PROFIL DU SECTEUR

DU LOGEMENT AU

SNGAL
 PROFIL DU SECTEUR
DU LOGEMENT AU

SNGAL
Publi par le Programme des Nations unies pour les tablissements
humains.
Copyright 2012
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tablissements humains sont disponibles au Bureau dinformation de
lONU-Habitat ou par courrier:
P.O. Box 30030, GPO 00100 Nairobi, Kenya
E-mail: unhabitat@unhabitat.org
http://www.unhabitat.org

HS HS/118/12F

ISBN Srie 978-92-1-131927-9

ISNB Volume 978-92-1-132531-7

AVERTISSEMENT
Les termes employs et le matriel utilis dans cette publication
ne refltent pas ncessairement les points de vue du Secrtariat des
Nations unies ni des diverses organisations qui lui sont lies. Les
appellations employes et les informations prsentes nimpliquent
de la part de lONU-Habitat et de son conseil dadministration,
aucune prise de position quant au statut juridique des pays
concerns, la dlimitation de leurs frontires, ou compromettant les
autorits en place, le systme conomique tabli ou encore le degr
de dveloppement. Les analyses, conclusions et recommandations de
ce rapport ne refltent pas non plus ncessairement le point de vue
du Programme des Nations unies pour les tablissements humains
(ONU-Habitat), de son conseil dadministration ni de ses tats
membres.
La prsente publication peut tre reproduite, entirement ou en
partie, sous nimporte quel format ou support, des fins ducatives
mais non lucratives, sans lautorisation pralable du dtenteur des
droits dauteur, la condition quil soit fait mention de la source.
ONU-Habitat souhaiterait quun exemplaire de louvrage o se trouve
reproduit lextrait lui soit communiqu. La prsente publication
ne peut tre ni revendue ni utilise des fins commerciales sans
lautorisation pralable du Programme des Nations unies pour les
tablissements humains.
REMERCIEMENTS

QUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT

Superviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El Siou

Gestionnaire du projet : Jean DAragon

Auteur principal : Oumar Ciss

quipe dexperts nationaux : Seydou Sy Sall, El Housseynou Ly, Aly Ngouille Ndiaye et Al Assane Samb

Experts internationaux : Jacques Fisette, Universit de Montral ; Denise Pich, Universit Laval

Contributeurs : Cheikh Gueye ; Jean DAragon ; Serigne Mansour Tall ; Remy Sietchiping, Anne Bousquet ; Samba Diouf,
ministre de lUrbanisme ; Mohamadou Abdoul, Enda Diapol ; Abdou Birahim Diop, Ville de Dakar ; Marie Sophie Ndong,
IAGU

Rvision : Cheikh Gueye, Jean DAragon, Raphalle Vignol, Rokhaya Diop

dition : Julia Trinson

Assistance gestion et administration : Christina Power et Helen Musoke

Soutien nancier : Centre de recherche pour le dveloppement international (CRDI), Canada

Soutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty Diouf

Soutien la recherche : Nigel Browne, Institute of Housing and Urban Development (IHS), et Jean DAragon

PERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTS

aux ateliers consultatifs : Diane Lana, MEF/DGP/DPPDH ; Ndiaye Leyti, ENEA ; Sene Doudou, DST/Ville de Dakar ; Ndeye
Fatou Diop Gueye, IAGU ; Mbaye Babacar Diagne, consultant ; Mamadou Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Mohamadou
Abdoul, ENDA DIAPOL ; Choung Kyu Ryu, ONU-Habitat ; Saliou Faye, consultant ; Jean DAragon, Serigne Mansour Tall,
Alioune Badiane, Joseph Guiebo, ONU-Habitat ; Mareme Gueye, Walf quotidien ; Marie Sophie Ndione, IAGU ; Douada
Diagne, Habitat for Humanity ; Mansour Ndiaye, Habitat for Humanity ; El Hadji Mbaye Diagne, PDT COMNACC ; ric
Moukoro, ONU-Habitat, Issa Dia, consultant ; El Hadji Seikou, IAGU ; Abdou Sane, Assemble Nationale ; Alexis Campal,
CT AT ; Aly Tandian, UGB/St-Louis ; Yakham Diop, UCAD/GEO ; Samba Diouf, urbaniste ; Annie Jouga, architecte ; Mbacke
Niang, architecte ; Denise Pich, professeure darchitecture, Universit Laval (Canada) ; milie Pinard, tudiante, Universit
Laval (Canada) ; Mor Thioune, SG SICAP SA :PDT FUS ;Amadou Oury Diallo, journaliste Walf ; Amina Bayo, JOURNALBIC.
COM ; Mouhamadou Gueye, tudiant, cole de management, Bordeaux (France) ; Anna Badja, SIPRES ; Paul Mendy,
Polygone Communications ; Jean Charles Tall, architecte ; Nene Ly Soumare, Directrice Habitat ; Bassirou Diouf, urbaniste ;
Mamadou Lamine Diouf, Fondation Droit la Ville ; Mbaye Diop, Observatoire de la qualit de lair ; Aly Khoudia Diop,
Direction de lHabitat ; Amadou Kamara, Direction de lHabitat ; Ibrahima Diagne, CADAX ; Ale Badara Sy, APIX ; Malick
Gaye, Directeur ENDA RUP ; Serigne Mansour Sy Ciss, Journaliste Le Soleil ; Andr PEREIRA, entrepreneur ; Mamadou
Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Alle Diouf, Directeur cabinet SSIC ; Saliou Faye, consultant, Samba Diouf, ministre de
lUrbanisme ; Mback Niang, Architecte Chercheur ; Marie Seynabou Ndao, Chef Division Plan ARD ; Ibrahima Ka, ONG
PACTE ZIG ; Maguette Seydi Diop, Chef Division Prvention & Gestion Risque DDU ; Abdou Birahim Diop, Chef Division
Amennagement du Territoire Urbanisme et Habitat VD ; Abdoulaye Sall, Architecte, Conseil Ville de Dakar ; Sidy Sall,
Chef Division Voie Publique & Stat VD ; Cheikhou Balde, urbaniste consultant ; Mohamed Oumar Sarr, Secrtaire Excutif
RESAIL-T ; Abdou Karim Tour, Association Actions Cit Dfense de lEnvironnement.
 TABLE DES MATIERES

CONTENTS
REMERCIEMENTS ii
SIGLES ET ABRVIATIONS x
RSUM EXCUTIF 1
1 INTRODUCTION SUR LE SNGAL 5
1.1. DONNES PHYSIQUES ET POPULATION : FAITS ET CHIFFRES 5
1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET LURBANISATION DU
SNGAL 6
1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES 8
1.4. SITUATION DES MNAGES AU SNGAL 8
1.5. PAUVRET AU SNGAL 9
1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU SNGAL 10
1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN 11
1.8. PROBLMATIQUES DU SNGAL URBAIN CONTEMPORAIN 12
2 CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL 15
2.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES ET STRATGIES 15
2.2. CADRE LGISLATIF ET RGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 25
2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR DU LOGEMENT 28
2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 32

3 CARACTRISTIQUES DU LOGEMENT AU SNGAL 35

3.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT MARQUES PAR LES
INGALITS 35
3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES MATRIAUX 35
3.3. PARCS DE LOGEMENTS TRADITIONNELS ET INFORMELS 37
3.4. STATUT DOCCUPATION DES LOGEMENTS 37
3.5. PRIX ET ACCESSIBILIT FINANCIRE DU LOGEMENT 38
3.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 38

4 ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SNGAL 40

4.1. CROISSANCE DMOGRAPHIQUE ET URBANISATION 40
4.2. CARACTRISTIQUES DES MNAGES 40
4.3. DEMANDE DE LOGEMENTS 42
4.4. VALUATION DES BESOINS EN LOGEMENT POUR LES
DIFFRENTES CATGORIES DE MNAGES 42
4.5. OFFRE DE LOGEMENTS : DISPONIBILIT, POTENTIALITS ET
PROBLMES 43
4.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 47
5
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES 49
5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET GESTION DU FONCIER 49
5.2. CADRE LGAL, RGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNEL
RGISSANT LACCS AU FONCIER 52
5.3. OFFRE ET COT DES TERRAINS 55
5.4. VALUATION DES BESOINS EN CAPACIT 57
5.5. RETOUR DE LTAT COMME ACTEUR MAJEUR DU FONCIER 58
5.6. MARCHS FORMELS ET INFORMELS DU FONCIER ET DU
LOGEMENT URBAIN AU SNGAL 59
5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, VIH SIDA, JEUNESSE 63
5.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 64

TABLE DE MATIERES
iii
 PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

FINANCEMENT DU LOGEMENT 66
6 6.1. INTERVENTION DU SECTEUR FINANCIER EXISTANT DANS LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT 66
6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES PARTICULIERS 67
6.3. FINANCEMENT DES COOPRATIVES DE LOGEMENTS 69
6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF 69
6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDS PAR LTAT 70
6.6. MOBILISATION DES RESSOURCES ET SYSTMES DPARGNE
POUR LAUTOPROMOTION 71
6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS NON-OFFICIELS : LES
SOUPONS DE BLANCHIMENT DARGENT DANS LE SECTEUR
IMMOBILIER SNGALAIS 72
6.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 72

INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 75

7
7.1. APERU DE LA MISE DISPOSITION DES INFRASTRUCTURES
URBAINES DE BASE 75
7.2. FINANCEMENT DES QUIPEMENTS POUR LE LOGEMENT 75
7.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES 75
7.4. CONCLUSION 82
7.5. RECOMMANDATIONS ET RENFORCEMENT DES CAPACITS 83

INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION 86

8.1. MODES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET CHOIX
8
TECHNOLOGIQUES 86
8.2. MATRIAUX DE CONSTRUCTION 89
8.3. COT DES MATRIAUX ET DE LA CONSTRUCTION 96
8.4. DES BESOINS EN CAPACIT 96
8.5. POSSIBILITS DE STANDARDISATION 98
8.6. POSSIBILITS DINDUSTRIALISATION 99
8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS FORMELS ET INFORMELS 99
8.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 100

CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS 101

9 9.1. CONCLUSION GNRALE 101
9.2. RECOMMANDATIONS GNRALES 103

10 IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108

11 APPENDICES 110

BIBLIOGRAPHIE ET RFRENCES 120

12
ANNEXES 127
13

iv
 TABLE DES MATIERES

LISTE DES ILLUSTRATIONS

PHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTAN LA PRIPHRIE DE

DAKAR 11
PHOTO 2. VILLAGE TRADITIONNEL YOFF DAKAR 12
PHOTO 3. LA ROUTE TALLY MAME DIARRA DAKAR DURANT
LHIVERNAGE 2010 13
PHOTO 4. HABITATIONS NASSOURILAHI SOUS LES EAUX 13
PHOTO 5. IMMEUBLES AUX PARCELLES ASSAINIES 16
PHOTOS 6 ET 6 BIS. DVELOPPEMENT IMMOBILIER LA ZAC DE MBAO 17
PHOTO 7. ZONE INONDE DANS LES PARCELLES ASSAINIES KEUR MASSAR,
PIKINE 18
PHOTO 8. DALIFORT, PREMIER QUARTIER RESTRUCTUR DE DAKAR 19
PHOTOS 9 ET 9 BIS. MAISONS AU QUARTIER PLAN JAXAAY 22
PHOTO 10. BASSIN DE RTENTION, ZONE DE CAPTAGE, DAKAR 22
PHOTO 11. MAISON CONSTRUITE DANS LE CADRE DU PROJET DE
RE-LOGEMENT DE POPULATIONS VULNRABLES AUX RISQUES
NATURELS SAINT-LOUIS 32
PHOTO 12. IMMEUBLE DAKAR 36
PHOTO 13. RUE LA SICAP LIBERT 2 36
PHOTO 14. MAISON COMPOSITE : CASE ET MAISON BASSE EN DUR DANS
LA VILLE DE TAMBACOUNDA 36
PHOTO 15. HABITATION NOUVELLE DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 37
PHOTO 16. VILLAS AU QUARTIER HLM 5 44
PHOTO 17. IMMEUBLES AU QUARTIER HLM 5 44
PHOTO 18. VILLAS LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45
PHOTO 19. PARC DIMMEUBLES LA SICAP KEUR GORGUI DAKAR 45
PHOTO 20. VILLAS DE LA CIT SIPRES SUR LA VOIE DE DGAGEMENT NORD 45
PHOTOS 21 ET 21 BIS. CIT COMICO LA ROUTE DE BOUNE PIKINE 47
PHOTO 22. LOTISSEMENT INFORMEL DIAMALAYE, COMMUNE
DARRONDISSEMENT DE MALIKA, PIKINE 55
PHOTOS 23 ET 23 BIS. LOTISSEMENT ET CIT EN CONSTRUCTION PAR PROMOTEUR
PRIV MBAO, PIKINE 58
PHOTO 24. AGENCE IMMOBILIRE OUEST FOIRE DAKAR 60
PHOTO 25. OFFRES (LOCATION ET VENTE) DES COURTIERS HLM GRAND YOFF,
DAKAR 63
PHOTO 26. SIGE DE LA BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL, DAKAR
SOURCE : IAGU 2012 66
PHOTO 27. SYSTME DASSAINISSEMENT PLUVIAL VTUSTE, MAL ENTRETENU
ET DRAINANT LES EAUX USES RUFISQUE 77
PHOTO 28. PLURALIT DES MOYENS DE TRANSPORT ET CONGESTION
RUFISQUE 81
PHOTO 29. FERRAILLEURS AU TRAVAIL LA SICAP KEUR GORGUL DAKAR 87

TABLE DE MATIERES
v
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

PHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGS DE SABLE DESTIN LA REVENTE POUR LA

CONSTRUCTION, SUR LA RN1 AU CROISEMENT DE LA ROUTE DE
KEUR MASSAR, PIKINE 87
PHOTO 31. REVENTE DE BTON DE GRS VERS LA CICES DAKAR 90
PHOTO 32. DPT DE SABLE DE MER LENTRE DE LANCIENNE CARRIRE
DE MALIKA 90
PHOTO 33. BTIMENT COLONIAL CONSTRUIT PARTIR DE PIERRES DE TAILLE ET
DE BRIQUES CUITES, RUFISQUE 91
PHOTO 34. PAVS ET REVTEMENT MURAL EN PIERRES DE RUFISQUE DANS LES
ANCIENS LOCAUX DE IAGU LIBERT 6, DAKAR 91
PHOTO 35. PARPAINGS (OU AGGLOMRS) ET CHANTIER DE CONSTRUCTION
DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 92
PHOTO 36. VENTE DE PARPAINGS AUX HLM GRAND YOFF DAKAR 93
PHOTO 37. MOULEURS DE PARPAINGS LA VDN, DAKAR 93
PHOTO 38. VENTE DACIER BTON KEUR MASSAR, PIKINE 94
PHOTOS 39 ET 39 BIS. VENTE ET STOCKAGE DE CARREAUX GRAND YOFF, DAKAR 95
PHOTO 40. MAIN DUVRE INFORMELLE DANS LA PRIPHRIE DE DAKAR 97

vi
 TABLE DES MATIERES

LISTE DES FIGURES

FIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SNGAL INDIQUANT LES 14 RGIONS DU PAYS :

DAKAR, DIOURBEI, FATICK, KAFFRINE, KAOLACK, KOLDA, KDOUGOU,
LOUGA, MATAM, SAINT-LOUIS, SDHIOU, TAMBACOUNDA, THIS ET
ZIGUINCHOR 5
FIGURE 2. LES COMMUNES DARRONDISSEMENT ET LES CENTRES PRIURBAINS DE LA
RGION URBAINE DE DAKAR 8
FIGURE 3. SCNARIO EN CAS DE DSASTRE DAKAR. NIVEAU DEXPOSITION AUX
INONDATIONS DE LA PRESQULE DAKAROISE ET DE SES LIGNES DE CTE. 12

TABLE DE MATIERES
vii
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

LISTE DES TABLEAUX

TABLEAU 1. RPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSIT PAR RGION 6

TABLEAU 2. VOLUTION DU TAUX DURBANISATION ( %) AU SNGAL DE 1976 2002 7
TABLEAU 3. PROPORTION DE LESPACE OCCUP PAR LES QUARTIERS IRRGULIERS ET
NON LOTIS DANS LES CAPITALES RGIONALES 11
TABLEAU 4. SITUATION DES PROJETS DE RESTRUCTURATION DES QUARTIERS
IRRGULIERS EN 2002 19
TABLEAU 5. EXEMPLE DE DCOMPTE DES LENTEURS ADMINISTRATIVES DANS LA
PROMOTION IMMOBILIRE 29
TABLEAU 6. RPARTITION RGIONALE DES LOGEMENTS RALISS PAR LA SNHLM DE
1960 1999 30
TABLEAU 7. TAT RCAPITULATIF DES PROGRAMMES IMMOBILIERS PRIVS DAKAR
EN 1999 30
TABLEAU 8. RPARTITION DES MNAGES SELON LE LIEU DE RSIDENCE ET LE STATUT
DOCCUPATION DU LOGEMENT 38
TABLEAU 9. RPARTITION DES MNAGES SELON LA TAILLE ET LE LIEU DE RSIDENCE 41
TABLEAU 10. RPARTITION DES DPENSES DE LOGEMENT, EAU, LECTRICIT, GAZ ET
AUTRES COMBUSTIBLES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE 41
TABLEAU 11. VOLUTION DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENT DAKAR
2001-2025 42
TABLEAU 12. VOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR TYPE DAKAR
2005-2025 43
TABLEAU 13. VOLUTION DES SUPERFICIES RSERVES LHABITAT ET AUX
QUIPEMENTS DE PROXIMIT DAKAR 2005-2025 43
TABLEAU 14. RALISATIONS DE LA SNHLM ENTRE 2003 ET 2011 44
TABLEAU 15. RALISATIONS DE LA SICAP ENTRE 2003 ET 2011 44
TABLEAU 16. PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES PAR DIFFRENTS
PROMOTEURS PUBLICS ET PRIVS 46
TABLEAU 17. PRIX DES TERRAINS DANS LA RGION DE DAKAR 57
TABLEAU 18. POURCENTAGE DES CRDITS AUX PARTICULIERS ACCORDS PAR
DIFFRENTS TABLISSEMENTS BANCAIRES (2000-2007) 67
TABLEAU 19. CRDITS PARTICULIERS LHABITAT FINANCS PAR LA BHS ENTRE 1981
ET 2010 68
TABLEAU 20. RPARTITION DES CRDITS SELON LE PAYS DE RSIDENCE DU BNFICIAIRE 68
TABLEAU 21. VOLUTION DES CRDITS INSCRITS AU BUDGET DE LTAT POUR LES PRTS
AU LOGEMENT DE 2002 2010 71
TABLEAU 22. SOURCE DAPPROVISIONNEMENT EN EAU DANS LES CENTRES URBAINS 76
TABLEAU 23. TARIFICATION DE LEAU POUR LES BRANCHEMENTS DOMICILIAIRES
(EN VIGUEUR DEPUIS 2003) 76
TABLEAU 24. UTILISATION DES DIFFRENTS TYPES DE RSEAU DASSAINISSEMENT 77
TABLEAU 25. TAUX DLECTRIFICATION URBAINE PAR RGION 78
TABLEAU 26. VOLUTION DES CONSOMMATEURS DLECTRICIT EN MILIEU URBAIN 78
TABLEAU 27. NOMBRE DE COUPURES DLECTRICIT DANS UNE JOURNE 79

viii
 TABLE DES MATIERES

TABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MNAGE CONSACR LLECTRICIT 79

TABLEAU 29. VOLUTION DU PARC AUTOMOBILE PAR RGION, DE 2005 2007 80
TABLEAU 30. TRAFIC INTERURBAIN JOURNALIER MOYEN (EN MILLIERS DE VHICULES) 80
TABLEAU 31. RPARTITION DES MNAGES SELON LE MILIEU DE RSIDENCE ET LE
TEMPS MIS POUR ATTEINDRE UN MOYEN DE TRANSPORT PUBLIC 81
TABLEAU 32. RPARTITION DES DPENSES DE TRANSPORT SELON LE MILIEU DE
RSIDENCE 81
TABLEAU 33. COT MOYEN DES CONSTRUCTIONS DAKAR 97

TABLE DE MATIERES
ix
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

SIGLES ET ABREVIATIONS

AATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERS

ACEP CRDIT MUTUEL ET ALLIANCE POUR LE CRDIT ET LPARGNE
AFTU ASSOCIATION DE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS
DU TRANSPORT URBAIN DE DAKAR
AGEROUTE AGENCE DES TRAVAUX ET DE GESTION DES ROUTES DU SNGAL
AGETIP AGENCE POUR LEXCUTION DES TRAVAUX DINTRT PUBLIC
APIX AGENCE NATIONALE CHARGE DE LA PROMOTION DE
LINVESTISSEMENT ET DES GRANDS TRAVAUX
ARD AGENCE RGIONALE DE DVELOPPEMENT
ASAFIN ASSOCIATION SNGALAISE DAIDE LA FORMATION
ET LINSERTION DES NCESSITEUX
AFD AGENCE FRANAISE DE DVELOPPEMENT
ANSD AGENCE NATIONALE DE LA STATISTIQUE
BAD BANQUE AFRICAINE DE DVELOPPEMENT
BAHSO BUREAU DASSISTANCE LHABITAT SOCIAL
BCEAO BANQUE CENTRALE DES TATS DE LAFRIQUE DE LOUEST
BHS BANQUE DE LHABITAT DU SNGAL
BGO BUREAU DU GROS-UVRE
BTP BTIMENT ET TRAVAUX PUBLICS
CADAK CAR COMMUNAUT DES AGGLOMRATIONS DE DAKAR
CAUS CABINET DARCHITECTURE ET DURBANISME DU SNGAL
CCCE CAISSE CENTRALE DE COOPRATION CONOMIQUE
CEREEQ CENTRE EXPRIMENTAL DE RECHERCHES ET DTUDES POUR LQUIPEMENT
CETUD CONSEIL EXCUTIF DES TRANSPORTS URBAINS DAKAR
CEVA (DE BOPP) CENTRE DENTRAINEMENT LA VIE ACTIVE
CFA COMMUNAUT FINANCIRE DE LAFRIQUE
CPI COMPAGNIE PRESTIGE IMMOBILIER
CRHUAT CENTRE DE RECHERCHE POUR LHABITAT, LURBANISME
ET LAMNAGEMENT DU TERRITOIRE
CRSE COMMISSION DE RGULATION DU SECTEUR DE LNERGIE
DMC DIRECTION DE LA MONNAIE ET DU CRDIT
DPS DIRECTION DE LA PRVISION ET DE LA STATISTIQUE
DSRP DOCUMENT DE STRATGIE DE RDUCTION DE LA PAUVRET
ENTPB COLE NATIONALE DES TRAVAUX PUBLICS ET DU BTIMENT
ENSUT COLE NATIONALE UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIE
EPT COLE POLYTECHNIQUE DE THIS
ESAM ENQUTE SNGALAISE AUPRS DES MNAGES
ESP COLE SUPRIEURE POLYTECHNIQUE
ESPS ENQUTE DE SUIVI DE LA PAUVRET AU SNGAL
FAHU FONDS DAMLIORATION DE LURBANISME ET DE LHABITAT
FED FONDS EUROPEN DE DVELOPPEMENT

x
 SIGLES ET ABREVIATIONS

FDV FONDATION DROIT LA VILLE

FONDEF FONDS DE DVELOPPEMENT DE LENSEIGNEMENT TECHNIQUE
ET DE LA FORMATION PROFESSIONNELLE
FORREF FONDS DE RESTRUCTURATION ET RGULARISATION FONCIRE
GIE GROUPEMENTS DINTRT CONOMIQUE
GTZ COOPRATION TECHNIQUE ALLEMANDE
IDA INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSISTANCE (BANQUE MONDIALE)
IDH INDICE DE DVELOPPEMENT HUMAIN
KFW COOPRATION ALLEMANDE
MUHCH MINISTRE DE LHABITAT DE LA CONSTRUCTION ET DE LHYDRAULIQUE
OHADA ORGANISATION POUR LHARMONISATION DU
DROIT DES AFFAIRES EN AFRIQUE
OHLM OFFICE DES HABITATIONS LOYER MODR
OMD OBJECTIFS DU MILLNAIRE POUR LE DVELOPPEMENT
OMVS ORGANISATION POUR LA MISE EN VALEUR DU FLEUVE SNGAL
ONAS OFFICE NATIONALE DE LASSAINISSEMENT DU SNGAL
ONFP OFFICE NATIONALE POUR LA FORMATION PROFESSIONNELLE
ONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALE
ONU ORGANISATION DES NATIONS UNIES
PANAF PLAN NATIONAL DACTION DE LA FEMME SNGALAISE
PAQPUD PROGRAMME DASSAINISSEMENT DES QUARTIERS PRIURBAINS DE DAKAR
PDU PLAN DIRECTEUR DURBANISME
PEJU PROGRAMME DE PROMOTION DE LEMPLOI DES JEUNES EN MILIEU URBAIN
PEPAM PROGRAMME EAU ET ASSAINISSEMENT POUR LE MILLNAIRE
PIB PRODUIT INTRIEUR BRUT
PNUD PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LE DVELOPPEMENT
PODES PLAN DORIENTATION DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE ET SOCIAL
PRSQ POLITIQUE DE RESTRUCTURATION ET DE RGULATION DES QUARTIERS
PUD PLAN DURBANISME DE DTAIL
RGPH RECENSEMENT GNRAL DE LA POPULATION ET DE LHABITAT
SAGEF SOCIT DAMNAGEMENT ET DE GESTION DQUIPEMENTS FONCIERS
SAT SCHMA DAMNAGEMENT DU TERRITOIRE
SBM SOCIT DE BTON MANUFACTUR
SCA STRATGIE DE CROISSANCE ACCLRE
SCI SOCIT CIVILE IMMOBILIRE
SDAU SCHMA DIRECTEUR DAMNAGEMENT ET DURBANISME
SDE SNGALAISE DES EAUX
SENELEC SOCIT NATIONALE DLECTRICIT
SGBS SOCIT GNRALE DES BANQUES DU SNGAL
SICA SOCIT IMMOBILIRE DE LA CTE DAFRIQUE
SICAP SOCIT IMMOBILIRE DU CAP VERT
SIPRES SOCIT IMMOBILIRE DE LA PRESQULE
SNHLM SOCIT NATIONALE DES HABITATIONS LOYER MODR

SIGLES ET ABREVIATIONS xi
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

SOMISCI SOCIT MIXTE ITALO-SNGALAISE DE COMMERCE ET DINDUSTRIE

SONATEL SOCIT NATIONALE DE TLCOMMUNICATIONS
SONES SOCIT NATIONALE DES EAUX DU SNGAL
SOPRIM SOCIT DE PROMOTION IMMOBILIRE
SPATU SOCIT DAMNAGEMENT DE TERRAINS URBAINS
SPHS SOCIT POUR LA PROMOTION DE LHABITAT SOCIAL
SUPTP COLE SUPRIEURE DES TRAVAUX PUBLICS
TVA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTE
UM-PAMECAS UNION DES MUTUELLES DU PARTENARIAT POUR LA
MOBILISATION DE LPARGNE ET DU CRDIT AU SNGAL
UEMOA UNION CONOMIQUE ET MONTAIRE OUEST-AFRICAINE
YMCA YOUNG MEN CHRISTIAN ASSOCIATION
VDN VOIE DE DGAGEMENT NORD
VRD VOIRIE ET RSEAUX DIVERS
ZAC ZONE DAMNAGEMENT CONCERT

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022

COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : USD 1.0 = XAF 450

xii

RSUM EXCUTIF
Le Sngal compte une population de 12 171 264
habitants (chiffres de 2009) dont 50,9 % ont moins de
20 ans et seuls 3,5 % ont 65 ans et plus. Le taux de
dpendance est donc lev, avec 82,9 personnes inactives
pour 100 personnes. Toujours selon les donnes de
2009, le taux durbanisation est de 42 %, tandis que
49 % de la population urbaine est concentre dans la
grande agglomration de Dakar. Dakar se dmarque
des autres rgions par son taux durbanisation (97,2 %)
et par la densit de sa population (4 649 habitants au
km). La deuxime rgion en terme de densit est celle
de Diourbel avec 271 habitants au km.
Le mode dorganisation de lespace urbain au
Sngal, hrit de lpoque coloniale, rpond une peu accessible aux populations faibles revenus ;
juxtaposition de quartiers centraux dots de commodits
urbaines (infrastructures et quipements) et de quartiers
priphriques qui en sont presque dpourvus. Cette
typologie sgrgative laisse apparatre une forme
de cantonnement selon les niveaux de revenus. Les
quartiers de type europen dits rsidentiels, dots de
tous les services et quipements de base accueillent
les personnes revenus levs, alors que les mnages
faibles revenus et pauvres habitent dans les zones
populaires, sommairement amnages, manquant
souvent de services essentiels.
Lhabitat informel concerne 25 % de lhabitat urbain au
Sngal et 30 % des superficies habites Dakar (Comit
National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 17-21).
Les inondations constituent le principal dfi auquel font
face les villes au Sngal, notamment dans la banlieue
de Dakar o 49 % des logements sont concerns par les
dommages. En 2009, 33 000 familles de la banlieue de
Dakar ont t victimes dinondations, soit 11 % de la
population de la rgion et 25 % de celle des banlieues de
Pikine et Gudiawaye.
Les dispositions juridiques qui rgissent la gestion
foncire au Sngal reposent sur la loi 64-46 du 17 juin
1964 portant sur la rforme foncire et domaniale. Cest
le document de rfrence en matire de dfinition de la
nature, de ltendue, de la composition et des modalits
de gestion des terres relevant du Domaine national. Ces
terres du Domaine national sont classes comme suit :
les zones urbaines, les zones classes, les zones de terroirs
et les zones pionnires. Cette loi stipule que ltat
est ladministrateur principal du patrimoine foncier
national dont le mode de gestion repose sur laffectation
et la dsaffectation .
travers la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant sur le
transfert des comptences aux rgions, aux communes
et aux communauts rurales, les collectivits locales
RSUM EXECUTIF
sont fortement impliques dans la gestion domaniale.
Les collectivits locales administrent les terrains du
Domaine national sur leur territoire, en relation avec
lautorit administrative et les services techniques
tatiques comptents. Toutes ces dispositions qui
rgissent la gestion foncire nont pas remplac les
pratiques coutumires et informelles qui demeurent une
ralit incontournable dans les villes sngalaises. Cette
situation explique toute la complexit de la gestion
foncire et elle est lorigine de multiples conflits. Elle
accentue aussi la prolifration des quartiers prcaires.
Le secteur du logement est caractris par un
corpus lgal et rglementaire fastidieux et complexe,
ces dispositions impliquent une panoplie dacteurs
institutionnels. Ce sont au total 12 directions centrales
de ministres diffrents qui interviennent dans
les processus lis au logement. Les responsabilits
entourant le logement sont ainsi fragmentes, rparties
entre plusieurs directions et ministres aux logiques et
procdures souvent disparates. Cette situation explique
en grande partie les lenteurs dans les procdures,
lexplosion des cots et les dpassements budgtaires,
la complexit des processus et donc la persistance des
pratiques informelles ainsi que le dfaut dapplication
des lois et rglements. Elle favorise aussi lopacit et la
corruption dans les processus daccs au sol urbain.
Les prix des logements urbains ont fortement
augment au Sngal, cause de la raret des terrains
amnags et quips et des parcelles titres ; des cots
levs des matriaux de construction ; de la spculation
foncire dans les villes ; de la non-participation des
pouvoirs publics au financement des voiries et rseaux
divers ; et de la fiscalisation leve et multiple (TVA,
taux denregistrement, etc.) du cot du logement.
Ltat du Sngal, travers la Lettre de politique
sectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat,
de la Construction et de lHydraulique, sest engag
en 2009 amnager durablement lespace urbain.
Cette politique, qui vise entre autres assurer une gestion
harmonieuse de lespace urbain et un accs facile aux
parcelles de terrain viabilises ; produire des logements
en grand nombre ainsi qu rsorber les bidonvilles,
les occupations irrgulires et les sites vulnrables,
tarde se mettre en uvre. titre dexemple, la socit
damnagement de terrains urbains qui devait tre cre
na pas encore vu le jour.
Lexprience des parcelles assainies de Cambrne qui
avait permis la ralisation de 10 500 parcelles assainies
avec lappui de la Banque mondiale durant les annes
RSUM EXECUTIF
1
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
1970, na pas t renouvele. Les nouveaux programmes
de Malika et Keur Massar sont un moyen dorganiser
lextension urbaine de la rgion de Dakar. Cependant,
ces programmes ne tiennent pas suffisamment compte
des risques dinondations. Les Zones damnagement
concert (ZAC) permettent aussi la production
de terrains amnags et quips pour les mnages.
Cependant, leur multiplication grande chelle se bute
aux difficults daccs aux ressources foncires. Les ZAC
sont aussi un instrument qui bnficie peu aux mnages
du secteur informel qui reprsentent la majorit des
travailleurs urbains. Les coopratives dhabitat du
secteur formel sont les bnficiaires majoritaires des
ZAC.
Face lindisponibilit de terrains viabiliss, quips et
accessibles leurs revenus, les mnages faibles revenus
ont donc recours lhabitat informel qui se caractrise
par linscurit foncire et labsence dinfrastructures
et de services. Pour venir bout des quartiers prcaires
informels, ltat du Sngal a adopt une politique de
restructuration et de rgularisation foncire. cet effet,
la Fondation droit la ville (FDV), un oprateur priv
autonome, a t cr en 1991. En 2010, le nombre de
parcelles rgularises par la FDV tait estim 6 469. Cela
correspond un taux de ralisation trs faible, quand on
sait que 25 % de lhabitat urbain est informel au Sngal.
Cette situation sexplique par lindisponibilit des sites
de re-logement. Les programmes de restructuration et
de rgularisation foncire sont aussi confronts des
lenteurs externes et des difficults de financement.
Pour organiser loccupation des sols dans les villes du
Sngal, ltat a conu des plans directeurs durbanisme
(PDU). Dakar en dispose depuis 1946 et le dernier en
date est le PDU Dakar Horizon 2025. Leur laboration
est trs lente (le PDU Dakar Horizon 2025 a dmarr
en 2001 et son dcret dapprobation date de 2009).
Ces documents de planification souffrent dun manque
dappropriation par les autorits locales et dimplication
des populations (changement de vocation de Sangalkam
mconnu des producteurs agricoles de la zone ou encore
inondations non traites). Dans le processus, les PDU
sont aussi confronts dimportantes difficults de
financement. Le cot de la mise en uvre du PDU
Dakar 2025 est estim 272 milliards de francs CFA,
alors qu ce jour aucun dispositif de mobilisation des
ressources na t mis en place.
En 50 ans dintervention, la Socit immobilire du
Cap Vert (SICAP) a produit en moyenne quelque 250
logements par an, et particulirement Dakar. Quant
la SNHLM, ses ralisations sur 40 ans sont estimes
335 logements et 570 parcelles viabilises en moyenne
par an. Lintervention cumule de ces deux promoteurs
2
publics majeurs au Sngal, concentre sur Dakar, ne
cesse de baisser et atteint de nos jours moins de 250
logements par an, soit moins de 1 % des besoins annuels
de la rgion de Dakar. Les promoteurs immobiliers
privs formels sont actifs surtout Dakar, mais ils ne
produisent pas plus de 1 000 logements par an. Leur
intervention se heurte des difficults daccs aux
terrains urbains et aux surcots occasionns par la prise
en charge des voiries et rseaux divers (VRD). Leurs
produits sont onreux et hors de porte des mnages
faibles revenus.
Pour promouvoir le logement social, ltat favorise
et soutient les coopratives dhabitat. Plus de 250
coopratives issues de la socit civile ont t agres,
dont la moiti a dj pu constituer une pargne
suprieure 7 milliards de francs CFA. Les coopratives
se sont rvles tre un instrument adquat pour
faciliter laccs aux parcelles et aux logements pour les
travailleurs du secteur formel, en raison notamment
dune fiscalit moindre (taux denregistrement), et
des taux de remboursement de crdits prfrentiels
la Banque de lhabitat du Sngal (BHS). Mais
lintervention des coopratives dhabitat est confronte,
entres autres, aux contraintes daccs au foncier, au
manque de financement et au renchrissement des cots
des matriaux de construction (TVA, importation). La
mise disposition de terrains par ltat constitue une
autre contrainte pour les coopratives dhabitat au
Sngal.
Le secteur bancaire au Sngal participe au
financement du logement dans les cas suivants :
acquisition de logements ou de terrains vendus par des
promoteurs ; acquisition de terrains ou de logements
vendus par des particuliers ; construction, amlioration
ou extension dun logement ; achvement des travaux
de construction. Selon une tude commandite par la
Banque centrale des tats dAfrique de lOuest (BCEAO)
sur la priode de 2000 2007, les crdits mis en place par
les banques sont passs de 18,5 milliards de francs CFA
en 2000 51,6 milliards en 2007, soit une volution
moyenne annuelle de 25,5 %. Durant cette priode, le
montant total des concours a t de 268 milliards de
francs CFA pour 18 408 dossiers. 97,6 % des dossiers
approuvs par les banques concernent des personnes
physiques et 2,4 % des personnes morales (coopratives
dhabitat et autres).
Il faut noter que les bnficiaires de ces crdits sont en
majorit des salaris du secteur formel public et priv,
et accessoirement des clients du secteur informel. Les
crdits sont accords aux clients particuliers en fonction
de leurs niveaux de revenus (quotit cessible gale au
tiers des revenus) et des garanties proposes par ces

derniers. Ces dispositions contraignantes excluent le
secteur informel. La micro-finance ne constitue pas
encore un recours systmatique pour le financement
des logements des mnages faibles revenus. Ses taux
prohibitifs, ses niveaux de crdits peu levs et ses courts
dlais de remboursement en limitent lusage pour le
financement du logement.
Le financement du logement locatif est trs dfaillant
au Sngal. Les taux de crdit pratiqus et les dures
damortissement qui dpassent exceptionnellement dix
ans ne vont pas dans le sens du renforcement du parc
locatif des prix accessibles. Les promoteurs publics
manquent donc de ressources stables et longues pour
le financement du locatif. Ces conditions draconiennes
de financement, combines aux cots levs du foncier
et des matriaux de construction rendent impossible la
ralisation dun important parc locatif de logements ou
dappartements caractre social.
Le secteur de la construction a connu, au Sngal,
un taux daccroissement annuel moyen de 10,6 % sur
la priode 2002-2007. Cette priode caractrise par
louverture de nombreux chantiers a t suivie dune
accalmie conscutive aux difficults rencontres par les
entreprises du secteur de la construction de logements et
du gnie civil, et la rduction du nombre dmigrs dans
le secteur de la construction. En 2009, le secteur de la
construction reprsentait 4,3 % du PIB rel et 22,1 % en
volume de la valeur ajoute du secteur secondaire, contre
respectivement 4,6 % et 23,9 % en 2008.
Lautopromotion1 reste le mode de production de
logements dominant au Sngal et couvre environ
80 % du parc urbain de logements. Elle consiste, chez
le propritaire-bailleur, recruter un entrepreneur, un
matre-maon ou des ouvriers indpendants appels
tcherons au fur et mesure de lavancement des
travaux. Le propritaire conoit, lui-mme ou laide
dun entrepreneur ou dun technicien du btiment, les
plans de son logement en coordonnant son chantier
directement ou par dlgation. Il assure gnralement
lacquisition et lacheminement des matriaux de
construction sur le chantier.
La production de logements au Sngal sappuie sur
des matriaux fabriqus localement tels que le ciment,
les granulats, le sable de dune ou de plage, les pierres
tailles, les blocs et pavs en bton et les matriaux
de toitures (tles en fibrociment, en zinc, en alu-
1 Terme utilis pour la premire fois par Michel Coquery (1990) : Autopromotion de lhabitat et modes de production du cadre bti
: Lapport de recherches rcentes en Afrique noire francophone . In AMIS, Philip et LLOYD, Peter (d.) Housing Africas Urban Poor,
Manchester University Press, Manchester et New York, pp. 55-70.
RSUM EXECUTIF
zinc ou en aluminium). Les matriaux imports sont
gnralement lacier bton, les accessoires lectriques,
les sanitaires, laluminium et les produits en aluminium,
les cramiques, le verre et les produits en verre ainsi
que le bois et ses drivs. On note cependant une
faible valorisation des matriaux locaux traditionnels
tels que la terre stabilise, les pierres de Rufisque et les
briques cuites. Lusage de certains matriaux tels que
le sable de dune ou de plage pose de rels problmes
environnementaux.
Des progrs importants ont t raliss par ltat et ses
partenaires en ce qui concerne lalimentation en eau
potable des mnages urbains. Le taux daccs leau
potable par branchement priv connat depuis 2004
une augmentation et a atteint 82 % en 2008. Quant au
taux global daccs par adduction (branchement priv
et bornes fontaines), il a atteint 98 % en 2006 et sest
maintenu en 2007 et 2008 ce niveau presque universel.
Lassainissement collectif des eaux uses au Sngal
nest assur actuellement que dans sept centres urbains
(Dakar, Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, This
et la station touristique de Saly Mbour), et seules la
commune de Dakar et la station touristique de Saly
sont dotes dinstallations compltes dassainissement
collectif (rseaux, stations de relvement, stations de
traitement). Malgr cela, le taux daccs lassainissement
en milieu urbain est pass de 57 % en 2004 63,9 %
en 2007 grce aux programmes de subvention initis
par lOffice nationale de lassainissement du Sngal
(ONAS) dans le cadre des oprations dappui la
rforme dans le sous-secteur, notamment le Programme
dassainissement des quartiers priurbains de Dakar
(PAQPUD) et les programmes de branchements
sociaux, qui consistent en des branchements particuliers
soutenus financirement par ltat, avec un faible cot
dinstallation pour les usagers.
Sagissant du secteur de llectricit, malgr
dimportants investissements (700 milliards de francs
CFA) depuis 2000, le dficit en matire de production
et de distribution dlectricit est toujours proccupant.
Les frquentes et rcurrentes perturbations dans la
distribution ont non seulement entran une baisse de
la satisfaction de la demande des mnages, mais aussi
impact ngativement la productivit des entreprises
formelles comme informelles. Cest seulement dans
le dernier trimestre de 2011 quune amlioration a t
note avec la mise en uvre du plan durgence Takkal .
RSUM EXECUTIF
3
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Un effort considrable a t fait pour amliorer la mobilit
urbaine travers la construction et la rhabilitation
de routes. Ces investissements ont surtout concern
lagglomration dakaroise et le transport interurbain
avec notamment la cration de la socit nationale de
transport Dakar Dem Dikk, et le renouvellement du
parc automobile par lintroduction de nouveaux types
de bus et de taxis, en plus des bus doccasion.
Les marchs du foncier et du logement urbain au
Sngal demeurent fortement marqus par la prgnance
de linformel. Lachat ou la vente de logements dans le
systme formel sopre auprs des promoteurs publics
ou privs, des coopratives, des agences immobilires,
de la BHS, chez les notaires ou directement auprs
de particuliers/vendeurs. Dans le systme informel
majoritaire, le contact entre le vendeur et lacheteur
seffectue de bouche oreille ou par lintermdiaire
de connaissances et la vente peut tre effectue sans
intermdiaire. Lacqureur peut galement acheter un
logement construit par un particulier sur un terrain
immatricul par lentremise de courtiers.
4
Le courtier est lintermdiaire privilgi entre vendeurs
et acheteurs, ou entre locataires et propritaires, dans le
systme informel. Il est aussi prsent dans les transactions
formelles avant les procdures de mutation inities sous
lgide du notaire. Sa rmunration varie : le pourcentage
est discut suivant le montant de la transaction
immobilire.
De fortes diffrences de prix sont observes pour les
terrains urbains et sont principalement dues au statut
du terrain, ainsi qu lquipement et la centralit ou
laccessibilit des quartiers concerns. Dans le cadre
des maisons vendues sans titre de proprit formel, le
document le plus rpandu pour sceller la transaction
demeure lacte de vente, vis ou non par les autorits
locales, le plus souvent cosign par les acqureurs et les
vendeurs.
 CHAPITRE 1

01
INTRODUCTION SUR LE SNGAL

1.1. DONNES PHYSIQUES ET
POPULATION : FAITS ET CHIFFRES
Le Sngal est la pointe la plus occidentale du continent
africain. Il est situ entre 125 et 165 de latitude nord et
115 et 175 de longitude ouest et couvre une superficie
de 196 712 km. Il est limit au nord par la Mauritanie,
lest par le Mali, au sud par la Guine Conakry et la
Guine Bissau et louest par locan Atlantique sur
une faade de plus 700 km. Le climat au Sngal est
de type soudano-sahlien comprenant une saison sche
allant de novembre mai, et une saison humide allant
de juin octobre. La pluviomtrie moyenne annuelle est
comprise entre 1 200 mm au sud et 300 mm au nord,
avec des variations dune anne lautre.

Figure 1. Carte administrative du Sngal indiquant les 14 rgions du pays : Dakar, Diourbei, Fatick, Kaffrine,
Kaolack, Kolda, Kdougou, Louga, Matam, Saint-Louis, Sdhiou, Tambacounda, This et Ziguinchor

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

5
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Le Sngal comptait 5,1 millions dhabitants lors 1.2. INTRODUCTION LCONOMIE ET

du recensement gnral de la population (RGP) de
1976, 6,9 millions dhabitants en 1988 et 9 858 482
habitants en 2002. Les projections dmographiques
officielles estiment que la population tait de 12 171
264 habitants en 2009. On observe une prdominance
des femmes mme si cette tendance est lgrement la
baisse. En effet, le rapport global de masculinit slevait
97,5 hommes pour 100 femmes en 2009. En 2002, il
tait de 96,9. Lavantage numrique des femmes sur les
hommes sobserve presque tous les ges sauf chez les
jeunes (moins de 20 ans). Cette situation sexpliquerait
par la migration diffrentielle des hommes parmi les
populations entre 20 49 ans et, au-del de 55 ans,
en plus de la migration, par une esprance de vie des
femmes plus longue que celle des hommes.
LURBANISATION DU SNGAL
Au plan conomique, en 2009, le produit intrieur brut
(PIB) slevait 6 023 milliards de francs CFA, soit un PIB
par habitant de 494 871 francs CFA (1 013,94 USD2).
La mme anne, le taux de croissance conomique
stablissait 2,2 % (3,2 % en 2008 et 4,9 % en 2007).
Lindice de Dveloppement Humain (IDH) tait de
0,499 en 2005 et le Sngal occupait le 156e rang sur
177 pays. En 2011, lIDH du Sngal tait de 0,459
et occupait le 155e rang sur 187 pays concerns. Ainsi,
mme si le Sngal a amlior son classement mondial,
son IDH sest dgrad et demeure faible. Le taux
dinflation en 2009 tait de -1 %.

La population sngalaise est majoritairement jeune, ce
qui cre des tensions sur le march de lemploi et une
forte demande dans le secteur de lducation. Lexamen
de la pyramide des ges rvle quen 2009, 42 % des
Sngalais avaient moins de 15 ans, 50,9 % avaient
moins de 20 ans, alors que 3,5 % seulement avaient 65
ans et plus. Cela montre un coefficient de dpendance
lev, correspondant 82,9 personnes inactives (moins
de 15 ans et 65 ans et plus) pour 100 personnes actives
(de 15 64 ans). Toutefois, ce taux a largement baiss
car en 1988, 100 actifs avaient en charge 103,3 inactifs
et en 2002, le rapport tait de 86,5 inactifs pour 100
actifs (ANSD 2010 : 23-30).
Le Sngal connat une importante augmentation de
sa population urbaine (population des communes),
estime 5 080 338 habitants en 2009, avec un taux
durbanisation de 42 %. Dakar est la rgion la plus
urbanise avec un taux de 97,2 %, tandis que la moyenne
nationale est de 49 %. La part de la population vivant
en zone urbaine est passe de 23 % en 1960 39,9 % en
1988 et atteignait 42 % en 2009.
La population du Sngal est ingalement rpartie
sur le territoire national. Elle est concentre louest
et au centre du pays, tandis que lest et le nord sont
faiblement peupls. La densit de la population qui

Tableau 1. Rpartition de la population, supercie et densit par rgion

Rgion Population 2009 Population ( %) Superficie (Km2) Superficie ( %) Densit (hbts/km2)

Dakar 2 536 959 20,8 546 0,3 4 646
Diourbel 1 315 200 10,8 4 862 2,5 271
Fatick 722 343 5,9 7 049 3,6 102
Kaffrine 540 733 4,4 11 041 5,6 49
Kaolack 771 227 6,3 5 265 2,7 146
Kdougou 125 763 1,0 16 825 8,6 7
Kolda 585 159 4,8 13 721 7,0 43
Louga 831 309 6,8 25 644 13,0 32
Matam 524 942 4,3 28 852 14,7 18
Saint Louis 865 058 7,1 18 981 9,6 46
Sdhiou 417 812 3,4 7 346 3,7 57
Tambacounda 630 247 5,2 42 638 21,7 15
This 1 610 052 13,2 6 597 3,4 244
Ziguinchor 694 460 5,7 7 355 3,7 94
Total 12 171 264 100,0 % 196 722 100,0 % 62
Source : ANSD 2010 :30 Situation conomique et Sociale du Sngal en 2009

6
 CHAPITRE 1

tait de 50 habitants au km2 en 2002, est passe 62

habitants au km2 en 2009.
Dakar occupe la premire position avec une densit de
4 646 habitants au km2. Sa population tait estime
2 536 959 habitants en 2009, soit prs du quart de la
population totale sur 0,3 % seulement de la superficie
du pays. La rgion la plus vaste du pays, celle de
Tambacounda (21,7 % de la superficie du pays), ne
regroupe que 5,2 % de la population du Sngal, soit
une densit de 15 habitants au km2 (ANSD 2010 : 23-
29).
La rpartition de la population sngalaise est aussi
caractrise par le phnomne dmographique que
constitue la communaut rurale (village) de Touba
Mosque. Celle-ci regroupait 47 % de la population
de la rgion de Diourbel en 2004 alors que cette rgion
tait lune des moins urbanises du Sngal (taux
durbanisation de 15,4 % en 2004). Ainsi, le village
de Touba Mosque avait une population de 554 036
habitants en 2004 et tait la troisime collectivit locale
la plus peuple du Sngal (derrire les villes de Dakar et
de Pikine). En considrant Touba Mosque comme une
ville, le taux durbanisation de la rgion de Diourbel aurait
atteint 62,4 % et Diourbel serait la deuxime rgion la
plus urbanise du Sngal. Aujourdhui, daprs les toutes
estimations, et notamment si on ajoute la population
de lagglomration de Touba qui tait antrieurement
compte parmi les villes rurales, le taux durbanisation
du Sngal a atteint les 50 %. Le phnomne Touba est
ainsi le fait marquant de lurbanisation au Sngal depuis
30 ans. Il rquilibre la tendance ctire et occidentale
de limplantation du rseau urbain sngalais.
En 2009, la rgion de Dakar, qui ne couvre que
0,3 % du territoire national, regroupe 20,8 %
de la population nationale et 49 % des citadins.
Sa densit est de 4 646 habitants au km2 alors
que la moyenne nationale se situe 62 habitants
au km2. Un Sngalais sur deux est urbain et un
urbain sur deux est dakarois.
Avec la politique de dcentralisation qui marque
la naissance des communes darrondissement dans
lagglomration de Dakar, le phnomne de la
polycentralisation un mouvement de constitution
de nouveaux centres au sein des quartiers et villes
priphriques de Dakar est de plus en plus observ.
Depuis une trentaine dannes, plusieurs banlieues ou
quartiers se sont affirms progressivement comme des
villes priphriques : Pikine, Gudiawaye, Parcelles
Assainies, Keur Massar et Rufisque tmoignent de ce
phnomne de polycentralisation de lagglomration
dakaroise. Ces villes sont devenues des dpartements
urbains de lagglomration. Elles disposent dsormais
de centres de sant, de services de poste, de siges de
la socit dlectricit et deau, de services de sapeurs-
pompiers, de marchs qui ne cessent de sagrandir, de
gares routires, etc. La prsence de ces services dmontre
la naissance dune vie interne ces villes, devenues
concurrentes de Dakar Plateau dans lattraction
journalire des actifs urbains et dans la mise en place
dlments de centralisation. Cette mutation est une
tendance lourde qui a fait voluer le systme de transports
et les dplacements mais galement les stratgies
urbaines, dont celles lies lhabitat et au logement.
Elle donne notamment de la valeur immobilire et

Tableau 2. volution du taux durbanisation ( %) au Sngal de 1976 2002

Taux durbanisation
Rgion
1976 1988 2002
Dakar 96,3 96,5 97,2
Diourbel 21 21,5 15,9
Fatick 9 10,6 12,7
Kaolack 20,7 23 23,3
Kolda 8,4 10,4 13,5
Louga 11,5 14,9 18,4
Matam - - 13,7
Saint Louis 23,4 27,1 36,7
Tambacounda 13,9 15,7 16,9
This 29 34 42,7
Ziguinchor 29,7 33,7 46,9
Sngal 34 39 40,7
Source : ANSD 2008 :58 Rsultats dnitifs du troisime Recensement Gnral de la Population et de lHabitat 2002

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

7
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Figure 2. Les communes darrondissement et les centres priurbains de la rgion urbaine de Dakar
Gudiawaye
Pikine
e u
tiq
lan
Population urbaine
t
A
2002
Quartiers centraux
daffaires
Source: DPS/DAT
conomique ces espaces et contribue augmenter les
prix des logements et des terrains construire.
1.3. MIGRATIONS ET MOBILITS INTERNES
La migration interne lie la dure de vie (comparaison
de la rgion de naissance avec la rgion de rsidence)
est importante au Sngal. Ainsi, en 2002, 15,3 % de
la population de droit rsidait en dehors de sa rgion
de naissance. Les migrants se retrouvent pour lessentiel
dans la rgion de Dakar (42,3 %), et dans une moindre
mesure Diourbel (12,9 %) et This (11,4 %). Dakar
et Tambacounda ont des soldes migratoires positifs
et profitent le plus des changes migratoires inter-
rgionaux. Louga est la rgion qui se dpeuple le plus
au gr de ces changes migratoires, principalement au
profit de Diourbel. Dakar (35,5 %), This (17,5 %) et
Diourbel (13,2 %) ont profit le plus des migrations
durant les cinq annes prcdant le recensement gnral
de la population et de lhabitat RGPH-III.
En 2002, la population dimmigrants internationaux
tait estime 204 725 habitants, soit 2,1 % de la
population rsidente du Sngal. Ces immigrants se
sont principalement installs dans la rgion de Dakar
8
an
Oc
Diamniadio
Rufisque
Bargny
130 000
65 000
13 000
Autres centres priphriques
N
Thiam & Guye, avril 2010
(45,1 %). Les immigrants internationaux rcents
reprsentaient 0,7 % de la population totale rsidente en
2002. Ce sont, pour la plupart, des personnes dethnies
sngalaises (72,8 %) qui ont principalement immigr
dans la rgion de Dakar (50,5 %) (ANSD 2008 : 46-
61 RGPH-III 2002). Limportance des migrations
rgionales et internationales au Sngal, notamment au
profit des centres urbains comme Dakar a dvelopp un
regain dintrt pour le logement locatif, qui constitue la
principale demande pour ce type de population. Cette
bulle immobilire semble aujourdhui stre estompe.
1.4. SITUATION DES MNAGES AU
SNGAL
Le Sngal compte environ 1 065 591 mnages dont
la taille moyenne est assez leve (9,8 personnes). Le
nombre de personnes par mnage diminue avec le
niveau durbanisation : avec une taille moyenne de
8,2 personnes, le mnage dakarois moyen compte une
personne de moins que celui dune autre ville et deux
de moins quun mnage en zone rurale. La moyenne,
ainsi estime, cache la grande diversit des mnages.
Ceux de petite taille (1 4 personnes) reprsentent
13,9 % du total, tandis que ceux de taille moyenne (5

