DERECHONOTARIALII Lectura1 PDF

Mdulo 1
Parte general
1. Los sujetos en el
instrumento notarial
1.1. Sujetos negociales y sujetos
instrumentales. Capacidad y
legitimacin. Representacin
Los sujetos pueden intervenir en el acto notarial de manera personal o por
medio de sus representantes, lo que desarrollaremos seguidamente. En
aquellos casos en los que el sujeto negocial e instrumental recae en la misma
personal y esta acta por s, es deber del escribano acreditar su identidad.
Para distinguir entre sujetos negociales e instrumentales hay que hacer primero
una diferenciacin entre negocio e instrumento. Cuando hablamos de negocio,
hablamos de contenido, de derecho material o sustantivo, cuando hablamos de
instrumento, hablamos de derecho formal, derecho notarial.
El negocio condiciona, impone ciertas clusulas al instrumento. El instrumento

produce efectos en el plano del negocio, es decir que estn interrelacionados.
El negocio puede vivir sin el instrumento (Ej. El boleto de compraventa), pero el
instrumento no puede existir sin el negocio, porque carecera de contenido. No
obstante, el negocio depende del instrumento pblico para causar plenamente
sus efectos. El instrumento pblico le agrega al negocio autenticidad.
Ahora, el sujeto, es la persona a la cual la ley atribuye un concreto derecho

subjetivo. O, dicho de otra manera, la persona se conecta a un derecho y
entonces tenemos un derecho subjetivo. Cuando esa conexin es actual
hablamos de que el sujeto es titular. Titularidad es entonces, la conexin actual
de un sujeto a un derecho.
La necesidad del trfico jurdico nos ha llevado a la posibilidad de ejercicio del

derecho sin tener la titularidad. A este poder de ejercicio, prescindiendo de la
titularidad, es a lo que modernamente se le llama legitimacin.
Como se observa, la legitimacin corre en planos paralelos con la titularidad; la

titularidad es lo sustantivo, el derecho de fondo, la legitimacin es lo formal, es
lo necesario para el ejercicio del derecho. Esta distincin entre titularidad y
legitimacin es de capital importancia para el notario ya que muchas veces
cuando se disponga a autorizar escrituras pblicas no va a estar presente el
1
titular del derecho, sino otra persona, la que tendr que acreditar su capacidad
de obrar, de celebrar el acto, esto es, que est legitimado. Esa legitimacin
puede provenir de un acto anterior de apoderamiento (poder) o de la ley (Ej.:
Ejercicio de la patria potestad). En el siguiente punto volveremos sobre este
tema.
Sujeto en el negocio. Cuando hablamos del sujeto en el negocio, hablamos de

parte, nos referimos a dos sujetos de derecho frente a frente en los dos
extremos de una lnea recta, es decir de una relacin jurdica. Pero parte no
quiere decir titular, el vendedor es parte en el contrato de venta y puede no ser
el titular, no ser el propietario de la cosa. Si no es el propietario de la cosa
habr que analizar si tiene legitimacin. Por lo que, podemos decir que parte es
cada una de las posiciones dentro de un negocio jurdico.
Parte simple y parte plural: Parte tampoco quiere decir persona, parte es cada
una de las posiciones del negocio, activa o pasiva (parte vendedora-parte
compradora), pero cada parte puede incluir a varias personas, que actan
juntas y comparten la misma titularidad. Ejemplo: dos personas copropietarias
de un mismo inmueble, lo venden a otra. Tambin puede ser que quin compra
lo haga en copropiedad.
Unilateralidad y pluralidad de partes: No siempre en un negocio jurdico va ha

haber dos partes, tambin tenemos los negocios jurdicos unilaterales, como el
testamento y plurilaterales como el prstamo con fianza en el cual tenemos
tres partes: deudor, fiador y acreedor.
Parte simple y parte compleja: Nos referimos a aquellas situaciones en que una
de las partes acta a travs de representante, como en el caso del mandante o
del tutor por ejemplo. Si bien estrictamente los representantes no son parte, a
ese conjunto formado por representante y representado se lo llama parte
compleja.
Sujeto en el instrumento: Las personas que intervienen en el instrumento son

los sujetos instrumentales, y se llaman comparecientes. No es lo mismo parte
(negocio) que compareciente (instrumento). El compareciente pertenece al
mundo de los hechos, la parte pertenece al mundo del derecho. Si bien en
muchos casos la misma parte es la que comparece, ambos conceptos coinciden
en una sola persona, esto tiene carcter circunstancial, no necesario, por lo que
la distincin no queda invalidada por esta circunstancia. La idea de
compareciente va indefectiblemente unida al hecho material de la presencia
fsica ante el notario. En definitiva los comparecientes son los que estn
presentes en la audiencia notarial. Este hecho de la presencia fsica de los
comparecientes, tiene que estar redactado en la escritura con nitidez, ya que es
una de las expresiones autnticas del notario.
2
Compareciente en nombre propio y compareciente en nombre ajeno: Esta
distincin tiene en cuenta la relacin entre compareciente y parte. Cuando el
que comparece es tambin parte, decimos que acta en nombre propio,
mientras que si el que comparece viene en representacin, estamos hablando
que lo hace en nombre de otro.
Compareciente simple y otorgante: Compareciente simple es quien presta su

conformidad a un relato, nicamente aprueba con su firma la fidelidad de la
narracin. Es propio de las actas. En cambio el otorgante presta su
consentimiento, al negocio y al instrumento, manifiesta su voluntad.
Capacidad y legitimacin
La capacidad es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. La

legitimacin es la cobertura jurdica del poder de hecho, es decir, es el poder
obrar en un caso concreto, por estar autorizado para ello, ya sea por la ley, por
un poder anterior a la celebracin del acto o por ratificacin posterior por parte
del titular del derecho.
Muchas veces nos encontraremos con personas que tienen capacidad de obrar
pero no estn legitimados para hacerlo. Por ejemplo: el tutor tiene capacidad
para comprar inmuebles, pero no est legitimado para adquirir bienes que
pertenezcan a su pupilo.
1.2. Formas de intervencin de los

sujetos. Instrumentos habilitantes.
Rgimen actual
En tal sentido, nos dice el nuevo artculo 306 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin que:
La identidad de los comparecientes debe justificarse por

cualquiera de los siguientes medios:
a) por exhibicin que se haga al escribano de documento

idneo; en este caso, se debe individualizar el documento y
agregar al protocolo reproduccin certificada de sus partes
pertinentes;
b) por afirmacin de conocimiento por parte del escribano1.
1 Art. 306. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
La exhibicin del documento idneo se refiere a la exhibicin de los
documentos contenidos en las leyes respectivas, o sea, documento nacional de
identidad. Sin embargo, nada obsta a que el notario, para alcanzar el
convencimiento en los casos que as lo requiera, puede valerse de cuantos
otros documentos tambin se consideren idneos para la justificacin de
identidad, aunque no sean los determinados por las leyes. En consecuencia,
podemos admitir la exhibicin de otros documentos que ayuden a la correcta
aseveracin, a saber; cdula policial, pasaporte, carn de conductor, tarjeta de
crdito, carn de socio del club, en fin, cuantos sean necesarios para probar la
buena y prudente diligencia notarial a la hora de cumplir con la exigencia legal.
Culmina la obligacin notarial agregando al protocolo, la reproduccin o copia
certificada en sus partes pertinentes.
Tambin encontramos previsto en la norma a los fines de la justificacin de

identidad del compareciente, la posibilidad de afirmacin de conocimiento del
escribano, algo tambin habitual en las escribanas con personas que concurren
asiduamente a consultar al profesional y donde, en razn del trato, se los exime
de las justificaciones mencionadas anteriormente, consignndose tal situacin
en la escritura respectiva (Cosola, 2014).
Ahora bien, muchas veces nos encontraremos con que el que comparece a
firmar la escritura no es el titular del derecho, es decir, que el sujeto negocial
no coincide con el sujeto instrumental.
Es en estos casos cuando aparece en escena el instituto de la representacin. La

representacin tiene lugar cuando una persona realiza un acto jurdico en
nombre de otra, de modo que la actuacin del representante implica la
actuacin del representado. Es decir, los efectos del negocio van a parar
directamente en cabeza del representado.
La representacin puede surgir:
de la ley (tutela- curatela-sistemas de apoyo)
de la voluntad de las partes (mandato)
orgnica (en nombre de una persona jurdica)
El notario debe examinar el instrumento que contiene la representacin, esto

es, el ttulo habilitante, para ver si es lo suficientemente amplio para habilitar al
compareciente a realizar el acto. Luego, el notario debe incorporar de alguna
forma el instrumento habilitante a la escritura del acto que se est por celebrar.
4
El actual artculo 307 del Cdigo Civil y Comercial establece que si el otorgante
de la escritura es un representante, el escribano debe exigir la presentacin del
documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al
protocolo2.
Asimismo, se establece la posibilidad de incorporar copia certificada del

instrumento cuando se trate de poderes para ms de un asunto o de
documentos habilitantes que hagan necesaria su devolucin.
En los casos en los que el instrumento habilitante fue confeccionado por el

mismo profesional o, en su caso, ya fue incorporado al protocolo de la
escribana en virtud de acto anterior, basta con mencionar esta circunstancia
indicando folio y ao. Vale tener en cuenta que es deber del escribano
comprobar mediante exhibicin del documento original que el mismo no ha
sido revocado.
Por ltimo, vale aclarar que, de acuerdo con el ltimo prrafo del art. 309, la
inobservancia de este requisito no acarrea la nulidad de la escritura pero puede
generar sanciones para el escribano interviniente.
Distintos casos de representacin y documentos habilitantes.
En el nuevo Cdigo Civil y Comercial se ha eliminado la antigua clasificacin

entre incapacidad de hecho absoluta y relativa; como as tambin las categoras
de menor impber (incapaz absoluto), menor adulto (incapaz relativo),
demente (incapaz absoluto) y sordomudo (incapaz absoluto) (Olmo, 2014). De
modo que, segn las sentencias, se deben determinar en cada caso los lmites
exactos de la incapacidad del sujeto.
El artculo 101 nos enumera los representantes en cada caso, as encontramos:
1) De las personas por nacer, sus padres.
2) De las personas menores de edad no emancipadas, sus

padres. Si faltan los padres, o ambos son incapaces o estn
privados de la responsabilidad parental, o suspendidos en su
ejercicio el tutor que se le designe.
3) De las personas con capacidad restringida, el o los apoyos

designados cuando conforme a la sentencia, estos tengan
representacin para determinados actos de las personas
5
incapaces en los trminos del ltimo prrafo del artculo 32, el
curador que se les nombre3.
4) El antiguo art. 141 del Cdigo Civil hablaba de los declarados insanos por
demencia, el cual fue remplazado en la actualidad por el artculo 32, en el cual
se habla de personas con capacidad restringida y con incapacidad.
En estos trminos se establece que la persona mayor de trece aos que

padece una adiccin o una alteracin mental permanente o prolongada, de
suficiente gravedad, siempre que estime que el ejercicio de su plena capacidad
puede resultar un dao a su persona o a sus bienes4 podr ser restringida en
su capacidad por sentencia judicial con designacin de los nuevos llamados
sistemas de apoyo del artculo 43.
A los fines de completar esta capacidad restringida, se incorpora esta nueva

figura de los sistemas de apoyo que conforme reza la norma, tiene por finalidad
facilitar a la persona que lo necesite la toma de decisiones para dirigir su
persona, administrar sus bienes y celebrar actos jurdicos en general5. Pueden
ser personas de confianza del interesado y la medida de su accionar deber
estar determinada en la sentencia que lo designe. Si lo considera necesario
podr ordenarse su anotacin en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las
personas.
5) En el caso de personas que se encuentren absolutamente imposibilitadas de

interaccionar con su entorno y expresar su voluntad por cualquier modo, medio
o formato, el ltimo prrafo del art. 32 establece que el juez debe declarar la
incapacidad y designarles un curador.
6) En el nuevo Cdigo (art. 48), la inhabilitacin del antiguo art. 152 bis ha
quedado circunscripta, nicamente, a los casos de prodigalidad. Como
consecuencia de la sentencia de inhabilitacin, la persona no podr otorgar
actos de disposicin entre vivos s, en cambio, los de ltima voluntad, sino
que deber para ello contar con un apoyo que la asista (art. 43).
Hay que resaltar que la asistencia que debe brindar el apoyo en los trminos
del art. 48 no se condice con otorgar el asentimiento para perfeccionar el acto,
sino que, por analoga, se aplicar lo dispuesto en el art. 38 del Cdigo con
relacin a las condiciones de validez de los actos y la modalidad de actuacin
del apoyo en dichas situaciones (Olmo, 2014).
A los fines del ejercicio notarial, el escribano deber solicitar la exhibicin de la

sentencia que declare la restriccin de la capacidad o en su caso la incapacidad.

6
Los recaudos que deber tener en cuenta para determinar el alcance de dicha
representacin estn expresados en el artculo 38, ya que dicha sentencia
deber determinar la extensin y alcance de la restriccin, estableciendo cules
son los actos para los cuales se encuentra inhabilitado y la designacin de
personas que cumplan funcin de apoyo o curador en su caso, sealando las
condiciones de validez de los actos especficos sujetos a restriccin y modalidad
de su actuacin. Se deja constancia en el Registro de Estado Civil y Capacidad
de las personas de tal circunstancia.
Asimismo, en el art. 44 se impone la nulidad de los actos celebrados por las

personas incapaces o con capacidad restringida que sean contrarios a lo
determinado en sentencia con posterioridad a su inscripcin. Este nuevo
sistema en relacin con la capacidad de las personas vara de acuerdo con lo
determinado en sentencia, es decir, ante el otorgamiento de un acto debemos
tener presente si la actuacin del representante se otorg en los trminos de
una sustitucin de voluntad (curador) o si se requiere el asentimiento del
mismo, el cual simplemente completa la voluntad de la parte principal en el
acto con carcter de asistente (sistema de apoyo).
Cabe aclarar que la figura contemplada en el antiguo artculo 153, en relacin

con el sordomudo que no sabe darse a entender por escrito, ha sido eliminada
de la normativa vigente, la cual solo se limita a establecer que aquellas
personas con discapacidad auditiva debern concurrir a la celebracin del acto
con testigos que garanticen la comprensin y conocimiento del mismo, tema
que ser desarrollado en su oportunidad.
El caso que resta tratar respecto de instrumentos habilitantes requeridos, por

haber representacin orgnica necesaria, es en el caso de las personas
jurdicas. Depender de la clase de persona jurdica que se trate el tipo de
instrumento que se deber exhibir.
1) Como se advierte de la redaccin del nuevo artculo 148, se elimin toda

referencia a las sociedades civiles, las cuales pasarn a regirse por los
tipos dispuestos en la Ley 19.550, manteniendo el alcance y las
atribuciones establecidas en su contrato social, por lo que el rgimen de
representacin continuar siendo el que determine su contrato social.
2) Fundaciones: acta fundacional inscripta, acta del consejo de

administracin para acreditar el cargo de representante y acta especial
para realizar el acto de que se trate.
3) Sociedades colectivas: contrato social registrado. En el contrato estar

establecida la representacin. Si no dice nada, cualquiera de los socios la
representa.
7
4) Sociedades de responsabilidad limitada (SRL): necesitamos el contrato
inscripto, acta de designacin de gerente y acta especial de reunin de
socios para aquellos actos que son extraos al objeto social.
5) Sociedades annimas (SA): estatuto social en escritura pblica, acta de

eleccin de miembros del directorio, si las que figuran en el estatuto ya
han terminado su perodo, acta de directorio en que se realiza la
distribucin de cargos y se designa al presidente.
6) En el inc. g) del art. 148, del nuevo Cdigo se incluye como persona
jurdica privada al Consorcio de Propietarios. En consecuencia, en el art.
2044 se dispone que el conjunto de propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurdica "Consorcio", la cual es
regulada en su funcionamiento a travs de las distintas disposiciones
que conforman el Ttulo VI denominado "Propiedad Horizontal" (Alonso
y Giatti, 2014). El administrador es representante legal con carcter de
mandatario, debiendo presentar reglamento de copropiedad donde
est designado en tal carcter (art. 2065, 2056).
7) Tambin se incorpora como persona jurdica privada a las comunidades

indgenas, determinando como requisito ineludible para su
reconocimiento la inscripcin como tal (art. 2029). A partir de ello,
surgen como titulares del nuevo derecho real de "Propiedad
Comunitaria Indgena" regulado en el Ttulo V del Libro Cuarto de
Derechos Reales, el cual se constituye sobre un inmueble rural
destinado a la preservacin de la identidad cultural y el hbitat de las
comunidades indgenas (art. 2028 y subsiguientes) (Alonso y Giatti,
2014).
1.3. Testigos en los instrumentos

pblicos. Capacidad
Testigo es la persona que presencia o conoce directamente un hecho. Persona
fidedigna de uno u otro sexo, que puede manifestar la verdad o falsedad de los
hechos controvertidos.
Desde el punto de vista notarial, tenemos diferentes tipos de testigos:

instrumentales, de conocimiento, de corroboracin de hechos o corroborantes
y honorarios.
Testigos instrumentales:
Podemos decir en resumidas cuentas que, los testigos en los

instrumentos pblicos son un requisito o elemento de forma, ya que no
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declaran ni testifican ningn hecho del pasado como los testigos
analizados desde la ptica del derecho de procedimientos que resultan
determinantes para la validez de un acto.
En cambio, podemos encontrar testigos que obran como tal, en el

