REGISTRAL E INMOBILIARIO

ARBITRAJE
JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL
 Setiembre / 2014
Ao 1 Volumen 3

REGISTRAL E INMOBILIARIO
 Actualidad
rea
Civil Registral
Registral e Inmobiliario
e Inmobiliario

Contenido
HAROLD JUAN MEDINA CANELO: La responsabilidad del promotor inmobiliario
DOCTRINA PRCTICA 346
por vicios o defectos en la edificacin de viviendas
TOMS EDISON BENITES QUISPE: Desnaturalizacin del fin asociativo, con la
COMENTARIO DE
JURISPRUDENCIA
transformacin de asociacin en sociedad (Comentario a la Resolucin N. 364
714- 2013-SUNARP-TR-L)
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Si la inscripcin de una sucesin intestada impediria realizar una
CONTESTAMOS
379
anotacin preventiva por existencia de testamento (APET).
RESEA DE Transferencia de propiedad vehicular (Resolucin N. -1300-2014SUNARP-
JURISPRUDENCIA
381
TR-L)

DOCTRINA PRCTICA
Doctrina prctica

La responsabilidad del promotor inmobiliario

por vicios o defectos en la edificacin
de viviendas
Harold Juan Medina Canelo*

1. Introduccin
2. Conceptos
3. Responsabilidad del promotor inmobiliario por vicios o defectos
3.1. Naturaleza de la responsabilidad
3.2. Tipos de daos o vicios por los que responde el promotor inmobiliario
4. Imputacin de responsabilidad
5. Plazo de garanta, inicio del cmputo del plazo
6. Conclusiones

1. Introduccin tor inmobiliario y de la construccin. Sobre todo

Parte del crecimiento econmico de nuestro pas
se ha visto beneficiado por el desarrollo del sec-
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos, con Estudios de Mster en Derecho Privado
por la Universidad Carlos III de Espaa, con estudios de
Mster en Derecho Civil y Comercial por la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos y socio del Estudio
Canelo & Asociados SAC.
en la construccin de uso particular. Mediante el
desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios,
destinados a la construccin de viviendas. Sin
embargo, este sector ha crecido de una forma
tan rpida que nuestra legislacin y normativa
se ha visto superada por la propia realidad, que
reclama una mayor regulacin.
Este tipo de construccin est orientado a un
cliente final que busca cubrir su demanda de

346 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014


vivienda, por lo que es importante que el pro-
ducto final sea de una buena calidad. Obede-
ciendo esta idea a criterios de orden pblico e
inters social. En cuanto el usuario final como
ser humano, debe contar con una vivienda
digna y con las caractersticas necesarias para
cumplir las condiciones ms adecuadas que
permitan su uso y una duracin acorde a lo
que se espera de un inmueble para vivienda.
Dems est decir tambin que por la natu-
raleza del bien adquirido, en su mayora de
veces, el comprador invierte una gran parte
de su patrimonio o contrae deudas muy
importantes. Por lo que ante esta inversin,
es necesario que cuente con una adecuada
informacin y respaldo, debiendo tener un
ordenamiento jurdico claro, que lo proteja
y garantice que ante un dao ocasionado
por el agente responsable de la edificacin,
pueda efectivamente encontrar un adecuado
resarcimiento.
Por esta razn, ser importante contar con un
cuerpo normativo que regule de una forma
ms definida, sobre todo, las obligaciones y
responsabilidades de cada uno de los agentes
que intervienen en el proceso edificatorio, los
tipos especficos de vicios o daos que debe
cubrir su responsabilidad, plazos de garanta
ms acordes a la realidad y tipo de dao,
seguros con los que se debera contar, etc.
En este sentido, nuestra legislacin a diferen-
cia de la francesa o espaola1, aun no cuenta
con un cuerpo normativo especfico que
regule cada uno de los aspectos y personas
que intervienen en el proceso edificatorio,
su alcance de responsabilidad, obligaciones,
deberes, etc. Debemos, por tanto, hacer uso
de normas que inicialmente se ven orientadas
a regular aspectos ms tcnicos de la cons-
1 En Francia, por ejemplo, existe un Cdigo de la Cons-
truccin que regula cada uno de los aspectos de este
sector, as como las obligaciones y responsabilidades
de cada uno de los intervinientes. Por su parte, en
Espaa, se cuenta con la Ley de Ordenacin de la
Edificacin, norma en la cual se especifican tipos de
daos, obligaciones y alcance de la responsabilidad
de los intervinientes en el proceso edificatorio.
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
RESUMEN
El autor analiza la responsabilidad que le
alcanza al promotor inmobiliario respecto
a los vicios o defectos que se presentan en
el inmueble producto de la edificacin. En
cuanto es uno de los agentes que participa
en el proceso edificatorio; adems de realizar
la venta del producto de la edificacin, es
decir, las viviendas.
CONTEXTO NORMATIVO
Cdigo Civil: Artculos 1503, 1514 y 1784.
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE):
Artculos 9.d, 54 y 58.
Ley de Proteccin al Consumidor: Artculo 80.a
TUO del Reglamento de la Ley N. 27157.
PALABRAS CLAVE
Promotor inmobiliario / Defectos / Viviendas
/ Responsabilidad / Construccin
truccin, como el Reglamento Nacional de
Edificaciones o normas de carcter general
como el Cdigo Civil.
Con la finalidad de delimitar adecuadamente
cul es el objeto de estudio en el presente
artculo, debemos indicar que analizaremos
la responsabilidad del promotor inmobiliario,
cuya actividad es la construccin de viviendas
para uso particular. De forma especfica, tra-
taremos cules son los vicios o defectos en la
construccin por los que debe responder ante
el cliente o usuario final de la edificacin. Para
ello, haremos uso de las normas principales
donde podemos encontrar una responsabili-
dad por vicios acaecidos en la construccin.
Si bien en la relacin jurdica entre promotor
inmobiliario y adquirente de las viviendas
existen normas de carcter contractual que
resultan aplicables; no es nuestra intencin,
analizar la compraventa de las viviendas,
como tal o la obligacin de venta de bien
futuro en algunos casos, sino el centrarnos
Actualidad Civil 347
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
en los defectos que aparecen en la vivienda
materia de venta, y para lo cual las normas
antes citadas establecen un sistema de res-
ponsabilidad y plazos de garanta, que cubre
los posibles daos que se puedan ocasionar
productos de estos vicios o defectos.
Creemos que el desarrollo del presente tema
es importante, pues no existe abundante
doctrina a la cual acudir. Desde aqu, hacemos
nuestro aporte.
SABA USTED QUE?
La definicin de edificacin la en-
contramos en la norma G.040 del
Reglamento Nacional de Edificacio-
nes (en adelante RNE). Definiendo
a edificacin como Obra de ca-
rcter permanente, cuyo destino
es albergar actividades humanas.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
2. Conceptos
Es importante, para el presente estudio, tener
claro ciertos conceptos que nos ayuden a
vislumbrar y delimitar mejor el mbito en el
cual desarrollaremos el presente artculo. En
este sentido, conviene en este punto desa-
rrollar brevemente los conceptos principales
que emplearemos como son la edificacin y
el promotor inmobiliario; luego de lo cual
desarrollaremos la responsabilidad de este
ultimo y los tipos de vicios constructivos que
son tutelados y recaen sobre la edificacin.
En nuestra legislacin, la definicin de edi-
ficacin la encontramos en la norma G.040
del Reglamento Nacional de Edificaciones
(en adelante RNE)2. Definiendo a edificacin
2 Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), pu-
blicado el 8 de junio de 2006. En su norma G.040,
est dedicada a definiciones, dentro de las cuales
se encuentra la edificacin. Por otro lado, como las
responsabilidades y obligaciones de los agentes de la
edificacin se encuentran reguladas en su mayora en
la norma G.030 del mismo RNE, siendo ello nuestro
348 Instituto Pacfico
como Obra de carcter permanente, cuyo
destino es albergar actividades humanas.
Comprende las instalaciones fijas y comple-
mentarias adscritas a ella. Si tomamos este
concepto de edificacin conferido por Ley,
tenemos como uno de los elementos defini-
torios de la edificacin la permanencia3. Esto
equivale a decir que el edificio objetivamente
est destinado a tener cierta duracin4,
vinculada al suelo o al subsuelo5, debido al
propio uso para lo cual fue construido. Por
lo que no se podr entender como edificio,
construcciones de escasa elaboracin tcnica
o material, destinadas a un uso temporal,
momentneo o efectuadas para un fin de-
terminado, pero que no cuentan con este
carcter de permanencia6.
Segn el concepto antes sealado, otro de los
elementos de la edificacin viene definido por
el uso o destino para lo cual fue construida.
En el presente caso, si bien la realizacin de
la edificacin est encaminada a satisfacer la
necesidad de viviendas, no es el nico uso o
fin que entra en su concepto, sino tambin,
entra en su mbito toda edificacin cuya meta
sea el albergar actividades humanas (por ej.
oficinas, fbricas, escuelas, etc.).
objeto de estudio. En adelante, cuando citemos
un artculo de la RNE, se deber entender que nos
referimos a la norma G.030, salvo que sealemos lo
contrario como en el presente caso.
3 CORDERO LOBATO, E, Comentario al artculo 17 de
la Ley de Ordenacin de la Edificacin de Espaa,
En: Comentarios a la Ley de Ordenacin de la Edificacin,
A. Carrasco Perera, E. Cordero Lobato y M. Gonzales
Carrasco, Ed. Aranzadi, Navarra, 2000, p. 303. Al
comentar la norma espaola de redaccin similar a
la nuestra, indica que la permanencia es una de las
caractersticas que debe presentarte en la edificacin.
4 CASTRO BOBILLO, J Carlos, Comentario al artculo 2
de la LOE, En: Comentarios a la Ley de Ordenacin de
la Edificacin, Dir. Parejo Alfonso, L. Ed. Tecnos, 2001,
p. 64.
5 ESPIN ALBA, Isabel, Responsabilidad civil en la Ley de
Ordenacin de la Edificacin, Revista Xuridica Gallega,
pp. 57-80, [articulo en lnea], p. 62, disponible en
<http://www.rexurga.es/pdf/col056.pdf> [fecha de
consulta 11/11/2013].
6 A menos que por ley en ciertos supuestos especficos
se le confiera esta calidad.
Volumen 3 | Setiembre 2014

Adicionalmente, el RNE precisa que dentro
del mbito de edificacin, se encuentran
comprendidas sus instalaciones fijas y com-
plementarias adscritas a ella.
Ya entrando en nuestro tema, la RNE tambin
nos brinda un concepto de edificio multifa-
miliar, el cual se define como una edificacin
nica con dos o ms unidades de vivienda
que mantienen la copropiedad del terreno
y de las reas y servicios comunes. En tr-
minos similares, el TUO del Reglamento de
la Ley N. 27157, define a departamentos
en edificio como: Unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva para uso residencial,
comercial, industrial o mixto, ubicadas en
una edificacin de ms de un piso que cuenta
con bienes y servicios comunes. En este
caso, se trata de una edificacin destinada
a vivienda que se caracteriza por tener una
pluralidad de propietarios de pisos o locales
que forman parte integrante del edificio7. En
este, se mantiene la copropiedad del terreno
y las reas comunes.
Una vez aclarado el concepto de edificacin
al cual se circunscribe nuestro estudio, pa-
saremos a definir al promotor inmobiliario.
Dentro del proceso de la edificacin, son
muchos los agentes o actores que hacen su
intervencin. Una enumeracin de ellos,
se encuentra recogida en el artculo 1 de la
norma G.030 del RNE8. En este precepto,
se enumeran entre otros: el propietario, el
constructor, el promotor inmobiliario, los
profesionales de la construccin, las munici-
palidades, etc.
7 CABANILLAS SANCHEZ, Antonio, La responsabilidad
civil por vicios en la construccin en la Ley de Ordenacin
de la Edificacin, Anuario de Derecho Civil, Nm. LIII-
2, abril de 2000, pp. 405-510, En: <http://vlex.com/
vid/380606 >, fecha de consulta 08/11/2013.
8 Art. 1.- Los actores del proceso de la edificacin
que intervienen como personas naturales o jurdicas,
instituciones y entidades pblicas o privadas, son los
siguientes: El propietario, El promotor inmobiliario,
los Profesionales Responsables de la Construccin,
las Municipalidades, las Personas Responsables de
la Revisin de Proyectos, el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento ().
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
De los sujetos antes nombrados, por lo gene-
ral, quien tiene un trato directo con el pblico
o con el comprador final de la vivienda es el
promotor inmobiliario; debido a que confor-
me una de sus funciones, es quien despliega
todo un aparato destinado a la promocin y
venta de las viviendas, ofreciendo e informan-
do de las caractersticas del proyecto, costos,
materiales, plazos de entrega, financiacin,
etc. Esta actividad hace que muchas veces,
en la realidad, se le pueda confundir con el
constructor, pese a que, como veremos ms
adelante, el promotor no necesariamente
puede ser al mismo tiempo el constructor.
La figura del promotor inmobiliario, acorde
al desarrollo del sector de la construccin,
tanto econmica, logstica y contractualmen-
te, ha ido abarcando diversas actividades y
funciones. Desde la planificacin general del
proyecto hasta llevar a cabo actividades de
construccin y venta de lo edificado, ya sea
de forma directa o mediante terceros; con-
figurndose, de forma amplia, un concepto
de promotor9.
As, conviene previamente tener una mejor
conceptualizacin acerca de uno de los
principales agentes intervinientes en la edi-
ficacin de viviendas, esto es, el promotor
inmobiliario.
Podemos encontrar una definicin legal de
promotor inmobiliario en el artculo 9 de la
norma G.030 del RNE. En este articulo, se
define al promotor inmobiliario como La
persona natural o jurdica, pblica o privada,
que de manera individual o en asociacin, con
el financiamiento, ejecuta la obra directamen-
te o bajo contrato con terceros, administra,
promueve y comercializa una edificacin,
para la posterior venta o alquiler de terceros.
Tambin podemos encontrar un concepto
legal similar en el artculo 4.1 de la Ley de
Regulacin de Habilitaciones Urbana y de
Edificacin Ley N. 29090, que lo define
9 DIAZ BARCO, Fernando, Manual de Derecho de la
construccin (Adaptado a la Ley de Contratos del Sector
Publico), 3. ed, Ed. Thomson Aranzadi, Cizus Menor,
2008, p. 174.
Actualidad Civil 349
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
como: La persona natural o jurdica, pblica
o privada, que ejecuta la obra directamente o
bajo contrato con terceros; asimismo, admi-
nistra, promueve, habilita y comercializa un
proyecto y/o edificacin.
Esta conceptualizacin recogida en el RNE es
importante, pues nos ayuda a ir perfilando
los rasgos y caracteres que debe tener una
persona para ser considerado promotor
inmobiliario. Creemos ms importante an,
dentro de su concepto, es posible englobar las
diversas figuras que se pueden presentar en
la realidad, como el supuesto del promotor-
constructor o el promotor vendedor.
Uno de los primeros caracteres es que se pue-
de tratar de una persona natural o jurdica,
pblica o privada, con lo cual, pueden ser
promotores inmobiliarios, las personas natu-
rales, las sociedades, asociaciones, comit, el
propio estado, municipalidades, etc. Sujetos
que pueden realizar la promocin inmobiliaria
de forma individual o asocindose con terce-
ros; debido a que las funciones del promotor,
bien pueden ser realizadas tanto por una sola
persona (natural o jurdica) o varias de ellas,
que desarrollen un plan comn de promocin
inmobiliaria y ejecuten un reparto de funcio-
nes; es decir coadyuven a la ejecucin final
del proyecto.
Otra de sus caractersticas es que puede tener
u obtener el financiamiento para el proyecto;
lo que hace que no necesariamente sea l
quien cuente con el capital para llevar a cabo
la edificacin, sino que identifica oportuni-
dades de inversin; luego de lo cual ejecuta,
administra, promueve y comercializa una edi-
ficacin. En este sentido, la figura del pro-
motor tiene el carcter complejo, pues todo
lo que en principio se puede honestamente
decir es que el promotor no se deja reducir
a una categora jurdica nica puesto que se
presenta, alternativa o sucesivamente, como
mandatario, gestor de negocios, fundador de
sociedades, socio, socio-gerente, dueo de la
obra, vendedor de inmueble (construido o en
construccin), etc. Objetivamente, tiende a
distinguirse por las funciones de animacin,
350 Instituto Pacfico
organizacin e intermediacin que despliega
en la construccin y comercializacin del
inmueble10.
Hay que tener en cuenta que, en la realidad,
el promotor puede asumir diversas fun-
ciones: organizador, constructor, vendedor,
etc. Creemos que en nuestro medio las dos
figuras principales que se pueden presentar
son el promotor constructor y el promotor-
vendedor; cada uno con sus propias caracte-
rsticas y con diferente matiz en cuanto a su
responsabilidad.
IMPORTANTE
Se puede definir al promotor-
constructor como, la persona fsica
o jurdica, duea de un terreno o
titular de un derecho real que le
faculta para construir sobre el mis-
mo, que, por s mismo o en colabo-
racin con otros, programa y rea-
liza la construccin de un edificio
para, despus de dividirlo en piso
o locales, acogindose a la ley de
propiedad horizontal, y transmitir-
los a terceros.
El promotor-constructor es quien rene en su
persona el carcter de constructor, realiza la
construccin de las viviendas, pudiendo ser el
propio titular del terreno11. Adems de efec-
tuar la construccin, tambin realiza la venta
de los predios edificados, tanto en forma de
bien futuro, como llave en mano.
10 CADARSO PALAU, citado por TOROLLO GONZALES,
FRANCISCO JAVIER. El concepto de promotor y sus
obligaciones en materia de seguridad y salud laboral,
Revista del Ministerio de Trabajo y Asuntos sociales,
nm. 53, pp. 85-120, [articulo en lnea], p. 92, En:
<http://goo.gl/SVvqoa >.
11 El art. 9.a de la norma G.030 del RNE, dispone que
el promotor debe tener la titularidad del terreno o un
derecho que lo faculte a construir en el. Por lo que
no necesariamente debe ser propietario del predio.
Entendido propietario con los alcances propios del
trmino. Simplemente bastara contar con un derecho
conferido por el propietario del terreno, por el cual
se encuentre facultado legalmente a construir en l.
Volumen 3 | Setiembre 2014

