Proyecto de Formulación Version Final Nicole

UNIVERSIDAD FIDELITAS
Facultad de Administracin
Escuela de Administracin de Negocios
Formulacin y Evaluacin de Proyectos

Desarrollo Habitacional de bajo costo como una
solucin de vivienda
Estudiantes:
Adriana Brenes Castillo

Christian Cerdas Zeledn
Keilor Garca Garca
Nicole Cruz Arias
Manfred Herrera Fernndez
Jose Ignacio Martnez Gonzalez
Abril, 2017.
Resumen
El presente proyecto forma parte de los requisitos a cumplir para el curso de
Planeacin y evaluacin de proyectos a nivel de Licenciatura para las carreras
Administracin en varios de sus nfasis y para la carrera de Ingeniera Industrial
tambin a nivel de Licenciatura.
El mismo contempla el planteamiento y la evaluacin de la viabilidad de un

problema considerado a nivel grupal, para el cual se desarroll una propuesta de
solucin, considerando todos los elementos necesarios para su formulacin y
evaluacin como proyecto.
Parte de ello fue el desarrollo de los diferentes estudios de viabilidad necesarios

para evaluar todos los aspectos a considerar en la evaluacin de cualquier
proyecto de inversin, con el objetivo de determinar la viabilidad del mismo desde
distintas pticas que permitan conocer la verdadera rentabilidad del proyecto a la
hora de su puesta en marcha.
Se consideraron adems todos los requerimientos necesarios para poder

determinar el costo real de su implementacin, todos los costos asociados al
mismo, as como las implicaciones legales, ambientales, sociales, econmicas y
financieras necesarias, sus costos asociados y dems elementos necesarios de
conocer a la hora de la toma de decisiones para la determinacin de la viabilidad
de un proyecto.
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Captulo 1
INTRODUCCIN
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1. Introduccin
1.1 Antecedentes del problema.
Durante los ltimos aos la oferta en el mercado costarricense de vivienda de

alquiler ha sufrido un incremento considerable, para el ao 2003 una vivienda de
tres habitaciones y cochera para un vehculo rondaba los 80.000 colones,
teniendo acceso a todos los servicios pblicos bsicos, hoy en da, 14 aos
despus, ese costo ronda los 275.000, considerndose un incremento del 243%.
Si se habla de alquiler de casa en condominio, donde se ofrecen algunos servicios

adiciones, el costo se incrementa an ms, pasando a costar alrededor de los
400.000 colones.
Adicionalmente, considerando las condiciones actuales del mercado financiero,

para la clase media de Costa Rica se ha tornado un poco difcil el cumplir el sueo
de la mayora de las personas econmicamente activas del pas, el cual consiste
en adquirir vivienda propia. Las tasas de inters, el tipo de cambio, el costo de la
canasta bsica y la inflacin han generado un contexto difcil para ms de uno que
tiene este sueo, dado que las posibilidades de optar por un crdito para compra
de vivienda se han reducido para una gran parte de la poblacin costarricense.
Adicionalmente, a esto se puede considerar que las empresas constructoras o

inmobiliarias han apuntado a un solo segmento del mercado al cual consideran los
especialistas la nueva Clase media alta (El financiero, 5 de enero 2017, Opinin:
Vivienda para clase media), esto ha hecho que el costo de una mensualidad para
la adquisicin de una vivienda ronde entre $1.200 y $2.000, considerando que, se
debe adems cancelar una prima de no menos del 20% sobre el valor de la
propiedad.
Todos estos elementos que estn incidiendo directamente en la sociedad

costarricense, han generado la necesidad latente de contar con una oferta de
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mercado dirigida precisamente a esas personas que no pueden optar por un
crdito en un banco, dadas sus condiciones de crdito y que solamente tienen
como nica opcin el alquiler de vivienda, la cual es una necesidad bsica que
todo ser humano debe atender para su supervivencia.
Esa necesidad existente es la razn del desarrollo de este proyecto, la finalidad es

poder presentar una opcin de vivienda al mercado costarricense a un bajo costo
y que ofrezca condiciones dignas de vivienda y un nivel de comodidad
considerable. El enfoque de esta oferta va dirigido a personas que por un deseo
de superacin vienen a la ciudad a estudiar para poder aspirar despus a un
empleo.
1.2 Justificacin e importancia del estudio del problema
Para este proyecto se est considerando una serie de estudios necesarios para
determinar la viabilidad del mismo, entre los cuales se encuentran estudios de
carcter tcnico para determinar los aspectos de construccin y de ingeniera a
considerar para el desarrollo del mismo.
Se considera, adems, un estudio social que incorpora los elementos relacionados

con el impacto social del proyecto y sobre cmo viene a ofrecer una solucin a un
problema social, que afecta a gran parte de la sociedad costarricense. Se
considera adems la posible existencia de fuerzas sociales que puedan ofrecer
alguna resistencia en cuanto a la elaboracin del proyecto.
Desde el punto de vista jurdico, se incluyen los aspectos vinculantes en materia

legal y todos aquellos pormenores que contempla la legalidad de Costa Rica, para
la implementacin de un proyecto de este tipo, entre ellos sociedad a conformar,
patentes, permisos de construccin, visado de planos ante el colegio respectivo,
permisos municipales, contratacin de servicios pblicos entre otros.
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En cuanto a materia financiera, dentro de este estudio se van a dar detalles
basado en el plan de inversin a seleccionar y la fuente de financiamiento,
presupuestos, flujos de caja estimados, costos de inversin para compra de lote,
tasas de inters, tasa de retorno de la inversin, as como el tiempo esperado de
retorno de esa inversin, costo de alquiler al pblico y dems detalles financieros
necesarios para poder tomar una determinacin de inversin.
Es importante considerar que este proyecto trae una solucin habitacional para un
sector del mercado, que actualmente est enfrentando una crisis tanto de
disponibilidad de oferta, como de capacidad de pago, dado que los costos
actualmente en el mercado son muy altos.
La importancia de este proyecto, es que el mercado costarricense tenga acceso a

una oferta econmica real y que brinde una comodidad y seguridad diferente a lo
que actualmente se ofrece en el mercado inmobiliario.
1.3 Formulacin del Problema
Para este estudio se identifica y considera como problema central a resolver lo

siguiente:
Ser viable desarrollar un proyecto de vivienda de alquiler a bajo costo que

ofrezca condiciones dignas al mercado costarricense a partir del segundo
semestre del ao 2018?.
1.4 Alcances y Limitaciones
A continuacin, se plantean los alcances considerados para este proyecto y las

limitaciones presentadas durante el desarrollo del mismo.
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1.4.1 Alcances
El desarrollo de este proyecto contempla una serie de elementos necesarios que

deben ser considerados a cabalidad para el cumplimiento de los objetivos
establecidos y la determinacin de la viabilidad del mismo. Es por ello que para
este proyecto se considera lo siguiente:
El proyecto contempla un estudio tcnico que permite determinar la

ubicacin del proyecto, el tamao a construir de acuerdo a las condiciones
disponibles y todos insumos necesarios para su construccin y puesta en
marcha en el periodo establecido.
Se considera adems dentro de este estudio un anlisis de mercado en el
cual se detallan los principales competidores cerca del lugar establecido
para el desarrollo del proyecto, los precios que estn cobrando, la demanda
proyectada para este negocio y la definicin del cliente meta al cual est
dirigida la solucin habitacional que brinda el proyecto.
Considera adems un estudio ambiental para determinar el impacto que
pueda tener en el medio ambiente donde se va a desarrollar, sus
implicaciones en cuanto al manejo de residuos y el impacto generado en la
localidad.
Contempla adems todos los aspectos legales a considerar que permitan
un desarrollo exitoso del proyecto en los trminos considerados para el
mismo y el tiempo estimado de puesta en marcha del proyecto, entre ellos
se considera cumplimiento de requisitos ante el ministerio de Salud,
Municipalidad, Colegio de Ingenieros, JASEC, Bancos, ICE, cableras, y
cualquier otro que sea necesario.
En cuanto a la organizacin de la empresa, se incluye dentro de este
estudio el anlisis organizacional requerido considerando perfiles de
puesto, requisitos, funciones y el organigrama para el desarrollo exitoso del
mismo.
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Se desarrolla dentro de este proyecto, un anlisis completo de todos los
costos relacionados y la informacin financiera por medio de un estudio el
cual va a permitir la determinacin de la viabilidad del proyecto, as como su
rentabilidad en un plazo de 5 aos, a partir de su lanzamiento al pblico, el
tiempo y tasa de retorno de la inversin.
Adems, se integra un estudio econmico que contempla el manejo de
variables a nivel de mercado como la inflacin, tasas de inters, tipos de
cambio, proyecciones y todo aquello que pueda afectar la decisin de
aceptar o no la realizacin del proyecto de inversin.
No se est considerando para este proyecto la implementacin del mismo
dado que este responde solamente a un requisito para el curso de
Planeacin y Evaluacin de Proyectos para la Licenciatura en
Administracin e Ingeniera de la Universidad Fidlitas.
Toda la informacin contenida en este estudio es real, dado que se est
trabajando directamente con instituciones del estado y empresas
constructoras reales, por lo que los costos del mismo estn ajustados a la
realidad actual del Pas y solo se considera como supuesto la
implementacin del proyecto como tal.
1.4.2 Limitaciones
Al momento de buscar las cotizaciones para la construccin del proyecto,

se encontr con la limitante de que, para poder contar con una cotizacin
real, se necesitaba realizar una visita de campo, la cual tena un costo entre
los 30.000 y los 56.000, por lo que se utiliz la oferta estndar que
manejaban las constructoras.
Otra limitante al proyecto es el acceso a la informacin en cuanto a diseo,
aprobacin, costos y dems elementos relacionados con los tramites a nivel
del colegio de ingenieros y arquitectos, ya que para poder conocer detalles
reales sobre costos por tramitologa, se requiere de la documentacin
necesaria para la implementacin del proyecto, y dado que este no es real
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o al menos su implementacin, no se cuenta con la misma, por lo que se
tuvo que trabajar en algunos casos con supuestos o aproximaciones.
1.5 Formulacin de Objetivos del estudio
Para el desarrollo de este proyecto se formulan los siguientes objetivos:
1.5.1 Objetivo General
El objetivo general de este proyecto es el siguiente:
Determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto de vivienda de alquiler a

bajo costo, que ofrezca condiciones dignas al mercado costarricense a partir
del segundo semestre del ao 2017, cumpliendo con todas las obligaciones
legales y de construccin que ofrezca condiciones de seguridad y comodidad.
1.5.2 Objetivos Especficos
Para el cumplimiento del objetivo general de este proyecto se considera

necesario cumplir con los siguientes objetivos especficos:
Realizar el diagnstico general para este proyecto de vivienda con el fin de

determinar la viabilidad y establecer la rentabilidad del mismo a travs de la
implementacin del proyecto.
Desarrollar el estudio de mercado necesario para determinar la demanda
real, con el fin de ajustar la oferta del proyecto a las necesidades del mercado
meta.
Desarrollar el estudio tcnico necesario para determinar la ubicacin del
proyecto, el tamao a construir de acuerdo a las condiciones disponibles y
todos los insumos necesarios para su construccin y puesta en marcha en el
periodo establecido.
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Determinar por medio de un estudio organizacional, las necesidades,
responsabilidades y alcances de capital humano necesarias para el desarrollo
de este proyecto.
Verificar a nivel legal todas las consideraciones necesarias para su
cumplimiento, que permitan un desarrollo exitoso del proyecto en los trminos
considerados y el tiempo estimado de puesta en marcha del proyecto.
Elaborar un estudio ambiental para determinar el impacto y los beneficios
que puede traer a la comunidad, as como los posibles impedimentos que se
puedan presentar para su desarrollo.
Desarrollar un estudio econmico que permita conocer los indicadores
macro, su comportamiento histrico y la proyeccin de los mismos y la
propuesta de financiamiento para determinar la afectacin que puedan tener
estos sobre la rentabilidad del proyecto.
Determinar por medio de un estudio financiero, todo el costo relacionado
permita la determinacin de la viabilidad del proyecto, as como su rentabilidad
en un plazo de 30 aos a partir de su lanzamiento al pblico.
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Captulo 2
MARCO CONCEPTUAL
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2. Marco Conceptual
2.1 Elementos tericos necesarios para la fundamentacin del
problema.
2.1.1. Organigrama
Un organigrama es una representacin grfica de los miembros del equipo del

proyecto y de sus relaciones de comunicacin, dependiendo de las necesidades
del proyecto, puede ser formal o informal, muy detallado o formulado de manera
general. (Gua del PMBOK, 2008)
Existen diversos formatos para desarrollar esta parte de proyecto, la cual adems
de definir la relacin de comunicacin, define tambin los roles y las
responsabilidades de los miembros integrantes del equipo de trabajo del proyecto,
generalmente la mayora de formatos utilizados para desarrollar el organigrama de
una empresa o proyecto se encuadra en tres formas bsicas, la cuales se detallan
a continuacin en la Figura 2.1.
Figura 2.1 Formatos de Definicin de Roles y Responsabilidades
Fuente: Gua PMBOK, 2008
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El primero de ellos se conoce como estructura organizacional funcional o
jerrquico, este tipo de estructuras por lo general organizan los apartamentos por
competencias, actividades similares o que realizan la misma actividad, aqu cada
rea se centra en la ejecucin de sus propias actividades para colaborar en el
desarrollo de los objetivos y la misin de la empresa. (James P. Clemens, 2007).
Esta estructura tradicional de Organigrama puede usarse para la presentacin de

los distintos cargos y las relaciones existentes entre las reas en forma
descendente, esta estructura de desglose de la organizacin (EDO), esta
estructura segn los apartamentos, unidades o equipos existentes de una
organizacin, con las actividades del proyecto o los paquetes de trabajo
enumerados para cada apartamento, (Gua del PMBOK, 2008).
El siguiente formato conocido como Estructura de Organizacin Matricial, esta es

una mezcla entre una estructura de organizacin funcional y por proyecto, adems
asegura la utilizacin efectiva de los recursos asignados al proyecto y aquellos
pertenecientes a la empresa.
Una matriz de asignacin de responsabilidades (RAM) como se conoce tambin,

se usa para mostrar de manera grfica la relacin existente entre las
responsabilidades que implica el proyecto y lo integrantes del mismo, para
proyecto de alto nivel pueden manejarse diferentes (RAM), una para las
actividades de la gerencia y otra adicional para las dems reas funcionales.
El ltimo de los formatos se conoce como Formato tipo texto, el cual define las
responsabilidades de los miembros del equipo que requieran descripciones
detalladas y especficas de carcter textual, algo semejante a un resumen, los
cuales suministran informacin relacionada con responsabilidades, autoridad,
competencias y calificaciones, (Gua del PMBOK, 2008).
A continuacin, en el Cuadro 2.1 se muestran una serie de ventajas y desventajas

en cuanto a los tres tipos de estructuras organizacionales.
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Cuadro 2.1 Ventajas y desventajas de las estructuras de Organizacin
Estructura Ventajas Desventajas

Aislamiento
Estructura No hay duplicidad de actividades
Tiempos de respuesta lentos
Funcional Excelencia Funcional
Falta de enfoque en el cliente
Baja rentabilidad
Estructura Tipo Control sobre los recursos Bajo nivel de transferencia de
Texto Capacidad de respuesta a los clientes conocimientos entre las reas
o proyectos
Utilizacin efectiva de los recursos
Experiencia funcional disponible para
Relaciones duales para los
todos los proyectos
informes
Estructura matricial Se incrementa la transferencia del
Necesidad de equilibrio de
aprendizaje y del conocimiento
poder.
Se mejora la comunicacin
Enfoque en el cliente
Fuente: James P. Clemens, Administracin Exitosa de Proyectos
2.1.2. Localizacin
Se define la localizacin como la mejor ubicacin de las instalaciones de un
proyecto de acuerdo al tipo de giro (Jos Eliseo Ocampo Smano en su libro de
costos y evaluacin de proyectos, primera reimpresin, Mxico, 2003).
Para el proyecto de la construccin de apartamentos, el giro de proyecto es

brindar servicios, la localizacin de las instalaciones se orienta a maximizar
ingresos.
Factores Determinantes
Para el anlisis de la localizacin se debe tomar en cuenta el siguiente orden:
Seleccin del pas: se debe realizar un estudio macroeconmico en el que se

analizan factores como:
1. Polticas de inversin, estabilidad econmica y poltica.

2. Medio ambiente cultural.
3. Disponibilidad de mano de obra, salarios.
4. Distancia a los mercados.
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5. Disponibilidad de materia prima.
Seleccin de la provincia: se realiza un estudio microeconmico de localizacin

que permite escoger el estado o municipio en el que se realizara el proyecto. Los
factores a considerar son:
1. Costo y disponibilidad de servicios pblicos.

2. Disponibilidad de la mano de obra, costos.
3. Incentivos empresariales del gobierno estatal y municipal.
4. Reglamentos ecolgicos.
5. Cercana con los clientes.
6. Materia prima.
7. Disposicin de desperdicios.
8. Costo de mano de obra de la construccin.
2.1.3. El Precio
Precio:
Precio es el punto de convergencia de los s entre las partes que estn

interesadas en realizar un intercambio conveniente (Vega Cordero, Vctor Hugo,
Fundamentos de Mercadeo p.11)
2.1.4. Manejo de Residuos
Segn el libro Gestin Integral de Residuos Slidos, de George Tchobanoglous-

Hilary Theisen-Samuel A.Vigil volumen II, son todos los residuos que surgen de
las actividades humanas y animales, que normalmente son slidos y que se
desechan como intiles o no queridos. Por sus propiedades intrnsecas, los
materiales de los residuos desechados a menudo son reutilizables y se pueden
considerar como un recurso en otro marco. Gestin integrada de residuos slidos
es el trmino aplicado a todas las actividades asociadas con la gestin de residuos
dentro de la sociedad. La meta bsica de la gestin integrada de residuos slidos
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es gestionar los residuos de la sociedad de una forma que sea compatible con las
preocupaciones ambientales y la salud pblica.
2.1.5. Rentabilidad
De acuerdo con el autor Lawrence J. Gitman en su libro Fundamentos de

Administracin Financiera (Ao2003), define la Rentabilidad como una medida
que relaciona los rendimientos de la empresa con las ventas, los activos o el
capital. La importancia de esta medida radica en que para que una empresa
sobreviva es necesario producir utilidades.
Por lo tanto, la rentabilidad est directamente relacionada con el riesgo, si una

empresa quiere aumentar su rentabilidad debe tambin de aumentar el riesgo, y al
contrario si quiere disminuir el riego, debe disminuir la rentabilidad
2.1.6. Inversin Inicial del Proyecto

Nassir Sapag Chain en su libro Proyectos de Inversin, Formulacin y
Evaluacin (Ao 2007), explica que las mayoras de inversiones de un proyecto
se concentra en aquellas que se deben realizar antes del inicio de la operacin,
aunque es importante considerar tambin las que se deben realizar durante la
operacin del proyecto, tanto por la necesidad de reemplazar activos como para
enfrentar ampliaciones proyectadas.
Las que se realizan antes del que el proyecto empiece a funcionar constituyen lo
que los textos denominan calendario de inversiones previas puestas a la marcha,
caracterizado por incluir todos los desembolsos anteriores a la puesta en marcha.
Es frecuente observar que se omiten, equivocadamente, parte de esos
desembolsos por estar catalogados de manera contable como gastos, pero si son
desembolsos por antes del inicio de la operacin del proyecto, deben incluirse.
Cualquier informacin realizada en el propio estudio de la evaluacin se considera
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como en costo hundido si no tiene opcin de uso o venta.
Las inversiones de reemplazo se incluirn en la funcin de vida til de cada activo,
la que se puede calcular de acuerdo con distintos criterios.
Criterio Contable: El activo podr ser reemplazado en la misma cantidad
de aos en que se pueden ser depreciados contablemente.
Criterio Tcnico: Define el periodo de reemplazo en funcin de estndares
predeterminados de uso.
Criterio Comercial: Define el periodo de reemplazo en funcin de alguna
variable comercial generalmente asociada a la imagen corporativa.
Criterio Econmico: Cuando los costos de continuar con un activo son
mayores que las de invertir en uno nuevo.
2.1.7. Permisos Municipales
Para poder desarrollar el proyecto es primordial cumplir con algunos requisitos

municipales entre los cuales el principal es el uso de suelo.
El cual se define de la siguiente manera segn la ley no. 4240 Ley de Planificacin
Urbana, la cual en su artculo 1 indica lo siguiente: Uso de la tierra, es la
utilizacin de un terreno, de la estructura fsica asentada o incorporada a l, o de
ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.
2.1.8. Financiamiento del proyecto

Existen distintas opciones de financiamiento que se pueden obtener las cuales
podran ser a travs de sus socios, emisin de documentos o prstamos
bancarios, de los cuales consideramos que la ms indicada para este proyecto
sera el prstamo bancario. Este concepto de prstamo se define segn el libro de
Rafael Domingo Martnez Carrasco en su libro Manual de Contabilidad para
Pymes, en la pgina 181, punto 14.1 Prestamos Recibidos como las cantidades
solicitadas a un tercero que entregan a la empresa a cambio de una
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contraprestacin, normalmente en forma de intereses, previamente pactados, y
con un plazo determinado para su devolucin.
2.2 Elementos importantes para el estudio del problema.
2.2.1.Organigrama
El desarrollo de esta variable, perteneciente al estudio organizacional, tiene una

gran importancia para el desarrollo del mismo, dado que provee la estructura
necesaria para la distribucin de las responsabilidades y de las actividades
contenidas en el cronograma de actividades a realizar para el desarrollo del
proyecto, dentro las cuales se consideran las etapas del antes durante y despus
de la finalizacin de la obra.
Esto por cuanto las etapas del antes y el durante son las que requieren mayor
esfuerzo y coordinacin de parte del grupo asesor para el proyecto, as como de la
sociedad que se requiere conformar por parte del cliente contratante para el
desarrollo de esta propuesta. En la etapa del despus ya el nivel de exigencia
disminuye dado que para este proyecto de inversin se deben realizar actividades
de mantenimiento, mercadeo, control de ingresos y otros relacionados todos con
la actividad econmica para la cual est concebido este proyecto.
La definicin de esta variable se considera como una variable independiente, dado

que la misma no depende de ninguna otra para su desarrollo ni de ningn estudio
adicional fuera del estudio organizacional, sin embargo de la misma si se
desprenden algunas variables relacionadas con otras partes del proyecto, ya que
define las responsabilidades a seguir por parte de los involucrados en el desarrollo
del proyecto, entre ellas se pueden mencionar los responsables de la parte
financiera, de mercadeo y ventas, mantenimiento e ingeniera, as como de la
parte de administracin del proyecto como tal el cual recae sobre la figura del
presidente y la asamblea de Accionistas.
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2.2.2. Localizacin
La localizacin es una de las variables ms importante, ya que en ella se ven los
efectos del comportamiento de los costos fijos y variables, lo que impacta tambin
en los beneficios y en la factibilidad de las ventajas competitivas.
La variable de la Localizacin es dependiente de la variable de los trmites

municipales, ya que se debe conocer disponibilidades de los servicios pblicos,
as como los permisos de funcionamiento del proyecto, todo lo referente al estudio
legal.
2.2.3. Precio
Para iniciar es de suma importancia que el inversionista considere que este

proyecto lo que pretende es promocionar una solucin habitacional, con
comodidades acorde a la necesidad del cliente potencial, y que sea de un costo
relativamente bajo, no solo para el inversionista sino tambin para los futuros
inquilinos.
Mencionado esto, el precio es una variable de vital importancia para poder definir
al segmento de la poblacin al que se dirige esta solucin, por lo que se proceder
a hablar del precio en este apartado con el fin de que se esclarezca la idea de lo
que es y lo que afecta directa e indirectamente.
El precio como tal puede definirse como un monto en trminos de dinero para
realizar la compra o adquisicin de un bien determinado, es susceptible a
variaciones, es cuantificable y por lo tanto puede ser sujeto de estudio, para este
caso en particular se le puede medir en unidades monetarias colones, pero
tambin se puede expresar en trminos de euros, dlares o cualquier otra
moneda.
El mismo por lo general est afectado por la cantidad de negocios que ofrezcan el
mismo producto y la cantidad de personas que estn dispuestos a adquirir este
producto o servicio.
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El precio tambin determinara la segmentacin del mercado y la planeacin
estratgica que se segura vasados en los perfiles de las personas que van a
adquirir el producto o servicio, la necesidad de las mismas de adquirirlo y la
disposicin que tiene a que esta medida (el precio) vare, para este efecto se
utilizaran herramientas como grupos focales y otros instrumentos.
El manejo de los residuos es un tema importante a la hora de tomar decisiones de

construccin puesto que, se debe contar con una cantidad determinada de
trmites municipales y en el caso particular de Costa Rica tambin de diferentes
ministerios que vela por la salud y seguridad del pueblo en general.
Es necesario definir de forma simple este concepto para tener en mente la

relevancia del mismo a lo largo del desarrollo de este proyecto habitacional.
Por lo tanto, el manejo de residuos vendra a ser la forma en la que las personas
que vivirn en el proyecto habitacional podrn desasearse de residuos como
basura comn, desechos orgnicos, desechos fecales y aguas negras.
2.2.5. Rentabilidad
La palabra "rentabilidad" es un trmino general que mide la ganancia que puede

