COMPRAVENTA

CONCEPTO
Doctrinaria y legislativamente, hay varios enfoques sobre el
contrato de compraventa, pues algunos autores y legislaciones (el
C6digo Civil de Guatemala, entre enos), 10 bpifican como un
contrato traslativo de dominio (un contrato cuyo efecto
inmediato es la transferencia del dominio de una cosa 0 derecho).
Para otros (como el C6digo Civil Italiano), la transferencia de
dominio de la cosa vendida no es el efecto inmediato y natural de
la compraventa, sino su objeto. Finalmente, para otros (inclu-
yendo la gran mayoria de los autores y C6digos Civiles de America
Latina y Espana), la compraventa no tiene efectos traslativos de
dominio, ni bene por objeto la transferencia de la titularidad de una
cosa, sino que s610 bene efectos obligatorios, consbtuyendo el
titulo para la transferencia, pero requiriendo del "modo" para que
se perfeccione.

El C6digo Civil (arto. 1,790), indica que "por el contrato de

compraventa, el vendedortransfiere la propiedad de una cosa
y se compromete a entregarla y el comprador se obliga a pagar el
precio en dinero". Sin mayor dificultad surgen las caracteristicas
de la compraventa en Guatemala: (a) que es un contrato traslabvo
de dominio; (b) que la obligaci6n esencial del vendedor es entregar
la cosa; y (c) que la obligaci6n esencial del comprador es pagar el
precio. Nuestro C6digo Civil sigue asi, en forma absoluta, la
corriente que da a la compraventa un efecto real (traslativo de
dominio).

El aTtfculo 1,470 del C6digo Civil Italiano dice que ''la venta
es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la
propiedad de una cosa 0 la transferencia de otro derecho contra la
compensacion de un precio". Domenico Barbero l aclara que
cuando el C6digo Italiano hace referencia al "objeto" del contrato

1 Domenico B arbero, Op. cit., pag. 6

123
de compraventa, se refiere ala finalidad 0 intencion de las partes,
puesto que no siempre ocurre la transferencia del dominic al
perfeccionarse la compraventa. La compraventa tiene efecto real
(traslativo de dominio), cuando la cosa es cierta, actual, determinada
y propiedad del vendedor; pero producini efectos simplemente
obligatorios, cuando el objeto de la compraventa es una cosa futura,
de generos 0 de cosa ajena.

Para el Codigo Civil Argentino (articulo 1,323), "habra compra

yventacuando unade las partesse obliguea transferir alaotra
la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar
por ella un precio cierto en dinero". Fernando J . Lopez de Zavalia2
comenta que el contrato es un mere titulo de transferencia, pero
que para la transmisi6n de un derecho real, se requiere ademas del
"modo" (tradicion en el caso de muebles e inscripcion registral en
cuanto a inmuebles y demas bienes sujetos a inscripcion). El
contrato en si mismo no es traslativo de dominio, sino solamente
establece la obligacion reciproca de las partes a hacerlo.

Los autores citados, analizan los efectos y consecuencias

diferentes que tiene la compraventa, segtin cual sea el enfoque del
contrato y nos limitaremos a seiialar las criticas que se hacen al
sistema que sigue nuestro C6digo Civil:

a) por una parte, se seiiala que es aceptable que el contrato

de compraventa sea en si mismo traslativo de dominio, sin necesidad
de tradici6n, si el objeto es cierto, actual y propiedad del
vendedor 0 del cual el vendedor pueda disponer; por 10 que
en el caso de venta de cosas futuras , de cosas fungibles (generos) 0
de cosa ajena, la venta no puede ser traslativa de dominio, pues es
imposible transmitir la propiedad de cosas que no existen, de un
genero 0 de cosas de las que no puede disponer el vendedor por no
ser de su propiedad. Es por ella que, en el caso de venta de cosas
futuras, la misma no se perfeccionara sino hasta que estas existan
y sean determinadas; en la venta de cosas genericas, habra que
individualizarlas para que el contrato pueda surtir sus efectos;y en
la venta de cosa ajena, el vendedor adquiere primordialmente la
obligacion de adquirirla, para poder transmitir su dominio al
comprador;

2 Fernando J . L6pez de Zavalfa. Op. cit., pag. 14.

124
 b) por la otra, se sefiala que si el contrato fuere siempre
traslativo de dominio, no se podria explicar por que hay casos en
que la compraventa surte efectos diferentes entre las partes y ante
terceros. Se sefiala, particularmente, que la venta es traslativa de
dominic entre las partes; pero que ante terceros, el contrato en
si mismo no transmite el dominio, sino que se requiere de
forrnalidades, tales como la tradicion (particularrnente en 10 que se
refiere a muebles) 0 la inscripcion registral. Es por ello que las
legislaciones admiten que, cuando una cosa se vende dos veces, la
segunda compraventa pueda producir efectos juridicos y aun
prevalecer sobre la primera (Y. arto. 1,808 CC.).

c) finalmente, se sefiala que, qui erase 0 no, la tradicion, real

oforrnal (inscripcion registral), es necesaria para que la compraventa
surta todos sus efectos, pues la principal obligacion del vendedor es
la entrega de la cosa <tradicion real) y para que la compraventa
produzca efectos ante terceros, si su objeto es registrable, se
requiere de la inscripcion registral. Lo que ocurre es que, en los
paises que siguen el sistema de la compraventa obligacional, la
tradici6n (modo de transmitir el dominio), es necesaria para que la
compraventa se perfeccione; en tanto que en Guatemala y otros
paises en que la compraventa es en si misma traslativa de dominio,
la entrega de la cosa no es necesaria para que se perfeccione el
contrato 0 se transmita el dominio.

FIGURAS AFINES:

1) Cesi6n de Derechos: Lopez de Zavalia3 sefiala que la

compraventa y la cesion de derechos (cuando esta es a titulo
oneroso, 0 sea la "cesion-venta"), tienen en comlin el ser ambo!:
contratos traslativos de dominio a cambio de un precio y que
algunos autores diferencian esos dos con tratos por la naturaleza de
su objeto, pues afirman que el objeto de la cesion es siempre un
derecho, en tanto que el objeto de la compraventa es una cosa.

EI citado autor, no acepta esa diferencia, pues quierase 0 no,

el objeto de la compraventa esta constituido por derechos sobre
cosas, de donde el problema radica en definir cuales son esos
derechos reales que son susceptibles de compraventa y, por

3 L6pez de Zavalfa. Op . cit., tomo II, psg. 16 y ss.

125
exclusion, todos los demas derechos (reales 0 personales), serian
objeto de cesion. Agrega que la compraventa transmite derechos
reales de propiedad 0 copropiedad sobre cosas y, ademas, es el
medio id6neo para crear derechos reales sobre cosas a favor del
comprador (por ejemplo, la constituci6n de un usufructo, de una
servidumbre voluntaria de paso, etc.); en cambio la cesi6n es el
medio adecuado para la transmisi6n de derechos personales y de
los derechos reales de garantia (porque son accesorios de un
derecho personal). Finalmente, la transmisi6n de los derechos ya
constituidos sobre servidumbres personales (transferencia de un
usufructo ya existente), puede realizarse porcualquiera de esos dos
medios: compraventa 0 cesi6n de derechos.

El licenciado Federico Ojeda Salazar, en la Exposici6n de

Motivos del C6digo Civil, sostiene que la cesi6n tiene por 10 regular
origen en la compraventay que el objeto de la cesi6n puede ser todo
derecho, sea personal (exceptuando los derechos personalisimos
o aquellos que por ley 0 por convenio no son transmisib1es) 0 real.
Afirma tambien "no encontramos diferencia entre la venta y
la cesi6n de una cos a 0 de un derecho porventa", con 10 que
pretendejustificar que la transmisi6n de derechos hereditarios se
regule como compraventa y no como cesi6n y concluye "la cesi6n de
obligaciones a que h emos querido referirnos, comprende el traspaso
de una obligaci6n personal que deja obligado un deudor con
distinta persona del acreedor cedente ...".

El C6digo Civil, en el articulo 1,443 (ultima parte), dispone

que en la cesi6n se aplicaran ''las dispo siciones del negocio juridico
que Ie de origen", por 10 que la cesi6n-venta se rige por las normas
de la compraventa y no es mas que una "modalidad" de ella. En
cuanto al objeto del contrato, la misma norma sefiala que 1a cesi6n
bene como objeto normal1a transmisi6n de derechos personales
("el acreedor puede ceder sus derechos sin el consentimiento del
deudor ..."), 10 que pareceria restringir la cesi6n, al caso en que un
acreedor transfiere a un tercero, e1 derecho personal que tiene
contra un deudor. Sin embargo, tambien nuestro C6digo Civil
menciona 1a cesi6n "de derechos sobre inmuebles" en e1 articulo
1,445; permite a los acreedores del usufructuario "oponerse a toda
cesi6n 0 renuncia de este que se haga en fraude de aquellos"
(articulo 708 CC.); autoriza a1 usufructuario "enajenar su derecho
de usufructo, salvo 10 dispuesto en el articulo 708" (articulo 716
CC.); y en el articulo 1,890, prohibe al arrendatario "ceder el
contrato sin expreso consentimiento del arrendador".
126
 En nuestra opini6n, (1) la eompraventa y la eesi6n (eesi6n-
venta), son ambos eontratos traslativos de dereehos, que pro due en
los mismos efectos; (2) la estructura jurfdiea y las obligaeiones de
las partes en la eesi6n, son tambien iguales a las de la eompraventa;
(3) la eompraven ta tiene por objeto la transferencia de la propiedad
de una cosa y el objeto de la eesion es la transfereneia de la
titularidad de derechos 0, en otras palabras, la transmision de
dereehos personales 0 reales (que no sea la propiedad); y (4) que las
normas de la eompraventa son aplieables ala eesion-venta, salvo
las modalidades espeeiales de esta (obligaeion de notifiear al
deudor, entrega del titulo representativo de la obligaeion, extinci6n
del derecho por el pago del precio pagado por el cesionario mas
gastos, etc.).

Por 10 expuesto, no creemos que de acuerdo a nuestra

legislacion, la cesion de derechos y la compraventa sean contratos
diferentes, como 10 sugiere Lopez de Zavalfa, sino que aquella es
una variaci6n 0 modalidad de la eompraventa, que rige cuanto el
objeto del contrato no es la transmision de la propiedad de una cosa ,
sino la transmision de derechos personales 0 de derechos reales
diferentes de la propiedad.

2) Permuta. Asi como la compraventa es un contrato que

transmite la propiedad de una cosa a cambio de dinero, en la
permuta existe una transmisi6n reciproca de cosas, de modo que
cad a una es el "precio" de la otra. Por ello, la "permuta tipica" en
que se intercambian cosas, es muy facilm ente diferenciable de la
compraventa.

Sin embargo, puede ocurrir confusiones en el caso de la

"permuta con sal do" (permuta "con ribete"), cuando el precio de la
cosa permutada se integra de cosas y dinero.

Para L6pez de Zavalia/ en ese caso se pueden dar tres

situaciones:

(I) "Cuando el valor de la cosa es mayor que el representado

por el dinero, el contrato es permuta". En otras palabras, el "ribete"
que se paga en efectivo, es menor que el que tiene la cosa. Veamos

4 L6pez de ZavaHa. Op . cit. , tomo II, psg. 20.

127
un ejemplo: Pedro transmite aJ uan el dominio de un automovil que
tiene un precio de Q.14,000 y Juan, en cambio, Ie transmite el
dominio de una motocicleta que tiene un precio de Q.10,000 y Ie
entrega Q.4,OOO en efectivo. N otemos que el efectivo representa, en
este caso, un 28% del precio del automovil y que la motocicleta
representa e162% del precio del mismo, por 10 que habra perm uta.

(II) "Cuando el valor de la cosa es menor que el representado

por el dinero, la operacion es venta". En este caso, el "ribete" en
efectivo, representa mas de la mitad del precio. En el ejemplo
anterior, el precio del automovil permutado 10 pagariaJuan con un
equipo de sonido que tiene un precio de Q.6,000 y Q.8,000 en
efectivo.

(III) "Cuando el valor de la cosa es igual al representado por

el dinero, la operacion es compraventa". En este caso, no hay
"ribete", sino pago total del precio en efectivo, por 10 que nos
encontramos ante una compraventa.

Nuestro Codigo Civil (arto. 1,853), senala que, en caso que el

precio de la cosa se paga con otra cosa y "ribete", sera permuta
linicamente si ''la porcion estipulada en dinero no llegue ala mitad
del precio", de modo que las soluciones que se han dado en los tres
casos anteriores son validas en Guatemala y el criterio para
diferenciar la compraventa de la "perm uta con ribete" radica en la
proporcion que el "ribete" representa frente al precio de las otras
cosas que el mismo permutante entrega: si el efectivo representa
un 50% 0 mas del precio, sera compraventa, pero si el efectivo
representa men os del 50% del precio, sera perm uta.

Sanchez Medals senala que en 10 que se refiere ala eviccion,

la permuta agrava las responsabilidades en relacion a la
compraventa, pues as! como en esta, la responsabilidaddel vendedor
se limita al pago del precio, los frutos, las mejoras titiles y necesarias,
los gastos del juicio y los gastos e impuestos del contrato (artos.
1,553 y 1,554 CC.) y solo responde el vendedor por dan os y
perjuicios si ha habido mala fe (arto. 1,557 CC.), el permutante que
sufre evicci6n tiene derecho a exigir la restitucion de 10 que dio a
cambio (si esto se halla aun en posesi6n del otro permutante) 0 el

5 Sa nchez Medal. Op. cit., pag. 152.

128
valor de la cosa que dio en cambio, mas daiios y perjuicios (arto.
1,854 CC.), aun si no ha habido mala fe.

3) Compraventa de cosa futura y contrato de obra a

precio alzado. La doctrina es conteste en cuanto al objeto de la
compraventa de cosa futura; pero seglin nuestro C6digo Civil (arto.
1,538), el objeto del contrato sena "una cosa que se espera que
exista", seglin el curso natural, pero que no existe min y que la
obligaci6n del vendedor es de hacer y de no hacer, pues esta
obligado a tomar todas las diligencias necesarias para que la cosa
pueda llegar a tener existencia y, en sentido negativo, no impedir
el nacimiento de la cosa, Diez Picazo y Gu1l6n.6

Cabe ahora anticipar que nuestro C6digo Civil (arto. 1,805),

permite tanto la venta de "cosa futura" antes de que exista en
especie, como de una "esperanza incierta" y que existen diferencias
en los efectos de una y de otra, pues si el vendedor cumple sus
obligaciones y la "cosa futura" no llega a tener existencia, el
comprador no tiene por que pagar el precio y la compraventa sena
nula, por falta de objeto emptio rei sperata; pero si el objeto del
contrato es una "esperanza incierta", nos encontramos ante un
contrato aleatorio emptio spei, que tendria validez y el comprador
quedaria obligado al pago del precio, aunque la cosa no llegare a
realizarse, sin culpa del vendedor. Si la cosa futura no llega a tener
existencia, por incumplimiento del vendedor a sus obligaciones 0 si
la esperanza incierta no se realiza por actos u omisiones del
vendedor, habia responsabilidad de este.

En cambio, en el contrato de obra a precio alzado, el objeto del

contrato es el resultado del cumplimiento de las obligaciones de
hacer a cargo del contratista. Vemos aqui que la obligaci6n del
contratista (quien se obliga a ejecutar la obra y obtener el resultado
deseado), es de hacer y de dar y consiste en producir la cosa por
su trabajo 0 por el trabajo de sus auxiliares, de acuerdo con las
especificacionesdel contratoycorre con el riesgo de ellayentregarla
al principal, debidamente terminada y en el tiempo convenido
(arto. 2,018 CC.). En el contrato de obra a precio alzado, el objeto
no es una "cosa futura" , ni una "esperanza incierta" cuyo dominio
traspasa el vendedor al com prador y que se obliga a entregarle

6 Dicz Picazo y Gu1l6n. Op. cit. , volumen II, plig. 222.

129
(obligaci6n de dar), sino una cosa que el contratista se obliga a
producir para el contratante (obligaci6n de hacer).

En ambos casos hay "precio" (arlos. 1,790 y 2,000 CC.), pero

con diferentes efectos, pues asi como en uno (la compraventa), el
precio es la contraprestaci6n por la transmisi6n del dominio de la
cosa; en otro es la contraprestaci6n por la realizaci6n y entrega de
la obra contratada.

Diez Picazo y Gu1I6n 7 sostienen que para diferenciar un

contrato de compraventa, de uno de obra, en primer lugar debe
atenderse a la voluntad de las partes, pues si elIas han dado
especial importancia al proceso productivo de la cosa, al trabajo a
realizar, ala capacidad 0 habilidad especial de un artifice 0 a la
materia objeto del proceso, nos encontramos ante un contrato de
obra. Igualmente, cuando se trata de la producci6n 0 construcci6n
de una cosa especifica, no fungible, el contrato es de obra. En
cambio, cuando se trata de la producci6n 0 construcci6n de cosas
fungibles, se trata de una compraventa y nos pone el ejemplo del
productor en serie de autom6viles, quien; porno tener en existencia,
celebra un contratoOde compraventa cuando se obliga a transmitir
el dominio y entregar a una persona un vehiculo de tlpo "standard",
de los que produce en serie y, ep. cambio, celebra un contrato de
obra, cuando se obliga a construir y entregar un vehiculo con
especificaciones, caracteristica's 0 disefio especiales.

Para dichos autores, se debe interpretar como de obra, el

contrato por el cual el contratista 0 artifice haga con la materia una
"nueva especie" (una motocicleta de carreras bajo disefio especial)
y, en cambio, es compraventa aquel en que el contratista se obliga
a hacer modificaciones a la cosa, sin alterar su "spes" original (yo
adquiero un autom6vil, pero requiero que el vendedor 10 pinte de
diferente color 0 Ie cambie la tapiceria).
l1
Finalmente, se sefiala como un criterio diferenciador, la
relaci6n que los elementos materiales 0 materia prima (por una
parte) y los elementos humanos e intelectuales (por la otra), tienen
con el precio, presumiendose como compraventa aquel contrato en
que la mayor parte del precio esta representada por el valor de los

7 Dicz P icazo y Gu1l6n. Op, cit., Volumen II, pag, 334.

130
elementos materiales y, como contrato de obra, aquel en que el
valor de la mano de obra 0 de los honorarios del contratista supera
al de los elementos materiales.

Los contratos de compraventa y de obra producen diferentes

efectos entre las partes, particularmente en el caso de
incumplimiento de las obligaciones de las partes y, por ello, es
fundamen tal el poder diferenciar a uno del otro y poder tipificar, en
un caso dado, si se esta frente a un contrato de compraventa 0 uno
de obra. Por la "condicion resolutoria implicita", el vendedor que
no entrega la cosa provoca la resolucion del contrato y puede ser
forzado a devolver el precio, mas intereses y dafios y perjuicios
(arto. 1,814 CC.). En cambio, el incumplimiento del contratista de
su obligacion de hacer y entregar la cosa en el plazo convenido, no
necesariamente provoca la resolucion del contrato de obra, sino
solo resulta en el pago de dafios y perjuicios (arto. 2,018 CC.). Por
otra parte, el contrato de obra celebrado por las cualidades person ales
especiales del contratista, termina al acaecer la muerte de este, en
cambio la muerte del vendedor no tiene consecuencias juridicas
sobre la validez 0 vigencia del contrato y no es causa de terminacion
de la compraventa (arto. 2,019 CC.). Los anteriores. no son mas que
singularizacion de algunos de los much os casos y situaciones en
que los efectos de uno u otro contrato son diferentes.

4) Daci6n en Pago: Ambos negocios juridicos tienen en

comun la transmision del dominio de una cosa, a cambio de un
precio, pero pueden diferenciarse facilmente si se tiene en cuenta
que:

a) en la venta se fija el precio al celebrar el contrato y en la

dacion en pago, una obligacion preexistente se convierte en precio
de la cosa;

b) en la compraventa, se paga al vendedor 10 que se Ie debe (el

precio preconvenido) y en la dacion en pago, el acreedor recibe
voluntariamente algo distinto, en pago de 10 que se Ie debe. s En via
de ilustracion de 10 dicho: al acreedor se Ie debia una suma de
dinero, por 10 que el pago debia hacerse en numerario (arto. 1,395
CC.); pero el acepta recibir en pago un automovil;

8 L6pez de Zavalfa. Op. cit., tome II, pig. 20.

131
 c) si el vendedor no acepta el pago del precio, se Ie puede
obligar a recibirlo por el procedimiento de Ia consignacion (arto.
1,409, inciso a) CC.); pero el acreedorno puede ser obligado a recibir
en pago cosa distinta de la que se Ie debia (arto. 1,386 CC.);

d) la "causa" de la dacion en pago es "solvendi", en tanto que

la del pago del precio de la compraventa es "credendi"; y

e) en la dacion, la obligacion que el deudor paga puede tener

cualquier origen y naturaleza (incluso un acto ilicito 0 una de
juego), en tanto que la obligacion del comprador tiene un solo
origen: la compraventa y es contraprestacion de la transmision de
dominio de una co sa.

5) Arrendamiento. El contrato ordinario y nonnal de

arrendamiento, es muyfacilmente diferenciable de la compraventa,
con solo comparar los caracteres fundamentales de uno y otro
contrato, de acuerdo con los articulos 1,790 y 1,880 CC.:

a) el precio por el uso de la cosa (renta), puede pagarse en

efectivo 0 en especie, en tanto que el precio de la cosa vendida debe
pagarse en efectivo 0 sustancialmente en efectivo;

b) la compraventa es un contrato que transfiere la propiedad

de la cosa, por ser un acto de disposicion, en tanto que el
arrendamiento traslada al arrendatario s610 el uso 0 goce de una
cosa y, por ello, es considerado como un acto de administracion
(salvo cuando su plazo excede de tres afios 0 hay pago anticipado
de un afio de renta). El arrendatario no adquiere el dominio de la
cosa, sino linicamente su posesion para usarla 0 gozar de ella y, por
otra parte, el representante de incapaces requiere de autorizacion
judicial para vender bienes del pupilo; pero puede libremente
arrendarlos, en tanto no exceda tales limites de tiempo y de renta
anticipada (artos. 1,795 y 1,881 CC.);

c) la compraventa tiene efectos "pennanentes", en el sentido

de que el comprador adquiere la propiedad de la cosa a titulo
definitivo e in temporal y el arrendamiento es esencialmente
temporal; y

d) la compraventa es un contrato de ejecucion instanmnea y

el arrendamiento es de tracto sucesivo.

132
 El problema radica cuando ocurren algunas modalidades
especiales de tales contratos, como 10 seria diferenciar la
compraventa a plazos y con reserva de dominio, del arrendamiento
con opcion a compra, pues en ambos se traslada la posesion de la
cosa al comprador 0 arrendatario y se pactan pagos diferidos que
total 0 parcialmente constituyen el precio de la cosa y se preve que
el comprador/arrendatario adquirini la propiedad de la cosa.
Planiol y Ripert,9 citado por Sanchez Medal,1O sostiene que hay
compraventa cuando las partes ''han pactado la transmision de la
propiedad de la totalidad 0 parte de la cosa, de modo definitivo, sea
cual fuere la fecha en que se efectue la transmision, sean cuales
fueren los modos de pago del precio." En cambio, existira
arrendamiento "cuando el contrato se circunscriba al disfrute de la
cosa, es decir, al derecho de obtener todas las yen tajas cuyo ejercicio
no disminuya su valor".

La jurisprudencia mexicana citada por Sanchez Medal,I l

presume compraventa el contrato por el cual se traslada el titulo de
propiedad de la cosa a una persona, por el solo hecho de conc1uir de
pagartodas las mensualidadesconvenidas y completar determinada
suma de dinero, pues es obvio que el objeto final del contrato es la
transmision del dominio de la cosa. Acontrario sensu, se tipificaria
como arrendamiento, aquel contrato en que una persona tiene el
uso y goce de la cosa y puede adquirir la propiedad de ella, al
cumplirse determinado plazo 0 completarse determinada suma de
rentas, siempre que ejercite ese derecho. Asi como en aquel caso,
la transmision del dominio ocurre automaticamente que se cumpla
la obligaci6n asumida por el obligado (comprador), en este se
requiere por 10 menos de una manifestacion adicional de voluntad
de parte del arrendatario, para que el dominio de la cosa arrendada
pueda pasar al arrendatario/comprador.

La doctrina cita, tambien, otras situaciones en que la

afinidad entre la compraventa y el arrendamiento es tal, que se

9 Planiol y Ripert. Tratado P nictico de Derecho Civil. Torno X, trad.

espanola de M. Dfaz Cruz, pag. 3, No.3.

10 Sanchez Medal. Op. cit., pag. 155.

11 Sanchez Medal, S.J. de F . Sa. epoca, torno LXX, pag. 2,592 y Torno LIX,
pag.113.

133
requiere de un cuidadoso analisis para diferenciarlos. A
continuaci6n se detallan algunos de esos "casos especiales": (I) los
frutos naturales de un inmueble corresponderian normal mente al
arrendatario, en ejercicio del derecho de goce 0 disfrute de la cosa
que deriva del arrendamiento; pero l,que contrato es aquel por el
cual el propietario dice enajenar la totalidad 0 una parte de la
cosecha de frutos de un inmueble que el mismo explota y otorga al
adquirente la posesi6n temporal del bien? L6pez de Zavalia12 opina
que habra compraventa de frutos si por el contrato "s610 se confiere
el derecho de aprehensi6n (adquisici6n de propiedad y extracci6n,
decimos nosotros), aunque para dicha aprehension sea necesario el
transito porel inmueble"; habra tambien compraventa si el derecho
de ingreso y transito del adquirente en el inmueble, es "accesorio"
o consecuencia de la adquisici6n de la cosecha, y arrendamiento, si
el derecho a los frutos deriva de la posesi6n que se tiene de la
totalidad del inmueble y por un periodo no limitado al necesario
para recolectar los frutos; (II) l,sera arrendamiento 0 compraventa
el contrato por el cual se conviene en la explotaci6n por parte de un
tercero de una cantera, una mina 0 un bosque? Se sefiala, por una
parte, que el arrendatario puede usar y disfrutar de la cosa, sin
afectar su naturaleza, pues una de sus obligaciones es devolver
la cosa, al terminar el contrato, "en el mismo estado en que se Ie
entrego" y la extraccion de minerales 0 arboles se excede de 10 que
es el derecho de goce 0 dlsfrute. Se sefiala, por ejemplo, que en
nuestro derecho el usufructuario (quien tambien tiene el uso y goce
de una cosa), puede gozar del producto de las minas y canteras, "que
se esten explotando al empezar el usufructo, que perteneciere al
propietario, pero no de las nuevas minas que se descubran" (arto.
715 CC.) y que en el caso de usufructo de heredad, este se extiende
a sus bosques y arboledas y la explotacion de los mismos por el
usufructuario se regira por las leyes fore stales (arto. 712 CC.). Por
ell0, creemos que si es posible el arrendamiento de inmuebles para
que el arrendatario realice la explotaci6n de minas, canteras 0
bosques situados en ellos, siempre que ello asi sea pactado expre-
samente por las partes 0 si en el inmueble ya existe esa explotacion
al iniciarse el arrendamiento y si el arrendatario cubre los costos
de la explotacion.

6) Suministro. Los autores sefialan que la compraventa con

12 L6pez de Zavalfa . Op . cit., tomo II, pug. 22.

134
entregas parciales 0 repartidas se asemeja mucho al suministro en
que tambien hay entregas periodicas y repetidas. Sin embargo, la
diferencia entre esos contratos deriva de que en la compraventa con
entregas parciales, nos encontramos ante un solo contrato y una
sola presta cion que se ejecuta parcial mente yen forma diferida, en
tanto que en el suministro, cada entrega es independiente de la
anterior y se trata de ventas continuadas, regidas todas por
normas uniformes que se aplican a todas y cada una de ell as.

Lopez de Zavalia13 sefiala que es merito de la legislacion

italian a el haber regulado el suministro y que este contrato tiene
diferentes "sub-tipos", tales como el "suministro traslativo por
enajenacion, cuando las cosas suministradas pasan sin mas a ser
propiedad del suministrado, como acontece cuando se suministran
comestibles, ropas, etc."; el "suministro traslativo por con sumo", en
que las cosas son puestas a disposicion del suministrado, qui en se
apropia de ellas, seglin su voluntad, como acontece con el suministro
de electricidad, gas y casos analogos; el "suministro de goce por
locacion, cuando la cosa no es entre gada en propiedad, sino para
que la utilice el suministrado, a su voluntad, al modo de un
locatario"; y "de goce por uso, cuando el destine es concreto, como
acontece con el suministro de vestuario y elementos para una
representaci6n teatral". De tales subtipos, solo los suministros
"traslativos" se asemejan a la compraventa, pues en ellos hay
transmision de la propiedad del suministrado.

En Guatemala, el contrato de suministro esta regulado por

los articulos 707 a 712 del Codigo de Comercio, sefiaIandose que su
objeto deben ser prestaciones periodicas 0 continuadas de cosas
muebles 0 servicios, 10 que de por si reduce la posibilidad de
confusion ala compraventa mobiliaria por cuotas 0 abonos. Esta
se diferencia claramente del suministro, porque en ella las
prestaciones parciales estan cuantitativa y directamente
determinadas, en tanto que en el suministro, es posible que la
cuantia de las prestaciones no este determinada y que tampoco
haya duracion convenida Carto. 1,817 CC. y 708 Y 712 CdeC). Por
otra parte, en la compraventa mobiliaria por cuotas 0 abonos, la
venta se tiene por consumada en cuanto a las entregas parciales
recibidas por el comprador y este tiene derecho a compeler al

13 L6pez de Zavalla. Op . cit., tomo II, pa g. 26.

135
vendedor a que cum pIa integramente el contrato 0 indemnice los
danos yperjuicios por el cumplimiento imperfecto (arto. 1,817 CC.),
en tanto que en el suministro, el incumplimiento de unas
prestaciones aisladas puede dar lugar a la terminacion anticipada
del contrato, si aquel tiene tal importancia que permita presumir
que las prestaciones futuras no se ejecutaran Carto. 711 CdeC.).

