I rea Tributaria
Tratamiento tributario de la primera venta de
inmuebles hecha por el constructor
Ficha Tcnica
Autora : Laura Gaby Rosales Ochoa (*)
Ttulo : Tratamiento tributario de la primera venta de
inmuebleshecha porelconstructor
Fuente : Actualidad Empresarial N. 338 - Primera
Quincena de Noviembre 2015
1. Introduccin
El presente artculo tiene por finalidad
orientar a nuestros lectores sobre el tra-
tamiento tributario de la primera venta
de inmuebles realizada por las personas
naturales y jurdicas que se dedican habi-
tualmente a la construccin de inmuebles
para la venta.
2. La primera venta de inmue-
bles como supuesto gravado
con IGV
De conformidad con el literal d) del ar-
tculo 1 del TUO de la Ley del impuesto
general a las ventas, se encuentra gravada
con el IGV la primera venta de inmuebles
hecha por el constructor.
Para abordar este tema debemos tener
en cuenta algunos puntos importantes.
En principio, cabe preguntarnos lo si-
guiente: Qu se entiende por primera
venta? La respuesta a esta interrogante
la podemos encontrar en el literal d)
del artculo 2 del Reglamento de la Ley
del IGV. Pues se entiende por primera
venta cuando se vende por primera vez
un inmueble construido y ubicado en
territorio nacional, por ejemplo, si una
persona construye en el Per un edificio
de departamentos u oficinas, la venta in-
dividual de cada departamento u oficina
constituye una primera venta, y por con-
siguiente cada venta estar gravada con
IGV, pero la posterior venta que realicen
los compradores ser la segunda venta, y
ya no estar gravada con IGV ni las dems
ventas sucesivas.
Asimismo, se considera primera venta
la que se realice con posterioridad a la
resolucin, nulidad o anulacin de la
venta gravada.
Tambin, se entiende por primera venta
la que se efecte con posterioridad a la
reorganizacin o traspaso de empresas.
(*) Abogada por la Facultad de Derecho y Ciencia Poltica de la Univer-
sidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM) Miembro honorario
del Grupo de Estudios Fiscales (GEF) de la referida universidad.
N. 338 Primera Quincena - Noviembre 2015
Por otro lado, la norma hace referencia a
la primera venta del inmueble realizada
por el constructor. Al respecto, el literal e)
del artculo 3 de la Ley del IGV define al
constructor como cualquier persona que
se dedique en forma habitual a la venta
de inmuebles construidos totalmente por
ella o que hayan sido construidos total o
parcialmente por un tercero para ella.
De lo anterior, podemos deducir que si
una persona que percibe rentas de tercera
categora por actividades distintas a la
venta de inmuebles, como por ejemplo
fabrica y vende gaseosas, construye un
inmueble para activo fijo y luego de un
tiempo decide venderlo, la operacin no
est gravada con IGV ya que no califica
como constructor porque su giro de ne-
gocio no es construir y vender inmuebles.
Otro punto importante es que la venta
debe estar referida a un bien inmueble;
es decir, a una edificacin o construccin.
Sobre este punto, cabe citar el Informe
N. 094-2002-SUNAT/K00000, el cual
seala como sigue: As pues, con respecto
a esta operacin, resulta necesario que
para la configuracin del supuesto de
hecho previsto en la ley, se trate de bienes
inmuebles construidos o edificados. Por
el contrario, la venta de inmuebles que
no han sido materia de construccin,
no se encontrar dentro del campo de
aplicacin del IGV.
3. Otros supuestos gravados en
el caso de venta de inmuebles
Existen otros supuestos en los cuales el
legislador ha previsto que una posterior
venta de un inmueble transferido ante-
riormente se considere gravada con el IGV.
Es as que el mismo artculo 1 del TUO de
la Ley del IGV establece que esta afecto
con el IGV la posterior venta del inmue-
ble que realicen las empresas vinculadas
con el constructor, cuando el inmueble
haya sido adquirido directamente de este
o de empresas vinculadas econmicamen-
te con el mismo y adems que la venta
hubiera sido realizada a un precio inferior
al valor de mercado.
Adems, como indicamos anteriormente,
se encuentra gravada con IGV la primera
venta de inmueble que se realice con
posterioridad a la resolucin, nulidad o
anulacin de la venta gravada, as como
la que se efecte con posterioridad a la
reorganizacin o traspaso de empresas.