obtenerse en una situacin particular. Es el denominador comn de todas las
actividades productivas. Se hace necesario introducir algunos parmetros a fin de
definir la rentabilidad. En general, el producto de las entradas de dinero por ventas
totales menos los costos totales de produccin sin depreciacin dan como
resultado el beneficio bruto de la compaa.
La rentabilidad la vamos a medir con el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna
de Retorno TIR). Ambos conceptos parten de la misma idea: estimar los flujos de
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caja que va a tener la empresa, esto quiere decir, ingresos menos gastos netos.
Al igual que ocurre con el VAN, cuanto ms alto sea el TIR mayor rentabilidad
vamos a obtener por el dinero invertido, esto quiere decir, que si tenemos un TIR
alto obtendremos por la inversin un inters alto. Si por el contrario el TIR es bajo
o negativo, esto significa que la rentabilidad o los intereses a recibir por nuestra
inversin van a ser muy bajos, por lo que nos resulte ms rentable
econmicamente hablando, invertirlo en otra idea, o negocio o incluso, en algn
otro producto financiero que nos d una rentabilidad fija ms alta.
2.2.6. Inversin Inicial del proyecto
Es de suma importancia esta variable porque es donde el inversionista va a saber

cunto le va a costar, si va a requerir inversin adicional y cuanto le va a generar
este costo, adems de esto, nos permite saber profundamente la parte financiera
del proyecto.
La Inversin Inicial es un tema delicado porque mal calculado podra determinar el

fracaso del proyecto, y la entendemos como la materializacin de recursos
financieros o capital para adquirir bienes, servicios, infraestructura destinados a
una operacin de un negocio.
Para determinar la conveniencia al momento de realizar una inversin hay que
evaluar, los siguientes aspectos: el rendimiento esperado, considerando distintas
variables de rentabilidad; el factor riesgo; el tiempo para recuperar la inversin o
retorno de inversin esperado, as como la generacin de utilidades.
Esta variable es de suma importancia hacer la revisin de los permisos

municipales, ya que los mismos van a definir si es posible o no desarrollar el
proyecto.
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En este caso obtener la certificacin de uso de suelo permite conocer si el terreno
que se comprara para desarrollar el proyecto es el adecuado, si cumple con las
caractersticas necesarias solicitadas para la municipalidad para realizar la
construccin de apartamentos de alquiler.
Es dependiente de la localizacin ya que de acuerdo a la misma define a cul

municipalidad pertenece, y esta es la que define los requisitos necesarios para
obtener el certificado de uso de suelos.
2.2.8. Financiamiento del Proyecto
Como parte del desarrollo del proyecto, es necesario realizar y estudiar las
distintas formas de financiamiento que ofrece el mercado mediante la
identificacin de los distintos organismos, ya que la adecuada seleccin del
desarrollo de financiamiento dar la posibilidad de determinar la viabilidad del
proyecto y cuanta rentabilidad arrojar de acuerdo a la opcin tomada.
La seleccin del crdito le permitir al inversionista definir la dimensin del

proyecto y determinar tareas futuras como la estrategia de crecimiento, asignacin
de precios y costos promedios. La seleccin de la deuda determinara su principal
costo a lo largo del proyecto.
El financiamiento implica en determinar distintas variables importantes en relacin

a este, tales como: la tasa de intereses, la divisa o moneda con que se
seleccionara el crdito, su plazo, el cual probablemente se requiera a largo plazo.
Esta variable es independiente, no se ve afectada por ninguna de las otras

variables, sin embargo, este si afecta a las dems.
2.3 Identificacin de las relaciones entre las variables.
Para este proyecto de inversin la variable definida como variable primordial y de

mayor importancia es la variable de Rentabilidad, en torno a esta estn las
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dems variables definidas en cada uno de los estudios realizados para el logro de
los objetivos del proyecto.
A continuacin, se detalla de acuerdo a cada una de las variables por estudio

como afectan estas a la variable primordial.
2.3.1 Organigrama
La variable organigrama tiene un efecto directo sobre la rentabilidad del proyecto,

esto por cuanto una organizacin definida conlleva el tener personal incluido
dentro de la organizacin, y en una planilla, la cual por supuesto como todo
negocio requiere de una remuneracin.
Si bien es cierto para la conformacin de una sociedad se requiere el

establecimiento de una Asamblea de Accionistas, es esta la que puede y debe
definir los rubros de remuneracin para cada uno de los accionistas de acuerdo a
sus aportes dentro de la conformacin de la sociedad y su porcentaje de
participacin.
Por tanto, el establecer porcentajes altos de salario puede afectar la Rentabilidad

del proyecto de inversin, dado que el espritu del mismo es precisamente este,
generar rentabilidad para el grupo accionista.
2.3.2. La localizacin
La variable de localizacin afecta la rentabilidad ya que si no se cuenta con la
ubicacin adecuada para la construccin de los apartamentos no se maximizarn
los ingresos por lo que no se alcanzar la rentabilidad deseada.
2.3.3. Precio
Con respecto a la rentabilidad tomando en cuenta la idea general del proyecto que
es proveer soluciones inmobiliarias a bajo, tomando en cuenta esto, se debe fijar
un precio relativamente bajo de forma en que se puedan obtener retornos de
inversin y al mnimo tiempo se pueda completar el objetivo del proyecto, esto
impactara en la rentabilidad de forma directa, pues al establecer el precio de los
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apartamentos esto mismo influir inicialmente en el tiempo de retorno de la
inversin sino tambin en la rentabilidad futura que dicho proyecto podr llegar a
generar.
Tambin analizado el mercado meta, se debe tener en cuenta que el precio debe
ser coherente para este mercado por lo tanto si se fija un precio muy alto es
posible que sea ms complejo 4atraer ciertas potenciales y a su vez esto impacte
la rentabilidad del negocio de forma negativa.

El manejo de residuos afecta la rentabilidad ya que si no se cuenta con los
permisos necesarios pueden clausurar el proyecto, lo que generara ms costos
operativos e inclusive puede decirse que el proyecto no es rentable o viable.
2.3.5. Rentabilidad
Proyecto de Desarrollo Habitacional de bajo costo como una solucin de vivienda.
Rentabilidad-Inversin Inicial
La Rentabilidad y la Inversin Inicial van totalmente de la mano por el rendimiento
futuro que espero obtener, si el proyecto resulta viable, por ende rentable, la
Inversin no se ver comprometida, por el contrario si la Rentabilidad es muy baja,
la Inversin si se puede ver comprometida, por eso debe de planearse muy bien la
Inversin con la que vamos a iniciar el proyecto, al planear de la mejor manera
cuanto es nuestro desembolso inicial y no gastar ms de lo que se debe gastar la
inversin es probable que llegue hacer bastante rentable por lo que la rentabilidad
y la inversin inicial son variables completamente relacionadas.

La rentabilidad se ve afectada por los permisos municipales (uso de suelo) ya que
en primera instancia la inversin no podra realizarse porque si no se otorga el
certificado de uso de suelo el proyecto no podra desarrollarse.
2.3.8. Financiamiento del Proyecto
24
La variable del financiamiento del proyecto me afecta directamente la rentabilidad,
debido a que la seleccin de esta variable es de suma importancia para el
inversionista porque de esta depende cual ser el costo financiero para su
proyecto, como afectar este en las utilidades y posterior en el periodo de
recuperacin. Este prstamo se incorporar como la inversin inicial del proyecto
en el momento cero, sin embargo, afectara los flujos posteriores ya que deber
descontar la parte de intereses, y amortizar la deuda para revisar cuales seran
sus flujos de efectivo proyectados.
2.4 Esquema Funcional de las Relaciones entre variables
En cuanto a la relacion existente entre las variables se determina que existe una
serie de relaciones directas de afectacin entre las distintas variables secundarias
y la variable principal para este estudio que corresponde a la rentabilidad, en la
Figura 2.2 que se muestra a continuacin se puede observar dicha relaciones
entre variables.
Figura 2.2 Afectacin entre variables de los Estudios.
Financiamiento
del Proyecto
Manejo de
Inversin Inicial
Residuos
Rentabilidad
Permisos Precio
Municipales
Localizacin Organigrama
25
Fuente: Autores
De acuerdo a la figura 2.2, se puede observar que la variable central de

Rentabilidad es afectada por todas y cada una de las variables de manera directa,
en el apartado 2.3 se explica claramente la relacin que existe entre cada una de
estas variables y la variable principal del estudio, la Rentabilidad.
2.5 Marco terico.
A continuacin de se definen una serie de trminos necesarios para comprender el

contenido del proyecto de inversin a desarrollar:
Organigrama: representacin grfica de los miembros del equipo del proyecto

y de sus relaciones de comunicacin
EDO: Estructura de desglose de la organizacin
RAM: Matriz de asignacin de responsabilidades (siglas en Ingles)
Mercadeo: mercadeo es la administracin de relaciones perdurables con los
clientes. Pgina 5, Fundamentos de marketing, Cotler y Armstrong, octava
edicin.
Producto: El concepto de producto sostiene que los consumidores prefieren
los productos que ofrecen lo mejor en calidad, desempeo y caractersticas
innovadoras. Pgina 10, Fundamentos de marketing, Cotler y Armstrong,
octava edicin.
Determinacin del Mercado meta: Proceso de evaluar qu tan atractivo es
cada segmento de mercado y seleccionar el o los segmentos a que se
ingresar. Pgina 50, Fundamentos de marketing, Cotler y Armstrong, octava
edicin.
Oferta del Mercado (Marketing): Combinacin de productos, servicios,
informacin o experiencias ofrecidos a un mercado para satisfacer una
necesidad o un deseo. Pgina 7, Fundamentos de marketing, Cotler y
Armstrong, octava edicin.
26
Planeacin de Marketing: Formular el perfil de los clientes que la compaa
atender y cmo crear valor para ellos. Pagina37, Fundamentos de
marketing, Cotler y Armstrong, octava edicin.
Grupo de focal o Focus Group: segn la pgina crea negocios.com el focus
group (o grupo focal) es un mtodo o forma de recolectar informacin
necesaria para una investigacin, que consiste en reunir a un pequeo grupo
de personas (generalmente de 6 a 12 personas) con el fin de entrevistarlas y
generar una discusin en torno a un producto, servicio, idea, publicidad, etc.
http://www.crecenegocios.com/focus-group/.
Segmentacin del Mercado: El proceso de dividir un mercado en distintos
grupos de compradores con base en sus necesidades, caractersticas o
comportamientos, y que podran requerir productos o mezclas de marketing
diferentes, se denomina segmentacin de mercado. Pgina 50, Fundamentos
de marketing, Cotler y Armstrong, octava edicin.
VAN (Valor Actual Neto): Se define como el procedimiento de descontar
todos los flujos de efectivo futuros de un proyecto a tiempo presente.
TIR (Taza Interna de Retorno): es la taza que iguala el VAN a cero si el TIR
es mayor al costo de oportunidad el proyecto se acepta de lo contrario se
rechaza.
Rentabilidad esperada: Simplemente es la rentabilidad que esperamos
obtener, es la capacidad de producir o generar un beneficio adicional sobre la
inversin o esfuerzo realizado.
Rentabilidad requerida: Es la rentabilidad requerida a una inversin, puede
ser medida en el corto plazo.
Periodo de recuperacin: Tiempo en aos en la que se espera recuperar la
Inversin Inicial.
Producto: Punto central que ofrece toda empresa a su mercado meta para
satisfacer sus necesidades y deseos.
Plan Nacional de Desarrollo Urbano, es el conjunto de mapas, grficos y
documentos, que describen la poltica general de distribucin demogrfica y
27
usos de la tierra, fomento de la produccin, prioridades de desarrollo fsico,
urbano-regional y coordinacin de las inversiones pblicas de inters nacional.
Planificacin Urbana, es el proceso continuo e integral de anlisis y
formulacin de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a
procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad.
Plan Regulador, es el instrumento de planificacin local que define en un
conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, grfico o
suplemento, la poltica de desarrollo y los planes para distribucin de la
poblacin, usos de la tierra, vas de circulacin, servicios pblicos, facilidades
comunales, y construccin, conservacin y rehabilitacin de reas urbanas.
Construccin, es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno;
incluye cualquier obra de edificacin reconstruccin, alteracin o ampliacin
que implique permanencia.
rea Urbana, es el mbito territorial de desenvolvimiento de un centro de
poblacin.
rea Metropolitana, es el conjunto de reas urbanas correspondientes a
distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro
principal de poblacin, funciona como una sola unidad urbana.
Emisin de documentos: es una forma de financiacin que consiste en la
emisin de ttulos financieros que prometen un pago futuro a cambio de un
precio, es decir, consiste en pedir dinero prestado mediante la emisin de
ttulos financieros en forma de deuda (bonos, certificados de plazo)
Flujos de efectivos proyectados: Informe financiero que presenta un detalle
de los flujos de ingresos y egresos de dinero proyectados que tiene una
empresa en un perodo dado.
Costo Financiero: Son los costos que se originan por la obtencin de
recursos ajenos que la empresa necesita para su desenvolvimiento y
funcionamiento operativo. El costo financiero es un esfuerzo, consumo de
factores, para alcanzar un resultado, un producto.
28
Periodo de recuperacin: Es el tiempo requerido para que la empresa
recupere su inversin inicial en un proyecto, calculado a partir de las entradas
de efectivo.
Indicadores Macro econmicos: Los indicadores macroeconmicos son las
cifras que nos indican la evolucin de la economa en una zona o pas
concreto. Tanto si se opera mediante criterios fundamentales como tcnicos
debemos conocer su evolucin para poder entender el mercado, los
indicadores macroeconmicos son publicados por gobiernos o empresas del
sector privado de manera regular.
IPC: El ndice de Precios al Consumo (IPC) es el indicador ms importante
para analizar la inflacin. Nos indica si los precios suben o bajan en un periodo
de tiempo concreto.
Inflacin: En una economa de mercado los precios de los bienes y de los
servicios estn sujetos a cambios. Algunos aumentan y otros disminuyen. Se
habla de inflacin cuando se produce un aumento generalizado de los precios
que no se limita a determinados artculos. Como resultado, pueden adquirirse
menos bienes y servicios por cada euro, es decir, cada euro vale menos que
antes.
Tasas de Inters: Es un porcentaje que se traduce en un monto de dinero,
mediante el cual se paga por el uso del dinero
Demanda de oportunidad: es aquella demanda en la que lo ofrecido en el

mercado cubre por completo la necesidad.
Demanda de necesidad: son los que requieren para el desarrollo y
crecimiento, son aquellos que estn relacionados con vestido, alimentacin,
vivienda y otros.
Demanda de temporalidad: como demanda continua que permanece durante
largos periodos o la estacional que es solo por temporadas.
Demanda de destino: es lo que quiere el consumidor para llegar a su objetivo
final.
29
Captulo 3
PROCEDIMIENTO METODOLGICO
30
3. Procedimiento Metodolgico
3.1 Tipos de Investigacin.
3.1.1 Enfoque Cualitativo

Se define el enfoque cualitativo como la recoleccin y anlisis de los datos para
afinar preguntas de investigacin a revelar nuevas interrogantes en el procedo de
interpretacin (Roberto Hernndez Sampieri en su libro de metodologa de la
investigacin 6 edicin,).
3.1.2 Enfoque Cuantitativo

Se define el enfoque cuantitativo como la recoleccin de datos para probar
hiptesis con base en la medicin numrica y el anlisis estadstico (Roberto
Hernndez Sampieri en su libro de metodologa de la investigacin 6 edicin).
3.1.3. Descriptivo
Este tipo de investigacin describen los hechos como son observados (Roberto
Hernndez Sampieri en su libro de metodologa de la investigacin 6 edicin).
3.2. Variables
A continuacin, se detallan una serie de variables que eventualmente podran

afectar la variable central de este proyecto (La rentabilidad), en la tabla 3.1 que se
muestra a continuacin se observa el detalle de cada una de ellas, su concepto y
la parte instrumental y operacional que compone cada de las variables que se
determinaron.
31
Tabla 3.1 Variables de afectacin de la rentabilidad
Variable Conceptual Instrumental Operacional

Representacin grfica de Constitucin de la Asamblea de Revisin del acta de la
los miembros del equipo Accionistas de la Sociedad Annima Asamblea de Accionistas
Organigrama del proyecto y de sus registrada en el Registro Pblico.
relaciones de
comunicacin
Financiamiento El financiamiento es la
Visitar entidades bancarias en el Se solicitar estudios de
del Proyecto opcin que elige el
sector pblico y privado para obtener crdito a distintos entes
inversionista para
distintas opciones de financiamiento. financieros tanto de banca
Valorar las opciones brindadas para
desarrollar su proyecto, el pblica como privada.
cual le brinda el medioelegir la mejor opcin.
Reunir los requisitos y documentacin
econmico principal para
desarrollar el proyecto, as
necesaria para presentar la solicitud
como su liquidez y definir su
formal a la entidad bancaria escogida.
principal costo. Esperar la aprobacin del crdito para
iniciar la construccin del proyecto.

Rentabilidad Capacidad con la que Se pretende realizar un anlisis Variable indispensable para
cuenta un objeto para exhaustivo de todas las variables de
verificar y medir el beneficio
generar un beneficio. este proyecto para determinar la
viabilidad del proyecto planteado que generara el proyecto, a
travs de un indicador
rentable o no rentable
Inversin Cantidad de dinero que se Se realizar un anlisis financiero con El anlisis de esta variable nos
Inicial necesita para invertir o base en un presupuesto. indica si la Inversin Inicial del
poner en marcha un
proyecto. proyecto es la adecuada para
llevarlo a cabo.
32
Localizacin Es la mejor ubicacin de las Solicitando requisitos a la Conocer la mejor localizacin
instalaciones de un municipalidad. posible para tener la mejor
proyecto de acuerdo al tipo ubicacin.
de giro
Permisos Capacidad que tiene el Visitar la municipalidad Se requiere conocer de
Municipales terreno de podercorrespondiente a la ubicacin del antemano la naturaleza del
desarrollarse en l una u terreno. terreno y los requisitos
Rellenar formulario y aadir requisitos
otra actividad, de acuerdo a solicitados por la municipalidad
las caractersticas que tiene
solicitados. para determinar si es posible
el mismo. Esperar resolucin de la obtener la certificacin de uso
municipalidad para iniciar con la de suelo
construccin.
Manejo de Los residuos slidos son Solicitar los requisitos de construccin Se requiere saber si en la
residuos todos los residuos que a la municipalidad. misma se cuenta con servicio
surgen de las actividades de alcantarillado, recoleccin
humanas y animales, que de basura por medio de la
normalmente son slidos y municipalidad y la construccin
que se desechan como de tanque sptico, al realizar
intiles o no queridos. una visita fsica al terreno.
Precio Precio es el punto de Entrevista Determinar la segmentacin
convergencia de los s del mercado y la planeacin
entre las partes que estn estratgica que se asegura
interesadas en realizar un basados en los perfiles de las
intercambio conveniente personas que van a adquirir el
producto o servicio.
Fuente: Autores
33
3.3. Sujeto y fuentes de informacin
Para este estudio se definen una serie de fuentes de informacin, las cuales se muestran en la tabla 3.2 que se observa a
continuacin.
Tabla 3.2 Sujetos y fuentes de informacin

Estudios Sujetos Fuentes de informacin
E. Mercado Entrevistar a estudiantes del Tecnolgico de Costa Buscar en las principales pginas de alquileres, los
Rica precios y tipos de apartamentos que se ofrecen en
Investigar precios de la competencia. la zona.
E. Tcnico Entrevistar a estudiantes del Tecnolgico de Costa Encuesta realizada a los estudiantes del ITCR.
Rica para conocer cul sera la ubicacin deseada.
E. Legal Entrevistar al personal de la municipalidad acerca Estudiar el plan regulador de la zona brindado por la
de los requisitos necesarios para obtener los municipalidad para establecer que el mismo este
permisos municipales. habilitado para la construccin.
Encuesta realizada al personal municipal para
Entrevista a Abogado determinar los requisitos necesarios.
Entrevista para determinar posibles impedimentos
legales.
E. Determinar junto al inversionista la cantidad Consulta va WEB a la pgina Ministerio de Trabajo
Organizacional necesaria de empleados que requerir el proyecto. y a la Caja Costarricense de Seguro Social para
conocer los requisitos que se deben cumplir para
tener en regla a los empleados.
E. Imp. Determinar con la constructora el manejo que se le Consultar las regulaciones municipales acerca de
Ambiental dar a los residuos. los manejos de los residuos en la zona. (Servicio de
recoleccin de basura, alcantarillado, etc)
E. Econmico Solicitar a los distintos entes financieros los planes Solicitud de oferta de financiamiento a las entidades
de financiamiento que ofrecen. bancarias para los requisitos y solicitud de crdito.
E. Financiero Determinar mediante una consulta al inversionista Consulta realizada al inversionista.
la rentabilidad esperada del proyecto.
Fuente: Autores
34
3.4. Descripcin de los instrumentos
Los instrumentos utilizados para el estudio de mercado son:
Encuesta a estudiantes del ITCR:
1. Actualmente alquila apartamento cerca del TEC?

( ) Si
( ) NO
2. Con cuantas Personas vive en su apartamento?

( ) Entre 1-3
( ) Entre 3-5
( ) Entre 5-7
3. Cundo busca apartamento cules de estas comodidades son las ms

importantes?
( ) Cercana con el TEC
( ) Velocidad de Internet
( ) Cantidad o tamao de los cuartos
( ) Cercana a supermercados
4. Cunto estara dispuesto a pagar por un alquiler?

( ) 100.000
( ) 150.000
( ) 200.000
( ) 250.000
5. Dentro del costo del alquiler prefiere que se incluyan los costos de servicio
pblicos e internet?
( ) SI
( ) NO
6. Qu tipo de seguridad le gustara tener?

__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
____________________________________________________________
35
Encuesta a Abogado Wilberth Solis Porras
1. Considera usted que existen restricciones o impedimentos legales que

pueden condicionar el funcionamiento apartamento?
2. Qu normativas considera usted que se deben tomar en cuenta?
3. Qu aspectos se deben considerar a la hora de elegir las

representaciones?
4. Qu impedimentos legales puede tener un representante legal a la hora

de realizar alguna diligencia o trmite?
Encuesta a Ingeniero Maikol Guadamuz
1. Se debe considerar en el contrato algn impuesto o tributo aparte de los

municipales al arrendar un local?
2. A qu se refiere cuando se habla de impuestos municipales?
3. Qu otras precauciones a nivel tributario se deben tomar en cuenta

cuando hablamos de arrendamientos?
36
Captulo 4
FORMULACIN DEL PROYECTO
37
4. Formulacin del Proyecto
4.1 Naturaleza
El siguiente proyecto trata acerca de un desarrollo habitacional de bajo costo, los
cuales se van a ofrecer al cliente final bajo la modalidad de alquiler. El proyecto va
a contar con un total de cuatro apartamentos los cuales tendrn las siguientes
caractersticas: espacio de cochera, rea de cocina con sus respectivos muebles,
rea de lavandera, rea de sala-comedor, bao completo y dos habitaciones. Los
apartamentos tendrn incluidos el servicio de internet con una velocidad de 8
mgbs para todos los apartamentos y el servicio de agua, los servicios de luz y
cable debern correr por cuenta de cada inquilino. Los apartamentos se
entregarn con plantilla elctrica, camarotes, microondas y mini refrigeradora.
Las tarifas estn compuestas por la renta, con un costo de 200.000, el precio de
la renta se aumentar anualmente conforme a lo estipulado por la ley y la cuota de
mantenimiento se actualiza anualmente con independencia al monto de la renta en
base a los costos del mercado. Se cobrar un depsito equivalente a un mes de
renta, el cual podr ser cancelado en dos partes, en concepto de garanta por el
bien inmueble, para cubrir cualquier deterioro anormal del apartamento, el
sobrante ser devuelto al inquilino.
El proyecto est ubicado en el rea de Cartago propiamente en Dulce Nombre,

esquina sur del Colegio Miravalle, en los alrededores del Tecnolgico de Costa
Rica, el mismo est dirigido principalmente a estudiantes de esa universidad, los
contratos sern realizados por un periodo mnimo de un ao, y renovable segn
acuerdo de las partes cada ao.
El proyecto se diferencia de los dems por su cercana del Tecnolgico de Costa

