamente. 15 regulaciones vigentes.
16 Registro de lotes vacantes (baldos), incluyendo las propiedades de 16
17 terceros, con informacin sobre la disponibilidad de infraestructura. 17
18 18 CONCLUSIONES.
19 Gestin. 19
20 Asegurar la administracin de los bienes (lotes o propiedades) que formen 20 La gestin de la institucin Banco de Tierras Municipal es similar a la forma
21 parte del Banco de Tierras, ejerciendo todas las competencias necesarias. 21 de gestin de una empresa inmobiliaria, en el sentido de tratar de mantener y
22 Procurar la valorizacin y rentabilidad del patrimonio. 22 aumentar el valor de su patrimonio. Sin embargo, el Banco de Tierras Municipal
23 Procurar la consolidacin y la acumulacin de propiedades que conforman 23 se diferencia fundamentalmente de una empresa comn por la incorporacin
24 el Banco de Tierras. Interaccin permanente con las reas municipales 24 de funciones sociales y la orientacin en el bienestar pblico a largo plazo, as
25 afectadas. 25 acompaando los objetivos del Municipio.
26 26
27 27
28 28
29 29
30 30
Instrumentos Urbansticos IU-GID Pgina 127 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 Los Inmuebles en Desuso (baldos y edificaciones) son aquellas propiedades
4 que, habiendo sido producidas en su momento para un uso especifico, se
5 encuentran actualmente en estado de abandono y/o desuso. Dicha situacin
6 de improductividad, adems de impactar negativamente en el entorno
7 urbano barrial, ocasiona una subutilizacin de elementos urbanos de soporte
8 (infraestructura y equipamiento) lo que justifica mayor carga impositiva sobre
9 dichos inmuebles.
10
11 Aumentando el costo de posesin del bien, a travs de un aumento significativo
12 en la contribucin Municipal, se intenta trasmitir al propietario una seal
13 econmica de que su bien inmueble le resultar ms costoso si lo mantiene en
14 desuso que si lo utiliza o vende/alquila.
15
16 EVIDENCIAS ESTADSTICAS
17
18 En las ciudades argentinas con ms de 20.000 habitantes, el 23,4% de las
19 superficies en las zonas urbanas parceladas son baldos (2011)1. Diferenciando
20 entre zonas urbanas con diferentes caractersticas se distingue el siguiente
21 panorama:
22 15% baldos en zonas urbanas con infraestructura completa (definido
23 como disponibilidad de electricidad, red de agua potable, red cloacal y
24 pavimento), en general las zonas ms centrales
25 36% baldos en zonas urbanas equipadas con infraestructura incompleta
26 (le falta uno o ms de los cuatro elementos, electricidad, red de agua
27 potable, red cloacal y pavimento)
IU-GID 28
29
GRAVMENES PARA INMUEBLES EN DESUSO 30
1
Regulacin del Uso del Suelo UTDT/SAM 2012
IU-GID Pgina 128 2015 IU-GID Pgina 129 2015
1 1 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
2 2
3 3 Los objetivos para aplicar gravmenes especiales sobre inmuebles en desuso
4 4 son:
5 5 Estimular el uso de la infraestructura y equipamiento existente (ahora
6 6 subutilizados)
7 7 Evitar inversiones adicionales para la extensin de estos servicios bsicos
8 8 en zonas perifricas
9 9 Incentivar la renovacin y densificacin urbana;
10 10 Frenar la especulacin inmobiliaria;
11 11 entre otros
12 12
13 13 En ciudades muy densamente pobladas, los objetivos del desarrollo urbano
14 14 respecto a los baldos pueden variar. Dependiendo de la situacin local, estos
15 Suelo Vacante (Baldios) en las ciudades Argentinas con ms de 20.000 habitantes 15 inmuebles eventualmente representan un gran potencial para generar espacios
16 16 verdes, pblicos y/o equipamiento urbano. En aquellas situaciones barriales
17 La distribucin de estos inmuebles en el territorio urbano es generalmente 17 especficas, la utilizacin de los terrenos para fines pblicos sera prioritaria
18 dispersa, con cierto nivel de agrupamiento en determinadas zonas. Adems 18 a la edificacin. En dichos casos, las reas Municipales de Planeamiento lo
19 es comn que la presencia de inmuebles en desuso genere problemas en la 19 evaluarn y decidirn.
20 estructura barrial principalmente por la falta de gestin y mantenimiento de 20
21 los mismos, causando la degradacin de las propiedades linderas en uso. 21 Los fines ms comunes de los inmuebles en desuso, sobre los cuales se
22 22 interviene, son:
23 Aquellos inmuebles que se encuentran en las zonas urbanas con infraestructura 23 (A) Reservas de suelo para la extensin de algn uso especfico (ampliacin
24 completa representan usualmente un potencial para el desarrollo urbano que 24 de una fbrica, escuela, universidad, hospital, etc.)
25 permitira aumentar la oferta en el mercado de vivienda u otros usos, sin tener 25 (B) Medio para almacenamiento de valor.
26 que extender las redes de servicios o aumentar la oferta de otros elementos 26 (C) Bien de inversin especulativa.
27 urbanos de soporte, porque ya existen. 27 (D) Abandono / ociosidad (libre de funciones).
28 28
29 Por lo tanto existen varias razones por las que la poltica urbana deber estar 29 Si bien ninguno de estos usos/desusos resulta ser productivo, los ms
30 interesada en que estos inmuebles tengan un uso productivo. 30 problemticos son los descriptos en B, C y D porque no destinan el terreno a
1 una finalidad para la cual la parcela fue producida en su momento, retirando 1 BASES IMPONIBLES
2 del mercado cierta cantidad de parcelas y restringiendo la oferta de las mismas 2
3 . 3 Segn la cantidad y capacidad de los servicios subutilizados: Se debera
4 4 gravar con mayor carga aquellos inmuebles en desuso que posean una
5 IMPLEMENTACIN. 5 muy buena dotacin de infraestructura y equipamiento (reas centrales),
6 6 a diferencia de aquellos que presentan carencias de infraestructura y
7 FORMAS DE APLICACIN 7 equipamiento (zonas perifricas).
8 8
9 Impuesto: son gravmenes dispuestos por el derecho pblico que no 9 Segn indicadores urbansticos del cdigo vigente: Dependiendo de
10 demandan contraprestaciones. 10 la ubicacin del terreno se permite mayor o menor edificabilidad (FOT).
11 11 Al tener inmuebles en desuso con diferentes potenciales respecto a la
12 Multa: es un pago con el que se pretende compensar a una infraccin 12 edificabilidad (distinto FOT), los gravmenes debern diferenciarse segn
13 o una falta. Por lo tanto, la multa a aplicar debe basarse en una norma 13 dicha capacidad. A modo de ejemplo diremos que si una zona presenta
14 que no se cumple, en el caso de los inmuebles en desuso refirindose 14 un ndice de FOT alto, se sostiene que la provisin de infraestructura
15 al cdigo urbano vigente o a una ordenanza especfica al respecto. Sin 15 y equipamiento es adecuada para la densidad que propone y en
16 ser claro el concepto de infraccin o falta, el gravamen no podr ser 16 consecuencia el potencial de subutilizacin de los servicios ser mayor.
17 aplicado en forma de multa. 17
18 18 Superficie del terreno subutilizado: Se deber establecer una
19 Tasa, tasa diferencial o sobretasa: es un tributo que se abona 19 diferencia entre terrenos de mayor superficie subutilizados con alto
20 en concepto de la utilizacin de diversos servicios, aprovechamiento 20 potencial y terrenos de menor superficie con poco potencial de desarrollo
21 del bien pblico u otros beneficios o afectaciones. La tasa financia total 21 urbano.
22 o parcialmente los costos del servicio prestado. En este sentido, una 22
23 tasa especial para inmuebles en desuso deber hacer referencia a la 23 Segn propiedades acumuladas: Se podr tener en cuenta la cantidad
24 subutilizacin de la infraestructura instalada, que genera a la sociedad 24 de propiedades y/o metros cuadrados en situacin de subutilizacin que
25 diversos costos adicionales para la provisin de infraestructura adicional por 25 posee un mismo propietario, como condicin para la aplicacin de este
26 la falta de aprovechamiento de la capacidad instalada. La tasa se deber 26 instrumento.
27 relacionar a la cantidad y capacidad de aquellos servicios disponibles que 27
28 se subutilice en un inmueble especfico y los costos adicionales generados. 28 ELEMENTOS CLAVE PARA LA APLICACIN
29 Aquellas ciudades que presenten un crecimiento urbano negativo no 29
30 podrn aplicar un gravamen para baldos en concepto de subutilizacin. 30 Progresividad: Hay que darle un plazo al propietario para adecuarse y
1 modificar el uso del bien en cuestin. Cuando dicho impuesto aumenta 1 Cobrabilidad: La administracin pblica debe ser capaz de ejecutar el
2 progresivamente, y en la medida que el inmueble no siga siendo 2 pago.
3 destinado al uso conforme, el bien inmueble (baldo o edificacin) 3
4 comenzar paulatinamente a generar mayores costos al propietario. 4 IMPACTO EN ZONAS PERIFRICAS INCLUIDAS EN EL CDIGO URBANO.
5 5
6 Previsibilidad: Es necesario anticipar al mercado cules sern las 6 Existen grandes superficies perifricas a los ncleos urbanos, con una
7 polticas clave en los prximos aos, y de este modo permitirle a los 7 zonificacin urbana (Usos residenciales u otros) establecida por el Cdigo
8 actores considerar dichas polticas en la planificacin de sus inversiones. 8 Urbano, que posiblemente sern afectadas por el gravamen especial.
9 9 Por ejemplo existen zonas perifricas cuyos propietarios obtuvieron una
10 Continuidad: Si las polticas no presentan una continuidad en el tiempo 10 zonificacin que permite la futura edificacin, lo que aumenta el valor del
11 (por diversos factores), los resultados, en la aplicacin del instrumento 11 suelo del bien del que posee el propietario actual (valorizacin especulativa).
12 sern insatisfactorios. 12 Ahora bien, en caso de que aquellos propietarios afectados quisieran evitar
13 13 la mayor carga por el gravamen para inmuebles urbanos en desuso, estas
14 Comunicacin: Hay que comunicar y argumentar la aplicacin del 14 superficies pueden volver a denominarse como de uso rural u otra zonificacin
15 gravamen con claridad para que los actores de mercado entiendan las 15 que no permita edificaciones, debiendo iniciarse para este caso el proceso
16 razones de las medidas y puedan adecuar su comportamiento al respecto. 16 previsto para cambiar la zonificacin en el Cdigo Urbano.
17 17 De este modo, el gravamen impactara como elemento de freno a la
18 Sensibilidad: El monto a gravar debe ser relevante. Si el monto a 18 especulacin sobre el suelo, ya que la conversin de suelo rural en suelo urbano
19 pagar anualmente es insignificante, no tendr efecto. Por ejemplo, si el 19 sin darle un uso real segn la normativa aumentara el costo de posesin de
20 monto a pagar representa el 0,3% sobre el actual valor de mercado del 20 ese bien. En este sentido, el gravamen tendra un papel ordenador respecto
21 inmueble, mientras ese valor aumenta a un ritmo de alrededor de 10% 21 al desarrollo urbano perifrico dado que penalizara loteos con desarrollo
22 anual en trminos reales, la ganancia del propietario pasivo ser del 9,7% 22 disperso.
23 anual. Es claro que bajo estas circunstancias no le conviene adecuarse a las 23
24 nuevas condiciones. 24 DEBILIDADES DEL INSTRUMENTO
25 25
26 Sectorizacin: Debern definirse reas de aplicacin, con extensin 26 Existe cierto riesgo en su aplicacin, principalmente en tiempos de dinmica
27 paulatina, para priorizar las acciones en zonas con mayor subutilizacin 27 retroactiva del mercado inmobiliario, ya que el gravamen puede acelerar
28 o zonas de renovacin urbana prioritaria. Tambin para generar un 28 la cada de precios de los lotes y, a travs de los precios inmobiliarios en
29 acostumbramiento y adaptacin a la norma por parte de la comunidad. 29 cada, desestabilizar la economa an ms en aquellos momentos cuando
30 30 se debera estabilizarla.
1 1 EJEMPLO.
2 En muchos casos, la administracin pblica trabaja con valores fiscales y 2
3 no con valores de mercado. Para la efectividad del concepto es necesario 3 Las acciones pblicas con el objetivo de que se utilicen los inmuebles en
4 considerar los precios de mercado. La aplicacin del gravamen requiere 4 desuso para un fin productivo no se pueden limitar en acciones que aumenten
5 monitorear los precios inmobiliarios para poder reaccionar con celeridad 5 la presin tributaria.
6 y flexibilidad a la situacin actual de mercado. (ver Modelos de Tasacin 6
7 de Valores Inmuebles) 7 Los gravmenes son esenciales para asignarle un costo mayor a un fenmeno
8 8 que provoca impactos negativos como la degradacin de barrios, que dificulta
9 Si no se comunican bien las intenciones y razones de la aplicacin del 9 el completamiento de las redes de infraestructura, genera percepciones de
10 instrumento, este gravamen puede ser interpretado como un impuesto 10 inseguridad y causa mayores costos pblicos, entre otros.
11 adicional. Para ello es mejor combinarlo con un beneficio (combinacin 11 En este sentido, un bien que genera mltiples impactos no deseados y que no
12 de polticas de premio-castigo). 12 se utiliza de manera prevista deber generar mayores costos a su propietario
13 13 mientras un bien que impacta de manera positiva al desarrollo urbano debera
14 COMBINACIN DE POLTICAS DE PREMIO Y CASTIGO 14 tener una buena rentabilidad. Los municipios tienen la potestad de intervenir
15 15 en estas cuestiones con diversos instrumentos regulatorios, no nicamente
16 Aumentar las cargas impositivas para disuadir fenmenos no deseados no 16 con gravmenes.
17 necesariamente resuelve los problemas de fondo y son difciles de implementar 17 Los gravmenes tienen importancia respecto a darle al mercado una seal
18 si los afectados no visualizan las alternativas. 18 econmica a largo plazo que influencia la rentabilidad de ciertos bienes de
19 19 manera positiva o negativa.
20 Para que terrenos baldos aparezcan en el mercado de suelo, conviene combinar 20
21 la poltica de castigo con una de premios que beneficien al propietario del bien, 21 Las intervenciones en la prctica se realizan ms fcilmente analizando
22 en caso de reconvertir esa situacin de terreno baldo o propiedad ociosa. 22 diversas formas de incumplimiento, como cuando no se encuentren en
23 23 orden las obligaciones de posesin de inmuebles, existan terrenos que
24 Esta poltica combinada ofrece a los propietarios afectados determinadas 24 pertenecen a loteos no completados con deudas en forma tributaria u obras
25 alternativas que les permitiran elegir entre el castigo (aumento de costo de 25 de infraestructura no ejecutadas, Vacancia por Abandono Calificado (ver
26 posesin del bien) o el beneficio (un incentivo para la edificacin del bien por 26 Ordenanza 939/01 Moreno, Buenos Aires), deudas de tasas municipales que
27 ejemplo con viviendas) facilitando y acelerando el alcance de los objetivos. 27 se pueden compensar con terrenos, administracin pblica forzosa de terrenos
28 28 baldos, entre otras.
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IU-GID Pgina 136 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 Un gravamen especial para baldos no impacta como un aumento del impuesto
4 inmobiliario a un bien en uso, porque no es trasladable del propietario al
5 usuario del inmueble. Por lo tanto, el gravamen afecta de manera directa la
6 rentabilidad del bien y con ella, a mediano plazo, el precio del suelo.
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18
19 Hay que recordar que todas las medidas deberan tener como fin incentivar
20 la edificacin y el aumento de la produccin de vivienda. La posesin de un
21 bien improductivo debera tener un costo ms alto que la posesin de un bien
22 social como la vivienda nica familiar.
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Instrumentos Urbansticos IU-CM Pgina 139 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 Gran parte de las inversiones realizadas en infraestructura, equipamiento
4 urbano y espacios verdes tienen un costo que es asumido y financiado por el
5 presupuesto pblico. La Contribucin por Mejoras es un instrumento que
6 permite recuperar, de manera posterior a la inversin, al menos una parte del
7 costo de la obra pblica cobrando a los beneficiarios de las mismas, siempre y
8 cuando sea factible su identificacin, una contribucin proporcional.
9
10 En la prctica, la Contribucin por Mejoras, viene a solventar una carencia en
11 la regulacin y/o falta de inversin en elementos urbanos de soporte durante
12 el proceso de produccin inicial de diversos barrios, resultando en que un
13 instrumento inicialmente pensado para la mejora urbana en su proceso de
14 consolidacin, se utiliza para solventar falencias de la gestin de la planificacin
15 en el pasado, que produjeron ciudad semi-funcional.
16
17
19
20 Recuperacin total o parcial de las inversiones pblicas.
21 Captacin parcial de subas en el valor del suelo.
22 Redistribucin de fondos para inversiones en barrios con menor desarrollo.
23
24
25 IMPLEMENTACIN.
26
27 Las inversiones pblicas en donde ms comnmente se aplica este instrumento
IU-CM 28 son:
29 Mejoras en la infraestructura: redes de agua, cloaca, gas, conductos pluviales,
CONTRIBUCIN POR MEJORAS 30 cordn cuneta, pavimento y repavimentacin, alumbrado pblico, etc.
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1 Mejoras en el sistema de transporte (pblico): prolongacin de lneas de 1 REQUISITOS CLAVE PARA LA APLICACIN
2 transporte (subte, tren, bus), nuevas paradas, bicisenda, etc. 2
3 Mejoras en el espacio pblico y equipamiento urbano: recuperacin de bordes 3 Identificacin y cuantificacin del beneficio (mayor valor del suelo, mayor
4 costeros urbanos, calles peatonales, recuperacin y mejora de aceras, etc. 4 utilidad), debe ser justificado y necesita argumentacin.
5 5 Delimitacin del rea de impacto del beneficio.
6 Algunas de las inversiones mencionadas tienen impacto directo en el valor del 6 Identificacin de los beneficiarios: Existen beneficiarios directos,
7 suelo, sobre todo las mejoras en la infraestructura, y justifican traspasar la mayor 7 beneficiarios indirectos, beneficiarios de uso, beneficiarios de
8 parte del costo generado o su total a los propietarios beneficiados. Por el contrario, 8 valorizacin, como tambin beneficiarios potenciales y beneficiarios
9 en el caso de las inversiones para las cuales es menos evidente el impacto directo 9 eventuales, entre otras posibles clasificaciones.
10 al valor de las propiedades, se aplica la misma contribucin con rigor reducido. 10 Razonabilidad del monto a contribuir, relacin entre beneficio y
11 11 contribucin.
12 La aplicacin del instrumento tambin es factible en casos de mejora de la base 12 Limitacin del tiempo de aplicacin (relacionado al costo de la obra, la
13 normativa (usos de suelo e indicadores). Especialmente el primer otorgamiento o el 13 duracin de impacto, el monto a contribuir). No se trata de un nuevo
14 aumento de FOT resultan en un aumento del valor del suelo, cuyo efecto se puede 14 impuesto, sino de una contribucin temporaria para recuperar una
15 captar parcialmente con la aplicacin del instrumento, independientemente si el 15 inversin especfica. Hay mejoras que se pagan con anterioridad mediante
16 beneficiario realmente realiza la mayor renta potencial que le permite la mayor 16 un plan de pagos, previo consenso con los beneficiarios de las obras.
17 capacidad constructiva o no. El caso especial descrito se denomina comnmente 17 Plan de pagos o plan de cuotas, adicional al pago de servicios y tasas
18 Contribucin por Valorizacin. En este caso, la contribucin del beneficiario puede 18 regulares.
19 consistir en la transferencia de dinero o la cesin de suelo (adicional a la cesin de 19 Legitimacin: La ordenanza que declare de utilidad pblica la
20 suelo en concepto de accesos, equipamiento urbano, espacios pblicos y verdes). 20 obra sujeta a la aplicacin de este instrumento, deber contener la
21 21 informacin pertinente respecto a las inversiones a realizar, los modos de
22 CONTRIBUYENTES 22 financiamiento, y la base para el cmputo de prorrateo. De este modo
23 23 se comunica de manera transparente las inversiones, los beneficios y las
24 Se pretende identificar a los beneficiarios de una mejora especfica, que segn el 24 contribuciones.
25 caso podrn ser: frentistas, propietarios a determinada distancia (radio a definir) 25
26 del elemento mejorado o beneficiarios directos por conexin a servicio, entre 26 Se deber considerar que la aplicacin del instrumento se realiza solo en los
27 otros. 27 casos de mejoras reales que no son cuestionables. Por ejemplo, si se pone rejas
28 28 alrededor de los parques pblicos, este hecho no representa ninguna mejora
29 29 real para los vecinos pero s una limitacin para el uso del espacio verde.
30 30
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1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