sentido de aseverar situaciones o hechos por ellos observados o vividos,
como sucede por ejemplo, en las actas notariales, y as, al ser requeridos
por el notario o escribano autorizante, pueden declarar lo que vieron, lo
que escucharon, etctera (Cosola, 2014). Pero lo cierto es, que los
testigos a los que hace referencia el artculo 295, y los anteriores
designados, son testigos de forma, y por ello se los denomina
instrumentales.
Otro caso de testigo instrumental lo encontramos con la nueva

regulacin en relacin con la firma de los instrumentos privados en el
art. 313, donde Si alguno de los firmantes de un instrumento privado no
sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia de la impresin digital
o mediante la presencia de dos testigos que deben suscribir tambin el
instrumento6.
Testigos de conocimiento: el antiguo art. 1002 del cdigo velezano lo

estableca como una de las formas de justificar la identidad de los
comparecientes. As, estos testigos deban ser tambin de conocimiento
del escribano. Con el nuevo Cdigo Civil y Comercial se elimina esta
posibilidad y se limita la acreditacin de identidad a la afirmacin de
conocimiento del escribano.
Justificacin de identidad. La identidad de los comparecientes debe

justificarse por cualquiera de los siguientes medios: () b) por afirmacin
del conocimiento por parte del escribano7.
Testigos corroborantes: como la palabra lo indica, son aquellas personas

que comparecen en la celebracin de un acto a fin de dar razn de la
existencia de una determinada circunstancia. Ejemplo de ello es en los
casos en que una persona soltera quiera contraer matrimonio en el
extranjero, donde deber concurrir a manifestar dicha situacin frente a
un juez y dos testigos.
Testigos honorarios: son los que, adems de los necesarios, concurren al

acto por razones de amistad o afecto, como en el caso de la celebracin
del matrimonio o asuncin de cargos.
En cuanto a la capacidad para ser testigos, el art. 295 del CCyC establece:
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No pueden ser testigos en instrumentos pblicos:
a) las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una

sentencia les impide ser testigo en instrumentos pblicos;
b) los que no saben firmar;
c) los dependientes del oficial pblico;
d) el cnyuge, el conviviente y los parientes del oficial pblico,

dentro del cuarto grado y segundo de afinidad;
El error comn sobre la idoneidad de los testigos salva la eficacia

de los instrumentos en que han intervenido8.
10
2. Rogacin en las
escrituras pblicas
2.1. Definicin y necesidad de la
rogacin. Obligatoriedad de prestar la
funcin notarial. Autora del documento
notarial
La actuacin del notario es recepticia, su jurisdiccin es rogada, esto es, su
intervencin debe ser solicitada. Por tal motivo, decimos que la rogacin es
necesaria. Adems, la rogacin debe ser expresa, es decir, dirigida a un acto
concreto; y es libre, porque el requirente elige libremente el notario que quiere
que intervenga en el acto. En este punto se discute cul de las partes tiene el
derecho de elegir el notario. Nada dice la ley, los usos y costumbres dicen que
quien elige es el que paga los honorarios, y el que paga es al que le interesa el
ttulo, en el caso de la compraventa, el comprador; en la hipoteca, el acreedor.
En la prctica, la rogacin normalmente comienza con una solicitud verbal

(telefnica o personalmente). Tambin puede hacerse por escrito, en un
instrumento que se llama minuta rogatoria, o por correo electrnico, o por el
procedimiento que las partes consideren apropiado. Luego del requerimiento,
el escribano debe aceptar expresa o tcitamente. El requerimiento queda
plasmado en la escritura pblica, de forma implcita, en el comparendo, cuando
se individualiza a las partes. En el caso de las actas, el requerimiento se coloca
de manera expresa al comienzo y es aceptado expresamente por el escribano.
Cuando se trate el tema de actas, se ver en detalle el requerimiento.
Obligatoriedad de prestar la funcin notarial
Todas las leyes notariales provinciales establecen la obligatoriedad de prestar el

servicio. La ley orgnica notarial cordobesa (Ley 4.183), en su art. 11, inc d)
establece como uno de los deberes esenciales del escribano intervenir
profesionalmente en los casos en que fuera requerido, no siendo dicha
intervencin contraria a las leyes o no hallndose impedido por otras
obligaciones profesionales de igual urgencia9. Si el escribano se niega a prestar
9 Art. 11. Ley 4.183. Ley Orgnica Notarial. Poder Legislativo de la Provincia de Crdoba.
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el servicio que es propio de su funcin, sin causa justificada, ser responsable
por los daos y perjuicios que ocasione. As mismo, el cdigo penal tambin
sanciona el incumplimiento de los deberes de funcionario pblico.
Hay justa causa para no prestar la funcin notarial:
1) Actos que estn fuera de su competencia material (ej.: matrimonio)
2) Actos en los que alguna de las partes son parientes en grado prohibido
(art. 291 CC).
3) Cuando el acto que se intenta celebrar es contrario a la ley o a la moral y

buenas costumbres.
4) Por imposibilidad material o por correr serio peligro su vida.
Es decir que no toda negativa a prestar el servicio cae dentro de un

incumplimiento de su funcin.
Autora del documento notarial
Todo documento es una creacin humana y expresa el pensamiento de un

hombre. Sin autor no hay documento, por lo que hay que determinar qu se
entiende por autor. Al respecto, hay diferentes teoras: algunas, ya
abandonadas, sealan como autor a quien ha escrito o a quien le da forma al
documento. Estas teoras han sido criticadas porque importara considerar
autor del documento al escribiente o al secretario.
La teora de mayor predicamento en Espaa es la que seala que el autor del

pensamiento es el autor del documento. Y agrega Nez Lagos (1967) que el
autor del documento es el autor de la declaracin que mediante el documento
se materializa. Pero el problema es si el notario es el nico autor, o si cuando el
documento contiene declaraciones de otras personas, ellas tambin son
autoras del documento.
Obviamente, el exclusivo autor del documento es el funcionario que lo autoriza.

Esto es as, ya que las partes declaran antes, incluso en la misma audiencia
notarial, pero no en el documento. En el documento, todas las declaraciones las
hace el notario, aunque se funde en declaraciones hechas por las partes y
declaraciones hechas por el notario. Por lo que es el autor del documento.
12
2.2. Redaccin del documento notarial.
Notas marginales. Supuestos legales de
aplicacin
Redactar el documento es el trabajo intelectual que realiza el notario. El notario
debe interpretar la voluntad de las partes y luego darle la forma jurdica
adecuada y la correcta redaccin, para que el negocio pueda interpretarse con
claridad, dejando de lado frmulas sacramentales que se vienen repitiendo sin
sentido alguno a lo largo del tiempo.
Para darle forma jurdica a la voluntad de las partes, el notario realiza una
funcin calificadora y luego construye el documento realizando la redaccin
con todos los requisitos necesarios para que la legitimidad sea plena. Luego, al
autorizarlo, le imprime a travs de la fe pblica la autenticidad.
La creacin del instrumento pblico est estrechamente vinculada con la

forma, la prueba y el contenido, que es el negocio jurdico. La forma tiene que
existir porque es la exteriorizacin de las voluntades jurdicas vinculantes. La
forma es fundamental en la disciplina notarial y de su cumplimiento depende la
eficacia del acto. La prueba, si bien es secundaria respecto de la forma en
cuanto a la eficacia del acto, en el caso del instrumento pblico confeccionado
por un escribano resulta ser la prueba ms eficaz a fines de dar certeza al
contenido del acto, sin ms impugnacin que la querella de falsedad, en cuanto
a los hechos realizados por el notario.
Las notas marginales son anotaciones firmadas por el escribano, que se

consignan a un costado o al pie de la escritura matriz o de los testimonios que
de ella se expidan. Marginal significa fuera de texto, por lo que se pueden
colocar en el margen o por debajo, luego de la firma del escribano. Las notas
marginales tienen una funcin publicitaria, son accesorias y su naturaleza
jurdica es de instrumento pblico, ya que las hace un escribano en ejercicio de
sus funciones.
Supuestos legales de aplicacin
Pueden ser:
protocolares, como la que se establece en el art. 63 de la Ley 4.183, que

al expedir testimonio, se debe dejar constancia en la matriz, en el
protocolo.
extraprotocolares, es decir que son colocadas en el primer testimonio,

como la establecida en el art. 66 de la Ley 4.183, que se refiere a la nota
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que debe colocar el escribano en el ttulo antecedente que le sirve de
referencia, cuando realiza un acto sobre determinado inmueble.
Tambin se puede mencionar la nota marginal que se debe colocar tanto en la

matriz como en el primer testimonio, en el caso de existir contra documento
(art. 298 CC).
Las notas marginales ms comunes son las subsanatorias, que sirven para
corregir errores, por ejemplo, en la escritura del nombre de uno de los
comparecientes, o en la descripcin del objeto, siempre que no sea en uno de
los elementos fundamentales que lo varen sustancialmente. Ejemplo: se err
en una medida.
Otras notas muy comunes son las complementarias, cuando falt algn
elemento, como por ejemplo, el nmero de CUIT, el nombre del cnyuge, entre
otros.
2.3. Secreto profesional. Lmites

Es la obligacin moral que tiene el notario de guardar estricta reserva de
cuanto conozca y le fuera confiado en el ejercicio de su ministerio. El secreto es
eminentemente calificador de la profesin del notario, ya que junto con la
veracidad, son los pilares sobre los que se apoya el quehacer notarial.
Qu comprende el secreto profesional? Algunos autores dicen que debe ser

absoluto, inquebrantable, en todo momento y aun a pedido de los propios
interesados. Otros excluyen expresamente del secreto profesional al llamado
secreto de protocolo, por entender que dada la publicidad de los registros
pblicos, los protocolos no son reservados. Pero no se debe olvidar que esa
publicidad requiere de un inters legtimo. Que los terceros se enteren por la
va legal que corresponda, sin menoscabo del secreto del notario.
Todos los profesionales tienen la obligacin moral del secreto de lo que

conocieren por el ejercicio de su profesin; la ley recoge esta norma tica e
impone su obligatoriedad. As, el Cdigo Penal Argentino (CPA) en su art. 156
dice: Ser reprimido con multa () e inhabilitacin especial en su caso, por seis
meses a tres aos, el que teniendo noticia por razn de su estado, oficio,
empleo o profesin, de un secreto cuya divulgacin pueda causar dao, lo
revelare sin justa causa10.
La violacin del secreto profesional genera responsabilidad civil (reparar daos

y perjuicios ocasionados), penal y disciplinaria. La excepcin al principio de la
responsabilidad est en el mismo art. 156 del CPA, que termina diciendo () lo
10 Art. 156. Ley 11.179. Cdigo Penal de la Nacin Argentina. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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revelare sin justa causa11. Cabe preguntarse cul sera la justa causa. Alguna
doctrina dice que no hay justa causa, que el notario en ningn caso debe violar
el secreto profesional.
El V Congreso Internacional de Notariado Latino dej establecida la opinin de

que la ley no debe poner lmites al secreto profesional, que quede reservada a
la conciencia del propio notario la apreciacin de la justa causa. Los
colaboradores del notario quedan vinculados con la obligacin de guardar
secreto. En igual sentido se pronunci la VII Jornadas Notariales Cordobesas.
2.4. Estudio de ttulos. Su importancia en

la contratacin. Principales causas de
objecin de fondo y de forma
Violeta Sierz (2012) expresa que el estudio de ttulos consiste en el examen
documental efectuado sobre los antecedentes, matrices, expedientes y ttulos
que acreditan derechos y que legitiman el dominio, durante el plazo de la
prescripcin.
Es un recurso auxiliar del derecho notarial que genera una gran responsabilidad
al profesional, ya que importa la realizacin de un anlisis crtico, el notario
emite un juicio en torno a la validez o invalidez, a la perfectibilidad u
observabilidad del ttulo. Es decir que acusa un diagnstico y ofrece un
pronstico.
Diagnstico: porque observa el fondo y forma, estudiando tanto el

instrumento en s como sus antecedentes, y determina si existe algn
vicio.
Pronstico: en caso de ser observable el ttulo, seala cul es el medio

tcnico recomendado para subsanar el vicio.
Para efectuar el estudio de ttulos, se debe realizar el anlisis del documento

desde distintos puntos de vista:
1- Desde el objeto: sus relaciones, cambios y modificaciones a travs de las

distintas titularidades. Extensin y naturaleza jurdica de los derechos
que se transmiten, gravmenes del inmueble, vigencia de los
gravmenes, levantamiento de los mismos, su caducidad.
11 Art. 156. Ley 11.179. Cdigo Penal de la Nacin Argentina. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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2- Desde el sujeto: debe verificarse el titular del dominio y las
restricciones que puede poseer. Capacidad y legitimacin. Hacer
hincapi en las representaciones.
3- Desde el ttulo en s mismo: controlar su clase y condicin, su valor

legal, problemas, vacos o defectos que puede contener.
4- Debe analizarse si hay renuncias de derechos y acciones, porque ello

implica la alteracin de estados jurdicos.
5- Desde el acto jurdico: debe observarse si estn presentes todos los

elementos tipificantes del negocio jurdico de que se trate.
6- Respecto de la actuacin del notario: si actu dentro de los lmites de su

triple competencia, material, formal y en razn de las personas.
Como se mencion en el concepto arriba sealado, debe analizarse la matriz en

el respectivo protocolo, y no debe limitarse slo a ella, sino que debe
extenderse a todo antecedente, expedientes judiciales, archivos
administrativos, planos, documentos pblicos y privados.
El perodo que abarca el estudio de ttulos es de 20 aos, sin interrupcin

alguna, porque ese es el perodo legal de la prescripcin. Todo este anlisis
debe concluir con la opinin crtica y tcnico-jurdica del autor. La finalidad que
tiene la realizacin del estudio de ttulos es lograr que los ttulos que circulan
sean perfectos y completos, a fin de mantener y afianzar la seguridad jurdica.
Este tema del estudio de ttulos tiene su implicancia en la prctica, respecto a la

transmisin de los derechos. Sabemos que el principio sentado por el art. 399
CCyC (ex 3270) de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor a ms
extenso que el que tiene12, se debe entender en concordancia con lo
dispuesto por el art. 392 (ex 1051) en relacin con el tercero de buena fe.
As tenemos que:
Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros

sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningn valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero,
excepto contra el subadquirentes de derechos reales o
personales de buena fe y a ttulo oneroso. Los subadquirentes no
16
pueden ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto se
ha realizado sin intervencin del titular del derecho13.
Para que funcione esta proteccin establecida en el art. 392, el sujeto tiene que
haber adquirido el derecho real o personal sobre el inmueble, cumpliendo con
todos los recaudos exigidos por el ordenamiento jurdico, es decir, escritura
pblica, entrega efectiva de la posesin, inscripcin en el registro de la
propiedad, adems de lo que el mismo artculo exige como condicin: ttulo
oneroso y buena fe.
Respecto de la buena fe, entra en juego el tema del estudio de ttulos, ya que
debemos preguntarnos cundo se puede considerar que el tercero actu de
buena fe.
La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe

creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de la legitimidad
de su ttulo.
Tratndose de la adquisicin de derechos reales sobre inmuebles, se discute

sobre las diligencias que denotan la buena fe en el subadquirente. Encontramos
as, una parte minoritaria de la doctrina que considera que solo alcanza con la
buena fe registral; la cual existe cuando el tercero adquiere de quien est
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble como titular del dominio de
acuerdo con el certificado registral que expide ese organismo (Malicki, 2014)).
Contrario a esta postura, encontramos a la mayora de la doctrina nacional que

exige, como requisito que denota la buena fe, que el subadquirente haya hecho
el estudio de ttulos suficiente, no bastando la mera comprobacin de quien es
el titular registral. Asientan su postura en base a lo determinado por el art. 4
de la ley 17.801 (Ley Nacional Registral) que establece que: "La inscripcin no
convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciera segn las
leyes"14.
El estudio de ttulos, sirve a los fines de analizar los negocios jurdicos que
causaron sucesivas transmisiones o constituciones de derechos reales, para
determinar si dichas transmisiones han sido regulares o son susceptibles de ser
cuestionadas en su validez.
Respecto a la prueba de la buena fe, la misma debe ser provista por el

subadquirente ya que la buena fe del transmitente no es un recaudo exigido
por la norma -Lloveras de Resk, Rivera- (Malicki, 2014).