9 personnes) constituent 42,1 % des mnages ; les
petits et moyens mnages reprsentant au total 56 %
de lensemble des mnages. Les mnages de petite taille
sont plus frquents Dakar (25 %) que dans les autres
villes (15 %), et en milieu rural (8,8 %), tandis que les
mnages de grande taille (10 personnes et plus) sont
plus rpandus en milieu rural et dans les autres villes
(49 % et 43 % respectivement) qu Dakar (34 %).
Situation des femmes seules : Sur les 1 067 590 chefs
de mnage du Sngal, 27 846 vivent seuls, soit 2,6 %.
Les trois quarts des personnes seules sont des femmes
alors que les chefs de mnage comptent environ 20 %
de femmes. La proportion de personnes seules est plus
leve Dakar quailleurs dans le pays : 5,7 % contre
3,5 % dans les autres villes, et moins de 1 % en milieu
rural. Plus de la moiti des chefs de mnage seuls (57
%) vivent dans lagglomration urbaine de Dakar qui
compte aussi une proportion plus leve de femmes.
La grande majorit des chefs de mnage (81 %)
est active : prs de huit sur dix exercent une activit
conomique rmunre et moins de 2 % cherchent un
emploi. Le milieu rural est plus favorable lexercice
dune activit : 84 % des chefs de mnage sont actifs
contre 68,5 % dans lensemble des villes. De mme,
le chmage est plus rpandu en ville (3,1 % Dakar,
2,4 % dans les autres villes et 0,7 % seulement
en milieu rural). Une proportion importante des
populations actives en milieu urbain est constitue de
personnes non qualifies (les ouvriers ou employs non
qualifis reprsentent 39,3 %), do le dveloppement
des activits informelles faible productivit. Le faible
taux de chmage ne permet pas dapprhender la
pauprisation croissante des populations engages dans
des activits prcaires de survie.
La proprit et la location sont les types doccupation
dominants : plus de trois mnages sur quatre sont
propritaires du logement quils occupent et 17 % sont
des locataires. La location est plus frquente Dakar (48
% des mnages) alors que laccs la proprit est plus (33,6 %) et Louga (36,6 %) connaissent dimportants
rpandu dans les autres villes (prs de 70 %) et en milieu
rural (93 %). Les mnages locataires ne reprsentent
qu1 % de la population rurale. Lhbergement gratuit
par un parent, un ami, un tiers ou par lemployeur
est assez rare au Sngal : sept mnages sur cent dans
lensemble (8 % Dakar, 9 % dans les autres villes et
6 % en milieu rural). Il convient toutefois de prciser
que le statut de propritaire bas sur les dclarations des
rpondants ne signifie nullement la possession de titres
de proprit formels et enregistrs.
Sagissant de la taille du logement, prs de la moiti des
mnages (47,4 %) disposent dun logement de 1 3
pices tandis que 38,9 % occupent un local de 4 6
CHAPITRE 1
pices. Un mnage sur dix habite un logement de 7
9 pices et 3 % des mnages un local de 10 pices ou
plus. Cette rpartition varie selon le milieu de rsidence
: les logements de petite taille sont plus frquents
(ESAM II 2004 : 35-49). Ainsi, au moins 47,4 % des
mnages peuvent tre considrs comme vivant dans des
logements surpeupls (1 3 pices pour des mnages de
taille moyenne de 9 personnes).
1.5. PAUVRET AU SNGAL
Les rsultats de la deuxime enqute sngalaise auprs
des mnages (ESAM II), montrent que lincidence de
la pauvret reste leve mme si elle a baiss de faon
significative dans la priode 1994-2002. La part de la
population vivant en dessous du seuil de pauvret est
ainsi passe de 67,9 % en 1994/1995 57,1 % en
2001/2002, soit une rduction de 10,8 points sur le
pourcentage en termes absolus et de 16 % en termes
relatifs.
Le milieu rural contribue la pauvret hauteur de
65 %, pour une population de moins de 55 % du total
national. En revanche, Dakar, qui compte prs dun
quart de la population, y contribue pour moins de 18
%. Les rgions de Ziguinchor et de Kolda, confrontes
linscurit depuis plusieurs annes du fait de la crise
casamanaise, ainsi qu lenclavement, enregistrent
les taux les plus levs de pauvret depuis plusieurs
annes : respectivement 67,1 % et 66,5 %. Ces
rgions sont suivies de Kaolack (65,3 %) et Diourbel
(61,5 %), qui subissent les effets du dclin des activits
conomiques lies larachide, et Tambacounda
(56,2 %). Les rgions moyennement pauvres de This
(48,6 %), Fatick (46,3 %) et Saint Louis/Matam
(42,1 %) disposent de plus de revenus du fait des activits
dans le secteur touristique, des cultures irrigues, de la
pche, de la prsence dindustries agroalimentaires (en
particulier Saint Louis) et extractives (This) et des
transferts dargent dmigrs (surtout Matam). Enfin,
les deux rgions les moins pauvres que sont Dakar
flux migratoires. Dakar constitue un ple conomique,
industriel, administratif, intellectuel et culturel alors
que la rgion de Louga dispose de richesses provenant
de llevage (DRSP II).
Il convient toutefois de nuancer les conclusions qui
montrent que la pauvret est plus importante en milieu
rural que dans les villes. Lanalyse du seuil de pauvret
qui fut la base de ces statistiques est insuffisante pour
apprhender toutes les dimensions de la pauvret. Dans
ce sens, comme le note Rakodi (1995), lexistence du
travail rmunr nest pas un fait universel (place du
secteur informel), et les dimensions et la composition des
mnages varient. Il existe des conomies partiellement
INTRODUCTION SUR LE SENEGAL
9
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
montises o les mnages consomment leur propre
production (consommation suprieure aux revenus), et
o la composition de la consommation diffre selon les
revenus des groupes. Les exigences en calories varient
aussi selon les groupes et les prfrences concernant la
nourriture sont influences par la culture. Pour toutes
ces raisons, les mesures de la proportion des populations
en dessous du seuil de pauvret ne renseignent pas sur
lintensit de la pauvret. En effet, elles ne prennent
pas en compte la distribution de nourriture, les statuts,
linfluence dans la prise de dcision, laccs aux services
lintrieur des mnages. La pauvret relative ou lingalit Dans les collectivits locales sngalaises, lingalit
ne sont pas non-plus prises en compte ; les revenus sont
difficiles estimer dans le secteur informel, laccs aux
ressources environnementales est nglig dans les calculs,
les priorits des populations ne sont pas prises en compte
et la pauvret ne signifie ici que ce qui est mesurable.
La pauvret en milieu urbain se distingue de celle
observe en milieu rural car, comme le note Amis
(1995), les populations urbaines pauvres ont tendance
payer pour des services et avoir des habitudes
occidentales, et elles sont plus vulnrables aux
changements des conditions du march. Elles sont
plus exposes aux risques environnementaux aussi bien
en termes de contamination par les pathognes ou les
substances toxiques. La pauvret en milieu urbain a
une nature individuelle et prive qui fait que les chocs
(licenciements, maladies) affectent plutt les individus
que la communaut.
1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU
SNGAL
Les femmes sont victimes dingalits en raison du
rle qui leur est dvolu par la socit. Ces ingalits se
manifestent de faon variable.
Entre 1998 et 1999, le taux brut de scolarisation des
filles atteint 85,3 % contre 94,7 % pour les garons.
Ce taux cache cependant des disparits en fonction
des familles et des zones pauvres et riches. Lenqute
IFAN-ORSTOM ralise en 2000 rvle qu Dakar les
femmes dge actif non scolarises reprsentent plus de
41 % de la population fminine.
La loi sur le domaine national de 1964 qui tablit
lgalit daccs la terre pour ceux qui la mettent en
valeur et la loi de 1996 qui renforce le pouvoir des
collectivits locales nont malheureusement pas pris en
compte le statut particulier des femmes qui, selon le
droit coutumier, ne peuvent accder ni la proprit,
ni au contrle de la lgislation foncire. Cependant les
dispositions de la constitution affirment dsormais que
10
le droit de proprit de la terre est garanti aussi bien aux
hommes quaux femmes. Les restrictions coutumires
laccs des femmes la terre sont dsormais interdites.
Les textes qui rgissent les banques et les institutions
spciales de crdit ntablissent pas de discrimination
lgard des femmes. Pourtant, celles-ci bnficient
peu de financements en raison de la faiblesse de leurs
revenus (insuffisance de lapport personnel exig) et
dun manque de garantie (titre foncier, biens, etc.)
entre hommes et femmes persiste dans la vie publique
et dans les instances dcisionnelles. Les femmes sont
en effet sous-reprsentes dans les assembles locales.
A Dakar, on compte 22 femmes conseillres sur 90, et
3 femmes maires de communes darrondissement sur
19. Les femmes sont donc sous-reprsentes dans la vie
politique, alors quelles constituent plus de 50 % de
llectorat.
Au Sngal, les femmes ont toujours jou un rle
conomique majeur, comme en tmoigne la place
prpondrante quelles occupent dans le secteur
informel de lconomie urbaine et, dans une moindre
mesure, dans les emplois salaris. Ces 12 dernires
annes, la prsence des femmes sur le march de
lemploi a lgrement augment Dakar (35 % en 1989
contre 37 % en 2001). De manire gnrale, les femmes
sngalaises qui travaillent voluent essentiellement dans
le secteur informel non structur. Ce secteur est en effet
compos denviron 60 % de femmes. Parmi les femmes
chefs de mnages qui travaillent, 3 % seulement sont
cadres, 11,5 % occupent des emplois qualifis et 12,5 %
sont des employs subalternes. La trs grande majorit
exerce un travail dans le secteur informel, notamment
dans le petit commerce (57 %) et lartisanat (13 %).
Laccs aux services et rseaux de base (eau potable,
assainissement, lectricit, etc.) est quasi-identique pour
les hommes et les femmes au Sngal, bien quon note,
en particulier Dakar, que le pourcentages de personnes
bnficiant des divers services en question est toujours
plus lev de quelques points ou diximes de points chez
les hommes.
Depuis 1960, le gouvernement du Sngal a
progressivement inscrit la parit parmi ses actions
prioritaires et mis en place un certain nombre de
mcanismes institutionnels visant amliorer le statut
social et les conditions de vie des femmes. Ce processus a
conduit la cration, en 2001, du ministre de la Famille
et de la petite enfance, devenu aujourdhui ministre de
la Famille, du dveloppement social et de la solidarit
nationale, charg entre autres de la promotion fminine.
 CHAPITRE 1

Les politiques de promotion des femmes inities par

ltat ont t diriges, en priorit, vers les femmes
du monde rural, dans le cadre de leurs activits
agricoles, dlevage, et de pche. Jusquau dbut des
annes 1990, les stratgies nationales de promotion
fminine reposaient essentiellement sur la perspective
de lintgration des femmes au dveloppement. Une
approche Genre et Dveloppement a t adopte
plus rcemment par le ministre concern : cette option
a t nettement nonce dans le deuxime Plan national
daction de la femme sngalaise (PANAF) qui couvrait,
en principe, la priode 1997-2001.

En milieu urbain de manire spcifique, le cadre

institutionnel est surtout caractris par lintervention
massive de la socit civile (ONG locales et
internationales et associations de femmes) qui jouent
un rle dterminant en permettant aux femmes de
promouvoir et dvelopper leurs potentialits.
1.7. HABITAT INFORMEL URBAIN
Lurbanisation galopante conjugue un taux de
croissance dmographique lev et une insuffisance
de loffre en matire de logement, sest traduite dans
les villes par le dveloppement de lhabitat informel
(en constructions prcaires ou irrgulires). Celui-ci
reprsente 25 % des zones urbaines et occupe Dakar
plus de 30 % des superficies habites.
Les zones dhabitat spontan informel prsentent les
caractristiques communes suivantes :
t
Lirrgularit foncire
t
Labsence de nivellement pralable de lassiette des
zones dhabitation
t
Le manque dordonnancement des maisons et
ltroitesse des rues
Photo 1. Habitat dans un quartier spontan la priphrie
de Dakar
Source : IAGU 2010
t
Linexistence ou linsuffisance dquipements
et dinfrastructures (coles, dispensaires, eau,
lectricit, assainissement etc.)
t
Lirrgularit et la faiblesse des revenus des habitants
Dans ces zones, la programmation des quipements et
des infrastructures ne peut se faire dans la cohrence
souhaite, et toute installation de rseau, toute
construction dquipements publics ncessite des
dmolitions dhabitations et des dplacements de
personnes.
Nanmoins, on enregistre dans lagglomration
dakaroise plusieurs types de quartiers irrguliers (Comit
national habitat II et ONU-Habitat, 2004 :17-21). Ces
zones prsentent des diffrences tant dans la formation
du peuplement et dans le rgime foncier que dans le
mode doccupation du sol.

Tableau 3. Proportion de lespace occup par les quartiers irrguliers et non lotis dans les capitales rgionales

Villes Pourcentage de la superficie

Dakar 35
This 40
Saint Louis 30
Kaolack 25
Louga 10
Diourbel 15
Ziguinchor 25
Tambacounda 20
Kolda 15
Fatick 10
Matam 10

INTRODUCTION SUR LE SENEGAL

11
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Photo 2. Village traditionnel Yoff Dakar
Source : IAGU 2012
1.8. PROBLMATIQUES DU SNGAL
URBAIN CONTEMPORAIN
Le principal dfi des villes sngalaises lheure actuelle
demeure la rcurrence et lamplification des inondations
et de leurs consquences. Ce phnomne rsulte en
partie de loccupation irrgulire des sites inondables
impropres lhabitation, tout comme des insuffisances
dans la conception et la mise en uvre des documents de
planification urbaine. Les inondations constituent lun
des flaux les plus graves au Sngal et ont t lune des
proccupations majeures de ltat sngalais au cours
des trois dernires dcennies. Elles touchent aussi bien
Figure 3. Scnario en cas de dsastre Dakar. Niveau dexposition aux inondations de la presqule dakaroise
et de ses lignes de cte.
0 4
Source : IAGU/Banque Mondiale
12
les zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 2009
inclus), elles ont affect plus de 900 000 personnes, tu
45 personnes et caus des dgts estims plus de 142
millions USD. Dans les zones priurbaines de Dakar,
les inondations sont devenues une ralit permanente
qui affecte directement les populations pauvres. Des
populations se sont installes dans des zones inondables
pendant les priodes de scheresse et de moindre
pluviomtrie et on assiste actuellement un cycle plus
humide. Les inondations de 2009 ont eu un impact
financier estim 104 millions sur le Sngal, dont prs
de 56 millions lis aux dommages et 48 millions aux
pertes.
Les secteurs les plus touchs par les dommages sont le
logement (49 %), la sant (14 %), lagriculture (11 %),
lducation (10 %) et le transport (8 %). Les maisons,
les coles, les centres de sant et les routes ont t
svrement endommags. Les pertes subies concernent
principalement le commerce (20 %), les infrastructures
urbaines communautaires (15 %), le logement (16 %),
lnergie (14 %) et le transport (14 %). Ces secteurs
comptent pour prs de 80 % des pertes. Le secteur priv
est le plus touch, avec 65 % des dommages et 64 %
des pertes. La baisse du taux de croissance conomique
en 2009 occasionne par ces inondations est estime
0,07 %, ramenant la prvision du taux de croissance
conomique de 1,47 % avant les inondations,
1,4 %. Rapports au PIB de 2008, les dommages ne
reprsentent que 0,4 % et les pertes 0,3 %. Limpact
conomique des inondations a t plus fortement
Zones menaces par les inondations
Zones menaces par lrosion ctire
8 Km

Photo 3. La route Tally Mame Diarra Dakar durant
lhivernage 2010
Source : ONG EVE 2010
ressenti par les collectivits locales dont les pertes ont
reprsent plus de 10 % du budget prvisionnel de 2009
(Source : Gouvernement du Sngal, 2010).
Les villes sngalaises font face la contrainte du
financement de lurbanisation. Elles sont confrontes
un immense dficit en matire dinfrastructures
de drainage des eaux pluviales et dassainissement
des eaux uses. Plus largement, malgr un transfert
des comptences aux collectivits locales, les villes
sngalaises ne parviennent pas mobiliser les ressources
pour financer le dveloppement urbain. Ainsi, les zones
dextension urbaine, informelles comme formelles,
accusent un dficit aigu en infrastructures routires, de
drainage et dassainissement et en quipements sociaux
(coles, structures de sant, marchs, cimetires). Mme des communauts, dont les vues et les intrts sont
dans lhabitat planifi rcent, les infrastructures et
rseaux divers font dfaut.
Les inondations de 2009 ont directement
affect 360 000 personnes Pikine et 22 000
Gudiawaye ; soit respectivement 44 % et 7,2 %
de la population dans ces deux villes. Au total
dans la rgion de Dakar, ce sont quelques 30 000
maisons et 130 coles qui ont t touches par
les inondations.
Les villes sngalaises se caractrisent aussi par la
dichotomie entre la ville formelle et la ville informelle,
visible surtout par un accs au foncier diffrenci. La
majorit de la population, qui dispose gnralement de
CHAPITRE 1
Photo 4. Habitations Nassourilahi sous les eaux
Source : ONG EVE 2010
revenus faibles et/ou prcaires, a recours aux autorits
coutumires et aux lotisseurs informels pour disposer
du sol dhabitation. Ce mcanisme se droule en dehors
des circuits officiels, et intervient donc sur des surfaces
non amnages, non quipes et o loccupation est
anarchique. Cest notamment le cas des zones inondables.
Parmi les facteurs majeurs de la multiplication de
lhabitat informel, on identifie le fait que les documents
de planification ne sont pas oprationnels, du fait de la
lenteur de leur processus dlaboration. Pour preuve, le
PDU de Dakar 2025 dont llaboration a commenc
en 2001 ne fut approuv par dcret quen 2009, alors
que son horizon est de 25 ans. Il sy ajoute que de tels
exercices font lobjet de peu de communication auprs
faiblement pris en compte. Cest le cas du changement
de vocation de la zone marachre de Sangalkam/
Bambilor que les producteurs/habitants de la zone ont
largement rejet. Le PDU de Dakar 2025 a transfr
la zone agricole marachre vers Diamniadio, la
priphrie de la rgion de Dakar, zone confronte une
intense spculation foncire.
Le nancement de lurbanisation au Sngal est
entrav par le fait que linformel, dominant les
activits conomiques, est faiblement scalis.
Aussi, la dcentralisation se caractrise par
un transfert de comptences de ltat vers les
collectivits locales, qui nest pas accompagn
dun transfert consquent de ressources.
INTRODUCTION SUR LE SENEGAL
13
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

NOTES DE FIN

1. La valeur dun dollar amricain la date du 10 novembre 2011 est gale 469,1 francs CFA.

14

CADRE POLITIQUE ET
INSTITUTIONNEL
2.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES
ET STRATGIES
Ltat du Sngal sest dot en 2009 dune politique
pour le secteur de lhabitat travers une Lettre de
politique sectorielle. Il a aussi adopt des politiques
spcifiques, traitant des questions particulires lies
lhabitat. Cest le cas de la production des parcelles
assainies, de la restructuration et de la rgularisation des
quartiers prcaires informels et du dveloppement des
coopratives dhabitat. Face des situations durgence,
ltat du Sngal a aussi formul des stratgies et des
programmes tels que le Plan Jaxaay dans le cadre
des inondations et le programme une famille, un
toit . Pour encadrer loccupation du territoire, ltat du
Sngal, travers le ministre charg de lurbanisme, a
produit pour les centres urbains majeurs, en particulier
Dakar, This et Saint-Louis, des plans directeurs
durbanisme (PDU).
Ces politiques et programmes ont une orientation
sociale trs marque. Ils sont axs sur des efforts
damlioration des conditions daccs des citoyens
des parcelles viabilises et des habitations adquates
et dcentes, dans le cadre du droit au logement. Ils
reposent galement sur une volont damlioration
de lhabitat urbain et priurbain des zones pauvres,
sur la cration de fonds destins la viabilisation et
la restructuration foncire des sites occups par les
populations vulnrables et vivant dans une prcarit
environnementale, et sur ladoption dun nouveau
Code de la construction. Mais ces politiques souffrent
de faiblesses : dficit danticipation dans la production
foncire, de concertation, et dappropriation des
planifications par les divers acteurs du secteur.
2.1.1. La Lettre de politique sectorielle en
matire dhabitat
Ltat a choisi de se doter dun document de planification
stratgique sous lappellation de Lettre de politique
CHAPITRE 2
02
sectorielle du ministre de lUrbanisme, de lHabitat, de
la Construction et de lHydraulique (MUHCH) pour
la priode 2010-2025. La Lettre de politique sectorielle
comprend les lments stratgiques suivants :
t
Lengagement du Sngal, et des autres membres
de lONU, faire de laccs un logement dcent
un objectif universel et duvrer laccessibilit
des populations des services sociaux de base, la
scurit de loccupation et les sortir des situations
marginales afin de leur permettre dexercer leur
dignit
t
Le Nouveau partenariat pour le dveloppement de
lAfrique (NEPAD) et les orientations stratgiques
identifies dans le cadre des travaux prparatoires
du onzime Plan dorientation de dveloppement
conomique et social (PODES) du pays pour
la priode 2011-2021, portant entre autres, sur
lacclration et la mise en place des infrastructures
de base afin dlargir laccs de tous aux services
sociaux de base pour une meilleure valorisation du
capital humain
t
La Stratgie de croissance acclre (SCA), que
la dfinition dune politique du secteur urbain
doit venir soutenir. La SCA a fait lobjet de la loi
n 2008-03 du 8 janvier 2008. Il est essentiel que
les ples de dveloppement urbains soient en phase
en termes damnagement et de fonctionnalit avec
les options de la stratgie de croissance acclre.
Cette Lettre de politique de dveloppement du secteur
sarticule aussi avec les axes du Document de stratgie
de rduction de la pauvret (DSRP II) et avec les
Objectifs du millnaire pour le dveloppement (OMD),
notamment la cible 4 de lobjectif 7 qui se propose
d amliorer sensiblement, dici 2020, les conditions
de vie de 100 millions dhabitants des taudis .
Lobjectif global de cette Lettre est damnager
durablement lespace urbain par llaboration et
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
15
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
lapplication doutils de planification appropris, dans
la perspective de mettre en uvre de faon cohrente
non-seulement les actions qui facilitent laccs au
logement mais aussi les conditions dexercice des
diffrentes fonctions de production conomique, sociale
et culturelle.
Il sagit de manire plus spcifique dassurer un
dveloppement harmonieux et une meilleure gestion de
lespace des villes et des agglomrations urbaines, dassurer
un accs facile aux parcelles de terrains viabilises pour
lhabitat et autres usages, de produire des logements en
grand nombre, de sadapter aux besoins et aux ralits
socio-conomiques des populations, de rsorber le
problme des bidonvilles, des occupations irrgulires et
des occupations des sites vulnrables aux inondations et
aux autres risques environnementaux urbains.
Cette stratgie vise galement augmenter et amliorer
le parc immobilier de ltat, renforcer les capacits du
Ministre aux plans humain, matriel et organisationnel,
pour ses tches de conception, de rglementation,
de suivi, de coordination et dharmonisation des
interventions.
En outre, dans cette Lettre de politique sectorielle
labore par le ministre en charge de lhabitat, il est
envisag de mettre en place une socit damnagement
de terrains urbains dnomme SPATU dont lobjectif
principal est de fournir de grandes trames de terrains
viabiliss des prix accessibles. Deux ans aprs ladoption
de la Lettre, cette socit na pas encore vu le jour.
2.1.2. Lopration Parcelles Assainies et les ZAC
Dans les annes 70, lopration Parcelles Assainies a t
mise sur pied par ltat du Sngal avec lappui de la
Banque mondiale, pour promouvoir lhabitat pour les
populations faibles revenus. En 1972, le Sngal avait
obtenu de la Banque mondiale un crdit sans intrts
de 8 millions USD sur 50 ans pour amnager 14 000
parcelles de 150 mtres carrs sur un terrain de 400
hectares Cambrne avec des normes minimales.
LOffice des habitations loyer modr (OHLM)
assurait la matrise douvrage de ce projet, qui fut lun
des premiers parmi plusieurs centaines de projets dits
de sites et services de la Banque mondiale, et qui
marquait lentre de cette dernire dans le secteur de
laide urbaine au dveloppement.
La question que soulevait ce projet au dpart tait la
suivante : les mnages faibles revenus, quand laccs
au foncier est garanti, sont-ils en mesure dinvestir
et de construire leur maison tout en remboursant
sur 15 ans des intrts de 7 % pour le terrain et les
infrastructures ? Ce projet tait bas sur la baisse des
cots, travers la rduction de la taille des parcelles
16
150 mtres carrs, et celle des standards dquipements.
Au final, 10 500 parcelles ont t amnages sur 300
hectares. Le projet tait conu sur la base de 35 parcelles
lhectare, 10 personnes par parcelle, soit 350 personnes/
hectare. En 2006, les Parcelles Assainies sont devenues
une ville de 350 000 500 000 habitants, 3 5 fois la
population initialement projete sur le site, soit 1 000 1
700 personnes lhectare. Cette situation montre que la
conception de ce projet navait pas intgr lvolution de
la densit long terme. Elle avait davantage mis laccent
sur le renforcement des institutions, plutt que sur les
dimensions physiques et spatiales. Par ailleurs, une large
proportion des populations faibles revenus stant vu
attribuer des parcelles lorigine ont depuis revendu
leurs terrains dautres aux revenus moyens et levs
afin de sinstaller ailleurs, souvent la priphrie de la
ville dans des sites le plus souvent non lotis et dficients
en quipements sociaux de base. Les populations
faibles revenus cibles par le projet ont donc fait face
des difficults pour financer la construction. Le fait de
stablir sur un site vacant induisant un renchrissement
des cots de construction, de transport, dalimentation
et autres biens a galement dissuad leur tablissement
aux Parcelles Assainies et encourag la revente des
parcelles. Le manque de services sociaux de base observ
de nos jours aux Parcelles Assainies est une consquence
de leur densit dmographique. La densification a aussi
affect la qualit des infrastructures, notamment les
infrastructures dassainissement qui avaient t conues
pour une population bien moindre. (Cohen, 2007
Aid, Density and Urban Form : Anticipating Dakar ).
Dans le cadre des nouveaux programmes de parcelles
assainies Keur Massar et Malika, dans la banlieue de
Dakar, cest ltat qui fournit le terrain. Les bnficiaires
supportent uniquement les cots de la viabilisation
du promoteur, ce qui rduit sensiblement les prix
dacquisition.
Photo 5. Immeubles aux Parcelles Assainies
Source : IAGU 2012

Le programme des Parcelles Assainies
Cambrne, un quartier rig partir de 1972
sur une initiative pilote de trame assainie appuye
par la Banque mondiale est devenu la plus grande
commune darrondissement de Dakar. Son
importante densication ainsi que le changement
de population (en comparaison aux bnciaires
cibls) a entrain la saturation des infrastructures
de services telles que lassainissement.
Ltat du Sngal a aussi mis en uvre une politique
de Zone damnagement concert (ZAC) pour
promouvoir lhabitat social. La ZAC est une disposition
de la loi du 20 juin 1988, reprise dans celle du 20
aot 2008 portant sur le Code de lurbanisme. Il sagit
dun primtre lintrieur duquel un organisme priv
ou public intervient pour le compte de ltat ou de
la collectivit locale pour raliser les terrassements
gnraux, la voirie et le drainage des eaux pluviales
pralablement laffectation. Les objectifs de la ZAC
consistent, entre autres, augmenter la production de
terrains viabiliss pour mettre disposition des parcelles
moindre cot, fournir des services urbains de base
et organiser lextension urbaine pour viter loccupation
spontane. Pour accder une parcelle dans le cadre de
la ZAC, il faut tre membre dune cooprative dhabitat,
pouvoir bnficier dun crdit logement ou disposer
de ressources propres pour financer la construction de
son logement et participer aux cots de viabilisation
des terrains (Source : document interne non publi,
ministre charg de lurbanisme).
Dans les projets de ZAC, qui visent aussi promouvoir
des terrains viabiliss pour le plus grand nombre, ltat
cde gracieusement le terrain, les concessionnaires deau
et dlectricit prennent en charge le financement des
CHAPITRE 2
rseaux primaires et secondaires et les bnficiaires
prennent en charge les rseaux tertiaires et participent
aux frais dtudes et damnagement (terrassements,
voirie). Dans les ZAC, des coopratives dhabitat
tablissent des partenariats avec les institutions de
micro-finance et avec les banques (particulirement
la BHS) pour le financement des rseaux tertiaires
sur leur assiette foncire ou pour le financement de la
construction de logements individuels.
De 2000 2006, ltat a procd lamnagement
dune ZAC de 230 hectares Mbao dans la banlieue
de Dakar o prs de 10 000 parcelles viabilises ont
t attribues. Une autre phase de prs de 150 hectares
est programme. Dautres oprations dans la banlieue
dakaroise (Diamniadio) et dans les villes de This,
Louga, Kaolack, Saint-Louis et Richard-Toll devraient
permettre la production de 49 000 logements. lhorizon
2015, les ZAC devraient permettre la ralisation sur
lensemble du territoire national de 92 500 units. Dans
le cadre des ZAC, des coopratives dhabitat arrivent
acqurir des terrains privs, viabiliser et construire
les logements individuels de leurs membres, et ce en
partenariat avec le secteur bancaire. Cependant, les
membres de ce type de coopratives ont des revenus plus
levs que la moyenne (Tall, 2010 : 160)
Les parcelles assainies et les ZAC sont issues des
politiques de ltat et visent produire des terrains
viabiliss et quips pour les populations faibles
revenus. Mais elles restent en faible nombre. Lobjectif
de 92 500 parcelles amnages sur le territoire national
pour 2015 dans le cadre des ZAC ne sera srement
pas atteint considrant le rythme actuel de ralisation
des ZAC dans le pays. Il sy ajoute que les populations
cibles lorigine, notamment dans le projet des
parcelles assainies, ne sont pas les bnficiaires finaux de
Photos 6 et 6 bis. Dveloppement immobilier la ZAC de Mbao
Source : IAGU 2012
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
17
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
ces initiatives. Les populations revenu moyen, parmi
eux des fonctionnaires exprimant une forte demande en
terrains amnags, sont souvent les bnficiaires ultimes
de ces programmes. La ZAC, dans son montage, est
davantage destine ces couches moyennes car les
mnages faibles revenus et du secteur informel sont
rarement organiss en coopratives et sont souvent dans
lincapacit de rpondre aux exigences financires de ces
programmes. Les populations faibles revenus nont pas
dautre recours que lhabitat informel en priphrie des
villes, sur des sites non lotis o les terrains sont vendus
au march informel, sans titre de proprit formel.
La production de trames assainies en grande
quantit est une option politique majeure et
rafrme de ltat du Sngal pour prendre
en compte les aptitudes relles des mnages
construire leurs propres logements et prvenir les
quartiers informels. Cependant, elle bute sur une
faible affectation de ressources foncires et de
nancements publics.
Photo 7. Zone inonde dans les parcelles assainies Keur
Massar, Pikine
Source : IAGU 2012
2.1.3. La politique de restructuration et de
rgulation des quartiers spontans
(PRSQ)
Une opration de restructuration consiste en
lamnagement in situ des zones non loties, vtustes ou
insalubres caractrises par une occupation anarchique
de lespace avec notamment des parcelles enclaves ou
mal desservies, et un manque dquipements collectifs.
Elle vise tablir une utilisation et une organisation
plus rationnelles de lespace, amliorer le cadre de
vie et rgulariser la situation foncire des ayants droit
conformment un plan de restructuration conu
avec la participation des populations concernes. La
procdure dexcution des oprations de restructuration
18
et de rgularisation foncire a t dfinie par dcret.
Ltat, la commune ou la communaut rurale prennent
linitiative de la restructuration et peuvent la raliser
eux-mmes ou la confier un organisme public ou priv
damnagement (Comit National Habitat II et ONU-
Habitat, 2004 : 86).
La restructuration urbaine permet de crer des emprises,
de dgager des rues et des espaces pour les quipements
collectifs grce un dplacement et une reconstruction
des maisons qui sont situes sur les emprises des voies
cres et des espaces cibls pour les quipements collectifs.
Les propritaires de parcelles nues rquisitionnes et les
ayants droit qui nont pu tre recass en interne, sont
dplacs dans une zone de re-logement pralablement
amnage. Les mnages reoivent une nouvelle maison
dgale valeur construite sur la nouvelle parcelle affecte.
Les terrains vides dans le quartier sont rquisitionns pour
rduire le nombre de familles dplaces loin de leur lieu
initial dhabitation. La restructuration est accompagne
de la mise en place dinfrastructures de base (voirie, eau,
lectricit, assainissement) (Tall, 2009 : 163-4).
La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiers
spontans dinfrastructures de base (secondaires et
tertiaires) et procder la rgularisation foncire. Un
dispositif dintervention dans les quartiers prcaires
a t mis progressivement en place par ltat, avec
lappui des bailleurs de fonds (GTZ, AFD, FED).
travers le dcret 91-748 du 29 juillet 1991 portant
organisation de lexcution des projets de restructuration
et de rgularisation foncire des quartiers non lotis, le
dispositif comprend un oprateur autonome priv (la
Fondation droit la ville, FDV), qui est le prestataire
de services pour la restructuration et un mcanisme
financier : le Fonds de restructuration et rgularisation
foncire (FORREF). Lintervention de la FDV se base
sur une mthodologie teste dans le quartier de Dalifort.
Le nombre de parcelles rgularises par ce programme
est estim 6 469 (Gouvernement du Sngal,
2010 : 139). Ce niveau de ralisation aprs 30 ans est trs
faible et dnote des lenteurs extrmes dans les oprations
de restructuration et de rgularisation foncire. Des
experts expliquent les lenteurs par les difficults de la
rgularisation foncire ainsi que la faible disponibilit
de sites de re-logement. Il est ainsi prconis de mettre
laccent sur la restructuration de ces quartiers pour les
rendre mieux quips et y amliorer le cadre et la qualit
de vie.
Publie en 2008, ltude conduite par Geoffrey Payne,
Alain Durand-Lasserve et Carole Rakodi la demande
dONU-Habitat, de la coopration sudoise et du
gouvernement de Norvge et partir dtudes de cas
du Sngal et de lAfrique du sud, apporte des clairages
sur les impacts socioconomiques de la rgularisation
 CHAPITRE 2

la rgularisation foncire, 90 % des habitations taient

La restructuration des quartiers informels doit
privilgier la mise en place dinfrastructures et
de services la formalisation de la proprit.
Cette dernire alourdit le processus et gnre
des lenteurs, sans pour autant tre lunique
mcanisme garantissant un investissement dans
lhabitation.
Photo 8. Dalifort, premier quartier restructur de Dakar
Source : IAGU 2012
foncire. Ainsi, Dakar, les enqutes ont montr que la
rgularisation foncire a un impact sur lamlioration et
lextension du logement chez les mnages bnficiaires
de titres. Les changements les plus visibles sont
observs Dalifort, le premier quartier restructur et
rgularis durant ces deux dcennies. En 1987, avant
des cabanes construites en matriau prcaire. En 2000,
aprs la rgularisation, 48 % des habitations taient en
matriau durable, un taux qui est pass 68 % en 2007.
Les titres, ou leur anticipation, ont donc clairement
stimul linvestissement dans le logement, quoique
beaucoup de mnages dans les quartiers informels
aient aussi investi dans des amliorations quand ils se
sont considrs en scurit. De nombreux mnages
interrogs, aussi bien chez les dtenteurs de titres que les
non rgulariss, dclarent ne pas avoir investi dans leur
habitation cause du manque de ressources financires.
Cette tude a conclu que la rgularisation foncire est un
moyen dencourager linvestissement sur lhabitation et
le foncier, mais quelle nest pas le seul facteur. Il na pas
t observ, aussi bien travers la revue de littrature qu
travers des tudes de cas, une augmentation dans laccs
au crdit formel (bancaire) suite la rgularisation.
Une autre conclusion importante de cette tude est
que les gouvernements ne doivent pas sattendre des
augmentations de revenus (impts par exemple), du fait
de la rgularisation foncire, surtout court terme. Ils
devraient plutt se concentrer sur lassistance aux rsidents
pour leur permettre denregistrer leur requte foncire,
afin de faciliter le dveloppement dun march foncier et
du logement transparents, dots dune lgitimit sociale
(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2008).
Les programmes de rgularisation foncire impliquent
un nombre important de procdures administratives,
et donc diffrents services et dpartements excutant de
nouvelles tches et agissant dans le cadre de nouvelles
directives. Un manque ou une faiblesse des institutions

Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irrguliers en 2002

Quartiers/Ville Nombre estim de parcelles tat du projet Bailleur

Dalifort/Pikine-Dakar 600 Clos DUA/GTZ
Arafat/Dakar 900 En cours DUA/GTZ
Rail/Dakar 252 En cours ENDA/CFD
Ainoumadi/Pikine 400 En cours DDUA/GTZ
Pikine - En cours ENDA/UNESCO
Sam Sam I, II et III/ Pikine 2 700 En cours DUA, GTZ et KFW
Mdina Fass Mbao/ Pikine 1 300 Clos AFVP/CFD
Wakhinane et Gueule Tape II/ 700 Clos AFVP/FAC/Coopration
Gudiawaye Franaise
Guinaw Rails Nord et Sud/Pikine - Dmarre en 1999 PNUD
Pikine/Saint Louis 4 000 En cours Union Europenne
Khouma/Richard Toll 2 500 En cours Union Europenne
Tenghory/Bignona 4 000 En cours DUA/GTZ
Source : Banque Mondiale, AFTU 1 &2, 2002

CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

19
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
de rsolution des conflits fonciers, et des procdures
denregistrement des titres trs compliques, peuvent
occasionner des dlais trs longs qui vont affecter les
rsultats des programmes. Dalifort o le programme
de rgularisation foncire a t lanc en 1987, au mois
de juin 2006, moins de 1 280 titres avaient t mis
et il tait estim qu ce rythme des dcennies seraient
ncessaires pour rpondre toutes les demandes
(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2009 : 456 in :
Environment & Urbanization, Vol. 21 N. 2 2009).
Pour concrtiser la volont politique de ltat, un
Programme national de rhabilitation des quartiers
prcaires dans les villes sngalaises dnomm Villes
sans bidonvilles a t mis sur pied. Ce programme est
soutenu par ONU-Habitat, la Coopration allemande
(KfW), lAgence franaise de dveloppement (AFD) et
lIDA (Banque Mondiale). Lobjectif est daller au-del
des oprations isoles de restructuration foncire pour
sinscrire dans un cadre stratgique, permettant de traiter
la question des quartiers spontans sur toute ltendue
du territoire national. lhorizon 2020, la population
concerne par ce programme est value 1,8 million
dhabitants pour une superficie de 5 855 hectares.
2.1.4. Promotion des coopratives dhabitat
Expression la plus visible de la socit civile dans le
domaine du logement au Sngal, les coopratives
dhabitat sont des groupements sociaux ou professionnels,
organiss en socits anonymes coopratives sans but
lucratif, dont lobjectif social est de faciliter laccs la
proprit de leurs membres. Le financement des projets
coopratifs revt deux aspects : la collecte de lpargne
et le crdit promoteur. Depuis quelques annes, il a t
choisi comme option de financer le logement social
partir des ressources nationales, en particulier celles
des mnages, collectes essentiellement sous forme
dpargne notamment par la BHS. Ainsi plus de 250
coopratives ont t agres et parmi celles-ci, plus
de la moiti ont fourni une pargne suprieure sept
milliards de francs CFA pour lhabitat. Cette pargne
est place la BHS qui leur accorde la grande part des
crdits des taux de remboursement prfrentiels.
travers ces programmes de coopratives, 574 femmes
chefs de famille ont pu bnficier de logements et de
parcelles viabilises, ce qui reste encore trs faible par
rapport la demande exprime.
Ltat apporte son soutien lhabitat social et aux
coopratives travers notamment la cration du Bureau
dassistance aux collectivits pour lhabitat social
(BAHSO). Il a pour mission, entre autres, dassister
les initiatives issues de la socit civile, en particulier
les coopratives et associations dans lexcution de
leurs projets dhabitat, dencourager et de dvelopper
lpargne des mnages revenus modestes, des
20
fins de promotion et daccession au logement, et de
rationaliser lautopromotion, souvent excute sans
supervision, contrle ni assistance technique. Le bureau
doit aussi assurer lencadrement et lorganisation des
auto-promoteurs et des tacherons, contribuer la
vulgarisation des mthodes et des techniques amliores
de construction ainsi qu la promotion des matriaux
locaux et produits localement fabriqus, accrotre
limpact des groupements associatifs de type coopratif
dans la mise en uvre de la politique de ltat en
matire dhabitat social, et contribuer rduire le cot
du logement social en faisant appel la participation
communautaire. (Comit National Habitat II et ONU
Habitat 2004 : 92-3)
La cooprative dhabitat est gnralement un
regroupement de personnes aux revenus modestes.
Le systme dhabitat coopratif est relativement
ancien ; les coopratives dacquisition de parcelles et
dautopromotion immobilire ont permis, par exemple,
la construction des quartiers Castors et Derkl Dakar,
deux initiatives grande chelle (Tall, 2009 : 157-8).
La constitution dune cooprative, un
parcours du combattant
Une cooprative est cre par un comit dinitiatives
lors dune assemble gnrale constitutive
sous la supervision dun agent du Bureau
dappui aux organisations dautopromotion qui
dpend du ministre de lAgriculture. En effet,
toute cooprative, quel que soit son domaine
dintervention, est statutairement rgie par le
ministre de lAgriculture. Cet hritage juridique
est li au fait que les premires coopratives
taient essentiellement agricoles et rurales.
Avec le bureau lu par lassemble gnrale
de la cooprative dhabitat, le Bureau dappui
se charge de faire les dmarches ncessaires
lobtention de lagrment qui lgalise les activits
de la cooprative. Lagrment est dlivr par le
Comit rgional consultatif paritaire dagrment
compos du gouverneur de la rgion et des chefs
de services rgionaux de lurbanisme, de lhabitat
et de la construction. Il faut un minimum de
sept personnes pour constituer une cooprative.
Les coopratives dhabitat sont affranchies de
limpt annuel sur les bnces et de certains
frais (la taxe denregistrement qui est de 15 % est
ramene 1 %). Larrt portant sur la cration
de la cooprative est sign conjointement par les
ministres de lAgriculture et de lUrbanisme.
Ce circuit administratif complexe allonge
considrablement les procdures. Plus la
procdure est longue, plus les employs proches
de la retraite, craignant de ne pas tre en mesure

de payer les traites du fait de la rduction de
leurs revenus, se dsistent et adoptent la lire
irrgulire, plus rapide et plus pratique. Les
retraits ne veulent pas subir les affres dune
socit au sein de laquelle travailler jusqu la
retraite sans accder la proprit est un chec :
ils prfrent devenir propritaires informels.
(Tall, 2009 : 158).
En plus des difficults institutionnelles crer des
coopratives dhabitat (voir encadr), ces dernires
demeurent confrontes un ensemble de contraintes
qui affectent leurs performances, et qui sont ci-dessous
identifies par Abdou Salam Fall (2009) :
Contraintes foncires : Les coopratives dhabitat
prouvent dnormes difficults trouver des terrains,
faute de rserves foncires disponibles, accessibles et
viabilises. Elles sont obliges dacqurir des terrains
difficiles daccs et de prendre en charge les frais de
viabilisation, qui renchrissent le cot des logements
quelles proposent.
Contraintes de planification urbaine et doccupation
irrgulire : Les insuffisances dans la conception et la
mise en uvre des plans directeurs durbanisme pour les
villes ont favoris la prolifration de bidonvilles et dun
habitat prcaire et spontan.
Contraintes de financement des oprations
durbanisme : Le Fonds damlioration de lurbanisme
et de lhabitat (FAHU), un instrument de financement
des oprations durbanisme mis en place par ltat en
1976, nest plus oprationnel. Ce fonds nest plus dot
aujourdhui cause de contraintes financires et dun
rajustement de la politique du gouvernement, qui
prfre intervenir par le biais du budget consolid
dinvestissement (BCI). Ce dernier nalloue que des
sommes symboliques, juste pour prendre en charge
lurbanisme oprationnel, ainsi que les tudes gnrales
durbanisme et dhabitat.
Contraintes de financement des coopratives : Pour
faciliter laccs au logement bti, ltat a mis en place
la BHS, spcialise dans la collecte de lpargne et le
financement de lhabitat social. Du fait des lenteurs
administratives de la BHS, il est devenu difficile pour les
coopratives dhabitat de se procurer les financements
dont elles ont besoin.
Contraintes fiscales : Ltat a mis en place des
dispositions fiscales pour faciliter laccs des classes
dfavorises au logement. Les taxes sont rduites
un tiers pour les promoteurs qui se consacrent au
CHAPITRE 2
dveloppement de lhabitat social, et les immeubles
usage dhabitation bnficient dune exonration de
dix ans. Cependant, malgr ces mesures incitatives,
des problmes majeurs demeurent du fait des autres
droits et taxes divers qui affectent le cot des logements.
Beaucoup de matriaux sont taxs 20 pour cent.
Contraintes de production de matriaux de
construction : Les coopratives dhabitat subissent
le contrecoup de limportation de matriaux de
construction. galement, la politique de ltat pour
promouvoir lhabitat social en faveur des classes
dfavorises manque souvent de cohrence. La demande
ne cesse daugmenter, dans un contexte o il est de plus
en plus difficile daccder au logement (Fall, 2009 :
359-360 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et Fredrick
Wanyama (Eds.) 2009).
Dautres contraintes sont lies la politisation. Dans
la socit civile, la frontire entre coopratives, comits
dentreprise des partis politiques et syndicats nest pas
claire. Les mmes dirigeants accaparent le contrle de
ces instruments de promotion professionnelle qui leur
confrent pouvoir et impunit. On assiste parfois
une rcupration des fins personnelles par les leaders
politiques et syndicaux des ralisations de la cooprative
dhabitat. En outre, la formation des adhrents et le
capital dorganisation communautaire ne sont pas
rutiliss dans la gestion des quartiers crs ; les acteurs
semblent tre motivs par la seule volont daccder la
proprit (Tall, 2010 : 159). Les coopratives dhabitat
profitent moins aux travailleurs du secteur informel
qui constituent la majorit dans les milieux urbains.
Ainsi, seuls 5,5 % des coopratives dhabitat au Sngal
relvent du secteur informel, reprsent par les femmes
en particulier. Le secteur public et le secteur priv
formel en reprsentent respectivement 50 et 44,5 %
(Fall, 2009 : 345). la fin de lanne 2009, le nombre
de coopratives dhabitat tait de 744, pour 74 400
logements (ANSD, 2010 : 211).
2.1.5. Le Plan Jaxaay
Conu en 2006, le Plan Jaxaay avait comme
objectif la construction de 3 000 logements pour
satisfaire les besoins crs par les inondations de
2005. Jaxaay prvoyait de : construire des logements
et des quipements sociaux pour les victimes des
inondations ; rhabiliter les cosystmes des Niayes ;
dplacer et rinstaller les populations habitant dans
des zones inondables ; mener des tudes dans les villes
exposes aux risques dinondations et cartographier les
zones inondes et inondables.
En 2010, le plan avait permis de raliser 1 800
logements un rythme de 600 logements par an. Le
cot de la maison estim environ 15 millions de
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
21
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Photos 9 et 9 bis. Maisons au quartier Plan Jaxaay

Source : IAGU 2012

francs CFA est subventionn hauteur de 73 78 %
par ltat. Ce niveau trs lev de subvention empche
la reproductibilit financire de lopration, dont la
production de logements demeure trs limite par
rapport aux besoins. Jaxaay a aussi permis la mise en
place de bassins de rtention et de mares au niveau des
zones basses libres par les habitations et la ralisation
douvrages hydrauliques dans les quartiers de la
priphrie de Dakar.
Le relogement des 30 000 familles sinistres des
inondations de 2009 dans la banlieue de Dakar
suivant le modle du Plan Jaxaay coterait ltat
quelque 330 milliards de francs CFA (676 229 508
USD) en subventions et, au rythme actuel annuel
de production des maisons Jaxaay, schelonnerait
sur 50 ans.
Ces oprations, qui ont t ralises entre 2006 et 2010,
ne rpondent qu une faible part du problme car, pour
la seule anne 2009, ce sont quelque 30 000 familles de
la banlieue de Dakar qui ont t sinistres.
2.1.6. Le programme Une famille, un toit
Le programme Une famille, un toit repose sur
un fonds de garantie exclusivement rserv la
promotion de lhabitat social et il est destin mettre
la disposition des populations faibles revenus,
150 000 logements sociaux dici 2015 sur tout le
territoire national.
La phase prioritaire du programme porte sur la
production de 5 000 premiers logements.
Aux promoteurs intervenant dans le projet, il est
gratuitement octroy un terrain avec une exonration de
taxes hauteur de 2 millions de francs CFA (4 097,70
USD), pour chaque logement.

Les fonctionnaires attributaires bnficient dun prt

DMC (Direction de la Monnaie et du Crdit) port 5
millions de francs CFA (10 244,50 USD).