2 2
3 Los fondos recaudados por el concepto sern destinados al Fondo de 3 La Ciudad de Trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, demuestra un
4 Desarrollo Urbano (o afn) para luego ser reinvertido en otras obras que 4 paulatino crecimiento poblacional. Este crecimiento genera una demanda de
5 mejoran la calidad de vida urbana. No pasarn a ser parte del presupuesto de 5 tierras para la expansin geogrfica de la Ciudad y a su vez, aumentos de
6 gasto corriente de los Municipios. 6 los valores de suelo que se convierten inaccesibles para los sectores medios y
7 7 bajos.
8 MODO DE APLICACIN 8 En este escenario, el municipio aplica una poltica de tierras que permite
9 9 producir suelo urbano y al mismo tiempo influenciar el valor de lotes en el
10 Se aplica por propiedad, metros cuadrados de terreno o construidos. Requiere 10 mercado.
11 un anlisis detallado de los contribuyentes sobre los cuales se aplica el concepto 11
12 (por ejemplo: edificio con 30 departamentos de propiedad horizontal, terreno 12 La contribucin por mejoras, se aplica sobre los nuevos loteos que fueran
13 con vivienda familiar, predio comercial) 13 incorporados al rea urbana de la ciudad.
14 14 Se establece (a travs de una ordenanza) que los propietarios deben contribuir
15 DIFICULTADES DEL CONCEPTO 15 al municipio el 12 % del total de la tierra loteada (aparte de las cesiones de
16 16 suelo en concepto de accesos, espacios pblicos, verdes y equipamiento). La
17 Solo contribuyen los habitantes o propietarios de los inmuebles cercanos, 17 mejora consiste en la mayor utilidad econmica de los terrenos generada por
18 no todos los dems usuarios que no son identificables. 18 el cambio de normativa provisto por parte de la Municipalidad (Conversin de
19 Existen diversos tipos de beneficiarios, de uso y de valorizacin, entre otros. 19 suelo rural en urbano).
20 Los propietarios posiblemente trasladen la contribucin a los inquilinos (si 20
21 hay), apropindose de esta manera del total de los beneficios sin haber 21 Los lotes contribuidos se destinan a la construccin de viviendas, permitiendo
22 invertido y aportado. 22 a los nuevos propietarios adquirir terrenos a precios accesibles.
23 La contribucin por mejoras por s misma no toma en cuenta diferencias 23 La contribucin por mejoras es aplicada en Trenque Lauquen como parte de
24 sociales entre vecinos/propietarios/instituciones/empresas y su diferente 24 un sistema complejo de instrumentos urbansticos que intervienen en distintos
25 capacidad de pago, siendo que adems las posibilidades de capitalizacin 25 aspectos del desarrollo urbano de la ciudad.
26 de los beneficios por parte de los diversos grupos tampoco son iguales 26
27 27
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IU-CM Pgina 144 2015
1 CONCLUSIONES.
2
3 Gran parte de los municipios reciben aportes del estado Nacional y de las
4 Provincias para la realizacin de obras de infraestructura. Estas obras,
5 generalmente, valorizan el suelo en forma de mayor valor de mercado de los
6 lotes afectados, y tambin son pasibles de ser abordadas por este instrumento
7 municipal aunque otro actor pblico realice las inversiones.
8
9 Aquellos municipios que no aplican este instrumento para la recuperacin
10 de inversiones pblicas o alternativamente otro instrumento que permite
11 la captacin de plusvalas, estn realizando una transferencia indirecta de
12 los impuestos pblicos recaudados de todos los contribuyentes hacia los
13 propietarios de los terrenos beneficiados por las obras realizadas. La prctica
14 de generar con inversiones pblicas un aumento en el valor de las propiedades
15 afectadas, sin contraprestacin alguna por parte de los beneficiarios, es
16 cuestionable; a excepcin de los casos en donde la poblacin favorecida sea
17 de muy bajos recursos.
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INSTRUMENTOS URBANSTICOS IU-FI Pgina 147 2015
1 INTRODUCCIN
2
3 Una de las claves del desarrollo econmico y social de las ciudades es dotarlas
4 con diversos tipos de infraestructura. Los barrios que carecen de la provisin
5 con redes de infraestructura bsica, no poseen de las mismas oportunidades
6 que aquellos con los mejores servicios. Por lo tanto, la infraestructura disponible
7 determina el potencial y las expectativas para el desarrollo del territorio y su
8 poblacin.
9 Se consideran elementos de infraestructura urbana:
10 Red de agua potable con todas las instalaciones tcnicas relacionadas,
11 incluyendo planta depuradora, etc.
12 Red cloacal con todas las instalaciones tcnicas relacionadas, incluyendo
13 planta de tratamiento, etc.
14 Sistema de desages pluviales con todas las instalaciones tcnicas relacio-
15 nadas, incluyendo cisternas de retencin, defensas y/u otros sistemas de
16 ingeniera hidrulica, etc.
17 Red elctrica con todas las instalaciones tcnicas relacionadas
18 Red de gas con todas las instalaciones tcnicas relacionadas
19 Alumbrado pblico con todas las instalaciones tcnicas relacionadas
20 Red vial comunal con todas las instalaciones tcnicas relacionadas (calles,
21 veredas, caminos, zonas peatonales, bicisendas, instalaciones para la pro-
22 teccin de contaminacin sonora), incluyendo los diversos espacios pbli-
23 cos, plazas, plazoletas, arbolado, etc.
24 Red de transporte pblico: carriles exclusivos, refugios (paradas),etc.
25
IU-FI 26 Los diversos elementos de infraestructura representan los insumos necesarios
27 para el producto final parcela urbana, bien comerciable en el mercado del
FINANCIAMIENTO DE 28 suelo. La produccin de la infraestructura y sus costos son componentes del
29 proceso de produccin de las parcelas y deben ser asumidos por el productor
REDES DE INFRAESTRUCTURA 30 (desarrollador/loteador) o el posterior titular del bien, en caso de que el producto
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no se entregue con los atributos de infraestructura completos. La disponibilidad y