CLASIFICACION:

La compraventa es un contrato:

a) Consensual: El articulo 1,791 CC.literalmente dice que

"EI contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde
el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado". Por 10 tanto, existe el contrato
entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el
precio.

Los profesores Henri, Leon y Jean Mazeaud 14 afirman que la

consensualidad en el contrato de compraventa, se manifiesta
porque "el consentimiento del vendedor y del comprador es
suficiente, en principio, para unir a las partes, en ausencia de toda
formalidad" y la compraventa surte efectos entre las partes, sin
necesidad de entrega de la cosa 0 pago del precio y aun si no existe
un documento que la formalice.

b) Traslativo de Dominio: Su efecto natural y

fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al
comprador, de alli que cualquier contrato en que se transmita a la
otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no sera
compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesion de
derechos 0 de creditos.

c) Bilateral: La compraventa es un contrato bilateral por

excelencia, ya que tanto el comprador, como el vendedor "resultan
obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitio al
comprador y el otro, a pagar el precio. No habria compraventa, sino
donacion, si el comprador no tiene la obligacion de pagar el precio

14 Henri, Leon y Jean Mazeaud. Lecciones de Derecho Civil. Parte III, pag.
20

136
y tam poco habria compraventa si el vendedor no tiene que entregar
la cosa en propiedad al comprador.

d) Oneroso: Se estipulan gravamenes yderechos reciprocos,

pues asi como el vendedor tiene la obligaci6n de entregar la cosa en
propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de este el precio
en dinero e igualmente, ala obligaci6n del comprador de pagar el
precio en dinero, esta ligado el derecho que el tiene a que se Ie
transmita la propiedad de la cosa y se Ie entregue esta.

e) Conmutativo: N ormalmente, es posible para las partes

apreciar inmediatamente el beneficio 0 la perdida que les causa el
contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas Oa cosa
y el precio). Sin embargo, habria compraventa aleatoria, si el objeto
del contrato 10 es una "esperanza incierta", una cosa litigiosa 0 un
derecho hereditario.

f) Sinalagmatico Perfecto: Desde el origen del contrato de

compraventa, se crean obligaciones reciprocas de las partes, de
modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

g) De ejecucion instantanea: Normalmente, la

compraventa es de ejecuci6n instantanea, pues su efecto traslativo
de dominio se consuma en el mismo momento en que se celebra el
contrato. Sin embargo, existen casos como la compraventa sujeta
a condici6n suspensiva, la compraventa con reserva de dominio, la
compraventa de cosas futuras y de generos, en que Ia transmisi6n
del dominio se difiere hasta que ocurre determinada circunstancia
(Ia realizaci6n de la condici6n, el pago integro del precio, la
determinaci6n de la cosa, etc.).

h) Solemne: En 10 que se refiere a la producci6n de efectos

hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros
bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se
formalice en escritura publica y se inscriba en el Registro Publico
correspondiente. La falta de formalidades 0 de inscripci6n en el
Registro no provoca la nulidad, ni la ineficacia total del contra to,
pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no
produce sus efectos normales Ctransmisi6n de dominio, pago del
precio y entrega de la cosa), sino del contrato "informal"unicamente
nace el derecho de las partes para compelerse reciprocamente ala
formalizacion del contrato en escritura publica, "si se establecieren

137
sus requisitos esenciales por confesi6n judicial del obligado 0 por
otro medio de prueba escrita" (arto. 1,576 CC.). Es interesante
sefialar que la compraventa de muebles identificables puede
inscribirse con base de copia legalizada de escritura publica 0 de
"documento legalizado" en que conste la transferencia del dominio
(arto. 1,214 CC.) y que el Registro General de la Propiedad acepta
para el efecto, documentos tales como facturas, p6lizas de
importaci6n y similares.

ELEMENTOS

1) Elementos personales:

Con anterioridad se ha tipificado la compraventa como un

contrato bilateral, en donde hay dos partes claramente definidas,
con intereses contrapuestos y de cuyo contrato nacen derechos y
obligaciones para ambas partes: el comprador, obligado a pagar el
precio y con derecho a recibir el dominio de la cosa y el vendedor,
obligado a entregar la cosa, a transmitir su dominio y a recibir el
precio.

Las partes del contrato pueden ser personas individuales 0

juridicas; unipersonales 0 multipersonales (es posible que los
comuneros vendan el inmueble que tienen en copropiedad 0 entre
todos adquieran en forma proindivisa otro bien, en cuyo caso serian
conjuntamente la parte vendedora 0 la parte compradora, res-
pectivamente).

Principiaremos por estudiar 10 relativo a la capacidad de las

partes del contrato:

(a) Del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria

para poder comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede
comprar bienes que esten en"el comercio y el mandato general que
otorgue no requiere clausula 0 facultad especial para que su
mandatario pueda comprar.

Por esa misma raz6n, los menores e incapaces no pueden

comprar por S1 mismos mercancias 0 bienes de cierto valor. Decimos
"de cierto valor", pues todos sabemos que los menores pueden
realizar y en efecto realizan constantemente compraventas
"infimas", al adquirir confites, refrescos, alimentos y, si se quiere,
hasta vestuario, utilizando para ella fondos de que disponen. Sin

138
embargo, cuando hablamos ya de mercancias 0 productos de cierto
valor, asi como de inmuebles, se hace evidente esa incapacidad,
pues los men ores no pueden directamente celebrar el contrato,
requiriendose la intervencion de sus representantes legales, quienes
deben observar especial diligencia.

La gestion de negocios en el polo comprador es usual,

particularmente cuando el precio ha sido pagado y solo falta la
formalizacion del contrato. Por supuesto, sera necesaria la
ratificacion porparte del comprador (arto. 1,611 CC.), para que este
quede obligado y adquiera los derechos derivados de la compraventa.

El representante legal de una persona juridica tiene, en

nuestra opinion, personeria para adquirir bienes que esta requiere
para su "giro ordinario" 0 la realizacion de su objeto, sin necesidad
de autorizacion especial, de conformidad con 10 que disponen los
articulos 47 y 163 CdeC. Cuando se trata de la adquisicion de
bienes para otros fines, el administrador 0 representante legal
necesitani autorizacion del organa correspondiente (artos. 47 y 54
CdeC.).

El Codigo Civil detaIl a algunas "incapacidades especiales"

que afectan a los compradores, las que fundamentalmente derivan
de conflictos eticos y de situaciones en que hay 0 puede existir
conflicto de intereses entre el comprador y su representante.
Veamos:

(I) Esposos: Ni el marido puede comprar bienes de su

esposa, ni esta puede comprar bienes del marido, aun si el regimen
economico de su matrimonio fuere de "separacion absoluta" (arto.
1,792 CC.). Este es un reflejo del respeto que juridicamente
siempre ha merecido el matrimonio y del esfuerzo de los legisladores
de evitar negocios entre los conyuges, para que esa institucion civil
no se "mercantilice".

Tradicionalmente se ha sostenido que el fin del matrimonio

es que una mujeryun hombre convivan con animo de permanencia
y de mutuo auxilio y juntos crien, alimenten y eduquen a sus hijos
(arto. 78 CC.) y que la celebracion de contratos y negocios onerosos
entre los conyuges denaturaliza el matrimonio y puede tener
consecuencias indeseables en cuanto al mismo.

Sin embargo, la prohibicion (como norma restrictiva que es),

139
debe interpretarse en forma escrita, en el sentido de que el linico
contrato traslativo de dominic que los c6nyuges no pueden celebrar,
es la compraventa (y tambien la permuta, pues esta se rige por las
normas de la compraventa, segtin arto. 1,852 CC.); pero que si es
licito celebrar entre ellos el contrato de donacion (vease, por
ejemplo, el arto. 1,872 CC.) y las adjudicaciones derivadas de
particion del patrimonio conyugal sometido al regimen economico
de comunidad absoluta 0 de comunidad de gananciales (el arto.
1,792 CC. Ie llama "sociedad conyugal").

(II) Administradores: Quienes administran bienes ajenos,

no pueden comprar aquellos que tienen bajo su cuidado (arto.
1,793, inc. 1 CC.). En esta posicion se encontrarian, por ejemplo,
los administradores de personas juridicas; quienes ejercen la
patria potestad, pues no pueden adquirir por compraventa los
bienes 0 derechos del menor (arto. 267 CC.); el tutor y sus parientes
quedan incluidos en esta prohibici6n, en 10 que se refiere a bienes
del pupilo (artos. 336, inc. 1 y 337 CC.); los depositarios
"contractuales" y comodatarios.

(III) Auxiliares del Juez: Los depositarios "judiciales",

interventores, sindicos y liquidadores, no pueden comprar los
bienes que tienen a su cargo. Notese que en este caso se trata de
personas que desempeiian funciones "auxiliares" del juez,
designadas por este para la custodia y cui dado de cosas litigiosas
o que pueden ser objeto de un proceso judicial (arto. 1,793, inc. 2
CC). El arto. 385 CPCYM, extiende esa prohibicion a sindicos,
depositarios, expertos y miembros del tribunal en que se radicare
un concurso 0 quiebra, en cuanto a los bienes del deudor.

(IV) Jueces, Abogados, Funcionarios y Empleados

Judiciales y Representantes de Partes: Los jueces y demas
funcionarios y empleados judiciales, asi como los abogados,
procuradores, expertosy mandatariosjudiciales, tienen prohibici6n
de adquirir los bienes objeto del proceso en que han intervenido
(arto. 1,793, inc. 3 CC.).

(V) Intermediarios Mercantiles y Notarios: Tienen

prohibicion de comprar las cosas cuya venta se hace con su
intervencion, los corredores y martilleros y los notarios encargados
de faccionar el acta de remate de tales bienes (arto. 1,793, inc. 4

140
cc.). El arto. 324 del CdeC. hace extensiva esta prohibicion
tambien a los comisionistas, en cuanto a los bienes que han recibido
para su venta (autoentrada).

(VI) Mandatario: Dice textualmente la norma contenida en

el inciso 5 del arto. 1,793 CC.: "No pueden comprar para si, ni por
interposita persona: ... 50. El mandatario, los del mandante sin el
consentimiento expreso de este ... ". Esta prohibicion repite la
norma contenida en el articulo 1,710 CCC. (que antes hemos
comentado), que prohibe al mandatario adquirir para si y para sus
parientes, los bienes del mandante.

En nuestra opinion, esta prohibici6n se aplicaria unicamente

en el caso de que el comprador, siendo mandatario del vendedor,
actua en esa cali dad y, ademas, como comprador en el contrato de
compraventa (autocontrato). No podria ser de otra manera, pues
si el vendedor contrata por si mismo y el comprador procede
tambien en su propio nombre, no tiene trascendencia juridica
alguna el que este sea mandatario del vendedor, si no esta ejerciendo
el mandato. Tenemos aca una nueva forma de "autocontrato", en
que el comprador y el mandatario del vendedor son la misma
personay esta ocupa los dos polos del contrato. Ellegislador repite,
en este caso, el principio que ya se vio al comentar el articulo 1,694
CC.: es necesario el consentimiento 0 autorizacion expresos del
mandante, para que el mandatario pueda representarlo en una
compraventa a favor del propio mandatario y tambien se requiere
de ese consentimiento, para que el mandatario (en esa calidad)
pueda adquirir bienes de su mandante.

(VII) Albaceas: Es prohibido al albacea adquirir los bienes

delatestamentaria(masahereditaria),mientrasnoesrenaprobadas
las cuentas de su gestion (arto. 1,793, inc. 6 CC.), 10 que no es mas
que una repeticion, casi literal, de la norma contenida en el articulo
1,057 CC.

De conformidad con 10 que dispone el articulo 1,301 CC., los

contratos de compraventa que se realizaren entre las partes a que
se refieren los incisos 2, 3, 4 y 6 del arto. 1,793, serian nul as de pleno
derecho, por ser contrarias a leyes prohibitivas expresas; en
cambio los contratos celebrados entre las partes a que se refiere el
arto, 1,792 y los incisos 1 y 5 del arto. 1,793, carecerian de nulidad
relativa y podrian convalidarse por ratificacion.

141
 (VIII) Extranjeros: El articulo 123 de la Constituci6n
Politica de la Republica de Guatemala, establece que s610 los
guatemaltecos de origen y las sociedades cuyos socios sean tambien
guatemaltecos naturales, podnin ser propietarios 0 poseedores de
inmuebles situados dentro de una faja de 15 ki16metros de ancho,
a 10 largo de las fronteras terrestres y el articulo 122 de ese mismo
cuerpo legal, seiiala que los extranjeros necesitan autorizaci6n del
Ejecutivo, paraadquirir bienes inmuebles situados en zonas urban as
comprendidas dentro de las areas de reserva territorial del Estado,
asi como bienes raices comprendidos en tales areas de reserva,
sobre los cuales existan derechos inscritos antes dell de marzo de
1956.

(IX) Hijos y Convivientes: La Ley de Herencias, Legados

y Donaciones (arto. 35 Dto. 431 del Congreso), establece que, para
fines fiscales, toda venta de bienes entre padre e hijos y entre
convivientes, se reputa donaci6n. No se trata, en este caso, de una
"incapacidad especial", como las que hemos comentado en los
parrafos (I) al (VII) que anteceden, sino del efecto fiscal de las
compraventas entre esas partes. A diferencia de los contratos en
que el comprador adolece de una "incapacidad especial", que los
hace nulos 0 anulables, en el caso de que el comprador sea hijo 0
concubino del vendedor, el contrato es perfecto y valido, pero
produce efectos fiscales diferentes de los que corresponden a la
compraventa.

b) del Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de

ejercicio para poder validamente vender bienes (arto. 8 CC.).
Analizaremos a continuaci6n, algunas situaciones especiales,
relativas ala capacidad del vendedor:

1) Menores e Incapaces: Los menores e incapaces no

tienen capacidad para disponer de sus bienes por venta, excepci6n
hecha de las "ventas infimas" que, al igual que las "compras
infimas", son realizadas normalmente por menores 0 incapaces y
cuya validez es i ndiscutible. El menor que, en su escuela, vende un
hipiz 0 un cuaderno a un condiscipul0; el incapaz que hace
manualidades y las vende, estan realizando contratos de
compraventa validos.

Con excepci6n de dichas "ventas infimas", la venta de bienes

de menores requiere la participaci6n de su representante legal y el

142
cumplimiento por parte de este, de determinadas formalidades y
requisitos que tienden a asegurar la integridad del patrimonio del
menor Carto. 1,795 CC.), tales como:

(l) el comprobar la "absoluta necesidad y evidente utili dad"

de la venta, ante juez competente y obtener autorizacion de este
para celebrar el contrato, cuando se trata de inmuebles y de otra
clase de bienes de importancia, cuya enajenacion excede los lfmites
de una "ordinaria administracion" (artos. 264y 332, inc. 1 CC. y 418
y siguientes CPCYM). Las normas legales citadas, solo hablan de
la enajenacion 0 gravamen de ''bienes'' men ores, incapaces 0
ausentes, sin distinguir los bienes muebles, de los inmuebles, 10
que podria dar a entender que el representante legal carece en
absoluto de facultad para disponer de cualquier tipo de bienes
propiedad del men or. Tanto el articulo 266, como el inciso 1 del 332
CC., como e1420, inciso 1 CPCYM y las normas que comentaremos
adelante, nos permiten interpretar que la autorizacion judicial es
necesaria cuando se trata de inmuebles 0 derechos reales; y

(II) el vender al "precio no menor del que se cotice en plaza

el dia de la venta", bienes muebles del menor, tales como valores
comerciales, industriales, titulos de renta, acciones, bonos, frutos
y ganados (artos. 265 y 333 CC .). Nose requiere, para estas yen tas,
autorizacion judicial, sino unicamente una diligencia y cuidado
especial de parte del representante legal del menor 0 incapacitado,
para obtener a favor de su pupilo, el mejor precio posible y
documentarlo, pues ello debeni ser objeto de comprobacion por su
parte al rendir cuentas de su administracion (arto. 333 CC.). De
conformidad con esta norma, el representante legal del menor
puede vender, sin necesidad de autorizacion judicial, las cosechas
que se obtengan en la finca del menor 0 incapacitado; los ganados
de desecho y terneros que normalmente se destinan ala venta en
la explotacion pecuaria del pupilo; y los titulos val ores 0 de credito ,
tales como acciones, bonos, cedulas hipotecarias, etc., 10 que viene
a confirmar 10 que expusimos al final del parrafo que antecede.

2) Depositarios, administradores, interventores y

liquidadores:

El articulo1,795 CC. nos senala algunas circunstancias en

que el polovendedor debe llenarpreviamente algunas formalidade s
legales especiales, para vender los bienes ajenos que tiene a su

143
cargo. Examinaremos a con tin uacion cada una de tales situaciones
y las normas que regulan cada caso:
(l) Depositarios: El depositario tiene a su cargo 1a guarda
y conservacion de alguna cosa propiedad de tercero y carece de
facultades de disposicion, por 10 que no puede, normal mente,
enajenar los bienes que tiene a su cargo 0 bajo su cuidado. Es mas,
el articulo 892 CC. (ultima parte), confirma la ausencia de facultades
de disposicion por parte del depositario, al sefialar que en caso de
enajenacion de cosas dadas en prenda, el depositario (quien de
hecho 0 de derecho tiene la posesion de 10 pignorado), incurrini en
responsabilidades civiles y criminales.
En caso de que las cosas pignoradas se deterioraren 0 dis-
minuyeren de valor, puede el depositario promoverjudicialmente
y mediante juicio oral, la venta de tales bienes en publica subasta
o al precio corriente (arto. 898 CC.).

En igual forma, el articulo 38 CPCYM, regula la venta de

bienes sujetos a deposito judicial, estableciendo que ello unicamente
puede hacerse con autorizacion de juez; pero que si se trata de
bienes expuestosa deterioro, menoscabo 0 destruccion, el depositario
puede disponer la venta de los mismos, bajo su responsabilidad y
sin necesidad de previa autorizacionjudicial. Observamos asi una
clara contradiccion en las normas que contienen los articulos 898
del Codigo Civil y 38 (ultima parte) del Codigo Procesal Civil y
Mercantil.

Es facil comprender que, en los casos antes comentados, el

depositario no esta actuando como-"vendedor", sino unicamente
promoviendo judicialmente gestiones para la venta de las cosas
pignoradas, por 10 que nos parece impropio insinuar (como 10 hace
el articulo 1,794 CC.), que el depositario puede vender los bienes
que tiene a su cuidado, cuando en estricto derecho, el depositario
tiene prohibici6n de disponer de los bienes que tiene a su cargo
y carece de facultades de disposicion, en cuanto a ellos.

(II) Administradores: Administrador es toda persona

encargada del cuidado, explotacion y mantenimiento de un
patrimonio ajeno. Bonnecasse,15 define el acto de administracion

15 Bannecasse, cit ado por L6pez de Zavalfa. Op. cit., toma II, parte especial,
pag. 44.

144
como "un acto juridico concerniente a un bien individualizado 0 a
un patrimonio de familia considerado en sus elementos concretos,
y que tiende, sea a la puesta en valor del elemento capital de ese
patrimonio, por definicion esencialmente estable, sea a la
apropiacion 0 a la utilizacion de los resultados de esa puesta en
valor, sin que la existencia en el seno del patrimonio, la
individualidad 0 el valor de dicho elemento capital queden en nada
comprometidos" .

Con esa base, podemos confirmar que los representantes

legales de menores e incapaces administran el patrimonio de estos
(artos. 254 y 293 CC.) y 10 relativo a sus facultades y limitaciones
como tales han sido ya tratados. Pero ademas de tales admi-
nistradores de bienes de men ores 0 incapaces, en nuestra legislacion
encontramos muchos otros casos de "administradores", tales como
el "guardador 0 representante del ausente" (arto. 50 CC.); el
"administrador de la cosa comlin" (arto. 490 CC.); el albacea en 10
que se refiere a la mas a hereditaria (arto. 1,050, inc. 1 CC.); el
administrador de una personajurldica (artos. 16 y 1,757 CC. y 44
CdeC.); el fiduciario en relacion al patrimonio fideicometido (arto.
785 CdeC.); etc.

Analizando individualmente las normas que rigen la

enajenacion de bienes por parte de un "administrador", vemos que:
(I) el "guardador" se rige por las normas de la tutela, en cuanto a
la disposicion de bienes del ausente; (II) el "administrador" de la
cosa com lin no tiene facultad de disponer de ella, 10 que s610 los
comuneros pueden hacer actuando conjuntamente (arto. 503 CC.),
aunque en nuestra opinion el administrador tendria facultad para
disponer de los frutos y productos de la cosa comlin, salvo acuerdo
en contrario (arto. 490 CC.); y (III) el fiduciario puede enajenar los
bienes del fideicomiso, linicamente si esta expresamente facultado
para ello (artos. 775 y 780 CdeC.).

Las personas juridicas tienen capacidad para vender sus

bienes y sus representantes legales 0 administradores esMn
facultados para enajenar aquellos bienes que constituyen
mercancias dentro del giro de la sociedad, de conformidad con 10
que disponen los articulos 47 Y 163 CdeC. De esa manera, el
administrador de una sociedad anonima cuyo objeto es la
importacion y venta de automoviles, puede validamente celebrar
contratos de venta de vehiculos y el representante legal de una

145
sociedad que se dedica al parcelamiento de bienes, puede disponer
de lotes 0 fracciones que sean su "giro" ordinario. La venta de
bienes que no tengan la calidad de "mercancias" de la persona
juridica, requerira de autorizaci6n especial al administrador 0
representante legal por parte de16rgano competente de la sociedad
(arto. 54 CdeC.).

3) IntelVentores: E1 interventorno es mas que el depositario

de una finca urbana 0 nistica, un establecimiento industrial 0
comercialo de propiedades agricolas (arto. 37 CPCYM), quien por
el hecho de tener a su cargo un "negocio en marcha", tiene
atribuciones mas amplias que las de un depositario comtin, a fin de
que la empresa no sufra menoscabo ypueda continuar normalmente
sus operaciones. Cabe sefialar que, de conformidad con el articulo
661 del CdeC., la funci6n del interventor de una empresa mercantil
es bastante mas limitada, pues comprende 1.inicamente el manejo
de 1a caja del negocio, e1 pago de los gastos ordinarios e
imprescindibles y 1a conservacion del remanente a la orden del
Tribunal que ordeno e1 embargo.

Nos parece claro que tanto en la intervencion regulada por el

articulo 37 del CPCYM, como en el caso regulado por el arto. 661
CdeC., el interventor no puede vender la empresa y en el caso de
intervencion de una empresa no mercantil, el interventor tiene a
su cargo la administracion de las actividades de esta, aunque la
venta de frutos y semovientes requiere autorizacionjudicial (arto.
38 CPCYM).

Conc1uimos en que el interventor no esta autorizado para

vender la cosa que tiene a su cargo, ni sus frotos, ni semovientes,
por 10 que 1a referencia que a "interventores" se hace en el articulo
1,794 CC. carece de efectividad y pertinencia.

4) Liquidadores: De conformidad con el articulo 1,786,

inciso 6 CC., el liquidador esta obligado a ''vender los bienes
sociales, aun cuando haya alg1.in menor 0 incapacitado entre los
socios, con tal que no hayan sido destinados por estos paraser
adjudicados en especie", de donde nos resulta muy claro que, por
disposicion legal, elliquidador de una sociedad esta facultado para
vender bienes. En cuantoa las sociedades mercantiles, el arto. 247,
inciso 6 CdeC., contiene una norma muy similar a la que antes
hemos transcrito, aunque la limitacion ala facultad de disponer y

146
vender bienes, se refiere en este caso, a los que han "sido aportados",
con la condicion de ser devueltos al aportante, en especie.

c) Mandatarios: EI vended or puede otorgar mandato para

la venta de bienes de su propiedad. Como la compraventa no es un
acto de administracion que pod ria quedar inc1uido dentro del
mandato general, sino que constituye un acto de disposicion, se
requiere "mandato con cIausula especial" de conformidad con 10
que dispone el articulo 1,693 CC.

Por supuesto, el mandatario debe ejercer un "mandato con

representacion", para que el vendedor pueda ser identificado y se
pueda calificar y justificar el titulo de propiedad que este tran sfiere
al comprador. El caso de generos 0 de titulos al portador, serian
excepcionales, pues en ellos el dominio se transmite al pesarse,
medirse 0 contarse los primeros 0 por la tradicion de los segundos,
por 10 que no existe la necesidad de acreditar al comprador la
titularidad de las cosas vendidas y se presume que el vendedor
tiene titulo.

d) Gestor de Negocios: Teoricamente, no debiera ser

imposible que un "gestor de negocios" vendiere bienes del principal
y nos parece que la validez de esas ventas quedaria sujeta a que el
principal las ratifique dentro de cierto plazo. Por supuesto, la venta
en este caso no sena perfecta y la transferencia del dominio de la
cosa al comprador, se realizaria retroactivamente, al ratificar el
propietario la venta hecha por su gestor (arto. 1,611 CC.).
e) Comuneros: De conformidad con el articulo 491 CC., el
conduefio tiene la propiedad plena de la parte alicuota que Ie
corresponde en la comunidad; pero no puede enajenarla sin otorgar
a sus copropietarios, derecho de tanteo por 15 mas.

D Socios: Tanto en la sociedad civil, como en la sociedad

mercantil de personas (colectiva, en comandita simple y de
responsabilidad limitada), ninguno de los socios puede transmitir
sus derechos en la sociedad a un tercero, sin (I) contar con el
consentimiento de todos sus consocios y (II) otorgarles a estos
derecho de tanteo por 30 dias (artos. 1,760 CC. y 38, inc. 5 y 39, inc.
4 CdeC.). Igual cosa ocurre en las sociedades en comandita por
acciones, pero unicamente en 10 que se refiere a la transferencia de
derechos de los socios comanditados, dadas las caracteristicas
especiales de esta clase de socios.
147
 2) ELEMENTOS REALES:

Los elementos reales del contrato de compraventa son: por

una parte, la cosa vendida y, por la otra, el precio de la misma.

a) La cos a: De conformidad con los articulos 1,301 y 1,538

CC., la cosa objeto de un contrato debe ser licita, presente 0 futura,
determinada 0 determinable. Las cosas objeto de compraventa
pueden ser, ademas, corp6reas 0 incorp6reas, muebles 0 inmuebles,
principales 0 accesorias.

(I) Licitud: Pueden ser objeto de compraventa todas las

cosas que "estan en el comercio de los hombres" 0, como dice el
articulo 443 CC., las cosas que no esten excluidas del comercio por
su naturaleza 0 por disposici6n de la ley.

El articulo 444 nos sefiala que estan fuera del comercio, por
su naturaleza, las que no pueden ser poseidas exclusivamente por
ninguna persona (p. ej.: el aire, la luz, el mar) y, por disposici6n de
la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular (p.
ej.: los bienes nacionales de uso comtin).

Por otra parte, debemos recordar que los derechos

personalfsimos no pueden ser objeto de enajenaci6n y Que en esa
categoria entran los llamados "derechos a la personalidad" (nombre,
patrimonio), los bienes sometidos a patrimonio familiar (356 CC.),
los derechos de uso y de habitaci6n (arto. 748 CC.), los derechos
politicos y los derechos humanos.

Por 10 tanto, cualquier compraventa cuyo objeto fuere alguno

de los bienes, derechos 0 cosas antes mencionados, seria
absolutamente nula, por no tener objeto licito, de conformidad con
10 que dispone el articulo 1,301 CC.
(II) Presente 0 Futura (Cosa Esperada y Esperanza):
La venta de cosas presentes, 0 sea que existen en el momento de
celebrarse el contrato, no presenta dificultad a]guna, si la cosa es
identificada debidamente yes entregada al comprador. Adelante
analizaremos ]0 re]ativo al riesgo por dafios que ]a cosa pueda
sufrir, con posteriori dad a la celebraci6n del contrato y antes de su
entrega al comprador.

El derecho de suceder a una persona que no ha fallecido 0 cuyo

148
deceso se ignora, no es un "bien futuro" que pueda ser objeto de
compraventa, ya que de conformidad con el articulo 1,539 CC., ese
derecho de suceder no puede ser objeto de un contrato..

El articulo 1,805 CC. es claro al sefialar que las "cosas futuras"

pueden venderse, antes de que existan en especie. En primer lugar,
debemos definir que es 10 que caracteriza una "cosa futura" y Lopez
de Zavalia16 nos sefiala que es la que puede llegar 0 no a existir en
el futuro. El mismo autor, trae a cuenta una serie de problemas
que, en la pnictica, surgen de ese concepto y nos sefiala diferentes
clases de "cosas futuras", asi:

(ILa) "cosas de existencia futura", en las que la cosa no existe

fisicamente en el momento del contrato, por 10 que no esta en el
patrimonio del vendedor, pero este es el propietario de la cosa
principal que producira la cosa futura y para que esta llegue a
existir no se requiere excl usivamente de la voluntad de esa persona.
Ejemplo de estas "cosas de existencia futura" serian la cosecha de
maiz a obtenerse en mi terreno e1afio entrante; la cria que produzca
una vaca de mi propiedad; la cosecha que producira mi naranjal.

(II.b) "cosas de evolucion 0 madurez futura", en donde la cosa

ya tiene cierta existencia embrionaria, pero no puede ser objeto de
derechos independientemente de la cosa principal. EI autor nos
presenta como ejemplos de esta categoria de cosas futuras, al
producto de una vaca que ya esta en gestacion; ala cosecha de cafe
que recien flore6; 0 ala cosecha de maiz que ya fue sembrada y
germino.