4. Trabajos de ampliacin, remo-
delacin o restauracin
Tratndose de inmuebles en los que se
haya efectuado trabajos de ampliacin, la
venta estar gravada con IGV aun cuando
se efecte conjuntamente con el inmueble
del cual forma parte, por el valor de la
ampliacin, es decir, por el valor de toda
rea nueva construida.
Tambin estar gravada la venta de in-
muebles cuando respecto de los cuales
se hubiera efectuado trabajos de remo-
delacin o restauracin por valor de los
mismos.
Adems, se encuentra gravada la venta de
inmuebles respecto de los cuales se hubie-
ra efectuado trabajos de remodelacin o
restauracin, por el valor de los mismos.
Ahora bien, con el fin de determinar el
valor de la ampliacin, remodelacin o res-
tauracin, se debe establecer la proporcin
existente entre el costo de la ampliacin,
remodelacin o restauracin y el valor de
adquisicin del inmueble actualizado con
la variacin del ndice de precios al por ma-
yor hasta el ltimo da del mes precedente
al de inicio de cualquiera de los trabajos
mencionados anteriormente, ms el referi-
do costo de la ampliacin, remodelacin o
restauracin. El resultado de la proporcin
se multiplica por cien (100) y se expresa
hasta con dos decimales.
Dicho porcentaje se aplicar al valor de
venta del bien, resultando as la base
imponible.
5. Nacimiento de la obligacin
del IGV
De conformidad con el literal d) del ar-
tculo 4 de la Ley del IGV y el numeral
3 del artculo 3 de su reglamento, por la
primera venta de inmuebles hecha por el
constructor, la obligacin tributaria nace
en el momento y por el monto que se
percibe, inclusive cuando se trate de arras
de retractacin siempre que superen el
15% del valor total del inmueble, este
ltimo porcentaje aplicable hasta el 28 de
agosto de 2012. A partir del 29 de agosto
de 2012 cuando se trate de arras, depsito
o garanta, nacer la obligacin tributaria si
estas superan de forma conjunta el tres por
ciento (3 %) del valor total del inmueble.
A partir del 1 de agosto de 2012, a raz
de la modificatoria de la Ley del IGV me-
diante el Decreto Legislativo N. 1116, se
considera venta las operaciones sujetas
a condicin suspensiva en las cuales el
Actualidad Empresarial I-11
 I actualidad y aplicacin Prctica
pago se produce con anterioridad a la
existencia del bien. Por lo tanto, a partir
de la fecha mencionada anteriormente,
cuando se perciba pagos con anterioridad
a la existencia del bien inmueble, nace la
obligacin tributaria del IGV.
Operaciones de venta sujetas a con-
dicin suspensiva efectuadas antes
de la vigencia del Decreto Legislativo
N. 1116
En las ventas de bienes futuros realizadas
con anterioridad al 1 de agosto de 2012
y que el bien llegue a existir a partir del 1
de agosto de 2012, la declaracin y pago
del IGV por los pagos totales o parciales
del importe de la operacin realizados
con anterioridad al 1 de agosto de 2012,
se efectuar dentro del mes calendario
siguiente al de la fecha de existencia
del bien, conforme el cronograma de
vencimiento mensual de obligaciones
tributarias establecido por la Sunat.
6. Monto exonerado en el caso
de la primera venta de inmue-
bles
Debe tenerse en cuenta que de acuerdo
con lo sealado en los artculos 5 y 7 de
la Ley del IGV, estn exoneradas del IGV
hasta el 31 de diciembre de 2015, las
operaciones contenidas en los Apndices
I y II.
As, el literal b) del Apndice I de la aludi-
da ley detalla como operacin exonerada
del IGV a la primera venta de inmuebles
que realicen los constructores de los
mismos, cuyo valor de venta no supere
las 35 UIT, siempre que sean destinados
exclusivamente a vivienda y que cuenten
con la presentacin de la solicitud de
licencia de construccin admitida por
la municipalidad correspondiente, de
acuerdo con lo sealado por la Ley N.
27157 y su reglamento.
7. Base imponible
De acuerdo con el literal d) del artculo
13 de la Ley del IGV, en el caso de venta
de inmuebles, la base imponible para el
IGV es el ingreso percibido excluyendo el
valor del terreno, se excluye el valor del
terreno porque la venta de terrenos no
est dentro del campo de aplicacin de la
Ley del IGV, por lo tanto, es venta inafecta.