14 Art. 4. Ley 17801. Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
17
En Crdoba no se hace estudio de ttulos como trmite de rigor. No hay norma
que lo exija, ni en el Cdigo Civil, ni en la Ley Orgnica Notarial, por lo que slo
se hace cuando as lo solicita el requirente. De todas formas, es de buena
prctica notarial realizarlo.
En cuanto a la obligatoriedad de realizar estudio de ttulo, no haba norma que

lo exija, ni en el Cdigo Civil, ni en la Ley Orgnica Notarial, por lo que slo se
haca cuando as lo solicitaba el requirente o a los fines de una buena prctica
profesional. Actualmente el Cdigo Civil y Comercial, determina que excepto
pacto en contrario, estn a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la
cosa vendida y los que se originen en la obtencin de los instrumentos
referidos en el artculo 1137. En la compraventa de inmuebles tambin estn a
su cargo los del estudio del ttulo y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta15.
Del anlisis de la citada norma, al hacer expresa referencia a que los gastos de
la entrega de la cosa vendida estarn a cargo del vendedor se deriva una serie
de diligencias obligatorias a cargo de los escribanos, quienes hasta ahora
realizaban estudios de ttulos de manera facultativa. Ello implica que debern
realizarlos a fin de evitar nulidades o riesgos de un actuar negligente que les
pudiera acarrear sanciones o un proceso de mala praxis profesional.
En consecuencia, lo que hasta ahora se vena haciendo solo con informes de

dominio y anotaciones personales, hoy exige un anlisis exhaustivo sobre la
cadena dominial.
Cuando el artculo 1138 del Cdigo Civil y Comercial hace referencia a

estudio del ttulo y sus antecedentes deja claramente determinada la
extensin del mismo, el cual implica lo que se denomina Estudio de Ttulos
Completo, y no as la simple verificacin de matriz, que implica solo la
comprobacin y estudio del ttulo inmediato anterior. Hoy se exige un estudio
completo e ntegro de los veinte aos posteriores al momento de escriturar, y
solo se dar el supuesto de que un estudio de ttulo sea completo y asimilable a
una verificacin de matriz en el caso que el ttulo inmediato anterior tenga
veinte aos y un da (20 aos y 1 da), todo ello a fin de cuidar al negocio
inmobiliario asegurndose de eliminar cualquier posibilidad de ser atacado por
acciones ya prescriptas o en el caso a un profesional del notariado en un
proceso judicial por mala praxis profesional.
Principales causas de objecin en cuanto al fondo y forma
Donacin inoficiosa: en los casos en los que el donante excede la parte de los
bienes permitidos para entregar a terceros a ttulo gratuito, el anterior Cdigo
Civil lo regulaba en sus arts. 1830 y 1831, en los cuales estableca la accin de
reduccin que tena en manos el heredero para recuperar aquello entregado
18
por el donante. El plazo aplicable para el ejercicio de la accin de reivindicacin
era de 10 aos a partir de la muerte del causante. En el nuevo Cdigo Civil y
Comercial, slo se hace mencin a travs del art. 1565: Se considera inoficiosa
la donacin cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A
este respecto, se aplican los preceptos de este Cdigo sobre la porcin
legtima16, remite directamente a "los preceptos de este Cdigo sobre la
porcin legtima"17. La remisin es total, es decir, no contina el captulo con
ningn artculo que incorpore reglas sobre el tema.
Por lo tanto, el tratamiento de la accin de reduccin queda exclusivamente

dispuesto por lo prescripto en los arts. 2453 a 2460 de este Cdigo; en este
sentido, el art. 2459 establece que la accin de reduccin tendr un plazo de
prescripcin de 10 aos desde que el tercero adquiri la posesin.
Se entiende que, en el transcurso de dicho plazo, el ttulo es observable y una

vez vencido el mismo, el ttulo queda subsanado. Pero el problema que trae
aparejado es que se desprotege a la legtima, por cuanto mientras est
corriendo dicho plazo de prescripcin adquisitiva, el heredero forzoso
presuntivo no tiene accin para defenderse, la cual recin le nace con la muerte
del donante, cuando adquiere la calidad de heredero, en cuya oportunidad
frecuentemente ya se habr cumplido aquel plazo de diez aos, con lo cual se
consuma la lesin a la legtima.
Lesin: uno de los vicios de los actos jurdicos, que se presenta cuando una de
las partes obtiene una ventaja patrimonial desproporcionada y sin fundamento
aprovechndose de la necesidad, debilidad psquica o inexperiencia de la otra
(art. 332). En estos casos, el damnificado puede pedir la nulidad del acto o, en
su caso, un reajuste equitativo.
La nulidad del acto es relativa, prescriptible y convalidable, ya que puede ser

adecuada por las partes al acordar el reajuste. El art. 954 dispona que la accin
derivada del vicio de lesin prescriba a los cinco aos contados desde que el
acto fue otorgado.
En el actual art. 332, no hay disposicin alguna respecto a la accin de nulidad

por lo que hay que remitirse al art. 2563 inc. e), del cual resulta que el plazo de
prescripcin de la misma es de dos aos contados desde la fecha en que la
obligacin a cargo del lesionado deba ser cumplida"18 (Rivera, 2014).
Desde el punto de vista de la forma: son observables todas aquellas escrituras

que sufren anomalas leves, es decir, que no cumplen con algn requisito
secundario. Son aquellos que estn en el Cdigo como requisitos sin sancin o

18 Art. 2563. Ley 26994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
19
en las leyes notariales locales. Podemos mencionar como ejemplo de esto
cuando no se cumple el requisito de agregar la minuta en el caso de que se
trate de una persona que hable un idioma extranjero, que no se agregue el
certificado registral, que no se coloque el nmero de nupcias, etc.
20
3. Instrumentos privados
3.1. Requisitos mnimos para la
formacin de los instrumentos privados
Valor probatorio. Fecha cierta. Firma.
Nocin de firma digital
El nuevo Cdigo Civil y Comercial establece una relacin gnero-especie entre
instrumentos particulares e instrumentos privados. As, los instrumentos
particulares son aquellos que las partes otorgan por s solas, sin la intervencin
de ningn oficial pblico, aadiendo como uno de los elementos
caracterizantes de un instrumento privado a la firma de las partes.
El art. 287 CCyC lo establece como una condicin esencial de todo instrumento
bajo forma privada al manifestar que los instrumentos particulares pueden
estar firmados o no. Si lo estn se llaman instrumento privado19.
Firma es el nombre escrito de una manera particular, segn el modo habitual

que tiene la persona, en los distintos actos que interviene.
Conforme el art. 288 la firma prueba la autora de las declaracin de voluntad

expresa en el texto al cual corresponde. Debe consistir en el nombre del
firmante o en un signo20.
El elemento fundamental de la firma es el carcter de habitualidad. Debe

emanar de la persona misma interesada. No goza por s sola del carcter de
autenticidad, es necesario que haya sido reconocida por la persona a quien se
atribuye o que judicialmente se declare su autenticidad.
Por ello, el art. 314 establece que:
Todo aquel contra quien se presente un instrumento cuya firma

se le atribuye debe manifestar si esta le pertenece (). La
autenticidad de la firma puede probarse por cualquier medio. ()
El reconocimiento de la firma importa el reconocimiento del
cuerpo del instrumento privado. El instrumento privado
reconocido, o declarado autntico por sentencia, o cuya firma

21
est certificada por escribano, no puede ser impugnado por
quienes lo hayan reconocido ()21.
La firma expresa la conformidad del firmante con el contenido del documento,

por ello generalmente se pone al pie. Si se la coloca al margen, por falta de
lugar, por ejemplo, es dudosa y es una cuestin de hecho establecer su validez,
lo que se har judicialmente. A diferencia de lo que estableca el rgimen
instituido en el anterior Cdigo Civil, en que a diferencia de los instrumentos
pblicos, las personas que no saben o no pueden firmar no pueden otorgar
instrumentos privados, el nuevo artculo 313 posibilita que Si alguno de los
firmantes de un instrumento privado no sabe o no puede firmar, puede dejarse
constancia de la impresin digital o mediante la presencia de dos testigo que
deben suscribir tambin el instrumento22.
Firma en blanco
El momento en que se coloca la firma, normalmente es una vez que se ha

escrito. Pero puede ocurrir, tambin, que la firma haya sido dada en blanco.
As lo establece el art. 315 CCyC. Pero cul es su valor? Despus de haber sido
llenado el documento por la parte a quien se ha confiado el mismo, hace fe de
su contenido siendo reconocida la firma. Es decir que tiene el mismo valor que
si se hubiera firmado despus de escrito, ya que el reconocimiento de firma es
comn a todos los instrumentos privados.
Ahora, este principio no es absoluto. El artculo 315 establece que el firmante

de un documento en blanco puede impugnar su contenido mediante la prueba
de que no responde a sus instrucciones23, la entrega de un documento en
blanco constituye un mandato general, tcitamente conferido a la persona a
quien se confa, por lo que se le debe reconocer el derecho a probar que la
persona a quien se entreg el documento no cumpli con sus instrucciones, o
que el contenido no coincide con la voluntad que l tena.
En cuanto a los medios probatorios, el mismo artculo determina que no

podrn probarse por medio de testigos cuando no exista principio de prueba
por escrito. En estos casos, el desconocimiento del documento no puede
afectar los derechos adquiridos por terceros de buena fe.
Distinto es el caso en los que, como lo regula el segundo prrafo del artculo
315 del Cdigo Civil y Comercial:

22
cuando el documento firmado en blanco es sustrado contra la
voluntad de la persona que lo guarda, esas circunstancias
pueden probarse por cualquier medio. En tal caso, el contenido
del instrumento no puede oponerse al firmante excepto por los
terceros que acrediten su buena fe si han adquirido derechos a
ttulo oneroso en base al instrumento24.
Se admite cualquier medio de prueba cuando el documento privado firmado en

blanco se sustrae contra la voluntad de la persona que lo guarda. Siendo as, el
contenido del instrumento no puede oponerse al firmante, que no sabe ni
reconoce el instrumento como resulta lgico. Sin embargo, el artculo
comentado, aun en estos casos de sustraccin, resguarda a aquellos terceros
que acrediten la buena fe y que hayan adquirido derechos sobre el instrumento
a ttulo oneroso (Cosola, 2014).
Otras formalidades
El principio consagrado por el art. 284 es la libertad de formas: Si la ley no

designa una forma determinada para la exteriorizacin de la voluntad, las
partes pueden utilizar la que estimen conveniente. Las partes pueden elegir
una forma ms exigente que la impuesta por la ley25.
Puede ser realizado en el idioma que las partes juzguen conveniente, con las
solemnidades que estimen convenientes, pueden ser firmados en cualquier da,
aunque sea domingo o feriado.
No es necesario que se consigne fecha, excepto en el caso del testamento

olgrafo. Tampoco es necesario colocar ni el lugar, ni el nombre de las partes,
bastando colocar: los que suscriben declaran.
Las cantidades pueden ir en cifras o escritas. Puede ser escrito por una de las
partes o por un tercero, por cualquier medio (a mano, mecanografiado, en
computadora), incluso en formulario impreso. La firma s debe ser de puo y
letra.
No obstante, los hombres de negocios tienen la prudencia de redactar

correctamente los instrumentos para poder probar la voluntad real de las
partes y las obligaciones y derechos de cada una.

23
Valor probatorio de los instrumentos privados
Art. 319. El valor probatorio de los instrumentos particulares

debe ser apreciado por el juez ponderando, entre otras pautas,
la congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisin y
claridad tcnica del texto, los usos y prcticas del trfico, las
relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes
utilizados y de los procedimientos tcnicos que se apliquen26.
Advierte Cifuentes (2011) que de la mera existencia de un instrumento privado

no se puede inferir su autenticidad o falsedad: ya que a diferencia de los
instrumentos pblicos cuya fe est dada por el notario, para establecerla, se
requiere que dicho instrumento sea reconocido por los firmantes.
Llambas (en Raffo Benegas, 1991) y Rivera (2010) agregan, aseverando lo

arriba afirmado que los instrumento privados se diferencian sustancialmente
de los pblicos, porque no se prueban per se, es decir, no se prueban a s
mismos. En consecuencia, una vez reconocida la firma por el autor, el
instrumento privado adquiere fuerza probatoria entre las partes, asemejando la
misma al instrumento pblico (Cosola, 2014).
Si todo esto se aplica a los instrumentos privados
Qu queda entonces para los instrumentos particulares?
El comentado artculo 319, deja librada la apreciacin del valor probatorio al

juez. As, su ponderacin est dada a partir de ciertas pautas claras, que no son
excluyentes o determinantes, pero que sirven como marco o gua a tal fin.
As, encontramos que tanto el anlisis de la congruencia entre los sucedido y lo

narrado, la precisin y claridad tcnica del texto, los usos y prcticas del trfico,
las relaciones precedentes como tambin la confiabilidad de los soportes
utilizados y los procedimientos tcnicos aplicados, forman parte de un cmulo
meramente enunciativo de elementos que sirven de gua para que el juez
alcance el convencimiento de la prueba de los instrumentos particulares
(Cosola, 2014).
Existe, pues, una profunda diferencia en cuanto al valor probatorio de los

instrumentos pblicos y los privados: los primeros gozan de presuncin de
autenticidad y quien pretende que son falsos debe interponer querella de
24
falsedad; los instrumentos privados no gozan de presuncin de autenticidad y si
la parte a quien se oponen pretende que son falsos, le ser suficiente con negar
o desconocer la firma, sin la obligacin de producir ninguna prueba y s tendr
que producirla quien invoca el documento.
La diferencia se justifica, ya que en el documento privado no hay oficial pblico

que garantice la autenticidad de las formas. La afirmacin de unas de las partes
vale igual que la negacin de la otra, por lo que, segn las reglas generales, la
carga de la prueba es de quien invoca la validez del instrumento. Aquel contra
quien se presenta un instrumento privado en juicio tiene la obligacin de
declarar si la firma es suya o no.
El silencio o la respuesta dubitativa sern considerados como reconocimiento

de la firma y, en consecuencia, del contenido. Si la firma es expresamente
negada, se procede al cotejo de firma. Como lo sealamos, el reconocimiento
de firma implica el reconocimiento del contenido, salvo en el caso del
testamento olgrafo, en el cual es necesario verificar no slo la firma, sino
tambin la letra, a fin de comprobar si ha sido escrito por el testador mismo,
como lo exige esta modalidad de testamento.
En cuanto a su contenido, el art. 314 establece que el reconocimiento de la

firma importa el reconocimiento del cuerpo del documento27, la norma no lo
equipara a la validez del instrumento pblico como lo haca el antiguo art.
1026, slo se limita a dar por reconocido el contenido del documento que se
trata.
En relacin con los herederos de la persona que suscribi el acto, estos pueden
limitarse a manifestar que ignoran si la firma pertenece o no al causante.
Recordemos que para que el instrumento privado tenga efectos con relacin a
los terceros o sucesores a ttulo singular, debemos acordarle fecha cierta, por lo
cual el art. 317 nos dice que la eficacia probatoria de los instrumentos
privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta28.
Esto significa que, respecto a los terceros o sucesores a ttulo singular, el

instrumento privado no prueba la verdad de la fecha expresada en ellos; ahora
bien, en el mentado artculo omite los casos contemplados en el Cdigo en el
art. 1035, con variadas interpretaciones jurisprudenciales encontradas.
El supuesto aqu planteado es amplio; ya que no se establecen los casos de

fecha cierta ms reconocidos o tenidos en cuenta, como son la de su exhibicin
en juicio o en cualquier reparticin pblica con el archivo correspondiente; la
de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmen; la de la
transcripcin en los registros pblicos, y la del fallecimiento de la parte que lo

25
firm, o del que lo escribi, o del que firm como testigo, entre otroscomo la
certificacin notarial de las firmas, los timbrados de mquinas especiales, etc.
(Cosola, 2014).
El artculo en cuestin determina que los instrumentos privados adquieren

fecha cierta el da que acontece un hecho del que resulta una consecuencia
ineludible que el documento ya estaba firmado o que no pudo ser firmado
despus. Por lo tanto, la enumeracin prevista en el Cdigo vigente pasa a ser
meramente enunciativa (Cosola, 2014).
Algunos fallos determinaron que: La certificacin de firma efectuada ante un

escribano que deja constancia de tal hecho en el libro de requerimientos,
otorga fecha cierta al instrumento en el da que el notario extendi el acta en el
libro respectivo (CNCom., sala D, 23/9/2009, DJ, 25/3/2010, 752).
2. Le otorga fecha cierta al documento privado el sello fechador del impuesto a

los sellos puesto por una reparticin publica porque no es posible su
antedatacin (CNCiv., sala D, 13/3/1990, LA LEY,1990-E, 409) (Cosola, 2014).
Firma digital
El avance tecnolgico irrumpe en el medio jurdico y el soporte digital, y avanza

como un nuevo smbolo. En el ao 2001, fue sancionada la Ley N 25.506, que
implementa el uso de la firma digital, estableciendo su eficacia jurdica, siempre
que se sigan las condiciones establecidas por ella. Se reconoce el empleo de la
firma electrnica y de la firma digital. Firma electrnica comprende cualquier
mecanismo electrnico utilizado por el signatario para su identificacin, que
carezca de los requisitos legales para ser considerada firma digital. Es el gnero,
y la firma digital es una especie de firma electrnica, que se caracteriza por
utilizar criptografa de clave pblica.
La criptografa es la ciencia que se ocupa del cifrado de los mensajes, y as la

firma digital consiste en una clave numrica criptogrfica que utiliza el sistema
de cifrado asimtrico o de clave pblica. Cifrado asimtrico quiere decir que
utiliza una clave pblica y otra privada o secreta.
Procedimiento de firma digital
1) Quien desee utilizar la firma digital tiene que obtener a travs de un

software un par de claves, luego debe obtener un certificado de clave
pblica que se lo dar la Autoridad de Certificacin o Certificador
Licenciado, para la cual esta Autoridad previamente habr verificado su
identidad e incorporado esta clave pblica en un Directorio de claves
pblicas.
26
2) Luego se escribe el texto, mientras la mquina automticamente lo va
pasando a nmeros binarios (ceros y unos). As el documento pasa por
una funcin matemtica, que convierte este documento en otro ms
pequeo, que se denomina digesto de mensaje y consiste en nmeros
y letras.
3) Para firmar digitalmente, el emisor del mensaje utiliza su Clave Privada y

as se mezcla su clave privada con el digesto del documento. En rigor,
todo esto obviamente lo realiza la mquina con un programa, el usuario
solamente hace un click. Junto con el mensaje le enva al receptor su
certificado de clave pblica para que este pueda realizar la funcin
inversa y abrir el mensaje.
4) El receptor del documento se comunica con la autoridad certificante y