(lLc) "cosas de incierta separacion futura", en donde la cosa

futura ya tiene existencia y solo esta pendiente de ser separada,
para tener existencia independiente. Los autores sefialan que, si
el objeto del contrato, fuere la cosecha de cafe que esta ya madura
y pendiente de ser cortada, nos encontrariamos ante un caso de
venta de cosa existente 0 presente, pues los granos ya existen y
tienen valorindependientemente del arbol; pero que si el objeto del
contrato fuere los duraznos que se desprendieren naturalmente
del arbol al darle una sacudida a este, estariamos ante un contrato
sobre cosa futura por haber un factor de incertidumbre.

16 L6pez de Zavalla. Op. cit., tomo II, parte especial 1, pag. 6 1.

149
 (lLd) "cosas de incierta captacion futura", en don de las cosas
objeto del negocio pueden entrar al patrimonio del vendedor por un
acto de apropiacion, no por accesion, como en caso de venderse la
pesca que se obtenga en una echada de la red 0 los patos que se
cacen en una fecha determinada. Aca hay un cambio en el "estado
de la cosa", que pasa de un estado de libertad a uno de cautividad
(con 0 sin vida), a diferencia de los casos anteriores, en donde no hay
un cambio en el "estado de la cosa", sino una evolucion natural de
ella.

A base de tales ejemplos, Lopez de Zavalla, extrae los

elementos que caracterizan una "cosa futura": (I) la existencia de
una "incertidumbre", de dondepuede nacerun contrato condicional
o uno aleatorio; (II) la incertidumbre es de la esencia del contrato,
y su efecto es la que determina al contrato como condicional
(cuando 10 incierto sera determinante para la existencia del contrato)
o aleatorio (cuando 10 incierto determinara la obligacion del
vendedor); y (III) 10 futuro previsto es un futuro fisico.

En la compraventa de cosas futuras se presentan, por to do 10

expuesto, tres (3) situaciones fundamentales: la venta de "cosa
futura esperada" emptio rei speratae; la ''venta de esperanza
incierta" emptio spei; y la venta de cosa futura sin garantia de
cantidad.

La "venta de cosa futura esperada" supone una venta

condicional, de modo que habra contrato si la cosa llega a realizarse
y no 10 habra, en caso de que no se materialice. De esa manera, si
la cosa llega a materializarse, el vendedor debe entregarla y el
comprador debe pagar el precio; y si la cosa no llega a tener
existencia, el contrato queda resuelto y se extinguen las obligaciones
de las partes. Al tratarse de un negocio juridico condicional, son
aplicables las normas que al respecto contienen los articulos 1,271
al1,278 CC.

La "venta de esperanza incierta" es aleatoria, porque la

existencia 0 no de la cosa futura no determina la validez 0 invalidez
del contrato, sino linicamente la prestacion a cargo del vendedor.
Cuando se vende una esperanza, 10 vendi do no es la cosa futura,
sino la esperanza de que la misma llegue a existir, de modo que si
la misma no l1ega a materializarse, el vendedor queda relevado de
la obligacion de entrega y el comprador debe cumplir con la

150
prestacion a que se obligo. No se trata en este caso, de un contrato
condicionaI, pues Ia no existencia de Ia cosa futura no afecta al
negocio, sino de un contrato aleatorio, pues la prestacion del
vendedor depende de un acontecimiento incierto, que determina la
ganancia 0 perdida, desde el momento en que tal acontecimiento se
realice Carto. 1,591 CC.).

La venta de cosas futuras sin garantia de cantidad, viene

siendo un contrato que tiene elementos condicionales y aleatorios.
Es condicional, pues para que haya contrato, es necesario que por
10 menos una parte de las cosas futuras esperadas, l1egue a existir
y en caso de que no l1egare a existir ninguna de las cosas futuras ,
el contrato se resuelve por falta de cumplimiento de la condicion.
Por otro Iado, es aleatorio, en cuanto a que no interesa la cantidad
de las cosas objeto de la venta, sino que al producirse aunque sea
una minima parte de 10 que se esperaba, el vendedor tiene la
obligacion de entregarlay el comprador debe pagar la totalidad del
precio convenido.

(III) Determinada 0 determinable: La cosa objeto del

contrato debe ser determinada, por 10 menos, en su especie, cali dad
y cantidad.

En el caso de cosas no fungibles, la determinacion del objeto

de la venta se hace al identificarla por sus senas particulares 0
datos que permitan diferenciarla de otras. Asi, cuando se vende un
automovil, un televisor 0 una refrigeradora, la identificacion de la
cosa se hace a base de su marca, modelo, mimero de serie y mimero
de motor y al consignarse esos datos, la cosa queda perfectamente
determinada e identificada.

Cuando el objeto de la venta son cosas fungibles, la cosa sera

determinable si se indica su especie 0 genero, su calidad y cantidad,
de modo que Ia cosa pueda ser identificada en el momento de su
entrega, verificando su especie, calidad y cantidad. Asi es valido el
contrato de compraventa de 100 quintales de cafe pergamino,
caUdad bueno lavado, a entregarse en la estacion de ferrocarril de
Coatepeque, a las 11:00 horas del dia 14 de julio de 1989, contrato
que tiene por objeto una cosa determinable, que se identificara
cuando el vendedor entregue y el comprador reciba, en eIIugar y
fecha convenidos , 100 quintales de cafe que reunan las
caracteristicas convenidas.

151
 La detenninaci6n de la cosa puede requerir, adem as, que ella
llene detenninadas calidades 0 cualidades, como por ejemplo, que
la urea objeto del contrato, sea apta para uso en alimentaci6n
animal y baja en biuret. En este sentido, el articulo 1,801 CC.
sefiala que el contrato puede resolverse por el comprador, si la cosa
entre gada par el vendedor no resulta de la especie y cali dad
convenidas 0 si esta resulta inapropiada para el uso que se Ie va a
dar por el comprador, si dicho uso se consign6 en el contrato.

(IV) Corporea 0 Incorporea: Las cosas corp6reas, 0 sea

aquellas que tienen una existencia material y que pueden ser
aprehendidas 0 poseidas fisicamente, no presentan problema
alguno, pues obviamente pueden ser objeto de compraventa. En
cuanto a las cosas incorp6reas, que fundamentalmente estan
constituidas por derechos, tampoco hay discusi6n acerca de su
transmisibilidad a titulo oneroso, pero tinicamente cabe definir si
su transferencia se realiza a titulo de compraventa 0 de cesi6n.
Entre los bienes incorporales, encontramos que a los "derechos
reales sobre inmuebles y las acciones que los aseguran", el articulo
446 CC., otorga la calidad de ''bienes inmuebles" y el articulo 451
CC., incisos 5 y 6, por su parte otorga la calidad de bienes muebles,
a "los derechos de credito referentes a muebles, dinero 0 servicios
personales" y a "los derechos de autor 0 inventor comprendidos en
la propiedad literaria artistica e industrial". En armonia con 10
anterior, el articulo 31 del Convenio Centroamericano para la
Protecci6n de la Propiedad Industrial, determina que las marcas
tienen la calidad de bienes muebles.

Las "universalidades de derecho" y los derechos sobre elIas,

pueden ser objeto de compraventa y asi vemos que una empresa
mercantil (artos. 655 y 656 CdeC.) es reputada como un bien
mueble y es susceptible de transmisi6n de acuerdo con las normas
del derecho comtin y que de acuerdo con el articulo 1,465 CC., la
transmisi6n de un patrimonio 0 una empresa, incluye tanto los
derechos y bienes de ella, como sus obligaciones y, ademas, que los
derechos hereditarios pueden ser objeto de compraventa (arto.
1,806 CC.) e inc]uyen "derechos sobre la masa", como esta existia
en la fech a de fallecimiento del causan teo Dada la trascendencia de
la compraventa de una empresa, nos detendremos adelante a
desarrollar este tern a con mas profundidad.

Los tftulos de credito, aunque tienen existencia fisica como

152
"papeles" que incorporan derechos, son igualmente transmisibles,
como cosas muebles, calidad que les otorga el articulo 385 del CdeC.
Sin embargo, dadas las cualidades y caracteristicas especiales de
estos titulos, su transferencia debe realizarse por mecanismos
especiales (en do so, registro, tradicion, segllil el caso) e, igualmen te,
puede producir efectos diferentes de los usuales en la compraventa
o en la cesion de creditos 0 derechos. Sin perjuicio de 10 anterior,
debemos sefialar como una caracteristica de la transmision de
titulos de credito, que por la incorporacion del derecho al titulo
(arto. 385 CdeC.), la entrega fisica del titulo al adquiriente es
esencial, en todo caso, para que el contrato pueda surtir sus efectos.

(V) Cosas en Transito: Dice el articulo 1,802 CC. que en la

venta de cosas en tninsito, el comprador "podni. resolver el contrato
si no llegaren en buen estado yen el tiem po convenido". Deducimos
de dicha norma que la venta de cosas en transito se sujeta a una
triple condicion resolutoria: (a) que la cosa llegue a su destin~; (b)
que arribe en buen estado;y (c) en el tiempo convenido, de modo que
el contrato se resuelve al no realizarse alguna de tales condiciones.

Normalmente, la compraventa de cosas en transito se realiza

mediante el endoso 0 transferencia de los titulos representativos de
las mismas (carta de porte, conocimiento de embarque, etc.).

(VI) Derechos Litigiosos y Cosas Litigiosas; Cosas con

Gravamenes, Limitaciones 0 Cargas: La doctrina diferencia
los derechos litigiosos, de las cosas litigiosas, senalando que "derecho
litigioso" es el que tiene el actor, de plantear una controversia
judicial 0, en otras palabras, es la "pretension"; en tanto que cosas
litigiosas son aquellas sobre las que recae 0 puede recaer un
derecho litigioso. En otras palabras, el actor tiene un derecho
litigioso y el demandado, po see una cosa litigiosa. Por ello, el objeto
de la compra yen ta de derecho litigioso, seria un bien incorporeo (un
derecho), en tanto que en la venta de cosa litigiosa, el vendedor
transmite el dominio de Ia cosa que es 0 puede ser objeto de un
litigio. Dice Mazeaud 17 "el actor tiene un derecho presente, pero
aleatorio; si se pierde ellitigio, el derecho se esfuma".

Cosas con gravamenes son los inmuebles gravados con

17 Mazcaud. Op. cit., pag. 124.

153
hipoteca, los muebles y derechos afectados por una prenda y cosas

que tienen limitaciones cargas serian, por ejemplo, aquellas que
afectadas porun usufructo, ouna renta vitali ci a, sujetas a patrimonio
familiar, etc.

La venta de un bien inmueble gravado con hipoteca es licita

y el articulo 836 CC ., declara nulo el pacta por el cual el propietario
de un bien hipotecado asume la prohibicion de enajenarlo, aunque
reconoce validez a dicho pacta en los contratos relativos a creditos
bancarios, si asi se hubiere estipulado. Cabe hacer una reflexion
al respecto, pues el efecto de la inscripcion registral de ese pacta a
favor de un banco, seria obstaculo a lainscripcion de la transferencia
del bien. Diferente es la situacion de la chiusula contractual, usual
en contratos no bancarios, por la cual el acreedor se reserva el
derecho de dar por vencido el plazo de la obligaci6n, en caso el
deudor enajenare el bien hipotecado. No estamos, en este caso,
ante una prohibici6n de enajenarel inmueble hipotecado; sino ante
una estipulacion contractual que aunque no impide la enajenacion
de la cosa, abre al acreedor el derecho de proceder al cobro de la
obligacion, si el deudor enajena la cosa hipotecada.

Por otra parte, los bienes muebles pignorados pueden ser

objeto de compraventa; pero la disposicion de tales bienes produce
diferentes efectos. Asi vemos que el articulo 892 CC., establece
que el deudor 0 propietario de cosas dadas en prenda, que
disponga de ellas y el adquirente, quedan obligados y responsables
ante el acreedor "civil y criminal mente" y que de conformidad
con el articulo 264, inciso 10 del Codigo Penal, comete estafa,
quien "dispusiere de un bien como libre, sabiendo que estaba
gravado 0 sujeto a otra clase de limitaciones". Por otra parte, el
articulo 914 CC. permite expresamente la venta de bienes
muebles gravados con prenda agraria, ganadera 0 industrial,
siempre que la venta sea al contado, que el precio cubra la
totalidad de 10 adeudado, que el deudor de aviso previo al
acreedor y deposite el monto de la deuda en un banco 0 en un
tribunal.

La transferencia de una cosa gravada con hipoteca 0 prenda,

"transmite la deuda, con todas sus consecuencias y modalidades,
sin necesidad de convenio expreso entre los interesados" Carto.
1,464 CC.). Por supuesto que para que esa transmisi6n de
obligaciones ocun'a, en la enajenaci6n de la cosa gravada deben
haberse cumplido los requisitos legales 0 convencionales aplicables
154
(incluyendo, en su caso, la autorizaci6n del acreedor), pues la
norma que comentamos no puede dejar sin efecto las disposiciones
legales especificas antes analizadas.

El articulo 1,805 CC. permite la venta de cosas 0 derechos

litigiosos, con gravamenes, limitaciones 0 cargas, requiriendose
que el vendedor advierta al comprador de las circunstancias
relativas al litigio y que ell0 conste en el contrato, norma que
armoniza con 10 que dispone el articulo 30 del C6digo de Notariado,
que requiere que en los instrumentos publicos, la parte que se
obHga declare si sobre los bienes 0 derechos objeto del contrato,
existen gravamenes 0 limitaciones que puedan afectar los derechos
del otro contratante y obliga al notario a advertir a las partes de las
responsabilidades en que podrian incurrir si no 10 hicieren. Es
ademas oportuno sefialar que si el vendedor cumple con instruir
plenamente al comprador sobre litigios, gravamenes, cargas y
limitaciones del bien, se libera de toda responsabilidad por
saneamiento derivado de esas situaciones (arto. 1,545 CC.).

No obstante 10 expuesto en el parrafo anterior, cabe sefialar

que seglin el articulo 303 CPCYM, "el embargo apareja la prohibici6n
de enajenar la cosa embargada", 10 que de conformida d con el
articulo 1,301 CC., podriaproducir lanulidad absolutadel contrato
de compraventa de cosa embargada, por ser un negocio juridico
contrario a leyes prohibitivas expresas. Sin embargo, el propio
articulo 303 CPCYM, reconoce la validez de la compraventa,
aunque otorga al embargante el derecho de perseguir la cosa de
cualquier poseedor y a este, el derecho de liberarla mediante el
pago del credito, gastos y costas.

(VII) DerechosHereditarios: Los articulos 922y 1806CC.,

regulan 10 relativo a la enajenaci6n del derecho a suceder a una
persona ya fallecida (derecho hereditario), estableciendo que el
presunto heredero puede transmitir el derecho que tiene en la
masa, pero no puede di sponer individualmente de los bienes que la
integran, antes de que se declare 0 reconozca legalmente esa
calidad. Por ell0, en la compraventa de derecho hereditario, no
deben especificarse los bienes queintegran la mortual y el vendedor
unicamente responde de su calidad de heredero, por 10 que no
cabria saneamiento por otro motivo.

Se observa as! que la compraventa 0, mejor dicho, cesi6n de

derechos hereditarios, tiene caracteristicas especiales. Veamos:
155
 a) Su objeto no 10 constituyen los bienes que integran la masa,
sino el derecho a heredar que corresponde al vendedor 0 cedente
(una expectativa), derecho que se convierte en realidad al reconocerse
al enajenante la calidad de heredero del causante y terminarse el
proceso sucesorio. No sera sino hasta entonces que el comprador
o cesionario ocuparaellugar del heredero-cedentey se determinaran
los bienes que integran la masa y los derechos que Ie correspondan
a ella. No hay en este caso transmision de "cosa cierta", sino de un
derecho eventual. Por esa razon, este contrato tiene mucho de
aleatorio y la prestacion a que tendra derecho el cesionario, queda
sujeta a que se reconozcan los derechos de su cedente, como
heredero 0 legatario del causante y que se determine el patrimonio
liquido (activo y pasivo de la mortual) que, en su calidad de sucesor
de este, Ie corresponde.

b) Unicamente puede celebrarse compraventa de derechos

hereditarios, en caso el causante ya ha fallecido, pues seglin el
articulo 1,539 CC., es prohibido contratar sobre "el derecho de
suceder en los bienes de una persona que no ha fallecido, 0 cuyo
fallecimiento se ignora". Este contrato seria absolutamente nulo,
de conformidad con 10 que dispone el articulo 1,301 CC., pues seria
contrario a "leyes prohibitivas expresas".

c) Como el derecho del heredero sobre la masa hereditaria se

retrotrae ala fecha de fallecimiento del causante (arto. 918 CC.),
la cesion del derecho hereditario tiene por objeto indirecto el
patrimonio del causante, en el estado que tenia en la fecha de
fallecimiento de este. De ahi que es obligacion reciproca del
comprador y vendedor, restablecer el patrimonio del causante, al
estado que tenia en la fecha del fallecimiento del causante, debi enclo
el cedente restituir los bienes de la mortual de los que se ha
aprovechado (inc1uyendo frutos) y teniendo derecho a ser
reembolsado por el comprador de los pagos hechos para cubrir
obligaciones, deudas 0 cargas de la mortual.

d) La responsabilidad del vendedor, por saneamiento, se

extingue al reconocerse 0 declararse su cali dad de heredero y no se
extiende a la masa, ni de los bienes individuales que la integran .
El comprador podria reclamar saneamiento, unicamente en caso
que por cualquier motivo se extinguiere 0 no fu ere reconocido el
derecho del vendedor como heredero 0 sucesor del causante (por
ejemplo, si apareciere un heredero con mejor derecho 0 la disposicion

156
testamentaria en don de se Ie instituia heredero fuere anulada) 0
que sus derechos en la mas a fueren menores que los objetos del
contrato (por ejemplo, si el vendedor creyera ser linico heredero y
resultaran uno 0 mas coherederos). Para que el comprador
mantenga suderecho a rec1amar saneamiento a1 heredero-vendedor,
habra que tener presente 10 que establece el articulo 1,558 CC.

e) La cesion 0 venta del derecho a suceder comprende

derechos a la masa hereditaria y, por 10 tanto, implica para el
comprador asumir la posicion del heredero en relacion ala mas a
(como universalidadjuridica), adquiriendo por sucesion los bienes
o derechos que corresponderian a aquel y, a su vez, deviniendo
responsable del pago de las obligaciones y cargas, por supuesto con
responsabilidad limitada al valor de los bienes recibidos, de acuerdo
con el beneficio de inventario que es inherente a toda sucesion
hereditaria (arto. 920 CC.).

f) La compraventa de derechos hereditarios produce efectos

fiscales especiales, pues el impuesto hereditario se calcula de
conformidad con el parentesco que el heredero-cedente tenia con el
causante y el valor neto de la porcion que Ie correspondia, de
acuerdo con la tabla que contiene el articulo 7 del Decreto No. 431
del Congreso (Ley de Herencias, Legados y Donaciones), mas el
"impuesto de alcabala". Por 10 tanto, se trata fiscalmente al
adquirente igual como 10 seria el heredero, aunque se Ie obliga al
pago del "impuesto de alcabala" (impuesto sobre compraventa y
perm uta de inmuebles 0 derechos reales sobre los mismos), el que
recaeria linicamente sobre el valor de los inmuebles 0 derechos
reales sobre enos, que comprenda la masa.

(VIII) Inmuebles, Muebles Identificables y Otros Bienes

Objeto de Registro: La compraventa de inmuebles y de derechos
reales sobre inmuebles, se rige por las mismas normas generales
del contrato de compraventa, aunque por suobjeto, se requiere que
el contrato se formalice en escritura publica (arto. 1,576, 1,125 inc.
2 y 1,135 CC.). Sin embargo, como 10 establece el articulo 1,576 CC.,
en su segundo parrafo, esa forrnalidad no es esencial y la omision
de ese requisito formal no es causal de nulidad del contrato, el que
es valido entre las partes, pero solo para los efectos de exigir que la
compraven ta se formalice en escritura publica, que reciprocamen te
pueden exigirse las partes, en la via ejecutiva (arto. 338 CPCYM),
si la existencia del contrato se ha probado mediante confesion 0
cualquier otro medio escrito.
157
 La Corte Suprema de Justicia, en senten cia de fecha 6 de
agosto de 1,979, dec1aro que la compraventa de bienes inmuebles
o derechos reales sobre los mismos, no se perfecciona solamente por
el consentimiento de las partes, sino que requiere adem as la
inscripcion del contrato en el Registro de la Propiedad. Ese criterio
se basa en la interpretacion suigeneris de los articulos 1,125, inciso
2,1,518,1,519,1,576 Y1,808 CC. No podemos estar de acuerdo con
esecriterio, pues el mismo desnaturaliza el contrato de compraventa,
convirtiendolo de un contrato consensual a uno super-solemne,
aparte de que da eficacia 'inter-partes' al efecto de publicidad hacia
t erceros que deriva de la inscripcion registral y priva de vigencia y
efectividad la norma del articulo 1,576 CC. El contrato de
compraventa de inmuebles es perfecto entre las partes, desde que
se conviene en la cosa y el precio (arto. 1,791 CC.); su formalizacion
en escritura publica no es requisito de validez del contrato, pues su
omision puede subsanarse (artos. 1,576 y 1,577 CC.);y la inscripcion
del contrato en el registro, no tiene efectos "constitutivos", sino
unicamente da publicidad al acto para que produzca efectos contra
terceros, salvo los casos excepcionales, regulados por artos. 637,
1,146, 1,148, 1,807 Y 1,808 CC.

Las mismas norm as antes comentadas son aplicables a la

compraventa de bienes muebles identificables, en los que
normalmente se requiere su formalizacion en escritura publica, de
conformidad con el articulo 1,576 CC. antes comentado. Sin
embargo, de conformidad con el articulo 1,214 CC., las inscripciones
relativas a dichos bienes y su cancelacion, pueden efectuarse a base
de documentos diferentes de la escritura publica (por ejemplo,
fotocopia legalizada de factura 0 contrato privado de compraventa
con reserva de dominio, con firma legalizada).

En 10 que se refiere a vehiculos, si bien existe un Registro

Fiscal de Vehiculos, creado por el Decreto 64-87 del Congreso, este
no tiene mas efectos que el control del pago del impuesto de
circulacion de veh iculos y la iden tificacion de los mismos por medio
de la "placa de circulacion". La inscripcion de la transferencia de
un vehiculo en este registro 0 de los cambios de caracteristicas del
mismo, no produce los efectos que derivan de un Registro Publico,
sino que se limita a cuestiones fiscales.

Por otra parte, tenemos otra serie de titulos que son objeto de
inscripciones en registros especiales, tales como los titulos de pajas
de agua y los titulos de credito emitidos en forma nominativa
158
(acciones, cedulas hipotecarias, certificados de dep6sito,. bonos de
prenda, bonos, debentures, etc.). La inscripci6n de la transferencia
en el registro que el emisor del titulo esta obligado a llevar, es
esencial para que la enajenaci6n se perfeccione y afecte a terceros
y al emisor (artos. 125, 128 y 415 CdeC.).

(IX) Cosa en Copropiedad y Derechos Proindivisos:

Las cosas que pertenecen en forma proindivisa a varias personas,
pueden ser objeto de enajenaci6n, ya sea voluntariamente, 0 en
caso se requiere del consentimiento de todos, 0 en forma forzada,
como medio para su divisi6n (artos. 492 y 494 CC. y 219 a 224
CPCYM).

Nuestro C6digo Civil no regula especificamente la venta

voluntaria de la cosa que esta en copropiedad, mas que como causal
de terminaci6n de la copropiedad (arto. 503 CC.), pero hay que
tener presente que la transmisi6n de la propiedad de la cosa al
comprador, s610 puede ocurrir si este ha adquirido todos los
derechos proindivisos, 10 que produce la terminaci6n de la
copropiedad por "consolidaci6n" 0 reuni6n de todos los derechos
proindivisos en una sola persona. Igual cosa ocurriria si, en virtud
de compras a sus demas comuneros, uno de ellos llega a reunir la
totalidad de los derechos proindivisos.

La norma contenida en el articulo 490 CC., permite a una

mayoria de los comuneros, que representen derechos proindivisos
equivalentes a, por 10 menos, las dos terceras partes, tomar
acuerdos sobre administraci6n del bien comtin, que son obligatorios
para todos. Esta norma no puede interpretarse en el sentido de que
los comuneros, por dicha mayoria, pueden resolver sobre la
compraventa de la cosa, ya que en este caso estariamos frente a un
acto de disposici6n y la norma legal comen tada se refiere a actos de
administraci6n. Es in aceptable que, poruna resoluci6n mayoritaria
de los cond6minos, se pudiera obligar a uno de elIos a disponer de
sus derechos proindivisos 0 a renunciar al derecho de preferencia
que Ie corresponde legalmente.

En relaci6n a la enajenaci6n de derechos proindivisos, el

articulo 491 CC. establece que cada condueno tiene "la plena
propiedad de la parte alicuota que Ie corresponda" y puede, en
consecuencia, enajenarla, cederla 0 gravarla. Debe insistirse en
que, en este caso, el objeto de la transferencia serian "derechos

159
indivisos", de modo que el adquirente substituiria al comunero
cedente en la copropiedad, ejerciendo los derechos que a aquel
pudieran corresponder (incluso, el de pedir la divisi6n) y, a su vez,
quedaria sujeto a las obligaciones asumidas por su cedente, tales
como las derivadas de un pacto de indivisi6n.

Por otra parte, el copropietario que desee vender sus derechos

en la comunidad, debe otorgar derecho de tan teo 0 de
preferencia, a los demas copropietarios, por un plazo de quince <lias
(arto. 491 CC.). La venta de derechos que se otorgue sin respetar
el derecho de tanteo de los demas comuneros, no debiera ser
inscrita en el registro y no debiera producir efectos en cuanto a
estos, ya que son terceros para los fines del contrato.

X) Inmuebles situados en areas de reserva territorial

del Estado y en zonas fronterizas: Los inmuebles urbanos y los
bienes situados en las zonas de reserva territorial del Estado Cfaja
terrestre de 3,000 metros a 10 largo de los oceanos, 200 metros
alrededor de las orillas de los lagos, 100 metros a cada lade de la
ribera de los rios navegables y 50 metros alrededor de Fuentes y
manantiales que surten las poblaciones) sobre los que existan
derechos inscritos en el Registro General de la Propiedad, con
anterioridad al 1 de marzo de 1956, pueden ser libremente objeto
de compraventa, si el comprador es guatemalteco; pero si fuere
extranjero, debe previamente obtenerse autorizaci6n del Ejecutivo,
por medio del Ministerio de Agricultura, Ganader1a y Alimen taci6n
Carto. 122 Constituci6n Politic a de la RepUblica de Guatemala).

Los inmuebles situados en la faja de 15 ki16metros, a 10 largo

de las fronteras, s610 pueden ser propiedad de guatemaltecos de
origen 0 de personas juridicas cuyos miembros tengan esa cali dad
y, por eno, pueden ser objeto de compraventa, unicamente si el
comprador reune esas calidades. Sin embargo, los extranjeros
pueden libremente adquirir bienes urbanos, situados en dicha faja
Carto. 123 Constituci6n Politica de la RepUblica de Guatemala).

XI) Bienes Nacionales: Los bienes nacionales de uso

publico comtin, son inalienables y, por eno, en tanto no sean
"desafectados", no estlin en el comercio, ni pueden ser objeto de
compraventa (artos. 459, inc. 2 y 461 CC.).

Los bienes nacionales de uso no comun, S1 pueden ser

160
enajenados, lIenandose los requisitos que establecen las leyes,
tales como el C6digo Fiscal, el Dto. 1,006 del Congreso (autoriza la
venta de lotes de terreno, para la construcci6n de viviendas, en
bienes nacionales), el Dto. 1,551 del Congreso (Ley de
Transformaci6n Agraria), Decreto No. 2-73 del Congreso (Ley
Organica del Banco Nacional de la Vivienda), etc.

XII) Venta de Empresa: La empresa es una universalidad

de derecho y a la empresa mercantil, el C6digo de Comercio (arto.
655) Ie da la calidad de "cosa mueble".

El C6digo Civil seiiala que si una persona adquiere una

"empresa con activo y pasivo" (entendemos que seria una "empresa
no mercantil"), es responsable de las obligaciones y deudas de la
misma ''hasta el importe de los bienes adquiridos, siempre que el
precio esre de acuerdo con su valor efectivo aceptado por los
acreedores" y que si los acreedores no hubieren aceptado el precio,
el comprador y el vendedor seran responsables solidariamente
ante ellos (arto. 1,465 CC.). De esa manera, el adquirente de una
empresa no mercantil, goza de una especie de "beneficio de
inventario" ante los acreedores de la misma y no responde de las
deudas y obligaciones de la empresa, con sus bienes personales,
sino unicamente con los afectados ala empresa, reconociendose asi
la existencia legal de un "patrimonio separado", para los fines de
responder ante los acreedores del empresario, por obligaciones
contraidas en relaci6n a la empresa.