En este sentido, podemos definir al promotor-
constructor como la persona fsica o jurdica,
duea de un terreno o titular de un derecho
real que le faculta para construir sobre el
mismo, que, por s mismo o con colaboracin
con otros, programa y realiza la construccin
de un edificio para, despus de dividirlo en
piso o locales, acogindose a la ley de propie-
dad horizontal y transmitirlos a terceros12, la
construccin que lleva a cabo se realiza con el
nimo de comercializar el edificio bien antes o
durante la ejecucin de la obra y sobre plano,
bien una vez haya finalizado13.
Por otro lado, en el promotor vendedor, el
rasgo ms caracterstico se puede dar por su
no intervencin directa en la construccin de
la edificacin; enmarcando su actividad prin-
cipal en la venta de los inmuebles producto
de la edificacin, ya sea se trate de bienes
futuros o construidos. De ah que el promotor
en lugar de edificar por s mismo o con la
colaboracin de otros, celebrar un contrato
de obra con terceros para la realizacin de la
construccin14.
El promotorvendedor circunscribe su labor
a la financiacin de la edificacin, directa o
indirectamente, y a la venta o enajenacin
de los diversos pisos, viviendas o locales. El
promotorvendedor, no interviene de modo
directo o personal en las labores de cons-
truccin. Su actividad se limita a buscar los
compradores para transmitirles las viviendas,
una vez que han sido construidas por otros
agentes de la edificacin15.
Aqu cabe una diferenciacin con las funciones
del agente inmobiliario cuya funcin es de
mera intermediacin, acercando a comprador
y vendedor, ganando una comisin por su
trabajo, mas no tiene mayor intervencin en
el proceso edificatorio.
12 LOBATO GOMEZ, Miguel, Responsabilidad del promotor
inmobiliario por vicios en la construccin, Ed. Tecnos,
1994, p. 14.
13 TOROLLO GONZALES, Francisco Javier, Ob. cit. p. 92.
14 LOBATO GOMEZ, Miguel, p. cit. p. 14.
15 TOROLLO GONZALES, F. p. cit. p. 93.
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
A nivel comparado, existen otras figuras o
clases promotorinmobiliario, como por
ejemplo en la Ley de Ordenacin de la Edifi-
cacin de Espaa la cual contempla las figuras
del autopromotor, quien es la persona que
lleva cabo actos de promocin inmobiliaria,
pero no con la finalidad de venta a terceros,
es decir, es el particular no profesional que
programa y contrata con los profesionales
con el fin de edificar para su propia utilidad
y disfrute16. Esta ley tambin contempla al
promotor mediador, quien es aquel que se
dedica a la construccin de viviendas para
sus componentes o asociados sin destinarlas
al trfico17, es decir, no tiene nimo de lucro,
pues las actividades la realizan en su propio
beneficio18. El gestor de cooperativas, quien
no lleva a cabo la construccin con el objeto
de vender posteriormente las entidades cons-
truidas, sino que conocedor de la existencia
de un proyecto, busca a las personas que
pudieran estar interesadas en la adquisicin
de una vivienda, integrndoles en una comu-
nidad de propietarios a los fines de participar
en los costes de construccin19, el gestor busca
o rene potenciales comuneros, para la com-
pra y ejecucin de un proyecto inmobiliario,
luego de lo cual de forma individual con cada
uno de ellos suscribe contratos de adhesin
para posteriormente formar una comunidad
16 PONS GONZALES, Manuel, DEL ARCO TORRES, Mi-
guel ngel, Comentarios prcticos a la Ley de Ordenacin
de la Edificacin, Ed. Comares, Granada, 2003, p. 117.
17 ESTRUCH ESTRUCH, J. La responsabilidad en la cons-
truccin: Regmenes jurdicos y jurisprudencia. 2. ed.
Thomson Cvitas, Navarra, 2005, p. 175.
18 En este sentido el art. 9 de la norma G030 del RNE,
antes citado, expresa que la edificacin est encami-
nada para su posterior venta o alquiler a terceros.
No contempla dentro de su concepto, el caso, de la
edificacin que se realiza en propio beneficio. Esto
es criticable, pues si hay la existencia de un rgano
encargado de llevar a cabo el proyecto edificatorio,
ya sea para su propio beneficio o de sus asociados,
debera responder ante ellos. Debido a que es la per-
sona encargada de la ejecucin y materializacin del
proyecto, teniendo una intervencin decisoria, en la
contratacin de personal, materiales y organizacin de
la edificacin. Es decir hara actividades de promocin
inmobiliaria.
19 TOROLLO GONZALES, Op. cit. p. 89.
Actualidad Civil 351
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
de propietarios y lo realiza cuando tiene el
nmero suficiente de comuneros para llevar
a cabo el proyecto.
Estos tipos de promotor inmobiliario que
hemos expuesto, aun no se encuentran debi-
damente desarrolladas en nuestra legislacin
la cual se ha enfocado principalmente en la
promocin inmobiliaria con fines comerciales,
llevada a cabo, con un fin mayoritariamente
econmico, orientada a la venta a terceras
personas de los inmuebles que son producto
de la edificacin.
IMPORTANTE
Al referirnos a vicios o defectos,
podemos indicar que la mayora de
la doctrina y jurisprudencia france-
sa entiende por vicio de construc-
cin a cualquier defecto intrnseco
que provoque una imposibilidad
absoluta o relativa de la edificacin
para el objeto a que est destina-
da o bien la falta de alguna cuali-
dad constructiva en el edificio, que
pueden variar sin importar la parte
del mismo o al que afecte el vicio;
tambin la doctrina italiana sostie-
ne que la ruina puede serlo total
o parcial y que puede afectar cual-
quier disgregacin del edificio o de
sus elementos accesorios incorpo-
rados al mismo de forma estable
que comprometan su estabilidad o
su funcionalidad.
3. Responsabilidad del promotor
inmobiliario por vicios o defectos
Como hemos expresado, en nuestra realidad
comercial y jurdica, se pueden presentar
principalmente dos situaciones: que el pro-
motor sea a la vez tambin el constructor de
la edificacin, el llamado promotorconstruc-
tor; o que acte como vendedor encargando
la construccin a un tercero, el llamado
promotor-vendedor. En cada caso, el alcance
352 Instituto Pacfico
de su responsabilidad tendr ciertos matices
distintos.
En el mbito de la construccin, acorde al
desarrollo que ha ido teniendo el sector, se
han ido dictando normas para regular aspec-
tos y sectores especficos. As, tenemos por
ejemplo que para obras que se contratan con
el estado, tenemos la Ley de Contrataciones
y Adquisiciones del EstadoLey 26850, junto
con su reglamento; o el Reglamento Nacional
de Edificaciones.
Esto ha hecho que las normas contenidas en
el Cdigo Civil se constituyan ms bien en un
marco normativo con un sesgo hacia obras
de construccin civil y/o de pequea enver-
gadura, dejando de lado las complejidades
que se pueden presentar en la prctica en la
ejecucin de obras ms grandes y complejas,
tanto civiles, industriales como tecnolgi-
cas20. Pese a lo cual algunos preceptos son
de perfecta aplicacin para la regulacin de
la responsabilidad del promotor inmobilia-
rio, como por ejemplo los concernientes a
vicios ocultos.
En el presente caso, en relacin de promotor
y comprador final de viviendas, existe no solo
un mbito de tutela. Tenemos por ejemplo
las normas correspondientes a la proteccin
al consumidor, que se encuentran orientadas,
en el sentido de que el comprador cuente con
la informacin necesaria, respecto a las ca-
ractersticas del inmueble, la documentacin
correspondiente, los trminos contractuales de
la adquisicin o servicio de posventa.
Si bien, no es materia del presente artcu-
lo, el tratar la tutela que le corresponde al
comprador, en cuanto consumidor; si no,
el observar cul es la responsabilidad que
le corresponde al promotor por los vicios o
defectos constructivos que pueden presentar
el inmueble que transfiere. Existen preceptos
relacionados con los periodos de garanta que
20 TOVAR GIL, Mara, FERRERO DIAZ Vernica, Comen-
tario al artculo 1717 del Cdigo Civil, En: Cdigo
Civil Comentado, Tomo IX, Ed. Gaceta Jurdica, 2010.
p. 140.
Volumen 3 | Setiembre 2014

deben ser establecidos por el proveedor que
se encuentran recogidos en dicha Ley.
Para la responsabilidad del promotor inmobi-
liario por vicios o defectos en la construccin
de viviendas, aunque en un primer momento
nos veremos tentados en acudir directamente
al Cdigo Civil, debemos tener en cuenta que
la RNE en su norma G.030, hace una regula-
cin especial en cuanto a la responsabilidad y
obligaciones de los agentes de la edificacin,
entre ellos el promotor inmobiliario.
Esta propia norma determina que los dere-
chos y responsabilidades de los agentes de
la edificacin, son regulados por ella, y de
forma supletoria por la Ley de Procedimiento
Administrativo, el Cdigo Civil y dems dis-
posiciones aplicables21.
Cabe indicar que en cuanto a responsabilidad
por vicios o defectos constructivos en la edi-
ficacin de viviendas, la mayor regulacin la
tiene el RNE, al referirse a daos estructurales
sobre el producto de la edificacin; pero
tambin podemos encontrar regulacin en el
Cdigo Civil, en cuanto a vicios ocultos; y la
Ley de Proteccin al Consumidor en cuanto
menciona a la fijacin de los periodos de
garanta por parte del proveedor, en este caso
el promotor inmobiliario.
Para iniciar a perfilar la responsabilidad que
es atribuida al promotor inmobiliario, debe-
mos tener en cuenta los artculos 9.d y 58 del
RNE22. El primero de ellos, prescribe que el
promotor inmobiliario debe responder ante
los clientes o usuarios finales, por los daos
que pudieran existir en la edificacin, dentro
de los plazos establecidos; y el segundo, sea-
la que en el caso de las obras ejecutadas, para
ser transferidas a terceros mediante contratos
de compraventa a ttulo oneroso, tienen como
responsable al vendedor quien podr repetir
contra el constructor.
En el primer supuesto, se hace expresa
mencin al promotor como responsable de
21 Art. 1 de la norma G.030 del RNE.
22 De la norma G.030
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
los daos que puedan generarse sobre la
vivienda, si estos se presentan dentro del
plazo de garanta. Esta responsabilidad resulta
independiente de la calidad de promotor que
sea, constructor o vendedor. Si un sujeto tiene
la calidad de promotor, deber responder
conforme este artculo, ante los clientes o
usuarios finales de la edificacin.
Como podemos apreciar, sea constructor o no,
en virtud de este precepto legal, el promotor
va a responder siempre que se presenten los
dos supuestos: la existencia del dao y que se
d dentro del periodo de garanta.
Esto se ve reafirmado en el segundo precepto
mencionado; pues de tratarse de obras para
ser transferidas mediante compraventa, se
tiene como responsable al vendedor el cual,
en su mayora de casos, puede ser el pro-
motor, o mejor dicho el promotor-vendedor.
Este enunciado es el que ms se acerca a la
promocin de viviendas, pues los clientes ad-
quieren los inmuebles mediante contratos de
compraventa que son celebrados con el pro-
motor inmobiliario. Finalmente, esta norma
precisa que la responsabilidad del vendedor,
se da sin perjuicio de que este ltimo pueda
repetir en contra del constructor.
En este sentido, la jurisprudencia espaola al
tratar el tema del promotor inmobiliario ha
venido equiparando la figura del promotor
con la del constructor con la finalidad de
atribuirle la misma responsabilidad en los
daos ocasionados en el edificio. En el caso
espaol, antes de la promulgacin de la Ley
de Ordenacin de la Edificacin (LOE), solo se
tenan normas de carcter civil para regular la
responsabilidad de los agentes de la edifica-
cin. Sumado a ello, fue que al momento de
la promulgacin su Cdigo Civil, no se conoca
la figura del promotor inmobiliario. Por lo que
era necesaria una construccin jurisprudencial
que lo contemple y le atribuya responsabili-
dad. Un resumen de los fundamentos por los
cuales el Tribunal Supremo Espaol atribuye
responsabilidad al promotor inmobiliario,
la tenemos en la sentencia de fecha 24 de
Actualidad Civil 353
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
mayo de 201323 en la que hace un desarro-
llo del concepto de promotor, caracteres e
imputacin. En esta resolucin, se establecen
como fundamentos para hacer responsable al
promotor las siguientes:
a) Que la obra se realiza en beneficio del
promotor.
b) Que se destina al trfico mediante la venta
a terceros.
c) Que los adquirentes confan en su prestigio
profesional.
d) Que es el promotor quien elige y contrata
a los tcnicos y al constructor.
e) Que al adoptar criterio contrario pro-
duce desamparo o limita a los futuros
compradores, frente a la mayor o menor
solvencia del resto de los intervinientes en
la construccin.
En nuestro caso, el boom inmobiliario no es
de lejana data, por lo que no hemos podido
tener un desarrollo jurisprudencial al respecto.
Ms aun porque no es necesario hacer inter-
pretaciones de la norma civil debido a que
contamos con ciertas normas especificas a la
cual podemos acudir para poder determinar la
responsabilidad de los agentes intervinientes
por los vicios o defectos en la edificacin. Pero
no dejan de ser interesantes y vlidos los fun-
damentos que se usaron en la jurisprudencia
espaola para atribuirle responsabilidad al
promotor inmobiliario.
Por el lado de la normativa civil, en cuanto el
contrato suscrito entre promotor y comprador,
es un contrato de transferencia de propiedad;
por lo que se pueden aplicar las normas de sa-
neamiento por vicios ocultos que se presenten
en la vivienda. Aunque podra ser criticable
el corto plazo que se confiere para su tutela;
pues en el caso de inmuebles de segunda
mano, esto sera ms comprensible; no tanto
en el caso de viviendas recin construidas que,
en principio, no deberan presentar problemas
23 Roj. STS 2622/2013
354 Instituto Pacfico
en tan corto tiempo, aunque s podran pre-
sentarse luego de pasado este corto plazo24.
Tambin debemos tener en cuenta que las
disposiciones del RNE no contemplan todos
los supuestos que son necesarios para regu-
lar adecuadamente la relacin jurdica entre
promotor y comprador. Por ello, resultan
importantes las normas del Cdigo Civil, en
cuanto son de aplicacin supletoria.
3.1. Naturaleza de la responsabilidad
Al analizar la responsabilidad contenida en el
RNE, en principio, podramos pensar que el
vnculo contractual que media entre el pro-
motor inmobiliario y el comprador, hace que
surja la responsabilidad por los daos de la
edificacin. Tambin, que es el comprador el
nico con la legitimidad activa en la relacin
jurdica.
Sin embargo, si analizamos lo sealado en
el articulo 9.d RNE, la norma hace expresa
referencia que el promotor es responsable
ante los clientes o usuarios finales; con lo
cual, este precepto ampla los sujetos que pue-
den encontrarse legitimados de forma activa
para reclamar los daos ocasionados por los
defectos o vicios constructivos. De esta forma,
no solo podra ser legitimado activamente
el comprador inmediato, sino tambin el
usuario final, es decir, aquel que ha adquirido
el inmueble al primigenio comprador. Este
usuario final, pese a que no cuente con una
vinculacin contractual directa, por no haber
suscrito el contrato de compraventa con el
promotor, s podra accionar reclamando a
este los daos ocasionados; solo tendra que
darse el supuesto que la aparicin de los da-
os se d dentro del plazo legal de garanta,
establecido en la norma.
Esto hace que no podamos afirmar comple-
tamente que la responsabilidad del promotor
tiene un carcter netamente contractual; pues
24 Por ejemplo, la Ley de Ordenacin de la Edificacin
Espaola, en su artculo 17.1, contempla el plazo de
un ao, para los daos materiales por vicios o defectos
de ejecucin que afecten elementos de terminacin
o acabado de las obras.
Volumen 3 | Setiembre 2014