Rica, y por estar ubicado en una zona conocida por su seguridad y tranquilidad,
aparte de ser una zona cntrica cerca de supermercados, escuelas, colegios,
hospitales, bancos, iglesias y ms. Con fcil accesibilidad ya sea con vehculo
propio o por medio del servicio pblico.
38
Se tendr la facilidad de comunicarse con la administracin en caso de tener algn
inconveniente con los apartamentos, asegurando una solucin del mismo; excepto
en caso de fuerza mayor, en un mximo de dos das, para de esta manera
garantizar a los inquilinos la calidad del apartamento arrendado.
El proyecto estar ubicado sobre calle principal, entre calle 7 y avenida central, a
50 metros del Banco Nacional, 150 metros de correos de Costa Rica, 125 metros
del Bancrdito, 75 metros de Coopenae, a 200 metros de las paradas de Cartago
y a 400 metros del Tecnolgico de Costa Rica.
4.2 Justificacin
Este proyecto se desarrolla para solucionar la necesidad habitacional en la zona
de Cartago, especficamente en las cercanas del Tecnolgico de Costa Rica, ya
que, por tratarse de una universidad pblica, cuenta con estudiantes de distintas
partes del pas los cuales, segn su lejana con la misma, requieren de un lugar
donde hospedarse.
Tambin se valora que, por dirigirse principalmente a estudiantes, los mismos

muchas veces no cuenta con un ingreso propio sino se sostienen por medio de
becas dadas por la misma universidad, de ah la importancia de desarrollar
apartamentos de bajo costo que puedan ofrecer una opcin econmica y
alcanzable para ellos.
Adems, se busca desarrollar un proyecto como este para facilitar la transicin

que muchos jvenes deben vivir al desplazarse de sus casas a un lugar
desconocido, ubicando el proyecto en un lugar cntrico y de fcil acceso.
Este proyecto pretende ofrecer la posibilidad al inversionista, de que los ingresos

se vuelvan pasivos una vez que se el proyecto ha sido terminado, lo que genera
tener que invertir poco tiempo en el seguimiento del mismo e invertir este tiempo
en desarrollar otras posibilidades de negocio o bien expandir o planear un
crecimiento del proyecto habitacional actual.
39
Adems, se considera que es un proyecto que a nivel de ventas no genera un
riesgo muy alto, debido a que por su ubicacin y costo se espera se mantenga
alquilado todo el ao y esto no se convierta en una preocupacin y prdida de
ingresos, as como una tediosa recuperacin que se extienda por largos periodos
de tiempo.
Otro de los factores que se considera importante al momento de desarrollar el

proyecto, es que la creacin de estos apartamentos traera a la comunidad una
gran contribucin por cuanto esto generara la apertura de nuevas oportunidades
de vivienda para estudiantes.
Otra ms de las razones por las cuales este proyecto sera una opcin, es que el
desarrollo del mismo una vez que se encuentre estabilizado y los ingresos sean
los adecuados servirn como un peldao para alcanzar nuevos negocios, as
como expandir y encontrar nuevas oportunidades y mejoras ya sea en este mismo
negocio, en algn lugar cercano, o bien otro complementario.
4.3 Objetivos
1. Garantizar el acceso de soluciones habitacionales actuales a travs de la
construccin de apartamentos mediante el alquiler de habitaciones con el
fin de ofrecer las mismas a universitarios.
2. Elaborar un proyecto de apartamentos de dos habitaciones cerca de un

recinto universitario con la finalidad de facilitar el acceso a estos lugares,
as como la cercana de servicios bsicos.
3. Recuperar la inversin inicial en los primeros cinco aos, con el propsito

de garantizar la adecuada rentabilidad del proyecto en un periodo de tiempo
corto.
4. Obtener un rendimiento acelerado sobre el proyecto inmobiliario con el fin

de que los inversionistas del proyecto recuperen pronto su inversin e
inicien a obtener ganancias.
40
5. Invertir una baja cantidad de dinero considerando una rpida construccin e
inicio de venta de los servicios brindados con el fin de facilitar el desarrollo
del proyecto.
6. Contribuir al mejoramiento de la calidad de vivienda de la poblacin de

Cartago, cercana a la universidad ITCR, con el propsito de que puedan
encontrar soluciones econmicas para sus distintas necesidades.
7. Desarrollar varios apartamentos con el fin de generar varios clientes que

permitan la adecuada obtencin de ingresos.
8. Facilitar el acceso a estudiantes de zonas lejanas.
9. Contribuir con la seguridad de la zona y del apartamento ofreciendo

cercana a lugares sociales importantes
4.4 Metas
1. Construir cuatro apartamentos horizontales tipo estudio con un precio de

alquiler entre los 200.000.
2. Desarrollar un proyecto de apartamentos en dulce nombre de Cartago 400

metros del Tecnolgico de Costa Rica, que cuenten con los servicios de
internet de 8 MB y el servicio de agua.
3. Obtener una ganancia mayor de 70.000.000 en los cinco aos siguientes

para poder cubrir la inversin inicial.
4. Desarrollar un proyecto de cuatro apartamentos, los cuales estarn

habitados como mximo un mes despus de estar listos, y se mantendrn
alquilados de manera continua para dar inicio a la recuperacin de la
41
inversin.
5. Comprar un lote de menos de 50.000.000 en la zona de Cartago, a 400

mts de los alrededores del Tecnolgico de Costa Rica y realizar un
desarrollo habitacional de menos de 20.000.000.
6. Construir cuatro apartamentos en la zona de Dulce Nombre de Cartago,

cobrando por los de una habitacin 200.000 por cada uno, los cuales
tendrn acceso a todos los servicios bsicos.
7. Desarrollar cuatro apartamentos, ubicados en la zona de dulce nombre de

Cartago, los cuales sern alquilados por estudiantes del tecnolgico de
Costa Rica de manera que siempre estn ocupados y recibir los 800.000
todos los meses.
8. Desarrollar cuatro apartamentos, los cuales tendrn un mnimo de una

persona y un mximo de cuatro personas, permitiendo as poder compartir
el costo de la renta y de esta forma convertirse en apartamentos ms
accesibles.
9. Construir cuatro apartamentos en la zona de Cartago, con acceso a 25 mts

de la cafetera, 75 mts de Coopenae, 125 mts de Bancredito, 150 mts de
restaurantes y a 1 km de la clnica.
4.5. Ubicacin del terreno a construir
La propiedad se encuentra ubicada en:
Provincia: Cartago
Cantn: Cartago
Distrito: Dulce Nombre.
42
Ubicacin exacta: Cartago, dulce nombre, de la esquina sur del colegio Miravalle,
100 este, 75 Norte.
Figura 4.1 Ubicacin Geogrfica del Lote
Fuente: Google Earth
4.6. Metodologa
La metodologa a utilizar para el desarrollo del proyecto habitacional de bajo costo

como una opcin de vivienda, se basa en los requisitos establecidos por el
Gobierno de Costa Rica.
Como primer punto se define un diagrama de la metodologa del proyecto la cual

se puede observar en la figura 4.2 que se muestra a continuacin, en la misma se
identifican las principales actividades que se requieren para la construccin de una
obra civil, especficamente para la construccin de apartamentos, los cuales se
estructuraron en fases y se describen cada una de ellas.
43
Figura 4.2 Diagrama de Flujo de la metodologa a seguir
Fuente: Autores
Como se observa en la Figura 4.2, se deben cumplir 6 fases, en las cuales se

encierran los procesos para cada una de ellas, mismas cuentan con un
seguimiento y una secuencia lgica para una adecuada gestin.
A continuacin, se detallan cada una de las fases de la metodologa a seguir para

la realizacin de los apartamentos.
4.6.1. Inicio
En esta fase se plantea la idea del proyecto, donde se desarrollan tareas que dan
el inicio del mismo. Dentro de esta fase se identifican los siguientes puntos:
La idea del proyecto.
44
Primeras etapas de la logstica del proyecto.
Gestin del proyecto.
Identificacin y definicin del alcance.
4.6.2. Estudios Preliminares
En esta fase se definirn e identificarn los requisitos iniciales para el desarrollo

del proyecto, dentro de esta fase se tienen:
Compra del terreno para la construccin

Estudios de viabilidad para determinar si el proyecto generar utilidades
deseadas.
Recopilacin de informacin sobre el proyecto y las necesidades que van a
requerir.
Desarrollar las necesidades que se van a requerir.
4.6.3. Planeacin del diseo
En esta etapa definimos el cmo se va a realizar?; esta es una de las etapas

ms importantes ya que se va a fijar la base del trabajo a desarrollar.
Dentro de esta fase se realizar:
Asignacin y estimacin de los recursos materiales y humanos para cada una

de las actividades.
Proponer subcontrataciones.
Establecer mtodos de validacin del diseo.
Ajuste en las especificaciones del proyecto.
Diseo de planos constructivos.
Planificar e identificar las pruebas necesarias para la construccin de la obra
(topografa, geotecnia, hidrologa, entre otras)
Realizar un anlisis de riesgo y de impactos de variantes del proyecto.
Planificar gestiones de cambios.
45
4.6.4. Tramitologa
En esta etapa se identifican y recopilan todos los requisitos ligados a la

tramitologa que rige en el pas, dentro de esto se encuentran todos los
lineamientos por parte del INVU, MOPT, Municipalidades, Ministerios de salud,
CFIA, AyA, entre otros.
En esta fase se evaluarn aspectos como:
Documentacin solicitada por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

(CFIA).
Requisitos del proyecto (INVU, Ministerio de Salud, AyA).
Lineamientos de inspeccin (CFIA, INVU, entre otros).
Revisin de planos
4.6.5. Construccin o ejecucin de la obra
La construccin consiste en poner en marcha todos los aspectos planeados y

diseados para la construccin de los apartamentos.
En esta etapa se desarrollan los siguientes aspectos:
La puesta en marcha de la construccin de la obra.

Integrar los elementos subcontratados o adquiridos externamente.
Controlar los recursos y riesgos del proyecto.
Controlar los aspectos de inspeccin por parte de las instancias reguladoras.
Corregir de ser necesario los errores, inconsistencias o cambios en el diseo.
Dirigir el trabajo del equipo del proyecto.
4.6.6. Cierre del proyecto
En esta fase es donde se finalizan todos los aspectos relacionados con el

Proyecto, para este caso se utiliza la modalidad de llave en mano. Una vez
finalizada esta fase, los apartamentos pueden ser arrendados.
46
4.7 Ubicacin en el tiempo
La construccin del proyecto se realizara en Cartago, Dulce Nombre de la esquina

Sur del Colegio Miravalle, 100 metros Este y 75 norte , debe estar concluido en un
periodo no mayor al segundo semestre del ao 2017.
La construccin seria de aproximadamente de 250 metros cuadrados, distribuida

en 4 apartamentos, para esto se debe realizar un cronograma de actividades el
cual se puede observar en a continuacin en el cuadro 4.1, con el fin de valorar el
proyecto por etapas, y as poder coordinar si los avances estn siendo cumplidos
dentro del tiempo establecido.
El propsito es tener lista la obra antes de la matrcula de los estudiantes que

inician lecciones en Julio del 2017, al estar en un punto estratgico, muy cerca de
la universidad Tecnolgica de Costa Rica(TEC), y de los Colegios de Miravalle y
Sony, es sumamente atractivo para los estudiantes tener listos los apartamentos
para dichas fechas, y as poder tener ingresos casi de inmediato
Cuadro 4.1 Actividades para desarrollo del proyecto
ACTIVIDADES DEL PROYECTO MESES

Descripcin de la
N actividad Responsable Duracin(Das) Abril Mayo Junio Julio
Realizar el estudio
1.1 de cotizaciones Inversionista 7
Aprobacin de
1.2 Cotizacin Inversionista 2
Reunin con el
1.3 proveedor Inversionista 8
1.4 Inicio de la Obra Ing. Civil 1
2.1 apertura de la obra Ing. Civil 1
2.2 entrega 1er avance Ing. Civil 60
Entrega del
3.1 proyecto Ing. Civil 30
Fuente: Autores
47
4.8. Recursos Humanos
Para ejecutar el proyecto, es necesario disponer de las personas ms adecuadas

y capacitadas, esto supone especificar la cantidad de personas cuantificadas y
requeridas con sus respectivas funciones. Este proyecto se va realizar mediante la
modalidad de llave en Mano.
Se denomina llave en mano a aquellas obras de ingeniera donde ingenieros y

constructores son la misma entidad, siendo solo dos el nmero de agentes, los
cuales se denominan como el promotor y el agente.
Adems, suele utilizarse esta expresin para aquellos servicios que ofrecen un
seguimiento exhaustivo del proceso/gestin realizada. Por ejemplo, en el mbito
de la promocin, la publicidad y los eventos, se llama sistema de llave en mano al
servicio ofrecido por las agencias mediante el cual desde que el cliente contrata a
la agencia hasta que el evento finaliza.
4.9. Recursos Materiales y Financieros
El proyecto tiene como propsito principal puntualizar algunos aspectos generales

que se tomaran en cuenta para sugerir al inversionista las condiciones adecuadas
para que proyecto no solamente sea rentable, sino que tambin se ajuste a las
necesidades presupuestarias y exigencias varias como:
Ubicacin:
Se pretende segn la decisin tomada por el inversionista ubicar los terrenos

disponibles y con opcin de compra que cuenten con caractersticas idneas,
libres de gravmenes y que se encuentre cercano a algunos de los diferentes
centros educativos de educacin superior, ubicados en lo que se conoce como
Gran rea Metropolitana (GAM), entindase Cartago - Canto Central, San Jos-
Cantones Central, San Pedro y Curridabat y Heredia Canto central.
A dems, se tomarn en cuenta centros educativos como las universidades:
48
Fidlitas: Sedes en Heredia y Curridabat
Universidad Latina de Costa Rica: Sede San Pedro y Heredia
Universidad de Costa Rica: Sede San Pedro
Universidad Hispano Americana: Sede Tibs
Instituto Tecnolgico de Costa Rica: Sedes de San Jos y Cartago
El valor de los lotes se estimar segn la cercana de estos centros educativos,

adems del costo de las comodidades que este pueda ofrecer.
Es por esta misma razn que se sugiere al inversionista realizar un proyecto

habitacional de bajo costos no solamente para beneficiar a este segmento de la
poblacin, sino tambin para que se pueda aprovechar al mximo el potencial
completo del terreno y su ubicacin
Materiales:
Tratndose de los materiales es importante recalcar que la bsqueda y aplicacin

de diversas herramientas que permiten identificar las mejores opciones son:
Econmicas: Se requiere una inversin inicial donde el inversionista realice un

aporte considerable, y el restante sea financiado.
Recursos: Los recursos necesarios a utilizar para la realizacin son: el terreno y

la construccin bajo la modalidad de llave en mano.
4.10. Presupuesto y costos asociados
Terreno: El terreno est constituido por un total de 462,40 metros cuadrados,

con opcin de aplicacin si el inversionista as lo tuviera a bien. La inversin del
lote tendra aproximadamente un costo de cuarenta y un milln de colones
(42.000000,00).
Construccin:
El proyecto se va a realizar bajo la modalidad de llave en mano.
49
Captulo 5
ESTUDIO DE MERCADO
50
5. Estudio de Mercado
5.1. Objetivos del estudio.
Desarrollar el estudio de mercado necesario para determinar la demanda

real, con el fin de ajustar la oferta del proyecto a las necesidades del mercado
meta.
5.1.2. Objetivos Especficos
Identificar el perfil del cliente a quien se le va a alquilar el apartamento y

determinar cules son sus gustos y preferencias, as como sus necesidades.
Determinar los clientes potenciales que podran alquilar los apartamentos

durante el periodo de vigencia del proyecto.
Identificar claramente la demanda real que podran tener los estudiantes del
ITCR de alquilar apartamento en las cercanas de la universidad.
Identificar los principales precios que se encuentran en el mercado y as

poder determinar el mejor precio para las perspectivas del cliente
Analizar las caractersticas importantes de la competencia y determinar

hasta donde y en que podra afectar el alquiler de los apartamentos
Establecer las estrategias de comercializacin, de acuerdo a los

presupuestos establecidos para atraer al cliente meta y lograr un posicionamiento
en el mercado.
51
5.2 Cliente Potencial
Para el presente estudio se ha determinado que el cliente potencial son los

estudiantes del TEC que viven fuera del GAM y requieran de un lugar donde vivir
mientras estudian.
Se ha segmentado de la siguiente manera:
Universo: El TEC cuenta con un total de 11616 estudiantes es todas sus sedes.
Demanda potencial: cantidad total de estudiantes del TEC en Cartago, que en este
estudio son un total de 7313 estudiantes.
Demanda real efectiva: se cuenta con un total de 2194 estudiantes que viven fuera
del GAM.
Para determinar las caractersticas y preferencias del consumidor potencial se

realiza la aplicacin de la encuesta para una muestra de 300 estudiantes, donde
arroja datos importantes para determinar el producto y servicio requerido por el
cliente.
5.3 Producto o Servicio
El producto y servicio que se brindar, es una opcin viable en cuanto a precio,

servicios y cercana a la universidad, de forma tal que sea la primera opcin a
tomar en consideracin por los estudiantes.
El servicio de alquiler de vivienda es un servicio necesario para la poblacin que

vive fuera de la Gran rea Metropolitana (GAM) y este, segn lo observado a la
hora de aplicar el instrumento de investigacin pertinente (encuesta) debe contar
con un precio accesible e incluir en l, los costos de algunos de los servicios
bsicos.
52
5.3.1 Competencia
La competencia del producto est compuesta por arrendadores locales de la zona

de Dulce Nombre de Cartago.
Para determinar los posibles competidores se realiza una visita a la zona.
Esta competencia est compuesta por diversos oferentes los cuales ofrecen
distintas opciones y precios.
Para determinar los competidores se analizan aspectos relevantes tales como:

cercana al ITCR, precio, servicios pblicos, seguridad, cercana a supermercados,
farmacias, restaurantes, entre otros. Como parte del anlisis de la competencia se
clasifican los competidores en directos e indirectos.
Competidores directos: Dentro de la zona existen varios arrendadores de

apartamentos para estudiantes del ITCR, con una lejana no mayor de 700 mts de
este, con un precio a pagar no mayor de 200.000 colones, y que incluya al
menos el servicio de internet.
Competidores indirectos: Son aquellos arrendadores de apartamentos de

estudiantes del ITCR, con una distancia mayor a 700 mts de este, con un precio
mayor a 200.000 colones y que adicional al precio se deben cancelar los
servicios bsicos.
5.3.2 Precio
El precio se establece a travs de la encuesta aplicada a los estudiantes del

Tecnolgico de Costa Rica, donde se indica que los mismos no estn dispuestos a
cancelar un precio mayor a los 200.000, sin embargo el precio con el que se
encontraron mayoritariamente de acuerdo fue de 150.000, tal como se detalla en
el grfico 5.1 que se muestra a continuacin:
53
Grfico 5.1 Costo de alquiler segn encuesta
Pago por el alquiler

0
20
27
100000 150000 200000 250000
Fuente: Autores
El segundo aspecto es el de la competencia directa, se analiza que los precios van

desde 70.000 hasta los 260.000, segn los anuncios observados va WEB los
cuales se detallan a continuacin en el cuadro 5.1
Cuadro 5.1 Comparacin de competidores
Ubicacin Monto de Alquiler

Cartago-Residencial Privado 180,000.00
Cartago- Centro 185,000.00
Cerca TEC 130,000.00
Cartago centro 100,000.00
Caballo Blanco 130,000.00
Paraso Cartago 70,000.00
Cerca TEC 260,000.00
Fuente: Autores
Por lo que el precio de alquiler proyectado para los apartamentos est

considerado dentro de los montos mencionados anteriormente. Tomando en
54
cuenta que dentro del precio se incluirn algunos de los servicios pblicos, se
establece un monto de 200.000 por el alquiler de cada apartamento.
5.3.3 Demanda
Para efectos de anlisis existen varios tipos de demanda, que benefician la

implementacin del proyecto, los cuales se detallan a continuacin.
La demanda de oportunidad.
La demanda de necesidad.
La demanda de temporalidad.
En la demanda de destino.
Para este proyecto, se determina que los dos tipos de demanda que se deben
considerar son la de oportunidad y de necesidad.
Para el clculo de la Cantidad de las Personas que Consumiran los Productos del
Nuevo Establecimiento se utiliz el siguiente clculo.
Total, de nmero de Alumnos del TEC Cartago= 2.194

% de Alumnos que Alquilan cerca del TEC= 53%
% de Alumnos que viven con mximo 3, en un apartamento =44%
% de Alumnos dispuestos a pagar 150 000 = 50%
% de Alumnos que buscan un apartamento cerca del TEC = 55%
2.194x53%x 44%x 50%x 55%= 141
La Cantidad de Alumnos que eventualmente alquilaran nuestros apartamentos
sera un aproximado de 141
5.3.4 Estrategia de promocin
Se considera que, para la estrategia de promocin del proyecto, se va a realizar

mediante anuncios publicitarios en la web en encuentra 24. Los cules sern
resaltados en el primer mes con un costo de 10.000.
Se mantendr en forma permanente el anuncio via web, el cual no tiene costo.
55
5.3.5 Proyeccin egresos e ingresos
A continuacin, se muestra la taba 5.1 con la proyeccin de ingresos y egresos para este proyecto de inversin.
Tabla 5.1 Proyeccin de Ingresos y Egresos del Proyecto de Inversin
Fuente: Autores
56
Se realiza de acuerdo a una inflacin estimada del 3% anual segn reporte de
inflacin emitido por el Banco Central de Costa Rica en diciembre del 2016.
5.4 Conclusiones del estudio de Mercado
De acuerdo al estudio realizado se puede concluir lo siguiente:
El cliente potencial para este proyecto de inversin son los estudiantes de

Instituto Tecnolgico de Costa Rica que viven fuera del Gran rea
Metropolitana y que requieran de un lugar para vivir durante el perodo lectivo
o la duracin de la carrera que estn cursando.
Se determina, adems, que dicho lugar debe de contar con una cierta cantidad
de condiciones como lo son cercana con la universidad, precio accesible.
Se determina que para el 2018 la cantidad de posibles clientes para el alquiler

de apartamentos ser de 141 estudiantes.
Segn la encuesta aplicada y el anlisis realizado a los competidores ms

cercanos, el precio mximo que estn dispuestos a pagar los posibles clientes
no supera los 200.000 colones.
Se concluye de acuerdo al estudio realizado, que el proyecto de inversin

tiene 2 tipos de competidores, directos e indirectos, los primeros(directos)
ofrecen cercana a la universidad, precio competitivo, y al menos 1 servicio
bsico dentro del costo del alquiler, los segundos (indirectos) no estn tan
cerca de la universidad, el costo de alquiler supera lo estimado para este
estudio y adicionalmente no se incluye ningn servicio bsico dentro del costo
de la mensualidad de alquiler, se considera que los competidores directos son
los que representan un riesgo para el proyecto.
Se determinan 1 estrategia de promocin para poder mercadear el proyecto, la

cual consiste en promocionar va web.
57
Captulo 6
ESTUDIO TCNICO
58
6. Estudio Tcnico
6.1 Objetivos del Estudio
Desarrollar el estudio tcnico necesario para determinar la ubicacin del

proyecto, el tamao a construir de acuerdo a las condiciones disponibles y todos
los insumos necesarios para su construccin y puesta en marcha en el periodo
establecido.
Analizar el tamao que se desea de los apartamentos, as como su

localizacin.
Realizar la comparacin de oferentes para determinar la oferta de cada en

cuanto a precio, calidad y acabados necesarios para la construccin del
proyecto.
Analizar los costos de los permisos de construccin, municipalidad, servicios

pblicos entre otros que son requeridos para la construccin de los
apartamentos.
6.2. Localizacin ptima
De acuerdo al estudio realizado, para el desarrollo del proyecto de inversin se

analizan 5 posibles lotes, los cuales cumplen en su mayora con los elementos
necesarios para el desarrollo del mismo.
El primero lote evaluado est ubicado en la Provincia de San Jose, en el Cantn

de Montes de Oca, distrito San Pedro, el mismo tiene una extensin de 1795m 2 y
un costo aproximado al $1.250.000, este tiene acceso a todos los servicios
necesarios para el desarrollo de un proyecto como el planteado en este estudio.
59
Con respecto al segundo lote se igual manera se ubica en San Jos, cerca del lote
anteriormente descrito, el mismo tiene un tamao de 722m 2 y un costo
aproximado de $470.000, al igual que el anterior cuenta con todos los servicios.
El tercer lote se ubica en Cartago, muy cerca de las inmediaciones del ITCR,
universidad a la cual queremos darle el servicio a los estudiantes, dicho lote tiene
un tamao de 476m2 y un costo de $87.000, al igual que los anteriores tiene
acceso a todos los servicios y est en una zona residencial, lo cual lo hace
ventajoso desde el punto de vista de confort para descansar.
El cuarto lote se ubica de nuevo en San Pedro, muy cerca de la Rotonda de la

bandera, este lote ofrece buenas condiciones y es muy cntrico, el tamao es de
1960m2 y es el ms costoso de todos los lotes comparados, el mismo tiene un
precio de $2.000.000 de dlares, lo cual se debe a la ubicacin que tiene, de igual
manera cuenta con todos los servicios.
El ltimo lote analizado se encuentra en Cartago, en el barrio la Soledad, muy

cerca tambin del ITCR, mismo tiene una extensin de 236m 2 y un costo final de
$73.000, tambin cuenta con todos los servicios.
Los lotes anteriormente descritos fueron sometidos a una estricta evaluacin en

cuanto a condiciones y comodidades, y se realiz una matriz de priorizacin por
colores, a los cuales adicionalmente se le asignaron valores que permite asignarle
un valor a cada uno dependiendo de las caractersticas, condiciones y
comodidades de cada uno en particular.
En el Cuadro 6.1 que se muestra a continuacin se puede observar el detalle de la

forma en la que son evaluados cada uno de los lotes considerados.
60
Cuadro 6.1. Escala de Evaluacin de Lotes para desarrollo del proyecto
Escala de puntuacin 1 5 10
Ubicacin con
respecto al TEC de Ms de 5km Ms de 1km menos de 1km
Cartago
De 500m a
Tamao Ms de 750m menos de 500m
750m
Ms de De $100.001 a menos de
Precio de Venta
Factor
$500.000 $500.0000 $100.000

