ADECUACIN DE REGLAMENTO INTERNO

Para comprender mejor el tema de la adecuacin de los reglamentos internos vigentes, debemos
hacer un recuento muy breve sobre los antecedentes normativos de la llamada propiedad
horizontal, en torno al cual se desarrolla este acto jurdico.

Los primeros antecedentes normativos, son Ley 10726 que aprueba la divisin de un edificio en
secciones para poder pertenecer a propietarios distintos, posteriormente el D.L.22112 sobre el
rgimen de propiedad horizontal, que ampla el mbito de aplicacin a otras modalidades ms
complejas, como las unidades vecinales, los agrupamientos residenciales, y sus respectivas normas
reglamentarias y modificatorias los cuales constituyen las fuentes normativas en nuestro pas en
torno al cual se desarrolla la regulacin de lo que hoy llamamos la propiedad exclusiva y propiedad
comn.

En la actualidad con la Ley 27157 y su reglamento, sus modificaciones y el T.U.O. contenido en el

D.S.N035-2006-VIVIENDA regulan este modalidad de propiedad predial a la que denominan
propiedad exclusiva y propiedad comn e independizacin y copropiedad; ampliando el mbito de
aplicacin en relacin a las anteriores conforme se puede advertir del artculo 126 del TUO, cuyo
contenido dispone que las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva
y de propiedad comn, son:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.

b) Quintas.

c) Casas en copropiedad.

d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

La propiedad horizontal o la propiedad exclusiva y propiedad comn, es una modalidad de

propiedad, donde conjugan dos elementos inseparables, la propiedad exclusiva en s, por ejemplo
un departamento en edificio, y las reas comunes, llmese el terreno sobre el que se ha construido
el edificio de departamentos, los espacios abiertos como los jardines, los techos, etc.; ambos
elementos son inseparables, a pesar de que uno tiene la particularidad del aprovechamiento
exclusivo por parte del titular y el otro por su naturaleza que no se puede ser aprovechado en
forma separada por lo que tiene la calidad de bien comn a todos los propietarios de la unidades
exclusivas;
El rgimen jurdico al que se someten este tipo de inmuebles, se constituye al otorgamiento de su
reglamento interno, la constitucin del rgimen se podra decir que es un acto jurdico destinado a
regular la administracin de los bienes comunes y los derechos y obligaciones de los propietarios,

As el art.153 del T.U.O., dispone que el reglamento interno debe contener obligatoriamente, la
relacin de las secciones de propiedad exclusiva, con indicacin de sus reas, numeracin y uso al
que deben estar dedicadas cada una de ellas, as como los porcentajes de participacin que a cada
propietario le corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo con el criterio
adoptado por los propietarios y dems pactos lcitos de inters de los propietarios.

La circunstancia de que una unidad de dominio exclusivo no cuente con porcentaje de

participacin, hara que su titular no pueda participar en las sesiones de junta de propietarios, ya
que su participacin depende de su correspondiente porcentaje.

Un aspecto importante que se debe tener en cuenta es que al otorgarse el reglamento interno la
junta de propietarios se constituye de pleno derecho; es decir la junta es la reunin de todos los
propietarios de las secciones exclusivas con la finalidad de la administracin de los bienes
comunes.

LA ADECUACIN:

Qu sucede con los reglamentos internos otorgados durante la vigencia de las normas
anteriores?;

La tercera disposicin final de la Ley 27157, establece la obligatoriedad de la adecuacin. Esta

adecuacin implica la adaptacin del reglamento anterior a las normas vigentes.

Para la adecuacin se requiere acuerdo previo de la junta de propietarios, el acuerdo puede ser
aprobado por la mayora en primera convocatoria y con los que asisten en segunda convocatoria;
este acuerdo se acredita con la copia certificada por Notario del acta de junta de propietarios. No
debemos olvidar que todos los acuerdos de la junta de propietarios deben constar en el respectivo
libro de actas.

Con respecto a esta formalidad debe tenerse presente, que el contenido del acta es muy
importante para la validez del acuerdo, debe contener obligatoriamente lo establecido en la norma
de la materia, especficamente el articulo 149 del TUO, donde establece el contenido obligatorio
del acta; y principalmente son lugar, fecha y hora ; la relacin de los concurrentes, con indicacin
de sus porcentajes de participacin ; el presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda;
la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados, la firma de todos los
participantes.

El documento que contenga el reglamento interno adecuado o el titulo formal que contenga el
aprobado por la junta, podr ser por escritura pblica o documento privado con firmas certificadas
por notario de la persona a quien se le autoriza para el caso. Para la inscripcin de la adecuacin
debe presentarse la copia certificada del acta, el documento que contenga el texto del reglamento
adecuado y las convocatorias a todos los propietarios.

Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios deber considerarse

nicamente a los propietarios con dominio inscrito, por cuanto si bien es cierto que no se le puede
obligar al propietario que inscriba su titularidad, tambin es cierto si se pretende inscribir un ttulo,
la calificacin se har en mrito a los antecedentes regstrales, tomndose como cierto las
inscripciones existentes en el registro.

El presidente de la junta debe convocar a todos los propietarios, salvo que en el reglamento
interno se haya previsto lo contrario, con una anticipacin no menor de cinco das naturales,
mediante avisos o medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin. La convocatoria
tambin puede acreditarse mediante una constancia conforme se encuentra previsto en el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No societarias, en aplicacin del
artculo 5.10 de la Directiva N340-2008-SUNARP/SN que establece que la convocatoria se acredita
facultativamente por el regulado en el mencionado reglamento.