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PEDRINHO GOLDMAN
Braslia Maro 2012
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
NDICE
1. Conceito de oramento
2. Tipos de oramento
3. Tcnicas de oramentao Estimativas de custos
4. Crticas ao oramento
5. Avaliaes de custos unitrios e preparo de oramento de construo
6. ABNT NBR 12721- Montagem do memorial de incorporao
7. Padres de construo - CUB Custos Unitrios da Construo (Lei
4591/64)
8. Controle oramentrio Centro de custos Controle de custos no plano de
contas
9. Planejamento estratgico de empreendimentos imobilirios Cronograma
fsico-financeiro
10. Tpicos sobre estudos de viabilidade associados ao oramento da
construo Indicadores de viabilidade
11. Anexos
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
PLANEJAMENTO INTERLIGADO AOS SETORES DA EMPRESA
Projetos -
Arquitetura
Jurdico
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INSERO DO PLANEJAMENTO TCNICO NO CICLO DE VIDA DO EMPREENDIMENTO
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IMPORTNCIA DO ORAMENTO
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REPRESENTATIVIDADE DOS CUSTOS DE CONSTRUO NO EMPREENDIMENTO
yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da construtora, taxa
de encargos sociais, equipe operacional da obra
yAdoo de duas metodologias para obteno de intervalo de valores provveis para a
estimativa
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Anexo I Artigo do VII Seminrio Internacional LARES Outubro 2007
Quadro I: Valores de custos dos servios por m2 de rea equivalente.
1 2 3 4 5 6 7 8
R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2
Padro de acabamento: Normal Normal/alto normal / alto Normal baixo/normal alto normal normal
rea equivalente de construo: 32.497,00 53.435,00 1.698,76 3.548,00 5.653,00 1.308,00 5.166,00 1.662,00
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2 - TIPOS DE ORAMENTOS:
ORAMENTO PRELIMINAR:
yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da
construtora, taxa de encargos sociais, equipe operacional da obra
yPossibilidade de ajuste oramentrio quando da concluso dos projetos executivos e
memoriais
yContemplar os processos construtivos no oramento
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2 - TIPOS DE ORAMENTOS:
ORAMENTO EXECUTIVO:
yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da
construtora, taxa de encargos sociais, equipe operacional da obra
yContemplar os processos construtivos no oramento
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3 TCNICAS DE ORAMENTAO
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3 TCNICAS DE ORAMENTAO
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3 TCNICAS DE ORAMENTAO
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3 TCNICAS DE ORAMENTAO
RELATRIOS DE PLANEJAMENTO:
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3 TCNICAS DE ORAMENTAO
Relatrios de Planejamento
Curva ABC
Carta de Cronograma
Oramento
entrega do Fsico-
detalhado
oramento Financeiro
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ELABORAO DOS ORAMENTOS DOS CUSTOS DA CONSTRUO
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Anexo III Artigo sobre a avaliao do oramento do construtor para consolidao do oramento
Concluses:
- A realizao da equalizao do oramento contratado pelo incorporador e do construtor
uma tendncia mercadolgica
- A equalizao possibilita reduo da margem de erro das estimativas para a realizao
do empreendimento
- Estabelece uma previso meta com a anuncia do incorporador e do construtor
- Aumenta o grau de segurana dos indicadores de viabilidade do empreendimento
- Cria uma ferramenta adequada de compras e contrataes para a construo do
empreendimento.
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1. EXERCCIO: ORAMENTO POR ESTIMATIVA PARAMETRIZADA
Oramento Parametrizado
1. & 2. metodologia
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Trabalhos em Instalaes
terra e prediais e
fundao Levantamento especiais
de quantidades
Alvenaria
Esquadrias,
Cobertura e revestimentos, pisos,
tratamentos pinturas
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
- O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no cartrio competente
de registro de imveis, os seguintes documentos, entre outros:
a. Projeto arquitetnico de construo devidamente aprovado pelos rgos competentes.
b. Clculo das reas das edificaes discriminando rea global, a das partes comuns, e indicando em cada tipo de
unidade a respectiva metragem de rea construda.
c. Memorial descritivo das edificaes da obra projetada.
d. Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, discriminando-se tambm o custo da
construo de cada unidade.
