Contenido

INTRODUCCION.............................................................................................................1
CAPITULO I. ANTECEDENTES DEL PROYECTO.....................................................1
1.1 OBJETIVO.........................................................................................................1
1.2 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO.........................................................1
1.3 UBICACIN......................................................................................................1
CAPITULO II. METODOLOGIA....................................................................................2
2.1 MARCO TERICO...........................................................................................2
2.1.1 Anlisis del Entorno del Proyecto...............................................................2
2.1.2 Estimacin de la Demanda..........................................................................2

INTRODUCCION

CAPITULO I. ANTECEDENTES DEL PROYECTO

1.1 OBJETIVO
- Desarrollar y evaluar econmica y financieramente una propuesta de un
proyecto inmobiliario, en un terreno de 2,075 m2 en el distrito de Jan.
1.2 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO
Las caractersticas del proyecto son las siguientes:
Nmero de Pisos: 17
Departamentos por Piso: 5
Total de Departamentos: 77
Porcentaje de rea Libre: 58.26%
rea del Terreno: 2,075.00 m2
rea Libre: 1208.94 m2aprox. (58% del Terreno aprox.)
rea Techada por Piso: 660.00 m2aprox.
1.3 UBICACIN
El terreno donde se desarrolla el anteproyecto est situado en la interseccin de la
Av. Paseo de la Repblica con la Av. Alfredo Benavides en el distrito de Miraflores.
Se consider este terreno para el anlisis del proyecto inmobiliario debido a la
ubicacin que posee, por situarse en una zona cercana la Va Expresa, ya que
permite el fcil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
 mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados como Wong de la
Aurora, a entidades financieras, entre otros.