calidad de la infraestructura instalada influye claramente en el precio del producto Teniendo en cuenta estos principios, los costos de construccin, ampliacin de la
parcela urbana. capacidad instalada y modernizacin tecnolgica de las redes de infraestructura,
pueden ser solventados por los siguientes grupos:
La construccin, mantenimiento y modernizacin de las redes de infraestructura
urbana es fundamental en el proceso de (re)produccin de la ciudad. Los
altos costos de inversin para cumplir con la demanda de estos elementos, 1. Propietarios de los terrenos que se conectarn a la red: A travs
se deben financiar trasladando los costos principalmente a los demandantes- de una Contribucin por Mejoras a pagar por los propietarios de los
beneficiarios de la infraestructura que se construye. inmuebles directamente beneficiados. En caso de tratarse de nuevos lote-
os (conversin de suelo rural en suelo urbano), directamente se deber
El Ministerio del Interior y Transporte dedic una publicacin especfica a este obligar a los desarrolladores a producir los elementos de infraestructura
tema, bajo el ttulo Financiamiento de Infraestructura Urbana.Criterios para requeridos en suficiente cantidad y calidad. Luego, la venta de las parce-
un Modelo de Gestin Pblico-Privado que est disponible en la Secretara de las, producto final del loteo, se realizan con las redes de infraestructura
Asuntos Municipales. ya conectadas.Los casos que no respetan el Principio de Responsabili-
dad sobre los Costos (causantes, beneficiarios restantes, presupuesto
pblico, en ese orden) generan diversas formas de aprovechamiento o
FUNCIONES Y OBJETIVOS especulacin, dado que permiten a algunos actores externalizar costos y
trasladarlos a otros actores, en general pblicos, mientras se privatizan los
Independientemente de su mecanismo de gestin o forma de propiedad, las redes de beneficios y las ganancias resultantes.
infraestructura suelen denominarse bienes pblicos. Se trata de elementos urbanos de
soporte, que garantizan el buen funcionamiento de la ciudad y se producen debido a 2. Usuarios individuales de la nueva conexin a la red: A travs de
las demandas de diversos actores y grupos sociales. la facturacin peridica de los beneficiarios directos (pueden ser inqui-
linos o propietarios).
PRINCIPIOS
3. Todos los usuarios de la red: A travs de la facturacin peridica, u
Rigen dos principios para el traslado delos costos de construccin de infraestructura, en otro mecanismo, del servicio brindado. El costo de la instalacin de nueva
primer lugar el Principio de Responsabilidad sobre los Costos (traslado de los costos a infraestructura puede ser incluido en el precio de la unidad de consumo,
los demandantes-beneficiarios) y en segundo lugar el Principio de Solidaridad en aquellos de mantenimiento/extensin de la red de servicio o ser cobrado como
casos en los que la situacin social individual de los demandantes y/o beneficiarios de contribucin especial.
inversiones en infraestructura evidencie una reducida capacidad de pago.
4. Presupuestos pblicos (nacional, provincial y/o municipal): El especficos que disponen y disfrutan de una red de infraestructura especfica. Los
costo de instalacin de infraestructura se traslada a la totalidad de los instrumentos concretos de financiamiento se eligen segn el anlisis que identifica
contribuyentes. los grupos, individuos o instituciones causantes y los dems beneficiarios.
Tambin es posible un traslado de costos a una combinacin entre los cuatro