- Os Sindicatos Estaduais da Indstria da Construo Civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, at o dia 5 de
cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivas regies jurisdicionais.
- Na ocorrncia de omisso do Sindicato Estadual, o construtor usar os ndices fixados por outro Sindicato
Estadual, em cuja regio os custos de construo mais se assemelhem aos da sua obra.
- crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo em propostas, contratos, prospectos, ou
comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das
fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes.
Pena: Recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio legal vigente no pas.
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
y Informaes preliminares
y Clculo de reas
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E CONTABILIDADE PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
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2. EXERCCIO: CLCULO DOS QUADROS DA NBR 12721
LEVANTAMENTO DE REAS
SEGUNDO A NBR 12721
Quadro
Quadro 1
2
MONTAGEM DO MONTAGEM DO
QUADRO 1 QUADRO 2
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
y 10 Impermeabilizaes e tratamentos.
y 11 Esquadrias.
y 12 Revestimentos de paredes e tetos.
y 13 Pavimentaes.
y 14 Rodaps, soleiras e peitoris.
y 15 Ferragens de portas e janelas.
y 16 Pinturas.
y 17 Vidros.
y 18 Louas e metais sanitrios.
y 19 Complementaes de acabamentos e equipamentos.
y 20 Limpeza final da obra.
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL
Anlise do percentual fsico da obra
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Controle de custos no plano de contas
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Anlise fsica e financeira da obra
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Exerccio: Avaliao do percentual fsico da obra Percentagem Fsica: Junho 2011
Data de medio: 01 de julho de 2011
% OBRA % ORAMENTO
OBRA : EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
PESO % Jun. 11 % TOTAL % Jun. 11
ITENS SERVIOS
Exerccio de avaliao fsica da obra
PROJETOS 6,09% 94,00
INSTALAES DA OBRA 3,22% 82,00
SERVIOS GERAIS 9,60% 70,00
TRABALHOS EM TERRA 11,59% 100,00
INFRA-ESTRUTURA 4,00% 100,00
SUPRA-ESTRUTURA 16,19% 100,00
PAREDES E PAINEIS ALVENARIA 1,53% 100,00
ESQUADRIAS DE MADEIRA 9,34% 15,00
ESQUADRIAS METLICAS 0,91% 15,00
FERRAGENS 0,28% 0,00
VIDROS 2,54% 0,00
COBERTURAS E PROTEES TELHADO 1,61% 0,00
IMPERMEABILIZAO 2,39% 20,00
REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1,35% 50,00
REVESTIMENTO EXTERNO/ 1,17%
AZULEJOS / CERMICAS 15,00
FRMICAS 3,07% 0,00
ESPECIAIS 2,96% 0,00
PINTURA 1,40% 0,00
PAVIMENTAES MADEIRA 1,18% 0,00
CERAMICAS 4,47% 0,00
OUTROS 2,05% 0,00
INSTALAES E APARELHOS ELTRICAS 5,27% 30,00
HIDRULICAS 2,15% 30,00
ESGOTOS 1,53% 30,00
ELEVADORES 0,00% 0,00
MECANICAS 0,13% 0,00
APARELHOS 2,12% 0,00
COMPLEMENTAO CALAFATE-LIMPEZA 0,14% 0,00
LIGAES-HABITE-SE 1,71% 0,00
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
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6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
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6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
y Terreno:
y Questo primordial na incepo do negcio imobilirio
y Localizao, dimenso, grau de aproveitamento, padro de qualidade da regio,
infraestrutura, atributos do terreno.
y Preo e condies de compra.
y Utilizao atual, vocao segundo a legislao edilcia, aspectos fsicos, restries de
aproveitamento, condies do solo e subsolo.
y Avaliao das restries legais e ambientais
y Caractersticas socioeconmicas da vizinhana, infraestrutura urbana de rede de
instalaes pblicas, vias, meios de transporte, servios, segurana.
y Necessidades de habitaes na regio
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Processo de interao entre modelo e realidade
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
1 Caractersticas do empreendimento
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
Objetivo secundrio:
. Auferir lucratividade no empreendimento sem uma definio conclusiva, neste momento, em
relao comercializao para venda ou aluguel da unidade.