si bien entre el promotor y el primigenio
comprador si media un contrato, no es as
con el usuario final25. Otro argumento en
este sentido, es que el RNE, como veremos
ms adelante, contempla la responsabilidad
por cierto tipo de daos sobre la edificacin;
no contempla todo los tipos de daos que
pueden aparecer sobre la edificacin (p. e.,
defectos de acabado o terminacin) ni los
daos de naturaleza extracontractual que
pudiesen derivarse de un vicio o defecto
constructivo (p. e., que se caiga una pared
mal construida y cause daos personales o
materiales) o el lucro cesante (por no poder
arrendar la vivienda).
De otro lado, si enfocamos la responsabilidad
como una de naturaleza legal, en el sentido
de ser conferida por una norma particular que
regula y atribuye responsabilidad cuando se
dan ciertos supuestos objetivos y subjetivos la
cual, si bien es cierto, deriva de la intervencin
de los agentes de la edificacin en virtud de un
contrato, esta se establece con independencia
de lo que en l se determine y prescindiendo
de las partes contratantes26. Podra afirmarse
que es una responsabilidad de naturaleza
legal que nace del incumplimiento por los
intervinientes en el proceso constructivo de
las obligaciones que expresamente le impone
la ley, con independencia de las obligaciones
contractuales que posean27.
25 Comentando el caso espaol, en el cual tambin el
usuario final est legitimado. Para Diez Picazo, el que
se conceda legitimacin activa al propietario actual
del edificio (perjudicado) sin que haya sido parte del
contrato inicial, no niega la naturaleza contractual;
pues en la compraventa, hay una especie de cesin
de acciones que puede darse del comprador hacia
los sucesivos adquirentes. DIEZ-PICAZO Y PONCE DE
LEON, Luis, Ley de Edificacin y Cdigo Civil, En: ponsabilidades contractuales el constructor
Anuario de Derecho Civil, Vol. 53, N. 01, ao 2000,
p. 14.
26 MARTINEZ ESCRIBANO, Celia. Revisin crtica del
alcance atribuido a la responsabilidad contractual por
defectos constructivos, pp. 1-13, en Web Academia.
Edu, Share Reserch, [artculo en lnea], disponible,
En: <http://goo.gl/m9Q0Cf >, fecha de consulta
15/03/2014, p. 3.
27 MATINEZ MAS, Francisco, Naturaleza Jurdica de la
responsabilidad por defectos en la construccin, En:
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
Si tenemos en cuenta adems que la norma
G.020 de la RNE contiene como principios
generales, la seguridad de la personas, calidad
de vida, seguridad jurdica y de la subordina-
cin del inters personal al inters particular;
podemos afirmar que se tratan de normas de
carcter pblico, que deben cumplir as no se
hayan pactado en el contrato lo que les dara
un carcter de imposicin legal.
IMPORTANTE
El artculo 9.d del RNE prescri-
be que el promotor inmobiliario
debe responder ante los clientes
o usuarios finales, por los daos
que pudieran existir en la edifica-
cin, dentro de los plazos estable-
cidos; en tanto que el artculo 58,
seala que en el caso de las obras
ejecutadas, para ser transferidas
a terceros mediante contratos de
compraventa a ttulo oneroso, tie-
nen como responsable al vendedor
quien podr repetir contra el cons-
tructor.
Una posicin adicional podemos tomarla al
considerar lo normado por la RNE como un
rgimen especial compatible con el rgimen
de la responsabilidad contractual ordinaria.
En cuanto el perjudicado a pesar de tener
la accin correspondiente a la RNE (para los
tipos de dao correspondientes), conserva
las acciones de naturaleza contractual (accin
resolutoria o por daos no contemplados en
la RNE). Esto se puede afirmar en el sentido
que en el artculo 54 de la norma G.030
RNE, se expresa que sin perjuicio de sus res-
responder frente al cliente, en el caso de que
sean objeto de controversia o desacuerdo los
daos materiales ocasionados en el producto
de la edificacin. Bajo este supuesto, de existir
Revista Arte y Cemento, del 16 de mayo del 2006, p.
70, [material en lnea], disponible, En: <http://goo.
gl/iCfB4a>, fecha de consulta 20/03/2014, p. 70.
Actualidad Civil 355
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
daos no contemplados en el RNE, podrn
reclamarse va responsabilidad contractual
ordinaria.
Como es el caso del saneamiento por vicios
ocultos contemplados por el Cdigo Civil, que
se regulan por sus propios normas civiles, que
funciona tanto en los contratos onerosos como
en los gratuitos, por los que se transfiere la
propiedad, uso o posesin de un bien28.
SABA USTED QUE?
El constructor puede exonerarse de
la responsabilidad si prueba que ha
actuado conforme y cumpliendo
las normas tcnicas reglamentarias
y las instrucciones recibidas de los
profesionales, es decir, si acta con
la diligencia debida en el cumpli-
miento de las normas tcnicas y
legales correspondientes.
3.2. Tipos de daos por los que responde
el promotor inmobiliario
Para contemplar los tipos de daos por los
cuales responde el promotor inmobiliario en
la construccin de viviendas, debemos recurrir
principalmente a dos cuerpos normativos:
RNE y Cdigo Civil.
Inicialmente, la RNE al tratar los tipos de da-
os que se pueden presentar en el producto
de la edificacin, impone una responsabilidad
por estos daos o defectos en la edificacin,
al constructor; sin embargo, como sealamos
anteriormente, en virtud de los artculos 9.d
y 58 de la norma G.030 RNE, el promotor es
responsable por los daos que pudieran existir
en la edificacin, es decir, por los daos que
son regulados en la propia RNE, claro, sin
perjuicio del derecho del promotor de repetir
contra el constructor. Entonces, conforme la
sistemtica de este cuerpo normativo, pode-
mos afirmar que el promotor ser responsable
28 TORRES VSQUEZ, Anbal, Teora general del contrato,
Instituto Pacifico, Lima, 2012, p. 895.
356 Instituto Pacfico
por los daos que se pueden presentar en la
edificacin y que son regulados en la RNE.
Al referirnos a vicios o defectos, podemos
indicar que la mayora de la doctrina y ju-
risprudencia francesa entienden por vicio
de construccin cualquier defecto intrnseco
que provoque una imposibilidad absoluta
o relativa de la edificacin para el objeto a
que est destinada o bien la falta de alguna
cualidad constructiva en el edificio, que pue-
den variar sin importar la parte del mismo
al que afecte el vicio; tambin la doctrina
italiana sostiene que la ruina puede serlo
total o parcial y que puede afectar cualquier
disgregacin del edificio o de sus elementos
accesorios incorporados, al mismo de forma
estable que comprometan su estabilidad o su
funcionalidad29.
Por lo que existe vicio cuando la cosa vendida
presenta defectos de fabricacin, formacin
o produccin; y tambin cuando reuniendo
todos los requisitos pactados, la cosa presenta
deficiencias en la estructura, en la composi-
cin, en el aspecto extrnseco, etc.30
En cuanto al alcance de los daos que se
encuentran cubiertos en la normativa de la
RNE, solo se refieren a los daos materiales
que se generen sobre el propio edificio, as
lo dispone el artculo 54 de la norma G.030
RNE; por lo que no se contemplan daos
extracontractuales o personales, sino solo los
materiales ocasionados sobre el edificio. Sin
embargo, en el supuesto de existir otros tipos
de daos no contemplados en el RNE, s po-
drn exigirse, pero amparados en las normas
civiles correspondientes.
El promotor es responsable de los siguientes
daos ocasionados sobre las viviendas:
29 GARCA MUOZ, Oliver, La responsabilidad civil de los
arquitectos superiores y tcnicos en la obra privada, 2.
Ed, atelier, Barcelona, 2012. [Versin libro electrni-
co], p. 28.
30 FERRI GIOVANNI citado por DE LA PUENTE Y LA-
VALLE, Manuel, El contrato en general, comentarios
a la seccin primera del libro VII del Cdigo Civil, T. III,
Palestra Editores, Lima 2007, p. 529.
Volumen 3 | Setiembre 2014

a) Por destruccin total o parcial, o cuando
se presenta evidente peligro de ruina o
graves defectos por vicios de la construc-
cin, por los daos materiales causados en
el producto de la construccin por vicios
o defectos que afecten la cimentacin,
las estructuras, o todo aquel elemento o
subconjunto que afecte directamente las
estructuras, compromete la resistencia
mecnica, la estabilidad, y el tiempo de
vida til de la obra31. Este precepto es
similar al contenido en primer prrafo el
artculo 1784 del Cdigo Civil32, el cual
como sealamos es de aplicacin suple-
toria en todo lo no regulado por la RNE.
Este tipo de dao coincide con lo que en
doctrina sera el supuesto de ruina fsica
o potencial del edificio, que alude a la
posible destruccin o derrumbamiento
de la totalidad o parte de la obra33.
No es necesario que exista un efectivo
y actual derrumbamiento o destruccin,
basta con la posibilidad que en un futuro
se ocasione lo cual se colige de la propia
norma cuando seala la responsabilidad
por la destruccin total o parcial, o si se
presenta evidente peligro de ruina. Esta nor-
ma si bien se refiere al supuesto de ruina
que se puede presentar en el edificio, tiene
una conceptualizacin ms limitada que
otras leyes en el derecho comparado. Por
ejemplo, en el caso espaol, la doctrina, al
tratar el tema de la definicin de la ruina
para la imputacin de responsabilidad,
ha configurado una definicin amplia la
cual comprendera: 1) que la obra quede
destruida; 2) que sufra vicios graves;
3) que adolezca de vicios graves que la
hagan intil para la finalidad que le es
31 Artculo 54.a de la norma G.030 del RNE.
32 Artculo 1784, Cdigo Civil. Si en el curso de los cinco
aos desde su aceptacin la obra se destruye, total
o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de
ruina o graves defectos por vicio de la construccin,
en contratista es responsable ante el comitente o sus
herederos ().
33 SANTOS MORN, Mara Jos, Comentarios a la Ley
de Ordenacin de la Edificacin, Dir. Luciano Parejo
Alfonso, Ed. Tecnos, 2001, p. 334.
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
propia; 4) que tenga defectos o vicios
que afecten a los elementos esenciales
de la construccin, excediendo las im-
perfecciones corrientes; o 5) que incidan
en la habitabilidad del edificio, si de este
tipo de obras se trata34. En este caso, se
toma en cuenta el supuesto de la llamada
ruina funcional, por la cual se considera
ruina cuando existen en el edificio vicios o
defectos que lo hacen intil para la finali-
dad que fue construido. Supuesto que no
estara contemplado en el presente caso.
Queda claro que la norma regula el dao
que afecte los principales elementos es-
tructurales de la edificacin, que afecten
o comprometan la integridad del edificio.
Sin embargo, si realizamos una lectura lite-
ral de la norma para que el dao tutelado
por este precepto sea vlido, es necesario
que no solo afecte uno de los elemen-
tos estructurales, sino tambin deber
comprometer la resistencia mecnica, la
estabilidad y el tiempo de vida til; pues
en el supuesto que nos encontremos ante
un dao que afecte un elemento estruc-
tural pero no comprometa la resistencia
mecnica, estabilidad, y tiempo de vida
til, no ser pasible de tutela va este
precepto, sino por las normas ordinarias
de responsabilidad contractual.
b) Por los daos materiales causados en la obra
por vicios o defectos de los elementos cons-
tructivos o de las instalaciones, ocasionados
por el incumplimiento de los requisitos de
calidad de los materiales35. El agente en-
cargado de la edificacin es quien como
profesional debe conocer la adecuada
calidad de los materiales usados en la
obra. Se refiere a la utilizacin de mate-
riales no idneos o que no respondan a
las especificaciones legales o convencio-
nales36, que tiene como consecuencia la
34 OCALLAGAN MUOZ, Gabriel, Contrato de obra,
responsabilidad por ruina, Act. Civ. 1988, p. 1690,
Citado por Jess ESTRUCH ESTRUCH, p. cit, p. 50.
35 Artculo 54.b de la norma G.030 del RNE.
36 TOVAR GIL, Mara, FERRERO DIAZ, Vernica, Comen-
Actualidad Civil 357
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
produccin de un dao sobre los elemen-
tos constructivos o de las instalaciones
de la edificacin. En este tipo de vicios o
defectos, se pueden incluir las fallas en
las instalaciones internas de luz, agua y
desage, ya que el propietario no tiene
contacto directo con estas instalaciones y
no puede verificar la calidad e idoneidad
de las mismas, siempre y cuando haya
un incumplimiento de los requisitos de
calidad de los materiales.
Aunque la norma no lo menciona, cree-
mos que se debe tener en consideracin
el adecuado mantenimiento por parte del
usuario final. Recordemos que conforme
lo dispuesto por el articulo 80.b de la Ley
de Proteccin al Consumidor, el provee-
dor debe entregar el manual de uso del
propietario, en el cual se especifiquen los
cuidados que hay que observar para el
mantenimiento adecuado y los riesgos
que pueden derivarse del mal uso.
c) Por lo daos materiales por vicios o defectos
de ejecucin que afecten a elementos no
estructurales o por defecto del suelo, si es
que hubiera suministrado o elaborado (el
constructor) los estudios, planos y dems
documentos necesarios para la ejecucin de
la obra y que formen parte del producto de
la construccin37. Aqu tenemos dos su-
puestos: el primero, por el cual son vicios
que afectan a elementos no estructurales,
pero se dan a consecuencia de un vicio en
los planos u otros documentos empleados
para la construccin; y el segundo, que se
refiere a vicios del suelo donde es funda-
mental que la obra no exceda la resistencia
del suelo, ya que la construccin debe
tener una adecuada cimentacin. De este
modo, en el caso que la cimentacin o el
sistema de fundacin no sea el adecuado
para el tipo de suelo del que se trate y
tarios al artculo 1784 del Cdigo Civil, En: Cdigo
Civil Comentado, Tomo IX, Gutierrez Camacho, W. Dir.,
Ed. Gaceta Jurdica, 2010, p. 182.
37 Artculo 54.c de la norma G.030 del RNE.
358 Instituto Pacfico
sobrevenga en ruina, tendremos un vicio
del suelo38.
d) El promotor ser responsable tambin,
por los vicios ocultos39 que pudiera tener
el bien materia de venta. Conforme lo
dispuesto por el artculo 1503 del C-
digo Civil que dispone el transferente
est obligado al saneamiento por los
vicios ocultos existentes al momento de
la transferencia. Estos son los defectos,
imperfecciones, anomalas, deterioros,
averas, existentes en el bien al momento
de la transferencia, no susceptibles de
ser apreciados a simple vista por el ad-
quirente actuando con diligencia con su
aptitud personal y con las circunstancias,
que disminuyen su valor o que lo hagan
intil para la finalidad por la cual fue
adquirido40.
En este caso, deben tratarse de vicios que se
encuentren ocultos, es decir, no se consi-
deran vicios ocultos los que el adquirente
pueda conocer actuando con la diligencia
exigible de acuerdo con su aptitud perso-
nal y las circunstancias41. Por lo general,
cuando una persona recibe una vivienda
por parte del promotor o vendedor, se
suscribe un acta de entrega; en la cual
se deben consignar todas las anomalas,
vicios o defectos que pueda presentar el
bien, as como el plazo en el cual el vende-
dor debe subsanarlos. Para el caso de los
vicios ocultos, su naturaleza hace que no
sean conocibles al momento de la entrega;
sino que aparezcan con posterioridad,
pues de existir vicios que son conocibles
y no son observados o consignados al
momento de la entrega, se entender una
aceptacin tacita de los mismos y no sern
susceptibles de reclamo posterior.
38 REZZONICO citado por TOVAR GIL Mara, FERRERO
DIAZ, Vernica, Ob. cit. p. 182.
39 Regulados en el Captulo Tercero, del Ttulo XV, de la
Seccin primera, del Libro VII del Cdigo Civil.
40 TORRES VASQUEZ, Anbal, Teora general del contrato,
Ed. Instituto Pacifico, Lima, 2012, p. 894.
41 Artculo 1504 del Cdigo Civil.
Volumen 3 | Setiembre 2014

e) Adicionalmente, el artculo 80.a de la Ley
de Proteccin al Consumidor nos indica
que los plazos de garanta podrn ser esta-
blecidos por el proveedor de acuerdo a los
siguientes criterios: i) si son componentes o
materiales, de acuerdo con lo establecido
por el proveedor de los mismos; y ii) si son
aspectos estructurales, como mnimo (5)
aos desde emitido el certificado de finali-
zacin de obra y recepcin de obra por la
municipalidad. Como lo indica esta norma,
en el caso de presentarse el primero de
los supuestos, podran existir plazos de
garantas particulares fijados por el mis-
mo promotor inmobiliario, en el caso de
ofrecer garanta por ciertos componentes
o materiales empleados en la vivienda,
conforme lo establecido por el proveedor
de las mismas. Por ejemplo, en el caso
de ofrecer una garanta de un ao por un
tipo de azulejo empleado; en este caso, de
existir fallas o defectos sobre este material,
dentro del periodo de garanta fijado,
podrn ser exigibles al promotor.
Estos son los supuestos de daos sobre
la edificacin por vicios o defectos en la
construccin que pueden ser exigidos al
promotor inmobiliario, que se encuentran
contenidos en el RNE, el Cdigo Civil y
Cdigo de Proteccin al Consumidor.
4. Imputacin de responsabilidad
El criterio general de la normativa del RNE
respecto a la imputacin de responsabilidad
por los vicios o defectos de la construccin
lo tenemos en el artculo 55 de la norma
G.030 RNE, que dispone que el construc-
tor y profesional responsable de la obra se
liberan de responsabilidades del contrato, si
prueban que la obra se ejecut de acuerdo a
las normas tcnicas de este reglamento y en
estricta conformidad con las instrucciones de
los profesionales que elaboraron los estudios,
planos y dems documentos necesarios para
la ejecucin de la obra, cuando los mismos
son proporcionados por el propietario. Vale
decir que conforme este precepto el construc-
tor puede exonerarse de la responsabilidad si
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
prueba que actuado conforme y cumpliendo
las normas tcnicas reglamentarias y las ins-
trucciones recibidas de los profesionales, es
decir, si acta con la diligencia debida en el
cumplimiento de las normas tcnicas y legales
correspondientes.
En el caso del promotor inmobiliario, ya
hemos visto que pueden presentarse dos
situaciones: la del promotor constructor y la
del promotor vendedor. En el primer caso, de
tratarse de un promotor que a la vez realiza
la construccin de la edificacin, en cuanto
constructor podr hacer uso de la norma
de responsabilidad general para acreditar el
cumplimiento de las normas tcnicas e instruc-
ciones para liberarse de la responsabilidad;
por lo que de tener un actuar diligente y
conforme las artes propias de su oficio, podr
exonerarse de responsabilidad.
Pero en cuanto su carcter de promotor y
tambin de tratarse del supuesto de un pro-
motor vendedor, esto no resulta claro; pues,
por un lado, el artculo 9.d G.030 RNE, seala
que el promotor deber responder ante los
clientes o usuarios finales, por los daos que
pudieran existir en la edificacin, dentro de
los plazos establecidos. No existiendo una
norma que le permita exonerarse o liberarse
de tal responsabilidad. En esta misma lnea,
el articulo 58 G.030 RNE dispone que en
la obras ejecutadas, para ser transferidas a
terceros mediante contratos de compraventa
a titulo oneroso, tienen como responsable al
(promotor) vendedor, quien podr repetir
contra el constructor. Aqu tambin, no existe
una forma de liberacin o exoneracin de
responsabilidad, por un actuar diligente y
en cumplimiento de las normas tcnicas e
instrucciones.
En ambos casos, el promotor resulta responsa-
ble por su calidad de promotor o de vendedor
final de los inmuebles; por lo que nos acerca-
mos a una responsabilidad de tipo objetivo,
pues el promotor no cuenta a diferencia del
constructor o profesional interviniente, con la
posibilidad de liberacin de responsabilidad
segn su actuar conforme las reglas tcnicas o
Actualidad Civil 359
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
cumpliendo las instrucciones brindadas. Esta
ausencia de la posibilidad de exoneracin de
responsabilidad por actuar diligentemente le
confiere un carcter objetivo; pues no permite
la exoneracin sobre la base del empleo de la
diligencia debida. Si hubo dao material en el
edificio, con el alcance que marca el RNE y la
causa ha sido los actos u omisiones de los inter-
vinientes en la edificacin, se responde durante
los plazos de garanta sealados por la Ley42.
Este fundamento de responsabilidad se podra
fundamentar en dos razones43: a) El promotor
es garante de la edificacin, pues pone en
mercado un producto, la edificacin, asumien-
do el riesgo creado mediante la construccin
de la edificacin44, no es un simple vende-
dor, adems es el nico que est vinculado
contractualmente con el comprador, tendra
una configuracin como garante de la cons-
truccin; b) el promotor responde sin culpa
frente al adquirente porque su prestacin es
una de resultado en la que no interviene el
elemento culpabilsimo45.
Creemos que como est dada la norma, si
bien el promotor responde sin culpa porque
42 ESPIN ALBA, al comentar el articulo LOE, I. Op. cit.
p. 76.
43 GONZALEZ TAUSZ, Rafael, El nuevo rgimen jurdico
del promotor inmobiliario tras la Ley de Ordenacin
de la Edificacin, En: Revista Crtica de Derecho
Inmobiliario, Numero 661, septiembre octubre de
2011, p. 2702, Id. V Lex 327246, [versin electr-
nica] disponible En: < http://goo.gl/0iN20X>,fecha
de consulta 20/12/2013. Efecta este comentario
respecto la norma espaola que es similar a la nuestra.
44 En el mismo sentido, GONZALES CARRASCO, Maria
del Carmen. Responsabilidades en la construccin: Defec-
tos constructivos y daos a terceros, 29, p. 9 disponible
en:< http://goo.gl/0iN20X >, fecha de consulta
12/12/2013, al comentar la norma espaola (LOE)
de similar sentido, expresa El criterio que permite
imputar la responsabilidad al promotor es precisa-
mente la confianza razonablemente generada en los
adquirentes sobre la idoneidad de una edificacin
que es el resultado de esa actividad de mercado.
45 ESPINOZA ESPINOZA Juan, Derecho de la responsabili-
dad Civil, Ed. Rodhas, Lima, 2011, p. 173. Considera
a la naturaleza de la obligacin como uno de los
criterios para determinar si la responsabilidad civil
derivada por la inejecucin de obligaciones es objetiva
o subjetiva.
360 Instituto Pacfico
su prestacin frente al adquirente es una obli-
gacin de resultado en la que no interviene
el elemento culpabilstico, en cualquier caso
no es una responsabilidad sin culpa absolu-
ta, pues puede exonerarse en los supuestos
de ruptura del nexo causal (caso fortuito,
fuerza mayor, hecho de un tercero, etc.). Se
tratara entonces de un criterio cuasiobjetivo
de responsabilidad, que califica como res-
ponsabilidad vicaria, en la medida que el
promotor responde por la actuacin de otros
agentes que intervienen en la edificacin y
no por culpa propia, sino en garanta de las
actuaciones de estos.
5. Plazo de garanta, inicio del cm-
puto
El plazo de garanta en el cual se tutelan los
defectos por vicios en la edificacin conteni-
dos en el RNE, es de cinco aos; este plazo
es inferior al de otras legislaciones. En Francia
y Espaa, por ejemplo, el plazo por defectos
estructurales que afecten la estabilidad es de
10 aos; sin embargo, en el caso espaol, la
Ley de Ordenacin de la Edificacin contem-
pla diferentes tipos de plazo, de acuerdo con
el tipo de dao que se haya generado en la
edificacin. Por ejemplo, su artculo 17.1.a
prescribe el plazo de garanta de diez aos
para los daos materiales causados en el
edificio por los vicios o defectos que afecten
la cimentacin, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directa-
mente la resistencia mecnica y estabilidad del
edificio. Esta es la llamada garanta decenal.
El articulo 17.1.b prescribe el plazo de ga-
ranta de tres aos de los daos materiales
causados en el edificio por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las ins-
talaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad. Esta es la
llamada garanta trienal; y adicionalmente el
artculo 17.1 confiere el plazo de garanta de
un ao por los vicios o defectos de ejecucin
que afecten a elementos de terminacin o
acabado de las obras, tal responsabilidad
Volumen 3 | Setiembre 2014