grupos. Siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la Identificacin de los beneficios y otros impactos de la
inversin, el propietario de la parcela conectada. inversin en infraestructura
Tambin es posible un traslado de costos a una combinacin entre los cuatro grupos. Los beneficios de inversiones en infraestructura se plasman en dos aspectos
Siempre priorizando el traslado del costo al beneficiario directo de la inversin, el que se encuentran relacionados: el valor del inmueble y su utilidad. Mientras
propietario de la parcela conectada. un propietario goza de ambos beneficios, un inquilino goza nicamente de la
utilidad del inmueble. Como el propietario, el inquilino es usuario, pero no puede
Los casos que no respetan el Principio de Responsabilidad sobre los capitalizar el valor de uso, al contrario, en general paga la mayor utilidad a travs
Costos generan diversas formas de aprovechamiento o especulacin, dado del alquiler. Esta circunstancia explica la prioridad para trasladar el costo de las
que permiten a algunos actores externalizar costos y trasladarlos a otros inversiones en infraestructura a los propietarios, considerando que ellos captan
actores, en general pblicos, mientras se privatizan los beneficios y las dichos beneficios econmicos.
ganancias resultantes del aumento del valor del suelo.
Sin embargo, la implementacin y ejecucin de dichos principios es una Algunas inversiones en infraestructura tienen posibles impactos negativos al
cuestin poltica. valor de los inmuebles linderos, como por ejemplo la construccin de autopistas,
que aumenta la contaminacin del aire y sonora. En estos casos, los causantes
y beneficiarios de la inversin se encuentran mayoritariamente fuera de la zona
IMPLEMENTACIN afectada por la inversin y no se justifica un traslado del costo a los propietarios de
inmuebles linderos aunque su accesibilidad mejore.
Se considera aqu el modo de financiamiento de inversiones iniciales
y reinversiones/ampliaciones/ modernizaciones de las instalaciones de
infraestructura, pero no el mantenimiento cotidiano de las redes que debe ser Identificacin de los beneficiarios de la inversin
financiado a travs delas tarifas de consumo u otras opciones.
La identificacin de los beneficiarios influye en la eleccin del modo de
El modo de financiamiento de infraestructura, debe asegurar que los costos financiamiento.
de inversin se carguen a los causantes/ demandantes y dems beneficiarios
Beneficiarios (y Quines absorben el Instrumentos de Distribucin costo-beneficio
sus beneficios) costo financiamiento
(P1)Contribucin
1 La identificacin de los beneficiarios influye en la eleccin del modo de financiamiento. por mejoras
Costo y beneficio absorbe el
2 Las inversiones en infraestructura se realizan siempre en un territorio determinado. Los (Pago total o en mismo actor, salvo en algunos
Propietario del PROPIETARIOS de los cuotas) casos especiales.
3 beneficiarios de la inversin se pueden encontrar dentro de este territorio delimitado, o no.
terreno/inmue lotes
4 Las inversiones para la urbanizacin de terrenos rurales, por ejemplo, se realizan para servir ble (Beneficios:
valor del (C1)Tarifa base de
5 a los lotes a parcelar. Los demandantes, propietarios de los lotes, se identifican fcilmente. suelo/lote, conexin al servicio
utilidad) (Pago total o en
6 Del mismo modo, la densificacin urbana de un delimitado territorio requiere, a mediano o cuotas)
Posible transferencia de
7 largo plazo, modificaciones y reinversiones en la infraestructura de la zona. Aqu tambin se (C2) El costo de beneficios (valor) desde usuarios
Usuarios/ Los instalacin es hacia los propietarios del
8 identifican fcilmente los beneficiarios, en forma de los propietarios y/o desarrolladores, que consumidores CONSUMIDORES traslado a las inmueble (p.e. a travs de
de la reales del servicio/ mayores alquileres).
9 modifican el uso, o la intensidad de uso, de determinados inmuebles. de la infraestructura
unidades de
infraestructura servicio
10 , identificables consumidas (Peaje,
y no kWh, m3, etc.)
11 Una inversin en infraestructura no siempre est determinada por la demanda en un territorio identificables
(Beneficio:
12 delimitado. En los casos en los que el territorio de inversin y el territorio donde se origina utilidad)
(U1) Una tarifa
13 la demanda no son los mismos, resulta ms dificultoso identificar a los beneficiarios de la plana facturada a
USUARIOS
todos los usuarios
14 inversin. Por ejemplo, la ampliacin de las redes de desages pluviales en una determinada
financia las nuevas
Todos los
15 zona ro abajo, causada por la extensin urbana y la subsiguiente impermeabilizacin de instalaciones
USUARIOS
16 suelo por la construccin de edificios y pavimentacin de las calles ro arriba. conectados a la red (U2) El costo de Transferencia de beneficios desde
de infraestructura el grupo de clientes/usuarios del
instalacin es
17 traslado a las
servicio hacia los usuarios y
unidades de propietarios recin conectados.
18 Los beneficiarios aportan
servicio
relativamente poco.
19 Instrumentos de Financiamiento consumidas (kWh,
m3, etc.)
20
Usuarios conectados (S1)Fondo
21 Principalmente, se pueden distinguir dos tipos de beneficiarios: los usuarios de la a la infraestructura Solidario
contribuyen a Especfico
22 infraestructura y los propietarios de los lotes afectados por las dichas obras. Cabe aclarar que, beneficio de futuros
usuarios
23 en algunos casos, el territorio donde se realiza la inversin, y el territorio dnde se encuentran
actualmente no
24 los beneficiarios, no son los mismos. Por lo tanto, para poder trasladar el costo de inversin conectados
25 para la instalacin de diversos tipos de infraestructura, sea total o parcialmente, es importante (C1)Presupuesto Transferencia de beneficios desde
pblico (Estado) a todos los contribuyentes hacia los
26 identificar los beneficiarios directos. Todos los travs de impuestos usuarios y propietarios. Los
CONTRIBUYENTES que y otros ingresos beneficiarios externalizan
27 pagan impuestos (socializan) el costo de su
28 La siguiente planilla pretende orientar el anlisis a realizar, define los instrumentos de beneficio individual. En estos
casos se deben aplicar
29 financiamiento a aplicar en cada caso, y destaca la distribucin costo-beneficio en los actores instrumentos complementarios
de redistribucin.
30 involucrados.

1 Los diferentes instrumentos de financiamiento pueden ser combinados en 1 el largo plazo, tambin afectan la cohesin social de la comunidad por el
2 distintas formas. 2 desequilibrio que se genera entre los actores con buen y mal comportamiento.
3 3 As, este tipo de medida beneficia comportamientos contrarios al de un buen
4 Contribucin por Mejoras: (ver el captulo especfico de esta Gua) 4 contribuyente, y provoca que se especule por la obtencin de mayores
5 Fondo Solidario Especfico: (ver el captulo especfico de esta Gua) 5 beneficios incumpliendo sus obligaciones.
6 6
7 Facilidades de pago 7 Al contrario, se debern implementar incentivos para los buenos contribuyentes
8 Los costos de inversin en infraestructura suelen ser altos, y en pocos casos 8 a fin de fomentar el comportamiento responsable y fortalecer la cohesin
9 pueden ser traslados a los contribuyentes con un nico pago. Por esta razn, se 9 social de la comunidad.
10 debe trabajar con planes de pago razonables, con plazos y perodos definidos 10
11 que no superen la capacidad de pago de los contribuyentes. 11 DEUDA CATASTRAL
12 12 En los casos de aquellos propietarios de parcelas que no paguen los costos
13 Muchas obras requieren de (pre-)financiamiento (crdito, fideicomiso, etc.), 13 para la conexin a las redes de infraestructura (morosidad), se pueden cobrar
14 con posterior programacin de cobro retroactivo. 14 los fondos no recuperados en otro momento cuando el inmueble beneficiado
15 15 cambie de titularidad y el propietario efecte su beneficio a travs de la venta
16 16 del inmueble.
17 Funcin social 17
18 Aunque se hace hincapi en los costos de infraestructura y su distribucin, no 18 Para este fin, la Contribucin por Mejoras no pagada deber generar una
19 hay que olvidar que la infraestructura siempre tiene una funcin social, y el 19 deuda catastral correspondiente al monto financiado y que deber ser
20 acceso indiscriminado debe estar asegurado. 20 actualizado al valor del momento en el que finalmente se pague. Para poder
21 21 vender el inmueble, el propietario deber asegurar la Libre Deuda de Catastro.
22 En el caso de situaciones sociales individuales que no permiten el pago de 22 De no ser as, el pago de la deuda catastral se realiza en el momento del
23 aportes totales o parciales, se debern encontrar soluciones flexibles para 23 cambio de titularidad.
24 garantizar la cohesin social de la comunidad. 24
25 25 De este modo se puede frenar la socializacin de costos de infraestructura a
26 Moratorias 26 beneficio de los propietarios de inmuebles y la especulacin relacionada.
27 Las moratorias de pago que, en la prctica, apremian a los contribuyentes 27
28 morosos a travs de diversos tipos de descuentos, influyen de manera negativa 28
29 en el comportamiento de los contribuyentes, y en su voluntad de pago. En 29
30 30
1 Economas de Escala y Economas de Aglomeracin 1 EJEMPLO