La venta de una empresa mercantil esta regulada por los

articulos 656 al 660 y 663 CdeC. y tiene caracteristicas diferentes
de la de una empresa "no mercantil". Veamos:

a) La transmisi6n de los bienes inmuebles y derechos reales

de la empresa debe documentarse de acuerdo con las formalidade s
que el Derecho Civil establece para la transmisi6n de dominio de
esos bienes (escritura publica e inscripci6n). Nos parece que igual
norma debe aplicarse a los bienes muebles identificables;

b) A menos que se haya detall a do e identificado todos los

elementos de la empresa que se inc1uyen en el contrato, existe
una presunci6n legal de que en la compraventa se inc1uyen: (I)
el 0 los establecimientos de la empresa; (II) la c1ientelay la fama
mercantil; (III) el nombre comercialy los demas signos distintivos;

161
(IV) los contratos de arrendamiento; (V) el mobiliario y la
maquinaria (incluyendo vehiculos); (VI) los contratos de trabajo
(10 que resulta en substituci6n patronal, seglin arto. 23 edeT.);
y (VII) las mercaderias, los creditos y demas bienes y valores
similares.
c) La venta de la empresa resulta en la subrogaci6n del
vendedor por el adquirente, en los contratos celebrados y en las
obligaciones contraidas por aquel, en relaci6n ala empresa, salvo
pacto en contrario;

d) los creditos a favor de la empresa (cuentas por cobrar, etc.)

son cedidos y se transmiten al adquirente, sin necesidad de
notificar u obtener el consentimiento de los deudores y se presume
perfeccionada la cesion, por el hecho de la inscripcion del traspaso
de la empresa en el Registro Mercantil;

e) el adquirente asume la totalidad de las deudas de la

empresa, contraidas por el anterior propietario, en la explotaci6n
de la misma y se prohibe todo pacta en contrario, de modo que en
la compraventa de empresa mercantil, no es aplicable la norma del
C6digo Civil, que limita la responsabilidad del adquirente por
pasivos de la misma, al valor de sus bienes;

f) el enajenante sigue responsable de las obligaciones y

deudas de la empresa, frente a los acreedores que manifestaron su
inconformidad ala enajenaci6n de la empresay esa responsabilidad
se mantendni por un ano, contado desde la pubHcaci6n del aviso a
que se refiere el arto. 656 CdeC.; y

g) salvo pacta en contrario, el vendedor de la empresa asume

la obligaci6n de no competir con el comprador, durante cinco anos,
a fill de proteger la clientela de la empresa vendida (que es uno de
los elementos de ella) y de evitar el desvio de tal clientela por el
vendedor.

XIII) Cosa Propiedad del Comprador: El segundo

parrafo del articulo 1,794 CC. dice: "El que comprare 10 suyo, por
haberlo creido de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se
Ie restituya el precio".

Seglin el C6digo Civil de Chile, arto. 1,816 (citado por

Alessandri y Somarriva, Op. cit., pag. 372), "la compra de cosa
162
propia no vale; el comprador tendra derecho a que se Ie restituya
10 que hubiere dado por ella". Dichos autores (Op. cit. pag. 372),
justifican la invalidez de ese contrato, en la falta de causa para el
comprador, pues "no se veria el interes, juridico 0 psicologico, que
podria tener una persona para comprar una cosa propia". Borda,18
sefiala que este contrato es "nulo de nulidad absoluta, porque la
obligacion contraida por el comprador (pagar el precio) carece de
causa" y, ademas, la prestacion a que se obligo el vended or es de
cumplimiento imposible, 10 que anula el acto.

Nos parece que es indiscutible la invalidez del contrato de

compraventa que versa sobre cosa que es propiedad del comprador.
El Codigo Civil de Guatemala trata de evadir ese problema
juridico, al no calificar la validez 0 invalidez del contrato; pero si
analizamos la norma transcrita, es imposible sostener que el
contrato haya producido efecto alguno, pues por una parte, e1
comprador se queda con 1a cosa y, por otra, tiene derecho a exigir
del vendedor el r~integro del precio. lQue compraventa puede
haber, cuando el com prador recibe la cosa y se queda con ella y tiene
derecho a que el vendedor Ie reintegre el precio? Obviamen te, el
contrato ha perdido su existencia y eficacia.

XIV) CosaAjena: La compraventa de cosa aj en a plantea un

problemajuridico de gran interes, pues a]gunas legisla ciones como
]a nuestra 10 han resue1to con un criterio simp1ista, m ediante una
declaracion absoluta de nulidad de] contrato (''Ninguno puede
vender sino ]0 que es de su propiedad. La venta de cosa ajena es
nu]a y e1 vendedor debe restituir e1 precio, si 10 hubiere recibido y
responder de los dafios y perjuicios si hubiere procedido de mala
fe", arto. 1,794 CC.), que si bien a primera vista parece logica y
justa, no resiste un examen detenido, pues omite tomar en cuenta
que ese contrato puede, en muchos casos, surtir efectos juridicos,
reconocidos por el propio Codigo Civil.

En derecho comparado modemo y en doctrina, observamos

una tendencia contraria a la posicion inflexible que caracteriza a
nuestro Codigo y asi: (a) Laurent,19 y Salvaeo sefialan que el

18 Borda, Op. cit ., pag. 70.

19 Laurent. Principios de Derecho Civil, H abana, Cuba, 1,9 19, pags. 119 a
121, tomo XXIV.
20 Salvat o Tratado de Derecho Civil Argentino, Buenos Aires, Argen tina,
Torno V, pag. 178.

163
contrato es "anulable" a opci6n del comprador; (b) el C6digo Civil
Italiano, en su articulo 1,478, otorga validez ala compraventa de
cos a ajena, dandole el caracter de "compraventa obligatoria", en
donde el vendedor tiene la obligaci6n de procurar la adquisici6n
de la cosa, para poder transmitirla al comprador; (c) Borda21
sostiene que no hay raz6n para prohibir el contrato de
compraventa de cos a ajena, pues "cuando una persona se obliga
a vender algo que no Ie pertenece, es obvio que toma el compromiso
de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador"; y (d)
Ram6n Sanchez Medal,22 comenta que la sentencia general que
contienen el C6digo Civil Mexicano y el Frances (y tambien el
nuestro), de que la venta de cosa ajena es nula "es una afirmaci6n
inexacta", pues el requisito de que "la cos a 0 el derecho que se
obliga a transmitir al comprador el vendedor, sea propio de este
y no ajeno, no es precisamente un requisito que debe tener el
objeto-cosa de la compraventa".

Cabe sefialar que en muchos paises en donde la compraventa

es obligatoria y no traslada por si misma la propiedad de la cosa al
comprador (por ejemplo, Mexico, Argentina, Espana, Chile), se
afirma la nulidad de la venta de cosa ajena, 10 que pareceria un
grave error, al resolver el problema en igual forma que 10 hacen
legislaciones como lanuestray lafrancesa, en donde lacompraventa
tienen en si misma efecto traslativo de dominio. Por otra parte, en
el C6digo Civil Italiano, la venta de cosa ajena se tipifica como
"obligatoria", a fin de que produzca sus plenos efectos y el vendedor
quede obligado a adquirir la cosa para transmitir su propiedad al
comprador, 0 a responder por dafios y peIjuicios en caso de
incumplimiento.

AI analizar el articulo 1,794 CC., 10 primero que debemos

determinar es si el contrato por el cual el vendedor enajena una
cosaque no es suya (cosa ajena), es "nulo" 0 simplemente "anulable"
y, en su caso, por que.

AI calificar el articulo 1,794 CC. de "nula" la venta de cosa

ajena pareceria referirse a un caso de nulidad absoluta, regulado

21 Borda. Op. cit, psg. 64.

22 Ram6n Sanchez Medal. Op. cit., psg. 170.

164
por el articulo 1,301 CC. (hay nulidad absoluta en un negocio
juridico, cuando su objeto sea contrario al orden publico 0 contrario
a leyes prohibitivas expresas ypor 1a ausencia 0 no concurrencia de
los requisitos esenciales para su existencia. Los negocios que
adolecen de nulidad absolutano producen efecto ni son revalidables
por confirmacion), a diferencia de los negociosjuridicos "anulables"
regulados por el articulo 1,303 CC. (el negocio juridico es anulable:
1. por incapacidad relativa de las partes 0 de una de ellas; y 2. por
vicios del consentimiento).

Nos adherimos a la doctrina seguida por Laurenty Salvat, en

el sentido de que ese negocio juridico no es "absolutamente nul 0" ,
sino simplemente "anulab1e" y que el derecho de pedir la anulacion
del contrato debe corresponder 1.inicamente al comprador y, por
supuesto, a1 tercero propietario de la cosa, como partes afectadas.
La doctrina es con teste en el senti do de que el vendedor (aun si ha
actuado de buena fe, creyendo que la cosa era suya), no puede
plan tear laanulacion del contrato, pues como bien afirmaMazeaud,23
"el errorcometidoporun contratante en cuantoa supropia persona
(0 sus atributos, agregamos nosotros) no vicia el contrato".

En apoyo de esta posicion y confirmando 10 expuesto al

principio de este capitulo, citaremos a con tinuacion algunas normas
del Codigo Civil que reconocen validez (en algunos casos relativa),
a negocios de venta de cosas que no son propiedad del vendedor:

a) Obligacion de saneamiento por eviccion (artos. 1,548 y

siguientes CC.): En virtud del saneamiento por eviccion, el vendedor
garantiza al comprador el titulo que Ie ha transmitido sobre la cosa
y , por 10 tanto, en caso apareciere un tercero con mejor titulo que
el que tenia el vendedor (10 que implicaria que la cosa no era de
este), esta obligado a defenderla y a indemnizar al comprador.

Obviamente, si el contrato fuere "nulo", las cosas regresarian

al estado que ten ian antes de su celebracion y alIi terminarian las
r esponsabilidades y obligaciones de las partes.

El saneamiento por eviccion obliga al vendedor que no actuo

de mala fe ; a : CD pagar al comprador, el precio que la cosa tenga al

23 M azeaud. Op. cit., pag. 96.

165
perderla (siempre que sea igual 0 mayor que el precio de compra);
(II) restituir el valor de los frutos que haya tenido que entregar al
verdadero propietario; (III) reembolsarle el valor de las mejoras
necesarias yutiles efectuadas en la cosay los gastosde conservaci6n;
(IV) el reembolso de las costasjudiciales; (V) reembolsarle el valor
de los impuestos causados por el contrato (alcabala ypapel sellado
y timbres) (artos. 1,553 y 1,554 CC.). Si el vendedor actu6 de mala
fe, debeni adem as reembolsar al comprador las mejoras de recreo
e indemnizarle dafios y perjuicios (arto. 1,557 CC.).

Como vemos, la responsabilidad por evicci6n que asume el

vendedor de cosa ajena, trasciende de 10 que seria su obligaci6n
hacia el comprador en caso de venta "absolutamente nula", 10 que
nos lleva a conc1uir que la venta de cosa ajena, si nace a la vida
juridica y surte efectas entre las partes, 10 que no ocurriria si fuere
absolutamente nula.

b) Usucapi6n (artos. 617 y siguientes CC.). Quien po see un

bien en virtud de 'justo titulo" y cumple con los demas requisitos
legales (buena fe, continuidad, publicidad, en forma pacifica y por
el tiempo seiialado en ley), puede adquirir su propiedad por
usucapion (prescripcion adquisitiva).

Se entiende por "justo titulo para la usucapi6n, el que siendo

traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que 10 hace
ineficaz para verificar por si solo la enajenacion" (arto. 621 CC.).
l,Seria "justa titulo" aquel que el comprador de buena fe tiene en
virtud de lacompraventa de cosa que no pertenece al vendedor? En
nuestra opinion, ello es incuestionable, pues el comprador particip6
de buena fe en un contrato "traslativo de dominio", que adolece de
un defecta por el cual no pudo transmitirse la propiedad: que el
vendedor no era propietario de la cosa.

Si la compra de una cosa que no es propiedad del vendedor,

constituye "justo titulo" para que el comprador de buena fe pueda
adquirir la plena propiedad de esa cosa porusucapion, entonces ese
contrato no es "nulo", como 10 indica el articulo 1,794 CC., sino que
es simplemente anulable y produce efectas juridicos en tanto la
nulidad no sea dec1arada judicialmente (arto. 1,309 CC.).

Es interesante seiialar que el articulo 1,499 del C6digo Civil

de 1,877 (Dto. Gub. 175), como fue adicionado por el articulo 247 del
Decreta Gubernativo No. 272, establecia claramente que el derecho
166
que ad qui ere e1 comprador de cosa que no era propiedad de su
vendedor (cosa 'ajena') "si podra servir de titulo para la
prescripcion, teniendo los otros requisitos legales", de donde
la venta de cosa ajena no era absolutamente "nula" en ese cuerpo
legal y se reconocfa que, en ese caso, sf producia efectos juridicos.

c) Convalidacion por Posesion y Registro (artos. 1,807 y 1,808

CC .): Dice el articulo 1,807 CC. que si una cosa mueb1e es vendida
a diferentes personas, "preva1eceni la venta hecha a1que de buena
fe se halle en posesion de la cosa", pero si ninguno la tuviere,
prevaleceni la primera en tiempo y, en re1acion a inmueb1es 0
derechos rea1es sobre inmueb1es, el articulo 1,808 CC. establece
que prevalecera la venta que primero se haya inscn to en el Registro
y que, si ninguna 10 ha sido, la primera en tiempo.

Las normas glosadas nos traen en cuenta otros casos en que

la venta de cosa ajena produce efeetos juridicos. Obviamente,
cuando una misma cosa mueble 0 inmueble 0 derecho r eal sobre
inmueble, ha sido vendida a "diftrentes personas", es porque se
han celebrado varias compraventas su cesivas en el tiempo. Las
disposiciones 1egalescomentadas, reconocen va1idez a los contratos
celebrados por adquirentes posteriores en tiempo (aquellos que
compraron cosa que ya no pertenecia al vendedor, sino al primer
comprador), pues hasta es posible que priven sobre contratos
celebrados por el vendedor cuando era propietario de 1a cosa.

Segtin las normas citadas, la posesion de las cosas muebles y

la inscripcion registral de los contratos que versan sobreinmuebles
o derechos reales sobre los mismos, "curan milagrosamente" la
nulidad que segtin el arto. 1,794 CC . afeetaria a los contratos
posteriores en tiempo y los hace privar sobre los onginales. Vemos
asi que las normas legales que comentamos dan vigen cia, a la
presuncion de propiedad que deriva de la posesion (arto. 617 CC.)
y al principio de que la posesion equivale al titulo, en el caso de los
bienes mueblesy, en cuanto a inmueblesy derechos reales sobre los
mismos, da plenos efectos a la publici dad registral (arto. 1,148 CC.)
y constituye un a excepcion al articulo 1,146 del mismo Codigo,
cuando establece que "la inscripcion no convalida los aetos 0
contratos nulos segtin las leyes".

Si, en efecto, son "nulos" los contratos de compraventa

celebrados por el vendedor que ya no es propietario de la cosa, por

167
haberla vendido, loc6mo podria explicarse que, por hechos y
circunstancias ajenos al con trato, lleguen a tener validez y puedan
privar aun sobre contratos que no adolecen de ese defecto?

d) Ventas Mercantiles (arto. 640 CC.): Cuando A (verdadero

propietario), reivindica de B (tercero poseedor), un bien mueble que
Ie ha sido sustraido a A 0 que este ha extraviado y que B adquiri6
de C (intermediario/comerciante), no tendria por que reintegrarle
a B, el precio que este pag6, si el contrato de compraventa celebrado
por B con C (qui en no era propietario de la cosa, pues habia sido
sustraida 0 perdida por A) fuere "nulo". Aqui C habia vendido a B,
una cosa que no Ie pertenecia, genenindose una compraventa que
seria "nula", segtin el articulo 1,794 CC.

Sin embargo, el articulo 640 CC. establece que las

compraventas descritas en el parrafo anterior, sl producen
efectos juridicos, no s610 entre las partes B y C, sino aun frente
a A Oegitimo propietario), si B compr6la cosa a C, en feria 0 venta
publica 0 si Cera comerciante que negocia en cosas analogas. EI
principio de la seguridad del tnifico mercantil, priva aqui sobre la
norma del articulo 1,794 CC., que declara "nul a" la compraventa y
obliga allegitimo propietario a reembolsar al tercero comprador de
buena fe, el precio pagado al vendedor que no tenia titulo valido a
la cosa ...

e) Ventas a futuro: En el trafico mercantil es usual que un

exportador de cafe, algodon 0 azucar, venda a un intermediario en
el exterior, productos que no son alin de su propiedad y que,
probablemente no po see, para su entrega futura. No estamos aqui
ante un caso de venta de cosa futura, sino de cosa presente que
todavia es "ajena", pues el exportador no es propietario de la cosa
principal que producira 10 vendido, tampoco 10 ha adquirido, pero
debe entregarlo a determinado plazo.

loS era nula esa compraventa, por el hecho de que el exportador

no era, en el momento de convenirse en la cosa y en el precio,
propietario de aquella?

En doctrina se sei'iala que en la compraven ta de cosas genericas,

el contrato sera perfecto hasta que ellas sean determinadas en el
momento de su entrega y despues de ser contadas, medidas 0
pesadas, senalandose que en el caso de bienes fungibles, la

168
identificaci6n fisica de 1a cosaes esencia1 para que e1 contrato surta
sus efectos tras1ativos.

En e1 caso que nos ocupa, debe reconocerse que estamos ante

una compraventa obligatoria, en donde e1 vendedor ha asumido la
obligaci6n de transmitirel dominio al compradorde las cosas
fungibles objeto del contrato, por 10 que el hecho de que no sea
propietario de ellas en el momento de celebraci6n del contrato, no
tiene trascendenciajuridica, en tanto cumpla con su obligaci6n de
transmitir su dominio al comprador en la fecha convenida para la
entrega. Debe privartambien en este caso, el principio de seguridad
del tnifico mercantil, sobre la norma del articulo 1,794 CC.,
reconociendose validez al contrato aunque el vendedor no sea
propietario de 10 que vende.

f) Revalidaci6n Cartos. 1,301 y 1,306 CC.): Si la venta de cosa

ajena fuera absolutamente "nul a", sena imposible que la misma
pudiere "convalidarse" mediante la confirmaci6n que, del contrato,
hiciere el verdadero propietario de la cosa, pues un negocio
absolutamente nulo, no produce, ni puede producirefectosjuridicos
y no es revalidable por confirmaci6n.

En cambio, es aceptable juridicamente que un contrato de

compraventa en que e1 vendedor vende una cosa que no es de su
propiedad, sea saneado del vicio que Ie afecta, si el verdadero
propietario confirma la compraventa 0 simplemente renuncia a
reivindicar la co sa.

Por todo 10 expuesto, nos parece que la venta de cosa ajena no

es "absolutamente nula", sino simplemente "anulable" y que la
posici6n rigida que adopta nuestro C6digo Civil Carto. 1,794), es
insostenible doctrinaria y aun legalmente, ante el cumulo de
situaciones excepcionales que el propio C6digo Civil reconoce y
regula en forma diferente, dando validez y efectos a la venta de 10
ajeno.

b) El precio: Es el otro elemento real esencial del contrato de

compraventa, pues si la transmisi6n de dominio de la cosa no tiene
un precio como contraprestaci6n, estanamos ante una donaci6n u
otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. Por ello,
el articulo 1,796 CC. establece que no hay compraventa si los
contratantes no convienen en el precio, 0 en la manera de
determinarlo.
169
 Asi como la transmision de la propiedad de la cosa constituye
Ia principal prestacion a cargo del vendedor, el pago del precio es
la principal prestacion a cargo del comprador, como 10 reconoce el
articulo 1,790CC., cuando seiialaqueporel contratode compraventa
"el comprador se obliga a pagar el precio en dinero".

Caracteristicas del Precio

CD En Dinero: En la compraventa, la prestacion del deudor

debe consistir en un pago en dinero 0 mayoritariamente en dinero,
como 10 requieren los articulos 1,790 y 1,853 CC., siendo ello 10 que
diferencia la compraventa de la permuta, en donde la contra-
prestacion debe ser en bienes 0 mayoritariamente en especie.

Cuando hablamos de dinero, entendemos por ell0 el quetzal,

que es la moneda nacional, de curso forzoso y en la que deben
expresarse, liquidarse y pagarse todos los precios de contratos de
compraventa celebrados en Guatemala, de conformidad con el
articulo 2 de la Ley Monetaria (Dto. 203 del Congreso). Sin
embargo, de conformidad con el articulo 3, inciso 3, inciso a) de la
misma Ley, de la norma general contenida en el articulo 2, se
exceptuan "la s obligaciones que establezcan pagos desde
Guatemala al extranjero 0 desde el extranjero a Guatemala y las
directamente relacionadas con Ia financiacion de las mismas", por
10 que el precio de un contrato de compraventa "internacional" S1
puede validamente pactarse, liquidarse y pagarse en moneda
extranjera.

Pero l.querra ello decir que no es heito pactar el precio de una

compraventa "local" (es decir, aquella que se celebra entre partes
que eswn fisicamente en Guatemala y que se refiere a cosas que
estan en Guatemalay deben entregarse en Guatemala), en monedas
extranjeras? EI propio articulo 2 de la Ley Monetaria, nos 10 ac1ara
seiialando que es "nula" toda c1ausula calificativa 0 restrictiva que
imponga obligaciones en "cualquier unidad monetaria que no sea
el quetzal", pero que dicha estipulacion no invalidara el contrato,
si pudiere este interpretarse en trminos de la moneda nacional,
"en cuyo caso se liquidaran las respectivas obligaciones en quetzales,
efectuando la conversion a base de las paridades legales corres-
pondientes, ya sea al tiempo de la celebracion del contrato 0 bien
al momento del pago, segtin resulte mas favorable al deudor". La
norma comentada nos parece adecuada y valida para el tiempo en
que se emitio la Ley Monetaria (1,945), cuando el quetzal era una
170
moneda firme, con veinte afios de pari dad con el dolar de los
Estados Unidos de America y que era libremente convertible en
otras monedas. Lamentablemente, no existe ya una "paridad
legal" para el quetzal, en relacion a las monedas extranjeras, sino
un "valor externo" oficial equivalente al dolar; pero que de
conformidad con el articulo 9 del Decreto No. 22-86 del Congreso
(modificado por el articulo 1 del Dto. 26-88 del Congreso), rige
linicamente en relacion a las obligaciones contraidas por el Banco
de Guatemala con acreedores del exterior. En la actualidad, no
existe una "pari dad legal", sino la "tasa de cambio de referencia",
que fija quincenalmente el Banco de Guatemala como promedio
ponderado de las operaciones que realizan los bancos en el mercado
bancario de divisas y que podria tomarse en cuenta para los fines
de la aplicacion de la norma contenida en el parrafo final del
articulo 2 de la Ley Monetaria.

(II) Certeza: EI precio debe ser cierto, entendiendose que el

mismo sea convenido entre las partes 0 que elIas hayan convenido
en la manera de determinarlo (arto. 1,796 CC.), para 10 cual existen
varias altemativas, como seria (a) que las partes 10 determinen y
fijen de comlin acuerdo yen forma expresa, de modo que no quepa
la duda, (b) que las mismas partes fijen los mecanismos para
determinarlo,o (c) que la pro pia modalidad del contrato, establezca
el mecanisme de determinacion del precio. Nos es necesario, para
la existencia del contrato, que las partes convengan en las
"modalidades" de pago del precio (al contado 0 a plazos, en
determinada fecha, con 0 sin intereses, en que lugar, etc.), pues a
falta de pacto se entendenl que sera pagadero al contado, en el
lugarymomento en que se hace entrega de la cosa (arto. 1,825 CC.).

(a) La fijacion del precio por las partes, de comtin acuerdo, es

10 mas comtin y usual y 10 que menos problemas genera en la
practica (te venda mi motocicleta por un precio de Q.100.00 y tti
aceptas comprarla en ese precio).

(b) Las partes pueden dejar sentados, en el contrato, los

elementos que servinin para la determinacion del precio y debe
entenderse que el contrato se ha celebradoy perfeccionado, aunque
la determinacion monetariadel precio ocurradespues. Es suficien te,
para esos propositos, que se haya convenido en bases 0 mecanismos,
que "sin influencia posible de la voluntad posterior de las partes"
(Mazeaud, Op. cit. pag. 141), permitan fijarlo en un momento dado

171
y la determinacion monetaria del precio que en esa forma se logre,
surte sus efectos retroactivamente, desde el momento de la
celebracion del contrato, como si las partes 10 hubieren acordado,
en ese in stante. Pero si por cualquier circunstancia, la determinacion
del precio deviniere imposible 0 irrealizable, el contrato se invalida
por falta de uno de sus elementos esenciales.

La compraventa en que el precio esta sujeto a determinacion,

no es una venta sujeta a condicion suspensiva, pues como bien
senala Mazeaud,24 cuando afirma' que "no puede servir como
condicion, un elemento esencial del contrato y ese es el caso del
precio".

Analizaremos a continuacion algunos de los mecanismos

usuales para la determinacion del precio:

(h. 1) Precio por calidad y por cantidad 0 por una u otra: Esto
es comun en el caso de ventas de productos agricolas futuros, en
donde se fija un precio determinado por unidad y cantidad. Por
ejemplo, un caficultor vende a un exportador la totalidad de la
cosecha de cafe que produzca la Finca "La Providencia", situada en
jurisdiccion de SantaMaria deJesus, Sacatepequez, en pergamino,
calidad "estrictamente duro", del ano agricola 1990/91, a un precio
de Q.I00.00 por quintal, acordandose que si no fuere de la calidad
convenida, el precio por quintal sufrira rebajas preconvenidas. EI
precio se determinara cuando el vendedor entregue al comprador
el cafe contratado y el mismo sea pesado y corresponda ala cali dad
convenida. Si una parte 0 la totalidad del cafe no llenare este
requisito, se harian ajustes al precio, de acuerdo a 10 estipulado en
el contrato.

Es posible igualmente fijar un precio por unidad 0 un precio

por cali dad (con ajustes por variaciones en esta), 10 que dara lugar
a que se establezca el precio del contrato, cuando se haga la entrega
y se determine el numero de unidades 0 sus calidades. Una vez
pesado y clasificado el cafe, se procedera a Ia determinacion
matematica del precio de la compraventa.

(h.2) Precio Fijado por Tercero: EI articulo 1,796 CC. permite

24 Mazeaud. Op. cit., pug. 146.

172
que la determinacion del precio pueda hacerse por un tercero,
designado por las partes y que si este no quiere 0 no puede hacerlo,
el contrato queda sin efecto.

La determinacion del precio por un tercero, es una manera

reconocida desde tiempos de Roma. Las partes delegan en un
tercero, designado por ellas, el seiialar elprecio de la compraventa.

Se discute en doctrina si el tercero es un experto 0 perito

design ado por las partes, si es un arbitro, S1 es un mandatario, 0,
en su caso, que funci6n jurfdica desempeiia. Borda,25 seiiala que el
tercero no es un perito, pues este no da sino un parecer, que no se
puede imponer al J uez, ni a las partes; tampoco es un arbitro, pues
el arbitraje presupone la existencia de un litigio (que en este caso
no existe), que las partes acuerdan someter a la decision del
arbitraje;y que el tercero en este caso es un mandatario irrevocable,
designado por ambas partes, que ha recibido de ambos contratantes
la funci6n 0 el encargo de njar el precio de la compraventa.

Estamos de acuerdo con Borda, en cuanto a que el tercero no

es un arbitro, ni tampoco es un perito 0 experto; pero no podemos
aceptar que el tercero sea un mandatario irrevocable de las partes,
pues, en primer lugar no tenemos en Guatemala, la ngura del
mandatario irrevocable (el mandato es esencialmente revocable) y,
por otra parte, nos encontramos ante un mandatario "sui generis",
que estarfa de sempeiiando un mismo mandato, que Ie ha sido
otorgado por dos partes que tienen intereses encontrados y cuya
funci6n es dennir un tema en que sus mandantes no se han puesto
de acuerdo 0 no quieren ponerse de acuerdo directamente. El
articulo 1,694 CC. impide al mandatario ejercer "poder de varias
personas cuanto entre estas hay colisi6n de derechos" y esa es,
precisamente, la situaci6n del tercero encargado de njar el precio
de la cosa, pues siendo la com praven ta un contrato conmutativo y
sinalagmatico, los intereses del comprador y los del vendedor son
conflictivos y unos se enfrentan a los otros.

En nuestra opini6n, las partes del contrato han dado un

"en cargo de confianza" al tercero, quien no es mandatario, arbitro,

25 Borda . Op. cit., pag. 144.

173
perito 0 experto de elIas, sino cumple con una mision de confianza
que elIas Ie han senalado.

La determinacion del precio por parte del tercero, puede,

mediante convenio de las partes, regirse por determinadas normas
o parametros 0 dejarse allibre albedrio del tercero. De esa manera,
se puede pactar que el tercero fije el precio teniendo presentes
avahios de la cosa, el valor en libros 0 el de reemplazo de la cosa, 0
criterios tales como la productividad 0 capacidad de generar
utilidades de la cosa y el tercero deb era regirse por esos principios
para realizar el encargo. Alternativamente, se Ie puede dejar en
libertad para hacerlo, seg1in su leal saber y entender, en cuyo caso
actuara con absoluta independencia y hara una "estimacion" del
precio, la que sera obligatoria para las partes.

Ladeterminacion hecha por el tercero es inapelable, irrevocable

e invariable y obliga a ambas partes, aunque Borda,26 citando a
Segovia, acepta la posibilidad de impugnarlojudicialmente si este
fuere abusivo 0 exagerado, pues si es posible discutirjudicialmente
el precio fijado por las partes, en caso de lesion, por igual razon
cabria llevar a los tribunales la determinacion injusta de un
tercero.

Si el tercero no quiere, 0 no puede fijar el precio, el contrato

queda sin efecto (arto. 1,796 CC.). Sanchez Medal,27 explica y
justifica dicha norma indicando que el contrato se perfecciona
desde el momento en que el tercero fija el precio, por 10 que si no
quisiera 0 no pudiera hacerlo, el contrato queda sin efecto por falta
de determinacion del precio. No estamos de acuerdo con Sanchez
Medal, cuando afirma que el contrato se perfecciona cuando el
tercero fija el precio, pues como antes hemos senalado, por el solo
hecho de haber convenido en la manera de determinar el precio, la
compraventa se ha perfeccionado y tiene validez. Lo que ha
ocurrido, es que por una situacion ajena a las partes (la imposibilidad
o renuencia del tercero), no se ha podido determinar el precio y esa
situacion provoca la ausencia de un precio y la imposibilidad de
determinarlo, 10 que provoca el derrumbe del contrato.