Precio p/m Ms de $500 De $200 a $500 menos de $200
Todos los
Servicios Sin servicios Solo agua y Luz
servicios
Puntos de Inters Ninguno 3 o menos Ms de 3
Posibilidad de
NO Restricciones SI
Construccin
Fuente: Autores
Segn este cuadro que contiene los valores asignados para evaluar cada una de
las posibilidades de desarrollo, se realiz la evaluacin de cada uno de los lotes
propuestos, en el Cuadro 6.2 que se muestra a continuacin se puede observar en
detalle cada uno de los lotes seleccionados y evaluados para el proyecto.
61
Cuadro 6.2. Evaluacin de Lotes para desarrollo del proyecto
Posibilidad
N Tamao Precio de Precio Puntuacin
Ubicacin Servicios Puntos de Inters de
Lote m venta en $ p/m Total
Construccin
Accesos a vas pblicas de
San Jose, San Agua, Luz, inters, fcil acceso a
Pedro, Telfono, restaurantes, centros
1 1795 $1,256,878.00 $700.21 SI 34
Montes de Internet de alta comerciales, bares,
Oca. velocidad, cable. universidad UCR, escuelas,
otros
San Jose, San Agua, Luz, inters, fcil acceso a
Pedro, Telfono, restaurantes, centros
2 722 $470,000.00 $650.97 SI 42
Montes de Internet de alta comerciales, bares,
Oca. velocidad, cable. universidad UCR, escuelas,
otros
Agua, Luz,
Cartago, Los inters, fcil acceso a
3
ngeles
467 $87,000.00 $186.30 Telfono,
universidad ITCR y
SI 65
Internet, cable.
escuelas.
San Jose, San
Pedro,
Agua, Luz, inters, fcil acceso a
Montes de
Telfono, restaurantes, centros
4 Oca, 100m 1960 $2,000,000.00 $1,020.41 SI 34
Internet de alta comerciales, bares,
este de la
velocidad, cable. universidad UCR, escuelas,
Rotonda de la
otros
bandera.
Agua, Luz, Accesos a vas pblicas de
Cartago, La Telfono, inters, fcil acceso a
5 236 $73,000.00 $309.32 SI 60
Soledad Internet de alta universidad ITCR y
velocidad, cable. escuelas.
Fuente: Autores
62
De acuerdo a la valoracin realizada en el cuadro anterior se puede observar que
el lote que mejor calificacin obtuvo es el nmero 3, en el cual el factor
determinante con respecto al que ms se le acerca que es el 5, es el precio por
metro cuadrado, su costo $186.3 dlares por metro cuadrado de terreno, cuanta
adems con todos los servicios, est en una zona residencial de alta plusvala y
est a menos de 1km del ITCR.
6.3. Tamao ptimo
Para el desarrollo de este proyecto se est contemplando un primer complejo de 4

apartamentos, los mismo cuentan con dos habitaciones con espacio suficiente
para dos camas individuales o una matrimonial y un closet, cuentan adems con
bao y servicio sanitario, ducha y lavatorio de manos, tiene un rea de sala
comedor y cocina equipada con el mobiliario.
Cada apartamento tiene una extensin de 48m 2 y adicionalmente fuera del rea
del apartamento tiene un rea de lavado comn en cada piso para que los
inquilinos puedan realizar las tareas de lavado cmodamente sin necesidad de
esperar a que el otro inquilino termine.
Se est destinando adicionalmente un espacio de parqueo para cada apartamento

en el cual podr aparcar un vehculo en caso de tenerlo, en los alrededores de los
apartamentos se contar con amplios pasillos que cumple con la NFPA 101 de
Seguridad para Instalaciones y Ocupaciones Humanas y se prev que tengan la
suficiente ventilacin para que no sea necesario el uso de Aire acondicionado,
esto con el fin de no afectar la facturacin elctrica.
A continuacin, en la Figura 6.1 y 6.2, se muestra el detalle de la distribucin

propuesta para cada una de las plantas a construir para el desarrollo del proyecto
de inversin.
63
Figura 6.1 Distribucin Frontal de Planta Propuesta para Proyecto de Inversin
Fuente: Autores
64
Figura 6.2. Distribucin superior de Planta Propuesta para Proyecto de Inversin
Vista Superior Complejo
Fuente: Autores
65
6.4. Equipos Necesarios
Como se detalla en el Cuadro 6.3, el equipo y mobiliario bsico, necesario para el

desarrollo de las actividades de este negocio estar compuesto por los siguientes
elementos:
Cuadro 6.3 Comparativo de precios
Equipo Cantidad Tienda Gollo Importadora Monge

Cama camarote 1 172.500,00 129.900,00
Mini refrigeradora 1 98.500,00 74.900,00
Plantilla elctrica 1 87.153,47 14.900,00
Microondas 1 47.766,00 45.650,00
Total 4 405.919,47 265.350,00
Fuente: Tienda Importadora Monge y Gollo
De acuerdo a las opciones anteriormente mencionadas, la mejor opcin que

provee los insumos o equipos necesarios en los mejores precios es Importadora
Monge, a continuacin se detalla el cuadro 6.4, el cual muestra los costos totales
de adquirir dichos equipos:
Cuadro 6.4 Costos totales
Equipo Cantidad Importadora Monge Precio Total

Cama camarote 8 129,900.00 1,039,200.00
Mini refrigeradora 4 74,900.00 299,600.00
Plantilla elctrica 4 14,900.00 59,600.00
Microondas 4 45,650.00 182,600.00
Total 1,581,000.00
Fuente: Tienda Importadora Monge
6.5. Activo Corriente
El activo corriente como el inventario no aplica para este proyecto, ya que al ser
una construccin de apartamentos no se debe mantener inventario, sin embargo,
se debe manejar un efectivo mnimo para la cancelacin de gastos imprevistos del
mantenimiento, cul debe ser custodiado por el encargado de mantenimiento con
un monto de 100.000.00 colones y hacer el reintegro de caja contable con sus
respectivas facturas de respaldo cada vez que se gaste el 60% del monto total,
66
esto con el propsito de siempre tener dinero disponible y no atrasar ninguna
reparacin.
6.6. Costo del Local
Con la finalidad de evitar costos extraordinarios o innecesarios que se pueden

generar a travs de la construccin del proyecto y dar como resultado que el que
el mismo no sea rentable, se decide realizar la obra bajo el concepto de contrato
llave en mano, contratando una empresa constructora que se encarga de la
totalidad del proyecto.
En la Cuadro 6.5, se detallan las ofertas recibidas para la construccin de las

mismas.
Cuadro 6.5 Comparativo de Precios de Construccin
67
Fuente: Autores
Realizando el anlisis de las cotizaciones se opta por tomar la opcin A, siendo

que se van a construir 4 apartamentos de 48 mts2 cada uno el costo del local seria
de:
$495 x 192mts2 = $95.040 x 565 (TC estimado) = 53.697.600
De acuerdo a la cantidad de apartamentos cotizados la empresa constructora

acord realizar un descuento del 5%.
El costo del terreno es de $87.000,00 equivalente a 49.155.000,00 por lo cual

segn palabras del vendedor, el mismo es negociable, tomando en cuenta este
detalle, se pretende ofertar 45.000.000,00 lo cual se aceptara en el nico caso
que el monto se liquide de contado.
6.7 Proceso Productivo y Costos asociados
Municipal:
El permiso de construccin y permiso municipal, se requiere de una serie de datos

importantes los cuales se detallan a continuacin:
Aclaraciones:
Para la solicitud de la Licencia de Construccin por medio de la Plataforma
Electrnica APC del CFIA, se debe remitir los requisitos y formularios estipulados.
Requisitos
68
1. Formulario de solicitud de Licencia de Construccin debidamente lleno, el
cual debe ser firmado por el (los) propietario (s) del inmueble y el solicitante
de la licencia. *En caso de que el inmueble tenga ms de un propietario
adjunte a este formulario lista con el nombre, nmero de identificacin y firma
de cada uno de propietarios. En caso de que la licencia se tramite de forma
digital el formulario a presentar ser el formulario que se procesa a travs de
la Plataforma Digital denominada APC del CFIA.
2. Documento de identidad del (los) propietario (s) de la finca y el solicitante de
la licencia, cuando no consten en los archivos municipales. Las personas
jurdicas adems de lo anterior deben aportar; documento de identidad del
representante legal y certificacin de personera jurdica, con no ms de
tres meses de emitida.
3. Certificacin literal (es) de la (s) propiedad vigente, emitida por el Registro
Pblico. (En caso de aportar cdigo de verificacin digital la vigencia del
mismo ser de 15 das. En caso de aportar documento fsico deber aportarlo
con no ms de 3 meses de emitido).
4. Copia simple legible del Plano (s) de Catastro de la (s) propiedad (es)
cuando no conste en los archivos municipales o cuando se haya modificado
respecto de los que ya constan en dichos archivos. El nmero de plano de
catastro debe coincidir con del nmero de plano que indica la certificacin
literal.
5. Tanto el solicitante como el propietario debern estar al da con el pago de
tributos y precios municipales, incluidos arreglos de pago, as como dar
cumplimiento a las obligaciones formales. (Declaracin de Impuesto de Bienes
Inmuebles) (Ley 4755, Art. 18).
6. Dos (2) Juegos de Planos de Construccin firmados por un profesional
(Arquitecto o Ingeniero) sellados por el Colegio de Ingenieros y de Arquitectos
de Costa Rica, con sus respectivos contratos de Consultora CFIA
7. El propietario y el solicitante deben de estar al da en las obligaciones
patronales con la Caja Costarricense del Seguro Social, segn Art. 74 de la
Ley Constitutiva de CCSS, en caso de nacionales se tratar de un requisito de
69
constatacin, en caso de extranjeros deber aportar documento idneo que
certifique estar al da con las obligaciones patronales.
8. Deber estar al da en el pago de sus obligaciones con el FODESAF,
conforme la Ley 8783 Art. 22. En caso de nacionales se tratar de un requisito
de constatacin, en caso de extranjeros deber aportar documento idneo
que certifique estar al da con dichas obligaciones.
9. Constancia emitida por Acueducto Rural (ASADA) o Administrador Autorizado
del Condominio que cuenta con servicio de agua potable.
10. Pliza de Riesgos del Trabajo; Ser requisito indispensable que previo a
cancelar el Impuesto de Construccin se presente documento emitido por el
operador de seguros acreditado, donde se haga constar que el proyecto
cuenta con Pliza de Riesgos de Trabajo vigente.
11. Impuesto de Construccin; previo a la emisin de la Licencia de
Construccin deber cancelar el Impuesto de Construccin y sus accesorios
(multa e intereses)
12. Uso de Suelo; en el caso de proyectos de urbanizacin, fraccionamientos,
condominios o proyectos ubicados en reas restringidas segn la Ley de
Planificacin Urbana y las normas de ordenamiento urbano vigentes para el
Cantn de Cartago, deber aportar el certificado de Uso del Suelo. En los
dems casos ser un requisito de verificacin interna.
13. Resolucin de SETENA (Viabilidad Ambiental).
14. Cuando el proyecto forme parte de la Zona de Inters Cultural y Turstico
reflejada en el Mapa de Zonas de Control Especial, ser necesario presentar,
de previo, un anteproyecto de este, que demuestre la integracin de dicha
obra al conjunto urbano existente, dando nfasis en justificacin de su calidad
esttica y paisajstica, por medio de elementos grficos como, por ejemplo,
maquetas, perspectivas, fotomontajes a escala, entre otros.
15. Cuando se trate de inmuebles o edificaciones declarados Patrimonio
Arqueolgico, Histrico, Indgena o Cultural en los trminos de la Ley de
Patrimonio Histrico-Arquitectnico No 7555, o de edificaciones u obras
relacionados con la construccin que puedan afectar el entorno de esos
70
inmuebles o edificaciones, se deber aportar visto bueno o autorizacin para
el proyecto, por parte del Centro de Investigacin y Conservacin del
Patrimonio Cultural, del Ministerio de Cultura y Juventud.
16. Alineamiento emitido por autoridad competente, tales como:
o Alineamiento Municipal para propiedades con frente a vas de rango
cantonal.
o Alineamiento del MOPT para el caso de inmuebles con frente a carreteras
nacionales o afectados por la Zona de Proteccin del Dique del Ro
Reventado.
o Alineamiento del INVU, para inmuebles afectados por el paso de cauces
naturales.
o Alineamiento de INCOFER, para el caso de inmuebles afectados por el
paso de vas del ferrocarril.
o Alineamiento de retiros de inmuebles afectados por lneas de servicio
elctrico emitido por las autoridades que suministran dicho servicio (ICE o
JASEC).
o Alineamiento de Acueductos y Alcantarillados para propiedades afectadas
por servidumbres competencia de esta entidad.
o Alineamiento del MINAET, para propiedades afectadas por nacientes de
agua potable utilizadas para consumo humano y para inmuebles
afectados por zonas protectoras forestales o de recurso hdrico.
17. En caso de que la Licencia solicitada, sea para un proyecto de Urbanizacin,
Fraccionamiento o Condominio, adems deber aportar una (1) copia del
diseo del sitio adicional, firmada y sellada por el profesional responsable del
diseo y sellada por CFIA.
18. En caso de que la Licencia solicitada sea para un proyecto de Estacin de
Servicio o Sistema de Almacenamiento de Hidrocarburos, adems debe
aportar Visto Bueno de la Direccin General de Transporte y Comercializacin
de Combustible del Ministerio de Ambiente Energa y Minas del MINAE.
19. En caso de que la Licencia solicitada sea para Construccin y
Funcionamiento en Telecomunicaciones deber dar cumplimiento a lo
71
estipulado en el Reglamento General para Licencias Municipales en
Telecomunicaciones.
20. En caso de que la Licencia solicitada sea para un proyecto destinado
a Educacin Pblica o Privada, adems debe aportar Visto Bueno extendido
por la Direccin de Infraestructura y Equipamiento Educativo del Ministerio de
Educacin Pblica.
Aclaraciones:
Aportar original de Carta de Inters Social cuando el proyecto sea declarado como
tal.
En caso de proyecto de Urbanizacin, Fraccionamiento o Condominio, los planos
constructivos sern sometidos a revisin del rea Tcnica del Acueducto y del
rea de Operaciones.
Verifique que los documentos estn completos.
No se aceptarn solicitudes con letra ilegible, tachones, manchas o correcciones.
En atencin al Reglamento de Gestin del Apartamento de Cobro de la
Municipalidad de Cartago, Art. 35, 36, 37 y 38, se le advierte que se deber
sealar lugar y medio de notificacin.
EL formulario necesario para tales efecto se puede descargar directamente de la

pgina de la municipalidad de Cartago (http://www.muni-
carta.go.cr/servicios/catalogo-de-servicios-requisitos-tarifas-y-formularios/233-
licencia-de-construccion.html) o en su defecto solicitarlo en la oficina de
urbanismo, ubicada en el edificio principal de la Municipalidad de Cartago.
El costo de la obra deber tributar un 1% del total de la obra terminada.
Permisos y abastecimiento de Agua:
En cuanto al permiso para el abastecimiento de agua inmediatamente concretada,

se debe hacer un depsito a las cuentas bancarias de la municipalidad de
Cartago, la misma municipalidad se encarga de colocar la paja inmediatamente y
este depsito se incluye en el monto del 1% anteriormente mencionado.
72
Permisos de Salud:
Para lo que respecta a los permisos de salud, el ministerio encargado del mismo,
solicita que se llene y presente el formulario que se encuentra en su pgina web
(https://www.ministeriodesalud.go.cr/index.php/tramites-ms/habilitacion-de-
servicios-de-salud) correspondientes a proyectos habitacionales y afines.
Electricidad:
En el cuadro 6.5, se detallan los requisitos para el uso temporal de la energa

elctrica:
Cuadro 6.6 Requisitos para la solicitud de electricidad
Servicio nuevo: Instalacin de un medidor de forma permanente; para este servicio se

Nombre requerir la apertura de una Orden de Trabajo (OT).
Llenar la solicitud correspondiente
Original y copia de la cdula de identidad del propietario(s), legible y vigente
Documentacin original de autorizacin del CFIA correspondiente segn el servicio

solicitado.
Presentar informe registral del dueo de la propiedad. En caso de que la propiedad

Requisitos tenga ms de un derecho, deber presentar una autorizacin de los copropietarios.
(*) Ser requisito la firma del ingeniero responsable, la copia de la cdula y del
carnet de afiliacin del ingeniero al CFIA. Estos requisitos los deber cumplir el
solicitante hasta el 15 de agosto del 2012, posterior a esta fecha se sustituirn
por el documento que el CFIA establezca al efecto, segn el Reglamento de
Oficializacin del Cdigo Elctrico de Costa Rica publicado el 15 de febrero del
2012 en la Gaceta N 33.
Cancelar el depsito de garanta, el cual se calcula segn la carga declarada en la

solicitud, de conformidad a la normativa de ARESEP (esta DISPOSICION aplica a
partir del 1 julio del 2014, e incluir aquellos casos que aunque solicitaron informacin
Costo antes de esa fecha, formalicen su trmite a partir del 1 de julio de 2014), as mismo se
recuerda que el depsito de garanta podr ser ajustado de acuerdo al consumo real
que registre el cliente. Este monto aplica solo para servicios monofsicos.
Formulario Se debe utilizar el formulario definido para este trmite.
Plazo 8 das hbiles prorrogables a 5 das ms, a partir del momento que se active la OT.
73
1. Solicitar el servicio en la Plataforma de Servicios de JASEC ubicada en Cartago,
Avenida 1, Calles 3 y 5.
2. Cumplir con los requisitos establecidos.
3. El funcionario de JASEC entregar al solicitante un Nmero de Orden de Trabajo
(OT), el cual deber ser colocado en un lugar visible, de no encontrarse esta boleta
la OT podr ser rechazada.
4. La atencin de la OT se realizar si se cumplen los requisitos tcnicos estipulados
en la normativa AR-NTACO emitida por la Autoridad Reguladora de los Servicios
Pblicos (ARESEP)
Procedimiento 5. En caso de que la OT no cumpla con los requisitos tcnicos estipulados, sta ser
rechazada y el cliente deber subsanar los incumplimientos. Una vez reparado el
solicitante deber proceder a reactivar la OT al telfono 2550-6800 o
personalmente, con el fin de que sta sea visitada nuevamente por el personal
tcnico de JASEC.
6. La segunda visita que realice el personal de JASEC para instalar el servicio no
tiene costo alguno.
7. Es importante indicar que las instalaciones residenciales, comerciales e
industriales, la calidad y el estado de la instalacin elctrica interna es
responsabilidad total del propietario del inmueble
Fuente: JASEC
Dicho formulario est a disposicin del pblico en la pgina de la JASEC

(http://www.jasec.go.cr/index.php/catalogo-de-servicios/tramites/solicitudes-de-
tramite/34-instalacion-de-medidor-nuevo-permanente)
Con respecto al costo de la colocacin del medidor permanente este se calcula

utilizando una formula (segn entrevista telefnica a la plataforma de servicio al
cliente) que est sujeta la carga neta para realizar el clculo del costo por depsito
para la garanta (JASEC de forma automtica.).
Finalmente, el trmite dura aproximadamente entre 5 y 8 das hbiles, posterior a

esto se procede a hacer la instalacin del medidor.
Adjuntado a este punto se procede a colocar una imagen actualizada del plano
catastro de la propiedad en cual se puede ver en la Figura 6.3
74
Figura 6.3 Plano Catastro de la Propiedad
Fuente: Registro Pblico de la Propiedad
75
6.8 Recurso Humano Necesario
El proyecto es realizado bajo la modalidad de llave en mano, sin embargo, se

requieren los servicios subcontratados de un ingeniero que supervise la obra,
un encargado de mantenimiento y un contador.
6.9 Conclusiones
Se concluye que la localizacin ms adecuada para el proyecto es en la

provincia de Cartago, especficamente en Los ngeles, ya que despus de
realizar una comparacin con los dems posibles lotes para desarrollar el
proyecto, este era el que cumpla de manera ptima los requerimientos
previamente establecidos.
Se determina que la mejor opcin para la construccin del proyecto es la
propuesta A, ya que de acuerdo a las cotizaciones presentadas es la que
presenta la opcin ms econmica con la mejor calidad de materiales
posibles.
Se determina que dentro de los costos para la construccin del proyecto se
incluirn los gastos asociados a permisos de construccin y municipalidad,
debido a la ubicacin del lote se tiene acceso a los servicios de agua y luz,
por lo que una vez terminada la construccin se puede proceder a hacer la
solicitud de los mismos.
76
Captulo 7
ESTUDIO ORGANIZACIONAL
77
7. Estudio Organizacional
7.1 Objetivos del estudio
7.1.1. Objetivo General
Determinar por medio de un estudio organizacional, las necesidades,

responsabilidades y alcances en cuanto a la capacidad institucional de la sociedad
a conformar, necesaria para el desarrollo de este proyecto.
1. Determinar el organigrama de la empresa, con el propsito de establecer la

estructura ms adecuada.
2. Establecer las funciones especficas que desarrolla cada puesto, con el fin
de determinar si es necesario para la organizacin.
3. Establecer los requisitos de forma medible y tangible para cada uno de los
puestos establecidos dentro del organigrama con el fin de seleccionar los
mejores oferentes.
4. Determinar el monto en que se deber incurrir por la remuneracin de cada
uno de los puestos con el propsito de identificar el monto adecuado para
cada uno y analizar si cumple con el presupuesto establecido.
7.2 Organigrama
De acuerdo al anlisis realizado para este estudio, la conformacin de la sociedad

para el desarrollo e implementacin de este proyecto de inversin debe de contar
con una organizacin definida que permita la operacionalizacin de las
actividades, para ello se recomienda al inversionista constituir la siguiente
estructura que se muestra a continuacin en la Figura 7.1.
78
Figura 7.1. Organigrama Propuesto
Fuente: Autores
7.3 Funciones
7.3.1 Administrador del Proyecto
El administrador de proyectos es un elemento clave para el xito de un proyecto.

Adems de proporcionar liderazgo en la planeacin, organizacin y control del
proyecto debe poseer un conjunto de habilidades que inspiren al equipo a tener
xito y ganen la confianza del cliente. Los administradores de proyecto efectivos
tienen una capacidad de liderazgo firme, la habilidad para desarrollar personas,
excelentes habilidades de comunicacin, buenas habilidades interpersonales, la
capacidad para manejar el estrs, habilidades para resolver problemas
Dirigir y evaluar el proyecto

Planear, proponer e implementar polticas de administracin para el
proyecto.
Asegurar la finalizacin del proyecto con la mxima eficiencia posible
Informar y dar parte del progreso del proyecto
Programar los avances y la financiacin para que el resultado final se
ejecute en el tiempo estipulado y con la calidad planteada
79
Involucrar a las personas en las decisiones que las afectan y facultarlas
para que tomen decisiones dentro de sus reas de responsabilidad
asignada
Asegurar que el alcance del trabajo se termine con calidad, dentro del
presupuesto y a tiempo para que el cliente quede satisfecho
Coordina las actividades de los distintos miembros del equipo para
asegurar que realicen las tareas correctas en el tiempo adecuado y trabajen
como un grupo
En el caso del proyecto el inversionista ser quien desempee la figura de

administrador.
7.3.2 Contador
Los servicios de contabilidad se estn considerando para que sean suministrados

por medio del servicio de out sourcing
7.3.3 Ingeniero
Los servicios de ingeniera se estn considerando para que sean suministrados

por medio del servicio de out sourcing con una cantidad mnima de visitas al
proyecto de 2 por mes durante la construccin de la obra.
7.3.4 Encargado de mantenimiento
Los servicios de encargado de mantenimiento se estn considerando para que

sean suministrados por medio del servicio de out sourcing, dichos servicios van a
depender de la magnitud de las reparaciones a realizar en los apartamentos.
80
7.3.5 Requisitos
En el cuadro 7.1 que se muestra a continuacin, se detallan los requisitos para el

puesto de Administrador de proyectos.
Cuadro 7.1 Requisitos para puesto de Administrador de proyectos
Administrador de Proyectos
35 aos en adelante
Profesional con carrera tcnico administrativa; Ingeniero
Industrial, Ingeniero Civil, Ingeniero Mecnico Elctrico
3 aos en administracin y control de proyectos
Conocimientos en:
Administracin y Control de Proyectos
Metodologa Project Management
Conocimiento de la Ley de Obra Pblica
Manejo de software de administracin y control de proyectos
Windows y Ofimtica; Microsoft Project
Planeacin Estratgica
Sistemas de Gestin de Calidad ISO 9000
Fuente: Autores
En el cuadro 7.2 se detallan las preferencias para la contratacin del personal out
sourcing.
Cuadro 7.2, Preferencias de Contratacin
Fuente: Autores
7.3.6 Remuneracin
81
En el cuadro 7.3 se detallan el pago de honorarios por hora de cada puesto.
Cuadro 7.3 Remuneraciones propuestas por puesto
Puesto
Administrador Encargado de
Ingeniero Contador
del Proyecto mantenimiento
Dividendos 50,000/dos
30% UAI visitas
mensuales. 50,000/mensual 15,000 por visita
Fuente: Autores
7.4 Conclusiones
Del estudio realizado se concluye que:
Al realizar la estructura organizacional y buscar las diferentes
combinaciones necesarias para establecer la planta profesional que
requiere el proyecto para su debida administracin.
La organizacin al haber transferido la mayor cantidad de necesidades de
talento humano a terceros (constructora) bajo la modalidad llave en mano,
provoca que cada colaborador a contratar sea estrictamente necesario, y a
su vez cada uno de ellos cuente con funciones bien definidas y acordes a
las necesidades que tenga el proyecto para ponerse en marcha.
Con respecto a las funciones establecidas para cada puesto necesario, se
concluye que cada especialista tiene un campo de accin dentro del
proyecto no solamente importante sino tambin est definido segn las
responsabilidades que se requieren y el apoyo que cada uno en su campo
pueda brindar para la correcta toma de decisiones.
Con respecto al costo salarial, est claro que cada salario debe ser
promediado de acuerdo a lo que establece la ley y al mismo tiempo se
busc el equilibrio entre lo legal y las fuerzas de oferta y demanda de las
carreras profesionales necesarias para el adecuado funcionamiento del
proyecto.
82
Captulo 8
ESTUDIO LEGAL
83
8. Estudio Legal
Verificar a nivel legal todas las consideraciones necesarias para su cumplimiento,

que permitan un desarrollo exitoso del proyecto en los trminos considerados y el
tiempo estimado de puesta en marcha del proyecto.
Determinar qu tipo de empresa se va a utilizar con el propsito de

establecer la estructura ms adecuada.
Determinar las implicaciones de carcter tributario correspondientes a la
actividad con el fin de establecer cules deben cumplirse al momento de
iniciar operaciones.
Establecer los requerimientos que solicita la municipalidad con el fin de
obtener los permisos necesarios para desarrollar el proyecto.
8.2 Requisitos de Constitucin
En Costa Rica, existen cuatro tipos de sociedades:
S.A. (Sociedad Annima)