2 2
3 El alto costo de produccin de infraestructura requiere de la bsqueda de 3 En Villa Maria/Provincia de Crdoba, las normativas que regulan los nuevos
4 economas de escala para optimizar la rentabilidad de la inversin. Esta, se 4 loteos, exigen para su aprobacin la provisin de infraestructura de agua, cloacas,
5 logra a travs de procesos de planificacin que orienten el desarrollo urbano 5 energa elctrica, alumbrado pblico, arbolado pblico y cordn cuneta. Con lo
6 hacia algunas zonas prioritarias, y definen densidades urbanas apropiadas que 6 que toda la inversin est trasladado directamente al causante/ demandante, el
7 garantizan un mayor nmero de contribuyentes para la infraestructura a instalar, 7 desarrollador/ loteador que dona aquellos elementos al dominio pblico para su
8 as como actividades coordinadas y concertadas. 8 explotacin. Dicha inversin se prorratea en el costo de la totalidad de los lotes.
9 9
10 Costos Mayores por Deficiente Planificacin Urbana 10 En caso de inversiones posteriores a la produccin de lotes, se aplica la
11 11 Contribucin por Mejoras que se paga con anterioridad (gas, cordn cuneta,
12 El desarrollo urbano disperso causa mayores costos de instalacin de infraestructura, 12 pavimento), mediante un plan de pago establecido por consenso con los
13 dado que la relacin entre costo y beneficio puede ser negativa. Esta circunstancia 13 vecinos. Cuando el capital acumulado lo permite se empieza a ejecutar la obra.
14 implica en casi todos los casos el reclamo por financiamiento de estas inversiones no 14 En la prctica, la Contribucin por Mejoras se traduce a una mayor tasa de
15 rentables por el presupuesto pblico. 15 servicios a la propiedad durante el perodo establecido.
16 16
17 Por lo tanto, es altamente importante que las instituciones de Planificacin Urbana local, 17
18 las reas Municipales de Planeamiento, entre otros, cumplan su rol de coordinadores 18 CONCLUSIONES
19 en todos los aspectos de desarrollo urbano. Planes de Uso de Suelo, Cdigos de 19
20 Planeamiento y otros documentos y procesos deben ser optimizados para garantizar 20 Cuando la instalacin de infraestructura da como resultado beneficios concretos,
21 la funcionalidad de todos los espacios urbanos, y la capacidad de financiamiento de las 21 sea en forma de mayor utilidad o valor, como es comn, se deben trasladar
22 instalaciones necesarias. 22 los costos de inversin principalmente a los propietarios-beneficiarios. Solo en
23 23 casos particulares, cuando es necesario y justificado, se aplican mecanismos
24 El rol de coordinacin por parte de las reas Municipales de Planeamiento (o afines), 24 de financiamiento solidarios: como por ejemplo, si no se pueden identificar
25 entonces, tiene una funcin fundamental para la economa local porque permite (o no) 25 claramente a los causantes y/o beneficiarios, o si las situaciones sociales
26 optimizar las inversiones pblicas y privadas a beneficio (o costo) de toda la comunidad. 26 individuales as lo requieren.
27 27
28 En este sentido, Planes de Uso de Suelo (o afines) que permiten un desarrollo urbano 28 La justa distribucin de costos y beneficios en el proceso de produccin de
29 disperso sin garantizar al mismo tiempo el financiamiento de este tipo de desarrollo 29 ciudad, especialmente respecto de la instalacin de infraestructura, es clave
30 urbano, son disfuncionales en sentido econmico y social. 30 para el desarrollo urbano, ya que determina las oportunidades de diversos
IU-FI Pgina 158 2015
1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

2 de vida, como tambin de apropiarse (o no) de los beneficios que genera la
3 ciudad. Estos aspectos de ciudad justa y ciudad accesible, influyen en la
4 prosperidad de la comunidad y tienen, sobre todo, influencia a la estructura
5 urbana, fragmentacin territorial y segregacin social.
6
7 El significado de justa distribucin de costos y beneficios puede ser
8 interpretado de diversas maneras, ya que depende de los contextos sociales y
9 territoriales. No es justa la modalidad de financiamiento si se socializan los
10 costos, al tiempo que se privatizan los beneficios.
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30
MODELOS DE CLCULO
Modelos de Clculo IU-MTI Pgina 163 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 El valor inmobiliario de una propiedad est compuesto bsicamente por dos
4 componentes: el valor del suelo, y el valor del hecho construido y/u otros objetos
5 que se encuentren en la parcela. Para estimar dichos valores, es necesario
6 diferenciar entre el valor del suelo y, si existieran, el valor de los edificios u
7 otros objetos de una propiedad determinada. El valor del suelo depende en gran
8 medida del uso del suelo real que se le da a un terreno, del uso permitido por
9 normativa, y de los indicadores de volmenes edificables (FOT, FOS, etc.).
10 Para el municipio, el valor del suelo es el de mayor relevancia dado que este
11 valor se encuentra altamente influenciado por su propia actividad.
12
13 Los Modelos de Tasacin de Valores son:
14
15 (A) Modelo de Valores Comparativos.
16 (B) Modelo de Rentabilidad
17 (C) Modelo de Sustitucin.
18 (D) Distincin entre los Valores de Suelo y los dems Objetos
19
20 Todos los modelos se aplican sobre valores de mercado.
21
22
24
25 Los Modelos de Tasacin de Valores permiten calcular valores inmobiliarios a base
IU-MTI 26 de distintos conceptos y se los utiliza en relacin a la aplicacin de diferentes
27 instrumentos urbansticos como:
Modelos de Tasacin 28 Determinacin de valores de suelo rural (en caso de adquirir terrenos para
29 la expansin urbana, antes de la conversin en suelo urbano).
de Valores Inmuebles 30 Expropiaciones.
IU-MTI Pgina 164 2015 IU-MTI Pgina 165 2015
1 Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) Modelo de Valores Comparativos

2 Unificacin y subdivisin de parcelas. 2
3 Compensacin de deudas. 3 El modelo de valores comparativos es el mtodo de tasacin ms comn en
4 Convenios Urbansticos. 4 nuestro pas. Este mtodo calcula el valor de un determinado inmueble en base
5 Otros. 5 a los valores de otros inmuebles con similares caractersticas como ubicacin,
6 6 tipo de uso, dimensin, antigedad y calidad de la edificacin, entre otras.
7 Segn el modelo de clculo aplicado se obtienen diferentes valores para el 7
8 mismo inmueble analizado. Si la diferencia de valores resultantes es alta indica la 8 Si no se encuentran precios de referencia dentro de la misma zona, se puede
9 eventual existencia de distorsiones en el mercado inmobiliario. Aquellos casos se 9 ampliar el rea considerado siempre y cuando se mantengan las caractersticas
10 debern analizar luego con mayor detalle para transparentar las posibles causas. 10 necesarias para la identificacin de valores comparables.
11 11
12 12 Tambin se pueden utilizar valores de compra-venta de otros perodos (aos
13 METODOLOGA. 13 anteriores) y actualizarlos segn los valores inmobiliarios actuales. Dicha
14 14 actualizacin se realiza mediante un ndice de evolucin de precios inmobiliarios
15 Cada modelo de tasacin permite analizar el valor de un bien desde un punto 15 en el perodo correspondiente.
16 de vista econmico distinto. Mientras el modelo de valores comparativos (A) 16
17 refleja lo que los actores de mercado estn actualmente dispuestos a pagar por 17 Este mtodo se puede aplicar tanto en terrenos edificados como en no
18 determinado bien, el modelo de rentabilidad (B) permite identificar eventuales 18 edificados, requiriendo del monitoreo de los mercados inmobiliarios y sus
19 burbujas en los precios de mercado y/o situaciones de especulacin inmobiliaria, 19 precios. La informacin necesaria se obtiene de distintas fuentes como:
20 principalmente cuando el valor comparativo est desvinculado de la rentabilidad 20 Escrituraciones y/o boletos de compra-venta realizadas en el perodo.
21 real que el mismo bien inmobiliario permite obtener. 21 Informacin de la cmara inmobiliaria.
22 22 Informacin de negocios inmobiliarios.
23 Para determinar el valor inmueble de una parcela con todos sus componentes (suelo 23 Anuncios pblicos de venta de inmuebles (peridicos, web, otros)
24 y objetos), se aplican ambos modelos, el de valores comparativos y el de rentabilidad, 24 Otras fuentes
25 obteniendo dos valores distintos. A cada modelo se otorga una ponderacin (entre 25
26 0% y 100%) que influye la determinacin final del valor. La ponderacin utilizada 26 Cuanto mayor sea la cantidad de valores de referencia disponibles para un caso
27 depende del caso especfico y su argumentacin debe ser transparente. 27 determinado, se podr estimar con mayor precisin el valor del inmueble segn
28 28 este modelo.
29 El modelo de sustitucin (C) se aplica nicamente sobre bienes sustituibles 29
30 (objetos), mientras el suelo no representa un bien con tal caracterstica. 30 Algunos lotes pueden tener caractersticas catastrales especiales conforme
1 a determinados derechos o cargas (servidumbres, otros). Estas caractersticas 1 En algunos casos, sobre todo los de actividades con ingresos temporarios,
2 especiales influyen en el valor del inmueble y tambin deben ser tasadas en este 2 voltiles y/o cclicos es conveniente que se realice un clculo que incorpore
3 modelo. 3 los ingresos y egresos de varios ciclos para obtener valores de ingresos netos
4 4 promedios.
5 (B) Modelo de Rentabilidad. 5
6 6 Teniendo el Ingreso Neto Anual (INA) que genera el bien, la Rentabilidad Comn
7 Este modelo supone que cada propiedad, consistiendo de suelo y objeto(s), 7 (RC, medida en %) permite calcular el valor inmobiliario del bien. A su vez, esta
8 representa un capital que genera determinada rentabilidad anual a travs de 8 rentabilidad comn depender del tipo de actividad y las rentabilidades exigidas
9 las actividades que se realizan dentro de sus lmites. Su clculo se basa en las 9 en el sector. La rentabilidad exigida vara segn el contexto y ao, dependiendo
10 rentabilidades reales y comunes para determinados usos especficos en el contexto 10 de las rentabilidades alternativas para inversiones de capital.
11 normal del mercado. 11 La Rentabilidad Comn (RC) corresponde en la prctica a un promedio que
12 12 resulta de las Tasas Internas de Retorno (TIR) de actividades similares.
13 Se trata de determinar el valor de la propiedad a travs de la rentabilidad real de 13
14 esta. Para tal fin se suman todos los ingresos (I) que genera el bien (alquiler, venta de 14
15 toneladas de materia agrcola producida, otros) y se descuentan todos los costos (E) 15
16 producto del funcionamiento de las actividades llevadas adelante (administracin, 16 Valor Inmueble = INA x 100% / RC