26 Borda. Op. cit., pag. 99.

27 Sanchez Medal. Op. cit., pag. 168.

174
 En Italia, arto. 1,473 ee., se preve que si el tercero no acepta
o rehusa hacer la determinaci6n del precio, las partes pueden de
comun acuerdo designar a otro 0 cualquiera de ellas puede acudir
a un tribunal para que este 10 designe, 10 que abre alternativas
adicionales para mantener la vida del contrato. La doctrina
americana rechaza esa soluci6n del C6digo Italiano, criticandole el
atribuir a una persona designada por un juez, una funci6n que las
partes habian encargado a una persona de su confianza, con 10 que
se desnaturaliza la voluntad de los contratantes y se crea una
"contrataci6n obligatoria" que rine con la libertad de contrataci6n
que priva en nuestros paises.

(b.3) Precio Corriente: El mismo articulo 1,796 CC. seiiala

que si la cosa hubiere sido entregada al comprador, sin que las
partes antes hubieren determinado el precio 0 la manera de fijarlo;
se presumini que las partes han aceptado el "precio corriente" que
tenga la cosa en el dia y lugar en que se celebr6 el contrato 0 el
"precio medio", en caso de diversidad de precios.

Obviamente, esta norma se refiere a la compraventa de

bienes fungibles , pues no es posible concebir la existencia de un
"precio corrien te" 0 un "precio medio", para bienes que no tienen esa
calidady, ademas, se trata de bienes fungibles que se comercian en
lugares pliblicos, como bolsas 0 mercados abiertos en donde es
posible conocer esos "precios corrientes" 0 "precios medios".

El problema se reduce, entonces, a obtener la informaci6n

fidedigna 0 la prueba del "precio corriente" 0 de los diferentes
precios que rigieron en la plaza, para determinar el "precio medio".

(b.4) Precio Referido a Lugar y Tiempo Determinado (arto.

1,797 CC.): En los contratos de venta de productos agricolas (en
nuestro medio, cafe, azucar 0 algod6n), es usual que el contrato de
compraventa no estipule un precio determinado, sino que las
partes convengan en que el precio sera el que tenga un cafe de
determinadas calidades, en determinadafechay lugar (por ejemplo,
precio de cierre del cafe "otros suaves" en la Bolsa de Londres, el15
de marzo de 1992). En estos casos, normalmente se pacta un
descuento 0 rebaja, para cubrir los gastos de traslado del producto
allugar de la bolsa.

Al cerrar la Bolsa de Londres, en la fecha determinada, se

175
conoceni el precio del cafe "otros suaves" y ese (menos el descuento
convenido) sera el precio del contrato de compraventa.

(b.5) Precio Sujeto a Tasacion (arto. 1,798 CC.): A diferencia

del precio fijado por un tercero, en don de este actua a base de un
encargo de confianza de las partes y determina el precio seglin su
leal saber y en tender y con criterio de equidad, se regula por el
Codigo Civil la determinacion del precio como resultado de una
"tasacion integra 0 con cierta rebaja convenida".

La fijacion del precio se hace, en este caso, por un profesional

(valuador), sobre bases tecnicas y con el respaldo de un estudio
razonado, dado que dicha tasacion puede ser impugnada
judicialmente por cualquiera de las partes, que no estuviere
conforme con ella y la propia norma 10 permite.

Lo relativo a la fijacion 0 determinacion de la "rebaja" a

deducirse de la tasacion, queda al arbitrio de las partes y puede
referirse a un porcentaje calculado sobre el resultado del avaluo,
una cifra fija a deducirse 0 cualquier otro sistema, con tal que sea
acordado por las partes.

En nuestra opinion, nada impide a las partes convenir en que

el precio sera el que resulte de una valuacion 0 tasacion integra,
mas un recargo convenido. Aunque esa situacion no esta
expresamente regulada (como 10 esta la tasacion con descuento), no
esta prohibida por norma alguna, ni afecta el orden publico, ni es
contraria a la moral y las buenas costumbres.

(c) Precio Fijado por Otros Sistemas: Aunque parezca

inaceptable, hay casos en que el comprador 0 el vendedor,
unilateralmente, son los que imponen el precio de la v~nta 0 la ley
determina el precio independientemente de las partes. Asi vemos
que:
(c.1) En las subastas 0 remates, es el comprador quien
mediante sus pujas determina el precio y el vendedor queda
obligado a vender a ese precio. Cierto, que el vendedor puede fijar
una base (precio) minima que debe llenarse para quedar obligado
a vender y que al subastar 0 sacar a remate una cosa, el vendedor
h a otorgado su anuencia anticipada a vender por el precio que
resulte,o se ha visto compelido ala ventajudicial (arlos. 315, 447,
448 y 449 CPCYM).
176
 (c.2) En el comercio, es usual que el vendedor "fije" el precio
de la cosa, de modo que el comprador se limite a conocerlo y, al
aceptar el precio asi fijado, se perfecciona el contrato, sin necesidad
que el vendedor manifieste consentimiento. No existe, en este caso,
un claro acuerdo de voluntades en relaci6n ala cosa y a su precio,
sino adhesion del comprador al precio fijado por el vendedor y el
contrato es perfecto, sin necesidad de otra manifestacion devoluntad
por parte de aquel.

(c.3) En igual forma, encontramos el "precio habitual" que es

el que deriva de una relacion estable entre el comprador y el
vendedor, normalmente derivada de un contrato de suministro y
en don de el comprador acuerda pagar el precio del dia, si quiere
gozar de alglin servicio 0 cosa. Normalmente, es el caso del servicio
telefonico, del agua potable, del servicio eIectrico, cuyas tarifas
desconocemos y a las que nos adherimos, por el solo hecho de gozar
del servicio. 19ual cosa sucede con la relacion que tenemos con e]
lechero 0 la persona que lleva las tortillas 0 el pan a la casa, quienes
simplemente nos comunican cualquiervariacion en el precio de sus
mercancias. El comprador, en estos casos, mas que discutir e]
precio, tiene como tinica alternativa el descontinuar el servicio 0 la
prestacion.

(cA) La in tervencion del Estado en las actividades economicas,

se manifiesta tambien en el establecimiento de "precioscontrolados",
maximos 0 minimos, a los que las partes quedan sujetas. Asi, en
nuestro medio, vemos que las medicinas y muchos otros productos
de consumo, tienen precio tope, fijado por el Ministerio de
Economia, precio que constituye un limite maximo a percibirse por
el vendedor y que, normalmente, se convierte en el precio "normal"
de la cosa. En igual forma los combustibles y el gas propano
tambien estan sujetos a precios fij ados por el Estado. En esos casos,
las partes no tienen participacion alguna en la determinacion del
precio y el comprador se limita a pagarlo para recibir la cosa y el
vendedor a entregar la cosa contra el recibo del precio.
(c.5) Por otra parte, tenemos 10 que llamariamos "precios
fiscales", que son fijados por el Ministerio de Finanzas Ptiblicas 0
por leyes y que constituyen la base para la determinacion de
impuestos, en caso las partes hayan convenido en compraventas
por un precio men or. Asi tenemos que el Ministerio de Finanzas
Ptiblicas emite, anualmente, listados de "precios minimos" de los
vehiculos automotores usados, que sirven de base para imputar los
177
impuestos en la transferencia de esos bienes, aun si el precio real
convenido por las partes es menor (artos. 14 Dto. 61-87 del
Congreso y 27, inc. a del Reglamento de la Ley del IVA); y que para
los efectos del pago del impuesto de alcabala y timbres, se toma
como base el precio convenido por las partes 0 el valor dec1arado del
inmueble, para los efectos del impuesto territorial, el que resulte
mayor (arto. 34 Dto. Leg. 1153 y 13 Dto. 61-87 del Congreso).

(III) Realidad: Si el precio no es real, el contrato puede

invalidarse por simulaci6n (arto. 1,284, inc. 2, 1,285 y 1,286 CC.).
Asi tenemos que mediante un precio ficticio (irreal), se puede
encubrir una donaci6n, para hacerla aparecer como compraventa
y evitar los riesgos de una acci6n pauli ana.

Igual cosa ocurriria en caso el contrato tuviere un "precio

irrisorio", en que el precio es tan irreal como si no existiere y donde
tambien se encubre una donaci6n (si se vende una finca de cafe por
Q.1.00).

Ahora bien, precio real, no es necesariamente sin6nimo de

precio justo, pues 10 ul1ico que se persigue con exigir la realidad
del precio es que haya existido una contraprestaci6n, en tanto la
determinacion de la "justicia" del precio implica una valoracion
etica. En nuestro medio, la inexistencia de un preciojusto podria
provocar la nulidad del contrato, si se comprobare que una de las
partes se ha aprovechado de su posicion 0 de la inexperiencia 0
ignorancia de la otra, para inducirla a celebrar la compraventa en
condiciones "perjudiciales a sus intereses" (arto. 1,542 CC.).

EFECTOS DEL CONTRATO:

El principal efecto del contrato de compraventa, entre las

partes, es la transmisi6n del dominio de la cosa al comprador,
aparte de que del contrato resultan obligaciones reciprocas del
vendedor (entregar la cosa) y del comprador (pagar el precio).

El articulo 1,790 CC. describe la compraventa como el contrato

por el cual "el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarlay el comprador se obliga a pagar el precio
en dinero", detallando asi los efectos normales del contrato y las
obligaciones que del mismo derivan para las partes.

(I) Transferencia de Dominio: Entre las parte, este es el

178
principal efecto del contrato, pues por el solo consentimiento de
elIas en cuanto a la cosa y el precio, se realiza la transferencia de
la propiedad de la cosa al comprador, sin que sea necesaria la
entrega de la cosa, ni el pago del precio.

EI articulo 1,791 CC. confirma 10 expuesto, cuando indica que

"el contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde
el momento en que se conviene en la cosa yen el precio, aunque ni
una, ni el otro se hayan entregado".

Es necesario insistir en que, como 10 indica lanorma transcrita,

el efecto traslativo de dominio derivado del consentimiento en la
cosa y el precio, ocurre unicamente entre las partes, de modo
que no trasciende a terceros, sino hasta que se realizan hechos
posteriores como la inscripci6n registral para inmuebles y muebles
identificables Carto. 1,148 CC.), la entrega para los mueblesfungibles
Carto. 617 CC.), etc. La transferencia de dominio, entre las partes,
ocurre automaticamente si hay acuerdo en la cosa y el precio,
deviniendo el comprador en propietario de la cosayperfeccionandose
el contrato. La falta de entrega de la cosa 0 la omisi6n en el pago
del precio, no son obstaculo al perfeccionamiento del contrato; pero
si pueden producir su resoluci6n, como se comentara adelante.

A diferencia de la compraventa solo con sensu Cestablecida

por los C6digos Civiles de Guatemala y Francia, entre otros), en la
compraventa llamada"obligatoria" 0"real" Cregulada por los C6digos
Civiles de Argentina, Mexico, Colombia, Espana, etc.) el contrato
de compraventa es tinicamente titulo de transferencia y, para la
transmisi6n plena del dominio, se requiere del "modo" 0 entrega de
la cosa, "modo" que puede consistir en la tradici6n real 0 simb61ica
de las cosas muebles, la inscripci6n registral para los inmuebles y
los demas bienes inscribibles, etc. Los efectos de la compraventa
real son, entonces, diferentes, pues en tanto no ocurra la entrega,
la transmisi6n del dominio no se ha realizado y del contrato
tinicamente deriva la obligaci6n de transmitirel dominio, mediante
la entrega de la cosay la transferencia de dominio, entre las partes,
produce simultaneamente efectos frente a terceros.

Es claro aSl, que en ambosenfoques, elcontrato de compraventa

tiene como efecto (mediato oinmediato), la transmisi6n del dominio
de la cosa al comprador y que ese es el fin que las partes persiguen
al celebrarl0. Lo tinico es que, en la compraventa consensual, la

179
transmision se realiza sin necesidad de Wl acto posterior de las
partes, en tanto que en la compraventa "real", se requiere de un
acto posterior de las partes (particularmente del vendedor), para
que se perfeccione.

No obstante 10 expuesto, cabe aqui recordar que aun en la

compraventa consensual, hay excepciones al principio de la
transferencia automatica del dominio, pues en las ventas de "cosas
futuras" y de "cosas genericas", la transmision de dominio queda
sujeta a la individualizacion 0 medida de la cosa.

(II) Obligaciones de las Partes: De la norma contenida en

el articulo 1,790 CC., resu1ta que las obligaciones principa1es de las
partes son: (a) en cuanto al vendedor, entregar la cosa y (b) en
cuanto al comprador, pagar e1 precio, asi como otras obligaciones
incidentales relacionadas con ellas.

(a) Obligaciones del Vendedor: La principal ob1igacion

que asume el vendedor como efecto del contrato de compraventa,
es la de entregar 1a cosa al comprador, 10 que implica la de
conservar 1a cosa hasta su entrega, asumir sus "riesgos" y garantizar
al comprador (sanear) contra 1a eviccion y los vicios ocultos de 1a
misma, tal como 10 describe e1 primer parrafo del articulo 1,809
CC.: "el vendedor esta obligado a entregar la cosa vendida y a
garantizar al comprador la pacifica y util posesion de la misma".

a.l) Obligacion principal de entrega: Se discute en

doctrina, si 1a entrega consiste en poner en posesion de la cosa al
comprador. Ello es asi en 1a compraventa "real", pues el dominio
no se transmite a1 comprador, sino h asta la entrega de la cosa, pero
no ocurre 10 mismo en la compraventa consensual, pues siendo e1
comprador propietario de la cosa desde que hubo el cruce de
consentimientos, por disposicion legal tiene la posesion (mediata
o inmediata) de la cosa (artos. 468, 612 y 613 CC.). Por ello,
Mazeaud28 senala que en la compraventa consensual, ''1a entrega
no transmite, pues, ni 1a propiedad ni la posesion, sino solamente
1a tenencia de la cosa vendida".

a.1.a) Lugary tiempo de la entrega: De conformidad con

28 Mazeau d . Op. cit ., pug. 287 .

180
el segundo parrafo del articulo 1,809 CC., la entrega de la cosa se
hara "en ellugar seiialado en el contrato y, a falta de convenio, en
ellugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta" y el
articulo 1,811 CC. completa 10 anterior, estipulando que "si los
contratantes no fijaren plazo, la entrega se hara inmediatamente,
a no ser que se tratare de cosas cuya entrega debe prepararse, en
cuyo caso, el vendedor debe tenerlas a disposici6n del comprador
dentro de las veinticuatro horas siguientes a la celebraci6n del
contrato".

Debemos insistir en que las normas citadas tienen

aplicaci6n a falta de pacto 0 convenio especial celebrado por las
partes, por 10 que eStas son libres de contratar la entrega en otros
lugares 0 de diferirla, a su conveniencia.

Es, por 10 tanto, obligaci6n del comprador trasladarse

inmediatamente al lugar en donde la cosa esta al tiempo de la
venta, para poder recibirla, salvo que otra cosa hubieren pactado
con el comprador.

8i la cosa esta en tninsito (es decir, siendo transportada) 0 si

la cosa debe entregarse en un lugar determinado, nuestro C6digo
(artos. 1,802 y 1,803) sujeta al contrato ala "condici6n resolutoria"
de que la cosa llegue a su destino, en el tiempo convenido, de modo
que la falta de entrega por alglin hecho no imputable al vendedor,
ocurrido ala cosa durante el transporte allugar de destino resuelve
el contrato y las cosas vuelven al estado que tenian antes de su
celebraci6n, exonerandose al comprador de su obligaci6n de pago
del precjo (arto. 1,583 CC.).

La obligaci6n de entrega que tiene el vendedor, implica para

el comprador una obligaci6n correlativa: la de recibir la cosa, en el
lugar y tiempo correspondientes (arto. 1,830 CC.).

a.l.b) Modo de entrega: El articulo 1,810 CC. seiiala que la

entrega puede ser real, simb61ica 0 legal, definiendo que la entrega
"real" ocurre con la entrega material de la cosa vendida 0 del titulo
que la represente 0 eontiene, si se trata de un derecho; que la
entrega simb61ica oeurre cuando se emplea alguna f6rmula ofigura
mediante la eual el comprador se de por recibido de la cosa; y que
la entrega legal ocurre cuando "la ley considera recibida la cosa por
el comprador, sin estar materialmente entregada", ac1arando el

181
articulo 1,812 CC. que se entiende que ha ocurrido la entrega
(lega1), cuando se transmiteel conocimiento, certificado de deposito
o carta de porte (tftulos de credito representativos de mercancias),
cuando el comprador fija su marca a las cosas compradas, con
consentimiento del vendedor (en el caso de ganado 0 similares) 0
por cualquier otro medio autorizado por el uso.

Con base en las normas legales citadas y aparte de los casos

en que se requiere la tradicion (titulos de credito, compras
"manuales" que se hacen en tiendas, supermercados y a chicleros,
compras de generos), es posible entregar la cosa de muy diversas
form as. Asi, si se ha vendido una cas a desocupada, se acostumbra
entregar las llaves al comprador; pero si la casa esta arrendada a
tercero, la entrega puede resultar de la notificacion que, de la
venta, se haga al arrendatario; en la venta de un vehiculo, se
entregan las llaves del mismo al comprador; en la venta de una
finca, se acostumbra que el vendedor acompaiie al comprador a
presentarlo a los trabajadores de la misma y a entregarle los
accesorios;y asi encontramos muy diversas modalidades de entrega.

La entrega de la cosa debe ser "completa" y el comprador no

puede ser compelido a recibirla por partes. Pero si el comprador
accede Ca recibirla por partes), la entrega se entendeni consumada
en cuanto a 10 recibido. Ese principio esta contenido en el articulo
1,817 CC.

Cuando se dice que la cosa debe entregarse "com pI eta" 0

"toda", no nos referimos unicamente a su area, medida, cantidad y
caUdad, sino comprendemos tambien sus partes integrantes y
accesorios Cartos. 447, 449 y 450 CC.).

Si las cosas son entregadas en fardos cerrados 0 empacadas de

modo que no se permita examinarlas facilmente, el comprador
puede reservarse el derecho de examinarlas, 10 que Ie permite,
dentro de los tres dfas siguientes a la entrega, presentar reclamos
por defectos de cali dad 0 cantidad Carto. 1,819 CC.). La reserva que
en este caso formule el comprador, debiera ser por escrito y con
constancia de su entrega al vendedor, para que no quepa duda de
ello.

a.I.c) Condici6n de la Cosa: El articulo 1,815 CC. dice que

"la cosa vendida debe entregarse en el estado en que se hallaba al

182
momento del contrato; y desde ese dia los frutos corresponden a1
comprador, salvo 10 que estipulen las partes".

La norma transcrita, que al igual que las relativas allugar y

fecha de entrega, solo tiene aplicacion en caso de que las partes no
hayan dispuesto otra cosa, merece varios comentarios:

a .I.c.!) Salvo pacta expreso en contrario, el vendedor es

responsable de la conservacion de la cosa, entre la fecha del
contrato y la de su entrega, por 10 que Ie corresponde tomar todas
las medidas necesarias para que la cosa se mantenga en e1 estado
y condicion que tenia cuando e1 contrato se ce1ebro y, ademas, corre
con e1 riesgo de 1a cosa (daiios 0 perdida de 1a misma derivados de
caso fortuito 0 fuerza mayor) y responde por los daiios 0 perdidas
que pueda sufrir la cosa por culpa 0 dolo suyo.
El articulo 1,813 CC. dispone que "e1 riesgo de 1a cosa recae
sobre el contratante que tenga la posesi6n material y el uso
de la misma, salvo convenio en contrario", por 10 que debe
entenderse que corresponde al vendedor el riesgo de 1a cosa,
mientras no 1a haya entregado al comprador.

Esa norma nos parece deficiente y criticable, pues: (a) el

"riesgo de la cosa" la tiene normalmente su propietario, a qwen
corresponden las perdidas que pueda sufrir por situaciones de
fuerza mayor 0 caso fortwto. La "teoria del riesgo" tiende a normar
una situacion excepcional y temporal, que rompe ese esquema
general y traslada al vendedor (qui en ya no tiene la propiedad) 1a
responsabilidad por las perdidas 0 daii.os que sufra la cosa vendida
(en ese momento, ajena), entre 1a fecha del contrato y el momento
de su entrega al comprador. Por ello, el sefialar que e1 riesgo de 1a
cosa corresponde al propietario, si este tiene su posesion material
y usa, no es mas que albarda sobre aparejo y debiera haber
bastado afirmar que el vendedor corre con el riesgo de 1a cosa, en
tanto la entrega a1 compradory (b) por otra parte, en 1a compraventa
consensual, 1a transferencia de 1a posesion material y usa de 1a
cosa, no debe ser 1a premi sa para e1 tras1ado del riesgo. E1 vendedor
no tiene la posesion material y e1 uso de las cosas vendidas que
estan dadas en arrendamiento, 0 afectas a una prenda con
desp1azamiento, 0 a un derecho real de usufructo, usa 0 habitacion
y, por ello, tampoco puede entregar material mente al comprador la
posesion y uso. El vendedor tiene, en esos casos, una "posesion

183
mediata" (arto. 613 ee.), que es diferente de la "posesion material
y el uso" de la cosay, por ello, no podria trasladarlos al comprador.
Por otra parte, ella se prestaria a que el vendedor pudiera tambien
alegar exoneraci6n del riesgo, por no tener ella "posesion material
y el uso" de aquellas.

a.Lc.II) En caso de mora del comprador en la recepcion de la

cosa, sea porque rehusa recibirla, 0 porque por su culpa se demora
la entrega, el "riesgo" Ie revierte y, ademas, son por su cuenta los
gastos de conservacion y los danos y perjuicios que pueda haber
causado al vendedor (arto. 1,830 ee.). Lo que ocurre, en este caso,
es que por la mora del comprador, se extingue el "riesgo excepcional"
que legalmente pesa a cargo del vendedor, dando lugar a la
aplicaci6n de la norma general: la cosa perece para su dueno res
perit dominum.
a.Lc.III) Debeinsistirse en que las reglas de la responsabilidad
por el "riesgo de la cosa", no se aplican mas que en caso de danos 0
destruccion de la cosa derivados de hechos no imputables al
vendedor. Por ello, si por culpa 0 negligencia suya, la cosa perece,
se dana 0 se consume, antes de su entregaal comprador, no se haria
aplicacion de las normas del "riesgo", sino de la responsabilidad por
hechos 0 aetos ilicitos cometidos en perjuicio del propietario del
bien (artos. 1,645 y siguientes ee.), pues el comprador ya tenia el
dominio de la cosa. El articulo 1,816 ee., insimia esa solucion,
responsabilizando al vendedor ante el comprador, en caso de que
aquel (por culpa 0 dolo, agregamos nosotros) consuma, altere,
enajene nuevamente 0 entregue a tercero la cosa, obligandole a
entregar cosas equivalentes en especie, calidad y cantidad 0, si no
fuere posible, el valor de la cosa, mas danos y perjuicios.

a.Lc.IV) 19ualmente, si por culpa onegligencia del comprador,

la cosa perece 0 sufre dan os 0 se consume, cuando la misma todavia
no Ie ha sido entregada, la perdida es del comprador, aunque el
vendedor haya tenido la "posesion material y el uso de la cosa".

a.Lc.V) El riesgo de la cosa se reduce, en consecuencia, a

determinar a quien corresponde la perdida (total 0 parcial) de la
cosa, que ocurre despues de la celebracion del contrato y antes de
su entrega al compradory se puede resumir asi: (n si la cosa perece
o se dana al punto de resultar imitil, sin culpa del vended or, la
venta queda resuelta y el comprador no tiene obligaci6n de pagar
el precio y, si 10 hubiere pagado, tiene derecho a ser reembolsado del
184
mismo; (II) si la cosa linicamente sufre danos, que no la inutilizan,
sin culpa del vendedor, el comprador puede resolver la venta 0
pedir y obtener una disminuci6n proporcional del precio; (III) si el
comprador esta en mora en el recibo de la cosa, la perdida total 0
parcial de la cosa (aunque estano haya sido entregada), corresponde
al comprador y el vendedor tiene derecho a recibir el precio; (IV) Ia
perdida de la cosa, por culpa del vendedor y antes de su entrega,
ex-on era al comprador del pago del precio y Ie permite reclamar
danos y perjuicios al vendedor; y 01) la perdida de la cosa, antes de
suentregaypor culpa del comprador, no Ie ex on era de su obligacion
de pagar el precio.

a.1.c.VI) EI aforismo res crescit domino (los incrementos de

la cosa son del propietario), se aplica sin excepciones en todo 10 que
se refiere a frutos y productos de la cosa, de modo que enos
corresponden al cornprador, desde la fecha del contrato Carto. 1,815
CC.), salvo que las partes hayan dispuesto otra co sa. Cuando
. hablamos de frutos y productos, nos referimos tanto a los naturales
(frutos de las plantas y crias de los animales), como a los civiles
(rentas y productos de inversiones), aunque en cuanto a los frutos
y productos naturales, debe entenderse que corresponden al
comprador los "pendientes" y que no habian sido separados en la
fecha de la venta y que, en cuanto a los frutos y productos civiles,
solo se refiere a los causados a partir de la fecha de la venta.

Se plantea el problema de si el vendedor tiene derecho a

reembolso de los gastos de siembra y cultivo en que ha incurrido,
para generar los frutos . A falta de pacta al respecto, la doctrina y
la jurisprudencia extranjera se inc1inan por presumir que las
partes, al negociar el precio, han tenido en cuenta la existencia de
los cultivos.

a.1.c.VII) Salvo estipulacion en contrario, corresponde al

vendedor cubrir todos los impuestos, arbitrios, tasas y cargas
fiscales, municipales y de otra clase, que recaen sobre la cosa,
hasta el momenta del contrato, de modo que la cosa y sus
accesorios esten solven tes por esos conceptos. Asi, en Guatemala,
el vendedor debe entregar los comprobantes de solvencia fiscal
y municipal, de consumo de aguay energia electricay de servicio
telefonico, cuando se vende un inmueble, e igual cosa sucede con
la solvencia por infracciones de tninsito 0 de parquimetros, en
el caso de la venta de vehiculos.

185
 a.1.c.VIII) Permitasenos repetir en este punto, 10 que ya se
coment6 en relaci6n al articulo 1,805 ee. (segundo parrafo), en
relaci6n ala venta de cosas litigiosas 0 con gravamenes 0 vicios, en
el sentido de que es obligaci6n del vendedor advertir al comprador
de su existencia.

a.1.d) Gastos de entrega: Seglin el arto. 1,824 ee., los

gastos de la entrega de la cosa corresponden al vendedor; pero el
comprador corre con los gastos (lY honorarios?) de escrituraci6n,
salvo que otra cosa hayan convenido las partes 0 que exista "uso en
contrario".

Las reglas sefialadas por el articulo 1,824 ee. que antes se ha

transcrito, derivan de los usos y costumbres que han existido en
Guatemala y que sigen teniendo vigencia, pues es usual que el
vendedor cubra los gastos de entrega y que el comprador pague los
impuestos, gastos y honorarios que cause la escrituraci6n.

a.2) Obligacion de garantia: Se coment6 anteriormente

que el vendedor debe, por disposici6n legal, garantizar al comprador
la pacifica y utH posesi6n de la cosa objeto del contrato (arto. 1,809
ee.), 10 que seglin Borda29 es una consecuencia de los principios de
buena fe y lealtad contractual que debe exigirse siempre a los
contratantes y comprende tres aspectos: "en primer termino, el
vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbaci6n
del derecho que ha transmitido; en segundo lugar, debe procurar
que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para
hacerlo un derecho anterior a la transmisi6n; y si el tercero triunfa
en sus pretensiones, tiene la obligaci6n de indemnizar dafios y
.perjuicios; finalmente, debe garantizar al comprador en cuanto a
los vicios de la cosa".

EI articulo 1,543 ee. Unicamente regula expresamente el

"saneamiento" 0 garantia del titulo y de vicios ocultos, cuando
expresa: "El enajenante esta sujeto al saneamiento por evicci6n 0
por vicios ocultos, en todo contrato oneroso en que se transfiere la
propiedad, la posesi6n, el uso, goce 0 disfrute de una cosa". Esta
obligaci6n de garantia es inherente al contrato, de modo que no se
requiere de pacta 0 estipulaci6n expresa de las partes, para darle

29 Borda. Gp. cit., pug. 125.

186
nacimiento 0 vigencia, sino que opera por Ley, salvo que se haya
pactado 10 contrario 0 que el comprador la renuncie (arto. 1,544
CC.).

De 10 tan claramente expuesto por Borda, se deduce que la

garantia que tiene el vendedor, frente a su comprador, no solo
implica una obligacion de hacer (tomar a su cargo la defensa del
comprador ante las pretensiones de terceros tendientes a privarle
de sus derechos, por causas derivadas de actos ocurridos antes del
contrato e indemnizarle por los vicios ocultos de la cosa), sino
tambien una de no hacer (no turbarle en el ejercicio del dominio de
la cosa), que se refleja en el aforismo nadie puede reivindicar
contra su comprador y que tambien se exterioriza en el articulo
663 del CdeC, que dispone: "Qui en enajena una empresa debe
abstenerse, durante los cinco aiios siguientes ala transmision, de
iniciar una nueva que por su objeto, ubicacion y demas
circunstancias, pueda desviar la clientela de la empresa mercantil
transmitida, constituyendo una competencia desleal, salvo pacto
en contrario".