S.R.L. o LTDA. (Sociedad de Responsabilidad Limitada)
S.N.C. (Sociedad en nombre colectivo)
S.C.S. (Sociedad en Comandita Simple)
Las sociedades mercantiles ms utilizadas en Costa Rica son las sociedades

annimas y las sociedades de responsabilidad limitada.
Las diferencias entre la Sociedad Annima y la Sociedad de Responsabilidad

Limitada, bsicamente son las siguientes:
84
La forma de organizacin y administracin.
La S.A. posee una Junta Directiva conformada al mnimo por 3 personas,
Presidente, Secretario y Tesorero. En la S.R.L. la administracin se lleva a
cabo por una persona que se denomina; Gerente o las personas que se
designen-, facilitando la organizacin.
La representacin del Capital Social.
En la S.A. se les llama acciones, en la S.R.L. se llaman cuotas nominativas.
En la S.A. El traspaso de las acciones es libre y se hace mediante endoso
con respecto a la S.R.L. es ms limitado y se hace mediante cesin.
Diferencia en cuanto a los Registros.
Las S.A. deben llevar tres libros de registro legales (Acta de Asamblea
General, Registro de Accionistas y Actas de Junta Directiva), las S.R.L., al no
contar con un rgano director deben llevar solamente dos libros de registro
(Acta de Asambleas de Cuotistas y Registro de Cuotistas).
La fiscalizacin.
La fiscalizacin de una S.A. recae en el fiscal, rgano totalmente autnomo
de la Junta Directiva, mientras que en una S.R.L., existe una auto-
fiscalizacin en el sentido que la asamblea de Cuotistas es la encargada de
esta funcin.
Al analizar ambas opciones se decide utilizar la figura de Sociedad de

Responsabilidad Limitada, debido a que es ms simple para su funcionamiento
que una S.A. puesto que no requiere de muchos actos formales. Esto la hace
conveniente para la pequea y mediana empresa, y debido a que el proyecto se
trata del alquiler de apartamentos en una sola propiedad, es la opcin que mejor
se ajusta a las necesidades del proyecto.
8.2.1 Constitucin de una Sociedad de Responsabilidad Limitada
Constitucin.
La Sociedad de Responsabilidad Limitada debe constituirse con al menos dos

personas fsicas o jurdicas, nacionales o extranjeras.
85
Nombre.
El nombre debe ser precedido por las palabras Sociedad de Responsabilidad

Limitada, Limitada o las abreviaciones SRL. o Ltda.
Domicilio.
Debe asignarse un domicilio social especificando la direccin exacta.
Plazo.
El plazo puede ser cualquier nmero de aos.
Objeto.
El objeto puede ser especfico o general.
Capital.
El capital social solo se puede fijar en moneda nacional. No existe un mnimo ni un

mximo de capital social. El capital debe estar representado por cuotas
nominativas las cuales solo se pueden transmitir por cesin y no por endoso. Las
cuotas no pueden ser cedidas a terceros si no es con el consentimiento previo y
expreso de la unanimidad de los socios, salvo que en los estatutos se establezca
que en estos casos basta el acuerdo de una mayora no menor a tres cuartas
partes del capital social. Las cuotas slo se registran en el libro de Registro de
Cuotistas de la sociedad, el cual es totalmente privado.
Administracin.
La administracin de la sociedad est a cargo de uno o varios Gerentes. El o los

Gerentes pueden durar en sus cargos todo el plazo social o lo que indiquen los
estatutos y podrn ser removidos de sus cargos en cualquier momento por
resolucin adoptada por la Asamblea de Cuotistas. Los Gerentes pueden ser
nacionales o extranjeros y los mismos pueden aceptar sus cargos mediante carta.
86
8.2.2 Funcionamiento de la Sociedad de Responsabilidad
Limitada.
Pueden realizarse todo tipo de negocios. Su estructura es usada para negocios de

una dimensin ms pequea que la S.A.
El Gerente de la S.R.L. es el representante judicial y extrajudicial de la sociedad,

aunque se pueden nombrar ms subgerentes.
Se debe tomar en cuenta que en la S.R.L., la forma de representar el capital social

son las cuotas nominativas.
Se debe definir el nmero de cuotas que conforman el capital social, as como

tambin su distribucin. Existe siempre un derecho de preferencia frente a los
otros Cuotistas que debe de respetarse si las cuotas quieren transferirse a otra
persona.
Costo
El costo de constituir la sociedad varia de un abogado a otro el mismo ronda entre

los 175.000 y los 400.000, segn las distintas fuentes consultadas. Por lo que
se decide utilizar la oferta ms econmica que corresponde a los 175.000.
8.3 Requisitos Tributarios
Con respecto al aporte tributario del proyecto cabe destacar que por la naturaleza
del negocio y la sociedad que lo integra (Sociedad de Responsabilidad Limitada)
lo ms conveniente es acogerse al rgimen tradicional.
Con respecto al tributo que se debe considerar cabe resaltar que los alquileres por
ley estn exentos de impuestos sobre las ventas, esto significa que como tal por la
accin de realizar un arrendamiento no se cancela dicho impuesto.
Para tener una mayor amplitud del tema, se realiza entrevista al Ingeniero Maikol
Guadamuz Leal, encargado de arrendamientos y locales del Ministerio de
educacin pblica, indicando lo siguiente:
87
Con respecto a la inclusin en el contrato de un impuesto o tributo no debe
estar incluido ya que de acuerdo a la ley de arrendamientos no existe un
impuesto especial para las empresas dedicadas a este negocio.
Los impuestos municipales son los pagos a realizar por los rubros como
bienes inmuebles y pago de servicios de recoleccin de basura y limpieza de
vas, esto depende de la forma en que se realice el contrato, ya que en
ciertos casos el arrendatario incluye estos costos dentro del costo del mismo,
mientras que otros.
A nivel tributario se debe tomar en cuenta que los aumentos deben
calcularse con el IPC, por lo que el aumento anual estar siempre sujeto a la
inflacin acumulada del mes anterior, como recomendacin es importante
que se lleve claro el modelo tributario al que se van a acoger, esto porque de
eso depender la forma y el porcentaje a pagar.
Posterior a la aplicacin del instrumento se procede a revisar lo establecido por el

Ministerio de hacienda sobre el rgimen y lo correspondiente al monto porcentual
que se tendr que pagar, a continuacin, el detalle Impuesto sobre la renta
rgimen tradicional 2 de febrero 2017.
El impuesto sobre la renta grava las utilidades generadas por cualquier actividad o
negocio de carcter lucrativo, que realicen las personas fsicas o jurdicas en el
territorio nacional durante el perodo fiscal ordinario o especial.
8.3.1 Obligados tributarios
Son contribuyentes de este impuesto, las personas fsicas o jurdicas, pblicas o

privadas, que realicen en el territorio nacional actividades o negocios de carcter
lucrativo, independientemente de la nacionalidad, del domicilio y del lugar de la
constitucin de las personas jurdicas o de la reunin de sus juntas directivas o de
la celebracin de los contratos de acuerdo con el artculo 2 de la Ley No. 7092 del
21 de abril de 1988 y sus reformas, y son declarantes aquellas entidades no
sujetas al impuesto, indicadas en el artculo 3 de la ley citada.
88
8.3.2 Periodo fiscal
El perodo fiscal ordinario del impuesto inicia el 1 de octubre de un ao y concluye

el 30 de setiembre del ao siguiente (12 meses). Adems, la Administracin
Tributaria puede autorizar dependiendo de la actividad del contribuyente, un
perodo fiscal especial de ao natural, sea del 1 de enero al 31 de diciembre,
conforme resolucin DGT-R-27-2015 y sus reformas.
Con base en la renta bruta del perodo, el contribuyente debe seleccionar, en la

tabla 8.1 que se muestra a continuacin, se puede determinar cul es el
porcentaje de impuesto que debe aplicar sobre la renta neta total.
Tabla 8.1 Impuesto que debe aplicar sobre la renta neta total
Tarifa (se
Perodo Perodo Perodo Perodo aplica sobre
2014 2015 2016 2017 renta neta
total)
Ingresos 49.969.000 52.710.000 52.320.000 52.634.000
10%
brutos hasta
Ingresos 100.513.000 106.026.000 105.241.000 105.872.000
20%
brutos hasta
Ingresos 100.513.000 106.026.000 105.241.000 105.872.000
brutos de 30%
ms de
Fuente: Ministerio de Hacienda
8.4 Requisitos de Local
Para el apartado de requisitos para el local se estn considerando una serie de

factores que son necesarios cumplir a nivel legal, de acuerdo a una serie de
investigaciones realizadas ante el Colegio de Ingenieros, para la construccin de
un proyecto de este tipo se hace necesario el cumplimiento de varios requisitos los
cuales se enlistan a continuacin:
Requisitos Documentales
o Apartamentos y multifamiliares
89
o Formulario permisos para urbanizar del AyA
o Formulario informacin del proyecto Bomberos
Listas de revisin de planos
o Lista de revisin de CFIA
o Lista de revisin general AyA
o Lista revisin general bomberos
o Urbanizaciones del INVU
o Urbanizaciones y conjuntos habitacionales del MS
Listas de inspeccin de sitios
o Protocolo de inspeccin del CFIA
o Protocolo de inspeccin del AyA
o Protocolo de inspeccin menos de 2500m2 de los bomberos
o Protocolo de inspeccin de urbanizaciones y conjuntos residenciales.
o Protocolo de inspeccin de Viviendas multifamiliares del MS.
El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, a travs de la

Gua Normativa y Consideraciones Aplicables a la Construccin establece que
para la construccin de Condominios (habitacionales, comerciales o mixtos), y
urbanizaciones, deben pasar por la solicitud de sellado del CFIA, revisin de
Ingeniera de Bomberos, INVU, AyA y Ministerio de Salud, adicionalmente se
deben solicitar los permisos necesarios ante la municipalidad correspondiente.
El orden a seguir en estos casos debe ser el siguiente segn recomendacin del
CFIA, esto con el fin de que no se generen errores en el proceso:
Obtencin de requisitos previos (estudios bsicos y preliminares)

Sellado CFIA
Proceso digital integrado CFIA Ministerio de Salud AyA Bomberos
INVU.
Permisos de construccin municipal.
Es importante considerar que para el proceso digital integrado del CFIA se

incluyen varios tipos de planos, entre los cuales se deben considerar:
90
Planos Arquitectnicos
Planos Mecnicos
Planos Estructurales
Planos Elctricos
Diagrama Unifilar Elctrico
Plano de Telecomunicaciones.
Adicional a estos planos, se deben de incluir una serie de documentos, para el

anlisis a nivel del CFIA, dichos documentos que se detallan a continuacin
corresponden al proceso de registro de responsabilidad profesional y tasacin de
planos, los documentos son:
Contrato de Servicios Profesionales

Boleta de sellado elctrico
Declaracin jurada del ministerio de salud
Declaratoria de inters social
Formulario de exoneracin de la administracin pblica centralizada y
descentralizada.
Formulario de exoneracin de honorarios profesionales
Formulario de inscripcin de responsabilidad profesional.
Con respecto a los tiempos en que se dura en este proceso, el CFIA estima un
tiempo promedio de 50 das para realizar todas las gestiones necesarias, en la
Figura 8.1 que se muestra a continuacin se puede observar la trazabilidad en el
tiempo que estima el colegio de ingenieros.
91
Figura 8.1 Estimacin de tiempo para Tramitologa en CFIA
Fuente: http://infoapc.cfia.or.cr/tiempos.html
Con respecto al tema de costos, de acuerdo al CFIA para los proyectos de

construccin que se realicen, se deben estimar una serie de costos asociados que
van de acuerdo al costo de la obra, los cuales varan segn se trate de proyecto
nuevo o de remodelacin. Dichos porcentajes correspondientes a honorarios se
detallan a continuacin en la Figura 8.2 que se muestra a continuacin.
Figura 8.2 Porcentajes para cobro de honorarios
Fuente: http://cfia.or.cr/descargas/2016/horaProfesional/hora_profesional_julio16.pdf
92
8.5 Requisitos Laborales
Para este apartado en cuanto a requisitos laborales no se incluye ningn

contenido debido a que en el estudio organizacional se determin que solamente
existe un puesto a contratar el cual consiste en el de administrador de proyecto, el
cual tiene la responsabilidad de ejecutar los cobros y coordinar las reparaciones
que deban hacerse en el proyecto una vez iniciado el alquiler de las unidades de
negocio.
Debido a que estas actividades no son de tiempo completo y tal cual se indic en
el estudio organizacional, las mismas sern contratadas bajo la figura de servicios
profesionales externos o outsourcing para lo cual no se tienen legalmente
requisitos laborales.
8.5.1 Otros Requisitos
Para el proyecto en estudio se determina como otros requisitos el permiso de

uso de suelos y la viabilidad ambiental, las cuales se detallan a continuacin:
8.5.1.1 Viabilidad Ambiental
Para el caso de la construccin de los apartamentos, el estudio de viabilidad

ambiental no es requerido, ya que, de acuerdo a lo que establece el SETENA
las edificaciones a construir no superan los 500 metros cuadrados de
construccin.
8.5.1.2 Uso de Suelo
Debido a que la construccin de apartamentos no requiere un estudio de

viabilidad ambiental, si es requisito solicitar el uso de suelo. Dicho trmite se
realiza en la municipalidad de Cartago y no tiene costo alguno.
Los requisitos solicitados para el uso de suelo son los siguientes:
93
Copia actual del plano contrastado debidamente visado. Art. 12.3 Plan
Regulador.
No se aceptarn solicitudes con letra ilegible, tachones, manchas o
correcciones.
En atencin al Reglamento de Gestin del Apartamento de Cobro de la
Municipalidad de Cartago, Art. 35, 36,37 y 38, se le advierte que se
deber sealar lugar y medio de notificacin.
En caso de Licencia de Funcionamiento (patente) la solicitud debe
realizarla quien sea el interesado ante el Ministerio de Salud.
Los certificados de Uso de Suelo tendrn vigencia hasta no se cambie la
respectiva norma de zonificacin por medio de las reformas al Plan
Regulador. Art. 10, 10.3.
Se debe completar el certificado uso de suelo, el cual se encuentra
disponible en la pgina web de la Municipalidad de Cartago.
Para este proyecto de construccin de apartamentos se da el permiso de uso

de suelo condicionado.
8.5.2 Impedimentos Legales
Para determinar los impedimentos legales se realiza una entrevista al abogado

Wilberth Sols Porras, donde se indican los siguiente:
1. Siempre que cumpla con todos los requisitos de ley no hay ningn
impedimento para el funcionamiento de los apartamentos
2. Las normativas a tomarse en cuenta son la inscripcin que se hace en el

registro pblico, debe ir de la mano con la apertura de la sociedad, los libros
deben llevarse a registrar en tributacin directa, cumplir con los requisitos
legales correspondientes a contratos de trabajo, cubrir las garantas
sociales correspondientes a seguro social, seguro de riesgos del trabajo,
inscripcin ante tributacin directa, emisin de facturas, entre otras.
94
El incumplimiento en la presentacin de la declaracin y el pago del impuesto
sobre la renta efectuado fuera de trmino conlleva la obligacin de pagar un
inters adems del tributo pendiente de pago y podra llevar al cierre de la
empresa ante el incumplimiento en la presentacin de la declaracin y el pago del
impuesto correspondiente. Estos recargos de acuerdo con el Cdigo Tributario
dependiendo de si es omisin o retraso en la presentacin, corresponden al 50%
del salario base en el caso de la omisin y un 1% del impuesto por pagar, por
cada mes o fraccin de mes de hasta un 20% mximo si de paga despus de los
plazos establecidos.
Es importante que se evite el incumplimiento de las obligaciones legales de la

empresa para evitar el cierre o que el cliente deba incurrir en costos legales
asociados.
3. El presidente tiene la facultad de elegir las representaciones de acuerdo a

su criterio.
4. El representante legal no tendr Impedimentos legales siempre que porte

una certificacin vigente y que tenga los poderes judiciales y extrajudiciales
que lo acrediten.
8.6 Conclusiones
Segn los estudios realizados, y los resultados obtenidos, se concluye que:
La mejor opcin para realizar el proyecto consiste en establecer una

Sociedad de Responsabilidad Limitada, puesto que es no solamente la
ms beneficiosa sino la que se demostr que es ms funcional para los
objetivos establecidos que espera alcanzar dicho proyecto, adems
95
seria la forma ms conveniente de tratar la fundacin de la empresa
como tal.
Se determina que, las cargas tributarias para el ejercicio de este
proyecto, a pesar de que son diversos es necesaria que se cumplan a
cabalidad esto para evitar que se provoque una intervencin incisoria
por parte de las autoridades relacionadas con estos rubros, es de vital
importancia que el inversionista revise cada apartado de requisitos
tributarias y costos pues estos debern ser necesariamente tomados en
cuenta.
Con lo que respecta a los requisitos municipales para la realizacin de la
obra es importante que el inversionista defina el plazo en el que quiere
dar inicio esto porque cada requisito municipal debe ser cubierto de
forma total y para ello es necesario aplicar, los diversos criterios
tcnicos requeridos por el gobierno local para poder dar marcha al
proyecto.
Aunado a lo anterior es de vital importancia que el inversionista tome en
cuenta cada uno de los puntos abarcados en este estudio puesto que si
se llegara a incumplir con alguno de estos requisitos eso podra poner
fin al proyecto o generar atrasos indeseados en el avance del mismo.
96
Captulo 9
ESTUDIO AMBIENTAL
97
9. Estudio Ambiental
9.1 Objetivos del Estudio
Elaborar un estudio ambiental para determinar el impacto y los beneficios que

puede traer a la comunidad, as como los posibles impedimentos que se puedan
presentar para su desarrollo.
Identificar los aspectos e impactos ambientales tanto positivos como

negativos que puede tener el proyecto, generado en el desarrollo de su
actividad econmica y determinar qu aspectos pueden afectar el medio
ambiente y a las comunidades que estn cerca de los apartamentos.
Establecer medidas de mitigacin que permitan reducir el impacto

ambiental generado por la empresa.
Establecer el rea de influencia ambiental del proyecto.
Establecer acciones que puedan reducir el impacto ambiental e incremente

los beneficios del proyecto sobre el ambiente.
Establecer puntos de mitigacin para reducir o eliminar el impacto negativo

del ambiente.
Establecer puntos de mitigacin para reducir o eliminar el impacto negativo
98
9.2 Impacto del ambiente sobre el proyecto
9.2.1 Cercana a universidad y comercio en general

El desarrollo del proyecto se realiza en la zona de Los ngeles en la provincia de
Cartago, ubicado a menos de un kilmetro del Tecnolgico de Costa Rica. Por la
cercana del proyecto a esta institucin, hace que seamos una opcin atractiva
para los estudiantes de la misma que requieran servicio de alquiler, adems su
exitosa ubicacin les facilita a los inquilinos el rpido acceso a restaurantes,
hospitales, bancos, supermercados y comercio en general.
9.2.3 Alta competitividad

El proyecto al desarrollarse en una zona tan cercana al Tecnolgico de Costa
Rica, genera que otras empresas o personas, hayan desarrollado tambin
proyectos de alquiler alrededor de la zona, por lo que se considera que la
competencia se debe tomar en cuenta debido a que existen muchos proyectos
similares a precios similares.
9.2.4 Impactos Positivos
Como parte de los impactos positivos que tiene el proyecto sobre el ambiente se
puede mencionar:
Contribucin a la infraestructura urbana
Revalorizacin de la tierra. La plusvala de los terrenos ubicados en la zona ser

de relevancia, con la operacin del Edificio de Apartamentos
El Edificio podra generar el desarrollo de otros proyectos de la misma

naturaleza o que se complementen con ste.
La operacin demandar servicios permanentes que se traducen en la

generacin de empleo directo e indirecto.
99
9.2.5 Impactos Negativos
El tema de los desarrollos de vivienda en cualquier parte de costa rica y el mundo

necesariamente tendrn efectos desde cierto punto de vista negativos sobre el
ambiente en el cual se desarrollan, dichos impactos pueden ser a nivel regional,
local o propiamente en el sitio donde se estn desarrollando.
A nivel regional se podra pensar en la perdida de terreno cubierto por nuevas

construcciones, afectando la agricultura, o bien la parte natural como bosques o
reas protegidas. En trminos locales se puede pensar en afectacin del trnsito,
los servicios sociales y de transporte pblico y por ltimo en el sitio propiamente
donde se establezca el proyecto, el cual puede afectar el consumo de agua y otros
recursos, el nivel de contaminacin de acuferos por mal manejo de agua y otros
elementos que se pueden presentar directamente en el lugar del emplazamiento
del proyecto.
Propiamente para este proyecto de inversin se consideran los siguientes

impactos negativos sobre el medio ambiente donde se va a ubicar el proyecto:
Afectaciones ambientales por contaminacin:
Durante los procesos constructivos por lo general se generan una serie de

contaminantes ambientales sobre los cuales no se tiene mucho control, entre ellos
estn la generacin de basura y escombros resultantes del proceso constructivo,
generacin de polvo y ruido efecto del manejo de materiales y maquinaria
necesarios para el desarrollo de la construccin, as mismo pueden presentarse
efectos directos de contaminacin en el flujo de aguas residuales contaminadas
con restos de cemento y otros productos qumicos como pinturas y solventes
utilizados en la construccin y acabado de proyecto, los cuales por lo general
terminan en el desage, el cual es conducido por los sistemas de drenaje hacia
afluentes de agua y ros cercanos al emplazamiento de la construccin.
100
Hay que aclarar que esta afectacin sera temporal dado que se estara
presentando solamente durante el periodo en el cual se desarrolle el proceso de
construccin del proyecto de inversin.
Afectaciones en el trnsito del sitio inmediato:
Durante los procesos constructivos es prcticamente imposible no contar con el

trnsito de maquinaria para excavacin, conformado y preparacin del suelo
donde va a ser ubicado el proyecto de inversin, por lo que el tema del trnsito de
camiones con materiales y posibles retroexcavadoras estarn presentes durante el
desarrollo del proyecto en su etapa constructiva, lo cual podra afectar de cierta
manera el flujo vehicular de la zona, provocando en cierta medida molestias e
incomodidad en las personas vecina al proyecto.
De igual manera, y posterior al proceso de construccin del proyecto, y dado que

el mismo implica la llegada de nuevos residentes al lugar donde se va a
desarrollar el proyecto, y dado que el mismo ofrece la facilidad de parqueo para
los inquilinos, el tema del incremento de trnsito de vehculos por la zona es
prcticamente inevitable, especficamente en el vecindario donde se va a ubicar el
complejo de apartamentos, ocasionando con esto posibles congestionamientos
en horas pico y sobre todo hacia las salidas a rutas principales.
Afectaciones ambientales por el aumento de residuos y

basura:
Tal como se indic en el apartado anterior, la llegada de nuevos vecinos al lugar

donde estar ubicado el proyecto, la generacin de residuos tales como basura
por el desarrollo diario de las actividades de cada uno, aguas residuales y aguas
negras, son otros de los efectos directos que este proyecto de inversin puede
tener sobre el ambiente inmediato donde se va a desarrollar, el manejo de los
mismos podra eventualmente generar grandes impactos negativos en la
poblacin vecina donde va a estar el proyecto.
101
El incremento de aguas jabonosos y aguas negras puede de cierta manera, si no
se maneja adecuadamente, afectar los afluentes de aguas cercanos, dado que en
muchas localidades a falta de plantas de tratamiento de aguas residuales, las
mismas van directo a los ros cercanos al proyecto, incrementando con esto el
nivel de contaminacin de los mismo, y afectando por ende la biodiversidad que
posiblemente viva en estos.
El mal manejo de la basura es otro de los problemas que por lo general afecta a
las comunidades donde se ubica gran cantidad de personas, existiendo con esto
la posibilidad de que se deposite en exceso sobre la va publica la basura de
resultante del diario vivir de los inquilinos del proyecto, afectando el trnsito en la
va pblica y aceras, adems de generar malos olores y sustancias residuales
producto de la basura.
9.2.6 Medidas de Mitigacin y Aprovechamiento