17 amortizaciones, mantenimiento, mano de obra, pago de servicios, insumos, 17 (Valor Inmueble = Ingreso Neto Anual x 100% / Rentabilidad Comn)
18 impuestos, perodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

19 Anual (INA) que genera el bien. 19
20 20 Rentabilidades comunes o normales son aquellas que se encuentran en
21 21 el rango de entre 5 y 10% anuales en trminos reales (excluyendo los efectos
22 INA = I E 22 de la inflacin). Generalmente, se consideran extraordinarias aquellas
23 23 rentabilidades que superan el 20% en trminos reales.
(Ingreso Neto Anual = Ingresos Egresos)
24 24

25 25 Entonces, si suponemos que la rentabilidad comn en el sector de vivienda
26 Si no se pueden conocer los ingresos y egresos correspondientes de un determinado 26 fuese del 10% anual, el valor del inmueble, incluyendo terreno y edificio, sera
27 bien, se debern aplicar para el clculo los valores promedios del sector. Para el 27 diez veces el ingreso neto anual (INA x 100% / 10%). Del mismo modo si la
28 caso de los inmuebles de uso no comercial (vivienda nica, otros), en donde no se 28 rentabilidad comn fuese del 5% anual, el valor del inmueble tendra veinte
29 generan ingresos, se computa el ingreso anual que generara dicho inmueble en 29 veces el ingreso neto anual que genera el bien (INA x 100% / 5%).
30 caso de ser rentado a terceros (manteniendo el mismo tipo de uso). 30
1 Baldos y otros inmuebles en desuso con rentabilidad negativa son casos especiales. 1 (D) Distincin entre los Valores de Suelo y los dems Objetos
2 Este tipo de inmuebles no genera ingresos pero tiene generalmente ciertos costos 2
3 de mantenimiento y por lo tanto su rentabilidad puede ser negativa, lo que se ver 3 Si se quiere determinar y distinguir los valores del suelo y de los objetos de un
4 reflejado en el valor resultado obtenido por la aplicacin del modelo de rentabilidad. 4 inmueble (una parcela edificada, etc.), se aplica:
5 Para estos inmuebles se deben analizar las razones por las cuales se encuentran 5
6 en desuso. Inmuebles que no poseen de actividades con rentabilidad positiva, ni 6 1. Los modelos de valores comparados y rentabilidad para determinar el
7 otra utilidad razonable en amplio sentido (Como reserva de suelo para la extensin 7 valor total del inmueble (con la ponderacin correspondiente con la que cada
8 de una fbrica, de una casa, etc.) tienen probablemente fines especulativos con 8 uno de los modelos influye el valor resultado).
9 impacto negativo al desarrollo urbano ya que no se utilizan los inmuebles para el 9
10 destino para el cual fueron previstos. 10 2. El modelo de sustitucin para determinar el valor de los objetos construidos
11 11 u otro tipo de objetos.
12 (C) Modelo de Sustitucin 12
13 13
14 El modelo de sustitucin computa el monto de dinero necesario para sustituir todos 14
Valor Suelo = Valor Inmueble - Valor Objetos
15 los bienes construidos y dems elementos que se encuentran dentro de los lmites 15

16 de una determinada parcela. 16
17 17
18 Este modelo se puede aplicar nicamente para bienes sustituibles, por lo tanto no 18 De este modo, se podr determinar el valor de suelo de un inmueble y distinguirlo
19 se lo utiliza para bienes que consisten exclusivamente en suelo. 19 del valor de los objetos que se encuentran dentro de los lmites de una (o varias)
20 20 parcela(s).
21 El valor se determina en base a los costos de produccin de los elementos 21
22 identificados, descontando la amortizacin (disminucin de valor por antigedad). 22
23 En caso de no contar con informacin precisa se utilizan valores promedio del sector 23 EJEMPLO.
24 y valores empricos de casos similares. Son tiles los ndices respectivos que publican 24
25 peridicamente las cmaras del sector de construccin u otras entidades sectoriales. 25 Un Municipio localizado en la Pampa Hmeda tiene la intencin de extender
26 26 su mancha urbana. Para lo cual se debe convertir suelo rural en suelo urbano,
27 Algunos objetos poseen caractersticas especiales que le infieren un valor mayor 27 otorgando una normativa que permite construir (Tipo de Uso de Suelo, FOT,
28 que el correspondiente a la sustitucin de los elementos materiales del objeto (valor 28 FOS, etc.), producir los elementos urbanos de soporte y lotes para su posterior
29 patrimonial, natural, etc.). Para determinar estos valores simblicos se deber 29 edificacin.
30 aplicar el modelo de valores comparativos. 30 El proyecto requiere de unos lotes rurales en cercana al casco urbano. Como
1 los lotes rurales que cumplen con los requisitos para tal fin son escasos, se 1 CONCLUSIN.
2 genera un escenario de especulacin sobre aquellos terrenos y el precio que los 2
3 propietarios quieren obtener aumenta paulatinamente. 3 La decisin sobre el modelo a aplicar para la determinacin del valor de un bien
4 4 inmobiliario depende del caso especfico y de la justificacin que se encuentre
5 Por el Modelo de Valores Comparativos se determina un valor de alrededor 5 para argumentar su aplicacin. Tambin es posible utilizar varios modelos a la
6 de 100.000 US$ por hectrea para los terrenos muy cercanos al casco urbano 6 vez, ponderar con determinados porcentajes la influencia de cada uno de los
7 y actualmente usados para fines agrcolas-ganaderas (no urbanizados, 7 modelos de clculo aplicado, y definir de esta manera un valor resultado que
8 sin infraestructura, sin terrenos definidos para espacios verdes, pblicos y 8 se encuentre dentro de la franja de valores obtenidos por los diferentes clculos.
9 equipamiento). 9 En general se decide por un monto ms cercano al valor que resulta del modelo
10 10 que se considere ms vlido para el caso especfico.
11 Por el Modelo de Rentabilidad que traduce el ingreso generado por la actividad 11
12 econmica actual del terreno, agricultura, en un valor del bien, resulta un valor 12 Es importante definir y comunicar a todos los involucrados los modelos de
13 de alrededor de 20.000 US$ por hectrea. Este valor se encuentra dentro de la 13 tasacin elegidos y los valores que han arrojados a los fines de transparentar las
14 franja de valores estimados de parte del INTA respecto a los valores para campos 14 decisiones tomadas. Para la aplicacin de instrumentos urbansticos se deben
15 en la zona. 15 utilizar valores reales y actuales y no referirse simplemente a valores fiscales
16 16 desactualizados.
17 La brecha entre los valores obtenidos por las tasaciones a travs de dos modelos 17
18 diferentes, ilustra el efecto de la especulacin con terrenos en las zonas 18
19 perifricas de las ciudades, con potencial para una futura urbanizacin. Para 19
20 urbanizar es necesario la obtencin de los permisos correspondientes por parte 20
21 de la Municipalidad. 21
22 22
23 El valor de compra de los terrenos, sea por parte del Municipio u otro 23
24 desarrollador, afecta la rentabilidad del proyecto de urbanizacin, el precio 24
25 de los lotes y la calidad urbana (infraestructura, espacios pblicos, verdes y 25
26 equipamiento) a producir. Por lo tanto, la Municipalidad est tratando de 26
27 negociar un valor de compra ms cercano a la tasacin que resulta del Modelo 27
28 de Rentabilidad, pudiendo de esta manera producir lotes accesibles y fomentar 28
29 la produccin de vivienda. 29
30 30
Modelos de Clculo IU-DV Pgina 173 2015
1 INTRODUCCIN.
2
3 La Constitucin Nacional en su artculo 14 bis hace mencin respecto al derecho
4 a la vivienda digna: () El Estado otorgar los beneficios de la seguridad social,
5 que tendr carcter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecer
6 () el acceso a una vivienda digna.
7
8 En funcin de ello, los organismos del estado competentes en todos los
9 niveles, debern desarrollar las herramientas de gestin necesarias que les
10 permitan cumplir con lo establecido por la Constitucin Nacional y promover las
11 condiciones para que se produzcan y se pongan a disposicin de la poblacin
12 una cantidad determinada de viviendas, con la calidad suficiente como para ser
13 considerada una vivienda digna.
14
15 Es importante conocer la brecha entre la demanda calculada y la produccin real
16 de vivienda nueva, para poder identificar el volumen de produccin adicional
17 que habr que estimular con los diversos instrumentos urbansticos adecuados
18 para cubrir el dficit.
19
20 Por lo tanto, a nivel municipal, especialmente en las reas Municipales de
21 Planeamiento (o afines), es necesario conocer y calcular la demanda de vivienda,
22 compararla con la oferta actualmente existente a nivel local y, conjuntamente
23 con otros actores, tomar de manera activa las medidas adecuadas para fomentar
24 la produccin de vivienda, en caso de faltantes, o intervenir con instrumentos
25 que eviten la degradacin de los barrios en caso de que exista una sobre oferta.
26
27
IU-dv 28 FUNCIONES Y OBJETIVOS.
29
DEMANDA DE VIVIENDA 30 Calcular la demanda habitacional a nivel local, su origen y proyeccin.
IU-DV Pgina 174 2015 IU-DV Pgina 175 2015
1 METODOLOGA. 1 Estos ltimos criterios se debern analizar segn fuentes de informacin