De acuerdo con la sistematica de nuestro Codigo Civil, 10

relativo al saneamiento por eviccionyporvicios ocultos corresponde
a la "parte general de los contratos" y se estudia en el curso de
Obligaciones y Contratos en General, pues es aplicable a todos
aquellos contratos onerosos en que hay enajenacion de una cosa, 0
transferencia de su posesion, usa, goce 0 disfrute. Por ello, no nos
detendremos mas en el analisis de la obligacion de garantia del
vendedor y nos referimos a las normas contenidas en los articulos
del 1,543 y siguientes del Codigo Civil.

b) Obligaciones del Comprador: Del contrato de

compraventay como efecto natural del mismo, derivan las siguientes
obligaciones principales del comprador: (1) pagar el precio; (2)
recibir la cosa; y (3) cubrir los gastos de escrituracion.

b.l) Obligacion Principal de Pago del Precio: Esta es la

obligacion fundamental del comprador y consiste en la
contraprestacion (obligacion de dar) que asume el comprador ante
el vendedor.

Hemos comentado antes que el precio debe ser en dinero (0

mayoritariamente en dinero) y en moneda nacional (artos. 1,790
CC. y 2 Ley Monetaria).
187
 b.1.a) Fecha, Lugar y Forma de Pago: EI articulo 1,825
CC., indica que el precio debe ser pagado en el dia, lugar y forma
convenidos y que, a falta de convenio, "el precio debe ser pagado en
ellugar y en el momento de entrega de la cosa".

Cuando el C6digo Civil refiere a convenio entre las partes, la

determinaci6n de la fecha, ellugar y la forma de pago del precio,
confirm a la consensualidad de la compraventa y abre a las partes
toda una sene de posibilidades a convenir, pero a su vez cubre la
eventualidad de que las partes hayan omitido convenir
expresamente sobre esos tern as y sienta como norma supletona la
simultaneidad del pago del precio con la entrega de la cosa.

Con esa norma supletoria y las que contienen los articulos

1,809 y 1,811 CC. sobre la entrega de la cosa, se simplifica
enormemente el perfeccionamiento del contrato de compraventa,
pues es suficiente que las partes convengan en el precio y en la cosa.
Todo 10 relativo a la forma, fecha y lugar de cumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato, esta regulado en la Ley, al
establecer la simultaneidad de las prestaciones y solo se requiere
negociaci6n y acuerdo entre las partes sobre esos temas, cuando
ellas desean resolverlos en forma diferente.

Entre las modalidades a convenir en caso de que las partes

hayan pactado sobre la no simultaneidad de las prestaciones, se
nos ocurren las siguientes:

b.1.a.!) Fecha: Se puede convenir en el pago del precio al

contado 0 diferido y, en su caso, habra que acordar en 10 relativo a
los pagos diferidos. EI CC. sefiala que a falta de pacto, el precio se
paga al contado, en ellugar y momento de entrega de la cosa, por
10 que debe tenerse buen cuidado de estipular en el contrato los
terminos acordados para el pago, si este fuere a hacerse en forma
diferente.

EI C6digo Civil, con un paternalismo ejemplar, llega hasta el

punto de resolver supletoriamente, el problema que surgiria si las
partes convienen en una venta a plazos, pero ellos 0 el Notario
encargado de faccionar el contrato, omiten sefialar el plazo en que
se pagani el resto del precio, normando que, en ese caso, el juez
Cim agin amos que asolicitud del vendedor) fijara un plazo prudencial
y, en su caso, podra hasta requenr la constituci6n de garantia de
pago por parte del comprador Carto. 1,827 CC.).
188
 Para el caso de que en el contrato se hubiere fijado un plazo
para el pago del precio y el mismo u otro diferente, para la entrega
de la cosa y el vendedor se demora en la entrega, nuestro C6digo
Civil Carto. 1,833), dispone que el plazo convenido para el pago
comenzara a correr en la fecha de la entrega y no de la estipulada
en el contrato. Esta es una consecuencia del principio general que
sigue nuestro C6digo, en el sentido de que el cumplimiento de la
obligaci6n de entrega por parte del vendedor, es la que provoca y
activa la obligaci6n de pago del precio por parte del comprador, de
modo que si el vendedordemora en el cumplimiento de suobligaci6n,
debe igualmente posponerse el pago del precio. Sin embargo, la
norma que comentamos nos provoca algunas dudas: (I) lEs
necesario constituir en mora al vendedor? (II) lComo opera esta
norma, cuando se ha pactado un plazo fijo para el pago del precio?
En nuestra opini6n, no es necesario constituir en mora al vendedor,
pues no se trata del "incumplimiento" de la obEgaci6n del vendedor,
sino del cumplimiento con demora 0 diferido y las consecuencias de
la demora, son diferentes que las del incumplimiento, parti-
cularmente en un caso como el que estudiamos en que el retraso es
una cuesti6n de hecho facilmente comprobable y su consecuencia
es la prolongaci6n del plazo a que esta sujeta la contraprestaci6n.
Como de la norma comentada resulta un cambio en la fecha de
inicio del computo del plazo, nos parece que no es aplicable a las
obligaciones con "plazo fijo" (fecha determinada), pues en este caso
10 que se ha convenido es la fecha de expiraci6n y no la de iniciaci6n
del c6mputo del plazo y, por ello, la demora del vendedor no
cambiara la fecha de vencimiento de la obligacion, sino resultara
en la indemnizacion de los dafios y perjuicios derivados de la
demora.

b.l.a.II) Lugar: Las partes son igualmente libres de pactar

en donde se debe hacer el pago del precio, en el domicilio del
vendedor, en el del comprador, en ellugar de entrega de la cosa, etc.

b.l.a.III) Forma: Las modalidades sobre la forma de pago en

la compraventa no simultanea, son multiples, pues comprenden la
posibilidad de convenir en el monto de los abonos 0 pagos diferidos,
intereses, 10 relativo a la mora del comprador y sus consecuencias
en la compravehta a plazos; el aseguramiento del pago del precio,
mediante garantfas personales 0 reales; sanciones por
incumpEmiento, etc.

b.l.b) EI articulo 1,826 CC. dispone que el comprador deba

189
pagar intereses al vendedor, sobre la parte diferida del precio, si ha
recibido la cosa y (I) asi se ha pactado; (II) la cosa produce frutos
(pues es injusto que el comprador los perciba, sin haber cumplido
su contraprestacion);y (III) el comprador ha sido requerido judicial
o notarialmente para el pago.

Es incuestionable la justicia que in spira el fondo de esta

norma; pero nos parece que su planteamiento formal contiene
varias equivocaciones: en primer lugar, la obligacion de pago de
intereses en el caso sefialado en el mimero (I) del parrafo anterior,
no nace de la Ley, sino del convenio de las partes; en segundo lugar,
el permitir al vendedor que cobre intereses cuando el precio no ha
sido pagado y la cosa ya ha sido entregada, l,implica que las partes
no puedan pactar intereses si el precio no ha sido pagado y la cosa
no ha side entregada?; en tercer lugar, los tres casos que contiene
la norma legal, son "alternativos", por 10 que el uso de la conjuncion
''Y' es equivocado y se presta a interpretar que se deben dar las tres
situaciones alli previstas (pacto, frutos y requerimiento) para que
el vendedor pueda cobrarle intereses al comprador; y, por ultimo,
en cuanto al inciso 30. de la norma, debiera referirse a la mora del
comprador en el pago del precio, pues el solo requerimientojudicial
o notarial al comprador, no puede resultar en la obligacion del pago
de intereses, si la obligacion no es exigible (liquida y de plazo
vencido). El requerimien to de pago de una obligacion indeterminada
o cuyo plazo no ha vencido, no produce mora y, en esas condiciones,
es injusto cargar intereses al comprador (artos. 1,280, 1,428 y 1,430
CC.).

b.l.c) El comprador puede "retener" el precio y demorar su

pago al vendedor, en caso de que este haya incumplido su obligacion
de entregar 0 de que exista temor fun dado de incumplimiento. En
nuestra opinion, es de la mas elemental justicia que exista ese
derecho. El Codigo Civil sefiala la existencia de un "derecho de
retener" el pago del precio, tambien en los siguientes casos:

b.l.c.1) cuando fuere perturbado en la posesion 0 ''hubiere

motivojustificado para temer que 10 sera", debiendose en ese caso
acudir a unjuez el que podra autorizar al comprador a suspender
el pago de aquella parte del precio que sea suficiente para cubrir las
responsabilidades del vendedor, en tanto este haga cesar la turbacion
o "garantice el saneamiento" (arto. 1,828 CC.).

Cuando la norma nos habla de que el comprador tenga

190
"motivo justificado" para temer que sera perturbado, debemos
en tender que existen motivos serios, objetivos y demostrables y
que no es suficiente tener suposiciones 0 "temores quimericos".30

Este "derecho de retener" debe ejercitarse por el comprador,

a cuyo cargo correra el pro bar las perturbaciones sufridas 0 los
hechos que Ie hacen temer ser perturbado y quedara a criterio del
juez acceder 0 no a la retenci6n y, en su caso, determinar el monto
de la misma.

EI termino "garantice el saneamiento" nos parece

desafortunado, pues todo vendedor esta obligado por Ley a prestar
esa garantia, salvo que su comprador Ie haya exonerado (artos.
1,543 y 1,545 CC.) y 10 que no se parece que desea ellegislador, es
que el vendedor preste garantia de que cumplira con su obHgaci6n
de saneamiento, en caso de que las perturbaciones llegaren a
provocar su responsabiHdad de san ear la cosa.

En el caso de cosas vendidas a plazos, la retenci6n afectara las

amortizaciones pendientes, en el orden inverso al de su vencimiento,
de modo que el comprador deb era continuar efectuando los pagos
parciales, hasta que el saldo a su cargo sea equivalente ala suma
que el juez orden6 retuviere (arto. 1,829 CC.).

b.1.c.II) mientras el vendedor demora la entrega de la cosa

(arto. 1,832 CC.), 10 que viene a confirmar la regIa general de que,
temporalmen te, debe cumplirse primero la obligaci6n del vendedor
y que aun en los casos de "cumplimiento simultaneo" de las
obligaciones del comprador y del vendedor, la entrega de la cosa
debe preceder al pago del precio, aunque sea por segundos.

b .1.d) El articulo 1,426 del C6digo Civil Argentino, contempla

el derecho del comprador a retener el pago del precio, (I) cuando el
vendedorno entrega exactamente la cosa que es objeto del contrato;
(II) si el vendedor pretende entre gar la cosa sin sus accesorios 0
dependencias; (III) si quisiere entregar cosas de especie 0 cali dad
diversas a la contratada; y (IV) si el vendedor propone entregar
parcial mente la cantidad de cosas contratadas y no en su conjunto,
como se contrat6.

30 Borda. Op. cit ., pag. 211.

191
 Borda31 seiiala que el comprador tiene, en esos casos, el
derecho alternativo de suspender el pago del precio Cen cuyo caso
el contrato mantiene su vigencia) 0 de resolver el contrato, pues
todos los casos con tempI ados por la indicada norma, constituyen
casos de incumplimiento por parte del vendedor.

EI mismo autor nos seiiala como requisito para que el

comprador pueda ejercer el derecho de retencion, el no haber
recibido las cosas, ya que ello podria colo car al comprador en una
situacion de injusta ventaja frente al vendedor, pues tendria ya en
su poder las cosas vendidas y retendria el precio, sin que el
vendedor pudiere reclamarle el pago.

La recepcion de la cosa por el comprador debe hacerse en el

lugar y tiempo convenidos 0, a falta de ellos, en ellugar y tiempo
seiialados por los articulos 1,809 y 1,811 CC.

Los efectos de la recepcion de la cosa por el comprador son

"fatales", pues una vez recibida, el comprador pierde el derecho a
to do reclamo por falta de calidad 0 cantidad Carto. 1,818 CC.). La
norma indicada, parece condicionar los efectos extintivos de la
recepcion de las cosas, y que el comprador, "al tiempo de la entrega
las hubiere examinado y recibido sin previa protesta". En nuestra
opinion, el solo hecho de la recepcion lisa y llana, sin reclamo por
calidad 0 cantidad, implica la presuncion de que el comprador
examino la cosa y esta satisfecho de que la misma se ajusta a 10
convenido, pues de otra manera deberia rehusarse a recibirla.
Debe tambien tenerse presente 10 que dispone el articulo 1,819 CC.,
en relacion ala entrega de cosas en fardo cerradoy que antes hemos
comentado.

b.2) Obligacion de recibir la cosa: EI articulo 1,830 CC .

dispone que "el comprador esta obligado a recibir la cosa en ellugar
y tiempo convenidos 0, en su defecto, en los legales y si rehusare sin
justa causa recibirla, 0 si por su culpa se demorare la entrega,
correnin a su cargo los riesgos de Ia cosay los gastos de conservacion
y el vendedor tendra ademas el derecho de cobrarle los daiios y
perjuicios que Ie causare. Si la cosa fuere mueble, el vendedor
puede pedir el deposito de la cosa a costa del comprador".

31 Borda. Op. cit., pug. 222.

192
 Esta norma ha sido ya analizada, en relaci6n a la traslaci6n
del riesgo de la cosa al comprador que rehusa recibirla y las demas
consecuencias derivadas de la falta de recepci6n.

Es indudable que en nuestro derecho el comprador tiene una

obligaci6n de recibir la cosa, que es correlativa a la del vendedor y
que el incumplimiento de dichaobligaci6n, rehusando 0 demorando
injustificadamente la recepci6n de la cosa, provoca, ademas de la
traslaci6n al comprador del riesgo de la cosa y de los gastos de
conservacion de la cosa (los riesgos y gastos de conservacion que
correspondian al vendedor), la obligaci6n del comprador de pagar
al vendedor daiios y perjuicios por falta de recepcion.

Lopez de Zavalia,32 cuestiona la existencia de una verdadera

obligacion de recibir'la cosa por parte del comprador. Existe el
principio de que todo acreedor tiene el deber de recibir la prestacion
debida y ella no constituye una obligacion propia y verdadera, pues
"todo acreedor esta obligado a recibir la prestacion y, por 10 tanto,
no solo el comprador esta obligado a recibir la cosa, sino que el
vendedor esta obligado a recibir el precio".

En el caso de Guatemala, existe la obligacion de recibir la cosa

por parte del comprador, y si incurre en mora, el vendedor puede
cumplir su obligacion de entrega mediante la "consignacion" de la
cosa Cartos. 1,408 y 1,409, inc. 1 CC.).

b.3) Obligacion de Cubrirlos Gastos de Escrituracion:

Este punta ya fue comentado brevemente al analizar el articulo
1,824 CC., que regula la obligacion del vendedor de cubrir los gastos
que cause la entrega y del comprador de costear los de la escritura,
por 10 que nos referimos a 10 alli expuesto.

c) Incumplimiento de las Obligaciones: El cumplimiento

de las obligaciones de las partes, agota el contrato de compraventa
y extingue la posibilidad de reclamos posteriores entre elIas. Pero
l.que ocurre en caso de incumplimiento de las obligaciones de una
de las partes?

c.1) Pacto Comisorio Tacito: El articulo 1,535 CC. indica

32 L6pcz de Zavalfa . Op. cit., pags. 11-103.

193
que "en to do contrato bilateral hay condici6n resolutoria y esta se
realiza cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de la
obligaci6n en 10 que Ie concierne" y que el interesado puede pe-dir
la resoluci6n del contrato 0 la ejecuci6n de la prestaci6n, mas daiios
y perjuicios.

La "condici6n resolutoria" a que se refiere el articulo 1,535

CC. es tacita y estaria implicita en todos los contratos. No
aceptamos que, en el caso que examinamos, haya una condici6n
resolutoria, pues el hecho generador de la resoluci6n no es futuro
e incierto y ajeno ala voluntad de las partes, sino que precisamente
esta en su voluntad.

La raz6n 0 motivo de terminaci6n del contrato no deriva del

incumplimiento de una condici6n, sino del incumplimiento de una
obligaci6n. En otras palabras, la resoluci6n del contrato no
depende del acaecimiento de un hecho ajeno a las partes, sino del
incumplimiento de las obligaciones asumidas por una de ellas, por
10 que la norma que comentamos confunde dos instituciones: los
negocios juridicos condicionales y el incumplimiento de las
obligaciones.

En el C6digo Civil Espanol, la resoluci6n del contrato por

incumplimiento esta regulada por el articulo 1,124, que esta
colocado en la secci6n que trata de las condiciones. Diez Picaz033
critic a el que pueda considerarse que hay una verdadera condici6n
en dicha norma y dice ''las condiciones son circunstancias futuras
e inciertas, que se establecen por voluntad de las partes como
eventos suspensivos 0 resolutorios. El incumplimiento no es
tecnicamente un even to condicionante, porque el cumplimiento es
un acto debido y las consecuencias del incumplimiento son siempre
sanciones y no efectos del juego de una condici6n". Por ello, "la
resoluci6n por incumplimiento voluntario es una medida de sanci6n
del incumplimiento y una medida de protecci6n del contratante
cumplidor".

Nos encontramos a si ante un caso de resoluci6n por incum-

plimiento, masque porel acaecimiento de una condici6n resolutoria
y doctrinariay legislati vamente asi se ha reconocido por los autores
y por la mayoria de los C6digos Civiles.

33 Dicz Picazo. Op_cit., p ags. 207 y siguicntes .

194
 La res01uci6n del contrato conmutativo porel incumplimiento
de las obligaciones de una de las partes, es una instituci6n conocida
desde Roma lex commisoria y en doctrina se denomina pacto
comisorio a aquel que perrnite a los contratantes reclamar la
resolucion del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las
obligaciones a su cargo.34

En 1a antigiiedad, el "pacto comisorio" se podria incorporar a

los contratos mediante una estipulacion expresa, sin embargo el
desarrollo juridico y comercial, ha llevado a la incorporacion del
"pacto comisorio" en todo contrato conmutativo, de modo que, salvo
pacto en contra, el incumplimiento de las obligaciones de una de las
partes, provoca la resolucion del contrato. Por supuesto nada
impide que las partes consignen en el contrato un pacto comisorio
expreso.

EI efecto del pacta comisorio es otargar a la parte que ha

cumplido con sus obligaciones derivadas del contrato, la facultad
de exigir a la otra parte e1 curnplimienta de las suyas 0 poner
termino ala relacion contractual.

Diez Picaz035 determina los supuestos de aplicacion del pact a

comisorio t8.cito:

1) "La legitimacion activa para ejercitar la facultad .. .

corresponde a la parte perjudicada por el incumplimiento. La
accion resolutoria solo Ie corresponde a qui en cumplio 10 que Ie
incumbia y sufre e1 incumplimiento en que ha incidido la otra
parte". Este principio coincide con 10 que dispone el articulo 1,537
CC., en el sentido de que "el que ha dado motivo para la falta de
cumplimiento 0 invalidez de un contrato, no podra invocar en su
favor esa causa para pedir su resolucion", 10 que a "contrario sensu"
implica que unicamente qui en ha cumplido sus obligaciones, puede
invocar el incumplimiento de la otra parte para pedir la resolucion
del contrato.

2) La aplicacion del pacta comisorio tacita, "exige u na

34 Borda. Op. cit., pegs. 234 y siguicntes.

35 Diez Picazo . Op. cit., pegs. 208-209.

195
relacion obligatoria sinalagmatica 0 con obligaciones reciprocas y,
dentro de ella, que el incumplimiento se refiere a la obligacion
considerada como principal".

3) "El ejercicio de la facultad resolutoria puede llevarse a cabo

extrajudicialmente, por simple declaracion de vol un tad; pero si la
cuestion resulta discutida, debera recaer una declaracionjudicial".

4) Los tribunales tienen un "poder de moderacion de la

consecuencia que establece (el pacta comisorio) examinando las
circunstancias del caso y la gravedad de los hechos ... La resolucion
no se liga con todo incumplimiento de contrato, sino que eJcige un
incumplimiento en alguna medida cualificado".

5) La aplicacion del pacto "comisorio" tacito "requiere que se

haya producido un verdadero y propio incumplimiento, sin que
basten, parajustificar la resolucion el simple retardo y la mora. Sin
embargo, el retardo y la mora se asimilan al incumplimiento
verdadero y propio cuando el termino era esencial 0 cuando se ha
frustrado el fin practico perseguido por el negocio".

Por ello, el ejercicio de los derechos que derivan del pacto

comisorio tacito, r equiere del actor, no solo probar la mora de la
parte incumplidora, sino tambi en probar el propio cumplimiento,
mas las otras condiciones senaladas.

La ultima parte del articulo 1,535 CC. que antes hemos

transcrito, nos sel"iala que el actor tiene dos derechos alternativos:
exigir a la otra parte el cumplimiento de sus obligaciones (en cuyo
caso, el contrato mantiene su validez), 0 plantear la resolucion que
implica la extincion de la relacion contractual.

La resolucion del contrato en virtud del pacto comisorio

tacito, se realiza por medio de una accion judicial declarativa
(proceso ordinario, sumario u oral). El articulo 1,582 CC. (que
continua con la linea equivocada de designar condicion r esolutoria
implicita al pacta comisorio tacito), esta en armonia con la primera
parte del articulo 1,536 CC., cuando dice que se "podra pedir la
resolucion del contrato", 10 que implica que los efectos del pacta
comisorio tacito no son automaticos, ni de Pleno derecho, sino
requieren de una declaracion judicial.

El efectode laresolucion del contrato (declaradajudicialmente

196
en caso del pacta comisorio tacito), es que las cosas vuelven al
estado en que se hallaban antes de la celebraci6n del contrato, por
10 que las partes deben restituirse reciprocamente 10 que
respectivamente hubieren recibido (arlo. 1,583 CC.). Dicha norma
general, es desarrollada por los articulos 1,814 y 1,831 CC., los que
regulan los efectos de la resoluci6n del contrato, porincumplimiento,
asi:

I) si la resolucion del contrato deriva de la falta de entrega de

lacosa(incumplimiento imputable al vendedor), este debe devolver
el precio, mas intereses, dafios y perjuicios, salvo que el comprador
conociere, cuando celebro el contrato, el obsUiculo que impediria la
entrega de la cosa (1,814 CC.). Nos llama la atenci6n el que la
obligacion del vendedor, incluya el pago de intereses y, ademas, de
dafios y peTjuicios, pues de conformidad con el articulo 1,435 CC .,
si la obligacion es dineraria, la indemnizaci6n de los dafios y
perjuicios consiste en el pago de los intereses convenidos 0 legales.
Por 10 tanto, pareceria que en este caso, ademas de liquidar los
intereses a la tasa convencional 0 legal, habra que determinar
liquidar dafios y perjuicios (1,814 CC.); y

II) si la resolucion del contrato, derivadel incumplimiento del

comprador en el pago del precio, este debe no solo devolver la cosa,
en el estado en que la recibio, mas sus frutos (para dejar las cosas
en el estado que ten ian al celebrarse el contrato), sino adem as de
indemnizar al vendedor por la baja de precio que la cosa haya
sufrido (entre la fecha del contrato y la devolucion de la cosa) y debe
pagarJe costas (ar to. 1,831 CC.). No comprendemos a que se refiere
el legislador cua ndo obliga al cornprador a "re sponder por las
costas", pues la figura de costas es eminentemente procesal (arlos.
572 y siguientes CPCYM) y su fuente no es una responsabilidad,
o el incumplimiento de una obligaci6n, sino la sanci6n que se
impone al vencido en el proceso.

Ahora bien, si el interesado no desea terrninar el contrato,

sino pretende exigi r a la otra parte el curnplirniento de sus
obligacion es (ejerciendo la segunda altern ativa regulada por el
segundo parrafo del arliculo 1,535 CC.), nos parece que si el
contrato esta docurnentado en titulo ejecutivo, no serfa necesario
acudir a un juicio dec1arativo, sino al procedirniento ejecutivo
comtin, para forzar el curnplimiento de una obligaci6n de dar cosa
determin ada (si el que dernanda es el cornprador) 0 de pagar
obHgaci6n deterrninada (si el que demanda es el vendedor) y, en ese
197
caso, la prueba del propio cumplimiento s610 seria necesaria si el
demandado planteara esa defensa en la via de las excepciones
Carto. 327, 329 Y 336 CPCYM).

Como en este caso, no se discute, ni cuestiona la vigen cia del

contrato, sino que tinicamente se plantea y exige en la viajudicial,
el cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, el tinico
efecto del cumplimiento co activo de la obligacion, sera el agotamiento
natural del contrato.

El pacta lex commisoria tacito tiene, en Guatemala,

limitaciones especiales en fun cion del pago del precio, aplicables a
las ventas por abonos, con 0 sin reserva del dominio, adicionales a
la ya comentada y contenida en el articulo 1,846 CC.

La primera, relativa a las ventas por abonos de bienes

inmuebles, esta contenida en el articulo 1,836 CC. y prohibe to do
pacto que permita la "resolucion" del contrato, por la falta de pago
de cuatro 0 mas mensualidades consecutivas, estableciendo adem as
la obligacion del vendedor de devolver al comprador el precio
recibido, descontando una equitativa compensacion por el uso de la
cosa, que fijara eljuez, a falta de acuerdo entre las partes. Norma
que esta complementada por los articulos 1,838 y 1,839 CC.,
relativas al pago por el vendedor de las mejoras no separables,
efectuadas por el comprador, deduciendo el valor de los danos que
el comprador hubiere causado ala propiedad. La valorizacion de
las mejoras reembolsables, se hara de acuerdo con las normas
contenidas en los arliculos 1,922 y siguientes del Codigo Civil.

La segunda, contenida en los arliculos 1,837 y 1,838 CC., se

refiere a las ventas por abonos de bienes muebles, en relacion a las
cuales la mora del comprador en el pago de cualquiera de las
amortizaciones convenidas, da derecho al vendedor para declarar
la resoluci6n del contrato y para recobrar la cosa vendida,
quedandose con los pagos parciales efectuados por el comprador,
como indemnizacion por el uso y depreciacion de la cosa. Sin
embargo, al revender la cosa, debe reintegrar al primer comprador
cualquier excedente que obtuviere en la reventa, excedente que se
determina deduciendo del precio que Ie produjo la segunda venta,
los gastos realizados para lograrla y el saldo del precio que
adeudaba el primer comprador y que motivo la resolucion.

C.2) Condici6n Resolutoria Expresa: Las partes pueden

198
sujetar el contrato a condicion resolutoria consignada en el propio
contrato, con 0 sin modalidades 0 bien fijar plazos para el
cumplimiento de sus respectivas obligaciones, conviniendo en que
el incumplimiento provocani la resolucion del contrato. En este
ultimo caso no estamos frente a una obligacion sujeta a condicion
resolutoria, sino a un pacto comisorio expreso.

A diferencia del pacta comisorio tacito (mal llamado por

nuestro Codigo "condicion resolutoria implicita"), la realizacion de
las circunstancias que constituyen la condicion resolutoria, provoca
de pleno derecho la resolucion del contrato, sin necesidad de
declaracion judicial (arto. 1,581 CC.).

C.3) Pactos de Rescisi6n: Dentro de los pactos de rescision

de la compraventa' nuestro Codigo, regula dos casos de pacto
comisorio expreso:

d.3.a) el articulo 1,844 se refiere al pacto por el cuallas partes

convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en
cierto dia determinado, el contrato de compraventa "se rescindini",
pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos, segUn se trate
de bienes muebles 0 inmuebles. Veamos:

d.3.a.I) En cuanto a inmuebles, se permite al comprador

pagar el precio (y salvar el contrato), aun despues de vencido el
plazo convenido, siempre que el vendedor no 10 haya constituido en
"mora en virtud de requerimiento" (arto. 1,845 CC.). En nuestra
opinion, cuando la norma que nos ocupa indica "mora en virtud de
requerimiento", esta excluyendo la "mora automatica": aquella
que ocurre por el solo vencimiento del plazo, por haber renunciado
el deudor al requerimiento, (s. arlo. 1,431, inc. 1 CC.), de modo que
no operara el pacta comisorio expreso, en tanto el comprador de
inmuebles no haya sido requerido por el vendedor; y

d.3.a.II) En el caso de cosas que no sean inmuebles, el pacto

comisorio operara automaticamente por el vencimiento del plazo,
sin necesidad de requerimien to al comprador, si este no comparecio
a pagar el precio (arto. 1,846 CC.).

Por otra parte, si el comprador ha pagado mas de la mitad del

precio total , noprocedeni la rescision (resolucion porpacto comisorio
expreso), en virlud de las normas antes comentadas y el vendedor

199
caso, la prueba del propio cumplimiento solo seria necesaria si el
demandado planteara esa defensa en la via de las excepciones
(arta. 327, 329 Y 336 CPCYM).

Como en este caso, no se discute, ni cuestiona la vigen cia del

contrato, sino que unicamente se plantea y exige en la viajudicial,
el cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, el Unico
efecto del cumplimien to coactivo de la obligacion, sera el agotamiento
natural del contrato.

EI pacta lex commisoria tacito tiene, en Guatemala,

limitaciones especiales en funcion del pago del precio, aplicables a
las ventas por abonos, con 0 sin reserva del dominio, adicionales a
la ya comentada y contenida en el articulo 1,846 CC.

La primera, relativa a las ventas por abonos de bienes

inmuebles, esta contenida en el articulo 1,836 CC. y prohibe to do
pacto que permita la "resolucion" del contrato, por la falta de pago
de cuatro 0 mas mensualidades consecutivas, estableciendo ademas
la obligacion del vendedor de devolver al comprador el precio
recibido, descontando una equitativa compensacion por el uso de la
cosa, que fijara eljuez, a falta de acuerdo entre las partes. Norma
que esta complementada por los articulos 1,838 y 1,839 CC.,
relativas al pago por el vendedor de las mejoras no separables,
efectuadas por el comprador, deduciendo el valor de los danos que
el comprador hubiere causado ala propiedad. La valorizacion de
las mejoras reembolsables, se hara de acuerdo con las normas
contenidas en los articulos 1,922 y siguientes del Codigo Civil.