Ces logements destins aux fonctionnaires et la classe

Photo 10. Bassin de rtention, zone de captage, Dakar
Source : IAGU 2012
moyenne sngalaise devaient tre disponibles en 2010
sur le site de la commune de Diamniadio.
2.1.7. Planication de loccupation des sols au
Sngal
Les ministres en charge de lhabitat, de lurbanisme
et de lamnagement du territoire dfinissent pour
le compte du Gouvernement et au nom de ltat, les
axes stratgiques et les politiques dans le domaine de
la planification de loccupation du sol. Le Code de
lurbanisme constitue loutil juridique de base qui

22

rgit les instruments de planification et dfinit les
conditions de lotissement et de contrle des oprations
de construction. Les dispositions lgislatives et
rglementaires permettent llaboration des dispositifs
dorganisation des utilisations des sols.
Parmi ceux-ci, le Schma directeur damnagement
et de lurbanisme (SDAU) fixe les axes gnraux de
lamnagement du territoire. Le SDAU, tout en prtant
attention au respect des quilibres ncessaires, organise la
cohrence densemble des diffrents types doccupation
des sols. Le SDAU est un cadre de prvision de
ralisations futures sur les rserves foncires, ralisations
tant infrastructurelles que rsidentielles ou industrielles.
Le Plan directeur durbanisme (PDU) dtermine la
situation de lamnagement urbain dfini par le Schma
damnagement du territoire (SAT) au niveau national.
Les Plans durbanisme de dtails (PUD) dveloppent et
prcisent les instruments voqus plus haut.
Parmi les oprations damnagement de lespace
urbain, il existe aussi la restructuration urbaine et la
rgularisation foncire des quartiers non lotis, occups
anarchiquement et mal desservis en quipements
collectifs. La Zone damnagement concert (ZAC)
figure aussi parmi les instruments damnagement de
lespace urbain. Les lotissements sont galement un
instrument doccupation des sols. Ils consistent en
des oprations de division en lots dune ou plusieurs
proprits foncires pour la vente, la location ou la
mutation titre gratuit. Dans toutes les agglomrations,
la cration dun lotissement est soumise une
autorisation administrative et doit tre effectue dans le
respect des plans et des schmas durbanisme.
Ces outils et instruments damnagement du territoire
et de planification de loccupation des sols sont, au vu
de la ralit concrte sur le terrain, difficiles appliquer
du fait des dlais dlaboration et de mise en uvre
beaucoup trop longs et de la rapidit des extensions
urbaines incontrles et irrgulires. La lenteur et la
complexit des procdures administratives, notamment
foncires, le manque avr de ressources financires
et humaines ainsi que linadquation de certaines
dispositions lgales et rglementaires qui encadrent
lutilisation de tels instruments et outils de planification
et de gestion des sols expliquent aussi les insuffisances
dans leur application.
2.1.8. Plans directeurs durbanisme au Sngal :
le cas de Dakar
Les plans directeurs durbanisme fixent les orientations
gnrales et indiquent les lments essentiels de
lamnagement urbain dans le cadre du plan national
damnagement du territoire.
CHAPITRE 2
Les plans directeurs durbanisme comportent :
t
La rpartition et lorientation du sol en zones,
suivant les affectations
t
Le trac de toutes les voies de circulation
t
Lorganisation gnrale des transports
t
Les emplacements rservs aux activits
t
Les installations classes dintrt gnral ou usage
public
t
ventuellement les lments de programmation et
de cot des quipements publics et dinfrastructure
t
Les schmas directeurs des rseaux
Les plans directeurs durbanisme comportent un
rglement qui fixe les rgles et servitudes relatives
lutilisation du sol. Ils sont approuvs par dcret qui
vaut dclaration dutilit publique (Comit national
Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 84-5).
Plusieurs plans directeurs durbanisme ont accompagn
le dveloppement urbain de Dakar, notamment les
PDU de 1946, 1967, Dakar Horizon 2001 et lactuel,
Dakar 2025.
Le Plan directeur durbanisme de 1946
La version moderne des plans durbanisme nest en
ralit apparue quavec llaboration en 1945-1946 par
la mission darchitectes-urbanistes, Gutton, Lambert et
Lopez, du premier plan directeur durbanisme du Cap-
Vert. Celui-ci posait pour la premire fois la question de
lamnagement du Cap-Vert, de faon globale. Le plan
fut approuv par larrt n 5485 du 20 dcembre 1946,
et servit de base un vaste programme dquipement
dont la ralisation fut confie au Service temporaire
damnagement du grand Dakar (STAGD).
Ce plan couvrait la presqule du Cap-Vert jusqu
la hauteur de la route de Cambrne. Il fut modifi
en 1957, aprs que le quartier de dgagement de
Dagoudane-Pikine avait t cr durgence en 1953. Le
document modifi prvoyait :
t
Ltablissement dune zone commerciale au sud-
ouest du port, lemplacement du noyau ancien
t
Ltablissement dune zone commerciale et de
stockage dhydrocarbures au nord-ouest du port
t
La cration dun grand axe routier, qui est
lautoroute actuelle
t
La cration dautres quartiers rsidentiels le long de
la Corniche Ouest, en plus de zones rsidentielles
tablies tout dabord sur le Plateau, o lon
privilgiait ldification de grands immeubles
t
La ralisation dun programme dhabitat social
pour les populations faibles revenus entre la Zone
industrielle et la Corniche. Paralllement, la Mdina
devait sassainir et se construire peu peu. Dans
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
23
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
cette nouvelle zone dhabitation, les urbanistes
avaient prvu un vaste centre civique et commercial
de 50 hectares, devant contenir les prolongements
sociaux de cet habitat. Celui-ci na cependant pas
t ralis (PDU Dakar 2025)
Le Plan directeur durbanisme de 1967
Communment appel Plan Ecochard, il couvrait la
presqule du Cap-Vert jusqu la fort de Mbao. Le
dveloppement spatial de la commune de Dakar et
de la zone ouest de Pikine-Gudiawaye sest fait, pour
lessentiel, sur la base de ce plan qui a t labor dans ont t dpasses par le rythme de croissance spatiale
une perspective de 1 133 000 habitants en 1980, avec
la rnovation des quartiers anciens (Mdina, Rebeuss,
Grand-Dakar) et une densification moyenne des zones
dextension, de lordre de 200 habitants lhectare.
Lune des ides de base de ce plan, approuv par le
dcret n 67-864 du 19 juillet 1967, tait de bloquer
volontairement lurbanisation lEst de Pikine pour
organiser lextension de lagglomration partir des
deux ples que constituent Dakar Ville louest et
Pikine lest.
Ainsi, il tait prvu de doter Pikine dquipements
capables de polariser cette partie de lagglomration et
surtout dorganiser des liaisons rapides entre les zones
dhabitat et les zones dactivits et demplois.
La SICAP, cre en 1952, et lOHLM (1960) furent
chargs de raliser les oprations de rnovation qui ont
t menes dans toutes les zones o les populations
occupaient de faon irrgulire les terrains du Domaine
National, particulirement dans la commune de Dakar.
Par contre, ces oprations ont connu moins de succs
dans les zones priphriques.
Le Plan directeur durbanisme de Dakar Horizon
2001
Il confirmait pour lessentiel les grandes options du
PDU de 1967, notamment celles relatives au territoire
communal de Dakar dont le bti dj dense prsentait
une morphologie dfinitive. Il avait par ailleurs pour
objectifs :
t
De crer une structure urbaine quilibre passant
ncessairement par lintgration des trois ples
de dveloppement de la rgion que sont Pikine,
Dakar et Rufisque, tout en affirmant la vocation de
centralit de Pikine
t
De mettre sur pied un rseau de voies terrestres
en mesure dintgrer les diffrents ples urbains
de la rgion. Aussi envisagerait-il la ralisation de
lautoroute Dakar-This et de la Voie de dgagement
nord (VDN) ainsi que le renforcement du chemin
de fer.
24
t
De mettre en place un vritable systme de
transports en commun hirarchis o les diffrentes
composantes (taxis, cars rapides, petit train bleu,
bus) assureraient les liaisons interurbaines dans un
parfait respect des itinraires fixs et une bonne
complmentarit dans la desserte
t
Dadapter les institutions en vue dune meilleure
coordination des actions dans le domaine urbain
Du fait des retards enregistrs dans son laboration,
certaines options et orientations dfinies dans ce plan
des diffrentes communes concernes. Le dlai trs long
consacr aux tudes et la confection du plan tait d
la lenteur des procdures de mise disposition des
crdits (PDU 2025 :15).
Ainsi, mme si certaines actions prvues par ce plan ont
pu voir le jour, la plupart nont pu encore tre mises en
place :
t
Ralisation de lautoroute Dakar-Diamniado
t
Ralisation de la Voie de dgagement nord
t
Transfert ventuel de laroport de Yoff Diass
t
Abandon du projet daroport Keur Massar
t
Suppression de la zone franche industrielle
Cette situation a naturellement eu pour consquence
des changements notables dans le zonage initialement
programm par le PDU Dakar Horizon 2001 (PDU
2025 : 35).
Le Plan directeur durbanisme de Dakar Horizon
2025
Ses objectifs consistent :
t
Assurer lquilibre spatial sur lensemble rgional en
attnuant la centralit de Dakar
t
Amliorer les liaisons physiques entre les diffrentes
entits territoriales
t
Assurer aux populations un meilleur accs aux
services urbains de base
t
Matriser le phnomne dexplosion dmographique
que connat lagglomration
t
Prserver et amliorer lenvironnement urbain et les
sites naturels.
Pour le dveloppement harmonieux et quilibr de
lagglomration, le parti durbanisme prvoit six ples
de dveloppement :
t
Le ple de Dakar
t
Le ple de Pikine-Gudiawaye
t
Le ple de Rufisque-Bargny
t
Le ple de Keur Massar-Malika
t
Le ple de Diamniadio-Yene-Sbikotane

t
Le ple de Sangalkam-Bambilor
t
Le ple de Niaga-Naicoulrap-Tivaouane peul
Les mmes lenteurs qui caractrisaient la conception des
prcdents PDU affectent aussi Dakar Horizon 2025
dont llaboration a dmarr en 2001 alors que son
dcret dapprobation na vu le jour quen 2009. Malgr
le transfert des comptences en matire dlaboration
des PDU aux communes, ces dernires sont peu au
fait du contenu, des objectifs et orientations de ce
document-cadre. Il est cependant mentionn dans le
PDU 2025 que Ces objectifs nauront de chance dtre
atteints que si les autorits des diffrentes collectivits
territoriales sont impliques au processus de dfinition
des programmes labors pour le dveloppement de
la rgion mtropolitaine, programmes lgitims par
lensemble des acteurs et des institutions charges
du dveloppement rgional, avant leur mise en
application . Le cot total de la mise en uvre du PDU,
qui intgre tous les investissements publics ou privs,
orients vers lamnagement des terres, la ralisation des
quipements, des infrastructures et des rseaux divers,
est estim 272 milliards de francs CFA. ce jour,
aucun dispositif de mobilisation de ces ressources na
t explicitement labor.
Enfin, il est tout fait surprenant que le PDU Dakar
2025 nait pas trait des inondations dans la banlieue de
Dakar, vritable flau pour la rgion et pour le pays dans
son ensemble. Ce plan, comme les prcdents, risque
dtre vite dpass par le rythme de croissance urbaine
incontrle et irrgulire de la rgion de Dakar. Cette
situation va remettre en cause la ralisation des grands
quipements dinfrastructure prvus, du fait notamment
de loccupation des emprises, et faire donc exploser les
cots de leur ralisation. Ce fut le cas de lautoroute
Dakar-Diamnadio (31,6 km), dj prvue en 1978
(autoroute Dakar-This) avec un cot de 20 milliards
de francs CFA (quotidien Walfadiri, lundi 1er aot
2005) mais dont la ralisation na pu dmarrer quen
2006 et dont lachvement est prvu pour 2013. Le cot
total actuel est denviron 250 milliards de francs CFA
et 3 350 familles sont concernes par le projet (Fonds
africain de dveloppement, 2009, Projet dautoroute
Dakar-Diamnadio - Rapport dvaluation de projet).
2.2. CADRE LGISLATIF ET
RGLEMENTAIRE DU LOGEMENT
2.2.1. volution historique de la
rglementation dans le domaine urbain
et foncier
Cest en 1830 que les premires rgles du droit foncier
sont apparues au Sngal (arrt du 5 novembre 1830).
Ce rgime dit hypothcaire, applicable dans les zones
urbaines, nintressait quune infime partie du territoire
CHAPITRE 2
(1 %). En 1902, alors que Roume est Gouverneur de
lAfrique occidentale franaise (AOF) et du Sngal,
Dakar est choisie comme capitale de lempire.
La premire rglementation sappliquant lensemble
du territoire fut institue par dcrets n 55-580 du 20
mai 1955 et 56-704 du 10 juillet 1956 organisant la
procdure de constatation de certains droits fonciers
(droit coutumier). Ce rgime ntait pas applicable aux
dpendances du domaine public et aux terres places
sous le rgime du Code civil.
Dans les zones rurales par contre, deux rgimes se
superposaient :
t
Un droit de caractre seigneurial traditionnel, le
Lamanat ;
t
Un droit dusage dtenu par loccupant effectif qui
nest quun simple dtenteur prcaire, pouvant tre
soumis au paiement de redevances
Le long processus de limmatriculation, entam au
Sngal en 1900, (dcret du 20 juillet 1900) et achev
en 1949 (arrt n 4701 / SDE du 28 septembre 1949)
ntait applicable quau domaine public et au domaine
priv de ltat. Il permit nanmoins :
t
De rglementer le domaine public
t
Dorganiser le rgime de lalination et de
lexploitation des terres domaniales, notamment
dans la rgion de Dakar
t
De prescrire la division en lots des terrains du
quartier Tound
t
De permettre laffectation et loccupation du
lotissement de Dagoudane-Pikine
Ce foisonnement de textes et la diversit des rgimes
fonciers crrent une situation complexe laquelle il
fallut remdier ds laccession du pays la souverainet
internationale. Ltat engagea alors une rflexion qui
dboucha sur :
t
La loi n 64 du 17 juin 1964 instituant le domaine
national (avec les textes dapplication)
t
La loi n 64-49 du 27 juillet 1966 portant sur le
Code de lurbanisme (abroge et remplace par la
loi n 88-05 du 20 juin 1988, puis par la loi 2008-
43 du 20 aot 2008)
t
La loi n 76-66 du 2 juillet 1976 portant sur le Code
du domaine de ltat (et son dcret dapplication)
t
La loi n 76-67 du 2 juillet 1976 relative
lexpropriation pour cause dutilit publique
Ce cadre juridique, malgr sa clart, ne couvre pas
totalement le champ de lurbanisation relle (notamment
celui de la gestion de lhabitat spontan). La politique
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
25
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
de lurbanisme et de lhabitat qui vise amliorer le
cadre de vie des populations se heurte souvent une
contrainte majeure : la difficult dappliquer des textes
vieux de plus de quarante ans et le plus souvent dpasss.
Le processus de dcentralisation qui a abouti aux lois
n 96-06 et 96-07 portant respectivement sur le Code
des collectivits locales et le transfert de certaines
comptences, notamment en matire durbanisme aux
communes, aux communauts rurales et aux rgions,
constitue une avance majeure dans le domaine de la
gestion urbaine.
2.2.2. Encadrement lgislatif de
lamnagement, lurbanisme et lhabitat
2.2.2.1. Les lois n 96-06 et 96-07 du 22 mars
1996 portant respectivement sur le Code
des collectivits locales et le transfert
de comptences aux communes,
communauts rurales et rgions
Ces textes instituent la libre administration des
collectivits locales et attribuent aux communes, aux
communauts rurales et aux rgions de nombreuses
comptences dans les domaines de lurbanisme, de
lhabitat, de lenvironnement et de lamnagement
du territoire. En application de larticle 25 de la loi
n 96-07 du 22 mars 1996, portant sur le transfert
de comptences aux rgions, aux communes et aux
communauts rurales, le maire reoit les demandes de
parcelles de terrain issues des lotissements rgulirement
approuvs et les transmet au receveur des domaines
pour instruction. Les demandes sont examines par la
commission dattribution prvue par larticle 25 de la loi
portant sur le transfert de comptences aux collectivits
locales. Cette commission est prside par le maire.
Jusquici, aucune des communes, en dehors de celles
situes dans la rgion de Dakar, na encore adopt une
politique sur le logement alors que lhabitat fait partie
des domaines de comptence qui leur sont transfrs
depuis 1996. Pourtant, nombre dentre elles ont la
fois suffisamment de foncier et de ressources financires
favorables linvestissement, partir desquels des
programmes damnagement et dquipement en
infrastructures pourraient sans difficult tre entrepris
par lquipe municipale et le maire.
2.2.2.2. La loi 2008- 43 du 20 aot 2008 portant
sur le Code de lurbanisme
Cette loi a pour objet, entre autres, dharmoniser
certaines dispositions de la loi n 88-05 du 20 juin
1988 portant sur le Code de lurbanisme, avec celles de
la loi n 96-07 portant sur le transfert de comptences
26
aux rgions, aux communes et aux communauts
rurales. Il sagit notamment de llaboration des plans
de lotissement et de la dlivrance des autorisations
de lotissement et de llaboration des plans directeurs
durbanisme par la commune qui a galement linitiative
dentreprendre des oprations durbanisme, telles
que la rnovation urbaine, le remembrement urbain
et les ZAC. Dans cette perspective, les documents
durbanisme, notamment lautorisation de construire,
sont dlivrs par le maire et le prsident du conseil rural
dans le cadre de leur ressort territorial. Cette loi vise
aussi modifier dautres dispositions de la loi n 88-05,
afin de les moderniser et de les prciser.
Cette loi comprend :
t
Des dispositions gnrales (normes de densit),
t
Des rgles de planification urbaine (SDAU, PDU,
PUD et lotissement)
t
Des dispositions sur les zones spciales
damnagement (de rnovation urbaine et de
restructuration urbaine, de remembrement,
damnagement concert et de lotissement)
t
Des dispositions sur la premption et les rserves
foncires
t
Des dispositions sur les organismes dexcution des
oprations damnagement, sur les rgles relatives
lacte de construire et relatives aux contrles,
sanctions et amendes
Il est indiqu larticle 51, relatif aux comptences
en urbanisme et habitat, que la commune reoit
les comptences suivantes : (i) llaboration des plans
directeurs durbanisme (PDU), des SDAU, des plans
durbanisme de dtail, des zones damnagement
concert, de rnovation urbaine et de remembrement ;
(ii) les lotissements, leur extension ou restructuration, la
dlivrance de permis de construire, daccords pralables,
de certificats durbanisme et de permis de dmolir ; (iii)
la dlivrance de permis de clturer, de permis de coupe
et dabattage darbres ; et (iv) lautorisation dinstallation
et des travaux divers . On constate ainsi que la loi (ii)
nvoque aucune action prcise relative aux lotissements,
leur extension ou leur restructuration, tandis quelle est
bien plus dtaille sur dautres points (o laboration,
dlivrance, autorisation, etc. sont voques). La loi
2008-43 du 20 aot 2008 portant sur le Code de
lurbanisme prcise en son article 14 que les plans de
lotissement sont approuvs par le ministre charg de
lurbanisme aprs avis favorable de la collectivit locale
concerne et dans son article 43 que dans toutes les
agglomrations, la cration dun lotissement est soumise
lautorisation administrative. Lautorisation de lotir est
dlivre par le ministre charg de lurbanisme, aprs avis
de la collectivit concerne au propritaire du terrain

ou son mandataire. Lavis de la collectivit locale doit
intervenir dans un dlai maximum dun mois. Pass ce
dlai, le silence de la collectivit locale est interprt
comme un avis favorable .
2.2.2.3. Le Code de la construction (loi n 2009-
24 du 8 juillet 2009)
Le nombre lev de textes et leur disparit, limprcision
du rglement concernant la gestion de certains aspects
du secteur, les exigences relatives la production et la
gestion de lhabitat, les mesures de scurit prendre en
compte, la ncessit de mettre en place un cadre rnov,
ont amen ltat a laborer un Code de la construction.
Le Code de la construction met laccent sur la stabilit,
la solidit et la fiabilit des btiments, qui sont rgies
par des normes et des rgles de construction. Pour
lutilisation du sol, ces rgles visent la qualit constructive
et la capacit du sol recevoir les structures et ouvrages.
Il dicte galement les dispositions particulires aux
socits ayant pour objet la construction dimmeubles
usage dhabitation ou usage professionnel et
dhabitation. Les socits qui ont pour objet la
construction dun immeuble usage dhabitation ou
usage professionnel et dhabitation sont tenues :
t
Soit de conclure un contrat de promotion
immobilire
t
Soit de confier les oprations constitutives de la
promotion immobilire leur reprsentant lgal
ou statutaire, la condition que lesdites oprations
aient t dfinies au pralable par un crit portant
sur les nonciations exiges par larticle L 102.
Cest larticle L 95 qui permet de dterminer la
responsabilit du reprsentant lgal ou statutaire.
Les coopratives dhabitat (Article L 77), quant
elles, ont pour objet la construction dun ou plusieurs
immeubles en vue de leur division par lots ou dun
ensemble de maisons individuelles groupes usage
dhabitation ou usage professionnel et dhabitation,
destins tre attribus ou vendus aux membres.
Les coopratives sont des organisations capital et
personnel variables.
Lobjet de ces coopratives comprend, en outre, la
gestion et lentretien des immeubles jusqu la mise en
place dune organisation diffrente. Chaque cooprative
dhabitat et de construction doit limiter son objet
ldification dimmeubles compris dans un mme
programme, comportant une ou plusieurs tranches.
CHAPITRE 2
2.2.2.4. La loi n 76-66 du 2 juillet 1976 portant
sur le domaine de ltat
Le 2 juillet 1976, le lgislateur a adopt la loi n 76-66
portant sur le Code du domaine de ltat. Le domaine
de ltat comprend domaine public et domaine priv.
Le domaine public est relatif aux biens affects lusage
de tous. Dans ce cadre, figurent comme dpendances
du domaine public, les rivages de toute la Grande Cte
ainsi quune zone de 100 mtres de large partir de la
limite atteinte par les plus hautes mares ; une zone
de 25 mtres de large sur chaque rive pour les cours
deau non navigables, ni flottables, sur les lacs, tangs et
mares permanentes (article 5 du Code du domaine de
ltat). Cet espace bien que se trouvant sur le territoire
des collectivits locales est exclu de leurs comptences.
Dans le domaine public, toutes les installations des
particuliers doivent tre faciles dmonter.
Le domaine public artificiel comprend les emprises
des routes (loi n 74-20 du 24 juin 1974 portant sur
le classement du rseau routier national) et de manire
gnrale les voies de communication, les ouvrages
raliss en vue de lutilisation des forces hydrauliques
(barrages, puits, forages), les conduites deau, les halles
et marchs, les servitudes dutilit publique. Le domaine
public artificiel peut faire lobjet de permissions de
voirie, dautorisations doccuper, de concessions et
dautorisations dexploitation donnant lieu au paiement
de redevances. Ces permissions peuvent tre dlivres
titre personnel, essentiellement prcaire et rvocable.
Elles nautorisent que des installations lgres,
dmontables ou mobiles. Leur retrait ne donne lieu au
paiement daucune indemnit.
2.2.2.5. Le Code civil et la lgislation foncire
La lgislation foncire est complte par un systme plus
classique. Les articles 544 702 du Code civil franais,
dont certaines dispositions sont toujours applicables au
Sngal, sont relatifs la proprit prive. La proprit
est le droit de jouir et de disposer des choses de la
manire la plus absolue, pourvu quon nen fasse pas
un usage prohib par les lois et les rglements. Le Code
civil prcise les dmembrements du droit de proprit
foncire en AOF, qui permet travers limmatriculation
dobtenir un titre foncier sur les terres. Lobtention de
ce document administratif permet de garantir la scurit
foncire du particulier. La procdure dexpropriation
pour cause dutilit publique constitue la seule possibilit
de la remettre en cause.
En raison des difficults dapplication des textes fonciers,
une Commission charge de prparer une rforme du
droit de la terre a t mise en place par le dcret n 2005-
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
27
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
414 du 19 mai 2005. Cette commission cre auprs
du Premier Ministre, prside par un juriste de haut
niveau et compose dune quarantaine de membres est
charge de proposer une rforme du droit foncier, aprs
concertation avec lensemble des acteurs.
Le secteur du logement est caractris par un
corpus lgal et rglementaire complexe, peu
accessible aux populations les plus dfavorises,
au niveau dducation peu lev. Ces dispositions
impliquent une panoplie dacteurs institutionnels
aux logiques souvent diffrentes. Cette situation
accrot la propension informelle de laccs au
logement et renchrit les cots. Elle favorise
une extrme lenteur dans les processus daccs
au foncier et au logement. Lopacit cre par
laccumulation dacteurs et de procdures favorise
galement la corruption.
2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR
DU LOGEMENT
2.3.1. Secteur public
2.3.1.1. Ministres
travers le ministre de lHabitat, de la Construction
et de lHydraulique, le ministre de lUrbanisme et de
lAssainissement et le ministre de lconomie et des
Finances, ltat labore ses politiques, planifie et affecte
le sol, lgifre, rglemente et organise tous les aspects lis
au logement. Ce sont au total 12 directions centrales
(voir annexe 2) qui interviennent dans les processus
lis au logement. On note ainsi une fragmentation des
responsabilits entourant le logement entre plusieurs
directions et ministres aux logiques et procdures souvent
disparates. Cette situation explique en grande partie les
lenteurs dans les procdures, lexplosion des cots et les
dpassements budgtaires, la complexit des processus et
donc laugmentation des pratiques informelles, ainsi que
le dfaut dapplication des lois et rglements.
Le tableau qui suit recense les autorisations et les
formalits requises pour raliser le projet immobilier
Plusieurs ministres assurent la mise en uvre
de politiques sectorielles cloisonnes, de
lgislations complexes sur le foncier, lurbanisme,
la construction et limmobilier et encadrent le
processus de production de logements urbains
suivant des logiques et des modes daction
diffrents, voire contradictoires. La mise en place
dun guichet unique et dune ligne directrice
cohrente et applique avec lautorit ncessaire
semble urgente.
28
dune cooprative dhabitat et illustre ainsi les lenteurs
administratives qui sensuivent.
Les formalits administratives aprs la fin des travaux
prennent ainsi 20 mois. Cela signifie quil faut au
minimum soixante mois, soit cinq ans pour mener
terme une opration de promotion immobilire.
2.3.1.2. Promoteurs immobiliers publics
2.3.1.2.1. SICAP
La Socit Immobilire du Cap-Vert (SICAP) opre
depuis 1951. Elle constitue un acteur public majeur de la
construction de logements dans le pays pour les populations
revenus levs. Elle intervient principalement dans la
rgion de Dakar et ralise des logements conomiques et
de moyen standing. Le programme Keur Gorgui sur la
VDN, Dakar, et lopration Villeneuve Mbao font
partie de ses projets phares.
Pour le financement des programmes de la SICAP SA,
on distingue : le financement par fonds propres, qui
combine la capacit de la SICAP aux apports personnels
des clients pour financer des programmes de logements,
et le financement bancaire o il sagit de trouver des
ressources adquates auprs du systme bancaire
classique, par une hypothque sur le terrain et les
constructions, en plus dune domiciliation des loyers.
De 1951 1997, la SICAP a produit 11 564 logements,
soit une moyenne annuelle de 251 logements.
Aujourdhui, elle tente sans grand succs de simplanter
dans les villes de lintrieur.
2.3.1.2.2. SNHLM
De 1960 1973, lOffice des habitations loyer modr
(OHLM) a ralis 8 882 logements, en majorit Dakar
pour un investissement de 12,5 milliards de francs CFA
(25 611 100 USD). LOHLM finanait ses programmes
essentiellement avec les subventions de ltat, des
crdits de la Caisse centrale de coopration conomique
(CCCE) et de la Banque nationale de dveloppement
du Sngal (BNDS) ( des taux bonifis). En 1991,
les ralisations de la Socit nationale des habitations
loyer modr (SNHLM, qui a remplac lOHLM) ont
atteint le seuil de 10 596 logements, dont 8 017 dans la
rgion de Dakar.
La SNHLM a comme mission :
t
De raliser et de grer, en milieu urbain et en milieu
rural, des constructions usage dhabitation places
sous le rgime de la location-vente, de la location
simple, ou de laccession la proprit
 CHAPITRE 2

Tableau 5. Exemple de dcompte des lenteurs administratives dans la promotion immobilire

Actions Dure
Identification du site 1 mois
Certificat durbanisme 1 mois
Autorisation de transaction 1 mois
Avant-projet architectural 2 mois
Permis de construction pralable 2 mois
Permis de construire 6 mois
Plan des rseaux de viabilisation 2 mois
Dossier dexcution 2 mois
Plans de bton arm 1 mois
Appels doffres 2 mois
Agrment du programme immobilier 2 mois
Visa des plans de rseau par les socits concessionnaires 2 mois
Passation des marchs 1 mois
Dclaration douverture de chantier 1mois
Cumul avant travaux 26 mois
Dure des travaux 14 mois
Procs-verbal de rception 3 mois
Cadastre Parcellaire
SONES Rseau dadduction deau
SENELEC Rseau dlectrification
TP Cap vert Voirie
ONAS Rseau dassainissement
Certificat de conformit urbanisme 1 mois
Autorisation de morcellement des parcelles 2 mois
Autorisation de transactions avec les acqureurs 6 mois
Cration des titres fonciers individuels 6 mois
Exonration dcennale du foncier bti 2 mois
Cumul aprs travaux 20 mois
Fall, 2009 : 347 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et Fredrick Wanyama (Eds.), 2009

t
Dassurer, dans le cadre des orientations du Plan de
dveloppement conomique et social et en qualit
de mandataire de ltat, la ralisation et la gestion
du programme des parcelles assainies dans les zones
dlimites par arrt conjoint des Ministres chargs
de lUrbanisme et de lhabitat et du Ministre charg
de lconomie et des finances
t
De viabiliser et durbaniser des terrains, dans le
but de procurer des parcelles amnages une
population qui y construit elle-mme son propre
logement.
La SNHLM na ralis, depuis sa cration en 1960
jusquen juillet 2000, quun total de 13 432
logements au Sngal, dont 10 510 Dakar.
Elle a amnag 22 811 parcelles viabilises sur
lensemble du territoire national.
Depuis son plan de redressement (1992), la SNHLM
na construit que 157 logements par an en moyenne
dont plus de la moiti sont des appartements cds en
location-vente (Tall, 2009 : 153). Elle sest tourne vers
une dmarche plus commerciale que sociale, privilgiant
la satisfaction des besoins de la classe moyenne.
2.3.1.3 Fondation droit la ville (FDV)
Les villes sngalaises et surtout la capitale Dakar,
ne parviennent pas offrir des logements adquats
en quantit suffisante leurs habitants, ce qui sest
traduit par un dveloppement de lhabitat spontan, en
construction prcaire ou irrgulire. A ct des quartiers
daffaires et de rsidence, srigent de vastes espaces
constitus de quartiers irrguliers o les services publics
sont quasi-inexistants, et o laccs leau potable
demeure trs limit, les ordures prolifrent, et les eaux

CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL

29
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Tableau 6. Rpartition rgionale des logements raliss par la SNHLM de 1960 1999
Rgion
Dakar
Kaolack et Fatick
This
Ziguinchor et Kolda
Saint Louis/ Matam
Louga
Diourbel
Sngal Oriental
Total
Comit National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 88
uses stagnent partout. Cette situation a pouss ltat
planifier une politique de restructuration des quartiers
irrguliers dont la mise en uvre a t confie la
Fondation droit la ville (FDV) qui, comme son nom
lindique, promeut le droit un logement adquat en
milieu urbain.
La FDV est une fondation reconnue dutilit publique
par le Dcret n 2000-996 du 11 dcembre 2000.
Cest un oprateur priv spcialis dans les oprations
de restructuration et de rgularisation foncire, et
rgi par la loi n 95-11 du 7 avril 1995 et son dcret
dapplication n 95-415 du 15 mai 1995. Elle intervient
en matire de restructuration titre de matre douvrage
dlgu (MOD), reprsentant ltat et les collectivits
locales. Elle est devenue matre duvre (MO) pour
lensemble des oprations de rgularisation foncire.
Sa rmunration en tant que MOD est assure par les
bailleurs de fonds des projets de restructuration (par
un pourcentage du cot des projets), tandis quelle
est rmunre pour le volet MO par le Fonds de
restructuration et rgularisation foncire (FORREF)
sur la base des rsultats obtenus. La FDV a dmarr ses
activits en octobre 2001.
Tableau 7. tat rcapitulatif des programmes immobiliers privs Dakar en 1999
Promoteurs et programmes
SOMISCI Mermoz
SIPRES Nord Foire
SEPCO II Thiaroye AZUR
CPI-VDN
IMMORAMA - Maristes
SICA-VDN
Source : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat, Dcembre 1999 ; cit par Comit National Habitat II et al., 2004 :90
30
Nombre de logements
10 886
688
677
621
349
213
196
178
12 484
2.3.2. Secteur priv
2.3.2.1. Promotion immobilire prive
Les promoteurs privs soumettent souvent leurs
programmes la BHS pour le financement de leurs
logements. Ils procdent gnralement une location-
vente ou une vente au comptant. Parmi eux, on peut
noter SIPRES, SCI-BIAGUI, SOPRIM, SPHS,
SOMISCI, CPI, IMMORAMA, ou encore SAGEF,
qui interviennent principalement dans la rgion de
Dakar. En dehors de Dakar, cest This qui accueille le
plus de programmes de promoteurs immobiliers privs,
anticipant ainsi la conjonction entre Dakar, son espace
pri-urbain et la ville de This distante de 70 km. Cette
nouvelle tendance de lurbanisation au Sngal va tre
renforce par les nouveaux quipements structurants
que sont laroport Blaise Diagne, lautoroute page
qui permet une plus grande mobilit entre Dakar, This
et Mbour et valorise les espaces priphriques. Au total,
les promoteurs privs ont ralis Dakar 660 logements
pour lanne 1999.
Les promoteurs immobiliers privs sont confronts aux
surcots occasionns par la ralisation des voiries et
Nombre de logements
38
137
116
149
30
30

rseaux divers. Les rseaux peuvent reprsenter entre 3
et 17 % du cot de cession des terrains amnags. Cette
situation explique entre autres les rticences des socits
concessionnaires participer la ralisation des rseaux,
ce qui constitue un goulot dtranglement pour la
production des logements par les socits immobilires.
Aussi, elles sont confrontes aux difficults lies laccs
aux terrains urbains, en raison notamment de leur raret
et de la lenteur des procdures dacquisition.
2.3.2.2. Coopratives dhabitat
Il existe plus de 700 coopratives dhabitat travers le
pays, dont lessentiel est regroup au sein de lUnion
des coopratives dhabitat du Sngal qui compte
300 000 membres. Sa mission est de donner un
toit chaque membre par la solidarit, lentraide et
limmobilisation de lpargne . LUnion est prsente
dans les rgions de Saint-Louis, Dakar, This, Louga,
Kaolack et Ziguinchor. Il existe des coopratives
dhabitat composes exclusivement ou majoritairement
de femmes. Cest le cas notamment de la cooprative
dhabitat des femmes de Grand Yoff qui compte 3 000
membres issus du secteur informel et qui vise faciliter
laccs au logement des femmes.
La dmarche dune cooprative dhabitat et de
construction consiste mobiliser lpargne et soumettre
une banque un dossier de prt avec comme garantie
un titre foncier ou un bail ainsi que les difficults et
prcautions difies sur lassiette foncire. En effet, sur
la base des cotisations des membres et avec le concours
dun tablissement financier, la cooprative procde
lachat et la viabilisation du terrain. Les cots du
terrain et de la viabilisation vont servir dapport et de
garantie auprs de la banque.
Les performances de lhabitat coopratif sont illustres
par quelques statistiques cls : des unions rgionales, une
union nationale et prs de 300 coopratives dhabitat
regroupant plus de 50 000 membres ont t cres, leur
pargne dans les banques slve prsentement prs de
70 milliards de francs CFA, soit plus de 140 millions
USD.
Dans lobjectif de rduire davantage les cots du
logement coopratif et le dlai de sa ralisation, il
est urgent de mettre la disposition des coopratives
dhabitat du foncier pralablement titr, amnag et
quip.
2.3.2.3. Autopromotion
Lautopromotion est caractrise par linitiative et laction
individuelle des populations dans le domaine de la
construction. Son dveloppement suit deux filires, que
CHAPITRE 2
sont la construction administrative, avec dlivrance dune
autorisation de construire au requrant par le maire de la
ville concerne, aprs instruction du dossier par les services
comptents du ministre de lUrbanisme, et la construction
irrgulire qui occupe la majeure partie de lhabitat. Des
sources officielles indiquent que pour la rgion de Dakar
le nombre de permis de construire est pass de 1 173 en
1993 2 757 en 1995, puis 1 418 en 1999. Les villes
secondaires et capitales rgionales affichent des chiffres
moins importants : This 260, Louga 111, Kaolack 76,
Tambacounda 99 durant lanne 1998. Ces statistiques
reprsentent un nombre infime par rapport au volume
annuel des constructions non autorises qui se ralisent
aussi bien dans les tissus rguliers que dans les priphries
des agglomrations urbaines. Cest notamment le cas
Dakar o se dveloppent des occupations anarchiques
et non contrles (habitat spontan). Les politiques des
parcelles assainies et des zones damnagement concert
formules et mises en uvre par ltat visent surtout
prvenir le dveloppement de cet habitat spontan
irrgulier (Comit National Habitat II et al., 2004 : 90
1).
2.3.2.4. Migrants internationaux : des investisseurs
majeurs du secteur immobilier
Les retombes des migrations internationales sur les
mutations urbaines au Sngal sont videntes et elles
sexpliquent par les enjeux lis laccs au foncier.
Depuis les annes 70 et plus rcemment aprs la
dvaluation du franc CFA de 1994, la faveur dun taux
de change qui a littralement doubl, lmigr devient
un acteur cl dans lurbanisme. Le secteur immobilier
est devenu un secteur important dans le processus de
captage de linvestissement de lmigr. Ce glissement
des investissements de lmigr, des zones dorigine
vers les zones urbaines o ils sont susceptibles dtre
rentabiliss plus rapidement, traduit une mutation des
logiques. (Tall, 2009 : 48)
Dans son ouvrage Investir dans la ville africaine : 2009,
Tall prcise en sappuyant sur des enqutes de 1990 dans
les zones tudies, que les propritaires migrs sont
devenus deux fois plus nombreux que les propritaires
non migrants alors que dans les annes 70, il existait
un certain quilibre dans laccs la proprit entre
migrants et non-migrants. Le rle des migrs dans le
processus dappropriation de lespace a donc pris une
grande ampleur pendant ces deux dernires dcennies.
Selon une tude rcente, 20 % des transferts de fonds des
migrs seraient destins linvestissement immobilier
(OIM, 2007a), soit environ 108,8 milliards de francs
CFA (166,4 millions deuros). Cette part des transferts
de fonds destine linvestissement immobilier ne
prend pas en considration certains produits spcifiques
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
31
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
dvelopps par des banques telles que la BHS qui a
mis sur le march un produit destin aux Sngalais de
lextrieur dnomm le Pack diaspora qui comprend,
entre autres, un crdit immobilier pour les migrs1.
partir des annes 80, la promotion de lmigr dans
les processus dappropriation foncire est dautant plus
vidente que les rapports marchands rgulent laccs au
march du foncier. Les migrs plus solvables et parfois
plus rentables devancent les non-migrants par des offres
de prix suprieures lors des transactions foncires. Les
migrs sont donc trs courtiss par les promoteurs
privs et les coopratives dhabitat qui vont dmarcher
ces acteurs jusque dans leur pays daccueil.
2.3.3. ONG et organisations internationales de
dveloppement
Les bailleurs de fonds nationaux et trangers sont
intervenus principalement dans la ralisation de
programmes de logements sociaux. Les promoteurs
publics, les premiers sur le march, ont bnfici
de plusieurs financements dorganismes trangers
partenaires du Sngal ainsi que des banques locales,
tandis que ces dernires sont les principaux bailleurs des
promoteurs privs.
Parmi les bailleurs de fonds trangers, on relve la
prsence de Shelter Afrique, une institution rgionale
de financement cre par les gouvernements africains et
la Banque africaine de dveloppement (BAD).
Shelter Afrique intervient dans le secteur du
dveloppement urbain et de lhabitat dans les pays
africains. LONG finance des logements sociaux et
rsidentiels pour le compte des promoteurs privs et
publics depuis le dbut des annes 1990. ce jour,
Shelter Afrique a financ vingt projets pour un montant
de 29 millions USD.
ONU-Habitat est galement impliqu dans plusieurs
projets au Sngal. Celui en cours Saint-Louis rpond
la fois aux problmatiques daccs au logement dcent
des populations urbaines les plus pauvres, celles cres
par les risques naturels et au besoin de formation dans
le domaine du BTP. En effet, la topographie de Saint-
Louis, ville clate sur le delta du fleuve Sngal,
rend certains quartiers particulirement vulnrables
aux inondations, tandis que dautres sont soumis des
risques drosion, en raison de laction de locan sur
le sable. Sous lgide dONU-Habitat et avec un don
identifi de 2 millions USD du gouvernement japonais,
ce sont en ralit plusieurs acteurs qui mnent le projet
bien, en partenariat :
32
t
La fondation Hands on Home qui assure le
transfert de comptence grce la contribution de
techniciens guatmaltques, mettant ainsi en uvre
une coopration Sud-Sud
t
La municipalit de Saint-Louis et le Crdit mutuel
sngalais (CMS) sur le volet local et en particulier
laccs au financement des populations concernes,
qui doivent contribuer lachat de leurs futurs
logements, ainsi que lquipement en services et
rseaux de base du nouveau quartier cr
Aprs une phase de travail de proximit auprs des
populations des quartiers de Guet Ndar et de Diaminar,
afin dvaluer les besoins et de sensibiliser la ncessit
dun dplacement en raison des risques encourus, le
projet en est actuellement la phase de construction. Le
transfert de comptences y occupe une place importante,
ce qui permet en plus de raliser les logements
prfabriqus des cots infrieurs ceux gnralement
constats (environ 10 000 USD au lieu de 20 000). La
slection des bnficiaires des 150 nouveaux logements
est en cours. Linitiative pourrait tre reconduite dans
dautres villes sngalaises sujettes aux risques naturels.
2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
La socit damnagement de terrains urbains dnomme
SPATU, qui doit fournir de grandes trames de terrains
viabiliss des prix accessibles et dont la cration est
prconise par la Lettre de politique sectorielle, na
pas encore vu le jour. Pendant ce temps, les mnages
urbains des banlieues continuent dvelopper des
pratiques informelles et sinstaller dans des quartiers
prcaires non-lotis et sous-quips. La politique de
Photo 11. Maison construite dans le cadre du projet de
re-logement de populations vulnrables aux risques naturels
Saint-Louis
Source : ONU-Habitat

restructuration de ces quartiers informels est confronte
aux insuffisances de financement et lindisponibilit
des ressources foncires.
Les politiques de parcelles assainies et de ZAC
sont timides et la production de terrains viabiliss
faible. Leur production demeure hors de porte
des populations faibles revenus et des mnages
du secteur de lhabitat informel.
Le logement urbain au Sngal est encadr par un
foisonnement de textes juridiques et rglementaires.
Le texte majeur qui encadre la gestion des sols urbains
est la loi n 64 du 17 juin 1964 instituant le domaine
national, accompagn de ses dcrets dapplication. Cette
disposition juridique adopte suite lindpendance
souffre dun dfaut de rvision et dune incapacit
prvenir la prolifration de lhabitat informel. Les autres
lois et rglements majeurs sont relatifs lurbanisme,
la construction, au domaine de ltat, lexpropriation
pour cause dutilit publique, au transfert de
comptences aux collectivits locales et la proprit
foncire, et rgissent les diffrents aspects qui entourent
la production de logements urbains au Sngal. Ce
corpus lgal et rglementaire toff mais complexe
favorise lexclusion des mnages moins instruits faibles
revenus des quartiers formels des banlieues. Cette
situation entrane aussi le renchrissement des cots,
laccroissement des lenteurs, le manque de transparence
et la corruption.
Le secteur du logement urbain est aussi marqu par
la prsence et lintervention dune kyrielle dacteurs
institutionnels aux logiques dopration diffrentes.
travers les ministres chargs de lhabitat, de la
construction et de lhydraulique ; de lurbanisme et de
lassainissement ; de lconomie et des finances, ce ne sont
pas moins de 12 directions centrales qui jouent des rles
cls dans les processus de production et daffectation du
foncier et du logement. Cette fragmentation explique
en grande partie les lenteurs, lexplosion des cots, le
CHAPITRE 2
dfaut dapplication des lois et rglements, et lexistence
des pratiques informelles. En effet, une opration de
promotion immobilire initie par une cooprative
dhabitat peut prendre 5 ans pour tre mene terme.
Depuis 50 60 ans, deux promoteurs publics majeurs
marquent le secteur du logement urbain par leur
prsence : la SICAP et la SNHLM (ex OHLM). Les
logements produits par la SICAP sont inaccessibles
pour la grande majorit des mnages du fait de leur
prix et de leurs conditions daccs. Ceux de la SNHLM,
qui profitaient la classe moyenne leurs dbuts, sont
devenus rares et hors de porte pour cette catgorie
sociale. Cette situation a favoris lirruption dans le
secteur du logement de nouveaux types dacteurs : les
promoteurs privs dune part et, cot socit civile, les
coopratives dhabitat, les migrs et les ONG. Ceux-
ci sont confronts la raret des ressources foncires,
linsuffisance de financement et la lourdeur des
procdures administratives.
La majorit des mnages urbains accdent au logement
travers lautopromotion non encadre o laccs aux sols
se fait travers des mcanismes gnralement informels.
Les recommandations politiques, lgales et
institutionnelles majeures sont les suivantes :
t
Mettre en place la socit charge des grandes trames
des terrains amnags et viabiliss, accessibles aux
mnages faibles revenus
t
Multiplier les oprations des parcelles assainies et
de ZAC et veiller leur accs par les mnages
faibles revenus
t
Simplifier et vulgariser la lgislation foncire
t
Rduire le nombre et regrouper les intervenants
institutionnels dans le processus daccs aux terrains
urbains (guichet unique)
t
Faire financer les oprations de restructuration de
quartiers travers le budget consolid de ltat et
des collectivits locales
CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL
33
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

NOTES DE FIN

1. A.N. Some, Migration au Sngal : Prol National 2009, OIM-UE, p 98

34

CARACTRISTIQUES DU
LOGEMENT AU SNGAL
3.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT
MARQUES PAR LES INGALITS
Lorganisation de lespace urbain, bien des gards,
reflte le niveau de vie. En effet, de lpoque coloniale
nos jours, lorganisation des villes sngalaises a toujours
t marque par une sparation, dabord entre Europens
et assimils dun ct, et indignes de lautre, ensuite
entre quartiers rsidentiels et lotissements populaires.
Dans les quartiers de type europen dits rsidentiels,
dots de tous les services et quipements de base, sont
concentres les personnes revenus levs, alors que les
mnages faibles revenus et les pauvres habitent dans les
zones populaires, sommairement amnages, manquant
souvent des services essentiels. Lorganisation de lespace
urbain, continue aujourdhui dtre marque par une
discrimination par les revenus. Dakar, quy a-t-il de
commun entre les quartiers de Fann Rsidence et de
Grand Yoff ?
Le romancier sngalais Abdoulaye Sadji avait traduit
cette situation en ces termes : Aux confins de la ville de
pierre, les agglomrations indignes stalaient rousses et
poussireuses : compares aux quartiers neufs, riants et
pittoresques qui champignonnaient dans le centre, sur
le plateau et sur le roc, ces agglomrations voquaient,
de par leurs aspects sordides, la misre et la dcrpitude
qui stalaient partout lintrieur du pays.
La production de logements par le secteur planifi et
loffre de parcelles viabilises par le biais du march
foncier formel sadressent essentiellement aux
populations ayant des revenus rguliers suffisants. Les
populations pauvres, faute de moyens consquents,
accdent rarement la proprit foncire et immobilire
CHAPITRE 3
03
lgale. Elles se contentent du march parallle aliment
par les ventes illicites de terrains du domaine national
et stablissent dans des quartiers informels prcaires,
dpourvus dinfrastructures et dquipements. Le
march du logement locatif pourrait constituer un autre
recours pour les populations faibles revenus, mais
linsuffisance de logements dcents et les prix levs
des loyers les en cartent. En consquence, les pauvres
achtent des terrains ou louent des logements dans des
zones non loties, insalubres ou dans des lotissements
irrguliers, ce qui se traduit par la prolifration de
lhabitat sous-intgr, pollu, surpeupl et manquant
cruellement de services de base.
3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES
MATRIAUX
3.2.1. Typologie des logements
3.2.1.1. Caractrisation des logements de la
rgion de Dakar
Lanalyse du type de logement dans les villes sngalaises,
plus particulirement dans la rgion de Dakar, permet
de distinguer trois catgories :
t
Lhabitat rgulier (immeubles ou villas)
t
Lhabitat spontan
t
Lhabitat de type villageois.
Lhabitat rgulier, les immeubles et les villas se rencontrent
principalement dans le dpartement de Dakar. Lhabitat
spontan prdomine dans les dpartements de Pikine,
Gudiawaye et Rufisque. Par ailleurs, il importe de
souligner que mme si le type villageois est prsent
partout dans la rgion, il est beaucoup plus prsent dans
les dpartements de Pikine, Gudiawaye et de Rufisque.
STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGAL
35
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Selon les chiffres de 2006, lhabitat couvre 8 657 ha, soit

16,14 % de la superficie de la rgion. Dune manire
gnrale, les diffrents types dhabitat identifis se
rpartissent comme suit :

- habitat rgulier-immeubles-villas 62,28 %

- habitat spontan 21,76 %
- type villageois 15,96 %

Photo 13. Rue la Sicap Libert 2

Source : IAGU 2012

maisons basses et 27,4 % sont logs dans des maisons

tages. Seule une faible partie des mnages loge dans des
baraques (3,2 %), dans des appartements (2,4 %) ou
dans des cases (0,6 %).

Dans les autres rgions, plus de la moiti des mnages

Photo 12. Immeuble Dakar vivent dans des cases. Pour ce qui est des maisons basses,
Source : IAGU 2011 en dehors de la rgion de Dakar, les rgions de This
(70,3 %) et Ziguinchor (85,1 %) comptent le plus de
Ainsi la forme doccupation spontane et de type mnages logs dans cette catgorie de logement. La
villageois demeure importante (plus de 21 % de la rgion de Tambacounda compte le moins de mnages
superficie occupe par lhabitat), avec une prdominance logs dans des maisons basses, soit 28,4 %. Enfin, les
dans les dpartements de Pikine et de Gudiawaye. maisons tage et les appartements constituent un type
de logement o vivent peu de mnages. En dehors de
Prs de 1 038 000 habitants de la rgion sont concerns la rgion de Dakar, les maisons tages abritent moins
par lhabitat villageois et lhabitat spontan. La situation de 3 % des mnages et les appartements moins d1 %
des immeubles vtustes, dgrads et menaant de dentre eux. (RGPH III 2002 : p134).
tomber en ruines, notamment dans le Plateau, mrite
une grande attention : dfaut de les rhabiliter dans
les meilleurs dlais, il convient de les dmolir, pour
viter leur ventuel effondrement. Pour ce faire, il est
important daugmenter les moyens humains et matriels
des services comptents et de crer une synergie des
actions des diffrents dpartements ministriels et
collectivits locales concerns.

3.2.1.2. Caractrisation des logements au Sngal

Au niveau national, plus dun mnage sur deux
(56,2 %) loge dans une maison basse. Au total,
30,8 % des mnages logent dans des cases et 2,5 % dans
des baraques. Les maisons tage et les appartements
abritent 8,5 % et 0,7 % des mnages respectivement.

Au niveau rgional, Dakar prsente une situation Photo 14. Maison composite : case et maison basse en dur dans
particulire. Environ 65,3 % des mnages occupent des la ville de Tambacounda
Source : IAGU, 2011

36

3.2.2. Typologie des matriaux de construction
Les enqutes mnages ont rvl que 85 % des
habitations de la rgion de Dakar avaient des murs en
bton, 8 % des murs en tle ou bois, le reste possdant
des murs en vgtaux ou en crintins , treillis de
minces lattes de bambous (en zone rurale et habitat
spontan). Ces pourcentages demeurent homognes
sur toute ltendue de la rgion. Dans la zone rurale et
la commune de Sbikotane, 11 % des habitations ont
des murs constitus de vgtaux, et 8 % seulement de
tles. Les murs en vgtaux ou en banco (terre crue)
reprsentent 7 % du parc rgional.
Si lon exclut la zone rurale et la commune de Sbikotane
qui comptent 10 % de toits en vgtaux, la quasi-totalit
des toits de la rgion sont en ciment, en fibrociment ou
en tles.
Limage dominante de lhabitation dans la rgion
de Dakar est la maison avec murs en bton ou
parpaings et toit en bton, brociment ou tles.
Tandis que, pour le reste du pays, les matriaux
dorigine vgtale sont encore les plus rpandus.
Photo 15. Habitation nouvelle dans la banlieue de Dakar
Source : Universit Laval 2007
Laccs aux titres de proprit scurise les habitants et
les incite par consquent investir dans les btiments
(PDU, 2025). Limage scurisante de la construction
va se renforcer avec la poursuite des oprations de
restructuration et de rgularisation foncire des quartiers
non lotis.
3.3. PARCS DE LOGEMENTS
TRADITIONNELS ET INFORMELS
La conjugaison des facteurs lis une urbanisation rapide,
loffre insuffisante et linaccessibilit pour les mnages
CHAPITRE 3
faibles revenus des terrains amnags et viabiliss, se
traduit dans les villes par un dveloppement de lhabitat
spontan, en constructions prcaires ou irrgulires, qui
reprsente aujourdhui 25 % des zones urbaines. Dakar,
lhabitat irrgulier occupe plus de 30 % des superficies
habites. Ces zones dhabitat spontan prsentent les
caractristiques communes suivantes :
t
Irrgularit foncire
t
Absence de nivellement pralable de lassiette des
zones dhabitation
t
Manque dordonnancement et troitesse des rues
t
Inexistence ou insuffisance dquipements et
dinfrastructures (coles, dispensaires, eau,
lectricit, assainissement etc.)
t
Irrgularit et faiblesse des revenus des habitants
Cette situation se manifeste par les consquences
suivantes :
t
Absence de titre de proprit pour les occupants
t
Assiette erratique de limpt
t
Difficult de programmation des quipements et
des infrastructures
t
Dmolition et dplacement des personnes vers
dautres zones pour toute installation de rseau ou
toute construction dquipements publics
Nanmoins, malgr lexistence dattributs communs, ces
zones prsentent des disparits tant dans la formation
du peuplement, du rgime foncier que du mode
doccupation du sol.
En 2006, la rgion de Dakar comptait 363 800
logements. Les zones de Pikine Dagoudane, Gudiawaye,
et Parcelles Assainies disposent des parcs de logements
les plus importants. Ces tablissements humains sont
sur-densifis et demeurent confronts, entre autres,
des problmes lis un dficit de planification spatiale,
limplantation dhabitations sur des zones non
aedificandi, la saturation des quipements, la quasi-
inexistence dassiettes foncires en mesure de recevoir
des quipements complmentaires. (PDU 2025 p.136).
3.4. STATUT DOCCUPATION DES
LOGEMENTS
La proprit et la location sont les types doccupation et
de tenure dominants au Sngal : plus de trois mnages
sur quatre sont propritaires du logement quils occupent
et 17 % en sont locataires. La location est plus frquente
Dakar (48 % des mnages) alors que la proprit est
plus rpandue dans les autres villes (prs de 70 %) et en
milieu rural (93 %). En milieu rural, peine 1 % des
mnages sont locataires.
STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGAL
37
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

On note une nette volution en faveur de la proprit

dans la rgion de Dakar. En 1980, dans lensemble de la
rgion, 57 % des mnages se dclaraient propritaires de
leur logement, pour 38 % de locataires et 5 % dhbergs.
En 2006, la situation se prsente diffremment avec
81 % des rsidents de la rgion qui sont propritaires,
contre 17 % de locataires et 2 % dhbergs, (PDU 2025
p.136). Cependant, les statistiques du statut doccupation
rsultant des dclarations effectues par les mnages,
le statut de propritaire dclar concerne des ralits
diffrentes, car le chef de mnage se dclare souvent
propritaire sans disposer de titre de proprit formel.
Lhbergement gratuit par un parent, un ami, un tiers
ou lemployeur est assez rare au Sngal : sept mnages
sur cent dans lensemble (8 % Dakar, 9 % dans les
autres villes et 6 % en milieu rural) (ESAM p.48).
Le cot du logement est affect par lexcs de
taxation qui touche simultanment lacquisition
des matriaux de construction (TVA) et du foncier
(taxe denregistrement).
Ces contraintes obligent les mnages faibles revenus
recourir au march informel, qui souffre aussi de
difficults de financement (absence de garanties pour
le crdit bancaire) et du cot lev des matriaux de
construction. Labsence de mcanisme de financement
appropri fait que la construction est tale sur plusieurs
annes, ce qui entraine une importante dperdition des
stocks de matriaux constitus cet effet. Lacquisition
de logements dans les quartiers informels non lotis
entrane aussi des cots additionnels, relatifs laccs
aux services de base pour ces mnages faibles revenus.