2 2 local. En caso de no existir datos especficos se focaliza en los tres
3 Delimitacin del rea a analizar. 3 criterios cuantitativos generales basados en los censos nacionales y/o
4 4 provinciales que proveen los datos a nivel municipal (o departamental).
5 El territorio a considerar para los clculos abarca en general la jurisdiccin 5
6 municipal o intermunicipal en los casos de las reas metropolitanas y dems 6 Tanto los datos actuales como histricos son relevantes. Los datos
7 aglomeraciones de municipios. 7 histricos demuestran la evolucin de los indicadores y permiten realizar
8 8 una proyeccin de la demanda cuantitativa, correspondiendo a las
9 Factores determinantes del clculo de demanda. 9 tendencias relevadas y los escenarios supuestos.
10 10
11 Para poder realizar los clculos hay que tomar en cuenta los siguientes factores 11 En nuestro pas observamos las siguientes tendencias:
12 que principalmente determinan la demanda de vivienda: 12 La poblacin total crece a un ritmo del 1% anual. Este crecimiento se
13 13 da de manera heterognea sobre el territorio, siendo las ciudades del
14 (A). Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 14 sur las que crecen a un ritmo ms acelerado en un promedio del 2%
15 (B). Evolucin de la cantidad de ocupantes por hogar 15 anual, mientras que las del norte tienen un nivel de crecimiento similar
16 (C). Dficit habitacional acumulado 16 o menor a la media del pas.
17 17 El crecimiento (o decrecimiento) es generado principalmente por los
18 Dado que la demanda de vivienda es muy heterognea y depende de las 18 movimientos poblacionales migratorios y en menor medida por el cre-
19 circunstancias personales de los demandantes, estos criterios cuantitativos generales 19 cimiento natural o vegetativo (diferencia entre nacimientos y defun-
20 pueden ser especificados luego con criterios adicionales, cualitativos y cuantitativos 20 ciones).
21 especficos como: 21 En las regiones metropolitanas, el crecimiento poblacional de las
22 Tamao (cantidad de m2/ambientes) 22 aglomeraciones se genera principalmente en la periferia y en menor
23 Tipos de hogar (familias nucleares, mono-parentales, extensas; parejas solas; 23 medida en las reas centrales, implicando mayor demanda de vivienda
24 personas solas jvenes, ancianos-) 24 en los municipios perifricos cuando el crecimiento es generado por la
25 Nivel socio-econmico de los hogares (niveles de ingresos, tipo de demandas.) 25 oferta laboral en el municipio central.
26 Tipologa (edificios, casas, etc.) 26 Los hogares tienden paulatinamente a estar conformados por una
27 Ubicacin (demanda desagregada por barrio/zona) 27 menor cantidad de integrantes (Familias con menos cantidad de hijos,
28 Otros criterios como consumo de energa, ambiente adicional para guardado 28 parejas sin hijos, personas viviendo solas, entre otros).
29 de vehiculo, espacios descubiertos (patio, balcn, terraza), niveles de accesi- 29
30 bilidad (transporte), etc. 30
1 Estas tendencias generales pueden variar en las localidades. Por eso es nec- 1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. ARGENTINA.
2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

3 3
Crecimiento Poblacional Anual proyectado 2010-2020 400.000 Hab.
4 Clculo de la Demanda de Vivienda. 4
5 5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg
6 En lo siguiente se realizan clculos para determinar la demanda anual de 6 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 125.000
7 vivienda para toda la Argentina, y a continuacin un ejemplo para un municipio. 7 Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010,

8 8
9 (A) Crecimiento (o decrecimiento) poblacional 9 Como se mencion anteriormente, el crecimiento poblacional del pas es muy
10 El ltimo periodo inter-censal (2001-2010) indic un aumento poblacional anual 10 heterogneo, por lo que se debera calcular el crecimiento por cada una de las
11 de 400 mil habitantes (1%). Si seguimos esa tendencia podemos considerar que 11 localidades, considerando sus datos especficos respectivos. Estos datos se pueden
12 entre los aos 2010 y 2020 el pas habr 4 millones de habitantes ms. 12 obtener de los censos nacionales y/o provinciales, o de datos elaborados por cada
13 13 uno de los Municipios. (Ver abajo)
14 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. ARGENTINA. 14
15 15 (B) Evolucin de la cantidad de ocupantes por hogar
2001 2010 2020
16 16 Durante los ltimos periodos inter-censales observamos una tendencia de
Habitantes 36.260.130 40.117.096 44.128.806
17 17 disminucin de la cantidad de personas que conforman un hogar, relacionada
18 Hogares 10.073.625 12.171.675 14.709.602 18 principalmente a factores como la composicin de las familias (con menos cantidad
19 19 de hijos), parejas sin hijos o personas que viven solas (jvenes, ancianos, etc.)
Personas/Hogar 3,60 3,30 3,00
20 20 Si tomamos los datos de los censos 2001 y 2010, vemos que la cantidad de
Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010,
21 21 personas por hogar disminuy en ese perodo de 3,60 a 3,30 (ver cuadro). Si
22 22 proyectamos esta tendencia hacia el ao 2020, suponiendo que el padrn sigue
23 Si estimamos que cada nuevo hogar necesita una vivienda para un promedio 23 siendo igual, tendremos alrededor de 3 integrantes por hogar.
24 de entre 3,15 y 3,2 integrantes se deberan producir entre el ao 2010 y 2020 24
PROYECCIN 2010-2020. CANTIDAD DE MIEMBROS POR HOGAR. ARGENTINA
25 unas 1,25 millones de unidades de vivienda nueva para aquellos 4 millones 25
26 de habitantes adicionales. Corresponde a una produccin anual promedio de 26 2001 2010 2020
27 alrededor de 125.000 unidades, para satisfacer la demanda generada por el 27 Habitantes 36.260.130 40.117.096 +10,6% 44.128.806 +10,0%
28 crecimiento poblacional. 28
Hogares 10.073.625 12.171.675 +20,8% 14.709.602 +20,9%
29 29
30 30 Personas/Hogar 3,60 3,30 -8,4% 3,00 -9,0%
Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Entonces, si para el ao 2010, los 40 millones de habitantes conformaban 1 PROMEDIO DE INTEGRANTES POR HOGAR Y VIVIENDA. PROYECCIN 2020. ARGENTINA.
2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma poblacin 2

3 formar en el ao 2020 ya 13,33 millones de hogares, unos 1,2 millones de 3
4 hogares adicionales. Por lo tanto, este factor generar hasta el ao 2020 una 4
5 demanda anual de alrededor de 120.000 viviendas nuevas sobre la misma 5
6 cantidad de poblacin de 40 millones de habitantes del ao 2010. 6
7 7
8 8
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
9 9
ARGENTINA.
10 10
11 11
Poblacin 2010 40.117.096
12 12
Disminucin Integrantes por Hogar 2010-2020 3,3 a 3,0
13 13
14 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 120.000 14
15 Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010 15

16 16 (C) Dficit habitacional acumulado
17 17 El dficit habitacional acumulado se puede calcular en base de 2 factores:
18 Este fenmeno del continuo descenso de la cantidad de personas que 18 Cantidad de hogares que comparten vivienda con otros hogares (Hogares
19 conforman los hogares se observa en la mayora de los pases del mundo y se 19 sin vivienda propia)
20 explica a travs de los cambios socio-culturales y de mayores niveles de consumo 20 Cantidad de unidades de vivienda irrecuperables (en muy mal estado)
21 en cuanto a superficie de vivienda, entre otros. En algunos pases europeos se 21
DFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
22 alcanzan niveles de un promedio de 2 integrantes por hogar, estimndose que 22
IRRECUPERABLES. ARGENTINA.
23 esta tendencia seguir estando vigente en nuestro pas en las prximas dcadas, 23
24 aunque de manera muy heterognea segn los niveles de desarrollo regional. 24 2001 2010
25 25 Diferencia Hogares-Viviendas 360.964 854.168
26 26
Cantidad Viviendas
27 27 Irrecuperables 553.625 463.651
28 28
Suma Dficit Habitacional
29 29 Acumulado 914.589 1.317.819
30 30 Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