es exigida al constructor. Esta es la llamada
garanta anual. Este tratamiento es distinto al
nuestro, en cual no se contemplan diferentes
tipos de plazos conforme la importancia de
los defectos o vicios en la edificacin.
No queda claro en el RNE si el plazo de
cinco aos contemplado constituye uno de
garanta o de caducidad. Como antecedente
tenemos el artculo 1784 del Cdigo Civil,
que en el caso del contrato de obra, tambin
prescribe un plazo de cinco aos, dentro del
cual el propietario debe avisar al comitente
de la existencia del vicio o defecto, en el
plazo mximo de seis meses de su aparicin,
luego de lo cual, tiene un ao para accionar
solicitando su tutela.
Esta mecnica no existe en el caso del RNE que
solo se limita a sealar que el constructor o
profesional de la construccin responder por
los vicios o defectos dentro de los cinco aos.
Para el caso del saneamiento por vicios ocul-
tos, el adquirente tiene el plazo de seis meses
posteriores a la recepcin para hacer efectivo
su reclamo. Esto se encuentra contemplado en
el artculo 1514 del Cdigo Civil.
Respecto al momento a partir del cual es
posible exigir las garantas y responsabilidad
por vicios constructivos, el inicio del cmputo
del plazo de garanta se encuentra recogido
en el segundo prrafo del artculo 54 RNE el
cual expresa que el plazo ser contado desde
la fecha de recepcin o finalizacin de obra
por la municipalidad respectiva. En el caso del
plazo por vicios ocultos, este plazo comienza a
computarse desde el momento de recepcin
de la obra por parte del adquirente.
Por ltimo, es importante mencionar que en
la legislacin espaola es obligatoria la con-
tratacin de un seguro que cubra los daos
materiales ocasionados sobre el edificio por
vicios o defectos de la construccin. De modo
que ante la existencia del dao, el propietario
o usuario final ve efectivamente tutelado y
reparado su dao. Caso contrario, en Per,
no se exige ni es requisito indispensable la
contratacin de un seguro que cubra los
Volumen 3 | Setiembre 2014
Doctrina prctica
daos mencionados, con lo que se resta una
adecuada proteccin al adquirente de las
viviendas en caso de la existencia de daos
sobre la edificacin.
IMPORTANTE
Nos acercamos a una responsa-
bilidad de tipo objetivo, pues el
promotor no cuenta, a diferencia
del constructor o profesional in-
terviniente, con la posibilidad de
liberacin de responsabilidad se-
gn su actuar conforme las reglas
tcnicas o cumpliendo las instruc-
ciones brindadas. Esta ausencia de
la posibilidad de exoneracin de
responsabilidad por actuar diligen-
temente le confiere un carcter ob-
jetivo; pues no permite la exone-
racin sobre la base del empleo de
la diligencia debida. Si hubo dao
material en el edificio, con el al-
cance que marca el RNE y la causa
han sido los actos u omisiones de
los intervinientes en la edificacin,
se responde, durante los plazos de
garanta sealados por la Ley.
6. Conclusiones
1. El promotor inmobiliario en cuanto agente
de la edificacin tiene una fundamental
y protagonista importancia en el proceso
constructivo; pues se encuentra en una
posicin especial particular entre los
dems agentes de la edificacin. Por un
lado, est en contacto con el constructor y
dems agentes intervinientes en el proceso
constructivo; del otro, tiene una vincula-
cin y trato directo con los compradores
y adquirentes finales de los edificios.
2. En el caso de la responsabilidad por vicios
en la edificacin de viviendas, esta no se
encuentra recogida en un solo cuerpo
normativo. En el caso de vicios ocultos,
es de aplicacin el Cdigo Civil, pero si
se tratan de vicios o defectos de mayor
Actualidad Civil 361
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
importancia, se acude a lo regulado por
el Reglamento Nacional de Edificaciones
(RNE).
3. En cuanto a la naturaleza de la responsabi-
lidad contenida en el RNE, creemos que si
bien tiene un origen contractual, presenta
ciertas caractersticas que nos hacen ir ha-
cia una naturaleza legal (propia regulacin
de plazos, criterios de imputacin, tipos
de dao, prescripcin, etc.). Es decir, un
tipo especial de responsabilidad especial
de tipo vicaria, impuesto por una ley es-
pecifica que regula una actividad, como
es la edificacin.
4. El criterio de imputacin contenido en el
RNE est llevado hacia una objetivacin
de la responsabilidad; dado que creemos
que la imputacin de responsabilidad es
una de carcter objetivo; puesto a que el
promotor inmobiliario no se puede exo-
362 Instituto Pacfico
nerar probando su actuar diligente dentro
del proceso constructivo.
5. En el rgimen del RNE, se reconoce la
legitimacin activa no solo del cliente sino
del usuario final contra el promotor inmo-
biliario, a fin de reclamar la reparacin de
los daos por defectos constructivos. Aun
cuando no medie relacin contractual
entre ambos.
6. En cuanto a los daos tutelados nos ha
quedado claro que solo corresponden a los
materiales ocasionados sobre el edificio;
esto es as, por disposicin de la propia
ley que hace una enumeracin de los
daos que tutela. Sin embargo, se deja a
salvo la posibilidad de reclamo de todo
tipo de daos, pero que tendrn que ser
solicitados, apoyndose en las reglas de
responsabilidad ordinarias, que contiene
el Cdigo Civil.
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Comentario de jurisprudencia

Comentario a la
Resolucin N. 714-
2013-SUNARP-TR-L
Desnaturalizacin del fin asociativo,
con la transformacin de asociacin
en sociedad
Toms Edison Benites Quispe*
Maestra en Derecho Civil y comercial por la
Universidad Nacional Mayor de San Marco

1. Introduccin
SUMARIO

2. Materia controvertida
3. Posicin del registrador
4. Posicin del apelante
5. Pronunciamiento del Tribunal Registral
6. Anlisis y comentarios
6.1. Disolucin y liquidacin
6.2. Transformacin como forma de reorganizacin societaria
6.3. Crtica jurisprudencial
6.4. Desnaturalizacin del fin asociativo, con la transformacin de asociacin en sociedad
6.5. Conclusiones

1. Introduccin a transformarse en personas jurdicas que

A raz del criterio adoptado por la Resolucin
N. 147-2004-SUNARP-TR-T (06-08-2004)
y otras con igual postura, se ha generado un
gran problema de ndole dogmtico-legislati-
va, pues se ha producido la permisibilidad de
que personas jurdicas tales como las asocia-
ciones y otras de fines anlogos (respecto del
fin no lucrativo en estricto1), estn habilitadas
* Abogado de la Direccin Tcnica Registral de la
SUNARP.
1 Cabe precisar que las personas jurdicas, como suje-
tos de derecho, son pasibles de adquirir derechos y
obligaciones, as como activos y pasivos (perspectiva
legal y contable, especficamente); sin embargo,
existe una diferencia sustancial desde la constitucin
de una sociedad y una asociacin, y es el fin lucrativo
o no lucrativo de la cual van a premunirse, esto va
arraigado a los beneficios directos o indirectos que
puedan obtener sus miembros (socios o asociados,
gozan de distinta naturaleza, por su animus
lucrandi, como las sociedades, creando con
ello, afectacin a institutos jurdicos y a dis-
positivos legales lo cual trataremos con detalle
ms adelante, en su momento.
Hay que tener en claro que los sujetos de
derecho, como las personas jurdicas, res-
ponden a la necesidad de interrelacionarse
con otros sujetos de derecho; esto constituye
la razn primordial, por la cual optan en
transformarse; lo que generara, en teora,
un mejor desenvolvimiento en el desarrollo
de su objeto social/asociativo lo cual debe
entenderse posible siempre que no exista
restriccin normativa; pues la transformacin
segn el caso), pues est sin discusin que tanto so-
ciedades como asociaciones puedan realizar actividad
empresarial.