Tableau 8. Rpartition des mnages selon le lieu de rsidence et le statut doccupation du logement

Milieu de rsidence
Statut doccupation Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
du logement
Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
Propritaire 121 572 43,9 145 199 69,8 266 770 55,0 540 891 92,8 807 662 75,7
Locataire 113 018 48,0 43 799 21,1 176 817 36,5 4 670 0,8 181 488 17,0
Log gratuitement 22 226 8,0 18 329 8,8 40 554 8,4 35 333 6,1 75 887 7,1
Autre 0 0,0 297 0,1 297 0,1 1 226 0,2 1 523 0,1
ND 51 0,0 295 0,1 346 0,1 685 0,1 1 031 0,1
Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1 067 591 100,0
Source : DPS/2004 : 2me Enqute Sngalaise Auprs des Mnages, p. 42

3.5. PRIX ET ACCESSIBILIT FINANCIRE 3.6. CONCLUSION ET

DU LOGEMENT RECOMMANDATIONS

Les prix de cession des parcelles ou des logements,
appliqus par les promoteurs publics comme privs, ne
sont pas contrls par les pouvoirs publics et sont tablis
selon la loi de loffre et de la demande, aussi bien dans
le milieu formel que dans linformel. Les prix dans le
march formel du logement ont fortement augment
Dakar et dans les autres villes, un phnomne d :
t
La raret des terrains amnags et quips et des
parcelles titres
t
Le cot lev des matriaux de construction
t
La spculation foncire dans les villes
t
La non-participation des pouvoirs publics dans le
financement des voiries et rseaux divers
t
La fiscalisation leve et multiple (TVA, taxe
denregistrement, etc.) sur le cot du logement
Les difficults daccs la proprit foncire et
immobilire lgale obligent les mnages faibles
revenus habiter dans les quartiers informels dpourvus
dinfrastructures et de services de base. Cette situation
entrane son tour des cots additionnels pour
ces populations afin daccder aux services de base.
Linscurit foncire empche linvestissement sur le
bti, qui est aussi confront aux difficults des sites
(telles que les inondations dans la banlieue de Dakar).
Le march du logement locatif est une alternative pour
les mnages dmunis, mais linsuffisance de loffre en
logements dcents et les prix levs des loyers en limitent
laccs.
La prcarit des revenus, les conditions contraignantes
daccs au financement et le cot lev des matriaux

38

de construction limitent les mnages faibles revenus
lusage de matriaux prcaires (vgtaux ou terre
crue, chaume, crintins , tles, argile, etc.) pour la
construction de leur logement.
Les difficults daccs au financement entranent aussi
un talement de la construction sur plusieurs annes.
Lpargne est ainsi immobilise au lieu de servir financer
le logement. Ces logements comptent souvent un trs
petit nombre de pices (2 ou 3) et leur surpeuplement
et surcharge entranent une dtrioration rapide du bti
et des quipements.
CHAPITRE 3
Les principales recommandations sur la qualit et
les conditions des logements concernent les actions
suivantes :
t
Multiplier des oprations de restructuration et de
rgularisation foncire des quartiers, au travers
notamment des financements publics
t
Mettre en place grande chelle de mcanismes
de micro-crdit destins au financement de
lacquisition des matriaux de construction, pour
les mnages faibles revenus
t
Dvelopper la recherche sur les matriaux locaux, et
sa vulgarisation auprs des mnages
t
Rduire la fiscalit sur les matriaux traditionnels
locaux
STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGAL
39
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA
DEMANDE DE LOGEMENT AU
SNGAL
4.1. CROISSANCE DMOGRAPHIQUE ET
URBANISATION
Le Sngal connat depuis une cinquantaine dannes
une croissance dmographique soutenue. Les
recensements successifs estimaient la population
nationale environ 4,96 millions dhabitants en 1976,
6,82 millions en 1988, et 9,86 millions en 2002. Les
projections dmographiques de lANSD estimaient
cette population environ 11,85 millions en 2008.
Entre 1976 et 1988, dune part, et 1988 et 2002,
dautre part, les taux daccroissement intercensitaire
taient respectivement de 2,7 % et 2,5 % par an.
La croissance de la population urbaine est assez
rapide. Prs de la moiti de la population nationale,
soit prcisment 46,8 %, (et plus si on considre la
population de Touba dans les statistiques des citadins)
se trouve dans les villes alors que cette proportion
ntait que de 25 % en 1960. Dakar, avec un taux
durbanisation de 97,2 %, est la rgion la plus urbanise
du Sngal. Dakar abrite 25 % de la population totale,
soit environ 50 % de la population urbaine, et plus de
60 % des activits industrielles et tertiaires.
4.2. CARACTRISTIQUES DES MNAGES
4.2.1. Nombre et taille
Au Sngal, un mnage est dfini par le RGPH III
comme tant un groupe de personnes, apparentes
ou non, qui vivent ensemble sous le mme toit et
mettent en commun tout ou partie de leurs ressources
pour subvenir leurs besoins essentiels, notamment
le logement et la nourriture. Ces personnes appeles
membres du mnage, prennent gnralement leurs repas
en commun et reconnaissent lautorit dune seule et
mme personne, le chef de mnage . Le recensement de
40
04
dcembre 2002 dnombrait 1 075 858 mnages contre
765 605 au recensement de 1988, soit un accroissement
moyen de 40,5 %. 46,9 % dentre eux rsident en
milieu urbain qui compte, en moyenne, 7,9 membres
par mnage, pour 10,2 personnes en zone rurale. Au
niveau national, le nombre moyen de personnes par
pice est de 2,7 (RGPH III-2002 : 61, 64, 132).
En 2004, 484 785 mnages vivaient en milieu urbain
au Sngal, dont 276 866 concentrs dans la rgion de
Dakar.
4.2.2. Niveau de peuplement des mnages et
part du revenu consacre au logement
Le logement occupe une fonction importante dans la
socit sngalaise. Il sagit de la premire proccupation
des mnages et il reprsente aussi une marque de
russite sociale, en milieu urbain comme en milieu
rural. Dans la socit sngalaise constitue plus de
95 % de musulmans, la recherche dun toit est avant
tout une responsabilit attribue aux hommes. Pour
le Sngalais moyen, tant quil ne dispose pas dun
toit, psychologiquement et sociologiquement, il nest
pas accompli personnellement. Par ailleurs, dans le
Document de stratgie de rduction de la pauvret II
(DSRP II), labsence de logement est considre comme
un indicateur de pauvret.
LEnqute de suivi de la pauvret au Sngal (ESPS)
2005 a fait ressortir que linformation sur le nombre
de pices usage dhabitation est une mesure indirecte
du niveau de peuplement du mnage qui peut traduire,
dune certaine manire, les conditions de vie et le niveau
socio-conomique du mnage. En milieu urbain, o
la promiscuit est un phnomne assez rpandu, la
plupart des mnages disposent dun nombre limit de
pices dans leur logement. La promiscuit et le manque
 CHAPITRE 4

Tableau 9. Rpartition des mnages selon la taille et le lieu de rsidence

Milieu de rsidence
Taille du mnage
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
1 4 pers. 66 837 24,1 30711 14,8 97 549 20,1 51 110 8,8 148 659 13,9
5 - 9 pers. 115 542 41,7 88 045 42,3 203 587 40,0 245 758 42,2 449 345 42,1
10 14 pers. 59 721 21,6 54 026 26,0 114 746 23,5 175 178 30,1 288 924 27,1
15 19 pers. 21 548 7,8 24 334 11,7 45 883 9,5 68 784 11,8 114 666 10,7
20 29 pers. 12 760 4,6 9 748 4,7 22 508 4,6 39 559 6,8 62 067 5,8
30 pers. et + 458 0,2 1 054 0,5 1 512 0,3 2 418 0,4 3 930 0,4
Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1067 591 100,0
Source : DPS/2004 : 2me Enqute Sngalaise Auprs des Mnages (ESAM II), p. 42

dhygine peuvent tre nfastes au dveloppement CFA (532 640 000 USD) en milieu urbain, et 100
physique et mental des enfants. milliards (204 787 000 USD) en milieu rural.

Prs de 46 % des mnages vivent dans un logement
disposant au maximum de trois pices, soit une surface
habitable infrieure 75 mtres carrs, et 39,3 %
occupent des logements de 4 6 pices, soit une surface
habitable infrieure 100 mtres carrs. Les logements
de trs petite taille, soit au maximum trois pices, sont
plus rpandus Dakar (prs de 57 % de logements). Le
nombre moyen de pices par logement est estim 4,2
au niveau national. Cette moyenne est lgrement plus
faible Dakar (3,5) que dans les autres villes (4,1).
Les dpenses lies au logement absorbent 17,9 % du
budget des mnages, positionnant ainsi le logement
comme la deuxime priorit des mnages aprs
lalimentation. Ces dpenses comprennent les loyers
bruts, lentretien, llectricit et les combustibles
mnagers, etc. Elles svaluent 360 milliards de francs
CFA (737 426 000 USD), avec 260 milliards de francs
Le loyer brut absorbe la plus grande part des revenus des
mnages (74,9 %). Suivent llectricit et les combustibles
(17,1 %). Les dpenses dentretien restent encore faibles
(1 %). Cette structure des dpenses varie suivant le milieu.
Les mnages urbains consacrent une part importante de
leur dpense aux loyers bruts (71,8 %, mais 83 % pour le
milieu rural). Ils accordent aussi une importance capitale
laccs aux services comme lclairage et les autres sources
dnergie (19,9 % contre 9,9 % en milieu rural) ainsi qu
leau et au tlphone (7,8 % contre 6,9 %). Ces donnes
ont trs peu volu entre 1994/1995 et 2001/2002. En
effet, en 1994/1995, les mnages sngalais affectaient
76,5 % de leurs dpenses de logement aux loyers bruts,
17 % llectricit et aux combustibles, et 6,4 % aux
autres services. (DPS, 2004).
Selon lEnqute de suivi de la pauvret au Sngal (ESPS
2005), une grande partie des revenus des habitants des

Tableau 10. Rpartition des dpenses de logement, eau, lectricit, gaz et autres combustibles selon le
milieu de rsidence
Milieu de rsidence
Sous-groupes Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
Montant % Montant % Montant % Montant % Montant %
Loyers bruts 116 870,1 70,2 69 782,6 74,7 186 652,1 71,8 8 2920,3 83,0 269 573,1 74,1
Entretien et 652,6 0,4 664,7 0,7 1 317,3 0,5 2 456,7 2,5 3 774,0 1,0
rparation
Aut. Services rel. 13 762,5 8,3 6 497,9 7,0 20 260,3 7,8 4 670,7 4,7 24 931,1 6,9
au logement
lectricit gaz et 35 248,5 21,2 16 486,3 17,6 51 734,8 19,9 9 902,6 9,9 61 637,4 17,1
aut combust
Total 166 533,7 100,0 93 431,5 100,0 259 965,2 100,0 99 950,4 100,0 359 915,6 100,0
Source : RHPH 2002

ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGAL

41
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
villes est ddie au logement, et aux dpenses deau,
dlectricit, de gaz et de combustibles (25,7 % Dakar,
21,3 % dans les autres villes).
4.3. DEMANDE DE LOGEMENTS
Le march du logement urbain au Sngal en gnral
et Dakar en particulier est marqu par une trs forte
demande et une offre assez faible en dpit du boom du
secteur du btiment depuis quelques annes, notamment
dans le haut de gamme. On constate une insuffisance
chronique de logements sociaux aussi bien Dakar que
dans les villes de lintrieur du pays. Lorientation trs
marque des nouvelles constructions vers le logement de
luxe, inaccessible la grande majorit des demandeurs,
conduit un dficit criant de logements sociaux que
les politiques publiques ont du mal rsoudre. Les
programmes immobiliers de logements sociaux sont
encore trs insuffisants et atteignent difficilement la cible
que reprsentent les mnages urbains faibles revenus.
Dakar, le dcit en logements tait estim
115 000 units en dcembre 2002 (voir les
projections de population issues du recensement
de 2002, DPS). Avec un taux de croissance
dmographique de 2,5 % par an, la population de
lagglomration dakaroise devrait crotre de prs de
300 000 habitants lhorizon 2015, reprsentant
un besoin additionnel de 43 000 logements.
La demande de la rgion de Dakar en matire de logements
et de parcelles est trs difficilement quantifiable, compte
tenu du nombre de points de dpt des requtes
(prfectures et gouvernance, ministres chargs de
lurbanisme et des domaines, socits immobilires
publiques et prives) dune part, et du caractre informel
de lautopromotion non assiste dautre part. On estimait
toutefois la demande 25 000 units en 1998. Cette
demande va sintensifier compte tenu de leffet combin
de la croissance naturelle de la population et de lexode
rural encore assez important (PDU, 2025).
Tableau 11. volution des besoins quantitatifs en logement Dakar 2001-2025
Priode Habitants supplmentaires
2001-2005
2005-2010
2010-2015
2015-2020
2020-2025
Total rgional
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025. Cit par PDU, 2025 : 146
42
4.4. VALUATION DES BESOINS EN
LOGEMENT POUR LES DIFFRENTES
CATGORIES DE MNAGES
Compte tenu de la faiblesse du revenu moyen au Sngal
qui est de lordre de 150 000 de francs CFA (307,30
USD) par mois et de la faible capacit dendettement
(autour de 50 000 de francs CFA ; 102,40 USD), il
est difficile, voire impossible, pour la majorit des
personnes qui ont formul une demande, dacqurir un
logement social, dont le cot se situe entre 20 et 25
millions de francs CFA. Ainsi, malgr lexistence dun
parc social, les besoins demeurent importants et ne font
que crotre.
Globalement, le dficit de logements au Sngal en
milieu urbain et rural tait estim 322 000 en
dcembre 2002.
Pour rsorber ce dcit lhorizon 2015 et prendre
en considration les nouveaux besoins dcoulant
de lvolution dmographique, le Sngal aura
besoin dune production minimale de 100 000
units de logement par an.
Afin de rsorber le dficit de logement, sans tenir compte
de la rfection du parc ancien, dans les cinq prochaines
annes, la production minimale annuelle devrait
tre de 50 000 units, rien que pour lagglomration
Dakaroise. Cette situation est identique pour toutes les
autres rgions du Sngal parmi lesquelles Ziguinchor
et This, qui ont des taux durbanisation de 46,9 % et
42,7 %.
Dakar, on estime que non-seulement les besoins
croissent et vont continuer crotre, mais quils vont
suivre une courbe exponentielle correspondant celle
de la population de la capitale sngalaise. Ainsi, les
besoins en logements supplmentaires taient de prs de
47 000 sur la priode 2005-2010, Dakar ayant accueilli
environ 426 000 nouveaux habitants. Quinze ans plus
Besoin en logements supplmentaires
299 436 32 905
425 810 46 792
491 239 53 982
566 721 62 277
765 085 84 075
2 548 291 280 031
 CHAPITRE 4

Tableau 12. volution du nombre de logements par type Dakar entre 2005-2025

Priode/Type 2005 2010 2015 2020 2025

Logement en immeubles 1 941 2 762 3 185 3 675 4 960
Villas 1 349 1 918 2 213 2 553 3 447
Parcelles entirement quipes (hab. planifi) 8 226 11 698 13 496 15 569 21 019
Parcelles partiellement quipes 18 098 25 735 29 690 34 252 46 241
Parcelles sur site quipement rduit 3 291 4 679 5 398 6 228 8 408
Total 32 905 46 792 53 982 62 277 84 075
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU, 2025 :147

Tableau 13. volution des supercies rserves lhabitat et aux quipements de proximit Dakar
2005-2025

Priode/Type 2005 2010 2015 2020 2025

Immeubles 43 61 71 82 110
Villas 6 96 111 127 172
Parcelles entirement quipes (hab. planifi) 257 365 422 486 657
Parcelles partiellement quipes 517 735 848 978 1 321
Parcelles sur site daccueil sommairement quipes 94 124 254 177 240
Total ha 978 1 391 1 606 1 850 2 500
quipements de proximit et voirie tertiaire 115 164 190 219 295
Total 1 093 1 555 1 796 2 069 2 796
Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU 2025 :147

tard, sur la priode 2020-2025, on estime que ce sont
plus de 84 000 logements supplmentaires qui seront
ncessaires, pour rpondre aux besoins de 765 000
nouveaux habitants.
Le Tableau 13 prsente lvolution de la superficie par
niveau dquipement du sol pour la ville de Dakar entre
2005 et 2025.
Paralllement lextension urbaine, les besoins en
restructuration urbaine et en rgularisation foncire
des quartiers non lotis et des tissus urbains des villages
traditionnels sont importants dans la rgion de
Dakar. Les quartiers informels et villages traditionnels
reprsentent au total 37,72 % du parc de logements de
la rgion estim 315 347 units. La densit moyenne
des logements tant de 65 habitants par hectare dans
ces zones, les besoins spatiaux pour la restructuration
et la rgularisation foncire portent sur prs de 1 830
hectares.
4.5. OFFRE DE LOGEMENTS :
DISPONIBILIT, POTENTIALITS ET
PROBLMES
Lactivit de production de logements est luvre de
particuliers, travers lautopromotion, de promoteurs
immobiliers publics comme privs, et de coopratives
dhabitat dans le cadre de lhabitat planifi. Les
programmes immobiliers formels sont pour lessentiel
raliss dans la rgion de Dakar, suivie de celles de
Ziguinchor et This.
4.5.1. Offre des promoteurs publics
Bien que disposant de rserves foncires attribues
gnralement par ltat, moyennant parfois des
ddommagements aux usagers, les socits publiques
que sont la SNHLM et la SICAP SA livrent, elles
deux, moins de 200 logements par an.
La SNHLM a livr en moyenne par an, entre 2003 et
2011, 100 logements et 1 300 parcelles amnages. Leur
rpartition par ville est exprime dans le Tableau 14.

ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGAL

43
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Tableau 14. Ralisations de la SNHLM entre 2003 et 2011

Villes Nature des ralisations Quantit

Appartements 248
Dakar Appartements 72
Parcelles viabilises 10000
Saint Louis logements 189
Dagana logements 50
Richard Toll logements 25
Fatick logements 50
Kaolack logements 54
Nioro logements 26
Divers Parcelles viabilises 2 000

Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cit par PDU 2025 :147

Photo 16. Villas au quartier HLM 5 Photo 17. Immeubles au quartier HLM 5
Source : IAGU 2012 Source : IAGU 2012

La SICAP a ralis durant cette mme priode (2003
2011) une moyenne de 75 logements par an.
4.5.2. Offre des promoteurs privs
Depuis le dbut des annes 80, avec la cration de la
BHS, les promoteurs privs contribuent la production
de logements essentiellement Dakar. En dehors de
Dakar, les promoteurs ont seulement eu intervenir
Ziguinchor et This dans les annes 90.
Lexercice de la promotion immobilire est libre au
Sngal. Elle est le fait de socits rgulirement

Tableau 15. Ralisations de la SICAP entre 2003 et 2011

Situation Description Observations

Point E 82 Appartements
Mermoz Pyrotechnie (Dakar) 173 Logements
Mermoz Pyrotechnie (Dakar) 231 Appartements
Mbao (Dakar) 300 Logements
Touba 21 Logements

44

Photo 18. Villas la Sicap Keur Gorgui Dakar
Source : IAGU 2012
Photo 19. Parc dimmeubles la Sicap Keur Gorgui Dakar
Source : IAGU 2012
constitues conformment aux dispositions de
lOrganisation pour lharmonisation du droit des
affaires en Afrique (OHADA).
Au Sngal, ils sont plus dune cinquantaine de
promoteurs privs qui travaillent dans les domaines
de lamnagement et/ou de la construction. Parmi
les promoteurs les plus solidement implants, il faut
citer la SCI BIAGUI, la SIPRES SA, la SAGEF SA
et la SOCABEG. Malgr le nombre important de
promoteurs privs, ces derniers parviennent raliser
moins de mille logements par an. La ralisation dun
programme immobilier ncessite la collaboration des
socits de promotion immobilire avec des bureaux
dtudes, des cabinets darchitecture, des bureaux de
contrle, des assurances et des entreprises de btiments
et travaux publics.
ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGAL
CHAPITRE 4
Il faut aussi noter larrive de grandes entreprises dans
limmobilier de standing, parmi lesquels Teylium SA, la
Socit immobilire du Golf, Benja, Mixta, Touba Real
Estate (TRS), Namora, la CSI les Dunes, la CSI Darou
Salam, la CSI La Lingure, le Cabinet HCA, le Groupe
Immo ATEPA, ou encore Agir Immo, qui ralisent des
projets Dakar.
Photo 20. Villas de la cit SIPRES sur la voie de dgagement nord
Source : IAGU, 2012
Les promoteurs immobiliers bnficient de crdits
court terme auprs des banques pour la ralisation de
leurs programmes. Ces crdits comprennent en gnral
les investissements lis au foncier, aux constructions, aux
voiries et rseaux divers de mme que les honoraires. Les
volumes de crdits sont fonction des capacits financires
des promoteurs et de leur implication financire dans
leurs programmes. Les taux dintrts appliqus varient
entre 9 et 12 %. Les crdits immobiliers sont rembourss
in fine par le produit de la vente des logements ou
parcelles la fin des travaux.
En trente ans dexistence, la BHS, premire banque dans
le financement de limmobilier au Sngal, a approuv
106 programmes immobiliers, dont 76 pour des
promoteurs immobiliers. Au cours de la mme priode,
elle a financ les promoteurs privs pour raliser prs
de 10 000 logements et parcelles viabilises sur tout le
territoire sngalais.
Loffre de logement des promoteurs privs concerne
tant lusage locatif que celui dhabitation ou encore
dexploitation. Limmobilier usage locatif connat un
dveloppement important Dakar o on dnombre
plus de 150 000 demandeurs. La faible production
de logements par les promoteurs privs sexplique par
les difficults daccs aux terrains et par la spculation
foncire, les faibles capacits financires et labsence de
45
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
financement adapt pour faire face aux investissements.
80 % de ces investissements sont destins de nouvelles
constructions et 20 % seulement sont consacrs la
rhabilitation.
4.5.3. Coopratives dhabitat
Les coopratives dhabitat ont pour mission de
faciliter laccs de leurs membres au logement par la
mobilisation de lpargne, lentraide et la solidarit. Les
financements dont elles bnficient pour la ralisation
de leurs programmes immobiliers sont gnralement
court terme. Leurs programmes sont conus selon
la capacit des adhrents et sont raliss sur des dures
qui dpassent exceptionnellement vingt-quatre mois.
Au Sngal, il existe plus de 740 coopratives dhabitat
agres qui regroupent plus de 300 000 adhrents.
Entre 1988 et 2000, les coopratives dhabitat
ont ralis 4 863 logements (Tall, 2009 : 158).
Les coopratives ont ralis au Sngal plus de
30 programmes de logements sur nancement
de la BHS, reprsentant prs de 5 000 logements
et parcelles viabilises.
En trente ans dexistence, la BHS a approuv 30
programmes immobiliers pour les coopratives
dhabitat. Dautres banques telles que la BICIS financent
les coopratives pour la ralisation de programmes
immobiliers. En appui aux coopratives dhabitat, ltat
a cr en 1986 le Bureau dassistance aux collectivits
pour lhabitat social (BAHSO) au sein du ministre
charg de lurbanisme, en partenariat avec ONU-
Habitat et la coopration technique allemande (GTZ).
Le Bureau a pour mission daider les coopratives
mettre en uvre leurs programmes de construction,
notamment pour accder des terrains viabiliss et
aux infrastructures. Il intervient au niveau national
en grant les processus administratifs et financiers lis
lachat de terrains et dhabitations, en formant et en
encadrant les membres des coopratives qui se lancent
dans la construction de btiments et en popularisant
de nouvelles techniques de construction. Le BAHSO
adopte une approche spcifique qui intgre la formation
des coopratives, la mobilisation de lpargne, la
conception participative des oprations de construction
Tableau 16. Production de logements et de parcelles par diffrents promoteurs publics et privs
Acteur formel
SNHLM (moy. 2003 2011)
SICAP (moy. 2003 2011)
Promoteurs privs (2009)
Coopratives (1988 - 2000)
46
COMICO. La cooprative militaire de construction
(COMICO) existe depuis 1985. Elle sadresse aux
militaires, aux gendarmes et au personnel civil
de lArme. Depuis sa cration, elle a enregistr
7 500 adhsions. Les adhrents paient une fois
des droits dont le montant dpend de leur grade
et cotisent librement en fonction de leur pargne.
En dehors des cotisations rgulires par ponction
sur le salaire, les militaires de retour de mission de
maintien de la paix versent une fois des apports
consquents la cooprative en attendant
lattribution dun logement. La COMICO a ralis
depuis sa cration six programmes immobiliers.
Elle a attribu ses membres 2 200 logements
et prs de 500 parcelles viabilises. Entre 2006 et
2009, la COMICO a ralis Yeumbeul (banlieue
de Dakar) le programme de logements sociaux
le plus important au Sngal, comprenant 1 600
logements et 200 parcelles viabilises avec un
nancement de la BHS. En 2011, elle a dmarr
avec le mme bailleur un programme de plus de
4 000 logements dun cot estim prs de 30
milliards de francs CFA.
et la livraison des logements. Actuellement, le Bureau
encadre plus de 350 coopratives dhabitat dans dix
rgions du Sngal. Ces coopratives reprsentent
plus de 40 000 membres et une pargne cumule de
10,6 millions USD dpose dans diverses banques. Le
BAHSO a particip la construction de plus de 3 000
maisons et lacquisition de 4 500 parcelles viabilises
(Fall, 2009 : 350).
Avec des besoins annuels de logement avoisinant
100 000 units pour le Sngal et 50 000 pour Dakar
(pour absorber le dficit et la croissance urbaine), le
secteur formel nest pas lacteur majeur de loffre de
logement au Sngal, sa production ne couvrant pas
10 % (logements et parcelles) des besoins du Sngal
ou 20 % de ceux de Dakar.
Les offres de logement des promoteurs publics
et privs formels sont concentres dans la rgion
de Dakar o elles couvrent moins de 10 % des
besoins annuels dhabitations.
Logements Parcelles viabilises
100 1300
75 -
232 584
405 5 292

4.5.4. Autopromotion
Au vu de la faible production de logements formels
par les promoteurs immobiliers et les coopratives
dhabitat, lautopromotion par les populations occupe
la part prpondrante du parc immobilier dans toutes
les villes du Sngal. Du fait de la faible proportion de
personnes ayant recours aux services dune banque au
Sngal (6 % hors micro-finance) et de la contrainte
des garanties exiges, les financements sur fonds
propres constituent la principale source de cette
autopromotion. Le logement autopromu est ralis par
des ouvriers indpendants, les tcherons, ou par de
petites entreprises linitiative de propritaires qui en
assurent directement la conception.
Dakar par exemple, la prdominance de lautopromotion
est le fruit de considrations dordre conomique,
sociologique et historique. Le caractre souvent irrgulier
de loccupation fait hsiter les constructeurs qui ne
dtiennent aucun titre de proprit officiel et qui craignent
de faire de gros investissements pour lamnagement de
leur parcelle. Le caractre non-permanent et non-officiel
de certains revenus ne cre pas non plus les conditions de
solvabilit suffisantes pour accder aux crdits bancaires.
Cest pourquoi lautopromotion semble convenir le
mieux aux revenus modestes et irrguliers de la plupart
des mnages. Cette solution a, en effet, le double
avantage de permettre davoir un habitat volutif quil est
possible doccuper ds achvement des pices principales
et de disposer dune pargne (conomies ralises sur
ce qui aurait normalement d servir la location dun
btiment) pour la poursuite progressive du programme
dhabitat arrt pour la parcelle.
Lautopromotion est favorise depuis quelques annes
par ltat qui, travers notamment la mise en place de
la ZAC de Mbao, encourage les initiatives personnelles
ANALYSE DE LOFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGAL
CHAPITRE 4
Photos 21 et 21 bis. Cit Comico la route de Boune Pikine
Source : IAGU 2012
et communautaires (coopratives dhabitat) dans la
construction de logements. Lhabitat planifi constitue
certes une meilleure garantie de respect des plans
doccupation du sol et des normes de construction.
Toutefois, les procdures dacquisition des logements et
le barme des prix appliqu rendent ce type dhabitat
inaccessible la majorit des mnages. Il est trs difficile
de quantifier, court terme, le nombre de logements
que produit lautopromotion (sur financement propre),
car les travaux stalent souvent sur plusieurs annes.
Comme les initiateurs ne sollicitent gnralement pas de
permis de construire, les statistiques existantes savrent
peu fiables. Certaines sources indiquent nanmoins
que lautopromotion permet de satisfaire 84,75 % de
la demande. Cette statistique est plausible quand on
la compare lanalyse de loffre formelle de logements
urbains faite plus haut.
Lhabitat planifi et lautopromotion ne sont certes pas
antinomiques mais il est souhaitable que la production
du logement soit davantage et progressivement encadre
afin damliorer la qualit des habitations dont disposent
les populations. Les ralits socio-conomiques trs
difficiles font et feront encore de lautopromotion le
principal recours de la majorit des mnages urbains.
4.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
Avec un besoin annuel de 100 000 nouveaux logements
urbains pour le Sngal et 50 000 pour la rgion de
Dakar, le secteur formel nest pas lacteur majeur dans
loffre de logements urbains au Sngal. Sa production
ne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements et
parcelles) dans le pays et 20 % de ceux de Dakar.
Lautopromotion de logements par les mnages sur la
base de leurs ressources propres constitue la rgle en
47
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
milieu urbain au Sngal, o elle couvre jusqu 85 % Pour augmenter de manire significative loffre de
de la production de logements.
Les programmes de ltat travers ses deux grands
promoteurs publics que sont la SNHLM et la SICAP,
du fait de leur production trs limite devront tre
revus dans leur orientation. Ces programmes ne sont
accessibles quaux mnages aiss alors que la majorit t

des mnages urbains a recours lautopromotion sans t

assistance quelconque de la part des pouvoirs publics.
Les mnages aiss pourraient facilement accder loffre
de logements des promoteurs privs, plus importante Plus prcisment, ltat doit :
que celle cumule de la SICAP et de la SNHLM.
Lintervention des coopratives dhabitat sest essouffle t

cause des contraintes auxquelles elles sont soumises
dans laccs aux ressources foncires.
La pertinence et lquit des politiques en direction du t

logement urbain, dont les impacts ne profitent qu une
portion infime des populations urbaines et excluent
la quasi-totalit des travailleurs du secteur informel,
majoritaire dans les villes sngalaises, mritent t

galement dtre questionnes. t

48
logement et de terrains btir, les actions suivantes
doivent tre entreprises :
t
Faciliter laccs au sol, notamment pour les mnages
faibles revenus
t
Amnager de vastes secteurs dextension
Faciliter laccs au crdit
Appuyer la production de logements adapts (PDU
2025)
Rorienter lintervention des promoteurs publics
afin de promouvoir la ralisation de vastes
programmes damnagement et dquipement de
terrains urbains
Rserver de vastes zones amnages au profit
de lhabitation en hauteur afin damliorer
significativement loffre de logement pour les
mnages faibles revenus
Affecter des terrains aux coopratives dhabitat
Encourager les travailleurs du secteur informel se
regrouper en coopratives dhabitat

SYSTMES URBAINS DOCTROI
DES TERRES
Le foncier est aujourdhui un rvlateur social
important, concentrant des enjeux conomiques,
sociaux, politiques, symboliques, etc. La distribution
du sol devient un domaine trs sensible au Sngal
et particulirement Dakar, dans un contexte de
rarfaction de la ressource foncire du fait dune
conjonction de facteurs contraignants. En effet,
lespace physique dakarois noffre pas de possibilits
dextension considrables, la capitale tant situe sur
une presqule entoure aux trois-quarts par locan
Atlantique. Au-del de cette configuration globale, les
contraintes physiques qui restreignent les ressources
foncires sont nombreuses. Ainsi les Niayes de Dakar
qui dessinent un paysage dcoup dans lequel alternent
dunes et dpressions lacustres, constituent une limite
importante loccupation continue du sol. La plupart
des dernires extensions ont dailleurs pris pour cible
cette composante de lespace dakarois, aux bords de
laquelle stablissent ainsi les programmes de promotion
foncire et immobilire les plus rcents. Mais cest
surtout le rapport devenu trs tendu entre les limites
loccupation foncire et linexorable croissance des
besoins qui exprime la crise foncire profonde dans
laquelle la capitale sngalaise est plonge depuis
plusieurs annes.
5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET
GESTION DU FONCIER
5.1.1. Systme formel de gestion du sol
Ltat est ladministrateur principal du patrimoine
foncier national, dont le mode de gestion repose sur
laffectation et la dsaffectation. Laffectation consiste en
lattribution du droit dusage dun terrain du domaine
national une personne physique ou morale par une
structure dlibrante ou par une autorit administrative,
dune part sous rserve de capacit de mise en valeur et
dautre part condition dtre membre de la communaut
rurale et dy rsider. La dsaffectation est, quant elle,
la procdure qui rend caduque laffectation pour cause
de non mise en valeur, de dcs, dutilit publique, etc.
CHAPITRE 5
05
Lexpropriation pour cause dutilit publique est dfinie
par la procdure par laquelle ltat peut, dans un but
dutilit publique et sous rserve dune juste et pralable
indemnit, contraindre toute personne lui cder la
proprit dun immeuble ou un droit rel immobilier.
Lexpropriation ne peut tre prononce quautant que
lutilit publique a t dclare et quont t accomplies
les formalits prsentes par le chapitre II du prsent
titre. .
En ralit, les capacits de ltat pour administrer le
sol sont limites et la majorit des mnages urbains se
rfrent au systme coutumier ou informel pour accder
au foncier. Ceci explique limportance de lhabitat
informel dans les villes sngalaises o il reprsente
environ le tiers du territoire. Les procdures tatiques
dadministration du sol sont complexes, lourdes et
impliquent plusieurs services administratifs aux logiques
diffrentes. Elles contribuent elles aussi la prolifration
du foncier informel .
5.1.2. Gestion coutumire et informelle des
terres
Les relations quentretiennent les populations lbous de
la rgion de Dakar (ancienne presqule du Cap Vert)
avec ltat sont un excellent exemple des relations
existant entre les dtenteurs coutumiers des terres et le
systme formel.
Lexistence des villages traditionnels justifie et
lgitime dune certaine faon leur modle dorganisation
sociale et politique ainsi que leur systme de contrle
et de gestion des terres coutumires. Le schma est
globalement le mme dans les diffrents villages :
dun noyau originel, les lignages dirigeants organisent,
en fonction des rapports de parent, dalliances et
dallgeance, laffectation des terres usage dhabitation
et de culture aux membres de la communaut. Mais au
fil du temps, lurbanisation aidant, du fait de lafflux de
plus en plus massif de nouveaux arrivants allochtones
ainsi que de la croissance naturelle des familles lbous,
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
49
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
lespace occup stend et lespace disponible se
rarfie. Or ces mmes terres coutumires sont, pour
la plupart, tombes dans le domaine national depuis
la loi de 1964. Cette situation est potentiellement
conflictuelle du fait de la superposition des droits. Les
propritaires coutumiers refusent, en effet, dappliquer
les dispositions du dcret 78-599 du 27 juin 1978
relatives aux villages traditionnels. Ces dispositions
soumettent les villages traditionnels de Cambrne,
Grand Yoff, Hann, Ouakam, Yoff, Thiaroye-sur-mer et
Mbao un rgime spcifique de zone damnagement
visant les faire entrer dans le droit commun par le biais
dune planification urbaine particulire, sanctionne par
llaboration de plans durbanisme. Certaines mesures
de sauvegarde sont prises dans un dlai de deux ans.
Il sagit de la soumission autorisation administrative
des transactions immobilires et de tous les travaux
publics et privs ainsi que de la suspension gnrale de la
dlivrance des autorisations de construire. Par ailleurs,
des projets de restructuration et de re-logement sont
proposs nombre de ces villages.
Les droits fonciers coutumiers : lorigine du
systme foncier sngalais se trouve un ensemble
de faits et de pratiques appels coutumes. Trs
diverses et complexes, les coutumes se rfrent
la conception ngro-africaine de la terre. En effet,
dans la tradition ngro-africaine, la terre est une
chose sacre, commune tous, non susceptible
dappropriation prive, cette notion tant elle-
mme inconnue. La terre est le lien unitaire pour le
groupe familial et lignager des morts, des vivants
et des gnrations futures. Elle est un moyen de
subsistance qui assure lexistence du lignage. Elle
est lespace o sorganise la vie.
La possession dune terre par un groupe familial
dcoule de la premire occupation, qui peut se
matrialiser de diffrentes faons, parmi lesquelles
le droit de feu et le droit de hache . Plus
prcisment, pour saccaparer des terres, un
groupe familial dlimitait par un incendie un
territoire dtermin o il sinstallait ou dfrichait
un territoire pour lexploiter. Ainsi la possession
de la terre dcoulait de la premire occupation
la suite de la dlimitation dun primtre par le
feu (droit de feu) ou de dfrichement (droit de
hache) selon les coutumes srres, wolofs, diolas,
etc. Le droit des premiers occupants tait
reconnu et respect par tous et la gestion de la
terre tait assure par le lamane ou matre de est morcel en 500 parcelles. Le processus dattribution
terre , lhomme le plus g du lignage qui tait
en mme temps le chef. Le lamane grait la
terre quil contrlait et distribuait gratuitement
aux membres du groupe familial. Il disposait
dun droit minent sur les terres du groupe.
50
Laccs la terre tait gratuit en rgle gnrale,
cependant, une redevance ou cadeau pouvait
tre verss lorsque lexploitant tait un rsident
temporaire. Le systme coutumier avait comme
principal avantage de permettre chaque
individu ou groupe davoir accs la terre pour
assurer sa subsistance. La prsence de lOccident
colonisateur a modi lordonnancement du
systme foncier traditionnel avec lintroduction
du droit de proprit individuelle.
Ces propositions de restructuration butent,
pratiquement dans tous les villages traditionnels, sur des
contraintes institutionnelles et socio-conomiques. Les
consquences sociales et politiques sont potentiellement
dangereuses. Le front contre ces restructurations est
vite form. Les conflits qui sensuivent peuvent voir
saffronter, par exemple, le maire et ses administrs.
Alors, les pouvoirs publics entament le plus souvent
une ngociation et un dialogue en sappuyant sur
les personnalits capables dinflchir la position
des propritaires coutumiers. Les situations de
blocage conduisent soit un statu quo, soit une
intervention des forces de lordre. La recrudescence
des litiges fonciers et les manifestations violentes entre
propritaires coutumiers et tat ont incit le Prsident
de la Rpublique dcider de la mise en place dune
commission de gestion des problmes fonciers rattache
directement la Prsidence de la Rpublique1 et avant
cela dune Direction pour la surveillance et le contrle
des sols (DESCOS).
La gestion locale des problmes fonciers entre les
dtenteurs coutumiers et ltat peut aussi se drouler
de manire pacifique et concerte. Ainsi, on peut
citer en exemple la procdure de dsengorgement
de la commune darrondissement de Ngor, mme si
le rglement du conflit na t effectif quau bout de
nombreuses annes (41 ans). En effet, cest au cours
dune audience accorde par le chef du village de Ngor
au Prsident Lopold Sdar Senghor et au Prsident du
Conseil Mamadou Dia lors dune visite de la mosque
de Ngor que ces derniers avaient mis le souhait de
lextension du village. Mais les adversits politiques et
les divergences interpersonnelles ont nuit ce projet
dextension. Le processus a t relanc en 1999 pour
aboutir finalement en 2001. Le site de lextension, situ
entre les htels Ngor Diarama et le Mridien Prsident,
sest droul, dans une approche participative, en
plusieurs tapes :
t
Recensement de toutes les familles du village par
la mairie
t
Constitution dun dossier complet par famille

t
Dsignation par chaque famille de lattributaire de
la parcelle
t
Paiement des frais ncessaires lobtention dun
bail
t
Remise dun titre de proprit par la commune
t
Viabilisation du site par la commune2
t
Indication de la parcelle aux propritaires3
Les dtenteurs coutumiers peuvent aussi procder au
morcellement et la vente des parcelles sans aucune
intervention tatique. Citons lexemple de Grand
Mdine, proche banlieue de Dakar, o deux terrains
ont fait lobjet dune gestion particulire. Le premier (4
ha) est dot du titre foncier collectif n 6800 et le
second dispose du rcpiss n 2163 appartenant
deux notables lbous dont lun est un membre actif de
la formation politique au pouvoir.
Sous le coup dune mesure de dguerpissement,
les habitants de Baye Gand se constituent en une
association regroupant 240 membres et dirige par le
chef de quartier et deux notables. Lobjectif de cette
association est de trouver un site de rinstallation qui est
proximit de la ville et qui prsente une certaine scurit
foncire. Ce site est trouv au prix de 3 000 000 francs
CFA, Grand Mdine, sur le terrain de 4 ha au titre
foncier collectif . Les membres de lassociation mettent
alors sur pied un systme de cotisations mensuelles en
vue dacqurir chacun une parcelle de 10 x 15 mtres.
Le paiement total de la parcelle est sanctionn par la
dlivrance lacqureur dun acte de vente par le
Prsident de lassociation4. Le morcellement du terrain
aboutit la cration de 306 parcelles au lieu des 240
prvues et va au-del des 4 hectares en empitant sur le
domaine national. Les 66 parcelles de trop engendrent un
conflit entre les membres de lassociation. Le Prsident
qui gre sa guise les affectations en dlivrant des actes
de vente, y-compris des personnes nappartenant pas
lassociation moyennant rtribution financire, est
fortement mis en cause.
Le second terrain ( rcpiss n 2163 ) tombant dans
le domaine national avec la loi de 1964 fera lui aussi
lobjet dune vente confie par les propritaires trois
personnes.
Ces deux cas illustrent un processus de gestion des terres
dans lequel les services tatiques comptents ne sont pas
mis contribution. Cest l manifestement une entorse
aux lois et rglements en vigueur en matire foncire.
aucun moment ladministration du foncier et les
services techniques ne sont intervenus dans le processus.
Aussi, la cration de Grand Mdine est le fruit dune
irrgularit dans laccs aux terrains, ne dun plan de
dguerpissement court-circuit par des propritaires
titulaires dun rcpiss qui se transforment en
CHAPITRE 5
spculateurs. Une association pour laccs de ses
membres des parcelles voit son premier responsable se
transformer en promoteur lotisseur priv .
Malgr toutes les dispositions et les avances notes dans
la gestion foncire, les pratiques coutumires restent et
demeurent une ralit incontournable. Les populations
continuent se rfrer leur valeur coutumire.
Cette dmarche explique toute la complexit de la
gestion foncire et est lorigine des conflits. Ainsi,
les propritaires terriens dveloppent des stratgies
dadaptation et de sortie de crise. Les chefs traditionnels
garants du patrimoine foncier de leur localit monnaient
les terres quils sont chargs de grer.
Un grand nombre de pratiques foncires
contemporaines ne sont ni purement traditionnelles ,
ni purement modernes et lgales : parfois qualifies
d intermdiaires , ces pratiques sont mtisses (E.
Le Roy) et elles spanouissent lombre du droit
moderne (Hesseling), ou encore la marge des lois de
ltat. Ne se conformant pas aux procdures formelles
du droit positif, ces pratiques qui semblent ignorer les
lois sont cependant tolres et mme lgitimes par
ladministration (Hesseling et Mathieu, 1986 ; Mathieu,
1996a), et cela de manires trs diverses.
Au Sngal, le chef de quartier ou de village est
habilit valider, confirmer ou scuriser une
transaction qui sest ralise. Il suffit que les deux
parties se prsentent avec leurs tmoins contre une
rmunration financire communment appel gouro
ou soukr. Cette pratique sappuie sur les relations
sociales quentretiennent les acteurs avec lautorit
locale. Les transactions informelles de vente ou
dachat de terres sont monnaie courante et sont
approuves par la commission domaniale quand elles
ont lieu au niveau de la communaut rurale et/ou sous
lgide du chef dun quartier priphrique. En effet,
dans ces zones, les maisons usage dhabitation nont
pas de titre de proprit et la vente peut donc se faire
sur simple prsentation des deux parties accompagnes
de leurs tmoins respectifs.
La distinction entre no-coutumier et informel
est difficile saisir car un quelconque acteur foncier
peut justifier de liens avec la proprit coutumire.
Cependant, la personne qui a achet un terrain au
propritaire coutumier, ou dans le cas de revente, auprs
dun spculateur de la premire gnration, nopre plus
dans la logique coutumire. Il opre dans la logique
dun droit non crit, le terrain lui appartient puisquil
la achet et pay (dans une transaction en prsence de
tmoins). tant donn quil a obtenu la parcelle de la part
du prcdent propritaire, il est dsormais le nouveau
propritaire. Cette proprit ne se fonde pas sur une
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
51
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
immatriculation formelle en son nom, mais elle remonte
au systme coutumier. Le nouveau propritaire entre en
somme dans un systme no-coutumier o la proprit
est indirectement justifie par lancienne proprit
coutumire.
Outre lachat lgitime dun terrain auprs dun Ne font pas partie du domaine national les terrains
propritaire coutumier, il existe des cas o des personnes
revendent des terres dont elles sont devenues propritaires
par usurpation et qui se servent de la coutume comme
prtexte. Si elles bnficient de la protection de
propritaires coutumiers lbous, on se retrouve dans
une logique no-coutumire. Certaines situations ne se
justifient pas par la proprit coutumire. Cest le cas par
exemple du maire dune commune darrondissement
qui fait lotir et distribue des parcelles sans laccord
de ltat, ou, depuis ladoption de la loi 96-07 portant
transfert de comptences aux collectivits locales, sans
laccord de la commune. Il sagit l dune pratique
certes informelle, mais sans justification coutumire.
On note aussi des cas de lotisseurs clandestins sur des
terrains immatriculs au nom dun propritaire priv ou
de ltat. Ainsi, il existe des parcelles avec titres fonciers
dans des quartiers irrguliers, notamment Pikine. Cette
pratique de lotissement clandestin relve alors dune
filire informelle de production foncire, sans avoir
ncessairement de liens avec la coutume (Precht, 2003).
Les services des domaines sont souvent complices de ces
passages de statuts moyennant une partie de largent
issue de la transaction ou des parcelles des lotissements.
5.2. CADRE LGAL, RGLEMENTAIRE ET
INSTITUTIONNEL RGISSANT LACCS
AU FONCIER
5.2.1. Lois et rglements
Les politiques et stratgies dominantes dans le domaine
du foncier reposent sur la loi 64-46 du 17 juin 1964
portant rforme foncire et domaniale. Elle constitue le
texte de rfrence en matire de dfinition de la nature,
de ltendue, de la composition et des modalits de
gestion des terres relevant du domaine national5. Ces
dernires sont classes dans les catgories suivantes :
zones urbaines, zones classes, zones de terroirs et zones
pionnires. La loi dispose en son article 1er que la quasi-
totalit des terres du territoire national relvent du
domaine national en ces termes : constituent de plein
droit le domaine national les terres non classes dans le
domaine public, non immatricules, ou dont la proprit
na pas t transcrite la conservation des hypothques
la date dentre en vigueur de la prsente loi. Ne font pas
non plus partie de plein droit du domaine national, les
terres qui cette mme date, font lobjet dune procdure
dimmatriculation au nom dune personne autre que
ltat . Entrent ainsi dans le domaine national les terres
coutumires ; les rserves cologiques et forestires ; les
52
terres dhabitat rural, de culture et dlevage (zone de
terroirs) ; les zones pionnires, ddies la ralisation
de projets et programmes de dveloppement et
damnagement ruraux, et, en zone urbaine, les terres
destines au dveloppement urbain des communes.
objet dune procdure dimmatriculation au profit dune
personne prive, les dpendances du domaine public,
les terrains dots dun titre foncier donc appropris
et immatriculs, ainsi que ceux acquis en application
du Code civil et par consquent transcrits au registre
des hypothques. La rforme unifie la publication au
travers de linscription aux livres fonciers des droits
rels, accordant reconnaissance et garantie sur la base du
rgime de limmatriculation foncire. Le dcret 64-573
du 30 Juillet 1964 fixe les conditions dapplication de
la loi n 64-46 du 17 Juin 1964. Cependant, comme
le souligne Alla Kane, nombre de ses articles ne sont
pas appliqus. Cette situation engendre des problmes
de mise en uvre de la loi, notamment en termes de
dlimitation des terroirs ; daffectation ; et de constitution
et dlivrance des dossiers fonciers6.
Le domaine de ltat, subdivis en domaine public et
priv, est constitu par les biens et droits mobiliers et
immobiliers appartenant ltat. Il est fix par la loi
76-66 du 2 juillet 1976. La particularit du domaine
public regroupant la mer territoriale, les rivages de
la mer et les cours deau, lespace arien, le plateau
continental, les emprises de voirie, etc. est dtre
inalinable et imprescriptible. En revanche, outre
les biens immobiliers, le domaine priv de ltat est
constitu des terres rserves destines la planification
du dveloppement, lurbanisme et lamnagement.
Le dcret dapplication n 81-557 du 21 mai 1981
prcise les conditions dutilisation des dpendances du
domaine priv de ltat qui sont sujettes :
t
Une autorisation doccuper sur des terres ne
faisant pas encore lobjet dun plan durbanisme.
Lautorisation, titre prcaire et rvocable sans
indemnit concerne dans ce cas-ci des installations
lgres et par consquent facilement dmontables
t
Une permission de voirie galement prcaire et
rvocable
t
Des concessions pour servir des installations
dintrt gnral
t
Des baux ordinaires dune dure de 18 ans assujettis
au paiement dune redevance et dune mise en
valeur dans les limites du dlai imparti
t
Des baux emphytotiques permettant la jouissance
dun droit rel pouvant tre hypothqu. Ils sont
cds pour une priode de 18 ans au moins et de 50
ans au plus, avec possibilit de renouvellement. Ils

sont soumis au paiement de redevances annuelles et
conditionns la mise en valeur.
t
Des concessions de droit de superficie qui autorisent
la construction dune habitation sur un immeuble
appartenant autrui. Ces concessions se font sur
des terres situes en zone rsidentielle, pour une
priode de 25 ou 50 ans, sous rserve du paiement
dune redevance gale la valeur du terrain et de sa
mise en valeur dans un dlai dtermin
t
Des alinations (ventes, apports en socit et
changes), certes exceptionnelles, des possessions
prives de ltat. En outre, un dcret peut autoriser,
dans le cadre de projets de dveloppement de
lhabitat, la vente des tablissements publics
et des socits dconomie mixte tels que SICAP,
SNHLM, SCAT-URBAM, etc.
La vente usage dhabitation des terrains domaniaux
quorganise la loi 87-11 du 24 fvrier 1987 concerne
les terrains domaniaux destins lhabitation situs en
zone urbaine . Cette vente, destine aux attributaires
ou occupants de ces terres en vertu de larticle premier
de la loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du
domaine de ltat, et qui consiste en un transfert en
proprit prive pleine, est cependant trs rare. travers
son dcret dapplication n 87-271 du 3 mars 1987,
ltat comptait gnraliser la concession de superficie
et les baux emphytotiques sur lesquels des redevances
foncires importantes seraient leves et ainsi disposer
de ressources financires substantielles. Ce texte dfinit
les conditions dalination des terrains domaniaux
destination dhabitation en zone urbaine.
La preuve de dtention de titres doccupation (permis
dhabiter, autorisation doccuper, bail ordinaire, bail
emphytotique, concession de droit de superficie, etc.)
que prvoit le Code du domaine de ltat est exige des
occupants ou attributaires des terrains. Dans la ralit,
ce mode de gestion des terres domaniales est trs peu
effectif, les recouvrements tant trs erratiques. Les
acqureurs de terrain privilgient la recherche dun titre
foncier qui est plus scurisant et moins onreux que
le paiement rgulier de redevances sur un bail dont la
dure est limite. Le dcret 88-826 1988 modifie celui
du 3 mars 1987 et dispose que les terrains autoriss
la vente sont : les terrains domaniaux concds
titre doccupation provisoire justifis par un permis
dhabiter , une autorisation doccuper 7 ; les baux
emphytotiques ou ordinaires ; et les concessions de
droit de superficie.
5.2.2. Dcentralisation
En matire de gestion domaniale, la loi 96-07 du 22
mars 1996 portant transfert de comptences aux rgions,
aux communes et aux communauts rurales implique
trs fortement les collectivits locales. La collectivit
CHAPITRE 5
locale administre les terrains du domaine national en
cogestion avec lautorit administrative et les services
techniques tatiques comptents. Le dcret 96-1130
du 27 Dcembre 1996 portant application de la loi de
transfert de comptences dfinit la responsabilit des
collectivits locales en matire de gestion et dutilisation
du domaine priv de ltat, du domaine public et
du domaine national. Son article 8 dispose qu en
application de larticle 25 de la loi n 96-07 du 22 mars
1996 portant transfert de comptences aux rgions,
aux communes, aux communauts rurales, le maire
reoit les demandes de parcelles de terrain issues des
lotissements rgulirement approuvs et les transmet au
receveur des domaines pour instruction. Les demandes
sont examines par la commission dattribution prvue
par larticle 25 de la loi portant transfert de comptences
aux collectivits locales. Cette commission prside
par le maire est compose comme suit : le receveur de
domaines, le chef de service du cadastre, le chef du
service de lurbanisme, le chef des services techniques
communaux, un conseiller municipal, le ou les dlgus
du ou des quartiers concerns ou limitrophes. Les
fonctions de rapporteur et secrtaire de la commission
sont remplies par le receveur des domaines. La
commission peut toutefois sadjoindre toute personne
qualifie pour clairer ses dcisions.
5.2.3. Pluralit des acteurs et difcile
application de la lgislation
Les acteurs institutionnels qui interviennent dans le
processus dadministration et de gestion des sols sont
nombreux : le conservateur de la proprit foncire
et des droits fonciers ; le receveur des domaines ; les
notaires ; le directeur gnral des impts et domaines ;
les promoteurs lotisseurs publics, parapublics ou privs ;
les responsables des services du cadastre ; les maires ; les
prsidents des conseils ruraux ; le Gouverneur ; le Prfet ;
les responsables des services de lurbanisme ; les ministres
en charge des finances et des domaines ; les coopratives
dhabitat ; les commissions de contrle des oprations
domaniales, etc.
ct de ces acteurs officiels, dautres personnes
interviennent, dans le cadre doprations commerciales
du foncier et le plus souvent dans linformel. Comme
soulign plus haut, les acteurs impliqus dans la
question de laccs la proprit foncire et au logement
sont trs divers et jouent sur des registres tant lgaux
quillgaux en mettant trs souvent en uvre les
ressources politiques, conomiques, financires, sociales
et religieuses quils peuvent mobiliser. La terre est une
valeur conomique sre, une forme dpargne, ce qui
explique en partie le jeu des acteurs autour du foncier.
Ce jeu prend forme dans diffrents domaines, seuls ou
combins : le politique, lconomique et le symbolique.
En effet, eu gard la nature, aux statuts des terres en
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
53
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
question et des acteurs impliqus dans leur gestion, le
complexe de relations politiques, conomiques et sociales
imprime des rapports de pouvoirs particuliers entre
diffrents acteurs : autorits tatiques (administrations
centrales, services dconcentrs et collectivits locales),
les privs (banques, socits immobilires, coopratives
dhabitat, etc.), les intermdiaires (courtiers) et les
particuliers (autorits coutumires et religieuses, chefs
de quartiers, spculateurs divers, etc.). Ce qui ouvre des
confrontations, coexistences voire des superpositions de
stratgies dappropriation et doccupation du sol diverses
selon des logiques et lgitimits parfois difficilement
conciliables 8. Les promoteurs, les collectivits locales,
les socits immobilires sont en concurrence avec les
chefs coutumiers, les chefs de quartiers, les courtiers,
voire des particuliers et spculateurs fonciers divers sur
les terres du domaine national.
Une analyse fine de la sociologie des acteurs dans le
domaine du foncier urbain au Sngal donne voir les
permanences suivantes :
t
Une multiplicit des intervenants fonctionnant sur
la base de logiques qui saffrontent
t
Un manque de complmentarit dans les
procdures, les procds et les transactions
t
Des efforts concurrentiels dans les faons dinteragir
t
Un dficit de communication interactive
t
Un dfaut de concertation et de coordination
intersectorielle
t
Une dispersion des ples de dcision et des organes
dexcution
La complexit est la principale caractristique de
la lgislation et de la rglementation du foncier en
gnral et de laccs la terre usage dhabitation en notamment sur des zones non aedificandi, dans lemprise
particulier. Le sentiment gnral est que le secteur est
dune certaine faon frapp par une sorte de vacuit
juridique conscutive la non-application de la loi et/
ou des dispositifs rglementaires. titre dillustration,
la procdure dannulation de titres administratifs
provisoires doccupation na t suivie daucun effet.
Cette disposition, na pas, loin sen faut, permis un
mouvement important de transformation des titres
provisoires en titres dfinitifs. Cela sexplique dune
part par la mconnaissance de cette possibilit par la
grande majorit de la population, et dautre part par
le fait que la dure longue de dtention de ces titres
provisoires installe chez leurs dtenteurs le sentiment de
la possession pleine et entire du bien immobilier. Qui
plus est, les redevances dues au titre doccupation du
domaine de ltat ne sont pas leves par ladministration
du domaine. De surcrot, les lenteurs administratives,
le cot lev de la transformation du titre provisoire
en titre foncier, linalinabilit pendant cinq ans du
54
terrain, labsence de mesures incitatives sont autant
de contraintes. Ltat et les services dadministration
du foncier9 nont pas appliqu les articles 59 et 60 du
Code du domaine de ltat ni les articles 38 et suivants
du dcret n 81-557 du 21 mai 1981 transformant les
titres doccupation permis dhabiter , autorisation
doccuper et autorisation doccupation en baux
emphytotiques. De ce fait, loccupation de la plupart
des terres peut tre considre comme illgale.
Lillgalit est aussi caractristique dune bonne partie
des terrains occups partir dune acquisition faite
en dehors des procdures lgales et formelles, cest-
-dire des terrains ne disposant pas dun titre foncier.
Les occupants de ce type de terrain dtiennent le plus
souvent par devers eux un document consistant en
un acte de vente ou de cession qui peut tre mme
authentifi par une autorit locale. Ce document nest
cependant pas reconnu par ladministration foncire10.
Lampleur de linapplication de la loi et ltendue de la
situation dillgalit en matire daccs et doccupation
des terrains usage dhabitation est telle quelle
semble annihiler toute volont des pouvoirs publics de
rguler le secteur dans son ensemble. La difficult est
encore amplifie par la pousse rgulire et constante
de la dmographie et la demande foncire de plus en
plus prononce surtout dans les centres urbains et
notamment Dakar.
Cest l un contexte de multiplicit des acteurs impliqus
dans le foncier, o les normes et les rglementations sont
trs peu respectes par de nombreux acteurs y compris
tatiques parfois. Il en rsulte une situation domine
par des occupations illgales, irrgulires et anarchiques
des voies publiques et sur diffrents types de servitudes.
La ressource foncire se rarfiant, les populations les
plus dmunies sinstallent dans des zones inondables
et/ou sur des terres dhabitude destines lagriculture
dans les banlieues et zones priurbaines notamment
o des habitats spontans et anarchiques ctoient des
logements planifis.
Sur un autre plan, les difficults dapplication des lois et
rglements relatifs la proprit foncire peuvent venir
des services de gestion foncire qui sont souvent accuss
de partialit et de manque de transparence. On constate
des conflits de comptences et des dysfonctionnements
dans la prise en charge de la gestion administrative
des dossiers qui leur sont soumis. Par consquent,
la dlivrance des actes fonciers est dune lenteur
qui encourage lextension et le dveloppement des
occupations illgales, spontanes et irrgulires et les
pratiques de corruption. Ainsi, la situation domaniale
 CHAPITRE 5

et foncire tant dcrie est-elle aussi tributaire des despaces usage dhabitation qui a donn lieu
dysfonctionnements institutionnels et organisationnels une forte pression foncire. Les terres jouxtant les
des structures tatiques de gestion et de contrle. priphries urbaines qui taient jadis usage agricole
sont transformes en terres dhabitation, entranant une
majoration du prix du mtre carr.
tapes illustrant les lourdeurs et lenteurs de la
procdure dattribution dun terrain du domaine
cette situation viennent sajouter les dmarches
national en milieu urbain
administratives pour se conformer aux dispositions
s #ONSTITUTIONDUNDOSSIERDEDEMANDE lgislatives et rglementaires rgissant le fonctionnement
s )NSTRUCTION DE LA DEMANDE PAR LE RECEVEUR DES du systme foncier au Sngal. Le personnel charg
domaines du lieu de situation du terrain. Le de traiter les dossiers est insuffisant par rapport la
receveur consulte dautres administrations : demande. Dautre part, les montants payer sont trop
urbanisme, cadastre, amnagement du territoire, levs. La combinaison de tous ces facteurs favorise le
etc. Ensuite, il dresse un rapport lattention de dveloppement de linformel.
la direction des domaines.
s 3AISINE ET CONSULTATION DE LA COMMISSION
de contrle des oprations domaniales. La
commission est compose de reprsentants
de plusieurs administrations.
s )MMATRICULATIONDUTERRAINAUNOMDELTAT
- Enqute de commodo et incommodo
prescrite par une dcision du Directeur des
domaines
- Prparation et signature dun dcret
prescrivant limmatriculation du terrain au
nom de ltat
- Saisine de la commission charge de
lvaluation des indemnits dues aux
occupants du domaine national
- Prparation et signature dun dcret
prononant la dsaffectation du terrain et
xant le montant des indemnits payer
aux occupants le cas chant.
s 2QUISITIONDIMMATRICULATIONDUTERRAIN Photo 22. Lotissement informel Diamalaye, commune
darrondissement de Malika, Pikine
- Publication de la rquisition au journal Source : IAGU 2012
ofciel
- Afchage des placards au greffe du tribunal
rgional et xation de lavis de bornage par 5.3.1.2. Prolifration des actes de vente non acts
le cadastre de faon ofcielle
- Cration du titre foncier au nom de ltat.
Les actes devant ou sans tmoin sont de loin les
s TABLISSEMENTDUNPROJETDACTEDEBAIL
documents de proprit les plus courants au Sngal.
- Signature de lacte par lautorit
administrative (Prfet ou gouverneur)
Or, un acte de vente remis lacheteur na aucune valeur
- Approbation de lacte par le ministre des juridique sil ne se conforme pas la loi. Les personnes
Finances qui ne disposent que dactes de vente sont en situation
- Inscription du bail et dlivrance du certicat irrgulire et semblent rarement prendre les dispositions
dinscription. qui conviennent pour se conformer la loi rgissant le
foncier. En effet, le conservateur de la proprit foncire
ne peut pas immatriculer un bien au nom de quelquun
5.3. OFFRE ET COT DES TERRAINS sans un document authentique, cest--dire sans un
5.3.1. Offre de terrains urbains : entre jugement ou un acte notari. Quand quelquun se rclame
informel et formel dun bien, il doit faire valoir son droit de proprit en
justice en entamant une procdure judiciaire aux fins de
5.3.1.1. Pratiques informelles et discours reconnaissance de son droit de proprit. Cest le juge
souterrains dans le domaine du foncier qui ordonne au conservateur dimmatriculer le bien
au nom du propritaire. Malheureusement, nombre
ct de ce secteur formel, sest dvelopp celui dit de propritaires ne remplissent jamais cette formalit.
du secteur informel. Le dveloppement de ce secteur Dans la ville de Touba et ses alentours, qui sont sous
sexplique bien des gards par la forte demande la gestion foncire singulire (statut dexterritorialit)

SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES

55
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
et lautorit du khalife de la confrrie des mourides, ce
type de pratique est la rgle. Les personnes qui disposent
de ce type dactes de vente ne peuvent obtenir de prt
auprs des banques, lesquelles demandent gnralement
des garanties, notamment des titres fonciers ou des baux.
Le titre foncier, le bail ainsi que les autres
documents ofciels daccs au foncier urbain sont
lexception, le contrat de vente entre lacqureur
et le vendeur dclar tant la rgle.
5.3.1.3. Des prix xs sans expertise concernant la
valeur vnale de la surface
La vente de maisons bties sans expertise de la valeur
vnale de la surface est une pratique trs rpandue
Dakar et dans les autres rgions urbaines du Sngal.
Pourtant le document de cette expertise est une pice
que le notaire exige officiellement dans son dossier.
Lvaluation sommaire qui est souvent faite est base sur
la proximit des grands axes routiers, la position dans les
boulevards et avenues, etc.
5.3.1.4. Sous-estimation des prix de vente pour
chapper la scalit
Cette pratique qui consiste sous-estimer les prix
de vente de terrains est une faon pour lacheteur de
payer des taxes moindres (la taxe denregistrement
correspond 15 % du prix de vente du terrain). Les
fiscalistes appellent cela une simulation de vente . Par
ailleurs, dans le cas des promoteurs immobiliers, il est
extrmement difficile de simuler sil ne sagit pas dune
vente au second degr. En revanche, un acqureur peut
acheter un terrain dans le but de le revendre juste aprs
avoir honor tous ses engagements avec le promoteur et
rempli toutes les conditions notariales.
5.3.1.5. Formes de mutations simplies dans la
communaut des coopratives
Il arrive que des membres dune cooprative vendent
leurs parcelles qui font partie dun lot unique de
proprit des tiers. Dans les cas les plus frquents, cest
le prsident de la cooprative qui fait une constatation
simple avec un acte de vente, alors quon devait recourir
au notaire charg du dossier de la cooprative.
t
De la vente des parcelles morceles qui se rattachent
en un seul titre foncier
Comme dans le cas susmentionn, il arrive que des
parcelles morceles faisant partie dun mme titre
foncier soient vendues des tiers en dehors dun acte
notarial. Au lieu dindividualiser le titre foncier devant
56
notaire, des cdants procdent des ventes informelles
devant ou sans tmoin.
t
Non-recours des gomtres dans les processus
dacquisition de terrains dans la communaut des
promoteurs lotisseurs
Il est tabli que beaucoup de promoteurs ne font pas
appel aux gomtres dans les oprations de lotissements.
Cette situation fait dire un responsable dune agence
immobilire quil est ais de comprendre le non-respect
des normes dans lamnagement des lotissements usage
dhabitation comme par exemple celle qui consiste
consacrer 60 % du terrain pour le bti et 40 % pour
les VRD . On observe aussi le non-respect des rserves
pour les quipements collectifs, espaces de socialisation
et de verdure.
Tous ces cas de figure, qui sont loin dtre des
exceptions, confirment la forte imbrication entre les
pratiques foncires informelles et formelles en ce qui
a trait au foncier. Ils montrent que contrairement ce
quon pourrait croire, linformel nest pas lapanage des
populations faibles revenus non-instruits peu au fait des
lois et rglements et qui investissent lhabitat spontan.
Des responsables de ladministration, des mnages aiss,
des entrepreneurs, des autorits politiques et autres sy
adonnent en parfaite connaissance de cause des fins
volontaires de contournement fiscal. La complexit
voire la nbuleuse qui entoure le processus foncier
facilite le maintien de telles pratiques plus pernicieuses
par rapport aux ressources publiques.
Le secteur informel du logement nest pas
lapanage des populations les plus dfavorises,
faibles revenus, non-instruites ou peu au fait
des lois et rglements. Dautres catgories de la
population investissent dans le secteur informel
du logement, souvent des ns volontaires de
contournement scal.
5.3.2. Prix du sol
Le barme approuv par la commission dvaluation
charge destimer le prix des terrains nus permet destimer
le prix du sol. Ces prix ont un caractre officiel, le march
libre des terrains pouvant sen carter trs sensiblement.
Pour preuve, les prix indiqus dans le tableau suivant
tir du PDU Dakar 2025 savrent trs en de de
ceux pratiqus par le march. Le prix du mtre carr au
Plateau pourrait mme atteindre dans certaines situations
1 000 000 CFA, soit 4 6 fois le prix mentionn dans ce
tableau. Les services des impts ne sy trompent pas pour
calculer la taxe denregistrement car ils font exclusivement
rfrence aux prix pratiqus sur le march.

Tableau 17. Prix des terrains dans la rgion de Dakar
Secteur
Plateau
Mdina
Dpartement de Dakar Grand Dakar
Secteur Patte dOie
Villages priphriques
Dagoudane-Pikine-Gudiawaye
Dpartements de Pikine et Gudiawaye
Pikine irrgulier-Gudiawaye irrgulier
Rufisque-Bargny
Dpartement de Rufisque Terrains usage dhabitation
Terrains usage agricole
Source : PDU Dakar 2025 : 149
Les prix ofciels des terrains urbains sont 4 6
fois en dessous des prix du march foncier. Les
services scaux se basent sur les prix de ce march
foncier pour imposer les transactions foncires ou
pour oprer des redressements.
5.3.3. Place des banques dans le processus
daccs aux terrains
Les banques jouent un rle de premier plan dans le
processus dacquisition de terrains usage dhabitation.
Elles consentent leurs clients des prts cette fin. Les
demandes de prts auprs des banques sont assujetties
la justification par le demandeur de sources de revenus
varis (salaires, revenus locatifs, valeurs immobilires,
etc.). Lachat dune parcelle et/ou la construction dun
logement ncessitent gnralement un prt immobilier
dont le remboursement est tal sur plusieurs annes (5
15 ans). partir dune analyse du risque, le banquier
va sentourer de garanties qui vont au-del de la simple
domiciliation du salaire du demandeur de ce prt. Il
va se prmunir davantage en prenant ce quon appelle
une garantie relle, donc une hypothque sur le bien en
gnral.
Les banques traitent les demandes au cas par cas. Les
conditions et montants des prts sont fonction des
capacits de remboursement. Sont pris en compte
les facteurs tels que lge de dpart la retraite par
exemple. Les banques prfrent miser sur le volume
notamment travaill avec les coopratives dhabitat qui
regroupent une centaine de membres. Cela leur facilite
les ngociations et mme le traitement du dossier en
appliquant des conditions standard. En gnral, la
cooprative, propritaire du site, peut emprunter et
construire dans un court dlai en garantissant le site
collectif. La banque va ainsi prter sur 18 mois ou 24
mois en donnant le crdit directement la cooprative.
CHAPITRE 5
Prix Moyens au m
150 000 250 000
60 000 80 000
40 000 60 000
25 000 35 000
3 000 4 000
12 000 24 000
5 000 10 000
4 000 6 000
1 000
1 000
Une autre modalit de prt bancaire est celle qui
regroupe en une seule dmarche la phase promoteur et
celle acqureur. En dautres termes, la banque fait des
crdits personnaliss aux membres de la cooprative en
guise de rachat du crdit global qui avait t consenti
la cooprative.
Il existe en outre la mthode de prt dite cautionnement
hypothcaire qui consiste, pour des coopratives dotes
de titres fonciers, faire directement crdit leurs
membres. Dans ces cas, les titres fonciers seront muter
pour les transfrer aux membres de la cooprative qui
auront sign lacte de prt immobilier contract par
lesdits membres. On aura ainsi des cautionnements
hypothcaires sur les titres et puis, aprs la phase de
morcellement, la garantie va suivre la cration de ce titre
individuel.
Il faut signaler que le crdit bancaire est loin de
constituer la rgle dans le financement du foncier et du
logement urbain au Sngal en raison notamment des
conditions draconiennes de crdit exiges. Il sy ajoute
la faible proportion de personnes ayant recours aux
services dune banque au Sngal (6 %) qui tmoigne
de la prpondrance dans lemploi informel des revenus
irrguliers et incertains.
5.4. VALUATION DES BESOINS EN
CAPACIT
Le gouvernement a dcid, durant la dcennie des annes
70, la promotion dune architecture et dun urbanisme
fonds sur lanthropologie de lespace et sinspirant
dune vision senghorienne de lamnagement urbain.
Cette perspective mettait en avant une structuration des
formes et des symboles de la civilisation ngro-africaine.
Ainsi, certaines dispositions juridiques des textes de
lurbanisme convoquaient des valeurs de la civilisation
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
57
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Photos 23 et 23 bis. Lotissement et cit en construction par promoteur priv Mbao, Pikine
soudano-sahlienne et certaines conditionnalits
taient rattaches aux systmes prfrentiels en matire
dacquisition foncire et dautorisation de construire
(Ly, 2000).
La mise en uvre de ce texte rdig en mars 1974
tait accompagne de mesures visant la formation
et le renforcement de capacits dans le domaine
de la construction et du foncier. Cela explique la
mise sur pied de lcole nationale darchitecture et
durbanisme ainsi que du Centre de recherche pour
lhabitat, lurbanisme et lamnagement du territoire
(CRHUAT). Ces deux institutions de formation
et de recherche ont t supprimes. Il nest donc pas
tonnant de constater lacuit des besoins en matire
de formation sur le foncier et lamnagement urbain
ainsi que les nombreux conflits que rencontrent les
populations dans le domaine de lhabiter et de la
dstructuration de lespace urbain. Les besoins en
formation et en renforcement des capacits concernent
aussi les lus locaux qui lgifrent avec beaucoup
dapproximations sur les approches et les modes de
traitement des demandes et des conflits fonciers. Ils
mconnaissent leurs attributions en matire de gestion
des domaines, de lotissement et de planification urbaine
ainsi que les relations qui existent entre les communes
de villes et celles darrondissement dune part, les
communes et les services dconcentrs de ltat en
matire foncire. Les agents du cadastre ne doivent pas
tre en reste, car ils auraient besoin dune actualisation
de leurs connaissances dans le domaine du foncier pour
mieux structurer et adapter leurs dmarches, outils et
mthodes dans les processus dorganisation des espaces
urbains. Ce besoin de formation continue est aussi
identifi pour les professionnels de lamnagement et de
la construction comme les gomtres, les architectes, les
58
Source : IAGU 2012
urbanistes, les topographes, les agents immobiliers et le
personnel des collectivits locales.
5.5. RETOUR DE LTAT COMME ACTEUR
MAJEUR DU FONCIER
Le Sngal a t caractris par une politique
dajustement structurel qui entre les annes 1980 et
2000 a grandement limit les capacits dinvestissement
de ltat qui pourtant basait toute sa lgitimit sur ses
fonctions danimation conomique et de redistribution.
Depuis 2000, le retour de ltat comme acteur sur
le foncier a t un vnement important dans les
mutations spatiales de Dakar et des autres villes. Porteur
dun volontarisme trs fort, il a impuls depuis quelques
annes une transformation importante des espaces
urbains qui marque le retour des pouvoirs publics
comme acteurs centraux de la ville.
La ralisation dinfrastructures pour accueillir le
sommet de lOCI, le projet de nouvelle capitale et
celui de la plateforme de Diamniadio en lthargie,
celui de laroport de Diass, la cration de nouvelles
rgions administratives avec la politique dquipement
qui les accompagne, linstitution dune fte tournante
de lindpendance qui a bnfici quelques capitales
rgionales sont des initiatives qui impactent sur
lamnagement du territoire national.
Lexercice du pouvoir de Wade saccompagne dune
grande volont de marquer lhistoire du pays par des
constructions monumentales, qui peuvent tmoigner
de son dynamisme. Le symbolisme reprend sa place
dans lurbanisme travers des ralisations comme la
Porte du Millnaire, la Place des Tirailleurs, la Place

de lAssemble nationale, le nouveau thtre et le parc
culturel, la statue de la renaissance africaine, lautoroute
page et son projet de restructuration urbaine, etc.
Mais ce volontarisme se traduit galement par une
boulimie foncire de ltat et des acteurs qui lui sont
proches. Ceux-ci semblent faire peser des enjeux
importants sur tous les espaces de Dakar et du Sngal.
Depuis 2000, plusieurs affaires de dmnagement
souhait ou ralis ont dfray la chronique : celle du
Lyce Lamine Guye, de lhpital Aristide Le Dantec, du
stade Assane Diouf qui occupent des espaces hautement
stratgiques sur le Plateau attisant les convoitises. Pour la
plupart de ces cas, ce sont de grands projets hteliers qui
ont cherch sapproprier ces espaces tmoignant dun
intrt nouveau des groupes financiers internationaux
et de linsertion de Dakar dans un rseau de mtropoles
trs recherches.
lanalyse, les acteurs conomiques proches du rgime
de Wade, mais galement les acteurs politiques ont jet
leur dvolu sur lespace dakarois quils instrumentalisent
dans leurs stratgies denrichissement et daffirmation.
Les dernires poches sont ainsi progressivement
appropries au profit surtout du parti au pouvoir et de
ses pontes. Cette pression sur le sol suscite la raction
des anciens acteurs comme les lbous qui multiplient les
revendications sur leurs ressources foncires disparues.
Ainsi autour de tous les anciens villages lbous de Dakar,
les confrontations se multiplient entre les autorits
municipales et coutumires et avec des acteurs privs.
Du fait des projets denvergure dans Dakar et vers lest
de la presqule, le rapport au priurbain change. Les
jeux fonciers les plus complexes se jouent dsormais sur
le corridor Dakar-Mbour-This.
Dans lensemble, ce sont toutes les politiques tatiques
qui sont envisages sous langle des disponibilits
foncires et de lutilisation de lespace dakarois. Le
foncier est identifi aujourdhui comme le principal
obstacle linvestissement dans un Dakar hyperdensifi.
Il est ainsi loin le temps o ltat tait peu visible,
laissant les acteurs du priv et les divers promoteurs faire
la loi.
Avec un volontarisme pouss lextrme, ltat lui-
mme a besoin de changements institutionnels pour
soutenir le rythme de ses investissements et dmontrer
son efficacit. Devant la multiplication des agences
charges de missions et larrive massive des institutions
internationales et rgionales (qui ont prfr Dakar
Abidjan et dautres capitales africaines moins sres),
ltat cherche ainsi rpondre ses propres besoins
et ceci est un des facteurs de la pression foncire et
immobilire Dakar.
CHAPITRE 5
5.6. MARCHS FORMELS ET INFORMELS
DU FONCIER ET DU LOGEMENT
URBAIN AU SNGAL
Lautopromotion reprsente quelques 80 % de loffre
de logement urbain Dakar et beaucoup plus dans les
autres villes sngalaises o les promoteurs publics et
privs sont quasi-absents. Ainsi, dans leur majorit, les
mnages recherchent un terrain puis sinvestissement
sur plusieurs annes dans la construction progressive
de leur maison en mobilisant des ressources diverses, en
dehors du systme de financement formel. Laccs au sol
passe gnralement par le march foncier informel et les
titres de proprit formels demeurent lexception dans
les villes sngalaises.
5.6.1. March foncier
Il est caractris par la prgnance du secteur informel,
mme sil sagit dacqurir des terrains immatriculs,
donc formels. Les rares circuits formels passent par
les promoteurs publics et privs qui offrent le plus
souvent des terrains quips (parcelles assainies, ZAC),
notamment Dakar et par les coopratives dhabitat
qui permettent leurs membres daccder au foncier.
Les promoteurs privs lotisseurs mettent souvent sur
le march des parcelles non quipes dinfrastructures
et de services et qui nont subi que des oprations de
terrassement sommaires. Les agences immobilires
qui sont particulirement actives dans la location de
logements mettent aussi en relation des acheteurs et
vendeurs de terrains. Les mnages adressent galement
des demandes aux municipalits dans le cadre de leurs
oprations pisodiques de lotissements administratifs.
Ces transactions formelles portent exclusivement
sur des terrains immatriculs (titre foncier, bail, actes
administratif, permis doccuper et autres).
Globalement laccs au foncier urbain est contrl par
des acteurs informels au rle trs important. Ce sont
des courtiers, des notables, des autorits religieuses
et coutumires, des retraits des domaines et du
cadastre, des lus locaux et des lotisseurs informels.
Par lentremise de parents, amis, collgues de travail et
autres connaissances, les mnages urbains sont mis en
contact avec ces intermdiaires informels pour acheter
un terrain usage dhabitation. Les vendeurs potentiels
de terrains ont aussi recours ces acteurs intermdiaires
pour trouver un acqureur. Cette intermdiation
cote au vendeur une commission denviron 5 %
du prix du terrain (communment appele frais de
courtage). Pour la majorit des terrains informels
non immatriculs, la transaction entre le vendeur et
lacheteur est sanctionne par la production dun acte
de vente. Ce dernier est souvent vis par la commune
afin de renforcer sa lgalit . Certaines transactions
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
59
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
informelles sont effectues devant un huissier, toujours
dans ce souci daccrotre le potentiel de lgalit . dispose dans ses bureaux de formulaires de demande
Toutes ces dispositions ne sont pas prvues par les textes
de lois, mais elles offrent un sentiment de scurit et de
lgalit lacqureur. dj disponibles) et le type de logements (villa ou
On observe aussi sur le march foncier des transactions
hybrides, qui impliquent autant des acteurs informels
que des acteurs formels. Cest le cas notamment des
transactions sur les terrains formels immatriculs qui
impliquent des intermdiaires/courtiers. Des frais
de courtage qui sajoutent la taxe denregistrement
(15 % pays aux services fiscaux) et aux autres charges
(environ 5 % intgrant les frais de notariat) sont
pays par lacqureur dans de telles situations. La taxe
denregistrement et les frais de notariat sont pays devant
le notaire qui assure lenregistrement de la vente auprs
des services des impts et domaines de ltat et permet
lacqureur de disposer son tour dune immatriculation
son nom. Cette forme de transaction intgre aussi bien
des acteurs informels (courtiers) que des acteurs formels
qui sont seuls en mesure de conclure la transaction par
une immatriculation (notaires, services des impts et
domaines).
5.6.2. Acteurs du march de logements
linstar de celui du foncier, le march du logement
est segment entre un march informel majoritaire
et un autre formel. Pour acheter un logement dans le
circuit formel, les mnages sadressent aux promoteurs
publics ou privs qui ont des programmes de logement
de diffrents standings. Dans ce cas, lacheteur a souvent
recours la Banque de lhabitat du Sngal (BHS) dans
le cadre du financement. Lacqureur potentiel, qui
est gnralement un salari, constitue un apport pour
pouvoir bnficier dun crdit hypothcaire de 10 ou hypothques, formules de prts, conditions de crdit.
15 ans. Lacheteur peut aussi acheter un logement
construit sur un terrain immatricul, par lentremise
dacteurs informels qui sont gnralement des courtiers.
Pour conclure une telle opration, lintervention du
notaire est ncessaire. Cette transaction est majore de
nombreuses taxes et commissions (jusqu 25 % du prix
de la maison). Ces taxes sont moindres si le logement est
acquis par le biais de la BHS.
5.6.3. Acteurs du march formel du logement
Lachat ou la vente dans le systme formel de logement
peut se faire auprs de promoteurs publics ou privs,
de coopratives, dagences immobilires, de la BHS,
chez les notaires ou directement auprs de particuliers/
vendeurs.
Promoteurs publics et privs : Les promoteurs publics
disposent dune offre de logements dj raliss ou
proposent des programmes de logements en phase de
60
ralisation. La SICAP par exemple met en ligne ou
de logement remplir. Lacqureur doit spcifier
le programme souhait (dans le cas de logements
appartement) de mme que le nombre de pices ou la
superficie. Lacqureur potentiel, qui est gnralement
un salari, constitue un apport pour pouvoir bnficier
dun crdit hypothcaire de 10 ou 15 ans auprs de la
BHS ou dune autre banque de la place.
Agences immobilires : Les agences immobilires sont
des intermdiaires entre acheteurs et vendeurs. La vente
ou la location de la maison est confie par le propritaire
lagence immobilire. Cette dernire dispose de
bureaux et de personnels qui sillonnent la ville la
recherche de biens immobiliers louer ou vendre.
Elle publie les offres en ligne ou distribue les annonces
imprimes prs de commerces (grandes surfaces, stations
dessence). Elle diffuse donc linformation et prospecte
la clientle. De plus en plus, les agences immobilires
proposent leurs offres de logement en ligne. Lacqureur
potentiel trouvera en ligne des annonces de vente de
maison. Ces annonces peuvent comporter des images
ou des visites virtuelles. Une recherche avance permet
de spcifier le type dhabitation dsir (appartement,
villas ou terrains), le type de transaction (location ou
vente), la ville et le secteur (en prcisant le quartier ou la
zone), le nombre de pices et les prix proposs. Lagence
prsente les produits aux clients, organise les visites en
compagnie dun agent commercial, conseille le client et
engage la ngociation entre le propritaire et lacheteur.
Le paiement de la transaction est organis devant le
notaire. En cas de vente, lagence peut accompagner
le client dans ses dmarches : certificat durbanisme,
Photo 24. Agence immobilire Ouest Foire Dakar
Source : IAGU 2012

La rmunration des agences immobilires est constitue
dhonoraires fixs librement. La moyenne se situe entre
4 et 10 % du prix de vente, rgler lors de la signature
dfinitive du contrat de vente. Cette commission
rmunre non seulement le travail dintermdiaire
commercial mais aussi les frais de publicit, les visites,
la vrification de ltat de limmeuble, lestimation
des travaux venir, des charges, la vrification des
renseignements ncessaires au bon droulement du
projet (titre de proprit du vendeur, description exacte
du logement, rglement de coproprit, etc.). Les
pratiques varient nanmoins sur le march. En effet,
selon les usages, les commissions sont payes soit par le
vendeur soit par lacqureur et elles sont ngocies avant
toute opration.
Lachat auprs dune agence immobilire constitue pour
lacheteur une garantie et un gain de temps en ce sens
que la slection des habitations est dj faite en fonction
de ses attentes. Mais la prolifration des petites agences
immobilires jette le discrdit sur la profession. Il nest
pas rare de voir tous les coins de rue de la capitale des
bureaux faisant office dagences immobilires et qui ne
disposent pas de toutes les comptences professionnelles
ncessaires. Il faut signaler que lagent immobilier
doit tre titulaire dune carte professionnelle de type
transactions sur immeubles et fonds de commerce .
Cette carte, dlivre par le prfet, doit tre renouvele
chaque anne.
Coopratives dhabitat : Si les annes 1980 ont t
marques par le dynamisme du mouvement coopratif,
manifestation de la socit civile tourne vers lhabitat
social, appuye et encadre par ltat, on note ces dernires
annes un net recul de la capacit des coopratives
raliser des habitats, au profit de promoteurs privs.
Cependant, les prix pratiqus par les promoteurs publics
et privs sont hors de porte des mnages revenu
moyen ou faible. La rgression progressive de lappui
de ltat ou lchec des politiques quil initie ont fini
par atteindre les coopratives et la BHS aussi rejette
lessentiel des dossiers quelle reoit au motif de revenus
insuffisants. Par consquent, peu de projets collectifs de
coopratives sont raliss de nos jours ou ceux raliss
ont bnfici de lappui financier des employeurs
la place de lintervention des pouvoirs publics. Les
coopratives peinent aussi trouver des terrains pour
accueillir leurs projets immobiliers. Par ailleurs, les
lourdeurs administratives dans la ralisation dun projet
immobilier par les coopratives contribuent fortement
leurs contre-performances. Cette situation renforce
davantage lexclusion des catgories faibles revenus,
des non-salaris et des travailleurs du secteur informel
de laccs logement. Les rares initiatives de coopratives
destines aux non-salaris et acteurs informels nont eu
CHAPITRE 5
quune porte limite. Cest le cas de la cooprative des
femmes de Grand Yoff, un quartier populaire de Dakar
habit par des mnages aux revenus modestes et dont
lexprience encadre par lONG ENDA Tiers Monde
est dcrite dans lencadr sur cette page.
Coopratives et stratgies des femmes Lexemple
dENDA RUP
Ce programme sinscrit dans la mise en uvre
du Plan national du logement, notamment avec
lapplication du chapitre 7 de lAgenda 21 et
les principes directeurs dHabitat international
coalition (HIC). Le programme a dbut avec un
projet pilote, la Cooprative dhabitat des femmes
de Grand Yoff, un quartier populaire situ dans la
priphrie immdiate de Dakar. Les familles qui
sy taient install taient locataires et navaient
pas de statut lgal. Le quartier enregistrait une
forte croissance dmographique associe une
pnurie de logements. Les proccupations des
femmes de ce quartier concernant leurs conditions
de logement ont t au point de dpart du projet
dEnda de caisse dpargne et de crdit mis en
place avec un groupement de femmes du quartier.
Une grande partie de lpargne des femmes
tait consacre lobtention dun logement
convenable. Ce groupement des femmes de
Grand Yoff comptait plus de 20 000 membres.
Avec lappui dEnda, qui a jou un rle
de ngociateur auprs des autorits
gouvernementales, les femmes ont obtenu un
terrain de 1,5 ha dans un autre quartier de la
priphrie de Dakar. Il sagissait dun terrain de
ltat dans une ZAC qui fut divis en 70 parcelles.
La ZAC fut partage en plusieurs terrains
appartenant quatorze coopratives de quartiers
diffrents. Pour parvenir ce stade, les femmes
staient au pralable constitues en cooprative,
avec le soutien dEnda Rup et de Graf, an de
donner un statut lgal leur demande. Cette
cooprative dhabitat fut la premire cre par
des femmes issues de couches dfavorises de
la population. () Au niveau de la ZAC, lunion
rgionale tente dharmoniser le dveloppement
global des quatorze coopratives membres.
partir dune enqute, des critres de slection
ont t tablis et 70 femmes environ ont t
slectionnes pour sinstaller dans la ZAC.
Cependant, la liste des femmes en attente de
logement est longue.
Fall (2009 :357-8) in : Develtere et al. (Eds) 2009
Notaires : Le recours au notaire est obligatoire pour
tous les actes soumis la publicit foncire. En effet,
en matire de vente dimmeubles immatriculs, btis
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
61
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
ou non, ou en matire dhypothque conventionnelle
de ces mmes immeubles, le lgislateur sngalais exige
le passage chez le notaire, faute de quoi lopration est
sanctionne dune nullit. Le notaire offre un service de
transaction comparable celui dun agent immobilier.
Pour les notaires, les honoraires de ngociation sont
rglements : 5 % du prix du bien jusqu 30 millions
de francs CFA, 2,5 % au-del, auxquels sajoute la TVA
(18 %).
Courtiers : Ce sont les intermdiaires informels qui sont
prpondrants dans le march de logement. Il sagit de
particuliers qui ne sont pas enregistrs et qui oprent dans
des groupes de quartiers. Ils sont fortement connects
entre eux et se partagent linformation sur les acheteurs
et leurs spcifications ainsi que sur les vendeurs. Leur
commission est ngocie et se situe environ 5 % du
prix de la vente. Elle est paye par lacqureur. On assiste
une forte augmentation du nombre de courtiers dans
les grandes villes sngalaises notamment Dakar o
cette activit constitue un refuge pour des personnes sans
emploi gnralement non-instruites. Il arrive souvent
que dans une transaction on note limplication de
plusieurs courtiers pour parvenir mettre en contact le
vendeur et lacheteur. Le partage de la commission pose
souvent de relles difficults dans de tels cas de figure.
Les courtiers sont aussi suspects de contribuer au
renchrissement des cots des maisons et sont accuss de
faire une concurrence dloyale aux agences immobilires
lgalement constitues.
Le courtier, un acteur informel ignor des
institutions publiques, demeure le maillon
essentiel des transactions informelles comme
formelles concernant les terrains et logements
urbains.
5.6.4. Acteurs du march informel du
logement
Lachat entre particuliers est trs rpandu dans le march
du logement. Le contact entre le vendeur et lacheteur
seffectue de bouche oreille ou par lintermdiaire de
connaissances (amis, membres de la famille, voisins,
collgues de travail) et la vente peut tre effectue sans
intermdiaire. Lacqureur peut galement acheter un
logement construit par un particulier sur un terrain
immatricul par lentremise de courtiers.
Certains acteurs du secteur formel se retrouvent dans
le secteur informel. Tout comme pour les agences
immobilires, le courtier est lintermdiaire entre
vendeurs et acheteurs ou entre locataires et propritaires.
Sa rmunration est fonction du pourcentage discut
suivant le montant de la transaction immobilire.
Le courtier discute et convient avec les particuliers
62
propritaires de maisons du prix et est charg de vendre
ou de louer des appartements ou des maisons.
Dans le cadre des maisons vendues sans titre de
proprit formel, le document scellant la transaction
le plus rpandu demeure lacte de vente. En ce qui
concerne les quartiers traditionnels ou irrguliers, les
terrains ou maisons sont achets par lintermdiaire des
autorits coutumires, des dlgus de quartiers ou par
lentremise des plus anciens implants dans la zone et
qui sont informs des terrains ou maisons vendre.
5.6.5. Analyse des prix des terrains et des
logements dans les quartiers formels et
informels
De fortes diffrences de prix sont observes dans les
terrains urbains. Elles sont principalement lies au
statut du terrain, son quipement et la centralit/
accessibilit des quartiers concerns. Par exemple, dans
les zones dextension louest et au nord de Rufisque,
un terrain de 150 mtre carrs peut coter 6 7 millions
de francs CFA sil dispose dun titre foncier, de 4 5
millions avec un bail, environ 3 millions avec un acte
administratif (lotissement administratif ) et entre 1,5 et
2 millions avec un acte de vente (march informel). Ces
diffrences trs marques sont illustres par les montants
des indemnisations accordes par lAPIX (Agence
nationale charge de la promotion de linvestissement
et des grands travaux) pour des terrains aux formes de
tenure varies. Ainsi, le prix du terrain avec titre foncier
est indemnis 100 % de sa valeur sur le march, le bail
emphytotique entre 70 et 80 %, le bail ordinaire et le
droit de superficie 50 %. Les indemnisations payes
par lAPIX dans le cadre du projet de lautoroute page
Dakar - Diamniadio renseignent aussi sur lvolution du
prix du terrain entre Dakar et Rufisque. Ainsi, le mtre
carr de terrain avec titre foncier est arrt 100 000
francs CFA la Patte dOie Dakar, 30 000 francs CFA
Pikine irrgulier sud et 25 000 francs CFA Rufisque.
Lors de lacquisition, les prix des terrains sont majors
denviron 20 % dans le cas de la mutation formelle
(particulirement pour les titres fonciers et les baux). Cette
majoration naffecte pas les terrains non-immatriculs
acquis de faon informelle et renforce le pouvoir
dattraction de lacquisition de terrains informels. La
raret des terrains avec titres fonciers notamment dans les
priphries urbaines comme Pikine renchrit aussi leur
cot dans les centres urbains. La possession dun terrain
avec titre foncier ou bail est cependant un avantage
majeur pour le propritaire car elle permet ce dernier de
pouvoir faire financer son logement par le crdit bancaire
hypothcaire.
Les diffrences de prix des logements sexpliquent aussi
par la prsence dinfrastructures et dquipements

Photo 25. Offres (location et vente) des courtiers HLM Grand
Yoff, Dakar
Source : IAGU 2012
dans les quartiers. Les zones priphriques urbaines
sont souvent les moins bien dotes en infrastructures
(routes, alimentation en eau potable, assainissement,
clairage public) et en quipements sociaux (coles,
hpitaux). tant non-loties, elles sont confrontes la
prcarit foncire, ce qui accrot leurs difficults dans
laccs aux infrastructures et quipements. Le dfaut
damnagement anticipatif qui caractrise de telles zones
explique en grande partie lampleur des inondations qui
y sont rcurrentes.
Le prix du logement est aussi affect par laccessibilit
du quartier et son loignement du centre-ville. La
banlieue est fortement dpendante du centre en termes
dopportunits demplois et de revenus. Les prix des
logements qui sont situs proximit des centres
daffaires et administratifs sont de loin plus onreux
mme si les infrastructures et quipements collectifs
ne respectent pas les standards. Cest le cas de la
Mdina Dakar o les propritaires sinvestissement
considrablement dans le locatif du fait de sa proximit
avec Dakar-Plateau (le centre administratif, commercial
et dactivits tertiaires).
5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE,
VIH SIDA, JEUNESSE
Dans le contexte du foncier urbain au Sngal, cest bien
au concept de genre (plutt que de sexe ) quil faut
se rfrer. En effet, laccs des femmes au foncier est le
fruit dingalits socialement construites et ne se conoit
que dans le contexte des interrelations hommes/femmes.
Les femmes au Sngal ne sont pas nommment cites
dans le processus de distribution officielle des terrains
(comme les ZAC par exemple) et elles se diluent dans le
CHAPITRE 5
groupe des bnficiaires que lon retrouve sous le vocable
de citoyens . Les femmes sont ainsi des bnficiaires
muettes pour reprendre le langage de lanalyse de
genre utilis en anthropologie urbaine.
En ce qui concerne les ingalits montaires entre
hommes et femmes au sein des units urbaines, il apparat
nettement que les hommes sont plus ports socialement
et conomiquement lhabiter et aux acquisitions de
terrain. Ce constat est cependant attnu par le fait qu
revenus gaux une femme est en mesure daccomplir
les dmarches ncessaires, dacqurir un terrain et de
payer les taxes et redevances qui y sont relatives. Les
ingalits hommes/femmes dans laccs au foncier sont
donc avant tout le fruit dingalits conomiques dont
sont victimes les femmes, qui reprsentent, en milieu
urbain, la majorit des travailleurs du secteur informel.
Les structures de vente ne font pas de discrimination
en fonction du genre, cependant les politiques sociales
dans le domaine du foncier ne prennent pas non-plus ce
critre en compte et ne promeuvent pas spcifiquement
laccs au foncier pour les femmes. Les politiques
tatiques en rapport avec lhabitat, les coopratives
dhabitat et regroupements professionnels sont plus
susceptibles de le faire.
Les politiques officielles nnoncent pas des critres pour
une discrimination positive dans laccs au foncier urbain
et aucun signe ne montre que laide au dveloppement
a encourag lintgration du critre Genre dans les
modes de distribution des terres urbaines. Les banques
excluent aussi de fait les groupes marginaliss comme
les personnes vivant avec le VIH et les pauvres et ne
saccommodent pas de critres pour favoriser une
fminisation des prts.
Dans le processus de participation citoyenne, les femmes
constituent de plus en plus un groupe qui est consult
pour la prise en compte de leurs besoins pratiques et
de leurs intrts stratgiques. Elles sont encourages de
plus en plus sorganiser pour accder au foncier et aux
technologies de la construction lintrieur du Sngal
et dans la diaspora.
La participation des femmes dans le domaine du
foncier urbain sinscrit davantage dans une logique de
comptition sociale que sur la base de rgles, de critres,
de lois de promotion. Au demeurant, les groupes
marginaliss comme les populations pauvres et les
personnes vivant avec le VIH sont durement affects par
les logiques dexclusion sociale. Les personnes trangres
qui vivent au Sngal le sont aussi parfois dans les
politiques sociales du domaine du foncier urbain.
La conscration du droit des femmes lgal accs
la proprit : La nouvelle loi constitutionnelle a jug
SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES
63
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
ncessaire de garantir aux femmes un gal accs la
possession et la proprit de la terre. Ceci devrait
contribuer rduire les ingalits daccs qui, souvent,
ne reposent que sur des traditions. Laccs au logement
constitue encore une proccupation des femmes en
milieu urbain. En 1996, les femmes ne reprsentaient
que 22 % des 17 853 adhrents des coopratives
dhabitat les plus reprsentatives (Plan daction national
de la femme 1996).
Il est ds lors normal denvisager des moyens
rglementaires de promotion de laccs des femmes
la proprit foncire et immobilire. Certes, aucune loi
nexclut les femmes de laccs la proprit foncire ou
immobilire. Mais en restant muette ce sujet, la loi
peut entriner lingalit qui existait entre les genres
dans le droit coutumier.
5.8. CONCLUSION ET
RECOMMANDATIONS
La situation du foncier urbain en gnral et celle de
laccs aux terrains usage dhabitation en particulier
sont caractrises par une crise multidimensionnelle.
Cette crise se manifeste travers une couverture encore
faible et insuffisante des demandes. Cest l, en partie,
le rsultat du manque danticipation urbaine et donc
damnagement pralable des extensions urbaines, qui
dcoule de politiques mal cibles et dune utilisation
inapproprie de ressources par ailleurs insuffisantes.
Laccent est insuffisamment mis sur la viabilisation
des terrains et linstallation dinfrastructures de base
que les pouvoirs publics dlaissent aux promoteurs. La
crise foncire dcoule galement des difficults faire
appliquer les lois et rglements. En consquence, le
march foncier chappe au contrle de ltat, les rserves
foncires urbaines amnages samenuisent et entranent
un renchrissement des cots et donc laccentuation de
lexclusion des mnages faibles revenus. Les frais lis
laccs la terre ainsi que les impts et taxes sont levs,
les revenus des demandeurs demeurent modestes11.
Un rapport de la Commission urbanisme et
amnagement du territoire du Conseil conomique et
social regrettant une absence de politique foncire de
ltat et une lourdeur de la fiscalit du logement , fait
64
une srie de recommandations afin que la situation soit
dfinitivement assainie dans le secteur. Il prconise les
mesures suivantes : gel, par ltat, des assiettes foncires
en vue dy amnager des zones dhabitat cot rduit
et dterminer des rgles prcises pour lacquisition de
ces terres ; mise disposition, par ltat, de terrains aux
socits nationales concessionnaires et aux promoteurs
privs pour permettre une rduction des cots ; poursuite
par la SN-HLM de sa mission, savoir : la construction de
logements sociaux en lieu et place ou concomitamment
avec la livraison de terrains amnags ; mettre en place
des mesures daccompagnement pour la production de
logements sociaux ; impulser une industrie du btiment
pour allger les cots des matriaux de construction ;
supprimer la double taxation du logement qui est la
fois assujetti la TVA (18 %) sur les travaux et au droit
denregistrement (5 15 %) sur les ventes. Ce qui est
contraire au Code gnral des impts. Il convient de
fusionner les deux en adoptant une TVA immobilire, ou
de supprimer le droit denregistrement, limage de tous
les pays qui ont dvelopp leur secteur de limmobilier
(Tunisie, Maroc, voire mme le Mali) . Il est aussi
urgent dadopter des mesures radicales visant faciliter
laccs durable au foncier des mnages faibles revenus
et des travailleurs du secteur informel majoritaires dans
les emplois urbains mais dfavoriss par lirrgularit et
la faiblesse de leurs revenus.
Les acteurs du secteur saccordent sur plusieurs
recommandations. Les autorits doivent :
t
Rduire le nombre dintervenants pour raccourcir
les dlais de dlivrance des titres et des autorisations
t
Promouvoir de vastes programmes damnagement
et dquipement de terrains urbains
t
Rserver de vastes zones amnages lhabitat en
hauteur (verticalisation)
t
Assouplir et simplifier les dispositifs lgislatifs et
rglementaires ainsi que les mcanismes daccs au
foncier qui participent de linstallation de la crise
foncire structurelle
t
Refonder le droit au regard des pratiques
coutumires et informelles (radapter les lois et
rglements sur le foncier dans lesprit dune prise en
compte des pratiques coutumires et informelles).
 CHAPITRE 5

NOTES DE FIN

1. Cette dcision a t prise par le Prsident lissue de laudience accorde aux reprsentants de la
population de Ouakam, le 5 octobre 2006.
2. Les travaux de voirie, dassainissement, dadduction deau, dlectrication et de canalisation sont estims
700 millions de francs CFA.
3. Le Soleil, du lundi 27 aot 2001.
4. Notons quune fois toutes ces oprations termines et aprs le paiement des 3 000 000 francs CFA, il
restera 4 440 000 francs CFA dont lutilisation na pas t dnie par les membres de lassociation.
5. Alla KANE, 2009, tat des lieux lgislatifs et rglementaire rgissant le foncier au Sngal, Plateforme
des Acteurs Non tatiques pour le suivi des Accords de Cotonou au Sngal, Groupe thmatique Bonne
Gouvernance, juillet 2009, p. 5.
6. Alla KANE, 2009, op.cit, p. 6.
7. Ces titres administratifs ont t supprims par larticle 59 du Code du domaine de ltat et leur
transformation en baux exige par le lgislateur.
8. Mohamadou Abdoul, La crise de la gestion foncire dans les banlieues de Dakar, Rseau de recherche
comparative (RRC), Terres urbaines en Afrique de lOuest, Politiques foncires et animateurs du march
fonciers Dakar (Sngal), CODESRIA, p.17.
9. Ces services sont : les services des domaines, le service de la conservation de la proprit foncire et des
droits fonciers, le service du cadastre et de lurbanisme, etc.
10. Emmanuel Seyni NDIONE (Direc.) et Ousmane GUEYE (Coord.), 2009, Pikine aujourdhui et demain,
Diagnostic participatif de la ville de Pikine, (Dakar, Sngal), mai 2009, Enda Graf Sahel et Afrique de
lOuest, p. 30.
11. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destin lhabitat cas du Sngal, p. 6.

SYSTMES URBAINS DOCTROI DES TERRES

65
 PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
FINANCEMENT DU LOGEMENT
6.1. INTERVENTION DU SECTEUR
FINANCIER EXISTANT DANS LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT
6.1.1. La Banque de lhabitat du Sngal
Cre en octobre 1979, la BHS a dmarr ses activits
en mars 1980. Elle exerce ainsi depuis plus de 30 ans
au service de la promotion de lpargne et de laccs
la proprit immobilire au Sngal. Elle propose ses
services dans les cas suivants : acquisition de logement ou
terrain vendu par un promoteur ; acquisition de terrain
ou logement vendu par un particulier ; construction ;
amlioration ou extension dun logement ; achvement
de travaux de construction.
Fin dcembre 2009, les ressources collectes par la BHS
auprs de sa clientle slevaient 162,162 milliards
de francs CFA, soit 326 360 000 USD. Les crdits
consentis slevaient la mme date 107,367 milliards
de francs CFA, soit 216 082 000 USD.
Photo 26. Sige de la Banque de lhabitat du Sngal, Dakar
Source : IAGU 2012
66
06
6.1.2. Banques commerciales
Depuis quelques annes, les banques commerciales et
les tablissements de micro-finance dveloppent des
produits cibls sur le financement de laccs au logement.
Les volumes de prts consacrs au logement accords par
les banques secondaires, autres que la BHS, sont encore
trs faibles. Quelques crdits lhabitat sont accords,
soit pour lachat dun terrain, soit pour lachvement
ou la ralisation dune construction de haut standing.
Ces banques interviennent trs peu ou pas du tout dans
le financement de lhabitat social, alors quelles sont
en surliquidit. En effet, le systme bancaire sngalais
nintgre encore gure de volet sur le financement du
logement social. Ce dernier doit tre financ sur le long
terme, alors que les ressources mobilises par les banques
commerciales sont pour lessentiel des ressources sur le
court terme.
6.1.3. La Caisse de dpts et consignations
(CDC)
Le dispositif de financement de la CDC, orient sur
la politique de la ville, est pos par la loi n 2006-03
du 4 janvier 2006. Ce texte lgislatif a institu la CDC
comme un tablissement public statut spcial distinct
de ltat et dot dune personnalit juridique et de
lautonomie financire. Il vise, entre autres, fournir
aux acteurs du secteur de la politique de la ville et du
logement, des ressources financires abondantes et peu
onreuses , quils pourraient difficilement mobiliser
auprs du systme bancaire.
La Caisse des Dpts et Consignations se met, selon
la volont des pouvoirs publics, au service de lintrt
gnral et du dveloppement conomique du pays en
appuyant les politiques publiques conduites par ltat
et les collectivits locales. Elle est dote de ressources
financires suffisantes par substitution au Trsor
public dans la rception et la gestion des dpts et
consignations des organismes et des particuliers ainsi

que la garde des fonds disponibles de la Caisse nationale
dpargne , en plus de la gestion des fonds de caisses
de retraites ou dassurances notamment le Fonds
national de retraites, des dpts de garantie constitus
par les usagers auprs de grands concessionnaires de
service public .
6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES
PARTICULIERS
6.2.1. Crdits aux particuliers rsidents
Les banques sngalaises ont toujours accord des prts
immobiliers leurs clients pour lacquisition et/ou
la construction de logements. Il ressort de ltude du
financement bancaire de limmobilier commandite par
la BCEAO en 2009 et couvrant la priode 2000-2007
que :
t
Les crdits mis en place par les banques sont passs
de 18,5 milliards de francs CFA en 2000 51,6
milliards en 2007.
- Le montant total des concours est de 268
milliards de francs CFA pour 18 408 dossiers.
- 97,6 % des dossiers approuvs par les banques
concernent les personnes physiques et 2,4 % les
personnes morales.
La clientle rsidente constitue 85,6 % des bnficiaires
de crdits selon cette tude. Elle est en majorit forme
de salaris des secteurs public et priv et accessoirement
de clients du secteur informel. Il est important de
noter que 83 % des crdits sont accords par la BHS
(68,41 %) et la SGBS (14,24 %).
Tableau 18. Pourcentage des crdits aux particuliers accords par diffrents tablissements bancaires
(2000- 2007)
tablissement bancaire
SGBS
CLS
BICIS
BHS
BOA
CNCAS
Attijari
BIS
ECOBANK
CBAO
BSIC
BRM
Total
CHAPITRE 6
Plus des trois quarts (76,4 %) des demandeurs sont de
sexe masculin contre un quart pour les femmes. Ceci
sexplique certainement par le rle de chef de famille
prpondrant que lhomme joue dans une socit
plus de 95 % musulmane. Les personnes maries
reprsentent galement les trois-quarts (75,3 %) contre
19,5 % pour les clibataires et 2,1 % pour les divorcs.
En trente ans, la BHS a financ plus de 29 000 crdits
aux clients particuliers pour un volume global de 200
milliards de francs CFA (409 778 000 USD). Pour la
dcennie 2001-2010, la BHS a accord ses clients
particuliers plus de 12 000 crdits pour 116 milliards
de francs CFA (237 671 000 USD). En moyenne
durant ces trente ans, la BHS, principal pourvoyeur
de ressources bancaires pour lhabitat, a financ un peu
moins de 1 000 crdits particuliers par an. Ainsi, cest
environ un millime des besoins annuels de logements
urbains au Sngal qui sont financs vis la BHS quand
on considre les 100 000 nouvelles units de logement
dont on estime que le Sngal a besoin tous les ans.
Les niveaux de crdits accords aux clients particuliers
sont fonction de leur niveau de revenus (quotit cessible
gale au tiers des revenus) et des garanties proposes
par ces derniers. Au 31 dcembre 2008, la BHS dclare
avoir fait des crdits aux particuliers pour 39 projets
promoteurs ou coopratives, ralisant au total 3 302
parcelles viabilises ; 4 682 logements construits ; 290
appartements et 10 immeubles dun cot global de
95,60 milliards de francs CFA (195 874 000 USD)
dont 32,52 milliards de francs CFA (66 629 900 USD)
de crdit bancaire.
Part dans les crdits aux particuliers attribus
14,24 %
1,91 %
2,59 %
68,41 %
-
0,16 %
0,92 %
0,08 %
0,09 %
4,18 %
0,04 %
0,01 %
92,63 %
FINANCEMENT DU LOGEMENT
67
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Tableau 19. Crdits particuliers lhabitat nancs par la BHS entre 1981 et 2010

1981-1990 1991-2000 2001-2010 Total

Catgorie Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant
Locatif - - - - 84 7 325 84 7 325
Social 5 571 21 480 7 524 35 419 5 732 41 358 18 827 98 257
Standing A 690 5 461 609 5 852 1 328 17 110 2 627 28 423
Standing B 66 605 581 7 994 1 592 30 012 2 239 38 611
Grand standing - - - - 146 6 312 146 6 312
Terrain 1 057 903 1 911 4 124 2 984 14 061 5 952 19 088
Total 7 384 28 449 10 625 53 389 11 866 116 178 29 875 198 016

6.2.2. Crdit aux Sngalais de lextrieur de dveloppement), on mesure facilement limpact

Ils reprsentent environ 15 % des bnficiaires de crdits
si lon considre le systme bancaire dans sa globalit. Le
nombre et le volume de financement des expatris sont
plus levs la BHS et la SGBS, avec respectivement
19,4 % et 6,75 %. Ceci est d aux politiques agressives
en direction de cette clientle, par la mise en place de
guichets ddis dans les pays daccueil des Sngalais
de lextrieur. Lpargne des Sngalais de lextrieur 2009 : 158). Lenvironnement bancaire nencourage
constitue prs de 50 % de lpargne collecte par la BHS
ces dernires annes.
Ces migrs influent grandement sur la production
du logement, selon quils sont frapps ou non par la
crise financire dans leur pays daccueil. Quand on
sait quenviron 30 % du milliard deuros transfrs
au Sngal sont destins au secteur de limmobilier
(comme en atteste une tude de la Banque africaine
dune diminution des flux de transfert dargent dans la
construction et le paiement des loyers.
En dehors des circuits bancaires, lautofinancement
est la rgle chez les migrs et membres de la diaspora.
Plus de 60 % des migrs propritaires de parcelles
dans une dizaine de quartiers de la rgion de Dakar,
ont financ seuls la construction de leurs maisons (Tall,
pas le recours au crdit institutionnel. Certains migrs
nont pas une culture du financement bancaire, ils
sont rebuts par le payement dintrts et lopacit du
systme bancaire. Face cette incapacit de mobiliser
des financements supplmentaires, lmigr module
souvent sa construction selon ses rentres dargent.
Lautofinancement est dans ce cas prcis une stratgie
dadaptation conomique face aux difficults daccs au
financement bancaire.