8. Nacimiento de la obligacin
en el caso del IR
Para fines del IR, toda vez que los ingresos
percibidos por los constructores represen-
tan rentas de tercera categora, se regirn
por el artculo 57 de la Ley del impuesto
a la renta que establece que se imputan
las rentas bajo el principio del devengado,
y, al no haber definicin de tal principio
en la ley mencionada recurrimos a las
I-12 Instituto Pacfico
Normas Internacionales de Contabilidad
en su Marco Conceptual y la NIC 18 para
el reconocimiento de los ingresos.
Al respecto, la NIC 18 Ingresos por Activi-
dades Ordinarias establece las siguientes
condiciones para el reconocimiento de
ingresos por venta de bienes:
a. Que se haya transferido al comprador
los riesgos y ventajas de tipo signifi-
cativo derivados de la propiedad del
bien.
b. Que el vendedor no conserve para
si ninguna implicancia en la gestin
de los bienes vendidos, no retenga
control sobre los mismos.
c. El importe de los ingresos pueda
medirse confiablemente.
d. Es probable que se reciba los benefi-
cios econmicos de la venta.
e. Se puedan medir los costos de la
transaccin confiablemente.
Cumplidas las condiciones anteriormente
mencionadas se considera devengado el
ingreso y por lo tanto nacer la obligacin
tributaria para fines del IR.
Por lo tanto, realizada la venta de un
inmueble futuro, se pagar el IR corres-
pondiente con la entrega del inmueble y
no bastar con que solamente exista una
vez terminado. En ese sentido, cualquier
importe recibido a cuenta constituyen
anticipos y se deben contabilizar como
tal, debindose revertir a ingresos en la
fecha que se entreguen los inmuebles y
por lo tanto en dicha fecha se gravar con
el IR. (ver RTF N. 5018-4-2007).
9. El impuesto de alcabala y la
primera venta de inmuebles
De la lectura del texto del artculo 22
de la Ley de tributacin municipal,
observamos que la norma establece
que la primera venta de inmuebles que
realizan las empresas constructoras no se
encuentra afecta al impuesto, salvo en la
parte correspondiente al valor del terreno,
conforme se encuentre registrado en el
autoavalo.
Ntese que no existe una regla adicional
a este dispositivo que permita aclarar su
aplicacin en la prctica, tampoco existe
una definicin sobre lo que se debe en-
tender como empresas constructoras.
Sobre el tema mencionamos que ni en la
Ley de tributacin municipal ni en nin-
guna otra norma que tenga relacin con
el tema municipal existe una definicin
del trmino constructor. Sin embargo, travs de un financiamiento de prstamo
es necesario comentar que en el caso de
las municipalidades existe una forma de
identificar a las empresas constructoras
de inmuebles de una manera muy sim-
ple, solamente se le requiere a aquella
persona que seala que es constructor
que demuestre su condicin adjuntando
la copia de inscripcin en el RUC, en don-
N. 338
de debe figurar como rubro del negocio
construccin de edificios1.
10. La primera venta de inmue-
bles como una operacin
sujeta a detraccin
Desde el 1 de febrero de 2013, la pri-
mera venta de inmuebles que realicen
los constructores de estos bienes grava-
da con el IGV, estar sujeta al Sistema
de Detracciones, segn lo establece la
Resolucin de Superintendencia N.
022-2013/SUNAT.
No se aplica detracciones a la venta de
inmuebles nuevos cuyo valor no supere
las 35 UIT.
Tasa de la detraccin
La tasa de la detraccin es de 4% y se
aplica sobre el importe total de la opera-
cin, es decir, sobre el valor de venta del
bien ms el IGV.
Procedimiento de aplicacin de la
detraccin
En la venta con pagos parciales
Si la venta se pacta con pago en partes, la
obligacin nace en la fecha de percepcin
del ingreso, por el monto que se perciba,
an cuando el mismo sea parcial.
En la venta con boleta de venta
Tambin se aplica la detraccin, cuando
una persona natural sin negocio adquiere
directamente del constructor el inmueble,
pagando el precio total de la operacin.
En este caso, la empresa deber autode-
traerse, es decir, debe abonar a su propia
cuenta el 4% del valor de la operacin.