pregunta si la clave est an vigente, si es vlida.
5) El receptor aplica la clave pblica del emisor y vuelve a obtener el

resumen del mensaje o Digesto. Compara ambos digestos, si estos
coinciden quiere decir: a) que la firma es vlida, b) que el documento no
ha sido alterado. Si bien actualmente slo se utiliza en algunas
reparticiones pblicas, con la sancin de esta ley se ha dado el primer
paso de muchos que vendrn y que irremediablemente van a ir
desplazando al soporte papel por el soporte digital, as como
anteriormente fue el papel el que reemplaz a la balanza y a los
smbolos utilizados en la antigedad.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial incorpora expresamente la figura de la firma

digital en el ltimo prrafo del art. 288 que reza: En los instrumentos
generados por medios electrnicos, el requisito de la firma de una persona
queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la
autora e integridad del instrumento29. La parte final del artculo se refiere a la
firma digital utilizada en los instrumentos generados por medios electrnicos.
No debe sorprender entre nosotros este agregado, tambin trado del proyecto
de 1998, por cuanto entre otras cuestiones relevantes que omitiremos en razn
de la brevedad, debe recordarse que la ley de firma digital 25.506/2001
equipara, en su artculo tercero, el valor de la firma electrnica con la firma
manuscrita. En definitiva, es dar vigencia renovada y actualizada al articulado
del Cdigo Civil.
27
3.2. Boleto de compraventa de
inmuebles. Definicin. Requisitos.
Oponibilidad. Seal y clusula a cuenta
del precio. Posesin otorgada por boleto.
Efectos
Impuesto por las necesidades de la prctica, la que requiere cierta celeridad en
la concrecin de los negocios. Las actividades previas del notario a los fines de
cumplimentar todas las exigencias que acarrea la suscripcin de una escritura
pblica con relacin a un inmueble genera una demora que no es coincidente
con los tiempos que exige un negocio, es por esto que con la costumbre se fue
incorporando la figura del boleto de compraventa, en el cual consta el contrato
de compraventa, pero cuya validez gener a lo largo del tiempo grandes
discusiones doctrinarias y jurisprudenciales.
Concepto
Lpez de Zavala (1971) entiende que:
es el contrato parcialmente tpico, concluido por escrito, que

segn su contenido impuesto o declarado, obliga
recprocamente a las partes a escriturar una compraventa
inmobiliaria y que entre tanto slo genera por s, obligaciones
naturales de dar la cosa y pagar el precio (Lpez de Zavala,
1971).
El Cdigo Civil extinguido no contena una disposicin como la que se incorpora

al nuevo rgimen civil y comercial por medio del art. 1170.
Todo lo referido al boleto de compraventa se encontraba regulado nicamente

en dos normas que trataban unos pocos aspectos relativos a este instrumento
contractual: as en el art. 1185 bis, se regulaba la oponibilidad del boleto al
concurso o quiebra del vendedor, y en el art. 2355, donde se reputaba legtima
la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa. En lo dems, el antiguo Cdigo no daba mayores soluciones a los
numerosos conflictos que genera el tan utilizado boleto de compraventa
inmobiliaria, por lo que para resolver dichas controversias e interpretarlo
deban aplicarse las normas y principios generales que el mismo Cdigo Civil
28
estableca, principalmente, en materia de actos jurdicos, obligaciones,
contratos y derechos reales.
En la legislacin el boleto de compraventa de inmuebles se encontraba

regulado en dos regmenes especficos a saber: a) la Ley 14.005 de Venta de
Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (Ley E-372, segn Digesto Jurdico
Argentino aprobado por Ley 26.939); y b) en la Ley 19.724 de
Prehorizontalidad, complementada por la ley 20.276 de excepciones al
Rgimen de Prehorizontalidad.
Tales normas regulaban el boleto de compraventa de inmuebles en el

especfico marco de aplicacin de dichos regmenes, por lo tanto, sus
disposiciones no podan ser de aplicacin a situaciones ajenas a esos mbitos.
Actualmente, la ley 14.005 permanece vigente; pero las leyes 19.724 y 20.276
fueron derogadas por el art. 3, inc. a) Ley 26.994, siendo todo el rgimen de
prehorizontalidad comprimido en los arts. 2070 a 2072 del Cdigo (Esper,
2014).
Actualmente, el art. 1170 establece:
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de

terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrat con el titular registral, o puede

subrogarse en la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del

precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea

posesoria30.
El conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles ha sido

escasamente regulado por el nuevo ordenamiento, el cual establece su
regulacin en dos disposiciones especficas destinadas a tratar algunos de sus
efectos, dejando sin solucin alguna a numerosas controversias que
cotidianamente se generan en torno a este instrumento utilizado en las ventas
inmobiliarias, y tambin en ciertas ventas mobiliarias registrables
29
(automotores, embarcaciones, etc.). En consecuencia, y afines de obtener
respuestas en relacin al mismo, todos los aspectos no especficamente
tratados por los arts. 1170 y 1171 se regularn por las disposiciones generales
del Cdigo (arts. 756, 1916, entre tantos otros).
Asimismo y en relacin a la naturaleza jurdica del boleto de compraventa, el

Nuevo Cdigo nada dice; teniendo dicha cuestin una consecuencia prctica
decisiva en el rgimen legal de tal cuerpo normativo, ya que si se reputa al
boleto como un contrato preliminar, habr que aplicar las reglas que los arts.
994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales se puede
mencionar aquella que otorga un plazo de vigencia de un ao y que las partes
podrn renovar "a su vencimiento" (art. 996) (Esper, 2014).
El boleto de compraventa y las medidas cautelares
El presente apartado determina aquellas reglas generales para dar claridad a

una de las cuestiones ms debatidas y vinculadas con esta figura: el conflicto
que se origina entre el titular de un boleto de compraventa y el acreedor del
vendedor (titular) que solicit alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto
de la venta.
La postura adoptada por el Cdigo consolida la corriente jurisprudencial que

predicaba la aplicacin analgica del rgimen de oponibilidad del viejo art.
1185 bis del CC a las ejecuciones individuales. Asi podemos decir que el viejo
sistema del art. 1185 bis del CC, se mantiene casi sin variantes en el nuevo art.
1171. La norma es abarcativa de las medidas cautelares trabadas sobre el
inmueble, lo que incluye el embargo, la anotacin de litis, la prohibicin de
contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien raz.
El mentado artculo estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de

compraventa a terceros acreedores, otorgando prevalencia al adquirente por
boleto de compraventa siempre que se renan las condiciones que la ley
establece para cada caso en particular.
Podemos, entonces, decir que aquellos requisitos que exige el art. 1170 a los
fines de la oponibilidad del adquirente por boleto de compraventa son los
siguientes:
a) Buena fe: del adquirente al momento de la celebracin del contrato;
b) Contratacin directa con el titular registral o subrogacin en la posicin

jurdica de quien lo hizo, siempre que haya una concatenacin perfecta
que vincule al adquirente con el titular registral originario del inmueble;
c) Pago como mnimo del 25% del precio, con fecha anterior a la traba de la
cautelar.
30
El art. 1171 reitera dicho requisito, mencionando que el pago debe
haberse realizado antes de la traba de la medida cautelar, es decir,
previo al momento que el Registro inmobiliario correspondiente toma
razn o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar.
d) Fecha cierta del boleto: comentado supra en oportunidad de

tratamiento de instrumentos privados. Al exigirse fecha cierta al boleto
para ser preferente ante medidas cautelares sobre el inmueble, la
legislacin vigente aclara un tema muy discutido en la doctrina (cfr.
Gatti- Alterini).
e) Publicidad suficiente de la adquisicin: La publicidad puede verificarse ya sea

porque el titular del boleto fue puesto en posesin de la cosa o porque el
instrumento ingres para su inscripcin en el Registro pertinente, cuando ello
este autorizado (Esper, 2014).
En cuanto a la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra, se entiende

que:
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta

otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como
mnimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pblica. El comprador
puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido31.
Aqu vemos una vez ms la importancia que tiene la fecha cierta en la

celebracin de los actos por medio de instrumentos privados.
El boleto de compraventa inmobiliario obliga a escriturar. El plazo para hacerlo

generalmente se establece en el boleto, si llegado el vencimiento no se cumple,
se produce la mora automtica, en cuyo caso se puede pedir el cumplimiento
de la obligacin o bien la resolucin del contrato.
Anteriormente, y por aplicacin del art. 1187, la principal obligacin que surga
de un boleto de compraventa era una obligacin de hacer, la de escriturar. Hoy,
por regulacin del art. 1018, se determina que:
31 Art. 1.171. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto
constituye una obligacin de hacer si el futuro contrato no
requiere una forma bajo sancin de nulidad. Si la parte
condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representacin, siempre que las contraprestaciones estn
cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento32.
A esta disposicin hay que entenderla en consonancia con lo dispuesto por el

art. 285, que dice que:
el acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no queda

concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento
previsto, pero vale como acto en el que las partes se han
obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella
se exija bajo sancin de nulidad.33
Del juego de estos artculos podemos establecer la conversin del negocio

jurdico, el cual dispone que cuando el contrato es concluido sin la forma
prevista o acordada vale como instrumento que obliga a celebrarlo bajo la
forma debida, bajo apercibimiento de que el juez lleve adelante dicha tarea,
siempre que la parte solicitante de dicha instrumentacin asegure el
cumplimiento del contrato.
El remedio de conversin no es aplicable conforme el Nuevo Cdigo cuando las

partes o la ley establezcan la nulidad del acto ante la falta de forma acordada o
prevista. As, los contratos que se trata, seran formales de solemnidad absoluta
y la conversin no puede ser una solucin a la falta de respeto a la norma
(Fissore, 2014).
Contenido del boleto de compraventa inmobiliaria
Se puede hablar de constancias que son esenciales para la existencia del boleto
de compraventa, pero tambin existen constancias naturales y constancias
accidentales.
Constancias esenciales: la cosa vendida y el precio cierto en dinero, unido al

consentimiento negocial de los sujetos capaces de obligarse, son constancias
esenciales.

32
Respecto de la cosa vendida, necesitamos:
a) la descripcin del inmueble. Tiene vital importancia el ttulo

antecedente, ya que all se encuentra determinado el objeto con
precisin. En la propiedad horizontal, el ttulo es complejo en la
primera venta, ya que necesitamos el ttulo de dominio del inmueble
general, ms un primer testimonio del reglamento de copropiedad y
administracin. En las posteriores ventas, el ttulo es el de adquisicin
de la unidad. El ttulo puede ser judicial, en cuyo caso consiste en el
primer testimonio de la sentencia judicial que declare adquirido el
derecho. No son ttulos de propiedad las declaratorias de herederos.
Las hijuelas s constituyen ttulos.
En el caso de que el inmueble sea edificado, es conveniente colocar en

el boleto las caractersticas del edificio, composicin ambiental,
superficie cubierta y caractersticas de la edificacin.
b) precio y forma de pago. El precio debe ser cierto, esto es, determinado o
determinable. Se puede nombrar a un tercero para que sea l quien
determine el precio, pero se corre el riesgo de que si no lo fija, la venta
queda sin efecto. Tambin se puede fijar el precio haciendo referencia
al precio de otra cosa cierta.
Tambin se debe tener en cuenta que no sea un precio vil, esto es,
demasiado bajo, ya que con el artculo 332 CC, con la figura de la lesin,
se puede demandar la nulidad o la modificacin del acto jurdico. Por
eso, como vimos en el tema de estudio de ttulos, las escrituras en estas
condiciones son observables. Si se realiza el pago con cheques, es
vlido, pero no extingue la obligacin, aun en el caso de cheques
certificados, hasta el momento en que se hacen efectivos. Debe
especificarse en el boleto los datos del cheque y expresamente
colocarse que el pago no se tendr por realizado hasta que se haya
hecho efectivo el importe del mismo. Si el pago no es al contado, debe
establecerse las modalidades de pago del saldo.
En cuanto al momento de realizar el pago, si no se pact, el pago debe

hacerse en el momento en que se entrega la cosa. En cuanto al lugar de
pago, es el fijado en el boleto, y si no se fij ninguno, ser lugar de pago
el lugar de entrega de la cosa. Si la venta ha sido a crdito, el lugar de
pago ser el domicilio del comprador. Es conveniente que se pague en
el momento de la venta, por lo menos el 25% del precio, debido a que el
art. 1171 CCyC reconoce accin al comprador de buena fe, para
oponerse a la quiebra o concurso del vendedor, cuando haya abonado
el 25% del precio.
33
Constancias naturales: son aquellas que si las partes no las pactan, sern
resueltas por el Cdigo Civil en forma supletoria. Las soluciones naturales
pueden ser derogadas por convencin en contrario de los contratantes.
Son, por ejemplo, cundo y cmo se entregar la cosa, cundo y cmo se har
el pago, cundo se otorgar la escritura. Que falten, no invalida el contrato.
Constancias accidentales: son aquellas que prevn contingencias futuras del

negocio, comportamientos futuros de las partes en cuanto a prestaciones
pendientes. Por ejemplo: modalidades de saldo de precio, sus garantas,
intereses; muebles e instalaciones que integran la venta; pactos sobre
impuestos, tasas y contribuciones; gastos de escrituracin, etc.
Sea y clusula a cuenta del precio: hay que hacer aqu una distincin, una
cosa es lo que est dentro de las previsiones del negocio, la normalidad del
negocio, y otra cosa es la patologa del negocio. Esta ltima consiste en el no
cumplimiento en tiempo y forma de las prestaciones; para cada prestacin
futura hay una adecuada previsin de cul ser la solucin a un eventual
incumplimiento, responsabilidades econmicas y jurdicas.
El pacto comisorio y la clusula penal son contingencias de la anormalidad o

patologa del negocio. En cambio, el arrepentimiento est dentro de la
normalidad del negocio, y a l se refiere la clusula de sea y a cuenta del
precio.
Podemos definir al arrepentimiento como aquel derecho discrecional que

puede llevarse adelante por cualquiera de los contratantes, cuando existe
entrega de sea, mediante la prdida de ella o su devolucin con otro tanto o
cuando se ha pactado expresamente. (Morello, 1975).
Entonces, el arrepentimiento, como se ve, est dentro de la normalidad del

contrato, pero no se presume, tiene que haber sido pactado expresamente.
Para pactarlo, puede usarse la palabra sea o cualquier otra. Gastaldi y

Centenaro (1997) (definen como aquello que se entrega entre las partes
contratantes, en virtud de una clusula accidental en un contrato bilateral, con
la finalidad de facultar, a uno o ambos contratantes, a la resolucin por
voluntad unilateral de uno de ellos (arrepentimiento), o con la finalidad de
confirmar el contrato (como cumplimiento o principio de ejecucin del mismo)
(Crovi, 2014).
34
1) Si se utiliza la palabra sea, se alude al artculo 1059 CCyC, por lo que se
est conviniendo el arrepentimiento. Se la utiliza como clusula de
estilo. Lgicamente que para que la sea funcione como tal, debe
entregarse efectivamente el dinero o la cosa que se d en tal carcter,
as quien entreg la seal la pierde en beneficio de la otra, y quien la
recibi debe restituirla doblada. La sea penitencial o que da derecho a
arrepentirse implica para ambas partes la facultad de desistir del
negocio. Si la sea se pacta de esa forma, la facultad de arrepentirse es
discrecional (un pacto de displicencia) y puede ser ejercida sin invocar el
motivo por el cual, quien lo decide, se aparta del negocio.
2) En lugar de utilizar la palabra sea, puede colocarse una clusula que

aclare la intencin de las partes de posibilitar el arrepentimiento, las
condiciones del mismo y la fecha hasta la que se extiende la
eventualidad.
En el Cdigo Civil y Comercial, salvo pacto en contrario, la sea es confirmatoria

y no acuerda el derecho al arrepentimiento, entendiendo que aquello que se
entrega es cuenta de precio, por lo tanto en el caso de que el deudor
incumpliera, deber pagar una indemnizacin cuyo resarcimiento no quedara
limitado a la sea que entrego inicialmente. En este sentido, la sea apunta a
reforzar el contrato (Crovi, 2014).
Se entiende que la sea, es un acuerdo que puede ser anterior al contrato o

puede integrarlo. Puede existir slo como un convenio de sea (contrato
preliminar) o puede incluirse la sea dentro de las clusulas de un contrato
definitivo. El pacto de sea es un de naturaleza real, ya que para que quede
perfeccionado se requiere la entrega de una cosa, siendo posible que la
tradicin sea ficta o que la cosa ya est en poder del acreedor (Crovi, 2014).
Por ltimo, el art. 1060 establece que como sea o arras pueden entregarse
dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie que lo que debe darse por el
contrato, la sea se tiene como parte de la prestacin si el contrato se cumple;
pero no si ella es de diferente especie o si la obligacin es de hacer o no hacer.
Esto porque si tengo a la suma entregada, como principio de ejecucin, ya no

hay posibilidad de arrepentirse, porque ya se est ejecutando el contrato.
Acerca de cundo se produce el principio de ejecucin, es una cuestin de
hecho, por lo que es resuelta por la jurisprudencia en cada caso en concreto.
Hay, no obstante, algunas pautas establecidas, sobre la base de lo que se ha ido

resolviendo en distintos casos:
35
a) Cuando es pago a cuenta del precio, hay principio de ejecucin.
b) Si se design escribano y hay entrega de ttulo antecedente, algunas

veces se ha resuelto que implica principio de ejecucin y otras que no.
c) Si hay entrega de la posesin, hay principio de ejecucin.
d) Si hay pago de intereses, hay principio de ejecucin, ya que implica el

cumplimiento de una obligacin contrada.
e) Si se han realizado actos preparatorios, algunos consideran que hay

principio de ejecucin y otros que no. La voluntad de arrepentirse debe
manifestarse tempestivamente, es decir, en tiempo oportuno.
En el caso que se haya pactado un plazo, deber manifestarse antes del

cumplimiento de ese plazo; si hay comienzo de ejecucin del contrato, ya no
puede haber arrepentimiento; si no hay plazo fijado para ejercer el derecho de
arrepentirse, y no hay principio de ejecucin, se puede ejercer el
arrepentimiento hasta la constitucin en mora judicial, y si no la hubiere, hasta
la contestacin de la demanda -Plenario de la Cmara Nacional Civil, 1951-
(Planeta IUS, s.f.).
Posesin otorgada por boleto: El artculo 2355 CCyC establece cundo la

posesin es legtima o ilegtima. La Ley 17.711 modific este artculo,
agregndole un prrafo final que dice: Se considera legtima la adquisicin de
la posesin de inmueble de buena fe, mediando boleto de compraventa34.
Luego de la reforma, ya no caben dudas respecto de la calidad de poseedor que
tiene la persona a la cual se le ha hecho tradicin de un inmueble sobre la base
de un boleto de compraventa.
El art. 1916 mantiene la clasificacin de legtima e ilegtima, ya establecida por