364 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Comentario de jurisprudencia
origina un cambio radical en la estructura
de la persona jurdica, al ser una mutacin
esencial en la configuracin inicial del ente
colectivo, considerado tambin como una
economa de tcnica jurdica; de modo que
la transformacin implica la voluntad de in-
troducir un cambio tan profundo que solo es
posible si la sociedad se muda de forma, es
decir aun con la transformacin, la persona
jurdica sigue siendo la misma, pero con una
estructura diferente y que permite pasar de
un tipo societario a otro2.
Por lo referido, en esta oportunidad, analiza-
remos, la Resolucin N. 714-2013-SUNARP
-TR-L, donde advertiremos que se acoge el
criterio planteado en la resolucin citada ini-
cialmente, en este primer acpite, lo cual a mi
parecer, carece de sustento al mencionar insti-
tutos jurdicos que carecen de compatibilidad.
Como trabajo, considero, que realizar un
comentario sobre este tema que no tiene
regulacin, resulta trascedente, por no existir
una postura uniforme y lgica sobre el par-
ticular lo cual me permite decir que se est
perennizando una postura, por parte del
Tribunal Registral.
2. Materia controvertida
Es sobre la resolucin (Res. N. 714-2013-
SUNARP-TR-L), donde el Tribunal Registral3
2 FELIEU REY, Manuel Ignacio. Estudios jurdicos en
Homenaje al Profesor Luis Diez-Picazo, Civitas. Madrid,
2003, T. I, p. 519, Vase tambin la Ley N. 26887
-Ley General de Sociedades, Artculo 333: Las so-
ciedades reguladas por esta ley pueden transformarse,
en cualquier otra clase de sociedad o persona jurdica
contemplada en las leyes del Per.
3 El Tribunal Registral, con competencia nacional,
constituye segunda y ltima instancia administrativa,
en el procedimiento registral, frente a las decisio-
nes generadas por los abogados certificadores y
registradores pblicos, de las XIV Zonas Registrales.
Vase el TUO Reglamento General de los Registros
Pblicos, Artculo 142 Procedencia del recurso de
apelacin. Procede interponer recurso de apelacin
contra: a) Las observaciones, tachas y liquidaciones
formuladas por los Registradores; b) Las decisiones de
los Registradores y Abogados Certificadores respeto
de las solicitudes de expedicin de certificados; c) Las
resoluciones expedidas por los Registradores en el
Volumen 3 | Setiembre 2014
RESUMEN
El autor sostiene que es factible la transfor-
macin de una asociacin civil en sociedad
annima siempre que los bienes que con-
forman el patrimonio de la asociacin sean
destinados al fin contemplado en el estatuto,
en aplicacin analgica de lo previsto en el
artculo 98 del Cdigo Civil. Sin embargo,
considera que debe establecerse un dispo-
sitivo legal que no permita que se trastoque
institutos jurdicos, tales como la disolucin
y liquidacin, y la transformacin como
forma de reorganizacin societaria; de lo
contrario, se estara creando una institucin
jurdica nueva, es decir, una transformacin
sin patrimonio.
CONTEXTO NORMATIVO
Cdigo Civil: Artculos 97 y 98.
Ley General de Sociedades: Artculo 333.
PALABRAS CLAVES
Transformacin de asociacin / Desnatura-
lizacin del fin asociativo / Reorganizacin
societaria.
se ha pronunciado, afirmando que para la
transformacin de una asociacin en sociedad
annima, ser procedente, siempre que los
bienes que conforman el patrimonio de la
asociacin sean destinados al fin contemplado
en el estatuto.
Por lo especificado lneas ut supra, compro-
baremos si resulta bien el uso del instituto
jurdico societario transformacin, como
forma de reorganizacin societaria en las
asociaciones, por lo que analizaremos si la ob-
servacin realizada por el registrador pblico,
referido a establecer, como requisito previo,
procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal
de Ventas a Plazos; d) Las dems decisiones de los
Registradores en el mbito de su funcin registral. No
procede interponer recurso de apelacin contra las
inscripciones.
Actualidad Civil 365
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
que se precise el destino final del patrimonio,
segn lo contemplado en el estatuto de la
asociacin, es procedente.
JURISPRUDENCIA RELEVANTE
En tanto no existe impedimento
legal para la transformacin de una
asociacin civil en sociedad annima,
ello tendr acogida registral, siem-
pre que los bienes que conforman
el patrimonio de la asociacin sean
destinados al fin contemplado en
el estatuto, en aplicacin analgica
de lo previsto en el artculo 98 del
Cdigo Civil, salvo no exista haber
neto remanente.
(Resolucin N. 1317-2013- SUNARP-TR-L-
Lima del 14/08/2013).
3. Posicin del registrador
Luego de efectuar la calificacin correspon-
diente, el registrador pblico del Registro
de Personas Jurdicas de Huaral, Enrique
Obed Chvez Solano, observ el ttulo en los
siguientes trminos:
Revisada la documentacin presentada,
se advierte que en el Acta de Asamblea
Universal del 14/01/2012 inserta en la
Escritura Pblica del 24/04/2012 presen-
tada, no se ha indicado el tipo de aportes
que efectan los socios al capital de la
sociedad resultante, debindose acreditar
la entrega de dicho aporte a la sociedad,
de conformidad con lo establecido en el
artculo 35 del Reglamento del Registro
de Sociedades.
Asimismo se advierte que dado que la aso-
ciacin dejar de ser regida por las normas
civiles, no se ha determinado el destino de
su patrimonio, debiendo precisarse dicha
circunstancia en el Acta de Asamblea Gene-
ral donde se acuerda la transformacin, de
conformidad con el artculo 63 del estatuto
de la Asociacin. Criterio establecido en la
Resolucin N. 633-2004-SUNARP-TR-L
366 Instituto Pacfico
del 25/10/2004 expedida por el Tribunal
Registral de Lima.
En la Escritura Pblica de fecha 24/07/2012
presentada, se indica que el aporte a la
sociedad es el resultante del proceso de
transformacin sucesiva, con la conversin
de las aportaciones en cotizaciones y estas en
acciones lo cual no se ha acreditado, habin-
dose solo insertado, en la referida Escritura, el
certificado de aportacin de la seora Mara
del Pilar Gonzales Fernndez y adjuntando
diversos certificados de aportacin el cual
no es el documento idneo para acreditar el
aporte a una sociedad annima.
4. Posicin del apelante
El recurrente sustenta su recurso de apelacin
sobre la base de los siguientes fundamentos:
- El patrimonio que actualmente posee la
sociedad Siempre Unidos Chancay SAC
(resultante por el acto de transformacin)
es el producto de un proceso continuo
de transferencia a esta por parte de la
Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chan-
cay, la que ha sido generada y sostenida
mediante el esfuerzo constante y solidario
del grupo de asociados (ahora socios), que
se remonta aun desde la poca en que
esta era una Cooperativa. Por lo tanto,
los aportes a la sociedad Siempre Unidos
Chancay SAC son las cuotas de los asocia-
dos que pagaban a la referida asociacin,
desde que esta era una cooperativa.
- El acto de transformacin se encuentra pre-
visto en el numeral 10 del artculo 24 del
estatuto de la Asociacin Civil de Servicios
Mutuos Chancay, el mismo que no implica
la disolucin ni liquidacin de la referida
asociacin; en tal sentido, el artculo 98 del
Cdigo Civil, aludido por el Registrador, no
se adeca al presente caso.
- Al no permitir que el patrimonio de la
asociacin se transfiera a la sociedad
resultante debido a la transformacin,
sera arrebatarle el derecho de propiedad
de los socios antes asociados sobre el
patrimonio formado por esta, bajo el argu-
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Comentario de jurisprudencia
mento de su transformacin, si se tiene en
cuenta que esta determinacin no importa
disolver ni liquidar la entidad primigenia
que se transforma. Asimismo, con ello, se
pretendera la encubierta confiscacin de
los bienes patrimoniales de la asociacin,
en manifiesta contravencin de lo esta-
blecido en el inciso 16, del artculo 2 y
70 de la Constitucin Poltica del Estado
que protege el derecho a la propiedad de
la que nadie puede ser privado y menos
despojado.
5. Pronunciamiento del Tribunal Re-
gistral
() 2. Sobre esta materia, esta instancia tiene
una postura expresada en las Resoluciones N
147-2004-SUNARP-TR-T del 06/08/2004,
N 633-2004-SUNARP-SUNARP-TR-L del
25/10/2004 y N 196-2005-SUNARP-TR-T del
09/12/2005.
El artculo 333 de la Ley General de Sociedades
establece lo siguiente: Las sociedades regularas
por esta ley pueden transformarse en cualquier
otra clase de sociedad o persona jurdica con-
templada en las leyes del Per.
Cuando la ley no lo impida, cualquier persona
jurdica constituida en el Per puede transfor-
marse en alguna de las sociedades reguladas
por esta ley.
La transformacin no entraa cambio de perso-
nalidad jurdica.
Este segundo prrafo de la norma abre el ca-
mino de la transformacin de una asociacin a
sociedad mercantil; la nica condicin impuesta
es que la ley no impida la transformacin, lo
que supone mandato expreso de la norma en
ese sentido (o, en todo caso, implcito pero
indubitable).
En tal sentido, esta instancia ha sealado que
es factible la transformacin (persona jurdica
no lucrativa) en una sociedad (persona jurdica
lucrativa) pues no existe impedimento legal para
dicha transformacin.
3. Ahora bien, dicho esto, es menester sealar
que el Cdigo Civil no contiene reglamenta-
cin alguna acerca de la transformacin de
una asociacin a sociedad.
En efecto, Espinoza Espinoza advierte que
nuestro Cdigo Civil adolece de una re-
gulacin especial de estos supuestos en el
Volumen 3 | Setiembre 2014
caso de las personas jurdicas no lucrativas.
En atencin a ello resulta conveniente que
el operador jurdico aplique, en la medida
que ello sea posible, la normatividad esta-
blecida en la Ley General de Sociedades,
Ley N. 26887, del 09/12/1997. Esto en
virtud de que si bien la finalidad (lucrativa
o no lucrativa) difiere entre la asociacin, la
fundacin y el comit frente a las sociedades,
todos estos sujetos de derecho participan de
la misma esencia de ser personas jurdicas4.
4. Asimismo, debemos reconocer la existencia
de regulacin expresa sobre el destino del
patrimonio de la asociacin en los casos
de que esta decida su transformacin en
sociedad.
Sobre ello, esta instancia -teniendo en cuenta
que la persona jurdica no se disuelve ni se
liquida al transformarse- en la Resolucin N
633-2004-SUNARP-TR-L del 25/10/2004 ha
sealado lo siguiente:
Considerar que si bien al Cdigo Civil re-
gula nicamente el destino del patrimonio
en casos de disolucin y liquidacin de la
asociacin (situacin que se presenta en la
transformacin, en la cual la persona jurdica
se transforma sin disolverse), el hecho de
su transformacin a sociedad supone en
estricto su exclusin del mbito civil, y en
esa medida, deber aplicarse al patrimonio
de la asociacin, por analoga, la normativa
contemplada en el artculo 98 del Cdigo
Civil para la disolucin y liquidacin de la
asociacin, es decir, entregar los bienes que
pudiesen existir (dado que no se trata en
estricto de haber neto resultante) a las
personas designadas en el estatuto o, de no
ser esto posible, proceder a travs de la Sala
Civil de la Corte Superior, a su aplicacin a
fines anlogos en inters de la comunidad.
As, y en concordancia con el literal b del
artculo 63 del estatuto de la asociacin
que dispone la transferencia del saldo neto
4 ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Derecho de las personas,
T. II, Lima, Rodhas, 2001, p. 437. Es importante
advertir que para este autor no es posible la trans-
formacin de una persona jurdica no lucrativa a
sociedad mercantil. Sostiene que el impedimento
legal se encuentra en la propia naturaleza no lucrativa
de aquellas y por el hecho de que transformadas
en lucrativas hara que los integrantes se beneficien
directamente con el patrimonio, posibilidad que
entiende prohibida por la ley durante su vigencia e
incluso despus de su extincin.
Actualidad Civil 367
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
final a la persona beneficiaria designada de
acuerdo al artculo 98 del Cdigo Civil, no
resulta posible que el patrimonio que actual-
mente posee la asociacin se convierta ahora
en el capital social de la nueva sociedad y por
tanto en acciones de cada uno de los socios.
5. A mayor abundamiento, en la Resolucin N
196-2005-SUNARP-TR-T del 09/12/2005
se ha sealado que el patrimonio de la
asociacin es intangible; no obstante, esta
circunstancia no se constituye en una barrera
infranqueable que impida de manera abso-
luta la transformacin.
En este supuesto, al patrimonio de la
asociacin debe drsele el destino previsto
en su estatuto para el caso de su eventual
liquidacin y los nuevos socios, estn en la
obligacin de realizar nuevos aportes para
el capital inicial de la sociedad mercantil.
Agrega que el destino final del patrimonio
existente, cuya cuanta debe constar en el
balance de transformacin de la asociacin
al da anterior a la fecha de la escritura
pblica correspondiente, en aplicacin
del artculo 339 de la Ley General de
sociedades5. El balance refleja nicamente
el estado del patrimonio, es decir, el haber
neto en un momento dado, este patrimo-
nio neto puede estar formado por bienes
muebles e inmuebles, los cuales deben ser
entregados a las personas designadas en el
estatuto de la persona jurdica en proceso
de transformacin. De acuerdo al artculo
97 del Cdigo Civil, el patrimonio neto
debe pasar a las personas o instituciones
con fines anlogos a la asociacin. En conse-
cuencia, cuando se trata de una asociacin,
en la escritura pblica de transformacin
tendr que precisarse el destino final dado a
los mismos, segn como se haya estipulado
en el estatuto6.
6. De la revisin del acta de asamblea del
14/01/2012, inserta en la escritura pblica del
5 La ley no obliga a insertar el balance de transfor-
macin en la escritura pblica, solo dispone que
debe estar a disposicin de los socios y de terceros
interesados, en el domicilio social, en un plazo no
mayor de treinta das contados a partir de la fecha
de la referida escritura pblica.
6 Cabe sealar que la Resolucin N. 196-2005-SUNARP-
TR-T dispuso la inscripcin de la transformacin de
una asociacin en sociedad, en cuyo balance de
transformacin se haba dejado constancia de que la
asociacin durante su existencia no tuvo patrimonio
y los nuevos socios de la sociedad realizaron aportes
en efectivo.
368 Instituto Pacfico
24/04/2012 presentada; se advierte que se ha
omitido indicar el tipo de aportes que efec-
tan los socios a la sociedad resultante (Siem-
pre Unidos Chancay S.A.C.). Asimismo, en la
escritura pblica aclaratoria del 24/07/2012
se ha indicado que el aporte a la sociedad es
el resultante del proceso de transformacin
sucesiva, con la conversin de aportaciones en
cotizaciones y estas en acciones, insertndose
nicamente el certificado de aportacin de
Mara del Pilar Gonzales Fernndez, y luego se
han presentado los denominados certificados
de aportaciones de los asociados, los cuales
no son un aporte valido, toda vez que como
se ha indicado en los puntos precedentes, el
haber neto resultante de la asociacin subma-
teria, no puede ser trasladado a la sociedad
resultante, segn a lo establecido en el artculo
97 del Cdigo Civil, por lo tanto, los socios se
encuentran en la obligacin de realizar nuevos
aportes para el capital inicial de la sociedad
que se constituye.
Asimismo, se ha omitido consignar el destino
del patrimonio de la asociacin submateria,
con lo cual se estara incumpliendo lo esta-
blecido en el artculo 98 del Cdigo Civil.
En consecuencia, debe confirmarse las ob-
servaciones formuladas por el Registrador.
Estando a lo acordado por unanimidad; ()
CONFIRMAR las observaciones formuladas
por el Registrador Pblico del Registro de
Personas Jurdicas de Huaral ().
6. Anlisis y comentarios
Como se pudo observar, existe una posicin
equivocada, que se mantiene en cadena y
esta resolucin del Tribunal Registral es la que
comprueba ello lo cual me parece inconsis-
tente, por los argumentos que se utilizan para
propugnar el hecho de que personas jurdicas
tales como las asociaciones se encuentren
posibilitadas de transformarse en sociedades,
situacin que no hace otra cosa que conver-
tirse en una transgresin directa a lo estable-
cido en nuestro Cdigo Civil7, si bien existe
denegatoria por parte de la Sala de Lima,
7 Decreto Legislativo N. 295 (EP. 24/07/1884). Art-
culo 80: La asociacin es una organizacin estable
de personas naturales o jurdicas, o de ambas, que a
travs de una actividad comn persigue un fin no
lucrativo. (Lo sombreado es nuestro).
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Comentario de jurisprudencia
en lo rogado y planteado, mediante recurso
de apelacin; lo que se est sugiriendo para
subsanar lo observado, es que se realice lo
establecido para una disolucin y liquidacin,
por medio de una interpretacin analgica al
artculo 98 del Cdigo Civil.
Sobre este argumento, es preciso indi-
car que viene desde las Resoluciones
N. 147-2004-SUNARP-TR-T del 06/08/2004,
N. 633-2004-SUNARP-SUNARP-TR-L del
25/10/2004 y N. 196-2005-SUNARP-TR-T
del 09/12/2005 y ahora con esta resolucin,
objeto de anlisis, se trata de una incorpora-
cin de instituciones totalmente incompati-
bles, como la disolucin y liquidacin, y la
transformacin, como forma de reorganiza-
cin societaria.
Para efectos de obtener un panorama ms
amplio de la posicin que sostengo, dar un
alcance, para tener claro lo que la doctrina
entiende por disolucin y liquidacin, as
como por transformacin, como forma de
reorganizacin societaria.
ELAS LAROZA dice:
La ley otorga
a la transfor-
macin de las
sociedades,
una dimensin
que antes no
tena, () incluye la transformacin
de toda clase de personas jurdicas
que, no siendo sociedades, adoptan
una forma societaria y tambin la
transformacin de cualquier socie-
dad que desee adoptar otra forma
de persona jurdica no societaria,
todo lo cual implica cambios esen-
ciales en la naturaleza de la persona
jurdica transformada .
6.1. Disolucin y liquidacin
Sobre este instituto jurdico, para las asocia-
ciones, regulado en el artculo 98 del Cdigo
Volumen 3 | Setiembre 2014
Civil, la doctrina afirma que es una consecuen-
cia, en principio, de que las asociaciones son
personas jurdicas no lucrativas, es decir,
los excedentes en ningn caso deben ser
entregados, ni distribuidos entre los aso-
ciados (lo sombreado es nuestro).
Entindase, por ello, que el fin no lucrativo
es visualizado en dos momentos para la
asociacin:
a. Luego del ejercicio econmico anual, es
decir, una vez transcurrido el ao de des-
empeo de la asociacin en sus activida-
des, esta puede arrojar un balance general
positivo, por ejemplo, las utilidades. En
caso de ser as, estas utilidades no son
redistribuidas entre los asociados, sino que
son incrementadas, ejercicio tras ejercicio,
para el cumplimiento de las finalidades
sociales.
b. El momento final es el de la liquidacin
de la asociacin, tras una declaracin
de disolucin se realiza la liquida-
cin, es decir, el pago de los pasivos,
hasta obtener un remanente final. En
caso de ser este positivo, en ningn
caso se redistribuye entre los asocia-
dos, sino que son entregados a las
personas designadas en el estatuto,
o en su defecto a quien instituya el
magistrado competente (lo sombreado
es nuestro).
Del precisado artculo se deriva tambin que
el asociado no es acreedor de la asociacin,
como s lo es el socio o el accionista. El aso-
ciado ser deudor en la medida que deba el
pago de sus aportaciones, pero en ningn caso
ser acreedor8.
8 Podemos colegir, por esto tambin, que los argu-
mentos esgrimidos por el apelante, tampoco tienen
sustento legal ni doctrinario; sin embargo, no resulta
extrao haber realizado ese razonamiento, pues la
transformacin repercute en la persona jurdica, ge-
nerando su modificacin desde lo establecido en el
acto constitutivo, que si bien cambiando el rgimen
legal, con la modificacin de estatutos, jams la lleva
a una disolucin y liquidacin, como se sugiri en las
resoluciones referidas precedentemente.
Actualidad Civil 369
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
Resulta equivocada la apreciacin de algunos
doctrinarios quienes consideran que la asocia-
cin no puede tener utilidades, tal como
lo seala el maestro Bernales Ballesteros: La
nueva Carta, mediante el inciso que analiza-
mos, ampla el concepto hacia la posibilidad
de constituir diversas formas de organizacin
jurdica sin fines de lucro, extensin que
ha sido incorporada teniendo en cuenta las
nuevas configuraciones legales presentadas
para este tipo de asociaciones (). Establece
el derecho que genricamente se llama de
asociacin y consiste en la libertad que tienen
las personas de constituir diversas formas de
personas jurdicas sin fines de lucro, esto es,
instituciones que no tienen la finalidad de
producir utilidades mediante el ejercicio de
actividades econmicas. Lo que sucede es
que en puridad, toda persona jurdica busca
dentro de sus actividades la generacin de
excedentes; pero estos no son distribuidos
entre los asociados, como s sucede en las
sociedades comerciales.
Pero es lgico pensar que cualquier institu-
cin jurdica no lucrativa puede estar enca-
minada a realizar actividades econmicas
para contar con los recursos necesarios que
les permita la realizacin de sus fines. Por
otro lado, no debe confundirse el concepto
de fines no lucrativos con fines altruistas.
Que una persona jurdica tenga fines no lu-
crativos, implica como ya nos referimos que
el excedente de las actividades econmicas
no son redistribuidas entre los asociados, ni
anualmente ni al momento de liquidacin
de la asociacin.
Sin embargo, una asociacin civil puede
dedicarse a la realizacin de fines no lucra-
tivos, pero que beneficien a los asociados.
Por ejemplo, una asociacin deportiva tiene
como finalidad promover el deporte y la con-
fraternidad entre los asociados la cual si bien
es un fin no lucrativo, s otorga un beneficio
directo a los asociados, al menos de carcter
recreativo, cultural o fsico9.
9 GONZLES BARRN, Corina Milagros, Cdigo Civil
comentado, Gaceta Jurdica, Lima, 2010, T. I. pp.
458-459.
370 Instituto Pacfico
6.2. Transformacin como forma de reor-
ganizacin societaria
Me detendr a definir este instituto jurdico,
para lo cual citar a la doctrina nacional ms
respetable; as, para Elas Laroza, nos indica
que: La ley otorga a la transformacin de
las sociedades, una dimensin que antes no
tena, () incluye la transformacin de toda
clase de personas jurdicas que, no siendo
sociedades, adoptan una forma societaria,
y tambin la transformacin de cualquier
sociedad que desee adoptar otra forma de
persona jurdica no societaria, todo lo cual
implica cambios esenciales en la naturaleza
de la persona jurdica transformada10.
RICARDO BEAUMONT dice:
La transformacin
es un medio legal que
permite cambiar la
forma de la persona
jurdica evitando el
largo camino que sig-
nificara acordar la disolucin de una,
liquidar su patrimonio y registrar su
extincin para luego, recin enton-
ces, fundar o constituir la transfor-
macin deseada .
Por su parte, Ricardo Beaumont sostiene
que: La transformacin es un medio legal
que permite cambiar la forma de la persona
jurdica evitando el largo camino que signi-
ficara acordar la disolucin de una, liquidar
su patrimonio y registrar su extincin para
luego, recin entonces, fundar o constituir la
deseada11.
10 ELIAZ LAROZA, Enrique. Derecho societario peruano.
La Ley General de Sociedades del Per. Normas Legales,
Lima, 1999. Este autor fue miembro de la comisin
que elabor la LGS.
11 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Comentarios a la Ley
General de Sociedades. 7.a ed., Gaceta Jurdica, Lima,
2007, p. 744. Este autor tambin fue miembro de la
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Comentario de jurisprudencia
Finalmente, cito a Morales Acosta, quien
alude la transformacin de la empresa indivi-
dual de responsabilidad limitada y manifiesta
que: La transformacin consiste en un acto
jurdico unilateral e interno del titular de una
empresa, mediante el cual cambia su propia
organizacin por una ms adecuada a sus
necesidades, la transformacin no implica
disolver, ni tampoco liquidar la organizacin
del titular. Supone, simplemente, el cambio de
su estructura y rgimen legal a otro de clase
diferente, sin afectar su existencia; para lo
cual concluye que: la transformacin ()
consiste en el cambio experimentado de una
sociedad a otro tipo de sociedad o persona
jurdica de diferente rgimen legal, conservan-
do paradjicamente la misma personalidad
jurdica12.
Por tales conclusiones, realizadas, por perso-
nas consideradas conspicuas y versadas, en
el tema societario, es fcil determinar que la
transformacin resulta ser una forma de reor-
ganizacin, que no implica el despojamiento
del patrimonio, pues solo se buscar cambiar
del revestimiento legal existente.
6.3. Crtica jurisprudencial
Por lo referido en los dos acpites, anterio-
res, se entiende que el Tribunal Registral ha
forzado enormemente, la figura jurdica de
la transformacin, trastocando su sentido
como instituto jurdico societario; si bien esta
segunda instancia en sede registral ha actuado
guardando concordancia con los fines del
registro, gener una interpretacin forzada
sobre la posibilidad de inscribirse lo cual, ha
provocado un problema dogmtico-legal,
respecto a las figuras jurdicas empleadas
pues para generar citada viabilidad, tuvo
que interpretar, en forma analgica, lo esta-
blecido en el artculo 98 del Cdigo Civil y
as transformar una asociacin en sociedad;
comisin que elabor la LGS.
12 MORALES ACOSTA, Alonso. Transformacin de so-
ciedades. Perspectivas bajo el marco de la Nueva Ley
General de Sociedades, en Thmis, Segunda poca,
N. 37, Lima, 1998, pp. 51-52.
Volumen 3 | Setiembre 2014
esto resulta absurdo pues la disolucin y li-
quidacin, y la transformacin, como forma
de reorganizacin, son figuras distintas, dado
que la primera busca llegar a concluir el fin de
la persona jurdica con la extincin, dado que
se le va a despojar del elemento patrimonial;
en tanto que la transformacin no implica la
disolucin y posterior creacin de la sociedad,
sino simplemente la supervivencia bajo una
nueva forma de la misma persona, siendo
una forma de reorganizacin; al respecto,
la vigsima primera edicin del Diccionario
de la Lengua Espaola13 define reorganizar
como organizar una cosa de manera distinta
y de forma que resulte ms eficaz, por lo
que podemos entender que definitivamente
se ha generado un acto atentatorio contra
instituciones jurdicas; estimo adems por
ello que deber producirse una forma viable,
una forma que no atente contra instituciones
jurdicas ya establecidas.
Sobre la aplicacin analgica que refiere el
Tribunal Registral, es preciso lo siguiente: uno
de los razonamientos ms frecuentes en el
Derecho es el de norma general y norma de
excepcin; otro es el de la proteccin extensi-
va de los derechos y la consiguiente aplicacin
estricta de las normas que los restringen.
Finalmente, tenemos la discusin sobre la
aplicacin interpretativa de las normas y la
aplicacin por analoga. Todo ello se halla
incluido en el contenido normativo del art-
culo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil
y pasamos a desarrollarlo, precisamos solo lo
referente a nuestro comentario:
() 3. La interpretacin estricta o la analoga. El
artculo IV del Ttulo Preliminar prohbe la
aplicacin por analoga de la ley que establece ex-
cepciones o restringe derechos. Aqu la palabra
ley no debe entenderse en el sentido estricto
de norma aprobada por el Poder Legislativo y
promulgada por el Ejecutivo (). En efecto,
sera absurdo que las normas con rango de ley
no puedan ser aplicadas de esta manera pero
s lo pudieran ser los decretos y resoluciones.
13 Diccionario de la lengua espaola. 21.a ed., Madrid,
1992, p. 1256.
Actualidad Civil 371
 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
Aqu, en consecuencia, tenemos que tomar
la palabra ley en el sentido de norma jurdica
de origen legislativo. La analoga, en explicacin
simple, consiste en aplicar la consecuencia de
una norma jurdica, a un hecho distinto de aquel
que se considera en el supuesto de dicha norma,
pero que le es semejante en sustancia()14. (Lo
sombreado es nuestro).
Cabe precisar sobre este punto que no existe
semejanza en sustancia, lo referente a disolu-
cin y liquidacin frente a la transformacin
como forma de reorganizacin, por lo que
considero que se est realizando una aplica-
cin analgica a un supuesto de hecho, que
es totalmente distinto, insistimos, solo con el
fin de permitir se realice la transformacin de
una asociacin.
6.4. Desnaturalizacin del fin asociativo,
con la transformacin de asociacin
en sociedad
Sostengo firmemente que debe proscribir-
se la transformacin de una asociacin en
sociedad, por no existir normatividad que
regule expresamente su posibilidad, si bien ya
hemos desarrollado, nuestro parecer respecto
al mal uso de los institutos jurdicos, ya men-
cionados, existen antecedentes normativos,
anteriores a la Ley General de Sociedades, los
cuales permitieron se realice la transformacin
de una persona jurdica, sin fines de lucro, en
el Per; siempre se consider, desde entonces,
que no podra darse una transformacin de
una persona jurdica sin fines de lucro a otra
con fines de lucro.
Cuando en nuestra sociedad civil, el legisla-
dor y los operadores jurdicos dieron el paso
para llegar al cambio organizacional de una
persona jurdica no lucrativa en una lucrativa,
se promulgaron normas legales ad hoc para
cumplirse con el principio de legalidad; de
tal manera que tambin se poda justificar
su razn en pos de la economa, del mismo
modo, ejercer control, fiscalizando y ordenan-
14 RUBIO CORREA, Marcial, Cdigo Civil Comentado:
comentan 209 especialistas en las diversas materias del
derecho civil. T. I. Gaceta Jurdica, Lima, 2010, pp.
32-35.
372 Instituto Pacfico
do tal procedimiento lo cual se gener, para
los siguientes casos:
Tenemos, como primer caso, el de empresas
agroindsutriales, el 30 de julio de 1991, se
promulg el Decreto Legislativo N. 633, Ley
de Promocin de las Inversiones en el Sector
Agrario. La sexta disposicin complementaria
de esta norma indicaba que: Las empresas
campesinas asociativas, cualquiera sea su forma
de organizacin empresarial, podrn decidir
libremente sobre el cambio de modelo empre-
sarial que sea compatible con la explotacin
agraria que realizan o proyectan realizar. ()
incluso regul una formalidad especial, especi-
ficando que la transformacin se inscribir con
la sola presentacin del acta que contiene el
acuerdo de cambio de modelo empresarial y
estar exonerada del pago de los derechos de
inscripcin registral; luego de ello, en julio de
1992, mediante el Decreto Ley N. 25602, se
reiter expresamente la posibilidad de que se
viabilice la transformacin, en concomitancia
con el decreto legislativo que antecede.
Otro caso emblemtico fue el de la Bolsa de
Valores de Lima que, en el ao 1970, nace
como asociacin, al amparo del Cdigo Civil
de 1936; en el ao 1997, la Asamblea Gene-
ral de Asociados (AGA), de la BVL, aprob el
proyecto Bolsa S. A. que consider evaluar
la conversin de la BVL en una sociedad
annima; mediante Ley N. 27649, publica-
da el 23 de enero de 2002, normativa que
entr en vigencia el 24 de marzo de 2002, se
modific el Decreto Legislativo N. 861 Ley
del Mercado de Valores, la primera disposi-
cin transitoria y final de la Ley N. 27649,
establece que la BVL podr transformarse
en sociedad annima, previo acuerdo de la
asamblea de asociados lo cual se concret
con su transformacin a partir del 1 de enero
de 2003.
As tenemos tambin otro caso emblemtico,
en el caso de las universidades, conforme a la
Ley N. 23733 Ley Universitaria, establece
que las universidades se crean por mandato
legal lo cual no se realiz de otra manera hasta
el ao 1995, dada una iniciativa estatal o pri-
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Comentario de jurisprudencia
vada, lo cual les dotaba de personera jurdica;
sin embargo, el 9 de noviembre de 1996,
se promulga el Decreto Legislativo N. 882
(Ley de Promocin de la Inversin en la Edu-
cacin) que establece un procedimiento de
adecuacin que les permite a las instituciones
educativas, constituidas antes de la entrada
en vigencia a esta norma, poder adoptar una
forma que se ajuste a sus intereses15.
Para que pueda viabilizarse fehacientemente
la transformacin de una persona jurdica sin
fines de lucro a una persona jurdica con fines
de lucro, considero que tiene que existir dis-
positivo legal expreso que lo permita; es por
ello que sostengo que no debe permitirse la
transformacin de una asociacin, mientras
no exista norma que desarrolle coherente-
mente su procedimiento; pues de no realizarse
ello, es evidente que se est desnaturalizando
el fin asociativo de una asociacin.
CONCLUSIN MS IMPORTANTE
Debe establecerse un dispositivo
normativo que desarrolle el proce-
dimiento de transformacin de una
asociacin en sociedad, a fin de que
no desnaturalice su fin asociativo,
fin que motiv su constitucin. Ello
ocurre hoy en da al permitirse su
transformacin.
6.5. Conclusiones
- Debe establecerse un dispositivo legal
que no permita que se trastoque institutos
jurdicos, tales como la disolucin y liqui-
15 SALAZAR GALLEGOS, Max. Transformacin de so-
ciedades y otras personas jurdicas Algunas razones
legales y econmicas, en Revista Jurdica del Per,
N. 103, Lima, setiembre de 2009, pp. 344-346.
Volumen 3 | Setiembre 2014
dacin, y la transformacin como forma
de reorganizacin societaria porque,
de lo contrario, se estara creando una
institucin jurdica nueva, es decir, una
transformacin sin patrimonio16 lo cual
resulta contrario a lo que se conoce.
- Con la aplicacin analgica, a la que se
refiere la resolucin, objeto de comenta-
rio, no resulta aplicable por ser sustancial-
mente distinto e incompatible, por tener
una finalidad distinta a la que se expresa
en la norma jurdica comentada.
- Debe establecerse un dispositivo nor-
mativo que desarrolle el procedimiento
de transformacin de una asociacin en
sociedad, a fin de que no desnaturalice su
fin asociativo, esto motiv su constitucin
lo cual ocurre hoy en da al permitirse su
transformacin.
16 SANTA CRUZ VERA, Alfredo, La Transformacin de
personas jurdicas no lucrativas. Un ensayo sobre la
posibilidad de transformar una asociacin en una so-
ciedad, en Dilogo con la Jurisprudencia. N. 832005,
p. 278. El citado autor refiere Si alguna vez se quiere
permitir la posibilidad de dicha transformacin,
habr que modificar expresamente el Cdigo Civil
aadiendo una norma expresa que lo permita, para
tal efecto dicha norma tendra slo dos opciones: o
se elimina legalmente aquel elemento no lucrativo
al que nos hemos referido antes o se crea un nuevo
concepto legal de transformacin, una transformacin
sin patrimonio que obligue a dar por concluidas todas
las relaciones jurdicas, pagar las deudas y adjudicar
los bienes para luego realizar nuevos aportes a favor
de la sociedad. Sin embargo, no conozco de alguna
propuesta para modificar el cdigo civil vigente reco-
giendo tal posibilidad, y en mi modesta opinin dudo
que actualmente alguien la formule. Por mi parte, me
atrevo a sugerir que la eventualidad de modificar el
Cdigo Civil peruano de 1984 se incluya un artculo
prohibiendo tal posibilidad de manera expresa.
Formulo esta propuesta no porque considere que el
cdigo actual permite tal posibilidad, sino porque, de
esta forma, evitamos interpretaciones discutibles.
Actualidad Civil 373
 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