En este caso, es obligatorio consignar en
la boleta el nmero de DNI, apellidos y
nombres del adquirente, ya que estos
son los datos que deben consignarse en
el formato de pago que se haga al Banco
de la Nacin por el monto detrado.
En la venta con factura
En caso se emita una factura por la
compra-venta del inmueble, la empresa
adquirente ser la obligada a realizar la
detraccin.
En la venta de un bien a futuro (en planos)
Usualmente en la modalidad de venta en
planos se fracciona el pago en dos par-
tes: una cuota inicial del 10% o 20% del
precio total, y el saldo, al mes siguiente, a
hipotecario.
La Ley del IGV contempla que los adelan-
tos de este tipo estarn gravados aunque
fsicamente no exista el bien materia de
la operacin. En ese sentido, estos ade-
1 Esta informacin puede consultarse en la siguiente pgina web:
<http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2014/07/16/ qu-
es-lo-que-debe-conocer-del-impuesto-de-alcabala/#more-775>.
Primera Quincena - Noviembre 2015

lantos (cuota inicial) estarn sujetos a la
detraccin del IGV por el importe parcial.
En caso el banco que financia el saldo del
inmueble, le pague al vendedor (construc-
tor o inmobiliaria) el saldo hipotecado,
ser en ese momento en el cual se aplicar
la detraccin sobre el saldo restante.
Plazos para pagar la detraccin
Si se emite una boleta de venta, la detrac-
cin puede pagarse hasta que se firme la
escritura pblicao hasta el da que se realice
el pago en efectivo, lo que ocurra primero.
Si se emite factura, el plazo ser hasta el
quinto da hbil del mes siguiente al que
se registra la operacin o hasta la firma
de la escritura pblica, lo que ocurra
primero.
Sanciones aplicables
Las personas que incumplan con realizar
la detraccin, tendrn una multa del
50% del importe no depositado y adi-
cionalmente no podrn usar el respectivo
crdito fiscal. En caso de uso indebido de
los recursos depositados en las cuentas de
detracciones, la multa ser del 100% del
importe usado.
11. Emisin de comprobante de
pago
De acuerdo con lo dispuesto por el nu-
meral 3 del artculo 5 del Reglamento
de comprobantes de pago, tratndose
de la primera venta de inmuebles que
realiza el constructor se debe emitir el
comprobante de pago en la fecha en que
se perciba el ingreso, solo por el monto
que se perciba, sea total o parcial, una
vez concretada la operacin. Por lo tanto,
de no haber percepcin del ingreso no
existe obligacin de emitir comprobante
de pago aun realizada la venta.
En los casos de depsito, garanta, arras o
similares (incluye separaciones), se emite
el comprobante de pago cuando implique
el nacimiento de la obligacin tributaria
del IGV en el momento y por el monto
percibido, ello en concordancia con el
numeral 7 del artculo 5 del Reglamento
de comprobantes de pago2.
En el caso de separaciones:
Los montos recibidos denominados sepa-
raciones no originan la obligacin de emi-
tir comprobante de pago ni obligaciones
tributarias, pues aun no se ha celebrado
contrato alguno de compra venta, solo se
ha expresado una intencin de compra
que pueda o no concretarse ms adelan-
te dependiendo si el comprador llega a
cumplir los requisitos para la venta.
2 De conformidad con el numeral 3 del artculo 3 del Reglamento
de la Ley del IGV, En la primera venta de inmuebles hecha por el
constructor, la obligacin tributaria del IGV en el caso de arras,
depsito o garanta nace en el momento y por el monto que se
percibe siempre que estas superen de forma conjunta el tres por
ciento (3 %) del valor total del inmueble.
N. 338 Primera Quincena - Noviembre 2015
De no concretarse la operacin se devol-
ver el monto de la separacin, pudiendo
el vendedor aplicar un cobro por gastos
administrativos, en cuyo caso deber
emitir un comprobante por el cobro de
dichos gastos gravado con el IGV y el IR.
12. Informes de la Sunat
Informe N. 026-2015-SUNAT/5D0000
Tratndose de la exoneracin del IGV en la
primera venta de inmuebles efectuada por
el constructor de los mismos, prevista en el
literal b) del Apndice I de la Ley del IGV,
a efectos de establecer si el valor de venta
del inmueble supera o no las 35 UIT debe
considerarse el valor del terreno como parte
de dicho valor.