La segunda, contenida en los articulos 1,837 y 1,838 CC., se

refiere a las ventas por abonos de bienes muebles, en relacion a las
cuales la mora del comprador en el pago de cualquiera de las
amortizaciones convenidas, da derecho al vendedor para declarar
la resolucion del contrato y para recobrar la cosa vendida,
quedandose con los pagos parciales efectuados por el comprador,
como indemnizacion por el uso y depreciacion de Ia co sa. Sin
embargo, al revender la cosa, debe reintegrar al primer comprador
cualquier excedente que obtuviere en la reventa, excedente que se
determina deduciendo del precio que Ie produjo la segunda venta,
los gastos realizados para lograrla y el saldo del precio que
adeudaba el primer comprador y que motivo la resolucion.

C.2) Condici6n Resolutoria Expresa: Las partes pueden

198
sujetar el contrato a condici6n resolutoria consignada en el propio
contrato, con 0 sin modalidades 0 bien fijar plazos para el
cumplimiento de sus respectivas obligaciones, conviniendo en que
el incumplimiento provocani la resoluci6n del contrato. En este
ultimo caso no estamos frente a una obligaci6n sujeta a condici6n
resolutoria, sino a un pacto comisorio expreso.

A diferencia del pacta comisorio tacito (mal llamado por

nuestro C6digo "condici6n resolutoria implicita"), Ia realizaci6n de
las circunstancias que constituyen Ia condici6n resolutoria, provoca
de pleno derecho la resoluci6n del contrato, sin necesidad de
declaraci6n judicial (arto. 1,581 CC.).

C.3) Pactos de Rescision: Dentro de los pactos de rescisi6n

de la compraventa, nuestro C6digo, regula dos casos de pacto
comisorio expreso:

d.3.a) el articulo 1,844 se refiere al pacto por el cuallas partes

convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en
cierto dia determinado, el contrato de compraventa "se rescindira",
pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos, segtin se trate
de bienes muebles 0 inmuebles. Veamos:

d.3.a.I) En cuanto a inmuebles, se permite al comprador

pagar el precio (y salvar el contrato), aun despues de vencido el
plazo convenido, siempre que el vendedor no 10 haya constituido en
"mora en virtud de requerimiento" (arto. 1,845 CC.). En nuestra
opini6n, cuando Ia norma que nos ocupa indica "mora en virtud de
requerimiento", esta excluyendo la "mora automatica": aquella
que ocurre por el solo vencimiento del plazo, por haber renunciado
el deudor al requerimiento, (s. arto. 1,431, inc. 1 CC.), de modo que
no operara el pacto comisorio expreso, en tanto el comprador de
inmuebles no haya sido requerido por el vendedor; y

d.3.a.II) En el caso de cosas que no sean inmuebles, el pacto

comisorio operara automaticamente por el vencimiento del plazo,
sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no compareci6
a pagar el precio (arto. 1,846 ce.).

Por otra parte, si el comprador ha pagado mas de la mitad del

precio total, no procedera la rescisi6n (resoluci6n porpacto comisorio
expreso), en virtud de las normas antes comentadas y el vendedor

199
unicamente tendra derecho de exigir al comprador el pago del saldo
del precio, costas y perjuicios (arte. 1,846 CC.).

Surgiria la duda de si el "pacto comisorio expreso" tiene el

mismo tratamiento que el articulo 1,581 CC. otorga al caso de la
"condici6n resolutoria expresa" y nuestra opini6n es positiva: las
mismas normas que regulan la condicion resolutoria expresa,
debieran aplicarse en la compraventa, al pacta comisorio expreso.
Si el propio Codigo regula como condicion resolutoria implicita, 10
que en doctrina se denomina pacta comisorio tacito, la figura de la
condici6n resolutoria expresa debiera comprender y corresponder
al pacta comisorio expreso.

MODALIDADESDE LACOMPRAVENTk
Con anterioridad hemos desarrollado algunos tipos de
compraventa especiales, por raz6n del objeto (compraventas de
derechos hereditarios, de cosas futuras, de esperanza incierta, de
bienes litigiosos, de derechos litigiosos, de partes proindivisas,
etc.). En este capitulo, vamos a tratar brevemente de algunas
modalidades del contrato de compraventa que no necesariamente
derivan del objeto de la misma, sino de las caractensticas especiales
de contratacion acordadas por las partes. Por eso mismo y dada la
libertad de contratacion, hacemos la salvedad de que la enumeracion
y estudio que siguen, no cubren sino las modalidades mas usuales
del contrato y no estan supuestas a desarrollar todas las diferentes
manifestaciones de la compraventa.

a) Compraventa con Pacto de Retroventa: EI articulo

1,791 CC., en su parte final, dice "queda prohibido el pacta de
retroventa", por 10 que dicho pacto es nulo absolutamente (arto.
1,301 CC.).

Mediante el pacto de retroventa, "el vendedor se reserva la

facultad de recuperar, dentro de cierto plazo, la cosa vendida,
devolviendo al comprador el precio 0 una cantidad mayor 0 m enor
estipulada en el mismo contrato". Borda. 36

EI pacta de retroventa era expresamente regulado por el

36 Borda. Op. cit., pag. 278.

200
C6digo Civil anterior (artos. 1,619 a 1,629), que 10 definia como "un
pacto accesorio al contrato de venta, por el cual se reserva el
vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida, devolviendo al
precio", fijandole una vigencia no mayor de un ano y normando que
el pacto afectaba a un segundo comprador si constaba en la misma
escritura que la primera venta y aunque nada se hubiere indicado
al respecto en la segunda.

Lamentablemente, se abus6 en Guatemala del pacto de

retroventa y, como 10 explica ellicenciado Federico Ojeda Salazar,
en la Exposici6n de Motivos del C6digo Civil, ello dio lugar a que se
suprimiera del C6digo Civil actualmente vigente y a que se
incluyera una norma prohibitiva. Dice al respecto el licenciado
Ojeda Salazar "se suprimi6 porque este contrato se ha utilizado en
la practica para encubrir otro tipo de contrato, especialmente
mutuo, en perjuicio del deudor; y ademas, porque puede sustituirse
por otra figura contractual, como es la promesa de venta". Lo que
ocurna era que los usureros, en vez de celebrar con sus deudores
un contrato de mutuo con garantfa hipotecaria (10 que les obligaba,
en caso de incumplimiento del deudor, a proceder en la via
ejecutiva al cobro de la obligaci6n e intereses y al remate del bien
hipotecado), celebraban uno de compraventa con pacto deretroventa,
por el cual el deudor les transmitfa la propiedad del inmueble por
un precioXy se facultaba al vendedor/deudor para recobrar la cosa
vendida, si dentro de un plazo no mayor de un ano, Ie pagaba un
precio de X mas Y. En esa forma, lograba el usurero asegurar su
prestamo deviniendo de entrada propietario de 10 que sena la
garantia y, ademas, mediante el incremento del precio de la
retroventa, podria burlar las leyes que en aquellos tiempos existian
contra la usura.

Es interesante que, asi como en la contrataci6n civil, se

prohibe el pacto de retroventa, en la legislaci6n mercantil se
introduce el contrato de reporto, que segtin el articulo 744 CdeC. se
presenta "cuando el reportador adquiere por una sum a de dinero,
la propiedad de titulos de credito, y se obliga a transferir al
reportado, la propiedad de otros tantos tftulos de la misma especie,
en el plazo convenido, contra reembolso del mi smo precio, que
podni ser aum entado 0 di sminuido de la manera convenida". Si
analizamos la naturaleza y caracteristica s del contrato de r eporto,
observamos que no es mas que un a compraventa con pacta de
retroventa, cuyo obj eto son tftulos de credito.

201
 b) Compraventa con Pacto de Preferencia: Borda37
describe el "pacto de preferencia", como aquel en virtud del cual el
vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador
decide revenderla 0 darla en pago a terceros, ofreciendo las mismas
condiciones que estos. Es tambien usual que este pacto se inc1uya
en un contrato de arrendamiento, a fin de que el arrendatario goce
de derecho de preferencia para comprar la cosa arrendada, si el
propietario/arrendante, decide venderla.

Se diferencia c1aramente del pacto de retroventa, porque en

este el vendedor tiene derecho incondicional de recomprar y el
comprador laobligaci6n de revenderle, porun precio preestablecido
ydurante determinado plazo, aparte de que de el deriva un derecho
real a favor del vendedor original. En el pacta de preferencia, el
compradorno esta obligado a vender lacosa, pero si voluntariamente
dispone hacerlo, debe darle opci6n preferente al vendedor, para
que la adquiera y el primer vendedor tampoco esta obligado a
comprar, sino unicamente tiene el derecho de hacerlo, si las
condiciones ofrecidas por un tercero Ie convienen (plazo, forma de
pago, etc.).

El beneficiario del pacta de preferencia no tiene un derecho

real sobre la cosa, sino un derecho personal contra el obligado y el
ejercicio del derecho de preferencia no resuelve el contrato de
compraven ta original mente celebrado entre las partes, sino implica
un nuevo contrato de compraventa. Por ello, si el obligado no
respetare el pacto de preferenciay vendiere la cosa a un tercero, sin
conocimiento del beneficiario del pacto, la segunda venta seria
valida y el vended or que no respet6 el pacto, quedaria obligado
Unicamen te a indemnizar al beneficiario del derecho de preferencia,
los afios y perjuicios derivados del incumplimiento.

En Argentina, el pacto de preferencia esta normado por el

C6digo Civil y, seglin Borda y L6pez de Zavalia38 plantea las
siguientes caracteristicas: (1) es personalisimo del beneficiario y es
intransmisible, aun por herencia; (2) es indivisible, por 10 que si los
vendedores originales de la cosa eran varios, cualquiera de ellos

37 Borda. Op. cit., pugs. 302 y siguientes.

38 L6pez de Zavalfa. Op. cit., pug. 245 y siguientes.

202
puede ejercer el pacta de preferencia en cuanto ala totalidad de la
cosa, si los demas no quisieran recomprarla; (3) el derecho de
preferencia debe ejercitarse en un tennino muy breve (en Argentina,
3 elias para muebles y 10 dias para inmuebles), contado desde que
el obligadocomunica al beneficiario su intencion de vender. Tengase
presente que 10 que activa el pacto, es la decision del obligado a
vender y que antes de que el tome la decision de vender, los
derechos derivados del pacta estan "donnidos".

EI pacto de preferencia se manifiesta en Guatemala, en el

caso de los remateS judiciales, en favor de los comuneros, los
acreedores hipotecarios, segUn sus grados y el ejecutante, en su
orden (arto. 316 CPCYM), derecho que pueden ejecutar durante el
rem ate y antes de fincarse y en las mismas condiciones ofrecidas
por un tercero.

c) Compraventa con Pacto de MejorComprador (pacto

de adici6n al dia): El Codigo 10 regula en los articulos 1,847 al
1,850, como aquel en virtud del cual "la venta se rescindini a
solicitud del vendedor, si dentro de un termino fijado, hubiere
quien de mas por la cosa". El t ermino para el ejercicio del pacto no
puede exceder de 6 meses, en el caso de inmuebles y 3 meses, si se
trata de muebles, ambos contados desde la celebracion del contrato
y se resume en la concesion al vendedor de una preferencia para
quedarse con la cosa pagando la diferencia de precio, para 10 cual
debe notificarsele el ofrecimiento de un precio mayor. La oferta de
mejorar el precio debe ser hecha por un tercero de buena fe, que no
este en colusi6n con el vendedor y se presume que hubo colusion,
si dentro de los tres dias siguientes al requerimiento que haga e1
comprador, el oferente no deposita el precio ofrecido, en efectivo.

Federico Puig Pefia,39 citado por el doctor Beltranena

Valladares, sefiala que las consecuencias del "pacto de adici6n a1
elia" son: (1) el derecho de preferencia a favor del primer comprador;
(II) que el aumento del precio que por la cosa deba darse ha de ser
referido al estado en que se encontraba 1a cosa al ser adquirida por
el primer comprador y no a las mejoras introducidas por este, ni a
las plusvalias ocurridas; y (III) que como efecto de la rescision, e1
nuevo comprador adquiere la cosa con todos los frutos, pero debe

39 F ederico Puig P cna. Op. cit., pag. 620.

203
devolver al primer comprador el precio que el pag6, los intereses
legales, el valor de las mejoras introducidas por este y los gastos de
producci6n.

El pacto de adici6n al dia 0 de mejor compradordebe estipularse

expresamente en el contrato y, a diferencia de otras legislaciones
(p. ej. el C6digo Civil Argentino, en donde s610 es valida en la
compraventa de inmuebles), puede utilizarse tanto en relaci6n a
inmuebles, como de muebles (arto. 1,847 CC.).

Las condiciones para el ejercicio de ese pacta serian: (I) que

dentro de su plazo (el arlo. 1,847 CC. habla de "tennino"), un
tercero "de mas" por la cosa, 0 sea que ofrezca un precio mayor; (II)
que el oferente sea un "tercero de buena fe" (que no sea parte del
contrato original)y que no este en colusion con el vendedor; (III) que
se olorgue al comprador un derecho de preferencia; (IV) que el
comprador no ejercite ese derecho de preferencia; y (V) que el
vendedor solicite la rescisi6n, 10 que implica aceptar la oferta del
tercero.

Las nonnas que contiene el articulo 1,847 CC. provo can

varias dudas. En nuestra opinion, no se trata de un tennino (de
cuyo transcurso habria que eliminar los dias inhabiles), sino de un
plazo corrido y que si por parte del vendedor no se notifica al
comprador que hay quien de mas por la cosa, el pacto caduca. Por
otra parte, el Codigo calla en cuanto a la duraci6n del derecho de
preferencia que debe otorgarse al comprador, e igualmente, sobre
el tiempo que el vendedor tiene para solicitar la rescisi6n, aunque
podria, haciendo aplicacion anal6gica del articulo 1,585 CC.,
sostenerse que es un ano. Las omisiones que senalan, deben
resolverse por el notario encargado de la redacci6n del pacto, en
casos concretos, pues si estuvieramos ala letra de la Ley, resultaria
totalmente inoperante.

En cuanto al significado del termino "dar mas" que contiene

el articulo 1,847 CC., el Doctor Beltranena Valladares 40 sen ala que
dicho termino es claro "a diferencia del concepto usado por otras
legislaciones, como condiciones mas yen tajosas, mejores condiciones"
que se prestan a equivocos y dudas" y que significa UN PRECIO

40 Bcltranena Valladares. Op. cit., psg. 633.

204
MAYOR. Los articulos 1,848 y 1,849 CC. confirm an esa
interpretacion, cuando en ambos se hace referenciaaELPRECIO
MAYOR. La oferta de pagar el precio a un plazo mas breve, de
otorgar garantias de pago mas valiosas 0 de recibir la cosa en un
lugar mas cercano, no constituirfan, para nuestros efectos, que el
tercero de mas.

Cuando se habla de PRECIO MAYOR, debe hacerse en

relacion al precio pactado origina1mente yen referencia al estado
que tenia la cosa en el momento de celebrarse el contrato, pues no
seria justo que el incremento del precio derive de mejoras
introducidas por el comprador 0 por operacion de plusvalfas 0
devaluacion monetaria y, por ello, el articulo 1,839 CC. establece
que "las mejoras que hubiere hecho el comprador en la cosa y el
aumento de valor que esta tenga por el transcurso del tiempo,
deben serle pagados, si por el ofrecimiento de un precio mayor se
rescinde la venta". Esta norma es tambien deficiente y requiere de
desarrollo por las partes, pues no indica si el valor de tales mejoras
e incrementos, deben pagarse por el vendedor 0 por el oferente. En
nuestra opinion, ello deberfa correr por cuenta del vendedor y
tomarse muy en cuenta por este al solicitar 1a rescision, pues el
tercero oferente no conoce y dificilmente puede conocer el monto de
ese sobreprecio y su oferta no seria, ni completa, si no los incluyere.

El tercero oferente debe ser ajeno al negocio basi co, que

formula una oferta de buena fe. El articulo 1,849 CC., otorga al
comprador el derecho de cuestionar la independencia y buena fe
del oferente, al requerirle que deposite, en efectivo, dentro de un
termino perentorio (3 dias), el precio mayor, para evitar en cierta
forma la posibilidad de colusion con el vendedor y demostrar que
su oferta es de buena fe. En nuestro criterio, el deposito del precio
mayor no garantiza la buena fe e independencia del oferente, ni
elimina la posibilidad de colusion entre el vendedor y el oferente,
pues nada impediria al vendedor utilizar a un pariente 0 a un
testaferro para ofrecerel precio mayory aun facilitar1es 1a cantidad
a depositar, con tal de rescindir una compraventa de 1a que el se ha
arrepentido. En nuestra opinion, el deposito debiera hacerse en un
banco 0 mediante consignacion en 1a Tesoreria del Organismo
Judicial, que nos parece serian los linicos medios de acreditarlo sin
lugar a dudas.

E1 otorgamiento a1 comprador de un derecho de preferencia,

es otro requisito esencial de este pacto, 10 que (como 10 sei'ia1a
205
Borda)41 implica comunicarle quien es el oferente y las condiciones
de la oferta, particularmente, el precio mayor. El articulo 1,848
CC. sefiala que debe "notificarsele al comprador el ofrecimiento del
precio mayor", notificaci6n que debe hacersejudicial 0 notarialmente
y contener por 10 menos la informaci6n antes sefialada. Como
consecuencia de dicha notificaci6n, el comprador requerini el
deposito del precio mayor por parte del oferente (arto. 1,849 CC.),
como condicion previa a que se active el pacto. La norma legal
citada no indica como y a quien debe hacerse ese requerimiento, si
al vendedor 0 al oferente y nos parece que debe ser judicial 0
notarialmente y al vendedor, pues el oferente es un tercero en la
relaci6n derivada del pacto. Si el tercero oferente efectua el
deposito, dentro del termino de tres dias, contado desde la
notificacion del requerimiento al vendedor, el pacto se extingue;
pero si el tercero cumpliere con hacerlo, se activa el pacto y el
comprador debe decidir si ejercita 0 no el derecho de preferencia.
Tal como antes se sefia16, nuestro Codigo no regula el ejercicio del
derecho de preferencia, pues no indica plazo para el efecto y si en
la redacci6n del pacto se omitio determinarlo, habria que ocurrir a
juez para que este 10 fije. El transcurso del plazo de ejercicio del
derecho de preferencia (sea convencional 0 judicial), provoca su
extincion, 10 cual abre el camino para que el comprador pueda
solicitar la rescision del contrato de compraventa. Por el contrario,
si el comprador ejerce el derecho de preferencia y acepta pagar la
diferencia para completar el precio mayor, quedaria por definir
dentro de que plazo debe hacerlo (cosa que el C6digo calla), pues si
el comprador incumple con ese pago, cabria la posibilidad de
plantear la rescision del contrato.

El pacto de mejor comprador 0 de adicion al dia es muy poco

usado en Guatemala, posiblemente porque no es conocido, pero
para el caso de que llegare a utilizarse, nos permitimos sefialar la
necesidad de suplir mediante estipulaciones contractuales, las
deficiencias y lagunas de su regula cion legal.

d) Venta al Gusto y a Prueba: Doctrinariamente se

discute si la venta al gusto y la venta a prueba, son 0 no 10 mismo,
pues en ambas el comprador tiene el derecho de degustar, probar
y examinar la cosa vendida, dentro de un plazo, para poder decidir

41 Burda. Op. cit., p ug. 314 y siguicntes.

206
si la compra 0 no. Borda,42 sostiene que se trata de dos diferentes
modalidades de compraventa, que son fundamentalmente distintas,
pues mientras la ad gustum confiere al comprador un derecho de
aceptaci6n 0 rechazo absoluto, que puede ser ejercido a su libre
arbitrio sin ningtin genero de restricciones, la venta a prueba 0
ensayo (a satisfacci6n del comprador) s610 confiere al adquirente
una facultad sin duda muy amplia de apreciaci6n, pero debe ser
ejercida dentro de los limites razonables y de buena fe; de tal modo
que si el vendedor prueba que la cosa tenia todas las cualidades
prometidas, el comprador no puede rechazarla. Le contradice
L6pez de Zavalia,43 quien indica que ambas modalidades son
especies del mismo genero ("venta a satisfacci6n del comprador")
y que "no hay razon alguna ... para tratar, como 10 hacen algunos
de nuestros autores, por separado la venta ad gustum, de la venta
aensayo ... Ello s610 sirve para complicarindebidamente el problema,
y para crear, ya consciente, ya subconscientemente, la idea de que
se trata de tipos de venta radicalmente distintos".

Nuestro C6digo (arto. 1,799 CC.), regula la compraventa de

"cosas que se acostumbra comprar al gusto 0 que las partes
convienen sujetar a prueba antes de comprarlas", como si se
tratara de una y la misma y las sujetas al mismo regimen: CD el
comprador tiene un termino de tres dias a contar de la recepci6n de
la casa (salvo estipulacion en contrario), para decidirse; y (II) no
hay compraventa en tanto el comprador no quede satisfecho y
manifieste su aceptacion.

Pero la situaci6n es aun mas grave en el caso de la venta al

gusto, porque normalmente no se origina de un pacto acordado
por las partes y estipulado en el contrato, sino de la calidad
de las cosas objeto del negocio, de ahi que el arto. 1,799 CC. se
refiere a "las cosas que se acostumbra comprar al gusto". La
compra al gusto 0 a prueba, se utiliza normalmente en operaciones
comerciales en relacion a generos, ropa, vehiculos usados, etc., en
las que no se acostumbra redactar un documento para hacer
constar el convenio que se ha celebrado y detalle las modalidades
del mismo. En tales condiciones, el legislador debe ser mas

42 Borda. Op. cit., prig. 331.

43 LOpez de Za valfa. Op. cit., prig. 221.

207
cuidadoso y debe tambien regular con mas detalle la instituci6n y
las obligaciones de las partes.

8i debemos reconocer que el enfoque de nuestro C6digo evita

dudas en cuanto a la naturaleza del negocio juridico, pues nos
sefiala que las cosas no se consideraran vendidas, sino que
hasta que el comprador quede satisfecho, 10 que nos lleva a la
conclusi6n de que en la "venta al gusto 0 a prueba", no existe
contrato, sino una simple oferta de contrato 0 policitacion,
que se perfecciona con la aceptacion del comprador (artos.
1,521 y siguien tes CC .). Por ello, no estamos frente a una modalidad
del contrato de compraventa (puesen tanto el compradormanifiesta
su aceptaci6n de la cosa, todavia no hay contrato), sino ante una
modalidad de proposici6n de contrato, en donde el receptor de la
oferta (para nuestros prop6sitos, el futuro comprador) tiene tambien
el derecho de probar, degustar 0 examinar la cosa, antes de
manifestar su aceptacion y perfeccionar asi el contrato.
Rechazamos la idea de que se trate de un contrato de compraventa
sujeto a condici6n resolutoria, por tres razones principales: (1) la
"insatisfacci6n" del vendedor no pone fin al contrato, sino que es la
"satisfacci6n" de este, la que da nacimiento al contrato (arto. 1,799
CC.); (II) no existe contrato que resolver si el comprador no queda
satisfecho; y (III) es nula la condici6n cuyo cumplimiento depende
del todo de la voluntad del obligado (arto. 1,272 CC.).

Autores extranjeros (Borda, Lopez de Zava1ia, Mazeaud),

discuten si en sus paises la venta al gusto y la venta a prueba son
negocios sujetos a condici6n suspensiva 0 si se trata de una
promesa unilateral de compraventa. Los autores Borday L6pez de
Zavali'a44 son de opini6n de que los contratos de compraventa a
satisfacci6n del comprador son sujetos a condici6n suspensiva y se
perfeccionan cuando el comprador manifiesta su satisfacci6n.
Borda45 cita a Machado, Garo y al C6digo Civil Frances (arto. 1587)
yal italiano (arto. 1,520), como postuladores de la teoria de que la
ventaal gusto 0 a prueba es una promesa unilateral de compraventa,
cuando dice "para algunos autores, no hay en este caso una
compraventa en sentido propio pues no existe consentimiento del

44 Borda, L6pez de Zavalfa . Op. cit., pag. 325 y 222.

45 Borda. Op. cit., pag. 325.

208
compradorrespecto de uno de los elementos esenciales del contrato,
como es la cosa vendida; todo 10 que hayes una promesa unilateral
de venta, en virtud de la cual el vendedor esta obligado a poner a
disposici6n la cosa ofrecida para que la pruebe y a vendersela si este
la acepta". Sin perjuicio de 10 que dichos autores y sus respectivas
legislaciones puedan decir, creemos que el negocio no puede estar
sujeto a condici6n suspensiva, pues como tantas veces 10 hemos
indicado el cumplimiento de las obligaciones 0 prestaciones
esenciales del contrato no pueden constituir condici6ny tampoco se
trata de una opci6n de venta, pues la aceptaci6n del comprador no
da lugar a la celebraci6n de un nuevo contrato, sino al
perfeccionamiento del contrato de compraventa.

La facultad de probar 0 degustar la cosa es, en nuestra

opini6n, absoluta y como bien 10 sefiala Borda, cuando cita a
Baudry Lacantinerie y Saignat,46 "no se trata de que las cosas
tengan 0 no las calidades habituales, seglin dictamen de peritos
sino que tengan exactamente aquellas que s610 el comprador puede
apreciar. Y en cuanto al peligro de que el comprador rechace de
mala fe una mercaderia manifestando no gustarle 10 que en
realidad Ie place ... , el vendedor ha aceptado voluntariamente
correr ese riesgo y de nada puede quejarse". A ello, podemos
agregar que como en la venta al gusto 0 a prueba, todavia no hay
contrato, sino simple "proposici6n de compraventa", lana aceptaci6n
de la oferla por parte del posible comprador, no requiere de
justificaci6n, ni puede resultarle responsabilidad, aun si actua
caprichosamente 0 de mala fe.

Nuestra interpretaci6n del enfoque de nuestro C6digo Civil,

en cuanto ala naturalezajuridica de la venta al gusto 0 a prueba,
resuelve en forma clara todos los problemas que derivan de la yen ta
al gusto 0 a prueba, en cuanto al riesgo de la cosa, la muerte 0
incapacidad sobreviniente del comprador, la calidad en que el
posible comprador tiene la cosa en tanto la pruebay las consecuencias
de la aceptaci6n 0 no de la cosa, etc., con solo aplicar las normas
generales de la contrataci6n civil.

e) Venta sobre Muestras: Nuestro C6digo (arto. 1,800,

primerparrafo), la tipifica como una compraventa sujeta a condici6n

46 Baudry Lacantinerie y Saignat. Op. cit., pag. 327.-

209
resolutoria: que las cosas no resulten conforme a las muestras. El
segundo parrafo del articulo 1,800 CC., se refiere al contrato en
donde se estipula el uso que se dara a la cosa, sefialandose que la
cosa debe corresponder a ese uso, 10 que nos hace intuir que si la
cosa no resultara util, por defectos 0 deficiencias que Ie impidan
servir adecuadamente las necesidades del comprador, el contrato
se regiria por las mismas norm as de la venta sobre muestras,
regulada en el primer parrafo de este articulo.

Debemos dejar sentado que, en nuestra opinion, no existe

condicion resolutoria en este caso, sino operacion del "pacto
comisorio" por falta de entrega de la cosa convenida. No estamos
aca ante un acontecimiento futuro e incierto del que dependa el
contrato, sino del incumplimiento de la prestacion a cargo del
vendedor, al no entregar la cosa de las cualidades requeridas.

A diferencia de la venta al gusto 0 a prueba: (1) en la venta

sobre muestras si existe un contrato; (II) la aceptacion 0 no de las
cosas por el comprador, no depende de su gusto 0 capricho, sino de
que estas tengan la cali dad convenida; (III) el comprador que no
acepta la cos a, puede ser forzado judicialmente a aceptarla, si se
prueba que la misma se ajusta a la muestra; y (IV) la resolucion
injustificada del contrato por el comprador, Ie acarrea
responsabilidades ante su vendedor.

Tanto en la venta sobre muestras, como en la venta de cosas

destinadas a un uso determinado, es necesario dejar constancia
clara en el contrato de esas circunstancias y definir e identificar la
muestra-tipo 0 el uso a que se destinara la cosa.

Por eno, la venta sobre muestras, produce todos los efectos de

una compraventa normal, pero si las cosas no resultan conforme a
las muestras, 0 resultan inutiles para los fines a que el comprador
las destinaria, procederia plantear la resolucion del contrato por
falta de entrega, en aplicacion del pacta comisorio tacito.

f) Pactos Relativos alArea de Inmuebles: Normalmente,

en Guatemala, los terrenos se compran a un "precio por medida"
(usualmente, la vara cuadrada, que equivale a 0.6989 metro
cuadrado) 0 a precio cerrado y las partes pactan el precio en esa
forma. Sin embargo, en las escrituras de compraventa, el Notario
se limita a identificar el inmueble objeto del contrato, mediante su

210
inscripcion registral. En otras ocasiones, se menciona el area
registrada dentro de la dausula de identificacion del inmueble y en
otras (que son las men os), se hace referencia al area real 0 a la
medida actual del inmueble. i.Que ocurre y como se resuelven los
problemas, cuando el area real no coincide con la pactada, la que
sirvio de base a la determinacion del precio 0 a la de la inscripcion
registral del inmueble? Analizaremos, a continuacion, cada una de
esas alternativas:

1) Compraventa sin indicacion de area: El contrato comprende

la venta del terreno nistico denominado "San Luis", situado en la
Aldea El Rico, jurisdiccion de Asunci6n Mita, Departamento de
Jutiapa, inscrito en el Registro con el No. XXX, folio YYY del ZZZ
del Departamento de Jutiapa, por un precio de Q.10,000; 0 la venta
de la casa situada en la 16 Avenida No. 14-38, Zona 11 de la ciudad
de Guatemala, inscrita en el Registro con el No. AAA, folio BBB del
Libro CCC del Departamento de Guatemala, por un precio de
Q.25,000. En cualquiera de esos casos, se ha pactado un precio, por
un inmueble determinado, sin indicaci6n, ni referencia a su area.

i.Que ocurriria si el terreno nistico San Luis, que segtin su

inscripci6n registral tiene un area de 4 hectareas, resulta tener solo
3.5 hectareas 0 si la casa No. 14-38 de la 16 Avenida, Zona 11 de la
ciudad de Guatemala, resulta tener mas de 100 metros cuadrados
de excesos (area real en exceso de la registrada)?