1 Segn datos del ltimo censo (2010), nuestro pas presenta un dficit de 1 EJEMPLO.
2 vivienda acumulado de aproximadamente 1,3 millones de unidades de vivienda. 2
3 Para disminuir este dficit acumulado a cero, dentro de un periodo de 10 aos, 3 Para tomar un ejemplo de clculo de demanda habitacional a nivel local,
4 se deberan producir casi 132.000 unidades de vivienda por ao. 4 analizaremos los datos censales del Municipio de Centenario, en la Provincia
5 5 de Neuqun.
6 6 En los ltimos dos perodos inter-censales observamos un Crecimiento de la
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DFICIT ACUMULADO. ARGENTINA.
7 7 Poblacin (Factor 1) de 25.000 habitantes (1991) a 29.000 habitantes (2001) y
8 8 34.400 habitantes (2010). La tasa de crecimiento fue de 15,4% (400 habitantes
Dficit de Vivienda 2010 1.317.819
9 9 por ao) en el perodo entre 1991-2001 y 18,9% (600 habitantes por ao) en
Perodo de Tiempo para erradicar el Dficit 10 aos
10 10 el perodo entre 2001-2010.
11 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 131.781 11
12
Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010 12 Realizando una proyeccin hasta el 2020, suponiendo un crecimiento del 20%
13 13 en 10 aos, esta localidad tendr 6.900 habitantes adicionales. Considerando
14 14 un promedio de 3,2 integrantes por hogar, se deberan producir entre los aos
15 Demanda Anual Total de Vivienda NUEVA en Argentina 15 2010 y 2020 unas 2.150 unidades de vivienda nuevas, un promedio anual de
16 16 215 unidades para la poblacin adicional.
17 En base de los clculos de los tres tems se puede calcular la demanda anual total 17
18 de vivienda. Segn estos clculos se deberan producir en nuestro pas entre 18 CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. CENTENARIO / NEUQUEN.
19 los aos 2010 y 2020, en funcin de satisfacer la demanda, ms de 376.000 19
Centenario 1991 2001 2010 2020
20 unidades de vivienda cada ao. 20
Habitantes 25.094 28.956 +15,4% 34.421 +18,9% 41.305 +20,0%
21 21
Hogares 7.611 10.328 +35,7% 13.768 +33,3%
22 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA. 2010-2020 22
Personas/Hogar 3,80 3,33 -12,4% 3,00 -10,0%
23 23

24 Crecimiento Poblacional (1) 125.000 24 Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010
25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

26 26
Dficit de Vivienda Acumulado; Erradicacin en 10 Aos (3) 131.781
27 27
28 Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 376.781 28
29 29
30 30
1 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. CENTENARIO. 1 Por otra parte, el municipio de Centenario tuvo en el ao 2010 un Dficit
2 2 Habitacional Acumulado (Factor 3) de 1.240 unidades de vivienda. Por lo tanto,
Centenario/Neuqun
3 3 para revertir dicho ndice dentro de un perodo de 10 aos, habra que producir
4 Crecimiento Poblacional Anual esperado 2010-2020 690 Hab. 4 cada ao 124 unidades de vivienda nuevas.
5 Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg 5
6 6
Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 215 DFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
7 7
Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010 IRRECUPERABLES. ARGENTINA. CENTENARIO, 2010.
8 8
9 9 Diferencia Hogares-Viviendas 787
10 Siendo estos clculos principalmente datos estadsticos, se deben considerar 10
Cantidad Viviendas
11 tambin otros factores de gran influencia en el crecimiento poblacional, como 11 Irrecuperables 453
12 por ejemplo los desplazamientos migratorios por cuestiones laborales. En 12
Suma Dficit Habitacional
13 el caso de Centenario, habr que considerar el incremento poblacional por 13
Acumulado 1.240
14 la explotacin del yacimiento Vaca Muerta, que atraer gran cantidad de 14

15 migrantes, por el rol que cumple este Municipio en la regin del Valle de la 15
16 Confluencia. 16
17 17
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DFICIT ACUMULADO. CENTENARIO.
18 Respecto a la Evolucin de la Cantidad de Ocupantes por Hogar (Factor 2), habr 18
19 que albergar la misma poblacin de 34.400 habitantes del 2010 en el ao 2020 19 Dficit de Vivienda 2010 1.240
20 en unas 1.150 unidades de vivienda adicionales, suponiendo que la ocupacin 20
Perodo de Tiempo para erradicar el Dficit 10 aos
21 desciende en ese perodo de 3,33 personas/hogar a 3,0 personas/hogar. 21
22 22 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 124
23 23
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIN DE INTEGRANTES POR HOGAR.
24 CENTENARIO. 24
25 25
26 Poblacin 2010 34.421 26
27 27
Integrantes por Hogar (promedio) 3,0
28 28
29 Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades) 115 29

1 Para finalizar, se calcula la Demanda Anual Total de Vivienda para el Municipio 1 CONCLUSIONES.
2 de Centenario sumando los tres factores considerados. 2
3 3 Hay que comparar los datos calculados para la demanda de vivienda con los
4 DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA. CENTENARIO. 4 datos de produccin, para detectar y cuantificar la brecha entre demanda y
5 5 oferta, as como intervenir adecuadamente con estmulos que incentiven la
Crecimiento Poblacional (1) 215
6 6 produccin.
7 Descenso Integrantes por Hogar (2) 115 7
8 8 Los datos de produccin para los perodos pasados se pueden estimar en base
Dficit de Vivienda Acumulado. Erradicacin en 10 Aos (3) 124
9 9 a los datos de los ltimos censos que indican la cantidad de viviendas existentes
Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 454
10 10 en las fechas respectivas. No son datos de produccin en s pero permiten
11 11 acercarse a los nmeros producidos en pocas pasadas.
12 12
13 Para satisfacer la demanda de vivienda en el perodo entre 2010 y 2020, se 13 Con una breve investigacin tambin es posible conseguir datos locales actuales.
14 deberan producir en Centenario anualmente alrededor de 454 unidades de 14 Se requieren datos sobre:
15 vivienda nuevas. 15 La cantidad de unidades de vivienda producidas
16 16 m2 de vivienda producidos
17 DEFICIT ACUMULADO & DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA 2010-2020. CENTENARIO/ 17 Por perodos definidos (mensuales y anuales)
18 NEUQUN. 18
19 19 Aproximaciones a estos datos investigados se podran obtener a travs de los
20 20 siguientes registros en diversas instituciones locales y/o regionales:
21 21 Permisos de Construccin (En expedientes locales; el INDEC publica
22 22 semestralmente la cantidad y los m2 permitidos en los 42 municipios ar-
23 23 gentinos ms grandes)
24 24 Inicios de Obra, Finales de Obra, Inspecciones (en general con el
25 25 mismo nmero de expediente que el permiso de construccin)
26 26 Planos de Hecho Consumado registrados en la municipalidad
27 27 Registros nuevos en catastro
28 28 Registros de nuevas conexiones a los servicios urbanos (Clientes nuevos en
29 29 direcciones nuevas, principalmente para la red elctrica)
DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

1 Las reas Municipales de Planeamiento (o afines) de cada localidad sabrn cuales
2 de estos datos son los ms confiables y tiles. Las instituciones responsables en
3 esta materia generalmente elaboran estadsticas y se las puede solicitar, sobre
4 todo cuando se trata de datos relacionados a un derecho constitucional.
5
6 Sin reducir el dficit habitacional acumulado de Argentina (1,3 millones de
7 unidades en 2010), la demanda anual de vivienda nueva del pas se encuentra
8 actualmente en alrededor de 245.000 unidades (125.000 por el crecimiento
9 poblacional y 120.000 por del descenso de integrantes por hogar), mientras
10 se han producido (o aparecieron en el mercado) anualmente solo alrededor
11 de 200.000 unidades de vivienda, de ellos casi 71.000 unidades por diversos
12 programas del estado y los restantes 129.000 por los otros actores del mercado.
13
14 El dficit habitacional fue aumentando cada ao alrededor de 45.000 unidades
15 (403.000 en 9 aos).
16
17 Las razones para la insuficiente produccin de vivienda son mltiples. Una razn
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA 2010 - 2020.
18 clave se estima en los altos precios de suelo y la poca regulacin de los mismos,
19 lo que encarece de manera sustancial la realizacin de proyectos de vivienda.
20
21 Ya que la constitucin define el derecho a una vivienda digna como un objetivo
22 fundamental, es importante encontrar caminos que permitan aumentar la
23 produccin de vivienda, para satisfacer la demanda y equilibrar el mercado. De
24 esta manera se reduciran fenmenos como el hacinamiento, la ocupacin de
25 tierras y viviendas, el crecimiento de villas miserias, entre otros.
26
27
28
29
30
y datos hbitat del Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios.

Instrumentos Urbanisticos Spread Baja

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SECRETARA DE SECRETARA DE

Ministro del Interior y Transporte de la Nacin

Secretario de Asuntos Municipales de la Nacin

(54 - 11) 4346 1765/1792

Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,

Uno de los grandes logros de la dcada fue recuperar el mediano y el largo

El pas tiene un horizonte de desafos en el mediano plazo extremadamente

Documento abierto a modificaciones por las instituciones argentinas con

Fecha de ltima actualizacin:

La elaboracin y actualizacin de esta Gua es un proyecto conjunto de las

Es frecuente encontrar en los procesos de produccin de ciudad establecidos,

IU-MTI Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles ................. pgina 162

De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto 2.

La participacin requiere del registro de los datos de la institucin interesada

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 (C) Memoria con Objetivos

1 beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a travs de un 1 Participacin.

1 unifamiliar, edificios, usos mixtos, industriales u otros) esa normativa es intil. Es

1 de salud, centro de administracin pblica; teniendo en cuenta su 1 (C) Clculos.

1 Estudio de Impacto Ambiental. 1 IDENTIFICACIN DE LOS BENEFICIARIOS

1 En el caso c la normativa local ya prev un proceso de negociacin entre las 1 APORTES.

1 las funciones pblicas a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la 1 EJEMPLO

1 Planes de manejo de sector; 1 absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

1 Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende: 1

1 y la sobrecarga del presupuesto pblico para generar a posteriori todos los

1 FUNCIONES Y OBJETIVOS. 1 EJEMPLO.

1 En caso de que se incluyan otras instituciones en el sistema solidario,

1 DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS: 1 EJEMPLO.

no se entregue con los atributos de infraestructura completos. La disponibilidad y

Tambin es posible un traslado de costos a una combinacin entre los cuatro

1 Economas de Escala y Economas de Aglomeracin 1 EJEMPLO

1 individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

1 Tasas especiales para inmuebles ociosos. 1 (A) Modelo de Valores Comparativos

18 impuestos, perodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto 18

1 METODOLOGA. 1 Estos ltimos criterios se debern analizar segn fuentes de informacin

2 esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales. 2

2 un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma poblacin 2

25 Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000 25

DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

y datos hbitat del Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios.

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