Tableau 20. Rpartition des crdits selon le pays de rsidence du bnciaire

tablissement Sngal Autres pays UEMOA* Pays hors UEMOA* Total

SGBS 2 781 4 197 2 982
CLS 734 - 9 743
BICIS 526 5 22 553
BHS 10 528 57 2 316 12 901
BOA 9 - 9
CNCAS 30 - 30
Attijari 284 - 284
BIS 19 - 19
ECOBANK 69 1 70
CBAO 756 37 8 801
BSIC 15 - 15
BRM 1 - 1
Total 15 752 104 2 552 18 408
Source : BCEAO 2009
* Union conomique et montaire ouest-africaine

68

Au Sngal, seulement 6 % de la population ont
recours aux services dune banque (hors micro-
nance). Le crdit bancaire hypothcaire est donc
une option trs minoritaire dans le nancement
du logement chez les mnages urbains.
6.3. FINANCEMENT DES COOPRATIVES
DE LOGEMENTS
Le financement des programmes immobiliers par des
coopratives dhabitat est trs recherch par les candidats
lacquisition dun logement, du fait de ses modalits
souples et avantageuses. Les membres de ces coopratives
cotisent mensuellement jusqu la mobilisation des
apports requis par les banques, avant de se faire relayer
par ces dernires pour des financements moyen et long
terme.
Il faut souligner que dans les programmes des
coopratives, les employeurs simpliquent parfois par la
mise disposition dun apport sous forme de don, de
subvention ou de prt sans intrts. Cette implication,
compte tenu des cots levs des logements et par
consquent des apports requis, rduit de manire
substantielle les dlais dattente pour accder un toit
pour les membres des coopratives. Dautres formes
dimplication des employeurs pour faciliter laccs aux
logements de leur personnel sont les cautions et les
bonifications des taux dintrts ou la dsaffectation
du patrimoine foncier. Les cas les plus illustratifs
dimplication demployeurs sont ceux de :
t
La Socit nationale de tlcommunications
(SONATEL) qui assiste ses employs par la mise
disposition dassiettes foncires viabilises et qui,
travers les conventions signes avec les banques,
bonifie les taux dintrts qui leur sont appliqus.
t
La Socit nationale dnergie lectrique
(SENELEC), qui a mis en place un fonds pour
la promotion sociale des employs et qui assiste
galement ces derniers par la mise disposition
dapports personnels et la bonification de crdits
immobiliers.
Lpargne des coopratives dans les diffrentes banques
du Sngal dpassait les 30 milliards de francs CFA en
2009. Le secteur des systmes financiers dcentraliss,
avec plus dun million de socitaires et plus de 100
milliards de francs CFA de dpts en 2007, vient
amliorer le ratio de couverture et diversifier la clientle.
Plusieurs institutions appuient les coopratives
dhabitat, notamment des ONG comme Habitat for
CHAPITRE 6
Humanity qui soutient les coopratives des Industries
chimiques du Sngal. Au-del de lappui institutionnel,
technique et financier de ltat, les coopratives sont
trs peu soutenues par les bailleurs de fonds et comptent
beaucoup sur leurs membres. Ces derniers, au regard
de leur histoire et de leur structure sociologique,
appartiennent en majorit aux classes moyennes
ou populaires et sacquittent difficilement de leurs
cotisations. Les coopratives sadressent donc souvent
aux banques pour obtenir des crdits, en particulier la
BHS qui leur accorde un taux prfrentiel de 8 %.
Le financement des coopratives dhabitat pose
gnralement de srieux problmes lis aux conditions
daccs difficiles au crdit bancaire, au potentiel
dpargne limit de leurs membres du fait de leur
profil socioconomique, et de la capacit limite des
coopratives dmarcher des bailleurs de fonds et des
partenaires financiers potentiels. cela sajoutent des
cots de production du logement levs, au-del des
possibilits des membres (Fall, 2009 : 355).
6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT
LOCATIF
Ds le dbut des annes 80, avec lavnement de la
BHS, les socits immobilires publiques ont bnfici
de financements de partenaires trangers qui leur ont
permis de raliser un important parc locatif. Avec le
retrait des bailleurs trangers dans les annes 80, les
promoteurs publics comme privs ne bnficiaient que
de financements moyen terme (ne dpassant pas dix
ans) des taux relativement levs (entre 9 et 12 %).
Les promoteurs publics manquent donc de ressources
stables pour le financement du locatif. Les taux de
crdit pratiqus et les dures damortissement qui
dpassent exceptionnellement dix ans ne favorisent pas
le renforcement dun parc locatif des prix accessibles.
Ces conditions de financement draconiennes, ajoutes
aux cots levs du foncier et des matriaux de
construction, rendent impossible la ralisation dun
parc locatif constitu de logements ou dappartements
caractre social.
Les engagements des banques dune faon gnrale
semblent assez timides par rapport au dynamisme
et au bouillonnement du secteur de la production de
logement Dakar et dans certaines villes de lintrieur.
Certains nhsitent pas incriminer les contraintes sur
la scurit juridique du financement alors que dautres
justifient cet tat de fait par le sentiment que la bulle
immobilire va se dgonfler du jour au lendemain.
FINANCEMENT DU LOGEMENT
69
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDS
PAR LTAT
6.5.1. Aides nancires de ltat
Les aides financires de ltat sont pour lessentiel des
exonrations dimpt sur le revenu qui concernent :
t
Les intrts, arrrages et tous autres produits de
comptes de dpts ouverts dans les critures de la
BHS, ainsi que des prts et avances, quelle que soit
leur forme, consentis par cet tablissement
t
Les intrts des prts consentis aux coopratives
ou unions des coopratives cres et fonctionnant
conformment la lgislation en vigueur, ou des
prts quelles consentent
t
Les intrts, arrrages et tous autres produits des
emprunts contracts par la SNHLM
La mme exonration est applicable aux socits
dconomie mixte fondes en vue de lamlioration de
lhabitat et toutes les autres socits qui se consacrent, avec
lagrment et sous le contrle de ltat, au dveloppement
de lhabitat, dans la mesure o les prts sont contracts
ou consentis en vue de lamlioration de lhabitat ou du
dveloppement des habitations conomiques.
Sont galement affranchis dimpt sur le revenu les
socits coopratives dhabitat et les groupements
dits Castors qui procdent, sans but lucratif, au
lotissement et la construction de logements au profit
exclusif de leurs membres. Les plus-values immobilires
ralises par des personnes physiques dans le cadre
de la gestion de leur patrimoine priv, le cas chant
assujetties la taxe de plus-value, ne sont pas soumises
limpt sur le revenu. Aussi, les intrts des emprunts
la charge du contribuable, pour lacquisition, la
conservation ou les rparations de son habitation
principale situe au Sngal, sous rserve de la
production du tableau damortissement du prt certifi
par lorganisme prteur, sont des charges dductibles de
limpt.
En outre, le taux de la contribution foncire des
proprits bties est fix 5 % de la valeur vnale pour
les immeubles autres que les usines.
Concernant les droits denregistrement, il sont dun
montant gal 5 % de la transaction (au lieu de
15 % habituellement) pour les actes portant vente
dimmeubles usage de logement par les personnes
morales ou physiques qui se consacrent, avec lagrment
et sous le contrle du gouvernement, au dveloppement
de lhabitat social, et dont le cot est gal ou infrieur
un montant fix par dcret sur proposition conjointe
du Ministre charg des Finances et du Ministre charg
de lHabitat (loi n 97/11 du 6 mai 1997). Des droits
70
denregistrement de 1 % sappliquent sur les actes
portant acquisition, par les organismes publics ou
privs damnagement et dquipement foncier dsigns
par le Code de lurbanisme, de terrains ou de droits
de superficie compris dans le primtre dune ZAC
et ncessaires la ralisation de leur programme. Le
bnfice du tarif rduit est subordonn la ralisation
du programme dans un dlai de trois ans compter
de la date de prise de possession des terrains. Enfin, les
locations usage dhabitation sont exonres de TVA.
Les aides et facilits offertes par ltat pour
appuyer lhabitat social ne protent pas aux
mnages du secteur informel qui reprsentent
jusqu 80 % des emplois urbains.
6.5.2. Mobilisation de ressources publiques
pour le logement
Auparavant, la taxe de lhabitat, reprsentant un
prlvement de 2 % sur les salaires des travailleurs,
alimentait le FAHU, Fonds damlioration de
lurbanisme et de lhabitat, un compte spcial du Trsor.
Une partie des ressources du FAHU servait financer
lamnagement et lquipement des assiettes foncires
des programmes de lOHLM, constituant ainsi une aide
la pierre ces oprations et une subvention aux prix de
cessions des logements qui en taient issus.
Au mme moment, la CCCE concdait depuis
les indpendances la fin des annes 70 des prts
concessionnels, sur le long terme avec des taux infrieurs
4 %.
La cration de la BHS en 1979 introduisit des
amnagements dans lallocation des ressources du
FAHU dont 80 % des ressources lui taient dsormais
affectes sous forme de dotations en consolidation
et en bonification des prts. Laide la personne ou
personnalise au logement se substitua, compter de
cette date, laide la pierre. Malgr tout, la BHS nest
pas encore suffisamment dote de ressources longues et
concessionnelles.
Un fonds de lhabitat, qui reposerait sur la triple
ncessit de rendre davantage solvables les requrants
faibles revenus, de mettre la disposition des financeurs
des ressources longues et damnager de vastes trames
daccueil, pourrait tre institu. Il pourrait tirer
ses ressources demprunts auprs de partenaires et
investisseurs de ltranger, de loyers sur le patrimoine
bti de ltat, des recettes du domaine de ltat, des
taxes sur les autorisations de construire, des taxes sur les
difices usage commercial, dune taxe sur les salaires,
ventuellement dune subvention annuelle de ltat.
La cration de ce fonds partir de telles ressources

reposerait sur le principe que dsormais le financement
de lurbanisation devrait tre inscrit dans un processus
durable. Lurbanisation devrait tre finance partir de
ressources tires des plus-values quelle gnre.
Ltat du Sngal, par le biais de la Direction de la
monnaie et du crdit, participe au financement des
acqureurs que sont les fonctionnaires et des autres
agents. Ainsi des crdits dits DMC sont accords
ces derniers des taux nuls et sur une dure maximale
de sept ans, avec un montant plafond de cinq millions
de francs CFA (10 244 USD) par agent.
Le volume des crdits DMC est pass de 0,8
milliards de francs CFA (1 639 110 USD) en 2002
pour 640 bnficiaires plus de 10 milliards en 2010
(20 488 900) pour prs de 3 000 bnficiaires, soit une
augmentation moyenne annuelle de 37 %.
Tableau 21. volution des crdits inscrits au budget de ltat pour les prts au logement de 2002 2010
Anne Crdits ouverts (Francs CFA)
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Total
Ces financements permettent aux travailleurs
bnficiaires de mobiliser un apport pour tre
attributaires dans les programmes immobiliers des
promoteurs et coopratives ou de construire leurs
logements.
Ltat du Sngal offre dautres facilits dans le cadre de
laccs aux logements par une politique fiscale consistant
en :
t
Lexonration dcennale aprs lacquisition du
premier logement
t
Lexonration de taxes sur les oprations bancaires
(TOB) pour les acquisitions dune premire
rsidence principale dans la tranche sociale
t
Les exonrations dans le cadre du programme une
famille, un toit
CHAPITRE 6
On peut constater que la plupart des aides fiscales et
autres consenties par ltat dans le cadre de laccs au
logement profitent aux travailleurs salaris. La majorit
des travailleurs du secteur informel, dj exclus du
secteur bancaire, sont les laisss pour compte de cette
assistance publique. Ce sont donc les plus ncessiteux
qui sont ignors par ces aides de ltat.
6.6. MOBILISATION DES RESSOURCES
ET SYSTMES DPARGNE POUR
LAUTOPROMOTION
La majeure partie des constructions de logements
au Sngal sont ralises sur financement propre des
propritaires et gnralement pendant plusieurs annes.
Cette situation a pour origine la faible proportion
de personnes ayant recours aux services dune
banque ; labsence ou la raret des titres de proprit
Bnficiaires
800 000 000 640
1600 000 000 939
2600000 000 911
3200000 000 1 689
4000 000 000 1 974
7500000 000 2 350
12000 000 000 2 745
- -
10500000 000 prs de 3 000
42 200 000 000
pour la garantie des prts hypothcaires ; et la faiblesse
gnrale de lpargne. Considrant lvolution du parc
de logements Dakar et le nombre de dossiers financs
par le systme bancaire, il est raisonnable de considrer
que plus de 75 % des logements sont financs par les
propritaires.
Le financement des logements produits par les
propritaires seffectue sous diverses formes :
t
Construction volutive en fonction des montants
pargns par les propritaires ; ces constructions
peuvent durer des annes en fonction des capacits
des individus concerns.
t
Juxtaposition de crdits personnels ordinaires
mobiliss auprs des institutions bancaires et
mutualistes, surtout dans les villes o les titres
FINANCEMENT DU LOGEMENT
71
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
de proprit ne permettent pas dinscription
hypothcaire
t
Crdits bancaires avec inscription hypothcaire sur
des terrains titrs ; les dures damortissement de
ces crdits varient entre cinq et vingt ans selon la
dure dactivit restante du demandeur de crdit.
Pour les crdits hypothcaires aux clients adeptes de
lautopromotion, la BHS a accord prs de 15 000 prts
pour 120 milliards de francs CFA (245 867 000 USD)
en 30 ans.
Les institutions de micro-finance interviennent dans le
financement du logement, notamment pour les clients
du secteur informel qui nont pas accs aux crdits des
banques faute de garantie. Cependant, les taux dintrt
sont gnralement suprieurs 20 % et les prts portent
sur des dures trs courtes ne dpassant gnralement
pas cinq ans. Certaines mutuelles proposent des dures
plus longues et des taux plus attractifs pour attirer les
travailleurs du secteur formel. Il sagit de mutuelles
appartenant de grands rseaux de micro-finance ayant
des agences dans les zones les plus recules tels que
lUnion des mutuelles du partenariat pour la mobilisation
de lpargne et du crdit au Sngal (UM-PAMECAS),
le Crdit mutuel du Sngal (CMS) et lAlliance pour le
crdit et lpargne (ACEP) (Tall, 2010).
6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS
NON-OFFICIELS : LES SOUPONS DE
BLANCHIMENT DARGENT DANS LE
SECTEUR IMMOBILIER SNGALAIS
Dakar, le secteur de limmobilier est considr
comme un haut lieu de blanchiment dargent. Certes,
le Sngal nest pas le seul pays concern dans lUnion
conomique et montaire ouest-africaine (UEMOA),
mais, paradoxalement, sa stabilit politique, lefficacit
de son systme financier et sa position gographique en
font un choix privilgi des blanchisseurs.
Selon le journal La Gazette1, la BCEAO a effectu une
tude dans lensemble des pays membres pour valuer
dans certains secteurs des indices attestant de leffectivit
et de lampleur du blanchiment dargent sous toutes ses
formes. Au Sngal, ltude du secteur du btiment a livr
des donnes proccupantes. La mthode dvaluation et
de calcul mathmatique qui a t utilise (le proxys) a
permis de dmontrer que moins de 10 % des immeubles
en cours de construction et de lensemble des activits
conomiques lies limmobilier dans lagglomration
dakaroise sont dorigine licite. Autrement dit, au
moins 92 % de telles activits sont ralises avec des
financements dont lorigine est inconnue de la Banque
centrale et des banques commerciales installes dans le
pays (journal La Gazette publi le 24/04/2009).
72
Rappelons quen 2007, un rapport des Nations unies
(Unsic) indiquait que le Sngal est trs vulnrable
au blanchiment dargent o la majeure partie du
blanchiment concerne des fonds produits localement
par la corruption et les dtournements. Et que le
march de limmobilier qui est en plein essor Dakar
est largement financ en espces, et quil n y a aucune
transparence dans ce secteur .
Les immeubles qui poussent comme des champignons
Dakar et dans certaines villes du Sngal continuent de
confirmer la thse du blanchiment dargent. Le Groupe
intergouvernemental daction contre le blanchiment
dargent en Afrique de lOuest (GIABA), dans son
rapport 2010, relve que le march florissant de
limmobilier Dakar est largement financ en liquidits.
Avant de faire remarquer : La proprit et le transfert
de biens ne sont pas transparents. Le boom continu de
la construction et les prix levs des biens laissent penser
quil y a de plus en plus de fonds dorigine douteuse en
circulation au Sngal .
Face cette situation, la lutte contre le blanchiment
dargent est devenue, dans tous les tats membres de
la Banque centrale des tats de lAfrique de lOuest
(BCEAO), une proccupation constante et majeure des
autorits, conformment aux engagements souscrits par
lensemble des pays engags par la convention tablissant
linstitution financire.
6.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
La politique de financement du logement au Sngal
a maintenant plus de 50 ans. Elle fut dabord appuye
par la coopration internationale, ensuite par le secteur
bancaire local sur le court terme pour les promoteurs
immobiliers et les moyen et long termes pour les
particuliers.
Les acqureurs de logements, travers les programmes
des promoteurs publics comme privs, mobilisent les
financements sur fonds propres, avec le soutien de
membres de leur famille ou avec lappui des banques ou
encore de leurs employeurs pour accder des produits
toujours plus onreux dans les villes. Ces acqureurs,
constitus des employs des secteurs public et priv, des
migrs et des employs du secteur informel, agissent
titre individuel ou regroups sous forme dassociations
ou de coopratives. Notons galement la prsence, dans
le secteur du logement, dacteurs aux logiques souvent
souterraines qui utilisent des circuits douteux pour le
financement de limmobilier (blanchiment dargent).
Le financement du logement est confront de srieuses
difficults lies notamment aux cots exorbitants
du foncier et des matriaux de construction, la

non-participation de ltat dans le financement de
lamnagement et des infrastructures et la capacit
dendettement rduite des clients du secteur formel. Les
dsquilibres sont surtout nots dans les segments de
lhabitat social et du grand standing respectivement du
fait dune offre insuffisante et dune demande insolvable.
En consquence, une situation de crise sest installe
dans ces segments du march o offre et demande ne
squilibrent pas.
Loffre de financement travers les institutions bancaires
du Sngal, bien que varie, demeure trs onreuse aussi
bien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elle
est par ailleurs insuffisante du fait des moyens limits des
promoteurs et entreprises. La mthode traditionnelle de
construction de logements, avec les ressources drisoires
des entreprises de btiments et travaux publics, ne
permet pas non-plus la rapidit dexcution.
Il sy ajoute que la majorit des travailleurs urbains qui
sont actifs dans le secteur informel sont exclus du systme
de financement bancaire du fait de leur situation de non-
salari. Leur seul recours demeure le financement sur
ressources propres qui constitue un vritable parcours
du combattant tant le prix augmente continuellement.
Le recours la micro-finance, plus coteuse, limite leur
accs des financements consquents et abordables
pour le logement.
CHAPITRE 6
Les principales recommandations faites par les
professionnels du secteur saccordent sur la ncessit des
actions suivantes de la part de ltat :
t
Attnuer les charges, notamment travers la mise
disposition de terrains par ltat
t
Participer davantage aux travaux damnagement
t
Mettre en place une politique dexonrations
t
Crer un guichet unique qui regrouperait les
socits immobilires, les banques, les assurances,
les notaires et les structures de ltat comme les
impts et les domaines. Un tel dispositif pourrait
rduire sensiblement le cot dacquisition dun
logement.
Dautres acteurs militent en faveur de la dfinition
dune nouvelle politique du logement adapte
lvolution dmographique et qui rorganiserait le
secteur de limmobilier en prenant en compte tous les
acteurs impliqus, tant tatiques que non tatiques,
tant formels quinformels. La discrimination lgard
des travailleurs informels majoritaires dans les villes
mais exclus du financement bancaire et des aides de
ltat est aussi une ralit quil importe de corriger.
Les pouvoirs publics doivent rorienter leurs politiques
davantage en direction de ces acteurs informels que leurs
revenus irrguliers et souvent insuffisants loignent des
mcanismes de financement bancaire.
FINANCEMENT DU LOGEMENT
73
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

NOTES DE FIN

1. A.L COULIBALY. , BLANCHIMENT DARGENT AU SENEGAL 1500 milliards recycls par an, Publi par le
journal la Gazette du 24/04/2009, P8.

74

INFRASTRUCTURES ET SERVICES
URBAINS DE BASE
7.1. APERU DE LA MISE DISPOSITION
DES INFRASTRUCTURES URBAINES DE
BASE
Laugmentation de la population urbaine et sa
pauprisation croissante ont eu des effets nfastes sur
lenvironnement et lamnagement du cadre de vie.
Des distorsions manant dune forte demande en
biens et services, par rapport loffre, ont entran un
dpassement des capacits de charge des infrastructures.
La croissance urbaine na pas t accompagne par des
programmes consquents dquipement des villes.
En 1991, le niveau daccs aux services de base restait
faible avec seulement 33 % de mnages branchs aux
rseaux dadduction deau, 58 % ayant accs llectricit
et 31 % ayant accs des services dassainissement
Dakar.
Lamlioration des conditions daccs une occupation
foncire scurise ncessite aussi des efforts pour laccs
aux services de base, notamment leau et lassainissement,
en conformit avec les Objectifs du millnaire pour le
dveloppement et les rsolutions du Sommet mondial
sur le dveloppement durable de Johannesburg.
7.2. FINANCEMENT DES QUIPEMENTS
POUR LE LOGEMENT
Les travaux damnagement et dquipement des
terrains usage dhabitation sont raliss, pour la quasi-
totalit des projets, par les promoteurs immobiliers ou
par les coopratives qui en rpercutent les cots sur les
prix appliqus aux acqureurs finaux des logements.
Les interventions les plus systmatiques dans ce domaine
sont notes dans les ZAC et de faon plus sommaire
dans les lotissements administratifs o lamnagement
des quipements est financ par les collectivits locales.
CHAPITRE 7
07
La rhabilitation des quartiers est assure par la Fondation
droit la ville (FDV) qui ralise ses oprations de
restructuration des quartiers spontans avec le soutien
des partenaires trangers et une modeste contribution
des bnficiaires constitus en Groupements dintrt
conomique (GIE).
Il faut cependant noter que lhabitat informel, qui atteint
quelque 30 % dans les villes sngalaises, est caractris
par un sous-quipement chronique avec notamment
une absence dinfrastructures dassainissement et de
voirie. Mme lhabitat rgulier souffre dun manque
dinvestissements dans les infrastructures et services
urbains de base. Laccent est quasi-exclusivement mis sur
le financement de la construction du logement plutt
que sur la fourniture des infrastructures et services
urbains de base.
7.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES
7.3.1. Couverture des infrastructures et
services urbains de base
Cette partie aborde le niveau daccs aux services urbains
de base pour les populations urbaines. On y analyse
le niveau de satisfaction de la demande par rapport
loffre de service.
7.3.1.1. Accs leau et lassainissement
Les consommateurs estiment quil y a une nette
amlioration de laccs leau potable depuis 2003,
mais ils dplorent la qualit de leau (couleur, odeur et
got) et les difficults avoir de leau en continu. La
dgradation de la qualit de leau, les interruptions qui
surviennent dans la distribution ainsi que les baisses de
pression aux heures de forte consommation signales
par les usagers de Pikine et Gudiawaye notamment,
sont bien connues de la Sngalaise des eaux (SDE). La
nature ferrugineuse de leau provenant des centres de
INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE
75
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Tableau 22. Source dapprovisionnement en eau dans les centres urbains

Source dapprovisionnement Nombre de citations Frquence

Puits 97 11,9 %
Pompes Diambar 6 0,7 %
Vendeur priv 28 3,4 %
Borne fontaine publique 29 3,6 %
Branchement priv 654 80,2 %
Autre 1 0,1 %
Total cit. 815 100 %
Source : Enqute quantitative de ltude sur le logement au Sngal, Nov.-Dc. 2010

captage de Pout et celle fortement nitrate des forages
de Thiaroye sont aussi en cause.
Dans lenqute do sont issues les donnes du Tableau
22, sur les 815 enquts qui constitue lchantillon,
654 soit 80,2 % affirment avoir accs au branchement
priv. Les puits constituent la deuxime source la
mieux utilise, suivie des bornes fontaines publiques,
des vendeurs privs et dans une moindre mesure, des
pompes Diambar qui sont plus utilises dans la
banlieue de Dakar o leau est presque affleurante.
Le cot de leau est considr lev par lensemble
des personnes interroges malgr le tarif fortement
subventionn de 60 % (par rapport au tarif plein) sur
la premire tranche de 20 m3 consomms par bimestre.
Pour les mnages interrogs, leau est mme devenue
plus chre, au vu des difficults de paiement des factures
(coupures et rsiliations) auxquelles ils sont confronts.
Par ailleurs, les possibilits dutilisation de sources
alternatives gratuites (puits et petits forages), semblent
conforter cette perception de la chert de leau. Il
convient cependant dattnuer ce jugement qui ne tient
pas compte du fait que leau des puits et des forages nest
pas de mme qualit que celle distribue par la SDE.
Bien quon observe un comportement de rationalisation
des consommations chez les mnages, les factures
dpassent souvent 5 000 francs CFA (10,2 USD). La
consommation bimestrielle de la plupart des mnages
interrogs dpasse effectivement le seuil de la tranche
sociale qui concerne les 20 premiers mtres cubes par
bimestre. En effet, prs de 51 % des mnages enquts
ont une consommation comprise entre 21 et 40 m3, ce
qui les classe dans la tranche pleine (ou tranche normale)
facture 629,88 francs CFA le m3 contre 191,32 francs
CFA par m3 pour le tarif social.
Dans les villes sngalaises, leau potable est
presque devenue un service universel, grce
aux programmes dinvestissement raliss ces
dix dernires annes, la stabilit du cadre
institutionnel et limportance des branchements
particuliers soutenus nancirement par ltat
et au faible cot dinstallation pour les usagers,
appels branchements sociaux.
Dans le sous-secteur de lassainissement urbain, le taux
daccs des mnages urbains lassainissement tait de
64 % dans la rgion de Dakar en 2004, dont 25 %
par assainissement collectif et 39 % par assainissement
autonome (fosse septique). Dans les autres villes
assainies du Sngal, seuls 39 % des mnages y ont
accs, dont seulement 4 % par lassainissement collectif.
Lassainissement dit conventionnel (rseaux dgouts

Tableau 23. Tarication de leau pour les branchements domiciliaires (en vigueur depuis 2003)

Tarifs appliqus Tranches par Prix du m3 (en francs CFA) % de mnages de Taille moyenne
bimestre Zones assainies Zones non assainies lchantillon mnage
Tarif social 0 - 20 m3 191,32 181,42 26 % 9,76
Tarif normal 21 - 40 m3 629,88 584,23 51,4 % 11,96
Tarif dissuasif + de 41 m3 788,67 714,98 22,6 % 15,98
Source : SDE et enqute mnage

76

Photo 27. Systme dassainissement pluvial vtuste, mal
entretenu et drainant les eaux uses Rusque
Source : IAGU 2009
eaux uses ferms) est constitu dun rseau de 843 km
avec 61 stations de pompage et 7 stations dpuration.
Laccs un rseau dassainissement, un important
indicateur des conditions dhygine familiale, est encore
un problme pour de nombreux mnages. En effet,
sur lensemble du pays, 67,5 % des mnages citadins
disposent dun rseau individuel dassainissement,
tandis que seuls 18,6 % se branchent sur un rseau
collectif ou semi collectif dgout.
Les fosses septiques avec puisard restent le type
dassainissement individuel le plus utilis au Sngal
(55 % des mnages interrogs) tant pour lvacuation
des excrtas que pour les eaux uses mnagres.
Lassainissement dit non conventionnel , gnre
Dakar, malgr lexistence du plus important rseau
dgout, entre 178 070 m3 et 182 445 m3 de boues de
vidange par an.
Tableau 24. Utilisation des diffrents types de rseau dassainissement
Rseau dassainissement
Fosse septique avec puisard
Fosse sche
Fosse tanche
Raccordement au rseau dgout
Total cit.
Source : Enqute quantitative de ltude sur le logement au Sngal, Nov.-Dc. 2010
CHAPITRE 7
Ce type dassainissement pose de nombreux problmes
aux mnages interrogs qui affirment utiliser souvent
un systme mcanique (camions de vidange) pour la
vidange qui cote entre 25 000 et 40 000 francs CFA
selon la taille de la fosse (12 m3 en moyenne). Ce
cot oblige certains mnages recourir la vidange
manuelle des fosses, qui sont dverses dans la rue,
crant ainsi des risques environnementaux et sanitaires
assez proccupants. Toujours est-il quon constate
quun secteur priv spcialis dans la vidange manuelle
et mcanique (camion de vidange) sest beaucoup
dvelopp dans les diffrentes villes du Sngal, cause
de lincapacit de lOffice national de lassainissement
du Sngal satisfaire la demande.
7.3.1.2. Accs llectricit
Le taux dlectrification, pour une zone gographique
donne, reprsente le rapport du nombre de mnages
lectrifis au nombre total de mnages vivant dans la
zone considre. Au total, laccs llectricit nest
assur que pour un peu plus de 44 % des mnages
sngalais. Dans les zones urbaines, 77 % des mnages
ont accs llectricit.
Dans le tableau suivant, sont reprsents les taux
dlectrification obtenus de 2000 2006 au niveau des
11 rgions qui composaient le Sngal (depuis 2009,
le Sngal est subdivis en 14 rgions). Seules les zones
urbaines de ces rgions sont prises en compte.
On constate que le taux dlectrification a augment de
19 % entre 2000 et 2006. Il est possible que lobjectif
dun taux dlectrification urbaine de 85 % en 2012
soit largement atteint, si la tendance note entre 2000
et 2006, avec une progression annuelle moyenne de
4,8 %, sest maintenue.
Malgr ces statistiques encourageantes, il faut noter
que la qualit de la fourniture dlectricit a connu
Nombre de citations Frquence
426 55,0 %
123 15,9 %
37 4,8 %
189 24,4 %
775 100 %
INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE
77
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Tableau 25. Taux dlectrication urbaine par rgion

Zones urbaines de rgions 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Dakar 66 % 68 % 70 % 72 % 75 % 79 % 80 %
Diourbel 58 % 60 % 63 % 63 % 65 % 68 % 70 %
Fatick 44 % 47 % 53 % 55 % 63 % 68 % 74 %
Kaolack 53 % 55 % 59 % 59 % 68 % 72 % 76 %
Kolda 37 % 40 % 42 % 43 % 51 % 54 % 58 %
Louga 55 % 56 % 60 % 62 % 75 % 78 % 81 %
Matam 20 % 22 % 24 % 41 % 53 % 58 % 61 %
Saint Louis 56 % 57 % 59 % 60 % 66 % 68 % 71 %
Tambacounda 45 % 46 % 48 % 51 % 55 % 59 % 62 %
This 50 % 52 % 57 % 59 % 72 % 76 % 81 %
Ziguinchor 32 % 35 % 39 % 42 % 47 % 52 % 56 %
Sngal 58 % 60 % 63 % 65 % 71 % 74 % 77 %
Source : SIE-Sngal 2007

une dgradation continue, en dpit des investissements
notables raliss sur la priode dans tous les segments
du systme. En effet, la demande globale non satisfaite
(nergie non fournie) est passe de 29,74 GWh en
2005 104,27 GWh en 2008 ; la norme assigne la
SENELEC en la matire na jamais t respecte.
En ce qui concerne les ventes, le nombre de clients a
connu une augmentation moyenne de 8,66 % par an,
une volution venant principalement de la clientle
basse tension qui a augment de 8,67 % alors que la
clientle moyenne tension a augment de 4,79 % par
an.

Cette volution dfavorable dcoule de la recrudescence
des dlestages la suite de linsuffisance de production,
due essentiellement lindisponibilit des turbines gaz
de la SENELEC et de la centrale de GTI, au retard dans
la mise en service de la centrale lectrique de Kounoune
et aux difficults accrues dans lapprovisionnement en
combustibles.
La demande non satisfaite suite des incidents sur les
rseaux de transport et de distribution a galement
augment, passant de 6,236 GWh en 2005 10,372
GWh en 2008. En nombre, les incidents ont volu
de 3 979 6 810 sur la mme priode, toutes tensions
confondues. Cette situation est la consquence du
retard sur les investissements au niveau des rseaux de
distribution.
Avec une augmentation de la clientle plus rapide
que celle des quantits dlectricit vendues, la
consommation unitaire connat une baisse sensible sur
la priode. Pour la clientle basse tension, la quantit
dnergie consomme par client connat une baisse de
2,17 % en moyenne par anne, passant de 1,721 MWh/
client en 2005 1,576 MWh/client en 2009. Sur la
priode 1999-2004, une augmentation de prs de 5 %
par an avait t note.
Au niveau de la moyenne tension, on note une baisse
de la consommation de 0,47 % par an, avec une
consommation moyenne de 442,8 MWh/client en
2005 et 434,6 MWh/client prvue en 2009, contre une
hausse de 2 % par an sur la priode prcdente.

Tableau 26. volution des consommateurs dlectricit en milieu urbain

Clientle 2005 2009 volution Totale

Nombre % Nombre %
Basse tension 5 97 326 99,8 % 832 994 99,8 % 8,67 %
Moyenne tension 1 107 0,2 % 1 335 0,2 % 4,79 %
Total 598 433 100,0 % 834 329 100,0 % 8,66 %
Source : CRSE, 2009

78
 CHAPITRE 7

Tableau 27. Nombre de coupures dlectricit dans une journe

Nombre de coupures dlectricit par jour Nb. citations Pourcentage

Non rponses 94
1 coupure 130 19,8 %
2 coupures 236 36,0 %
3 coupures 228 34,8 %
4 coupures 55 8,4 %
5 coupures 5 0,8 %
6 coupures 2 0,3 %
Total cit. 656 100 %
Source : Enqute quantitative de ltude sur le logement au Sngal, Nov.-Dc. 2010

Cette situation sexplique par la crise note dans le
secteur de llectricit depuis le dbut des annes 2000.
Elle se manifeste globalement par une faible capacit de
la SENELEC satisfaire une demande croissante. Les
efforts importants consentis en termes dinvestissement
pour augmenter la capacit de production de 200
MW (Centrale lectrique C6 en 2006, Kounoune
en 2007 et Kahone en 2008), en vue de rsorber le
dficit de production dlectricit nont pas eu les effets
escompts.
Depuis le dbut des annes 2000, on note une
recrudescence des coupures dlectricit au Sngal. Il
arrive quil y ait plus de quatre dlestages, dune dure de
2 8 heures, par jour. Cette situation a favoris chez les
mnages des centres urbains une plus grande utilisation
de lnergie solaire, des bougies, des lampes piles et
des groupes lectrognes, pour pallier aux coupures
frquentes dlectricit.
Malgr ces fortes perturbations dans le service de
llectricit, les mnages rencontrs estiment que
ces dficits lis lapprovisionnement nont aucune
incidence sur le cot des factures de la SENELEC.
Au contraire, plus de 65 % des mnages jugent que
le paiement de ces factures absorbe plus de 10 % des
revenus des mnages. Les montants des factures se
situent entre 25 000 et 100 000 francs CFA (entre 51 et
204,8 USD) par bimestre et par mnage.

Tableau 28. Pourcentage du revenu du mnage consacr llectricit

Part du revenu consacr llectricit ( %) Nb. citations Pourcentage

Moins de 2 % 8 1,2 %
De 2 4 % 34 5,1 %
De 4 6 % 73 11,0 %
De 6 8 % 35 5,3 %
De 8 10 % 23 3,5 %
De 10 12 % 96 14,5 %
12 % et plus 393 59,4 %
Total cit. 662 100 %
Source : Enqute quantitative de ltude sur le logement au Sngal, Nov.-Dc. 2010

7.3.1.3. Accs au transport routier urbain et la

Les frquentes et rcurrentes perturbations dans
la distribution de llectricit ont non seulement
vu la satisfaction de la demande des mnages
baisser, mais aussi eu une inuence ngative sur
la productivit des entreprises.
voirie urbaine
Les estimations ralises par les services de la Direction
des transports terrestres (DTT) font ressortir que
17 069 vhicules ont t immatriculs en 2007, contre
14 472 vhicules en 2006. Le total du parc automobile
immatricul tait de 280 594 vhicules au 31 dcembre
2007, soit une hausse de 6,5 % en un an.

INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE

79
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Lanalyse de la rpartition rgionale du parc, qui figure
dans le tableau ci-aprs, met en vidence un important
dsquilibre rgional au profit de la rgion de Dakar
qui concentre 72,5 % du parc, suivie de celles de This
(8,8 %) et de Diourbel (5,2 %).
Selon les rsultats de la dernire campagne nationale
de comptage, le trafic interurbain du Sngal se
dcompose, en milliers vhicules par kilomtre par jour
et par catgorie de route, pour les principales rgions et
lensemble du pays, comme dans le Tableau 29.

Dakar reprsente donc les trois-quarts du parc
sngalais, un quart de la population, et peine
6,4 % du rseau revtu. Avec This, on obtient presque
40 % de la population et plus de 80 % du parc, mais
seulement 17,6 % du rseau. Enfin si lon ajoute
Diourbel et Kaolack, on obtient une zone gographique
qui rassemble 90 % du parc, 60 % de la population et
seulement 30 % du rseau. On comprend facilement
que ces quatre rgions, qui rassemblent la majorit de
la population urbaine du Sngal, concentrent une part
crasante du trafic urbain.
Laccs au transport public signifie aussi lexistence pour
les usagers dune gare routire, dune gare ferroviaire
ou dun endroit o ils peuvent prendre un moyen
de transport public quelconque pour effectuer leurs
dplacements.
La majorit des mnages (plus de sept sur dix) met peu
de temps pour atteindre le moyen de transport public
le plus proche : prs de 58 % moins de 15 minutes et
13 % entre 15 et 30 minutes. Prs dun mnage sur
cinq accde difficilement au moyen de transport public

Tableau 29. volution du parc automobile par rgion, de 2005 2007

Regions 2005 2006 2007 Variation 2006/2007 ( %)

Dakar 182 554 191 782 206 440 6,1 %
Diourbel 13 296 13 720 14 511 5,8 %
Fatick 1 256 1 285 1 383 7,6 %
Kolda 1 727 1 940 2 215 14,2 %
Kaolack 7 571 8 281 9 238 11,6 %
Louga 6 921 7 366 7 985 8,4 %
Matam 29 106 206 94,3 %
Saint Louis 7 211 7 636 8 021 5,0 %
Tambacounda 3 636 4 162 4 465 7,3 %
This 21 655 23 325 24 592 5,4 %
Ziguinchor 3 197 3 922 4 538 15,7 %
Total 249 053 263 525 280 594 6,5 %

Source : Direction des transports terrestres

Tableau 30. Trac interurbain journalier moyen (en milliers de vhicules)

Rgions cibles Routes nationales Routes rgionales Rotes dpartementales Pistes Total
This 1051 81.4 % 44 3.4 % 196 15.1 % 1 0.1 % 1292
Dakar 490 87.0 % 53 9.4 % 0 0.0 % 20 3.6 % 564
Saint-Louis 457 95.9 % 7 1.5 % 12 2.6 % 0 0.0 % 477
Diourbel 293 61.5 % 112 23.5 % 17 3.5 % 55 11.5 % 476
Tambacounda 296 92.9 % 0 0.0 % 23 7.1 % 0 0.0 % 319
Kaolack 277 93.0 % 11 3.6 % 10 3.4 % 0 0.0 % 298
Sngal 3317 79.7 % 355 9% 398 9.6 % 93 2.2 % 4163
Source : Campagne nationale de comptage 2002 AATR/GIC

80
 CHAPITRE 7

Tableau 31. Rpartition des mnages selon le milieu de rsidence et le temps mis pour atteindre un moyen
de transport public

Milieu de rsidence
Temps pour
atteindre un
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Total
moyen de
transport public
Nombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %
0-14mn 233 763 84,4 136 599 65,7 370 362 76,4 248 811 42,7 619 173 58,0
15-29mn 33 005 11,9 40 385 19,4 73 389 15,1 64 870 11,1 138 259 13,0
30-44mn 6 245 2,3 14 657 7,0 20 902 4,3 46 993 8,1 67 895 6,4
45-59mn 1 554 0,6 7 000 3,4 8 554 1,8 26 660 4,6 35 213 3,3
60 mn et + 1 357 0,5 7 893 3,8 9 250 1,9 192 28 33,0 201 678 18,9
ND 942 0,3 1 385 0,7 2 328 0,5 3 044 0,5 5 372 0,5
Total 276 866 100 207 919 100 484 785 100 582 806 100,0 1 067 100
Source : Direction de la Prvision et des Statistiques DPS, 2004

Tableau 32. Rpartition des dpenses de transport selon le milieu de rsidence

Milieu de rsidence
Dakar urbain Autres villes Milieu urbain
Sous-groupes Montant % Montant % Montant %
Achats de vhicules 12 009,0 21,1 4 951,6 26,2 16 960,6 22,4
Utilisation des vhicules personnels 7 622,9 13,4 1 937,4 10,3 9 560,3 12,6
Services de transport en commun 37 311,0 65,5 11 996,8 63,5 49 307,8 65,0
Total 56 942,9 100,0 18 885,8 100,0 75 828,7 100,0
Source : Direction de la Prvision et des Statistiques 2004

le plus proche de leur domicile (une heure ou plus).

Les difficults daccs sont plus fortement ressenties en
milieu rural, o plus dun mnage sur trois met une
heure ou plus pour atteindre le moyen de transport
public le plus proche de son domicile. Cette difficult
daccs est quasi-inexistante Dakar (seulement
0,5 % des mnages mettent 60 minutes ou plus alors
que 96 % ont facilement un moyen de transport). Elle
est galement assez rare dans les autres villes (moins de
4 % des mnages).

Les dpenses de transport comprennent lachat de

vhicules ou de tout autre moyen de transport pour
le mnage, les frais dutilisation et dentretien des
vhicules personnels et les paiements lis aux services de
transports. Les dpenses lies aux services de transports
sont plus importantes que lachat de vhicules. En
milieu urbain, les mnages consacraient 22,4 % de leur Photo 28. Pluralit des moyens de transport et congestion
revenu en 2001/2002 et 14,5 % en 1994/1995 lachat Rusque
de vhicules. Aussi il importe de noter que les dpenses (Source : IAGU 2009)

INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE

81
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
lies aux services de transport en commun demeurent
importantes pour le milieu urbain (65 %).
La forte concurrence dans le secteur des transports a
affect le niveau gnral des prix qui na que faiblement
augment depuis la dvaluation. Les services de transport
sont donc relativement abordables. En 2009, une course
dans Dakar en car rapide cote par exemple entre 50
et 250 francs CFA et les prix du transport interurbain de
voyageurs se situaient entre 10 et 20 francs CFA environ
par km. Un voyage entre Dakar et Saint-Louis (265 km)
cote selon le vhicule emprunt entre 2 000 et 5 000
francs CFA ; de Dakar Kaolack (190 km), entre 1 500
et 2 500 francs CFA et de Dakar Tambacounda (470
km), entre 5 000 et 7 000 francs CFA1.
Ces dix dernires annes, la mobilit urbaine a
t signicativement amliore dans la rgion
de Dakar travers la construction, lentretien
et la rhabilitation de routes ; la construction
dchangeurs ; le renouvellement du parc de taxis
et de minibus destins au transport collectif et des
bus de la socit Dakar Dem Dikk ; lamlioration
de lclairage public le long des grandes artres et
le renforcement de comptences des conducteurs
et autres acteurs des transports collectifs.
7.4. CONCLUSION
Des progrs importants ont t raliss par ltat et
ses partenaires dans le cadre de lalimentation en eau
potable des mnages urbains. Le taux daccs leau
potable par branchement priv samliore depuis 2004
pour atteindre 82 % en 2008. Le taux global daccs par
adduction (branchement priv et bornes fontaines) a
atteint 98 % en 2006 et sest maintenu en 2007 et 2008
ce niveau lev de satisfaction, proche de luniversalit.
Lassainissement collectif des eaux uses au Sngal ne
concerne actuellement que sept centres urbains (Dakar,
Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, This et la station
touristique de Saly Mbour). De toutes ces localits
couvertes, seules la commune de Dakar et la station
touristique de Saly sont dotes dinstallations compltes
dassainissement collectif (rseaux, stations de relvement,
stations de traitement). Le taux daccs lassainissement
en milieu urbain se situait en 2007 63,9 % en 2007.
Le secteur de lassainissement est aussi confront aux
difficults de drainage des eaux pluviales. Ces insuffisances
sont accentues par le retour des pluies et entranent la
rcurrence des inondations dans les rgions de Dakar,
Kaolack, Saint-Louis, Ziguinchor et Matam.
82
Sagissant du secteur de llectricit, malgr
dimportants investissements (700 milliards de francs
CFA) depuis 2000, le dficit en matire de production
et de distribution dlectricit est toujours proccupant.
Les frquentes et rcurrentes perturbations dans la
distribution de llectricit ont non seulement baiss
la satisfaction de la demande des mnages, mais aussi
influ ngativement sur la productivit des entreprises,
formelles comme informelles. Les populations vivent
depuis une dizaine dannes des coupures intempestives
qui peuvent durer jusqu 6 heures.
Un effort considrable a t fait dans la construction
de nouvelles routes et la rhabilitation danciennes
pour amliorer la mobilit urbaine. Ces investissements
ont surtout concern lagglomration dakaroise o le
transport a connu un certain nombre damliorations
avec notamment la cration de la socit nationale
de transport Dakar Dem Dikk, et lintroduction
de nouveaux types de bus et de taxis. Malgr le
renouvellement du parc automobile de transports
urbains ( cars rapides et cars Ndiaga Ndiaye ),
le Conseil excutif des transports urbains Dakar
(CETUD) reconnat qu cause du non-respect du Code
de la route et des surcharges des minibus TATA, le parc
nouvellement introduit se dgrade prmaturment au
bout de quelques annes. terme, ceci pourrait donner
limpression que les stratgies de renouvellement du
parc automobile dans le secteur du transport nont fait
que diffrer les problmes.
La dgradation avance de la voirie urbaine dans la
plupart des quartiers des grandes villes est aussi un des
facteurs de restriction de la mobilit urbaine. Mais avec
le projet dautoroute page et de rfection des routes
nationales en cours, on peut sattendre une nette
amlioration de la desserte interurbaine.
Les solutions traditionnelles de fourniture des
infrastructures de base se heurtent aux habitudes
culturelles des populations, limportance de leurs cots
rcurrents et linsuffisance des ressources financires
et humaines. Il se dveloppe une forte demande locale
non-satisfaite et un march dynamique de services
urbains approvisionn par les petits oprateurs du
secteur informel. Lenjeu dans les villes du Sngal
consiste mettre en place les cadres institutionnels
et socio-conomiques favorables larticulation
harmonieuse entre les grands oprateurs et les petits
oprateurs intervenant dans la fourniture des services
sociaux de base. Il appartient aux pouvoirs publics
dorganiser ces nouveaux partenariats et de mettre en
uvre des politiques en faveur de leur expansion.

7.5. RECOMMANDATIONS ET
RENFORCEMENT DES CAPACITS
7.5.1. Sous-secteur eau et assainissement
Pour amliorer durablement la situation de laccs
leau potable, les recommandations convergent vers :
t
Mieux coordonner les acteurs par la concertation
dans le cadre dentits fdratrices
t
Capitaliser sur les efforts de tous pour amliorer les
indicateurs de ralisation et daccs
t
Instaurer des mcanismes efficaces de partage
dinformations et de donnes
t
Renforcer la synergie des acteurs travers de fortes
coalitions pour rgler les problmes
En ce qui concerne le financement, il est important
de mieux coordonner les initiatives et dorienter les
financements vers les zones classes prioritaires au regard
de la situation de laccs leau potable et lassainissement.
Des efforts doivent tre faits pour rendre plus facile
lacquittement de la contrepartie des bnficiaires. Enfin,
les dcisions dallocation budgtaire doivent tre bases
sur les priorits identifies et exprimes lors de revues
rgionales par les communauts rurales travers les Plans
locaux dhydraulique et dassainissement.
Pour laccs lassainissement, une volont politique
plus affirme des pouvoirs publics pour le sous-secteur
est ncessaire et doit se manifester par lallocation de
ressources consquentes la hauteur des dfis relever.
Les efforts faire sont les suivants :
t
Promouvoir lassainissement semi-collectif dans les
zones priurbaines des grandes villes, les petites villes
et les centres ruraux chefs-lieux de communauts
rurales et la promotion de programmes mixtes accs
leau potable/assainissement
t
Dvelopper des outils incitant les mnages
rpondre loffre dassainissement du Programme
eau et assainissement pour le millnaire (PEPAM)
t
Rechercher et diffuser des solutions techniques
compatibles avec le contexte local dimplantation
t
Renforcer lducation sanitaire
7.5.2. Secteur de llectricit
Dans le cadre dune stratgie damlioration de loffre de
service dlectricit, des recommandations fortes vont
dans le sens de :
t
Diversifier le parc de production de la SENELEC,
en particulier :
- Construire une centrale charbon de 125
mgawatts
CHAPITRE 7
- Construire 4 centrales hydrolectriques dans le
cadre de lOrganisation pour la mise en valeur du
fleuve Sngal (OMVS)
t
Appliquer une politique de dtaxation du fuel
pour venir bout des contraintes de surcot de la
production de llectricit et pour juguler les chocs
exognes
t
Dans le cadre de la politique nergtique de
ltat, promouvoir les nergies propres, comme le
solaire photovoltaque, travers la promotion et
linstallation dunits de fabrication et de montage
de plaques solaires
t
Mettre en place un programme dconomies
dnergie qui pourrait, en parallle, aider faire
face la demande croissante dnergie. Une bonne
partie de lnergie domestique (et celle utilise par
les difices bureaux) servant la climatisation,
certaines options alternatives, telle la climatisation
passive, pourraient, si appliques grande
chelle (par des mesures incitatives), permettre
dinfluencer la baisse la demande en nergie, sans
investissement significatif de la part de ltat.
t
Lever le monopole de la SENELEC sur la
production et la commercialisation de llectricit
en milieu urbain
7.5.3. Secteur des transports et de la voirie
urbaine
Seule la mise en place dun moyen de transport en
commun de masse (tramway, mtro ciel ouvert ou
train de banlieue) pourra permettre de prendre en
charge de manire convenable la demande actuelle
et future de dplacements dans lagglomration
dakaroise, qui reprsente plus de 60 % des besoins en
dplacements.
La remise en tat de fonctionnement des feux de
signalisation tricolores est galement recommande. Il
sagit dun problme qui persiste depuis plusieurs annes
dj, alors mme que les effectifs affects la circulation
sont insuffisants et que la solution ne ncessite ni moyen
techniques ni moyens financiers hors de porte de ltat
et des collectivits locales.
LAGEROUTE (Agence des travaux et de gestion des
routes du Sngal) et les communes devront veiller
lentretien, au maintien en bon tat et au remplacement
du mobilier urbain pour la portion du patrimoine
routier dont elles assurent la matrise douvrage
dlgue. Les dpenses dentretien du mobilier urbain
doivent tre prises en charge par le budget allou
lentretien routier.
INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE
83
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Les autorits tatiques devraient fortement mettre Lutilisation des vhicules deux roues, si elle tait
laccent sur lducation la scurit routire par : promue et encourage par des mesures incitatives,
profiterait un grand nombre dusagers. Le faible
t
Le renforcement de linformation, lducation et la linaire des distances parcourir, le relief peu accident
sensibilisation du public et la jeunesse de la population sngalaise sont, en effet,
t
Lintroduction dans les programmes scolaires de des facteurs favorables. Il faut rappeler que bon nombre
modules de prvention de pays travers le monde mnent des campagnes
t
Lamlioration des conditions de dlivrance du actives de promotion pour une utilisation accrue des
permis de conduire travers une inscription deux roues et en particulier des bicyclettes. Les avantages
obligatoire dans les auto-coles quils en escomptent sont significatifs : absence de rejet
t
Linitiation dun programme de formation adapt au de carbone, conomie des espaces de stationnement
bnfice des chauffeurs de transport en commun ou et de circulation, faiblesse des cots dacquisition et
de transport de marchandises, avec une autorisation dentretien des bicyclettes, dveloppement de filires
dexercer soumise lobtention dune attestation de semi-industrielles et cration demplois, meilleure
formation fluidit de la circulation, scurit routire accrue, etc.
t
La sensibilisation des populations, des acteurs et
des agents de ltat la scurit routire

84
 CHAPITRE 7

NOTES DE FIN

1. Les informations collectes par le CETUD en 2009 indiquent que les tarifs de transport sont
proportionnellement faibles pour des distances dpassant 150 km, alors que, sur Dakar ou pour des
distances infrieures 150 km, ils sont plus levs.

INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE

85
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE
CONSTRUCTION
Aprs avoir cru en moyenne de 10,6 % sur la priode
2002-2007, la production en volume de la branche
construction a enregistr un repli pour la deuxime
anne conscutive en 2009, avec 769,7 milliards de francs
CFA (1 577 030 USD) en 2009 contre 816,2 milliards
de francs CFA (1672 300 USD) en 2008. On a observ
une volution similaire de la valeur ajoute. En effet,
une progression moyenne de 11,2 % entre 2002-2007
de la valeur ajoute de la branche construction a t
suivie pour la deuxime anne conscutive dune baisse
en stablissant en valeur relle 199 milliards de francs
CFA en 2009 (407 209 000 USD) contre 208 milliards
(426 169 000 USD) en 2008. Ces situations rsultent de
la baisse des mises en chantier en 2009 lie, dune part,
la crise financire internationale et, dautre part, aux
difficults nes des retards des paiement par ltat aux
entreprises du secteur des btiments et travaux publics.
En 2009, la construction reprsentait 4,3 % du PIB rel
et 22,1 % de la valeur ajoute en volume du secteur
secondaire, contre respectivement 4,6 % et 23,9 %
lanne prcdente. Les contre-performances du secteur
de la construction sexpliquent par les difficults que
traversent les entreprises voluant dans la construction
de logements et les travaux de gnie civil. En outre,
les transferts de fonds des travailleurs immigrs, dont
une partie est destine la construction de logements,
sont aussi en cause, ayant diminu de 8,24 % en 2009
(Situation conomique et sociale du Sngal 2009 :
210).
8.1. MODES DE PRODUCTION
DU LOGEMENT ET CHOIX
TECHNOLOGIQUES
Le secteur de la construction est divis en deux
composantes : un secteur bien structur dit secteur
moderne et un secteur moins structur dit secteur
informel. Sur un autre plan le secteur est compartiment
en :
86
08
t
La sous-branche B1 constitue des entreprises
spcialises dans la construction de btiments
t
La sous-branche B2 qui comprend les entreprises
spcialises dans les travaux publics : travaux
dassainissement, construction et bitumage de
routes, ralisation de puits et forages etc.
8.1.1. Production de logement par le secteur
informel
Lautopromotion et, dans une moindre mesure, lauto-
construction constituent les deux modes de production
de logement les plus rpandus dans le secteur informel
en milieu urbain et priurbain. En auto-construction, le
propritaire est la fois le promoteur et le constructeur,
il conoit et construit lui-mme son logement en jouant
le rle de chef de chantier. Lauto-construction est le
propre des professionnels du milieu de la construction
qui, dun chantier lautre, emmagasinent les matriaux
ncessaires pour le dmarrage de la construction de
leur propre btiment. Dans lautopromotion, qui est
la rgle dans le secteur informel, le propritaire recrute
des ouvriers indpendants appels tcherons au fur et
mesure de lavancement des travaux, conoit lui-mme
ou laide dun technicien du btiment les plans de son
logement et coordonne directement son chantier avec
parfois laide dun ouvrier suffisamment comptent.
Mais rares sont les habitants des villes du Sngal
qui construisent eux-mmes leur logement. Dans la
quasi-totalit des cas, les propritaires sont leur propre
promoteur mais utilisent les services dun matre artisan
dit matre-maon ou les services de plusieurs tcherons.
8.1.1.1. Autopromotion utilisant les services dun
matre-maon
Ce mode de production consiste dlguer la responsabilit
technique du chantier un matre-maon recrut par
le propritaire. Selon lampleur du chantier, le matre-
maon recrute directement les ouvriers indpendants
 CHAPITRE 8

pays la tche (tcherons) ncessaires ou les met en

relation avec le propritaire. Il est souvent charg dacheter
les matriaux pour le compte de son client. En dehors
de la coordination des tcherons, il ny a pas de vritable
sous-traitance pour le second uvre et les rglements sont
effectus au forfait et convenus lavance. La majorit
des logements, soit environ 80 % du parc urbain, sont
construits en autopromotion. Si lautopromotion reste
bien adapte au mode de financement reposant largement
sur lautofinancement, la qualit de ses constructions
est souvent douteuse cause de la faible comptence
de la main duvre. Elle demeurera nanmoins pour
longtemps le mode de production le plus pratiqu et le
plus accessible aux mnages faibles et moyens revenus et
aux mnages revenus irrguliers.