Vlez para la posesin, pero ampla su aplicacin a todos los casos de ejercicio
de poder sobre las cosas, por lo tanto lo hace aplicable tambin a los casos de
tenencia.
En la redaccin actual de la norma, se define la relacin real ilegtima como

aquella que no importe el ejercicio de un derecho real. Por lo tanto, a contrario
sensu, podemos inferir que la posesin legtima ser aquella que exteriorice
mediante su ejercicio la existencia de un derecho real subyacente; si se tratara
de una tenencia legtima, ella ser el ejercicio de un derecho personal emanado
de una relacin contractual (locacin, depsito, leasing).
Hasta aqu prcticamente encontramos una reproduccin del art. 2355 del
Cdigo Civil, antes citado; pero nada se menciona acerca del adquirente con
boleto de compraventa.
36
Teniendo en cuenta que calificamos al boleto de compraventa como un
contrato del cual surgen las obligaciones que libremente fijaron las partes y, en
particular, se sita en cabeza del vendedor la obligacin de hacer entrega de la
cosa y hacer escritura pblica y para el comprador la de recibir la cosa y pagar
el precio. En consecuencia, la entrega de la posesin a travs de la tradicin es
un acto propio de ejecucin de dicho contrato.
Por ello, afirmar que el boleto ms la tradicin produce la incorporacin del

inmueble al patrimonio del comprador implica confundir el negocio
obligacional de base y el negocio traslativo de dominio, ya que el boleto de
compraventa no slo no es un ttulo suficiente para transmitir el dominio sino
que ni siquiera es un justo ttulo.
Por otra parte, es preciso determinar que hablar de posesin legtima equivale
a posesin con derecho de poseer, es decir, posesin que consiste en el
ejercicio de un derecho real, en cambio, cuando hablamos de la posesin
adquirida por un ttulo insuficiente para adquirir derechos reales es ilegtima,
aunque medie buena fe. Por lo tanto, dentro de este esquema se descarta la
posibilidad de que el comprador de buena fe por boleto pueda ser calificado de
poseedor legtimo.
Entendemos tambin que el titular de la relacin de poder tiene para s la

presuncin de legitimidad de dicha relacin, de all que no necesite ampararse
en ningn ttulo para demostrarla, salvo que exista prueba en contrario y trate
de defender la causa de su posesin o tenencia, en cuyo caso deber exhibir el
ttulo de que se vale para probar, entre otras cuestiones, la fecha y extensin
de su relacin real (art. 1914) (Gurfinkel de Wendy, 2014).
Hablamos de posesin porque el nico propietario ser el vendedor, aunque

se haya hecho tradicin de la posesin al titular del boleto y aunque mediara
condena judicial a escriturar, hasta tanto no se firme la escritura pblica, que,
adems, respecto de terceros interesados requiere la inscripcin en el Registro
de la Propiedad Inmueble.
Oponibilidad del boleto de compraventa
Estas son algunas situaciones en las que puede encontrarse el poseedor por
boleto de compraventa celebrado de buena fe.
1) Frente a otro boleto de compraventa sobre el mismo inmueble. Triunfa

aquel a quien se le haya hecho tradicin (art. 756 inc. b) CCyC). Si a
ninguno se le ha hecho tradicin del inmueble, triunfa el que tenga
fecha anterior (art. 317 CC). De all la importancia de haber hecho
certificar las firmas en el boleto, tendremos fecha cierta. Es otra
37
manifestacin del principio prior in tempore potior in iure, primero en
el tiempo, primero en el derecho.
2) Frente a un contrato de compraventa instrumentado en escritura

pblica, si la escritura ha sido inscripta, el titular del boleto no puede
invocar buena fe, pues pudo y debi informarse de la situacin jurdica
del inmueble en el registro de la propiedad. En este sentido, el Cdigo
Civil y Comercial mantiene el efecto declarativo de la inscripcin
registral.
Si la escritura no hubiese sido registrada, pero se encuentra pendiente el

plazo del art. 23 a 25 de la Ley 17.801, o el plazo para inscribir de su art.
5, tampoco el titular del boleto puede invocar buena fe, ya que de haber
pedido informacin en el Registro de la Propiedad, se le hubiera
informado de la expedicin del certificado.
En la normativa actual, el supuesto de oponibilidad entre la publicidad

registral y la posesoria, en cuyo caso el rgimen anterior daba
prevalencia a la primera en el tiempo, si haba sido obtenida de buena
fe, al no haber previsin al respecto, se reaviva la discusin doctrinal
acerca del derecho del poseedor con boleto de compraventa frente a un
titular registral sin posesin, ya que ninguno de ellos adquiri el derecho
real de dominio: al primero, le falta el ttulo suficiente y la publicidad
registral; y al segundo, el modo suficiente.
3) Frente a un acreedor hipotecario del transmitente, los criterios no son

coincidentes: algunos sostienen que prevalece siempre la hipoteca, sea
anterior o posterior a la posesin por boleto, por haber sido la hipoteca
constituida por quien todava era propietario. Otros sostienen que si la
posesin mediando boleto de compraventa es anterior a la constitucin
de la hipoteca, prevalece el poseedor por boleto, porque cuenta con la
publicidad posesoria que puede oponer al acreedor hipotecario
posterior.
4) Frente a otros acreedores, en caso de ejecuciones individuales, los

criterios tambin son divergentes: para algunos prevalece el poseedor
por boleto, sea el crdito anterior o posterior al desplazamiento de la
posesin, con fundamento en la carencia de publicidad de los crditos y
en que el dueo se desprendi de la posesin y el comprador la adquiri
legtimamente con apoyo en un ttulo suficiente; para otros, si el crdito
es anterior a la posesin por boleto, triunfa el titular del crdito, porque
el boleto slo engendra derechos de carcter personal desprovistos de
privilegio.
5) Frente al concurso o quiebra del vendedor: legislado en el art. 1171.
38
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como
mnimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pblica. El comprador
puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso
de que la prestacin a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garanta
del saldo de precio35.
Es una gran defensa para el adquirente por boleto, ya que habiendo

pagado el 25% del precio y teniendo buena fe, triunfa sobre los
acreedores del concurso o quiebra, no haciendo falta, en este caso, que
se haya hecho entrega de la posesin.
39
4. Contratos asociativos
4.1. Elementos constitutivos de las
personas jurdicas. Clasificacin de las
personas jurdicas en el Cdigo Civil y
Comercial
La nocin de persona jurdica se mantuvo en segundo plano hasta el siglo XIX,
cuando el capitalismo moderno la us para su expansin y predominio. La
utilizacin de la forma de la persona jurdica permiti la reunin de grandes
capitales, con los que se afront la realizacin de empresas econmicas
inaccesibles para los individuos aislados.
Los contratos asociativos dan lugar a la formacin de estas personas jurdicas y

tienen su base o punto de partida en el derecho constitucional de asociarse con
fines tiles.
Las personas jurdicas se encontraban reguladas en el Cdigo Civil y en la Ley

19.550 de Sociedades comerciales; con la reforma introducida por Ley 26.994,
la cual unifica el Cdigo Civil y Comercial, se produce un gran cambio en cuanto
a la regulacin de las mismas. La definicin de persona jurdica recibe en el
nuevo Cdigo un tratamiento ms preciso que el que tena en el Cdigo Civil,
donde segn su art. 32, resultaba por oposicin al de persona de existencia
visible. Por lo pronto, se eliminan del Cdigo las sociedades civiles y la Ley
19.550 modifica su denominacin, la cual es Ley General de Sociedades, sin
hacer distincin a su carcter de comerciales.
Otro de los cambios importantes en relacin con los contratos asociativos tiene
que ver con su incorporacin al Cdigo, extrayendo de la ley 19.550, la
regulacin tanto de los negocios en participacin y contratos asociativos,
especialmente las agrupaciones de colaboracin, las uniones transitorias de
empresas y los consorcios de cooperacin (Benseor, s.f.).
Debemos tener presente que dichas normas sern aplicables de manera

inmediata a las relaciones y situaciones jurdicas existentes, por tal motivo, las
sociedades civiles existentes pasarn a regirse por las disposiciones de la Ley
General de Sociedades 19.550 (Benseor, s.f.).
Para el actual Cdigo Civil y Comercial, Son personas jurdicas todos los entes a
los cuales el ordenamiento jurdico les confiere aptitud para adquirir derechos y
40
contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su
creacin36.
A partir de este concepto, se
reafirma expresamente el principio general mediante el cual la

personalidad jurdica se obtiene desde la constitucin y no desde
su inscripcin, coincidiendo con el pensamiento esgrimido desde
siempre por el notariado y las vigentes interpretaciones
asignadas al art. 7 de la Ley 19.550. El Cdigo dispone mediante
una normativa genrica sobre este particular que la existencia de
la persona jurdica privada comienza desde su constitucin y no
necesita autorizacin legal para funcionar, excepto disposicin
legal en contrario (art. 142), desplazando la tesis de quienes
proclaman que la existencia del ente debera comenzar a partir
de la inscripcin registral (Benseor, s.f.).
Clasificacin de las personas jurdicas en el Cdigo Civil y Comercial
Las personas jurdicas pueden ser pblicas o privadas, conforme lo establece el

art. 145. As tenemos en el art. 146 la mencin de las personas jurdicas que
detentan el carcter pblico, las cuales se regirn atento lo dispuesto en el art.
147 por las leyes y ordenamientos de su constitucin.
Las personas jurdicas privadas, en cambio, estn mencionadas en el art. 148 y

son:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las imples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
41
i) Toda otra contemplada en disposiciones de este Cdigo o en
otras leyes y cuyo carcter de tal se establece o resulta de su
finalidad y normas de funcionamiento37.
Pueden advertirse, a simple vista, las modificaciones que se incorporan con la

unificacin normativa, lo cual se desarroll brevemente en el punto anterior.
Se consagran, expresamente, como atributos de la persona jurdica privada:
a) tener un nombre como tal, con el aditamento indicativo de la

forma jurdica (art. 151), el que deber satisfacer recaudos de
veracidad, novedad y aptitud distintiva respecto de otros
nombres, marcas, nombres de fantasa u otras formas de
referencia a bienes o servicios (control de homonimia amplio);
b) indicar domicilio y sede social, aclarando expresamente que el

cambio del primero requiere modificacin de estatuto, pero no
as la sede social, si no est incluida en el texto del estatuto (art.
152);
c) tener patrimonio (art. 154), pudiendo inscribir la persona

jurdica en formacin preventivamente a su nombre bienes
registrables;
d) la posibilidad de ser ilimitada en el tiempo, salvo disposicin

en contrario de la ley o del estatuto (art. 155);
e) que el objeto debe ser preciso y determinado (art. 156)

(Benseor, s.f.).
4.2. Asociaciones civiles. Fundaciones:

definicin, principales caractersticas,
requisitos para su constitucin
Son personas jurdicas que nacen de la unin estable de un grupo de personas
fsicas que persiguen la realizacin de un bien comn, no lucrativo. Tpico
ejemplo de asociacin son los clubes de barrio. El bien comn es el bien propio
de la comunidad, que satisface necesidades de todos los miembros que
componen la comunidad.
42
Regulada en el art. 168, nos dice que:
La asociacin civil debe tener un objeto que no sea contrario al

inters general o al bien comn. El inters general se interpreta
dentro del respeto a las diversas identidades, creencias y
tradiciones, sean culturales, religiosas, artsticas, literarias,
sociales, polticas o tnicas que no vulneren los valores
constitucionales. No puede perseguir el lucro como fin principal,
ni puede tener por fin el lucro para sus miembros o terceros38.
Al determinar el objeto de las asociaciones, el nuevo Cdigo elige una redaccin

en sentido negativo, fijando que el mismo no puede ser contrario al inters
general ni tener al lucro como fin principal (sea para s, sus miembros o
terceros). Por lo tanto y a contrario sensu, los actos comprendidos en el objeto
social que son aquellos que podr realizar en aras de consumar sus fines
debern respetar el inters general y dirigirse a la obtencin de un fin altruista
(el evitar el lucro per se las distingue por esencia de las sociedades
comerciales).
Pero debemos entender esta ausencia de lucro en un sentido amplio, lo cual no

significa que se quita a las asociaciones la posibilidad de realizar actos dirigidos
a obtener ganancias que sirvan para cumplir con su finalidad especfica (por
ejemplo, un club que organiza una rifa o festival para ampliar sus instalaciones)
(Alonso y Giatti, 2014).
Formalidades para su constitucin
Conforme el nuevo artculo 169, el acto constitutivo de la asociacin civil debe

ser otorgado por instrumento pblico y ser inscripto en el registro
correspondiente una vez otorgada la autorizacin estatal para funcionar. Hasta
la inscripcin se aplican las normas de la simple asociacin39.
El acto constitutivo se cumple ente la Inspeccin General de Personas Jurdicas,

iniciando con el pedido de los particulares de personera, los cuales han
celebrado un acto conjunto que se denomina acto constitutivo. Se impone
como nica forma instrumental para constituir una asociacin civil a la escritura
pblica, por lo que difiere de la prctica actual, donde se aceptaba su
constitucin por instrumento privado con firma certificada. Este formalismo,

43
que ahora es obligatorio, implica mayores costos y gastos en la constitucin de
las asociaciones.
Las asociaciones deben estar autorizadas para funcionar y debern asentarse

en el registro correspondiente, resultando en consecuencia que la inscripcin
es la que dar nacimiento a la regulacin y efectos propios de la asociacin civil,
ya que hasta que ello ocurra se aplicarn "(...) las normas de la simple
asociacin40 (Alonso y Giatti, 2014).
Con el art. 174 se complementa el mentado art. 169, ya que no slo se exige
para la constitucin de una asociacin que la misma se instrumente a travs de
una escritura pblica, sino que requiere de autorizacin estatal para funcionar.
Por lo tanto, recin al obtenerse dicha autorizacin se podr registrar la misma
y con ello comenzar a regirse por las normas de las asociaciones dispuestas en
la Seccin 1 del Captulo 2 (Alonso y Giatti, 2014).
Contenido del acto constitutivo
El art. 170 enumera el contenido mnimo que debe contener el acto de

constitucin, a saber:
a) la identificacin de los constituyentes;
b) el nombre de la asociacin con el aditamento "Asociacin

Civil" antepuesto o pospuesto;
c) el objeto;
d) el domicilio social;
e) el plazo de duracin o si la asociacin es a perpetuidad;
f) las causales de disolucin;
g) las contribuciones que conforman el patrimonio inicial de la

asociacin civil y el valor que se les asigna. Los aportes se
consideran transferidos en propiedad, si no consta
expresamente su aporte de uso y goce;
h) el rgimen de administracin y representacin;
i) la fecha de cierre del ejercicio econmico anual;
44
j) en su caso, las clases o categoras de asociados, y prerrogativas
y deberes de cada una;
k) el rgimen de ingreso, admisin, renuncia, sanciones

disciplinarias, exclusin de asociados y recursos contra las
decisiones;
l) los rganos sociales de gobierno, administracin y

representacin. Deben preverse la comisin directiva, las
asambleas y el rgano de fiscalizacin interna, regulndose su
composicin, requisitos de integracin, duracin de sus
integrantes, competencias, funciones, atribuciones y
funcionamiento en cuanto a convocatoria, constitucin,
deliberacin, decisiones y documentacin;
m) el procedimiento de liquidacin;
n) el destino de los bienes despus de la liquidacin, pudiendo

atribuirlos a una entidad de bien comn, pblica o privada, que
no tenga fin de lucro y que est domiciliada en la Repblica41.
El art. 170 establece el contenido mnimo e indispensable que ha de volcarse en

la constitucin siendo las partes libres a los fines de establecer cualquier otra
cuestin que resulte til para reglar y cumplir los fines de la asociacin,
resultando el nico lmite la no afectacin del orden pblico, la moral y las
buenas costumbres (Alonso y Giatti, 2014).
Como toda persona jurdica, est representada por administradores que

pertenecen a una comisin directiva, los cuales deben ser asociados. El Cdigo
incorpora la fiscalizacin de las asociaciones, que conforme el artculo 172 se
determina que:
El estatuto puede prever que la designacin de los integrantes

del rgano de fiscalizacin recaiga en personas no asociadas. En
el acto constitutivo se debe consignar a los integrantes del
primer rgano de fiscalizacin. La fiscalizacin privada de la
asociacin est a cargo de uno o ms revisores de cuentas. La
comisin revisora de cuentas es obligatoria en las asociaciones
con ms de cien asociados42.