Informe N. 128-2013-SUNAT/4B0000
Tratndose de la primera venta de inmue-
bles gravada con el IGV, el importe sobre el
cual se debe aplicar el SPOT es el importe
materia de cancelacin consignado en cada
comprobante de pago, esto es, sobre la suma
percibida por el proveedor del inmueble, sea
total o parcial, sin efectuar deduccin alguna
por concepto del valor del terreno.
En aquellos casos en los que se hubiera
pactado el pago en cuotas de la operacin
de venta de inmuebles gravada con el IGV,
el monto del depsito a que obliga el SPOT
deber calcularse aplicando el porcentaje del
4% sobre el importe de cada pago.
Informe N. 092-2011-SUNAT/2B0000
La transferencia del bien inmueble por parte
de la persona jurdica a uno o ms de sus
accionistas no estar gravada con el IGV,
salvo que se trate de la primera venta del
bien y aquella califique como constructor
para efecto de este impuesto.
Informe N. 061-2007-SUNAT/2B0000
La venta de terrenos sin construir no se
encuentra dentro del campo de aplicacin
del IGV.
A efectos de determinar la base imponible
del IGV, tratndose de operaciones al con-
tado, el valor total de la transferencia del
inmueble, al cual se le deducir el cincuenta
por ciento (50%) del valor del terreno, no
incluye el monto del IGV que corresponda
por la mencionada operacin.
Informe N 063-2005-SUNAT/2B0000
La base imponible del referido Impuesto
est constituida por el ingresos percibido
con exclusin del monto correspondiente al
valor del terreno, considerndose para tal
efecto, que el valor del terreno representa
el cincuenta por ciento (50%) del valor total
de la transferencia del inmueble.
13. Caso prctico
Caso prctico
Exoneracin a la primera venta de
inmuebles
Con fecha 25 de noviembre de 2015,
INMOBILIARIA SAN PEDRO SAC va
rea Tributaria I
a efectuar la primera venta de un (1)
departamento ubicado en el distrito de
Surco, cuyo valor de venta equivale a
S/. 400,500. Nos consultan si esta venta
goza de la exoneracin del IGV.
Solucin
Como sabemos, una de las operaciones
gravadas con el IGV es la primera venta
de inmuebles efectuada por los cons-
tructores de los mismos, entendida esta
como la primera operacin de venta de
un inmueble recientemente construido,
efectuado por una persona que se dedi-
que en forma habitual a la venta de estos
bienes, a quien la norma lo define como
constructor.
Cabe mencionar que en este supuesto
de afectacin solo se grava el valor de la
construccin (el que para efectos de este
impuesto equivale al 50% del valor de la
transferencia) ms no el valor del terreno
(que equivale, al otro 50%).
No obstante lo anteriormente sealado,
debe tenerse en consideracin que si
la primera venta de estos inmuebles se
destina a vivienda, no supera las 35 UIT
(S/. 134,750 para el 2015) y la empresa
inmobiliaria cuenta con la presentacin
de la solicitud de licencia de construccin
admitida por la municipalidad correspon-
diente, la operacin estar exonerada
del IGV. As lo establece expresamente el
literal B) del Apndice I de la Ley del IGV,
el cual seala que la exoneracin del IGV
abarca nicamente la primera venta de
inmuebles que realicen los constructores
de los mismos, cuyo valor de venta no
supere las 35 UIT.
En tal sentido, en el caso de la primera
venta del departamento que efecte
INMOBILIARIA SAN PEDRO SAC a
efecto de verificar si le corresponde la
exoneracin comentada, se debe de-
terminar en principio el valor de venta
del inmueble.
As tenemos que si el valor de venta del
inmueble es de S/. 400,500, monto supe-
rior a S/. 134,750 que representa 35 UIT,
podramos concluir que esta operacin
estar gravada con el impuesto. En ese
caso, el clculo del impuesto se efectuar
de acuerdo con lo siguiente:
a) Valor de venta S/. 400,500
Terreno (50%) S/. 200, 250
Constr. (50%) S/. 200, 250
b) IGV
S/. 36,045
Base imponible S/. 200, 250
IGV (18%) S/. 36,045
c) Precio de venta S/. 436,545
Actualidad Empresarial I-13