En cuanto a medidas de mitigacin para este estudio se contemplan las
siguientes:
Lo que respecta a los desechos generados por la construccin se pretende

usar los restos de la cermica, cemento y otros insumos para el acabado
del planche que se realizarn en la acera, a la entrada de los mismos esto
para aprovechar estos materiales al mximo, el costo de esta parte est
proyectado en la cotizacin de la empresa constructora, al igual que lo
concerniente al manejo de otros desechos y escombros.
En efecto los materiales y dems insumos se entregarn median el uso de

camiones de carga pesada, para este tema, se acuerda coordinar la
entrega de los mismos en horas de baja afluencia de vehculos, de forma
que se eviten al mximo las zonas de parqueo de los vecinos y las horas
pico.
Con respecto al estacionamiento de los vehculos mencionados

anteriormente y maquinarias adicionales necesarias, de acuerdo al plano se
102
pretende aprovechar el espacio libre del terreno para que los mismos
puedan mantenerse fuera de la calzada y a su vez puedan mantenerse
seguros y vigilados tanto en el da como en la noche.
Dentro de las cotizaciones realizadas se encuentran contempladas visitas

de Ingenieros, esto con el fin de que en dichas visitas el o los ingenieros a
cargo de la supervisin se determinen y ejecuten la mejor manera de
manejar los residuos hdricos y otros efectos contaminantes que se puedan
presentar a lo largo de la obra.
La alta competitividad ms all de ser una desventaja ofrece la oportunidad

al mercado meta de elegir una opcin adecuada de acuerdo a su
presupuesta, para mitigar los impactos de la competencia es necesario que
la publicidad sea resaltada y por lo tanto se coloque en zonas estratgicas y
a la vez sea llamativa para el pblico meta la que va dirigido.
En cuanto a medidas de aprovechamiento para este estudio se contemplan las

siguientes:
En la actualidad la inseguridad en la calle est sujeta a la falta de viviendas

y movimiento urbano en zonas relativamente solitarias, el proyecto
habitacional que se est proponiendo vendida a convertir una zona
deshabitada, esto provocar un desarrollo a nivel urbano y una mayor
seguridad para quienes transiten por esa zona ya sean vecinos o residentes
del proyecto.
A raz del crecimiento urbano y de la popularizacin de ciertas zonas como

seguras o de inters se genera una revalorizacin de los terrenos, por lo
tanto, al realizar un proyecto de construccin habitacional se est dando un
valor agregado a la zona, dando mayor conocimiento de sus alrededores,
generando as un mayor deseo de compra tanto de terrenos para
construccin como tambin de casas o apartamentos que se encuentren en
venta o alquiler en este momento.
103
Al generar una construccin relativamente grande como lo ser el proyecto
propuesto, es muy probable que conforme este avance algunos otros
inversionistas vean una oportunidad de crear nuevos negocios como pulperas,
mini supermercados, puntos de venta de diferentes artculos educativos, como
libros, o bazares entre otros.
A su vez al generar negocios cercanos a este proyecto, es probable que surjan

oportunidades de trabajo y emprendimiento para los vecinos de la zona.
9.3 Conclusiones
Para este estudio se concluye lo siguiente:
El estudio del impacto ambiental permite identificar las fortalezas y

debilidades que deben considerarse a la hora de instalar el servicio, los
cuales son los impactos del proyecto sobre el ambiente y permite la
identificacin de factores externos del ambiente que afecten el proyecto, los
cuales son amenazas o factores negativos; si se evalan adecuadamente
se pueden convertir en oportunidades de crecimiento del negocio en
armona o concordancia con el medio ambiente.
Costa Rica es un pas que tiene una poltica ambiental establecida que
busca la certificacin de carbono neutralidad al 2021. Es importante que las
empresas y los ciudadanos acten de acuerdo a esta poltica. Ser una
empresa en armona con el ambiente tiene beneficios claramente
establecidos por el gobierno que adicionalmente implican oportunidades de
negocios al incluir polticas ambientales dentro de su planeamiento y que
incluya programas de responsabilidad social empresarial (RSE) que
contribuyan a la meta pas de carbono neutralidad.
104
El estudio permite identificar los factores del proyecto que afectan el
ambiente, derivados de las actividades cotidianas de los apartamentos.
Estos factores principalmente son el consumo elctrico, los contaminantes
atmosfricos. El consumo elctrico tiene un impacto negativo sobre los
recursos renovables que tienen un impacto directo sobre la disponibilidad
de los recursos existentes que se ven disminuidos por el calentamiento
global que ha disminuido los caudales de los ros los cuales en Costa Rica
son los principales generadores de energa elctrica. En el caso de los
contaminantes atmosfricos
El manejo adecuado de estos factores con medidas mitigadoras de los

aspectos negativos y el aprovechamiento de los factores positivos son parte
de la estrategia empresarial que pueden convertirse en fortalezas de la
empresa y en eventuales oportunidades de negocio.
Los apartamentos se pueden considerar como negocios que pueden

desarrollar buenas prcticas laborales y econmicas responsables, que
impliquen un servicio y beneficio a los clientes. Un ejemplo de ello es el
beneficio que obtienen los clientes al brindrseles un buen servicio que
incremente la sensacin de satisfaccin que obtengan del servicio brindado
y ese buen servicio es ms factible si tenemos los inquilinos ms
satisfechos.
Las prcticas laborales responsables aumentan la eficiencia, reducen los

costos laborales, haciendo que el impacto ambiental sea un factor que
puede incrementar la competitividad y el crecimiento de las empresas.
Factores ambientales que no puede dejar ser considerados son el espacio

de trabajo productivo y saludable que incluya luz natural, buena aislacin
acstica, ventilacin, dormitorios cmodos y un buen lugar de descanso.
Los errores ms comunes que inciden negativamente en el ambiente de los
apartamentos es el desperdicio de luz elctrica.
105
Captulo 10
ESTUDIO ECONMICO
106
10. Estudio Econmico
Desarrollar un estudio econmico que permita conocer los indicadores macro, su

comportamiento histrico y la proyeccin de los mismos y la propuesta de
financiamiento para determinar la afectacin que puedan tener estos sobre la
rentabilidad del proyecto.

Analizar los indicadores financieros de proyecto, para poder proyectar la
situacin econmica actual del pas.
Determinar la vida econmica del proyecto, con el fin de determinar si es
viable a travs del tiempo.
Determinar el presupuesto de ingresos, costos y gastos del proyecto.
Determinar el monto de la inversin requerida, as como la estructura de
financiamiento del proyecto.
10.2 Indicadores Macro Econmicos que afectan el proyecto
Los ndices macroeconmicos se convierten en una gua para determinar el

movimiento de los mercados nacionales e internacionales en un periodo de tiempo
determinado, estos ndices son una proyeccin que se espera se conviertan en
realidad y que a su vez son observados y estudiados por el Banco Central de
Costa Rica, para dar una gua al inversionista de que esperar y como se ver
afectado a lo largo del periodo de seis meses.
Estos ndices no son ms que una fotografa del estado macroeconmico actual
y que su variacin si bien est proyectada es posible que supere las proyecciones
levemente o que por el contrario se contraiga de forma pequea, por lo que se
debe tener bien claro que los datos que suministra el Banco Central.
107
Teniendo esto en cuenta los ndices macro econmicos a consultar para este
proyecto sern las tasas de inters y la meta inflacionaria para el primer semestre
del ao 2017.
Inflacin: la inflacin afecta el precio en el que se compran los insumos para la

construccin, y de manera indirecta tambin el costo de mano de obra para llevar
a cabo la misma, en este punto es necesario entender que el ndice inflacionario si
bien est basado en un histrico es una meta con variaciones reales y segn lo
que se espera para este ao podra presentar una variacin de 1 p.p. (punto
porcentual)
Por lo que el banco central en el programa Macroeconmico 2017-2108 ha

considerado lo siguiente:
La Junta Directiva del Banco Central mantiene para el bienio 2017-2018 la

meta de inflacin interanual en 3% con un rango de tolerancia de 1 p.p. El
Banco Central seal, desde mediados de 2015, que era probable que la
inflacin presentara desvos con respecto a la meta (a la baja), dados los
choques de oferta que enfrentaba la economa costarricense, manifiestos
en reduccin en los precios de materias primas en el mercado internacional
y evolucin de los precios de bienes y servicios regulados y de productos
agrcolas. La magnitud y duracin de estos choques es mayor a lo previsto.
Prospectivamente, una vez disipados los choques de oferta, el Banco
Central estima que existe una elevada probabilidad de que la inflacin
retorne gradualmente al rango objetivo en el 2017, en el tanto, las presiones
inflacionarias por el lado de la demanda no exceden ese objetivo y las
expectativas estn en el rango meta.
Aunado a la relevancia del costo, tambin es necesario saber que el proyecto

puede tener un matiz diferente a la hora de realizar el contrato pues dependiendo
como se calculen los aumentos y lo que se establezca en el momento de realizar
los trminos y condiciones del contrato de arrendamiento este se puede calcular
sobre inflacin acuminada por mes, tomando como referencia el cuadro que se
108
proporciona en la pgina del BCCR o calculndolo sobre el IPC proyectado para
ese ao, de manera que el aumento del alquiler ya no ser de un 10% o 15%
como se realizaba anteriormente, sino que se deben utilizar variables como estas
para poder realizarlo.
El ndice inflacionario tambin influenciara los movimientos de las tasas de inters

de manera que se espera que el comportamiento de las mismas tiendas hacia
alza, por lo que es importante tener en cuenta que a la hora de pedir un prstamo
para construccin se revise adecuadamente la capacidad de pago y la proyeccin
de las tasas de inters del BCCR, a dems tener en mente los trminos y
condiciones que cada entidad financiera ofrece para realizar dichos prstamos.
Por ltimo, estos ndices lo que vendran a revelar para el inversionista en el rea
particular de la construccin se detalla lo siguiente:
Por industrias, el crecimiento econmico estara liderado por las actividades

profesionales, cientficas, tcnicas, administrativas y servicios de apoyo32; la
manufactura y los servicios financieros y seguros. En cuanto a la construccin, el
crecimiento previsto para 2017 (2,2% contra -6,3% en 2016) combina el impulso
(3,1%) en la construccin con destino privado y una contraccin de 2,1% en las
obras con destino pblico. Particularmente la contraccin en obra pblica
responde, entre otros, a un efecto base por la finalizacin de proyectos
hidroelctricos y de mejora y ampliacin de almacenamiento de combustibles33 y
la menor ejecucin de obra por parte de las municipalidades. Estos efectos seran
parcialmente compensados por la mayor ejecucin de obras en programas de
mejoramiento ambiental y de abastecimiento de agua potable del rea
Metropolitana de San Jos, acueductos urbanos y alcantarillados sanitarios de
Puerto Viejo de Limn y Juanito Mora en Puntarenas.
Esto supondr entonces un aumento en los precios del sector construccin con
respecto al comportamiento de este mismo sector en aos anteriores.
Tasa de Inters: De acuerdo al programa macro econmico de correspondiente

los aos 2017 y 2018, existen una cantidad relativamente grande de indicadores
109
que apuntan a cambios en las tasas de inters, puntualmente aumentos de las
mismas.
En el caso puntual del proyecto que se est planteando es importante conocer los
pormenores del mismo puesto que se pretende solicitar una parte sustancial del
financiamiento mediante un crdito bancario.
De acuerdo con el Banco Central de Costa Rica en el programa macroeconmico

se presentan algunos indicadores que harn que la tasa de inters aumente son
los siguientes:
Los agregados monetarios y crediticios, por su parte, creceran en el 2017-2018

acorde con el comportamiento previsto para la actividad econmica, el objetivo
inflacionario y la continuidad del proceso de profundizacin financiera,
caracterstico de nuestra economa en los ltimos aos. Las tasas de variacin del
componente financiero del ahorro nacional (aproximado por la riqueza financiera)
estaran en torno a 10% en ambos aos. Ello hace prever que la disponibilidad de
fondos prestables para el sector privado permitira que el crdito crezca alrededor
de 8% en 2017 y 2018. En cuanto a la composicin del ahorro financiero y del
crdito al sector privado por moneda, es de esperar que las medidas recientes del
Conassif y del Banco Central, as como el proceso de incorporacin del riesgo
cambiario en las decisiones de los agentes econmicos, incentiven la preferencia
por operaciones denominadas en colones. Esta condicin estara apoyada en el
proceso gradual de internalizacin del riesgo cambiario por parte de los agentes
econmicos, el encarecimiento de la liquidez internacional y la aplicacin de
medidas de carcter prudencial.
(http://www.bccr.fi.cr/publicaciones/politica_monetaria_inflacion/PM_2017-
2018.pdf)
110
10.3 Comportamiento histrico de los Indicadores Macro
Econmicos.
De acuerdo a los indicadores Macro Econmicos indicados en el apartado

anterior, los cuales consisten en el IPC (ndice de precios al consumidor) y la meta
inflacionaria para el primer semestre del ao 2017.
De acuerdo al informe del Programa Macro Econmico para el 2016-2017 del

Banco Central de Costa Rica, la Inflacin ha tenido un comportamiento desde el
ao 1992 hacia la baja, iniciando la misma en un 10.6% para el periodo 1992-
2015, en el Grfico 10.1 que se muestra a continuacin, se puede observar el
comportamiento que la misma ha tenido durante este periodo hasta julio del 2015.
Grfico 10.1 Inflacin de Costa Rica y Principales Socios Econmicos
Fuente: BCCR-Informe del Programa Macro Econmico para el 2016-2017
En dicho estudio, para el mes de julio del 2015 el porcentaje de inflacin

acumulado a esa fecha era del 4.9%, para finales del ao 2016 la inflacin cerr
con un 0.77%, sin embargo, para inicios del 2017 la tasa de inflacin inicio en
111
0.66% dicha cifra an est lejos de ubicarse dentro del rango meta del Banco
Central de Costa Rica (BCCR), el cual se estableci entre 2% y 3% en diciembre
anterior, pero regresara gradualmente a esos niveles para el 2017.
Con respecto al ndice de Precios al Consumidor (IPC), el comportamiento del

mismo durante los ltimos 3 aos ha sido variable, durante enero del 2014 inicio
en un 3%, incrementndose por encima del 5% para setiembre de ese ao,
posterior a esa fecha la tendencia fue hacia la baja por aproximadamente 1 ao,
para septiembre 2015 inicio de nuevo un incremento que se ha mantenido hasta la
fecha, para enero de este ao el IPC se ubic 0.66%.
A continuacin, se muestra el Grfico 10.2, el comportamiento mencionado

anteriormente del IPC.
Grfico 10.2 Variacion Interanual del Indice de Precios al Consumidor (IPC)
Fuente: Instituto Nacional de Estadsticas y Censos
112
10.4 Proyeccin de los Indicadores Macro Econmicos.
Para el clculo de la proyeccin de los indicadores macro econmicos, se toma

como referencia un cuadro desarrollado por el departamento de Finanzas del
Instituto Costarricense de Electricidad, el cual cumple con todos los estndares
relacionados en materia financiera para la proyeccin de la misma segn lo
establecido por el BCCR, a continuacin se muestra el Cuadro 10.1 mencionado
anteriormente.
Cuadro 10.1 Premisas Econmicas para el periodo 2017-2026
Fuente: ICE Divisin de Administracin y Finanzas
Inflacin:
De acuerdo a la informacin expresada anteriormente, el promedio anual de la

inflacin para los aos siguientes ser de un 3%.
Tasa Bsica Pasiva:
Para la proyeccin de la tasa bsica pasiva se realiz un clculo tomando en

cuenta las tasas promedio de cada ao a partir del 2006 a lo que llevamos del
2017. Al revisar el comportamiento de las mismas se observa que la tendencia ha
sido a la baja, y al realizar un pronstico a travs del mtodo de regresin lineal se
determin que el porcentaje volvera a bajar a una tasa de 4.48 y luego a una tasa
113
de 3.94, por lo cual para efectos de la proyeccin de los flujos netos se toma una
tasa del 5% como un piso de referencia para el clculo del prstamo, tomando en
cuenta que esta es una tasa afectada por muchas variables y que una proyeccin
exacta de la misma seria poco acertada.
En el cuadro 10.2 que se muestra a continuacin se puede observar el

comportamiento pronosticado para la TBP para los siguientes aos.
Cuadro 10.2 Comportamiento proyectado de la TBP
Fuente. Autores
10.5 Propuesta de financiamiento
Se realiza una investigacin bancaria, para analizar la mejor opcin para el crdito
hipotecario en colones, en el Cuadro 10.3 que se detalla a continuacin, se
determinan las caractersticas de ambos tipos de crditos:
114
Cuadro 10.3 Crditos bancarios
Tipo de Tasa Comisiones Requisitos

Crdito
Tasa compuesta a. Comisin de Formalizacin: Es el cargo Suministro de
por un factor compensatorio por el costo de la tramitacin y toda la
variable que es formalizacin de la operacin y que corresponde informacin y
la Tasa Bsica a un 2% del monto aprobado para el crdito. documentacin
Colones Pasiva a seis Esta comisin se debitar del monto del crdito requerida
Tasa meses plazo al momento de la formalizacin. Se aplicar un expresamente
Escalonada calculada y 50% de la comisin a las personas fsicas cuyo en la solicitud de
publicada por el salario o pensin es depositado en una cuenta crdito, entre
Banco Central del BCR. ella, aquella que
de Costa Rica b. Comisin de Pago anticipado: Es el cargo sea necesaria
ms un factor fijo compensatorio aplicable cuando ocurre la para conocer su
que sera el cancelacin anticipada del crdito durante los informacin
siguiente : primeros cinco aos de su vigencia, en razn personal, su
Del mes 1 al mes del efecto negativo que esto produce sobre las situacin
12: TBP + 3%, proyecciones financieras originales, y para financiera y para
del mes 13 al compensar el costo administrativo involucrado. evaluar la
mes 24: TBP + Corresponde a un 3% sobre el saldo del garanta. Y del
3.50% y por el crdito. comprobante del
plazo restante del Comisin por costos administrativos de Mora: pago del costo
crdito: TBP Comisin que el banco tendr derecho a cobrar del avalu.
+4%. para compensar los costos administrativos en que
incurra producto de la gestin de cobro del crdito
moroso y corresponder a aquella que est
establecida y vigente en el Reglamento de Tarifas
y Condiciones para los Servicios del Banco de
Costa Rica durante el perodo en que ocurra o se
prolongue la morosidad y podr ser ajustada
conforme las variaciones que se introduzcan en el
mismo.
Una tasa fija del c. Comisin de Formalizacin: Es el cargo Suministro de
9.50% durante compensatorio por el costo de la tramitacin y toda la
los primeros 5 formalizacin de la operacin y que corresponde informacin y
aos de vigencia a un 2% del monto aprobado para el crdito. documentacin
del crdito y Esta comisin se debitar del monto del crdito requerida
Una tasa al momento de la formalizacin. Se aplicar un expresamente
Colones compuesta por 50% de la comisin a las personas fsicas cuyo en la solicitud
Tasa Fija un factor salario o pensin es depositado en una cuenta de crdito,
variable que es del BCR. entre ella,
la Tasa Bsica d. Comisin de Pago anticipado: Es el cargo aquella que
Pasiva a seis compensatorio aplicable cuando ocurre la sea necesaria
meses plazo cancelacin anticipada del crdito durante los para conocer
calculada y primeros cinco aos de su vigencia, en razn del su informacin
publicada por el efecto negativo que esto produce sobre las personal, su
Banco Central proyecciones financieras originales, y para situacin
de Costa Rica compensar el costo administrativo involucrado. financiera y
ms un factor fijo Corresponde a un 3% sobre el saldo del crdito. para evaluar la
del 4% por el Comisin por costos administrativos de Mora: garanta. Y del
plazo restante Comisin que el banco tendr derecho a cobrar comprobante
del crdito. para compensar los costos administrativos en del pago del
que incurra producto de la gestin de cobro del costo del
crdito moroso y corresponder a aquella que avalu.
est establecida y vigente en el Reglamento de
Tarifas y Condiciones para los Servicios del
Banco de Costa Rica durante el perodo en que
ocurra o se prolongue la morosidad y podr ser
ajustada conforme las variaciones que se
introduzcan en el mismo.
Fuente: Autores
115
10.6 Conclusiones
De acuerdo con lo presentado anteriormente se concluye que
El inversionista debe preparar un contratito de arrendamiento que favorezca

la condicin actual en la que se mueve el entorno econmico nacional, y a
la vez tome en cuenta toda la informacin internacional anteriormente
presentada que pueda serle no solo de utilidad sino tambin de perjuicio a
la hora de llevar a la prctica este proyecto
Es importante adems considerar la mejor opcin de financiamiento que el
sector financiero pueda presentarle, teniendo en cuenta que las condiciones
de las tasas de inters van en aumento progresivo y si no se toman en
cuenta pueden generar desequilibrio a la hora de tomar decisiones futuras a
nivel financiero.
116
Captulo 11
ESTUDIO FINANCIERO
117
11. Estudio Financiero
Determinar por medio de un estudio financiero, todo el costo relacionado permita

la determinacin de la viabilidad del proyecto, as como su rentabilidad en un plazo
de 30 aos a partir de su lanzamiento al pblico.
Para este estudio Financiero se estima desarrollar los siguientes objetivos

especficos, con el fin de alcanzar lo indicado en el objetivo General de este
estudio.
Determinar el monto aproximado de inversin inicial necesaria considerando

los rubros de Activo no circulante, activos intangibles, activos corrientes,
gastos preoperatorios y otras erogaciones para el desarrollo de este proyecto.
Calcular el flujo neto de efectivo para los prximos 15 aos de financiamiento
del proyecto y la vida til del proyecto de inversin posterior a su inicio de
operaciones.
Calcular el costo de capital por medio de la frmula de costo promedio de
ponderacin de capital CPPC con el fin de determinar los porcentajes de
financiamiento y de inversin propia para el desarrollo del proyecto de
inversin.
11.2 Inversin Inicial
En el cuadro 11.1 que se muestra a continuacin, se detallan los montos para la

inversin inicial de la construccin de los apartamentos.
118
Cuadro 11.1 Costo de inversin inicial del proyecto
Fuente: Autores
11.2.1 Activos no corrientes
Los activos no corrientes corresponden a:
El terreno cuya ubicacin es en Cartago, con un tamao de 476m2, con un

costo de 45.000.000.00.
La construccin se va a realizar bajo el modelo de llave en mano, el cual
consiste en 4 apartamentos de 48 mts2 para un total de 192 mts2 y segn la
oferta escogida con un costo por m2 de $495, el cual da un costo total de la
obra de $95,040, el proveedor por tratarse de la construccin de 4
apartamentos brinda un descuento del 5% ($4,752) dejando la obra en
$90,288.00, al tipo de cambio de 565 da como resultado un total de
51,012,720.00 colones.
11.2.2 Activos Corrientes
El activo corriente como el inventario no aplica para este proyecto, ya que al ser
una construccin de apartamentos no se debe mantener inventario, sin embargo,
se debe manejar un efectivo mnimo para la cancelacin de gastos imprevistos del
mantenimiento, se manejara una caja chica por un monto de 100 000 colones.
11.2.3 Gastos Pre operativos
119
Con respecto a los gatos pre operativos los mismos se estn considerando en tres
rubros correspondientes a:
Compra de electrodomsticos: 1.581.000.00
Inscripcin de Sociedad: 175.000.00
Honorarios de Ingeniero: 100.000.00
En total para gatos pre operativos se considera la suma de 1.856.000.00
colones, con respecto al monto de compra de electrodomsticos a continuacin se
detallan los rubros necesarios para amueblar los apartamentos a continuacin en
el cuadro 11.2 se muestra el detalle:
Cuadro 11.2 Artculos necesarios para cada apartamento
Equipo Cantidad Importadora Monge

Cama camarote 8 1.039.200.00
Mini refrigeradora 4 299.600.00
Plantilla elctrica 4 59.600.00
Microondas 4 182.600.00
Total 20 1.581.000.00
Fuente: Importadora Monge
120
11.3 Flujo Neto de Efectivo
A continuacin se muestra el flujo neto de efectivo para el proyecto de inversin calculado a un plazo de 30 aos, periodo considerado por la duracin del crdito bancario.
Cuadro 11.3 Flujo Neto de Efectivo
Fuente: Autores
121
11.3.1 Costos Erogables.
Expresados anualmente
Publicidad 10.000
Se realizara una inversin de 10.000 para publicar los apartamentos de manera

resaltada en la pgina encuentra24 al inicio del proyecto, luego de ser necesario
se volver a publicar pero bajo la opcin gratuita en esa pgina y en OLX.
Servicio de agua e internet 336.000
Por la zona el servicio de agua es mediante "paja" por lo que el costo de la misma
es aproximadamente 10.000 al mes, para el servicio de internet se cotizo con los
oferentes de la zona la mejor opcin era la Jasec la cual brinda 8mbs por 18,000
mensuales.
Contador y encargado de mantenimiento 630.000
Se contara con el servicio de contabilidad el cual tiene un costo de 50.000

mensuales, al encargado de mantenimiento se le pagaran 15.000 por visita se
estima que realice una visita mensual.
Bienes inmuebles y recoleccin de basura 293.449,32
El clculo de los bienes inmuebles corresponde a 2.500 por cada milln que
cueste la propiedad, en este caso la propiedad tiene un valor aproximado de
96millones. En el caso de la recoleccin de basura el cobro mensual es de 307.18
por los metros de frente, los cuales en nuestro caso son de 14.50metros.
122
11.3.2 Costos No Erogables.
Depreciacin 1.530.381,60
Cuadro 11.4 Calculo de la depreciacin
La depreciacin establecida para los edificios es de 50 aos, pero dada la

naturaleza del proyecto se depreciara a 30 aos.
11.3.3 Capital de trabajo.
El monto de capital de trabajo colocado en el ao 30 corresponde al monto de la

caja chica establecida por un monto de 100.000.
11.3.4 Otra informacin relacionada al flujo de efectivo
Intereses
Los montos reflejados en el rubro de intereses corresponden nicamente a los

generados por el prstamo adquirido para la inversin inicial.
Impuesto sobre la renta
De acuerdo a la cantidad de ingresos recibidos anualmente, el porcentaje que nos

corresponde pagar segn el ministerio de hacienda es de un 10%.
Dividendos
El inversionista acord recibir un dividendo del 30% de la utilidad obtenida antes

de impuestos.
123
Valor residual
El monto colocado en el valor residual en el ao 30, corresponde al valor del

terreno que es de 45.000.000, ms el valor residual del edificio que es de
5.101.272.
Cuadro 11.5 Anlisis de amortizacin de crdito para inversin.
PRESTAMO TASA ESCALONADA