45
Se instaura un rgimen de doble fiscalizacin, una interna con la participacin
de asociados o la opcin de que los fiscalizadores sean no asociados, y una
externa dada por la autorizacin para funcionar y la ulterior facultad de control
de parte del Estado.
Como toda persona jurdica, la asociacin responde por los hechos realizados
por sus representantes en la medida de las funciones establecidas en el acto
constitutivo. El artculo 181 nos dice que:
Los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por

las deudas de la asociacin civil. Su responsabilidad se limita al
cumplimiento de los aportes comprometidos al constituirla o
posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que estn
obligados43.
Por lo tanto, la actuacin de la entidad comprometer su propia

responsabilidad y no la de los asociados (ni siquiera de manera subsidiaria).
Se incorpora un nuevo artculo que trata de la intransmisibilidad del carcter de

asociado (art. 182).
La disolucin de las asociaciones se genera por las causales generales de

disolucin de las personas jurdicas y se le agregan los casos de reduccin de la
cantidad de asociados a un nmero inferior al total de miembros titulares y
suplentes de su comisin directiva y de fiscalizacin si dentro de los seis meses
no restablece dicho nmero. El liquidador debe ser designado por asamblea
extraordinaria, dicho acto se inscribe y publica. (arts. 183, 184).
Encontramos, por ltimo, las simples asociaciones del art. 187, en las cuales El
acto constitutivo de la simple asociacin debe ser otorgado por instrumento
pblico o por instrumento privado con firma certificada por escribano pblico.
Al nombre debe agregrsele, antepuesto o pospuesto, el aditamento simple
asociacin o asociacin simple44. Se rigen por las disposiciones relativas a las
asociaciones civiles, su existencia comienza con el acto constitutivo y
prescinden de rganos de fiscalizacin. Sus asociados son solidariamente
responsables por las deudas asumidas por la asociacin suscripta durante su
administracin. En el ltimo prrafo del art. 191 se establece un lmite a esta
solidaridad personal de los administrados, los cuales solo responden con sus
bienes personales una vez liquidados los bienes de la asociacin.

46
Fundaciones
Anteriormente, las fundaciones tenan un rgimen especial, reguladas por Ley

19.836, siendo incorporadas al rgimen general del Cdigo Civil y Comercial a
partir del art. 193.
Nacen a partir de un acto fundacional por el cual una persona le atribuye un

patrimonio por donacin para la realizacin del fin altruista. Este acto es un
acto unilateral que incluso puede ser manifestacin de ltima voluntad, por el
cual se dona un patrimonio destinado al nacimiento y funcionamiento de la
misma y donde se determina el fin de la institucin y escoge los medios
apropiados para lograrlo.
Las fundaciones son personas jurdicas que se constituyen con

una finalidad de bien comn, sin propsito de lucro, mediante el
aporte patrimonial de una o ms personas, destinado a hacer
posibles sus fines. Para existir como tales requieren
necesariamente constituirse mediante instrumento pblico y
solicitar y obtener autorizacin del Estado para funcionar.
Si el fundador es una persona humana, puede disponer su

constitucin por acto de ltima voluntad45.
A diferencia del resto de las personas jurdicas, la fundacin carece de

miembros; resultando que slo tiene rganos de conduccin y beneficiarios;
por lo tanto, para su nacimiento no se necesita de la unin de un grupo de
personas fsicas, sino solamente de la existencia de un sujeto de derecho (el
fundador), que se convertir en un extrao en relacin a la entidad, cuando
esta obtenga su autorizacin para funcionar.
A raz de tal circunstancia, se considera que el acto de constitucin de la

Fundacin es un acto jurdico unilateral de voluntad no recepticia (conf.
Badenes Gasset), y como acto jurdico que es, puede devenir ineficaz en caso
de rechazarse la solicitud de autorizacin para funcionar. Se producira asi,
entonces, la ineficacia del negocio jurdico por voluntad del Estado encargado
del contralor de su contenido (Alonso y Giatti, 2014).
Art. 195. Acto constitutivo. Estatuto. El acto constitutivo de la

fundacin debe ser otorgado por el o los fundadores o
apoderado con poder especial, si se lo hace por acto entre vivos;
47
o por el autorizado por el juez del sucesorio, si lo es por
disposicin de ltima voluntad.
El instrumento debe ser presentado ante la autoridad de

contralor para su aprobacin, y contener:
a) los siguientes datos del o de los fundadores:
i) cuando se trate de personas humanas, su nombre, edad,

estado civil, nacionalidad, profesin, domicilio y nmero de
documento de identidad y, en su caso, el de los apoderados o
autorizados;
ii) cuando se trate de personas jurdicas, la razn social o

denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de la
entidad fundadora, su inscripcin registral y la representacin de
quienes comparecen por ella; En cualquier caso, cuando se
invoca mandato debe dejarse constancia del documento que lo
acredita;
En cualquier caso, cuando se invoca mandato debe dejarse

constancia del documento que lo acredita;
b) nombre y domicilio de la fundacin;
c) designacin del objeto, que debe ser preciso y determinado;
d) patrimonio inicial, integracin y recursos futuros, lo que debe

ser expresado en moneda nacional;
e) plazo de duracin;
f) organizacin del consejo de administracin, duracin de los

cargos, rgimen de reuniones y procedimiento para la
designacin de sus miembros;
g) clusulas atinentes al funcionamiento de la entidad;
h) procedimiento y rgimen para la reforma del estatuto;
i) fecha del cierre del ejercicio anual;
j) clusulas de disolucin y procedimiento atinentes a la

liquidacin y destino delos bienes;
k) plan trienal de accin.
48
En el mismo instrumento se deben designar los integrantes del
primer consejo de administracin y las personas facultadas para
gestionar la autorizacin para funcionar46.
El artculo refiere al instrumento pblico creador de la persona juridica, el cual

debera ser otorgado por el o los fundadores, o apoderado con poder especial,
si se lo hace por acto entre vivos; o por el autorizado por el juez del sucesorio,
si lo fuera por disposicin de ltima voluntad (Alonso y Giatti, 2014).
Promesas de donacin
Las promesas de donacin hechas por los fundadores en el acto

constitutivo son irrevocables a partir de la resolucin de la
autoridad de contralor que autorice a la entidad para funcionar
como persona jurdica. Si el fundador fallece despus de firmar el
acto constitutivo, las promesas de donacin no podrn ser
revocadas por sus herederos, a partir de la presentacin a la
autoridad de contralor solicitando la autorizacin para funcionar
como persona jurdica47.
El gobierno y administracin estarn a cargo de un consejo de administracin,

que ser integrado por al menos tres personas humanas, las cuales detentan
todas las facultades necesarias para el cumplimiento de los fines de la
fundacin en las condiciones establecidas en el estatuto. Ninguno de los
miembros puede recibir remuneraciones por el ejercicio del cargo.
Las decisiones administrativas que denieguen la constitucin o modificacin de

fundaciones son recurribles en sede judicial en casos de ilegitimidad y
arbitrariedad.
4.3. Sociedades. Nueva regulacin en el

Cdigo Civil y Comercial. Unificacin
legislativa. Definicin. Elementos del
49
contrato social. Requisitos formales.
Modificaciones pertinentes a la Ley
19.550
Como mencionamos al inicio del presente mdulo, las sociedades se regulaban
de manera diferenciada atendiendo su carcter de civiles o comerciales. Hoy, el
nuevo Cdigo Civil y Comercial elimina esta distincin, y al modificar la Ley
19.550, la cual se denominaba Ley de Sociedades Comerciales pasando a
llamarse Ley General de Sociedades rigen sus disposiciones para toda
sociedad sin discriminar el carcter de la misma. As dispone:
ARTICULO 1 Habr sociedad si una o ms personas en forma

organizada conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se
obligan a realizar aportes para aplicarlos a la produccin o
intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios
y soportando las prdidas48.
La sociedad unipersonal slo se podr constituir como sociedad annima. La

sociedad unipersonal no puede constituirse por una sociedad unipersonal.
En cuanto a la forma para constituir una sociedad, el artculo 4 establece que

El contrato por el cual se constituya o modifique una sociedad, se otorgar por
instrumento pblico o privado49, asimismo el acto constitutivo, su
modificacin y el reglamento, si lo hubiese, se inscribirn en el Registro Pblico
del domicilio social y en el Registro que corresponda al asiento de cada sucursal
()50.
La inscripcin se dispondr previa ratificacin de los otorgantes,

excepto cuando se extienda por instrumento pblico o las firmas
sean autenticadas por escribano pblico u otro funcionario
competente. Un importante agregado dispone la obligatoriedad
de publicitar los datos registrales y la direccin de su sede en
todo documento que emita la sociedad, indicar textualmente
que las sociedades harn constar en la documentacin que de
ellas emane, la direccin de su sede y los datos que identifiquen
su inscripcin en el Registro (Benseor, s.f.).
48 Art. 1. Ley N 19.950. Ley de Sociedades Comerciales. Poder Ejecutivo Nacional.

50
En cuanto al carcter de la inscripcin, el artculo 7 nos dice que la sociedad
slo se considera regularmente constituida con su inscripcin en el Registro
Pblico de Comercio51, quedando clara la naturaleza de la inscripcin registral.
En los Registros, ordenada la inscripcin, se formar un legajo para cada
sociedad, con los duplicados de las diversas tomas de razn y dems
documentacin relativa a la misma, cuya consulta ser pblica. Cabe advertir
que a partir de la unificacin normativa, el Registro de Comercio pasa a
denominarse solamente Registro Pblico.
En la provincia de Crdoba, dicha regulacin se encuentra modificada por la Ley

Provincial N 8.652 (B.O. 22/04/98), la que dispuso el actual rgimen de
personas jurdicas, estableciendo en su art. 1 la creacin de la Direccin de
Inspeccin de Personas Jurdicas, y en el art. 2, la delegacin a la misma de las
funciones atribuidas al Registro Pblico de Comercio de acuerdo con lo
establecido por el Cdigo de Comercio.
A su vez, el art. 5 de dicha ley provincial establece que la Direccin de

Inspeccin de Personas Jurdicas tiene a su cargo, en forma exclusiva, respecto
de las sociedades por acciones, las funciones sobre control de legalidad,
establecidas en el artculo 6 de la ley de sociedades comerciales.
Por lo que, este art. 6 de LGS slo es aplicable en los casos de inscripcin de las
sociedades que no son por acciones. De lo anteriormente expuesto, resulta que
el registro en esta jurisdiccin provincial se encuentra organizado en dos
sistemas: 1) administrativo, para el caso de las sociedades por acciones; 2)
mixto, esto es, judicial y administrativo, para el resto de los tipos societarios.
Se sustituye la denominacin de la Seccin IV, actualmente designada como

De las sociedades no constituidas regularmente, por la de De las sociedades
no constituidas segn los tipos del Captulos 2 y otros supuestos.
Contenido del instrumento constitutivo
Sin perjuicio de lo establecido para ciertos tipos de sociedad:
1) El nombre, edad, estado civil, nacionalidad, profesin,

domicilio y nmero de documento de identidad de los socios;
2) La razn social o la denominacin, y el domicilio de la

sociedad. Si en el contrato constare solamente el domicilio, la
51
direccin de su sede deber inscribirse mediante peticin por
separado suscripta por el rgano de administracin. Se tendrn
por vlidas y vinculantes para la sociedad todas las notificaciones
efectuadas en la sede inscripta;
3) La designacin de su objeto, que debe ser preciso y

determinado;
4) El capital social, que deber ser expresado en moneda

argentina, y la mencin del aporte de cada socio. En el caso de
las sociedades unipersonales, el capital deber ser integrado
totalmente en el acto constitutivo;
5) El plazo de duracin, que debe ser determinado;
6) La organizacin de la administracin, de su fiscalizacin y de

las reuniones de socios;
7) Las reglas para distribuir las utilidades y soportar las prdidas.

En caso de silencio, ser en proporcin de los aportes. Si se
prev slo la forma de distribucin de utilidades, se aplicar para
soportar las prdidas y viceversa;
8) Las clusulas necesarias para que puedan establecerse con

precisin los derechos y obligaciones de los socios entre s y
respecto de terceros;
9) Las clusulas atinentes al funcionamiento, disolucin y

liquidacin de la sociedad.52 (Artculo sustituido por punto 2.5
del Anexo II de la Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N
27.077 B.O. 19/12/2014).
4.4. Modificacin del contrato social,

transformacin, fusin, disolucin y
liquidacin de sociedades. Rgimen
legal
Modificacin
52
Se presenta cuando se cambia alguno de los elementos previstos en el contrato
o se agrega alguno nuevo, pero sustancialmente la sociedad sigue siendo la
misma. Por ejemplo: se agrega una sindicatura, cuando no la tena, un aumento
de capital, nombramiento de nuevas autoridades, etc. Para instrumentar estos
actos modificatorios, se puede utilizar instrumento pblico o privado, incluso
aunque se trate de sociedades por acciones. Esto as, porque el art. 4 LSC as lo
establece, adems de que el art. 165 y concordantes de LGS aluden nicamente
a la constitucin de la sociedad annima, no a la modificacin del contrato
social.
Estas modificaciones deben, a su vez, inscribirse en el Registro Pblico en el

legajo perteneciente a dicha sociedad. Las modificaciones que no se inscriben
obligan a los socios otorgantes, son inoponibles a terceros, no obstante, estos
pueden alegarlas contra la sociedad y los socios.
Transformacin
Es un cambio estructural que puede estar motivado por nuevas necesidades de

la empresa, o bien por motivos legales, como los casos contemplados en los
arts. 94 bis y 140 ltimo prrafo LGS. Cambio estructural significa que la
sociedad cambia de tipo societario, pero no la personalidad, que contina
siendo la misma; esto es, que se transforma sin liquidarse, como es la moderna
tendencia.
La transformacin no modifica la responsabilidad solidaria e ilimitada anterior

de los socios, aun cuando se trate de obligaciones que deban cumplirse con
posterioridad a la adopcin del nuevo tipo societario. Esta disposicin est
colocada en beneficio de terceros que contrataron teniendo en cuenta la
responsabilidad que afectaba a los socios. Esta disposicin slo admite como
excepcin que los acreedores consientan expresamente el eventual cambio en
la forma de responder los socios por las obligaciones anteriores.
Con la transformacin, la responsabilidad de los socios pasa de ser limitada a

ilimitada, es decir que su responsabilidad va a ser ms gravosa, esta no se
extiende a las obligaciones sociales anteriores a la transformacin, lo que es
justo, ya que los terceros no contaron al contratar con la responsabilidad
ilimitada de los socios.
La transformacin exige el cumplimiento de los siguientes requisitos (art. 77

LGS):
1) Acuerdo unnime de los socios, salvo pacto en contrario y el caso de

algunos tipos societarios. En los casos en que no se exija unanimidad, los
socios que han votado en contra y los ausentes tienen derecho de
receso, derecho que debe ejercerse dentro de los 15 das del acuerdo
53
social de transformacin. Los socios recedentes sern reembolsados de
sus partes sociales. Dicho reembolso se har conforme resulte del
balance de transformacin.
2) Confeccin de un balance especial, el que deber ser puesto a

consideracin de los socios en sede social, con no menos de 15 das de
anticipacin de dicho acuerdo.
3) Publicacin del acuerdo de transformacin, por un da, en el diario de

publicaciones legales que corresponda a la sede social y a sus
sucursales.
4) Inscripcin del instrumento de transformacin con copia del balance,

en el Registro Pblico de Comercio y en los dems registros que
corresponda por el tipo de sociedad, por la naturaleza de los bienes que
integran el patrimonio y sus gravmenes53. El acuerdo de
transformacin puede ser dejado sin efecto mientras no se haya
inscripto, por acuerdo unnime de los socios54. En caso de ya haberse
realizado la publicacin, deber realizarse una nueva.
Fusin
Es un cambio estructural que tiene que ver con el fenmeno de la

concentracin de empresas. Se caracteriza por tomar la forma de disolucin sin
liquidacin, ya que el patrimonio de las sociedades disueltas no se distribuye
entre los socios, sino que se integra a la nueva sociedad. A su vez, los socios no
se desvinculan de las sociedades porque pasan a ser socios de la nueva
sociedad. La ley contempla dos modalidades de fusin:
a) dos o ms sociedades que se disuelven, sin liquidarse, para formar una

nueva;
b) fusin por absorcin, esto es, cuando una sociedad ya existente,

incorpora a una o ms sociedades que, del mismo modo, se disuelven
sin liquidarse.
Para la formalizacin de la fusin, en primer lugar, hay que realizar lo que la ley
denomina un acuerdo previo de fusin entre las sociedades a fusionarse.
Luego debe realizarse la aprobacin de ese acuerdo previo, en la sede de cada
una de las sociedades, por los socios de cada una de ellas, con las mayoras
exigidas por los estatutos de cada una.
54
El acuerdo previo de fusin puede ser dejado sin efecto por cualquiera de las
partes, si no se han obtenido todas las resoluciones sociales aprobatorias en el
trmino de tres meses. Una vez que las sociedades aprobaron el acuerdo
previo, debe realizarse una publicacin, por tres das, en los diarios de
publicaciones legales de las jurisdicciones de cada sociedad y en uno de los
diarios de mayor circulacin general en la Repblica.
Esta publicacin es a los fines de que los acreedores puedan oponerse a la

fusin, en proteccin de sus crditos. La oposicin puede realizarse dentro de
los 15 das de la ltima publicacin. Los oponentes deben ser desinteresados, o
de lo contrario pueden obtener embargo judicial.
Una vez cumplimentados todos estos pasos, se puede otorgar el acuerdo

definitivo de fusin, el que ser firmado por los representantes de las
sociedades que se fusionan. Una vez firmado, el acuerdo definitivo debe ser
inscripto en el Registro Pblico. Cualquiera de las partes puede demandar la
rescisin del acuerdo definitivo de fusin, por justos motivos, hasta el
momento de la inscripcin registral.
Escisin
Es un mtodo de reordenamiento empresarial consistente en la

descentralizacin, dentro de un grupo empresario, con la finalidad de evitar el
sobredimensionamiento de la estructura.
Puede darse de tres maneras diferentes:
1) una sociedad, sin disolverse, destina parte de su patrimonio para

fusionarse con sociedades ya existentes o para con ellas formar una
nueva;
2) una sociedad, sin disolverse, destina parte de su patrimonio para

constituir una o varias sociedades nuevas;
3) una sociedad se disuelve, sin liquidarse, para constituir con la totalidad

de su patrimonio nuevas sociedades.
La escisin exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) resolucin aprobatoria de la escisin y del balance especial al efecto;
55
b) el balance especial de escisin no ser anterior a tres meses de la
resolucin social respectiva55.
c) atribucin de las partes sociales o acciones de la sociedad escisionaria a

los socios de la sociedad escindente, en proporcin a sus participaciones
en esta.
d) la publicacin de un aviso por tres das en el diario de publicaciones

legales que corresponde a la sede social y en un diario de los de mayor
circulacin en la Repblica.
e) los acreedores tienen derecho a oponerse, dentro del trmino de 15 das

desde la ltima publicacin y a ser desinteresados o bien trabar
embargos sobre los bienes sociales.
f) por ltimo, se otorgarn los instrumentos de constitucin de la sociedad

escisionaria y de la sociedad escindente, practicndose las inscripciones
en el Registro Pblico y en los registros de los respectivos bienes que
conforman el capital social.
Disolucin y liquidacin
Determina la extincin de la empresa societaria y de su instrumentacin