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
1 Projeto de arquitetura adequado a regio e aprovado pela Prefeitura e pelos rgos ambientais.
2 Pesquisa mercadolgica obtida por experincias anteriores de projetos similares e pelo parecer
de corretores especializados.
3 Perfil socioeconmico e cultural obtido por experincias anteriores e pelo parecer de corretores
especializados.
4 Conjuntura internacional : Apesar de o mercado estar impactado pela crise internacional, trata-
se de um projeto que pode ser beneficiado pelas incertezas de outros investimentos com maior
risco.
5 Poltica pblica habitacional : Trata-se de um empreendimento diferenciado com pouca
influncia direta desta varivel neste momento.
6 Dficit habitacional : O projeto no se insere nas demandas de carncia habitacional.
7 Percepo e sensao de espaos: Sua diferenciao se d pela localizao, topografia e
qualidade do projeto.
8 Motivao: A motivao est associada satisfao e realizao pessoal do incorporador.
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
17 Riscos:
. O projeto arquitetnico est aprovado. O risco poder ocorrer com a renovao da licena de
execuo cujo prazo limite ser em outubro de 2009.
. Considerando a idade avanada e o estado de sade do empreendedor foi recomendado que fosse
criado um fundo com o valor necessrio para o atendimento ao fluxo de caixa do cenrio mais
desfavorvel.
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
6.1 Cenrio mais favorvel de receitas e despesas, com a receita de venda parcelada
durante a construo;
6.2 Cenrio mais favorvel de receitas e despesas, com receita de venda no final da
construo;
6.3 Cenrio menos favorvel de receitas e despesas, com receita de venda parcelada
durante a construo;
6.4 Cenrio menos favorvel de receitas e despesas, com receita de venda no final da
construo.
7 Variveis Qualitativas:
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
3.2 Viabilidade dinmica : Mais Favorvel de VGV e custos Mais Favorvel de VGV e custos
Venda no incio da obra Venda no final da obra
Valor de Venda R$ 4.749.225,00 R$ 4.749.225,00
Juros de parcelamento de venda R$ 475.714,04 R$ 0,00
Total das receitas R$ 5.224.939,04 R$ 4.749.225,00
Resultado lquido R$ 1.828.030,33 R$ 1.352.316,29
Valor de investimento mximo R$ 425.098,29 R$ 2.791.740,50
Ms de investimento mximo Ms 1 Ms 17
Ms de retorno do capital Ms 5 Ms 18
Taxa interna de retorno ao ms 27,59% 3,94%
Valor presente lquido R$ 1.610.316,90 R$ 889.971,80
Juros sobre as prestaes 1% 1%
Prazo da construo 18 meses 18 meses
Velocidade de venda No incio da obra No final da obra
Risco Ver anlise de risco Ver anlise de risco
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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade
7 Variveis Qualitativas:
20 Anlise e interpretao dos resultados:
1. Hiptese:
A venda apenas do terreno com projeto aprovado aponta um excelente resultado financeiro.
2. Hiptese:
. A locao aps a concluso da construo: Segundo os dois cenrios apresentados o retorno
do investimento varia entre 12 a 14 anos. A valorizao do patrimnio tende a se manter
atualizada ao longo do tempo.
3 Hiptese:
A comercializao do empreendimento: Foram apresentados dois cenrios de velocidade de
venda aplicados sobre os cenrios de valores de venda e o custo da construo mais
favorvel e menos favorvel anlise de sensibilidade de variveis chave.
AGRADECIMENTO FINAL
Pedrinho Goldman
Braslia
Maro de 2012
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