Diario DPI Civil y Obligaciones Nro 63 07.03.

2016

Los conjuntos inmobiliarios en el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

Por Gabriela A. Iturbide

En esta oportunidad nos dedicaremos a delimitar, muy sintticamente, las caractersticas de uno de los nuevos
derechos reales contemplados en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Pues bien, el nuevo Cdigo, en el artculo 1887 inciso e), consagra un nuevo derecho real sobre los
conjuntos inmobiliarios y le da tipicidad, poniendo fin a la problemtica que se planteaba con anterioridad en cuanto
a la disparidad de criterios para su encuadre jurdico y a su vez llena el vaco existente en la legislacin de fondo, que
permita que distintas normas, que las provincias dictaban en ejercicio de su poder de polica, avanzaran sobre la
organizacin jurdica que deban adoptar estos emprendimientos inmobiliarios.
En ese marco, el artculo 2073 dispone que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados
o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aqullos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.
Puede calificrselo como un derecho real principal (art. 1889), que recae sobre cosa propia (art. 1888), es
registrable (1890), y se ejerce por la posesin (art. 1891).
Estos emprendimientos constituyen situaciones jurdicas comunitarias de ndole funcional originadas en el
aprovechamiento que realiza una pluralidad de sujetos de un inmueble o conjunto de inmuebles, integrados por partes
privativas y sectores, cosas y servicios comunes o de uso comn, indisolublemente unidos1. En ellos generalmente
existe un promotor que desarrolla la idea y coordina desde la adquisicin del terreno, el financiamiento de la
construccin, hasta la comercializacin y an se encarga de la organizacin del sistema, en sus aspectos normativos y
administrativos2.
Son elementos caractersticos de todas estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisin perdurable de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen
disciplinario, obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que agrupe a
los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las
facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2074).
A su vez, el artculo 2075, en consonancia con lo dispuesto por el artculo 1970, prev que todos los aspectos
relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos urbansticos correspondientes a los
conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin, y agrega que cuando
se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Ttulo V del Libro Cuarto, con las modificaciones que establece el Ttulo VI a
los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos
inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos
personales.
Ahora bien, si lo que se pretende transferir a los adquirentes de los sectores privativos es un derecho real, el
nuevo Cdigo Civil Unificado ha optado por el derecho real de propiedad horizontal, pues es el que mejor se adecua a
las necesidades del titular y del buen funcionamiento del sistema y, guarda mayor analoga con la realidad jurdica de
los conjuntos inmobiliarios. Sin embargo, como la propiedad horizontal no se adapta ntegramente a estos conjuntos
inmobiliarios, el nuevo Cdigo adopta el mentado encuadramiento, remitiendo a las modificaciones que se establecen
en el Ttulo VI, para conformar as lo que define como propiedad horizontal especial3.

1
TRANCHINI, Marcela H., Propiedades especiales, en LAFAILLE, Hctor y ALTERINI, Jorge Horacio, Derecho Civil, Tratado de los derechos
reales, 2 ed., La Ley, Buenos Aires, 2010, t. 6, p. 270; DE HOZ, Marcelo, Conjuntos inmobiliarios: barrios cerrados, clubes de campo, parques
industriales y otras urbanizaciones especiales, en RDPyC, 2002-2 -Propiedad Horizontal-, 1 ed., Rubinzal Culzoni Edit., Santa Fe, 2002 y;
ACQUARONE, Mara T., Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido, Abaco, Buenos Aires, 1998; entre otros.
2
KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada, "Tendencias actuales y perspectivas de Derecho Privado y el sistema jurdico latinoamericano", Ed. Cultural
Cuzco, Lima, 1999, p. 537 y ss.
3
En relacin a las caractersticas de los conjuntos inmobiliarios en el nuevo Cdigo, remitimos al lector al valioso aporte de las Dras. Marina Mariani
de Vidal y Adriana N. Abella, en el artculo publicado en la Rev La Ley del 8 de abril de 2015, titulado Conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y
Comercial con especial referencia a los preexistentes. En ese artculo, las autoras sostienen que a los conjuntos inmobiliarios puede resultarles
aplicable el estatuto del consumidor por tratarse en la inmensa mayora de los casos de contratos de adhesin, y que las nuevas disposiciones obligan
al emprendedor a conformar el conjunto inmobiliario ya existente a las previsiones normativas de lo que se denomina propiedad horizontal
especial. Agregan que los integrantes de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, para adecuarse al rgimen de propiedad horizontal especial,
tendrn que decidirlo en su seno, de total acuerdo y con el concurso de las voluntades requeridas segn el tipo de organizacin de que se trate en cada
caso y observar todas las formalidades exigibles a ese fin. Incluso hasta quedaran incluidos en el deber de adecuacin al rgimen de propiedad
horizontal especial los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados bajo el rgimen de la ley 13.512. Esto ltimo, porque el marco legal al que
deben adecuarse los preexistentes es el de propiedad horizontal especial, con arreglo a lo previsto en el segundo prrafo del artculo 2075. Advierten a
su vez las autoras que la norma no indica el plazo en que se debe cumplir con la adecuacin, ni establece sancin por el incumplimiento y tampoco
determina el procedimiento que se deber seguir a esos efectos, por lo que lamentan que no se haya tenido en cuenta debidamente, en forma meditada,
los inconvenientes, trastornos y gastos que generar tal adecuacin. Sin perjuicio de esas observaciones, Mariani y Abella afirman que la norma
analizada impresiona como de muy dudosa constitucionalidad, lesiva de la garanta de propiedad (art. 17, Constitucin Nacional), e incluso contraria
a lo dispuesto por el art. 7 del propio Cdigo, pues si el conjunto inmobiliario fue creado con arreglo a las normas en vigor en un momento anterior, tal
creacin constituye una situacin jurdica que califican como consolidada. Y al amparo de esa situacin jurdica consolidada se habrn generado
 En cuanto a las cosas y partes necesariamente comunes, el artculo 2076 establece que son necesariamente
comunes o de uso comn las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin,
reas especficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
y administracin que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est
determinado se consideran comunes (art. 2076).
El artculo 2077, referido a las cosas y partes privativas, prev que la unidad funcional que constituye una
parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia
funcional segn su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta. Esta norma consagra los requisitos que
deben poseer las unidades funcionales en los conjuntos inmobiliarios, reiterando as lo expuesto para la propiedad
horizontal en el artculo 2039. Asimismo, prev explcitamente que las unidades funcionales pueden hallarse en
proceso de construccin, con lo que soluciona definitivamente el problema que se presentaba en el rgimen de la
derogada ley 13.512.4
En el nuevo Cdigo, cada propietario debe ejercer su derecho con los lmites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad y administracin del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento
de una buena y normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos (Art. 2078).
El reglamento de propiedad y administracin puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole, crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as tambin fijar reglas de convivencia, todo ello en
miras al beneficio de la comunidad urbanstica. Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario (art. 2080).
En cuanto a los gastos y contribuciones, el artculo 2081 establece que los propietarios estn obligados a
pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto
inmobiliario en la proporcin que a tal efecto establezca el reglamento de propiedad y administracin. Dicho
reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilizacin
de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto
a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenacin, ni por abandono de la unidad (tal como lo prevea el art. 8 de la derogada ley 13.512).
El crdito por expensas en el rgimen de la propiedad horizontal goza de privilegio especial (cfr. arts. 2582 y
2586, inc. c); por lo que compartimos la opinin de quienes entienden que esta circunstancia resulta plenamente
aplicable a los conjuntos inmobiliarios que adoptan el citado marco legal.
El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho
de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del
dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho,
real o personal, el uso y goce de su unidad funcional (art. 2082). A su vez, el reglamento puede establecer la
extensin del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar
del propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios de
dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado,
temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones
y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario (arg. art. 2083),
En cuanto la transmisin de las unidades, el artculo 2085 establece que el reglamento de propiedad y
administracin puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisin y consiguiente adquisicin de
unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
Por ltimo, corresponde agregar que, ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administracin, el consorcio de propietarios puede aplicar las
sanciones previstas en ese instrumento (Art. 2086).

derechos incorporados a los respectivos patrimonios. Tales derechos no podran ser modificados, aun cuando se entienda que el rgimen de los
derechos reales es de orden pblico. Ello es as, porque tal interpretacin implicara sostener que, al afectarse la constitucin de una situacin jurdica
que tuvo lugar con anterioridad, el legislador ha dotado a los nuevos dispositivos de efecto retroactivo en un mbito en el que le est vedado avanzar,
que es el de los derechos amparados por garantas constitucionales (art. 17, Constitucin Nacional; art. 7, Cdigo Civil y Comercial de la Nacin).
Concluyen las autoras en que, en tal caso, Nos enfrentaramos a la horrible inseguridad jurdica de la que habla Llambas, contradicindose el
principio de la seguridad jurdica que justamente el art. 7 del nuevo Cdigo se halla enderezado a proteger. Con un criterio similar, Ricardo Saucedo
afirma que, a su entender, el respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determinan que
ellos seguirn funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aunque se trate de derechos reales diferentes al aqu estudiado, en
la medida en que estn reconocidos en el ordenamiento jurdico vigente a ese momento (comentario al art. 2075, en Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin Comentado, Directores Julio Csar Rivera y Graciela Medina, Coordinador Mariano Esper, T. V, Ed. La Ley, p. 617).
4
SCOTTI, Edgardo A., La propiedad horizontal. Afectacin al sistema de unidades a construirse o en construccin, en Revista Notarial (Crdoba),
n 748, p. 705; SUAREZ, Carlos M., Rgimen de la propiedad horizontal. Afectacin al sistema de unidades a construirse y actos de disposicin que
versen sobre las mismas, en Revista Notarial, n 745, p. 1671 y; FONTBONA, Francisco y VITABER, Benjamn, La propiedad horizontal, los
clubes de campo y las unidades a construir, en Revista del Notariado, n 761, p. 1593.