TEXTO DE LA RESOLUCIN

RESOLUCIN N. 714- 2013-SUNARP-TR-L

Sumilla:
Transformacin de asociacin en sociedad an-
nima cerrada
Es factible la transformacin de una asociacin civil en
sociedad annima siempre que los bienes que confor-
man el patrimonio de la asociacin sean destinados al
fin contemplado en el estatuto, en aplicacin analgica
de los previsto en el artculo 98 del Cdigo Civil.

Lima, 26 de abril 2013

Apelante: Mara Del Pilar Gonzales Fernndez
Ttulo: N 5444 del 19/11/2012
Recurso: HTD. N 67 del 04/02/2013
Registro: Personas Jurdicas de Huaral
Acto(s): Transformacin de asociacin en sociedad annima cerrada

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita inscribir la transformacin de la

Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, inscrita en la partida electrnica N 20012581
del Registro de Personas Jurdicas de Huaral, a sociedad annima cerrada, denominada Siempre
Unidos Chancay SAC:
Para dicho efecto, se present la siguiente documentacin:
Parte notarial de la escritura pblica del 24/04/2012 extendida ante el notario de Huaral
Edwin Jacinto Ramos Zea.
Parte aclaratorio de la escritura pblica del 24/07/2012 extendida ante el notario de
Huaral Edwin Jacinto Ramos Zea.
Certificados de aportacin suscritos por los asociados de la Asociacin Civil de Servicios
Mutuos Chancay.

II. DECISIN IMPUGNADA

El Registrador Pblico del Registro de Personas Jurdicas de Huaral Enrique Obed Chvez Solano
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Transformacin de asociacin en SAC:
1. Revisada la documentacin presentada se advierte que en el Acta de Asamblea Universal
del 14/1/2012 inserta en la Escritura Pblica del 24/4/2012 presentada, no se ha indicado
el tipo de aportes que efectan los socios al capital de la sociedad resultante, debindose
acreditar la entrega de dicho aporte a la sociedad, de conformidad con lo establecido en
el artculo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades. Srvase subsanar.
2. Asimismo se advierte, dado que la asociacin dejar de ser regida por las normas civiles,
no se ha determinado sobre el destino de su patrimonio, debiendo precisarse dicha circuns-
tancia en el Acta de Asamblea General donde se acuerda la trasformacin, de conformidad
con el artculo 63 del estatuto de la Asociacin. Criterio establecido en la Resolucin N
633-2004-SUNARP- TR-L del 25/10/2004 expedida por el Tribunal Registral de Lima.
Srvase subsanar.

374 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Comentario de jurisprudencia

En la Escritura Pblica de fecha 24/07/2012 presentada se indica que el aporte a la so-

ciedad es el resultante del proceso de transformacin sucesiva, con la conversin de las
aportaciones en cotizaciones y stas en acciones, lo cual no se ha acreditado, habindose
solo insertado en la referida Escritura el certificado de aportacin de la seora Mara del
Pilar Gonzales Fernndez y adjuntando diversos certificados de aportacin, el cual no es
el documento idneo para acreditar el aporte a una sociedad annima. Srvase aclarar.
Base legal: Artculos 2011 y 2013 del Cdigo Civil, Artculos 31 y 32 del T.U.O. del Regla-
mento General de los Registros Pblicos, Artculos 35 y 37 del Reglamento del Registro de
Sociedades, y Artculos 52 de la Ley General de Sociedades y las citadas.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente fundamenta el recurso de apelacin sealando los siguientes argumentos:

- El patrimonio que actualmente posee la sociedad Siempre Unidos Chancay SAC (resultante
por el acto de transformacin), es el producto de un proceso continuo de trasferencia a
sta por parte de la Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, la que ha sido genera-
da y sostenida mediante el esfuerzo constante y solidario del grupo de asociados (ahora
socios), que se remonta aun desde la poca en que sta era una cooperativa. Por lo tanto,
los aportes a la sociedad Siempre Unidos Chancay SAC son las cuotas de los asociados que
pagaban a la referida asociacin, desde que sta era una cooperativa.
- El acto de transformacin se encuentra previsto en el numeral 10 del artculo 24 del
estatuto de la Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, el mismo que no implica la
disolucin ni liquidacin de la referida asociacin; en tal sentido, el artculo 98 del Cdigo
Civil aludido por el Registrador no se adecua al presente caso.
- Al no permitir que el patrimonio de la asociacin se trasfiera a la sociedad resultante
debido a la trasformacin, sera arrebatarle el derecho de propiedad de los socios -antes
asociados- sobre el patrimonio formado por sta, bajo el argumento de su trasformacin,
si se tiene en cuenta que esta determinacin no importa disolver ni liquidar la entidad
primigenia que se trasforma. Asimismo, con ello se pretendera la encubierta confiscacin
de los bienes patrimoniales de la asociacin, en manifiesta contraversin de lo establecido
en el inciso 16 del artculo 2 y 70 de la Constitucin Poltica del Estado que protege el
derecho a la propiedad de la que nadie puede ser privado y menos despojado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N 3007 que contina en la partida electrnica N 20012581 del Registro de Personas
Jurdicas de Huaral, consta inscrita la Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, que inicial-
mente se denomin Cooperativa de Ahorro y Crdito Chancay Ltda., y posteriormente Cooperativa
de Servicios Especiales Chancay Ltda. (As. A00003 de la referida partida).
En el asiento A00004, consta inscrita la trasformacin de la referida Cooperativa de Servicios
Especiales Chancay Ltda , en la actual Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, as como
su constitucin, estatuto y nombramiento de consejo directivo. (Inscrito en mrito del ttulo
archivado N 4187 del 29/10/2012).

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Samuel Glvez Troncos.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las
siguientes:
- Si para la constitucin de una sociedad producto de la trasformacin de una asociacin se
requiere acreditar la entrega de nuevos aportes realizados por los socios, o puede realizarse
a travs del patrimonio que form parte de dicha asociacin.
- Si para la inscripcin de la transformacin de una asociacin en sociedad debe indicarse
el destino del patrimonio de la asociacin.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 375

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

VI. ANLISIS
1. Mediante el presente ttulo se solicita inscribir la transformacin de la Asociacin Civil de
Servicios Mutuos Chancay, inscrita en la partida electrnica N 20012581 del Registro
de Personas Jurdicas de Huaral, a sociedad annima cerrada denominada Siempre Unidos
Chancay SAC.
El Registrador advirti que no se ha indicado en el acta de asamblea universal del 14/1/2012,
inserta en la escritura pblica del 24/4/2012, el tipo de aportes que efectan los socios al
capital de la sociedad resultante, de conformidad con lo establecido en el artculo 35 del
Reglamento del Registro de Sociedades.
Asimismo, que no se ha determinado el destino del patrimonio de la asociacin submateria,
debiendo precisarse dicha circunstancia de conformidad con el artculo 63 de su estatuto
1, refiriendo el criterio establecido en la Resolucin N 633-2004-SUNARP-TR-L expedida
por el Tribunal Registral con fecha 25/10/2004.
Finalmente, seal que en la escritura pblica adjunta del 24/7/2012 se indica que el aporte
a la sociedad es el resultante del proceso de trasformacin sucesiva, con la conversin de las
aportaciones en cotizaciones y stas en acciones, lo cual no se ha acreditado, habindose
solo insertado en el referido instrumento el certificado de aportacin de la seora Mara
del Pilar Gonzales Fernndez y adjuntando diversos certificados de aportacin, que no son
documentos idneos para acreditar el aporte a una sociedad annima.
EI apelante seala, entre otros aspectos, el hecho de que la asociacin no ha sido disuelta y
mucho menos liquidada, solo ha cambiado de modalidad operativa dentro de la permisin
de la ley, opcin que no se la prohbe, restringe o condiciona, aadiendo que los aportes
de los socios a la nueva sociedad, no son otra cosa que las cuotas de los socios que se
pagaban en la asociacin.
En consecuencia, lo que este colegiado debe dilucidar principalmente es si para la constitu-
cin de una sociedad producto de la trasformacin de una asociacin se requiere acreditar
la entrega de nuevos aportes realizados por los socios, o puede realizarse a travs del
patrimonio que form parte de dicha asociacin.
2. Sobre esta materia, esta instancia tiene una postura expresada en las Resoluciones N
147-2004-SUNARP-TR-T del 06/08/2004, N 633-2004-SUNARP-SUNARP-TR-L del
25/10/2004 y N 196-2005-SUNARP-TR-T del 09/12/2005.
El artculo 333 de la Ley General de Sociedades establece lo siguiente: Las sociedades
regularas por esta ley pueden transformarse en cualquier otra clase de sociedad o persona
jurdica contemplada en las leyes del Per.
Cuando la ley no lo impida, cualquier persona jurdica constituida en el Per puede trans-
formarse en alguna de las sociedades reguladas por esta ley.
La transformacin no entraa cambio de personalidad jurdica.
Este segundo prrafo de la norma abre el camino de la transformacin de una asociacin a
sociedad mercantil; la nica condicin impuesta es que la ley no impida la transformacin,
lo que supone mandato expreso de la norma en ese sentido (o, en todo caso, implcito
pero indubitable).
En tal sentido, esta instancia ha sealado que es factible la transformacin (persona jurdica
no lucrativa) en una sociedad (persona jurdica lucrativa) pues no existe impedimento legal
para dicha transformacin.
3. Ahora bien, dicho esto, es menester sealar que el Cdigo Civil no contiene reglamentacin
alguna acerca de la transformacin de una asociacin a sociedad.
En efecto, Espinoza Espinoza advierte que nuestro Cdigo Civil adolece de una regulacin
especial de estos supuestos en el caso de las personas jurdicas no lucrativas. En atencin
a ello resulta conveniente que el operador jurdico aplique, en la medida que ello sea
posible, la normatividad establecida en la Ley General de Sociedades, Ley N 26887, del
09/12/1997. Esto en virtud de que si bien la finalidad (lucrativa o no lucrativa) difiere