PLANO

CAPITULO II. METODOLOGIA

La metodologa aplicada en la presente tesis ha sido la siguiente:
2.1 MARCO TERICO
2.1.1 Anlisis del Entorno del Proyecto
Se efectu el anlisis del Macroentorno y Microentorno, tomando en cuenta
las variables que podran afectar la puesta en marcha del proyecto. En el
Macroentorno se formul el anlisis de las variables Poltico, Econmica,
Social, Tecnolgica y Ecolgica del Per. Esto ha permitido tener un
diagnstico de la situacin a nivel macro en el que se ejecutar el proyecto y
cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera de las variables
mencionadas.
En el mbito del Microentorno, se han tomado en cuenta las dimensiones
Urbansticas y Regulaciones actuales a las que se encuentra sujeto el
proyecto, el anlisis del cliente objetivo, lo que permitir segmentar el perfil
de los clientes a los cuales tenemos que enfocar el proyecto, se realiza el
anlisis de la competencia, con lo cual podremos obtener el nmero y
caractersticas de los competidores.
2.1.2 Estimacin de la Demanda
Se efectu el anlisis de estimacin de la demanda, a travs del
planteamiento de encuestas e investigacin de los competidores ubicados en
las inmediaciones del proyecto. El muestreo fue de 40 familias que residen
en viviendas recin adquiridas (1-4 aos de antigedad) en el radio de
influencia del proyecto. El objetivo de la encuesta fue medir la satisfaccin
de la vivienda actual. Con los datos obtenidos de los competidores se
efectu un plano de ubicacin y se analizaron los productos que brindaban,
en funcin a ello se desarroll un producto que otorgue exclusividad y
diferenciacin de los dems proyectos.
2.1.3 Plan de Marketing
Se efectu de acuerdo al anlisis de oferta y demanda, determinndose las
necesidades que tienen el cliente objetivo, y la complacencia de los mismos
por la vivienda actual; tambin se analizaron los puntos fuertes y dbiles de
los competidores.
Con la informacin tomada se organiz el proyecto; para posteriormente
plantear las estrategias de marketing y ventas.
 2.1.4 Evaluacin Financiera
Se realiz la evaluacin econmica y financiera, la cual permiti determinar
la factibilidad del proyecto. Los indicadores calculados fueron el VANE,
VANF, TIRE y TIRF, tomando en cuenta la formulacin de los flujos
econmicos y financieros, el financiamiento del proyecto. Los resultados de
los indicadores dieron como resultado final un proyecto viable y rentable,
donde se logran los objetivos del proyecto y la empresa.
2.2 DEFINICIONES
2.2.1 Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles,
urbanos y rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o
modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio. Con los pagos de
impuesto de alcabala un notario formalizar mediante escritura pblica la
transferencia1
2.2.2 Anlisis Poltico, Econmico, Social, Tecnolgico y Ecolgico ( PESTE)
Es el anlisis que se realiza con respecto su entorno macro, en sus siguientes
aspectos: Social, Econmico, Poltico, Tecnolgico y Ecolgico.
2.2.3 Certificado de Finalizacin de Obra
Este certificado est amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularizacin de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que
la obra cuente con los parmetros urbansticos que solicita.
2.2.4 Certificado de numeracin
Luego de haber recabado el certificado de finalizacin de obra, se otorga el
certificado de numeracin que sirve para la independizacin e inscripcin de
cada unidad en el municipio y en registros pblicos
2.2.5 Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios
Documento que indica las especificaciones tcnicas y normativas para las
diferentes modalidades de edificacin de acuerdo al RNC y la realidad del
distrito. Se debe emitir antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de
presentar el Anteproyecto de consulta. La Licencia de Obra est sujeta a los
parmetros urbansticos y edificatorios, lo cual est regulado en el artculo
54 del Reglamento de la Ley 271572.
2.2.6 Contrato
Es un acuerdo de voluntad comn de dos o ms partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial. No puede
modificarse unilateralmente (salvo acuerdo expreso).
2.2.7 Crdito Hipotecario
Es un crdito otorgado a mediano o largo plazo para efectuar la compra,
ampliacin, reparacin o construccin de una vivienda, o para libre
disponibilidad. La propiedad adquirida queda o hipotecada para asegurar el
cumplimiento del crdito.3
 2.2.8 Declaracin jurada del autovalo:
Es la declaracin del propietario donde indica las caractersticas fsicas
(como rea de terreno, rea construida, acabados, antigedad, entre otros) de
su predio.
2.2.9 Declaratoria de Fbrica:
Es el reconocimiento legal de una obra que se encuentra sujeta al
Reglamento que rige esta actividad. Es una declaratoria que realiza el
propietario y cumple con todas las formalidades y trmites sealados en la
Ley.4 Se obtiene luego de haber conseguido el Certificado de Finalizacin
de Obra y Zonificacin.
2.2.10 FUE (FORMATO UNICO DE EDIFICACIONES)
Formato nico de Edificaciones, reemplaza al FUO.
2.2.11 Reglamento Interno de Propiedad Horizontal:
Toda unidad inmobiliaria exclusiva o comn, deben contar con un
Reglamento Interno, el mismo que debe ser aprobado por el constructor.
Est contemplado en el artculo 39 de la Ley 27157.5
2.2.12 Escenarios:
Son las posibilidades a las que estn sujetas los proyectos en un futuro, y
estar sujetos de lo que podra ocurrir en un futuro y ver su viabilidad
2.2.13 Evaluacin financiera:
Es la evaluacin que afecta el flujo de caja del proyecto en la cual se
considera el valor del dinero en el tiempo, o la inversin que es financiada
en el proyecto.
2.2.14 TIR (Tasa Interna de Retorno):
Es la tasa de descuento que equipara el valor actual de los gastos con el
valor futuro de los ingresos previstos, se aplica para decidir la aceptacin o
rechazo de un proyecto de inversin. La TIR se compara con una tasa
mnima o tasa de corte, normalmente la tasa de rentabilidad libre de riesgo.
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2.2.15 VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto):
Mide los rendimientos futuros esperados de dicha inversin, y que implica
por cierto el supuesto de una oportunidad para "reinvertir". Consiste en
descontar al momento actual todos los flujos de caja futuros del proyecto. A
este valor se le resta la inversin inicial, obteniendo el valor actual neto del
proyecto. 7
2.3 ASPECTOS LEGALES
2.3.1 Revisin del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Se analizaron las caractersticas de la propiedad tomando en cuenta el certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la
propiedad. En el caso del proyecto, estos son los principales parmetros del Certificado
(Anexo I):
Zonificacin: RDMA (Residencial de densidad muy alta) y RDM
(residencial de densidad media)
Usos Permisibles y Compatibles: Vivienda
Altura Mxima: 17 y 4 pisos
Retiro Mnimo: 5 metros desde el lmite de propiedad
rea de lote mnimo normativo: 800 m2 y 200 m2
Frente Mnimo Normativo: 18mts.
rea libre: 40% y 35%
rea mnima de viviendas: viviendas con 3 dormitorios: 120 m2
Viviendas con 2 dormitorios: 100 m2
Viviendas con 1 dormitorio: 60 m2
Numero de estacionamientos: 1.5 estac. Por vivienda de 3 dormitorios.
1.0 estac. Por vivienda de 2 y 1 dormitorios.
Las caractersticas mencionadas fueron determinantes con los mximos alcances que
podra tener el proyecto.
2.3.2 Estudio de Ttulos
Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros
pblicos a nombre de quien est el inmueble, y que no se encuentre en riesgo de
hipoteca o alguna anotacin que pueda afectar a la propiedad.
2.3.3 Contrato de Compra Venta
Es un acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir
una relacin jurdica patrimonial..8 Las partes pueden determinar libremente el
contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carcter
imperativo. 9