(sociedad), liquidndose el haber de la sociedad para repartir el remanente
entre los socios y cancelar la inscripcin. No hay que confundir con la
resolucin parcial, que entraa la extincin del vnculo entre un socio y la
sociedad, mantenindose vigente la estructura societaria.
La resolucin parcial es una forma de evitar la disolucin. Los socios pueden

prever en el contrato constitutivo causales de disolucin y de resolucin parcial
que no se encuentren previstas en la ley.
Son causas de disolucin segn el art. 94 de LGS:
1) por decisin de los socios;
2) por expiracin del trmino por el cual se constituy;
3) por cumplimiento de la condicin a la que se subordin su

existencia;
4) por consecucin del objeto por el cual se form, o por la

imposibilidad sobreviniente de lograrlo;
56
5) por la prdida del capital social;
6) por declaracin en quiebra; la disolucin quedar sin efecto si

se celebrare avenimiento o se dispone la conversin;
7) por su fusin, en los trminos del artculo 82;
8) por sancin firme de cancelacin de oferta pblica o de la

cotizacin de sus acciones; la disolucin podr quedar sin efecto
por resolucin de asamblea extraordinaria reunida dentro de los
SESENTA (60) das, de acuerdo al artculo 244, cuarto prrafo;
9) por resolucin firme de retiro de la autorizacin para

funcionar si leyes especiales la impusieran en razn del objeto.56
(Artculo sustituido por punto 2.19 del Anexo II de la Ley N
26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de
2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014
Efectos de la disolucin
La disolucin de la sociedad slo surte efectos respecto de terceros, a partir de

su inscripcin. Una vez que se determine la disolucin, los administradores de
la sociedad slo pueden atender los asuntos urgentes y deben adoptar las
medidas necesarias para iniciar la liquidacin.
Cualquier operacin ajena a esos fines los hace responsables ilimitada y

solidariamente respecto a los terceros y los socios, sin perjuicio de que esta
responsabilidad se extienda tambin a los socios segn las circunstancias. En
caso de duda de la existencia de una causal de disolucin de la sociedad, se
estar a favor de la subsistencia de la sociedad. Esta disposicin es la aplicacin
del principio de preservacin de la empresa.
Se agrega el artculo 94 bis, en el que:
La reduccin a uno del nmero de socios no es causal de

disolucin, imponiendo la transformacin de pleno derecho de
las sociedades en comandita, simple o por acciones, y de capital
e industria, en sociedad annima unipersonal, si no se decidiera
otra solucin en el trmino de TRES (3) meses57.
57 Art. 94 bis. Ley N 19.950. Ley de Sociedades Comerciales. Poder Ejecutivo Nacional.
57
Liquidacin
Consiste en la realizacin del activo y cancelacin del pasivo para repartir

posteriormente el remanente entre los socios. No obstante encontrarse
disuelta la sociedad, desde que se oper la causal de disolucin, conserva su
personalidad jurdica a los efectos y con los lmites que impone la liquidacin.
Es un recurso tcnico a los fines de que se pueda realizar el trmite de

liquidacin.
Liquidador
La liquidacin de la sociedad estar a cargo del rgano de administracin de la

sociedad, salvo pacto en contrario o casos especiales. En su defecto, el
liquidador o liquidadores sern nombrados por mayora de votos dentro de los
30 das de haber entrado la sociedad en estado de liquidacin. Fracasada esta
designacin, cualquiera de los socios puede pedir la designacin judicial de un
liquidador.
El nombramiento del liquidador debe inscribirse en el Registro Pblico, esto es,

en proteccin de terceros. Los liquidadores son removibles, por voluntad de los
socios, con las mismas mayoras que para nombrarlos. Cualquier socio, o el
sndico en su caso, pueden pedir la remocin judicial por justa causa.
Obligaciones de los liquidadores
Estn obligados, dentro de los 30 das de asumido el cargo, a confeccionar un

inventario y balance del patrimonio social, que pondrn a disposicin de los
socios. De esta manera, los socios sabrn con qu bienes y deudas cuentan y
podrn ejercer su derecho de control. Los socios, por mayora, podrn extender
el plazo de presentacin del inventario y balance a 120 das. El incumplimiento
de esta obligacin por parte de los liquidadores les hace perder el derecho a la
remuneracin, adems de ser causal de remocin. Tambin los hace
responsables de los daos y perjuicios ocasionados. Otra de las obligaciones es
la de informar en forma peridica, por lo menos trimestralmente, sobre el
estado de liquidacin a los socios o, en su caso, a la sindicatura. Si la liquidacin
se prolonga, se confeccionarn, adems, balances anuales. Las obligaciones y
responsabilidades de los liquidadores se rigen por las disposiciones establecidas
para los administradores, en lo que no est especficamente previsto.
58
Facultades de los liquidadores
Los liquidadores ejercen la representacin de la sociedad. El objeto de su labor

es realizar el activo y cancelar el pasivo, y a ello apunta su actividad segn el
limitado objeto de una sociedad en liquidacin.
La celebracin de los actos necesarios a tal fin puede incluir nuevas

contrataciones vinculadas al objeto de la empresa, pero siempre dentro de ese
marco restrictivo. Es por esto que, en proteccin de los terceros que pueden
llegar a contratar con la sociedad, es que para actuar, se le exige emplear el
aditamento en liquidacin en la razn social o denominacin.
En su actuar, los liquidadores se hayan sujetos a las instrucciones de los socios,

ello se debe a su calidad de representantes de la sociedad. Cuando los fondos
sociales fueran insuficientes para cubrir las deudas, los liquidadores deben
exigir a los socios las contribuciones debidas de acuerdo con el tipo social o
contrato constitutivo.
Particin y distribucin parcial
Implica distribucin parcial del capital, siempre que los acreedores estn
garantizados en el cobro del pasivo social.
Puede decidirla el liquidador directamente o a peticin de los accionistas que

representen la dcima parte del capital social, en las sociedades por acciones y
cualquier socio en los dems tipos. En el caso de que el liquidador se niegue al
pedido, se resolver judicialmente.
Balance final y distribucin
Extinguido el pasivo, los liquidadores confeccionarn el balance final y el

proyecto de distribucin, que se comunicarn a los socios. Los socios podrn
impugnarlos dentro del trmino de 15 das.
En caso de haber impugnacin, la accin judicial se promover en el trmino de

los 60 das siguientes.
En el caso de las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades por

acciones, el balance final y proyecto de distribucin se sometern a aprobacin
de la asamblea. Una vez aprobados, el balance final y el proyecto de
distribucin se agregarn al legajo de la sociedad, en el Registro Pblico, y se
proceder a su ejecucin. Terminada la liquidacin, se cancelar la inscripcin
de la sociedad en el Registro Pblico. La cancelacin de la inscripcin implica el
fin de la existencia del sujeto de derecho como tal.
59
4.5. Contratos asociativos. Constitucin.
Requisitos
En el nuevo Cdigo se titula el captulo con la denominacin de contratos
asociativos, mientras que en el artculo 1442 se alude indistintamente a
contratos de colaboracin, de organizacin o participativos, destacando que la
caracterstica distintiva es la comunidad de fines, lo cual permite inferir parte
del alcance de la nocin que se pretende incluir.
La colaboracin como funcin econmica viene limitada en la extensin del

artculo por la nocin de finalidad comn, perseguida por las partes a travs del
desarrollo de una actividad comn, generalmente de manera organizada (salvo
en el negocio en participacin), en contraposicin a los contratos de cambio los
cuales encontramos prestaciones contrapuesta o correlativas; pero aun as,
colaboracin organizada y la comunidad de fines no alcanzan para caracterizar
a tales contratos de manera definitiva ya que resultan notas comunes a otros
contratos asociativos con personalidad jurdica diferenciada que el mismo
artculo en cuestin excluye especficamente. Resulta ser que en esos casos, no
existe una representacin orgnica, colegial o social, sino de carcter
convencional requerida por la ley.
Etcheverry determina que el contrato asociativo tiene vocacin plurilateral, es

decir, intervienen o pueden intervenir ms de dos partes que crean una
organizacin operativa, un sistema de desarrollo perdurable en el tiempo, y se
distingue por estar destinado a satisfacer un fin comn, generalmente a travs
de la gestin de un patrimonio tambin comn (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
De tal forma, cuando hablamos de contrato de colaboracin nos estamos

refiriendo a aquellos contratos en los que las partes estn dispuestas a
cooperar, coordinarse, organizarse, en miras de una finalidad comn,
advirtiendo as que la cuestin central la encontramos en los efectos, entre los
que destacamos:
a) No hay obligaciones correlativas, aqu cada parte adquiere derechos y

obligaciones respecto de todas las dems.
b) Son contratos abiertos, con lo cual pueden ingresar nuevas partes.
c) Las prestaciones que estn a cargo de cada parte pueden ser de muy distinto
valor, por lo tanto no rige el concepto de equivalencia propia de los contratos
de cambio.
d) No es aplicable el pacto comisorio, ni la excepcin de incumplimiento

contractual ya que no hay prestaciones de cambio.
60
e) El vicio que afecta el vnculo de una de las partes, no afecta a las dems que
contina siendo plenamente valido y eficaz (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
En resumen, podemos decir que en los contratos asociativos existe una relacin
de organizacin y colaboracin que permite mantener la independencia y
autonoma de los miembros excluyendo toda direccin de control entre ellos
que impide que sean identificados como grupos societarios.
Hoy la normativa vigente, excluye de apliacion a estas figuras contractuales

toda norma societaria como tambin se aclara que esta normativa y la
societaria no se aplican a las comuniones de derechos reales y a la indivisin
hereditaria (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
Forma
Los contratos asociativos no estn sometidos a requisitos de forma alguna (art.

1444) rigiendo dicho principio para los negocios en participacin y los contratos
asociativos atpicos (art. 1446, Cdigo Civil y Comercial), ya que para las
agrupaciones de colaboracin, las uniones transitorias y los consorcios de
cooperacin se ha establecido que el instrumento pblico o privado con firmas
certificadas notarialmente es requisito formal los fines de su celebracin (arts.
1455, 1464 y 1473, Cdigo Civil y Comercial).
En el art. 1455 determinando las reglas aplicables a las agrupaciones de

colaboracin establece que debe ser otorgado por instrumento pblico o
privado, con firma certificada ante notario, e inscribirse en el Registro Pblico
que corresponda, requiriendo expresamente una serie de pautas relativas a su
contenido.
Hace lo suyo el art. 1464 en relacin a las UTE, exigiendo tambin la

constitucin por instrumento pblico o privado, y una serie de pautas que debe
contener el convenio previo a su inscripcin registral.
En igual sentido encontramos las disposiciones contenidas en los arts. 1473 y

1474 para el caso de consorcio de cooperacin, disponindose que el contrato
sea otorgado por instrumento pblico o privado con firmas certificadas
inscribiendo el mismo conjuntamente con sus representantes en el Registro
Pblico que corresponda.
Ahora bien, entendiendo a tales formalidades como impuestas meramente ad

probationem ya que su inobservancia no acarrea sancin de invalidez alguna
(ver art. 969, Cd. Civ. y Com.), si estos contratos se celebran sin las
formalidades exigidas valdrn como contrato en el que las partes se obligaron a
cumplir con la expresada formalidad (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
61
La representacin en dichos contratos, se rige segn el rgimen del nuevo
Cdigo de acuerdo al articulado sobre representacin voluntaria (art. 358, 2do.
prr. y arts. 362 y ss., Cdigo Civil y Comercial), teniendo en cuenta asimismo
que la falta de una personalidad jurdica diferenciada del agrupamiento
respecto de cada uno de los partcipes (art. 1442, Cdigo Civil y Comercial)
impide la aplicacin de una representacin orgnica, sin perjuicio de lo cual al
exteriorizarse el vnculo contractual de colaboracin por parte del
representante frente a los terceros, este obligar a los partcipes con los
alcances que surgen del mismo (Junyent Bas y Ferrero, 2014).
62
5. Actas notariales
5.1. Definicin y contenido del acta
notarial. Valor probatorio. Rogacin
El acta notarial es la relacin fehaciente de hechos que presencia el notario. Es
una constancia, no un contrato. En sentido amplio, puede decirse que son la
corroboracin de hechos y situaciones, sin poseer negocio jurdico alguno.
Slo en algunas ocasiones pueden contener declaraciones de las partes, como

es el caso de las actas de protesto. Es muy escasa la normativa a cerca de las
actas, el Cdigo Civil y Comercial, que las regula a partir del art. 310, dice que
Se denominan actas los documentos notariales que tienen por objeto la
comprobacin de hechos58.
Conforme lo advierte Etchegaray, las actas notariales estn desde siempre

contenidas en las leyes notariales, por reenvi que el propio Cdigo Civil ha
realizado en relacin a las mismas como en los supuestos de acta de
protocolizacin, acta de la cubierta del testamento cerrado, protocolizacin de
testamentos, acta de realizacin de inventario para aceptar la herencia bajo ese
beneficio, etc.
El autor las define como aquel instrumento pblico, realizado por notario, a
requerimiento de una persona con inters legtimo y que tiene por objeto
constatar la realidad o verdad de un hecho que el notario ve, oye o percibe por
sus sentidos. Otros autores lisa y llanamente advierten que las actas son
instrumentos pblicos que tienen por misin la autenticacin, comprobacin y
fijacin de hechos (Abella, Armella, Heguy, Lamber entre otros) (Cosola, 2014).
En la prctica, se utilizan por analoga las mismas reglas para su confeccin que
las establecidas para las escrituras pblicas. El art. 311 determina los requisitos
de las actas notariales, los cuales estn sujetos a los requisitos de las escrituras
pblicas, con las siguientes modificaciones:
a) se debe hacer constar el requerimiento que motiva la

intervencin del notario y, en su caso, la manifestacin del
requirente respecto al inters propio o de terceros con que
acta;
63
b) no es necesaria la acreditacin de personera ni la del inters
de terceros que alega el requirente;
c) no es necesario que el notario conozca o identifique a las

personas con quienes trata a los efectos de realizar las
notificaciones, requerimientos y otras diligencias;
d) las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el

objeto de la comprobacin as lo permita, deben ser
previamente informadas del carcter en que interviene el
notario y, en su caso, del derecho a no responder o de contestar;
en este ltimo supuesto se deben hacer constar en el
documento las manifestaciones que se hagan;
e) el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia

del requirente cuando por su objeto no sea necesario;
f) no requieren unidad de acto ni de redaccin; pueden

extenderse simultneamente o con posterioridad a los hechos
que se narran, pero en el mismo da, y pueden separarse en dos
o ms partes o diligencias, siguiendo el orden cronolgico;
g) pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados

rehse firmar, de lo cual debe dejarse constancia59.
Las actas notariales tienen importantes diferencias con las escrituras pblicas, a
saber:
Las escrituras tienen por contenido declaraciones de voluntad, un

negocio jurdico; las actas son la descripcin de un hecho o suceso, pero
esos hechos tienen virtualidad negocial, derivada de la ley o de un
contrato anterior.
En las escrituras, si bien existe el requerimiento, que como sabemos es

necesario para que el notario pueda actuar, no se encuentra escrito,
plasmado en el documento; en las actas, el requerimiento debe estar
escrito y firmado por el requirente.
En las actas, hay un orden cronolgico. El notario va relatando tal cual se