376 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Comentario de jurisprudencia

entre la asociacin, la fundacin y el comit frente a las sociedades, todos estos sujetos de
derecho participan de la misma esencia de ser personas jurdicas1
4. Asimismo, debemos reconocer la existencia de regulacin expresa sobre el destino del
patrimonio de la asociacin en los casos de que esta decida su transformacin en sociedad.
Sobre ello, esta instancia - teniendo en cuenta que la persona jurdica no se disuelve ni se
liquida al transformarse- en la resolucin N 633-2004-SUNARP-TR-L del 25/10/2004 ha
sealado lo siguiente:
Considerar que si bien al Cdigo Civil regula nicamente el destino del patrimonio en casos
de disolucin y liquidacin de la asociacin (situacin que se presenta en la transformacin,
en la cual la persona jurdica se transforma sin disolverse), el hecho de su transformacin
a sociedad supone en estricto su exclusin del mbito civil, y en esa medida, deber
aplicarse al patrimonio de la asociacin, por analoga, la normativa contemplada en el
artculo 98 del Cdigo Civil para la disolucin y liquidacin de la asociacin, es decir,
entregar los bienes que pudiesen existir (dado que no se trata en estricto de haber neto
resultante) a las personas designadas en el estatuto o, de no ser esto posible, proceder a
travs de la Sala Civil de la Corte Superior, a su aplicacin a fines anlogos en inters de
la comunidad.
As, y en concordancia con el literal b del artculo 63 del estatuto de la asociacin que
dispone la transferencia del saldo neto final a la persona beneficiaria designada de acuerdo
al artculo 98 del Cdigo Civil, no resulta posible que el patrimonio que actualmente
posee la asociacin se convierta ahora en el capital social de la nueva sociedad y por tanto
en acciones de cada uno de los socios.
5. A mayor abundamiento, en la Resolucin N 196-2005-SUNARP-TR-T del 09/12/2005 se
ha sealado que el patrimonio de la asociacin es intangible; no obstante, esta circuns-
tancia no se constituye en una barrera infranqueable que impida de manera absoluta la
transformacin.
En este supuesto, al patrimonio de la asociacin debe drsele el destino previsto en su
estatuto para el caso de su eventual liquidacin y los nuevos socios, estn en la obligacin
de realizar nuevos aportes para el capital inicial de la sociedad mercantil.
Agrega que el destino final del patrimonio existente, cuya cuanta debe constar en el
balance de transformacin de la asociacin al da anterior a la fecha de la escritura pblica
correspondiente, en aplicacin del artculo 339 de la Ley General de sociedades2. El balance
refleja nicamente el estado del patrimonio, es decir, el haber neto en un momento dado,
este patrimonio neto puede estar formado por bienes muebles e inmuebles, los cuales deben
ser entregados a las personas designadas en el estatuto de la persona jurdica en proceso de
transformacin. De acuerdo al artculo 97 del Cdigo Civil, el patrimonio neto debe pasar
a las personas o instituciones con fines anlogos a la asociacin. En consecuencia, cuando
se trata de una asociacin, en la escritura pblica de transformacin tendr que precisarse
el destino final dado a los mismos, segn como se haya estipulado en el estatuto3.
6. De la revisin del acta de asamblea del 14/01/2012, inserta en la escritura pblica del
24/04/2012 presentada; se advierte que se ha omitido indicar el tipo de aportes que efec-
tan los socios a la sociedad resultante (Siempre Unidos Chancay S.A.C.). Asimismo, en la

1 ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Derecho de las personas, T. II, Editorial Rodhas 2001, p. 437. Es importante advertir
que para este autor no es posible la transformacin de una persona jurdica no lucrativa a sociedad mercantil.
Sostiene que el impedimento legal se encuentra en la propia naturaleza no lucrativa de aquellas, y por el hecho de
que transformadas en lucrativas hara que los integrantes se beneficien directamente con el patrimonio, posibilidad
que entiende prohibida por la ley durante su vigencia e incluso despus de su extincin.
2 La ley no obliga a insertar el balance de transformacin en la escritura pblica, solo dispone que debe estar a
disposicin de los socios y de terceros interesados, en el domicilio social, en un plazo no mayor de treinta das,
contados a partir de la fecha de la referida escritura pblica.
3 Cabe sealar que la Resolucin N 196-2005-SUNARP-TR-T dispuso la inscripcin de la transformacin de una
asociacin en sociedad, en cuyo balance de transformacin se haba dejado constancia que la asociacin durante
su existencia no tuvo patrimonio y los nuevos socios de la sociedad realizaron aportes en efectivo.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 377

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

escritura pblica aclaratoria del 24/07/2012 se ha indicado que el aporte a la sociedad es

el resultante del proceso de transformacin sucesiva, con la conversin de aportaciones en
cotizaciones y estas en acciones, insertndose nicamente el certificado de aportacin de
Mara del Pilar Gonzales Fernndez, y luego se han presentado los denominados certifi-
cados de aportaciones de los asociados, los cuales no son un aporte valido, toda vez que
como se ha indicado en los puntos precedentes, el haber neto resultante de la asociacin
submateria, no puede ser trasladado a la sociedad resultante, segn a lo establecido en
el artculo 97 del Cdigo Civil, por lo tanto, los socios se encuentran en la obligacin de
realizar nuevos aportes para el capital inicial de la sociedad que se constituye.
Asimismo, se ha omitido consignar el destino del patrimonio de la asociacin submateria,
con lo cual se estara incumpliendo lo establecido en el artculo 98 del Cdigo Civil.
En consecuencia, debe confirmarse las observaciones formuladas por el Registrador.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIN

CONFIRMAR las observaciones formulada por el Registrador Pblico del Registro de Personas
Jurdicas de Huaral al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos
en el anlisis de la presente resolucin.

Regstrese y comunquese
Rosario del Carmen Guerra Macedo
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

Elena Rosa Vsquez Torres Samuel Glvez Troncos

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

378 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Nos preguntan y contestamos

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA
Si la inscripcin de una sucesin intestada impediria realizar una anotacin preventiva por
existencia de testamento (APET).

CONSULTA
La seora Elena Gonzales solicit ante los Registros Pblicos la inscrip-
cin del testamento olgrafo de su exconviviente, Mariano Torres. Sin
embargo, su solicitud fue denegada, por cuanto de la revisin de los
antecedentes registrales se advierte que ya obra inscrita la sucesin
intestada de Mariano Torres, siendo por tanto incompatible su solicitud
de inscripcin. No obstante ello, en la esquela de observacin, le sugiere
que cambie su rogatoria y solicite la anotacin preventiva por existencia
de testamento (APET). Teniendo en cuenta lo sealado, nos consulta en
qu consiste la APET y para qu le puede servir.

De conformidad con el artculo 37 del Re- inscripcin en virtud de la intangibilidad del

glamento de Inscripciones de los Registros de
Testamentos y Sucesiones Intestadas, en caso
que el testamento contenga disposiciones in-
compatibles con la sucesin intestada inscrita,
el interesado podr solicitar que se extienda
una anotacin preventiva por existencia
de testamento en el Registro de Sucesiones
Intestadas. Esto permitir publicitar la exis-
tencia del testamento y reservar la prioridad
de la eventual medida cautelar dictada por el
rgano jurisdiccional.
De conformidad con el artculo 4 del Re-
glamento de Inscripciones de los Registros
de Testamentos y Sucesiones Intestadas, no
procede la inscripcin del testamento si ya
consta inscrita la sucesin intestada del mis-
mo causante, salvo mandato judicial que as
lo disponga o que el testamento contenga
disposiciones compatibles con la sucesin
intestada inscrita.
En atencin a ello, si ya obra inscrita la su-
cesin intestada de Mariano Torres, dicha
asiento registral prevista en el literal b) del
artculo 3 de la Ley N. 26366 (principio de
legitimacin) y el efecto excluyente obtenido
por la prioridad en el tiempo prevista en
el artculo 2017 del Cdigo Civil (principio
de prioridad excluyente) determinaran la
imposibilidad de la inscripcin de dicho
testamento.
Sin embargo, el mismo precepto normativo
establece que se podr solicitar la anotacin
preventiva por existencia de testamento en el
Registro de Sucesiones Intestadas, conforme
a lo establecido en el artculo 37 del aludido
reglamento.
Al respecto, la anotacin preventiva por exis-
tencia de testamento surge como solucin a
los criterios adoptados que permiten determi-
nar la oponibilidad de las inscripciones de su-
cesin intestada y testamentaria de naturaleza
incompatible, salvaguardando la importancia
de un testamento en el derecho sucesorio y los
efectos del registro. Tiene como objetivo prin-

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 379

 Actualidad
Civil Registral e Inmobiliario
cipal publicitar la existencia del testamento y
reservar la prioridad de la eventual medida
cautelar dictada por el rgano jurisdiccional.
La anotacin preventiva por existencia de
testamento tendr una duracin de ciento
veinte (120) das hbiles contados desde el da
hbil siguiente a la extensin de la anotacin
en la partida registral. As, dicha anotacin
reserva la prioridad de la eventual medida
cautelar dictada por el rgano jurisdiccional
retrotrayendo sus efectos a la fecha y hora
del asiento de presentacin, siempre que la
medida judicial se presente en el Diario de la
Oficina Registral pertinente dentro del plazo
de vigencia de la anotacin.
Entre los beneficios, est el hecho que cuando
se solicite en el Registro de Bienes la inscripcin
de la transferencia por sucesin intestada y
el Registrador advierte que en el Registro de
Sucesiones Intestadas se encuentra inscrita la
380 Instituto Pacfico
anotacin por existencia de testamento, deber
extender la transferencia, y adems, una ano-
tacin de correlacin por existencia de testa-
mento en el rubro de cargas y gravmenes de
la partida registral del bien. Eso permitir saber
a cualquier tercero que si quiere, por ejemplo,
comprar un inmueble a un titular que ha adqui-
rido va sucesin intestada, que existe un juicio
en el que se pide la nulidad de la sucesin por
la existencia de un testamento, enervando con
ello la buena fe del tercero.
Fundamento legal:
Ley de creacin del Sistema Nacional de los Re-
gistros Pblicos y de la Superintendencia de los
Registros Pblicos, Ley N. 26366: Artculo 3.
Cdigo Civil: Artculos 2013 y 2017.
Reglamento de Inscripciones de los Registros de
Testamentos y Sucesiones Intestadas: Artculos
37, 38 y 56.
Volumen 3 | Setiembre 2014
 Resea de jurisprudencia

RESEA DE JURISPRUDENCIA

Resea de jurisprudencia
Resolucin N.
1300-2014-SUNARP-
Transferencia de propiedad vehi-
TR-L cular

RESOLUCIN N.1300-2014SUNARP-TR-L
Proceso Transferencia de propiedad vehicular

Decisin Confirmar los tres extremos de la observacin formulada por la Registradora del
Registro de Propiedad Vehicular
Normas aplicables Cdigo Civil: Artculos 2010 y 2011
Decreto Ley N. 26002: Artculos 23 y25
Reglamento General de los Registros Pblicos: Artculo 32
Decreto Legislativo N. 1049: Articulo 21
Fundamentos jurdicos Si bien un ttulo puede ser presentado a instancia de los otorgantes del acto o derecho,
relevantes o de tercero interesado; en el caso de la presentacin de actas notariales de transfe-
rencia vehicular otorgadas ante notario, esta deber ser efectuada por el notario ante
quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados.

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIN N. 1300-2014-SUNARP-TR-L

Lima,

APELANTE : JUAN JESS ENCARNACIN HERCILLA LA ROSA

TTULO : N. 9388 del 16/4/2014
RECURSO : Escrito presentado el 8/5/2014
REGISTRO : Vehicular de Ica
ACTO (s) : Transferencia
SUMILLA :

FORMALIDAD DE LAS ACTAS NOTARIALES DE TRANSFERENCIA VEHICULAR

Al acta notarial de transferencia vehicular no le son aplicables todos los requisitos de formalidad pre-
vistos para las escrituras pblicas. Sin embargo, le resultan aplicables obligatoriamente las disposiciones
generales de los instrumentos pblicos notariales.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 381

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

RATIFICACIN DE TRANSFERENCIA VEHICULAR

No procede inscribir la transferencia de un vehculo cuando se advierte de los antecedentes registrales
que no ha intervenido uno de los copropietarios, salvo que ste ltimo ratifique dicha transferencia.

PESENTACIN DE ACTAS NOTARIALES DE TRANSFERENCIA VEHICULAR OTORGADAS

ANTE NOTARIO CESADO
Si bien un ttulo puede ser presentado a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado; en el caso de la presentacin de actas notariales de transferencia vehicular otorgadas ante
notario, sta deber ser efectuada por el Notario ante quien se otorg el instrumento o sus dependientes
acreditados. Si el notario ha cesado en sus funciones, el Colegio de Notarios respectivo ser el encargado
de designar al notario autorizado para su presentacin.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la transferencia otorgada
por Mohamed Gesler Zaki Santillana representado por Luis Fernando Bisso Len a favor de Juan
Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, respecto del vehculo de placa de rodaje N PF4107, inscrito
en la partida electrnica N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular de Ica.
A tal efecto se presenta la siguiente documentacin:
- Copia del acta de transferencia de bienes muebles registrables D.L N 26002, certificada
por el notario de Lima Gino E. Barnuevo Cullar, el 9/4/2014.
- Copia del certificado de identificacin vehicular, certificada por el notario de Lima Gino E.
Barnuevo Cullar, el 9/4/2014.
- Copia del certificado de gravamen, certificada por el notario de Lima Gino E. Barnuevo
Cullar, el 9/4/2014.
- Copia de la tarjeta de propiedad vehicular, certificada por el notario de Lima Gino E.
Barnuevo Cullar, el 9/4/2014.

II. DECISIN IMPUGNADA

La Registradora Pblica del Registro de Propiedad Vehicular de Ica Cristina Pari Olarte observ el
ttulo en los siguientes trminos: (se reenumera para mejor resolver)
Seor(es): Juan Jess Encarnacin Hercilla La Rosa
Acto: Transferencia de propiedad
En relacin con dicho ttulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable, siendo
objeto de la(s) siguiente(s) observacion(es), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
Se observa el presente ttulo:

Antecedentes:
Mediante el presente ttulo se solicita inscribir la transferencia de propiedad del vehculo con placa de
rodaje N PF-4107.

Identificacin de defectos:
1. Se adjunta copia certificada notarialmente del acta de transferencia otorgada el 5/11/1997 ante
notario pblico Eduardo Laos Mora; sin embargo dicho documento as presentado no amerita
la inscripcin del acto solicitado. Asimismo, se advierte adems que dicho documento no cuenta
con el respectivo nmero de orden cronolgico que corresponde.
2. Conforme se publicita en la partida N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular, los titulares
registrales del vehculo son Mohamed Gesler Zaki Santillana y Emmy Alexandra Lpez Palacios;
sin embargo en el acta de transferencia adjunta no consta la intervencin de esta ltima persona.
3. Se advierte que el presentante Juan Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, no es dependiente acre-
ditado de la notara del Dr. Eduardo Laos Mora.

382 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Resea de jurisprudencia

Cita legal:
- Artculos 37 literal d), 48 y 79 del D.Ley N 26002 (vigente a la fecha de otorgamiento
del acta de transferencia).
- Artculos 7 y 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.
- Artculos 32 y 40 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Sugerencias:
- Deber adjuntar copia certificada del acta de transferencia vehicular, expedido por notario
que conserva en su poder la matriz del acta de transferencia otorgada el 5/11/1997 ante
notario pblico Eduardo Laos Mora. Dicho documento deber contener el nmero de
orden cronolgico que le corresponde.
- Adjunte el acta notarial respectiva mediante la cual doa Emmy Alexandra Lpez Palacios
ratifique la transferencia del vehculo con placa rodaje N PF-4107, otorgada el 5/11/1997
ante notario pblico Eduardo Laos Mora. Dicho documento deber estar debidamente
acompaado de la respectiva certificacin mediante la cual se autorice a don Juan Jess
Encarnacin Hercilla La Rosa para presentarlo.
- Deber adjuntar la certificacin respectiva mediante la cual el notario que conserva en
su poder el protocolo del Dr. Eduardo Laos Mora, autorice a don Juan Jess Encarnacin
Hercilla La Rosa para presentar el acta de transferencia de propiedad otorgada el 5/11/1997
ante notario pblico Eduardo Laos Mora.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Para adquirir el vehculo motorizado materia de transferencia, se solicit previamente a los
Registros Pblicos de Ica, bajo pago de los derechos respectivos, certificado de gravamen,
a efectos de contar con las garantas necesarias de propiedad, caractersticas y afectaciones
del mencionado vehculo, con el fin de no ser sorprendido.
- El 4/11/1997, los Registros Pblicos de Ica expidi el respectivo certificado de gravamen,
con la imposicin de la firma y sello del Registrador Pblico Omar Jaime Gamero Silvestre.
El referido certificado garantiza los datos del nico propietario del vehculo llamado Zaki
Santillana Mohamed Gesler, as como sus caractersticas, todo lo cual coincide con los
datos consignados en la tarjeta de propiedad vehicular. Asimismo indica que el vehculo
no registra afectaciones.
- Siendo as y contando con las garantas de los Registros Pblicos de Ica, el 5/11/1997 se
procedi de buena fe a la compraventa del mencionado vehculo, a su nico y legtimo
propietario, conforme la informacin que nos proporcion el Registro; acto de compraventa
que se llev a cabo ante la notara Eduardo Laos Mora, ahora desaparecida.
- Se encuentra probado que dada la seriedad, garanta y confianza en los Registros Pblicos
de Ica se procedi de buena fe a la compra del vehculo en cuestin, en caso contrario no
se hubiera hecho.
- Desde la fecha de la compraventa (5/11/1997) del vehculo a la actualidad, han transcu-
rrido ms de cinco aos y precisando que son diecisiete aos que se tiene en su poder sin
ningn problema.
- Tngase presente que los daos y perjuicios que nos estn causando, produce enorme
malestar, pues no es la primera vez que se pone en evidencia la negligencia de su personal;
sin embargo cada da existen nuevas razones para el pago de derechos y el ciudadano
tiene que lidiar con personas no preparadas para el desempeo de su cargo y con falta
de voluntad para atender al pblico, as con un enorme falta de criterio; como prueba
le adjunto copia de mi queja en otro caso, puesta en el libro de reclamaciones; as como
tambin su respuesta Carta N 098-2013/ZRN-XI-UADM-LRC del 6/11/2013 en tres p-
ginas, en donde se reconoce los errores cometidos en mi agravio.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 383

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrnica N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular de Ica
El vehculo de placa de rodaje N PF4107 se encuentra inscrito en la partida electrnica N
60018084 del Registro de Propiedad Vehicular de Ica. Sus actuales titulares registrales son Mo-
hamed Gesler Zaki Santillana y Emmy Alexandra Lpez Palacios.
Ficha N 000051/010101 que contina en la partida electrnica N 05000165 del Registro
de Mandatos y Poderes de Ica
En la citada ficha corre inscrito el poder otorgado por Mohamed Gesler Zaki Santillana a favor
de Luis Fernando Bisso Len.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las
siguientes:
- Si a las actas notariales de transferencia de vehculos le son aplicables obligatoriamente
todos los requisitos de formalidad previstos para la escritura pblica.
- Procede inscribir la transferencia de un vehculo cuando de los antecedentes registrales
se advierte que no interviene uno de los copropietarios?
- Quin se encuentra autorizado para presentar el ttulo ante el Registro, cuando se trata
de actas notariales de transferencia vehicular otorgadas ante notario cesado?