8.1.1.2. Autopromotion utilisant les services dun
groupement douvriers pays la tche
Le chantier est parfois confi un groupement
douvriers pays la tche, appels tcherons, lequel
groupement excute, par tranches de comptence, les
plans conus soit par le propritaire lui-mme, soit
par un technicien du btiment (dessinateur, commis
darchitecte ou mtreur). Chaque groupement propose
un forfait au propritaire sur qui repose la responsabilit
de lapprovisionnement du chantier en matriaux. Les
groupements ne vendent que leurs comptences et
expriences et le propritaire ne recrute que la force
de travail constitue par lquipe de chantier, quil
est capable de recruter et dencadrer pour la dure du
chantier ou pour une dure dtermine (une journe
ou une semaine). Les artisans sont des prestataires de
service dont le travail peut aller dans certains cas au-del
de la ralisation du gros uvre.
Photo 29. Ferrailleurs au travail la Sicap Keur Gorgul Dakar
Source : IAGU 2012
8.1.1.3. Approvisionnement des chantiers en
matriaux en autopromotion
Les matriaux ne sont jamais achets et avancs par
les maons. Le client, cest--dire le propritaire
matre de louvrage, fournit lartisan en matriaux
et se charge de lacheminement sur le chantier des
lments ncessaires au travail du gros uvre ou plus
globalement la construction de la maison : ciment,
sable, gravier, eau, plancher, acier bton, tles, etc.
La commande en matriaux et leur achat sont faits par
le propritaire. Le plus souvent, le propritaire achte le
sable, les gravillons, le ciment et lacier bton selon ses
disponibilits financires et le chantier suit le rythme
de ces alas.

Photos 30 et 30 bis. Camions chargs de sable destin la revente pour la construction, sur la RN1 au croisement de la route de
Keur Massar, Pikine
Source : IAGU 2012

INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION

87
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Le maon est donc totalement tributaire de son client
du point de vue de lapprovisionnement du chantier en
matriaux. Si celui-ci napprovisionne plus son chantier
pour une raison ou pour une autre, le maon cessera
toute activit.
8.1.1.4. Achat des outils de chantier en
autopromotion
Lappel une main duvre qualifie recrute au jour le
jour, ou, encore plus souvent, des membres de la famille,
conduit le chef de mnage procurer les principaux
outils. Lembauche dun maon vritablement qualifi,
form dans une cole ou, surtout, ayant derrire lui une
longue exprience, et disposant de ses propres outils, est
plus coteuse. Une partie des outils est fabrique dans
le secteur informel de lartisanat (truelles, pelles) ou,
exceptionnellement, fabrique par le propritaire. La
location doutils ou plutt dinstruments, nest pas rare.
8.1.1.5. Stockage et accumulation des matriaux
en autopromotion
Cest le propritaire qui, aprs avoir procd lachat des
matriaux, se charge de leur stockage. Pouvoir acheter
ou se procurer des sacs de ciment, des bois de coffrage
pour les linteaux et des tles ondules peut tre vain si
lon nest pas capable de les conserver jusquau moment
de leur utilisation effective par les artisans et tcherons.
La question du stockage et de laccumulation progressive
des matriaux occupe une place centrale dans la
ralit des chantiers autoproduits par les habitants.
Laccumulation des blocs de parpaings peut mme tre
assimile une forme dpargne. La forme de stockage
de matriaux la plus courante est celle qui correspond
la phase de mise en valeur de la parcelle : un millier de
parpaings environ est souvent le chiffre atteindre pour
commencer le chantier. Cest une sorte de seuil partir
duquel il est possible de commencer construire. Cest
la quantit de parpaings ncessaire pour lever quatre
murs de dimension courante, sur un plan denviron 6
mtres sur 8, jusquaux linteaux des ouvertures.
8.1.1.6. Main duvre et rmunration en
autopromotion
Pour le propritaire qui construit, lessentiel est
dinstaurer un climat de confiance avec le maon recrut,
et de se donner les moyens dun contrle sur la qualit
de son travail et sur son honntet. Le recrutement peut
se faire sur place par contact direct avec un maon
travaillant sur un chantier voisin. La croissance de la
ville de Dakar et des autres villes a vu se multiplier les
maons manquant de comptences et mme de faux
88
maons qui sont prts simproviser maon afin de tirer
quelques revenus de constructeurs peu avertis.
En rgle gnrale, la production de logements
urbains au Sngal est assure par le propritaire
lui-mme qui, en tant que promoteur, dnit son
projet, recrute son maon et les autres ouvriers
pays la tche, achte et conserve les matriaux
de construction et assure le contrle du chantier.
Elle se droule de faon discontinue dans un cadre
informel et suit la disponibilit de ressources chez
le propritaire.
8.1.2. Production du logement par le secteur
formel
Utilisation des services dun technicien du btiment : Il
sagit de confier le chantier un technicien du btiment
qui conoit les plans du logement et soccupe de la
totalit de la ralisation. Le technicien recrute une quipe
douvriers pour le gros uvre et sous-traite le second
uvre des ouvriers indpendants moyennant une
rmunration.
Utilisation des services dun architecte : La construction
de villas pour les mnages les plus aiss fait souvent
appel un architecte qui conoit les plans et organise
le chantier. Larchitecte est rmunr au forfait pour ses
plans et la surveillance du chantier, dont lexcution est
assure par un matre artisan, souvent un matre-maon,
sappuyant sur un groupe dartisans spcialiss. Trs peu
de logements sont construits avec lappui de techniciens
ou darchitectes, en raison de la chert suppose de leurs
prestations et aussi de lignorance des avantages quune
telle intermdiation technique peut procurer.
Utilisation des services dune entreprise : Le propritaire
se passe des services dun architecte-concepteur et
confie son chantier une entreprise. Celle-ci prsente
un devis comprenant les honoraires de la conception
des plans par son propre architecte ou dessinateur. Le
propritaire achte souvent lui-mme ses matriaux.
Peu de logements sont construits par des entreprises de
grande envergure.
Promotion immobilire : Dans cette filire, constitue
par les promoteurs publics comme la SNHLM, la
SICAP et les nombreux promoteurs immobiliers
privs, loriginalit rside dans le recours une
moyenne entreprise de gros uvre qui se charge
aussi de lencadrement des autres corps dtat. Le
promoteur recrute en effet des quipes spcialises
travaillant de manire indpendante sous la supervision
de lentreprise pilote. Chaque entreprise, constitue
dun matre artisan et douvriers dans la spcialit, est

rmunre pour laccomplissement dune tche prcise. Sngal, a permis la cration dunits de production
Le promoteur ou lentreprise pilote approvisionne le
chantier en matriaux obtenus auprs de fournisseurs
patents en raison de lexigence de qualit. Lorsque le
programme touche des immeubles collectifs groups, le
promoteur a recours de grosses entreprises disposant
des moyens techniques et matriels ainsi que dune
expertise adapte.
Enchevtrement des secteurs informel et formel : Pour
toutes les composantes de la construction, gros uvre
comme second uvre, les interventions du secteur
formel et celles du secteur informel sont enchevtres.
Lenchevtrement est une ralit complexe aussi bien
dans les chanes dapprovisionnement, de fabrication,
que de transformation. Lorganisation des secteurs
conomiques en amont met souvent en concurrence le
secteur informel et les artisans, dune part, et le secteur
moderne et les entreprises, dautre part.
Un simple mur en parpaing de bton, de gravillons et
de sable, non-revtu (hors couverture et fondations) est
au cur, tout au long du processus de production, de
chanes doprations dans lesquelles le secteur informel
et le secteur formel sont fortement imbriqus. Dans la
chane de production du ciment, plusieurs acteurs du
secteur informel interviennent alors que la production
de ce matriau relve en thorie de grandes entreprises
du secteur formel. Dans la fabrication des parpaings
et dans le transport du ciment, du sable, du gravier,
de leau et lutilisation de machines ou de moules
interviennent la fois des acteurs du secteur formel et du
secteur informel. De plus, quand, dans la construction
proprement dite, lexcution des ouvrages est confie
un entrepreneur, celui-ci fait souvent appel en sous-
traitance des tcherons ou artisans.
Matriaux de construction, production traditionnelle,
industrielle, importation : la suite du ralentissement
de lactivit de la construction en 2009, les importations
de matriaux de construction ont connu une baisse de
19,9 %, stablissant 363,9 milliards contre 454,1
milliards en 2008 (Situation conomique et sociale du
Sngal 2009 : 209).
8.2. MATRIAUX DE CONSTRUCTION
8.2.1. Matriaux produits localement
8.2.1.1. Industries du ciment
Le ciment constitue lun des principaux intrants pour
lactivit de construction. Lexistence de minerais de
calcaire, particulirement Bargny dans la rgion de
Dakar, Pout, Bandia, Popenguine et Mbour dans
la rgion de This, ainsi que dans la valle du fleuve
CHAPITRE 8
de ciment : la SOCOCIM et les Ciments du Sahel.
Cette production locale de ciment rpond la demande
intrieure de faon adquate. Une bonne partie est
exporte dans la sous-rgion ouest-africaine. Les ventes
locales de ciment taient de : 1 265 000 tonnes en 2000,
2 057 000 tonnes en 2005 et 2 131 000 tonnes en 2009.
Sur la mme priode, les prix ont volu comme suit :
44 774 francs CFA la tonne en 2000, 43 827 francs
CFA la tonne en 2005 et 56 373 francs CFA la tonne en
2009. Le ciment constitue lun des indicateurs phares
du secteur de la construction. Avec 2,13 millions de
tonnes de ciment vendues par les deux cimenteries sur
le march national en 2009, le march du ciment est
rest tendu malgr une hausse non ngligeable dans la
production.
La SOCOCIM est trs prsent sur le march national
avec 70 % des parts du march du ciment dont 20 %
sont rservs aux grands chantiers et aux constructions
immobilires. Les autres 30 %, soit 0,639 million de
tonnes, sont produits par les Ciments du Sahel. Le
rseau de distribution du ciment est ainsi organis : les
fabricants livrent des commerants grossistes et aux
grandes entreprises de construction ; les distributeurs
sapprovisionnent auprs des commerants grossistes,
puis redistribuent auprs des commerants du dtail.
La ventilation de ventes dmontre que 78,2 % du ciment
sngalais sont vendus lintrieur du pays, 15,7 % de
la production sexportent dans la sous-rgion de lUnion
conomique et montaire oust-africaine (UEMOA) et
6,1 % sont couls dans le reste du monde. Le prix du
ciment a connu une augmentation en valeur absolue
partir de 2005 sous leffet de laugmentation des cours
mondiaux des matires premires, notamment du
ptrole. De 45 000 francs CFA, il est pass 56 000
francs CFA la tonne aujourdhui.
En ce qui concerne le type de ciment utilis, le ciment
CPA 350 est le seul qui soit encore utilis grande
chelle, alors que le ciment CPJ, moins coteux et moins
nergivore donc plus cologique et adapt la plupart
des emplois dans la production de logements, demeure
inconnu des constructeurs et des matres douvrage.
Aprs une dclration en 2008 (7,4 %), les
exportations de ciment se sont accrues de 7,9 % en
2009 pour stablir 60,7 milliards de francs CFA.
Elles sont principalement destines au march de
lUEMOA (90,4 %). La valeur ajoute du secteur du
ciment sest tablie 48,9 milliards de francs CFA
en 2009, reprsentant 94,7 % de celle de la catgorie
verre, poterie et matriaux de construction . Au
total, la production de la branche verre, poterie et
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION
89
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
matriaux de constructions a enregistr une hausse de
6,5 % en stablissant en termes rels a 158,7 milliards
de francs CFA en 2009 (Situation conomique et
sociale du Sngal 2009).
8.2.1.2. Granulats
Les carrires de grs sont localises dans le massif de
Ndiass, Toglou, Paki, Ndoyane, Mbang-Dougar dans
la rgion de This, Diali et Sgou Madina Kouta dans
la rgion de Tambacounda. Les rserves sont estimes
: 300 000 tonnes Paki, 1 500 000 tonnes Toglou
et 3 000 000 tonnes Mbang, selon la Direction des
mines et de la gologie. Les granitodes sont localiss
Mako et Dial-Dalma dans la rgion de Kdougou.
Des granulats comme le basalte et la dolrite y sont
prsents. Aucune valuation des volumes disponibles et
des performances de ces matriaux nest actuellement
disponible. La zone de Taba, dans la rgion de This,
regorge dimportants gisements de silex dont lutilisation
grande chelle dans la voirie urbaine pourrait aider
rduire le cot de lamnagement.
Photo 31. Revente de bton de grs vers la CICES Dakar
Source : IAGU 2012
Concernant les carrires de latrite, elles sont encore peu
exploites pour le bton utilis dans le btiment. Dans les
rgions de Tambacounda et de Kdougou, de nouvelles
carrires de latrite sont ouvertes. 80 % du territoire
national est recouvert de latrite, dont les dimensions
granulomtriques vont de dimensions fines des
enrochements et qui, de par leurs bonnes caractristiques
de surface (rugosit et coefficient dabsorption) peuvent
servir de bons granulats bton courant.
Les prix des granulats et du sable de plage ont volu
en dents de scie, en suivant les mmes tendances et
atteignant des pics en 2001 et 2009.
90
8.2.1.3. Sable
8.2.1.3.1. Sable de plage
Le sable de plage entre dans la fabrication de presque
tous les btons et mortiers au Sngal et ce en dpit
de limpact ngatif quil peut avoir sur lesthtique
(efflorescence), la qualit et la durabilit des ouvrages (le
sel quil contient affecte les mortiers et les btons, sans
oublier la corrosion rapide des aciers bton quil peut
entraner). Dans un pays qui possde 700 km de ctes
dont une bonne partie de plages, la demande en sable
de plage ne cesse de crotre afin de fournir un march du
BTP en pleine expansion, portant ainsi le prix du mtre
cube 5 000 francs CFA (10 USD).
Par ailleurs, lexploitation accrue des carrires de
sable de plage pour la construction amplifie limpact
environnemental dsastreux de cette pratique.
La surexploitation de plusieurs sites, notamment
les plages de Dakar Malika sur la cte nord, a
considrablement dgrad le littoral et contribu la
disparition des plantations forestires destines fixer
les dunes, lrosion ctire et lavance de la mer. Ne
pouvant ignorer plus longtemps ce problme, ltat a
rcemment instaur des restrictions svres concernant
les autorisations dexploitation de carrires de sable.
Ce lgitime durcissement de la rglementation et du
contrle nest pas sans effet sur le prix du sable, qui a
augment de faon nette.
Photo 32. Dpt de sable de mer lentre de lancienne
carrire de Malika
Source : IAGU
8.2.1.3.2. Sable de dune
Le sable de dune est aussi utilis dans la construction,
malgr les problmes similaires occasionns par cette
pratique tant en ce qui concerne lenvironnement que
pour la qualit des ouvrages. Dimportants gisements
de sables dunaires se trouvent dans la rgion de Dakar
 CHAPITRE 8

(Tivaouane Peul et Sud Kayar) et dans la rgion de This 8.2.1.4. Pierres tailles
(Keur Mai Thinaba, Ndiaganiao et Ten Toubab
Mbour). Au rythme de la production actuelle annuelle Il existe des units de production de pierres de taille,
de sable enregistr Mbeubeus dans la rgion de Dakar, destines au pavage. La plupart de ces pierres tailles sont
ces gisements auront une dure de vie variant de 1 an issues du dcoupage de calcaire jauntre : les pierres de
(Ten Toubab), 38 ans (Tivaouane Peul) et 148 ans Rufisque. Ces pierres de taille ont beaucoup servi dans
(Keur Abdou Ndao Sud Kayar). le pass dans ldification des murs de la plupart des
btiments du noyau historique de la ville de Rufisque.
Le sable de dune est couramment utilis dans les La photo qui suit reprsente un btiment colonial
soubassements des semelles en fondation et dans les Rufisque qui a t construit partir de pierres de taille
remblais. Son prix tant de 3 000 francs CFA (6 USD) en soubassement et de briques cuites en murs porteurs.
le mtre cube, il se prsente comme une alternative Cette technique a t amplement utilise dans la
moins chre au sable de plage. De plus, le sable de construction des btiments et entrepts dans le quartier
dune justifie, lpreuve des essais traditionnels, des Escale, ancien centre commercial et administratif de
caractristiques de performance adquates pour son Rufisque. Elle a quasiment disparu.
utilisation comme sable bton ou dans les mortiers. Le
sable de dune peut se substituer au sable de plage qui est
moins accessible et plus onreux. Son utilisation rcente
dans ldification de ponts et de certains ouvrages de
gnie civil sest rvle concluante. Faire des routes, de
la voirie et des ouvrages dart avec du bton de sable de
dune et sans le noir du bitume est maintenant possible
au Sngal. Le bton de sable de dune supporte bien
les intempries. En vieillissant, il devient plus rsistant
et ne peut tre dtrior par leau. Autre avantage, la
fabrication du bton de sable de dune ne ncessite ni
matriel lourd, ni personnel hautement qualifi. Il
suffit de mlanger, dans le bon ordre et dans les bonnes
proportions, selon la fonction et la rsistance voulue, du
sable et des gravillons avec le liant quest le ciment et,
finalement, leau. Il constitue ainsi un matriau propice
lemploi de la main duvre informelle gnralement
peu qualifie qui, avec un minimum de formation, peut,
par malaxage manuel ou mcanique, produire des btons Photo 33. Btiment colonial construit partir de pierres de
ou mortiers (dans ce cas, sans gravillon) de qualit. taille et de briques cuites, Rusque
Source : IAGU 2009

La surexploitation du sable de dune, mme si le matriau

existe grande chelle, pourrait entraner la disparition
des massifs sableux, provoquant ainsi un dommage
environnemental dun autre ordre. cause des menaces
environnementales que font peser aussi bien le sable
de plage que le sable de dune, les recherches devraient
mettre laccent sur un matriau de substitution comme
le sable de carrire ou sable de concassage. La production
annuelle de ce dernier type de sable slve aujourdhui
environ 2,5 millions de tonnes et rsulte du concassage
de roches calcaires, du porphyre ou du grs.

Bien que la production de certains matriaux

de construction tels que le ciment ou le sable
consomme beaucoup dnergie ou dtruise le
capital cologique, la recherche sur les matriaux
locaux traditionnels alternatifs et accessibles aux
mnages faibles revenus ne constitue pas une Photo 34. Pavs et revtement mural en pierres de Rusque
priorit des pouvoirs publics. dans les anciens locaux de IAGU Libert 6, Dakar
Source : IAGU 2012

INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION

91
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
8.2.1.5. Industries de fabrication de produits
base de bton
Au Sngal, deux socits se sont spcialises dans la
fabrication de produits base de bton : PREBAT et
la Socit de bton manufactur (SBM). La socit
PREBAT a t cre en 1989 afin de dvelopper
au Sngal et dans les pays voisins la fabrication et
lutilisation dlments en bton prcontraint. La
principale activit de PREBAT est la prfabrication de
planchers en bton prcontraint. PREBAT a en effet
lexclusivit de cette technique au Sngal et dans les
pays voisins.
8.2.1.5.1. Blocs de bton
Le bloc de bton est un lment de maonnerie moul.
Il est couramment dsign par les termes parpaing et
agglomr . Aussi bien dans le secteur formel que dans
le secteur informel, sur ltendue du territoire national,
il reste le matriau le plus connu, le plus rpandu et
le mieux matris. Seuls les 7 % de ciment ncessitent
une cuisson ; ainsi le bloc, tant moul froid, utilise
peu dnergie dans sa fabrication. Sa structure peut
tre creuse ou pleine selon sa classe de rsistance. En
effet, plus le bloc de bton aura de charge supporter,
plus sa classe de rsistance devra tre leve, et plus il
sera lourd. De forme rgulire, solide, relativement
lger et peu coteux, le bloc de bton est le composant
principal des murs extrieurs des constructions rcentes.
Il est utilis seul, notamment dans les murs de clture.
Mais gnralement pour des raisons desthtique et
disolation, on le recouvre dun autre matriau enduit.
Les dimensions des parpaings sont gnralement de 20
cm de hauteur sur 40cm (dans le secteur informel) ou
50 cm (dans le secteur formel) de longueur, avec une
paisseur totale variable. Les paisseurs les plus courantes
sont 7 cm, 10 cm, 15 cm (murs de refend), ou 20 cm.
Il existe plusieurs types de bloc de bton :
t
Les blocs de bton courants creux
t
Les blocs de bton pleins, utiliss principalement
en infrastructure et pare-feu
t
Les blocs de bton dangle, pour chanages verticaux
t
Les blocs de bton en U, pour chanages
horizontaux et pour linteaux.
Les blocs sont fabriqus dans quelques usines Dakar
seulement. Celles-ci comportent une centrale bton
et des presses fixes vibrantes. Les vibrations importantes
permettent de diminuer la quantit de ciment dans
le bton tout en conservant les mmes capacits. Une
cure humide de 24 heures 48 heures suivie dun
temps de schage allant jusqu 72 heures assurent un
mrissement adquat et lobtention dune rsistance
92
optimale avant une manipulation intense et le transport
des blocs vers les chantiers ou lieux de stockage. Les
constructeurs de pavillons et ceux en dehors de Dakar
ont rarement recours des blocs sortis des usines.
Plus artisanalement, des pondeuses peuvent tre
utilises pour la fabrication de ces blocs (pleins, creux,
hourdis, chanages, et blocs de tout type). Ce sont
des presses mobiles, qui dposent les blocs au sol par
ranges de trois dix, selon les dimensions des blocs
et la capacit de la machine. La pondeuse manuelle
ou semi-automatique est efficace en raison de son
cot relativement faible, de son encombrement rduit
qui lui permet dtre facilement dplace sur les lieux
de fabrication, et surtout de la qualit des produits
finaux, en comparaison avec de simples blocs-ciment
base de mortier et non de bton. Certains promoteurs
ralisant des programmes denvergure ont recours
cette technologie.
Lutilisation des moules manuels reste la mthode la plus
rpandue dans le secteur informel pour la fabrication
des blocs. Cette mthode consiste dposer sur le sol la
matire (bton ou mortier) par retournement du moule.
Dans le secteur informel, il revient au propritaire de
recruter un tapeur de parpaings pour transformer
ciment et sable en blocs creux. Cette mthode est bien
videmment moins performante et plus fastidieuse
pour louvrier. Mme si elle pourrait tre amliore par
lutilisation dune table vibrante, la qualit des produits
reste infrieure celle des pondeuses qui offrent des
blocs plus rguliers et mieux compacts . On peut
galement penser amliorer les moules manuels (en
mtal rsistant). Cependant, le meilleur investissement
dans cette filire de production artisanale consiste sans
Photo 35. Parpaings (ou agglomrs) et chantier de
construction dans la banlieue de Dakar
Source : Universit Laval 2007

aucun doute la formation de ces artisans informels, afin
daugmenter la qualit de leurs produits et la productivit
de leur travail. Il faudra insister sur toutes les tapes
de la production, incluant lemploi de matriaux de
qualit (sable, ciment mais aussi eau), de bons dosages,
dun procd appropri de malaxage, de moulage et
dmoulage, de cure, de schage et de manipulation,
jusquau stockage ou chantiers de construction.
5 000 10 000 blocs par jour sont produits par une
presse fixe tandis quune pondeuse manuelle fournit
1 000 3 500 blocs et les semi-automatiques 3 000
8 000 blocs. La production journalire dune quipe
de deux personnes utilisant un moule manuel ne peut
gure dpasser 400 blocs.
Photo 36. Vente de parpaings aux HLM Grand Yoff Dakar
Source : IAGU 2012
Photo 37. Mouleurs de parpaings la VDN, Dakar
Source : IAGU 2012
CHAPITRE 8
8.2.1.5.2. Pavs en bton
Les pavs en bton gagnent chaque jour du terrain dans
le secteur de la construction, mais jusquici leur emploi
souffre de labsence de normes et davis techniques.
8.2.1.6. Terre stabilise
De nombreuses recherches ont t dj menes sur
les matriaux et ont permis llaboration de normes
africaines. Les normes dictes dans ce contexte,
autorisent lemploi de la terre stabilise l o elle prsente
un avantage en termes de cot sur le bton. Des tudes
ont confirm quon pouvait utiliser les sols bruts aussi
bien que les sols latritiques grain fin locaux, stabiliss
la chaux, pour produire de bons blocs propres la
construction. La recherche a galement tabli que la
terre latritique pouvait tre dcoupe en blocs pour
la construction. Mais il reste ncessaire de dterminer
les caractristiques requises pour tablir la meilleure
mthode de taille et de concevoir des technologies
appropries pour lexploitation et le taillage.
Le bloc en terre stabilise au ciment reste lutilisation
la plus rpandue et la mieux matrise de la terre
latritique. La diffusion des rsultats dune longue
recherche sur cette technologie a dj eu lieu travers
des btiments de dmonstration, des manuels de
construction, dans des oprations de logement social
sur financement de la Banque dhabitat du Sngal.
Les logements de la cooprative des agents du ministre
de lUrbanisme et de lHabitat au Golf Nord Est (60
logements) Gudiawaye, et ceux des employs de la
Manufacture des arts dcoratifs (40 logements), This,
sont construits en blocs de terre stabilise. La diffusion
de cette technologie dans le secteur du logement urbain
reste faible. Depuis lrection de ces deux programmes
il y a une quinzaine dannes, peu dautres initiatives
denvergure ont t excutes avec cette technologie.
8.2.1.7. Industries des matriaux de toitures
Les tles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou en
aluminium sont produites au Sngal par de petites
et moyennes entreprises industrielles et par des units
artisanales.
8.2.2. Matriaux de construction imports
8.2.2.1. Acier bton
Lacier bton est totalement import malgr lexistence
dimportantes rserves de fer au Sngal. Dans la
classification de ladministration douanire, seules les
informations sur les quantits dacier importes sont
disponibles. Lacier utilis pour la production de tuyaux,
profils en acier et acier bton reprsente 49,4 % des
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION
93
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
importations de matriaux de construction pour une
valeur de 55,77 milliards de francs CFA (114 millions
USD) en 2010. Depuis une quinzaine dannes, il existe
une unit industrielle de transformation de lacier en
acier bton : DIPROM. Elle produit de lacier bton
partir de fil de machine trfil et crant de 12 mtres
dans les diamtres de 6, 8, 10 ,12 millimtres.
Photo 38. Vente dacier bton Keur Massar, Pikine
Source : IAGU 2012
8.2.2.2. Accessoires lectriques
Les accessoires lectriques sont pour lessentiel imports.
Leur importation a augment en valeur absolue entre
2000 et 2009, passant dun montant de 892 137 154
francs CFA (1 827 890 USD) en 2000 892 522 224
(1 828 680 USD) en 2005 et 1 254 921 510 francs
CFA (2 571 200 USD) en 2009. En valeur relative,
ces importations ont volu comme suit : +4,01 % en
2000, +3,43 % en 2005 et +4,27 % en 2009.
Linitiative des lampes basse consommation au
Sngal
Le gouvernement du Sngal sest engag, depuis
2009, dans la gnralisation de lutilisation des
lampes basse consommation (LBC) dans un
contexte marqu par la raret nergtique et
le cot exorbitant de llectricit. Les autorits
projettent ainsi dinjecter dans le circuit 3,5
millions de lampes basse consommation. Ce
choix prsente de nombreux avantages aussi
bien sur le plan conomique et qucologique.
En effet, les LBC requirent moins dnergie et
ont une dure de vie 4 15 fois suprieure aux
lampes incandescence (ampoules classiques et
halognes). Au plan cologique, lutilisation des
LBC permet de rduire de faon considrable les
missions de C02, principal gaz effet de serre
94
lorigine du rchauffement climatique. Par
ailleurs, les LBC offrent une trs grande diversit
de formes et un confort dclairage analogue
celui des lampes classiques. Cependant, ces
nombreux avantages ne doivent pas occulter la
menace que peuvent constituer les LBC en n
de vie. Contenant du mercure qui est toxique, les
LBC ne peuvent tre traites aprs usage comme
des dchets classiques, do la ncessit de
rchir ds prsent un systme de collecte et
de recyclage des LBC usages. La gnralisation
cre donc la ncessit de prserver la sant
des consommateurs. La SENELEC, anticipant
sur la gestion des risques lis lutilisation de
ces lampes, vient de lancer des tudes dont les
rsultats devraient permettre de prendre des
dispositions an de limiter limpact de ces lampes
sur la sant des populations.
8.2.2.3. Sanitaires
Les importations de sanitaires ont t values 1 584
584 679 francs CFA (3 246 640 USD) en 2009, 1 569
283 728 francs CFA (3 215 290 USD) en 2005 et 1 114
815 256 francs CFA (2 284 130 USD) en 2000. On a
not une forte baisse en 2006.
8.2.2.4. Aluminium et produits aluminium
Laluminium et ses produits drivs sont imports.
Les importations de matriaux en aluminium ont t
quasi constantes entre 2000 et 2004, pour ensuite
connatre une augmentation rgulire entre 2005 et
2009 avec 2 874 017 tonnes en 2009. Cette situation
pourrait sexpliquer par une substitution progressive de
laluminium au bois.
Limportation des tles et de bandes en aluminium a
connu une volution en dents de scie et une baisse de sa
part dans les importations de matriaux : 921 698 tonnes
en 2000, 386 101 tonnes en 2005 et 603 860 tonnes
en 2009, reprsentant respectivement 1,01 %, 0,28 % et
0,48 % des importations de matriaux de construction.
Cette volution confirme une tendance la baisse dans
limportation des tles et bandes en aluminium.
8.2.2.5. Cramiques
La faible production de cramiques au niveau local,
malgr lexistence de rserves importantes de matires
premires constitues de sable silicieux, de marbre
et dargile pour cramique, explique en partie la
croissance constante des importations. Cependant,
trois concessions minires et une autorisation de petites
mines ont t rcemment octroyes pour lexploitation
du marbre dans la rgion de Kdougou Ndebou,

Bandafassi et Ibel, dont les rserves prouves sont
estimes 348 545 tonnes. Largile, utilise dans
lindustrie cramique, est largement rpandue au
Sngal. Des rserves ont t trouves dans les rgions de
Dakar (Sbikotane, Yenne), de This (Pout, Lam Lam,
Taba), de Saint Louis (valle du fleuve Sngal, zone
du delta du fleuve Sngal), de Ziguinchor (Soukputa,
Sefa, Oussouye, route Bignona-Ziguinchor), de Kaolack
(Kaolack, Toubacouta) et dans la rgion de Kdougou
(Kouroudiako). Ces argiles peuvent tre utilises dans la
production de tuiles, briques et carreaux.
8.2.2.6. Verre et produits en verre
Les importations des produits en verre ont atteint
665 353 tonnes (0,73 % des importations de matriaux
de construction) en 2000, 1 064 964 tonnes (0,77 %)
en 2005 et 1 306 243 tonnes (1,05 %) en 2009. Malgr
une baisse absolue sur certaines annes, la part relative
des produits en verre a constamment augment dans les
importations de matriaux de construction.
Pourtant, le Sngal dispose de rserves de sable silicieux
localises Malika dans la rgion de Dakar, dans la zone
des tourbires des Niayes et dans la valle du fleuve
Sngal. Utilis dans la verrerie et comme dgraissant
dans la production de cramique, le sable silicieux de
Diogo, dans la zone tourbire des Niayes, pourrait faire
lobjet dune exploitation en vue de la production de
verres plats destins la construction.
8.2.2.7. Bois et produits base de bois
Le Sngal ne dispose pas dassez de forts pour
produire du bois de construction en quantit suffisante
pour le march. Lexploitation clandestine du bois,
CHAPITRE 8
particulirement dans les rgions de Ziguinchor, Kolda
et Tambacounda, fait peser une srieuse menace sur
lquilibre cologique. Par consquent, lessentiel du
bois de construction est import. Cette importation
est ainsi value 38,12 millions de tonnes en 2000,
22,92 millions de tonnes en 2005 et 14 millions de
tonnes en 2009. La baisse significative et continue
des importations de bois sexplique par lutilisation
croissante de laluminium dans les constructions et
laugmentation du prix du bois conscutivement aux
restrictions pour raisons cologiques.
Photos 39 et 39 bis. Vente et stockage de carreaux Grand Yoff, Dakar
Source : IAGU 2012
Le bois est utilis dans le coffrage, dans les menuiseries
de portes et de fentres. Il est transform dans les scieries
et les petites entreprises et ateliers pour la production
de portes et fentres. Les techniques y sont peu
matrises. La standardisation et lindustrialisation de la
transformation demeurent timides.
En dehors des usages courants relatifs la construction
dhabitations traditionnelles, il existe une demande
substantielle mais non satisfaite pour les chafaudages.
Le Sngal importe encore 100 % de ses besoins
en poteaux lectriques et tlphoniques en bois de
lUnion europenne et de la Rpublique du Congo.
Ce segment du march pourrait tre prometteur pour
des investisseurs nationaux, mais la production de
poteaux lectriques et tlphoniques en bois exige des
installations de traitement pressuris. La production
de piquets de cltures en bois trait est aussi un autre
domaine fort potentiel dans la mesure o il est import
de grandes quantits de piquets mtalliques.
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION
95
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
8.3. COT DES MATRIAUX ET DE LA
CONSTRUCTION
8.3.1. Cot des matriaux
Dans le secteur formel, pour un logement dcent dot
de la plupart des quipements intrieurs de confort, le
cot du logement est compos du cot du terrain ; du
cot de son amnagement et quipement ; des cots des
matriaux ; du cot de la main duvre ; du cot de la
matrise douvrage dlgue ; du cot de la conception
et de la surveillance des travaux et enfin du cot de
transaction notariale et de la fiscalit. Le cot de la
construction comprenant le cot des matriaux, de la
main duvre et de la conception de louvrage dpasse
rarement la moiti du prix de cession du logement. Dans
le secteur informel, o le logement nest souvent que
modestement dot dquipements de confort, le cot de
construction reprsente de 75 80 % du cot du logement
dans les territoires o le prix du foncier est relativement
peu lev. Le cot de construction reprsente lessentiel
du cot du logement dans les agglomrations en dehors
du triangle Dakar-This-Mbour, o le terrain peut tre
acquis presque gracieusement, par voie de bail octroy
par ltat ou par la commune.
La fiscalit sur les matriaux reprsente 18 % de leur
cot. Elle peut tre dduite sans difficult dans le
secteur formel. Dans le cas dune construction par
autopromotion, comme il sagit dune livraison soi-
mme, lauto-promoteur ne peut gure profiter de cette
dduction.
Le transport constitue une source importante de
renchrissement du cot des matriaux. Ainsi, pour le
sable, la rarfaction des variantes de qualit lintrieur
du pays, surtout dans les zones loignes des ctes
maritimes et des lits de rivire, constitue un facteur de
surcot. Par exemple, dans la ville de Tambacounda
(450 km lest de Dakar) et dans la ville de Lingure
(300 km au nord de Dakar), les constructeurs se
contentent dun sable obtenu partir dun mlange
non contrl de sable des lits de rivires (ces dernires
tant souvent loignes du chantier) et du sable de
ramassage , raison de plus de 10 000 francs CFA
(21 USD) le mtre cube (soit prs de deux fois le prix
du sable Dakar).
Le cot du gravillon connat la mme situation.
lintrieur du pays, la plupart des territoires sont dots
dimportants gisements de granuleux latritiques, de
basalte ou de grs, mais ces rserves ne sont pour la
plupart pas ouvertes lexploitation. Alors que le mtre
cube de basalte cote 10 000 francs CFA (21 USD)
Dakar et environs (This et Mbour), son prix slve
prs de 22 000 francs CFA (47 USD) dans les deux-tiers
du pays, cest--dire lest de la ligne Podor-Sdhiou.
96
Le prix du ciment, quant lui, varie entre 56 000
francs CFA (119 USD) Dakar 90 000 francs CFA
(191 USD) la tonne Kdougou (700 km lextrme
sud-est de Dakar). Le ciment cote 65 000 francs CFA
(138 USD) Kaolack (200 km lest), 70 000 francs
CFA (149 USD) Kaffrine (250 km lest de Dakar)
et 80 000 francs CFA (170 USD) Lingure ( 330
km au sud).
Le transport influe sur le prix de base du ciment, qui
augmente avec lloignement de la capitale, selon les
proportions suivantes : +10 % dans un rayon de 70
100 km de Dakar, 15 20 % dans un rayon de 150
250 km, 25 33 % dans un rayon de 250 400 km, 33
50 % dans un rayon de plus de 400 km.
Le prix de lacier bton et des matriaux du second
uvre (tuyauteries, carreaux, sanitaires, plomberie,
menuiserie) obissent la mme logique.
Tous les matriaux imports passent par le port de
Dakar et sont distribus partir de cet unique point.
Et jusquici, aucune politique de prquation des prix
nexiste en faveur des matriaux de construction.
8.3.2. Cot de la construction
Les diffrentes politiques en matire dhabitat ont eu
notamment comme effets une uniformisation et une
harmonisation des modles de construction (style
architectural et matriaux de construction utiliss).
Lharmonisation des modles architecturaux trouve son
origine dans le systme dhabitat planifi mis en place
par le biais des socits immobilires (SICAP, SNHLM,
HAMO), de la promotion immobilire prive et des
coopratives dhabitat.
Dans la rgion de Dakar, le bti est gnralement en dur
avec des toitures en fibrociment et en dalles, mme si le
tissu de certains secteurs habitat de type villageois est
encore constitu de baraques et dabris htroclites.
Lenqute-mnages diligente par le Cabinet
darchitecture et durbanisme du Sngal (CAUS)
en 2001 a permis de dterminer, dans les dix zones
dtudes quelle avait dfinies Dakar, le cot moyen
des constructions comme lindique le Tableau 33.
8.4. DES BESOINS EN CAPACIT
8.4.1. Formation de la main duvre
De 2000 nos jours, le secteur du logement et, plus
gnralement, le secteur du btiment et des travaux
publics, souffrent dun rel dficit en main duvre
adapte pour raliser leurs ambitions en matire
dinfrastructures diverses : routes, btiments, eau,
assainissement, hydraulique. Cest dans les catgories

Tableau 33. Cot moyen des constructions Dakar
Zones
Plateau Sud
Mdina
Grand Dakar
Villages priphriques
Patte dOie
Pikine rgulier Gudiawaye
Pikine irrgulier
Rufisque
Bargny
Zones rurales
Moyenne sur lensemble de la rgion
Source : CAUS - PDU Dakar 2025 :148-9
professionnelles regroupant des ouvriers spcialiss
(tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment,
conducteurs dengins routiers) que linsuffisance en
capacits est plus gravement ressentie. Lencadrement
moyen (chefs de chantiers, surveillants de travaux,
oprateurs-topographes, contrematres) connat les
mmes difficults.
Photo 40. Main duvre informelle dans la priphrie de Dakar
Source : Universit Laval 2007
Les entreprises sngalaises de BTP manquent de
caporaux et de sergents pour gagner ses batailles
de dveloppement face aux perspectives des marchs
publics offertes par ltat et par nombre de matres
douvrages ou de donneurs dordre tels que lAgence
pour lexcution des travaux publics (AGETIP),
lAGEROUTE (ex-AATR) et les collectivits locales.
CHAPITRE 8
Cot Moyen (Francs CFA)
4 778,398
7512,193
9428,147
4805,966
7015,975
4792,182
3573,588
5319,541
3505,690
1842,440
5352,725
La majorit de la main duvre qui intervient
dans la production de logements est informelle,
elle na pas bnci de formation approprie et
elle passe facilement du statut dapprenti celui
dentrepreneur.
Le Bureau du gros-uvre (BGO), qui formait des
ouvriers spcialiss du BTP, des chefs de chantier et des
surveillants de travaux, a laiss la place partir de 1960
lcole nationale des travaux publics et du btiment
(ENTPB) qui ne formait que des techniciens suprieurs,
des conducteurs de travaux, des dessinateurs-projeteurs,
des gomtres, des adjoints techniques, des ingnieurs
des travaux du gnie rural. Les formations techniques
dispenses prsent ne sont pas suffisamment adaptes
aux besoins des entreprises, car laccent est plutt mis
sur la dimension acadmique que sur les acquisitions
professionnelles qualifiantes.
Un diagnostic sommaire rvle que les mtiers ci-aprs
sont en voie de disparition : charpentier-couvreur (avec
la rvolution des terrasses et du bton arm) ; menuisier-
bois-coffreur ( cause du dficit de production du
bois local) ; menuisier mtallique/ferronnier (du
fait de lavnement de laluminium) ; conducteur
dengins routiers (inexistence de lieux de formation et
dprissement du Centre de formation sur les mtiers
de travaux publics du ministre des Infrastructures).
Les besoins en matire de mtiers mergeants nont
pas encore fait lobjet dune valuation prcise. Les
entreprises, qui sont les mieux places pour quantifier
les besoins dans les mtiers et formuler les programmes
de formation les plus adapts, tardent le faire. Ltat
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION
97
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
actuel des formations dispenses montre que pour
le niveau ouvrier, les formations sont gnralement
dispenses sur le tas et sur de courtes dures, deux trois
annes, grce un apprentissage traditionnel artisanal.
Sitt forms, une bonne partie des ouvriers empruntent
le chemin de lmigration vers le Gabon, le Mali, la
Mauritanie, la Guine quatoriale, la Gambie, etc.
Ainsi le dficit douvriers professionnels vritablement
qualifis se creuse davantage face aux nombreux et
complexes chantiers en cours et en prvision.
La Coopration technique allemande (GTZ) a mis en
uvre un programme dappui et daccompagnement
de la formation par lapprentissage traditionnel,
travers le Programme de promotion de lemploi des
jeunes en milieu urbain (PEJU), dans les zones urbaines
et priurbaines de lagglomration de Dakar. La
formation des immigrs et leur reconversion dans des
mtiers de maonnerie et de carrelage est aujourdhui
assure par lONFP (lOffice nationale de la formation
professionnelle). Le renforcement des comptences des
conducteurs de travaux et des chefs de chantiers BTP
dans le suivi oprationnel des chantiers est assur par le
Fonds de dveloppement de lenseignement technique
et de la formation professionnelle (FONDEF).
8.4.2. Formation du personnel intermdiaire
dencadrement
Jusquen 1975, les techniciens suprieurs et techniciens
dans le domaine du btiment et des travaux publics
taient forms lcole nationale des travaux publics et
du btiment (ENTPB). De 1975 2000, des rformes
importantes ont eu lieu, occasionnant la disparition de
lENTPB en tant que telle en 1974 et son intgration
au dpartement gnie civil de lIUT, devenu par la suite
lcole nationale universitaire de technologie (ENSUT)
et aujourdhui lcole suprieure polytechnique (ESP).
Depuis une vingtaine dannes, des techniciens
suprieurs du gnie civil de niveau Bac+2 et des
gomtres sont forms lcole sngalo-japonaise.
Paralllement, des techniciens du btiment et des
mtreurs sont forms au centre YMCA, au centre CEVA
de Bopp et lcole formation ASAFIN qui forme des
techniciens et techniciens suprieurs.
8.4.3. Formation des ingnieurs, urbanistes,
architectes, gographes et sociologues
Le personnel dencadrement bnficie dune offre de
formation de plus en plus importante dans des coles
suprieures publiques : cole suprieure polytechnique
(ESP) de Dakar et cole polytechnique de This (EPT)
dans le gnie civil et le gnie lectromcanique. LESP
forme par paliers, en formation initiale et en formation
continue, des ingnieurs de conception (Bac+5),
98
des ingnieurs de travaux (Bac+4) et des techniciens
suprieurs (Bac+2). LEPT assure la formation
dingnieurs de conception.
Lcole nationale dconomie applique (ENEA) de
Dakar assure des formations dans les domaines de la
planification et de lamnagement. LUniversit Cheikh
Anta Diop de Dakar et lUniversit Gaston Berger de
Saint-Louis dispensent, quant elles des formations en
gographie, urbanisme et sociologie.
Le secteur priv a entrepris des initiatives dans la
formation professionnelle lexemple de lcole
suprieure des travaux publics (SUPTP), agre par
ltat dans le systme licence-master-doctorat depuis
2004. Mais force est de constater que les techniciens
suprieurs et ingnieurs forms prfrent sorienter
leur sortie de formation vers les bureaux dtudes plutt
que dans les entreprises du BTP.
Des politiques et actions viennent dtre engages par
ltat en matire de formation professionnelle, dont la
cration dun ministre de lEnseignement technique
et de la formation professionnelle. Ce dernier a labor
un plan daction en vue dune meilleure qualification
des ressources humaines, qui bnficie de la confiance
des bailleurs et des partenaires techniques. La cration
dune Unit de suivi et de coordination des projets
pour la coordination de lensemble des actions dappui
et de renforcement des dispositifs de formation
professionnelle ; la ralisation de centres sectoriels dont
celui du BTP en prvision Diamniadio ; la valorisation
et la certification des produits de lapprentissage
traditionnel et le dispositif sur la valorisation des
acquis de lexprience entrent dans ce cadre. Cest
lAgence franaise de dveloppement (AFD) qui a
financ lensemble des centres sectoriels en partenariat
avec ltat. Le centre BTP a reu dans ce contexte une
contribution de deux milliards de francs CFA (4 263
483 USD).
8.5. POSSIBILITS DE STANDARDISATION
Les opportunits et les possibilits de standardisation,
cest--dire de produire et dutiliser des lments
normaliss et rptitifs, restent nombreuses dans la
production de logements au Sngal. Actuellement, dans
la ralisation des logements, les lments standardiss
restent de petits composants : briques, portes, fentres,
tuiles, tles, fibromortier, etc.
Mais la standardisation pourrait porter sur des lments
plus importants : murs arms en acier lgers, murs en
bois, murs en verre, blocs sanitaires, charpentes en acier
lger, etc. Elle pourrait galement porter sur des lments

majeurs, savoir les modles dhabitation (plans-type).
Bien que la standardisation puisse aider rduire les
cots dans les pays dvelopps (o les salaires sont trs
levs et le travail artisanal est devenu un luxe), son
efficacit rduire les cots de production du logement
conomique reste prouver dans le contexte du Sngal,
o la plupart des composantes sont produites par la
micro-entreprise.
Le btiment en structure dacier lger pourrait sinscrire
dans cette perspective. Trs stable, lacier ne travaillera
pas dans la dure, ne fendillera, ne contractera pas
non plus, bien quil puisse tre sensible lair salin de
la cte. La qualit de la construction obtenue ne fait
nullement perdre les gains sur le prix, dans un contexte
de btiments commerciaux et industriels. Lrection
des btiments pilotes sur le site du Plan Jaxaay, Keur
Massar, Pikine a t extrmement rapide. Il ntait la ralit du Sngal.
pas rare de voir terminer un btiment en moins de 30
jours. Pouvant porter des charges normes, les structures
dacier lger peuvent tre idales pour les btiments
plusieurs niveaux. Cette technologie se prte aux choix
architecturaux aussi divers que complexes. Le btiment
en structure dacier a un avenir prometteur dans la
production dimmeubles appartements pour loger la
classe moyenne plus aise, mais dautres tudes seront
ncessaires afin de savoir si ce type de construction peut
rellement aider loger les citoyens les moins nantis des
villes sngalaises.
8.6. POSSIBILITS DINDUSTRIALISATION
Lindustrialisation du secteur du logement consisterait
en la production en srie et de faon organise de
produits standardiss, de faon en abaisser les cots
et permettre des ventes plus importantes. cet effet,
les rseaux dinfrastructures et de transports devront
tre bien dvelopps, afin dassurer la distribution
des produits standardiss lchelle nationale. Cette
conception de lindustrialisation peut concerner
aussi bien lhabitat informel que lhabitat formel et
les produits que lun et lautre peuvent fournir. Pour
le secteur artisanal, qui ne dispose que de modestes
ressources, lindustrialisation ne peut porter que sur les
petits composants. Elle peut alimenter lautopromotion
et la construction artisanale en briques, carreaux, tuiles,
tles et autres composants de toitures, ainsi que les portes
et fentres. Elle devra par consquent dvelopper une
catgorie bas de gamme et offrir une certaine flexibilit
dans la personnalisation de ses produits (dimensions par
exemple), des services de livraison (contrairement aux
micro-entreprises comptitrices qui sont gnralement
tablies proximit de marchs) et peut-tre aussi des
possibilits de crdit.
CHAPITRE 8
Pour le secteur formel, lindustrialisation peut porter sur
de petits composants, des lments plus importants ou
sur des lments majeurs. Elle peut approvisionner les
petites, moyennes et grandes entreprises et la promotion
immobilire denvergure en tles, lments de charpentes
prfabriqus, murs et quipements efficaces en nergie.
Pour que la production soit conomiquement efficace, il
faut normalement lenvisager une grande chelle afin de
rduire davantage les cots unitaires. Lindustrialisation
lourde tente par la Socit HAMO, par la prfabrication
de panneaux de murs et de dalle, sest solde par un
chec. Il apparat que ce type de technologie demande
des investissements lourds, rentabilisables seulement
sur de grandes sries, et exige des quipes de montage
rodes, composes douvriers qualifis, ainsi quun bon
rseau de distribution. On peut ainsi se demander si ce
type de production est vraiment adapt aux besoins et
8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS
FORMELS ET INFORMELS
Si le secteur du logement doit jouer un rle majeur
dans le dveloppement conomique local et national
au Sngal, le secteur formel (ou formalis) des
entrepreneurs de construction de petite et grande chelle
devrait tre encourag intensifier son utilisation des
matriaux locaux de construction, des technologies et
de la main-duvre pour le logement et linfrastructure.
Pourtant, lefficacit de lindustrie de la construction
formelle fournir des logements (et les infrastructures
de base) en quantit suffisante et un cot abordable,
reste un facteur dterminant de la performance du
secteur du logement.
Au Sngal, comme dans une grande partie de
lAfrique, lindustrie des matriaux de construction a de
nombreuses lacunes, notamment une faible productivit
conduisant des pnuries et la fluctuation des prix ,
la mauvaise qualit et lincapacit se diversifier dans de
nouvelles lignes de produits. Une des raisons principales
identifies est la faible capacit technologique, en
particulier dans les secteurs petite chelle. Lindustrie
du btiment est dans la mme situation : le renforcement
des capacits et la formation professionnelle pour les
petits constructeurs sont ncessaires afin damliorer
tant la productivit que la qualit dexcution et de livrer
le produit final (le logement) une qualit suprieure
et des cots de production proportionnellement
plus faibles. La souplesse et lingniosit dmontre
par les secteurs de lindustrie et de la production des
matriaux de construction de petite chelle laissent
entrevoir, cependant, quil est intressant dinvestir dans
le renforcement des capacits dans ces secteurs. Un tel
INDUSTRIE ET MATRIAUX DE CONSTRUCTION
99
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
investissement permettrait damliorer les procds
tant au niveau de la qualit que du rendement, et
dencourager ces secteurs de petite chelle dvelopper,
ou travailler avec, des technologies et matriaux
innovants et plus cologiques afin doffrir des logements
adquats, abordables et durables grande chelle.
8.8. CONCLUSION ET
RECOMMANDATIONS
Le secteur du logement urbain est un facteur de
dveloppement conomique et de rduction de la
pauvret. En Afrique, la construction de logements
est un investissement particulirement appropri car
lhabitat conomique a le plus grand potentiel pour
stimuler lemploi et les conomies locales. Construit
principalement par de petits entrepreneurs, lhabitat
conomique gnre des revenus, 30 % de plus que
pour le logement cot lev. De mme, parce quil
fait massivement appel la main duvre plutt qu
la mcanisation, le secteur informel de la construction
cre 20 % demplois en plus et construit six fois plus par
franc dpens que le secteur formel.
Lautopromotion constitue le mode de production de
logements le plus rpandu dans le secteur informel en
milieu urbain et en milieu priurbain. La quasi-totalit
des logements sont raliss travers un procd o les
propritaires sont leur propre promoteur mais utilisent
les services dun matre artisan dit matre-maon ou les
services de plusieurs ouvriers pays la tche, appels
tcherons.
Le secteur informel de la construction fait cependant
face des contraintes majeures qui ont trait notamment
la sant et la scurit de ses travailleurs. Mais, plutt
que de le bannir, lintgration et le partenariat avec le
secteur formel de la construction pourraient aider
lamlioration des conditions de travail et du rendement
en termes de fourniture de logements. Pour tous les
composants de la construction, gros uvre comme
second uvre, les interventions du secteur formel et
celles du secteur informel sont enchevtres
Certaines stratgies du secteur informel pourraient
tre imites par le secteur formel de la construction.
Les entrepreneurs dans le domaine de la construction
grande chelle pourraient, par exemple, se comporter
un peu plus comme des entrepreneurs de construction
petite chelle et du secteur informel, en montrant
davantage de souplesse et dadaptation aux besoins et
aux moyens de la clientle plus pauvre. Ils pourraient,
entre autres, offrir diffrentes options permettant la
100
construction progressive des units, en excutant les
travaux de gros-uvre et certains travaux complexes ou
menaant la scurit des occupants, et laisser la plupart
des tches du second uvre aux soins des tcherons, tout
en leurs fournissant des conseils techniques ou mme
en les employant comme ouvriers selon leur capacit
(contribution souvent qualifie de sweat equity en
anglais). Cela pourrait galement signifier ladaptation
de la conception et/ou du mode de construction de
la maison aux matriaux de construction fournis ou
produits par leurs clients (parpaings, adobes, blocs
de terre comprime) et fentres, portes, appareils
sanitaires et autres accessoires neufs ou recycls que ces
derniers pourraient avoir acquis au fil du temps.
Les principaux matriaux de construction produits
localement sont le ciment, les granulats, les sables de
dune et de plage, les produits base de bton (blocs
et pavs). La formation des artisans informels qui
produisent les lments base de bton pourrait
amliorer la qualit de leurs produits et la rentabilit de
leur travail. Les tles en fibrociment, en zinc, en alu-
zinc ou en aluminium sont produites par de petites
et moyennes industries et par des units artisanales.
Limportation de matriaux de construction concerne
lacier bton, les accessoires lectriques, les cramiques,
laluminium, le bois, le verre, les sanitaires. Cependant,
des rserves de matires premires existent au Sngal
pour dvelopper industriellement certains de ces
matriaux de construction actuellement imports. Cest
le cas du fer (acier bton), du sable silicieux (verre et
cramiques), du marbre et de largile (cramiques).
Une autre recommandation majeure concerne la
promotion et la mise en place dentreprises de
production des matriaux locaux et limplication des
collectivits locales dans la diffusion des normes et
standards sur les matriaux locaux. Il y a lieu, cet effet,
de renforcer le partenariat entre la recherche et laction
pour lutilisation des matriaux locaux, en capitalisant et
en dveloppant les expriences sur les industries locales
de fabrication de matriaux et la valorisation du savoir-
faire traditionnel et endogne.
Dans le cadre du renforcement des capacits des ouvriers,
il faut adapter loffre de formation la demande de
main duvre, notamment pour les ouvriers spcialiss
(tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment,
conducteurs dengins routiers) et lencadrement moyen
(chefs de chantiers, surveillants de travaux, oprateurs-
topographes, contrematres, etc.) travers la promotion
et limplantation dinstitutions de formations aux
mtiers de la construction.