Perodo Intereses Amortizacin PAGO Saldo
AO 1 5.087.562,85 638.384,68 5.725.947,54 67.939.719,32
AO 2 5.412.777,69 619.827,63 6.032.605,32 67.319.891,69
AO 3 6.036.135,23 558.249,20 6.594.384,43 66.761.642,49
AO 4 5.983.767,60 610.616,82 6.594.384,43 66.151.025,67
AO 5 5.926.487,53 667.896,89 6.594.384,43 65.483.128,77
AO 6 5.863.834,20 730.550,23 6.594.384,43 64.752.578,54
AO 7 5.795.303,55 799.080,88 6.594.384,43 63.953.497,66
AO 8 5.720.344,25 874.040,18 6.594.384,43 63.079.457,49
AO 9 5.638.353,25 956.031,18 6.594.384,43 62.123.426,31
AO 10 5.548.670,93 1.045.713,49 6.594.384,43 61.077.712,82
AO 11 5.450.575,79 1.143.808,63 6.594.384,43 59.933.904,18
AO 12 5.343.278,65 1.251.105,77 6.594.384,43 58.682.798,41
AO 13 5.225.916,30 1.368.468,12 6.594.384,43 57.314.330,29
AO 14 5.097.544,55 1.496.839,87 6.594.384,43 55.817.490,42
AO 15 4.957.130,65 1.637.253,78 6.594.384,43 54.180.236,64
AO 16 4.803.544,95 1.790.839,47 6.594.384,43 52.389.397,17
AO 17 4.635.551,86 1.958.832,57 6.594.384,43 50.430.564,60
AO 18 4.451.799,85 2.142.584,58 6.594.384,43 48.287.980,02
AO 19 4.250.810,64 2.343.573,79 6.594.384,43 45.944.406,23
AO 20 4.030.967,25 2.563.417,18 6.594.384,43 43.380.989,05
AO 21 3.790.501,04 2.803.883,39 6.594.384,43 40.577.105,67
AO 22 3.527.477,44 3.066.906,99 6.594.384,43 37.510.198,68
AO 23 3.239.780,41 3.354.604,02 6.594.384,43 34.155.594,66
AO 24 2.925.095,41 3.669.289,02 6.594.384,43 30.486.305,64
AO 25 2.580.890,79 4.013.493,64 6.594.384,43 26.472.812,01
AO 26 2.204.397,40 4.389.987,02 6.594.384,43 22.082.824,98
AO 27 1.792.586,34 4.801.798,09 6.594.384,43 17.281.026,90
AO 28 1.342.144,56 5.252.239,87 6.594.384,43 12.028.787,03
AO 29 849.448,23 5.744.936,19 6.594.384,43 6.283.850,84
AO 30 4.090,81 545.441,23 549.532,04 0,00
127.516.769,99
Fuente: Autores
124
11.4 Costo de Capital
La estructura del costo de capital est determinada segn los clculos que se
presentan en el cuadro 11.6:
Cuadro 11.6 Costo Promediado
COSTO PROMEDIO PONDERADO

FUENTE % FUENTE COSTO FUENTE CPPC
DEUDA BCR 70% 8,25% 5,78%
RECURSO PROPIO 30% 7,53% 2,26%
TOTAL COSTO CAPITAL 100% 17,03% 8,04%
Fuente: Autores
El cuadro 11.5, muestra la composicin de la estructura de capital, la cual un 70%

corresponde al financiamiento. El inters que se pagar por el prstamo se
estableci un promedio de las tres tasas utilizadas ya que se tom el prstamo
con tasa escalonada que acuerdo a las condiciones establecidas por la entidad
bancaria seria: Del mes 1 al mes 12: TBP + 3%, del mes 13 al mes 24: TBP +
3.50% y por el plazo restante del crdito: TBP +4%. Lo que nos dio para el primer
ao 7,75%, segundo ao 8% y para el tercero y resto del prstamo 9%, lo cual el
promedio de la suma de los tres seria 8,25% En caso del costo por el capital
propio aportado por el empresario, es calculado por medio de una tasa libre de
riesgo como se muestra en el cuadro 11.7:
Cuadro 11.7 Costo MAPAC
COSTO MAPAC
TASA BSICA 4,45%
BETA 1,5
TASA DE MERCADO 6.50%
MAPAC 7,53%
Fuente: Autores
La tabla anterior muestra la tasa libre de riesgo correspondiente a la tasa bsica

pasiva que establece el Banco Central de Costa Rica, la cual se encuentra
125
actualizada en un 4,45%,en el caso de la tasa de Mercado corresponde a la tasa
que se le pagara por concepto de intereses al inversionista por invertir sus fondos
en algn producto financiero el mercado, es este caso un certificado a Plazo
negociable en bolsa del Banco de Costa Rica, el cual gana un inters anual de un
6.50% segn la tasa de mercado; Beta es el indicador que muestra el nivel de
riesgo que tiene el proyecto con relacin a empresas con una actividad similar,
como se describe en el cuadro 11.8 a continuacin.
Cuadro 11.8 Indicador Beta
Nivel Forma de Evaluacin

1 Proyecto menos riesgoso
1.50 Proyecto con igual riesgo que otros
2 Proyecto ms riesgoso
Fuente: Autores
Se utiliza la siguiente frmula del Modelo de Asignacin de Precios de Activos de

Capital para calcular el costo de Capital.
Tasa Libre de Riesgo + Beta (Tasa de mercado- Tasa Libre de Riesgo) = Costo de Capital
4,45%+1,5*(6.50%-4,45%)=7,53%
El costo promedio ponderado de capital (CPPC) se obtiene por la multiplicacin

del porcentaje de participacin en la estructura de financiamiento, por el costo de
la fuente del crdito obtenido como del capital propio. Finalmente se suman ambos
porcentajes y se obtiene el CPPC.
126
11.5 Rentabilidad
A continuacin se detalla el clculo realizado para determinar la rentabilidad del

proyecto, por medio del clculo del VAN, TIR, periodo de recuperacin y el ndice
de deseabilidad.
Periodo de recuperacin de 27 aos, 9 meses y 13 das.
De acuerdo al resultado obtenido en el VAN el proyecto no se aceptara ya que los

flujos de efectivo no estaran cubriendo la inversin inicial, en el caso del resultado
de la TIR de igual manera no se aceptara ya que la tasa de rentabilidad es muy
127
baja en comparacin a la tasa de costo de capital. El periodo de recuperacin
abarca casi el 100% de la vida econmica del proyecto por lo cual tampoco sera
aceptable, y al analizar el ndice de deseabilidad tampoco sera aceptable ya que
los flujos generados no cubren la inversin inicial, por lo cual no se estara
obteniendo rentabilidad.
11.6 Escenarios
Dado que al realizar el anlisis de rentabilidad el resultado es desfavorable, se

realizaron dos escenarios positivos, los cuales se detallan a continuacin:
11.6.1 Escenario Positivo No.1
Qu sucedera si se aumenta el alquiler de 200.000 a 365.000? A continuacin

se muestra el resultado mediante los flujos netos de efectivo de cada ao, VAN,
TIR y periodo de recuperacin e ndice de deseabilidad.
128
Con este escenario se mejoran los nmeros de una manera bastante
considerable, solamente que es un escenario difcil de cumplir ya que en la
129
encuesta realizada los alumnos no pagaran ms de 200.000, al igual que el
tiempo de recuperacin es de 12 aos, 3 meses y 12 das, sigue siendo un tiempo
muy largo de recuperacin.
11.6.1 Escenario Positivo No.2
Qu sucedera si se consigue un financiamiento al 5% anual fijo? A continuacin

se muestra el resultado mediante los flujos netos de efectivo de cada ao, VAN,
TIR y periodo de recuperacin e ndice de deseabilidad.
130
Al utilizar un financiamiento del 5% anual fijo por 30 aos, el resultado no es nada
provechoso de igual forma, mantiene un periodo de recuperacin bastante alto de
22 aos, 11 meses y 10 das el VAN y el TIR reflejan datos muy por debajo de lo
rentable
Aun tratando de mejorar las posibilidades del proyecto es muy difcil que mejore
para el inversionista
131
Captulo 12
PROPUESTA DE ACEPTACION O RECHAZO
DEL PROYECTO
132
12. Anlisis de propuesta.
De acuerdo a lo observado en el estudio de mercado realizado para determinar

la viabilidad a nivel mercadolgica del proyecto construccin de apartamentos ,
se concluye que el mismo es viable.
De conformidad con los requisitos establecidos en el estudio tcnico, se

determina que el proyecto es viable; el tamao y ubicacin del lote es el adecuado
para la construccin de los apartamentos y los requisitos implicados, as mismo
las condiciones del lote seleccionado cumplen con los requerimientos necesarios a
nivel municipal para construccin por encontrarse en una zona residencial, dado
esto en cuanto a la parte tcnico el proyecto es viable.
En el estudio organizacional se determina que es viable, ya que se requiere la

contratacin de un nico puesto (Administrador de Proyecto), considerando
adems de que no se requiere ninguna estructura de personal para la
construccin del proyecto ya que el mismo ser construido bajo la modalidad de
llave en mano, lo cual no implica ninguna responsabilidad con personal por parte
de la sociedad inversionista.
Con respecto al estudio legal, se determina que el mismo es viable, ya que no se

cuenta con impedimentos que obstaculicen la construccin de los apartamentos.
Los requisitos legales, estn debidamente organizados y son de fcil acceso para
el inversionista por lo que no se encuentra ningn impedimento en cuanto al
cumplimiento de requisitos.
As mismo lo que respecta a la constitucin de la sociedad de responsabilidad

limitada propuesta en este estudio, para que el proyecto se desarrolle de forma
adecuada, no presenta ninguna objecin por lo que el inversionista puede
constituir dicha figura en el momento que as lo desee, siempre y cuando se
consideren los requisitos establecidos en este estudio.
Con lo que respecta al estudio ambiental y su impacto positivo, se determina que

los mismos son posibles, reales y viables por cuanto se establece una estructura
133
ambientalmente amigable y al mismo tiempo permite un adecuado desarrollo
comercial.
Con respecto al impacto negativo, se establecen medidas de mitigacin para cada

uno de los riesgos, con el fin, de que el desarrollo adecuado del proyecto cuente
con la menos cantidad de inconvenientes e imprevistos a nivel ambiental que este
estudio no abarque.
En cuanto a las medidas de aprovechamiento, todas se encuentran enfocadas a

un beneficio tanto ambiental como comunal esto con el propsito de dar respuesta
a las posibles interrogantes que surjan en comits vecinales y otras jerarquas
cercanas a la construccin de este proyecto. Basado en lo anterior, se determina
que el estudio ambiental del proyecto es viable.
De acuerdo al estudio econmico, se determina que el financiamiento

considerado para llevar a cabo el proyecto se encuentra en buenas condiciones,
basado en las proyecciones y los ndices macroeconmicos planteados en el
programa macroeconmico 2017-2018 establecido por el banco central y
abarcado en este estudio.
Con base en el programa macroeconmico 2017-2018, las variables denominadas

como tasa de inters e inflacin estudiadas para este proyecto, presentarn
aumentos a lo largo de los periodos considerados en dicho programa, las cuales
no representarn una amenaza para el desarrollo de este proyecto, por lo cual, se
resalta la viabilidad a nivel econmico de la correcta realizacin de la construccin
de los apartamentos.
Con el estudio financiero se determina que a nivel de rentabilidad y de acuerdo a

los flujos de efectivo proyectados a lo largo de la vida til del proyecto de
inversin, la construccin de apartamentos no genera resultados favorables para
el inversionista. La inversin inicial a realizar, si bien es sustanciosa la misma a lo
largo del tiempo no se proyecta como recuperable, por lo tanto, la rentabilidad del
proyecto no es aceptable.
134
Los flujos de efectivo desarrollados para este proyecto presentan de igual manera
resultados negativos y con la limitante extra de que estos resultados negativos se
mantienen a lo largo de la vida til del proyecto, por lo que los flujos de efectivo
esperados para el mismo no cumple con las expectativas necesarias para que el
inversionista decida realizar el desarrollo del mismo, esto a su vez, impacta la
solicitud de financiamiento para el desarrollo de mismo, puesto que a pesar de que
econmicamente el financiamiento para el sector construccin es favorable, el
mismo es sumamente alto, lo que dificulta que el inversionista logre percibir
rentabilidad en el corto plazo de 5 aos segn lo planteado al inicio del anlisis de
este proyecto de inversin.
Como se observa en el estudio financiero se establecen diversos escenarios, en

los cuales se somete a prueba los posibles flujos de efectivo y la expectativa de
rentabilidad, este escenario genera un aumento exponencial en los negativos de
dicho estudio, por otro lado, se establecen escenarios en donde se ayud al
proyecto para determinar si existen condiciones favorables en las que este sea
rentable, sin embargo, aun realizando estas medidas, el proyecto no obtuvo
resultados positivos.
Con base en este anlisis y los datos arrojados por este y los dems estudios,
est claro que a nivel financiero el proyecto no presenta viabilidad, por lo que se le
recomienda al inversionista no realizar participacin en este proyecto, a pesar de
que de los estudios anteriormente mencionados son viables.
135
Captulo 13
ANEXOS
136
Anexo 1
CONTRATO POR SERVICIOS DE

CONSTRUCCIN DE OBRA
Entre nosotros ______________________, cedula juridica____________ representada

en este acto por el Sr. ___________________, mayor, casado una vez, empresario
cdula #______________, vecino de ___________________, en adelante denominado
como el CONTRATANTE, y ________________________ cdula nmero
_______________, mayor casado, con facultades suficientes para este acto y que en
adelante se denominar como el CONTRATISTA, hemos convenido en celebrar, el
siguiente Contrato por servicios de __________________________, que se regir por las
normas de la materia y las siguientes clusulas:
PRIMERA: Del Objeto del contrato. EL CONTRATISTA se compromete a construir para

EL CONTRATANTE, en __________________, (apartamentos), enumerados desde el
nmero __ al nmero __, en dos niveles, completamente terminada en condiciones para
poder habitarlos.
SEGUNDA: Descripcin de la obra. El CONTRATISTA se compromete a realizar el

trabajo segn lo siguiente:
Para cada mdulo de 2 condominios, los trabajos de construccin comprenden las

siguientes obras:
1. Obra General
a. Primer nivel de 200 m2
b. Segundo nivel de 134 m2
2. Planta baja en cochera
a. Planta baja 20 ml en muro o pared.
b. 25 m2 media rea de cochera o prgola.
3. Grada de entrada al bloque de 2 condominios.
4. Acabados
a. En cermica: Baos, pisos, terrazas y gradas.
b. Canoas, bajantes y botaguas.
c. Elctrico: Lmparas, tomas, apagadores, todo colocado.
137
d. Grifera: Grifera, piezas sanitarias, todo colocado.
5. Otros gastos
a. Seguro Social, INS, Gastos Indirectos.
6. Tambin incluye:
a. Instalacin de tuberas de agua potable, caliente, pluvial y aguas negras.
b. Cajas de registro
c. Tubera elctrica dentro de paredes y contrapisos.
d. Caja de breaker empotrada solo armada o caja nema.
e. Caja de apagadores y toma corriente de empotrar.
f. Paredes
g. Tanque sptico y drenaje.
7. No incluye lo siguiente:
a. Aires acondicionados
b. Movimiento de tierras con maquinaria.
c. Guarda en el condominio
d. Acometida exterior corriente del condominio.
e. Acometida de aguas potables exterior de llegada. Solo incluye lo que est
en reas perimetrales.
f. Fundaciones o placas por dems se cobrar por aparte.
Los trabajos de construccin sern realizados en estricto apego a las especificaciones
tcnicas y planos constructivos.
Los siguientes suministros o servicios requeridos para la construccin de la obra sern

responsabilidad de EL CONTRATANTE y no son parte del alcance de EL CONTRATISTA:
a) El diseo y la elaboracin de los planos. Es entendido por las partes que estos
cumplen estrictamente las normas aceptadas por los cdigos de diseo y
construccin nacionales.
b) EL CONTRATANTE ha suministrado a EL CONTRATISTA las revisiones ms
recientes de todos los documentos que describen el Proyecto. Asimismo, EL
CONTRATISTA solicitar las copias impresas de los planos constructivos a travs
de una orden de compra, en el entendido de que el costo de tales copias debe ser
cubierto por EL CONTRATISTA.
c) El CONTRATANTE deber, hasta el punto razonablemente requerido, asistir a EL
CONTRATISTA con el fin de obtener aquellos permisos gubernamentales y
licencias que son necesarios que EL CONTRATISTA obtenga.
d) EL CONTRATANTE acuerda proporcionarle a EL CONTRATISTA toda la
informacin tcnica necesaria, fechada posterior a la fecha de este acuerdo, as
como los datos y documentos fechados posterior a la fecha de este acuerdo que
estn en posesin de EL CONTRATANTE y que pertenezcan al diseo,
138
construccin y/u operacin de las Instalaciones.
e) La tramitacin y pagos necesarios para los permisos de construccin, sern
responsabilidad de EL CONTRATANTE. Se debe entregar a EL CONTRATISTA
evidencia de que estos permisos han sido obtenidos. En caso de ocurrir atrasos
en los respectivos permisos de construccin EL CONTRATISTA no se hace
responsable por atrasos en el tiempo de entrega del Proyecto. La anterior exime
de responsabilidad para EL CONTRATISTA, en cuanto a la entrega en tiempo de
la obra, aplicar siempre y cuando los atrasos en la obtencin de los permisos le
impidan al CONTRATISTA, real y efectivamente, seguir adelante con sus labores
objeto del presente contrato.
f) Los costos para el control de calidad requerido para la construccin son
responsabilidad de EL CONTRATISTA.
El alcance del proyecto involucra todos sus costos, tales como la mano de obra, viticos,
equipos, plizas de seguros, instalacin, impuestos y transporte necesarios para la debida
ejecucin del trabajo, todo con el fin de obtener una obra completa a total satisfaccin de
EL CONTRATANTE.
Cualquier otra obra no indicada se negociar previamente entre las partes. Estas obras
sern definidas como extras del proyecto y estarn sujetas a las especificaciones de EL
CONTRATANTE en lo concerniente a diseo, tipo y calidad de materiales, y para su
ejecucin deber ser generada una Orden de Cambio de parte de EL CONTRATANTE
para iniciar su trabajo.
Para efectos del presente contrato se entender por Orden de Cambio el mandato por
escrito, dirigido a EL CONTRATISTA, firmado por EL CONTRATANTE y por un
funcionario de EL CONTRATISTA debidamente autorizado, que faculta un Cambio en el
Proyecto.
TERCERA: De la aceptacin por parte del CONTRATISTA. EL CONTRATISTA acepta

el trabajo encomendado y manifiesta que est en capacidad de llevar a cabo los trabajos
descritos en virtud de contar con el personal profesional, tcnico y de apoyo debidamente
capacitado y con el equipo, material y experiencia necesaria, as como el aporte de la
mano de obra debidamente calificada para realizar este tipo de labores. En
consecuencia, se compromete a ejecutar los trabajos pactados bajo las mejores prcticas
de ingeniera y arquitectura.
CUARTA: Del perodo de vigencia. El plazo y avance ser estipulado por el

CONTRATANTE, y se estima en un perodo comprendido del __ de _______ del _____ al
139
__ de Diciembre del 2007, para entrega de la obra (6 meses) de acuerdo a lo que indica el
cronograma de construccin.
Las partes de comn acuerdo podrn variar el perodo de vigencia mediante adendum
escrito. En ningn caso operar prrroga automtica.
Ampliaciones en el plazo del contrato.
Sern atrasos no imputables a EL CONTRATISTA y motivo de anlisis entre las partes,

para posibles ampliaciones en el plazo de entrega de la obra terminada:
1. EL CONTRATANTE impide el acceso a la zona de trabajo por causas especiales.

2. Modificaciones en las actividades de terceros contratados por EL CONTRATANTE
con los que se debe coordinar el trabajo, que genere interferencias en las
actividades, siempre y cuando EL CONTRATISTA demuestre que ha hecho su
mejor esfuerzo por evitar interferencias mediante labores de coordinacin
preventiva con ellos.
3. Trabajos adicionales necesarios por seguridad de la obra en proceso, no
previsibles de antemano.
4. Causas de Caso Fortuito o Fuerza Mayor que motiven la suspensin del trabajo,
siendo que esto obliguen el paro definitivo o la suspensin temporal de los trabajos
de construccin por parte de EL CONTRATANTE, el cual deber hacerlo saber a
EL CONTRATISTA por escrito y se proceder a hacer una liquidacin del costo de
la obra terminada y de los gastos incurridos, de conformidad a lo que acuerden las
partes, o segn lo fije el rbitro.
QUINTA: Del valor de la obra y de la forma de pago. El precio de los trabajos pactados
es de ______________________________, moneda de curso legal de los Estados
Unidos de Amrica ($_________). De esta manera, cada condominio tiene un precio de
$___________dlares USA.
Los pagos a EL CONTRATISTA sern hechos de acuerdo al siguiente procedimiento:
a. El pago del presente contrato se realizar por medio de avances de obra cada dos
semanas, de acuerdo al avance de obra autorizado por el Ingeniero Residente o
Supervisor de la obra. A la vez de cada avance de obra se har una retencin de garanta
de cumplimiento de un ___, el cual ser devuelto al CONTRATISTA, noventa das
despus de terminada la obra.
140
No obstante que se indica que la devolucin se har a los noventa das, el
CONTRATANTE esta facultado para hacer la devolucin una vez que pueda constatar
que el CONTRATISTA ha cancelado la CCSS, INS, y los derechos laborales de los
trabajadores en todos sus alcances.
c. Es entendido que EL CONTRATANTE no efectuar el ltimo pago de Solicitud de Pago

de Avance aprobado, hasta que no se emita el Acta de Recepcin Sustancial de la obra, y
quede a entera conformidad y satisfaccin.
El valor del contrato incluye todos sus costos (valor de la mano de obra como tal,
impuestos de ley y cargas tributarias, consumibles, equipo, montaje, plizas de seguros,
lubricantes y transporte necesarios para la debida ejecucin del contrato, etc.), todo ello
con el fin de obtener una obra completa en todo sentido a entera satisfaccin de EL
CONTRATANTE. Queda claramente entendido que el valor de las obras es invariable,
salvo el desarrollo de trabajos adicionales y que EL CONTRATISTA no podr facturar
sumas superiores, salvo convenio expreso de las partes.
SEXTA: De los materiales. Todos los materiales incorporados a la obra sern

suministrados por EL CONTRATANTE, y todos sern de primera calidad de acuerdo a las
especificaciones tcnicas, y las normas nacionales e internacionales aplicables a cada
caso. EL CONTRATISTA asumir el costo correspondiente al suministro de los equipos
de proteccin necesarios.
STIMA: Del incumplimiento por parte del CONTRATISTA. En caso de que los
trabajos pactados no se entreguen en el plazo total estipulado, EL CONTRATISTA deber
cancelar a EL CONTRATANTE y por concepto de multa un 0.2% del monto total del
contrato, por cada da natural de atraso, total o parcial, hasta un mximo del 10%.
EL CONTRATISTA estar exento del rgimen de multas si el atraso se debe a caso

fortuito o fuerza mayor, o a hechos imputables a EL CONTRATANTE. EL
CONTRATANTE queda autorizado para deducir la suma correspondiente a las citadas
multas de las cuentas pendientes presentadas a cobro por parte del CONTRATISTA, de
ajustes pendientes de pago, de las retenciones por concepto de garanta de cumplimiento
(___).
OCTAVA: De las plizas. EL CONTRATISTA manifiesta que todo el personal que

emplear para cumplir con las obligaciones asumidas en este contrato, en especial aquel
141
que haga ingreso a las instalaciones de EL CONTRATANTE, estar debidamente cubierto
por las plizas que resulten necesarias y pertinentes, as como por los regmenes de
seguridad social que las leyes de Costa Rica establecen. Queda claramente establecido
que entre el personal del CONTRATISTA y EL CONTRATANTE no existen vnculos
laborales de ninguna especie y que EL CONTRATANTE no asume responsabilidad
alguna por accidentes que el personal del CONTRATISTA pueda sufrir durante la
ejecucin del trabajo o por los daos a terceras personas que ellos puedan causar.
EL CONTRATISTA, cuando as lo requiera EL CONTRATANTE, deber presentar los

documentos en donde conste que se encuentra al da en el pago de las cuotas obrero
patronales de la Caja Costarricense de Seguro Social, que las plizas de riesgo de trabajo
del Instituto Nacional de Seguros se encuentren vigentes y que cualquier otra obligacin
como patrono nico de sus trabajadores se encuentra debidamente satisfecha.
EL CONTRATISTA deber suscribir la Pliza de Seguro de Todo Riesgo de