VI. ANLISIS
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el Registrador
y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos
por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es,
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos establece que la calificacin comprende la verificacin de
los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttulo, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa que la calificacin tambin
comprende la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales
y la condicin de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la
base del ttulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.
El artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos, en concordancia con la
norma sustantiva antes citada, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales,
entre los que se que se encuentran los siguientes:
()
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral
en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos ();
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del
ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que la conforman,
se ajustan a las disposiciones sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas
normas;
().
3. En el caso materia de anlisis se solicita la inscripcin de la transferencia otorgada por
Mohamed Gesler Zaki Santillana representado por Luis Fernando Bisso Len a favor de Juan

384 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Resea de jurisprudencia

Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, respecto del vehculo de placa de rodaje N PF4107,
inscrito en la partida electrnica N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular de Ica.
En el primer extremo de la observacin, la Registradora Pblica encargada de la califica-
cin deneg la inscripcin sosteniendo que la copia certificada notarialmente del acta de
transferencia del 5/11/1997, otorgada ante el notario Eduardo Laos Mora no amerita la
inscripcin del acto solicitado.
Por tanto, corresponde a esta instancia determinar si a las actas de transferencias vehiculares
le son aplicables los requisitos exigidos para las escrituras pblicas.
Al respecto, el artculo 2010 del Cdigo Civil concordante con el artculo III del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos1 regula que la inscripcin se
hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. El
artculo 9 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que cuando las ins-
cripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en traslados
o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institucin
que conserve en su poder la matriz, salvo disposicin en contrario.
A este principio se refiere Antonio Manzano Solano2 expresando que No basta, sin embargo
cualquier ttulo o documento, sino que adems, ha de ser documento pblico y autntico.
Esta sera la segunda nota bsica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio
de documentacin pblica frente al principio de documentacin privada. Es insuficiente,
pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estn solamente suscritos
por los interesados; precisa que en su creacin haya intervenido una persona dotada por
el Estado de facultades legales para conferirles carcter de pblicos y autnticos.
Deben tenerse en cuenta las diferencias entre ttulo formal y ttulo material. Como indica
Manzano Solano (...) cuando se habla del ttulo en sentido material, se hace referencia
a la causa o razn jurdica originadora del derecho inscribible; compraventa, donacin,
permuta, etc. El ttulo formal en cambio, debemos relacionarlo con el documento que
contiene aquella causa o, como dice Roca Sastre, con la prueba grfica que constata dicha
causa o razn jurdica de adquirir. Por tanto, el ttulo en sentido formal sera el documento
en el que se contiene un ttulo en sentido material (v.gr. la escritura pblica en la que se
contiene un contrato de compraventa).
Respecto al ttulo en sentido formal es necesario indicar que debe reunir ciertos requisitos,
toda vez que el Registro debe brindar exactitud y las necesarias condiciones para que se
garantice la seguridad del trfico jurdico, siendo por tanto necesario para una adecuada
inscripcin los documentos que renan las necesarias condiciones de autenticidad.3
4. Mediante Decreto Supremo N 036-2001-JUS, vigente desde el 25/12/2001, se establecie-
ron disposiciones aplicables a las transferencias de propiedad de vehculos automotores.
As, el artculo 1 del referido decreto seala: La transferencia de propiedad de vehculos
automotores a que se refiere el artculo 36 del Reglamento de las Inscripciones del Registro
de Propiedad Vehicular, se formaliza mediante acta notarial de transferencia de bienes
muebles registrables ().
Por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 041-2002-SUNARP-
SN, se dispuso que el acta notarial de transferencia de bienes muebles registrables, en

1 Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario (...).
2 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad
y Mercantiles de Espaa, Madrid, 1994.
3 En ese orden de ideas, el artculo 7 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que constituye
ttulo para efectos de la inscripcin el documento o documentos en los cuales se fundamente inmediata y direc-
tamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia;
asimismo, el artculo 8 establece que las inscripciones se efectuarn sobre la base de los documentos sealados
en cada reglamento especfico y en su defecto, por las disposiciones que regulan la inscripcin del acto o derecho
respectivo.

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 385

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

su calidad de instrumento pblico, constituye ttulo suficiente para la inscripcin de la

transferencia de propiedad de vehculos automotores.
5. De la revisin de la Seccin Cuarta del Captulo II del Ttulo II de la Ley del Notariado -
Decreto Ley N 26002, vigente a la fecha de la extensin del acta de transferencia vehicular
del 5/11/1997, relativa a las actas de transferencias de bienes muebles registrables, se
aprecia que no se ha regulado los aspectos estructurales o formales del acta, limitndose
a establecer que la transferencia opera sobre vehculos y otros bienes muebles identifica-
bles y/o incorporados a un registro jurdico, que la ley determine (artculo 78). Por ello, el
artculo 79 de dicha norma estableci que: Son tambin de observancia para el registro de
actas de transferencia de bienes muebles registrables, las normas que preceden en este Ttulo,
en cuanto sean pertinentes.
Como se puede advertir del artculo precitado, el legislador opt por establecer una norma
por remisin para regular la forma o estructura de las actas de transferencia de bienes
muebles registrables, precisando de manera general, que las normas que van a ser aplica-
bles son las que estn contenidas en el Ttulo II de la citada Ley del Notariado, referidas
a los instrumentos pblicos notariales, siempre y cuando stas resulten pertinentes. Esto
ltimo quiere decir que no todas las normas contenidas en dicho ttulo sern aplicables a
las actas de transferencia de bienes muebles registrables, por lo que el Registrador deber
analizar la viabilidad de su aplicacin, atendiendo a la naturaleza jurdica y finalidad que
ostentan las actas notariales.
6. De acuerdo con el artculo 23 del Decreto Ley N 26002, Son instrumentos pblicos no-
tariales los que el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en
ejercicio de su funcin, dentro de los lmites de su competencia y con las formalidades de ley.
La norma antes mencionada distingue entre instrumentos pblicos (notariales) protocolares
y extraprotocolares. El artculo 25 dice: Son instrumentos pblicos protocolares las escrituras
pblicas y dems actas que el notario incorpora al protocolo notarial; que debe conservar y
expedir los traslados que la ley determina. Por su parte, el artculo 26 establece que: Son
instrumentos pblicos extraprotocolares las actas y dems certificaciones notariales que se refieren
a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razn de su funcin.
7. Cabe precisar, que los instrumentos pblicos protocolares, se caracterizan porque se incor-
poran al protocolo del notario4, pudiendo expedirse, como consecuencia de su incorpora-
cin al Registro respectivo, los traslados notariales que el solicitante considere pertinentes
(testimonio, parte notarial y boleta) , en estos casos, la fe pblica, se extiende de manera
amplia sobre todo el instrumento: fe respecto a la fecha del acto, fe respecto a la identidad
de los comparecientes, fe respecto la capacidad de estos, fe respecto a la manifestacin de
voluntad que hayan prestado, fe respecto a la lectura integral del documento y fe sobre
el conocimiento de los efectos jurdicos del acto.
Por el contrario, los instrumentos pblicos extraprotocolares (actas y certificaciones) son
aquellos que no se incorporan al protocolo, y sobre los que el manto de la fe pblica se
circunscribe en forma limitada al acto, hecho o circunstancia que el notario presencie o le
conste por la percepcin sensorial.
8. Por otro lado, el actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehi-
cular aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 039-2013-SUNARP/SN del 15/2/2014 ha previsto en su artculo 6 lo siguiente:

Artculo 6.- Principio de titulacin autntica

Las inscripciones se efectan en virtud de instrumento pblico, salvo disposicin en contrario.

4. Art. 37 de la Ley N. 26002.- Forma el protocolo notarial los siguientes registros:

a) De escrituras pblicas;
b) De testamentos,
c) De actas de protesto;
d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables; y,
e) Otros que la Ley determine.

386 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Resea de jurisprudencia

Cuando se trate de instrumentos pblicos solo podrn fundarse en traslados o copias certificadas
expedidas por el funcionario autorizado o institucin que conserve en su poder la matriz. Si
se trata de documentos privados, el documento original deber tener las firmas certificadas
por notario, salvo disposicin legal en contrario.
()
Como se puede apreciar, dicha norma reglamentaria seala expresamente que las inscrip-
ciones se efectuarn en virtud de instrumento pblico, el mismo que puede constar en
traslados o copias certificadas expedidas por el funcionario autorizado o institucin que
conserve en su poder la matriz.
9. En ese orden de ideas, podemos concluir que en el caso de las actas de transferencias de
bienes muebles registrables, stas, al incorporarse a un registro del protocolo del notario,
se constituyen en instrumentos pblicos protocolares, pudiendo expedirse los traslados
notariales que a solicitud de las partes intervinientes, consideren pertinentes.
Ahora bien, verificada el acta de transferencia de vehculo del 5/11/1997 presentada,
otorgada por el notario de Ica Eduardo Laos Mora; se advierte que la misma no cumple
con la formalidad prevista para los instrumentos pblicos protocolares, aprecindose que
consiste en una certificacin de reproduccin, donde el notario de Lima Gino E. Barnuevo
Cullar certifica Que esta copia fotosttica es reproduccin del documento que he tenido a la
vista, encontrndola idntica en su contenido, la misma que legalizo.
En tal sentido, deber solicitarse ante el notario que conserva en su poder la matriz, la
copia certificada de la referida acta; siendo ste el ttulo formal para su inscripcin.
As, el notario de Ica Eduardo Laos Mora, es el legitimado expedir una copia certificada
del acta de transferencia vehicular del 5/11/1997 que obra en su matriz; sin embargo el
referido notario ha cesado en sus funciones por causal de renuncia regulada en el artculo
21 del Decreto Legislativo N 10495, habiendo sido cancelado su ttulo de notario por
Resolucin Ministerial N 0282-2010-JUS del 23/12/2010.
Respecto al cese de notario, el ltimo prrafo del artculo 21 del Decreto Legislativo N.
1049 (vigente a la fecha de renuncia) dispone lo siguiente:
()
En caso de cese de un notario en ejercicio, el colegio de notarios, con conocimiento del Consejo
del Notariado, se encargar del cierre de sus registros, sentndose a continuacin del ltimo
instrumento pblico de cada registro, un acta suscrita por el Decano del Colegio de Notarios
donde pertenezca el notario cesado.
A su vez, el artculo 130 literal n) del mencionado Decreto seala entre las atribuciones y
obligaciones de los Colegios de Notarios:
()
n) Velar por la integridad de los archivos notariales conservados por los notarios en ejercicio,
regulando su digitalizacin y conversin a micro formas digitales con la ley de la materia, as
como disponer la administracin de los archivos del notario cesado, encargndose del oficio
y cierre de sus registros.
().
Conforme a las normas antes glosadas, este Colegiado concluye que habiendo renunciado
un notario pblico y por tanto haber cesado en su funcin notarial, corresponde al Colegio
de Notarios respectivo designar al notario que administrar los archivos del notario cesado.
En tal sentido, tenemos que el Colegio de Notarios de Ica es el encargado de designar al
notario a cargo de los archivos del notario cesado, ante quien se solicitar la expedicin
de la copia certificada del acta de transferencia vehicular del 5/11/1997.

5 Artculo 21.- Motivos de Cese

El notario cesa por:
()
c) Renuncia

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 387

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

Conforme lo expuesto, corresponde confirmar el primer extremo de la observacin

formulada por la Registradora.
10. En el segundo extremo de la observacin, la Registradora advierte que conforme se
publicita en la partida registral N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular, los
titulares registrales del vehculo son Mohamed Gesler Zaki Santillana y Emmy Alexandra
Lpez Palacios; sin embargo en el acta de transferencia adjunta no consta la intervencin
de esta ltima persona.
Conforme a ello, esta instancia determinar si dicha transferencia se adeca a los antece-
dentes registrales.
De la revisin del Sistema de Informacin Registral, podemos advertir que los titulares del
vehculo materia de transferencia son Mohamed Gesler Zaki Santillana y Emmy Alexandra
Lpez Palacios.
A su vez, consta de los antecedentes registrales del vehculo de placa PF-4107 (Legajo),
que ste fue adquirido por los citados titulares mediante acta de transferencia de vehculos
usados del 29/8/1995.
En el caso submateria podemos apreciar que en el acta de transferencia vehicular del
5/11/1997 slo ha intervenido uno de los copropietarios, Sr. Mohamed Gesler Zaki San-
tillana, habindose omitido la intervencin de la copropietaria Emmy Alexandra Lpez
Palacios, quien deber ratificar dicha transferencia con la finalidad de que la misma pueda
adecuarse a los antecedentes registrales.
El referido defecto deber ser subsanado de acuerdo a lo establecido en el primer prrafo
del artculo 48 del Decreto Ley 26002(vigente a la fecha del acta de transferencia) que al
igual que el Decreto Legislativo N 1049 establece:
El instrumento pblico protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un notario no
podr ser objeto de aclaracin, adicin o modificacin en el mismo. Esta se har mediante otro
instrumento pblico protocolar y deber sentarse constancia en el primero, de haberse extendido
otro instrumento que lo aclara, adiciona o modifica. ().
Respecto a lo sealado por el apelante en el sentido que l contrat confiado en la infor-
macin que le brind el Registro en el certificado de gravamen que acompaa, cabe sealar
que con independencia de las responsabilidades a que hubiera lugar por la emisin errada
de dicho certificado, cuando existe discrepancia entre lo que informa el certificado y el
asiento, prima lo que aparece en el asiento, de conformidad con el artculo 139 del RGRP.
Las instancias registrales al momento de la calificacin de un ttulo no pueden desconocer
el contenido de los asientos, hacerlo sera atentar contra la ley.
En tal sentido, corresponde confirmar el segundo extremo de la observacin formulada
por la Registradora.
11. En el tercer extremo de la observacin, la Registradora seala que el presentante Juan
Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, no es dependiente acreditado de la notara del Dr.
Eduardo Laos Mora.
Ahora bien, uno de los principios que rige el procedimiento registral es el Principio de
Rogacin, el cual ha sido recogido en el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Esta disposicin seala que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes
del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin en contrario. Se agrega que, se presume que el presentante del
ttulo acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado
con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscrip-
cin que acta en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento,
podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en
este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste
representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando expresamente
se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre el presentante y el
representado, prevalece la solicitud de ste.

388 Instituto Pacfico Volumen 3 | Setiembre 2014

 Resea de jurisprudencia

En tal sentido, el titular de la rogatoria viene siendo el presentante del ttulo, salvo en el caso
que nos encontremos frente a un parte judicial, en cuyo caso la rogatoria le corresponde
al juez.
12. De otro lado, el primer prrafo del artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Propiedad Vehicular establece lo siguiente:
Cuando se trate de parte notarial del acta de transferencia de vehculo, deber ser presentado
por el notario ante el cual se extendi o su dependiente acreditado ante SUNARP.
()
Con esta norma se pretende cerrar el crculo de seguridad, teniendo la certeza de que el
acta notarial que llegue al Registro sea la que proviene de la Notara ante la cual se otor-
g, con la presentacin de la misma ya sea por el mismo Notario o por su dependiente
debidamente acreditado.
En tal sentido, corresponde a este colegiado determinar quin es el autorizado para presen-
tar el ttulo ante el Registro, cuando se trate de actas notariales de transferencia vehicular
otorgada ante notario cesado.
13. Dentro de este contexto tenemos que si bien un ttulo puede ser presentado a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado; en el caso de la presentacin
de actas notariales de transferencia vehicular otorgadas ante notario, sta deber ser efec-
tuada por el Notario ante quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados.
En el caso submateria se aprecia de la solicitud de inscripcin de ttulo, este ha sido presen-
tado por Juan Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, sin embargo no se encuentra acreditado
ante el Registro su designacin como presentante de la notara Laos Mora.
Como puede verse, siendo que es un requisito de la norma que el ttulo sea presentado por
el notario ante quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados, no resulta
procedente la admisin por tercera persona.
Por lo tanto, corresponde que el ttulo submateria sea presentado por el notario que extendi
que el acta de transferencia vehicular del 5/11/1997 o sus dependientes acreditados.
No obstante lo sealado precedentemente, el presente ttulo tiene la especial circunstancia
que el notario de Ica Eduardo Laos Mora ha cesado al cargo por renuncia.
Respecto a la presentacin de partes notariales, el ltimo prrafo del artculo 36 del D.S
N 010-2010-JUS Reglamento del Decreto Legislativo N 1049, seala:
()
En el caso de notarios cesados, la presentacin la efectuar el presentante del notario que autoriza,
la persona que se seale en el parte o en su defecto, el representante acreditado del colegio de
notarios.
Conforme a la norma antes glosada, el Colegio de Notarios de Ica ser el encargado de
designar al representante acreditado de esta Institucin para realizar la presentacin de
ttulos en el Registro de Predios. Sin embargo, la norma no ha previsto el supuesto referido
a presentacin de parte notarial de actas de transferencias vehiculares.
Esta instancia concluye que para dicho supuesto, el Colegio de Notarios deber designar al
notario que se encuentra a cargo de la administracin de los archivos del notario cesado.
Dicho criterio tiene como finalidad dar cumplimiento con lo normado en el primer prrafo
del artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.
As, para el caso que nos ocupa, el Colegio de Notarios de Ica designar como presentante
del ttulo al notario encargado de la administracin de los archivos del notario Eduardo
Laos Mora, supuesto que ha sido desarrollado en prrafos precedentes.
Consecuentemente, corresponde confirmar el tercer extremo de la observacin formulada
por la Registradora.
14. El recurrente invoca en su recurso que la Oficina Registral de Ica le expidi un certificado
de gravamen donde consta que el nico titular registral es el Sr. Mohamed Gesler Zaki

Volumen 3 | Setiembre 2014 Actualidad Civil 389

 Actualidad

Civil Registral e Inmobiliario

Santillana y conforme a ello procedi de buena fe a adquirir el vehculo materia de trans-

ferencia.
Al respecto, debemos indicar que revisado el certificado de gravamen del 4/11/1997
expedido por el Registrador Pblico Jaime Gamero Silvestre consta efectivamente como
propietario el Sr. Mohamed Gesler Zaki Santillana. Sin embargo, de la verificacin de nuestro
Sistema de Informacin Registral y los antecedentes registrales se advierte que tambin es
propietaria Emmy Alexandra Lpez Palacios, por lo que su dominio se encuentra legitimado,
gozando de de validez y surtiendo de sus efectos jurdicos.
Sin perjuicio de ello, el artculo 139 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos indica lo siguiente:
Artculo 139.- Certificados con contenido inexacto
Cuando los certificados a que se refiere este ttulo no sean conformes o acordes, segn el caso,
con las partidas regstrales, se estar a lo que resulte de stas, sin perjuicio de la responsabilidad
que pueda determinarse respecto al Registrador o Certificador debidamente autorizado y dems
personas que intervinieron en su expedicin.
Como puede verse, el Registrador asume responsabilidad por los certificados que expida
sin contener una informacin exacta a los antecedentes registrales.
En tal sentido, el recurrente podr recurrir a la Unidad de Administracin de la respectiva
Zona Registral, a fin de formular su queja contra dicho funcionario.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los 3 extremos de la observacin formulada por la Registradora del Registro de
Propiedad Vehicular de Ica por los fundamentos expuestos en la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

Samuel Glvez Troncos

Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral

ELENA VSQUEZ TORRES GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

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