CONCLUSION GNRALE ET
RECOMMANDATIONS
9.1. CONCLUSION GNRALE
La socit damnagement de terrains urbains
dnomme SPATU qui doit fournir de grandes trames
de terrains viabiliss des prix accessibles na pas encore
vu le jour. Les ralisations issues des politiques des
parcelles assainies et de zones damnagement concert
en matire de production de terrains urbains sont
timides. Ces productions demeurent hors de porte
des populations faibles revenus et des mnages du
secteur informel. Les mnages urbains des banlieues
dveloppent des pratiques informelles et accdent
aux quartiers prcaires non-lotis et sous-quips. La
politique de restructuration de ces quartiers informels
est confronte aux insuffisances de financement et
lindisponibilit des ressources foncires.
Le logement urbain au Sngal est encadr par un
foisonnement et une diversit de textes juridiques et
rglementaires dont le principal est la loi n 64 du 17
juin 1964 instituant le domaine national accompagn
de ses dcrets dapplication. Cette disposition juridique
qui encadre laccs au sol souffre dun dfaut de rvision
et dune incapacit prvenir la prolifration de lhabitat
informel. Ce corpus lgal et rglementaire est complexe
et il favorise lexclusion des mnages moins instruits
faibles revenus et des quartiers formels des banlieues.
Cette situation entrane aussi le renchrissement des
cots, laccumulation des lenteurs, le manque de
transparence et la corruption.
Le secteur du logement urbain est aussi marqu
par la prsence et lintervention dune panoplie
dacteurs institutionnels aux logiques dopration
diffrentes. travers les ministres de lHabitat, de la
Construction et de lHydraulique ; de lUrbanisme et de
lAssainissement ; de lconomie et des Finances,
ce ne sont pas moins de 12 directions centrales qui
jouent des rles cls dans les processus de production
et daffectation du foncier et du logement. Cette
CHAPITRE 9
09
fragmentation explique en grande partie les lenteurs,
lexplosion des cots, le dfaut dapplication des lois et
rglements et la prdominance des pratiques informelles.
Ainsi, une opration de promotion immobilire initie
par une cooprative dhabitat peut prendre 5 ans pour
tre mene terme.
Depuis un demi-sicle, deux promoteurs publics
majeurs marquent de leur prsence le secteur du
logement urbain : la SICAP et la SNHLM (ex-DHM).
Les logements produits par la SICAP sont inaccessibles
pour la grande majorit des mnages du fait de leur prix
et de leurs conditions daccs. Ceux de la SNHLM,
qui profitaient la classe moyenne leur dbut, sont
devenus rares et hors de porte pour cette catgorie
sociale. Cette situation a favoris lirruption dans le
secteur du logement de nouveaux types dacteurs :
les promoteurs privs, les coopratives dhabitat et les
ONG. Ils sont confronts la raret des ressources
foncires, linsuffisance de financement et la lenteur
des procdures administratives.
Lintervention des coopratives dhabitat, qui a permis
aux couches moyennes gnralement salaries daccder
au logement, sest aujourdhui essouffle cause des
contraintes dans laccs aux ressources foncires. Les
mnages issus du secteur informel sont rarement inclus
par les programmes des coopratives dhabitat. La
politique de ltat en direction du logement urbain
ne profite qu une portion infime des populations
urbaines et exclut la quasi-totalit des travailleurs du
secteur informel, majoritaires dans les villes sngalaises.
Laccs difficile la proprit foncire et immobilire
lgale oblige les mnages faibles revenus recourir
lhabitation dans les quartiers informels dpourvus
dinfrastructures et de services sociaux de base.
Linscurit foncire qui caractrise ces quartiers
empche linvestissement sur le bti qui est aussi
confront aux difficults propres aux sites (inondations
CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS
101
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
dans la banlieue de Dakar). Pour les autres mnages
dmunis, le march du logement locatif est une
alternative mais le manque de logements dcents et les
prix levs des loyers cartent bon nombre de mnages
de cette possibilit.
Avec des besoins annuels de logements urbains qui
atteignent 100 000 units pour le Sngal et 50 000
pour la rgion de Dakar (pour absorber le dficit et
prendre en charge la croissance urbaine), on observe que
le secteur moderne formel nest pas lacteur majeur dans
loffre de logements urbains au Sngal. Sa production
ne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements et
parcelles) dans le pays, ou 20 % de ceux de Dakar.
Lautopromotion de logements par les mnages sur la
base de leurs ressources propres constitue la rgle en
milieu urbain au Sngal. Elle couvre jusqu 85 % de
la production de logements urbains dans le pays. Du
fait de la faible proportion de personnes ayant recours
aux services dune banque au Sngal (6 % hors micro-
finance) et de la contrainte des garanties exiges,
les financements sur fonds propres constituent la
principale source de cette autopromotion. Le logement
autoproduit est ralis par des ouvriers indpendants
des tcherons ou des petites entreprises linitiative
de propritaires qui en assurent directement et par eux-
mmes la conception.
La situation du foncier urbain en gnral et celle de
laccs au terrain usage dhabitation en particulier
sont caractrises par une crise multidimensionnelle.
Celle-ci se manifeste travers une couverture encore
faible et insuffisante des demandes. Cest l, en partie,
le rsultat du manque damnagements pralables
des extensions urbaines qui lui-mme dcoule de
politiques mal cibles et dune utilisation inapproprie
de ressources insuffisantes. Laccent est insuffisamment
mis sur la viabilisation des terrains, les installations et
infrastructures de base, que les pouvoirs publics dlaissent
aux promoteurs. La crise foncire dcoule galement
des difficults faire appliquer les lois et rglements.
En consquence, le march foncier chappe au contrle
de ltat, les rserves foncires urbaines amnages
samenuisent et entranent un renchrissement des
cots et donc laccentuation de lexclusion des mnages
faibles revenus. Les frais daccs lis laccs la terre
ainsi que les impts et taxes sont levs, tandis que les
revenus des demandeurs demeurent modestes1.
Le financement spcifique du logement existe en tant
que tel depuis plus de 50 ans au Sngal. Il fut dabord
appuy par la coopration internationale, ensuite par
le secteur bancaire local sur le court terme pour les
promoteurs immobiliers et les moyen et long termes
pour les particuliers. Les acqureurs de logements
102
travers les programmes des promoteurs (publics
comme privs) mobilisent les financements sur fonds
propres, avec le soutien des membres de la famille ou
avec lappui des banques ou encore de leurs employeurs
pour accder des produits toujours plus onreux
dans les villes. Ces acqureurs sont constitus des
employs des secteurs public et priv, des migrs et
des personnes issues du secteur informel, qui agissent
titre individuel ou regroups sous forme dassociations
ou de coopratives.
Le financement du logement est confront de srieuses
difficults lies notamment aux cots exorbitants
du foncier et des matriaux de construction, la
non-participation de ltat dans le financement de
lamnagement et des infrastructures et la capacit
dendettement rduite des clients du secteur formel.
Des dsquilibres sont surtout nots dans les segments
de lhabitat social et du grand standing, respectivement
du fait dune offre insuffisante et dune demande
insolvable. Il sest en consquence install une situation
de crise dans ces segments du march o ce dsquilibre
entre loffre et la demande est observ.
Loffre de financement travers les institutions bancaires
du Sngal, bien que varie, demeure trs onreuse aussi
bien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elle
est par ailleurs insuffisante du fait des moyens limits des
promoteurs et entreprises. La mthode traditionnelle
de construction de logements, avec les ressources
drisoires des entreprises du btiment et travaux
publics, ne permet pas non-plus la rapidit dexcution.
Limplication des acqureurs par le biais de cotisations,
dpargne constitue dans le systme bancaire ou avec la
contribution des employeurs pour la mobilisation des
apports joue un rle important dans les modalits de
financement.
Il sy ajoute que la majorit des travailleurs urbains qui
sont actifs dans le secteur informel sont exclus du systme
de financement bancaire, du fait de leur situation de non-
salaris. Leur seul recours demeure le financement sur
ressources propres qui constitue un vritable parcours du
combattant tant les prix augmentent continuellement.
Le recours la micro-finance, plus coteuse, limite leur
accs des financements consquents et abordables
pour le logement.
Des progrs importants ont t raliss par ltat et
ses partenaires dans le cadre de lalimentation en eau
potable des mnages urbains. Le taux daccs leau
potable par le branchement priv connat depuis 2004
une progression positive pour atteindre 82 % en 2008.
Le taux global daccs par adduction (branchement
priv et bornes fontaines) a atteint 98 % en 2006 et
sest maintenu en 2007 et 2008 ce niveau lev de

satisfaction. Lassainissement collectif des eaux uses
au Sngal ne concerne actuellement que sept centres
urbains. De toutes les localits couvertes, seules la
commune de Dakar et la station touristique de Saly
sont dotes dinstallations compltes dassainissement
collectif. Le taux daccs lassainissement en milieu
urbain se situait 63,9 % en 2007. Le secteur de
lassainissement est aussi confront aux difficults
de drainage des eaux pluviales. Ces insuffisances
sont accentues par le retour des pluies et entrane la
rcurrence des inondations dans certaines rgions.
Sagissant du secteur de llectricit, malgr dimportants de la famille, voisins, collgues de travail) et la vente
investissements depuis 2000, le dficit en matire de
production et de distribution dlectricit est toujours
proccupant. Les frquentes et rcurrentes perturbations
dans la distribution de llectricit ont non seulement
vu la satisfaction de la demande des mnages baisser,
mais aussi influ ngativement sur la productivit
des entreprises formelles comme informelles. Les
populations vivent depuis une dizaine dannes des
coupures intempestives.
Un effort considrable a t fait dans la construction
de nouvelles routes et la rhabilitation danciennes
pour amliorer la mobilit urbaine. Ces investissements
ont surtout concern lagglomration dakaroise o les
transports en commun ont connu un certain nombre
damliorations. Le non-respect du Code de la route et
la surcharge des vhicules utiliss pourrait cependant
donner limpression, terme, que les stratgies de
renouvellement du parc automobile dans le secteur
des transports en commun nont fait que diffrer
les problmes. La dgradation avance du rseau
interconnect de la voirie urbaine dans la plupart des
quartiers des grandes villes est aussi un des facteurs de
restriction de la mobilit urbaine. Mais, avec le projet
dautoroute page et de rfection des routes nationales
en cours, on peut sattendre une nette amlioration de
la desserte interurbaine.
La construction de logements urbains au Sngal est
surtout le fait du secteur informel, qui fait cependant face
des contraintes majeures lies notamment la sant et
la scurit de ses travailleurs. Pour tous les composants
de la construction, gros uvre comme second uvre,
les interventions du secteur formel et celles du secteur
informel sont enchevtres. Les principaux matriaux
de construction produits localement sont le ciment, les
granulats, les sables de dune et de plage, les produits
base de bton (blocs et pavs). Les tles en fibrociment,
en zinc, en alu-zinc ou en aluminium sont produites
par de petites et moyennes industries et par des units
artisanales. Limportation de matriaux de construction
concerne lacier bton, les accessoires lectriques, les
cramiques, laluminium, le bois, le verre et les sanitaires.
CHAPITRE 9
Le march du foncier et du logement est caractris par
un foisonnement dacteurs tant formels quinformels
qui interviennent paralllement pour lidentification,
linformation, les transactions et limmatriculation
des terrains. Ce march chappe en grande partie au
contrle de ltat, car bon nombre de transactions
se font en marge des lois et rglements. Les marchs
fonciers et des logements urbains au Sngal demeurent
donc fortement marqus par la prgnance de linformel.
Dans ce systme informel majoritaire, le contact entre
le vendeur et lacheteur seffectue de bouche oreille ou
par lintermdiaire de connaissances (amis, membres
peut tre effectue sans intermdiaire. Lacqureur
peut galement acheter un logement construit par un
particulier sur terrain immatricul par lentremise de
courtiers.
Les transactions informelles impliquent souvent
une multitude dintermdiaires, ce qui contribue
grandement augmenter les prix de cession des terrains.
Cette situation est aussi la source de beaucoup dabus
et de conflits autour des terrains vendus dans le march
informel, souvent plusieurs personnes. Le courtier est
lintermdiaire privilgi entre vendeurs et acheteurs ou
entre locataires et propritaires dans le systme informel.
Il est aussi prsent dans les transactions formelles avant
les procdures de mutation inities sous lgide du
notaire.
Dans le systme formel, lachat ou la vente de terrains ou
de logements est ralisable auprs de promoteurs publics
ou privs, des coopratives, des agences immobilires,
de la Banque dhabitat du Sngal, chez les notaires ou
directement auprs de particuliers/vendeurs.
De fortes diffrences sont observes dans les cots de
cession des terrains urbains et sont principalement lies
au statut du terrain, lquipement et la centralit/
accessibilit des quartiers concerns. Dans le cadre
des maisons vendues sans titre de proprit formel,
le document scellant la transaction le plus rpandu
demeure lacte de vente, vis ou non par les autorits
locales.
9.2. RECOMMANDATIONS GNRALES
Sagissant des politiques et du cadre institutionnel,
lgal et rglementaire, il convient de mettre en place
urgemment la socit charge de produire de grandes
trames de terrains amnags et viabiliss accessibles aux
mnages revenu faible, prvue dans le Plan directeur
durbanisme Dakar 2025. La mise disposition de
terrains viabiliss pour les mnages de la classe moyenne
et les populations faibles revenus ncessite aussi la
multiplication des oprations de parcelles assainies et de
CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS
103
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
zones damnagement concert, notamment au bnfice
du secteur informel. Des quantits importantes de
terrains urbains doivent tre affectes aux coopratives
dhabitat et les travailleurs du secteur informel doivent
tre encourags se regrouper en coopratives dhabitat,
afin que celles-ci soient prsentes dans toutes les
composantes de la population. La rorientation de
lintervention des promoteurs publics constitue un
autre aspect de la ralisation de vastes programmes
damnagement et dquipement de terrains urbains.
Laccs organis et formel au sol urbain pour les couches
les moins aises de la population doit tre favoris par
la simplification et la vulgarisation de la lgislation
foncire et lacclration des processus fonciers,
travers la rduction et le regroupement du nombre
dintervenants. Celle-ci permettra de raccourcir les
dlais de dlivrance des titres et des autorisations.
Lassouplissement et la simplification des dispositifs
lgislatifs et rglementaires ainsi que des mcanismes
daccs au foncier contribueront dnouer la crise
structurelle qui sest installe dans le secteur foncier. Le
droit foncier doit tre refond au regard des pratiques
coutumires et informelles. Les lois et rglements sur
le foncier sont refonder dans lesprit dune prise en
compte des pratiques coutumires et informelles.
Les politiques favorables au logement urbain pour
les mnages faibles revenus devront comprendre le
financement doprations de grande ampleur visant
restructurer des quartiers par le biais du budget
consolid de ltat et des collectivits locales. Il sagira
aussi de rserver de vastes zones amnages lhabitation
en hauteur afin damliorer significativement loffre de
logement pour ces mnages faibles revenus.
Les politiques favorables aux mnages faibles revenus
passent par une intervention volontaire de ltat visant
rduire le cot du logement de type social. Cette
intervention doit comprendre une attnuation des
charges travers notamment la mise disposition de
terrains par ltat, sa participation accrue dans les travaux
damnagement, une politique dexonrations ou
encore la cration dun guichet unique qui regrouperait
les socits immobilires, les banques, les assurances, les
notaires et les structures de ltat comme les impts et
les domaines. Un tel dispositif rduirait sensiblement
le cot dacquisition dun logement. Sur un autre plan,
la promotion du logement urbain pour ces mnages
vulnrables implique la redfinition dune politique de
logement qui soit adapte lvolution dmographique
et qui rorganiserait le secteur en intgrant tous les
acteurs pertinents tant tatiques que non-tatiques, tant
formels quinformels.
104
La discrimination lgard des travailleurs du secteur
informel majoritaires dans les villes, exclus du systme
de financement bancaire et des aides de ltat, est aussi
une ralit quil importe de corriger. Les pouvoirs
publics devront rorienter davantage leurs politiques
en direction de ces acteurs informels dont les revenus
irrguliers et souvent insuffisants les loignent des
mcanismes de financement bancaire.
Pour amliorer durablement la situation de laccs
leau potable pour les mnages habitant les quartiers
informels, il faut assurer une meilleure coordination des
acteurs et en particulier :
t
Les concentrer dans le cadre dentits fdratrices
t
Capitaliser sur les efforts de tous pour amliorer les
indicateurs de ralisation et daccs
t
Instaurer des mcanismes efficaces de partage
dinformations et de donnes
t
Renforcer la synergie des acteurs travers de fortes
coalitions pour rgler les problmes
En ce qui concerne le financement, il est important
de mieux coordonner les initiatives et dorienter les
financements vers les zones classes prioritaires au regard
de la situation de laccs leau potable et lassainissement.
Des efforts doivent tre faits pour rendre plus facile
lacquittement de la contrepartie des bnficiaires. Enfin,
les dcisions dallocation budgtaire doivent tre bases
sur les priorits identifies et exprimes lors de revues
rgionales par les communauts rurales travers les Plans
locaux dhydraulique et dassainissement.
Sagissant de lassainissement, une volont politique plus
affirme des pouvoirs publics pour le sous-secteur est
ncessaire, avec lallocation de ressources consquentes
la hauteur des dfis relever. Les efforts faire relvent
dactions lies la promotion de lassainissement semi-
collectif dans les zones priurbaines des grandes villes et
petites villes. Il serait aussi important de :
t
Mettre en uvre des programmes mixtes adduction
en eau potable / assainissement
t
Dvelopper des outils dincitation des mnages
rpondre loffre dassainissement du Programme
eau et assainissement pour le millnaire (PEPAM)
t
Promouvoir la recherche et la diffusion de solutions
techniques compatibles avec le contexte local
dimplantation et le renforcement de lducation
sanitaire.
Dans le cadre de lamlioration durable de loffre de
service dlectricit, les propositions vont dans le sens de
la diversification du parc de production de la SENELEC

travers la construction dune centrale charbon de
125 Mgawatts et de 4 centrales hydrolectriques dans
le cadre de lOrganisation pour la mise en valeur du
fleuve Sngal (OMVS). Ltat doit aussi appliquer une
politique de dtaxation du fuel pour venir bout des
contraintes de surcot de la production de llectricit et
pour juguler les chocs exognes. Il devra, dans le cadre
de sa politique nergtique, promouvoir les nergies
propres, comme le solaire photovoltaque, travers
la promotion et linstallation dunits de fabrication
et de montage des plaques solaires. Un programme
dconomies dnergie pourrait, en parallle, aider
faire face la demande croissante en nergie. Comme
une bonne partie de lnergie domestique (et aussi des
difices bureaux) sert la climatisation, certaines
options alternatives, telle la climatisation passive,
pourraient, si elles taient appliques grande chelle
(par des mesures incitatives), permettre de faire baisser
la demande en nergie, sans investissement significatif
de la part de ltat. Il serait aussi important de lever
le monopole de la SENELEC sur la production et la
commercialisation de llectricit en milieu urbain.
Seule la mise en place de moyens de transport en
commun de masse (tramway, mtro ciel ouvert ou
train de banlieue) pourra permettre de prendre en
charge de manire convenable la demande actuelle et
future de dplacements dans lagglomration dakaroise,
qui reprsente plus de 60 % des besoins en dplacements
urbains au Sngal. Il est recommand de remettre
en tat de fonctionnement les feux de signalisation
tricolores. Ce problme persiste depuis plusieurs annes
dj, alors mme que les effectifs affects la circulation
sont insuffisants et que cette remise en tat ne ncessite
ni moyen techniques ni moyens financiers hors de porte
des possibilits de ltat et des collectivits locales.
Ltat et les communes devront veiller lentretien, au
maintien en bon tat et au remplacement du mobilier
urbain. Les dpenses dentretien du mobilier urbain
doivent tre prises en charge par le budget allou
lentretien routier. Un accent particulier doit tre port
sur lducation la scurit routire qui ncessite de :
t
Renforcer linformation, lducation et la
sensibilisation du public
t
Introduire dans les programmes scolaires des
modules sur la prvention
t
Amliorer les conditions de dlivrance du permis
de conduire travers une inscription obligatoire
dans les auto-coles
t
Initier un programme de formation adapt au
bnfice des chauffeurs de transports en commun
ou de marchandises et subordonner lautorisation
dexercer lobtention dune attestation de
formation
CHAPITRE 9
t
Sensibiliser les populations, les acteurs et les agents
de ltat la scurit routire
Lutilisation des vhicules deux roues, si elle tait
promue et encourage par des mesures incitatives,
profiterait un grand nombre dusagers. Le faible
linaire des distances parcourir, le relief peu accident
et la jeunesse de la population sngalaise sont, en
effet, des facteurs favorables. Les avantages attendus
concernent : labsence de rejet de carbone, lconomie
des espaces de stationnement et de circulation, la faiblesse
des cots dacquisition et dentretien des bicyclettes, le
dveloppement de filires semi-industrielles et la cration
demplois, une meilleure fluidit de la circulation, une
scurit routire accrue, etc.
Dans le cadre de la construction de logements,
certaines stratgies du secteur informel pourraient
tre imites par le secteur formel de la construction.
Les entrepreneurs en construction grande chelle du
secteur formel pourraient, par exemple, se comporter
un peu plus comme des entrepreneurs de construction
petite chelle et du secteur informel en montrant
davantage de souplesse et dadaptation aux besoins et
aux moyens de la clientle plus pauvre. Ils pourraient,
entre autres, offrir diffrentes options permettant la
construction progressive des units de logement, en
excutant les travaux de gros-uvre et certains travaux
complexes ou menaant la scurit des occupants,
et en laissant la plupart des tches du second uvre
aux soins des tcherons, tout en leurs fournissant des
conseils techniques ou mme en les employant comme
ouvriers non qualifis selon leur capacit. Cela pourrait
galement signifier ladaptation de la conception et/ou
du mode de construction de la maison aux matriaux
de construction fournis ou produits par leurs clients
(parpaings, adobes, blocs de terre comprime) et aux
fentres, portes, appareils sanitaires et autres accessoires
neufs ou recycls que ces derniers pourraient avoir
acquis au fil du temps.
La formation des artisans informels qui produisent
les lments base de bton peut amliorer la qualit
de leurs produits et la productivit de leur travail. Les
rserves de matires premires qui existent au Sngal
pourraient permettre de dvelopper une industrie locale
qui se substituerait aux matriaux imports. Cest le
cas du fer (acier bton), du sable silicieux (verre et
cramiques), du marbre et de largile (cramiques).
Il sagit aussi de promouvoir et de favoriser la mise
en place dentreprises de production des matriaux
locaux et limplication des collectivits locales dans
la diffusion des normes et standards sur les matriaux
locaux. Il y a lieu cet effet de renforcer le partenariat
entre la recherche et laction pour lutilisation des
CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS
105
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
matriaux locaux en capitalisant sur et en dveloppant
les expriences concernant les industries locales de
fabrication de matriaux et la valorisation du savoir-
faire traditionnel et endogne.
Le dveloppement du logement pour les mnages
urbains aux revenus faibles passe aussi par la mise en
place, grande chelle, de mcanismes de micro-crdit
destins au financement de lacquisition des matriaux
de construction pour ces mnages ; au renforcement de
la recherche sur les matriaux locaux et leur vulgarisation
auprs des mnages ; et la rduction de la fiscalit sur
les matriaux locaux principaux.
Dans le cadre du renforcement des capacits des ouvriers,
il faut adapter loffre de formation la demande de
main duvre, notamment des ouvriers spcialiss
(tanchistes, plombiers, lectriciens du btiment,
106
conducteurs dengins routiers), de lencadrement moyen
(chefs de chantiers, surveillants de travaux, oprateurs-
topographes, contrematres) travers la promotion
et limplantation dtablissements de formation aux
mtiers de la construction.
Lamlioration du march foncier et du logement urbain
passe par ladoption de mesures telles que :
t
Encadrer et reconnatre les courtiers pour assainir la
profession et viter les abus
t
Rduire la fiscalit sur le logement et ses composantes
pour rduire les prix dans le march formel et ainsi
augmenter le nombre de transactions formelles
t
Renforcer les pouvoirs des collectivits locales dans
lencadrement, la supervision et le contrle des
transactions foncires et des logements
 CHAPITRE 9

NOTES DE FIN

1. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destin lhabitat cas du Sngal, p. 6.

CONCLUSION GNRALE ET RECOMMANDATIONS

107
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
IMPLICATIONS AU NIVEAU DES
POLITIQUES PUBLIQUES
Des changements politiques majeurs sont ncessaires
pour amliorer les conditions daccs au foncier et au
logement du plus grand nombre en milieu urbain.
Leur ambition devra tre de concilier lgitimit et
lgalit. Ces politiques passent par une refonte du
droit foncier qui permette la scurisation de lhabitat
informel mais aussi son intgration dans la ville travers
la restructuration. Elles appellent aussi simplifier et
vulgariser les dispositions juridiques et rglementaires
encadrant laccs au sol.
Les politiques de production, en masse, de terrains
amnags et quips accessibles aux mnages faibles
revenus doivent :
Rorienter laction des promoteurs publics immobiliers
Mettre en place des institutions appropries aux
ressources consquentes
Crer un engagement prioritaire de ltat dans la
ralisation de grandes trames assainies et de zones
damnagement concert (ZAC), notamment au
bnfice des acteurs du secteur informel
Assouplir la lgislation foncire ci-dessus mentionne
Le raccourcissement des dlais de dlivrance des titres et
des autorisations passe par une rduction du nombre des
intervenants et des procdures agissant sur, ou encadrant
le secteur foncier et du logement et par leur regroupement.
Il favoriserait laccs formel au sol et ldification de
quartiers structur. Lharmonisation des diffrentes
lgislations sectorielles incidence sur le foncier et le
logement contribuera aussi renforcer lapplicabilit de
telles dispositions, et permettra le recul de linformalit et
donc de la sous-intgration de lhabitat.
108
10
Des politiques cibles destines faciliter laccs au
financement pour les mnages du secteur informel
et les populations faibles revenus sont ncessaires.
Elles concernent la mise en place dinstitutions de
micro-finance au taux dintrt rduit et ddies au
financement de composantes du logement. Elles portent
aussi sur lassouplissement des conditions de crdit au
niveau de la banque de lhabitat du Sngal (BHS) pour
permettre laccs des acteurs informels. Ltat doit aider
les institutions bancaires mobiliser des ressources des
cots rduits sur le moyen et le long terme et mettre en
place un fonds de garantie pour assister les acteurs du
secteur informel dans laccs au financement de lhabitat.
Des politiques fiscales incitatives la production de sols
et de logements urbains accessibles sont attendues. Elles
cibleraient lallgement de la taxation sur les matriaux
de construction essentiels et llimination de la double
taxation (TVA et taxe denregistrement).
Dans le cadre du financement et du march du
logement, des cahiers des charges doivent encadrer
lattribution des terrains du domaine priv de ltat
aux promoteurs, afin de dfinir et de garantir un niveau
minimum de qualit dans lamnagement des parcelles
usage dhabitation et doffrir des quotas moins onreux
aux groupes dfavoriss.
La dcentralisation devra tre renforce au plan des
ressources pour dynamiser la fourniture dinfrastructures
et de services urbains de base. Quil sagisse des
extensions pri-urbaines, de lalimentation en eau
potable, de lassainissement ou de la voirie urbaine, ltat
doit transfrer aux collectivits locales des ressources
adquates pour la gestion de tels services locaux.

La politique nationale de lhabitat doit promouvoir
des programmes de logement incluant des logements
sociaux sur des sites insuffisamment mis en valeur dans
les quartiers centraux et pricentraux des villes.
Le ministre des Mines doit renouveler la cartographie
dtaille des gisements existants et vulgariser les
informations ce sujet, afin de promouvoir la mise en
place dentreprises de production des matriaux locaux.
Des mesures devront aider renforcer la synergie
dactions entre les services du ministre charg des
mines et ceux du ministre charg de lhabitat. Les
services techniques de ltat doivent mettre en place
une politique visant capitaliser sur les expriences
fructueuses dindustries locales de fabrication de
matriaux et les rpliquer. Ils doivent galement
prvoir la communication grand public qui permettra
ces matriaux locaux dtre accepts et utiliss.
IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES
CHAPITRE 10
Ltat doit promouvoir des politiques de formation aux
mtiers, de renforcement continu des comptences.
Il doit aussi dvelopper des mesures incitatives pour
favoriser une meilleure intgration et une bonification
rciproque entre les secteurs formel et informel de
la construction. Pour promouvoir lemploi, ltat
doit concilier ses politiques de grands travaux avec
limplantation dindustries utilisatrices de main
duvre. Il doit aussi rorganiser le march de lemploi
et de la main duvre dans le secteur du logement, par
ladoption et lapplication de politiques visant favoriser
lintgration de lemploi et de la main duvre informels
dans les travaux de commande publique. Ltat devra
galement assouplir et adapter la rglementation du
travail aux exigences de la main duvre informelle
pour assurer la protection sociale des travailleurs du
secteur du logement.
109
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

11
APPENDICES

Matrices des contraintes des performances du secteur du logement urbain

Contraintes des performances du secteur du logement

Financement de Matriaux et Emploi et main
Foncier Infrastructure lhabitat et march industrie de la duvre
du logement construction
Cadre Multiplicit Multiplicit des Faible capacit Absence de Inorganisation
organisationnel des acteurs et acteurs et mauvaise nancire des collaboration du march de
et institutionnel dispersion des articulation dans les promoteurs entre les services lemploi et de la
organes de interventions immobiliers pour chargs des main duvre
dcisions et des produire des mines et les Absence de
ples dexcution logements sociaux services chargs dispositifs
Complexit et grande chelle de lhabitat pour institutionnels et
lenteur dans le Lenteur des lexploitation organisationnels
processus de procdures des gisements de rgulation
dlivrance des administratives en vue la du march de
titres de proprit (autorisation valorisation des lemploi et de
de transaction, matriaux locaux gestion de la
Attitudes
autorisation de lotir (pierre taille, main duvre
concurrentielles
et autorisation de sable siliceux,
entre les acteurs Insufsance dune
construire, rception, argile, marbre,
institutionnels main duvre
morcellement) etc.)
Conits professionnelle
territoriaux entre Faible implication de et qualie dans
collectivits locales ltat, les collectivits le secteur du
(communes et et des services logement.
communauts concessionnaires Faible protection
rurales) dans les oprations sociale des
damnagement et travailleurs
dquipement du secteur du
Contraintes exognes logement
du systme bancaire
(ralisations de
garantie, cot des
transactions lev)

110
 CHAPITRE11

Cadre Inscurit foncire Non-respect des Raret des titres de Absence de Absence de
juridique et Juxtaposition normes dans proprit dans les contrle de contrle des
rglementaire des modles les secteurs de villes de lintrieur qualit des comptences de
de rfrence, lalimentation Ratio de couverture produits locaux la main duvre
confrontation en eau potable, des emplois longs et imports Faible prise en
et conits de lassainissement, par des ressources Normes et compte des textes
logiques entre llectricit et la longues, trs standards qui organisent la
le moderne et le voirie contraignant pour le prescrits main duvre
coutumier Faible implication systme bancaire et imports Faible protection
de ltat et des la micro-nance et souvent sociale des
collectivits locales Lenteur dans inadapts aux travailleurs
Difcults
dans le nancement les procdures ralits locales du secteur du
dapplication des
de la voirie et juridiques (rgles de logement
textes
rseaux divers provisionnement trs
contraignantes)
Non-respect
des normes de
construction et
dhabitabilit
Offre Insufsance de Non-quipement Insufsance du crdit Faiblesse de Faible niveau de
loffre de terrains des sites dextension long terme pour la diffusion qualication et
amnags avant leur le nancement du des normes et de contrle de la
Explosion des prix occupation locatif standards sur les main duvre
des terrains dans Non-adaptation des Insufsance du crdit matriaux locaux Offre de main
les zones urbaines rseaux des sites en long terme pour Non-exploitation duvre qualie
Politisation de densication laccs la proprit des carrires trs faible dans
loffre de terrains Non-adaptation Taux de crdit levs Cot lev de lintrieur du
de certaines lexploitation pays et dans le
Dure de
technologies des gisements priurbain de
remboursement
dans le secteur de de matriaux de Dakar
courte
lassainissement construction
Raret des crdits
Fourniture en dquipement pour Faible savoir-faire
lectricit peu les entreprises dans lutilisation
able et faible des matriaux
Insufsance des
diversication locaux
ressources longues
des sources Part leve
dans les milieux
dapprovisionnement des matriaux
bancaires
en nergie lectrique imports dans
Inorganisation et/
lquipement du
ou inaccessibilit de
btiment
linformation sur les
marchs du sol et du Cot lev
logement du transport
des matriaux
Insufsance de loffre
des lieux de
de logements sociaux
production ou
Dakar
dimportation
Absence doffre de aux chantiers
logements sociaux
dans les villes de
lintrieur
Fiscalit sur le
logement trs
leve, capitalise, et
inadquate
Immobilisation de
lpargne sur les
matriaux pour
la construction
temprament
Absence de marchs
secondaires dans les
villes de lintrieur

APPENDICES
111
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Demande Forte demande par Demande en Solvabilit de la Faible Demande pas

rapport loffre lectricit excdant demande exploitation des adapte loffre
disponible largement la Faible taux de gisements de Main duvre
production bancarisation matriaux peu qualie
Faible taux de (proportion de Cot des
couverture dans personnes ayant matriaux lev
le secteur de recours aux services surtout dans
lassainissement dune banque) les localits de
Insufsance de la lintrieur
qualit du service
et faible taux de
couverture des
transports en
commun.
Politique Absence de Faible capacit des Manque de Absence dune Absence de
coordination et collectivits locales transparence cartographie formation
faiblesse de la (voirie, adduction dans lattribution dtaille des permanente
concertation eau potable, des terrains aux gisements Insufsance des
Instabilit des assainissement) promoteurs Faible diffusion politiques de
ples de dcision Absence Faible politique des informations formation aux
Insufsance de la darticulation des dincitation scale de sur la mtiers
prise en charge programmes la part de ltat dans cartographie des
du genre dans le nancement du gisements
les politiques logement Faiblesse des
publiques Offre de crdits politiques
bancaires non dincitation pour
adapte au secteur lutilisation des
informel matriaux locaux
Absence de
marketing pour
lutilisation de
matriaux locaux
Instruments de Imprcision des Faute Faible production Faible Non application
mise en uvre comptences damnagement, de documents de distribution dans des dispositions
(amnagement, et manque certaines zones planication lespace national de protection
planication, dharmonisation ne peuvent pas Longues procdures dunits de physique des
codes) Insufsance accder certains pour la production production de travailleurs sur les
darticulation services (routes, des titres de proprit matriaux locaux chantiers
entre les diffrents assainissement, et des droits fonciers Non-
niveaux de adduction eau capitalisation sur
Faible taux de
planication potable, lectricit) les expriences
bancarisation
Multiplicit des Inefcacit de (proportion de dindustries
rgimes fonciers la police de personnes ayant locales de
et des modes loccupation du recours aux services fabrication
dadministration sol (direction de dune banque) de matriaux
surveillance et (matriaux de
du contrle de toiture, pour le
loccupation du sol, revtement, etc.)
service dhygine, Faible
collectivits locales) valorisation
Absence de du savoir-faire
ressources adquates traditionnel et
pour la mise en endogne
uvre des politiques Faiblesse de
lapplication
grande chelle
des rsultats
de la recherche
pour le go-
bton (la terre
stabilise)

112
 CHAPITRE11

Capacits Lenteur dans le Faible capacit Raret des ressources Absence de Nombre
institutionnelles processus de prise des structures longues dans le formation insufsant
de dcision publiques dans la milieu bancaire lutilisation des dinstitutions de
Longues mise en uvre des Ratio contraignant matriaux locaux formation aux
procdures politiques. de couverture et mtiers de la
dacquisition des de structure de construction
titres portefeuille
Manque de
sensibilisation
des lus et de
formation des
professionnels des
collectivits locales
sur le foncier
Non-accessibilit
de linformation
foncire
Questions Cot trs lev Cot des services Taux de crdit lev Chert des Chert de la main
daccessibilit des terrains urbains de base pour les banques matriaux duvre qualie
nancire et de Taxes leves et souvent largement et trs lev pour la Faiblesse de la et non-qualie
prix cumules au-dessus des micro-nance comptitivit des
capacits nancires Chert des prix matriaux locaux
des mnages des parcelles et
logements

APPENDICES
113
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Matrice dactions prioritaires de performance du secteur du logement urbain

Matrice dactions prioritaires de performance du secteur du logement

Financement Matriaux
de lhabitat et industrie Emploi et main
Foncier Infrastructure
et march du de la duvre
logement construction
Cadre Rduire le nombre Rduire le nombre Dnir les qualits Dvelopper Rorganiser le
organisationnel dintervenants dintervenants et minimum des des liens entre march de lemploi
et institutionnel et les dlais de assurer une bonne promoteurs les services et de la main
dlivrance des articulation des immobiliers du ministre duvre dans le
titres et des interventions Rduire et xer les charg des secteur du logement
autorisations dlais de traitement mines et ceux par ladoption et
pour les procdures du ministre lapplication de
administratives charg de stratgies soucieuses
lhabitat dintgrer lemploi
Ralisation du
et de la main
niveau primaire
duvre du secteur
par ltat, les
informel dans les
collectivits
politiques publiques
locales et les
(assouplissement des
concessionnaires
politiques et de leur
application)
Promouvoir /
renforcer les
regroupements
des travailleurs
des mtiers de
la construction
en organisations
socioprofessionnelles
(regroupements,
associations ou
syndicats)
Assurer la protection
sociale des
travailleurs dans le
secteur du logement

114
 CHAPITRE11

Cadre Scuriser le Respecter les Titrer les assiettes Crer une Appliquer les textes
juridique et foncier par normes tablies foncires dans les structure de qui organisent
rglementaire lacclration par lOrganisation villes de lintrieur contrle de la main duvre
des dlais de mondiale de la Rationaliser qualit des formelle
dlivrance des sant (OMS) dans lutilisation des matriaux Assouplir et adapter
titres lalimentation en eau terres dans ou impliquer la rglementation du
Rviser les potable les primtres le Centre travail aux exigences
standards Respecter les normes communaux exprimental de la main duvre
dusage des sols de calibrage et de de recherches informelle
Ramener de 75
et les normes dimensionnement et dtude
50 % le ratio Allger et adapter les
et rglements des canaux pour
de couverture taxes par rapport au
de subdivision dvacuation des lquipement
des emplois niveau des revenus
des terrains eaux uses (CEREEQ) dans
longs par des
construire le contrle
Promouvoir les ressources longues
Assouplir et rseaux de transport pour rduire les Dvelopper
simplier les de masse comme le contraintes sur le des normes
dispositifs train et les bateaux- systme bancaire et bases sur la
lgislatifs et taxis pour assurer la la micro-nance performance
rglementaires desserte urbaine et et rpondant
Rviser les rgles
ainsi que les interurbaine aux conditions
de provisionnement
mcanismes des diffrentes
Veiller au respect en tenant compte
daccs au foncier rgions du
des cahiers des de lhistorique des
qui participent de Sngal
charges et aux dlais remboursements
linstallation de de garantie des des crdits
la crise foncire infrastructures dans Renforcer le
structurelle le secteur de la voirie contrle des
Refonder et urbaine normes de
radapter le Renforcer les construction et
droit au regard budgets de ltat dhabitabilit
des pratiques et des collectivits
coutumires et locales pour le
informelles nancement et
Dnir un cahier lentretien de la
des charges prcis voirie et des rseaux
pour lexploitation divers
des baux usage
dhabitation et le
vulgariser

APPENDICES
115
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Offre Promouvoir Raliser les Ramener 50 % le Impliquer les Mettre en uvre

de vastes quipements ratio de couverture collectivits des formations
programmes structurants dans des emplois longs locales dans dans les domaines
damnagement les sites dextension par des ressources la diffusion de lamlioration
et dquipement des primtres longues dans le des normes et de la qualit de la
de terrains urbains avant leur systme bancaire et standards sur main duvre, de
Doter le ministre occupation la micro-nance les matriaux sa productivit et
charg de Radapter et Aider les institutions locaux de son systme de
lurbanisme et redimensionner les bancaires Renforcer le gestion
les collectivits rseaux des sites en mobiliser des partenariat Crer des structures
locales de densication ressources sur le entre la de formation
ressources Adapter les moyen et le long recherche et professionnelle
nancires technologies terme des cots laction pour lintrieur du pays
consquentes dassainissement aux rduits (tat) lutilisation
pour de vastes besoins des sites. Mettre en place un des matriaux
programmes ex. : Eviter le tout fonds de garantie locaux
damnagement lgout partout et Inciter la
Amliorer les
et dquipement pour tous mise en place
performances
de terrains dentreprises
Dvelopper des des structures de
Rserver de vastes sources alternatives nancement des de production
zones amnages dapprovisionnement petites et moyennes des matriaux
lhabitat en de llectricit, entreprises en locaux
hauteur comme lolien et le xant des objectifs Vulgariser
solaire annuels large chelle
Mettre en place Rduire la scalit lutilisation
un programme de sur lpargne des matriaux
remplacement des long terme locaux
units thermiques mobilise (la taxe
et des mesures sur les oprations
dentretien du rseau bancaires)
Promouvoir des
programmes de
logement incluant
des logements
sociaux sur des sites
insufsamment mis
en valeur dans les
quartiers centraux
et pricentraux des
villes
Mettre en place une
TVA immobilire
sur toute la lire
de production,
depuis le foncier, en
supprimant le droit
denregistrement
Adapter les
crdits bancaires
aux ressources
nancires cycliques
ou alatoires des
clients

116
 CHAPITRE11

Demande Dvelopper le Augmenter loffre Encourager des Promouvoir Adapter loffre

locatif social de services pour mesures incitatives lexploitation de formation
Promouvoir la satisfaire la demande pour le recours aux des carrires la demande de
mixit urbaine et en lectricit. services bancaires lintrieur du main duvre
sociale Promouvoir des (bancarisation) pays notamment des
technologies ouvriers spcialiss
Promouvoir
favorisant la et de lencadrement
une offre de
rduction de moyen
logements
sociaux sur les la demande en
terrains nus et/ou lectricit (meilleure
insufsamment orientation des
mis en valeur btiments, crans
dans les quartiers verticaux (verts
centraux et ou de toile) de
pricentraux des protection solaire,
villes toits verts, campagne
darborisation des
villes, etc.)
Renforcer le
nancement
du Programme
dassainissement des
quartiers priurbains
de Dakar (PAQPUD)
pour amliorer le
taux de couverture
dans le secteur de
lassainissement
Amliorer la
qualit du service
et augmenter le
parc roulant dans
le secteur des
transports
Politique Regrouper les Doter les collectivits Dnir des cahiers Vulgariser les Promouvoir des
leviers essentiels locales de ressources des charges lors informations mesures incitatives
de lhabitat sous humaines dans de lattribution des sur la propres favoriser
un ministre les domaines terrains du domaine cartographie une plus grande
charg de suivants : voirie, priv de ltat aux dtaille des intgration et
lhabitat adduction promoteurs gisements une bonication
Dnir et adopter deau potable, Dnir une Assurer une rciproque entre les
une politique assainissement politique scale sensibilisation secteurs formel et
nationale de Mettre en place pour lacquisition pour favoriser informel
lhabitat un cadre pour de la premire lacceptabilit Promouvoir des
larticulation des rsidence des matriaux politiques continues
programmes dans les Mettre en place locaux de renforcement des
services urbains de un observatoire comptences
base pour la production, Combiner les projets
la diffusion de de grands travaux
linformation et limplantation
le conseil sur les dindustries
marchs du sol et pourvoyeuses de
du logement au main duvre
sein des collectivits
locales (communes)
Adapter les
crdits bancaires
aux ressources
nancires cycliques
ou alatoires des
clients

APPENDICES
117
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Instruments de Harmoniser Mettre en uvre Produire et diffuser Promouvoir la Encourager les

mise en uvre le Code de les programmes de les documents de mise en place contrles de scurit
lurbanisme et restructuration et planication dentreprises dans les chantiers
le Code des dquipement des Rduire les dlais de production
collectivits quartiers irrguliers de production des des matriaux
locales sur les et bidonvilles titres de proprit Capitaliser et
matires touchant Doter de moyens dvelopper les
lhabitat et et rendre efcace expriences
lurbanisme la police de dindustries
Dvelopper la loccupation du locales de
concertation dans sol (direction de fabrication de
llaboration et la surveillance et matriaux
rvision des plans du contrle de Valoriser le
Acclrer la loccupation du sol, savoir-faire
suppression des service dhygine, traditionnel et
permis doccuper collectivits locales) endogne
et des permis Trouver les ressources Promouvoir
dhabiter nancires lapplication
Rduire les modes ncessaires la grande chelle
dadministration mise en uvre des des rsultats
politiques daccs de la recherche
aux services urbains pour le go-
de base bton (la terre
stabilise)
Capacits Au sein de Renforcer les Encourager Inclure dans les Promouvoir
institutionnelles ltat, regrouper capacits des lpargne long programmes limplantation
sous une mme structures tatiques terme dans le des formations dinstitutions de
autorit les pour la mise en secteur bancaire et techniques formation aux
services en charge uvre des politiques de la micro-nance lutilisation mtiers de la
du foncier et de Revoir les ratios des matriaux construction
loccupation des de couverture et locaux
sols de structure de
Crer des portefeuille
guichets uniques
pour lacquisition
des titres
Renforcer les
comptences
des collectivits
locales sur la
gestion foncire
Vulgariser les
textes sur le
foncier auprs des
populations

118
 CHAPITRE11

Questions Promouvoir une Mettre en place des Rduire les taux Encourager Allger les taxes sur
daccessibilit plus grande mixit politiques sociales de crdit dans les des mesures les matriaux pour
nancire et de des usages du sol, daccs aux services banques et les incitatives pour lautopromotion
prix et lexploration urbains de base structures de micro- limplantation Assurer linitiation
de nouvelles nance dunits locales des ouvriers non
typologies de de production qualis aux
logements de matriaux techniques de
permettant Promouvoir un construction.
laccs plus de label de qualit Produire et diffuser
terrains usage pour les units des guides simplis
rsidentiel en locales de sur la gestion
zones urbaines production de de chantiers,
ainsi quune matriaux lvaluation des
plus grande
cots et de la
densication
qualit de certains
(socialement et
travaux, au prot des
culturellement
entrepreneurs
acceptable)
Ramener les droits
denregistrement
au cot du service

APPENDICES
119
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africatime.com/Senegal/nouvelle.asp?no_nouvelle =
551860&no_categorie, 7-9.

126

Annexe 1 : Nature et contenu des documents durbanisme selon la loi 88-05 du 20
juin 1988 portant Code de lurbanisme
Nature du document
Schma directeur damnagement et
durbanisme (SDAU)
Plan directeur durbanisme (PDU)
Plan durbanisme de dtail (PUD)
CHAPITRE 13
13
ANNEXES
Contenu
Orientations fondamentales damnagement du territoire :
U Destination gnrale des sols
U Nature et trac des grandes infrastructures
U Localisation des services et activits importants
U Zones prfrentielles dextension ou de rnovation
Orientations gnrales et lments essentiels de lamnagement urbain :
U Affectations
U Voies de circulations
U Organisation gnrale des transports
U Emplacement des activits importantes, espaces libres, boiss, zones
prfrentielles dextension
U Programmation et cots
U Schma directeur des rseaux divers
U Indication des zones de plan durbanisme de dtail et des zones
spciales damnagement foncier
U Secteur sauvegarder pour des motifs historiques, cologiques ou
culturels
Prcision des plans directeurs durbanisme dans des secteurs donns :
U Mode particulier dutilisation du sol
U Trac des voies de circulation
U Emplacements rservs aux services publics, espaces dintrt rgional et
espaces libres
U Rgles et servitudes de construction
U Conditions doccupation du sol
U Avant-projet dalimentation en eau potable, dassainissement et
dlectrication
ANNEXES
127
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL
Rgles pouvant tre xes par les
plans directeurs durbanisme et les
plans durbanisme de dtail (mesures
de sauvegarde)
128
U Suspension des autorisations de construction (dune dure maximum de
5 ans)
U Autorisation administrative des transactions immobilires (maximum 5
ans)
U Dimensions des terrains btir
U Volumes, densits, caractristiques architecturales, implantation,
vgtation et environnement
U chelonnement des travaux (amnagement diffr pour au plus 15 ans)
U Destinations des zones et des immeubles
U Espaces verts crer ou prserver
U Zones spciales damnagement (rnovation urbaine, remembrement,
amnagement concert)
U Interdiction de construire dans des zones rserves
U Amnagement des zones agricoles ou de loisirs
U Sauvegarde et mise en valeur des lments de valeur historique ou
artistique
U Hygine, salubrit, scurit publique, sauvegarde des valeurs culturelles
et esthtiques
 CHAPITRE 13

Annexe 2 : Les directions centrales des ministres et leurs comptences lies aux
logements urbains

Ministre charg de lhabitat et de la construction

Directions Fonctions

Direction de lHabitat U Suivi de lautopromotion assiste

U Tutelle des organismes immobiliers
U Diffusion de la documentation disponible sur les mthodes et techniques nouvelles de
construction
U Organisation et suivi des coopratives dhabitat
U Promotion de laccs des femmes lhabitat
U Promotion de lhabitat pour les Sngalais de lextrieur
U Gestion du Fonds roulant pour lhabitat social

Direction de U Application de la politique gnrale de lhydraulique urbaine en milieu urbain et en

lHydraulique urbaine milieu pri-urbain
U Mise en uvre de la politique gnrale de lhydraulique travers la Socit nationale
des eaux du Sngal (SONES, concessionnaire) et la Sngalaise des eaux (SDE,
fermier) en assurant la planication, en rapport avec la SONES, des programmes
dinvestissements annuels, le contrle et le suivi des contrats et des programmes sur
lensemble du territoire national

Ministre charg de lurbanisme

Direction de U laboration et suivi de lapplication des lois et rglements durbanisme et darchitecture

lUrbanisme et de U laboration et mise en place doutils de gestion urbaine
larchitecture
U tablissement et gestion de bases des donnes urbaines
U Recherches et tudes prospectives
U Mise en place et suivi de la politique de restructuration et de rgularisation foncire
U Appui et harmonisation des programmes de dveloppement urbain initis par des
communauts locales
U Assistance aux collectivits locales dans llaboration de leurs documents de
planication urbaine et de programmation de la gestion du dveloppement urbain
U Appui aux collectivits locales, aux personnes morales et aux particuliers (montage,
recherche de nancement et formation) pour leurs projets
U Suivi de la gestion des tablissements urbains
U Suivi, coordination, gestion des programmes damnagement
U Promotion de larchitecture sngalaise et de lesthtique urbaine
U Contrle de la qualit architecturale des projets
U Suivi de la dcentralisation en matire durbanisme

Direction de la U Surveillance et contrle de lutilisation du sol en milieu urbain et dans les

Surveillance et du agglomrations
contrle de lutilisation U Vrication de loccupation du sol
du sol
U Assistance aux communauts locales pour le contrle des occupations illgales ou
irrgulires
U Constatation des infractions relatives loccupation du sol

Direction de U Application de la politique du Gouvernement en matire dassainissement en milieu

lAssainissement urbain urbain et en milieu priurbain

ANNEXES
129
PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Ofce national de U Planication et programmation des investissements

lassainissement U Matrise douvrages et matrise duvre, conception et contrle des tudes et des
travaux dinfrastructures deaux uses et pluviales
U Exploitation et maintenance des installations dassainissement deaux uses et pluviales
U Dveloppement de lassainissement autonome
U Valorisation des sous-produits des stations dpuration

Direction du Paysage U tude, programmation, excution et suivi des oprations damnagement des paysages
et des espaces verts et des espaces verts urbains
urbains U Prise en compte des besoins en espaces de loisirs, de dtente et de jeux dans le plan
durbanisme
U Participation llaboration des plans damnagement urbain
U Assistance aux communauts locales pour la cration, lorganisation et lquipement
des espaces de loisirs, de dtente et de jeux

Ministre charg de lconomie et des nances

Direction des impts U Assiette et liquidation des impts et taxes assimiles autres que ceux exigibles
limportation ou lexportation

Direction de U Assiette et liquidation des droits denregistrement, de timbre, de publicit foncire et

lEnregistrement des des taxes qui leur sont assimiles
domaines et du timbre U Gestion du domaine public et du domaine priv de ltat
U Organisation foncire
U Gestion des biens vacants et sans matre ou placs sous squestre en consquence
dune mesure de sret gnrale
U Gestion de lacquisition, de la gestion et de lalination du domaine priv immobilier
non-affect de ltat
U Recouvrement des droits de publicit foncire
U Prparation des actes et des titres portant sur le domaine public et le domaine priv de
ltat
U Surveillance des oprations foncires relatives au domaine national
U Surveillance des oprations relatives au contrle des loyers
U Organisation foncire comportant les oprations dimmatriculation, de publication et de
conservation des droits fonciers

Direction du Cadastre U Lotissements et affaires foncires

U Photogrammtrie et travaux informatiques

130
 CHAPITRE 13

Annexe 3 : Lotissements administratifs de la ville de Pikine entre 2003 et 2008

Nombre de
Localisation Nature juridique Observations
parcelles

2003 Keur Massar TNI 274 Rgularisation Familles

Keur Massar TNI 1460 Extension Village

Keur Massar TF 11900 /DP en 908 Rgularisation Familles

partie

KAMB TF 13071/DP 704 Rgularisation Familles

2004 Keur Massar (Ancienne Route TNI 143 Rgularisation Familles

de Rusque)

Malika (Route de Malika) TNI 113 Rgularisation Familles

Yeumbeul (ASECNA) TF 12938/DP 1404 Rgularisation Cooprative et

recasement des inonds de Yeumbeul

Keur Massar TNI 2719 Rgularisation Familles

2005 Mbao TF 221 55 Rgularisation Familles

2006 Keur Massar TNI 1398 Rgularisation

Kamb TNI 90 Rgularisation

Keur Massar T NI 593 Rgularisation

Pikine Rue 10 (Derrire TF 50/DP 438 Projet administratif + Rgularisation

technopole)

Keur Massar (ex Hpital TF 12894/DP 323 Projet administratif + Rgularisation

traditionnel en partie) occupants

Pikine Rue 10 TF 50/DP en partie 81 Projet administratif + Rgularisation

occupants

2007 Keur Massar (Mdina Kelle) TNI 414 Rgularisation

Keur Massar TNI 490 Rgularisation Familles

Kamb TNI 189 Rgularisation

Keur Massar TF 11900/DP en 368 Rgularisation Familles

partie

Thiaroye TF386/DP 78 Projet administratif

2008 Keur Massar TNI 1028 Rgularisation

Keur Massar TNI 212 Rgularisation

Total 13482

* : TNI : Titre non inventori. TF : Titre foncier. DP : Demande de propositions

ANNEXES
131
 PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL

Programme des Nations unies pour les tablissements humains (ONU-Habitat)

P.O. Box 30030, Nairobi 00100, KENYA
Tel : +254 20 762 3120
Site Internet : www.unhabitat.org