Construccin. Este seguro debe incluir las coberturas de responsabilidad civil que cubra
lesin o muerte de personas, daos a la propiedad de terceros y la propiedad existente en
el lugar de instalacin.
NOVENA: Responsabilidades del Contratista.
1. Del control y administracin de materiales una vez que estos ingresen a su bodega.
2. En el caso de que los acabados de cualquier elemento que conforme la obra no

cumplan con los estndares vigentes en materia constructiva o con las directrices
emitidas por la supervisin establecida por el Contratante, o bien presente algn
defecto constructivo, es responsabilidad del Contratista asumir el costo de la
correccin requerida. Adems, si dichas fallas afectan el acabado de otra etapa, el
Contratista tambin debe cubrir los costos requeridos para que esta nueva etapa
alcance el estndar esperado.
3. En relacin al uso de los equipos, andamios, escaleras o cualquier recurso que aporte
el Contratante al Contratista para que pueda desarrollar y agilizar el proceso
constructivo, y si por mal manejo o descuido del mismo llegaran a sufrir un deterioro,
el costo de la reparacin deber ser asumida por el Contratista.
4. De proveer a sus empleados de todos los equipos para hacer una adecuada
prevencin de accidentes segn lo requiera las leyes de Costa Rica y segn
instrucciones emitidas por el INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS.
142
5. De presentar una certificacin del Instituto Nacional de Seguros, de que la pliza de
seguros correspondiente cubre el valor de la obra descrita en la clusula quinta.
6. La permanencia en el lugar de trabajo, para que constantemente est supervisando

las labores que estn realizando sus respectivos empleados. Sin embargo, si por
fuerza mayor requiere ausentarse de la obra, se notificar de inmediato al encargado
de supervisin del proyecto de Mega Construcciones, indicando la persona que
asumir la responsabilidad. Queda claro que la persona asignada por el Contratista
debe tener la capacidad tcnica para supervisar la obra contratada.
DCIMA: Incumplimiento, ejecucin forzosa y resolucin contractual.
El incumplimiento total o parcial de cualesquiera de las obligaciones establecidas en el

presente Contrato, o que sean consecuencia necesaria de su cabal ejecucin, no
originado en razones de caso fortuito o fuerza mayor, dar derecho a la parte no
incumpliente, a pedir por escrito la ejecucin forzosa, o la resolucin del contrato con
indemnizacin de daos y perjuicios, o bien, la ejecucin de las garantas otorgadas, todo
de conformidad con las normas legales aplicables en Costa Rica.
Son causas de resolucin del Contrato, adems de las generales previstas en Derecho
las siguientes:
a) Incumplimiento constatado de cualesquiera de las estipulaciones contenidas en

el presente contrato o en sus documentos anexos.
b) El mutuo acuerdo entre las partes.
En el caso de resolucin del Contrato, las partes realizarn conjuntamente la liquidacin

fsica contable y estado de los suministros, establecindose el finiquito de la misma y
determinando el saldo que resulte a favor de cualesquiera de ellos, saldo que resultar de
la diferencia entre el valor de las obras ejecutadas, suministros realizados y/o
comprometidos hasta la fecha de resolucin del Contrato y las cantidades abonadas por
EL CONTRATANTE. Asimismo, EL CONTRATANTE deber devolver las garantas de
cumplimiento otorgadas, de no presentarse saldos a su favor.
DECIMA PRIMERA: De la inspeccin de la obra. EL CONTRATANTE puede nombrar a

una tercera empresa que funcione como inspector en el desarrollo de las obras. vigilar
143
las obras y velar por el cumplimiento del contrato. EL INSPECTOR representar a EL
CONTRATANTE y tendr como funciones, entre otras: verificar la calidad de los
materiales y procesos de construccin, revisar los resultados de pruebas de laboratorio,
aprobar los materiales y equipos por instalar propuesto por EL CONTRATISTA, revisar
facturas de avance de obra, justificar y autorizar obras extra y su aprobacin posterior
para su pago, recibir las obras conjuntamente con EL INSPECTOR, preparar informes
peridicos de avance y velar por el fiel cumplimiento del contrato. EL INSPECTOR tendr
suficiente autoridad administrativa para hacer cumplir aquellas decisiones que adopte y
ordenar que El CONTRATISTA las ejecute pronta y debidamente.
DECIMA SEGUNDA: Facilidades temporales.
El CONTRATISTA est en la obligacin de construir las facilidades temporales necesarias

que indica el Cdigo de Trabajo tales como, comedor, servicios sanitarios, bodega para
guardar maletines. El CONTRATANTE proveer los servicios de vigilancia general,
electricidad, agua.
Las instalaciones temporales podrn ser usadas por el CONTRATANTE.
DECIMA TERCERA- Arbitraje- Cualquier diferencia que surgiera de la ejecucin del

presente contrato, ser resuelta por un Tribunal de Arbitraje cuyo laudo es de acatamiento
obligatorio. El nombramiento de los rbitros as como el procedimiento se observar de
conformidad con lo establecido en la ley siete mil setecientos veintisiete del catorce de
enero de mil novecientos noventa y ocho. Los Honorarios del tribunal sern cubiertos por
las partes en un 50 % cada una.
DECIMA CUARTA- Normas de comportamiento y disciplina: Tanto el CONTRATISTA,

como sus empleados debern de seguir las normas de disciplina, respeto, aseo, y otros
que dicte el CONTRATANTE, por medio del personal ejecutor y director de la obra. El
CONTRATANTE, por medio del Ingeniero Residente esta en pleno derecho de solicitar y
exigir al CONTRATISTA aplicar las sanciones respectivas por violacin de las normas
establecidas para estos casos.
144
DECIMA QUINTA- Cierre- Cualquiera de las partes queda facultada para protocolizar o
poner la correspondiente razn de fecha cierta a este contrato en el momento que estime
conveniente. Las partes conformes con lo aqu estipulado, firmamos en
__________________, Cantn de __________, provincia de _________________ a los
__ das del mes de _______ del ao ___________.
POR EL CONTRATANTE POR EL CONTRATISTA
____________________ _____________________
145
Anexo 2
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO
Entre nosotros, xxxxxx, vecina de xxxxx, portadora de la cdula de identidad nmero xxxxx, en su
condicin de Presidente con facultades de apoderada generalsima sin lmite de suma de la
ARBOLEDAS DEL ESTE, de ahora en adelante denominada la propietaria y XXXXXXX, XXXXXXX,
cdula nmero XXXXXX, en adelante denominado el inquilino, hemos convenido en celebrar el
presente contrato de arrendamiento de un apartamento, el cual se regular por la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, as como por las siguientes clusulas:
PRIMERA: DEL OBJETO: La propietaria es duea de la XXXX, bajo la matrcula de folio real nmero
XXXX, ubicada en XXXX, la cual es la filial nmero XX del XX. Dicho inmueble se compone de una
casa de habitacin nueva y dos espacios de estacionamiento ubicados dentro de la misma finca
filial.
SEGUNDA: DE LA DESCRIPCIN DEL INMUEBLE: La casa de habitacin se describe de la siguiente

manera:
- rea de cocina, la cual incluye una plantilla elctrica, microondas, coffe marker los cuales
estn completamente nuevos, por lo que debern ser usados con el debido cuidado, de
forma que si se daara o maltratara ms all de su uso normal, deber ser cancelados por
el inquilino, segn los precios del mercado al momento de la reposicin.
- 2 habitaciones con un camarote cada una.
- Un bao que cuenta con ducha, puertas de vidrio temperado, inodoro y lavatorio.
- rea de lavado, la cual cuenta con una pila.
TERCERA: DEL DESTINO DEL BIEN: El apartamento ser destinado nica y exclusivamente para
vivienda del seor xxxxxa,. No podr el inquilino variar ese destino sin el consentimiento previo,
expreso y por escrito de la propietaria, la que se reserva el derecho de otorgar o no dicho
consentimiento u otorgarlo sujeto a condiciones, sin que deba explicar los motivos o razones en
que se fundamenta su decisin. Se prohbe de igual forma el instalar o mantener dentro del
inmueble equipos o materiales inflamables o explosivos, siendo la violacin a estas estipulaciones,
motivo para dar por extinguido el contrato con responsabilidad a cargo del inquilino. Las partes
146
expresamente acuerdan que durante la vigencia del presente contrato, la propietaria podr
ingresar en cualquier momento a la casa de habitacin arrendada y realizar una inspeccin de la
condicin de la misma.
CUARTA: DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO. El inquilino manifiesta

conocer que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra sometido y regulado por el
Reglamento de Administracin del Condominio don Ricardo que regular el funcionamiento, la
conservacin y mantenimiento as como las normas de convivencia dentro del condominio. El
inquilino expresamente manifiesta conocer el actual reglamento y se compromete a respetarlo,
bajo penalidad de que en caso de violacin a ste, constituir causal de extincin del contrato con
responsabilidad a su cargo. El inquilino se obliga a cumplir con todas las disposiciones legales y
reglamentarias en materia de propiedad horizontal (en condominio), salud pblica y de proteccin
ambiental relacionadas con el destino del inmueble arrendado antes mencionado, en el entendido
de que cualquier infraccin a dicho ordenamiento jurdico ser asumida por el inquilino. As
mismo el inquilino a fin de mantener una sana convivencia con el resto de sus vecinos, le est
completamente prohibido: (i) Hacer ruido (aspiradora, mquinas, instrumentos, msica, televisor,
tacones, etc.) entre las diez de la noche y las seis de la maana del da siguiente; (ii) Dejar basura o
efectos personales en las reas comunes (incluyendo el estacionamiento). La basura tradicional
deber ser depositada en el rea destinada para dichos efectos que se encuentra al costado
derecho del ingreso al condominio. No podr depositarse basura de grandes dimensiones o no
tradicional (p.e. llantas, muebles, etc) en el depsito de basura; (iii) Dejar ingresar a mensajeros a
su casa de habitacin; (iv) Hacer uso de los jardines para cualquier tipo de juegos, tales como
futbol; (v) Lavar o reparar vehculos en las reas comunes o de estacionamiento, o bien hacer
ruido con el motor; (vi) Utilizar el rancho sin la autorizacin y depsito previo a la Administracin
del Condominio; (vii) Estacionar vehculos propios o de visitantes en un lugar diferente al de su
casa de habitacin o al espacio destinado para visitantes; y (viii) Cualquier otra contenida en el
Reglamento de Administracin del Condominio.
QUINTA: DEL PLAZO: El plazo de este contrato de arrendamiento es de tres aos, segn lo
dispuesto en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, contando a partir del da
xx de xx y hasta el da xxx y sus prrrogas se regirn por lo que al efecto disponen los artculos 70
y 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, pudiendo las partes
convenir en modificar las clusulas del Contrato, para lo cual debern suscribir el adendum al
presente contrato.
SEXTA: DEL PRECIO Y DE LA FORMA DE PAGO: El precio mensual del arrendamiento ser de xxx
Adems deber el inquilino cancelar el consumo elctrico y cualquier otro servicio pblico o
privado que el inquilino contrate por su cuenta. El precio del arrendamiento deber ser pagado
por el inquilino por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco das naturales de
cada mes en la cuenta cliente nmero xxxx a nombre de xxxxx), De momento el consumo de agua
147
de cada filial se carga al recibo general del condominio; no obstante, se estn haciendo las
gestiones para separar las pajas de agua, de forma que en el momento que esto suceda, y se le
comunique al inquilino, ste ser el responsable del pago del consumo.
El precio del alquiler aqu establecido es neto, de tal forma que si en el futuro el monto del
alquiler se viera afectado por algn impuesto o tasa por ejemplo impuestos de venta o al valor
agregado, entre otros, dicho precio se incrementar para que en todo caso la propietaria reciba
por concepto de renta el precio neto que estipula este contrato.
La falta oportuna de pago en una mensualidad del precio convenido facultar a la

propietaria, para exigir la inmediata desocupacin del inmueble arrendado. La mora en el pago de
los servicios pblicos o privados que le corresponda al inquilino recibir igual tratamiento que la
mora en el pago del arriendo e integrar con ste una obligacin nica e indivisible por lo que se
podr dar por rescindido el contrato por la falta de pago mensual de alguno de ellos.
Cualquier concesin favorable al inquilino que hiciera la propietaria en cuanto al monto,

forma, fecha y lugar del pago del precio mensual del arrendamiento deber interpretarse como un
acto de mera tolerancia de la propietaria, que no le confiere al inquilino derecho alguno, por lo
que la propietaria puede en cualquier tiempo exigirle al inquilino el pleno cumplimiento de las
obligaciones que a sta corresponden.
STIMA: DEPSITO DE GARANTA: El inquilino entrega a la propietaria como depsito de garanta,

a la firma de este contrato, la suma de xxxx. El depsito servir para responder por cualquier clase
de daos, imputables al inquilino, salvo los que resulten del uso normal y el mero transcurso del
tiempo, que se produjeren en el inmueble arrendado, en los electrodomsticos, y por cualquier
otro extremo que implique responsabilidades pecuniarias a cargo del inquilino en favor de la
propietaria derivada de este contrato. En caso de que la propietaria opte por aplicar el depsito,
total o parcialmente, para satisfacer cualquiera de los extremos que garantiza, el inquilino queda
obligado a reintegrarlo para completarlo dentro de los ocho das naturales inmediatos siguientes a
la fecha de recibo de la solicitud que en tal sentido le formule la propietaria, de tal suerte que el
mencionado depsito se mantenga siempre en los trminos originalmente convenidos. Dicho
depsito o, en su caso, su saldo, ser devuelto al inquilino dentro de los quince das siguientes a la
finalizacin de la relacin arrendataria derivada de este contrato, previa constatacin del pago de
servicios.
148
OCTAVA: TERMINACIN ANTICIPADA DEL CONTRATO: El presente contracto no podr rescindirse
antes del cumplimiento de su plazo, sin que medie responsabilidad para las partes, de
conformidad con el artculo 70 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Si la
rescisin es unilateral e injustificada, la parte afectada podr resarcirse con el equivalente a tres
mensualidades de arrendamiento. El inquilino deber ocupar la casa de habitacin como mnimo
por tres aos. Si el inquilino decidiere desocuparlo antes del 2019, ao establecido, deber
comunicarlo a la propietaria con al menos tres meses de anticipacin.
NOVENA: REFORMAS Y MEJORAS: Se prohbe expresamente cualquier tipo de remodelacin o

mejora.
DCIMA: MANTENIMIENTO Y REPARACIN DE DAOS: Corresponder al inquilino el

mantenimiento ordinario del inmueble arrendado as como cubrir los costos que ste demande,
entendiendo las partes por mantenimiento ordinario la ejecucin de todas aquellas labores
necesarias para la preservacin del inmueble arrendado, entre ellas el jardn frontal y el patio
trasero, de modo que al trmino del contrato sea reintegrado en las mismas condiciones en que el
inquilino lo recibe, salvo el normal deterioro causado por el uso o por el mero transcurso del
tiempo y lo que se estipula en cuanto a las mejoras. El inquilino asumir el costo de la reparacin
de los daos que sobrevinieren por el uso anormal del inmueble, por los hechos dainos
cometidos por sus habitantes y visitantes, autorizados o no. La propietaria por su parte, asumir el
pago de la cuota de mantenimiento condominal, sea ordinaria o extraordinaria, as como los
servicios municipales e impuesto de bienes inmuebles. As mismo la propietaria asumir la
reparacin de los daos de ndole extraordinario, entendiendo por stos los estructurales de vicios
ocultos y los ocurridos en las instalaciones de electricidad, agua y telfono, siempre y cuando tales
instalaciones hayan sido ejecutadas y realizadas por la propietaria y los daos en cualquier caso, se
hayan producido por causas no imputables al inquilino. De acuerdo al artculo 35 de ley General
de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos la propietaria deber responder dentro de los diez das
hbiles posteriores a la notificacin del inquilino. Salvo pacto por escrito en contrario, las
reparaciones y piezas accesorias que se realicen o sean instaladas por el inquilino con ocasin del
mantenimiento, pasarn a ser propiedad de la propietaria al trmino de este contrato o de la
relacin de arrendamiento nacida de l, sin que por ello deba resarcir o indemnizar suma alguna
de dinero. Todo lo anterior de conformidad con lo que al efecto establece el artculo 33 de la Ley
General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
DECIMA PRIMERA: IMPUESTOS, TASAS, PATENTES: La cancelacin de los impuestos nacionales y

municipales sobre el inmueble arrendado estar a cargo de la propietaria. El precio del alquiler
aqu establecido es neto, de tal forma que si en el futuro el monto del alquiler se viera afectado
por algn impuesto o tasa, por ejemplo impuestos de venta o al valor agregado, entre otros, dicho
precio se incrementar para que en todo caso la propietaria reciba por concepto de renta el precio
neto que estipula este contrato.
149
DECIMA SEGUNDA: INSPECCIONES: La propietaria se reserva el derecho de inspeccionar el
inmueble arrendado por parte de sus enviados o representantes, en el momento que estime
oportuno.
DECIMA TERCERA: DAOS: El inquilino ser el responsable y pagar cualquier indemnizacin por
riesgos o daos a terceros, ocasionados con motivo de la explotacin del inmueble arrendado, o
que ocasionen sus habitantes, empleados, o visitantes, autorizados o no y deber mantener libre
de toda responsabilidad a la propietaria y al inmueble arrendado, por los citados riesgos o daos y
cualquier otro derivado del uso y explotacin de dicho bien, siempre y cuando no se originen en
vicios ocultos de la construccin. As mismo el inquilino deber velar por su seguridad y la de la
casa de habitacin, para lo cual deber mantener cerradas las puertas y ventanas de su casa y
vehculos, al mismo tiempo que no deber dejar objetos de valor, pues la propietaria no se har
responsable por la prdida de ningn objeto personal.
DECIMA CUARTA: INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: El incumplimiento de las obligaciones

contradas por este contrato, faculta a la parte que si cumpli para ejercer a su conveniencia las
acciones legales que estime necesarias en proteccin de sus intereses, sin que el ejercicio de una
de ellas lo sea en perjuicio de otras que decida entablar ulteriormente.
DECIMA QUINTA: CONDICIONES ESENCIALES EN CASO DE PRORROGA: Las partes dejan expresa
constancia de que todas las estipulaciones anteriores han sido y son esenciales para ellas tanto en
la negociacin y formalizacin de este contrato como en la relacin arrendataria derivada de l, de
modo que, si por cualquier causa o ttulo, se llegare a prorrogar, por un plazo determinado o de
manera indefinida, todas ellas se tendrn igualmente prorrogadas y de obligatorio acatamiento
mientras persista la relacin arrendataria, salvo que las mismas partes expresamente convengan
otra cosa en punto a tales condiciones.
DECIMA SEXTA: LIMITACIONES A LOS DERECHOS DE LA ARRENDATARIA: El inquilino no podr, en

ningn caso, vender, subarrendar, ceder o traspasar por ningn ttulo, ninguno de los derechos
que le confiere este contrato, por lo que cualquier acto o contrato en tal sentido ser
absolutamente nulo e inoponible a la propietaria, lo anterior de conformidad con lo establecido en
los artculos 78 y 79 de la Ley 7527.
150
DECIMA STIMA: ESTIMACIN: Para efectos fiscales se estima este contrato en la suma de
$28.800 (veintiocho mil ochocientos dlares)
DECIMA OCTAVA: NOTIFICACIONES: Cualquier comunicacin que alguna de las partes deba hacer
a la otra parte en relacin con el presente Contrato, deber dirigirse a la siguiente direccin:
xxxxxx
Si alguna de las partes cambia su domicilio, deber avisar por escrito y con recibo de la otra, tal
circunstancia, de tal manera que, mientras no se modifiquen dichos domicilios, cualquier
notificacin, entrega de documentos, etc., que se lleve a cabo en el domicilio aqu sealado, en
relacin con el presente Contrato, se tendr como legal y efectivamente recibida.
DECIMA NOVENA: PROTOCOLIZACION DEL CONTRATO: Cualquiera de las partes podr

protocolizar este contrato sin que para ello requiera de la comparecencia de la otra parte, pero los
gastos que tal acto demande sern a cargo de la parte que hace la protocolizacin. De igual forma
convienen en elegir al Notario de su agrado para lograr la protocolizacin de cualquier
modificacin contractual que se realice.
VIGSIMA: REFORMAS O DEROGATORIAS: En caso de que se promulguen reformas o se deroguen

las normas vigentes que rigen el presente Contrato, las partes se comprometen a suscribir uno
nuevo, acorde a lo que establezca la nueva ley. El nuevo contrato que suscriban deber
contemplar todas las clusulas anteriormente descritas, salvo que las partes, de comn acuerdo,
deseen modificarlas.
VIGSIMA PRIMERA: DE LA NULIDAD DEL CONTRATO: La nulidad declarada en sede judicial o

administrativa, de alguna de las Clusulas del presente Contrato, no acarrear la nulidad del
Contrato como un todo, el cual se mantendr vigente y para todos sus efectos, en cuanto a las
Clusulas no impugnadas.
El presente Contrato se inspira en los ms depurados principios de lealtad, equidad y buena fe,
que recprocamente guardan y guardarn las partes y, en consecuencia, dichas clusulas y
estipulaciones sern de observancia obligatoria para los efectos de su interpretacin y aplicacin.
En fe de lo anterior, firmamos en dos tantos iguales en la ciudad de San Pablo de Heredia, a las
diez horas del veintiocho de setiembre del dos mil diecisis.
151
___________________________ __________________________
Por LA PROPIETARIA Por EL INQUILINO
xxxxxxxxxxx xxxxxx
152

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UNIVERSIDAD FIDELITAS

Formulacin y Evaluacin de Proyectos

Adriana Brenes Castillo

El mismo contempla el planteamiento y la evaluacin de la viabilidad de un

Parte de ello fue el desarrollo de los diferentes estudios de viabilidad necesarios

Se consideraron adems todos los requerimientos necesarios para poder

Durante los ltimos aos la oferta en el mercado costarricense de vivienda de

Si se habla de alquiler de casa en condominio, donde se ofrecen algunos servicios

Adicionalmente, considerando las condiciones actuales del mercado financiero,

Adicionalmente, a esto se puede considerar que las empresas constructoras o

Todos estos elementos que estn incidiendo directamente en la sociedad

Esa necesidad existente es la razn del desarrollo de este proyecto, la finalidad es

1.2 Justificacin e importancia del estudio del problema

Se considera, adems, un estudio social que incorpora los elementos relacionados

Desde el punto de vista jurdico, se incluyen los aspectos vinculantes en materia

La importancia de este proyecto, es que el mercado costarricense tenga acceso a

1.3 Formulacin del Problema

Para este estudio se identifica y considera como problema central a resolver lo

Ser viable desarrollar un proyecto de vivienda de alquiler a bajo costo que

1.4 Alcances y Limitaciones

A continuacin, se plantean los alcances considerados para este proyecto y las

El desarrollo de este proyecto contempla una serie de elementos necesarios que

El proyecto contempla un estudio tcnico que permite determinar la

Al momento de buscar las cotizaciones para la construccin del proyecto,

1.5 Formulacin de Objetivos del estudio

Para el desarrollo de este proyecto se formulan los siguientes objetivos:

1.5.1 Objetivo General

El objetivo general de este proyecto es el siguiente:

Determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto de vivienda de alquiler a

1.5.2 Objetivos Especficos

Para el cumplimiento del objetivo general de este proyecto se considera

Realizar el diagnstico general para este proyecto de vivienda con el fin de

Un organigrama es una representacin grfica de los miembros del equipo del

Figura 2.1 Formatos de Definicin de Roles y Responsabilidades

Fuente: Gua PMBOK, 2008

Esta estructura tradicional de Organigrama puede usarse para la presentacin de

El siguiente formato conocido como Estructura de Organizacin Matricial, esta es

Una matriz de asignacin de responsabilidades (RAM) como se conoce tambin,

A continuacin, en el Cuadro 2.1 se muestran una serie de ventajas y desventajas

Estructura Ventajas Desventajas

Fuente: James P. Clemens, Administracin Exitosa de Proyectos

Para el proyecto de la construccin de apartamentos, el giro de proyecto es

Seleccin del pas: se debe realizar un estudio macroeconmico en el que se

1. Polticas de inversin, estabilidad econmica y poltica.

Seleccin de la provincia: se realiza un estudio microeconmico de localizacin

1. Costo y disponibilidad de servicios pblicos.

Precio es el punto de convergencia de los s entre las partes que estn

2.1.4. Manejo de Residuos

Segn el libro Gestin Integral de Residuos Slidos, de George Tchobanoglous-

De acuerdo con el autor Lawrence J. Gitman en su libro Fundamentos de

Por lo tanto, la rentabilidad est directamente relacionada con el riesgo, si una

2.1.6. Inversin Inicial del Proyecto

Cualquier informacin realizada en el propio estudio de la evaluacin se considera

2.1.7. Permisos Municipales

Para poder desarrollar el proyecto es primordial cumplir con algunos requisitos

2.1.8. Financiamiento del proyecto

2.2 Elementos importantes para el estudio del problema.

El desarrollo de esta variable, perteneciente al estudio organizacional, tiene una

La definicin de esta variable se considera como una variable independiente, dado

La variable de la Localizacin es dependiente de la variable de los trmites

Para iniciar es de suma importancia que el inversionista considere que este

2.2.4. Manejo de Residuos

El manejo de los residuos es un tema importante a la hora de tomar decisiones de

Es necesario definir de forma simple este concepto para tener en mente la