La doctrina consultada (Borda, L6pez de Zavalla, Mazeaud,

Alessandri, etc.), tjpifican esa venta como ad corpus, por 10 que las
partes no pueden reclamarse reciprocamente en caso de defecto 0
exceso de area. Lo que se vendio en los indicados contratos, fue el
terreno nistico "San Luis" 0 la casa No. 14-38 de la 16 Calle, Zona
11 de la ciudad de Guatemala y se presume que si las partes no
consignaron area en el contrato 0 no refirieron la fijaci6n del precio
a una unidad de medida determinada, estuvieron a 10 que resultare
dentro de los linderos visibles de los inmuebles.

El articulo 1,820 CC., nos permite llegar a esa misma

conclusion, pues su primera parte dice: "si la venta fuera de bienes
inmuebles y se hubiese fijado su area, 0 a razon de un precio
por unidad de medida, el comprador esta obligado a pagar 10 que
se halle de mas y el vendedor a devolver el precio de 10 que se
encuentre de menos .. ." Dicha norma nos sefiala como premisa 0

211
presupuestojuridico para efectuar ajustes al precio, por deficiencias
o excesos de area, que en el contrato se haya fijado area 0 un precio
por unidad de medida, por 10 que al omitirse dicha especificacion,
no cabria reclamos p~r el hecho de que el area real del mismo, no
coincida con la que muestra el registro.

2) Compraventa son Indicacion de Area: En el contrato de

compraventa del terreno "San Luis" se indicoque el area del mismo
era de 26 hectareas y que el precio era de Q.26,000 y en la venta de
la casa No. 14-38 de la 16 Calle, Zona 11 de la ciudad de Guatemala,
se consigno que dicho inmueble tenia un area de 1,400 metros
cuadrados y que el precio del terreno era de Q.140,000; perc resulta
que al medirse los mismos, el terreno "San Luis" solo tiene 24
hectareas y que la casa de la Zona 11, tiene 1,630 metros cuadrados.

Por el solo hecho que en la escritura se haya consign ado el

area de los inmuebles Carto. 1,820 CC.), cualquier diferencia de
area que Begue a determinarse entre la consignada en el contrato
y la real, da lugar a ajustes, por 10 que el vendedor del terreno "San
Luis" tendria que reembolsar al comprador, la suma de Q.2,000 por
la deficiencia de area, a razon de Q.1,000 por hectarea y el
comprador de la casa de la zona 11, deberia pagar al vendedor un
complementodeQ.23,000porelareaqueresultodemas. Nadadice
el Codigo Civil acerca de como se puede ejercer ese derecho y nos
parece que es qui en resulte acreedor el que puede requerir ala otra
parte el pago del diferencial de precio.

Si el comprador no pudiere pagar la diferencia de precio al

vendedor, inmediatamente que este Ie requiera, el vendedor esta
obligado a darle un plazo razonable para ella; pero si el vended or
se negare, puede el comprador acudir a un juez para que este fije
un plazo, que no excedera de tres meses con tados desde la aprobacion
de la medida, para el pago del complemento Carto. 1,822 CC.). Como
veremos adelante, el derecho a percibir el complemento de precio
por diferencia de area, caduca en un ano, desde la fecha de la
escritura, 0 del dia fijado por las partes para la realizacion de la
medida, por 10 que en el caso de determinarse la existencia de
excesos, el vendedorpodria requerir al compradorel pago del precio
de los mismos, 11 meses despues de la fecha de la escritura 0 de la
medida. Sin embargo, en caso el vendedor no Ie concediere un
termino razonable para el pago del complemento del precio y
solicitare el comprador la fijacion judicial de un plazo, el juez no

212
podna concederselo, si la medida habia sido ya aprobada por las
partes; por 10 que se debiera solicitar conjuntamente la aprobaci6n
judicial de la medida y la fijaci6n del plazo prudencial para el pago
del saldo del precio.

Cabe agregar que nada dice el C6digo sobre la formay el plazo

para el reembolso del precio, por parte del vendedor, en caso se
determinare un faltante de area, por 10 asumimos que de acuerdo
con el articulo 1,820 CC., 10 fijana el juez a qui en se acuda.

Sin embargo, el articulo 1,822 CC. preve que si el faltante 0

el exceso de area exceden del 10% de area fijada en el contrato, el
comprador tiene la opci6n de pagar el precio del exceso, exigir al
comprador el reintegro del precio correspondiente al area faltante
o rescindir el contrato. Llamamos la atenci6n en el sentido de que
los derechos senalados corresponden unicamente al comprador (0
sus sucesores) y que este, a su discreci6n, podra elegir una de esas
tres, pero que si fuere omiso en hacer la elecci6n, el vendedor podra
pedir judicial men te la fijaci6n de un plazo para que 10 haga y si aun
asi no 10 hiciere, la eleccion correspondera al vendedor (arto. 1,340
CC.).

La accion para reclamar el ajuste de precio por faltantes 0

excesos del area real de un inmueble, en relaci6n a la extension
fijada en el contrato, caduca en el plazo de un ano, a contar de la
fecha del contrato 0 del dia fijado por las partes para realizar la
medida.

3) Compraventa con Precio por Unidad de Medida (con 0 sin

referencia a un area): El precio del inmueble se ha establecido, en
este caso, a base de unidad de superficie (Q.100 pormetro cuadrado
o Q.10,000 por manzana) y se nos pueden presentar dos casos:

(l) que en la escritura se haya senalado un precio por unidad

de medida y que adenuis se haya indicado el area del
inmueble; 0

(II) que en la escritura se haya senalado un precio por unidad

de medida y que no se haya indicado el area del inmueble.

En el primero de los casos, cualquier faltante 0 exceso en el

area r eal, en relacion al area indicada en el contrato, da lugar a un

213
 - .

ajuste del precio, a calcularse de acuerdo con el fijado a cada

unidad. Las normas del C6digo Civil (artos. 1,820 al 1,822)
relativas ala compraventa con indicaci6n de area, serian aplicables
a este caso Ner parrafo 2 que antecede).

Si en el contrato se especifica el precio por unidad de medida,

sin indicarse un total 0 un area del inmueble, nos encontramos ante
un caso de venta ad mesuram, cuyo precio se determinara cuando
se realice la medida. El precio es, en este caso, determinable, de
modo que habra que multiplicar el precio por unidad de medida, por
el mimero de unidades de medida que de la men sura, para el
establecer el precio. No hay, en este caso, la posibilidad de realizar
ajustes al precio por deficiencias 0 excesos, pues no se indic6 area
o se dijo que el area era determinar, como base para llegar a la
fijacion del precio.
4) Compraventa con 0 sin Indicaci6n de Area, pero con
referencia a linderos: El articulo 1,823 CC. trata esta modalidad
de compraventa como si fuere ad corpus, es decir, sin garantia
alguna de area y la obligaci6n del vendedor es entregar "todo 10 que
este comprendido dentro de dichos linderos, aunque haya exceso
o disminuci6n en las medidas indicadas en el contrato".

De modo que por el solo hecho de defmir en el contrato los

linderos del inmueble, la compraventa se convierte en ad corpus
y el vendedor cumple suobligaci6n entregando el area comprendida
dentro de los linderos senalados, perdiendo por ello las partes el
derecho de rec1amar por faltantes 0 excesos del area real del
terreno, sobre la mencionada en el contrato 0 en el registro.

g) Pacto de Reserva de Dominio: L6pez de Zavalia47

define la compraventa con pacta de reserva de dominio, como
aquella "que se realiza estipulando las partes que el vendedor se
reserva el dominio de la cosahasta la verificaci6n de un determinado
hecho, consistente general mente en el pago integro del precio por
parte del comprador" (Op. cit., pag. 262). Arturo Valencia Zea,48
define como "reserva de dominio, el pacto entre vendedor y

47 L6pez de Zavalfa. Op. cit., pag. 262.

48 Arturo Valencia Zea. Derecho Civil, Torno IV, de los Contratos, pag. 106.
Edit. Temis, Bogota.

214
comprador por el cual, a pesar de la entrega de la cosa mueble al f
comprador, la propiedad sobre la misma continua perteneciendo al ~
vendedor, hasta el pago total del precio".

De los conceptos anteriores, podemos extraer las

caracteristicas especiales de este pacto: (1) es una venta en la que,
en virtud de convencion expresa, se difiere la transmision del
dominic de la cosa al comprador; (II) el vendedor continua siendo
el propietario de la cosa, hasta que el comprador completa el pago
del precio 0 se realiza la condicion a que se haya sujetado el contrato
y (III) la ten en cia de la cosa puede tenerla el compradory, en efecto,
es usual que asi suceda.

Normalmente, el pacto de reserva de dominio se utiliza en las

ventas a plazos, como la forma mas facil de garantizar al vendedor
la recuperacion de la posesion de la cosa vendida, en caso de
incumplimiento del comprador en el pago del precio. En ese
sentido, la reserva de dominic presenta ventajas sobre los medios
usuales de garantia, como la hipoteca y la prenda, pues como en
aquella el dominic no hapasado al comprador, no hay necesidad de
resolver lacompraventa, nide acudir a un procedimientoiComplicado
y largo como el remate del bien pignorado 0 hipotec~d.o, sino que
solo se trata de que el vendedor recobrela posesion d~ la cosa, para
10 cua! existe un procedimiento mucho mas senciltO y expediw
(artos. 229, inc. 2 y 244 CPCYM).

La doctrina discute muy ampliamente la naturalezajuridica

de este pacta y existen varias corrientes al respecto: (I) la que 10
considera como un "derecho de prenda"; (II) el pacta como "condicion
suspensiva"; (III) el pacta como "condicion restflutoria";y (IV) como
modalidad del pacto comisorio expreso.

(1) El Pac to de Reserva de Dominio como un Derecho de

Prenda: La unica semejanza 0 base que pudiera existir para
asimilar la reserva de dominio al derecho de prenda, derivaria de
que ambos tienen por fin dar una seguridad 0 garantia al acreedor
de una obligacion; pero ella en nuestra opinion no puedejustificar
el que se busque la naturaleza juridica de ese pacta en el derecho
de prenda, pues existen graves y sustanciales diferencias, que
impiden esa asimilaci6n.

Para no sefialar, sino algunas: (1) al derecho de prenda es un

215
derecho real, en tanto que la reserva de dominic es una convenci6n;
(2) el deudor 0 un tercero es el propietario de la cosa pignorada, en
tanto que el propio acreedor (vendedor) y propietario de la cosa, la
sujeta al pacto; (3) en la prenda sin desplazamiento, el deudor se
convierte en depositario de la cosa y la posee en esa calidad, en
tanto que el comprador con reserva de dominio, la posee como
poseedor inmediato (arto. 613 CC.).

Por esos y otros motivos, rechazamos esa tesis, la que no

puede tener cabida en nuestro derecho.

(II) EI Pacto de Reserva de Dominio como Condici6n

Suspensiva: Tampoconos parece acertadaesta te~na, que encuentra
en ese pacta una condici6n que suspende uno de los efectos
fundamentales de la compraventa: la transferencia de dominio,
hasta el pago del precio.

Criticamos esta teoria, porque: (a) el condicionante de la

transferencia de dominic seria el pago del precio, de modo que
cubierto este, se realizana la condici6n y el dominio se transfiere
al comprador. En nuestra opini6n, el pago del precio por parte del
compador no puede constituir condici6n (ni suspensiva, ni
resolutoria), pues como reiteradamen te hemos indicado, el elemento
esencial del contrato no puede constituir condici6n, aparte de que
el pagar 0 no el precio queda a la voluntad del comprador y carece
de la incertidumbre caractenstica de las condiciones (artos. 1,269
y 1,272 CC.); (b) el articulo 1,834 CC. establece la validez de la
compraventa con pacto de reserva de dominio, "mientras el
comprador no pague el precio 0 no se realice la condici6n a que
las partes sujetan la consumaci6n del contrato", 10 que en
nuestra opini6n aclara que los efectos del pacto pueden depender
de la realizaci6n de una condici6n suspensiva. No podemos
concebir c6mo, si el pacto en si con stituye una condici6n suspensiva,
se pueda hacer depender sus efectos de la realizaci6n de otra
condici6n suspensiva; (c) como bien 10 sefiala Mazeaud,49 "vender
bajo la condici6n suspensiva de que se pagani el precio, no es
concluir una compraventa condicional, sino una compraventa pura
y simple; porque, en toda compraventa, el comprador esta obligado
a pagar el precio"; y (d) si 10 unico que esta sujeto a condici6n es la
transmisi6n de dominio y los demas efectos del contrato no estan

49 Mazenud. Op. cit., pug. 220.

216
sujetos a condici6n, i,que ocurre si el comprador no paga el precio?
En algtin momento detenninado, podemos decir que la condici6n
ha fracasado y tener por 10 tanto por aniquilado el derecho a obtener
la transmisi6n del dominio. Si afinnamos que el resto del contrato
sigue y que el comprador debe seguir pagando el precio faltante,
resulta absurdo e inicuo negarle la transmisi6n del dominio cuando
pague todo, pero si se 10 acordamos i,d6nde queda la condici6n? Y
si por ser congruentes, suponemos que cuando la condici6n fracasa,
el contrato integro cae, i,de d6nd-e se saca que este es
incondicionado?50

(III) EI Pacto de Reserva de Dominio como Condici6n

Resolutoria: Fundamentalmente los mismos motivos expuestos en
el parrafo anterior, en cuanto a asimilar el pacta de reserva de
dominio a una "condici6n suspensiva", se aplicarian tambien a esta
tesis, aparte de que el contrato sujeto a condici6n resolutoria, surte
todos sus efectos en tanto ocurre la condici6n que Ie da fm (arto.
1,581 CC.) y en la compraventa con pacto de reserva de dominio,
el contrato no es traslativo de dominio 0, en otras palabras, no
produce uno de los efectos esenciales inherentes al mismo, sino
hasta que se cumple con el pago del precio 0 se realiza la condici6n.

(IV) El Pacto de Reserva de Dominio como Modalidad

del Pacto Comisorio Expreso: Esta es, en nuestra opini6n, la
tesis mas aceptable sobre la naturalezajuridica de esta instituci6n,
pues creemos que es claro que la reserva de dominio no constituye
condici6n y, como dice Mazeaud,51 "es una compraventa pura y
simple, pero acompaiiada a la vez de un pacta comisorio 0
clausula resolutoria y de una convenci6n que retrasa la
transmisi6n de la propiedad, hasta el pago de la totalidad
del precio".

Es asi facil descubrir la esencia del pacta y de los efectos que

produce, sin involucramos en construccionesjuridicas debiles y, en
consecuencia, deducimos que aun si las partes han convenido en la
reserva de dominio, el contrato se ha perfeccionado desde que las
partes han convenido en la cosay el precio, aunque mediante dicho

50 L6pez de Zavalfa. Op. cit. , pag. 265.

51 Mazeaud. Op. cit., pag. 220.

217
pacto se difiera la transmision de la propiedad y que en caso de
realizarse el pacto comisorio, existe la obligacion del vendedor de
restituir aunque sea en parte, el precio recibido. Por 10 tanto, 10 que
con anterioridad hemos comentado en cuanto al pacto comisorio,
sena aplicable ala compraventa con pacto de reserva de dominio,
teniendo presentes por supuesto las limitaciones que contienen los
articulos 1,846, 1,837 y 1,838 CC. y que con anterioridad se han
comentado.

Definida asi la naturaleza juridica del pacto, pasaremos a

analizar sus caracteristicas y modalidades:

a) A diferencia de otras legislaciones (p. ej. Colombia, en

don de se permite unicamente en cuanto a bienes muebles 0
Argentina, que la permite linicamente en relacion ainmuebles), en
nuestro medio el pacto de reserva de dominio puede utilizarse,
tanto en la compraven ta de bienes muebles, como en la de inmuebles,
aunque el pacto es mas comlin y usual en las ventas por abonos de
bienes muebles, tales como vehiculos, radios, televisores, equipos
de computacion, maquinas de coser, etc. (arto. 1,835 CC.). Dicha
norma ademas requiere la inscripcion registral del pacto, cuando
se trata de bienes muebles identificables 0 de inmuebles, de modo
que la "rescision 0 resolucion producira efectos contra tercero que
hubiere adquirido los bienes de que se trate", reiterando as! uno de
los efectos de la publici dad registral.

La venta de bienes muebles no identificables, con pacto de

reserva de dominio, no puede sujetarse a inscripcion registral y
dicho pacto no puede hacerse valer contra un tercero de buena fe
que haya adquirido tales bienes.

b) Al completarse el pago del precio 0 realizarse la condicion

suspensiva a que la transferencia de dominio queda sujeta, esta se
realiza automaticamente, sin necesidad de ulterior declaracion
(arto. 1,834 CC.). En nuestra opinion, la transferencia de dominio
surte sus efectos desde que se cum pIe con el pago del precio 0 se
realiza la condicion y no tiene efecto retroactivo.

c) Como se ha explicado antes, el pacto de reserva de dominio

es particularmente util y se incluye normalmente en las
compraventas por abonos (es decir, aquel1as en donde el precio se
va pagando mediante amortizaciones periodicas); aunque no es un

218
pacto limitado a ese tipo de compraventas. De conformidad con el
articulo 1,834 CC., el pacta de reserva de dominio puede utilizarse
tambien en las compraventas condicionales, por 10 que el pago del
precio por abonos, no es esencial para la validez del pacto.

d) Es usual (aunque no esencial), que la posesion y uso de la

cosa vendida se traslade al comprador. Se discute en doctrina en
que calidad posee la cosa el comprador, pues atin no se Ie ha
transmitido el dominio (por 10 que no es su propietario), tampoco
tiene que pagar renta por el uso (por 10 que no seria arrendatario),
ni se encuentra en la posicion de un mutuario 0 comodatario. En
nuestra opinion, el comprador es un poseedor temporal inmediato
de Ia cosa, que la posee para el vendedor (arto. 613 CC.), en tanto
se Ie transfiere el dominio. Mediante pacto, se puede tambien
diferir la entrega de la cosa al comprador, hasta tanto se haya
completado el pago total 0 de cierta parte del precio (arto. 1,840
CC.).

e) Como el comprador no tiene el dominio de la cosa, no Ie es

dable enajenarla, ni constituir sobre elladerechos reales de garantia
(arto. 1,834 CC.), ni la puede dar en arrendamiento (1,881 CC.), ni
en comodato (1,958 CC.), sin con tar con autorizacion del vendedor.

f) Se discute quien corre con el riesgo de la cosa, en tanto se

perfecciona la transferencia de dominio y a falta de pacto.
Te6ricamente, el riesgo de la cosa la debiera man tenerI 0 el vendedor,
de acuerdo con la norma de res perito domino y ya que el se ha
reservado el dominio de la cosa, 16gico y justo es que corra con el
riesgo de que esta sufra dafios 0 desaparezca por caso fortuito 0
fuerza mayor. Sin embargo, el articulo 1,813 CC., que es aplicable
a todas las compraventas en que no se haya pactado 10 contrario,
hace recaer el riesgo de la cosa "sobre el contratante que tenga la
posesi6n material y el uso de la misma", que en nuestro caso seria
el comprador.

g) Nuestro C6di go (arto. 1,838 CC.) tambien hace recaer

sobre el comprador, "todos los gastos de uso, conservaci6n y
reparaciones de la cosa mueble, a si como el pago de impuestos y
licencias", por 10 que en las ventas de bienes muebles (identificables
o no), con pacta de reserva de dominio, es responsabilidad del
comprador el cuidado y mantenimiento de la cosa, asi como el pago
de impuestos que recaigan sobre la misma 0 su uso (por ejemplo, el

219
impuesto de circulaci6n de vehiculos) y la obtencion de licencias. El
C6digo Civil no contiene norma expresa alguna, en cuanto a los
gastos de conservacion y uso de las cosas inmuebles que son objeto
de pacto de reserva de dominio, aunque el articulo 1,839 CC. obliga
al comprador a indemnizar al vendedor por los danos que haya
sufrido la cosa y a entregarle los frutos 0 rentas percibidos, en caso
de resolucion del contrato, 10 cual nos hace deducir que como
poseedor inmediato y temporal de la cosa, el comprador debe
cuidarlay mantenerla en el mismo estado en que la recibi6 y cubrir
por su cuenta todos los gastos que sean necesararios para ello.

h) En el capitulo relativo al Pacto Comisorio Tacito, hemos

comentado las particulares norm as que contienen los articulos
1,836,1,837,1,838 y 1,839 ce., en la compraventa por abonos y con
pacto de reserva de dominio, por 10 que nos referimos a 10 alIi
expuesto. Sin embargo, en el caso de que se pacte que la cosa no Ie
sera entregada al comprador, sino hasta que pague la totalidad del
precio 0 un determinado ntimero de abonos y el contrato se resuelve
"el vendedor devolvera las sumas que haya recibido y los intereses
legales si no estuvieren estipulados" (arto. 1,840 ee.), norma que
nos parece justa pues si el comprador no ha tenido el uso y la
posesi6n de la cosa, no hay raz6n para que el vendedor pueda
retener una parte del precio, como 10 permiten los articulos 1,836
y 1,837 ee.
i) Por otra parte, se confirm a el derecho del comprador por
abonos, en el caso de que la compraventa con reserva de dominic
sea resuelta por falta de pago del precio total, a recuperar por 10
menos una parte del precio pagado 00 cual se ha comentado antes),
declarandose nula toda "estipulaci6n de que el comprador perdeni
a favor del vendedor los abonos que hubiere efe ctuado, aunque sea
a titulo de multa 0 de retribuci6n por el uso de la cosa, salvo 10
dispuesto en el articulo 1,837" (arto. 1,841 ee.).

j) El articulo 1,842 ee., tien e en nuestra opinion la finalid ad

de hacer extensivas a los contratos de "leasing" 0 arrendamiento
con opci6n a compra, las normas que regulan las ventas por abonos,
con 0 sin reserva de dominio, contenidas en los articulos del 1,834
al 1,841 ee. EI "Leasing" 0 arrendamiento financiero y el
arrendamiento con opcion a compra, se han vuelto muy comunes,
como medios para poder adquirir un bien, despus de haberlo
tenido en arrendamiento por algtin tiempo y con la particularidad

220
de que una parte 0 la totalidad de las rentas se aplican al precio. A
falta de una legislaci6n especial sobre el "leasing" 0 el arrendamiento
con opci6n a compra, habra que tener presente esa situaci6n y, en
particular, las normas contenidas en los articulos 1,836, 1,837 Y
1,841 CC.

k) La responsabilidad objetiva en el caso de veruculos, por

dafios causados a terceros por el riesgo impllcito en el uso de los
mismos, corresponde en forma solidariamente mancomunada al
vendedory al comprador (0 quien con su autorizaci6n haya estado
conduciendo el vehiculo al causar el dano), de conformidad con el
articulo 1,651 CC. La reserva del dominio de la cosa, por parte del
vendedor, Ie obliga a responder como propietario del vehiculo, por
los danos que este haya causado a terceros 0 a propiedades de estos
(responsabilidades civiles), solidariamente con los "autores y
c6mplices".

PERMUTA

Concepto: Para L6pez de Zavalia,52 "el contrato de trueque

o permutaci6n tendni lugar cuando uno de los contratantes se
obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa, con tal que este
Ie de la propiedad de otra" y en la Ley 1, titulo 6 de la Partida 5
citada por Joaquin Escriche,53 se define la permuta como "el
contrato en virtud del cual se cede una cosa por otra".

El articulo 1,852 CC. define la permuta como "un contrato por

el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una
cosa, a cambio de la propiedad de otra. Cada permutante es
vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe a cambio;
y cada una es el precio de la otra."

Vemos que las definiciones que anteceden concuerdan

fundamentalmente en las caracteristicas de la permuta, como un
contrato de intercambio de cosas, en el que cada parte es a su vez
comprador de una cosa y vendedor de otra yen donde cada cosa es
el precio de la otra.

52 L6pez de Zavalfa, Op. cit., pag. 362.

53 Joaquin Escriche. Diccionario Razonado de Legislaci6n y Jurisprudencia,

Editorial Temis, Bogota, 1,977, tomo IV, pag.29B.

221
 Como bien sefiala Barbero,54 "la gran afinidad de este
contrato con la venta hace que sea minima su disciplina especial y
que haya de recurrir, en cambio, don de no haya incompatibilidad
(0 inaplicabilidad: por ejemplo, en todo 10 relativo al precio), a la
disciplina de la venta" y asi 10 reconoce nuestro Codigo Civil,
cuando en la parte fin al del articulo 1,852, dispone "este contrato
se rige por los mismos principios que el contrato de compraventa,
en 10 que fueren aplicables".

Por ello, nos limitaremos a analizar las caracteristicas

especiales de este contrato, frente a la compraventa, bajo la
concepcion de que los principios y reglas de esta son aplicables a la
permuta, exceptuando por supuesto aquellas que son incompatibles
o inaplicables".

Caracteristicas: El articulo 1,852 CC. hablade que mediante

la permuta, cada uno de los contratantes transmite la propiedad de
una cosa a cambio de la propiedad de otra.

EI termino cosa, debe interpretarse en forma amplisima, a

modo de inc1uir no solo los bienes materiales, sino tambien los
derechos, de modo que los derechos personales 0 reales puedan ser
objeto de permuta. De esa manera, seria permuta aquel contrato
por el cua} una persona transfiere la propiedad de un inmueble, a
cambio del usufructo de otro; 0 en don de una persona cede a otra
un credito, a cambio de un automovil.

Ahora bien, para los fines de la permuta, el dinero no se

considera cosa, pues si se transmite la propiedad de un escritorio
a cambio de una suma de dinero, no estariamos en presencia de un
contrato de permuta, sino de compraventa. Recordemos aCll que
segilll la definicion del articulo 1,790 CC ., el vendedor transfi ere la
propiedad de una cosa y el comprador se obliga a pagar el
precio en dinero.

Cuando se tran sfiere la propi edad de cosas a cambio de otras,

sin que medie dinero, nos encontramos ante una permuta simple
y no hay lugar a di scusion; pero puede darse el caso de que a cambio
de una cosa, se reciba otra y un "ribet e" en dinero, creandose una

54 Ba rbero. Op. cit. , pug. 79.

222
figura que se asemeja tanto ala permuta, como ala compraventa.
Es muy importante definir en que caso nos encontramos frente a
una permuta y cuando, ante una compraventa. El articulo 1,853
CC. ac1ara que sera perm uta aquella en que "la porcion estipulada
en dinero no llegue ala mitad del precio", 10 que constituye una
sana regIa salomonica. Por ello, la permuta siempre debe ser
estimada, asignandole un valor en dinero a cada uno de los bienes
permutados.

Barbero,55 plantea tambien la necesidad de que el pago "en

especie" 0 substancialmente en especie, haya sido asf pactado
originalmente, pues seria compraventa, aquel contrato que
considera la transmision de la propiedad de la cosa por un precio
en dinero, si el precio fuere pagado posteriormente mediante la
transferencia de dominio de un bien, por ejemplo, mediante una
adjudicacion en pago.

La permuta tiene una regulacion especial en el caso de

saneamiento, pues el que sufre eviccion de la cosa recibida 0 "la
devuelva por razon de sus vicios", puede rec1amar a su eleccion, del
otro permutante, ''Ia restitucion de la cosa que dio, si se halla min
en poder del otro permutante, 0 el valor de la cosa que se Ie hubiese
dado en cambio, con el pago de daiios y perjuicios" (arto. 1,854 CC.).
Vemos aqui que el permutante que sufrio eviccion 0 que ejerce la
accion redhibitoria, tiene la posibilidad de escoger cualquiera de
dos caminos: (1) la resolucion del contrato, con el resultado de que
el otro permutante debe devolverle la cosa que dio, 0 (II) el pago del
valor de la cosa que el recibio y, en ambos casos, daiios y perjuicios.
Para Lopez de Zavalia,56 el permutante que sufre eviccion, tiene
tres posibilidades: "Primera, la restitucion de la cosa que el evicto
di6, mas los daiios y perjuicios. Segunda, el valor de la cosa que el
evicto di6, mas los daiios y perjuicios. Tercera, el valor de la cosa
que el evicto perdi6, mas los daiios y perjuicios". Aunque el Codigo
Civil nuestro no regula sino dos de esas altemativas, creemos que
ello no excluye la posibilidad de que el permutante que sufre
eviccion 0 que plantea la accion redhibitoria, pueda reclamar el
valor de la cosa perdida, mas los daiios yperjuicios. Para determinar

55 Barbero. Op. cit., pag. 78.

56 L6pez de Zavalla. Op. cit., pag. 367.

223
 Fina1mente, en 10 que se refiere ala permuta de inmuebles,
debe senalarse que e1 impuesto de pape1 sella do y timbre se cubre
sobre el valor de la cosa permutada que tenga el mayor valor, seg'lin
la matricula fiscal 0 sobre el valor de la perm uta Csi este fuere
mayor) e igual norma se aplicara para el ca1culo del impuesto sobre
la compraventa y permuta de inmuebles Carto. 35 Dto. Legislativo
No. 1,153 - Ley de Contribuciones), de modo que fiscalmente se
reconoce que la permuta no es una dob1e compraventa, sino un s610
contrato que implica dos transmisiones reciprocas. En cambio, el
Reglamente del Impuesto al Valor Agregado, regula la permuta
como una doble venta, afectando a dicho impuesto cad a una de las
transferencias de dominio, 10 que resulta en creditos y debitos
reciprocos a cargo de cada parte Carto. 3 Acuerdo Gubernativo No.
907 -84), por 10 que se neutraliza el impuesto y el IVA deberia
cubrirse unicamente sobre el ribete en efectivo.

224