van sucediendo los hechos en el tiempo; en las escrituras, el orden es
lgico, de tal manera que el negocio en ella contenido sea lo ms claro
posible, evitando dudas y errneas interpretaciones.
64
El resultado de las actas es siempre incierto y aleatorio. El escribano no
sabe con qu se va a encontrar cuando vaya a realizar la diligencia; las
escrituras, en cambio, nos permiten previsibilidad temtica.
En las actas, se aprueba o ratifica la redaccin o diligencia; en las

escrituras, hay necesariamente otorgamiento, que implica manifestacin
de voluntad de las partes.
En las actas, el requerido o interpelado puede negarse a firmar y este

hecho no le hace perder el valor a la misma; las escrituras pblicas deben
ser firmadas por todos los comparecientes, bajo pena de nulidad.
En el caso de que el requirente del acta acte en representacin, no es

necesario presentar los poderes que legitimen su actuar; en las
escrituras, siempre se deben presentar los documentos habilitantes.
En las actas, cuando el escribano est realizando la diligencia, no tiene

obligacin de dar fe de conocimiento o de identificacin de las personas
con las cuales deba entenderse, en el requerimiento s, da fe de
identidad o conocimiento del requirente; en las escrituras, siempre se
debe dar fe de identidad o conocimiento de los comparecientes.
En las actas, slo hay presencia del notario; en las escrituras, presidencia.
Esto quiere decir que en las escrituras el escribano preside, dirige el acto,
va guiando la audiencia notarial; en cambio, en las actas solamente
presencia, se limita a volcar por escrito lo que percibe con sus sentidos,
sin realizar juicio ni manifestacin alguna.
Estructura interna de las actas notariales
Las actas notariales constan de dos partes bien diferenciadas: el requerimiento

y la diligencia propiamente dicha.
El acta notarial comienza con el requerimiento, que se encuentra plasmado por

escrito. La rogacin, al igual que en las escrituras, es necesaria, pero aqu debe
colocarse en forma expresa en el texto el acta, es determinada y concreta. En
general, es firmada por el rogante, pero si no lo hace, puede hacerlo al final,
por debajo de la diligencia. Debe ser ledo al requirente, con anterioridad a su
firma. Es conveniente que el notario deje constancia expresa de que acepta el
requerimiento en el acta.
Luego viene la diligencia propiamente dicha, es decir, la realizacin de la tarea

que se le ha encomendado. A la misma puede concurrir el requirente o no.
Debe comenzar colocando lugar, fecha y hora. La hora es muy importante, ya
que en ciertos casos tiene una especial relevancia, como en las actas de
65
protesto, por ejemplo. Al presentarse el notario en el lugar de realizacin de la
diligencia, debe informar a las personas del carcter en que interviene y de su
derecho a responder o no. El notario debe ser absolutamente fiel en la
narracin de los hechos y tener mucho cuidado en emitir juicio de valor alguno
acerca de lo que observa o comprueba. El relato debe ser totalmente objetivo.
Estas dos partes de las actas pueden separarse con firma de la parte o bien
efectuarse una a continuacin de la otra con un nico otorgamiento y
autorizacin al final; en este ltimo caso, hay unidad de contexto.
En el caso que se haga separado el requerimiento por la firma del requirente y

escribano, y luego se abra la parte de la diligencia, hay una sola escritura, con
dos textos. Al no haber disposiciones legales al respecto, cualquiera de las dos
formas son perfectamente vlidas.
Unidad de acto en las actas notariales
Unidad de acto significa unidad de tiempo, de personas y de hechos. En el caso

de las escrituras, hay unidad de acto porque todo debe hacerse dentro de la
misma audiencia notarial.
Sin comenzar a teorizar sobre cundo hay o no unidad de acto, que no es un

tema al que tengamos que abocarnos en este momento, una parte de la
doctrina dice que no existe la unidad de acto en las actas notariales, ya que por
un lado existe el momento de la rogacin, que se plasma documentalmente en
el requerimiento, y luego el notario realiza la diligencia, obviamente con
posterioridad, en otra hora o en otro da.
Otra parte de la doctrina dice que s hay unidad de acto en las actas notariales,
porque debe darse unidad de acto en el requerimiento y unidad de acto en la
diligencia o en cada una de las diligencias, si son ms de una. Unidad de acto en
la diligencia implica que el notario se apersona en el lugar, y ah mismo redacta
el acta correspondiente, no siendo correcta la prctica que suelen realizar
algunos notarios de percibir los hechos, tomar algunas notas al respecto y
luego, ya en su notara, redactar la parte de la diligencia del acta. Esto no es de
buena prctica notarial y est rompiendo con la unidad de acto.
Efectos
El valor probatorio de las actas es el mismo que el de las escrituras pblicas. Lo

que vara es la eficacia probatoria.
Para comprender la anterior afirmacin, es necesario tener en claro los

conceptos de valor probatorio y eficacia probatoria.
66
Valor probatorio es un valor tarifado, rgido, establecido normativamente.
Eficacia probatoria es un concepto ms flexible, se refiere al poder de
convencimiento que tiene, en este caso, el documento. Por ejemplo: un acta
notarial en la que declara una persona determinada cosa tiene el mismo valor
probatorio de una escritura pblica, por ser ella tambin un instrumento
pblico, pero en cuanto a su eficacia, en cuanto a su poder de convencimiento
frente al juez, es muy dbil, ya que se vulnera el principio de la legtima
defensa.
Las actas son un instrumento de prueba que puede ser utilizado en un proceso,
pero para que tengan valor en el proceso no debe haberse vulnerado el
derecho a la defensa de la otra parte. El juez puede partir de un acta notarial
que demuestre uno o ms hechos, para deducir, gracias a los principios de la
Sana Crtica, aquellos hechos que no fueron probados. En las actas de
notoriedad, el valor de las mismas radica en el juicio o veredicto que emite el
notario acerca que si un hecho es notorio. Puede requerir previa investigacin.
En las actas de protocolizacin, el efecto es resguardar la matriz, para el caso de

prdidas, extravos o deterioros.
Otro punto muy importante a tener en cuenta es que, una vez que el notario es
requerido para actuar, tiene la obligacin de realizar la diligencia, le sea
favorable o no al requirente. Hay que tener en cuenta que nunca es predecible
con lo que el notario se va a encontrar cuando realice la diligencia, y es comn
que, luego, lo que comprueba y plasma en el acta no beneficie al requirente,
muy por el contrario, a veces hasta puede perjudicarlo, pero el notario tiene
que actuar igual y terminar con la tarea que le fue encomendada. Esto es muy
importante aclarrselo al requirente, para ponerlo de sobre aviso, ya que la
copia del acta podr ser usada, en este caso, por la contraria.
5.2. Clasificacin de las actas

Dentro de las actas, podemos distinguir dos grupos: las actas protocolares y las
extraprotocolares.
Las actas protocolares, como su nombre lo indica, son las que se confeccionan
dentro del protocolo y se las llama comnmente escrituras-actas. La mayora de
las actas estn dentro de este grupo. Podemos mencionar algunas como las de
percepcin de hechos, de notificacin, de control.
Las actas extraprotocolares son las que se realizan fuera del protocolo notarial.
Es el caso del acta de testamento cerrado, que se realiza sobre la cubierta del
testamento. Tambin son actas extraprotocolares las de certificacin, ya sea de
firmas, de fotografas, de fotocopias.
67
En el caso de la certificacin de firmas, se deja constancia de la certificacin en
el Libro de Intervenciones, lo que le da fecha cierta al documento.
5.3. Actas en particular: de percepcin

de hechos pasados por ante el notario,
de sorteo, de protesto, de existencia de
personas
Actas de percepcin o constatacin de hechos
Relatan y describen la realidad objetiva, percibida por el notario. Ponen a

prueba la objetividad y transparencia del notario. El notario se limita a describir
lo que percibe con sus sentidos. A veces, se acompaa con un dictamen pericial
o asesora especfica, que se resea en la misma.
Su finalidad es dejar sentado, acreditar y conservar el carcter probatorio de lo

ocurrido.
Sobre los peritos que actan, el notario no tiene obligacin de dar fe de

conocimiento, slo debe pedir la exhibicin del documento que acredite su
profesionalidad.
En cuanto a los efectos probatorios de estas actas, como mencionamos, estarn

sujetos al respeto de los principios procesales. Es decir, las actas, para que
tengan valor como probanza, debe haberse respetado el derecho de defensa de
la otra parte.
Las actas de este tipo pueden ser de percepcin de cosas, de documentos, de

personas, de actos humanos.
Actas de notoriedad
Su objeto es la comprobacin de hechos notorios, sobre los cuales se

declararn y fundarn derechos, o la existencia de determinada legislacin,
decreto o reglamento que necesite ser probado, por ejemplo, en el extranjero o
en otra provincia.
El notario llega a un resultado y a la emisin de un juicio. Si queda probada la

notoriedad, as lo declara; si no, deja la debida constancia. Si los hechos le
constan directamente y por s, alcanza con que los afirme como notorios y
ciertos.
68
Actas de percepcin y control
No slo se limita el notario a dejar constancia de lo que percibe, sino que va a

realizar algn tipo de control. Ejemplo de este tipo de actas son las de sorteo,
las de reuniones de organismos colegiados, las de subasta.
En las de organizaciones colegiadas, no se puede imponer la presencia del

notario, solo va a entrar a la reunin por conformidad de las autoridades. No va
a poder calificar la legalidad de las resoluciones, simplemente va a dejar
constancia de las diversas posiciones que se adoptaron y la resolucin que se
ha tomado.
Actas de hechos propios del notario
En estas actas, el notario deja constancia, no ya de hechos que percibe, sino de

hechos que l mismo realiza, en cumplimiento de la diligencia encomendada;
un tipo de estas actas son las de notificacin.
Actas de manifestaciones o de referencia
Contienen declaraciones del propio rogante o de terceras personas. La funcin

notarial es colaboradora de la justicia pero no la reemplaza, por lo que este tipo
de actas podemos realizarlas, pero a los fines judiciales es irrelevante, ya que
no tenemos contralor de partes.
El escribano no afirma la veracidad de las declaraciones, sino nicamente que

ella fueron hechas.
Actas de protesto
La protesta previa al pago de impuestos en caso de disconformidad fue una

creacin jurisprudencial de la Suprema Corte Nacional. La protesta, en general,
es la declaracin que se formula frente al escribano a fin de tratar de conservar
a adquirir un derecho o precaverse de un dao futuro. Se suele utilizar este tipo
de actas en las entregas de obra nueva o en construccin o por abandono de
las mismas.
Actas de protocolizacin o transcripcin
69
Estas actas tienen por objeto transcribir partes esenciales de expedientes
judiciales, actos autorizados en el extranjero o insercin de documentos varios.
Ejemplo: la protocolizacin del testamento olgrafo.
5.4. Certificaciones
Los actos notariales extraprotocolares de certificacin de firmas y de
impresiones digitales constituyen instrumentos pblicos (artculo 289 Cdigo
Civil y Comercial), pero ello no le confiere tal calidad a los respectivos
documentos a los cuales acceden las signaturas o impresiones dactilares.
El acto notarial de certificacin de firma es aquel en el cual el Escribano declara

que un requirente suscribe en su presencia un documento, registrando dicha
rogatoria en el protocolo o en el Libro de requerimientos.
El Escribano interviniente deber individualizar a los requirentes, quienes

justificarn su identidad conforme a lo establecido en el art. 306 del Cdigo
Civil.
70
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Honorable Congreso de la Nacin Argentina el 01/10/2014 B.O. 08/10/2014.
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Buenos Aires.: Universidad Notarial Argentina.
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Raffo Benegas, P. (1991). Tratado de Derecho Civil. Parte General. Tomo II. 14
edicin. Buenos Aires: Perrot.
71
Rivera, J. C. (2010). Instituciones de Derecho Civil. Parte General. Tomo II. 5
edicin. Buenos Aires: Abeledo Perrot.
Rivera, J. C. (2014). Cdigo Civil y Comercial de la Repblica Argentina.

Comentado. Buenos Aires: La Ley.
Alonso, J. I. y Giatti, G. J. Libro primero. Parte general - Ttulo II. Persona

jurdica - captulo 1. Parte general.
Alonso, J. I. y Giatti, G. J. Libro primero. Parte general - Ttulo II. Persona

jurdica - captulo 3. Fundaciones.
Cosola, S. J. Libro Primero Parte General Ttulo IV Hechos y actos

jurdicos - Captulo V Acto jurdico.
Crovi, L. D. Libro tercero. Derechos personales - Ttulo II- Contratos en

general - Captulo 9 - Efectos.
Esper, M. Libro tercero. Derechos personales - Ttulo IV - Contratos en

particular - Captulo 1. Compraventa.
Fissore, D. Libro tercero. Derechos personales - Ttulo II - Contratos en

general - Captulo 7 - Forma.
Gurfinkel de Wendy, L. N. Libro cuarto Derechos reales - Ttulo II.

Posesin y tenencia - Captulo 1. Disposiciones generales.
Junyent Bas, F. y Ferrero L. F. Libro tercero. Derechos personales -

Titulo IV - Contratos en particular - Captulo 16. Contratos asociativos.
Malicki, A. Libro primero. Parte general - Ttulo IV. Hechos y actos

jurdicos - Capitulo 9. Ineficacia de los actos jurdicos.
Olmo, J. P. Libro Primero Parte General Ttulo I - Personas Humanas -

Capitulo II Capacidad.
Rivera, J. C. Libro primero. Parte general - Ttulo IV. Hechos y actos

jurdicos - Captulo 6. Vicios de los actos jurdicos.
Rodrguez Adrados, A. (1988). Cuestiones de tcnica notarial en materia de

actas. Madrid: Junta de Decanos de los Colegios Notariales de Espaa.
Salvat, R. (1931). Tratado de derecho civil. Parte general. Buenos Aires: J.

Menndez.
72

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Mdulo 1

El negocio condiciona, impone ciertas clusulas al instrumento. El instrumento

Ahora, el sujeto, es la persona a la cual la ley atribuye un concreto derecho

La necesidad del trfico jurdico nos ha llevado a la posibilidad de ejercicio del

Como se observa, la legitimacin corre en planos paralelos con la titularidad; la

Sujeto en el negocio. Cuando hablamos del sujeto en el negocio, hablamos de

Unilateralidad y pluralidad de partes: No siempre en un negocio jurdico va ha

Sujeto en el instrumento: Las personas que intervienen en el instrumento son

Compareciente simple y otorgante: Compareciente simple es quien presta su

La capacidad es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. La

1.2. Formas de intervencin de los

La identidad de los comparecientes debe justificarse por

a) por exhibicin que se haga al escribano de documento

b) por afirmacin de conocimiento por parte del escribano1.

1 Art. 306. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Tambin encontramos previsto en la norma a los fines de la justificacin de

Es en estos casos cuando aparece en escena el instituto de la representacin. La

La representacin puede surgir:

de la ley (tutela- curatela-sistemas de apoyo)

de la voluntad de las partes (mandato)

orgnica (en nombre de una persona jurdica)

El notario debe examinar el instrumento que contiene la representacin, esto

Asimismo, se establece la posibilidad de incorporar copia certificada del

En los casos en los que el instrumento habilitante fue confeccionado por el

Distintos casos de representacin y documentos habilitantes.

En el nuevo Cdigo Civil y Comercial se ha eliminado la antigua clasificacin

El artculo 101 nos enumera los representantes en cada caso, as encontramos:

1) De las personas por nacer, sus padres.

2) De las personas menores de edad no emancipadas, sus

3) De las personas con capacidad restringida, el o los apoyos

2 Art. 307. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

En estos trminos se establece que la persona mayor de trece aos que

A los fines de completar esta capacidad restringida, se incorpora esta nueva

5) En el caso de personas que se encuentren absolutamente imposibilitadas de

A los fines del ejercicio notarial, el escribano deber solicitar la exhibicin de la

3 Art. 101. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Asimismo, en el art. 44 se impone la nulidad de los actos celebrados por las

Cabe aclarar que la figura contemplada en el antiguo artculo 153, en relacin

El caso que resta tratar respecto de instrumentos habilitantes requeridos, por

1) Como se advierte de la redaccin del nuevo artculo 148, se elimin toda

2) Fundaciones: acta fundacional inscripta, acta del consejo de

3) Sociedades colectivas: contrato social registrado. En el contrato estar

5) Sociedades annimas (SA): estatuto social en escritura pblica, acta de

7) Tambin se incorpora como persona jurdica privada a las comunidades

1.3. Testigos en los instrumentos

Desde el punto de vista notarial, tenemos diferentes tipos de testigos:

Podemos decir en resumidas cuentas que, los testigos en los

En cambio, podemos encontrar testigos que obran como tal, en el

Otro caso de testigo instrumental lo encontramos con la nueva

Testigos de conocimiento: el antiguo art. 1002 del cdigo velezano lo

Justificacin de identidad. La identidad de los comparecientes debe

Testigos corroborantes: como la palabra lo indica, son aquellas personas

Testigos honorarios: son los que, adems de los necesarios, concurren al

a) las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una

b) los que no saben firmar;

c) los dependientes del oficial pblico;

d) el cnyuge, el conviviente y los parientes del oficial pblico,

El error comn sobre la idoneidad de los testigos salva la eficacia

8 Art. 295. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

En la prctica, la rogacin normalmente comienza con una solicitud verbal

Obligatoriedad de prestar la funcin notarial

Todas las leyes notariales provinciales establecen la obligatoriedad de prestar el

Hay justa causa para no prestar la funcin notarial: